商业地产开发方案

2024-09-19

商业地产开发方案（通用10篇）

商业地产开发方案篇1

项目总体简介

xxhf，位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻dg市府与国际会展中心，是dg市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是dgcbd内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完美中心结合点。

xxhf，背靠优美秀丽的黄旗山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清新的空气，眺望诗情画意的山峰，近享零距离天然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世所有铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。

xxhf，三山环绕、藏风纳气，是dg市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完美结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。

目标群体分析

目标群体对象：

教师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20---35岁为主，主要生活及工作区域位于dg市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。

2、目标群体特征：

经济收入相对较高且稳定，具有一定的经济实力；

2）较高的文化品味及良好的精神气质；

3）追求简约时尚的风格，注重健康的生活品味；

4）通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活；

5）信奉传统的优秀品质，具有一定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化；

6）具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满足于其行业内的成功及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。

目标群体综述：

主要来自dg本地及投资者，以及一些想扎根dg的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。

不难发现，目标群是一群高文化素质、高生活梦想且具有一定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位；他们既崇尚东方的统传风格，也青睐现代与传统完美结合的精典版本；他们既注重典雅简约、悠闲高贵的生活情调，也向往自由奔放、返璞归真的自然心境。

三、蓝爵项目swot分析

1、优势（s）

1）、项目位于dg市体育路与旗峰咱的交汇处，临近交通线路主干道，交通发达、出行方便，是dg城市中的核心商业地段，周围商业氛围极其浓厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。

2）、项目市场分析透彻，消费群体定位准确，追求简约时尚的生活品味，已是城市新贵一种时髦的追求潮流；且最近数年dg市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重迅速增加，更为该项目的市场完美需求，提供了零风险保驾护航糸数。

2、劣势（w）

1）、xxhf项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮观、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必须存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完美。

2）、小户型的消费群体，除追求简约雅致的高贵生活品味外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，如果市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的犹豫心态，不利于项目的迅速成长及至臻完善。

3、机会（o）

1）、dg市近期经济发展迅猛，楼市蓬勃发展，宜居宜商的地产投资潜力巨大，升值既快又高，蕴含着巨大的商机和财富。

2）、项目周边正在开发的楼盘增均以大户型为主，正规开发的小户型公寓项目不多，而此项目正好填补了这一区域的市场空白，使得市场需要和项目供求守恒持平、相得益彰。

4、威胁（t）

1）、项目附近的几处正在开发的住宅项目，也有较少的小户型住宅，冲击了竟争市场，势必会分流部分潜在客户。

2）、项目周边商业氛围浓郁，高业楼盘此起彼伏、枇次节鳞，形成了强烈的竟争犄角之势，如果商业写字楼盘市场定位及价格定位不够准确合理，则很能达到预期的理想状态。

四、蓝爵市场定位

项目定位于dg市城市豪宅标杆，城市新贵宜居宜商首选佳地，楼盘表现形式为写字楼、商业及小户型公寓，追求的是一种简约时尚、温馨浪漫（现代）、精致内敛、典雅高贵（传统）的东韵西技格调。

五、蓝爵卖点归纳

1、简约风格，简单而富有品位；美观实用，凝聚独具匠心的理念。设计新颖、构造质朴、健身棋牌、咖啡娱乐、休闲会所一应俱全，不用遵循别人的现实，自已做主设计自已的生活，城市新贵以低碳的生活方式尽情享受舒适低调的奢华。

2、自然传统的底蕴、休闲时尚的气息，在清新的氛围里、于静静的遐想中，还我们城市新贵一个洒脱自由、高雅幽静的心灵家园。

3、没有过多斑斓绚丽的色彩，没有过多繁文缛节的线条，城市新贵却发现陶醉的意境里每一个细节都是如此地跳跃、每一个画面都是如此地精美、每一颗心灵都是如此地高雅。

4、夜幕降临、华灯初升，远眺的旗峰山脉若隐若现，蹁踱于温馨的房间，透过朦胧的夜色，静静观赏花园里花草树木沉浸在皎洁月华下轻轻地舒展，拾掇时光流淌的瞬间，让心灵摈弃纷繁的忙碌、御下沉重的压力，让高贵轻松的脚步再次回归自我、回归真实、回归自然。

