谈商业地产运营模式（精选8篇）
谈商业地产运营模式 篇1
万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业72座万达广场，持有物业面积1373万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场
万达广场是中国商业地产第一品牌。城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：
一、提升城市商业档次；
二、新增大量就业岗位；
三、创造持续巨额税收；
四、丰富群众消费需求。万达商业管理公司
万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业，管理范围覆盖全国所有万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源、强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。万达商业规划研究院
万达商业规划研究院是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过3000万平方米。万达文化旅游规划院
万达文化旅游规划院是全国唯一专业从事文化旅游项目规划设计的机构，拥有众多国内外精英人才，聘请全球顶尖艺术大师加盟。万达酒店设计研究院
万达酒店设计研究院是世界领先的奢华酒店设计公司，汇集众多世界一流酒店设计精英，能独立完成奢华酒店及会所室内、机电、艺术品、标识、灯光等专业设计，设计的酒店涵盖世界五大酒店管理公司的一流品牌。万达学院
万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，可同时容纳3000名学员，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室
内体育馆、室外运动场、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的企业学院之一。
谈商业地产运营模式 篇2
商业地产的几种运营模式
(一) 单纯销售模式
即在商业地产项目在建成后, 开发商将其分散出售给中小投资者, 投资者获得商铺产权, 开发商自行或委托物业管理公司进行基本物业管理而不对商铺的经营进行管理。这种模式类似于住宅的销售模式, 属于短期投资行为。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解, 降低了开发项目的资金门槛, 但加重了投资者的资金负担。同时, 单纯的出售使业主的产权多元化, 难以实行统一经营, 商业地产丧失了整体性不利于整体形象的统一和品牌的建设。更为严重的是, 一部分购买者可能以投资升值为目的, 不急于经营, 导致售出的商铺空置, 影响整个项目的形象。
(二) 不定向出租模式
即在商业地产项目建成后, 开发商将商铺推向市场, 公开招租, 投资者获得商铺若干年的经营权, 开发商除进行物业管理外还负责整个商业地产的推广和营销工作。这种模式属于长期投资行为, 投资者进入门槛低, 容易吸引中小投资者, 但开发商的资金压力增大, 后期面临较大的市场风险。不定向出租模式一般招商在项目建成以后, 开发商对投资者经营产品和方式没有过多的限制, 且缺乏后期管理, 非常容易造成商场经营定位与最初定位相背离, 经营效果难以保障, 导致资金回收困难。例如, 采用该模式的某商城, 开业之初定位于名牌商品折扣店, 由于该定位填补了所在城市的市场空白, 招租异常火爆, 早期经营效果很好。但由于缺乏对投资者入门门槛和后期管理, 许多商铺并不具备经营名牌商品的渠道, 所卖商品并非名牌商品或为仿冒品。整个商场逐渐变为了毫无特色而言的以经营中低档商品为主的商场, 目前惨淡经营, 已有将近半数的商铺退租。
(三) 定向出租模式
即开发商确定商业地产定位后, 委托专业招商机构或自行选择信誉好、品牌知名度高的零售商进行定向招商。该模式虽然也属于长期投资, 但与不定向出租模式不同的是设置了进入门槛并且一般采取统一经营模式为租金回收提供了保障。这种模式成功的关键在于引进知名商家, 因此, 一方面对商场的软、硬件设施要求更高, 前期资金投入也更大;另一方面招商更为复杂, 大量的商业地产项目推出, 使得知名零售商的可选择空间极大, 具备较强的谈判实力, 而开发商处于劣势, 一般要牺牲巨大的租金收益作为招商的条件。此外, 采用该模式开发商往往需要向投资者提供个性化物业管理, 这对开发商的经营能力和管理能力提出了更高的要求。
(四) 部分定向出租部分出售模式
即开发商在开发商业地产之前, 先行与知名商业企业结成战略联盟, 然后根据商业企业的需要, 进行定制化建设, 商场主体租给该商业企业, 同时在商场主体周边或局部建设一些小型店铺, 采取出售形式。这种模式的最大优点在于开发商与商业企业形成优势互补, 商业企业的早期介入既降低了市场定位和业态组合的风险, 提高了商业地产项目整体经营的稳定性, 又可以借助商业巨头的品牌效应加快小店铺的销售进度, 提高销售价格。同时, 部分店铺出售也缓解了开发商前期的资金压力。但是, 这种模式由于主体出租, 因此开发商仍需承受较大的资金压力, 而且出售的店铺其经营效果和信誉也会反过来影响商场整体的形象和品牌。
(五) 以租代售模式
这种模式从本质上说, 是单纯销售模式的一种营销策略。它是指开发商在项目建成后, 一定期限内开发商统一经营, 这期间以出租的方式进行招商, 待项目成熟后, 再将产权进行拆零出售。这种模式主要是以增加开发商前期资金压力为代价, 降低了投资者的资金压力和前期的经营风险, 以达到吸引投资者的目的, 但是该模式并未从根本上解决单纯销售模式存在的投资者后期经营风险。
(六) 不租不售模式
即商业地产开发商完成项目开发后, 不对外招租或发售, 开发商直接涉足商业经营。这种模式中开发商转变为了商业经营者, 属于长期投资。采用这种模式在项目开发前, 商业定位已经完成, 因此建筑的软硬件设施与商业经营产品是最相符的, 开发商同时赚取开发利润和商业经营利润。但这种模式投资回收期长、风险较大, 同时对开发商要求较高, 要求开发商必须具备商业经营的能力。
几种运营模式的对比
为更直观的体现各种运营模式的差异, 本文通过表1进行比较分析。从上述几种模式的对比分析, 可以看出, 每种模式都存在一定缺点或局限性, 对于商业地产开发商来说, 降低风险的最佳途径是根据内、外部条件选择合适的运营模式。
开发商运营模式的选择
综合以上几种运营模式, 我们可以将商业地产开发商的赢利渠道概括为以下几类:一是开发商通过销售项目赚取开发利润;二是开发商出租项目赚取租赁利润;三是开发商参与项目经营赚取经营利润;四是开发商从事商业物业管理赚取管理利润。开发商可以根据内、外部条件, 在选择一种开发模式的同时, 将以上几种赢利渠道相结合, 降低运营风险, 确保投资回报。
(一) 资金实力不足且经验缺乏的中小开发商
