商业运营方案

2024-10-13

商业运营方案（共9篇）

商业运营方案篇1

1 全运会标识的当代性质———“一种全新的营销文化理念”

营销文化, 简单的说是市场经营或市场营销文化, 它是一种旨在面对瞬息万变的市场环境, 加强市场调查, 并采取有效的市场营销策略, 开展市场营销活动的文化。就实质而言, 全运会标识首先是一种精神, 是一种现代社会文化, 是时代文化在体育领域中的体现, 是一种新型的体育文化, 同时也是一种全新的营销文化理念。从发展的角度看, 一个好的体育盛会标识, 是极其重要的无形资产, 它将会随着区域经济的发展, 组织管理水平的提高, 不断发挥其自身增值效能及商业开发潜力, 使体育盛会获得巨大的利益回报和更大的附加价值。因此, 塑造并传播一个独一无二的体育盛会标识, 使之获得最高视觉认知, 对于吸引赞助商进行商业开发并实现经济收益, 具有极为重要的现实意义。

2 辽宁十二运会标识商业运营方案的构建

2.1 争取全运会合作伙伴, 寻求不同级别赞助商

2.1.1 寻找合作伙伴及赞助商的流程

标识的设计, 要充分考虑到精神因素和商业因素两个方面。既要突出奥利匹克精神, 在传达积极、向上、理解、友谊、团结、公平竞争等精神理念的同时, 又要充分考虑到与企业和品牌精神形象的吻合度, 提高企业、赞助商对全运的好感, 使其经济价值最大化。标识设计完毕后, 由全运会组委会面向企业征集赞助意向, 有合作意向的企业向组委会提交赞助意向书, 组委会评估机构对其进行资格评审, 再由组委会销售机构出面与企业洽谈赞助方案, 之后企业提交正式的赞助方案, 组委会评估机构从中选出赞助商候选人。最终由组委会批准, 确定赞助商。

2.1.2 选择赞助商需要考虑的因素

(1) 资质因素。必须具有实力并且是行业内领先的企业, 以确保有充足的资金支付; (2) 保障因素。能提供充足、先进、可靠的产品、技术或服务, 保障全运会成功举办; (3) 报价因素。选择赞助商的重要因素之一, 就是企业所报的赞助价格; (4) 品牌因素。即选择具有良好社会形象和企业信誉的赞助商, 其企业的品牌、形象与全运会理念相符, 产品要符合环保标准; (5) 推广因素。要考虑企业是否在市场营销、广告推广方面投入足够的资金和服务, 充分利用全运会平台进行市场营销, 并且积极宣传和推广全运会。

2.1.3 划分赞助商级别, 明确权益回报

全运会赞助商分为几个不同的级别, 其中级别最高的是全运会合作伙伴。全运会合作伙伴享有独家的全国营销权力, 包括授权在产品中使用全运会标识, 还可以在火炬传递等主题活动中, 享有冠名赞助优先权等。寻求合作伙伴可以通过与外资企业或国内知名企业洽谈等途径, 例如组委会可以选择知名电力企业作为全运会官方网络基础架构的合作伙伴, 为全运会提供一系列设备, 支持稳定的广域网、无线局域网、呼叫中心和固话基础架构等;还可以选择运动品牌服装作为全运会合作伙伴, 在全运会期间提供全套运动装备, 并允许其在比赛场馆或运动商店出售带有品牌或无品牌的运动装备等。赞助商应属于第二级别, 与合作伙伴之间的权益差别表现为:二者都可以使用全运会的品牌资产, 但合作伙伴的使用范围比普通赞助商要大, 营销权限也要略大于普通赞助商。第三级别是独家供应商和供应商, 前者的赞助金额和回报权益均高于后者, 并且独享规定产品 (服务) 类别的市场营销排它权, 而后者可以在某个特定行业或类别中有几家企业, 这些企业共享规定产品 (服务) 的营销排它权。

为全运会提供资金或实物赞助支持的各级赞助商, 除了能获得丰厚的商业回报外, 组委会还可以按照不同等级, 分别给予相应的权益回报。具体方式有:享有使用全运会的品牌进行市场开发的权利;准许使用全运会的徽记和称谓进行广告或市场营销活动;可以获得全运会的接待权益, 包括全运会期间的住宿、证件、开闭幕式及比赛门票等;对全运会期间的电视广告及户外广告具有优先购买权;享有赞助文化活动、火炬接力等主题活动的优先选择权;可以参加全运会组委会组织的赞助商研讨考察活动等。

2.2 大力开发全运会吉祥物、纪念品的商业利润

2.2.1 特许商品。

全运会特许商品是组委会授权企业生产和销售的与全运会知识产权相关的商品。特许企业通过向全运会组委会交纳特许权费的方式获取生产或销售特许商品的权利, 通过生产或销售特许商品而获取利益。在所有特许商品中, 吉祥物历来是最赚钱的商品之一, 被商家竞相争夺其特许使用权。

