福州商业地产分析（精选8篇）
福州商业地产分析 篇1
福州商业地产的思考
作者：邹福珍
2004年福州房地产业界什么东西被炒的最火？无非就是“小户型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引发争议的当属后者。SHOPPINGMALL的涌现给人一种将重新洗牌福州商业割据的态势，而此前商业地产遭受的冷风又不得不引起人们对其成功性的担忧。SHOPPINGMALL的出现能否给沉寂多年的福州商业地产带来突破？
一、福州传统商业割据极其演变：
福州的核心商圈东街口之怪现象：如果你曾经从双抛桥（东街口中心）往省立医院方向走，不出300米你就会发现商业档次递减的令人吃惊。更具思考性的是与东百只有一楼之隔的南后街便是买杂货的地方。东街口核心商圈的确小的可怜，而在这东街口小小的半径内，就集中了东百、大洋百货、三福百货、新华都百货、华都商厦、瑞闽百货等6个百货企业，还有一个即将出现的麦迪逊购物广场。如果加上已消失的汇友百货和五洲百货，那就是有9个百货全部集中在东街口这个弹丸之地，其竞争之激烈可想而之。东街口核心商圈的地位是这么多的百货百货入住的根本原因，不过我认为东街口的得利还有其他一些重要因素：
一、福州市民消费习惯十分顽固，我曾和好几个福州本土人交流过，他们都表示，无论其他地方出现什么商业形态，东街口仍然是他主要考虑的购物消费场所。
二、目前台江商圈的低谜及其他地块商业不具规模和吸引力也给东街口带来防老霜。
福州次级商圈台江演变之失败：台江是福州历史上的核心商圈，沉淀了福州悠久的文化，有其独特的魅力。其强大的人流量让不少商业地产开发商对其动心。元洪购物广场和中宗岛都推出SHOPPINGMALL的概念，极力提升台江物业档次。但都以失败告终，如今的不行街仍然是满街叫卖的“农贸市场”。而中宗岛更是门可罗雀（有几家买沙县小吃）。原因也是显而易见的：
一、前期招商的不理想，整个经营业态显得混乱，商家经营水平和品种高低良莠俱存。（据说开业不到一个月，就开始大折扣），招商和管理是SHOPPINGMALL成功的关键点，这两点都没做好，失败当然在所难免。
二、由于历史原因，台江人流相当一部分来于闽清、福清等县城，他们的要求是物美价廉的商品。台江的改造使这部分人流迁往别处（前屿就比以前热闹了不少），使台江人流急剧下降。一时间许多商
家就开始撑不住，纷纷打折让价，逐步回到原来的物业档次。
二、福州原有大型商业企业动态：
1、超市
福州永辉拥有连锁量贩、生鲜、折扣店、社区便民店等多种业态的连锁超市50多家。各家连锁店都开辟出60％的面积经营生鲜品，鸡鸭鱼肉、生猛海鲜、蔬菜水果、面点熟食、冷冻产品等。2004年仅福州区域销售总额将超过20亿元。其2005年的目标是40亿。
一向低调的沃尔玛今年可能“活跃”起来，在福州再开新店。沃尔玛在福州的一家新店已选址于鼓山新区，占地38余亩。按沃尔玛中国总部的计划，在2005年前，沃尔玛在福州的分店数量应达5家，也就是说，今年还将开设两家新分店。
福州世纪联华今年除工业路的分店将开业外，世纪联华还要在福州再开一家新店。目前正在积极寻址，希望今年内可以再开1至2家分店
2、百货：
东百收购万嘉百货。东方百货将一改传统百货的面貌，主要经营国际名品、高档服饰等，实施差异化经营，走高端路线。业内人士分析，国美、灿坤、永乐、苏宁等专业卖场入榕后，“侵吞”了我市原百货业的家电市场份额。大洋百货店长薛建坦言，在大卖场冲击下，原本毛利就低的家电销售更是负债经营。因各连锁超市巨头的扩张，原百货业日常用品的销售阵地也逐渐丧失。像音像制品零售领域，也受到专业卖场的影响，市场份额日趋缩减，大洋百货此次则干脆将音像制品销售区撤走。
三、2004年福州商业地产动态：
a)火车站商贸城改造成功，改变了以往混乱的局面，吸引了相当人流。b)国际会展中心名店一条街的改造成功，人流量不是很理想。
