房地产信托项目管理

房地产信托项目管理（精选8篇）

房地产信托项目管理 篇1

四川信托-长春恒大绿洲房地产项目投资集合资金信托计划信托事务管理报告

尊敬的委托人/受益人：

2011年3月21日，四川信托有限公司（以下简称“我公司”）发起设立的“川信-长春恒大绿洲房地产项目投资集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”）正式成立，信托期限2年，信托资金募集总规模24,500 万元人民币。信托资金主要运用于对恒大地产集团长春有限公司（以下简称“长春恒大”）名下长春隆基房地产开发有限公司（以下简称“长春隆基”）进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。

本信托计划的信托资金保管人为中信银行股份有限公司。

本计划的信托专户为：

开户名称：四川信托有限公司

开户银行：中信银行股份有限公司长春分行营业部

银行账号：7481 1101 8680 0000 7

41本公司作为受托人，向您报告本信托计划2011年第2季度的信托事务管理事宜。

本公司对报告全部内容的真实性、准确性、完整性负责。

一、项目运行情况

（一）自本信托成立日起至本日，受托人恪尽职守、勤勉尽责、谨慎管理，忠实履行有关法律、行政法规和本项目信托文件的规定。

（二）本计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向项目公司长春隆基进行股权投资，取得其49%的股权，长春隆基已办理完成工商变更登记并取得股权变更后的工商营业执照。长春恒大将其持有的长春隆基剩余51%的股权质押给我公司，并已办理强制执行公证手续。为保障投资者受益权，信托计划由恒大地产集团有限公司和Evergrande Real Estate Group Limited(3333.HK)提供连带责任担保。我公司已同上述两公司签署《连带责任保证合同》，担保已生效。

（三）本报告期内，项目公司长春隆基注册地址发生变更，由原高新开发区硅谷大街4000号一楼111A房间变更为长春高新开发区超然街长春恒大绿洲销售中心一层，并已完成工商资料变更。

（四）项目工程进度：

截至2011年6月11日，首期工程1#楼主体施工至二十五层，2#楼主体施工至二十二层，3#楼主体施工至二十四层，5#楼主体施工至二十六层，6#楼主体施工至二十五层，7#楼主体施工至十七层；二期工程4#楼主体施工至十七层，8#楼主体施工至十三层，12#楼及地下室底板绑筋阶段，12#商底土方施工阶段；

三期工程9#及地下室压桩完成，10-11#及地下室土方施工阶段。

（五）项目销售情况：

长春恒大绿洲项目已于2011年4月27日取得项目二期《商品房预售许可证》并已开盘销售，项目销售情况良好，销售进度快于预期。

二、资金使用情况

（一）本信托计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向长春隆基进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。

（二）本公司信托账户资金收支情况

1．2011年3月21日，信托计划成立，募集资金总额人民币24,500万元；

2．2011年3月21日，向长春恒大支付股权转让价款24,500万元

3．报告期内，支付费用合计为人民币约585,962.10元。自信托计划成立以来，累计支出的信托费用总额为人民币585,962.10元，费用支出符合信托文件规定。

三、期间分配情况

信托计划成立后，受托人在每满一个信托年度及信托计划终止后向信托受益人分配信托利益。受益人预期收益率：

100万元≤认购金额＜300万元，预期年收益率为：9%/年；

300万元≤认购金额，预期年收益率为：10%/年。

本公司预计于2012 年3月下旬向受益人进行第1次收益分配。

吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划推介公告

一、基本情况

四川信托•吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划，发行规模为1.5亿元~2亿元。信托期限为24个月。信托资金运用于向吉林市恒大永盛房地产开发有限公司发放信托贷款，贷款用于吉林恒大华府首期项目的开发建设。贷款还款来源为吉林恒大华府首期项目的销售收入及借款人其他资金来源。

二、借款人简介

吉林市恒大永盛房地产开发有限公司成立于2010年，注册地址为吉林省吉林市丰满区松江南路488号，注册资本2亿元（已全部到位），法人代表为甄立涛。经营范围为房地产开发经营。吉林市恒大永盛房地产开发有限公司是恒大地产的控制子公司，主要业务为吉林恒大华府项目的开发建设。

借款人最终母公司为Evergrande Real Estate Group Limited（即恒大地产），于2009年在香港证券交易所主板上市（代码HK.3333），2011年7月20日（收市）总市值约为900亿港元，成为在香港上市的国内市值最大民营房地产股。恒大集团有限公司为恒大地产的国内经营实体，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、济南、长春、中山等全国62个城市拥有多个地区公司，拥有优质项目112个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，土地储备建筑面积达到9600万平方米。

