商业房地产投资分析

商业房地产投资分析（通用11篇）

商业房地产投资分析 篇1

摘要：商业房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动, 同时也是一项高投入、高回报和高风险的事业。郑州市商业房地产市场正在迅速发展, 但其中也存在很多问题。本文通过分析郑州市商业房地产项目的风险因素, 针对市场上目前存在的问题, 提出了相应的风险防范策略。

关键词：商业房地产,风险因素,风险防范

河南省郑州是一个著名的商贸城市, 商业的迅速发展, 引起了商业房地产行业的开发投资热潮, 并形成了一些具有一定规模的商圈。目前, 在郑州已形成了二七商圈、碧沙岗商圈, 以及正在迅速发展的郑东新区商圈等, 商业房地产的开发投资一片繁荣。

一、商业房地产概述

在房地产的发展过程中, 随着住宅房地产的饱和与走低, 更多有实力的开发商进入商业房地产领域。受世界性经济危机的影响, 中国商业房地产受到一定的冲击, 投资总体在稳定中开始出现减缓, 空置率也开始增高。但随着经济的发展以及中国对外资零售限制的取消, 大量的零售商进入中国市场, 零售业空前活跃繁荣的局面, 为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。

(一) 商业房地产投资的基本含义。

商业房地产主要是指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括超市、商铺、购物中心、社区商业、商业广场、Shopping Mall等用途的房地产。商业房地产投资有两种含义:一种是指对已建成的商业房地产的购买或者对其股权债权的投资, 投资者是个人或者非房地产投资机构, 并不实际参与房地产的建设活动, 仅通过投入资金取得房地产产权以获取未来收益;另一种是指商业房地产开发企业的投资活动, 即通过各种渠道集中资金, 开发建成商业房地产项目, 并通过项目运营或者出售以获取收益。本文所讲的商业房地产投资主要是指后者。

(二) 郑州市商业房地产发展状况。

2007年公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出, 把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市, 这给郑州商业房地产带来了新的发展机遇。当前, 随着老商业区、城中村的全面改造, 以及新的商业业态Shopping Mall、社区商业等引入郑州, 其商业房地产市场进入全新发展的阶段。

1.老商圈商业房地产发展状况。二七商圈历来是郑州商业与地产开发的中心。目前, 除了金博大购物中心、北京华联、郑州百货大楼等传统商业项目外, 在二七广场周边, 商业房地产项目不但种类众多, 而且体量庞大。如宇通不动产有限公司开发的百年德化风情购物公园, 该项目作为中原首座“CEPA港澳城”, 集购物、休闲、观光、餐饮等多种功能为一体;美国西蒙地产、深圳格瑞企业管理咨询有限公司等新近联合开发的印象城购物中心位于二七广场西北方, 该项目于2009年9月份盛大开业。另外, 丹尼斯正在筹建20万平方米的“Shoppingmall”, 该项目位于二七路人民公园附近, 是一个集购物、餐饮、娱乐、商住、办公为一体的综合性商业房地产项目。

2.新商圈商业房地产发展状况。随着郑州市城中村的改造及郑州同周边城市的一体化发展, 北区、东区作为郑州市未来发展的重点, 开发商正在争相开发投资这些新地段的商业房地产项目。宝龙·城市广场项目位于郑东新区龙湖南区, 总建筑面积25万平方米。以中国商业房地产专家著称的宝龙集团发展有限公司投资20亿元, 欲将其建成郑州首家真正的“Shoppingmall”项目。它将彻底打破传统的商业模式, 成为集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业广场。由河南升龙置业有限公司开发的曼哈顿商业广场于2009年5月闪亮登场, 它拥有22万平方米的超大商业体量。该商业共分为七大主题消费区, 如金融商务区、高档餐饮区、主题时尚购物区、主题休闲娱乐区、特色餐饮区等。拥有Mall的复合业态, 又具备商业繁荣的地段优势, 曼哈顿·第五大道城市中心, 其商业房地产项目在开发初期就取得了巨大的成功。

二、商业房地产风险分析

住宅房地产在房屋出售后, 开发商就可以获得价值补偿和收益, 而商业房地产的回收期更长, 甚至延续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在施工结束房屋出售后就可以确定损益, 价格的高低主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响, 这些因素在施工之前就可以预先确定;而商业房地产的收益除了受上述因素的影响外, 还会受到其他因素的影响。例如, 在商业房地产很长的投资回收期内, 周边经济环境、交通状况、人流状况乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响;此外, 建成后商业房地产的经营状况也会大大影响收益。因此, 商业房地产开发投资的风险比较大。

(一) 商业房地产的风险因素。

商业房地产风险具有客观性、不确定性、潜在性、损益双重性等特征, 正确认识其特征及具体因素, 对于建立和完善风险控制和管理机制, 减少风险损失, 降低风险发生的可能, 提高投资活动的效率、实现较高的投资收益等具有重要的意义。从风险识别的不同角度看, 商业房地产存在的风险因素如表1所示:

(二) 郑州商业房地产存在的问题。

郑州市商业房地产开发投资的影响因素众多, 不仅存在着来自宏观经济环境、郑州市土地经济政策和人口发展情况等投资环境的影响, 而且还受到来自于郑州市商业市场情况的影响。巨大的利润使众多房地产开发商争相进入商业房地产投资领域, 郑州的商业地产市场进入空前繁荣期。但在追求巨大利润的同时, 其发展过程中也存在着很多的问题。

1.重开发轻策划。

商业房地产项目不但要符合市场定位, 还要有符合经营业态的合理规划。郑州市商业房地产近几年得到了迅速发展, 但其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤, 而商业的策划在整个商业房地产项目操作中是至关重要必不可少的最重要的一个环节。如大型商场对层高、布局等要求很高, 如果不考虑今后入驻商家的需求, 很可能会导致项目失败。

2.重人流量轻地段。

某些商业房地产项目扎堆在老中心商圈开发投资, 尽管整体人流量大, 但由于商业市场饱和, 行车举步维艰, 停车场预留不足等问题, 个别商场或商铺内部人气并不是很旺。

3.重销售与轻经营。

商业地产的开发, 应是始于“建”而终于“管”。但是为缓解资金紧张, 郑州市商业房地产项目大多是分割式销售, 即独立分割产权。为尽快实现销售, 多承诺一定比率的投资回报, 将商业房地产项目作为一种金融工具来对待, 而对其后期如何经营的问题, 考虑的很少。虽然有的商业项目初期租售情况良好, 但几年过后, 产生很多的后期纠纷, 房地产开发商很有可能受到巨大的打击。

4.重个体与轻整体。

商业房地产项目需要考虑商业的整体氛围, 进行统一规划, 统一营销, 统一定位。郑州市在城市规划条例中, 虽然出台了商圈规划, 商业房地产开发仍然各自为阵, 多数的项目在规划时只考虑或者是更多的考虑项目本身状况, 缺乏对项目所在的商业大环境调研分析, 可能会导致项目失败。

三、商业房地产的风险防范

商业房地产投资的优势之一是可以获得较高的收益。但投资都是有风险的, 往往是投资收益越丰厚, 投资风险越大。完全避免风险的发生是难以做到的, 成功的投资者在于正确地估计可能发生的情况及存在的风险, 并将风险损失降到最低限度。

(一) 风险防范措施。

1.通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。

投资者应对项目周围的政治环境和经济环境有个清楚的认识, 同时还要考虑到市场竞争程度、消费者需求结构变化等因素对房地产价格的影响。只有通过市场调查, 将诸多因素综合加以分析, 才能做出正确的决策, 以控制项目风险。

2.通过分离的方法规避风险。

对于商业房地产投资, 分离的方式有两种:一是种类分离, 即同时进行多种类型的商业房地产投资, 由于不同种类商业房地产风险不同, 收益水平也有差别, 投资者最终获得的是一种平均的收益水平;二是地区分离, 即将投资分散在几个不同地区进行, 投资者可以避免某一地区经济不景气给整个投资造成的影响, 从而达到降低或规避风险的目的。

3.采取回避的方法规避风险。

由于形势变化, 投资可能无利可图, 或者未来商业经营不确定性增强, 可以考虑放弃原投资的打算或者中途停止正在进行的投资, 这样就能大大减少因市场风险而造成更大的损失。

4.通过损失控制的方法来规避风险。

损失控制方法就是通过采取一些预防措施减少损失发生的机会, 或通过一些有效措施降低所发生损失的严重性, 从而达到防范或降低风险的目的。

5.通过转移的方法来控制风险。

即通过把风险转移到其他投资者身上来达到控制风险的目的, 如自然风险的投保, 预租预售期房等转移风险。

(二) 郑州商业房地产风险防范策略。

就存在的风险因素以及出现的问题, 郑州市应该根据自身已有的条件、存在的局限性、未来的发展机会点, 以及城市的整体规划等方面, 总结国内外成熟商业房地产开发投资的历史经验和发展趋势, 了解投资环境, 找到一条适合郑州实情的商业房地产发展之路, 以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。

1.做好市场调查, 准确进行市场定位。

进行开发前的市场调研是房地产开发投资成功的关键。在有效评估政府规划的前提下, 深入市场调查, 准确定位项目, 注重产品创新, 做特色化、个性化和本地化的商业房地产项目。对郑州市来说, 商业房地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上, 因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。面对复杂的商业房地产市场, 只有通过深入的市场调研, 才能证明定位的可能性与风险性;只有通过与目标经营者沟通, 才能保证招商的成功机率, 并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议, 形成龙头效应。这样, 房地产开发商在项目启动之前, 就能做到游刃有余。

