美国商业地产发展态势

美国商业地产发展态势（精选6篇）

美国商业地产发展态势 篇1

越来越多的人正在意识到,物流行业是国家鼓励的下一个行业,即使是在地根缩紧的情况下,也比较容易拿到地。物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。更为重要的是,物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化。

物流地产是物流业价值链上的重要一环,它选址的优劣和配套设施的好坏,直接关系到物流的效率,专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。而对于租户来说,选择租赁物流地产或者配送中心,而不是自己建设,有一定的优势。因为相对于自己建设,租赁更为便利,可以满足快速增长的需求。相反,固定资产的投资会增加运营上的不便,可能因为对长期市场的发展缺乏预期而增加资本的压力。

1 山西物流地产的发展态势

近年随着经济的快速发展,对物流业的发展提出了更高的要求,各级领导对此也十分重视。为抓住国家“中部崛起”战略的机遇,适应我国经济环境的重大变化,山西省领导审时度势,及时做出了以发展现代物流业为契机,努力创建东西部流通新枢纽,大力推动山西省经济结构调整的战略部署,并于2006年1月山西省人民政府出台了《关于促进流通业发展的实施意见》,为山西省物流业的发展提出了明确的方向和要求。

1.1 新兴物流地产项目的发展趋势

山西处在东西部的咽喉地区,是全国的重工业基地和能源重化工基地,争取到2010年,全省物流成本占GDP的比重由目前的28%下降到23%,物流业增加值达到1500亿元,占整个第三产业增加值的50%。基本建成以综合物流园区、专业物流中心和配送中心、运输服务中心为结点,以大运高速公路为主干线的现代物流网络。同时,山西省拟投资360亿元,打造100多个经济和社会效益均佳的物流项目,建立以太原市为中心、以大同市和晋南侯马市为主要节点的物流格局。重点发展太原、大同、运城、侯马、晋城五大物流园区。因此,山西国际会展中心、中国(太原)煤炭交易市场、中国北方能源工业国际分销物流港、太原武宿物流园区、太原高新开发区物流园区、太钢不锈钢物流园区、太原铝镁合金交易市场、山西煤焦电子商务网、山西物产物流和开发区保税物流中心等物流地产被山西省确定为重要物流项目。这些物流地产项目将加快山西省各类商品的流通、改善山西省物流环境、减少销售成本、增加山西商品的销售起到重要的作用。据测算,这些项目启动实施年可实现商贸物流增加值1500亿元,创造直接和间接就业机会30万个,节约汽柴油等能源折合50亿元,折合标准煤130多万吨。

1.2 传统物流地产项目的转型趋势

目前山西省国企仓库大都是上世纪60～70年代建成的,存在的问题有,(1)是设施设备严重老化,70%是普通平房库,单体面积小、净高低,既不经济、也不利于机械化作业,不适应快速消费品的仓储服务要求;(2)是服务功能单一;(3)是缺少更新改造资金;(4)是企业的体制陈旧,(5)是缺少物流专业人才;(6)是信息化水平不高等。因此,引进新的物流地产商对传统的物流地产通过兼并、联合、重组、代理等方式改造就成为必然趋势。

2 山西物流地产的发展对策

因为物流行业的蓬勃发展,让处于调控重压之下的地产开发商们,又看到了新的宝藏。要促进山西物流地产的发展,山西省政府应进行详细的规划和准备。

2.1 政府的优惠政策

政府需对物流园区的做好规划布局,政府应把物流园区等地产项目的开发纳入到经济发展政策规划中,把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑,用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。政府应该给予物流地产商以土地、贷款、税收及政府引导资金等相关扶持政策。

2.2 现有传统仓储业的改造

传统的仓储企业发展时间较长,数量也较多,运输及装卸设备比较齐全。如在太榆公路东侧,太铁分局北营站附近就有山西省机电设备仓库、山西省金属材料仓库(储运经销公司)、山西省煤炭工业厅仓库等十多家大型仓储企业和运输企业。它们既有大量的库房、场地,又有龙门吊、汽车吊、汽车和铁路专用线等传统物流所需的机械设备。因此,引进先进的、资金实力雄厚的物流地产商对这些传统的企业通过兼并、联合、重组、代理等方式改造,从货运、资金、设施、网络的规模化入手,利用信息技术优势,整合传统物流企业资源,进而建立与太原武宿物流园区相匹配的物流园区。

2.3 地方政府要合理把握物流地产的土地出让环节

对项目审批等作充分的规划指导,同时对符合城市整体规划、区域经济发展规划的项目要简化手续,以实现物流业的合理快速发展。并对物流地产发展中可能出现的问题确定适当的应对措施,避免出现过热或发展不足现象。

2.4 选择正确的物流地产运作模式

目前物流地产运作模式有:(1)地产商为投资主体,将物业转租给物流商并代其管理;(2)物流企业是投资建设主体,建成后自己经营自己管理;(3)物流商和地产商合作经营;(4)由第三方牵头,联系物流商和地产商进行资源整合。第三方可以是政府或相关中介组织。山西物流地产商根据企业自身实际,选择合适的物流地产运作模式。

2.5 加快物流地产人才培养和理论研究

目前中国对物流地产的探索主要是在实践阶段,而理论阶段的研究很少,通晓物流和地产的人才更少。为了发展山西的物流地产,提高物流运营效率,必须培养高级物流人才,引进国外先进技术,加强相关理论研究。

3 结论

我国物流业的快速发展给物流地产提供了前所未有的机会,山西省政府要作好物流业的整体发展规划,制定相关政策和标准,规范物流地产的良性发展;物流地产的开发商也要做好需求市场的调研与分析,将市场细分,提高决策的科学性,减少盲目性,建立有特色的专业物流地产。

摘要：通过对山西新兴物流地产的发展趋势和传统物流地产的改造入手,对山西物流地产的发展趋势作了详尽的描述;对今后山西物流地产发展的对策从政策、措施、土地、人才等方面提出了切实可行的建议。

关键词：山西,物流,物流地产

参考文献

[1]山西青年报[N].2007-03-30,第12版.