2011年上半年，恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元，排名国内第二，较2010年同期增长101.7%；累计合约销售面积611.7万平方米，排名国内第一，较2010年同期增长83.2%；累计合约销售均价每平方米6,918元，较2010年同期增长10.1%。

三、项目介绍

项目位于吉林省吉林市船营区晖春中路玄天岭公园北侧，属于西山高尚住宅片区，距市政府（政务区中心）及火车站（商务区中心）约3公里，开发条件成熟，自然环境优越。项目总占地面积127454平方米（约191亩），容积率约1.8，总建筑面积28.10万平方米。根据项目1.8容积率的低密度条件，和良好的周边自然环境，项目定位于大型高尚住宅内的高端产品，计划开发为吉林市精装修大型住宅项目。

本次信托资金投放的恒大华府首期项目占地面积65481平方米，建筑面积93315.48平方米,预计销售收入近6亿元。

吉林市位于吉林省中部偏东，行政管辖面积27120平方米公里，其中市区总面积3636平方公里，下辖4区、5县市；总人口452.4万人，其中市区人口235.7万人。开通有长吉铁路动车组，实现了吉林到长春的半小时生活圈。2010年吉林市GDP达到1850亿元，比2009年增长23.6%；人均GDP超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%；总体实力在吉林省内仅次于长春市排名第二。2009年8月30日，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略，也进一步助推了长（春）吉（林）一体化进程。吉林市位于长吉图开发开放先导区的核心位置，发展前景优越。

四、推介期

本信托计划设置两次公开推介期，第一次推介期募集齐0.5亿元，本信托计划即可成立。受托人可根据推介的具体情况延长或提前终止各次推介期。具体各次推介期以四川信托有限公司网站（）后续推介公告为准。

五、预期收益率

本信托计划受益人的预期年化收益率为10%/年~12%/年，具体依据持有的受益权份额数量按如下表格确定。预期年化收益率在信托期限内保持固定不变。

收益权类别

持信托单位数量区间

预期年化收益率

A类

200万元（含本数）~300万元（不含本数）

10%

B类

300万元（含本数）~1000万元（不含本数）

11%

C类

1000万元（含本数）以上

12%

D类

经受托人特定批准，200万元以下（不含本数）

10%

六、信托期限

24个月。

七、风险控制措施

（1）借款人实际控制人恒大地产（香港上市公司）及其国内运营实体恒大地产集团有限公司提供连带责任保证担保。

（2）资金归集计划。在借款期限满23个月之前，借款人必须启动资金归集计划，即在借款期限满23个月之前归集50%信托资金本金至监管账户，在借款期限到期5个工作日前归集剩余所有信托资金本金及利息至监管账户。

八、认购门槛

认购资金要求：认购起点为100万元，并可以按10万元的整数倍递增。按“金额优先、金额相等、时间优先、额满即止”的原则确认后签署信托合同。

九、信托资金募集账户

十、产品咨询

四川信托有限公司业务主办部门：投资银行部

信托经理：于宇光年 ***黄伟***

陈军***王鑫***

咨询电话：028-86200059理财中心咨询电话 ：******93

房地产信托项目管理 篇2

一、近年来房地产信托项目风险发生情况

从2013年开始,由于全国房地产市场持续低迷,房地产信托项目风险陆续爆发,致使部分信托产品不能按约兑付,信托公司遭受损失。根据信托业协会的统计,2015年末信托业的风险项目个数为464个,资产规模为973亿元。这其中有不少是房地产信托项目。

房地产信托项目风险发生的形式主要有以下两种:

(一)房地产项目出现亏损,形成终极风险

由于项目土地取得成本高、产品定位和设计不合理、过程成本管控不到位,以及房地产市场整体不景气等原因,造成一些房地产项目最终的利润为负值,出现亏损。这种情况下,如果当时融资时向信托公司提供抵押的资产和担保措施仅限于项目本身,或者即使有其他的担保措施,但无法实施,则向项目提供融资的信托公司就面临较大的风险,可能承担较大的损失。

(二)房地产项目销售不如预期,资金不能及时回收,形成流动性风险

一般情况下,房地产信托产品是有时限限制的,一般为2-3年,到期须进行兑付。有些房地产项目,虽然本身仍有利润,不会发生亏损;但是,由于市场原因,项目销售进度及销售价格不及当初可研的预测,通过销售回收的资金额低于预期,对于到期的信托产品无法筹集足够的资金归还信托公司,从而形成流动性风险。此种情况下,迫于无奈,信托公司只好与融资方进行协商,对信托产品进行全部或部分展期,将信托产品的兑付时间延后。

