房地产信托商业计划书

2024-07-10

房地产信托商业计划书（共8篇）

房地产信托商业计划书篇1

信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章总则

第一条为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条

信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条

信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条

中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

第二章房地产投资信托计划的设立

第一节信托公司资质

第八条设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

（一）注册资本不低于5亿元人民币；

（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员；

（三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；

（四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会；

（五）过去三年连续盈利；

（六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；

（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好；

（八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条

信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

（一）申请报告；

（二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；

（三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；

（四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；

（五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；

（六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。

第二节信托计划的发售

第十条房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

（一）信托合同期限为五年以上；

（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

（三）信托单位持有人不少于一百个；

（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

（五）房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

第十二条信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

（一）可行性研究报告；

（二）信托合同草案；

（三）资金保管协议草案；

（四）发售说明书草案；

（五）注册会计师出具的会计意见书；

（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

（八）律师事务所出具的法律意见书；

（九）中国银监会要求的其他文件。第十三条

信托合同应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

（三）信托计划总额和信托合同期限；

（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

（八）信托收益分配原则、执行方式；

（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；

（十一）信托财产的投资策略；

（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；

（十五）争议解决方式；

（十六）当事人约定的其他事项。

第十四条房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

（四）将要收购的物业的详细介绍；

（五）交易及其结构的特定特征；

（六）实际交易的特定细节；

（七）定价及估值；

（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

（十一）会计调查报告；

（十二）税务意见书；

（十三）法律意见书；

（十四）风险警示内容；

（十五）中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人；不予核准的，应当说明理由。

第十六条

信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条

在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立；信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

（一）以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用；

（二）在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5 还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节信托公司的职责

第二十二条信托公司应当履行下列职责：

（一）依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜；

（二）办理信托计划备案手续；

（三）对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账；

（四）按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益；

（五）进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告；

（六）编制季度、中期和信托计划报告；

（七）计算并公告信托计划资产净值；

（八）办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项；

（九）召集信托单位持有人大会；

（十）保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（十一）以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；

（十二）中国银监会规定的其他职责。第二十三条信托公司不得有下列行为：

（一）将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动；

（二）不公平对待其管理的不同信托财产；

（三）利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益；

（四）向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。

第二十四条有下列情形之一的，信托公司职责终止：

（一）被依法暂停或取消营业资格；

（二）被信托单位持有人大会解任；

（三）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（四）信托合同约定的其他情形。

第二十五条原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人；新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节资金保管机构的职责

第二十七条

资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

（一）净资产和资本充足率符合有关规定；

（二）设有专门负责信托财产账户资金保管的部门；

（三）有安全高效的清算、交割系统；

（四）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施；

（五）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；

（六）法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。第二十八条资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。第二十九条

资金保管机构应当履行下列职责：

（一）安全保管信托账户资金；

（二）按照规定开设信托资金账户；

（三）对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立；

（四）保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（五）按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜；

（六）办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项；

（七）对信托计划财务会计报告、中期和信托计划报告出具意见；

（八）复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值；

（九）按照规定召集信托单位持有人大会；

（十）按照规定监督信托公司的投资运作；

（十一）中国银监会规定的其他职责。

第三十条资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

（一）被信托单位持有人大会解任；

（二）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（三）信托合同约定的其他情形。

第三十二条

资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构；新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章房地产投资信托计划的运作

第三十四条

信托财产应当用于下列投资：

（一）投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售；

（二）用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业；

（三）中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条信托财产不得用于下列投资或者活动：

（一）将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等；

（二）向他人贷款或者提供担保；

（三）从事承担无限责任的投资；

（四）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。第三十六条信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