c)万象、宝龙、君临天华等SHOPPINGMALL项目的启动。
四、对福州SHOPPINGMALL的一些思考：
1、生存的机会点：
A、城市扩张也给商业地产带来巨大的发展空间。如果福州城市没有扩大，商业地产也就没有更大的发展空间，也就没有今天榕城商业地产热闹的局面。
B、东街口商圈交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人们无法清晰感受到其整体业态变化的规划和商业运作思路。
C、有的商业缺乏差异性，娱乐实施严重不足。现代福州人追求升级的购物场所，即开始要求可以同时享受购物、娱乐、旅游。
D、几个商业地产同时在不同的区域运作，形成了难得的规模效应，对整个市场是一个有益的刺激。有利于改变福州市民的消费习惯。
E、百货点面临困境。百货店对顾客提供的服务是比较全面周到的，因此劳动成本高，加上百货业对地点的要求、品种的繁多、管理的复杂程度，总成本很难降低，所以商品的价格较贵；面对超市、便利店的低价竞争，百货业的困顿则是必然的。
2、可能的生存威胁：
A、市场是否过剩。台江商圈中亭街、中洲岛店面大面积囤积现象，让人更有理由怀疑福州的商用物业是否真的有些过剩了。福州目前人口164万，需要的购物广场在16个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个，今年商业地产开发商的压力一点也不轻。
B、竟争激烈，几乎四个商业地产商同时看中福州，而原有的商业又在扩张。城市扩张没有那么快，人口有限，加上传统商业的竞争，所谓僧多粥少。
C、如果商家不能在十年内收回前期投资，随着福州市区人口的加大，交通系统的发达，以后的郊区MALL极有可能取代今天的SHOPPINGMALL。
3、有关SHOPPINGMALL的操盘要点：
SHOPPINGMALL通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设
置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。其操盘的成功与否是对商家实力的一种考验。时代国际广场、君临芭莎等新近项目也纷纷效仿“万达模式”，引进商业巨头，通过一种统一策划、统一推广、统一经营管理的方式来救市。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，其招商管理原则主要有：
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。一般而言，应把80%的的物业用于租赁，这样商家才具有主动权，便于管理。
第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第五基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核
心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第六基本原则：统一招商的“管理“要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务“就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。
第七基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
五、福州商业割据发展预测：
shoppingmall对福州来讲是一种全新的商业业态，要使消费环境和消费心理发生质的变化，而福州市民的消费习惯较为顽固。因此转变速度不会太快，有两到三年的过程是很正常的。但无论如何，东街口明显的核心优势将得到强大挑战，核心商圈的作用将被淡化。在众多商家竞争的情况下，SHOPPINGMALL的生存还将取决于其能否不断推陈出新去迎合消费。