这类开发商一般属于刚刚涉足商业地产开发领域, 资金实力和经验的约束决定了有效获取短期利润对他们至关重要。但是盲目追求短期高收益, 往往适得其反。因为商业地产的本质就是通过商业方式的运作让房屋产值、保值、增值的过程。如果过度追求短期利益, 采用单纯销售模式, 反而会损害商业地产的长期利益和持续发展能力。
开发商可权衡长期利益与短期利益, 采取部分销售部分出租的模式。销售部分商铺的产权, 以赚取开发利润, 缓解项目资金压力, 其余部分与专业经营商家联合成立专业商业经营公司, 整合开发商的开发实力和经营商家的品牌经营优势, 确保项目在未来经营期内整体定位不会偏离目标, 能够获取较稳定的租金受益或经营收益。同时, 与商家的联合经营还可以积累商业地产运营经验, 项目本身也可以作为企业的一项固定资产, 有利于企业的长远发展。
(二) 资金实力稍差但具备运营管理能力的中型开发商
这类开发商一般都具有商业地产的开发、管理经验, 只是受到资金的限制。因此, 在开发模式的选择上应该扬长避短, 引入战略投资者是有效解决资金压力的途径之一。商业地产投资巨大且回收期较长, 如果过分依赖银行贷款, 将存在一定的资金风险, 可能陷入资金链的困局。在目前我国融资渠道有限的条件下, 中型开发商应积极引入战略投资者, 降低银行贷款的依赖程度, 形成多元化投资结构。战略投资者可以是具有一定实力的零售商, 采取联合开发、联合经营的模式赚取经营利润;也可以是专业投资商, 联合投资商的资金实力与开发商的开发经验共同开发、产权共享、开发商统一经营, 开发商赚取部分商铺的租赁利润与全部商铺的经营利润。
(三) 资金实力与开发经验兼备的大型开发商
运营模式比商业模式更重要 篇3
在我拜访的这许多公司当中，不乏做着相同的商业模式的公司，但彼此之间在营运的结果上却有着明显差异。而在这些优秀的公司当中，我认为令他们脱颖而出的就是其运营模式。
有的公司设计了相当完整的SOP，让所有员工有着标准的作业流程，降低时间成本浪费及员工训练时间，来提升运营效率；有的公司拥有相当弹性的组织结构与资源整合能力并且将之模组化，能够迅速响应客户要求，整合所有相关资源模组，提供良好服务，来提升运营效率，有的公司制定了非常优秀的业务开发与团队运作模式，并且拥有非常完善的客户管理系统，随时能掌握客户动向，适时提供客户需要的服务，提升客户满意度，来提升运营效率。
从事互联网行业这么多年以来，一直最常听到的或被人问到的，都是商业模式，而许多投资人最喜欢问的，也是商业模式，许多创业者最常谈的，还是商业模式。在此氛围下，似乎缺乏独一无二或者与众不同的商业模式，一个新创企业是难以成功的，而在互联网行业当中，这个情况更是严重。
但，一直以来，我却有不同的看法，我认为一个企业的运营能力与运营模式比所有商业模式都更为重要。至少，在我个人所看到的许多案例中，领先开创新商业模式的企业，被后来居上者比比皆是，而以前存在已久的行业中，却仍旧能不断有新创企业诞生并且获得极大成功。
当然，能够如Facebook或者Twitte这样，创造一个全新的商业模式，对于一个企业的成功，的确是有着相当重要的帮助。但是，这些创新的商业模式，到最后能够通过市场考验并广为大众所接受的，为数并不多。而且，在一个广为大众所接受的商业模式当中，实际上将存在相当大的市场机会，并不一定只能一家独大，或者说，最初开创此商业模式的企业，到最后未必能成为市场的永久领导者。相反地，在一个几乎接近成熟的商业模式当中，后进的企业，却还是能凭借优秀与创新的运营模式，占得一定的市场地位，有些甚至后来居上，成为市场的领导者
例如，在互联网行业中，Googte从2000年起，逐渐超越所有老牌搜索引擎，成为全球搜索引擎的龙头，在非互联网产业中，台湾最大的民营企业鸿海集团，从一家中小企业，快速发展，超越所有代工同业，成为全球代工龙头。无论是Google或者鸿海，都在其运营模式上有着超越前人及同业的优势。
谈商业地产运营模式 篇4
地考察
（9月7日）
房地产考察：商业地产运营开发模式研讨及实地考察
【课程大纲】房地产考察：深圳商业地产运营开发模式研讨及实地考察，此次考察项目特别邀请深圳星河地产福田COCO Park总经理成钦田先生主讲 “深圳福田COCO Park业态调整成长运营经验
”专题；邀请深圳海岸城总经理陈柏升先生主讲“深圳海岸城招商实践及运营思考”；邀请深圳市万国城投资有限公司董事总经理陈维勤先生主讲“专业市场开发运营创新模式”，组织项目深度考察和商业地产开发运营新模式研讨。
【考察对象】房地产开发企业董事长及高管、房地产相关服务企业的董事长
【考察收益】主题一：深圳福田COCO Park业态调整成长经验
主题二：深圳海岸城招商实践及思考
主题三：专业市场开发运营创新模式
【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主讲：成钦田
考察主题：深圳福田COCO Park业态调整成长经验考察深圳福田COCO Park
下午14:00-15:00主讲：陈柏升
考察主题：深圳海岸城招商实践及运营思考考察深圳海岸城考察深圳万象城
晚上18:00-20:00晚宴
9月8日上午9:00-12:00主讲：陈维勤
考察主题：深圳万国食品交易博览城
下午14:00-15:30
考察主题：专业市场开发运营创新模式内部交流与研讨：商业地产开发运营创新模式
下午17:00机场送机
【考察项目】考察项目一：专业市场：深圳万国食品交易博览城
深圳万国食品交易博览城项目总建筑面积为50万平米，规划五大功能分区：交易展览区、文化配套区、总部大厦、跨国采购中心、万国城商务酒店。项目以世界各国食品文化为载 体，以“展会+专业市场”的进口食品及国产安全食品的“采购交易、会展博览、文化体验、餐饮休闲”等于一体的产业综合服务平台。10万m2交易展览中心，计划引进1000家进口 食品生产企业及其一级代理商、经销商，凭借丰富的品类、可靠的品质、高性价比和完善的售后服务，成为广大进口食品经销商、企业团体、个人购物的集中采购交易平台。以每年举办两届大型进口食品展会与产区品类活动月，以及固定展位的常年展相结合。万国城的营运策略是：“自有物业，只租不售”，与商户利益捆绑在一起，万国城提供更多的服
务来与商户取得双赢。除了现有的物业外，还设立仓储物流中心，并将建设恒温仓储及冷冻
仓储等项目配套设施。
考察项目二：购物中心：深圳福田COCO Park
深圳福田COCO Park星河集团首个商业地产项目，福田COCO Park国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、200余家
国际国内知名品牌。内设国际特色美食、高档概念餐厅、JUSCO时尚超市、特色酒吧街、国际精品连锁店、日韩风情街、国际流行服饰街以及百老汇五星级影城。
考察项目三：城市综合体：深圳海岸城
深圳海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心；海岸城由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方
米；商业街约4万平方米。
考察项目四：购物中心：深圳万象城