5、舒爽精致的单身公寓，适合一个人的精彩自由，也可容纳两人世界的浪漫，是富有阳刚气息男士结束奔波、停泊酣梦的港湾；

女人三十如花，恰似幽幽绽放的玖瑰，随性浪漫的小女人徜徉在爱与被爱的甜美惬意中，收藏着真正属于自已的美好与憧憬；

“一家三口、其乐融融”，含蓄而高雅，传递着温馨高贵的气息；简约而奢华，洋溢着美满家庭的幸福。

6、生活若有味道，在蓝爵的韶光里，那该是一种馨香；

生活若有姿态，在蓝爵的心野间，那该是一种优雅；

生活若有风景，在蓝爵的风情中，那该是一种高贵。

六、蓝爵软文秀稿

1、蓝爵软文（设计插图及排版另行构思）

xxhf．蓝爵

总有一种品质，永远不被时光冲淡，有一种方式，它低调、简约，时时洋溢着浓浓的人文趣味，时光的轮回中，始终铭刻着一份含蓄内敛的沉淀。

xxhf．蓝爵

总有一种时尚，让无数人竟相追慕

有一种气质，它自由、奔放，处处显露出淡淡的温馨与雅致

时光的流逝中，时尚人士顶礼膜拜的摩登传奇

xxhf．蓝爵

总有一种高贵，景行景止方可抵达

有一种品位，它静谧、平和，无声无息诠释着高雅和雍容

时光的飞越中，由内及表流淌着一份无形的奢华

商业地产开发方案篇2

房地产行业是中国现目前的经济支柱之一, 但是这个利润丰厚的行业存在着诸多的问题。中国的房地产开发商和房地产企业存在重经营、轻管理的现象。这种地管理水平, 高投资的行为存在着巨大的风险。因此, 加强对开发房地产企业成本的管控已经是房地产企业迫切需要解决的问题。

现目前, 房地产企业加强成本的管控主要措施是加强企业内部的管理, 所采取的手段是“问管理要成效”。但是, 较低水平的房地产行业要在短时间内提升自我的内部管理水平还是有些超之过急。加强房地产企业成本的管控必须根据房地产的实际情况, 一步一步扎好根才能真正做出成绩, 达到既定的效果。

房地产开发企业是高投资企业, 有着高风险、高回报的特点。因此, 在进行房地产企业资本的管控上, 重点是避免行业风险提高企业的抗风险能力。而要提高企业的抗风险能力和风险分析能力就必须从项目的投资入手, 建立一套成本管理的系统, 实行全程管控, 最大限度降低企业的成本。

二、构建房地产企业成本管控体系

在经济飞速增长的时代, 市场竞争异常激烈。在房地产行业中, 房地产企业必须树立企业成本管控观念, 建立一套科学、完整、有效的企业成本管理系统。在进行成本管理系统的建设时, 要引入可持续发展战略思想, 将企业的成本管控视作一项长期工程, 力求通过公司企业成本结构的改变, 成本监督、管理、控制的方式的改变来对企业成本进行全方位把控, 提升企业的综合竞争实力。

(一) 建立企业目标成本管控体系

企业的目标成本体系是企业在进行投资前的预期成本, 这主要是指在一个项目上的一定时期的成本目标。企业成本目标的确立主要是根据项目开发的情况及其遵循的规律进行的工程流程、工程费用的估算。企业目标成本体系一般根据项目施工的进度分阶段进行建立, 最后形成一个完整的整体。

(二) 建立企业动态成本管控体系

一般的企业成本管控系统的建立是在进行企业责任成本体系的建立之后, 但是在这以前企业必须根据市场进行相应的项目投资预测。在市场动态的环境下, 建立企业动态成本管理体系必不可少。着其中包括一段时间内的工程成本预算与决算, 也包括已发生的成本开支以及即将投入的成本。通过阶段目标成本的差异比较, 根据工程量的估算对企业的成本进行动态性地掌控。并且, 在建立体系和监控体系运行状况的情况下可以发现企业成本管控中存在的问题并及时进行解决, 实现企业成本的有效控制。

(三) 建立企业责任成本管控体系

企业目标成本管控体系的建立是根据成本形成的形成过程进行分阶段、分层次的责任目标的确定。并且, 将各个阶段的责任目标分配到各个负责的部门并进行责任部门、责任范围、责任成本、责任目标、评价指标、审核部门等详细的信息进行统计和划分, 将每一项成本目标都具体落实到人头。

(四) 建立企业业绩评估体系

企业业绩评估体系是在房地产项目建成后对项目本身最终的状态进行的一个实际成本与目标成本的对比, 而企业业绩评估主要着眼于整个项目成本管理情况的水平。在项目建设过程中对成本管理的不足进行总结, 对经验进行收集。并且, 将成本管理水平的评测作为企业奖罚的依据, 促使全员投身到成本管理中来。

