福州市商品住宅市场

福州市商品住宅市场（精选9篇）

福州市商品住宅市场 篇1

1 郑州市房地产发展现状

2014年1～11月,全市固定资产投资完成508.3亿元,同比增长19.3%;房地产开发投资完成150.9亿元,同比减少9.9%。其中住宅投资1049.2亿元,同比增长31.4%。商品房新开工面积2454万平方米,同比下降2.3%,其中住宅新开工面积1728.7万平方米,同比下降3.9%。房地产开发企业到位资金1369.23亿元,同比增长13.3%。1～11月,郑州市区商品住宅累计销售73866套,郑州市区住宅二手房累计成交36524套。纵观2014年1～11月郑州房地产统计数据,市场变化有如下特点。

1.1 新建住宅价格呈下降走势

2014年1～5月,郑州市新建住宅价格环比呈上升趋势,但上升趋势逐渐趋缓,在6月和7月,价格不变,到8月、9月呈下降趋势,10～12月三个月基本没有变化,与过去价格持平,见图1。

数据来源:国家统计局网站。

1.2 投资完成额也呈下降趋势

房地产投资完成情况在2014年1月到6月呈上升趋势,在6月达到峰值2264129万元。7月、8月都呈下降趋势,见图2。

1.3 户型需求发生变化

8月初郑州取消限购政策后,购房者需求出现一些变化。8～9月份,80～120平方米刚需户型的销售面积比重为50.12%,虽仍占绝对优势,但比重较1～7月份降低11.13个百分点;80平方米以下商品住房销售面积比重为12.67%,较1～7月份提高2.36个百分点;120平方米以上商品住房销售面积比重为37.21%,较1～7月份提高8.76个百分点;特别是180平方米以上的户型销售比重为9.5%,较1～7月份提高4.84个百分点,取消限购对改善性需求有明显的刺激作用。

1.4 待销售房屋的面积呈波浪变化趋势

截至2014年12月底,市区商品房累计可售面积为1490.71万平方米,同比增长24.88%;其中,商品住房累计可售面积608.01万平方米,同比增长54.06%,见图3与图4。

数据来源:郑州统计信息网。

数据来源:郑州统计信息网。

数据来源:郑州统计信息网。

1.5 郑州土地供给价格总体仍上涨

2014年土地供应量2005.27公顷,较2013年增加30%,截至11月已基本完成供应计划;其中住宅及商服用地占比下降,主要源于2013年商服用地供应量较大,短期内已基本满足城市商业潜量需求;但2014年基础设施用地供应量增幅较大,是去年的3.6倍,达647公顷,占比提至32%,其中重点保障的是郑州新区的土地供应,旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设,促进功能组团开发,加快新城建设,见图5。

数据来源:郑州国土资源局网站。

1.6 与周边省会城市相比,价格变化相对趋势较平缓

根据国家统计局发布的2014年1到12月份70个大中城市房价变化趋势数据,对比郑州、武汉、石家庄和太原四个城市可以看出,郑州新建住宅价格环比指数变化较其他城市相对较平缓,四个城市中,武汉新建住宅价格环比指数波动最大,其次是太原和石家庄,见图6。

数据来源:国家统计局网站。

2 影响郑州市房价需求的因素分析

2.1 人口因素

郑州常住人口呈增长趋势,2006年为724.3万人,2007年为735.6万人,2008年为743.6万人,2009年为752.1万人,2010增加到866.1万人。根据2013年郑州国民经济和社会发展统计公报显示,全市年末总人口919.1万人,比上年增长1.8%;其中女性人口445.3万人,增长1.5%;男性人口473.8万人,增长2%。城镇人口616.5万人,增长3%;乡村人口302.6万人,下降0.6%。根据《郑州都市区建设五年提升规划(2014—2018)》,2018年,人口将达到1100万左右,见图7。

到2013年年底,郑州人口总户数为210万户,总人口数为751万,常住人口味919万人,年平均人口数为745万人,城镇化率为67.1%,年常住人口为911万。自然增长人口为4.17万人,常住人口中0-14岁为167万人,15～64岁为671万人,占73%,65岁以上为81万人,65岁以上的占到8.8%。

2012—2014年,郑州市新增中小学学位近3.5万个;学校接收外来人口子女逐年增多,大班额现象突出①,统计显示,2014年,郑州市主城区义务教育学校接收非郑户籍学生入学人数达4.79万人,占入学新生的近四成。其中,管城区部分热点区域该比例接近70%。今年郑州市有7.8万“奥运宝宝”扎堆入学,小学新生人数创6年来新高,新增学位赶不上新生人数的增长,入学压力加大。这几年,市区常住人口中入学人数每年净增约2000人,今年小学入学压力依然不小。

数据来源:郑州统计信息网

2.2 城镇化

根据《郑州都市区建设五年提升规划(2014—2018)》,郑州都市区的战略定位是以国际化、现代化立体综合交通枢纽为特征的国家中心城市、国际航空大都市、中原经济区核心增长区、世界历史文化名城。郑州都市区的五年建设目标是:2018年,地区生产总值达到11400亿元,年均增长10%左右,人口1100万人左右,地方公共财政预算收入1300亿元左右,三次产业比重调整为2:51:47,固定资产投资累计达到37000亿元。

郑州都市区建设给房地产行业提供了更为广阔的发展平台。极大地拓宽了房地产行业的发展空间。郑州都市区建设正在和将要创造房地产产业多元化发展新契机。仅仅安排新增加的一百多万人的居住问题就是一个巨大的市场,再加上一些必需的配套商业地产办公写字楼,及其他娱乐休闲功能的地产都将有巨大的需求量。在都市区的建设当中,房地产业要勇挑重任。郑州都市区发展规划中提到发展第三产业尤其是服务业,服务业从相当程度上来讲也是与房地产业息息相关,服务业是多种产业的综合体,根据社会经济发展趋势第三产业大力发展必然对商用地产的需求大量增加。

郑州目前的开发建设量每年都是1000万平方米多一些,多的时候不到1500万,也就是说,平均每年的这样一个数据,开发量是不足的。“十二五”末保障房要达到20%,新增面积是要建3000万平方米的保障性住房,每一套面积按50平方米计算,建设量相当大。由此对房地产建设需求可见一斑。在郑州都市区建设过程中肯定要吸收当今最好的房地产发展理念和开发类型,结合郑州自身的中长期发展定位战略规划,房地产的开发类型肯定要有远瞻性以体现大都市中心城市的优势。中原万达广场和二七万达广场两个大型综合体项目已经获得巨大成功且市场反应强烈。总部经济和金融等第三产业的发展是催生办公写字楼的动力。根据郑州的城市规划功能分区,房地产企业应该适时适地的发展商业地产,工业地产,休闲地产和养老地产知识地产。

由于河南省城市间以及城乡之间发展的不平衡性均比较突出,河南人只要有购买力的,都愿意选择在城市甚至省会郑州置业。这个现象导致郑州市外地人置业的占大部分。2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中,60%是非郑州人,只有40%是郑州市区或郑州郊县人。这是什么原因导致的呢?“首位”效应使然。省会郑州的“首位”效应,来自一流的医院、学校、大型商场。到郑州购买房子,可以带来许多附加效应,这种“首位”效应,随着外地人购买力的上升,开始呈现出升级趋势。除了自身的发展选择以外,住到郑州的外地人,为了积累城市人脉,也会动员自己的亲戚、熟人、朋友到郑州发展,加快了人口流向郑州的速度。

2.3 未来收入变化

2.3.1 GDP增长变化情况

从2006年开始,郑州市GDP是逐年增加趋势。2006年为2001.5亿元,2007年增加较少,增加13亿元,到2008年之后,稳步增长,2008年、2009年、2010年和2011年4年增长速度较快,年均增长率在20%以上。2013年增加到6201.85亿元,见图8。

2.3.2 城镇居民可支配收入变化情况

2006年,郑州市城镇居民可支配收入为11822元,到2013年增加到26615元,但是增长趋势没有GDP增长趋势明显,见图9。

2.4 宏观经济环境

2.4.1 金融环境

中国社科院研究员刘煜辉提出:2003年以来,中国进入了历史上货币最宽松的时期。由图13我们可以看出,2006年到2014年我国广义的货币供给量持续增加,2006年为34.56万亿人民币,2013年突破了100万亿人民币,达到110.65万亿人民币,2014年为122.84万亿人民币,见图10。

根据2014年郑州统计年鉴数据显示,2013年郑州房地产企业资金来源总额为1672.7亿元,较上年增长27%,国内贷款为141.8亿元,占8.48%自筹资金802.3亿元,占比47.96%,其他资金来源为724.1亿元,占比43.29%。

数据来源:中国人民银行。

数据来源:河南统计年鉴。

数据来源:郑州统计信息网。

数据来源:中国人民银行。

从2012年6月8日开始,降低存款基准利率,到2015年3月,四次调整前基准利率每次均下降0.25%,现在2.5%,宽松的货币政策,见表1。

2.4.2 调控政策

近期郑州市房地产调控政策汇总见表2。

3 郑州市房地产市场存在的问题

3.1 土地缺乏合理规划

“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素,几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口,各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。政府要强化对土地使用的审批和监督,从源头上完全控制土地一级市场的供应,并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一,并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖,从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上,政府要有一定的主动性和管理力度,要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商。加强对土地二级市场的监管,提高土地利用效率。郑州市土地储备中存在政策体系不完备、各个部门之间协调配合程度低、土地缺乏长远规划、与整个城市规划结合不紧密等问题。

3.2 城市环境污染较严重

根据河南省气候中心的数据显示,郑州市区每年累计有251天都是云山雾罩日子。由于城市正处于快速发展时期,道路和各种楼盘建设使灰尘特别大,而且普遍因为水缺乏,没有投入灰尘处理系统。昔日蓝天白云已经成为奢望的景象。雾霾来袭,影响到市民健康和交通出行,光化学烟雾污染提前报到。根据河南农业大学环境工程调查显示,2003年郑州市废水污水排放量为31877万立方米,经过截污处理的河段,保持较好;但仍有16处污水直接排入到郑州市的“两河一渠”,而入河污水口主要位于没有建设截污管道设施的河段。郑州多处河道处于水量小,几近干涸,垃圾成堆,臭气冲天的死水洼。生活垃圾清运量达到180万吨,生活垃圾处理量达到161万吨,还有20万吨垃圾没有处理,已经给城市环境造成恶劣影响。公共厕所达到963个,但是有大量的公共厕所没有开放使用,从而成为摆设。