[2]张英,王锋军.物流地产运营模式研究[J].财贸经济,2006(9).

[3]吕洪泉.山西物流园区的建设[J].中国物流与采购,2003(24).

[4]张晓姣.我国物流地产发展中存在的问题及对策研究[J].商场现代化,2008(8).

[5]敬春菊.物流地产:房地产商转型面临的机遇与挑战[J].中国房地产,2009(6).

美国商业地产发展态势 篇2

摘要

国务院总理李克强在十二届全国人大一次会议闭幕后回答记者提问时指出，新型城镇化，是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结 构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为“十二五”期间拉动中国经济发展的 最大潜力所在。那么，在新十年中央赋予城镇 化全新内涵的背景下，房地产业究竟会怎样发展？ 关键词 城镇化房地产业 发展态势

引言

随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。

一 中国城镇化发展现状的思考

目前，关于中国城镇发展模式、城镇化战略存在式许多争议，单一政策性的发展模式的实施在某种程度上制约了我国的城镇化建设，使之不能适应我国经济社会发展的要求。

1.我国城镇化发展的现状

改革开放以来，我国城镇化水平发展迅速，但是仍然处于初级发展阶段。主要矛盾是：

（1）城乡二元结构，缺乏城镇化的推力。计划经济体制时期，国家发展重工业经济战略使得城乡资源向有利于工业化和城市化的方式进行分配，加大了城乡差距。改革开放后，不完全的市场经济体制又客观上加剧了城乡二元分化，造成城市经济高速发展和农村绝对贫困化。农业经济发展资金不足，生产力水平低，劳动生产率低下，农民收入低，城乡贫富差距加大，进一步导致剩余劳动力转移缓慢，城镇化缺乏推动力。

（2）农村工业模式，缺乏吸纳农村剩余劳动力的能力。改革开放以来，乡镇企业虽然促进了我国城镇化进程，但大部分乡镇企业是在城乡体制分割条件下推行的乡村型工业模式，分散发展不能满足技术进步和产业升级的要求，也无法产生产业集聚效应，致使乡镇企业吸收剩余劳动力的能力降低，小城镇规模不增反降。20世纪90年代中期以后，乡镇企业萎缩，小城镇发展面临更多困难。

（3）城市对农村集聚与辐射作用不均衡。由于城市与农村之间没有建立均衡增长和循环机制，城市对农村的优势资源聚集作用明显，辐射带动效应严重不足。在这种情况下，城市规模不断扩大，经济实力不断增强，城乡居民收入差距不断拉大。

2.中国城镇化的发展模式分析

在我国城镇化发展模式的选择中主要存在小城镇发展模式、大城市发展模和中小城市发展模式。20世纪八九十年代，我国城市发展的基本方针是：控制大城市,发展中小城市和小城镇，在实践中，对中国城镇化发展产生影响最大的是小城镇发展模式。

（1）小城镇发展模式。这是从我国的国情出发，以乡镇企业为导向，解决大量农村剩余劳动力的就业问题，区别于人口向大城市转移的城市化道路。小城镇是特殊历史条件——城乡分割体制下的产物，随着社会经济的发展，受诸多因素的限制，小城镇发展战略的局限性主要表现在：第一，小城镇发展战略不能从根本上解决农村改革与发展的问题；第二，小城镇发展战略忽视了大、中小城市在城镇化过程中的作用；第三，小城镇发展战略忽略了我国各个地区的区域差异。第四，小城镇发展战略存在着严重的资源浪费和环境问题；

（2）大城市发展模式。发展中国家城市化过程中的一个显著特点就是大城市增长迅速，这反映了低经济社会发展水平对大城市发展的客观要求。第一，大城市在国家的发展中发挥区域中心的作用；第二，中国正处于经济的高速发展时期，由城市化的初期阶段向集中化阶段转变；第三，我国是一个人口众多、人均资源匮乏的国家，从长远来看，中国的城市化必须选择效益型的道路，才能实现现代化和赶上发达国家。因此，虽然政府强调控制大城市规模，但是实践中大城市的发展速度最快。

（3）中小城市发展模式。这是介于“小城镇”和“大城市”之间的城镇化模式。为了避免“城市病”和“农村病”，依托县城（包括县级市）发展中小城市，把一些条件较好的中等城市扩展成百万人口的大城市，适当保留、改制和建设一些重点小城镇