2.不仅重视前期开发, 更要重视后期经营管理。

商业房地产项目的成功涉及到开发商、投资者以及运营商。盈利、经营、管理兼顾, 每一个环节都处理好了, 才能做出精品的商业房地产项目。因此, 在开发商业项目时, 开发商应更多地关注招商和商业管理方面, 如请专业招商机构的前期介入。这样不仅能避免开发商建设不必要的项目, 商家还可获得最理想的物业, 后期商业经营才有可能达到一个最佳效果。

3.商业房地产专业化操作。

商业房地产作为郑州市项目开发建设的高潮与机会, 它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。商业房地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、规划、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功;商业项目需要明确消费群体、未来客户群体, 这将影响到开发过程中的各项目组合及后期的商业经营。专业化的商业房地产才能更好地适应未来房地产市场的发展。

4.建立房地产风险预警体系。

房地产风险预警体系是在开发投资时进行调查研究的专门体系。对商业房地产开发企业来说, 建立房地产预警体系办公室, 依托房地产管理的各个业务系统, 将分散的房地产开发、交易、租赁登记备案等有机整合起来, 同时纳入土地、金融等其它信息, 形成全面客观的反映商业房地产市场运行状况的市场信息能力, 从而有效地防范风险。

四、结语

2008、2009年金融危机继续蔓延, 已经对全球的金融业、房地产业产生了非常大的影响。但郑州商业地产开发商正变得越来越理性, 决策科学性大大提高, 许多代表新兴势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎, 能采取有效的措施进行风险防范, 郑州商业房地产市场正在不断走向成熟。

参考文献

[1].何晓冰.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代, 2004, 23:36~38

[2].郑州商业房地产市场分析[EB/OL].郑州房地产网, 2009-02-05

[3].李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息, 2008, 11:72~75

[4].胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J].现代商业, 2009, 11:44~45

哪些商业地产投资潜力大 篇2

哪些商业地产具有投资价值?相信这是所有有意商业地产的投资者都会关心的一个问题。

业内权威专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整，来寻找合适的投资品种，如新兴城市综合体、生产性服务地产等。当然，传统的社区中心商业等，仍然面临业态调整和升级机遇，也会带来诸多机会。变化之中现机会

我们的城市面临着一系列的变化，在这些变化过程中，蕴藏着诸多投资机会，其中包括商业地产的投资机会。

专家分析认为，最大的变化莫过于产业结构的调整。上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受本刊记者采访时表示，今年国家提出经济转型。之前我国经济由出口、投资和消费“三驾马车”来主导，前两项在前些年我国发展过程当中占据了经济主导地位。而金融危机之后，虽然我国也采取了相应的应对措施，如宽松的货币政策等，但还是遭遇不少问题。在这个时候，国家提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。这种转变将促成服务行业的发展，从而为与之相关的商业地产带来新的发展契机。

而从城市自身发展角度来看，包括北京、上海等一线城市，随着基础设施的日益完善，商业城市氛围愈加浓厚，这反过来又会带动商业地产的发展。SOHO中国董事长潘石屹表示，他最看好北京和上海，奥运会和世博会，使得这两个城市的基础设施完善程度为国内首屈一指。完善的基础设施，为商业的发展创造了相当有利的条件，因此这两大城市商业氛围形成的巨大“磁场效应”，将吸引所有周边城市。

此外，还有专家认为，由于近年来商业地产一直保持较为平稳的发展态势，相当于一个“蓄势”的过程，时至今日，已到了爆发阶段。中国商业联合会专家委员、北京知名商业地产专家陈建明告诉记者，随着我国从粗放型经济转向具有核心竞争力的创新型经济，会对商业地产提出更多的要求。

哪些物业潜力大

哪些类型的商业地产发展潜力更大呢?

根据经济转型和产业升级，有可能出现新的产业集群，或者城市规划有可能进行调整，这些都会衍生出新的机会。商业地产项目按照经营来分类，主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。那么，哪些商业地产在新的变化中具有更大的潜力?我们不妨听听专家的见解。

新兴城市综合体是热门

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”朱连庆这样告诉记者。在他看来，中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，已经相当成熟，调整的空间很小。而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导人，外围区域将会出现新兴的城市综合体，如正在建设过程中的上海嘉定新城中，就会出现这样的商业模式。

据了解，相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

不过朱连庆提醒说，新兴城市综合体是大型商业项目，但不能超过一定的限度。他发现有些地区开发近百万平方米的商业项目，这种一味求大的做法，反而会使得综合体内部商业经营面临困境。因此他建议投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目。当然，如果区域内人口较多，项目总建筑面积也可以适当增加。

社区商业方兴未艾

发展社区商业虽然早在几年前就已经展开，但在专家看来，其仍然具有很大的发展空间。

“社区商业仍然是一个薄弱环节。”在谈到社区商业的发展现状时，上海市商业经济研究中心主任齐晓斋作出上述表述。他分析指出，社区商业讲究就近消费，便民利民，具有很大的发展空间。但目前社区商业网点严重不足，同时经营业态也比较低级粗放，尚待升级，由简单提供日用品消费的单一模式，发展成为能够提供购物消费、休闲娱乐等综合服务的社区商业中心。

齐晓斋表示，根据上海新一轮商业网点布局规划，上海社区级商业中心规划形成102个。这表明未来与社区商业相关的商业项目将会有不小的潜力。项目主要以商铺为主，满足消费、休闲、娱乐等多种业态。

不过专家提醒说，由于目前社区商业存在规划过于随意的现象，如有些不具备发展商业的街道也配套建设商铺，投资此类商铺可能无法获得满意的回报。

生产性服务地产潜力显现

生产性服务业地产在未来具有很不错的发展潜力。

上海商学院院长方名山举例说，他在香港考察时发现，海外的大公司账目均由独立的会计事务所来管理，这种模式必将引入内地，届时将有大量的专业服务机构出现，而这必将促进生产性服务业地产的发展。

目前生产性服务业在北京、上海等城市也被作为重点发展产业。在“十二五”期间，北京、上海等地都将生产性服务业作为重点发展行业。据了解，为厂商尤其是为制造业提供分销、促销、物流、资金、研发、设计、法律、税务、商务以及设备租赁等专业服务的企业即生产性服务企业。专家表示，与该行业有关的商业地产主要包括办公楼、园区商业配套项目等。

其实，目前市场已经开始关注这类地产。如根据上海房地产交易中心6月份最新资料显示，位于浦东张江高科技园区内的张江润和国际总部园，仅一天内就成功售出近万平方米办公楼。该项目已得到内、外资企业的青睐，目前入驻企业近30家，其中有美国、德国、加拿大、土耳其、意大利、荷兰等世界各地企业在沪成立的总部基地。

产业升级写字楼有机会

产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律，而这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。

朱连庆表示，伴随着产业升级，未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整，淘汰部分粗放型产业，而引进具有创新价值的新型服务行业，这将为中心区域的高档写字楼带来一系列的机会。

这样的例子比比皆是。以静安区为例，根据上海“国际金融中心”建设的总体战略布局，静安区发展金融服务机构集聚区，准备与浦东陆家嘴“金融城”和黄浦区“金融聚集带”实现错位发展，将在南京西路地区以会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等著名楼字为重点区域，打造金融服务和高端专业服务集聚区。记者了解到，目前有不少投资者对位于板块内的写字楼恒利国际大厦表现出浓厚的兴趣，也正是看到了其不错的发展前景。

商圈型酒店式公寓机会多

依托于商圈的酒店式公寓项目还有投资机会。

陈建明表示，分布在商圈或者商务中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅或写字楼的部分特点，可以居住，又可以办公，其综合性能很强。据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8％～10％左右，它已经发展成为高档住宅投资产品中高投资回报和市场前景潜力巨大的投资性的地产产品。

住宅地产与商业地产差异分析 篇3

1.1 物业价值

商业物业价值在于经营, 通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、招商、经营, 才能实现高水平商业物业开发, 达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住, 保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位, 最后通过销售实现开发价值。

1.2 利益关系

从主体上说, 住宅地产价值链单一, 即“开发商———终端消费者”。商业地产利益参与者复杂, 其价值链是“投资者———开发商———营运商———经营者———终端消费者”。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益, 它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商, 通过项目获得利益;所有者是商铺真正的拥有者, 通过出租商业物业获取租金收入;经营者是进入这个商业里从事商品经营者, 通过经营获取经营效益;大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理, 通过管理获取管理利益。

住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链, 商业地产价值链上除了开发商, 还包括消费者、经营者和投资者, 每个参与者都有自己利益出发点, 存在许多矛盾, 发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用, 投资者要求高回报而经营者要求先培育市场, 及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此, 为平衡不同主体利益, 商业地产开发商不仅要考虑地段, 更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

1.3 开发利润

商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别, 住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算, 而商业地产如不使用经济利润来预算, 将难以实现利润最大化, 并且将潜藏风险。

1.4 市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时, 也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外, 一般投资商业的人群相对较少, 加之现今人们理智投资理念加强, 所以为降低市场运作风险, 商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素, 以有场有市为开发目的, 这样才能增强投资者的信心, 降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小, 因住宅消费群体较广, 住宅业态既具有居住功能, 也具有投资功能, 其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

1.5 消费环节不一样

住宅销售以后就直接进入了消费终端, 经过装修就可以居住, 可以使用了。而商业地产在销售过后, 是不能直接进行消费的, 这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的, 它还要进行招商、装修、进货和经营。所以, 住宅是一个终端, 售后就进入了终端消费, 商业地产则是开端, 销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时, 来的都是客, 有钞票就行。卖商业地产呢?不但要有投资能力, 还要有经营能力, 如果投资了商铺今后活不了, 那开发商也是活不好的。所以, 商业地产和住宅地产的消费环节不一样, 不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

1.6 投资回报形式

对于开发商而言, 商业地产投资回报形式有三种:销售获利、后期经营收益、物业升值, 住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题, 而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售, 而是获取长期的经营收益和物业升值。