福州商业地产分析 篇2
上下杭位于福建省福州市的台江区,总建筑面积约35.9万平方米,总户数约3210户。清代中期至民国初年,这里是辐射整个福建省,沟通海外的商品集散地,见证了福州商贸文化的历史变迁。然而伴随着时间的流逝,这里早已繁华不在,破败不堪。 借着“台江区十二五规划”的浪潮,上下杭的振兴改造已启动。对上下杭进行改造达到了保留这段历史文化的目的,但笔者认为更重要的是为了恢复其良好的商业功能,推动城市发展。
本文在商业街理论研究的基础上,将其与上下杭的实际情况进行比对;借鉴北京王府井商业街改造的案例,取长补短提出上下杭的振兴对策。
二、上下杭商业街发展的多视角分析
目前对商业街的研究,主要集中在商业贸易、 城市规划和设计、城市旅游这三个视角[1]。三个视角虽然属于不同的研究领域,但结论有共同的趋向, 都表明商业街的商业业态和商业功能要向多元化的方向拓展。商业街要以城市商业中心为基础,同时具备供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、 购物的功能。
(一)商业贸易视角
麦肯锡策划小组总结商业街的六个关键元素为:源远流长的历史、特有的风景和商业模式、丰富多样的功能、持续更新的支柱型商号、便民的基础设施和优雅的环境、极力推动街区向好发展的管理组织。
上下杭丰富的历史文化资源是毋庸置疑的。清朝中期至民国初期,上下杭凭借其密布的水系,商神张真君的保护,成为了闽商的发源地。时间慢慢流逝,上下杭至今只保留了少数特色建筑,这些建筑大都是过去的商行或富商的宅邸,其中7个被评为市级文保单位,3个被评为省级文保单位。而之前丰富的商业模式、支柱型的商号都已不复存在。 如今的上下杭,居住占了63.6%,主要是外来务工人口和留守的老人,商业几乎全为低端零售业,公共服务设施匮乏。上下杭之外的人是鲜有涉足的, 只有政府出台改造规划后才有一些爱好摄影的人们将这个即将消失的地方留住。
(二)城市规划和设计视角
西方有关学者提出了商业街规划的HOPSCA (豪普斯卡)原则,其精神内涵是商业街不能是一个只提供购物的空间,还要具有居住、餐饮、休闲娱乐功能。我国学者在总结经验的基础上,提出商业街的振兴不应只是聚焦在物质上面,还要将商业街的多重功能、文化体验等多个层面的问题设计到改造方案中的观点。这与国外的豪普斯卡原则有异曲同工之妙。
根据上下杭的改造规划,上下杭历史文化街区将分为7个部分:下杭商业休闲区、三捷河休闲旅游区、上杭路商贸会所区、文化展示区、龙岭顶民俗休闲区、创意街区、商业体验区。经过这样改造, 上下杭商业街的功能看起来是比现在丰富,但这些功能都集中在向外界的展示,并没有将本质不同的功能加入其中,不能算是重振上下杭商业街繁华的有效手段,只是建造了一个大型的户外博物馆,而效益则大打折扣。
(三)城市旅游视角
国外学者最早于20世纪70年代提出RBD的城市游憩商业区概念:RBD是为满足季节性涌入城市的游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、 新奇物和礼品商店的街区。我国学者在对国外学者RBD理论研究的基础上,逐渐总结出自己对RBD概念的理解:城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是城市游憩系统的重要组成部分。
反观上下杭,在其盛极时期拥有居住、各种商业业态、商会、仓储、货物集散等功能;但是现在的商业功能极度匮乏,只能满足上下杭街区内居民的生存要求,无法满足游客的需求。因此想要将上下杭改造成以商业街为噱头的旅游景点,重要的是完善其商业功能和公用服务设施。
三、王府井商业街振兴的启示意义
结合北京王府井商业街的发展经验,提出上下杭商业街的振兴对策。具体分析如下。
(一) 王府井商业街的案例