（一）投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目；

（二）房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%；

（三）购买房地产项目的持有期限不得低于3年；

（四）同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目；

（五）不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

（一）用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80％；

（二）用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。第三十八条

信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90％。

第三十九条房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9 产净值的20%。

第四十条信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系；

（二）对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性；

（三）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；

（四）对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析；

（五）房地产项目现有及预期的租约及重大协议；

（六）维修及营运物业所需的开支；

（七）物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额；

（八）了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系；

（九）通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等；

（十）通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见；

（十一）了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况；

（十二）委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条估价报告必須最低限度包括下列事项：

（一）有关的估价基础及所用假设的全部重要详情；

（二）描述及说明所采用的估价方法；

（三）有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析；

（四）有关物业的所处的详细位置；

（五）有关物业现有用途；

（六）有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等；

（七）有关物业产权状况；

（八）有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等；

（九）在估价基准日，有关物业的帐面价值；

（十）可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

（一）单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上（含二家）具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；

（二）信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月；

（三）专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。

第四十四条信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条

信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条

信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条

信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条

信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条

信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

第五十二条信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险；(二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目；(三)明确额定信托计划的借款限额；(四)管理信托计划的现金流量；(五)管理信托计划的财务安排；

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险；(七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户；

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜；

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规；

（十）制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条

信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条

信托公司可以委托具备二级以上（含二级）国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章信托单位持有人权利及其行使

第五十六条信托单位持有人享有下列权利：

（一）分享信托财产收益；

（二）参与分配清算后的剩余信托财产；

（三）按照规定要求召开信托单位持有人大会；

（四）对信托单位持有人大会审议事项行使表决权；

（五）查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料；

（六）对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼；

（七）信托合同约定的其他权利。

第五十七条

下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

（一）提前终止信托合同；

（二）信托计划扩募或者延长信托合同期限；

（三）提高信托公司、资金保管机构的报酬标准；

（四）更换信托公司、资金保管机构；

（五）信托合同约定的其他事项。

第五十八条

信托单位持有人大会由信托公司召集；信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条

召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过；但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。

第五章信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

（一）信托计划运营业绩良好；

（二）信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；

（三）信托单位持有人大会决议通过；

（四）中国银监会规定的其他条件。

第六十四条有下列情形之一的，信托合同终止：

（一）信托合同期限届满而未延期的；

（二）信托单位持有人大会决定终止的；

（三）信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的；

（四）信托合同约定的其他情形。

第六十五条

信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章信息披露

第六十七条

信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条公开披露的信托计划信息包括：

（一）房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议；

（二）信托计划募集情况；

（三）信托单位交易公告书；

（四）信托计划资产净值、信托单位净值；

（五）信托财产的资产组合报告、财务会计报告及季度、中期和信托计划报告；

（六）临时报告；

（七）信托单位持有人大会决议；

（八）信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动；

（九）涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼；

（十）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条

公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

（二）对房地产投资业绩进行预测；

（三）违规承诺收益或者承担损失；

（四）诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。第七十二条信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章监督管理和处罚

第七十三条

中国银监会依法履行下列职责：

（一）依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权；

（二）办理房地产投资信托计划备案；

（三）对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告；

（四）制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施；

（五）监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况；

（六）法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条

信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条

信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条

信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条

中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章附则

第七十九条本办法由中国银监会负责解释。第八十条本办法自发布之日起施行。

房地产信托商业计划书篇2

对比金融类信托产品, 近两年房地产类信托产品可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊, 打新股产品“销声匿迹”以及私募基金“搁浅”。后者的增长是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。

据统计, 2008年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为272.2亿元, 占全部集合信托募集资金的32.16%。这一信托资金发行量及占比, 均较上年明显增长。2007年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为121.52亿元, 占全年全部集合信托募集资金的11.27%。

进入2009年, 房地产信托保持增长势头。从资金投向看, 今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分别为12个和11个, 业内人士认为, 短期内房地产领域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的投向看, 集中在房地产领域的产品共计发行规模为13亿元, 占到当月所有产品的17.07%, 信托产品共计11个, 平均单只产品的规模为11864万元, 仅次于能源类产品, 居第二位。从收益率看, 投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为7.76%, 为所有信托计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐宽松, 房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越多的信托公司。