对于第二种只存在流动性风险的房地产信托项目,一般的信托公司都未纳入风险项目进行统计上报;否则,信托业协会统计的风险项目和风险资产规模还将大幅度增加。

房地产信托项目出现风险,有些是由于项目实施过程中新出现的突发情况造成的,但大部分是项目选择时就存在先天不足,实施了本身条件就不是很好的项目。故做好项目选择对于房地产信托风险管理尤为重要。

二、房地产信托项目的选择

以源头为重点,从源头把好项目选择关,对于房地产信托产品的风险管理具有非常重要的作用。在房地产信托项目选择时,可以分两种情况,一种情况是只考虑项目本身,不考虑开发商因素;另一种情况是,将作为融资方的开发商综合实力纳入考虑范围。

(一)单纯针对房地产项目的选择

在只考虑项目本身因素,还款主要依靠项目本身的情况下,必须认真分析项目的各项条件和因素,筛选出优质项目。

1. 项目所在城市的选择。

随着时间的变化,不同类型城市的房地产市场也随之变化。某些阶段,一、二线城市房地产市场上升较快;某些阶段,国家对一、二线城市房地产进行限购等调控,三、四线城市的房地产市场呈现好的发展势头。但总体而言,一、二线城市(尤其是一线城市)的房地产市场比三、四线城市的房地产市场容量更大,市场趋势向上的概率更高。信托公司在选择房地产信托项目时,应将一线城市及二线靠前的城市作为优选城市,三、四线城市应慎重。

2. 项目所在区位的选择。

对于房地产项目而言,最重要的就是位置,“位置地租级差”理论对此进行了很好的解释。对于房地产项目而言,越靠近城市中心区域,正常情况下,项目的客户目标群越大,项目的销售速度会越快、售价越高。信托公司在选择房地产信托项目时,应将区位优劣作为项目选择的重要标准;对于刚启动的城市新区项目应慎重。

3. 项目周边配套完善程度。

房地产项目具有外部性,其销售情况受项目周边配套设施完善度影响较大。在房地产市场中,我们可以看到学区房、地铁房、公园房等特定类型的房地产,会吸引特定的客户群体来购买。所以,包括交通、购物、上学、就医、餐饮、休闲、娱乐等因素的配套设施完善程度,是信托公司选择项目时应重点考虑的因素。

4. 项目产品类型的选择。

按照用途,房地产可以分为工业地产、商业地产、住宅地产、旅游地产等不同类型。总体来讲,住宅地产销售速度最快;其他类型的房地产相对来讲销售周期比较长,工业地产和商业地产等有时还需要开发商自持较长时间,采取以租代售等各种方式,待市场培育成熟后才具备较好的销售条件。因此,对于要到期兑付的信托产品而言,最好选择住宅房地产项目;如果事先已取得较大量订单的工业地产或商业地产,则属于订单式生产,能较快回收资金,此类项目也可选择。在住宅地产中,还分为低密度住宅项目和高容积率项目,在目前不动产登记全国联网和大力反腐的大环境下,以及房产税出台的预期下,低密度房地产项目面临较大的销售压力。因此,对于住宅地产项目,建议信托公司选择较高容积率的项目,尽量回避低密度住宅项目。

5. 项目土地成本因素。

与前20年房地产开发相比,以后房地产市场将逐步回归社会平均利润水平,在以后的市场竞争中,成本竞争将越来越重要。在房地产开发项目的总成本中,土地成本是其重要的组成部分。一线城市中,土地成本占房地产项目总成本的大部分;二线城市中,项目的土地成本基本上也占项目总成本的一半以上。因此,土地成本的高低将在很大程度上决定项目的市场竞争力。在同一区域,哪个房地产项目的土地成本越低,其就具有天然的价格竞争优势。信托公司在决策时,应比较具体项目土地成本与市场土地成本的差距。如果目标项目土地成本低于市场土地成本较多,则该项目可以选择;如果目标项目土地成本高于市场价甚至高出较多,则应放弃该项目。