王府井是北京最早的综合性步行商业街,从清宣统年间至20世纪90年代初其特有的商业地位不容动摇。然而,社会主义市场经济体制的深化和市场经济的发展,扩大了北京市建设规模和改变了城市建设布局。旧城区人口外迁、市政基础设施建设滞后、交通拥堵等因素使王府井逐日丧失原有风貌, 顾客越来越少,遭遇了从未有过的挑战[2]。
北京市政府以“统一、人本、文化、简洁”为原则, 于1992年对王府井街区进行了大规模改造[3]。统一即从开发到管理都要统一;以人为本是要改变过去以单位管理为本的作法,遵循“想群众所想”的原则, 修膳基础设施;文化旨在添加王府井商业街的传统文化气氛;简洁要做到除了能体现建筑之美、历史之真的东西留下外,多余的装饰全都减去。
王府井商业街的改造,恢复了其首都第一商业街的地位。但同时也暴露出了以下不足。首先,商业结构单一,百货业占主体,商店经营品种雷同,缺少特色;其次,餐饮业严重不足,品种单调,且以洋快餐为主,北京风味小吃缺乏;再次,缺少文化、 娱乐、休闲场所,顾客有钱花不出去,缺少绿地、广场, 休息座椅不够,厕所严重不足;最后,商业街有人气, 但缺少商气。
为此,王府井商业街改造二期工程提出了新的思路:集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲于一体, 实行多元化、错位经营的方针,改造商业结构[4]。 其一,在步行街两侧开辟辅路;其二,对东安门大街和金鱼胡同进行整治,形成饮食街和旅馆街,并把文化设施也纳入其中,形成多元经营的十字街; 其三,保护古建筑环境的同时,给市民提供了休闲广场。
(二)启示
由北京王府井的两次改造可以得到如下启示:
第一,振兴传统商业街,最重要的是完善其缺失的功能。首先要引入丰富多样的经营业态,如旅游商业业态、文化主题业态、精品小广场等。其次要完善其他功能,购物以外的餐饮、文化、娱乐、 休闲等功能也都要有机的融入改造后的商业街。对于上下杭来讲弥补其商业功能缺失,需要有意引导各种商业业态进驻上下杭。同时还要想方设法让上下杭的几大标志性商行“复活”,如咸康药行、罗氏绸缎庄、生顺茶栈、黄恒盛布店等。从目前的状况来看,这些建筑景点仅是得到单纯的建筑保护,但徒留一个空壳在那里,意义不大。只有将其所蕴含的业态、闽商精神传承下来,才是有血有肉的活的历史文化商业街。
第二,基础公共设施对一个以服务为目的的空间意义重大。这些公共基础设施布置在这个特殊的场所中,就要符合商业街的整体形象,同时能够很好的展现闽商文化特点。中国的古城古镇数量不少,如老北京胡同、平遥古城、丽江古城等,要如何设计才能让这些公共基础设施的设置与其他古城不同,凸显上下杭独有的气质,是一个极大地考验。 只有这些细节做好了,上下杭商业街才能真正活起来,发挥其应有的功能。
第三,历史文化是每个历史商业街不同于其他商业街的核心。不重视历史文化的保护导致了我国城市面貌千篇一律。王府井可贵的地方在于它把老北京的生活形态展现了出来,强调有血有肉的城市生活自身,是一种与建筑形式交融在一起的生活, 而不是演出一场戏剧[5]。同样的,上下杭振兴的意义不只是在于保护传统的建筑形式,更重要的是再次开发这条商业街的活力,重新建造其生活形态。 只有融入了闽商文化的上下杭商业街,才能避免“千城一面”,不被淹没在茫茫“城”海中。
第四,通过对国内外商业街振兴的成功案例学习,可以看出历史商业街的振兴不仅能为历史文化保护做贡献,而且振兴后的商业街还能为城市的发展带来新的增长点,成为城市新的名片。
四、结论
本文总结了不同研究视角下商业街应有的形态,得出商业街应向业态多样化和功能多元化方向发展的结论。最有效的振兴办法就是恢复上下杭地区功能的多样性,在不破坏商业街区的历史感基础上,加入新的符合时代的商业功能。
福州的商业地产项目 篇3
项目地址：福州市台江区工业路
建筑面积：22万平方米
开发企业：宝龙集团