2.2.2 纪念币及纪念邮品。

全运会所体现的体育精神、核心价值理念都通过纪念币和纪念邮品这两个特殊载体加以实现, 将人文精神与现代体育运动相结合, 弘扬体育精神, 传播全运文化, 普及全运知识。同时, 通过全运会纪念币和纪念邮品在市场上的发行和销售, 在全国范围内进一步扩大对全运会的宣传, 同时满足纪念币及纪念邮品收藏者的需求。

2.2.3 门票。

全运会门票自然成为全运会形象景观的载体, 其所带来的经济收益亦不容忽视。以篮球项目比赛为例, 其门票价格定位包括两部分:第一部分是看台坐席销售, 主要针对大众群体;第二部分是包厢的销售, 针对特殊客户群体。篮球门票价格的设定可以根据预赛、1/8淘汰赛、半决赛以及决赛等不同档次来确定价格, 即便是同时观看同一档次的赛事也因为座位席的等级或包厢的大、中、小而确定不同的价格。由此看来, 门票所带来的经济收入是相当可观的。

2.3 积极开展文化活动, 带动相关产业经济发展

为了弘扬全运会精神, 全运会组委会可以举办一系列活动, 例如通过举办民俗文化艺术展、民间文艺演出、广场文化活动、公益讲座、社区活动等方式, 展现体育和艺术在美德、力量、成就等方面的共同价值, 而在这些活动中, 应大量印制带有全运标识的服装、旗帜、围巾、宣传展板等, 发给演出人员和志愿者, 同时为一些民间艺术团体 (秧歌队等) 及群众免费提供带有全运标识的T恤衫, 增强全运标识的认知度。这不仅能促进各地区的文化艺术发展和城市间的文化交流, 还能为宣传全运会核心价值理念提供一个富有动感、活跃的舞台。

此外, 作为一种印象文化, 城市建筑景观也是文化交流的一个极为重要的窗口。不仅对人民心性的培养极为重要, 而且外地游客对此印象也会比较深刻。为了弘扬区域文化并带动相关产业经济发展, 可以在名胜古迹中开展与全运会相关的文化活动, 在向各地同胞诠释区域历史文化的同时, 振兴旅游业发展, 吸引更多商家投资, 以此获得可观的商业收益。

摘要：随着辽宁十二运会的临近, 各项赛会的准备工作现已在筹备中。全运会标识, 作为其核心工程, 凭借在商业运营中出现时间长、出现次数频繁等优势, 使之能在展示体育文化的同时拉动地方经济, 其本身的商业价值不言而喻。因此, 大力挖掘全运会标识本身所具有的商业价值, 为全运会赢得包括经济效益在内的多方面的价值提升, 是本文研究的出发点。本文在营销文化视角下对全运会标识的性质进行分析, 并结合品牌营销理论知识来构建全运会标识的商业运营方案, 力争为全运会标识的商业运营提供有益的参考和启示。

关键词：营销文化,全运会标识,商业运营方案

参考文献

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[4]王军.奥林匹克视觉形象的历史研究[D].北京体育大学奥林匹克研究方向, 2004.[4]王军.奥林匹克视觉形象的历史研究[D].北京体育大学奥林匹克研究方向, 2004.

[5]张荔.现代奥运会徽设计发展研究[D].清华大学, 2004.[5]张荔.现代奥运会徽设计发展研究[D].清华大学, 2004.

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商业运营方案篇2

商业街整体运营方案：主要是在于如何通过“营”把商业街做旺，而不仅仅是日常经营管理正常运营方案方向包括：

1、项目分析

2、产品业态分析

3、消费客群分析

4、项目主体定位

5、确定经营目标

6、如何营销（主要围绕主题与目标）

1）什么样的推广

2）什么样的活动

3）什么样的渠道

4）什么样的整体包装

7、如何日常经营

整体核心是如何通过营销手法与日常运营把商业街做旺，打出品牌知名度，给商家带来经营信心

项目提报的如何“营”与“运”把市场做旺，不是简单的日常运营管理，若仅这样那需要提报

我建议：

1、有相关部门针对起草

2、营销公司进驻后，不仅是营销与招商结合，同时如何做好品牌造势，后期运营阶段

如何经营（即如何运营项目上提供方案）

3、前面几项实际定位中已经做过了

商业运营方案篇3

上海浦东商业股份有限公司 (以下简称浦东商业公司) 于08年3月28日挂牌成立, 是由上海浦东发展 (集团) 有限公司 (以下简称浦发集团) 、上海浦东新区供销合作总社 (以下简称新区供销社) 与上海浦东新区国有资产投资管理有限公司三家企业投资发起组建的一家上海市浦东新区国资与集资合作的商业股份制企业, 注册资本为1.5亿元, 各方股东所占股权比例分别为31%、49%和20%。它的诞生开创了上海市乃至全国国资与集资合作的先河。

浦东商业公司承担了两大块资产经营管理:一是自身商业物业和商品经营管理, 二是股东方托管资产的经营管理, 即受托浦发集团部分商业资产和新区供销社全部商业资产。鉴于种种原因, 成立两年来浦东商业公司的经营效益尚未得到充分体现, 如何改善商业资源质量、提高运营效能的问题已把在浦东商业公司面前亟需要解决的一项紧迫课题。下面, 围绕浦东商业公司发展规划, 结合其实际情况, 本人从“认知一个基本面、实行两种制度、重构三种模式”路径, 对商业物业运行效率存在趋低的问题进行诊断及提出解决方案。