深圳万象城是华润购物及娱乐中心，是中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，整合了 百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
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谈商业地产运营模式 篇5
作为现代服务业中的重要产业，电子商务有“朝阳产业、绿色产业”之称。随着越来越多产品和服务从Internet线下移植到线上，电子商务得天独厚的优势逐渐展现了出来。随着B2C（Business-to-Customer）的发展，越来越多的厂商进入垂直细分的电子商务市场上来，消费者可选择的商品种类更加丰富。聚美优品作为中国第一批从事垂直型专业网站，借团购的力量逐步发展成一家具有影响力的B2C电子商务平台。
一、聚美优品的介绍
聚美优品的前身是团美网，2010年3月由陈欧、戴雨森、刘辉三人创立于北京。中国第一家专业化妆品团购网站，也是中国最大的化妆品团购网站。2010年9月，为了进一步强调团美在女性团购网站领域的领头地位，深度拓展品牌内涵与外延，团美网正式全面启用聚美优品新品牌，并且启用全新顶级域名。同年，中国互联网协会(商务部和国资委批准评级机构)授予聚美优品所属公司北京创锐文化传媒有限公司A级信用认证。2010年12月，由《互联网周刊》举办的中国互联网经济论坛上，聚美优品获颁“2010年度最受女性欢迎的团购网站”。国际一线品牌法国兰蔻（Lancome）也选择和聚美优品进行官方合作，共同开展团购活动。从一天销售额不足百元到销售总额过亿，用了不到一年的时间。2011年，聚美优品优雅转身，自建渠道、仓储和物流，自主销售化妆品。以团购形式来运营垂直类女性化妆品B2C，打造另类的时尚购物平台。聚美优品的宗旨为“聚集美丽，成人之美”，同时承诺“百分百正品”和“拆封30天后无条件退货”，它致力于为用户提供更优质专业的服务，让变美更简单。
二、聚美优品的发展历程
2010.03 聚美优品前身团美网上线，成为中国第一家化妆品团购
站。
2010.04 聚美优品率先推出三十天无条件退货、全程保障、100%正品的三大政策，树立行业标杆。
2010.04 在业界率先推出“买二包邮”，为用户带来实惠。2010.05 上线后两月，已有超过10,000人在聚美优品享受超值美妆。
2010.07 聚美优品搬家到新办公室、第二次搬迁库房、运营和物流能力再次提升。
2010.08 率先推出了购物车、合并发货、推迟发货等一系列新功能。
2010.08 超过100,000人享受了聚美优品的超值购物体验。2010.09 启用全新品牌聚美优品，与全新域名JUMEI同时发布。2010.10 聚美优品月销售额突破1000万元。
2010.11 推出手机版聚美优品，随时随地浏览抢购，美丽不留遗憾。
2010.12 第三次搬迁库房，超过3000平米现代化库房，物流规模速度再上新台阶。
2010.12 上线在线退货系统，退货弹指间完成，无忧购物体验更上层楼。
2011.02 第100万位用户注册聚美优品，收货短评超过50万条。2011.02 第三次搬新家，1800平米办公室孕育更多梦想。2011.03 总销售额突破1.5亿,此时据聚美优品成立还不到一年。
2011.04 聚美优品一周年庆，宣布签约亚洲超人气偶像韩庚，携手谱写美丽新篇章。
2011.04 推出口碑中心，当月口碑报告达到1万篇。真实用户真实口碑，为用户购买提供详尽参考。
2011.05月销售额突破3000万，每月库房发出超过20万件包裹。2011.06 聚美优品挑战自我，推出化妆品业界最高售后政策“拆封30天无条件退货”，打造顶级信任体验。
2011.06聚美优品商城华丽上线，更多品类、更多选择。
2013.01 聚美优品线下店上线却成为了瞩目的焦点，北京各大地铁站，广告语都是“对不起，我知道，你在等”。
三、聚美优品成功的优势
1、聚美优品是由三位海归学子创立，创新的观念较强，首创了“化妆品团购”概念。
2、品牌观念较强，注重深度拓展品。团美网正式全面启用聚美优品新品牌，并且启用Jumei.com全新域名。
3、诚信经营
聚美优品与众多知名厂商、渠道商合作，组建业内最顶级采购团队，以最高要求产品的进货渠道，一定确保所有产品为正品。例如国际一线品牌法国兰蔻也选择和聚美优品进行官方合作，正是由于聚美优品正品可信赖的形象得到了广大消费者和国际顶级化妆品厂商的高度认同。
4、充裕的资金后盾
聚美优品的前身是团美网，是中国第一家专业化妆品团购网站，也是中国最大的化妆品团购网站。聚美优品拥有超过3000平米现代化库房、1800平米的办公室和专业客服中心，百万元打造的物流配送系统。聚美优品惊人的发展速度受到投资界广泛关注，很快获得新东方创始人徐小平，阿里巴巴天使投资人吴炯，险峰华兴天使基金等国内知名天使投资人，以及国际最大风险投资基金红杉资本的数千万美金的高额投资。第三笔千万美元级别的投资也将紧追而至。
5、准确的市场定位
艾瑞咨询近期发布的《2012-2013年中国网络购物用户行为研究报告》的数据显示，2012年，女性网购用户相比于男性用户更热衷于网购；在网购累计金额5000元以上、网购频次30次以上的高区间分布中，女性用户所占比例均高于男性。76.1%的女性网购用户最常购买的是化妆品及个人护理品。而且在网购金额的高区间分布中，女性占比高于男性；在网购频次的高区间分布中，女性占比高于男性，女性市场是一个很广的市场。化妆品和服装一样，纯利润很高，平均利润达25%～30%。目前，除餐饮外，化妆品已经成为第二大团购品
类。聚美优品选择从化妆品这一与书、百货等相比之下比较冷僻的市场切入，可以避免与腾讯、阿里巴巴或当当这些电子商务巨头们“正面冲突”而遭遇他们的狙击。
四、聚美优品的主要营销方法
1、广告营销
2012年10月，聚美优品的新版广告由其CEO陈欧亲自操刀上阵，随之就出现了广为流传“陈欧体”。此广告在备受年轻人关注的江苏和湖南卫视一经播出便引起热议，在微博及各个社交网站被疯狂转载，网络名人何炅和韩庚等的微博点评更助推了这股热潮。这个富有新意的广告，道出了当代年轻人的困惑于压力，反映了80、90这一代的心声，及其容易得到年轻人的认同感，由此引爆了“陈欧体”，提高了聚美优品在网上的出镜率，让网民在充分地了解了聚美优品满满的正能量企业文化的同时，加重了对聚美优品的消费倾向。
2、搜索引擎营销
搜索引擎营销方式目前仍然是聚美优品主要的网站推广方式之一，通过国内知名搜索引擎百度、搜狐等网站搜索“化妆品团购”“团购化妆品”等关键词，聚美优品的搜索结果排名均在首页前几，达到了搜索引擎营销的初步效果。
3、娱乐营销
聚美优品创始人陈欧自2011年3月27日加盟天津卫视《非你莫属》，之后的每一期几乎都会出现。从聚美优品的消费者定位来讲，网购聚美化妆品大部分是学生，白领阶层的人群，而这些人关注的比较多的是找工作。《非你莫属》是一档专业性和娱乐性兼并的职场招聘节目，自播出后在网络就颇受争议，陈欧加盟《非你莫属》是个非常正确的选择。虽然白领和学生族对电视节目关注度不够高，但是对各个社交网站和微博比较关注，视频在社交网站和微博上大量被关注及转发，效果不言而喻。2011年4月21日，聚美优品签约高人气艺人韩庚作为形象代言人，韩庚在娱乐圈中给人的印象较为正面，因此韩庚的众多粉丝及路人都知道了聚美优品这个化妆品团购网站。