2 开发层面的差异

2.1 产品功能属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品, 主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外, 无法带来额外的利润, 因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品, 更是资本, 它通过经营能不断衍生出新的价值, 增值空间很大, 但风险更大。

商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施, 承担商品的流通展示功能, 对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能, 例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等, 因商业地产的功能要求灵活多变, 故对其操控相对复杂。其次, 商业地产的表现形式更多, 有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

2.2 规划设计要求

住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考虑住户对于户型、层高、朝向、景观、外立面、使用率、小区的园林和道路规划及配套等要求。

商业地产最重要的是满足商家尤其是主力商家对场地的使用要求, 如面积、货梯、排污排水、停车位、广告位等, 另外交通动线的规划也十分重要, 体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上, 强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率, 避免或减少死角位的产生, 最大程度上提高每个楼层、每个区域的商业价值。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初, 根本就没考虑过“做什么”的问题, 他们多数先把项目盖起来, 到了商业定位的时候问题就出现了, 不是结构不合理, 就是布局不规范, 从而导致招商异常困难, 往往出现“理想的商家不愿进, 进驻的商家不理想”的结果。

2.3 招商与经营

招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目, 如百货、专业市场、区域商业中心等, 一般都实行“招商先行”的营销策略, 以招商来带动销售。“有主力店的地方, 就有无穷的商业机会”, 以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态, 它本身不具备“聚客”能力, 所以也不具备使商铺升值的潜力, 只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值, 使商铺作旺并不断升值。

而住宅一般不存在招商问题, 带底商的住宅, 具体销售依住宅定位而定, 是以招品牌连锁店为主, 或是一般经营户, 但一般前者居多, 以品牌店来带动住宅销售, 提升住宅价值。但底商需科学合理的业态经营及规划比例, 这点也非常重要。

3 营销层面的差异

3.1 营销主题

消费者在购买任何一种商品的时候, 购买的实际上都是一种梦想, 这种梦想在某一个方面满足了他们的需求, 所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说, 消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”, 因为无论怎样讲, 房子本身没有特别大的差异, 不同的只是赋予房子的内涵, 所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言, 回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

3.2 推广对象-目标客户

住宅房地产面对的消费群体主要分两种:用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者, 他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多, 但有快速增长的趋势, 他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上, 推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去, 推广的目标也分两类:用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力;投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后, 推广对象将发生转移, 重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场, 从而提升整个商场的人气和形象, 这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3.3 消费者关心的问题

住宅消费者关心的几个关键指标排序是:价格、地段户型、品质、开发商实力、服务、配套。商业地产客户关心的问题是:地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因商业地产必须有足够的人气才能支撑, 所以一个商业地产项目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素决定的。

总之, 商业地产与传统住宅地产的千差万别, 必然要求开发商进行理念和心态的调整。在机遇和挑战中朝更理性、专业、合理、繁荣的方向发展, 在赢得巨大财富的同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

参考文献

[1]石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策[J].大众科技, 2004, (8) .

商业地产分析方法总结 篇4

在发达国家购物中心可分为以下几个大类：

区域购物中心（regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡），车位指数（PI）一般为5.5个/100㎡。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。

社区购物中心（community shopping center）:采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。

邻里购物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。

此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等

在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。

一、经典市场研究方法

商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

1、市场需求分析主要方法

市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：

比率——人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。

如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。

单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。

马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影响因素分为：经济增长因素（在短期预测中可促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）和经济发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等），通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。

房地产开发度指数（power ratio）法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。

2、经典研究方法的分析步骤

1)确定购物中心类型

2)研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区）

3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格

4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积

5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力

6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正

投资商业地产路并不远 篇5

商业地产，顾名思义，是指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等等。 商业地产在广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。随着社会的发展和人们投资意识的逐渐增强，现有的投资渠道过于狭窄和投资回报不尽如人意已经成为短期内无法逾越的鸿沟，于是更多的人在寻找中将坐标定位于商业地产上。实际上，从此前曝光的房叔、房姐拥有多套地产中商业地产占绝大多数就可以看出，这一领域相比股票、基金等看天吃饭的理财种类会有着更大的利润空间。

但是商业地产里是否会存有陷阱呢，50年的小产权房是否可以放心买来用作商途呢，商业地产获取收益是否只有分配租金这一种方式呢，未来商业地产租售结合的模式是否会发生改变呢……一连串儿的问号浮现出来，毕竟对于相对陌生的商业地产，人们在担心政策变化的同时，也会忧心本金投入其中是否安全。

当你我漫步在纸醉金迷的大都市，看着一幢幢商业大楼拔地而起时，可曾想过这漂亮建筑的背后究竟隐藏着什么呢？本期《钱经》将带您聚焦商业地产，拨开这层层迷雾，让投资商业地产从梦想照进现实。

商业房地产投资项目后评价研究 篇6

关键词：商业房地产,后评价,评价内容

0 引言

项目后评价起始于上世纪30年代的美国,而真正系统全面地进行后评价工作是从70年代初开始,其主要目的是总结项目建设管理中的经验,吸取项目建设过程中的教训,提高项目投资决策的科学化水平,并检查项目操作过程中的规范程度及其合法性。我国的项目后评价工作起始于80年代中后期,由以国家部门为主体逐渐扩展到以企业为主体,这标志着我国的项目后评价工作进入大规模推广执行的新阶段。

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,已悄然成为房地产市场的新宠。因此,在商业房地产业中推行项目后评价以提高其开发商的开发建设与经营管理水平,增强其国际竞争力是非常有必要的。本文结合商业房地产的特点,介绍其项目后评价的内容,并针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为其全面开展后评价工作提出几点建议。

1 商业房地产的特点

商业房地产是指通过经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业,如宾馆、酒店、超市、写字楼、各类商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、批发市场等用途的房地产。

和其它形式房地产相比,商业房地产具有以下特点[1]:

(1)开发赢利模式多种多样,以租赁为主;

(2)客户需求差异性大;

(3)投资回收期长,不确定性大,风险高;

(4)经营管理难度大,要求高;

(5)经营内容具有多样性;

(6)可促进城市功能提升,产生良好的社会效益。

2 商业房地产项目后评价内容

商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后,对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究,从而判断项目的实施结果与计划目标的差距,以确定项目策划和判断的正确性,找出产生偏差的原因,总结经验教训,并通过及时有效的信息反馈,对项目现状制定切实可行的对策及措施,为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件,提高投资效益[2]。

从商业房地产特有的角度出发,其后评价内容主要有[3]:

(1)项目目标后评价。主要是商业房地产项目建成后所提供的产品或服务是否实现了项目决策时所预期的各种目标。

(2)项目决策后评价。主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、选部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等。

(3)规划设计后评价。主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织。

(4)项目施工后评价。主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

(5)项目营销推广及招商情况后评价。

(6)项目商业运营后评价。指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训。

(7)项目效益后评价。包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及环境效益后评价。

(8)项目融资后评价。内容应包括:商业房地产项目的融资过程总体描述和评价;商业房地产项目资金需求计划及融资计划的编写是否科学;在商业房地产项目开发初期,其启动资金为多少,其资本金构成比例情况。

3 存在问题

虽然房地产项目后评价对于总结项目管理经验,强化项目管理工作,提高项目决策科学化水平有着重要的意义,但是在我国现阶段仍然没有引起人们的高度重视,据有关调查了解到,目前大多数房地产企业没有开展项目后评价工作。开展后评价的企业,也往往不够系统和全面,目标不明确,过程简单,使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料得不到及时的整理和利用,更谈不上通过后评价提供的信息资料成果指导投资决策。

现阶段在我国商业房地产实践中项目后评价主要存在着以下几个问题[4,5,6,7]:

3.1 主体缺失

目前实施项目后评价的主体主要是商业银行或者国家有关部门,房地产建设企业却不太重视。通常是贷款方的商业银行自己组织项目后评价,其目的是从自身的投资收益的角度出发,通过对投资项目的评定,以判断投资贷款决策合理与否,为后续贷款决策的执行提供经验。

3.2 后评价人员匮乏

后评价专业人才数量少,没有培训计划,更无完整的考核、认证制度。由于项目后评价人员水平低,工作方法简单,造成我国项目后评价内容很有限,多限于财务方面的评价。指标体系也不健全,一般房地产企业多关注企业自身的效益,没有国民经济评价,尤其是没有影响评价和可持续性评价,很难掌握项目对整个社会和环境的影响,也无法掌握项目今后是否可持续发展。

3.3 信息反馈不够

项目后评价信息反馈和信息扩散,是根据项目系统的反馈控制理论而建立的。信息反馈的作用,是为经济政策制定者和项目管理者提供加强政策制定的有效性和调整有关项目管理的目标,以获得更大的经济效益。然而,目前的房地产企业在实践中通常强调的是项目后评价总结报告的形成,并随着评价报告的归档而宣告结束,常常忽视评价结果的使用。

3.4 目的不明确

大多数房地产开发企业进行后评价只是为了核算开发项目的赢利状况,对于在建或其他新建项目根本起不到指导作用,失去了后评价的意义。

3.5 后评价没有立法保障

建立独立的、有权威的项目后评价管理机构必须有立法保障和支持,使项目后评价成为统一化、制度化的项目管理手段。

4 几点建议

针对我国现阶段商业房地产项目后评价存在的问题,提出以下几点建议[8]:

4.1 强化对后评价的作用和重要性的认识

有很多房地产企业认为,投入很多的精力和经费进行项目后评价是一种不必要的浪费,这种片面认识的存在,严重影响了后评价的顺利开展,使后评价得不到应有的重视。国外项目后评价的实践表明,通过项目后评价,提高投资决策科学化水平所带来的投资效益往往是项目后评价资金投入的几十倍、几百倍,甚至更高。