(二)考虑开发商的综合实力因素

有时候,除了项目本身以外,项目风险还与开发商的综合实力有关,其综合实力强,则可以在一定程度上降低项目本身的风险。

1. 开发商提供项目以外担保的其他资产情况。

在项目本身资产不能有效规避信托产品兑付风险的情况下,信托公司可以要求房地产开发商提供项目本身以外的资产进行抵押、担保。

第一,融资方为央企或大型地方国企情况。在融资方为央企或大型地方国企的情况下,可以要求融资方以集团名义为项目融资提供担保。由于央企及大型国企的国资背景,甚至可以要求融资方以信用作担保即可,而不需要实际的资产进行抵押。这种情况下,相当于是央企或大型国企的信用融资,项目本身如何,在某种程度上来讲已不是关键因素。

第二,融资方为民营企业的情况。对于一般的民营企业,则可以要求融资方提供项目以外的实际资产作为融资的抵押物。如果融资方能提供其他的变现能力强的真实资产作为项目融资的抵押,则信托公司也可以在一定程度上降低对项目本身的条件要求。在项目本身不能筹集资金按时归还信托资金时,可以随时处置融资方抵押的资产,或者迫使融资方通过其他方式和途径筹措资金来归还信托资金,保证信托产品的按时兑付。

2. 开发商的开发管理能力。

开发商的开发管理能力对于房地产项目的成败也起着非常重要的作用,我们经常可以看到,在同一个区域,各种条件差不多的地块,由于是不同的开发商在开发,其结果相差甚大:有些项目售价低、销售慢,利润低,而有些项目却售价高、去化快,利润高。因此,信托公司在选择项目时,不仅要关注项目本身,还应重视开发商的开发管理能力。

三、结束语

房地产信托属于信托公司的传统业务,在房地产市场整体处于低迷的时期,尤其需要做好房地产信托项目的风险管理。而选择好项目,可以从源头上管控风险。只要信托公司在开展房地产信托业务时,按照相应的条件仔细进行项目筛选,就能够在较大程度上规避掉风险较大的项目,为信托公司业务的持续、稳健开展打下良好的基础。

参考文献

[1]中国信托业协会网.http://www.xtxh.net/xtxh/analyze/40505.htm.

[2]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸,2014(2):104-105.

[3]郎蕾蕾.我国房地产信托存在的风险及化解对策[J].哈尔滨金融学院学报,2014(4):41-42.

[4]邓念,郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力,2011(1):53-55.

[5]袁吉伟.信托项目风险成因与处置方法研究——基于26个信托风险事件[J].金融发展研究,2013(9):53-59.

房地产信托项目(3则) 篇3

赞成票

最近5年以来，哪个行业最暴利？房地产。想参与房地产行业利润分成，有办法，买房地产信托项目呗。

北方国际信托投资股份有限公司发行天津北信房地产产业投资系列集合资金信托计划，这是天津第一支房地产产业投资信托产品，总体规模拟定为人民币5亿元，一期推出的两种房地产信托产品规模合计人民币2亿元。一种为期限一年半，预计年收益率5％，一种为期限三年，预计年收益率6.2％，高出预计收益率的部分由北方信托与受益人五五分成。资金起点法人为50万，自然人为25万，不过据说这类产品非常热销，以起点资金买到产品的人很少。销售信托产品是时间优先、资金优先原则。

参与富人的游戏，首先要当富人，如果不是还想玩，那就要资讯十分灵通，下手极快，大姑子、小姨子、大伯子、小叔子、姐夫、姨夫……25万、50万还是不难凑齐的，难的是要统一思想、统一步骤，大家为了共同的利益走在一起很正常，出了风险想内部不猜忌、不埋怨、不吵闹，得多好的修养，而且是个个成员修养好，难呐！或是家族中有一个铁腕的强势人物，在那镇着，大伙把私心杂念干咽到爪洼国去。

券商集合理财计划

反对票

光大证券、广发证券、长江证券后,东方证券、招商证券、中信证券等都发行集合理财产品，4%-6%的预期年收益率，确实令人心动，而且其中一些产品迅速售光，遭遇发行寒流的主要是那些投资于公开发行并上市的股票、债券、基金等的产品，配置上侧重于偏股型。在股市行情低迷时，这些产品自然很难获得青睐。短期内看好股市的投资者，还不如直接购买股票型基金。

券商集合理财计划更适合那些短期内没有明确的投资方向，希望获取证券市场平均收益的人。对那些资金量很大的客户来说，可以将券商集合理财计划作为一堆“篮子”中的一个，但资金量较小的普通市民客户，最好避免接触这类产品。以往挪用客户保证金的事就够闹心的，南方证券是关了门，咱那点儿养老钱禁不住这么折腾。