五、聚美优品的商业模式
聚美优品的商业模式是团购类B2C模式。从最初每日一件限时折扣团购模式到如今每日多件产品限时抢购，在品类管理上主要以推荐明星产品搭配其他产品进行销售。聚美优品坚持只从品牌厂家、正规代理商、国内外专柜等可信的进货渠道采购商品，并在采购部专门设置自己的质检员，让消费者拥有良好的服务体验，进而取得消费者的信任。至今，聚美优品拥有300万注册用户，占女性化妆品团购市场份额的80%以上，是国内最大的化妆品团购网站，开创了一个以团购模式呈现的电子商务奇迹。
在产品方面：聚美优品是专业的垂直化的团购网站，所提供的产品是各类化妆品（品牌类）；提供团购信息，提供在线付费模式，下单发货，从控制进货渠道、与供应商和代理商的紧密合作，物流输送，到售后服务，确保用户的体验。从2010年团购网站开始盛行，团购网站如雨后春笋般开始冒出来的同时，一些不法分子也开始利用团购为工具开始实施一些骗人的勾当。这些行为也给团购整个行业带来了信任危机。而“聚美优品”能在这么一个大环境下提出“全场100%正品保证”实属不易。同时聚美优品还在网站上晒出了与兰蔻、The Face Shop等众多国内国际大品牌的签约授权书。2010年9月，中国互联网协会（商务部和国资委批准评级机构）授予聚美优品所属公司北京创锐文化传媒有限公司A级信用认证。与这些知名商家直接合作，在源头上保证了正品品质，这不仅为聚美优品赢得了广大消费者的信任，更让聚美优品得到了众多知名媒体的深入解析和行业人士高度评价，对它进行口碑传播。
在服务方面：聚美优品的网站设置非常人性化，它不仅仅是人们购买美妆的好去处，更是爱美人士交流经验的地方。聚美优品特设有口碑中心，口碑中心是一个美容品使用体验交流平台。这里没有软文、没有品牌托儿，只有众多聚美优品用户分享的点滴心得。每个在这里购买化妆品的人都被鼓励去写口碑报告，每一篇口碑报告，都会成为别人购买美妆前的重要参考。在这里用户能和大家一起分享美容心得，结识更多志趣相投的姐妹，这也使得聚美优品更受女性的欢迎。
美妆大全和美妆排行榜等一些版块的设立使得这个网站可谓无微不至，它们为消费者提供了便捷。开创了两件包邮的先河，给消费者解决了邮费及超重的问题。聚美优品还承诺“30天拆封无条件退货”，网站明确表明——开封后可以退货、使用后可以退货、过敏后可以退货、无理由退货、聚美优品承担退货运费。这是行业内最高标准的退货政策，由此可见其完善的售后服务。
聚美优品的盈利模式：聚美优品是一个利用团购的形式来进行B2C的，聚美优品是一个专业的女性化妆品网站，所以它的盈利模式与一般网站相似。它的盈利模式分为直接销售商品带来的收入：聚美优品有自己的货源、仓库以及物流渠道；合作商家的广告收入：合作商家在网站上面做广告，以赢取广告收入；交易抽取的佣金。
六、聚美优品的不足
谈商业地产运营模式 篇6
权威、全面、专业、细致
中国连锁超市运营商业模式与市场发展战略研究报告（2013-2018年）报告目录
第一部分 连锁超市现状分析
第一章 2012年中国连锁超市运行环境解析
第一节 2012年中国宏观经济环境分析
一、国民经济运行情况GDP(季度更新)
二、消费价格指数CPI、PPI（按月度更新）
三、全国居民收入情况（季度更新）
四、恩格尔系数（更新）
五、工业发展形势（季度更新）
六、固定资产投资情况（季度更新）
七、社会消费品零售总额
八、对外贸易&进出口
九、消费者信心指数
十、连锁超市业在通货膨胀中稳定增长
十一、中国下一阶段的经济增长与宏观调控
十二、宏观经济对商业零售影响
第二节2012年中国节连锁超市政策环境分析
一、零售行业政策环境分析
二、商业特许经营管理条例
三、连锁超市门店管理规范
第二章2012年世界连锁超市发展状况及经验借鉴 第一节2012年世界连锁超市发展总况
一、世界连锁超市市场运营环境
二、世界连锁超市发展现状
三、世界连锁超市经营模式及策略
四、世界连锁超市全球布局
第二节 世界部分国家连锁超市发展情况
一、日本大型综合超市发展分析
二、南非连锁超市发展分析
三、法国超市网购业务分析
四、越南连锁超市发展分析
第三节 世界连锁超市发展经验借鉴
第四节 2013-2018年世界连锁超市发展前景预测分析
第三章 2012年中国零售业整体运行态势分析 第一节 2012年中国零售业运行概况
一、零售业态分类和基本特点
二、中国零售业市场规模
三、中国连锁零售业数据分析
第二节 2012年全国大型零售企业主要商品销售情况分析
一、我国消费市场基本情况
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
二、大型零售企业基本情况
三、外资零售企业国内发展情况
四、国内国际经济环境
五、零售业发展的新趋势
第三节 2012年中国零售业发展中面临的挑战
第四章 2012年中国连锁经营业运行形势分析 第一节 2012年中国连锁经营概述
一、连锁经营发展历程演进
二、连锁经营条件分析
三、连锁经营新亮点分析
第二节 2012年中国连锁经营经分行业分析
一、汽车后连锁经营市场分析
二、内衣连锁经营分析
三、手机零售商连锁经营分析
四、家纺床品连锁经营分析
第三节 2012年中国连锁经营的策略分析
一、中国连锁经营企业营销分析
二、中国连锁业发展趋势分析
第二部分 连锁超市市场剖析
第五章 2012年中国连锁超市运行新形势透分析 第一节 2012年中国连锁超市市场分析综述
一、连锁超市进入壁垒分析
二、连锁超市的市场特点分析
三、连锁超市的通道费分析
四、超市消费者购买行为分析
五、连锁超市市场绩效分析
第二节2012年中国连锁超市市场部析
一、连锁商业转变经营方式
二、超市自有品牌经营分析
三、连锁超市安防管理分析
四、连锁超市定价参照分析
五、中国连锁超市业发展趋势及机会分析
第三节 2012年中国电子商务在连锁超市中的应用解析
一、连锁超市企业电子商务模式分析
二、连锁超市企业发展电子商务问题
三、连锁超市企业发展电子商务策略
第六章 2012年中国连锁超市业物流运行探析-国研中讯 第一节 现代物流对连锁超市的影响
一、我国连锁超市的经营现状
二、我国连锁超市物流体系现状分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
三、我国超市业的物流管理现代化发展分析
第二节 2012年中国连锁超市物流配送存在的问题及影响因素分析
一、我国零售连锁超市的配送现状
二、我国常用配送模式的分析
三、我国零售连锁超市的配送对策探讨
四、影响连锁超市物流配送因素分析
第三节 2012年中国连锁超市物流配送策略分析
一、连锁超市物流配送新方法
二、连锁超市物流系统竞争力分析
三、大型连锁超市中物流配送策略
四、连锁超市的逆向物流管理
第七章2012年中国连锁超市区域市场运行动态分析
第一节 2012年北京连锁超市运行分析
一、北京消费品市场分析
二、北京超市顾客满意度分析
三、北京本土超市的差异经营
四、北京连锁超市进村百姓乐享实惠