二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最大的一笔房地产信托基金

去年, 房地产信托的一个典型产品是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

2007年, 星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造其地产奇迹梦想的地方, 这里将要建造一个融汇五大洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订后3个月内开工建设, 3年内住宅项目竣工80%, 2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工, 其中酒店规模不小于7万平方米, 其他经营性公建面积不小于33万平方米, 5年内整个区域所有项目要全部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米, 其中住宅面积260万平方米, 其余为公建和商用物业。业内人士预计, 项目所有工程所需费用不低于200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言, 都不是小数目。

星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让金, 其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中信信托的大门。2007年12月, 中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”, 实际募集资金人民币30亿元, 预计年收益率25%, 信托期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助, 星耀筹齐了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前终止了信托计划, 代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”, 数额达68.9亿元。这是国内有史以来最大的房地产信托基金, 实际融资36亿元。融资规模已经超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房地产公司人和商业逆势IPO的规模。

该信托计划引入了“夹层融资”信托的元素。这份总规模68.9亿元的信托基金被分为3个级别:超优先级、优先级和次级, 其中超优先级与优先级为债权, 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11.5亿元, 主要针对机构及高端自然人对外公开发售, 超优先规模部分的年收益率为14% (其中包括2%的认购费) 。优先级规模为24亿元, 由中信集团及中信信托认购, 此外还有32.9亿元次级规模由昆明星耀集团认购。

为了使该信托计划得以顺利发行, 星耀地产支付了相对较高的收益率, 而且中信信托还运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先, 由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人, 并且该期限为5年, 以确保对该项目负责。其次, 该信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时, 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

据专业人士分析, 在目前监管层的框架之下, “股加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要模式。因此, 该产品是一个对以后房地产信托基金有积极意义的成功产品。

三、房地产信托融资的风险

目前, 中国房地产企业可选择的正常融资渠道无非五种:发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托基金、房地产投资信托基金 (REITs) 。去年, 对大多数房地产企业而言, 融资渠道实际上已经封闭。星耀选择了最符合项目融资特点的房地产信托基金, 融资速度比较快, 不仅解决了开发企业现时的资金困境, 随着项目进展的资金需求, 星耀还可以提出计划, 追加融资。

但是, 目前房地产信托融资机制毕竟还不够完善, 个中风险不应忽视。

首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性, 开发企业通常以较少自有资金, 通过贷款等方式撬动大规模的地产项目, 这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求, 导致一旦融资受阻, 项目将面临巨大困境。另外, 即使未遇到融资困境, 如果房地产项目本身运作不顺, 将来销售出现问题, 资金有可能无法及时回笼。在这种情况下, 投资者的利益能否得到保障, 只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为中信盛景基金的级次设置提出过质疑, 认为星耀贱卖项目。星耀集团相关人士承认, 本来希望发行的期限更长的信托计划, 但只能先搞短期产品, 不排除资金回笼慢的话, 再把信托融资延期下去。

其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场有所好转, 但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转, 发展前景难以判断, 房地产市场可能会出现房屋销售困难, 融资方无力还款的情况。另外, 目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值, 企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水, 一旦第一还款来源出现异常, 投资者面临的风险加大;另一方面, 房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押, 间接拉升了融资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿元, 在楼市调整期, 星耀是否能迅速回款, 也存在一定变数。

第三种风险是合规性风险, 主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外, 在前期部分房地产信托产品的运行过程中, 由于受托人追逐利润而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。

房地产信托商业计划书篇3

这次发行的是该产品的第三期，募集资金5000万元。此前该产品还在2011年11月11日和12月14日成立，分别募资11990万元和2170万元，三期合计大约2亿元。

为什么仅2个亿的工商企业信托产品要分三期发行？信托业内人士告诉记者，短时期连续多次发行的主要原因是项目募集资金很困难。

这样的情况与去年火热的信托发行市场极不相称，对此，阅读过该项目发行材料的多位产品专家给《投资者报》记者的解释是：该产品虽然面上看是安全的，实际存在很多潜在风险。他们所说的潜在风险就是信托资金的流向可能是泡沫极高的商业地产。