三、项目实施阶段的成本管控

(一) 项目投资阶段的成本管控

房地产的企业成本管控的首要环节就是项目的投资。房地产企业投资的主要依据是对房地产项目本身进行可行性和利益性的分析。对开发项目的必要性、优越性等特点进行考察并且对项目的选址、规模、结构以及能够给企业带来的利润回报。关于企业的投资能力、风险分析能力、项目实施能力、项目经济效益等较为基本的调查、研究、分析、论证是企业进行项目投资前必须做的功课。另外, 还需要根据政府相关的房地产宏观调控政策, 选择建设符合大众要求和市场要求的房地产。

(二) 项目规划设计阶段的成本管控

项目规划设计阶段的成本管控主要有这样两个目的。其一, 降低规划设计阶段的企业成本, 这之中包括设计规划的人工费、材料费、设备维护费等等。其二, 是降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。

房地产项目的规划设计可适当引入市场的招标制度, 使得设计规划方案最优化, 在保证工程质量的前提下最大限度节约企业成本。

(三) 项目招标阶段的成本管控

工程项目招标阶段的企业成本控制主要是对工程的招标方式和系统进行控制。这些工程招标包括施工招标、设备招标以及材料采购招投标三个方面。在招标中尽量采取多种招标制度共同制约的方式, 使得承包商和供应商之间形成竞争。这样做的好处在于获取最优价格并且找到高水平的合作伙伴。在招标前, 应当对工程项目和投标单位进行详细的实地考察, 要使得质量和价格得到兼顾。同时, 在评标的过程中一定严明合作事项, 做好项目清单, 防止低价竞标高价索赔的现象出现。

(四) 项目施工过程中的成本管控

企业的成本管控的重要阶段在于项目施工的过程中。施工阶段也是企业成本投入最大的阶段。在施工阶段的成本管控中, 原则有三:严惩浪费, 高效施工, 综合评价。对于浪费施工材料的行为进行严厉惩罚。对工程的关键环节进行把控, 做到高效施工, 无返工, 无误功, 同时, 对于工程的成本与质量也要进行综合考虑, 做到技术经济分析, 质量得到保证。

(三) 项目结算阶段的成本管控

竣工阶段的成本控制主要在这样两个方面, 一是根据合同按规定日期进行结算, 对于逾期的项目进行误工结算处理。二是根据合同对材料、设备的使用情况进行结算, 其中包括合同中规定的结算方法、取费标准、计价定额、材料价格以及相应优惠条款等, 要对整个工程竣工进行审核、结算。

此外, 还需要按照项目规划设计图纸进行工程竣工图、施工变更图以及现场签证对工程的竣工进行核算。按照合同对相应的定额单价进行核对、结算, 并且做好相应的经验教训总结, 以便建立全面的成本管理系统。

房地产企业成本管控是一个系统的工程, 涉及面十分广, 管控周期性长, 管控项目多, 任务重。总之, 房地产企业成本的管控需要全员参与, 由全员共同控制企业成本并且实施全过程成本控制, 利用科学的管理手段, 合理安排施工, 最大限度优化成本配置, 节约企业成本, 达到应有的良好效益。

结语

实践证明, 在房地产的开发项目中要达到节约成本、缩短工精的效果必须对工程项目的施工进行全程控制。对工程项目建设要要求合理有序进行, 确保不因过失性错误导致工程的延期和返工。另外, 培养专业的技术人员对房地产市场进行实时总结, 对市场形势做到有效把握, 最大限度优化投资, 控制房地产投入成本, 使得开发商获得巨大利益

摘要：在国家对房地产的宏观调控下, 我国的房地产行业渐渐进入平稳发展时期, 发展的水平也得到了相应的提升。在这个利润丰厚的行业中各种的成本也逐渐透明化, 为了取得最大的利益, 房地产企业开始研究如何有效、合理地实现企业成本的管理和控制。本文根据我国现阶段的房地产企业成本管控状况, 结合房地产开发实际对房地产企业成本管理和控制进行了一定的分析和探讨。

关键词：房地产,开发商,成本管控,措施

参考文献

[1]谭峥嵘.工程造价成本控制方法浅析[J].中小企业管理与科技, 2009.

[2]钱碧慧, 马静.论房地产项目成本管理[J].中国新技术新产品, 2009 (09) .