五、北京零售业竞争力总体水平稳步提高 第二节 2012年广东连锁超市市场透析
一、广东连锁超市市场现状分析
二、广东省连锁超市自有品牌定位影响要素研究
三、我省启动农民专业合作社与大型连锁超市对接试点工作
四、广东连锁超市的前景与对策分析
第三节 2012年上海连锁超市市场分析
一、黄金周上海连锁超市销售额分析
二、上海大型连锁超市呈现新的增长态势
三、上海连锁超市同质化竞争成因与策略分析
四、上海连锁超市业迎战外资挑战
五、上海连锁超市应对外资挑战策略
第四节 其他地区连锁超市发展分析
一、江苏省社会消费品零售额分析
二、武汉超市高端战愈演愈烈
三、山西省大型超市将划分等级
四、吉林省大型综合超市快速发展
第三部分 连锁超市业竞争态势分析
第八章 2012年中国连锁超市业市场竞争新格局分析 第一节 2012年中国零售商业竞争新态势的观察与分析
一、跨国商业资本战略竞争优势分析
二、零售业态的演化分析
三、我国零售商业连锁经营模式分析
第二节2012年中国零售业市场竞争分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
一、外资进入将加剧零售业竞争
二、零售业二三线城市竞争分析
第三节 2012年中国连锁超市竞争力分析
一、连锁超市的竞争优势
二、连锁超市核心竞争力分析
三、区域零售业竞争力的实证研究
第四节 2012年中国连锁便利店竞争分析
一、国内主要便利店及其发展
二、连锁便利店的特点和优势
三、经营连锁便利店需要注意的问题
第五节 2013-2018年中国连锁超市业市场竞争趋势探析
第九章 2012年跨国零售企业中国市场竞争分析
第一节 2012年跨国零售企业在华扩张的业态选择
一、跨国零售企业在华业态发展状况
二、跨国零售企业在华扩张的业态战略选择特征及其成因
三、我国应对跨国零售企业的策略分析
第二节2012年外资零售企业在中国市场的竞争与动态
一、外资零售企业竞争力分析
二、外资零售企业零售商业分析
三、外资零售企业对中国零售的影响分析
第十章 2012年中国连锁超市竞争策略分析
第一节 本土超市应对外来竞争策略分析
一、价格领先
二、差异化竞争
第二节 提升我国零售企业核心竞争力的策略选择-国研中讯
一、中国零售企业所面临的环境
二、国际竞争中我国零售企业的优势与劣势
三、零售业核心竞争力的分析
四、提升中国零售业核心竞争力的发展策略
第三节 超市合并扩张策略
一、成本对比首先受到重视
二、配送和跨区域服务能力面临考验
三、被抛弃的代理商
第四节 中小连锁超市的优劣势与对策
一、中小企业在组织上的特征分析
二、中小连锁超市的优劣势分析
三、中小超市企业发展中的对策
第十一章 2012年连锁超市国际主体企业在华市场运行分析
第一节 沃尔玛
一、公司概况
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
二、公司动态分析
三、公司在中国的政策性壁垒
四、公司市场再定位策略
五、沃尔玛激励经营策略
第二节 家乐福
一、公司概况
二、公司动态分析
三、企业竞争力分析
四、企业未来发展战略分析 第三节 麦德龙
一、公司概况
二、公司经营理念
三、公司超市的基本特点
四、公司仓储式超市的营销策略
第四节 卜蜂莲花
一、公司概况
二、卜蜂莲花发展动态
三、卜蜂莲花发展前景
第十二章 2012年中国连锁超市主体企业在华市场运营状况分析
第一节 华润万家
一、公司概况
二、公司动态分析
三、华润万家竞争力分析
四、企业未来发展战略分析
第二节 北京华联集团投资控股有限公司（600361）
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析 第三节 苏果超市
一、公司简介
二、公司经营之道
三、解读公司突出成就
四、公司经营情况分析
五、公司发展计划
第四节 步步高商业连锁股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第五节 上海百联（集团）有限公司（600631）
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第六节 大商集团有限公司（600694）
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第五部分 连锁超市业前景预测与投资战略研究--国研中讯 第十三章 2013-2018年中国连锁超市业趋势预测分析
第一节 2013-2018年全球化条件下我国超市发展趋势
一、经营理念的发展趋势
二、超市定位的发展趋势
三、经营方式的发展趋势
第二节 2013-2018年中国连锁超市发展趋势分析
一、中国连锁业发展展望
二、大型超市小型化趋势
三、超市的细分和规范趋势
四、连锁超市的并购趋势
五、“扩张”与“转型”趋势
六、生鲜超市的发展趋势
第三节 2013-2018年中国农村连锁超市预测分析
一、行政村农村连锁超市发展情景
二、农村连锁超市物流成本对策分析
第十四章2013-2018年中国连锁超市经营战略分析-国研中讯 第一节 国内外大型超市经营模式对比及启示
一、国内外大型超市发展现状
二、国内外大型超市经营模式对比
三、本土大型超市发展的经营启示
第二节 2013-2018年中国连锁超市的营销策略分析
一、连锁超市赢利模式分析
二、国内连锁超市发展四策略
三、连锁超市管理的策略分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
四、建设乡镇连锁超市策略分析
第三节 2013-2018年中国连锁超市企业供应链管理对策
一、我国连锁超市供应链管理主要问题分析
二、我国连锁超市供应链管理对策分析
第四节 客户关系管理在零售超市服务中应用研究
一、客户关系管理的内涵分析
二、超市实施客户关系管理的必要性
三、超市成功实施客户关系管理的策略分析
第五节 超市成功促销策略
一、超级市场的会员制促销
二、超级市场的折扣促销
三、超级市场的广告促销
四、超级市场的节 日促销
五、超级市场的网络促销
图表目录：（部分）
图表：服务业三种类型的营销 图表：西方连锁商店的兴起
图表：顾客在超市选购商品时最看重的因素 图表：影响顾客光顾超市的因素 图表：顾客判断超市价位的依据
图表：顾客对卖场人员服务的需求情况
图表：顾客对超市叫卖和促销员推销商品的看法
图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度验证性因子分析 图表：综合超市消费者满意度测量模型