对商业物业基本面的认知

经分析, 浦东商业公司突出的发展优势, 主要体现在:

1、“浦东商业”有一个好的国有企业品牌。

浦东商业公司是浦发集团为了提升旗下商业板块的资产质量, 将所属的国资商业和受托的新区供销总社集资商业整合而成。“浦东商业”是浦发集团商业资源的一个增长模块, 是参与浦东新区商业市场发展的一个运作平台。自成立起, “浦东商业”就成为浦东新区区域最大的国有商业股份制企业, 有浦东新区国资委和浦发集团及新区供销总社大股东的支持。

2、商业物业规模较大。

浦东商业公司系统商业物业总面积为45余万平方米, 平方米, 其中所属物业总面积约25万平方米, 托管物业总面积19余万平方米。商业物业已具备较大规模, 未来进一步发展有了一定的物质基础。

3、有一支商业物业管理团队。

浦东商业公司系统从事商业物业经营管理的企业有上海银珠商厦有限公司、上海浦东天日物业经营管理有限公司、上海浦东新区百货有限公司、上海浦东琦天供销商业公司、上海浦东新区高桥商业总公司和上海浦东新区六里商业有限公司等六家企业。这些企业是专门从事商业物业经营管理业务, 拥有一支商业物业管理团队。

4、有一批优质的网点资源。

在浦东商业公司现有的物业中, 有一些优质物业资源, 如银珠商厦、浦发绿城一期, 南汇物流基地, 莫泰168入驻的物业, 位于高桥镇的世纪联华入驻的物业, 川沙的天丽园宾馆等等, 它们或具有较大规模, 或位于较好的地段。

5、有一些著名商业企业入驻。

在入驻浦东商业公司系统物业的商户中, 不乏有一些著名商业企业, 如易买得、莫泰168, 世纪联华, 避风塘等, 为浦东商业公司提供稳定的租赁收益。

经分析, 浦东商业公司存在的发展劣势或缺陷, 主要体现在:

1、富余人员较多, 成员企业负担过重。

商业公司系统去年底在编人员为3881, 剔除浦东医药和浦东商场两家主要从事商品经营企业, 在编人员为2665人。鉴于历史原因, 造成公司旗下主要成员企业人员成本负担过重。

2、小网点居多, 租户过于分散。

据统计, 商业公司系统共有大小网点779处, 其中0～100平米网点占到总数的60%强, 300-1000平米网点占到总数的10%。而租户也过于分散, 779家网点分别租赁给560家不同商户经营, 在安全管理和收租上造成也存在较大难度。

3、物业分布比较分散,

部分物业地段不佳。剔除主要商品经营企业所使用的物业外, 浦东商业公司所属及托管的物业主要分布在高桥、三林、陆家嘴和川沙四大区域, 各大区域所占比例分别为高桥12.77%、三林19.46%、陆家嘴10.88%、川沙56.89%。鉴于历史因素, 浦东新区供销总社承担着部分面向为农的商业服务使命, 因而浦东商业公司系统内部分商业物业显示地段不佳, 位于较偏、远和散的特征。

4、包括无证在内的其他物业比例较大。

经统计, 剔除主要商品经营企业所使用的物业外, 浦东商业公司所属及托管的有证物业占可出租物业的三分之二强, 而包括无证在内的其他物业比例占出租物业的20%以上。

5、直管公房物业占一定比重。

浦东商业公司系统内直管公房共约2.9万平方米, 预计占可出租物业的11%。目前每年新区政府公房管理部门都要求提取公房收益比例, 一定程度上影响了浦东商业公司租赁收益增长空间。

6、物业存在结构老化及质劣现象。

浦东商业公司系统内物业虽然从总体规模上看还是比较大的, 但由于系统内物业预估在70%以上是在解放初期建造的, 经风雨侵蚀, 目前物业结构老化, 存在漏水、漏雨等质量差的严重现象, 某些物业还存在安全隐患, 想提高租金单价, 一时难度很大。

7、部分物业存在“内部化租赁”的现象

以前, 浦东商业公司原股东成员企业为解决内部职工生活和稳定工作, 存在着将部分物业租赁或承包给内部职工, 租赁合同期限也较长, 因而也影响了整体租金的提高。据了解这部分物业所占比例不是很大, 但有普遍现象, “内部化租赁”主要两种模式:一是内部职工承包企业物业后自营, 二是内部职工租赁企业物业后与社会企业联营。

经过深度分析, 上述七种因素中尤其无证物业、结构老化等“低质化”因素是造成物业租赁收益不理想和物业经营效益不高的主要原因。

商业公司未来发展需要实行两种制度

1、浦东商业公司战略定位

去年浦东商业公司制定了“2+5”发展规划 (即二年行动计划和五年发展规划) , “2+5”发展规划明确了浦东商业公司未来以现代商业物业经营 (含资产经营) 为主业的战略经营定位, 通过二年行动计划“进、退、变”路径的战略布局和实施, 初步形成核心业务的雏形。实现由目前以商业物业经营和商品经营并举协调发展, 向未来以现代商业物业经营 (含资产经营) 为主、以股权方式管理的商品经营为辅的方向逐步转型, 在商业品牌经营中兼顾商业配套业务, 努力实现商业物业增值。