商业地产开发方案篇3

当旅游产业被当成核心支柱产业之一扮演着拉动内需、解决就业、城乡统筹、文化保护、环境可持续等多种角色时，解决当代中国旅游业纵深发展主要问题和代表旅游规划主流方向的技术方法，应该是复合旅游产业发展背景下的综合旅游开发规划方法。综合旅游开发规划应该是以三方利益综合最大化为宗旨的。为老百姓谋福，为开发商谋利，为子孙后代留些发展空间。

综合旅游开发“一体化”包括六个一体化，即区域一体化、产业一体化、空间一体化、交通一体化、基础设施一体化和开发产品一体化。

广度与深度拓展

综合旅游开发规划从广度和深度上都突破了传统的行业惯例和技术方法体系。广度上来讲专业跨度横贯了区域经济、产业经济、房地产经济、旅游经济、城市规划、土地规划、景观规划、城市设计、建筑设计、景观设计、环境艺术设计等各个学科；深度上来讲纵贯了旅游区发展建设的战略、规划、设计到管理实施的各个阶段。综合旅游规划是一个庞大的系统，要用系统工程的思路来整合，打破专业或行业的局限。

理性与感性并重

理性——遵循城市综合规划“理性”的核心思想，表现在工作过程的“理性”和规划者立场的“理性”两个方面上，首先明确目标和问题，之后进行深入的调查研究，提供多选解决方案，最后通过评估和修正得出最佳方案。对规划者，要求保持“价值中立”，代表“公共利益”，提供理性科学的方案。

感性——在遵循 “理性”思想的同时，旅游综合规划并不失去“感性”的特质，而是在旅游目的地形象、产品和环境吸引力规划方面更多地注入“感性”规划要素。体验和挖掘当地文化和自然的美，以艺术感性的手法描绘目的地形象、产品和环境吸引力，创造出有灵魂的产品。

技术与艺术交辉

既应讲究技术的合理性与可实施性，又应讲究艺术的创造力和感染力。技术是艺术的支撑，艺术是技术的升华。技术的工作可能平淡无华，经济要讲数字、规划要讲指标、设施要讲管理、工程要讲安全，但它是基石。同时旅游更是怡神养性、陶冶情操的事儿，是人性对真善美的追求，是通过观赏、感受、体验进行的一种精神和身体的双重交流，我们要充分运用多种艺术形式去提高这种交流的感染力，打造旅游的持久魅力。

一个好的旅游地产的产品、项目都是有灵魂的！这个灵魂就是一个情感，就是一个感性的部分，理性和感性都要有大量的支撑性研究。包括用地的资源的研究、生态环保的研究、价值评估、市场需求特征、产业结构、地方文化风俗习惯研究、三农问题等的研究。