新型人民币理财产品

赞成票

光大银行推出的新款人民币结构性理财产品——阳光理财B+A计划，打通人民币理财的国际通道，用人民币可直接从国际金融市场上获取收益赚美元。

参加这种理财，起点是1万元人民币，期限一年，产品到期时，光大银行返还投资人人民币本金，并以美元支付投资人的投资收益。

具体收益有两种选择：一是固定收益，年收益率为2.37%。另一种是浮动收益，即收益不固定，实行浮动制。浮动收益的多少，取决于人民币与美元等货币的利率、汇率等的走向，高可达4%以上，低则仅及0.25%左右。

虽然银监会要求各家商业银行不得承诺人民币理财的“保底收益”，但是各家商业银行在宣传预期收益率前都加上了“固定”两个字，意在强调收益的百分之百可靠。客户的本金会原封不动地存在银行账户内，银行会把每年2.25%(定期存款利息)的收益换成美元，然后拿到国际金融市场去运作。目前美元LIBOR(一年期定期收益)在3.8%左右，这个收益就要远远高于国内收益。起点低、安全性高就不说了，还能赚点儿美元更不错。

房地产信托项目管理 篇4

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

房地产信托计划与REITs（房地产信托投资基金）的区别

第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。

第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。

第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。

第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

房地产信托监管政策回顾 篇5

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。

二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发

[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目资本金（35%）三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。

同时，265号文禁止了信托公司向房地产开发企业发放流动资金贷款，并严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。要求信托公司审慎发放土地储备贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

四、《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)(“25号文”)

在金融危机背景下出台的25号文，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。文件规定，最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(“三证”)，并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时，25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。

须注意的是，25号文“严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。”根据该规定，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方面均符合要求的房地产项目，信托公司也不得采取商品房预售回购的方式提供融资。

五、《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》(银监发[2009]84号)(“84号文”)

84号文提出了债务性集合信托计划资金的概念，规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。而在对债务性集合信托计划资金进行界定时，监管部门进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制。

但由于84号文是仅针对项目资本金问题的专项监管规定，其关于债务性集合信托计划资金的界定标准是否适用于其他的房地产项目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地产项目资本金已符合规定，但在四证或资质方面不符合直接发放房地产贷款的要求，信托公司是否可以以投资附加无关联第三方受让的方式提供资金支持？

信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。

信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。

信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。

提示：自2009年5月25日起，房地产项目的资本金已由35%调整到20%和30%两档。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

六、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号，2010年2月11日)

该文件可以视为截至2010年2月11日房地产信托领域最严格的监管政策。除明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外，增加了关于结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要求以及对土地储备贷款的限制。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

尤为严厉的是，该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权，对信托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。

七、关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发[2010]343号，2010年11月12日）

银监会从2005年起陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件，多次重申了房地产信托业务尤其是开发项目融资业务的监管要求，并根据不同时期的经济环境和市场变化对房地产信托业务监管政策进行了调整、细化、补充和完善。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。

要求信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

八、关于加强当前重点风险防范工作的通知（银监发[2010]98号）

严控大型房企集团贷款风险。对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。同时，对集团内部关联交易要进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，严防信贷资金转移或挪用。要核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。

房地产信托项目管理 篇6

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我国房地产信托投资基金 发展模式及其选择

○谢丽君（广州富力地产股份有限公司 广东 广州 510623）

【摘 要 】 本 文 从 房 地产 信 托投 资 基 金（REITs）的 概念 与 类 型入手，分析了我国 REITs 发展模式所面临的主要障碍与问 题，进而提出当前我国 REITs 发展模式应以外部管理模式为 主，逐步探索内部管理模式；以权益型 REITs 发展为先，逐步发 展抵押权类 REITs 并积极创新和以交易所市场为主，以银行间 市场为辅的政策和建议。

【关键词】 房地产 REITs 房地产信托 发展模式

一、引言

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文简称 REITs），并一举获得 成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业 地产投资企业将目光投向了 REITs这一新鲜事物，都在为争吃 国内 REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的 房地产存量很大，客观上要求设立 REITs，既可拓宽房地产企业 融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小 投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地 产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模 式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产 行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超过 6050 亿美元。美国是全球发展 R EITs 最早、也是最成熟的市场，R EITs 市值约 3000 亿美元，市 值也最大；其次是澳大利亚，已发行 64 只 REITs，市值达到 780 亿美元；处于第三位的是法国，48 家房地产信托市值达到 730 亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产 投资信托基金占有全球同类产品的 90%。近年来欧洲、亚洲、美 洲等 22 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展 REITs 行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的 美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都 是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未 出台，该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段，仍有待我们 加强对 REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