因此,房地产企业首先要改变对后评价的认识观念,积极主动开展后评价工作,消除片面认识,提供真实准确的资料,保障后评价工作的顺利进行。

4.2 合理选择后评价时机

正确选择商业房地产后评价的时机,对后评价的结果具有决定性的作用。若时间选得过早,项目效益和目标难以达到,项目所产生的影响不清晰;若时间选得过晚,熟悉项目的人员难免有所变动,项目的经验和教训不能及时总结和推广,这都不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。合理的时机选择应根据项目客观情况来定,一般商业房地产项目后评价应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1~2年内进行。此时项目已经过竣工验收,投资决策已明确,并经历了几年的生产经营活动,初步取得了经营效益和社会、环境影响,基本具备了后评价的条件。在这个时期开展后评价,评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况,还能及时总结经验教训,指导在建和未来新建项目的顺利进行。

4.3 建立和健全项目后评价指标体系

要进行项目后评价,必须根据商业房地产项目后评价内容,设置一套科学的全面反映项目从准备、决策、实施到投产经营全过程的实际情况以及实际情况与预测情况的偏离程度的后评价指标休系。既要有微观投资效果指标,又要有宏观投资效果指标,既要有综合指标又要有单项指标,既要有静态指标又要有动态指标。总的来讲,设置的指标与前评估的指标要有可比性,这样才便于比较,确定差距,分析原因,采取对策。

4.4 建立项目后评价的法律保障

商业房地产后评价问题是经济问题,也是社会影响问题,政府和开发商都对此负有社会责任。在市场经济条件下,建设项目后评价是对投资管理和约束的一种手段,是投资项目管理必不可少的一项内容。《投资法》中应规定项目后评价的程序、内容和方法,而后评价经费应包括在项目概算中,不得挪用,日常管理费用应纳入财政支出。

4.5 注重项目后评价人员的培训

项目后评价是一项十分复杂的工作,后评价人员的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。所以在后评价人员的配置上,要求他们既要懂投资、经营,又要懂技术经济。只有加强后评价人才的培训工作,形成比较完善的培训体系,培养出大批的优秀人才,才能更好的为后评价工作奠定坚实的基础。

4.6 建立后评价结果的学习和使用机制

后评价的主要目的是检验前期决策的正确性、总结经验教训并反馈信息,全面指导在建或新建项目的开发工作,减少房地产运作过程中的不确定性因素,降低风险,增强项目获利能力。所以评价结果的学习和使用是至关重要的。建立后评价结果的学习和使用机制,提供和传送已完成项目的执行记录,增强项目管理的责任制和透明度,使评价结果得到广泛的运用,在其他在建或新建项目中,发挥重要的指导作用。

5 结论

随着我国投资体制的改革,后评价在我国投资项目中的作用越来越突出。在商业房地产中应用项目后评价,对于全面总结投资项目的决策、实施和运营情况,分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响,为投资决策和项目管理提供经验教训,改进并完善建成项目,提高其可持续性具有重要的意义。

参考文献

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[2]黄恺.积极开展商业房地产项目后评价[J].城市开发,2004,(16):76-79.

[3]曲琳莉.正确进行商业房地产项目后评价研究[J].特区经济,2007,(10):299-300.

[4]陈煜红.对比法在商业地产项目后评价中的应用[J].中国住宅设施,2006(01):26-32.

[5]倪嵘.投资项目后评价方法[J].技术与市场.2005,(11):49-51.

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[7]庞晓明,陈青华.房地产项目后评价亟待加强[J].建筑技术开发,2005,32(7):145-146.

商业房地产投资分析 篇7

(一) 研究背景和意义

随着我国经济的持续发展, 人们对满足生活需要和提高生活质量的要求越来越高, 要求更高更好的住房条件, 也会通过房地产投资来获得资本利益。房地产行业对国民经济发展的作用越来越大, 但近些年房地产行业面临的问题也是越来越多, 如房地产泡沫、投机炒房现象等。针对这些现象, 我国政府审时度势, 中国的房地产和政策之间相融合, 出台了一系列的文件, 不断出台诸如国十六条 (1993) 、国八条 (1998) 、国六条 (2003) 、新国十条 (2005) 、23号文件 (2008) 、以及18号文件 (2010) 等宏观调控政策调节房地产市场。

2013年2月, 我国出台了“国五条”等政策。“国五条”是指国务院常务会议规定的五项增强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施, 要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则, 制定并发布年度新建商品住房价格控制目标, 建立健全稳定房价工作的考核问责制度, 调节房价过快上涨。

房地产企业是资金密集型企业, 所以房地产企业的融资状况影响到房地产行业的长期发展状况。而一个国家的房地产政策对房地产企业的发展有着深远的影响, 如2008年美国房地产金融政策对美国次级房屋抵押贷款以及次级贷款抵押证券, 曾促进了美国经济的高速发展, 最后使美国房地产市场乃至美国经济遇到大危机。那我们不禁要思考国务院出台的“国五条”到底对房地产行业的发展有着什么样的作用, 对国家经济的发展又有着什么样的作用。

文章通过对此的研究, 深入剖析“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响路径。同时结合后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接贷款融资现状, 和个人住房贷款数量的现状, 指出“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响效果, 从而得出一些结论, 对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 并对国家政策的制定, 以及房地产企业的融资渠道管理有重要的参考价值, 为中国房地产企业的健康持续发展提出建议。

(二) 已有研究回顾

天津新北建设集团有限公司的戴宏基在《潜议我国房地产融资困境与对策》中说到, 国家为了遏制国内房地产行业过热的发展势头, 出台了金融紧缩等多项宏观调控和货币政策, 大部分房地产企业长短期资金短缺问题日益严重。文中针对融资的问题进行原因分析, 并针对性提出相应的对策, 促使房地产企业结合自身的条件, 选择最佳的融资途径, 拓展新的融资渠道。

广发银行股份有限公司信贷审查部的刘志敏在《货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析》中对我国近两年货币紧缩政策进行了总结, 分析了由此在信贷市场、行业资金构成等方面对我国房地产融资产生的影响, 通过分析若干近年来出现的新型房地产融资方式, 得出多元化是我国房地产融资的发展趋势。

(三) 研究思路和方法

本文主要从理论和数据两个大方面展开研究。首先进行相关理论分析, 第一部分简介了房地产企业开发贷款的定义以及发放要求。并对后“国五条”时期, 房地产商直接从商业银行贷款状况进行了分析。第二部分简介了个人住房贷款的定义以及发放要求, 以及其在房地产企业融资中扮演的重要角色。并对后“国五条”时期, 个人银行住房贷款对房地产企业融资进行分析。其次是进行数据分析, 分两小部分进行剖析, 一是通过商业银行对房地产企业的贷款发放的数据进行分析, 比较商业银行对房地产企业的贷款发放的变化, 二是通过个人购买商品房的住房贷款的数据和商品房销售额进行分析。最后, 对全文进行总结, 指出本文的创新与不足之处, 并对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 提出了对房地产政策选择的参考意见。

二、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接融资状况理论分析

(一) 房地产开发贷款定义及发放要求

房地产企业从商业银行贷款融资是所有融资渠道中传统又占主流的渠道, 体现出其对银行信贷有着高度的依赖性。开发贷款要对借款人的资质进行贷款调查, 包括短期偿债指标、长期偿债指标、盈利能力指标等。短期流动指标包括流动比率、速动比率、现金比率等。长期流动指标有资产负债率、产权比率等、资产负债率过高说明企业过多依靠借入资金来经营, 产权比率反映企业清偿时对债权人利益的保护程度。盈利能力指标有资产总额收益率、所有者权益利润率等。商业银行对房地产企业发放贷款有着严格的审核条件, 房地产企业只有这些财务指标达到标准, 商业银行才会考虑对房地产企业进行贷款发放。另外, 开发贷款需要合格抵押品, 并且要有第三方对项目进行评估, 以保证工程完成后的价值足以偿还贷款。所以, 银行与房地产企业需要保持密切的联系。开发贷款风险较大, 加之与借款者保持联系的成本较大, 所以银行往往会要求较高的贷款利率。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定, 一般不超过房地产现价的70%到80%, 抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行, 并根据贷款期限长短实行浮动利率。

(二) 房地产企业选择贷款融资的原因

房地产企业有时不借款也拥有足够资金, 但是还是会通过贷款融资来达到提高权益资产的收益率, 利用借贷资金扩大自有资金的产出成为财务杠杆, 财务杠杆的作用越大, 需要借贷资金与自有资金的比例越大, 当投资收益率大于借贷成本 (借贷利率) 时, 财务杠杆就是有利的。当投资收益率固定, 贷款利率固定, 贷款越多, 自有资金收益率越大。所得税法激励房地产企业使用财务杠杆, 一般而言, 贷款利息可以百分百抵减应税收入, 比自有资金投资房地产抵减幅度大。

但是, 如果房产实际净营运收入低于期望收益, 财务杠杆将是不利的。但财务杠杆的作用加大时, 贷款方也会感到风险的增加, 他们会要求以附加的实际利率作为他们风险增加的补偿, 随着贷款额的增加, 贷款成本也将增加。杠杆作用加大增加了投资的现金收益不足以偿付债务的风险。房地产企业选择最佳筹资方案, 会考虑筹资成本率, 在财务杠杆收益与财务风险之间达到一种最佳的均衡。