四大解决方案

1.策划定位：确定战略愿景，锁定客户群——决定项目的成败；

2.创意设计：主题创意、产品设计——决定项目的品质；

3.盈利模式：利益相关者的博弈——关系到项目的实际运作，土地获取与利用策略；

商业地产开发方案篇4

瑞金市叶坪红色旅游区修建性规划、部分项目

设计和绵江河水上旅游开发项目

商业策划编制基本情况

一、项目范围

叶坪红色旅游区、绵江河沿岸景观（叶坪旧址群至瑞金革命烈士纪念馆段）。

其中叶坪红色旅游区规划面积17.92公顷，绵江河水上旅游项目水路长度11公里。

二、设计目的1、编制叶坪红色旅游区修建性规划，年内实施叶坪红色旅游区部分基础设施、附属设施、服务设施和景观建设；

2、编制绵江河水上旅游开发项目商业策划方案，通过许可经营权公开招标，年内实施绵江河水上旅游开发。

三、设计的基本原则

1、遵循国家旅游局提出的《旅游规划通则》。

2、把红色旅游与水上娱乐、农业观光、城市文化等旅游资源充分结合，串接成为极具吸引力的旅游带，打造复合型旅游精品。

3、突出地方特色，保持原汁原味的乡村田园风光。

4、社会效益和经济效益统筹；直接效益和间接效益协调考虑。

5、坚持“以客为本”，充分体现旅游的休闲性与娱乐性，设计具有参与性和吸引力，具有震憾力的旅游产品。

6、本着“实事求是，量力而行，重在整合”，“花小钱，办大事”的原则，推进项目的执行。

7、编制人员应有较广泛的构成，如旅游、经济、史学、城市规划、策划、建筑、文化等方面。

8、与其它规划的有机衔接。

四、设计内容要求

必须按照国家旅游局《旅游规划通则》修建性规划的要求进行设计，此外，突出以下几点：

1、实施时间为：3-5年内；

2、确定旅游区性质和鲜明的主题（主要功能、主打产品、主题形象）；

3、以打造全国一流、国家4A级旅游区为目标；

4、明确旅游产品开发的方向、特色和主要内容；

5、提出旅游发展重点项目，对其空间和时序做出安排；

6、按照可持续发展原则，注重保护开发利用的关系，提出环境保护范围和保护措施并进行规划设计。

7、提出规划实施步骤、措施和方法以及规划、建设、运营中的管理意见；

8、对基础设施、服务设施、附属设施、景观进行总体布局和规划设计；

9、设计要科学合理。

10、对提出的重点项目采取的实施运作方式（政府投资、招商引资），必要的政策支持（开发奖励）优惠政策和投资回报等进行积极策划，提出可操作的实施方案。

五、规划设计成果：按《旅游规划通则》的相关要求和旅

游项目商业策划的相关要求。

六、规划设计时间：由双方根据项目组成内容，及设计深度来确定。

七、知识产权归属等有关问题的说明

设计单位提交的全部设计成果所具有的知识产权归瑞金市旅游局、瑞金市规划局所有并使用。

商业地产开发方案篇5

一、方案背景：

近日，房地产行业投资持续升温，与其相对应的是消费者消费心理日渐成熟，购买行为更加理性，房地产公司应实现与客户的有效沟通与交流，以便扩大房产销售。为了帮助贵公司有针对性的扩大宣传范围，我们为您推荐邮政局的数据库商函业务。

二、邮政数据库商函产品简介

数据库商函是一种以信函为载体，选择有针对性的目标客户群，把广告、商品等各类信息，通过邮政网络直寄目标客户群的一种融情感、广告于一体的媒体，也是贵公司利用名址信息把人们用以沟通感情的书信开发成与消费者沟通，进行商务交流活动，向消费者提供服务、介绍产品，进行有针对性的寄发广告、交流信息与宣传活动的一种广告媒体。报纸广告和电视媒体可以宣传企业形象。直邮广告是宣传实质性的产品。可把贵公司的企业理念、文化特质、精神标语以及楼盘宣传或服务内容同对消费者的祝福、美好祝愿一起寄递到客户手中，为公司与客户进行有效的沟通提供最好的载体。直邮广告宣传册能更具有诱惑力，三、设计数据库商函的主题：

结合房地产行业的特点和贵公司的需求，我们为贵公司设计完善的商业信函主题，突出数据库商函宣传的综合性：

1、展示公司形象：以公司标识、标志性楼盘及宣传语、单位名称等

元素来展现公司形象。

2、传递祝福：建议贵公司拟定一份体现浓浓人文关怀的个性化祝福

语，在落款处印上公司老总的亲笔签名，使商函更具个性化、人性化和收藏性。

3、宣传楼盘及销售信息：在信封内搭载楼盘信息内容，建议贵公司

标明售楼电话等服务信息并提供一个优惠措施，例如在规定时间内购楼享受优惠，以吸引消费者购买。

四、可达到的效果：

1、问候祝福、沟通的效果：利用邮政数据库商函，传达问候，沟通

感情，进行有效的“情感营销”。

2、保证已售楼盘获得持续关注：通过与已购房者的沟通，引导客户的消费心理，保持客户对楼盘的持续关注程度，激发更多的有效购买。

3、传播待售楼盘信息：建议贵公司使用邮政专项数据库资源，以潜

在购买客户为主要寄递对象，传播待售楼盘信息，促进楼盘销售。

五、发布渠道：

商函准确有效的寄递是贵公司获得良好反馈的前提。为此，根据楼盘的具体情况，我们将为贵公司设计不同类型客户的商函寄递渠道，为您赢得更好的宣传效果。

1.对已购楼消费者的发布渠道：由贵公司提供已购楼的消费者的名址信息，由我局提供商业信函的打印、封装、寄递服务。协助贵公司达到向期房购买者表达祝福、传递信息、树立公司及房产形象的目的。

2.待售楼盘信息发布渠道：建议贵公司依托邮政数据库资源，有针对

性地选择购置第二套住房需求比较大的目标客户寄递商业信函。

3．根据部分人群现有住房、家庭收入情况，我们还可以精心为贵公司筛选具有更换现有住房需求的潜在购买者数据，配合贵公司针对性的宣传促销活动，引导这部分人群的消费，产生实际的购买行为。

六、效果分析

1.获得持续高强度的广告效果。

2.与祝福同步传递信息，客户接受程度高。

3.邮政一条龙服务，为公司全程提供后续服务。

4.宣传效果好，性价比高。

5.利用数据库宣传，有针对性的寄发，根据设计宣传诱因.可以直接送到需要培训的潜在客户手中，刺激参与欲望。数据库商函业务我们称为“一元钱的营销员”邮寄一张宣传彩页，等于一个上门服务的营销员。