3.3 城市基础设施配套跟不上

长期以来,郑州市的行政、金融、商务功能一直聚集在花园路、中原路周边,高教文化区域集在文化路、大学路周边,商业娱乐设施主要集中在火车站、二七塔、碧沙岗周边,城市功能过度聚集。

郑州城镇化率从2000年的55.1%上升到了2013年的67.1%,同时,郑州市人均住房面积也从2000年的人均9.52平方米,上升到了2014年的29平方米,15年增加了220%,预计2015年将达到人均住房面积将达到32平方米。

城市人口的迅速增长以及城市社会经济活动的增强,使得城市交通总量以几何数级的速度增长。尽管郑州市投入了巨额资金进行城市交通基础设施的建设,但相对于日益庞大的城市交通需求而言,无论是道路基础设施、公交供给还是停车供给都明显不足。2013年年末全市民用车辆拥有量达到255.1万辆,比上年增长14.2%。数据显示,从2004年到2014年,郑州市区建成面积扩大了2倍,市区人口数量增长近1倍,实际运行的机动车数量却增加了5倍。而郑州市区道路里程仅增长1倍,路口数量增加75%。快速增加的私家轿车,而道路基础设施建设滞后,使郑州堵车成为常态,而碰到恶劣天气或者节假日,堵车就更严重,交通压力大增。

3.4 商品住宅供给没有人口发展很好结合

郑州首先作为人口第一大省的省会,自身也拥有很大的人口基数,其房地产业拥有着非常旺盛的刚性需求;其次,随着河南省城市化进程不断推进,外来人员越来越多,外地人置业,年轻人结婚用房等因素都商接影响着郑州房地产的需求。2008年以来,在郑州市区或者郊县职业的群体中,60%是非郑州人,只有40%是郑州市区或者郊县的人。

未来我国老龄化趋势严重,郑州市也存在同样的问题。根据人口学专业人士预测,到2020年,60岁及其以上的老人占到郑州市城镇总人口的14.7%,到2030年占21%,到2050年将占到30.54%。如今,已有针对富裕老年阶层所建立的老年性的住宅地产,该类地产使老年人不仅颐养天年也能使他们享受到天伦之乐,但低收入人群一般都消费不起。社会上公立的养老院和敬老院之类床位紧张,入住的年龄从之前要求的60岁已经提高到了80岁,即使这样仍然满足不了需求,所以居家养老仍然是未来我市养老的主要模式。但是目前很多商品住房并没有考虑老人的需求,老人生活其中还有很多的不方便,比如多层楼未安装电梯,厕所没有安装扶手,地板砖不防滑、高层未建无障碍通道等。

3.5 房价上涨过快,超过收入增长速度

2006年郑州房价平均为2888元/平方米,2013年增加到7162元/平方米。平均每年增长21%。同期城镇居民可支配收入2006年,郑州市城镇居民可支配收入为11822元,到2013年增加到26615元,平均每年增长17.8%。

数据来源：郑州统计信息网。

根据表3得出,郑州市房价上涨较快,从2006年到2012年增长率都在9%以上,房价与收入比都在23%以上,但还未达到泡沫临界值。

3.6 投资过热、施工面积远超过销售面积、空置率高

数据来源:郑州统计信息网。

从表4数据可以看出,郑州房地产投资从2006年开始都已经超过占固定资产的临界值。

数据来源:郑州统计信息网。

从表5数据可以看出,郑州市商品房施工面积是施工面积的好多倍,2008年甚至达到了12倍,这个是与当时国家执行4万亿政策有关。

数据来源:郑州年度发展公报。

从表6中可以看出,郑州房地产对银行依赖较高,产生的风险较大。一方面,房价继续走高,必然使金融风险不断积累。任何市场都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外。一旦房价走势出现拐点,仅下跌的惯性就足以使银行不良贷款增加。另一方面,房价下跌同样会导致房地产业景气度出现变化,甚至个人购房贷款需求减弱。在房地产业没有“跌倒”前,房地产贷款是银行信贷资产中较优良的一块。假如房地产贷款出现风险,势必影响到整个银行业的利润水平。

关于郑州房屋空置率的调查,最有说服力的还是2010年河南财经政法大学学生进行的调研结果,花费两个月的时间,通过查验水、电、气表,点数“黑灯率”等调查手段,从郑州六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房进行空置率调查。调查结果表明,郑东新区商住房空置率高达55.17%,其他五区也都超过20%。而国际标准是10%,可见泡沫现象较严重。城镇的空置房,绝大多数并没有参与到市场流通中去,只是待价而沽的囤积而已。也正是这种缺乏流通,为房价的攀升起到了推波助澜的作用。而由囤积导致的空置住房的背后,则是社会资源的巨大浪费和严重的分配不公。

4 对策

4.1 合理利用土地资源、加大对城市的长远规划

土地资源归地方政府垄断,该原因是引起房价持续上涨的一个最为重要的因素,在中国土地不可能私有化的前提下,改革土地制度,使原来拥有土地使用权的人直接让渡土地使用权给房地产开发商,减少中间交易环节,将有效降低建房成本。将土地资源归第三方民间中介机构来监管,与城市发展有序结合。城市规划过程中的土地资源利用,是决定城市发展的重要因素,高效合理利用城市土地资源,决定着一个城市未来发展的潜能。城市功能和体系建设的日益完善,需要城市规划者努力去推动,只有着眼于长远,才能将城市资源惠及子孙。

4.2 改善城市环境,加大基础设施建设

郑州的地理区位优势非常明显,地处中原大地的核心,每天都在发生变化,但是城市的环境与其他城市相比还需要提高,增加房地产建设中绿化面积,为子孙后代创造一个良好的环境,虽然牺牲了眼前的利益,但是长远来看,还是有益的,使郑州真正成为绿城。减少煤炭使用,建设清洁型供热工程。禁止高污染企业进驻,分散工厂,减少交通废气的排放量,提倡市民用公共交通出行,加大公共交通供给力度。加大植树力度,增加绿地覆盖率。加大垃圾分类处理宣传力度,安排专人垃圾分类。加大污水处理能力。

4.3 根据人口结构变化来调整房地产发展方向

首先,应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警,及时向房地产企业和公众发布相关信息,便于其对人口结构因素做出合理预期。其次,由于房地产建设周期相对较长,政府也要根据人口监测结果,前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构,避免资源的浪费。针对郑州市未来城镇化目标,确定农村人口转移到城镇的数量,根据郑州市现有的人口结构,预测未来的人口状况,做到合理布局,逐步开发,才能不断满足需求,又不使供给过剩,同时考虑人口老龄化趋势,多开发养老地产项目。

4.4 对空置过久的房屋征收空置税

在中国,目前房地产是投资、储藏财富的工具,有些人买房后自己不用,也不出租,让其空置,变成了虚假的需求。这给了政府和市场一个错误的信息,导致价格上涨。因此,应该让业主增加空置的成本,他就会把这个房子出租或卖出去,供应量增加,价格就跌了。空置税,是指对超过一定期限无人居住的空置房屋所征收的一种惩罚性税负。进行居住登记的居住人在登记期间对所登记的房屋拥有居住和使用权,且不用交付费用,如果房屋出租则不收取费用。房屋空置税按月按面积来征收。如采取空置6个月以后要收“空置税”的办法,比收转让税的效果还要好。在不动产登记信息系统即将诞生的前提下,该项工作将由不可能变成可能,该方法主要是不好确定空置方法,以及如何确定税率。超过一定期限不缴纳空置税,将其房纳入保障房范围。房屋空置税征收后专项用于政府保障房建设。

摘要：郑州市房地产市场现在具有新建住宅价格呈下降趋势,投资完成额呈下降趋势,户型需求发生变化,待销售的房屋的面积呈波浪变化趋势,郑州土地供给价格总体仍上涨,与周边省会城市相比较,价格变化趋势相对平缓等特点。影响郑州商品住宅价格未来趋势的主要有人口因素、城镇化、人口未来收入变化和宏观经济环境的因素。郑州市房地产市场现在存在土地缺乏合理规划、城市环境污染较严重,城市基础设施配套跟不上,商品住宅供给没有很好和人口发展相结合,房价上涨过快,超过收入增长速度,投资过热、施工面积远远超过销售面积,空置率高等问题。建议今后合理利用土地资源,加大对城市长远规划,改善城市环境,加大基础设施建设,根据人口结构变化来调整房地产发展方向,对空置过久的房屋征收空置税。

关键词：郑州市,商品住宅市场,健康发展

参考文献

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福州市商品住宅市场 篇2

（八）、销售与物业管理不衔接，出卖人与物业管理公司互相推诿《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售（包括：现售、预售）时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但事实上，出卖人不但不与买受人订立有关物业管理的协议，甚至以各种借口推脱。目前有89%的商品房项目在销售时，买受人未能与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议，70%以上的买受人没有看到物业管理公约等物业管理文件、合同，而且，往往是出卖人不同意签订，导致交房时，业主与物业管理公司发生争执。

（九）、买受人自己的法律意识谈泊，应加强宣传据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到2%，大多数人认为：目前新版的《商品房买卖合同》是国家制订的，以为很全面了，认为新合同可以保护自己的利益（不知道出卖人已经在合同条款上做了相应的文章），且大多数人在购房时有一种从众心理———大家都这样签了，我也这样签算了。而且，有时出卖人诱导买受人——要么声称售楼处有出卖人替买受人请的律师，可以解决买受人的法律疑问并帮助买受人签订买房合同（但售楼处的律师是出卖人的律师，不可能站在买受人的立场，更不可能维护买受人的利益，更有甚者，个别律师事务所还向买受人收取律师费，并从收取的律师费中向出卖人返还一部分，这样的律师事实上违反了《律师职业规范》中关于“双向代理”的规定，且应受到惩戒）。

（十）、在商品房的交付阶段，房屋质量出现问题目前房屋交付时主要存在以下与质量有关的问题：A、房屋裂缝；B、地基沉降；C、顶棚漏水；D、墙皮脱落等但上述问题，从法律或住宅设计规范上讲，除地基沉降以外，一般不属于房屋结构质量问题，但目前的房地产法律中，除房屋结构质量问题外（该问题危及房屋安全，一般不影响房屋的使用），尚没有约束房屋外在质量（外观、墙皮脱落、裂缝等）的标准，导致房屋使用时大打折扣，使买受人经常为漏雨、墙皮脱落等瑕疵而苦恼或奋战。

（十一）、交付时变更原设计、规划，或将已被业主分摊的部位（应归全体业主共同所有）规划、设计变更为其他设施（事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权）近期，因为开发商改变规划，将沙盘中的绿地变形缩水或改建成停车场、商场，增建住宅楼或增加层数、缩小楼间距以增大容积率，不按照原规划对小区进行建设，包括原规划中的配套设施，且规划部门也将原规划修改，导致出卖人的先期承诺不能兑现，从而引发群体争议的事情不断发生。主要体现在：