二 我国房地产发展现状

国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，2011年以后的中国房地产将会更加健康稳定和成熟

三 城镇化将成新趋势

1.城镇化进程与房地产业的相互关系

城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。

1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。

1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。

1.3 房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。“

2高铁资源成为房地产的助推剂

高铁通，城市兴。高铁的开通，首先改变的是时间和距离的关系。如时速200公里的深厦高铁开通，即将拉动潮汕地区与珠三角、厦漳泉一小时生活圈。“一小时生活圈”是一个以时间定义距离的概念。城市之间的距离不会改变，但是随着交通状况的不断改善，往返城市间所花费的时间会越来越少。快速交通正在改变置业版 图。汕头市房地产业可打造“奋斗在深圳，休闲在潮汕”，跨城居住不再是置业的基础需求，而是度假、休憩的山海享受。需要各地方政府联动起来，交通路网的对 接，汽车年票的互认，户籍、医保、住房公积金等民生方面的无缝对接等系列民生工程的推进，将有力地推进不同城市人士来潮汕跨区置业。此外，城市的开放度及 包容度也很重要，过度地彰显地域文化，会影响“一小时生活圈”的内涵。

3用新型城镇化投资促使房地产去投资化

城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》已编制完成。在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。城镇化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。有关部门的研究表 明，中国经济未来通过推动城镇化发展作为引擎拉动，将实现新增消费9000亿，实现新增投资64890亿，实现GDP增加值为2.6个百分点，约占GDP 增长值的37.15%。上海证券发布的一份报告也显示，中国的城镇化率每增加一个百分点，大概能够带来7万亿元的市场需求。新型城镇化将替换房地产的投资 属性，房地产的去投资化将加快推进。

中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则 可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。

结束语

美国商业地产发展态势 篇3

然而，由于投资移民的总配额并没有变化，再加之申请移民办理的人数越来越多，就直接将导致申请投资移民的人的审批周期将较以前大大加长。日前，美国移民局又发布了最新消息，拟允许加快审批美国投资移民申请，符合条件的申请者可使用加急程序，移民局将在15个自然日内做出批准与否的决定。尽管机遇总是与风险并存，但从整体上来说，美国政府对投资移民呈现出积极支持的态度，美国投资移民也当仁不让地成为了当今移民市场炙手可热的香饽饽。这种“热度”，还将一直持续下去。

美移民局发布2011年首季度情况通报

美国EB-5投资移民过去七年中，以申请周期短、成功率高，再加上美国出色的教育资源等优势赢得了广泛的认可，申请人数节节攀升。但近期一份移民局新出炉的报告却指出，美国EB-5申请时间将延长，同时在成功率方面也不再乐观。

移民业内人士指出：美国EB-5的蜜月期早已过去，2012-9-30政策到期也给移民申请者拉起了红色警报。从业机构都应做好客观准备，理性面对。而申请人更宜从速申请，把握时机。

区域中心及申请人数激增

2011年3月17日，刚刚结束的美国公民及移民服务局(USClS)会议披露了一系列EB-5相关数据。报告显示，2011财年第一季度中，美国移民的区域中心已增至125个。由于区域中心拥有仅需投资50万美金、可接受间接创造就业机会等利好，90％美国EB-5移民会选择区域中心作为他们的投资目的地，而另一部分则会选择进行100万的自主投资。区域中心的-增加给投资人带来了选择的机会，但良莠不齐的项目也加大了申请人的投资风险。

报告同时指出|-526(移民申请)第一季度就已达到701宗，约占2010年全年总数的30％，而美国投资移民另一个关键步骤|-829(条件解除申请)的个案更达到了531宗，占上一年度的69％。

数据充分说明了EB-5项目多年的良好运作下持续稳定地增长，也对于明年EB-5政策即将调整而可能带来的大量申请，提出了征兆。

|-526及|-829拒签率皆大幅提高

报告显示出与|-526申请增长同样达到新高的，同时还有28％的拒签率，这是近三年来的新高，越来越多的区域中心及中介机构参与到美国EB-5项目的推广中，除了带来申请量的暴-增，也产生缺乏经验，对文件的把握性不强等问题，致使部分投资人直接倒在申请第一关。

与此同时，|-829申请(绿卡条件解除)的成功率约为75％，拒签主要是由于投资项目未能良好运作或在就业方面的瑕疵所造成。

以上再次提醒申请人，一个成熟的中介机构的选择是美国投资移民的首要关键。美国投资移民文件的要求大大区别于加拿大、澳洲等国，投资人应当选择有美国移民经验的中介机构为自己进行文件的处理。同时在项目选择上关注就业机会的创造及投资款安全性，不要被投资类项目的回报所诱，通常高回报的项目也带有高风险，并且投资成功与否，将直接影响移民的成败。

申周期延长：约需计划1年半

申请个案的持续上增，审核的加严，直接导致了申请周期的延长。

USICS报告，目前审理进度约到达2010年7月份入表的个案，周期已经达到了8个月，6个月的审理程序已不再现实，移民局建议申请人耐心等待。

而从律师处得到的数据亦显示移民局要求补件率随之增加，已经占到总申请量的20％，补件亦将会造成个案的延误。除|-526审理时间外，目前在广州总领馆排队面签的时间约为6个月，因此，总申请周期已达到18个月左右。

而且随着2012年9月30日法案将面临再次审核，至明年中，申请或将出现持续高峰，因此申请周期或会不断延期。

业内建议：法案即将到期，宜理性对待，把握时机

2010年全球发达国家移民政策的不断调整，有投资人担心明年本法案是否会关停。澳德华认为就目前区域中心的增长速度来看，USClS是非常认可EB-5法案带来的积极作用的，不过不排除取消50万优惠政策，恢复100万美金投资额要求的可能性。