6.函直邮是一种最为古老的营销方式，在新世纪到来的今天，它依旧拥有独特的亲和力，并且是营销中不可缺少方法，直邮信函能帮助企业达到最大的可衡量效果。

七、产品报价

1、商信：可以由贵公司提供印制好的宣传单，我们负责发寄。价

格：100克以内每20克本埠资费为0.80元，100克以上续重每100克1.20元。外埠100克以内每20克1.20元，100克以上

续重每100克2.00元。

2、打开有礼简函：由贵公司提供图片或文字，我们负责产品的设

计、提供名址信息、打印邮资、投递等一条龙服务，价格为每份1.20元。

八、具体操作流程

1、贵公司和我们签订邮政业务协议，明确双方责任。

2、由贵公司提供印制商函所需图片文字。

3、邮政局负责商函的设计、制作并经贵公司签字确认。

4、我们为您精心筛选有潜在消费需求和购买能力的客户名址信息。

5、邮政局负责邮资的打印及商函的投递，并保证妥投率达到95％。

商业地产开发方案篇6

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，以正确把握和妥善解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，注重从决策、政策、项改革等方面加强利益协调、诉求表达和权益保障等机制建设，努力从源头上预防和减少由于房地产项目开发所引发的影响社会稳定的隐患，维护和谐稳定的发展环境。

二、领导小组

成立社会稳定风险评估工作领导小组

组长：张三牛

副组长：金辉赵德胜

成员：张师纶杨蓉张印刚李长岗戴和平

三、评估主体

××人民政府

四、评估原则

1、权责统一原则

由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。

2、合法合理原则

评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体-1-

现公平，符合大多数人民群众的意愿。

3、科学民主原则

依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。

4、以人为本原则

统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。

5、公平和效益原则

正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。

五、评估内容

1、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；

2、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（2）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（3）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；

3、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。

4、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；

5、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

6、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。

7、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；

六、工作制度

1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对

属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。

2、依法实施评估。局社会稳定风险评估工作领导小组根据不同情况采取座谈会、听证会、问卷调查、入户调查等形式，听取相关部门和当事人的意见和建议，适时组织党代表、人大代表或政协委员及信访、法制部门的专家对不同项目的社会稳定风险进行论证，评审项目实施的合法性、可行性等社会风险因素。

3、执行报备工作。根据项目评估的结果，制定出相应的矛盾解决方案、途径和突出事件的防范，应急和处理预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告及时向县信访办、维稳办报告备案、审定。评估报告应包括：项目基本概况，实施的法律依据，收集充分的资料、证据的复印文本，群众反映以及专家的意见，实施过程的风险预测及防范预案，最后的评估结论。

二零一二年四月十日

商业地产开发的风险防范研究篇7

一、商业地产开发的风险

1、商业地产开发主体的风险。

我国的商业房地产开发套用的主要是住宅的开发模式。商业地产由房地产商单方面开发,而地方政府、相关专业机构、相关商业经营企业对商业地产开发的参与力度不够。至于招商引资工作,要等项目建设完毕后再考虑。以致,商业地产的开发通常虎头蛇尾,“生命力”不强。并且,房地产开发商往往对商业不甚了解,尤其对商业经营规律理解不全面,对商业经营所需要的地段、人流、业态分布、产品特殊性等要素把握不强,导致预期的招商效果难以达到,后期经营产生问题,造成巨大的投资风险。

2、商业地产融资方式的风险。

商业地产是典型的资金高度密集型行业,其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大,因此融资就成了开发商最关心的问题。目前,我国地产融资的方法是银行贷款为主。由于,商业地产投资量大,而融资渠道不畅,很容易出现资金链断裂。目前商业地产的主要融资形式仍是银行信贷。由于,商业地产的前期投资规模大,回报期长,如果一个项目的定位错了,或者管理不好,这时银行可以采取停止贷款策略,商业地产的开发就会出现资金链断裂。

3、商业地产运营模式的风险。

商业地产的主要运营模式有:“只租不售的模式”、“纯销售的模式”,“租售结合的模式”以及“售后回租的模式”。目前,我国的商业地产开发商大部分只关注眼前利益,为了资金及早的回笼,一般选择纯销售模式,导致较大规模的商业地产项目失去整体性,难以实行统一的经营管理,加大了后期的运营风险。同时,由于开发商对商业规律的认识不充分,对市场目标的错误定位,加大了运营的风险性。

4、商业地产后期管理的风险。

通常,开发商只重视建设,而对后期经营的重视度不够,开发商只从自身利益的价值需求考虑开发,不注重项目的后续管理。结果由于统一管理的缺乏,后期经营全由商业经营者自身调节,使得商业房地产发展偏离开发商原有设计,项目出现风险。甚至在招商过程中也存在着风险,如知名品牌的主力店的讨价还价能力较强,这也增加了开发企业的招商风险。