R EITs 是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于 房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信

托产品。REITs产生于美国 20 世纪 60 年代，20 世纪 80 年代后 得到迅猛发展。目前，国外 REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的 R EITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约 的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这 种权利的受益凭证；公司型的 REITs是指设立以房地产投资为 目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再 将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契 约成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资 者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契 约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的 出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资 产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模 式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人 如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人（特别指 出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些 受托人的义务，这是立法与原理不一致之处），托管人为受托 人，投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金 管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两 层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹 的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予 以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生 在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方 当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关 系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理 人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基 金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式 R EITs 发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只 能在公开市场上竞价交易，而不能直接同 REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种 REITs成立后不得 再募集资金。开放式 REITs的发行规模可以增减，投资人可按 照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份 或认购权证。采用封闭式运作方式的 REITs基金，其基金份额 上市交易要符合 REITs专项法的一系列规定和交易所上市交 易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的 REITs 基 金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备 支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照 REITs专项法的 规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。企 业 经 贸

12《当代经济》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S

3、按 REITs 的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体 内容如下：（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产，主要收入来 源于房地产的租金。资产类 REITs的目的在于获得房地产的产 权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司 来控制该资产。资产类 REITs既对具体项目进行投资，如写字 楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。（2）抵押类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类 REITs主 要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本 身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类 REITs股息收 益率比资产类 REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着 高风险。（3）混合类（Hybrid）。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类 REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITs和 抵押类 REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自 身也拥有部分物业产权。

三、我国 REITs 发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于 REITs专门的基本法规。无论是 REITs的发

源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后 有挂牌上市的 REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法 律的完善推动 REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二 是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来 看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法 律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管 机构已基本明确 REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成 熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环 节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外，我国 REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是

出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市 交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有 比较成熟的交易系统可使用，可实现 REITs规范化、高起点的 发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培 养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在 REITs 的发展中起到了重要作用。

四、我国 REITs 发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。R EITs 的 管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专 业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资 金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常 以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部 设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国 REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。

2、以权益型 REITs 发展为先，逐步发展抵押权类 REITs 并 积极创新。权益类 REITs和抵押权型 REITs是按 REITs 募集 资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投 资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主 要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集 资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者 赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产 贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募 集资金投向以上二者均有的即为混合型 REITs。我国 REITs应 优先发展权益型 REITs，主要是因为与抵押权型 REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果使权益型 REITs无论 在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数 量还是在市值方面，权益型 REITs均占主导地位；二是权益型 R EITs 在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策 略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小；三 是权益型 REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困 难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型 REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在 50%左右，与 市场平均跌幅相当，但抵押权型 REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主，以银行间市场为辅。目前，国内由中 国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市 场和交易所市场筹备 REITs的试点，这种探索对未来的发展具 有积极作用和重要意义。但从未来 REITs的主要发展方向来 看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是 REITs的发展 需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专 业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的 证券公司、基金管理公司等机构将来都是 REITs的重要参与 者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且 此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合 型人才；三是交易所市场具备 REITs公开发行和交易的条件，有利于 REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通 道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。【参考文献】

房地产信托项目管理 篇7

对比金融类信托产品, 近两年房地产类信托产品可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊, 打新股产品“销声匿迹”以及私募基金“搁浅”。后者的增长是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。

据统计, 2008年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为272.2亿元, 占全部集合信托募集资金的32.16%。这一信托资金发行量及占比, 均较上年明显增长。2007年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为121.52亿元, 占全年全部集合信托募集资金的11.27%。

进入2009年, 房地产信托保持增长势头。从资金投向看, 今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分别为12个和11个, 业内人士认为, 短期内房地产领域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的投向看, 集中在房地产领域的产品共计发行规模为13亿元, 占到当月所有产品的17.07%, 信托产品共计11个, 平均单只产品的规模为11864万元, 仅次于能源类产品, 居第二位。从收益率看, 投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为7.76%, 为所有信托计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐宽松, 房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越多的信托公司。

二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最大的一笔房地产信托基金

去年, 房地产信托的一个典型产品是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

2007年, 星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造其地产奇迹梦想的地方, 这里将要建造一个融汇五大洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订后3个月内开工建设, 3年内住宅项目竣工80%, 2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工, 其中酒店规模不小于7万平方米, 其他经营性公建面积不小于33万平方米, 5年内整个区域所有项目要全部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米, 其中住宅面积260万平方米, 其余为公建和商用物业。业内人士预计, 项目所有工程所需费用不低于200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言, 都不是小数目。