深圳澳德华移民公司董事长谢炎武表示：每一个投资移民项目，都有从松到紧的过程，初时政府持欢迎态度，当申请人数增多后，接纳国政府必定会择优录取，造成一定的拒签，这是符合移民项目的发展规律的。

2012年9月30日，现有的美国EB-5区域中心法案即将到期，如过去所有项目在关门前都会带来申请高峰一样，明年的申请情况会比今年更严峻。对于申请人来说，应客观分析目前的家庭情况，如已经做好家庭规划拟申请美国定居，则宜加快步伐，把握目前时机，避免因美国移民政策关闭或提价而带来遗憾。

而资深律师更建议业界人士：在此时期，应该更加谨慎选择美国投资移民项目，确保方案符合移民要求，更细致地处理客户的申请文件，帮助客户减少拒签风险。澳德华客户获得美国永久居留权

近日，本刊记者从深圳澳德华移民公司获悉，2007年7-月在澳德华办理美国投资移民的客户王先生，成为最近拿到|-829去除条件批准信的客户，获得美国永久居留权。据了解，王先生申请投资的是美国宾州区域中心的狮门影业项目，目前该投资项目运作情况良好，每半年有财务“半年报”，每年有财务“年报”，年底还会有利息分红的支票寄来。连续的成功案例标志着美国EB-5投资移民项目正进入到一个成熟、稳定和可以信任的发展阶段。

据澳德华移民公司董事长谢炎武介绍，客户文件递交到美国移民局，基本3-5日移民局就会签发收件通知，因移民局采用平信形式，故15日左右会收到该书面签收通知；材料齐全合乎要求，正常情况3-6个月左右美国移民局会给予批准，签发|-526批准函(从最近递交的案例发现，这一进程有变缓的趋势。保守计算在7-9个月)；收到美国国家签证中心NVC的交费通知后，购买汇票递交；1-2个月左右会收到补充DS-230表格的要求；一切齐全后，申请文件将会转到美国驻广州领事馆；一般是4-5个月左右给予面谈通知，通过面谈后发签证。

随着美国EB-5投资移民的申请人数越来越多，美国驻广州领事馆的审理周期也比以前有所延长，而且对于多子女的家庭给予更大的关注，有可能会要求客户进行亲子鉴定。美国移民局的德州处理中心不再接收EB-5类的申请，无形中加大了加州处理中心的工作量，因此整体审批速度比前几年有所放慢。

多方因素制约导致致移民排队时间增加

由于投资移民的总配额并没有变化，再加之申请移民办理的人数越来越多，就直接将导致申请投资移民的人的审批周期将较以前大大加长。

前年投资移民加拿大的周期是两年，现在则要四五年，因为“排队的人”多了，澳大利亚2008-2009年的审批周期是一年，现在则需要两年。基本各国的审批时间都翻倍了。

以加拿大为例，去年年底中国有3万申请人在排队等待审批，这与2009年1.5万至1.6万的申请人数相比，有大幅增加。而2010年度和2011年度加拿大的投资移民额度只有3000人。其结果是，排队等待移民局审批的时间翻倍。而申请人数增加的原因，是预期加拿大投资移民的门槛还会上升。因此，许多申请人即便是赶上了低价移民时代的末班车，却要以更漫长的等待为代价。

我们再回过头来看看美国投资移民市场，美国投资移民申请人数在2010年有50％的增长。这是因为预期美国投资门槛也将抬高。

再看看新加坡，新加坡由于其宽松的税收政策和良好的投资环境，再加上中国的富人越来越多，也导致现在申请新加坡移民的人大为增加，申请人的增加直接影响了排队等候的时间。

去年下半年，不少国家普遍出现拾高投资门槛的高潮，但是美国并没有加入。与别国投资移民主要投入政府基金不同，美国是以单个项目来招商，美国的投资移民称为EB-5(Employment Based Fifth Preference)。它为美国5种职业移民的一种。但是此种投资移民方式较之其他国家的投资方式有较大的风险。

美国1993年以来推出了区域中心计划，投资移民即大多数以投资该计划为主，与非区域中心计划相比，该计划的好处是，投资者不用直接经营，只需要投资。

区域中心计划主要以大型连锁超市、餐厅、综合购物广场、办公大楼、观光酒店、工业厂房以及娱乐中心等投资项目为主。

然而，《区域中心投资移民法案》是临时性法案，其大限在2012年8月底，美国议会可能将就区域中心计划重新审核。因此，深圳澳德华移民公司董事长谢炎武预计，至2012年8月底，EB-5政策会有所改变，面对潮涌而来的中国精英们，联邦政府将不得不用钱做第一道筛子，投资门槛必将会水涨船高，所以这两年美国投资移民申请人数大幅增加。

美国移民局宣布拟允许投资移民办加急

美国移民局最新宣布将组成专业评估团队，加快审批投资移民申请。符合条件的投资者可使用加急程序，移民局将在15个工作日内作出批准与否的决定。移民局的设想正在公示，到6月17日之前将收集公众反馈意见，然后正式实施。