2、加快战略转型和发展的两种制度

根据“2+5”发展规划, 浦东商业公司目前处于战略转型期。由于历史原因, 造成企业冗员过多以及存在上述资产方面的劣势, 如果按照目前这种情况发展下去, 不用说达到上级浦发集团提出的要求, 更实现不了公司的发展战略目标。如果不做根本性改变, 从某种程度上说会拖累公司的发展和战略转型。

若要加快商业公司转型, 改善公司商业资源质量、提高运营效能, 形成核心能力和核心业务;若要把公司打造成市场主体, 股东满意的商业模式和盈利能力结构, 需要有一个突破, 应该做“外科手术式”的根本性转变。本研究认为要利用浦东商业“金字招牌”, 从两种制度着手推进商业公司发展, 实现“一司两制”。“一司”就是浦东商业公司;“两制”就是将公司商业资产划分成两块:一块是“养人资产”, 实行稳定经济, 另一块是“发展资产”, 实行市场经济。

第一个制度:留一块资产, 用于稳定, 即养人资产, 要实行稳定经济

维持原有职工稳定是公司发展的基础, 稳定就是维持原有职工人心稳定和收益稳定。如何解决这个问题呢?本研究认为给足“养人资产” (1) , 以时间换空间。

浦东商业公司要对这块资产开支经过成本测算, 给足用资产养人, 以求稳定。明确员工身份不变、收入不变, 在可能的条件下, 提高他们的收入, 使这部分职工人心和工作稳定, 公司才能轻装上陈。

同时, 公司对“养人资产”, 要予以封闭和冷冻起来, 只要确保资产安全与稳定就可以了, 其收益用于养人, 以时间换空间, 不讲究回报, 即叫“稳定经济”。但这部分资产, 随着员工逐年减少, 经营效益也将随之提升。

第二个制度:留下另一块资产, 用于发展, 即发展资产, 要实行市场经济

发展是公司的主要任务, 留下另一块资产是作为公司未来发展的基础, 如何将发展资产运作好, 提高运营效能?本研究认为:一要靠市场化运作, 二要靠重构商业运作模式。

对这块资产, 公司一定要用相对短的时间整合好, 与市场上的企业一样, 实行市场经济。在市场化运作的背景下, 本研究认为, 需要有一个全新的操作团队 (A) , 要用全新的经营体制与机制 (包括要有一个良好的、快速决策机制) (B) , 要用新的运作模式或操作手段 (包括要提高公司的执行力) (K) 与之相匹配, 只有这样才能提高C运营效能, 即A×B×K=C (2) 。

(1) 要组建一支全新的操作团队。

组建一支良好的操作团队是促进“发展资产”高效运营的基础性工作之一。如何组建?根据浦东商业公司实际, 首先将公司原有比较好的人员选拔出来, 不够的话, 可向市场要人。要的是团队的领军人物和专业人员, 如招商专员, 市场策划专员等等, 内部具备条件的员工先用上。本研究认为, 目前缺乏具有市场眼光的高端物业经营人才是制约浦东商业公司发展的一个短期主要因素 (3) , 企业所用的人, 只要是高效地解决了问题、办成了事, 就是可用人才。

(2) 要配设全新的经营体制与机制。

一支良好的团队, 需要用全新的经营体制机制环境与之相匹配, 使之能够高效效率运营。这里经营体制与机制主要包括两个层面:

一是需要与激励-约束机制相得益彰的绩效考核机制。

这个不多说, 大家都知道, 绩效就是看结果, 过程不是很重要, 若团队达到预定目标, 给激励就激励, 给约束就约束。本研究认为, 若建立的激励-约束机制不有效执行, 这样最好的机制也没用。

二是需要有一个良好的、快速决策机制。

从目前市场上看, 商业物业经营做得比较好的市场主体, 大多都是民营企业, 因为他们有快速决策机制, 市场反馈快速。如绿地集团、鹏欣集团、世茂集团、大连万达、深国投、证大集团等等, 都是这种体制。这不是说国有企业不能从事市场化程度高的商业物业经营, 而是认为要有较好的董事会决策机制和程序机制, 这就涉及到需要浦发集团授权等

一系列适合市场化运作的机制。本研究认为, 从长远来看, 在形成快速反应机制和体制方面, 可能是制约浦东商业公司未来快速发展的最大瓶颈。

(3) 要有一个全新的运营模式 (或操作模式) 。

运营模式就是指商业模式。针对“发展资产”实行市场经济, 浦东商业公司需要重构市场化背景下的商业模式, 切实改变原有单一的租赁经营运作方式。

发展资产须重构三种模式

上述强调了如何提高“发展资产”运营效能的问题, 需要从人才 (团队) 、经营机制 (决策机制) 和商业运营模式三方面着手锻造, 并处理好三者之间的关系, 三种因素都可能成为浦东商业公司未来发展的制约瓶颈。针对“商业运营模式”, 本节将作进一步讨论, 深化重构三种模式, 即:一是存量物业盈利模式, 二是新物业发展模式, 三是商业项目获得模式。重构存量物业的盈利模式和新物业的发展模式是改善商业资产质量和提高运营效能的一个最重要的途径, 也是形成公司核心业务的过程。