资金可能流向商业地产

据产品简报介绍，该信托的资金用途为向浙江春天实业集团有限公司（以下简称“春天集团”）提供流动资金贷款，补充企业流动资金，扩大生产经营；其抵押物是春天集团旗下的桐乡世贸中心有限公司（以下简称“桐乡世贸中心”）的一期第四层的部分商用物业和对应土地使用权。

对于该资金的投向用途，不少业内人士猜疑，认为该项目或变相投往旗下商业地产。

形成猜疑原因主要有三：一是流动资金用途说明性質本身含糊；二是国际贸易环境不佳，集团非世贸中心业务存在下滑风险；三是据桐乡世贸中心二期即将动工需要资金，在目前地产调控的市场环境下，建筑商垫资困难，桐乡世贸中心是由春天集团及集团控股股东兼法人代表卢小丰投资，解决资金的重任必然落在投资方身上，这就难免让投资者将二者联系在一起。

一位不愿意透露姓名的资深信托人也认同这样的猜疑，“一说到补充流动资本，钱的用途就不好判断。该信托看着像变相的商业地产项目，可能是为桐乡世贸中心做融资。”

如果是投向商业地产，投资者最关心的是桐乡世贸中心的未来潜力。但据本报记者了解到，该项目在当地的竞争力较弱。

据桐乡当地人介绍，桐乡世贸中心主要经营箱包、皮鞋、皮衣和裘皮，但是与距离不远的海宁皮城相比，差距较大。“桐乡跟着海宁做皮革，皮革比不过海宁”，海宁和嘉兴当地人向本报记者介绍，部分桐乡人士对桐乡皮革城好像没什么感觉。

而且，“皮革业近期处在行业低潮期，去年就倒了很多家”。一位多年在海宁经营皮革厂的业主对本报记者说。

由于桐乡世贸中心开业不久，运作时间不长，加之商业地产管理难度大，多位产品人士不约而同地向记者表示，“项目竞争力很差”。

融资方实力较弱

对于发行的信托产品，专业人士认为，除了关心投资方向和抵押物外，还得关注产品融资方的背景和实力，《投资者报》记者调查，该产品融资方春天集团经营管理实力较差。

根据春天集团项目发行资料披露，近年来的集团经营状况显示，2009年、2010年、2011年上半年的净利润分别为9202万元、8600万元、3496万元，以上半年推算2011全年为是6992万元，其制造实业净利润连续三年下滑。

而今，在国际贸易受冲击的大背景下，市场对于该信托中主体——春天集团会否出现经营不佳，影响集团现金流，降低还款能力深表质疑。

春天集团下辖的 5 家子公司，注册资本较小。这5家公司分别是：东阳美金利服饰公司、东阳现代塑胶制品公司、浙江春天贸易公司、东阳市春天内衣公司和东阳市星月贸易公司，此外，还有投资控股的桐乡世贸中心。除桐乡世贸中心和东阳市春天内衣公司，其他注册资本一般在2060万元到3200 万元。

春天集团是以生产经营为主营业务的生产型企业，流动性资产较大是其特点。上述信托人士表示，融资方固定资产少，没什么实质资产，大部分流动资产随时可能没钱，如果不是这样，也不会拿资产的桐乡世贸中心作抵押。

他表示，由于没有尽职调查报告，简报中“资产负债率一直保持在比较平稳的水平，长短期负债结构合理，偿债能力较好”，是无法评说的。“担心融资方不够优质，工程还有二三期，怕撑不住！”

信息披露为何躲闪

“运用集团流动资金融资，给人看不是地产项目，只是工商企业贷款。该项目的抵押物股权结构不复杂，但最难看的就是融资方资质的评估。”某专业人士指出。

细心的生意人老王还觉得，该项目融资方是春天集团，抵押物是公司目前主要资产，在风险控制项下的保证担保中又写道：“桐乡世贸中心为本信托计划提供无限连带责任保证担保；春天集团法定代表人卢小丰提供无限连带责任担保”。