投资价值：宝龙·城市广场将是福州最大的SHOPPING MALL，其突破传统的商业模式，与国际最为先进的商业形态接轨，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食、游乐、公寓为一体的大型商业广场。欧洲第一零售商家乐福、时代华纳兄弟影院、国美电器及肯德基、必胜客、麦当劳等多家世界500强连锁餐饮集团已签定正式进驻合同，还将陆续引进一些国际、国内知名的大型连锁商业财团和品牌店入驻。富有特色的整体业态规划，全新SHOPPING MALLg式将成为福州商业零售市场的一次革命，为福州的消费者带来全新的购物休闲体验。宝龙·城市广场将带动一个新商圈的崛起，并与近邻世界五百强家居建材超市英国百安居、好百年共同打造台江西部新的商业圈。
项目名称：冠亚广场
项目地址：福州市八一七路和乌山路交界处
总建筑面积：约13.5万平方米
开发企业：冠亚集团
投资价值：冠亚广场整个项目是围绕福州著名的风景景区——乌塔公园建设，属东街口核心商圈，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场，通过文化型、生活型、低密度、阔空间的商业与东街口区别开来，将营造一个福州市最繁华，最具活力的新商圈，成为新世纪、新消费、新生活的时尚象征，成为福建新兴商业典范。
项目名称：君临·晋安商业中心
项目地址：福州市晋安区福新路与连江路交界东南角(龙翔酒店右侧)
总建筑面积：35000平方米
开发企业：福州华辰地产有限公司
投资价值：君临晋安商业中心位于福新路与连江路交界东南角。君临·晋安商业中心，以绝对的地段优势，抢占晋安建材商业区域内最佳位置。这里集中了晋安区内建材行业全部的主力商家，商业氛围十分浓厚。在多个方案上优化整合，利用最新的商业建筑研究成果，秉承现代商业中心无障碍设计理念，率先引进国际化全新的商业运营模式。在空间尺度、购物环境、人文、居住和财富等元素上更加丰富展示业态互补人性化的购物中心。
项目名称：君临芭莎
项目地址：福州市台江区六一路与排尾路的交汇处
商业面积：近30000平方米
开发企业：华辰集团
投资价值：作为台江步行街的重要延伸部分，福州首条东南亚风情的环型商业步行街“君临芭莎”是福州著名江景豪宅“君临闽江”的裙楼商铺部分。规划中的“君临芭莎”集购物、娱乐、休闲、美食、观光五大功能于一身，分别是国际品牌的特许品牌经营店、休闲娱乐天地、大型超市卖场、精品购物中心和儿童美食天地。
项目名称：群升国际
项目地址：八一七中路中亭街北至洋头口立交桥
占地面积：170亩
福州商业地产分析 篇4
晋江世茂房地产御龙湾顺利逆袭，勇夺福州楼盘销冠记者从2012年福州楼市项目销售面积排行榜提供的专业数据中了解到：世茂房地产御龙湾以33万平方米的成交面积稳居榜首，一跃成为2012年福州楼市最热卖的楼盘之一这让很多的专业人士感到惊讶，更让世茂房地产那些隔岸观火的开发商们唏嘘不已，这又是为什么呢？
记者了解到，在晋江世茂房地产御龙湾建设初期，很多人不看好这个楼盘，世茂房地产它是西江滨首个高端城市综合体，产品类型非常多样化，世茂房地产包含了高层住宅、叠拼别墅、双拼别墅、独幢别墅、写字楼、商业等多种样式的和户型，这对于开发商来说确实是一种挑战，在开发初期，世茂房地产就得面对开发模式的考验，但这一点一般难不倒开发商；而后期世茂房地产销售模式的挑战相对就大很多，因为产品的多样性，世茂房地产开发商势必需要面对不同层次、不同类型的客户，而要抓住不同客户的不同心理，世茂房地产针对性进行销售并且做成功，这是相当困难的事情，但是世茂房地产御龙湾却做到了，那到底其中有什么奥秘呢？为了了解详情，记者特地采访了世茂房地产御龙湾相关负责人，负责人告诉记者：世茂房地产御龙湾曾被评为福州最难卖的项目，但我们最终却取得了胜利，这和我们的策略是分不开的。首先世茂房地产独特的地理位置，可以尽享福州最美的江景和沙滩；世茂房地产另外它配套非常齐全；再次世茂房地产产品设计出其不意，首次提出“叠墅”的概念；世茂房地产西江滨大道的通车，让它拥有了10分钟即达市区的便捷交通。世茂房地产这样的楼盘一定会得到很多人的喜欢喝关注。