二、商业地产开发的风险防范策略

商业房地产开发要求开发商不仅要有雄厚的经济实力和开发经验,还要深谙商业经营之道。

1、商业地产开发主体的防范策略。

商业地产的开发重在经营而不是重在建设。因此,商业地产从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略,再到后期的竞争力经营管理、物业增值等,都离不开整体精心策划环环紧扣,相辅相成。要用整体观念开发商业地产,强调商业地产开发各个环节的不可分割,要求开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产。所以,在商业地产的开发前期,开发商应请商业专家进行商业策划,对商业地产项目的考察论证。同时还应取得地方政府、专业机构、商业经营企业多方的配合参与,达到整体开发的效果。

2、商业地产融资方式的防范策略。

商业地产在开发过程中存在着巨大的融资风险,因开发资金大部分由贷款方式筹措,故金使用成本即利息支出对开发商融资风险的影响极大。开发商可以采取调整租金的方式将风险分担给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险分担给银行。开发商还应采取各种有效措施,尽力缩短项目的销售周期,进而缩短投资回收期,降低投资的融资成本,避免融资风险的发生。

3、商业地产运营模式的防范策略。

国外成熟的商业房地产开发普遍采用租赁形式也就是只租不售的模式,通过长期经营性收益获取回报。但是这种模式有一个前提条件雄厚的资本和畅通的融资渠道。针对我国商业地产融资难的情况,商业地产较好的运营模式是“售后返租的模式”和“租售结合的模式”。售后返租模式的特点是资金回笼快,可以进行售后的统一经营和管理。但售后返租模式的缺点在于返租率的确定,返租率太低缺乏吸引力,返租率太高运营商承受不了,这种模式要求开发商对市场定位、招商引资、统一管理的能力,要求较高。租售结合模式的特点是地产开发商占主导地位,和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,借助其品牌效应,提高该商业项目的地产价值,这种模式的缺点在于主力商业运营商若发生的变更将对商业地产产生不利影响。

4、商业地产后期管理的防范策略。

商业地产应重视后期的管理经营,因后期的经营管理是商业地产生存之本。故此,商业地产应具备专业化的管理团队,以实现商业地产的统一运营与管理;建立统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理理念。

总之,在当前我国商业地产的开发背景下。商业地产的开发要转变理念,从重视建设转向重视经营,掌握商业运行规律。商业地产才能抵御风险,走上良性发展的品牌之路。

参考文献

[1]、何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代,2004,23:14-15.

[2]、王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004,8.

商业地产热开发的冷思考篇8

商业地产开发过热？

2002年，大连万达商业地产有限公司成立。其以完整的产业链、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式等，在全国范围内实现万达城市综合体产品模式的快速复制，成为国内商业地产的旗帜。

2007年，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于北京中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆势走高的现象。

中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。

五年一个分水岭。正如中国商业地产联盟协会副会长兼秘书长王永平总结的三句话，可以看出商业地产这十年的发展过程——“十年前，人们在问：什么是商业地产；五年前，人们在问：谁在做商业地产？今天，人们在问：谁还没有做商业地产？”

当下，几乎所有的房地产开发商都涉足商业地产，行内人谁都不愿意缺席。外行也纷纷介入，据了解，今年杭州开发商业地产的投资者就有90%都是行外人。大家都介入，商业地产俨然一片红火，值得思考的是，当下是否已经过热？

商业地产分为商铺和写字楼。现在许多二三线城市也都在不断地修建商场、大卖场、百货公司或者超市。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚对《经济》记者分析，现在商铺确实过热，因为大家都觉得很赚钱，一哄而上建了很多。王刚认为，北京、上海等大城市的需求量还是处于一个很旺盛的状态，“仍需要大力发展”。现在北京的办公楼面积大约有1000万平方米，上海估计只有七八百万平方米，而在纽约和东京这些发达城市，办公楼面积基本上都达到三四千万平方米。“什么时候北京能达到两三千万平方米了，那时候才能真正的称其为发达城市。”王刚指出，现在北京有很多公司选择在小区办公，这也反映了办公楼紧缺的情况。在纽约、洛杉矶办公楼的空置率基本上维持在10%，这是一个比较健康的数据，有很合理的发展空间，而北京的空置率只有4%～5%，可谓捉襟见肘，许多公司不得已到比较偏僻的地方办公，实属无奈。

过热还是要继续大力开发？我们看到开发商的经营模式正在起着变化。SOHO中国董事长潘石屹今年8月中旬已表示“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”同时，SOHO中国披露的业绩显示，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。

实际上，不仅仅是SOHO中国，各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。

招商难养商更难

“商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是内行乐观、外行悲观。”王永平跟《经济》记者反复强调他对当下商业地产经营情况的评价。不久前，王永平去广东东莞参加论坛，他特意再次前往曾被称为“全球最大MALL”的华南MALL，“其惨状历经多年未改，我经常劝告有意转型商业地产的企业家，最好先来这里‘凭吊’一下，这是中国商业地产最深的痛！”王永平在其微博上还上传了一张华南MALL里已经被盖上白布的扶梯照片。