“融资方是自己，企业是自己的，还提供无限连带担保有啥意义呢？说了等于没说，该项可有可无，如果是我，为避风险，我会关注有无额外担保。”老王说。

据四川信托方面介绍，浙江春天项目由川信转给第三方机构包销，需要找第三方拿最新的详细信息，但是，即便是这样，客户表示也很难看到尽职调查报告。或许如销售经理所说原本就不披露，又或许是个案，我们无从知晓，但是仅从信托合同、推荐简报和背景资料，亦能发现其躲躲闪闪让人无法理解的部分。

房地产项目商业计划书范本篇4

项目单位：成都市活力城投资管理(集团)

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邮编：

编制时间：2012 年03 月24 日

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX集团公司。其所涉及的内容和资料只限于具有意向者阅览。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

1.若收件人不希望涉足/没意向本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；

2.在没有取得XXX集团公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

3.请对待本计划书所提供的所有机密资料给予高度商业机密文件对待。

商业计划编号：2012NBN:00

3收方签字：

发送日期：

收到日期：

第一部分计划概要

1.1 公司简介...xxx集团公司（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势）

1.2 项目介绍..南部XX国际物流公司

国际货运/国内国际货运代理/车队/第三方货运代理等都属于我公司现经营项目在强大的管理团队管理下全项目正处于优良性发展中!

三和集团公司

.（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求）

1.3 市场分析

对南部我公司以做过丰富的市场调查例如人口/消费能力/消费人群/地理位置/交通路线/市场潜力等等我公司都非常满意.所以我公司对南部准备进行物流城以及汽车城两个项目投资经营(以下将项目简称为WQ项目)（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力）

1.4 竞争分析...在南部飞速的发展下物流行业都处于第三方代运或托运,.汽车买卖维修行业上南部整个市场无一家规范企业但都在市内,汽车买卖和汽车修理都还处于过时的器材设备,人员的专业水平和职业操守均未受过正规的培训.在上述状态下的南部已经默认了现状,而且都处于良性发展中.它们都属于本项目的竞争对象但是我公司相信,我公司项目在运营后会将会引进大量的外来专业人才/五星级的服务以及现代化设备,这样做才能在飞速发展中的南部站住脚.1.5 营销策略...(略)

1.6财务分析...在本项目建成后的八至十七年收回项目成本,其间全部由资金链转移部分资金流到本项目.（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需

求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分项目公司介绍

2.1 公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需

求与用途）

2.2 公司股权现状与历史变更...2.3 企业文化...（公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用）

2.4 合作伙伴关系...（合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）

第三部分项目介绍.3.1 项目综述...3.2 项目土地概况...（项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出

让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势）

3.3 项目规划...（建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥

规图报批情况）

3.4 项目工程设计方案...（设计理念、产品定位、定位诠释）

3.5 项目计划与现状差异...（整体开发计划、开发周期、分区开发计划、开发进度计划与实际的差异、重大差异原因与补救措施）

3.6 税金政策

3.7 项目开发与管理模式...3.8 项目公司资产与负债说明...3.9 项目公司贷款、或有负债、担保抵押情况...第四部分市场分析.4.1 目标市场状况...4.2 目标市场宏观经济分析...4.3 目标市场房地产发展情况...4.5 项目市场前景...第五部分竞争分析.5.1 竞争对手...5.2 竞争分析（SWOT）...5.3 结论...第六部分营销战略.6.1 定价策略...6.2 销售策略...第七部分团队管理.7.1 组织结构...7.2 管理模式...7.3 核心管理人员简历...7.4 公司高层工作职责...7.5 人力资源规划...7.6 管理机制...7.7 薪酬计划...第八部分投资需求.8.1 资金需求...8.2 投资环境...第九部分财务分析.9.1 销售收入预测...（销售平均价格预估、总销售回款预估）9.2 总成本估算...（预估总投资、预估成本明细、预估费用明细、预估税金明细）