分析福州市总体规划 篇5
区域空间结构是指在一定地域范围内各要素的相对区位关系和分布形式，它是在长期发展过程中人类活动和区位选择的累积结果。由于各种经济活动的经济技术特点及由此而决定的区位特征存在差异，所以它们在地理空间上所表现出的形态是不一样的。比如，工业、商业等表现为点状，交通、通讯等则表现为线状，农业多表现为面状。这些具有不同特质或经济意义的点、线、面依据其内在的经济技术联系和空间位置关系，相互连接在一起，就形成了有特定功能的区域空间结构。一般地，区域空间结构由点、线、网络和域面四个基本要素所组成。
福州历来是福建的政治中心、经济中心。历史悠久，拥有2200年的建城历史，是鸦片战争后五口通商口岸之一，也是改革开放后沿海最早对外开放的城市之一。
福州商业地产分析 篇6
福州市经济增长与环境污染的计量分析
摘要：根据环境库兹涅茨曲线原理,选取福州市1990年-2008年的`经济与环境数据,运用EXCEL软件,分析福州市经济因子与环境因子的相关关系,并建立模拟经济因子与环境因子之间动态回归模型. 通过人均GDP污染排放量模型发现,福州市污染排放量并不符合环境库兹涅茨曲线的倒“U”模型.工业废水排放量呈现正“U”型.工业废气排放量与工业固废产生量呈现倒“U”型的左侧部分,转折点尚未出现.环境质量并非随着GDP的增长而增高,产业结构调整、环境政策实施以及工业化进程等因素是决定环境质量的主导因素.作 者：黄一绥 张灵 Huang Yisui Zhang Ling 作者单位：福建师范大学,环境科学与工程学院,福建,福州,350108期 刊：环境科学与管理 Journal：ENVIRONMENTAL SCIENCE AND MANAGEMENT年，卷(期)：2010,35(2)分类号：X196关键词：环境库兹涅茨曲线 经济增长 环境污染 福州市
福州商业地产分析 篇7
1资料及分析方法
1.1研究区概况
福州市位于福建省中部东端, 台湾海峡西岸。介于北纬25°15′~26°39′, 东经118°08′~120°31′之间。总面积11968平方公里, 总人口614.84万人。境内地形复杂, 地貌多样。研究区属于亚热带海洋性季风气候, 温暖湿润, 雨量充沛[5]。
1.2材料和方法
利用福州市地面气象站1961年1月至2001年l2月的月平均气温、月平均极高、极低气温和降水量数据进行分析。春、夏、秋、冬季序列分别代表3~5月、6~8月、9~11月、12月至次年2月。统计方法:采用Mann-Kendall趋势检验法来检验各月平均气温和平均降水量的非线性变化趋势;应用最小二乘法, 对气温、极高气温、极低气温和降水量的四季和全年均值变化做线性回归分析;对年均温和年均降水量做累积距平分析。
2非线性趋势检验
Mann-Kendall趋势检验法常用来检验温度、降水等时间序列资料的长期变化趋势[6,7,8,9,10], 是一种非参数统计检验方法, 其优点是不需要样本遵从一定的分布, 也不会受到少数异常值的干扰, 因此在趋势分析中得到了较为广泛的应用。其具体的算法是:
2.1给出一个假设:对一待检验的序列值 , 在给定显著性水平 的情况下, 假设该序列变化不明显, 记。 。
2.2定义检验统计量:其中
其中
式中, xi, xj为序列中的数据值, 且, n为序列的长度。
2.3当 为给定的显著性水平, 为标准正态方差) , 则拒绝H0的假设;反之, 则接受假设。
2.4计算衡量趋势大小的另一个指标, Mann-Kendall倾斜度:
分别对福州市月平均气温、降水量进行Mann-Kendall趋势检验, 结果表明:a.福州市仅4月、9月和11月平均气温接受α<0.001的Mann-Kendall趋势检验, 气温有明显的升高趋势。b.气温升高的速度存在着比较大的差异, 最快的月份是6月, β=0.050, 其次是1月和2月, 倾斜度分别为0.043和0.037。c.福州市各月平均气温整体呈上升趋势, 但是各月降水量的变化则有增有减, 增加偏多且增量偏大, 其中有6个月的变化不服从α=0.001的Mann-Kendall检验, 2个月不服从α=0.1的Mann-Kendall检验, 其余4个月均接受α<0.1时的原假设。2月、4月、5月、11月的ZC值为负, 负增长最大出现在5月, Mann-Kendall倾斜度为-1.004。半个世纪以来, 由于台风在6-9月频繁登陆福建和浙江南部沿海, 造成福州市降水量增多, 这几个月的Mann-Kendall倾斜度均大于零, 且8月和6月是全年降水量增加最多的两个月份, 使得福州市降水呈更加明显的双峰值变化。
3一元线性回归分析
在分析气候变化中应用最多的是回归分析法, 一元线性回归分析能够较为准确的模拟“要素 (y) ———单变量 (t) ”的变化趋势。利用最小二乘法计算趋势变化率可以定量地反应要素变化的方向与快慢。公式如下:
式中表示第i对序列的值, t和y分别为它们的均值, n为序列长度。由于趋势变化率一般较小, 为使表达方便直观, 引入气候倾向率b作为分析指标, 其计算公式为:。对福州市的平均气温、平均极高气温、平均极低气温和降水量分各季和全年做一元线性回归分析 (表2) 。
从年际变化, 福州市年平均气温呈变暖趋势, 平均以0.184℃/10a的速度升高, 而且年均极高气温、年均极低气温的倾向率都大于年平均升高值, 分别达到了0.317℃/10a和0.336℃/10a。福州市极低气温的倾向率极显著大于平均气温的倾向率, 这与人类活动导致温室气体的增加有一定关系。李林等[11]的青藏高原气温变化及其异常类型的研究中表明:极低气温一般出现在日出前, 此时地表以放射长波辐射为主, 因而空气中温室气体含量在一定程度上决定着极低气温的大小。极高气温一般出现在午后2点, 由于城市化进程的加快, 改变城市下垫面性质, 导致城市热容量增大, 从而极高气温升高明显。夏季和秋季平均气温变化与年变化基本保持一致。最大增温出现在冬季, 倾向率为0.358℃/10a, 其次是夏季和秋季, 春季的增温不明显, 仅为0.094℃/10a。年均极高气温只有秋季增温缓慢, 年均极低气温则是夏季增温不明显。年均极高气温最大变化倾向率出现在夏季, 年均极低气温最大变化倾向率出现在冬季。这与福州出现夏热冬暖的现象是相吻合的。福州市年降水量呈明显增加趋势, 倾向率为8.607mm/10a。年降水量的增加主要是由夏季降水增加贡献, 其倾向率达到的23.643 mm/10a, 其余各季倾向率均小于全年倾向率, 这与福州受到台风的影响有关。总体变化和我国年降水量变化趋势不显著[12]有所不同。
4累积距平分析
累积距平是一种用要素累积距平值来反映要素变化趋势的方法[7], 用累积距平可以作气候趋势分析[13,14]。对于一个距平值序列 , 在样本中某一时刻t的累积距平值表示为 :, 绘制I (t) 随时间变化曲线即累积距平曲线。分别对福州市年均气温和年均降水量做累积距平分析。
4.1年平均气温
通过对平均气温做累积距平分析 (图1) , 结果表明:最高年均气温和最低年均气温分别出现在1999年和1976年。从1961年到1989年曲线呈下降趋势, 福州市气温整体偏低, 平均气温20.0℃;从1989年到2001年曲线快速上升, 福州市年平均气温迅速升高, 平均气温为20.7℃。但是在总体为增加的趋势下也存在一些波动年份, 1967-1974年曲线呈阶梯式下降, 年均气温一高一低交替出现。在后11年的气温整体偏高阶段中, 1992年和1996年的年均气温都低于整体平均水平20.2℃。
4.2年降水量