美国国会从1990年代初就批准设立EB-5项目，允许在美国投资100万美元以上，并创造10个以上就业机会的外国投资者及其家属移民美国并获得绿卡。这些投资既可以是申请人独立投资，也可以作为移民局批准的区域中心项目的一部分。近年来有些项目的投资门槛降到50万美元。

EB-5项目每年配额1万个，但移民局长马约卡斯透露，这些配额从来没用完过。他说，移民局致力于加强这个项目，确保它充分发挥作用，达到预期目标。

这是综合移民改革困顿不前的背景下，奥巴马政府通过行政手段进行移民改革“零敲碎打”的又一步骤。根据这个设想，凡是投资已经完全发育，马上就能产生就业机会的项目，移民局将先处理其投资者的移民申请，申请者也可以额外交钱，通过加急程序，15个工作日内就知道审批结果。目前EB-的等待期大约为8月份允许加急办理对于投资者而言是个利好消息。

此外，移民局还将请经济专家组成评估小组，专门收件并评估申请人的具体情况，区域中心项目的投资申请人可通过电子邮件与专家组进行沟通，及时处理审批过程中存在的问题。移民局将组成包括经济学家、法官、法律顾问等的专家决议委员会，最后决定是否批准某个投资移民申请。

近几年，来自新兴经济体、尤其是中国大陆的投资移民正悄然增多。据移民局统计，2005年移民局仅发放EB-5签证就有744个，2010年此类签证猛增至1885个。获得投资移民签证最多的5个地方是中国大陆、韩国、英国、中国台湾、印度，其中中国大陆去年有772人获得了EB-5签证，占总数的41％。

针对“15天快速处理”政策，深圳澳德华移民公司董事长谢炎武表示，其实这不是一项政策，是美国移民局于今年5月19日发布的一个提议，目前在征集意见阶段，截止期是6月17日。其目的是给那些能够快速提供就业机会的EB-5移民项目一个特别通道，从而令移民申请能够在15个自然日获得批准。我认为这是一个正面的信号，充分表明了美国政府对EB-5移民项目的支持，并希望通过以提升服务的方式来设法吸引更多的投资者。此外，谢炎武还提醒，这毕竟是一个特别通道，为此是需要另外支付一些费用的，至于费用是多少，目前美国移民局还没有确定。

理性认识美国投资移民把握重要中请时机

美国EB-5投资移民政策的核心是：投资创造就业。移民局审核的是程序上的合法性，但并不对项目运行状况及投资损益提供担保。从理论上讲美国投资移民在绿卡条件消除和投资本金回收方面存在一定的不确定性。投资人可以把它看作一个真正的投资行为并据此权衡自身的风险。美国移民政策要求海外投资移民申请人的投资必须是at risk，即有风险的投资。

2011年办理美国投资移民的重要时机

2009年美国总统奥巴马签署了美国投资移民EB-5区域中心法案，该法案有效期顺延至2012年9月30日；这意味着现阶段的美国移民政策处理相对稳定的阶段。纵观2010年的投资移民市场，各国移民政策纷纷变法，不约而同地提高移民门槛；在一定程度上，这使得美国50万美元的投资要求成为一种优势。2011年，将是移民美国的重要时机。

移民服务机构在办理美国移民过程中的重要作用

在办理美国移民的过程中，移民机构的服务水平与能力非常重要：一能否客观如实地评估申请人资格，二能否提供极富经验的文案处理，三能否在申请过程中提供全程完善的移民服务。此外，由于美国投资移民的申请前提是——申请人必须要建立一个投资行为(需选择一个EB-5项目参与投资)，移民机构为方便申请人了解EB-5项目，会提供一些有价值的区域中心和EB-5项目信息。但是移民机构无法帮助申请人抉择项目，亦无法担保项目的风险，美国移民政策也不允许担保风险，因此即便最被推崇和欣赏的EB-5项目，申请人也必须要做出自己的独立决定。

不同机构的专业水平、责任意识、风险控制和全程服务能力差异很大，澳德华公司作为资历深厚、经验丰富、实力强大和品牌卓著的大型专业移民机构，对于美国投资移民有着深刻的认识。目前在美国已有逾140家区域中心EB一5项目，越是在这种状况下，申请人越是应该保持理性认识和独立判断。

美国就业发展借货中心项目优势

1、投资50万美金到美国中小企业管理局指定企业，5年后返还本金，年息1.5％；

2、双重担保，确保投资款无忧；

3、由美国联邦政府和企业提供返还担保；

4、申请人无学历、语言、商业背景要求，3—5个月全家获美国移民局批准；

5、孩子免费在美上学，自由进出中美多国；

6、无计划生育指标；

美国商业地产发展态势 篇4

纽约时尚鞋类展 (FFANY) ———欧美品牌蜂拥至, 美国零售商订货忙

2 月1～3日, 纽约希尔顿酒店, 来自美国、加拿大、墨西哥、巴西、阿根廷等美洲主要国家和欧洲的众多品牌商云集于此, 参加由纽约时尚鞋类协会主办的一年四届的鞋展。展会主会场为希尔顿酒店的11层到15层的300多个酒店房间, 每个品牌一个至两个房间, 极少有品牌占用3个房间, 即便是国人比较熟悉的NINE WEST (玖熙) 也仅仅是一个房间。展会分会场主要集中在希尔顿酒店附近几幢写字楼内, 以各大品牌运营商纽约办事处的产品形象展示厅为主。品牌商参展主要目的是为零售商展示下一季度推出的最新款式, 便于零售商订货。来自美国各类零售商的买手, 用挑剔的眼光甄选着各类款式, 以便为顾客提供更适合的鞋子。