资金成本是房地产投资者筹措资金时付出的代价, 其主要有三个部分, 筹措资金过程中发生的各种费用, 向资金提供者提供的报酬, 在特定条件下的机会成本。资金成本多用资金成本率表示, 它在筹资决策中十分重要, 是衡量房地产企业各种筹资方式的标准之一, 是分析和比较各种筹资方式的依据之一。以资金成本率作为贴现率, 计算项目计算期的净现值, 如果大于0, 则该筹资项目是可接受的, 如果小于0, 则不可接受。当房地产企业选择进行商业银行贷款融资时, 说明通过净现值计算, 此项筹资方式十分重要。

(三) 商业银行信贷收紧政策

“国五条”规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响, 房地产信贷市场收紧。另外, “国五条”的信号意义远远大于实际意义, 这是上届政府最后一次重要会议再次聚焦房地产调控, 是政府对于近年来房地产政策的一种充分肯定, 也是对本届政府的期望, 本届政府不会轻易打破政府自身的原则, 会在上届政府的基础上继续调控房地产。银行考虑到国家政策的目的, 会对房地产企业是否有能力进行还款进行更加严厉的审核, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响。紧缩信贷使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

(四) 房地产企业开发贷款风险加剧

房地产开发投资大, 周期长, 离不开商业银行的信用贷款支持。对商业银行来说, 贷款具有偿还性和增值性, 对房地产企业进行贷款是商业银行资产业务领域, 对其进行贷款服务, 不但可以获得高额回报, 而且可以带动银行相关业务发展如房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询中间业务, 为银行创造更高的收益。但是发放贷款面临着巨大的市场风险, 流动风险, 利率风险。市场风险是指房地产市场状况变化的不确定性, 由此带来的房地产开发投资回报的不确定性。流动风险是指房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款, 债权流动性较差, 相对于短期贷款具有较大的风险性。利率风险是指对固定利率的房地产开发贷款来说, 如果贷款期间市场利率下跌, 借款人以原来较低利率偿还贷款, 贷款人受到利息收入的损失。尤其在如今房地产市场不景气的状况下, 进行房地产开发贷款的发放更面临着巨大的风险。

三、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行间接融资状况理论分析

(一) 个人住房抵押贷款定义

除了直接向银行申请贷款进行融资之外, 开发商的自筹资金也间接来自银行。这部分资金是由商品房销售收入转变而来, 如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款等。按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 来源于银行的资金总比例将高达70%以上。所以, 后“国五条”时期, 个人抵押贷款的变化对房地产企业的融资也将有重大影响。

(二) 个人抵押贷款需求减少

“国五条”提高和落实二手房交易税费的上升, 坚决抑制投机投资性购房需求, 这将直接增加二手房交易成本, 在短期内明显削弱二手房的置业需求, 并且对投资性需求打击较大。其次, 随着“国五条”及其细则的出台, 已有银行收紧房贷, 信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量, 使个人抵押贷款需求减少, 对房地产企业的资金回笼有严重的影响。另外, “国五条”要求加快保障性安居工程规划建设, 承接保障房建设的开发商也将更有利益保障, 保障性安居工程也使人们对个人抵押贷款的需求减少, 使房地产企业从商业银行融资量减少。

(三) 发放个人抵押贷款风险增大

对商业银行而言, 与其他中长期贷款相比较, 个人住房抵押贷款对其来说较为有利, 表现在流动性、安全性、盈利性等方面。首先个人住房抵押贷款是分期付款, 每年甚至每月都有现金回流, 有利于提高资产的流动性, 增强短期偿债能力。个人住房抵押贷款的发放对象是具有稳定经济收入者, 并有住房抵押, 安全性较高。其利率高于其他贷款, 收益也高于其他贷款。又因为其流动性好, 银行可回流资金得到再投资收益。所以商业银行愿意给予个人抵押贷款。

可是据最近研究显示, 全国有近一半的大中小城市房价显示出下降趋势, 这也是显示出“国五条”在长期阶段里对房价的调控能力。房价进一步提高了发放个人抵押贷款的风险。据2008年的次贷危机, 我们分析可知, 当房价下降时银行面临的违约风险更大, 许多抵押贷款投资者更愿意进行理性违约, 选择放弃房子而不是偿还贷款, 因为这样借款者的损失更小一点。银行为了控制个人住房贷款的不良贷款率, 会不断个人征信系统完善, 普行风险防范意识和内控机构加强, 使房地产信贷发展日趋规范。所以个人银行住房贷款申请更加困难。

四、后“国五条”时期, 房地产企业通过商业银行融资金额变化

(一) 房地产开发投资增速

由下图可知, 自2013年开始, 房地产开发投资增速缓慢下降, 到2014年增速更是迅速下降。这不仅是由于房地产市场的渐冷, 更是由于房地产企业的融资难。

图表来源:中国统计局

(二) 房地产企业开发贷款

据中国统计局统计, 可以等到如下表格, 通过分析表格可知, 房地产国内贷款的数额十分之大, 可以体现出房地产企业对资金的需求。由表可知, 自2000年到2009年, 国内贷款占房地产开发企业到位资金比例都在20%左右, 2010年之后, 其比例都在15%左右, 比例下降体现出国内贷款的难度增加。

继续分析下表, 国内贷款增速远小于房地产开发企业到位资金增速, 可以看出房地产企业逐渐依靠其他融资渠道来融入资金, 获得国内贷款的相对比例减少。

此图可由上表统计得出, 可以看出我国房地产商业银行贷款占企业开发资金的比例不断波动下降。企业扩大开发规模的资金来源能够国内贷款的可能性越来越小。

个人住房贷款情况:

由下图可分析得知, 全国商品房销售面积和销售额的增速只2013年来呈现出下降趋势, 到2014年开始甚至出现了负增长。如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。所以可以推断出个人按揭贷款的增速在不断下降甚至出现了负增长。个人住房贷款作为房地产企业资金来源中其他资金来源的重要组成部分, 其下降趋势体现了房地产企业从商业银行融资的数量的下降, 融资难的问题渐渐体现出来。

图表来源:国家统计局

五、结论与展望

本文分析了后“国五条”时期, 房地产商从商业银行贷款, 个人银行住房贷款获得融资的状况。中国房地产开发企业自有资金比例较低, 开发资金主要依赖银行贷款, 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程, 所以银行贷款对房产开发有着举足轻重的影响。

在后“国五条”时期, 随着中国银行体制改革, 特别是在“国五条”影响下, 中国人民银行总行出台了关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件, 使各家商业商业银行不断收紧房地产开发贷款和个人住房抵押贷款。另外, 在如今房市不景气的时候, 无论是房地产企业还款的风险还是个人抵押贷款的违约风险都将进一步加大, 出于风险和自身资金稳定性的考虑, 各家银行对房地产贷款将更加谨慎。

面对新政策的要求, 在宏观调控下, 房地产企业融资策略应发生调整, 需由原来的单纯依赖银行贷款到以银行贷款为主, 以私募和创新融资为辅, 建立组合融资安排和多元化融资, 确保项目资金链安全。房地产企业为了在如今动荡的房市里生存下去, 必须以诚信原则向商业银行借款并扩大融资渠道, 确保开发资金来源, 开发优质项目, 并进行按期还款, 才能形成融资的良性循环。

以下是对房地产市场的政策建议。由于房地产产业的稳定关系到国计民生, 国家为了是房地产企业有稳定的开发资金来源, 开发出优质的项目, 保持房价以及房地产市场的稳定, 需要保持其房地产政策的稳定性, 建立健全房地产市场的长期调控机制, 进行统筹兼顾, 在对房价进行调控的同时, 不阻碍房地产企业的正常发展。减少对房地产市场的行政干预, 促进市场机制发挥其调控职能, 使房地产企业健康稳定持续发展。

摘要：2013年3月, 国家颁布施行“国五条”的房地产政策, 分析房地产企业从商业银行融资的变化状况, 发现后“国五条”时期, 无论是房地产企业从商业银行直接用开发贷款进行融资, 还是利用购房者的商业银行个人住房贷款使得到资金流入的融资, 都将体现出下降趋势。要解决房地产企业融资难的问题, 首先需要房地产企业加强自身的信用建设, 其次, 房地产企业融资策略应发生变化, 扩大融资渠道。

关键词：房地产企业融资,开发贷款,个人住房贷款

参考文献

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[8]李健飞.中国房地产融资风险防范——理论与实践[M].北京:中国金融出版社, 2006.

商业房地产投资分析 篇8

一、宏观经济面的风险

当前美国的次贷危机已经演变成整个全球的一场金融危机, 中国随着入世的不断深化, 中国市场的不断开放和中国的金融机构的不断走向世界, 世界上的经济震荡对我国的经济必然会产生一定的影响。从我国目前的情况看, 房地产市场和金融市场是共生共荣的, 只要房地产出现问题, 我国的银行业将面临巨大的挑战。

二、来自房地产开发企业风险

首先, 信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程, 从土地一级开发阶段到房地产开发阶段, 再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值, 在三个阶段的循环中, 任何一个阶段的资金链循环出现障碍, 都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失, 因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次, 企业经营风险。房地产企业融资是以间接融资为主, 商业银行介于存款人和企业之间起资金融通的作用, 这样房地产企业经济效益好, 银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常, 反之企业效益不佳, 拖欠贷款, 银行就可能出现坏帐。因此房地产企业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

三、来自银行内部的操作风险

在房地产金融中存在的风险, 最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种:一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善, 这主要发生于年前, 因为中国的银行业体制存在较大缺陷, 项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立;第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度, 这主要发生在年以后。随着我国商业银行股份制改造成功, 我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善, 房地产信贷作为国家宏观调控的重点, 已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带来可观的贷款利息收入外, 还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益, 因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户, 或为了完成短期的营销目标, 往往对这些客户言听计从, 对其贷款违规发放、管理, 这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、个人住房贷款主要风险

由于个人住房贷款持续期较长 (最长为30年) , 贷款风险往往在数年后才表现出来, 特别是房价出现急剧下滑时, 个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的主要分险表现为以下几种形式:

首先, 借款人的信用风险。作为个人住房贷款业务的主体之一, 借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全有着至关重要的作用, 借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

其次, “假按揭”引起的相关风险。“假按揭”一般是以不真实购买住房为目的, 开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的, 利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人, 将暂时无法、售出的房子通过虚假销售 (购买) 方式, 套取银行贷款的行为。

通过对风险的分析, 本文综合许多学者的观点得出以下的防范风险的策略:

1. 强化银行职员的贷款风险意识和严格把关贷款各个环节

首先, 树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想, 强化员工贷款风险管理意识;其次, 强化措施和规范操作, 把好房地产信贷审查关和抵押物风险防范关;再次, 严字当头和加强创新手段, 把好房地产信贷审批关和房地产信贷贷后管理关。

2. 建立和完善房地产贷款的外部环境

银行房地产贷款风险管理水平的提高, 自身努力是一个方面, 同时需要建设一个良好的金融生态环境。行业指导和宏观调控是根本, 制度和产品创新是保障, 信用和法制环境建设是基础。我国应该要发挥政府的职能作用, 加大金融创新力度, 健全我国的法律系统。

3. 完善商业银行的房地产贷款风险评级系统和监管机制

在对企业评级的基础上进一步完善行业的评级, 同时建立在行业中的相对地位的评级。

健全贷款审批制度, 首先是建立以“三查”为基础的审贷分离制度。建立全方位的贷后风险监管体系, 全面监管与重点监管相结合, 现场监管和非现场监管相结合, 定期检查与非定期检查相结合。

4. 建立完善的房地产贷款风险预警机制

只有正确分析判断房地产业发展形势, 建立起一套有效的房地产贷款预警机制, 这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。

摘要：次贷危机的爆发给我国商业银行很大的启示, 在这个时候探讨我国商业银行房地产贷款风险管理显得非常重要。本文首先分析了我国商业银行目前面临的房地产贷款风险, 然后在风险分析的基础上得出相关的防范风险的策略。

关键词：商业银行,房地产贷款风险,风险防范

参考文献

[1]杨有振:商业银行风险管理.[M].北京:中国金融出版社, 2005, 296

[2]刘士余:切实加强商业性房地产信贷管理[J].中国金融, 2008 (1)

商业房地产投资分析 篇9

(一) 房地产面临较大的宏观调控力度

近几年来, 特别是2010年以来, 我国房地产市场经历了有史以来最为严厉的宏观调控政策, 政府不断出来推出一系列调控房价的政策, 房地产调控政策逐步细化, 措施和力度逐步增强。“国八条”、“国六条”、“国十五条”的相继颁布严格限制了房地产贷款条件。从土地来看, 采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度, 以增加保障房和中小型商品房用地供给, 严格闲置了房地产企业囤积土地及炒地的行为;从资格审查方面来看, 不断提高购房首付比例、提高第二套房贷款利率, 多方面限制第三套房购买等措施, 严厉打击炒房投机行为;从税收来看, 针对不同购房者实行差别税收, 对炒房者加大税收征管;从保障住房来看, 增加财政的保障房建设投入, 鼓励保障性住房建设。

(二) 房地产信贷仍较高依赖商业银行

根据国家统计局关于房地产开发资金来源统计数据, 2010年房地产企业开发资金总量72494亿元, 同比增长25.4%, 其中国内银行贷款12540亿元, 外资占款796亿元, 自有资金26705亿元, 定金及预收款19020亿元。从这些数据可以得出, 我国房地产开发资金来源主要来源于商业银行信贷资金。

在我国市场经济尚不完善的背景下, 企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏而且门槛较高。目前我国的房地产开发资金链条中, 商业银行信贷贯穿于土地开发、建筑装饰及房地产销售等的过程, 预计银行融资占房地产全部开发资金的60%～70%。资金高度集中于商业银行, 使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅加大了商业银行的经营难度, 而且还使其面临着巨大的潜在风险, 银行资产质量开始受到威胁。

二、商业银行房地产信贷风险成因分析

(一) 房地产市场长期过热带来的潜在风险

近几年来我国房地产一直保持着高速增长的势头, 从2000年以来连续7年中全国房地产开发完成投资额均保持在25%以上的年均增速。商品房销售额也在大幅增长, 大部分经济热点区域的房地产市场出现过度开发和投机现象, 直接导致其房价高速上涨, 房地产市场泡沫积聚着巨大的潜在风险。

我国房地产存在高空置率现象。高空置率和高收入房价比并存, 结构性泡沫严重, 房地产贷款面临着较大的市场风险。据统计2006年3月底, 我国高档商品房空置率高达30%左右, 大大超过了国际商品房空置率5%的一般警戒线。如果用空置率来衡量房地产泡沫程度的话, 我国现在房地产的泡沫程度已经是国际警戒线的五倍, 房地产市场出现巨大泡沫现象。由于商业银行的房地产抵押贷款额度主要依据房地产市场价格发放的, 一旦房地产市场出现衰退, 泡沫破灭, 必然会导致房地产价格大幅度下降, 抵押品价格大幅度贬值, 巨额的房地产贷款就会成为巨额的呆账、坏账。[1]2007年的美国次贷危机就是由于房地产价格暴跌引起的大量金融机构倒闭, 从而引发金融危机, 进而引起经济危机甚至是政治危机, 这对社会的稳定和经济运行造成巨大的负面影响。

(二) 房地产开发企业的高负债经营模式造成的信用风险

房地产业从开始拿到开发建设到最终销售的整个过程中都需要巨额的资金, 房地产业是高风险的资金密集型产业, 长期以来, 我国房地产企业都是采用高负债的杠杆经营模式, 其自有资本在房地产开发资金的比例都不高。此外, 相关法律还规定, 房地产企业必须在房地产项目竣工验收合格之后才能开始预售商品房, 这个规定导致房地产企业在开发项目的过程中原本紧张的资金链变得越发紧张, 一旦资金链条中的某个环节支撑不住压力而断裂, 银行的大量房地产贷款就难以收回而成为坏账。

另一方面, 房地产开发企业存在挪用银行贷款资金和其他债务资金的现象加重了房地产信贷风险。例如, 在异地开发过程中, 房地产开发企业有可能擅自挪用信贷资金, 以自有资金的形式投资到新的项目中, 大量占用施工单位的垫付款和期房按揭的预售楼款等, 进行大规模的圈地扩张、项目建设。[2]这些行为使得房地产的资金链条变得及其脆弱, 而这些大量风险大都将转嫁给商业银行使其面临巨大的信贷风险。

(三) 房地产融资市场发展不完善导致的市场风险

目前, 我国房地产企业的融资渠道单一, 债券融资、上市融资和信托基金等直接融资都存在较严格的准入门槛, 金融工具创新不足。直接融资市场的不完善致使我国房地产企业融资渠道过于单一, 绝大多数企业仍然以贷款的形式从商业银行取得开发资金, 据估计, 房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。由于我国房地产金融市场尚不完善, 特别是二级流通市场发展缓慢, 商业银行巨额的房地产贷款很难通过资产证券化到二级市场上流通转让, 因此贷款资产缺乏流动性, 风险难以分散致使房地产贷款风险过度集中, 商业银行面临较大的市场风险。

(四) 商业银行内部机制不完善带来的信贷管理风险

首先, 贷前资产评估不规范。主要是商业银行内部缺乏专业的资产评估人才, 大部分评估工作都依赖于中介评估机构, 因中介评估机构无需承担评估结果的终极责任, 评估可信度差。再者, 项目评估缺乏有效的监督、责任追究机制, 商业银行难以把握其执业能力, 更无法监督和追求其责任。其次, 信贷人员操作不规范。出现这种现象主要是因为银行缺乏有效的风险约束和责任约束, 内部激励机制不科学, 这些因素致使个贷营销人员侧重追逐短期利益, 集中于贷款前期营销业绩, 忽视贷款后期风险管理。最后, 贷后风险管理不到位。由于我国尚未建立一套较为完善的个人信用评级体系, 个人消费信用制度滞后, 消费者财产状况不透明, 商业银行很难准确地掌握个人贷款者的真实经济状况, 这就难以对借款者做出客观、公正的评价。此外, 个人住房信贷客户群体较为分散而且数量较大, 贷后管理工作比较繁琐, 难以具体地关注到每个客户的经济动态。这些都致使个人住房贷后风险管理不到位, 无法做到提前预警和防范个人房贷风险。

三、商业银行房地产信贷风险的防范措施

(一) 加强房地产金融体系建设, 拓宽房地产融资渠道

一方面, 可以鼓励有实力的企业采用上市融资方式。通过IPO或者买壳上市发行股票迅速筹集巨额资金, 而且这些资金作为权益性资金没有到期偿还问题, 对大规模开发项目特别是商业性地产开发具有不可替代的优势。另一方面, 鼓励信誉较好的房地产公司采用公司债券融资方式。通过发行公司债券, 房地产企业可以吸收社会闲散资金。但目前发债融资对企业的限制还比较多, 只有少数实力雄厚的国有型房地产公司方能涉足。因此, 相关部门应该出台一些措施鼓励那些信誉较好实力俱佳的非国有企业采用发债融资。[3]此外, 还应大力发展房地产信托业务, 把信托、基金、担保, 保险等都纳入到房地产金融市场。这些资金往往具有数额大、周期长等特点, 都比较适合房地产企业融资, 而且这些资金比较灵活, 可以根据企业自身财务状况, 以股权或者债权的形式注入开发项目。