图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度PLS模型系数与结构变量的平均分值 图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度影响要素重要性与企业表现二维平面图 图表：中国大型连锁综合超市价对格顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市品牌对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市店内商品对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市购物环境对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市人员服务对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市结账过程对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市售后服务对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市商店政策对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市商店设施对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市购物便利对顾客的影响 图表：中国大型连锁综合超市顾客忠诚度调查
图表：中国大型连锁综合超市顾客对内外资超市比较 图表：2005-2012年中国GDP总量及增长趋势图 图表：2012年中国月度CPI、PPI指数走势图
图表：2005-2012年我国城镇居民可支配收入增长趋势图 图表：2005-2012年我国农村居民人均纯收入增长趋势图
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
图表：1978-2010中国城乡居民恩格尔系数走势图 图表：2010.12-2011.12年我国工业增加值增速统计
图表：2005-2012年我国全社会固定投资额走势图（2012年不含农户）图表：2005-2012年我国财政收入支出走势图 单位：亿元 图表：2005-2012年中国社会消费品零售总额增长趋势图 图表：2005-2012年我国货物进出口总额走势图
图表：2005-2012年中国货物进口总额和出口总额走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司主要经济指标走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司经营收入走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司盈利指标走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司负债情况图 图表：北京华联集团投资控股有限公司负债指标走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司运营能力指标走势图 图表：北京华联集团投资控股有限公司成长能力指标走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 主要经济指标走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 经营收入走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 盈利指标走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 负债情况图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 负债指标走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 运营能力指标走势图 图表：步步高商业连锁股份有限公司 成长能力指标走势图 图表：上海百联（集团）有限公司主要经济指标走势图 图表：上海百联（集团）有限公司经营收入走势图 图表：上海百联（集团）有限公司盈利指标走势图
图表：上海百联（集团）有限公司负债情况图 图表：上海百联（集团）有限公司负债指标走势图 图表：上海百联（集团）有限公司运营能力指标走势图 图表：上海百联（集团）有限公司成长能力指标走势图 图表：大商集团有限公司主要经济指标走势图 图表：大商集团有限公司经营收入走势图 图表：大商集团有限公司盈利指标走势图 图表：大商集团有限公司负债情况图 图表：大商集团有限公司负债指标走势图 图表：大商集团有限公司运营能力指标走势图 图表：大商集团有限公司成长能力指标走势图 图表：2013-2018年中国连锁超市盈利空间预测 图表：略„„
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西安市养老地产运营模式探究 篇7
目前, 已经有越来越多的房地产企业关注到了这个问题。随着十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确, 诸多企业纷纷行动起来, 像保利、万科等业界龙头企业现已在北京、上海开始相关项目的开发。但是房地产业内对养老地产始终还没有形成清晰的概念和定位。一直以来, 大家倾向于把养老和地产分割开来:养老是福利性的, 政府应该予以支持;地产是营利性的, 开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来, 实现社会效益与经济效益的“双赢”, 是一个难题。养老地产的经营过程中, 受到商业模式不清晰、专业服务不到位等多方面因素的阻碍, 目前尚且没有一条明确的发展路径, 国内整个养老产业也无成熟模式可借鉴, 因此构建养老地产运营模式十分关键。本文将从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行初步探索, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。
西安市养老地产的顶层规划
养老地产不仅是提供老年人口的居住场所, 更是一种特定区域的综合体建设。养老地产如果能做到先规划后建设, 预期的配套设施和功能较为完善, 就能满足老年人的需要和市场发展要求, 实现经济效益和社会效益的双赢。截至目前, 西安市区尚未出现真正意义的养老地产, 对于政府和企业来说, 未尝不是一件好事, 对企业来说具有更加广大的市场, 对政府来说更易于全面调控与规划。
在具体的项目定位上, 我们要结合西安市老年人口的具体年龄分布来分析。从个人生活能力角度, 国际社会现将老年人口分为三类:健康活跃老人、行走缓慢老人、高护理老人, 不同的老年人口对于居住、医疗、服务的要求是不同的。健康活跃老人更多的是精神层面的要求;行走缓慢老人关注的是生理、心理健康;高护理老人主要需求体现在医疗服务方面, 要维护老年人的尊严。结合西安市现状, 我们把老年人口按照不同年龄段进行了匹配。60-70岁为健康活跃老人, 70-80岁为行走缓慢老人, 80岁以上为高护理老人。根据现有老年人口数量分布, 我们进行了比例分析。