1、存量物业的盈利模式

对存量商业物业这部分资产, 目前浦东商业公司提的比较多的是“统一管理, 统一规划, 统一经营”。我认为, 统一管理是基础, 掌控物业经营导向;统一规划是手段, 推进租赁业态优化;统一经营是目标, 也是重点, 应先试点后全面开展, 推进连锁化租赁, 考虑到推进的阻力因素, 应该少说多做。

在统一管理, 统一规划的前提下, 逐步推进统一经营。存量物业经营的盈利模式体现在:

(1) 导入品牌, 实现连锁化租赁;

(2) 重定物业功能, 实现腾笼换鸟, 提升租金收益;

(3) 去“低质化”, 实现部分物业变现;

(4) 降低空置率, 增加租金收益:

(5) 结合商品经营企业改革, 建立租赁关系, 扩大租赁规模; (6) 逐步减少“内部化租赁”, 等等。

当然除此之外, 还有其他措施, 如化零为整, 形成物业集聚效应;改变动拆迁补偿策略, 零散拆迁整体补偿, 以物还物的原则, 提升物业质量, 等等。

2、新物业发展模式

本研究认为, 可以采用以下方式:

第一、利用浦东商业品牌, 创造新概念, 形成载体, 以租赁方式拓展市场, 创造条件, 以连锁化复制。根据公司实际, 这种方式可能是未来的主要模式。

第二、对新开发项目:经过项目定位和招商策划, 利用“订单式商业地产运作模式”, 引入著名品牌, 量身定制, 以主力店和次主力店等带动物业价值提升。

第三、对新购入已建成的物业

首先, 利用“资产改良与经营重新定位模式”:对原有物业进行改良, 调整原有物业经营档次, 提高物业质量, 提高租金。

其次, 利用“资产功能重新定位模式”:以新的功能用途替代原来的功能, 新功能把物业潜在的价值发掘出来。

第四、需要与商业企业战略合作

(1) 与品牌商业企业联手发展, 有利于物业后续资本运作;

(2) 与专业运营企业联手, 可以提高租金和招商入驻率。

3、商业项目获取模式

●可采取收购或参股联建等市场手段, 获取项目。

●利用浦发集团品牌资源, 与新区政府形成良好关系, 参与政府推进的商业设施建设;

●公司自身引入战略合作伙伴, 在继续推进公司股权多元化, 促使商业价值加速提升的同时, 通过外来企业的能量, 获取项目, 扩大效益, 提升浦东商业品牌。

上述从浦东商业公司一个物业基本面, 实行两种制度, 建构三种模式作了初浅的分析。

改善公司商业板块资源质量、提高运营效能是一项复杂的系统工程, 在推进落实过程是相当艰难的, 可能会遇到种种的问题和风险, 需要我们艰苦的面对。我坚信通过上述一系列措施的实施, 商业公司核心业务和核心能力将更加凸显, 物业租赁收益将明显上升, 并逐步驶入可持续发展。

注解:

安置冗员当然也可以采取买断工龄等方式, 鉴于浦东商业公司系统内从事物业经营企业在编职工 (2008年为2600多人, 平均年龄在48岁左右) 有较大规模, 若采用买断职工工龄, 公司需承担巨大成本。本研究认为, 浦东商业公司系统内企业在编职工年龄结构普遍偏高, 目前每年预计有200人左右进入自然退休, 因而采取“稳定经济”, 以时间换空间是较好的办法, 既可为公司节约安置成本, 又可为公司维护企业稳定。

该公式是本人在研究中建立的。根据研究, 随着各因子的变化, A (人才或团队) 、B (体制与机制) 、K (经营模式或操作模式) 与C (经营效能) 之间的关系有六种变化结果, 此处不做详述。

商业运营方案篇4

本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供

资料目录

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf 万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf 万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc 万科_金地保利招商薪酬改革参考方案_132p_雅居乐_体系优化设计_方案建议.ppt 万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf 万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt 后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc 上海徐家汇商业招商策划书.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产的招商管理谈判策略.doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 打造有效的商业地产招商团队.doc 招商业务流程培训手册.doc 赚钱时代•招商必胜宝典.doc！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc！商业招商资源列表（100家）.doc 中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（四）_194页.pdf 北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt 博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf 商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt 商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc 商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt 商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt 商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc 商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_房策网收集_68个文件.rar 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定

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中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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社区商业的开发运营浅析篇5

随着住宅建设、分配、运作机制的市场化，原来单纯作为住宅配套建设的居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。利润和责任的双重因素促成了开发商对社区商业配套建设的重视，商业发展的热点也随之由中心区向次中心逐渐转移。社区商业以其相对较低的投资风险和稳定的回报预期，在市场中显出了旺盛的生命力。