世界鞋配展 (ENKWSA) ———国际展商数量减, 中国企业订单涨

2 月6日～8日, 拉斯维加斯SANDS展馆, 来自世界各地的鞋制造商和进出口商以及材料供应商在忙碌地与买家洽谈。虽然本届展会欧美品牌商大幅减少, 零售商的职业买手略有下降, 导致展会规模有所减少, 买家总量有所下降, 但对中国展商而言并未发生影响, 相反中国展台的买家密集度大幅增加, 订单量比往届大幅提高, 部分中国企业甚至连午餐时间都没有。

拉斯维加斯国际时装面料及鞋展 (MAGIC) ———国际展区品牌多, 中国展区待加强

美国商业地产发展态势 篇5

1 银行发展存在的一些问题

1.1 业务开展面临巨大挑战

目前银行业的发展在很大程度上都在受某宝或者其他类型软件的威胁,毕竟实际的银行与网上银行业务存在很大的差距,这样一来就让银行的业务开展受到了很大的影响,虚拟银行的业务范围也变得越来越广泛,并且越来越周到和方便,这种发展从很大程度上来说都是技术成果的产物,而且发展迅速,是未来各行业发展的重要基础。传统的银行业务在很大程度上都受地点的限制,而对其构成威胁的电子银行却可以提供任何时间、任何地点的服务,这种方便的银行服务产业非常吸引人,这也是为什么现在的银行业务开展受到阻碍的根本原因之一。电子银行不需要设立很多的分行就可以实现全国联网服务,让客户在终端体验到各种服务的便捷与周到,目前很多国有银行的业务开展都是以初级的电子技术为基础,这种简单的服务在未来的竞争局面下很难保持一个稳定的领先地位并发挥自身的优势,会受到多方面条件的阻碍与威胁。

1.2 互联网技术的使用与业务的开展稍显困难

就目前的银行发展水平来说,业务要想更好的开展下去,就必须应用互联网技术去提高自身的工作效率,并可以减少人工服务所带来的高昂的费用支出。只有发展好互联网业务,才可以更好地使国有商业银行得到全新的发展机会。随着互联网技术的不断升级与改造,电子银行业务的发展速度在直线上升,这种发展态势是人们很难预测到的,可见电子业务的竞争力度,同时其对国有商业银行的威胁也非常巨大。但是目前的电子银行业发展还未完全成熟,相关人员无法给电子银行一个完整而准确的定义,但不可以否认电子银行对国有银行业务带来的威胁。任何行业的发展都不能离开信息技术的支持,银行业也不例外,但是单纯的技术带不来效益,只有将二者有机的结合,才可以带来行业的繁荣,同时要求领导人员具有相当的经营理念与业务水平,并具有处理突发事件的能力,只有这样国有银行的业务才可以起死回生,为百姓造福。所以,在银行业竞争日益激烈的今天,想要提高自身的竞争力,就要把业务重点放到电子银行上,因为只有信息技术才可以改变行业不景气的局面,有利于银行更好地发展具有自身特色的各种业务。

1.3 客户需求越来越难以满足

如今的银行业所能够提供的服务都是以营业网点为基础的,该种服务的特点在于业务人员可以直接处理客户的业务,并在指定的窗口进行服务,而且就目前而言这种服务性质很难满足客户的需要,因为它需要客户主动的提出问题并得到解答,这种形式很容易让客户疲惫,客户也会因为这种老旧的服务形式而失去办理银行业务的兴趣。因此,银行目前所需要解决的主要问题就是树立一个良好的银行品牌形象,树立了形象就可以更快速地去拓展自己的业务市场,从而使自己的业务更加具有号召力与影响力,并且可以提高用户心理满意程度,让其更容易接受银行推出的产品,为银行未来的发展起到一个良好的铺垫作用。相关专家已经对未来的银行形式做过预测,预测的主要内容就是未来主要的银行将会有两种银行,一种是传统的、有特定地点的营业大厅,而另一种将会是完全自助式的服务银行,也称自助银行。自助银行的产生将有利于用户对业务的满意程度,因为传统的大厅服务非常繁琐,很难百分之百的达到用户的满意与期许,此外,目前国有商业银行所提供的服务大部分都是需要用户亲自去大厅进行办理,这在很大程度上对客户满意程度造成影响,并且不利于银行业务标准化与人性化。

2 解决银行发展问题的办法

2.1 发展电子银行业务

自20世纪以来,互联网的发展就取代了很多传统技术,以互联网为中心的技术也在逐渐发展成熟,并且随着这些年来的发展,人们对电子媒体已经非常熟悉并每天都在使用,所以银行的发展转向电子业务指日可待。总地来说,银行业的发展最需要电子技术的支持,因为银行的业务量大、涉及的范围广,人们的生活也离不开银行业务的支持,所以,发展电子银行业务是新世纪最主要的工作任务之一,同时移动互联网的开发具有非常良好的前景,它会与社交网络、云计算、搜索引擎以及大数据融为一体,并从根本上改变传统的银行业务,甚至会出现意想不到的结果。其实,金融行业的存在本来就是一个社会发展不可或缺的,其与互联网的结合更是这个先进的社会所需要的,从互联网行业诞生那时起,金融行业就在被默默的改变着,它们彼此之间共生发展、相互促进,这也是在商业银行与传媒融合之后的又一个与互联网有关的行业变革,金融行业会被互联网深深的影响,并逐渐壮大自身的电子业务,而且会在不久的将来发展出来一系列以电子服务为基础的各种银行服务。所以,国有商业银行进行电子业务的发展是非常必要的,只有这样才可以达到盈利的目的,并对未来的银行服务水平有积极的促进作用。