1、改变原规划，尤其是对原规划中配套设施（托儿所、幼儿园、中心社区、人工湖等）的变更；

2、将已被业主分摊的部位（应归全体业主共同所有），规划、设计变更为其他设施（事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权），同样侵犯了全体业主的共同权益。应该说，业主们在买房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，当然这些条款很多业主在签合同时并未将其约定在合同里，司法实践中也不保护，但事实上这是对业主居住环境权利的一种侵犯，因为出卖人卖房时不但将其作为广告宣传，而且是出卖人的一个卖点。而买受人在购房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，买受人的房价中应该也包括了这些软环境的因素。因此，一旦出卖人不履行这些承诺，司法部门又不保护业主的诉讼请求时，应该说这是对业主居住环境权利的最大侵害，客观上也是对出卖人虚假承诺或虚假广告的一种纵容。（目前，因改变规划导致争议的项目主要有海淀区的美丽园、朝阳区的望京大西洋新城、顺义区的双裕小区等，且大西洋新城、双裕小区已就此向有关部门提起了行政复议。）作为司法部门及政府有关部门应该很明白，买受人与出卖人相比，无论在签订商品房买卖合同，还是在发生争议后的诉讼或仲裁中均处于劣势，且出卖人在销售商品房时，又或多或少地存在虚假成分，因此，司法部门无论从保护弱者的角度，还是从公平原则出发，应当将出卖人的虚假成分予以考虑，并充分保护弱者的合法权益，因为在整个交易过程中，出卖人违反了诚实信用的原则，所以出卖人就应当对其不诚实的行为承担相应的法律后果，但目前的司法实践令大多数消费者遗憾……

（十二）、交楼标准不明确目前，出卖人为了不承担或避免承担延期交房的违约责任，只管交楼、忽视环境及配套设施的完善，以至买受人在入住后的相当一段时期生活在一个大工地里，生活质量没有保障，根本享受不到一个业主的权利。统计表明：92%商品房项目的一期工程，业主入住时配套设施尚未建成，且一般要等二年左右的时间才会远离工地的噪声。此外，商品房交付时，出卖人为了避免买受人退房，侵犯买受人的知情权，最普遍、最要害的是不向买受人出示应向其出示的文件———《测绘部门实测面积文件》或《竣工验收备案表》等表明房屋面积或房屋质量的文件。实践中，在出卖人交房时，套内面积往往比合同约定的面积小，而公摊的面积往往比合同约定的面积大，这样依据合同约定，买受人有可能会行使退房的权利，为了避免买受人退房，出卖人往往在交付时故意不告知买受人真实情况，导致买受人在受蒙蔽的情况下入住，现实中约有62%的出卖人在交房时不告知买受人真实情况，有的买受人在入住后几年以后才得知真实数据。但此时其权利往往因过时效而丧失。（十三）、商住混合，不利于管理且影响居住 随着家庭办公的流行，很多小公司购买住宅楼作为办公用房，但随着人们对居住环境要求的提高，商住纠纷也在不断发生。调查显示：目前52%的业主不接受商住混合，28%无所谓，20%认可商住混合。现在，商住混合主要存在以下问题：

1、住宅开公司，相互干扰； 住宅和商业用房在使用上有不同的要求。住宅要求安静、舒适，公司要求熙来攘往。开公司一般伴随着一定程度的扰民，但扰民后如何管理，物业公司协调、管理不利怎么办？

2、住宅开公司，拆掉承重墙开门脸； 对拆掉承重墙开门脸的情况，物业管理公司应承担管理责任，并对全体业主承担违约责任，而拆墙人则应承担侵权责任。

3、住宅开公司，责任如何界定？ 目前，住宅能否开公司，房管部门与工商部门还在互相推，但笔者认为这应属工商批准事项。而且，住宅的防火、防盗标准与写字楼是不同的，在商住混杂的情况下，业主的安全如何保证？

4、商住混合的情况下商用业主与住宅业主相比，对住宅设施（如电梯等）的使用率要高的多，客观上加快了住宅设施的磨损与折旧。时下，各小区中虽然因为商住混杂而发生纠纷的并不是很多，但随着人们对居住环境要求的提高，如果相应的配套立法（工商登记、物业管理等）不能尽快完善的话，这种纠纷的发生会越来越多。

（十四）、物业管理公司存在的问题

1、物业管理公司没有摆正自己的位置——管家而非主人 在现有的、有物业管理公司管理的小区中，有61%的物业管理公司不能摆正自己的位置——物业管理公司是管家而非主人，以至造成多起业主与物业管理公司的冲突。

2、物业管理公司应加大管理职能，完善管理手段 物业管理公司是全体业主的管家，对全体业主负责，如有个别业主侵犯了其他业主的权利，或从事了危及全体业主安全的行为，物业管理公司应对侵权人提起诉讼或采取其他有效措施加以制止，否则，受害业主可以未履行管理职责（违约）对物业管理公司提起诉讼。

3、物业管理公司的管理水平和人员素质较差 2001年8月14日，北京市小区办、市国土资源和房屋管理局物业处等部门联合发布了关于物业管理企业的年审结果，全市41家物管企业被吊销资质证书（另有14家企业因培训人员未达标等原因受到警告，并限期整改）。此消息一经发布，全社会为之关注，普通市民拍手称快（《北京晨报》2001年8月15日第21版报道）。目前物业管理的突出矛盾是缺乏高素质人才。由于物业管理行业属低资本、低回报、低工资的行业，因此，高素质的管理与服务人才很难被吸引进来。统计表明：通过对840余家物管企业的综合审查，大专以上学历人员的从业比例明显低于房地产开发、推广等其他领域，而物业管理的重要程度却丝毫不亚于上述相关领域。因此，市国土资源和房屋管理局物业处处长～认为，目前全市的物业管理行业正处于一个低水平运营的状态。

（十五）、业主委员会目前存在的主要问题 <一>、目前业主委员会的成立不是很及时有效 从目前的情况来看，63%以上的小区在商品房交付后1~2年内没有成立业主委员会，原因主要有：第一、没有人愿意负责；第二、业主之间联系不够，没人牵头；第三、业主委员会的选举和委员的推举透明度不够或不够民主；第四、相应的法律法规不配套；第五、原开发建设单位不牵头，尤其是原物业管理公司与业主发生了一定的冲突时，原开发建设单位更不愿履行牵头的义务，以至业主入住后，长期不能成立业主委员会，业主的民主权利与其他权利长期得不到行使和保障。<二>、业主委员会的设立与物业管理公司的选聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》京房地物字【1998】308号（下称308号文件）规定：居住小区物业管理委员会(以下简称管委会)是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。成立管委会有利于维护产权人、使用人的合法利益，有利于规范产权人、使用人和开发建设单位或物业管理企业之间的委托代理关系，也有利于物业管理市场的形成和规范。因此，组建管委会是实施物业管理的一项重要的基础工作。但是，目前管委会的成立及管委会委员的选举主要存在两大问题：

5月北京新建商品住宅市场分析 篇3

简评：1-3月，受“国八条”、“京十五条”调控政策影响，开发商开始对市场观望，并放慢推盘速度。4月，政府再次调整贷款利率，开发商为争夺限购政策后的住宅市场和尽早使资金回笼，开始加快推盘速度，使单月推盘量达到了1-3月供给量的总和。1月-5月22日，新增供给总量同比下降一半。

簡评：由于去年年底开始实行销售资金监管制度，致使很多楼盘都提前入市，透支了今年1、2月的供给。3-4月新增供给量明显趋增，同时3月拓展区供给量比重明显提升，致使4月成交均价略有上扬。4-5月供给量从目前数据看，拓展区和发展新区占比较大，势必会对5、6月成交价格形成支撑态势。

简评：成交量4月环比略有下降，同比降六成，1-4月累计成交量同比降四成。成交均价4月环比略有提升，同比降两成半，均价略升主要系高端住宅成交量相对提高所致。

简评：4月成交热点地区为房山区和密云县。由于发展新区和涵养区新建商品住宅成交数量的增加，势必会使该区域的二手住宅价格有所下降。

福州市商品住宅市场 篇4

众所周知, 我国全面经济建设工作是从1978年改革开放起始的, 而与房地产开发行业紧密相关的城市建设则是从1985年开始的, 尤其是1998年废除实物福利分房、推行城镇住房体制改革以来, 我国城镇居民住宅消费开始有效启动, 从而使得以住宅为主要产品的房地产产业成为了我国国民经济的主导产业和支柱性行业。

二住宅需求概念及其分类

1. 住宅需求概念

住宅需求是指消费者对住宅消费愿望且有真实支付能力的住宅有效需要。这里必须区分有效需求和潜在需求。有效需求是指既有购买意愿同时又有支付能力的需求, 相对的是潜在需求, 有意愿但没有购买能力。在房地产行业中, 住宅需求的层次性最为明显, 也导致了住宅的差异化程度高, 这在目前国内经济发展迅速的市场体现中得尤为显著, 广州市场更是如此。

2. 住宅需求分类

主动需求指家庭经过一定时间的积蓄开始主动买房或收入提高从而有了提升住宅舒适程度等要求, 如卖小房换大房。被动需求指旧城改造、城市扩容带来的拆迁户, 事前没准备买房因拆迁被迫买房。另一类被动需求来之于婚嫁需要, 俗语“丈母娘”抬高需求量。

租住需求指购买力不足或因短期工作需要形成的房屋租赁, 购买需求是指消费者置业长期持有自己产权的住宅。欧美发达国家只有40%~60%的自有住宅比例, 自有住宅比例低并不一定说明该社会的生活水平低, 因房屋租赁的可能是因该地区职业人口流动性很高导致的, 对于短期在一个地方工作的人来说购房不必要。

居住需求是为了自用而购买, 投资需求是为了卖出去获得货币增值的购买, 这是两者的本质区别。在国内缺乏优良投资机会和投资渠道部通畅的大背景下, 住宅作为一种增值能力较强的不动产具有较高的投资价值, 对民众很有吸引力。

三模型及变量说明

1. 需求因素模型

由市场需求理论可知, 市场需求量的因素主要有自身价格、潜在购买者收入、预期等。住宅市场上的住宅需求量Qd主要的影响因素有住宅自身价格P、潜在需求者实际购买力B, 人们对住宅未来价格的预期R及住宅市场的其它影响因素Od, 则可用如下函数公式表示为:

而实际购买活动中, 对商品住宅的潜在购买力B在很大程度上主要由城市常住人口数量M、城市市民收入I和住宅购买时期的实际房贷款水平L, 即

替换用上式中的潜在需求购买力B, 可以写成:

由上式可知商品住宅价格P与市场总需求量Qd、城市常住人口数量M、城市市民收入I和住宅购买时期实际贷款水平L有函数相关关系, 因此变换公式形式用来表示住宅价格P可得:

以上是从需求角度推导出来的住宅价格函数表达式, 抽象函数可以表示成具体的线性函数:

2. 需求因素变量说明及理论模型

假定城市常住人口数量M、城市市民收入I、市场总需求量Qd、住宅未来价格预期分别依次为:自变量X1 (广州市常住人口数量, 万人) 、X (广州市在职职工年平均工资额, 百元) 、X3 (年销售面积, 万m2) 、Y (-1) (住宅滞后一期价格) 。

假定住宅价格P的估计量为因变量Y (住宅价格, 元/m2) , 则线性需求模型可展开为:

在推导过程中最后放弃了住宅信贷水平L这个因素, 并非主观否定这个因素的重要性和显著性, 而是因贷款购房历史较短, 难以收集经验数据进行下一章的实证研究, 因此将之排除在实际模型中。另外, Od中也有其它影响因素, 但鉴于前人实证研究成果, 或是次要不显著因素, 或是没有数据无法量化研究。

四需求影响因素实证研究

本文选取的数据是从1990年到2010年广州市的年度数据。广州市常住人口, 城镇在职职工年均工资与年销售面积均来于广州市统计年鉴。

通过使用OLS普通最小二乘估计方法回归考察商品住宅价格 (LNY) 与广州市年末常住人口 (LNX1) 、广州市城镇在岗职工平均工资 (LNX2) 和广州市商品住宅销售面积 (LNX3) 及住宅价格滞后一期的价格LNY (-1) 之间的关系。

结合回归结果可以得出回归方程为:

方程拟合度检验:

(1) F值为65.96, F检验的P-值为0.000, 小于设定的0.05的显著性水平a, 说明就回归模型整体而言, 发生“弃真”错误的概率为0.000, 则认为自变量对因变量的作用是显著的, 回归模型显著成立。

(2) 模型的拟合优度系数R2值为0.946, 调整后的R仍然达到0.931, 说明因变量变化为93.1%仍可以由模型解释;说明回归模型在93.1%的程度上拟合了观测值的变化。

(3) D-W值1.86, 若du<DW<4-du则说明该模型无自相关, 经查表得知, du值为1.81, DW统计量1.86处在1.81-2.19非自相关区域范围, 不存在自相关性。

(4) 解释变量LNX2、LNX3、LNY (-1) 回归系数的t检验P-值分别为0.02、0.04、0.003小于0.05的显著性水平a, 表明自变量城镇职工平均工资LNX2、商品住宅年销售面积LNX3、以及住宅价格滞后一阶值LNY (-1) 都对住宅价格影响显著。但LNX1的p系数为0.16, 大于0.05的显著性水平a, 表明广州市常住人口对商品住宅价格影响不显著。

从整体看, 模型有效、真实、精确。对数模型回归系数反应的是自变量引起因变量变化的弹性系数, 通过以上分析可以得出以下结论:

城镇居民收入水平与商品住宅需求价格呈比较显著的正向关系, 居民收入水平的增加对广州市商品住宅需求价格有促进作用, 这跟我们经济学的基本原理相吻合, 即城镇在职居民平均工资变化一个百分点, 商品住宅价格正向变动0.75个百分点。另外, 住宅销售面积与需求价格有显著的负相关关系, 即销售面积的变化量会引起住宅价格朝相反的方向变化, 当住宅销售面积变化一个百分点, 商品住宅价格反向变动0.47个百分点。最为显著的是, 商品住宅滞后一期的价格, 与当期价格有显著的正相关关系, 即商品住宅前期价格使人们对当期价格的预期对当期实际价格影响显著, 当住宅滞后一期价格变化一个百分点, 商品住宅价格正向变动0.58个百分点, 而常住人口数量对住宅需求价格的影响并不显著。

五政策建议

本文通过选择以广州市房地产价格作为分析切入点, 引用经济学的基本理论建立影响房地产市场的需求模型, 并经过充分的定性分析、选取数据的基础上, 为使本文更具有说服力进行了实证分析。具体建议如下:

1. 改善经济发展环境, 增加居民的实际收入

增加居民的收入水平对刺激地区消费发挥重大作用。当前, 广州市居民房价收入比较大, 高房价严重压抑居民的大量潜在需求, 究其根本原因是居民的收入增长远远落后于商品住房的价格波动, 出现的后果是人才的流失, 甚至会降低城市的竞争力。“居有其所”是居民的基本权利之一, 因此解决广州市居民住房问题的最基本途径就是不余遗力地改善经济发展环境、增加居民的实际收入水平。

2. 健全房价信息制度及预警体系

在住宅市场的交易行为中, 由于卖家往往掌握更多的信息, 因此在实际交易中, 很多开发商在自己利润最大化的驱动下囤积居奇而自己炒房, 促使房价扭曲上涨。因此, 房管当局应健全房价信息披露制度, 从而避免开发商利用潜在住宅需求居民缺乏信息而进行的道德风险行为。拥有一套完整完善的, 能够及时把握市场动态, 并发现问题的房地产市场预警系统, 对整个商品住宅市场来说意义重大, 这样有利于及时有效地处理住宅市场出现的问题与矛盾。

参考文献

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[8]吴公裸、龙奋杰.中国城市住宅价格与居民收入关系的定量研究[J].土木工程学报, 2005 (6)

福州市商品住宅市场 篇5

2014年, 全国商品住宅市场哀声一片。诸如“泡沫”、“救市”、“崩盘”等字眼频繁见诸报端。2015年, 随着国家出台相关楼市新政, 中小型城市商品住宅市场依然一片惨淡。研究中小城市商品住宅市场的特殊情况, 有利于针对中小城市商品住宅市场特殊情况特殊处理。

二、商品住宅价格泡沫指数计算及分析

(一) 商品住宅价格泡沫指数模型建立

泡沫系数是指市场价格偏离理论价格 (基础价值、基础价格) 的程度。商品价格变化影响消费者需求数量, 称之为价格因素对需求数量的影响。其他因素的变化导致需求数量发生变化, 称之为非价格因素对需求的影响。消费者收入水平、偏好、预期、政策等多种非价格因素都会导致需求数量发生变化, 因此可以通过排除所有非价格因素导致的影响来界定基础价格, 并以此设计房价泡沫指数模型。商品住宅价格属于垄断厂商定价, 假设厂商面临线性需求曲线P=A-KQ (P为价格, Q为数量, A和K是常数) , 通过垄断厂商简单定价原则 (厂商边际成本MC即最后一平方米商品住宅的成本, Ed为需求价格弹性) 反推需求价格弹性绝对值, 最终可得出基础价格计算公式 (1) 式, 泡沫指数计算公式 (2) 式。

公式 (1) 和 (2) 中, Pn′是基础价格, An-1为上年需求曲线纵截距, Edn-1为上年需求价格弹性, MCn-1为上年边际成本, Pn-1为上年价格, Pn为本年价格, Qn-1为上年市场成交量, Qn为本年市场成交量。

根据 (2) 可计算崩盘泡沫指数。崩盘泡沫指数因首付比例而不同。若首套房首付款30%, 按30%首付款来计算房产由正资产变成负资产的崩盘指数, 即基础价格是原价格的70%, 一旦市场价格是基础价格, 就意味着买房者的首付款打了水漂, 房价稍低于基础价格, 房产即变为负资产, 此时泡沫指数值为42.86%。2015年公积金购首套房首付只需20%, 崩盘泡沫指数下降为25%。

(二) 泰州市和全国商品住宅价格泡沫指数计算

根据2013年泰州市国民经济和社会发展统计公报可以计算2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数。代入各项数据, 得出2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数为30.8%, 基础价格为4431元每平方米。若市场面临较大危机, 商品住宅需求数量减少, 价格下跌到4431元每平方米时, 有效需求会令泰州市2013年所有商品住宅库存出清。

同法可计算出2014年泰州市商品住宅价格泡沫指数为17.2%, 基础价格为4734元每平方米。表明2014年如果商品住宅价格下跌到4735元每平方米, 有效需求会令泰州市2014年所有商品住宅库存出清。同法算出2013年全国商品住宅价格泡沫指数为14%, 基础价格为5133元。

泰州市2013年商品住宅泡沫指数存在较大泡沫, 而全国范围内泡沫指数较低。2014年楼市一直未有新政出台, 使市场通过供求调节自动起到了挤泡沫作用, 泰州市商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%, 减小了泰州市商品住宅市场价格泡沫破灭的风险。

(三) 中小城市商品住宅价格泡沫指数分析

1. 需求数量增速对商品住宅价格泡沫指数的影响

和全国商品住宅泡沫指数相比, 2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数较大。全国商品住宅2013年均价5850元每平方米, 和泰州市均价5796元每平方米相差无几。因此造成泡沫指数相差甚远的原因是基础价格差距较大。造成基础价格不同的主要原因是需求数量同比增长率差距较大。2013年由于商品住宅市场的翘尾行情以及泰州市新增的大量商品住宅供给, 导致泰州市2013年商品住宅需求数量比2012年大幅上涨64%, 而全国仅上涨了18%。从公式 (1) 中可看出前者导致基础价格较低。

从历年统计数据看, 中小城市商品住宅价格有向全国商品住宅平均价格水平看齐的倾向, 但由于中小城市人口一般是净流出状态, 虽然随着城镇化进程农村人口转变为城市人口, 人口因素的总变化依然使商品住宅有效需求数量受到限制。且因为2014年商品住宅市场不景气导致商品住宅投机投资者大幅减少, 进一步减少了需求数量, 使该年商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%。

2. 需求价格弹性对基础价格的影响

需求价格弹性越大, 基础价格越高, 泡沫指数越小;需求价格弹性越小, 基础价格越低, 泡沫指数越大。需求价格弹性不同主要有以下几个原因。一是房价收入比不同。2013年泰州市房价收入比为10, 低于全国水平11。商品在总收入中比重越大需求价格弹性越大, 比重越小弹性越小。房价收入比越低, 表示消费者购房能力越强, 对商品住宅的需求价格弹性也较小。二是商品住宅对消费者的必须程度不同。2013年泰州市城镇居民人均住房面积39.3平方米, 高于全国水平32.9平方米。商品住宅市场可以通过人均住房面积来体现商品住宅对消费者的必须程度。随着人均住房面积增加, 新商品住宅对消费者的必须程度逐渐降低, 需求价格弹性逐渐升高。三是替代品的可获得性。泰州市属于人口净流出城市, 相对人口净流入城市而言无房人士对商品住宅替代品即租房的获得性比较容易。如果替代品容易获得, 则需求价格弹性较大。三个原因对需求价格弹性的影响方向不尽相同, 根据实际情况, 后两个因素对中小城市的需求价格弹性影响更大, 需求价格弹性有上升趋势, 导致泡沫指数呈递减趋势。