一、社区商业的概念、特点及主要形态

社区商业地产是社区商业的载体，社区商业是社区商业地产的精神与内容，因此研究社区商业地产的开发必须要研究社区商业，从而才能更好的把握社区商业地产的开发和经营。

1、社区及社区商业的概念

首先什么是社区，“Community”这一概念是有法国社会学家卡.滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。根据各种社区的定义，一般来说，任何社区都具有以下几个基本要素：居民、特定的地域、相对完备的生活服务设施、各专门部分的互赖与分工、共同的文化及社会体系、地区从属感。因此社区商业作为社区的基本要素之一必然得到住宅小区建设的重视。

社区商业就是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心 (SHOPINGMALL) 、特色步行街的商业业态，它是一种有很强的地域性、为本地区居民服务的商业模式，是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

2、社区商业的主要布局类型和建筑形态

根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模一般在50000人左右，居住小区商业服务人口规模一般在25000人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大差异。

目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建(裙房或底铺形态)设置二类;按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类;按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类;按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。

传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。

3、社区商业一般配置的商业业态

中国人民大学教授王琪延认为，社区商业应遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善6项功能：具备购物功能，能提供主、副食，生活用品;具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要;具备餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐;具备综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成;具备可再生资源回收服务的功能，采取建立固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售;具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇用小时工、请保姆、家教等。

我国目前社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点;当社区规模较大时适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店;一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型会有很大的差异性。完备的社区配套无疑是社区规划下功夫的重点。也只有满足了社区居民的生活需要才能实现商业的盈利目标，才是以市场为导向的正确的经营观。

二、社区商业开发经营现状

从整个商业项目的现状来看，第一个矛盾是城市内部商业网点结构性的矛盾，当前随着城市化进程的加速，商业网点结构性矛盾应该说日益突出，这是中国城市商业布局一个普遍的现实的问题。城市内部的商业网点布局的不合理，它的问题表现在中心城区到城区的商业网点过于集中，新建的城区和社区缺少合理的和必要的商业网点的配套。从业态结构的表现看，大型百货店过多，在部分大中城市大型综合超市已经出现饱和的状态。另一方面，大量新建的社区内便民利民的便利店、小型超市及餐饮网点却明显不足。

另一个矛盾是规划的商业与住宅的比例失调。尤其是在社区这一块，随着国家对房地产行业的控制越来越严，现在开发区都把投资的重点放在商业地产以获取更高的利润，由于商业与地产两张皮，导致的后果是商业地产的过度开发。有些开发商在开发的社区内盖出了40%以上的商业地产，而且这样的开发商不在少数。

社区商业开发和经营的过程中存在的现象也值得我们去关注。定位不准，规划不完善，设计不能适应外来开发商的需要，设施配套不全，整个操作层面不科学，导致开发商对整体项目缺乏操控能力，这与国外零售商对物业的高品质要求形成了明显的矛盾。

总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不少开发商在开发社区时，并没有将商业纳入到整体社区规划中去，往往将一些“边角料”留给商业。通常的情形是楼上卖住宅，楼下卖商铺。而且商铺租出去之后，也不再关心后期经营，容易产生纠纷。比如商铺投资者将铺位租给饭店，极易招来住户投诉。在这种情况下，商业成了社区之“痛”。

三、社区商业的开发与经营管理

社区开发是一个系统工程，同时社区商业有着特定的服务对象，因此合理的开发与经营规划能够完善社区的功能设置，从而提升社区形象，最终带来物业价值的提升。社区商业的开发与经营是一个动态调整的过程，不是规划好了就不再变动，需要随着小区的逐渐成熟不断的调整经营项目。

（一）社区商业的开发

在项目开发初期的，很多社区商业的重要功能是为营销服务，营销服务形态主要是营造社区的文化氛围和商业设施，以及增强买家信心必备的生活装备。如万科在实践中意识到，社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。

整体上来说，商业布局有两种———分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。

为社区生活配套规模要适中，主次分清，档次拉开。国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。

另外产品单位面积与主题定位紧密结合。社区商业以便利和服务为基本特征，商铺的单位分割面积显得比较灵活，从20多㎡到几百上千㎡的商业单位都是适合的。目前市场上的社区商业物业表现出了和主题紧密结合的特点。50㎡到130㎡的中等面积单位占总量的41%，这个面积段的商铺在社区商业的规划里比较常见。

(二) 社区商业的经营

在社区商业的经营过程中要注意商业应当适应社区发展的提升而提升，社区商业不可能一步到位，应该分阶段，分期，相应的社区开发跟商业发展要协调。

首先社区商业应当突出特色，同时为了保证特色必须统一经营，为了解决这统一经营与回收现金的目标的矛盾，一个比较现实可行的方法是自己经营主体的商业，将附属的部分卖掉。

开发初期的商业布局和业态搭配有着特定的目的，但随着社区入住率的提高，商业就要逐渐凸现为社区服务的目的。随着居住人口的增多，这个时候要以市场为导向，主要是一些社区配套型的商业，市政、家政、幼儿教育等等，真正为社区所企盼的要加大，比如超市，新鲜的菜市场还有家政服务等等。当社区成为大型社区以后，这个商业可以进一步提升，可以考虑吸引周围的居民过来消费。通常开发商在预留的空地开发大型的商业。但是这个需要开发商策划之前，在开发的时候，有超前性，要预留土地用地。