繁华地段商铺租金高企的情况正在出现变化。9月出炉的恒隆地产2012财政年度中期业绩报告显示，上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗直言不讳，奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创。恒隆广场5%的商铺在“十一”黄金周期间竟然都“闭门谢客”。

据中房信数据显示，今年1～8月，全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米，远远超过去年同期的4.9万平方米，其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时，上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计，今年前八月上海商铺销售共79万平方米，销售金额为130亿元；而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。

“招商困难，养商更难”，王永平指出当下商业地产的困境。部分城市里，商铺供大于求，当供求出现失衡时，地产商的话语权也逐渐转移。

定位不清晰，物业选址失误，对商铺的开发而言更是致命的打击。位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。如今，当记者偶尔还去美罗城C座沃尔玛超市购物时，不禁感叹早已人去楼空无人进入的B座大楼，而C座大楼的部分楼层更已被石膏板封闭。无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下，无法让周边的居住人群形成规律性的消费行为，也不足以对区域外的消费者构成吸引力。

对此，王永平建议，商业地产选址要考虑可视性、可达性和可逛性，还要考虑销售的产品定位。他指出，比如卖家居用品的宜家和居然之家，就选择在城市的外环，这类商场占地大，还需要便利的物流。选择城市外环，地价比较便宜，方便车进车出，也不影响居民区的生活。

王永平指出，除了近几年供应集中，一些大城市的购物中心还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤，商业短期集中上市，但项目布局却又过于分散，使得项目在区域内难以营造出商圈效应。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的购物中心现状就会好很多。”

购物中心集中涌现与城市规划不当，令不少商业地产开发商陷入经营困境。

春天还是冬天

此时，再追究要不要开发商业地产似乎为时已晚。当下，我们更想知道：五年后，谁还在做商业地产？随着中国城镇化进程脚步的加快，未来，城市规划中的商业地产如何有序开发？

在王刚看来，发展商用地产，不同的城市应该采取不同的策略。像北京这样的城市，王刚认为首要的就是发展边缘经济，把大型的企业转移到郊区，“因为北京的城区太拥堵了”，城区又大，这样就更应该向外发展了。“对于开发商而言，在盖房子的时候，无论是住宅也好商用也好，要细致地考虑本地的城市空间布局、供需状况、价格的状况，然后再预测未来三四年，这个楼改完以后，整个市场是什么样子的。而不是盲目的养猪挣钱，即便是某个地方缺写字楼，也不能盖同样的写字楼，要有自己的特色，比如大家都跑到核心区盖写字楼，你就应该到半核心区或者中央商务区的边缘，去盖一个很大体量的写字楼，等未来核心区被消化完了以后再供应出来，也是一个好的策略。”王刚认为，北京南五环外的亦庄经济开发区开了个好头，未来科技园又开始做示范，运河新商务区等新区则勾勒出一个解决诸多大城市问题的道路。

有人以为商业地产的“春天”来了。众人既已涌入商业地产这片“红海”，王永平指出，运作和投资商业地产都不能盲目，“以为春天来了这种论调容易误导投资者的盲目进入”。

在王永平看来，住宅地产和商业地产不是此削彼长的关系，并不是住宅地产逐渐冷下来了，就意味着商业地产必能红火发展。他指出，开发住宅地产是宏观机遇等同于微观机遇，购买或投资很大程度上受限于国家宏观调控，当然也能利用政策带来收益。而商业地产则是微观机遇起主导作用，不能看整个市场的基本面，与宏观也无关，更重要的是看其涉及的具体情况，看其能辐射的商圈或住宅区的具体情况。

对此，王永平建议，开发商业地产要具备四种能力，一是眼力，需要专业的眼光和专业的团队来判断地段，以及商铺的用途；二是实力，商业地产赚钱慢，回报周期相对比较长，地产商和投资者要持有一定的经济能力，就像养孩子，是一个长线投资；三是耐力，要能耐心的等待，不能急功近利；四是合力，需要有整合资源的能力。“开发商业地产是驶上春天的快车还是开往冬天的高铁，开发商和投资者们必须慎重待之。”

住建部政策研究中心主任秦虹更是提醒投资者，虽然调控让住宅去投资化，使民资关注点转向商业地产，但商业地产投资逻辑与住宅截然不同，风险较高，需要专业能力。

商业地产项目开发流程篇9

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理参股；

商业街区开发商业计划书篇10

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。