综上所述, 中小城市因为人口因素以及商品住宅较高的需求价格弹性, 都显示商品住宅泡沫指数有下降趋势。

三、促进中小城市商品住宅市场健康发展的措施

毋庸置疑, 商品住宅价格稳定是当前经济社会面临的重大问题, 政府应采取有效措施防止商品住宅价格大起大落或泡沫胀大导致的崩盘风险。

(一) 利用市场这只看不见的手优化商品住宅市场资源配置

2014年在中央政府没有出台任何房地产政策的情况下, 商品住宅市场在市场机制的作用下开始自动调节。虽然房价向下, 给个人、企业和政府带来“痛楚”, 但长痛不如短痛, 这种通过市场挤掉泡沫的过程可以实现商品住宅市场软着陆, 有利于商品住宅市场长期健康发展。中小城市商品住宅有些楼盘价格大幅下调就是开发商主动适应市场的表现, 防止了泡沫系数进一步扩大, 最终不能适应市场的开发商必然退出市场。

2015年楼市新政在短期还未显示强大效果, 措施不当就可能带来严重后果, 政府应避免干预对市场运行的干扰。市场这只看不见的手力量强大, 应该让市场机制在资源配置中起决定性作用, 政府必须避免对市场的过度干预。在商品住宅的生产销售环节, 政府不应插手的环节都应该让市场自主调节。例如当前有些地方政府呼吁或通过行政权力迫使银行对房贷给予优惠利率, 这就是市场干预, 应严格禁止。在今后的发展中, 政府让权于市场的重要方面就是银行利率市场化和决策自由化。银行作为企业, 有权决定自己的存款利率和贷款利率, 有权决定自己的贷款对象。

(二) 利用政府这只看得见的手纠正商品住宅市场失灵

由于各种原因市场机制总有失灵的时候, 因此政府在放手让市场起主要调节作用的同时, 也必须通过需求管理和供给管理等间接手段管理商品住宅市场, 避免商品住宅价格大起大落、泡沫过大乃至崩盘风险。政府可以通过以下几方面来促进商品住宅市场健康发展。

第一, 政府应做好土地供给和管理工作。中国土地政策的特殊性决定了政府是土地市场的垄断供给者, 政府受自身利益的驱使有推高土地价格上涨的动机。政府出卖土地不能像企业一般以获取自身收益最大化为目标, 而应该充分考虑整个经济社会的利益最大化, 所以政府在供给土地时应制定长远目标, 根据每年商品住宅市场的供求情况制定土地供给目标, 通过土地供给来平抑商品住宅价格的大幅波动。同时, 政府应逐步改变当前土地财政现状, 商品住宅卖地收入应主要用于与住宅有关的项目, 例如其中一部分应投入住房公积金中心作为补充资金, 另外可用于建设廉租房、公租房、补贴消费者买房和租房费用。这样既可以避免政府推高土地价格和商品住宅价格的动机, 又能有比较稳定的资金来源用于公共住房建设和提高消费者购买力。

第二, 政府应对现有住房公积金制度进行改革。现行的住房公积金制度被人诟病, 因其有劫贫济富的嫌疑, 应该对相关制度进行改革。一是政府应对公积金按缴纳人头进行注资, 资金来源于土地出让金。二是要允许私人缴纳住房公积金, 而不是在职人员才可以缴纳。即在职职工公积金由个人、单位、政府缴纳的三部分组成, 非在职个人由个人和政府缴纳的两部分组成。三是公积金贷款利率应进一步降低, 最高不应超过同期银行存款利率水平。

第三, 政府对商品住宅的投机需求管理应制度化。投机需求是商品住宅市场健康发展的隐患, 政府应建立完善的税收制度, 通过征收物业税减少置业回报率。对短期投机炒房制定利润回报率最高线, 超过部分全部作为利得进行全额征税, 减少投机者对投机所得的预期, 对向市场提供价格低廉的私人住房的长期投资者, 可减免税收。

第四, 政府应调整限购政策。中小城市因为对劳动力吸引力小于大城市, 通常属于人口净流出城市, 导致商品住宅有效需求不高。随着人民收入水平不断提高, 中小城市人民可以通过大幅度提高住房面积提高生活质量, 以此促进有效需求持续增长。当前很多购房者都是独生子女, 考虑父母就近养老问题, 有购买能力的子女希望在自己所住小区或附近小区为父母购房, 即还需要两套房才能满足家庭需要。由于商品住宅建筑面积远大于实际使用面积, 应该与时俱进, 对家庭拥有房产数量和面积的限购政策进行调整, 可设定套数上限为3套, 建筑面积上限为300平方米。若一个家庭已有一套房, 现购置第二套或第三套房 (或同时又购置两套, 政策应该不考虑新购房产是新商品住宅或二手房区别) , 都应按第一套房政策办理公积金贷款或商业贷款 (银行是否愿意贷款, 由银行自己审定贷款人资质后自主决定) 。为避免投机 (投资) 者钻漏洞, 购房者购买第二套房和第三套房时, 要提供父母在同一地区的无房证明和自己的房产情况证明。购房者五年内即售卖房产, 要提供父母死亡证明。若在父母依然健在时转售房产, 应通过第三方评估机构评估其所得利润, 所得利润由公积金中心进行代管。若此家庭重新购房 (可能原有房产位置不佳等原因重新置换房产) , 所得利润可作为其购房款予以返还。若此家庭不再购房, 所得利润可在此家庭成员全部退休后或遭遇疾病、重大事故等情况时进行申请并提取。

四、结语

基于昆明市商品住宅市场系统研究 篇6

商品住房在我国经济发展过程中发挥着越来越重要的作用, 商品住房在我国地产和国家税收收入中都起到举足轻重的影响, 以近几年经济发展的过程为例, 昆明市住宅房地产发展过程相对较快, 由于面临了住宅供需之间的不合理结构, 在处理供需结构过程中存在以下的问题与挑战。

(1) 宏观经济:在2008年以后面临世界金融危机的影响, 国家GDP增长缓慢, 通货膨胀率在逐渐加大, 国民消费需求受到严重影响。

(2) 城市发展:由于国家在大力推进城市化的进程, 城市的流动人口在逐年加大, 给城市的房地产带来了很大的压力。

(3) 需求主体:由于地方面临更多的利润诱惑, 相当大的一部分投资进入房地产市场, 房地产面临需求冲击。

(4) 宏观政策:微观的经济调控政策会减少消费, 宏观的经济政策在一定程度上会鼓励投资, 政府面临的宏观调控政策有限。

(5) 土地市场:土地市场存在严重的供需不协调现象, 土地价格的增长过高带动了地方价格的增长。

通过对昆明房地产市场的调查我们可以发现, 本文涉及的相关模型非常适合系统动力学的相关研究, 通过对房地产建立仿真模型并对发展趋势进行预测与分析, 以保证昆明市商品住宅健康稳定地发展。

2 系统动力学基本理论概述

系统动力学 (System Dynamics, 简称SD) 是一门建立在信息反馈学科的学科, 能够使社会科学领域和自然科学领域各个学科进行结合, 并进行沟通。也是系统科学中的一个重要分支。其理论的缔造者是麻省理工学院的福瑞斯特教授。系统动力学既是一个认识系统问题和处理相关系统问题的综合性、交叉性学科, 又是一个信息反馈的学科。

2.1 系统动力学的重要概念

系统动力学通过对系统进行分析与综合研究和解决复杂系统的问题。在研究过程中我们首先要对系统进行定量和定性的分析, 从而确定数学关系, 对数学关系进行模型的分析, 通过对数据和关系之间的建立进行仿真实验, 实现定量和定性之间的协同集成。

2.1.1 信息反馈

所谓信息反馈指的是相关信息的传递和回收。在涉及商品房的信息反馈时, 系统内同一单元和同一模块之间的信息输入和信息的输出就是反馈。按照反馈的种类我们可以将其分为正反馈和负反馈两类。正反馈的特点是在运用的过程中逐渐地自我加强。负反馈的特点是在达到目的过程中逐渐寻求自己需要达到最优化的过程, 在未达到目标时不断地做出相关响应。表1显示相关反馈过程。

2.1.2 系统流图

系统动力学的流图主要包括状态变量、速率变量、辅助变量和常量, 其一般形式如图1所示。

状态变量:是在对系统的累积效应描述的变量, 它直接地反映了信息、能量、物质等对时间的积累, 在系统过程中其是一个点数, 可以在任何时间点进行检测。

速率变量:在系统中我们对累积效应变化快慢的变量称为速率变量, 反映了变量的时间变化, 对系统的变化速度和决策幅度变化进行了描述。

辅助变量:在系统决策过程中对中间变量描述的量我们称为辅助变量, 它反映了速率变量和状态变量之间的信息传递。

常量:在一定时期内变化非常小或者是不变的量称为常量, 在系统中一般作为局部目标或标准出现。

2.2 系统动力学研究问题的主要步骤

应用系统动力学研究问题大体可分为7步:系统分析、结构分析、构思流图、建立模型、模拟模型、模型评估和政策模拟。在模型评估阶段, 如果模型评估不合格, 就要对模型进行修改, 返回第一步, 重新进行系统分析、结构分析和构思流图。如果合格, 就进入政策模拟。系统动力学研究步骤如图2所示。

3 昆明市商品住宅市场的系统动力学模型

对于商品住宅系统来说, 它具有典型的复杂系统特性, 我们可以根据商品住宅市场系统各项商品房市场的影响和系统结构, 在本文中将昆明市住宅市场分为四个子系统:土地供应系统、城市人口系统、区域经济系统和住宅供需系统。这些系统和因素之间相互影响, 相互促进, 共同推动房地产市场的开发。然后通过运用系统动力学专业软件vensim PLE建立系统动力学模型。

3.1 模型主要指标及变量

本模型共选取了40多个变量进行研究, 模型中涉及相关变量有:GDP、城市人口规模、城市、住宅需求和空置土地面积, 见表2中标明灰色部分。主要的速率变量为:人口净增长率、住宅供给、新增需求、经济增长速率、新增供给。辅助变量为人均可支配收入、房价收入比、住宅价格、供求比、新竣工住宅面积、空置土地面积、新成交土地面积、施工延迟时间、土地价格、楼面地价以及各个影响因子。常量为人均住宅面积、容积率和基准地价。