(二) 关注房地产宏观调控政策, 审慎贷款项目

目前, 我国房地产受宏观调控政策的影响较大, 因此, 商业银行要即时关注国家宏观调控政策, 准确把握调控走向, 认真解读地方出台的房地产实施细则, 严格执行宏观调控政策, 避免政策性风险:一是, 严审贷款项目。具体的可以对各类写字楼、单体楼盘、中高价商用房、非商品房等实行准入限制;对自有资金未达标企业、抗风险能力较差的小型开发企业不得介入;进行房地产限额管理, 控制房地产贷款总量。应该认真审查公司的项目工程款, 相关费用流向和合理用途, 确保银行信贷资金确实用于该项目的开发建设, 这样才能确保房地产企业的预收款和零售按揭的资金回笼归还开发贷款。二是, 慎选优质开发商。商业银行应选择那些有品牌优势的房地产开发公司, 注重开发商已开楼盘的销售情况和客户反映情况。关注社区设施以及整体环境和谐的大型楼盘, 积极介入具有持续性需求、投机性较小的经济适用房。此外, 银行还应关注房地产开发企业的财务指标分析系统, 把我国房地产市场垄断性特点, 土地批租方式等特点作为因素考虑进去, 对房地产开发企业进行客观、科学的评价。[4]

(三) 实行房地产项目贷款封闭式管理

实行房地产项目贷款的封闭式管理, 确保贷款资金真正用于该项目的开发建设。第一, 根据房地产企业的贷款申请, 对贷款项目资金计划、开发市场前景、经济效益和风险等基本情况的进行全面评估, 从而确定贷款审批额度、发放时机和发放方式, 签订借款合同和项目封闭式管理补充条款及协议, 明确项目封闭式管理的具体事项。第二, 发放项目贷款后, 银行应根据所签合同及协议对项目资金进行严格的封闭式管理, 把好资金支付关。对此商业银行可以建立专户用于项目资金的使用监督和跟踪, 严格审查资金用途证明材料, 确保项目资金专用于该项目的开发建设、项目销售科以及工程建设费用的支付结算。同时, 资金应该根据项目开发建设的进度采用分次拨款形式。第三, 应在项目达到一定成效后及时收回贷款。银行可以根据项目的开发程度、预售进度和原抵押担保情况, 结合个人住房贷款, 将信贷资金从生产领域转移至消费领域, 及时收回原项目开发贷款。再而, 分解项目, 分部解押, 分散项目贷款风险。商业银行可以在房地产开发项目贷款前期, 以土地使用权为抵押发放贷款, 在地上建筑物项目达到一定程度后且未取得预售许可证之前, 将土地试用期抵押贷款转化成在建工程抵押贷款。土地使用权能分割处理的应分割处理, 分部分放贷, 再通过在建工程抵押分部解押贷款, 然后根据已解押部分销售资金的情况决定下一轮的解押。对开发企业的这种约束可以监控其销售房款, 使其及时偿还贷款。

(四) 加大内部监控力度, 降低内部操作风险

商业银行应该加大内部监控力度, 提高风险预警能力, 推进房地产信贷业务的规范运行。在内部管理上, 应要求信贷人员必须牢固树立风险意识, 培养良好的职业道德规范。首先, 银行应该加强从事房地产金融业务的员工培训和考核, 组织信贷人员参与有关房地产和项目融资方面的专业课程培训, 让信贷人员拥有房地产造价评估、建筑工程预算、工程和财务监理等房地产相关知识, 提高资产评估水平;其次, 银行信贷部门和风险管理部门应该积极配合, 充分调动二者的协调机制, 定期检查内部监控的完善程度, 建立良好的信贷风险防范系统;[5]最后, 要建立科学的奖惩机制, 使信贷人员更多关注信贷风险和长远利益而非短期绩效, 同时使那些因道德风险或工作失误造成银行损失的人员受到相应的惩罚, 从内部人员着手, 极力降低内部操作风险。

摘要：我国房地产市场发展起步比较晚, 但是经过短短几十年的飞速发展和几次剧烈波动后, 逐渐在国民经济中占据主要地位。房地产业关联度高、拉动力强, 成为了国民经济的支柱产业。长期以来, 我国直接融资发展仍然滞后, 票据融资少, 致使我国房地产高达60%-70%的开发资金都直接来源于商业银行贷款的支持。商业银行在分享房地产发展带来丰厚利润的同时也积聚了越来越大的风险。本文从我国房地产信贷现状出发, 研究房地产信风险的主要成因, 并提出相关防范措施建议。

关键词：房地产信贷,信贷风险,房地产融资,市场风险

参考文献

[1]董明明.目前房地产信贷风险的成因与对策[J].商业文化, 2011, (3) .

[2]邱磊.我国商业银行房地产信贷风险分析[J].中国商界, 2008, (2) .

[3]周至鹏.商业银行房地产信贷风险与控制探析[J].金融广角, 2007, (4) .

[4]张黎黎.浅谈商业银行房地产信贷风险及防范[J].现代商业, 2009, (1) .

商业房地产投资分析 篇10

即便全球商业地产普遍陷入了萧条，本届论坛上很多专家指出特定市场领域仍有利可图。伦敦戴德梁行(DTZ)的数据指出，2009年第三季欧洲商业房地产成交额增长30％至138亿欧元，其中欧洲各个国家首都城市的业绩令人侧目。

根据英国房地产公司Cushman＆ WakefieId的资料显示，伦敦市内的西区，西堤区以及码头区，第三季房地产成交额达17亿欧元，较2009年第一季度急升了110％，首都的抗跌性吸引了大量投资性资金。

伦敦之外，巴黎是投资者最感兴趣亦是抗跌性最强的首都城市。本届慕尼黑商业地产博览会上，巴黎作为参展城市由副市长chnstJan Sautter亲自带队，他宣布了最新的巴黎商业发展规划，预计将兴建200万平方米的办公室楼面；此外巴黎首要工作是兴建酒店，计划于2020年底前建成7000间新酒店房，巴黎不但要增加酒店数量，亦希望提升酒店素质。这一庞大的开发计划引起出席本届博览会投资者的密切关注。

仲量联行国际资本集团的专家指出，2009年上半年环球投资交易额仅510亿欧元，其中日本已超越美国及英国成为投资者最活跃地区，同期投资交易额达100亿欧元，美国及英国紧随其后，投资金额分别为90亿及70亿欧元。投资日本的商业地产和高端住宅，这似乎已经演变为一股风潮。

绿色建筑促成投资增长

可持续发展，开发绿色商业建筑，是本届慕尼黑国际房地产商务博览会及论坛的重要议题，特别是房地产业干经济危机时，可持续发展以及因此须做出的重大转变，备受出席人士关注。绿色、可持续发展商业建筑是本届Expo Rea最引人关注的重点，因此特别设计了DGNB大奖环节，该奖项由德国可持续建筑委员会发布，针对在环保，节能领域做出技术突破的写字楼、酒店，购物中心，工厂等商业建筑颁发，分为金奖、银奖和铜奖。本届展会共有30座商业建筑获奖，其中金奖获得者是欧洲最大的购物中心开发商ECE集团开发的“Ernst-August-Gseie”购物中心，这也是委员会第一次将金奖授予一座购物中心。Ernst-August-Galerie位于德国汉诺威的中心城区，与那些建在郊区的巨大体量的购物中心相比，其建筑体型适中，代表了中型购物中心的新趋势，同时又充分利用紧邻城市铁路的便利，减少大片的停车场空地，鼓励人们更多乘坐公共交通系统。它的建筑材料全部来自于本地，是对讲究奢华而铺满了来自意大利的大理石，来自热带雨林的木材的购物中心的反思。此外，这也是一座集合了多种先进环保技术和理念的建筑，如通过巧妙空间设计的自然通风系统，利用室内外温差和气压差形成自然通风，以减少机械通风的电力损耗，同时储存夜晚凉爽空气以供白天使月，这里没有安装一台空调却令人倍感舒适自在。值得一提的还有变频电梯系统，LED灯光系统、太阳能发电系统，屋顶绿化系统等，令这座购物中心代表商业建筑走向了绿色，环保的新趋势。自该购物中心投入运营以来，不仅获得了多次绿色节能奖项，更获得了商业上的巨大成功。

商业房地产投资分析 篇11

1、上市融资和债券融资直接融资所占比例很小。

目前, 我国约有各类房地产企业3万余家, 在沪深资本市场上市企业比例不到千分之三。由于受到当局的严格监管, 债券融资规模在房地产全部投资中即使在所占比例最高的1999年, 也不过2%。至于投资基金和房地产信托等融资方式筹集到的资金也极为有限。

2、外资在房地产开发企业资金中有所增加但比例仍极小。

尽管房地产业利用外资的数量在2003年后呈上升趋势, 但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却偏小, 2007年外商投资所占比重仅占房地产开发总投资的1.75%。

3、银行信贷资金是房地产企业的主要资金来源。

近年来, 银行对房地产开发企业开发投资的贷款在整个开发资金中所占比例一直保持在20%左右, 但实际上, 房地产开发企业资金构成中来源于银行贷款的比例比这个高得多, 以2003年为例, 房地产开发企业其他资金来源为6, 106.1亿元, 占全部资金的46.27%, 其中大部分为订金和预收款。考虑到其中相当比例的部分购房者利用按揭贷款买房, 由此可推断实际银行贷款占全部资金的比例至少为50%。

近几年来, 由于房地产业本身的发展过热, 导致泡沫显现, 国家通过出台相关政策对房地产市场进行宏观调控。从2006年开始, 从“国六条”、“国十五条”, 到多次上调贷款基准利率, 出台了一系列财政和货币政策组合拳, 一定程度上限制了房地产业过热发展的势头。银行贷款稳中有降, 从表1中也可以看出近几年的国内银行直接贷款已降到18%左右, 但直接或间接来源于银行的总资金仍占较大比重。商业银行仍是房地产开发企业最主要的资金供给者。而对于商业银行来说, 当房价处于稳定和上升的时候, 房地产企业贷款和个人住房贷款仍是银行较为优良的资产之一, 也是银行利润的增长点。虽然随着央行“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布, 对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款等7个方面提高了门槛, 但房地产企业的融资结构仍然具有明显的银行依赖性特征。 (表1)