权衡好长期效益和短期回收的关系。商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是有的开发商将商业物业和居住物业用相同的方式进行销售，给商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟以后与形象形成后，再出售，可能会取得更大的收获。

上海率先开通CMMB商业运营篇6

CMMB运营商中广卫星移动广播有限公司与东方明珠 (集团) 有限公司近日在上海宣布, 将与上海文广手机电视有限公司携手在上海率先启动移动多媒体广播标准CMMB的商用进程。两家公司刚刚签署了“中国移动多媒体广播上海商业运营启动暨合作签约”。

据了解, 今年3月起, 上海市民即可在CMMB体验店和部分销售网点订购和开通CMMB收视服务。目前, 上海的CMMB信号已覆盖了中心城区95%以上的室外和40%以上的室内部分。2009年, 文广手机电视有限公司还将新增闵行、普陀、松江3个发射点, 对6个体验店和100个销售网点进行信号覆盖。此外, 公司还将对13条地铁线路的车厢和站台进行信号覆盖, 以期让用户能够真正体会到多媒体广播电视随时随地, 想看就看的乐趣。

商业地产大数据运营平台亮相篇7

8月27日, 在“未来已来·互联网+实体商业运营平台大会”上, 国内首个商业地产智慧运营平台云猫智管正式亮相。云猫智管CEO邢军指出, 云猫智管的成立意在解决传统商管的痼疾, 特别是效果不可控、成本高企、人员流动三大痛点。邢军曾在万达、金融街、鲁能等多家大型企业负责商业运营, 对行业有着深刻的理解。他坦言, “未来的商场运营必然回归到以人为中心, 人格、艺术和科技将是运营理念的核心。云猫智管就是定位为实体商业的智慧运营服务商。”

目前, 该平台已经正式启动。在此平台下, 开发商将大幅减低对于项目运营的投入, 在降低30%的运营成本同时, 为商场增加300%以上的人潮。据悉, 云猫智管平台已经获得资本青睐。目前, 已获得RET睿意德和比特资本等机构注资, 并已在上海、重庆等地获多个项目委托。

商业保险在医疗市场运营研究篇8

1.1 国家医疗保障制度在国家医疗保障制度安排下, 国家通过

财政预算拨款作为医疗保险资金的主要来源, 为国民提供几乎是免费的医疗保障, 如英国、加拿大。从理论上说, 实行国家医疗保障制度的国家, 由于公共医疗保障制度对商业健康保险的“挤出效应”, 该国的商业健康保险将受到很大程度的抑制。但由于国家医疗保障制度提供的服务质量不高、等待期长等缺陷, 许多国民在国家免费提供的医疗保障之外还另外购买商业健康保险, 以提高其健康保障水平。例如, 加拿大实行国家医疗保障制度, 国民享受免费的医疗保险, 但商业健康保险保费收入仍然占寿险保费总收入的22%左右。

1.2 商业健康保险制度在这种健康保障制度安排下, 政府只为

特定人群 (如老年人、残疾人、低收入者、军人) 提供医疗保障, 其他人群通过购买商业健康保险提供医疗保障。如美国, 美国的医疗保险制度是一种政府健康保险计划、私营健康保险计划和管理型医疗保险的结合体。除了老人和—些特殊群体, 大多数美国人主要依靠雇主和 (或) 雇员本人购买的商业健康保险来提供医疗保障。美国是典型的以推行商业健康保险为主的国家, 商业医疗保险覆盖人群超过总人口的60%, 商业健康保险保费收入约占人寿保险总保费的20%。

2 商业健康保险的概念与分类

商业健康保险是指以人的身体健康为标的, 是对疾病或意外伤害所发生的医疗费用或因疾病或意外失能所致收入损失的保险, 同时商业健康保险还包括因年老、疾病或伤残需要长期护理而给予经济补偿的保险。

目前国内的形势是:商业健康保险在国内还是大部分和寿险混合经营, 在国外健康保险和寿险是单独经营的。目前国内已经有四家专业健康保险公司, 分别为:中国人民健康保险公司, 平安健康, 瑞福德和昆仑健康保险公司, 健康保险单独经营是发展趋势。商业健康保险分类如下:

2.1 按投保人的数量分类:个人健康保险和团体健康保险

2.2 按投保时间长短分类:短期健康保险和长期健康保险

2.3 按保险责任分类:疾病保险, 医疗保险, 失能收入保险和护理保险

2.4 按给付方式分类:

费用型保险 (就是补偿医疗费用) 、津贴型保险 (就是定额给付) 和提供服务产品 (保险人直接参与了医疗服务的提供, 可依据被保险人的需求而提供相应的服务)

3 我国专业健康保险公司的经营状况

2003年, 保监会出台《关于加快健康险发展的指导意见的通知》, 提出健康保险专业化经营的理念, 要求保险公司建立专业化的经营组织, 引导行业健康快速发展。2004年人保健康、平安健康等五家专业健康保险公司获准筹建, 健康保险专业化经营迈出实质性步伐。2005年以来, 人保健康、平安健康、昆仑健康和瑞福德健康四家专业化健康保险公司先后开业。