3.2 系统因果反馈图

分析商品住宅供求系统, 首先分析住宅供求及其影响因素之间的因果关系。在本文中我们涉及到的变量达到40多个, 关系到模型中的反馈关系图。关于上文分析和假设, 本文建立了昆明市商品住宅系统反馈因果的关系, 如图3所示。其中“+”号表示促进和增加, “—”号表示抑制和减少。从图中我们可以看出昆明市商品住宅市场的影响机理。

由图3可知, 城市人口子系统涉及人口自然增长率、迁出人口、迁入人口等。地区经济子系统涉及经济增长系数、经济增长、城市GDP等。有正反馈:经济增长系数+经济增长+城市GDP+经济增长。住宅供需子系统, 有正反馈:基准地价+土地价格+楼面地价+综合成本+住宅价格+房价收入比+住宅需求+供求比+企业开发意愿+新成交土地面积+土地价格, 负反馈:施工延迟—新竣工住宅面积—住宅供给—供求比—住宅需求。土地供应子系统, 有负反馈:土地规划—空置土地面积—新成交土地面积—空置土地面积—新成交土地面积。

3.3 系统流圈

通过对本文中的4个子系统 (地区经济子系统、城市人口子系统、住宅供需子系统和土地供应子系统) 之间的分类, 建立昆明市商品住宅市场影响的系统流图。分析昆明市商品住宅系统, 首先要分析住宅供给及其影响因素之间的因果关系。系统所选择的主要变量有40多个, 主要因果关系见图4。

4 结语

在本文中我们根据系统动力学原理对昆明市商品住宅市场的外部和内部因素进行分析, 并运用系统动力学的软件vensim PLE对昆明市2005~2015年商品住宅市场进行预测与分析, 为昆明市制定相应的商品房策略提供相关的理论依据, 动力学系统也存有一定的缺陷, 在系统的定量研究中存在很多的不足, 在参数确定中也存在一定的难度, 最为结构化的研究模型可以结合其他模型进行有机合成。

参考文献

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福州市商品住宅市场 篇7

一、全国房地产行业现状

2011年上半年, 我国GDP增长9.6%, 这表明了我国良好的经济发展态势。房地产行业作为国民经济发展的主导产业, 在城市化进程不断加快、人均面积小带来土地供应紧张以及房地产供需矛盾等诸多因素的影响下, 我国的房价整体居高不下, 甚至不断攀升。由于我国的经济整体发展不平衡, 地域差异明显, 也使得房地产行业的地域特点更加凸显。一线城市均为国际性的大城市, 经济发达, 人口规模大, 消费能力强, 房地产行业竞争激烈, 产品多样, 房价始终高于二三线城市, 例如, 由北京市中介机构根据网签数据统计出来的结果表明, 2010年10月份北京房价成交均价为19160元/平方米, 安居客网统计, 7月份北京二手房价为24943元/平方米, 相比6月份下跌0.25%, 房价的下跌应为近期国家出台的一系列抑制房价过快上涨的政策所致, 以限购令为首。二线城市如青岛、大连、天津等, 作为发达的区域经济中心, 仍具有较强的消费能力。据安居客网公布, 2011年7月青岛房价售均价为12414元/平方米, 和2010年相比仍有较大涨幅, 不过和2011年2—6月份的均价14725元/平方米、13314元/平方米、12296元/平方米、12096元/平方米、12196元/平方米相比整体有下降趋势。同为二线城市的烟台, 房价一直处于上涨的状态, 2011年均价已达到7500元/平方米。三线城市均为经济不发达的中心城市, 消费能力一般, 房地产开发业务也处于不断发展的阶段。搜狐焦点北京房产报道, 呼和浩特新建的商品房销售均价已涨至5146元/平方米。总的来说, 一线城市房价趋于平稳, 二三线城市房价持续上涨。

二、荆州房地产行业现状

1、商品房供应量和销售量大幅增长

2011年第一季度荆州城区建设用地成交总面积达30.09万平方米, 成交价高达3000多万元, 同比增长91%, 增加土地收益同比增长7—8倍, 这表明了开发商投资与供应量的增加。商品房竣工面积14.42万平方米, 同比增长25.5%。其中, 住宅竣工面积12.25万平方米, 同比增长57.6%。批准预售面积67.22万平方米, 同比增长169.9%。其中批准预售住宅面积61.09万平方米, 同比增长172.1%;预售套数6120套, 同比增长149.9%。第一季度荆州城区商品房销售面积10.7万平方米, 同比增长76.1%。其中商品住宅销售面积10.38万平方米, 同比增长73%;销售套数1097套, 同比增长70.6%。据统计, 一季度荆州城区商品房销售额40761万元, 同比增长63.6%。其中商品住宅销售额39193万元, 同比增长62.7%;商业营业用房销售额1346万元, 同比增长62.6%。商品住宅均价3776元/平方米, 同比下降6.0%, 但比2010年全年平均数增长6.8%。

2、商品房销售价格增长速度越来越快

荆州的房地产发展可以分为三个时期:一是2006年及2006年之前, 荆州房地产市场发展缓慢, 均价不足1500元。二是2007—2008年受金融危机影响, 荆州房地产发展持续缓慢, 城区商品房销售面积72.28万平方米, 同比下降10.9%;其中商品住宅销售面积70.13万平方米, 同比下降10.6%。商品住宅空置面积22.78万平方米, 同比增长2.83倍, 这段期间房价虽有所上涨但涨幅趋缓。三是2009年后, 房地产市场进入迅猛增长时期, 虽然商品住宅的销售速度在逐年放缓, 但是销售价格增长是越来越快, 2008年商品住宅销售均价为2051元, 2009年的均价2541元, 到了2010年, 均价迅速增长到3535元, 与2008年相比, 两年时间房价上涨了72.3%。

从2001年到现在, 荆州城区房价年平均涨幅15.2%, 高于全国平均水平, 也高于周边城市平均水平 (见表1) 。

(注:数据来源:荆州市统计局。)

3、房价增长与居民收入增长比较

根据有关部门统计, 荆州城区居民家庭收入水平状况:低收入和最低收入家庭, 户均年收入2万元以下, 占家庭总数比例43.85%;中等收入家庭, 户均年收入2—6万元, 占家庭总数比例51.54%, 高收入家庭, 户均年收入6万元以上, 占家庭总数比例4.61%。2001—2007年, 荆州城区GDP平均增长速度为12.6%, 人均GDP平均增长速度10.8%, 而同期房价平均涨幅为15.7%, 高于经济增长速度, 说明房价水平与经济发展水平不相适应。

4、荆州房价与周边城市房价对比

从经济发展水平来看, 荆州的房地产发展水平与周边城市相差并不大。以武汉和宜昌为例, 就2010年4月商品住宅均价而言, 宜昌为4773元/平方米, 武汉为6432元/平方米, 而荆州为3738元/平方米, 由此看来, 荆州房价的绝对数远低于武汉和宜昌, 但若结合经济发展水平来考虑, 荆州的GDP不管是从总值还是人均来考虑均低于武汉和宜昌, 所以综合这两个方面考虑, 荆州的房价水平与这两个城市差别不大, 其房地产能保持平稳的速度不断发展。

三、导致荆州市商品住宅价格持续上涨的原因

1、商品住宅项目的总开发成本不断增加

成本增加是荆州商品住宅价格持续上涨的主要原因。随着经济的发展, 物价水平总体上呈不断上涨趋势, 荆州市也不例外。物价的不断上涨, 必然会导致商品住宅项目总开发成本的持续增加。商品住宅项目的总开发成本由开发成本、开发期间费用、行政事业性收费、税金四个部分构成。

在2008年, 荆州统计部门对地价为45万元/亩、容积率为1.5的商品住宅项目进行过测算, 普通商品住宅每平方米的成本大致表现在以下几个方面:一是开发成本。包括土地成本450元/平方米, 前期费用 (包括前期策划、可行性论证、规划设计、建筑设计、场地三通一平等费用) 为50元/平方米, 砖混结构多层住宅建筑安装工程费600元/平方米, 供水、供电、道路、绿化、排水排污等配套建设工程费为110元/平方米。二是开发期间费用。包括管理费、利息支出等, 摊薄为170元/平方米。三是行政事业性收费。包括城市建设配套费、消防设施配套费、人防建设费、墙改基金、散装水泥费等, 摊薄为110元/平方米。四是税金。包括城市维护建设税、教育费附加等约为90元/平方米。根据测算总开发成本约为1580元/平方米。其中, 土地成本约占总开发成本的28%, 开发成本约占总开发成本的77%。

荆州市的土地、建筑材料和劳动力等因素的价格一直在不断上涨, 直接影响了开发成本。以土地价格上涨情况为例, 2010年荆州城区出让房地产开发用地681.53亩, 平均地价217.98万元/亩, 同比增长137.8%, 比2009年的增幅高119.3个百分点, 而且地方政府不会控制土地价格的上涨, 荆州市2009年财政收入62亿, 其中土地出让所得28亿, 房产税收1.5亿, 由数据可知, 将近一半的财政收入由房地产业带来。由此可知, 物价的不断上涨直接导致了开发成本的不断增加。商品住宅的价格必然随之持续上涨。当前通货膨胀的出现, 使得商品住宅价格上涨得更加明显。

2、各类需求依然存在

需求因素也是影响荆州商品住宅价格持续上涨的一个重要因素。需求包括刚性需求和投资性需求。在刚性需求方面, 荆州经济在不断发展, 城市化面积不断扩大, 城市人口在不断增加, 从2000—2010年, 荆州人口增加20多万, 拉动了商品住宅刚性需求的持续增长。笔者随机对173位市民做了“住房需求调查”问卷, 统计问卷结果发现, 有53位市民在未来2年内有购房需求, 即约30%的人在未来2年内有购房需求。在投资性需求方面, 商品住宅与普通商品不同, 它不仅可以满足人们的居住需求, 还可以成为投资品;随着物价的不断上涨, 通货膨胀的加剧, 将钱投资购买商品住宅以保值逐渐成为了一种需求。当人们对商品住宅价格上涨的预期越大时, 投资性需求就会越大。虽然目前还没有投资需求这方面的准确统计, 但据业内人士保守估计, 荆州投资性购房的比例不会低于10%。由此可见, 在供给量增长有限的情况下, 自然会造成商品住宅价格的持续上涨。