根据西安市老年人口的分布情况来看, 目前养老地产市场潜在容量较大的目标人群应该为健康活跃老人和行走缓慢老人, 占到整个老年人口的88.24%, 企业较为适合进入, 而且可与房地产企业的其他项目融合进行。2011年, 西安雅荷地产在其社区内建立了“托老所”, 让老人们白天可在公寓内生活, 晚上子女下班后回去一家人团聚, 类似于老年公寓, 既满足了老年人的居家养老, 又实现了中国传统需求的老少同堂, 受到了周边老年人的追捧。
销售方式和销售对象的确立
养老地产的销售和传统房地产产品的销售应有所区别。养老地产的受众很清晰, 就是老年人。根据我们前文对老年人的分类, 相应的养老地产产品也应该分为三类:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构。这三类产品在销售时采取的方式有所不同。成套老年公寓住宅针对的是健康活跃老人, 这些人已退休, 但身体状况较好, 能够自我服务, 销售的侧重点在于产品的适老性, 销售对象偏重于个人。后两种产品针对的是个体状况相对下降的老年人, 销售的侧重点在于产品的医疗、服务保障, 销售对象既有个体还有组织 (如, 政府购买社会服务建立养老机构) 。
2013年8月国务院召开常务会议, 要求发挥市场活力, 推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”, 到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。这也就意味着在未来一段时间内, 成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、护理和医疗型老年住宅或机构将会产生较大的市场需求。
目前大多数房地产项目都采取全额付款或按揭付款的方式, 据中国老龄科学研究中心调查数据显示, 我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款, 预计到2030年, 老年人的退休金总额将超7万亿元。所以养老地产的销售方式可以采取租、售、反按揭组合相结合的模式:即护理和医疗型老年住宅可采取租赁模式, 租金中既包含房屋的建筑成本部分, 还包括所提供的医疗、服务;合居老年公寓住宅可采取床位销售或年限销售模式;成套老年公寓住宅可采取反按揭模式, 即先交清全部房款, 以后逐年按月返还金额用于日常养老支出。
养老服务体系的建立
养老地产的利润点不在于销售, 而在于后期服务带来的持续利润。所以养老地产服务体系必须做长产业链, 否则其赢利性就难以维系。或者说养老地产的长期生存依靠的不是房产的销售收入, 更多的是后续的老年服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业等方面的运营。2013年9月, 国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题, 提出一系列扶持政策, 这对于养老地产来说也是一个千载难逢的历史机遇。
1.建立标准化的服务体系
养老社区涉及医疗、护理、文体活动、餐饮服务等一系列配套服务, 相关的养老服务水平和服务质量直接影响到项目的声誉和企业的口碑。比如医疗保健问题, 这是每个养老地产都必须具备的配套服务, 老年护理人员必须有专业的护理技能和一定的护理经验, 这些人员应该达到什么标准, 是三甲医院的标准还是农村保姆的标准, 这一切应基于服务的标准化基础之上。所以需要企业建立全面的服务质量管理体系, 将所提供的各类服务标准化, 前期必然要投入一定的人力、物力、财力, 对回报周期的预期应适当延长。
2.养老地产产业链长短适度
基于赢利性基础, 产业链越长, 赢利点越多。但如果房地产企业自身不善于某些领域, 也可专注于做开发, 将运营管理服务交给专业的服务公司, 只做宏观战略控制。这也意味着将来可能会出现专业的养老地产物业公司。整个养老地产产业链条上, 可供开发的领域很多, 甚至还可以和其他产业联合, 比如旅游业。西安地理位置在西部具有一定的区位优势, 养老旅游地产的发展也具备一定潜力。
不知不觉中, 中国已大步迈入了老龄化国家。中国民政部部长、全国老龄委副主任李立国指出:“中国是世界上老年人口最多的国家, 2013中国老年人口将突破2亿, 2025年将突破3亿, 2034年则将突破4亿。随着中国老龄化社会的全面到来, 西安市也将面临同样问题, 提前做好养老地产的规划与开发, 吸引更多的企业进入这个市场, 对于我市养老工作的推进和完善起着重要的补充性作用。
摘要：随着我国老龄化速度急剧加速, 各级政府对养老问题日益重视, 养老地产成为近期被广泛关注的领域之一。本文以西安市为对象, 从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行了初步设计, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。
关键词：养老地产,运营模式,地产运营
参考文献
[1]王振波.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究, 2013 (10) .
[2]丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J].中国经济导刊, 2014 (2) .
高校商业运营模式的思考及探讨 篇8
【关键词】高校商业市场定位主题定位创新业态运营模式
一、校园商业市场定位
自1999年我国高校开始扩招以来，全国在校大学生人数急剧增加，随着后勤管理的逐渐社会化，今天的大学商业服务已经形成了具有自身特点的消费群体，高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分，而高校商业街是这个群体进行消费活动最直接、最密切的场所，根据校园商业设施在校园中所处的位置，可以大致归纳为如下两类：一是分布在教职工住宅内（旁），二是分布于学生宿舍居住区（旁）。对于学校师生规模较大的新校区，都会设置和建设位于教职工住宅区和位于学生居住区的商业区，分布在教职工住宅内（旁）的商业街主要是以满足教职工生活、工作为主，分布于学生宿舍居住区（旁）的商业街主要以满足学生的多元化需求为主。高校商业街可以看作一个严格意义上的市场，但又是一个相对独立、相对封闭的微观环境下的市场，那么这些校园商业服务项目的市场定位，规划布局直接关系到这些商业设施使用的便利性。在我们所经历的高校商业项目的招商过程中或都曾经经历了：定位错误→招商不利→将就填补空铺→市场负面反应→师生对服务不满意，就出现师生极度不满的有碍观瞻，呈现出“自由市场”的“低服务“、”脏环境“、“乱现象”等师生反应强烈的问题。因此我们需要审视一下我们的校园商业定位是否真的到位、是否了解师生员工的物质需求和精神需求、是否能为学校的发展进行提高保障服务：高校的商业定位就像是一盘棋，一步赢不算赢，我们必须从市场定位、业态组合定位、主题定位以及运营模式定位等诸多方面全面考虑才能步步赢最终才算赢。