商业地产运营项目合作计划书篇5

一、合作背景

鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司介绍

杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

1、温岭农贸城

服务内容：定位、策划、销售、招商

服务时间：2009年-2011年

项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

2、绍兴玛格丽特

服务内容：策划、招商、运营服务时间：2010年

项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。

玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

3、温州邻里中心

服务内容：策划、业态调整、运营服务时间：2011年

项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。

4、温岭时代广场

服务内容：定位、招商、运营服务时间：2011年

项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名镇天下香港城）服务内容：定位、策划、销售服务时间：2012年

项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。

6、杭州江南时代广场服务内容：策划、招商、运营服务时间：2013年

项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体

验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

7、东阳香港城（金罗马中央广场）服务内容：定位、策划、销售服务时间：2012年-2013年

项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。

8、连云港香港城

服务内容：商业定位、策划服务服务时间：2013年

项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

9、泰尚达生活广场（文化创意园区）

服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营服务时间：2014年

项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

四、商务条件

1、项目营运部组织架构

2、运营商务条件

服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

服务费用：人员工资（39500元/月）+ 服务利润（年总租金的3%）人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人

其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

杭州陌晨投资管理

房地产信托商业计划书篇6

各银监局，银监会直接监管的信托公司：

近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：

各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。

请银监局将本通知转发给辖内有关银监分局和信托公司，如有重大问题，请及时向银监会报告。

中国银行业监督管理委

员会办公厅

我国房地产信托问题分析篇7

我国房地产信托市场已有10年的发展历史, 取得了较大的进展:一方面建立的有关信托的组织, 有提供给房地产行业的充足的资金, 并且投资后会有很好的利益回报;另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期, 仍需要巨额资金来支持, 而这笔资金来源不仅仅只是国家, 信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此, 我国引入了REITs信托业务, 来支撑房地产的发展。自从建立REITs, 我国房地产业发展的投资主体逐渐形成, 房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策

我国房地产信托行业经过多年的发展, 在全国已建立起了几百家信托公司, 几乎形成了较完整的体系, 支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题, 引发房地产行业市场秩序的紊乱, 致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而, 为了保证信托行业的有序发展, 国家出台了一些信托法律, 从而为信托发展提供可靠的法律保障, 然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

(一) 房地产投资信托的投融资渠道问题与对策

1、房地产企业常用的融资方式。

当今在我国存在着四种房地产融资形式:银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中, 银行贷款指房地产行业向银行借用资金, 通常包含短期和长期借款;房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋, 以现价折成资金, 作为贷款依据;证券市场集资的形式, 主要采取的是向市场主体发放股票, 通过主体购买本企业股票从中获得融资;引进外国资金包括两种方式———直接投资和间接投资, 但此融资方式风险比较大, 不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。

我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是:

(1) 房地产企业融资渠道过于狭隘, 过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示, 来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。

(2) 房地产进行融资的道路不太顺利, 很多房地产企业资金的融资, 一般是投放到市场的股票得来的。因此, 这种融资的形式缺陷, 就容易诱发金融风险。例如, 2003年9月, 全国范围内商业银行的住房贷款高达7, 500亿元, 比2000年增长3倍多, 从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺, 就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测, 展现出解决融资问题的必要性。 (表1)

3、我国解决融资问题的对策。

美国房地产投资信托融资, 采取投资房地产资产为依托, 发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式, 可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上, 还要从我国实际出发, 寻求一个具有中国特色的金融体制, 即建立多元化投资机构体系, 在此基础上还要建立房地产评估组织, 最后要组建较完善的监督机构, 经过各个环节的工作, 进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。

(二) 房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面:

1、我国房地产投资信托模式还不完善, 相关的管理机制还没能形成, 这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。

在管理工作中品格有问题的人员, 会不惜牺牲投资者的利益, 做出损人利己的行为, 往往会把投资于本公司的资金, 投入到自己建立的企业当中, 这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题, 应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起, 激励管理人员。

2、房地产如果采用股权投资方式, 可能会出现被投资公司的道德风险问题。

由于我国现代企业制度还不完善, 很多企业中所有者都不太明确, 因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要, 在投资房地产公司前后都要进行严格的监控, 从而保证投资公司的利益。

(三) 目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。

尽管我国房地产信托产业发展势头良好, 但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑, 而更为严重的是, 存在着一些政策上的束缚。例如:

1、对于信托行业的相关政策没有出台, 就严重阻碍了此行业的正常发展, 使得某些信托公司都处于亏本的运作情况, 这就需要政府和有关部门, 针对此问题要做出详细的解决方案, 依据信托业发展的程度、市场需求等因素, 来给予某些支持政策。

2、当前, 信托行业成本价高, 公司盈利微乎其微, 最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导, 就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才, 努力发展我国房地产信托行业。

三、结论

综上所述, 我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段, 因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题:融资、道德风险以及政策和法律缺乏等, 所以为了保证, 我国房地产信托行业的可持续健康发展, 必须积极采取措施, 为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究, 能为今后解决房地产信托出现的问题, 提供有效的参考资料。

参考文献

[1]陈樱.我国房地产信托投资基金 (RE-ITs) 发展问题研究.厦门大学, 2009.4.

[2]王贞.我国房地产投资信托基金发展前景研究[J].西南科技大学, 2011.4.

房地产信托问题调查篇8

9月下旬，绿城集团爆出百亿信托融资被调查事件。该企业在2010和2011年通过信托渠道融资，总共筹得资金近百亿元。而据绿城中国2011年中报显示，绿城中国的净资产负债率高达163.2%。

债台高筑外加房地产信托兑付期的到来，不禁让人们为这上百亿的信托融资忧心。这不仅被业界视为房企资金链危机的信号，也让2009年以来猛增的房地产信托面临着严峻考验。

“房地产信托才刚起步，有些商业化的信托公司才刚开始运作，还谈不到优胜劣汰，就面临一次洗牌，这是有悖发展规律的。”知名地产商、香港金太阳集团常务副总裁常涤非在接受《英才》记者采访时表示。

房地产信托融资自2009年下半年起（即政府开始放缓信贷扩张步伐之时）蓬勃发展。这些期限一般为1-2年的房地产信托产品，从今年9月开始陆续到了兑付期。对开发商来说，房地产信托最终成了一笔迫在眉睫、不得不还的巨债。

市场普遍担心的是，当前房地产调控阴云密布，销售疲软、回款急剧放缓，房企是否有足够的资金及时兑付？密集兑付期是否会因楼市不景气而引发一系列的资金链断裂？

尽管到目前为止，绿城信托业务到底查出了什么仍扑朔迷离，但9月以来银监会进一步严查房地产信托的举动，似乎已经为全面叫停房地产信托业务定下了基调。

那么，中国的房地产信托问题到底有多大？它对房地产行业以及实体经济的影响将会有多严重？监管不断加码，作为一种必要的商业模式，房地产信托的未来出路何在？

密集兑付期将至

“以后还会有更多类似绿城的事件发生。”中信银行总行国际金融市场专家刘维明在接受《英才》记者采访时说。

中国信托业协会数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额达6051.91亿元。而今，这些信托资金陆续到了兑付期。

刘维明认为，很多房地产信托是以拟建房为担保，以建成后售出为回报预估，报价一般都是按照目前的市场价格，即使能够顺利出售，价格也不能与以往相比，更何况当前建成后还很难卖掉。

“2009年下半年后开始发的房地产信托风险尤其大，越往后风险越大。”刘维明认为，国家对于信贷的调控始于2009年第三、四季度，开发商的融资负担相对较轻。而后，随着地价的飙升，市场收益率水平也快速走高，尤其是2010年下半年到2011年上半年，导致开发商的融资负担很重。

进入越晚，垫底的风险就越大。

山西信托有限公司信托五部副经理韩晓军也告诉《英才》记者，从当前形势来看，房地产兑付风险基于流动性风险产生，也就是销售风险。换言之，房地产信托兑付到底有没有问题，关键还要看房子是否卖得出去。

在限购令的背景下，近段时间以来，多数房企的销售都显疲态。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。

10月11日，保利地产亦披露了9月销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。

除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。这是自2009年以来的第一次。

房子卖不出去，资金就无法回笼，房地产信托的兑付风险就极有可能出现。在刘维明看来，“可能一些有大公司回购背景的房地产信托问题还不大，但前提是承诺回购的公司资金也不会出问题。”