3、开发商对房价的影响

开发商“炒作”力度的不断加大也在一定程度上推动了商品住宅价格的持续上涨。以荆州市第三大楼盘———顺驰太阳城为例, 该楼盘在2004年1月份拿到土地开发权, 到同年的7—8月份开盘, 以“适度、和谐”为主题卖点, 以平均1500元/平方米创当时最高销售价, 且在开盘的当天就售出大部分楼房。到2007年二季度开始, 荆州楼市中以住宅品质为宣传卖点的项目成为市场的主导, 不少项目在产品定位、销售策略, 甚至在投资回报方面加大了炒作的力度, 通过不遗余力地包装商品住宅, 刻意突出商品住宅特点、亮点、卖点的炒作行为增加了商品住宅的成本, 拉动了价格的上涨。

开发商对房价影响的另一个重要因素在于开发商对现售房的囤积。据了解, 在荆州市数个楼盘中, 其开发商均存在一定程度的囤积商品房行为。开发商囤积现售房, 给购房者造成商品房供应量紧张的局面, 与此同时提高商品房价格, 这样就形成了房价不断上涨, 购房者依然争相购买的局面。

四、荆州商品住宅价格发展趋势

1、国家进一步加大房地产市场宏观调控力度

近几年, 国家出台一系列政策抑制房价过快上涨, 但从2010年全国房地产市场来看, 宏观调控的效果不明显, 抑制地价、房价大幅上涨, 并且拉动相关行业产品价格上涨, 给国民经济健康运行造成了较大的压力。因此, 从2011年年初, 国家就进一步加大了房地产市场宏观调控力度。

2011年1月26日, 国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号文件) 。为继续有效遏制投资投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展, 《通知》提出了八条调控房地产市场的政策措施 (简称“新国八条”) 。随后, 湖北省政府办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》, 通知共五条 (即“鄂五条”) , 要求按“新国八条”要求, 各地坚决落实新一轮房地产调控政策。同时, 荆州市也出台了新建住房价格控制目标。

2011年7月份以来, 国务院要求房价上涨过快的二三线城市执行限购政策, 与国务院要求同步, 住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因, 并据此草拟了新一轮的限购城市的名单。虽然目前还没有公布二三线城市的限购范围, 此轮限购令会不会涉及荆州, 我们还无法得知, 但毫无疑问, 对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。

很明显, 2011年是国家强力调控房地产市场的一年, 宏观经济环境和政策环境将约束荆州房价的走势。

2、荆州商品住宅价格不会下跌

虽然国家大力调控房地产市场, 但是短期内荆州房价不会下跌, 主要原因有三点:一是目前城市经济还在快速增长, 房地产市场没有出现严重的“有价无市”局面;二是影响房价上升的因素都没有改变, 刚性需求没有减少, 成本上升, 各项需求在自然增加, 房价难以下跌;三是荆州房价与周边城市相比相对较低, 处于“价格洼地”, 周边城市居民到荆州购房的日益增多。根据笔者走访发现, 荆州市所属县市和城镇消费者在荆州城区购房居住或者投资, 大多属于收入较高的阶层, 对日益上扬的房价有较强的承受能力。省内其他地区消费者、外省消费者在荆州城区购房多属投资, 这些消费者所在城市的房价一般高于荆州, 他们更看重荆州房地产的增值空间。可以说, 在一定程度上, 外地购房者对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。所以综合上述原因, 荆州房价不会下跌。

3、荆州房价不会大幅上涨

首先, 国家调控政策和省市出台的新建住房价格控制目标, 很大程度上约束了房价的上涨幅度。其次, 荆州城区市场供应充足, 不会出现供不应求的局面。目前城区2004—2010年取得土地使用权而未开发的项目共42个, 土地面积204.07公顷, 可建房屋面积477万平方米。最后, 房价已经达到一定高度, 居民对房价的承受能力有所下降。根据中国人民银行的调查报告显示:从对房价预期与购房意愿看, 74.4%的居民认为当前房价过高, 难以接受。同时, 66.75%的武汉市民认为武汉房价偏高, 22.18%的认为武汉房价已经很高。从受访者家庭基本月均收支情况来看, 商品房均价已接近或超过许多中等收入家庭的月收入, 成为多数购房家庭的最大负担。

由于上述原因, 房价不可能出现大幅度上涨。

4、荆州房价还会继续上升

根据以上分析, 虽然荆州房价不会下跌的同时也不会大幅上涨, 但是房价还会稳中有升, 原因有以下几点:一是地方政府对土地财政的依赖短期内难以根本转变。住建部一位官员在谈到房地产市场调控时说, 调控的难点之一就是地方政府对土地财政的依赖, 使得房价越高, 土地价格越高;而土地价格越高, 地方政府用于城市基础设施的钱就更多。在现行体制下, 即使普遍开征房产税, 也难以扭转地方政府对土地财政的依赖 (见表2) 。

二是地价上升推动房价上升。荆州地区房地产开发用地价格几年来连续大幅上升是推动房价上升的重要原因, 2010年土地单价和楼面地价均创历史记录, 所以这一年房价涨幅也最高。地价暴涨的势头, 不可能极速冷却下来, 即使采取强硬措施调控, 短时期内“地王”可能减少, 但地价不可能真正降下来, 因此房价仍然会保持上涨趋势。

三是资金流动性过剩推动房价上升。2010年荆州城区个人按揭贷款总额为95916万元, 远远超过2008年的13408万元和2009年的35884万元。数据充分说明, 房价高涨背后, 信贷资金推动因素明显。在未来几年, 无论国家的调控措施如何, 大量资金仍会源源不断地涌入房地产市场, 支撑房价上涨。

从市场自身的发展趋势看, 在经济持续发展的状态下, 房价的总体趋势仍然是上升而不是下降。荆州房价未来的大体走势也将是如此。当然也不排除个别楼盘会出现价格下降或者“策略性降价”, 但是, 不会影响房价的总体趋势。

摘要：本文在对湖北省荆州市房地产市场进行实地调查的基础上, 调研了该地区房地产一级市场及二级市场, 分析了该地区商品房市场的现状及各参与主体的行为, 探讨了中小城市房价上涨的影响因素, 并推出未来房价变化的趋势。

关键词：商品住宅,中小城市,房价上涨,发展趋势

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郑州市旅游商品市场开发分析 篇8

关键词：旅游商品,市场开发

旅游商品与旅游吸引物、旅游服务设施、旅游交通共同构成旅游业的四大支柱。旅游商品收入在旅游业总收入中的比重, 往往能显示一个国家、一个地区旅游业经济效益的好坏。世界旅游业发达的国家和地区, 其旅游商品销售收入占旅游外汇总收入的比重达40~60%, 而我国1979年~1985年旅游商品创汇额占旅游外汇收入的比例年平均只有37.7%;1986年~1990年平均仅为29.6%;1995年更是下降到18.8%;1996年为20.3%, 1997年为20.20%, 1998年为20.60%;近几年, 也基本维持在20%左右。我国旅游商品的发展都相差甚远, 且滞后于我国旅游业的发展, 是旅游业中的一条“短腿”。

1 郑州市旅游商品市场的现状及问题

1.1 郑州市旅游商品市场的现状

我国旅游商品的开发和发展落后于世界平均水平, 而与我国的旅游商品销售情况相比, 河南省的旅游商品收入只有旅游消费的10%左右, 还远远低于我国的平均水平。虽然从2004年起, 郑州市旅游业年接待国内游客量及国内旅游收入等指标保持26%左右的速度增长。2009年上半年, 全市共接待国内游客1963.78万人次, 旅游总收入达185.51亿元, 同比分别增长15.2%、14.2%, 但是郑州旅游商品所占比例依然很低。这严重影响了郑州市旅游市场的全面发展, 成为制约其发展的瓶颈。

1.2 郑州市旅游商品市场存在的问题

悠久的历史给郑州留下了深厚的文化积淀, 全市有各类文物古迹1400多处, 其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点, “天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下, 威震海内外的少林功夫从这里走向世界。众多的文物资源和悠久的历史吸引着数以万计的国内外游客, 但在郑州旅游商品发展中却存在着许多问题。

1.2.1 缺乏统一规划

旅游商品的开发应是旅游业总体规划的一部分, 应作为重点之一纳入旅游业的整体发展规划中。目前还没有对旅游商品设计、生产和销售进行指导和管理的专业机构, 造成郑州市旅游商品设计、生产、销售相脱节的现象, 旅游商品的生产处于分散的状态, 大多数商品的生产和销售都是由个体商户完成, 一家一户的小商铺各自为政。同时缺乏旅游商品的销售渠道, 虽然有些旅游商品在商场能够买到, 但旅游定点商店比较少, 而且很多商店不正规, 给人以黑店的感觉。

1.2.2 缺乏产业化运作

郑州很多工艺品, 如剪纸、泥塑等, 很有艺术价值, 但是由于没有形成产业化, 发明人收入太低, 慢慢地没人搞下去了, 最终导致了很多民间工艺的失传。黄河澄泥砚是“中国四大名砚”之一, 之所以能够走出来, 并发扬光大, 主要是黄河风景区专门成立了研究所, 形成了产业化运作的良性循环。

1.2.3 商品种类单一, 包装层次低

郑州的旅游商品以新郑大枣、少林寺素饼、荥阳柿子等为主, 品种比较单一;在结构上以土特产品为主打商品, 缺乏对旅游纪念品和旅游日用品的开发;目前市场上现有的商品质量不高, 而且存在雷同现象;同时很多旅游商品没有进行包装而直接销售, 有些商品的包装比较简单, 层次较低, 缺少当地文化特色。

1.2.4 缺乏专业人才

这是制约郑州旅游商品发展的重要因素之一。旅游商品的开发要求专业人员具有丰富的文化知识, 并且要掌握现代先进的科学技术, 将两者融合到旅游商品的设计当中。但是, 目前从事旅游商品设计开发的工作人员大多是民间艺人或者半路出家, 很少是接受过专业系统教育的专业人才, 这也导致了旅游商品设计开发人才的匮乏。

2 郑州旅游商品开发基本对策

2.1 商品生产开发方面

2.1.1 注重扶持引进, 建立生产基地

由于目前很多旅游商品的生产属于小、散、弱的现状, 政府应有重点的选择本地名优产品, 集中人力、物力和财力建立生产基地, 设立专门的研究机构和发展基金, 进行规模化经营, 确立旅游商品定点企业建设。或者政府组织农村富余劳动力学习民间旅游商品生产技能, 定期安排培训, 建立民俗旅游商品生产村或者民俗旅游商品生产县。政府可以出面建立生产商和营销商的对接;建立设计创新和市场策划专家的对接。鼓励设有设计专业、工艺美术等专业的高校与旅游商品设计、生产、经营单位建立产学研的结合, 形成开发、生产、销售、信息反馈一体化的旅游商品生产链。