星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让金, 其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中信信托的大门。2007年12月, 中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”, 实际募集资金人民币30亿元, 预计年收益率25%, 信托期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助, 星耀筹齐了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前终止了信托计划, 代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”, 数额达68.9亿元。这是国内有史以来最大的房地产信托基金, 实际融资36亿元。融资规模已经超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房地产公司人和商业逆势IPO的规模。

该信托计划引入了“夹层融资”信托的元素。这份总规模68.9亿元的信托基金被分为3个级别:超优先级、优先级和次级, 其中超优先级与优先级为债权, 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11.5亿元, 主要针对机构及高端自然人对外公开发售, 超优先规模部分的年收益率为14% (其中包括2%的认购费) 。优先级规模为24亿元, 由中信集团及中信信托认购, 此外还有32.9亿元次级规模由昆明星耀集团认购。

为了使该信托计划得以顺利发行, 星耀地产支付了相对较高的收益率, 而且中信信托还运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先, 由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人, 并且该期限为5年, 以确保对该项目负责。其次, 该信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时, 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

据专业人士分析, 在目前监管层的框架之下, “股加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要模式。因此, 该产品是一个对以后房地产信托基金有积极意义的成功产品。

三、房地产信托融资的风险

目前, 中国房地产企业可选择的正常融资渠道无非五种:发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托基金、房地产投资信托基金 (REITs) 。去年, 对大多数房地产企业而言, 融资渠道实际上已经封闭。星耀选择了最符合项目融资特点的房地产信托基金, 融资速度比较快, 不仅解决了开发企业现时的资金困境, 随着项目进展的资金需求, 星耀还可以提出计划, 追加融资。

但是, 目前房地产信托融资机制毕竟还不够完善, 个中风险不应忽视。

首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性, 开发企业通常以较少自有资金, 通过贷款等方式撬动大规模的地产项目, 这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求, 导致一旦融资受阻, 项目将面临巨大困境。另外, 即使未遇到融资困境, 如果房地产项目本身运作不顺, 将来销售出现问题, 资金有可能无法及时回笼。在这种情况下, 投资者的利益能否得到保障, 只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为中信盛景基金的级次设置提出过质疑, 认为星耀贱卖项目。星耀集团相关人士承认, 本来希望发行的期限更长的信托计划, 但只能先搞短期产品, 不排除资金回笼慢的话, 再把信托融资延期下去。

其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场有所好转, 但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转, 发展前景难以判断, 房地产市场可能会出现房屋销售困难, 融资方无力还款的情况。另外, 目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值, 企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水, 一旦第一还款来源出现异常, 投资者面临的风险加大;另一方面, 房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押, 间接拉升了融资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿元, 在楼市调整期, 星耀是否能迅速回款, 也存在一定变数。

第三种风险是合规性风险, 主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外, 在前期部分房地产信托产品的运行过程中, 由于受托人追逐利润而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。

房地产信托兑付危局 篇8

房地产信托产品发行数量减少，规模缩水，其背后的意义不仅是国家对房地产融资的紧缩政策，也是因为部分投资者对房地产信托产品投出了拒绝票。

投资者的拒绝不无道理。

严厉调控下，房地产开发商手中的楼盘难以脱手，而此前信托公司发行的房地产信托产品收益也难以兑付，此时房地产开发商除了变现抵押物，降价卖楼，就是拆东墙补西墙，寻找其他的融资渠道，周转资金。

但是无论何种方式，于投资者来说，都不能忽略其风险。

兑付风险下，补救措施没那么好用

2011年10月，四川信托接盘中融信托发行的“四川信托-青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，最终以募集失败告终。

此款产品是中融信托在去年发行的一款为期18个月的房地产信托计划，计划融资3.485亿元，但是12个月时，中融信托提前结束，四川信托接棒发行信托产品，计划融资超过8亿元。

“中融信托的此款产品属债权产品，资金用于项目的建设，产品马上到期，融资方资金回笼出现问题，中融信托想要提前转出去，于是寻找另一家信托公司，重新发行一款信托产品，受让了此前中融产品的债权，资金用于偿还融资方对中融和银行的欠款。”一位信托公司的工作人员告诉记者。