所谓回购，是指一些房地产信托为了规避银监会的监管，通常以股权投资者（通过名义上拥有某个房地产项目的股权）的形式出现，同时与开发商达成回购协议，即开发商将在项目完工之后购回股权，且这项交易通常以土地和该项目作为抵押。

刘维明认为，一旦承诺回购的公司自身难保，出现“兑付危机”也就在情理之中了。

商业地产风险更大？

出于对高风险性房地产信托扩张的警惕，事实上，银监会早已对信托加强了管控，尤其是房地产信托。

这一举措在瑞银特约首席经济学家汪涛看来，一方面将限制银信对房地产行业的风险敞口，另一方面则会进一步增加开发商的融资压力。“随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，我们认为一些开发商（可能是一些资产负债表过度扩张的中小型开发商）将面临财务困难，并可能走向破产。”

对于开发商来说，无论是政府严管房地产信托，还是房地产信托风险隐现，无疑都是坏消息。

“房地产夹层基金，过桥的年利率也不低于30%；而如果你从银行贷款，拿到贷款的实际成本也都超过10%，名义利率高低不重要，相关的运作费用很高。再加上银行惜贷，高利贷风险又大，纯地产商上市的口子也好几年不开了，房地产商们只能选择房地产信托。”常涤非表示，如果房地产信托真的出现危机，对房地产商的打击将是巨大甚至致命的。

“接下来三个月很关键，一方面资金可能还会收紧，另一方面如果信托融资调查的个案多了，就真的要出问题了。”华房基金创始合伙人张健在接受《英才》记者采访时表示。

不过，和刘维明的观点有些不同，张健认为当前所谓的房地产信托风险并不大。一方面当前的土地价格并没有出现大幅下跌；另一方面，如果房地产商未来的现金流出了问题，对于信托产品来说，延期一年或者半年偿付也是完全可以理解的。“不过，在一些限购城市，以及一些产品定位比较高档的商业地产，出现房地产信托无法兑付风险的概率就比较大了。”

这一判断也得到了常涤非的认同。

在常涤非看来，当前住宅地产和商业地产两大类地产中，商业地产面临的资金链风险最大。

如果按照从前住宅地产那种运作模式，把物业建完销售即告结束，那么开发商回笼资金就会比较快。但当前正处大部分开发商逐步从所谓的建筑商向商业地产综合运营商转型，商业模式与以往完全不一样。“主要靠收取租金的方式，出售的比例小，当然现金流没有销售回笼快。”

房地产商想做商业地产，细水长流，80%甚至更高的物业比例是要开发商自持的。那么，自持不仅要靠业态定位、功能区隔，还有战略伙伴的引进等等，诸如娱乐、电影、休闲，各个行业的大佬们是否愿意进驻还是问题。这样一个漫长的过程，房地产信托是否等得起？

更严峻的考验还在后头。

“必须要关注宏观政策。”常涤非向《英才》记者提醒道，“如果现在政府进行调控，打压房地产信托，意味着政府在全线地对宏观市场特别是对房地产市场做出调整。”

常涤非分析认为，未来国家的宏观调控或将更加严厉。“大方向是银根缩紧，其实到目前为止，今年剩下的两个多月也不排除还有一种再加息的可能，包括提高存款准备金率。”

更为紧缩的流动性，对于开发商来说，除了降价，或许还有一些开发商会将其土地或项目折价出售，或者走向破产。

信托产业无危机

收紧甚至暂停房地产信托业务，除了对开放商尤其是中小房地产开发商带来冲击以外，对于信托公司的经营特别是房地产信托行业来说，也是一个不小的冲击。

不过，相比人们对开发商资金链的担忧，人们对房地产信托这种商业模式的未来出路，要乐观得多。

金融专家、经济学家孙飞在接受《英才》记者采访时表示，如果开发商真的出现了资金链问题，最大的风险不是房地产信托，而是商业银行。