2.2 关注客户对服务的满意程度

在电子金融发展迅猛的今天,银行的服务水平将会直接影响客户对其的评价与满意程度,因此,国有商业银行必须要改变自身的态度,把服务的目光转向客户的满意程度上,做到时时刻刻关注客户的态度,同时要保持用户至上的服务宗旨,保持自身优势,以达到不被淘汰出局的目的。因此,为了在竞争激烈的今天赢得客户的认可,必须要做到发展电子银行服务,并把服务宗旨转移到客户满意上来,因为这是现代化银行业与传统银行业的最大区别,这种多渠道发展的状态也有利于各大银行之间正面较量,并达到彼此发展的更好的目的,对自身业务与产品有所熟悉,有利于进行全面的升级与改造。关注客户满意程度是保持银行业稳步发展的前提条件,因为面对发展迅速并竞争激烈的互联网行业必须要坚持住自身的特点,要更多的对自身服务水平做出评价并积极探索,这样才有利于自身发展的新道路,可以使信息技术得到更好的使用并迎接更多的挑战,利于银行更快的转型,有利于实现金融企业的战略管理,提升其在市场中的竞争力。在企业的经营过程中,赢得客户的满意才是发展的关键所在,所以银行要想提高自身水平,就要从提升自身的服务水平开始,关注客户对服务的满意程度,并与互联网有机的结合,以便于更好地把握客户对服务结果的态度,更有利于找到自身的缺陷与不足。

3 结语

银行之间的差距主要体现在电子业务基础水平上,只有与互联网更好的结合,才可以更准确的找到符合自身特点的客户,并展开业务的推送,达到获得效益的目的。此外,银行的创新与发展会在一定程度上对社会经济造成影响,因为经济周转是以银行服务为基础开展的,传统银行的业务服务具有很大的局限性,而电子银行业务会改变这一局势,打破时间与空间上的界限,使银行本身与客户的关系更加的靠近,有利于银行更准确的找到目标顾客进行业务的推广,并达到促进经济发展的目的。

参考文献

[1]邢丘丹,雷婷,李云飞.网上银行信息安全产品顾客满意度影响因素的实证研究[J].西南民族大学学报(人文社科版),2010,(10):193.

美国商业地产发展态势 篇6

关键词：区域经济,经济格局,差异化融资

后金融危机时代, 金融危机所带来的破坏力并没有完全的消失, 世界经济形势更加复杂, 各个国家面临着日益沉重的压力。发达国家受到金融危机的冲击较为严重, 其经济复兴的难度较大, 而新的经济体由于发展的时间较短, 发展程度有限, 在金融危机之后, 缺乏必要的资源来进行自身的经济建设。我国作为世界最大的发展中国家, 虽然凭借着自身在经济发展上得优势, 在金融危机之后, 维持住经济发展的势头, 但是从实际来看, 我国依旧面临着较大的下行压力, 经济形势不容乐观, 这种新的经济形势也使得商业银行的生态环境发生了明显的变化, 如何使其适应新的经济形势, 发挥其在支持工业城市经济转型方面重要作用, 就成为现阶段我国商业银行在发展过程中不得不面临的问题, 因此对经济新常态下商业银行支持工业城市经济转型的战略研究, 对于城市经济的优化, 以及商业银行自身的发展都有着十分重大的现实意义。

2014年以来, 我国经济下行压力有所加大, 东、中、西部地区经济增速全面下滑, 黑龙江、西藏等部分省份的工业增加值同比增速甚至不到1%。在此背景下, 国内商业银行不良率明显反弹, 且呈现从东部向中部及西部、从小企业向大中型企业、从表外向表内传导的蔓延态势。未来区域经济将呈现何种格局及走势?商业银行可能面临何种机遇和挑战?商业银行又该如何应对?本文就此详述。

一、区域经济基本态势及前景

(一) 我国面临着区域经济下滑的困境。从各个区域实际情况来看, 我国东部、中部、西部经济同比增速全面放缓。主要原因在于中、西部总体上还没有摆脱粗放型的经济增长模式, 虽然近年来经济保持高速增长, 但经济的可持续性增长难以为继。

首先, 中、西部地区经济增速高度依赖投资, 但受制政府债务负担、房地产投资预期不明朗等因素, 以往高投资难以持续。近年来, 受地方政府融资平台进入偿债高峰期, 政府债务负担使基础设施投资缺乏资金, 加上房地产投资也受到预期不明朗等因素影响, 中、西部的高投资增速难以持续。

其次, 中、西部地区经济增长过度消耗能源资源, 生态环境约束强化也对经济增长带来不良影响。由于东部地区将部分高耗能、高污染产业向中、西部转移, 中、西部地区单位GDP能耗水平明显高于东部地区。受制雾霾天气等因素, 近年来生态环境约束强化, 依靠高能耗拉动的中西部地区经济增长也必然受到影响。