此款产品的目的是为了弥补中融信托的兑付危机，“拆东补西”进行资金周转，无奈市场和投资者都不买账。

“开发商资金流动性风险和整个行业的系统性风险，是目前房地产信托产品的主要风险点。”用益信托工作室分析师徐颖风告诉记者。

出现兑付风险时，除了投资人着急以外，信托公司更着急，他们准备了很多措施，以应对各种兑付风险，

但是，一旦融资方面临资金流动和行业系统性风险，这些补救措施就不是那么好用的了。

房地产信托“对倒”放大风险

信托公司运用其他的金融工具来弥补资金缺口，如四川信托接手中融信托，发行新的信托产品，暂时接盘周转资金；事实上，这种方式也是目前通用的弥补手段。

但是，此类情况，多在同一家信托公司内产生，一家信托公司为某一开发商发行了一只产品，产品到期后，开发商兑付困难，于是这家信托公司为他设计第二只信托产品来支付第一只产品的投资收益，这种模式在业内被称为“对倒”。

但是投资者购买此类信托产品风险更高。

“通过此模式缓解资金兑付困难，如果后期市场预期乐观，企业的融资成本会被一轮轮消化掉，但如果后期市场支撑有问题，融资方在需要支付更高融资成本的前提下，将面临更大的风险。”一家信托公司的产品设计人员告诉记者。

在信托业内，根据项目质量不同，融资方需要支付给信托公司的融资成本不同，第二轮融资以弥补第一轮融资兑付失败的开发商，需要支付甚至高于一倍的融资成本，项目自身的风险更高。

抵押的房子、土地变现没那么容易

一旦出现行业的系统性风险，在最坏的情况下，可以通过抵押品变现的方式兑付产品。目前的质押率为40%左右，但是抵押物变现在实际操作上麻烦多多。

首先，融资方不愿意通过此方式兑付，“从目前楼市情况看，开发商降价降的多，还是比较好卖的。事实上是，如果开发商真的愿意降价出售抵押品的话，那么早就降价出售了，也不会出现资金周转问题了。”徐颖风说。

其次，抵押物也存在变现的流动性风险。土地的变现能力更难，现房的变现情况稍好一点，可以出售给普通的投资者。

“一般不会走到这一步，一般信托公司和融资方发现资金出现问题的时候，首先想到的是通过更加方便简单的金融手段解决。”徐颖风说。

事实上，如果如四川信托接手中融信托的方式周转资金，开发商需多支付一款信托产品的利息，而抵押物变现，开发商需支付更高的成本。

“真的需要变现抵押物的时候，能否有，以及什么时候有接盘的人也是个问题，现在的市场情况下，四川信托接手中融信托，最后还失败了。那么当整个市场环境不好的情况下，还会有人愿意接盘吗？”徐颖风解释道。

房地产信托基金风险更高

除了以上两种兑付弥补措施外，在我国《担保法》中，还有明确规定：如果产品的抵押品不足，可以以普通债权的方式进行索赔。债权型产品违约，如果抵押品的偿还能力不足，还可以继续追究融资方的责任。

这里有两个限制条件：债权型、融资方实力。

此前的多数房地产信托产品，多为债权类产品，固定收益，信托公司有了目标项目之后，再进行融资，属借贷融资类。投资方向为单一确定的项目，收益方式为债权及少量的溢价回购股权。

有别于房地产信托产品的债权性和固定收益，房地产信托基金由信托公司募集资金后，寻找适合的项目，属投资类。投资方向为多个不确定项目，收益方式为股权，加少量债权，收益不固定。

从两者的区别中，可见其中风险所在。“房地产信托基金最大的风险来自于它包含了真正的股权投资。”徐颖风说。

“在当前的房地产市场情况下，开发商出现兑付危机后，首先要偿还债权投资部分，其次才是股权投资者，房地产信托基金的风险要高于普通信托产品。”

徐颖风也提示，房地产信托基金的风险来源于所投公司的真正价值，股权投资一般都无抵押物等保障措施，另外在当前的市场情况下，一定要考虑到真的有可能损失收益和本金，不要对房地产市场过于乐观。

“房地产信托基金从投资者手中拿到钱以后再找项目，项目的不确定性赋予了此类信托产品更多的风险，而投资者则寄希望于信托公司可以找到好的项目，忽略了其中的风险评估。”普益财富研究员范杰告诉记者。

但是范杰建议，确定投资于大型上市房企的信托产品可以买。因为相比一般的房地产企业，上市房企项目失败所付出的成本较大，而且这类房企自身资信情况较好，融资能力较强，在项目本身情况优秀的情况下投资者可以适当考虑。