校园商业市场的定位，首先是商圈的规模范围的定位，其次是目标客群的设定，国家重点院校无论是“211工程”、“特色985”还是“2011计划”院校，尤其是有新校区的此类院校其商业体量都较大，这样一个庞大的消费客源，他是一个特殊的消费群体，年轻、追求时尚的新青年，他们对新生事物接受快，消费支出主要靠父母家庭（族）或国家助学贷款的支持来完成学业的这样一个消费群体，其生活费普遍在每月400-1200元之间，所以根据这个消费群体的消费情况定个中高低，因此其目标客群定位应对这个特殊客群进行客层分析，必须细分市场，这样有利于商业服务业态业种的设定。其次是商业规模的设定，追求商业规模，无视供需原则，总体消费能力，商业项目的重复率必将造就一个商品重复率等管理中常见的通病，其竞争的结果便是师生常见的“低服务”、“脏环境”、“乱现象”，这与高校应有的文化氛围不相融合，而且会带来三个“不满意”即师生不满意、学校不满意、当地政府不满意，针对“不满意”当学校主管部门对经营商户进行规范管理时他们也“不满意”。另一方面现有的商业服务层次偏低、竞争力不强、发展支撑不足的问题仍然比较突出；此外，受一些制约因素影响，空间资源整体利用、开发强度不够，学校发展需求与资源保障之间还存在矛盾。针对问题，作为管理者应拟定应对举措，要狠抓项目攻坚、招大引强、产业升级、要素保障，要认真梳理商业服务区内项目，按“既抓当前、又顾长远”的思路分类推进，确保校园商业调整的健康稳定，引入适宜高校师生、体现高校主题人文特色的商业项目，恢复大学校园应有的和谐、宜人面貌，充分发挥校园环境的教书育人作用。校园商业的市场定位对学生学习生活环境的提升、审美意识的养成具有十分重要的作用，它是一个学校的品位。
二、商业业态组合定位原则
在进行商业业态组合定位时，应发挥和选择不同类型、不同级别的商业服务项目的特点，使各种商业服务项目互为补充，发挥各自优势。小型商业网点聚集成为大型商业设施，不同级别、不同规模的商业空间结合设置，形成有序的校园商业网络系统，为在校师生提供全面的商业服务[1]。而在业态的布局上，可以进行适当的动静分区、功能分区、干湿分区等手段，防止噪声级环境污染[2]。当准确的高校商业市场定位后，由于各高校新校区的商业体量普遍较大，以西南交通大学（犀浦校区）北区商业街为例，西南交通大学本科生居住在北区的学生9000人，而北区商业街营业面积为9499.85平米，人均商业面积1.1平米/每生，与其他高校商业体相比较生均商业面积是偏高的。由于学生的购买力有限，使得该校北区商业街招商周期长，商家品质低，换租率高，客户流失严重。这样就需要实行多元化业态业种的组合；在项目规划时可参照国内外成功案例，参照其零售、餐饮、娱乐项目的黄金比例，但这种方式往往缺乏针对性，显得不够细致，目标客群针对性不强，而且忽略目标市场的具体情况，因此这种业态业种的组合定位必须针对高校目标市场来考虑，同时还需熟悉各业态业种市场情况及其未来发展趋势。当高校附近有商场、商业街等城市商业设施时，可充分考虑利用校外已有的商业设施，可适当减少校园内的商业设施。
三、商业业态主题定位
随着各种城市综合体大量开业，大家都意识到商品的同质化问题也越来越严重，各类“体验”沦为口号，依赖体验类业态的项目招商却忽略特色主题的定位。这种粗浅的主题定位只是具有商业功能却没有塑造文化特色，顾客仍然是单纯的购物，体验不到更多更新的感受。独特鲜明的主题定位可以在更大程度上提高商业竞争力，更为吸引年轻时尚的消费客群，文化塑造与创意可以大幅度增强聚客力，同时也可以扩大商圈的辐射范围，锁定或吸纳更多的目标客群及潜在客群。例如“全家FamilyMart”品牌，他以生活更便利、时间便利、空间便利、服务便利、商品便利；服务更贴心、热情待客为服务原点、温馨的店铺形象展现、高品质的商品服务、贴心的家人般的感受，让每一位来到“全家FamilyMart”的顾客，都能够与温暖的“笑容”相遇。该品牌成功入驻了西南交通大学犀浦、九里校区，四川大学华西医院、西华大学、西南民族大学、四川师范大学等大学校园，成为高校商业服务的主题亮点，属于国内主题定位相当成功的一个案例。“全家FamilyMart”品牌的入驻受到师生的极大肯定和欢迎。有了主题定位概念还远远不够，与之对应的建筑及硬件设计则是将概念转化成具象的重要一环。
四、要转型成功，必须创新业态
当前经济形势下，只要在项目、业态上创新就能打造出符合高校特点的生机勃勃的商业中心。“创新，有可能活，不变，一定会死”。目前中国的商业发展方式发生了根本性的变化，电商的冲击，让传统消费模式改变，而这股风也吹到了看似平静的高校校园，而在目前的经济形势下，正是商业寻求转型突破的出路，首先要做的是业态创新，现在的消费者已经完成了从单纯的产品诉求到以服务诉求为主的转变，很多商业正在步入“后服务时代”。在转型和创新中一定要遵循三个“是”，一是要尊重常识，二是要尊重规律，第三是贴近事物本质，说到底没有过时的行业，只有过时的行业形态。和其他高校相比各个高校都自己的特色专业，如西南交通大学是以作为轨道交通领域综合实力最优、影响力最强的大学，这就是他的名片效应，而个性化消费，特色化消费正是学生消费群体所崇尚的，借此可以作为高校校园商业名片效应的项目，也可以为整个校园商业打造一个彰显学校特色集师生休闲和购物理想场所，要“有得吃、有得看、有得玩、有得逛”的生活休闲消费中心。
五、商业运营模式定位
我们知道无论是何种商业、不管你处于什么商圈，商业地产都是通过商业经营而获得商业经济价值，再进一步通过物业价值取得以商养商的目的。任何一个商业模式都是通过具体的运营模式来实现的，而有真正商业价值的运营模式都是围绕着如何盈利为最终目的，就像我们经常所说的——“是为了赚钱”。为此，盈利模式是赚钱的具体手段，其设计最终是通过运营模式来实现其整体商业模式。简单的来理解：商业模式是一个平台，运营模式是这个平台之下的战略，而盈利模式是战术。
我们常见的有两种模式：一种是自持物业，以自营、招商的方式经过长期经营取得利益，但他的不足之处在于投入资金大回收期过长的风险，另一种是将自持物业进行招商出租（只租不售）、销售自营、销售返租再招商出租等多种模式混合运营。对这两种模式的选择都必须从资金面、风险点、招商情况、运营方式、商业服务的客体（特定服务对象）以及未来结构的调整等多方面进行评估考虑，只有将运营模式、混合比例等问题进行清晰定位，才能降低经营风险、为持续经营铺好路搭好桥。在项目的选择上经营上进行严格管理，借以调整产品结构、提升消费品质，师生也希望校园内多一些有品质的商户，以满足个性化消费、特色化消费。品牌店入驻校园有利于学生消费选择的多元化和精细化，同时也要根据需要、消费特点进行调整，与高校文化、人文氛围相融合。
通过对校园商业的市场、业态组合、业态主题、创新业态、运营模式的重新定位，采用市场机制，转换管理体制与经营机制，才能找到一个适合高校校园文化特色与人文氛围相融合的商业运营模式。
只有有了一个准确到位的符合高校文化特色、特点的商业运营模式定位，才能有一个好的开始和成功的演出。
参考文献
[1]罗念安.高校校园商业空间的设计与研究[D].西安：西安建筑空间大型，2004.
[2]姚亦梅.现代高校商业空间环境形态研究[D].成都：西南交通大学，2010.
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