二、借贷博弈模型的构建

1、模型假设。

基本假设: (1) 银行和房地产开发企业 (以下简称“企业”) 都是理性的“经济人”; (2) 银行和企业是该博弈中的所有参与者; (3) 双方进行动态博弈, 且银行与企业在信息上是不对称的, 所以银行和企业之间是不完美信息动态博弈。

用以下的博弈矩阵来表示银行与企业之间的借贷博弈关系:

参数说明:W表示贷款本金, r表示贷款利率, S表示发放贷款的筛选成本和以后的监督成本之和, R表示企业投资收入, T表示企业获得贷款的成本, I表示企业不守信用带来的信誉损失, 包括以后难以从银行取得贷款及其合作企业的不信任所带来的交易损失, C表示不守信企业为取得贷款多花费的成本, 包括较高的抵押物价值和掩饰成本等。

用N={1, 2}表示局中的银行和企业的集合, 用M={M1, M2}表示局中人的行为空间, m11, m21∈M1为银行的策略集合, m11表示银行贷款, m21表示银行不贷款;m12, m22∈M2为企业的策略集合, m12为企业诚实还贷, m22为企业欺骗赖账。

2、一次博弈分析。

在一次博弈的情况下, 我们可以用逆向归纳法得到该博弈的唯一纳什均衡。

给定银行在博弈的第一阶段选择信任, 如果企业选择诚实, 则其收入为:R-W-Wr-T, 如果企业选择欺骗, 其收入为:W-T-I-C, 大于R-W-Wr-T;此时, 理性的企业最优选择是欺骗。银行能够预期到企业会选择欺骗, 则理性的银行第一阶段会选择不信任, 收入为0, 选择信任收入为-Wr, 所以银行的最优选择是不信任。最后的纳什均衡为: (不信任, 欺骗) 。由于企业利己主义性所产生的道德风险, 企业诚实守信的承诺不可置信, 所以合作博弈 (信任, 诚实) 的帕累托改进的情况不会出现。因此, 在一次博弈的情况下, 由于企业的道德风险, 商业银行将无法区分借款者的风险类型, 且追讨贷款成本较大, 使各家银行不约而同地出现惜贷现象。

3、重复博弈分析。

假定一次博弈结束后, 博弈双方都预期到可能存在着下一次博弈且每次博弈的结构相同, 并假定银行采取“冷酷战略”, 即银行首先选择信任, 如果房企选择信任, 则银行在下一阶段博弈中仍选择信任, 但是如果在某个阶段博弈中房企选择欺骗, 则次后银行永远选择不信任, 也就是好企业的I值很大。

我们假设企业在T次博弈时选择守信的概率是P, 不守信的概率为1-P, 则对于守信的企业来说, 其在将来的无限次重复博弈中的收益函数为:∑U2 (m11, m12) =R-W-Wr-T+P (R-W-Wr-T) +P2 (R-W-Wr-T) +……= (R-W-Wr-T) / (1-P) ;企业选择赖账的收益:U2 (m11, m22) =W-T-I-C, 只要 (R-W-Wr-T) / (1-P) >W-T-I-C, 好企业的理性选择就是诚实守信。

一般来说, 博弈重复的次数越多, 企业还贷的可能性就越大。所以, 在重复博弈下的纳什均衡有两种可能, 当时, 均衡为 (信任, 诚实) , 这是大型房地产企业与银行的博弈选择;当时, 均衡将为 (不信任, 欺骗) , 这体现了相当部分的中小房地产企业与银行的博弈选择。

关于银行和企业的重复博弈可知, 如果银企双方存在着无限次博弈, 并且企业足够重视自己的信誉, 那么就能够得到更优的帕累托均衡点, 形成银企之间良性的借贷关系。但是, 由于银企之间的信息不对称, 使得银企双方的无限次重复博弈变成一次博弈, 企业和银行的理性选择便成了 (不信任, 欺骗) , 银行的惜贷和企业的资金短缺也对整个房地产市场的运行产生了不良影响。

三、影响房地产企业信誉程度的主要因素

从上面的博弈模型分析可以看出, 决定一个企业能否得到贷款的关键是企业的信誉程度, 即博弈模型中的变量P, 影响P值的主要因素有以下三个方面:

1、企业实力。

从博弈模型中的, 我们可以看出, 对于P有着重要影响的企业因素有R (企业的收入) 、W (贷款本金) 、T (贷款成本) 、I (不守信产生的信誉损失) 、C (不守信产生的额外贷款成本) 和r (银行利率) 。

在这些参数中, 银行利率和本金我们假定不能改变, 则作为企业实力的评定, 我们可以从企业的收入、贷款成本和信誉损失三方面分析。 (1) 企业收入, 企业收入是一个相对数, 我们应该以贷款本金的数量为基础进行比较分析, 比率高的企业其盈利率较好, 具有较好的还款能力。但是, 很多时候我们无法分析具体企业的收益和哪一笔贷款有关, 所以在进行这种收益分析的时候一般是以整体负债的收益来替代; (2) 贷款成本, 一个企业的贷款成本是随着企业与银行的良性博弈次数决定的, 即企业以往的诚信还款记录决定了企业为了获得贷款所付出的实物抵押或者担保成本的多少; (3) 信誉损失, 一个企业的信誉损失是多方面的, 不仅涉及到以后的借贷损失, 还关系到企业的品牌、产品销售以及各个方面, 其损失应该进行加权计算。

2、行业市场环境。

2008年房地产行业依然是国民经济发展中最重要的支柱产业, 从建设部2008年发布的三个工作要点来看, 政府将大力发展保障性住房, 调控非理性的商品房市场。2008年政府针对房地产行业密集地出台了诸多调控政策, 但从建设部的官方言论“不能让房价过快上涨, 也不能让房价过快下跌”中可以看出, 政府调控只针对房地产行业里的过激和非理性行为, 对于自住需求的购房行为不在调控之列。特别是下半年全球经济危机的影响而导致房地产行业销售不景气, 中央和地方各级政府出台的一系列政策, 从降低首付比例、增加贷款年限到各种契税的调整, 从各个方面促进房地产行业的稳定发展。所以说, 目前依然拥有一个相对宽松的政策环境。

3、宏观经济环境。

在我国政府的经济发展战略中, 一直把内需不足看作为我国经济发展的主要动力之一, 在此政策的指引下, 各地政府以大力发展房地产业来牵动相关产业。从近几年的宏观政策来看, 房地产行业在国民经济中的地位依然没有改变。

目前, 我国宏观经济发展面临着许多问题, 主要因国际经济衰退而导致的出口降低、国际货币市场上的人民币快速升值、国内通货膨胀及国内各地区的经济发展不平衡等。政府通过扩大内需、增加投资、稳定出口三个方面采取多项政策措施稳定和发展经济, 同时这也促使房地产业也由一个快速发展阶段向稳定健康发展过度。

通过对企业实力中各个因素、房地产行业宏观环境、整个经济的宏观环境这三个大方面的分析, 引用加权平均的系统评价理论, 我们对于企业的借贷守信参数P可以有一个比较准确而合理的分析。

四、对完善房地产开发企业融资的一些建议

1、提高企业自身信用维护意识。

房地产企业自身信用的建设与维护不仅是为了更好地与商业银行之间的借贷博弈服务, 同时也能更好地提升企业的品牌价值、服务理念, 并能和谐与业主、建筑商及政府各方关系。建立基于宏观和微观两个方面的定性和定量分析的信用评级体系将能更好地促进房地产开发企业注重自身的信用等级的维护和提高。

2、建立银行业之间的信息共享机制。

通过建立大型的信息库存放所有银行有关自己客户企业的信贷信息, 而其他银行可以共享目标借贷企业与其他银行的信贷咨询信息。通过信息的传递从而确定申贷者的信用级别, 实现市场的自净化功能和信用机制的良性循环。信息咨询共享系统大大降低了银行事前的筛选成本, 并且由于银行与企业之间信息结构的改善, 银行的信贷资产质量也随之提高, 同时也有助于建立企业与银行之间的长期信贷关系。

3、企业与银行之间信息对称的必要性。

企业与银行信贷问题的产生, 大部分来自企业与银行之间的信息不对称。因此, 银企双方都应考虑怎样才能减少这种信息的不对称。作为企业, 有责任提供真实的财务状况、成本控制措施、管理制度及在建项目和将建项目的详细情况等众多与企业还款能力息息相关的各个方面资料说明。作为银行, 应重视银行内部激励与约束机制, 减少借贷业务中“逆向选择”和“道德风险”的发生。

4、加强房地产开发企业融资渠道的多元化建设。

受国际金融危机以及国内房地产行业泡沫的影响, 商业银行贷款已经越来越不能满足房地产开发企业的融资需求了。因此, 要加快金融创新步伐, 积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化, 不断推动投资基金业的发展, 将资金比较稳定、数额巨大的保险资金逐渐引入住宅融资市场, 推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合, 多方面促进房地产开发企业融资渠道多元化建设。

参考文献

[1]易宪容.房地产与金融市场[M].社会科学文献出版社, 2007.

[2]周毕文, 程嘉许.房地产金融流动性风险中的银企博弈研究[J].北京理工大学学报 (自然科学版) , 2008.4.

[3]朱海燕, 王苗苗.从博弈论视角看商业银行在房地产业贷款中的风险[J].上海金融学院学报, 2005.4.