对降水数据进行分析 (图2) 表明:福州市60年代降水量偏少, 70年代前期及90年代年降水量偏多。降水量最高的年份在1975年达到1695.9mm, 最低的年份是1967年的603.4mm。最高值是最低值的两倍多之多, 波动幅度大。而且总体波动次数多。在偏少阶段中1961年和1966年降水量均超过41年平均降水量;在偏多阶段中, 1971年、1991年和1995年降水量明显偏少。
5结论
5.1 41年来福州市气温整体呈上升趋势, 特别是1990年以来气候变暖明显。极低气温和极高气温变化更为显著。气温变化受人类活动和城市化影响大, 城市温室效应显著。降水量年际变化差异大, 波动多。60年代降水量偏少, 70年代前期及90年代年降水量偏多。
5.2福州市冬季平均气温增高最为明显, 其次是夏秋季, 春季增温不明显。极高气温和极低气温变化比平均气温变化显著。均极高气温只有秋季增温缓慢, 均极低气温则是夏季。年均极高气温最大变化倾向率出现在夏季, 年均极低气温最大变化倾向率出现在冬季。这与福州出现夏热冬暖的现象是相吻合的。降水量总体变化和我国年降水量变化趋势不显著有所差异, 呈明显增加趋势, 主要由夏季降水增加贡献, 且受台风影响大。
5.3多数月份平均气温增高, 仅4月和9月出现负增长, 半数月份增温明显 (拒绝α=0.001时检验) , 六月气温升高速度最快, Mann-Kendall倾斜度达到0.050。仅3个月接受Mann-Kendall趋势检验 (α<0.1) 。各月平均降水量的变化则有增有减, 增加偏多且增量偏大, 其中有6个月的变化拒绝α=0.001的Mann-Kendall检验, 2个月的变化拒绝α=0.1的Mann-Kendall检验。
摘要：利用福州市1961-2001年月平均气温、降水量数据进行Mann-Kendall趋势检验、回归分析、累积距平分析和序列分析, 研究福州市气候变化趋势的一般特征。结果表明, 41年来福州市气温整体呈上升趋势, 1990年以来增温特别明显。各个季节平均温度变化存在差异, 冬季平均气温增高最为明显, 其次是夏秋季, 春季增温不明显。极低气温和极高气温变化比平均气温变化显著。各月总体变化显著, 仅3个月接受Mann-Kendall趋势检验 (α<0.1) 。降水量年际变化有较大的波动。60年代降水量偏少, 70年代初期和90年代降水量偏多, 年内变化各月各季不一, 总体呈明显增加趋势。
福州搜房网《大话地产》之 篇8
福州搜房网总经理刘耀表示：从媒体的角度来看，福州房价未来10年还是呈现上升趋势，但此轮新政力度空前，市场会受到一定的影响，如何抢时间，抢政策，是开发商包括代理公司需要去好好思考的问题。搜房网2月份开始推出春季攻市置业大行动，是将业内的声音传播给购房者，用自身的力量在两者之间形成有效的沟通桥梁。福州房价高居不下，主要原因是由于海西战略的升级与落实，福州城市的整体形象包括潜力得到了很好的释放，加上民间资本的购买力很雄厚，也起了重要的推动作用。
融信集团营销总监林玲表示：目前严控政策主要是针对供求关系，货币政策也只是趋向稳健而并未全面紧缩，同时，老百姓没有其他比房地产更合适的投资渠道，因此当前消费者的观望也并不代表放弃，市场的潜在需求和购买力，仍然是非常巨大的。至于春季购房时机，林总认为市场发展趋势都是很难预测的，如果是刚需自住，首选市区房，可以实现保值；如果是投资，出于资产安全配置角度，主要考虑拥有稀缺资源的市区豪宅项目。因此，老百姓2011年买房，选对项目，比选对时机更重要。
对于房价，新境界董事长杨锌有自己的一番见解：目前大规模资金流入房地产市场，使得房价不断快速上升，这是任何国家任何政府都无法完全负荷的。因为房价的健康发展已经牵涉到许多包括经济、金融等多方面的社会问题。调控政策的基点应该是遏制房价过快上涨，使其健康理性的发展，房价涨幅在10％或者10％以内都是健康的。