人保健康提出“健康保障+健康管理”的经营理念, 即不仅提供事后补偿, 还将为客户提供个性化的健康服务, 包括健康咨询、健康维护、就诊管理和诊疗服务等, 目的在于改善客户健康状况, 有助于保险公司降低赔付率和产品价格, 增强竞争力。人保健康虽然可以依赖中国人保的强大品牌优势, 但由于人保基本没有经营健康保险的经验和数据积累, 经营难度较大。

平安健康保险公司将推出第三方管理服务等新型服务, 引入“管理型医疗”模式。在产品上将会突破传统健康险的模式, 为客户提供如眼科与牙科保健、老年看护等非传统健康险产品。平安健康保险公司将充分利用集团现有的保险成本优势、渠道优势、综合服务优势等, 提高健康保险业务的盈利能力。

其他专业健康险公司, 昆仑健康和瑞福德健康已通过验收, 但其目前核心岗位位置空缺且欠缺专业人才和经营经验, 也没有提出让人刮目相看的“蓝海战略”, 经营难度很大。

据保险公司的资料显示, 我国各家保险公司经营商业健康险业务的综合赔付率均超过盈利平衡点, 部分已涉足商业健康保险的公司也渐生退意, 有的甚至已经在大规模地停止商业健康保险业务并欲逐步全面退出。国外众多的以经营健康险为主业的公司却取得了不俗的业绩。2002年, 国外共有8家以经营健康险为主业的公司人选《财富》500强, 这些公司的经营状况为我国健康保险的发展提供了有益的启示。尽管目前我国有些公司的商业健康保险经营状况不太好, 但这并不意味着商业健康保险本身就必然经营不好, 而是我们的风险控制能力薄弱。只要充分借鉴其他国家健康保险经营的成功经验, 做好数据分析、风险控制、产品开发、客户服务、信息系统等基础性工作, 我国的商业健康保险必将大有可为。

4 推进专业化经营, 提高我国保险公司健康险水平

导致我国商业健康保险发展困境的关键在于专业化经营的缺乏。专业化是健康保险的必由之路, 这一点已在保险界形成共识, 但如何进行专业化却是目前最应该探讨的问题, 各保险公司应采取综合措施, 不断推进专业化经营, 来提高我国保险公司的健康险水平。

4.1 要建立专业化经营的组织架构。

专业化经营的组织架构有多种形式, 可以是专业健康保险公司, 也可以是集团下的专业子公司, 还可以是公司内的一个业务管理系列。事实上, 各种经营模式都各有其优势和不足, 没有适合所有保险公司的标准模式。保险公司应根据其规模、发展目标、市场定位和战略, 选择适合自己的经营模式, 而且我国各地区之间发展不平衡, 也应该鼓励市场的多样性, 关键在于赋予所选择的组织形式充分的技术开发、业务管理、产品开发等的权限和职能, 彻底改变健康保险业务依附于寿险业务的状况。

4.2 要建立专门的核保和核赔体系。

鉴于健康保险的风险控制特点, 各保险公司应建立专门的健康保险核保和核赔体系;制定和实施健康保险核保人与核赔人的管理办法;加快研发和使用健康保险专用的核保、核赔手册等专业技术工具。要进一步发挥行业的力量, 着手制定疾病表。

4.3 建立专业化的信息管理系统。

专业化的信息管理系统不仅是实现健康保险专业化运作的基础和平台, 而且对健康保险的风险控制和长远发展至关重要。传统的寿险业务管理系统集中解决的是业务流程、人机界面、系统集成等商用系统的共性问题。由于健康保险业务的复杂性、保险事故发生的频繁性, 需要有效的过程管控系统, 单纯的业务流程管理已远远不能适应健康保险的风险管控需要。公司可以通过自主开发或引进信息管理系统, 建立和完善与健康保险业务相适应的信息管理系统, 特别是完善健康保险的核保、核赔管理系统和数据统计分析系统, 满足业务发展和服务的需要。

4.4 完善的专业管理制度体系的建设。

首先, 公司要加强内控制度的建设;其次是要建立专业的精算体系, 注重积累精算数据, 加强精算评估, 科学厘定产品费率, 防范产品开发风险;最后, 还要提升精算师在经营管理中的地位与作用。

5 结语

开发适合群众需要的健康保险产品, 关系到保险公司能否在健康保险体系中发挥其应有的作用及发挥作用的程度;关系到保险公司能否有效地填补基本健康保险建立后所留下的商业空间。随着保险公司经营经验的积累和外部条件的逐渐成熟, 逐步开发在保单中增加保证续保的条款等, 逐步建立完善的健康保险产品体系, 为我国国民的健康做出贡献。

摘要：一个国家商业健康保险的经营和发展与该国医疗保障制度密切相关, 即使在公共医疗保障制度保障水平较高的国家和地区, 也仍存在商业健康保险的发展空间, 该文就我国保险公司健康险的水平, 促进我国健康险市场的发展进行了具体的阐述, 具有一定借鉴意义。