2.1.2 加大旅游商品特色化、系列化开发

从旅游者的购买心理来看, 大部分游客是为了追求旅游商品的纪念价值、新颖实用, 所以商品要具备实用性、艺术性、纪念性, 同时还要考虑到商品的便携性。目前各地旅游商品的同质性较强, 旅游商品的特色化就要求其区别于其他旅游商品, 具有当地鲜明的特征, 如运用当地自然风光、历史传说或典型建筑设计旅游商品的造型和图案, 并且使用当地特产材料制作, 突出当地特色和风格的产品。同时由于游客消费水平和目的的不同, 其需求也不尽相同。因此产品的开发要针对不同游客的需求, 开发不同档次、类型和品种的旅游商品。

2.1.3 重视行业鉴定, 提高商品信誉

高档旅游商品较好地反映了传统文化, 能很好地利用现代的制造手段, 制作精美, 工艺复杂, 具有很高的收藏价值。由于假货在商品市场的泛滥, 使得游客在购买商品时, 存有疑虑。特别是对那些价值昂贵的商品如玉器、珍珠饰品、各种雕刻等等, 更是慎之又慎。这时候, 如果有权威行家或有信誉部门鉴定, 出具证书, 游客就会放心购买。

2.1.4 注重旅游商品的包装, 设计的创新

旅游商品包装的功能主要有两个, 一是自然功能, 即对旅游商品起保护作用, 不使其质量受损, 数量短缺;二是社会功能, 即对旅游商品起媒介作用。也就是把旅游商品介绍给旅游者, 把旅游者吸引过来, 从而达到扩大销售, 占领市场的目的。充分展示旅游商品包装的社会功能, 也就是丰富其内涵, 提高旅游商品包装的品味是旅游商品包装的主要方向。如在设计商品外包装时, 尽可能用高科技技术, 如采用条码标志等向国际化标准发展。

2.2 市场营销方面

2.2.1 系统规范的行业管理

改变生产企业各自为政、恶性竞争的局面, 旅游行政部门应加强对旅游商品行业的宏观管理, 建立各级旅游主管部门为主导, 其他各有关部门互相配合的体制。加强对旅游商品销售市场的管理, 实行定点挂牌制度, 对集体、个体商店纳入统一管理体系, 对其商品质量、服务标准进行检查, 对销售的旅游商品进行评审鉴定, 并且根据商品的档次由物价局统一商品价格, 形成高、中、低档, 满足不同层次游客的需求。

对于购物过程中, 商店给导游“回扣”导致很多游客不进店购物的问题, 可以调动游客的积极性, 通过游客来监督导游。通过完善有效的投诉机制加强游客的维权意识, 从而达到约束导游和商店违规行为和限制“回扣”的目的。

2.2.2 制定灵活的营销策略

拓宽销售渠道是普及旅游商品的重要环节之一。与旅游相关的各个部门如旅游交通、星级饭店、景点部门, 都能够带动旅游商品销售。旅游商品应借助成熟的商品流通体系进入大型购物中心、超级市场和专卖商店。在景区和市区的大型商店、商场设置旅游商品专柜或旅游商品专卖区, 为旅游者提供便利的同时, 也能使旅游者买到质量可靠、价格合理的商品, 从而使旅游购物成为当地旅游活动的特色之一。

此外, 郑州市政府可以结合目前发展会展城市的机会, 在开展各种博览会或其他经贸活动时, 组织旅游商品博览会或评比会, 以此来提高郑州市旅游商品的档次和品味。

2.2.3 优化旅游商品销售网点布局, 完善商品销售服务

旅游商品的销售服务主要在于销售网点的布局和经营的服务方式。目前郑州市旅游商品销售网点布局存在不合理的现象, 应加强景区周边购物商店的诚信度, 并且加速旅游商品销售在高速公路服务区、宾馆酒店、城市商业区的合理布局, 形成立体结构的销售群。此外, 游客在旅游过程中购物后携带不方便, 有些大宗的旅游商品需要进行邮寄或代为托运, 因此各销售网点应加强与邮政部门的联系, 设立专门的邮递业务;应加强与银行等部门的合作, 随着信用卡的普及, 越来越多的游客外出旅游不带大量的现金, 各购物商店增设信用卡存取点和刷卡点。

2.2.4 实现销售方式的创新

对具有地区特色的旅游纪念品进行专卖, 既不允许流出旅游区销售, 也不允许销售仿制品, 复制品, 景区景点只卖自己独有的商品, 从而形成强烈的对比和鲜明的特色, 同时也对购买者具有很强的吸引力并产生最大程度的满足感。比如巴黎的各个名胜古迹处都只卖自己独有的商品, 如凡尔赛宫纪念品店里, 多是介绍凡尔赛宫的书, 有凡尔赛宫标记的物件, 并没有太多的东西。

其次, 对于郑州市的经典景区, 可以实行出售标记制度, 游客可以要求出售商店加注该旅游区特有的出售标记。如我国傣族旅游区对其所售出的石刻拓片加盖文物管理部门公章。

福州市商品住宅市场 篇9

在经济学中, 在研究诸多变量对另一个变量的影响时, 我们可以有多种手段来分析, 最常见的SPSS软件分析、EXCEL回归性分析、建立多元线性回归模型、极差标准化处理等很多经济学或常规数据方法。

如下所示:东部地区各省份有关指标

北京314291473.9838591740000021202000101.599 22417

天津986760730974408495041000571100010115476

上海558626.518014064918491906000021613000101 22808

江苏18273981.318223810846531422800017249000102 15248

浙江1311 730.6 18013549709091122200014149000101 19954

从左到右影响因素为完成土地开发面积、待开发土地面积、土地购置面积、房地产开发企业个数、房地产开发企业从业人数、商品住宅销售额、商品房销售额、城市居民消费价格指数、商品零售价指数、城镇具名人均家庭收入、城镇居民家庭消费性支出。

从上面分析可以看出, 北京、天津、上海、广东、江苏、浙江、福建等省份销售因子相对于其他因子较高, 说明一个事实:在这些地区里, 销售行为做的比较好。同时, 我们上述的省份中房地产价格较高的一个原因就是销售费用比较高, 包括支付给我们员工的工资、土地出让金、以及商家促销费用和按时缴纳的税款。

2 房地产住宅商品价格市场前景分析

(1) 总体上看, 商品住宅各项建设指标同比增度回落, 新开工面积同比负增长。2012年, 长三角、珠三角、和环渤海地区商品住宅新开工面积均表现为负增长, 指数分别是17.3%, 15.2%, 13.2%, 其中, 长三角地区商品住宅新开工面积负增长的速度、增长的幅度最大。

(2) 综合所搜集的资料, 我们可以看出住宅商品价格市场发展的主要影响因素还有:经济增长回升力度有限、房地产调控政策继续从紧、货币政策中的环境总体较好。

(3) 发展的趋势:A.从人口年龄结构和城镇化进程的角度来看, 我国未来住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求。作为楼市调控储备政策之一, 限购令在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容。

(4) 我们中国的楼市似乎遭遇到了这样的一个怪圈, 调控房价反而越调越高, 刚性需求和投资性需求旺盛, 低价攀高。

(5) 我们的住房价格需求等不会因为政府的调控而低潮。楼市虽然经历了不断调控, 它仍然如同一头饥饿的野兽, 疯狂肆虐得吞食着房地产市场的供应。

3 房地产泡沫经济

名词解释:房地产泡沫:房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步持续上涨的预期, 并不断吸引新的买者, 随着价格的不断上涨和投机资本的持续增长, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格由此导致房地产泡沫。

(1) 是否泡沫可看银行。银行的政策和举动是金融投资市场的晴雨表和风向标。投资者可以认真思考一下, 现在投资到房地产市场中的资金, 大部分都是从银行贷出来的, 如果房价真的虚高, 短期内有大幅下跌的可能, 银行房贷还会积极吗?

(2) 是否泡沫看租售比。投资合理性在于回收期, 年租金与房价的比例如果是1∶15, 这就意味着投资买房要15年才能够回收。最近几年, 很多人都会有这样的一种感觉, 房屋的租金跟不上房价的上涨。于是很多专家便说出来“没有人租房”、“有泡沫”等, 还是那句话, 房地产不同于股票, 如果仅仅是为了出租, 那么, 获利也太少了, 也就勉强能追上CPI (价格消费指数) 的增长, 可以认为是“泡沫”, 不予考虑。但如果你本来就持有房产, 把房产当成个人财产、个人资产, 那又何必太在意租金呢?这好比选择基金一样, 不要太在意一时的涨跌, 要把我们的眼光看得长远一些, 看得高一些。

(3) 任何一个资产的泡沫都有其形成和破灭过程, 房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产泡沫, 其运行过程可以分为六个阶段:A房地产无泡沫理性涨价阶段。在这个阶段中, 经济属于周期回升的初期, 投资和经济增长加快, 居民收入提高, 购买能力增强。B房地产泡沫的形成阶段。在这个阶段中, 房地产价格上涨一段时间以后, 市场上部分人开始出现投机心理, 认为房地产价格会继续上涨, 于是开始加入买房者的队伍中, 市场人气集聚.C.泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。在房地产价格上涨的预期得到实现之后, 房地产会持续上涨的预期得以强化。D.泡沫的巅峰和突然破灭阶段。政府部门开始意识到事态的严重性, 往往会突然出台强硬的调控政策。E信心崩溃和价格非理性下跌阶段。F.市场平静和价值回归阶段。

4 我的思考

为了抑制中国房地产泡沫, 我想我们可以提出以下对策与建议: (1) 改革土地出让制度。我国土地出让收益分配制度不合理, 土地是我们房地产市场的一级市场, 由国家垄断, 是我国房地产市场的源头。我们可以:A重新调整土地出让金利益分配机制, 在个人、集体、地方政府及中央政府直接, 在长期与短期直接建立一个有效地利益机制。B.足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用, 补助被征地农民社会保障所需资金的不足。 (2) 改革住房保障制度。我们的住房需要能够容纳人口增长、推动经济发展。 (3) 调整房地产税收制度。短期内:抑制投资需要;长期内:促进房地产业健康发展。 (4) 抑制外资流入房地产市场。 (5) 提高信息透明度、严厉打击房地产市场私自操纵行为。 (6) 加强监督和风险预警, 控制房地产贷款风险。

参考文献

[1]朱会, 北京市住宅价格影响因素分析[D], 首都经济贸易大学硕士论文, 2013.9∶8-17.

[2]关玥, 中国35个大中城市住宅价格差异研究, 吉林大学硕士论文[D]2013.6.

[3]刘云, 我国城市商品住宅价格影响因素研究[D], 武汉理工大学硕士论文, 2005.10∶3-11.