最后, 科技研发投入水平较低, 劳动力等成本趋势性上升对中西部地区经济增长也带来较大压力。我国劳动力供给面临“刘易斯拐点”压力, 劳动力成本上升成为必然趋势, 这对科技投入低、更多依靠低成本优势的西部地区经济增长造成更大压力。

(二) 各区域经济发展前景各异。东部地区将从工业经济向服务经济转型, 中、西部地区在相当长一段时期内仍是以制造业为主的工业经济。

我国区域经济格局发展由“东快西慢”向“西快东慢”转变。改革开放以来, 东部地区GDP增速始终领先中、西部地区。导致东、中、西部经济增速出现差异的主要原因在于其分别处于不同的工业化程度, 东部地区整体处于工业化后期的前半阶段并即将进入后半阶段, 中部、西部则处于工业化中期的后半阶段。

就中、西部而言, 预计在相当长一段时期内仍是以制造业为主的工业经济。中、西部的劳动力成本仍低于马来西亚、泰国、菲律宾等亚洲经济体, 依然可以吸引制造商从中国东部迁至中、西部, 中、西部在相当长一段时期内仍是以制造业为主的工业经济, 总体将进入一个发展速度加快、规模增大和结构趋优的阶段。部分中、西部的中心城市在未来的制造业发展浪潮中可能会作为中高端科技型产业的中心;中低端制造业为了规避地价和房价, 往往倾向于在外围城市和郊区成为生产和制造中心, 从而形成“中心——外围城市”、“中心城区——郊区”间的制造业分工。

二、经济格局变化影响商业银行经营

东部、中部、西部经济全面放缓给商业银行带来的直接影响是不良贷款明显反弹, 且有从东部向中部和西部、从小企业向大中型企业、从表外向表内传导蔓延趋势。2014年一季度末, 国内商业银行不良贷款率从2013年年底的1%升至1.04%, 一季度末的不良贷款率创下2011年一季度 (当季为1.1%) 以来的最高水平。东部沿海贷款劣变势头不减, 中、西部不良贷款也增加较多。二是从小企业向大中型企业蔓延。与2013年不良贷款基本集中在小微企业和个人贷款领域不同, 2014年一季度大中型企业资产质量劣变明显。需要警惕的是, 一些大中企业融资规模较大, 上下游关联企业较多, 一旦出现违约, 很容易引发“多米诺骨牌”现象, 使风险暴露出现“集群化”的特点, 且处置难度加大。

各区域增速放缓对商业银行带来的负面影响显而易见, 但与此同时, 区域经济格局变化也蕴含诸多机遇和空间, 需要商业银行转换业务结构来适应随之带来的金融需求结构变化。对东部地区, 未来生产率的扩张将主要来自高端制造业和现代服务业, 其催生的金融需求也与工业经济有所不同。从国际经验来看, 工业城市或以工业经济为主要特征的城市化阶段, 大生产和大金融是最突出的表现形式。如果没有金融系统的支持, 资本密集度极高的大规模生产便无法实现, 资金消耗大的交通设施网络便无法建设, 也就没有与大生产相匹配的大零售或大物流系统。与之相比, 以服务业为核心特征的城市化阶段, 规模的重要性下降、小众或个性化生产的比重上升。

三.商业银行支撑策略

针对不同地区提供差异化融资支持。要充分把握不同地区在发展阶段方面的差异性特征, 分类施策, 有重点地推动各地区分支机构发展。要合理加大对东部地区分支机构放权搞活的力度, 支持其推进业务创新和体制机制改革, 加快拓展现代服务业、战略性新兴产业、重点县域和发达乡镇、商贸流通、民生消费领域等新的业务蓝海, 切实推动东部地区分支机构实现经营转型, 为中、西部地区分支机构转型发展探索有效路径。要加大对中、西部地区分支机构的培育支持力度, 加大战略引导和核心资源投入, 使之能够充分抓住区域发展机遇, 拓展优质信贷市场、保持传统业务优势。同时, 推动中、西部地区分支机构加快转型, 实现业务结构向信贷与非信贷并重的方向转变, 增强发展的可持续性。

商业银行对于工业城市经济转型的支持是多个方面的, 只有从源头出发, 改善工业城市经济转型的生态环境, 为其提供更为完善的服务, 才能够真正意义上的满足经济转型的客观需求。

其一商业银行要进行战略调整, 从源头上为工业城市经济转型提供更为优质的金融服务。一方面商业银行主动与城市经济发展战略相结合, 以促进城市经济转型为自身工作的出发点, 对各类目标企业加大信贷投入, 对于符合战略转型要求的行业进行重点支持。以科学高效的信贷手段与政策, 合理的信贷投放, 实现对工业城市经济转型的支持。另一方面商业银行要对城市经济转型进行必要的引导, 作为一个客体, 商业银行能够更加全面科学的看待工业城市在经济转型过程之中面临的问题, 基于这种情况, 在商业银行支持工业城市经济转型的过程之中, 就需要, 商业银行有意识的对工业城市的经济布局与发展战略进行必要的引导, 确保工业城市经济转型的方向不变, 保证城市经济转型的方向与商业银行信贷投放的重点有效地结合起来, 实现信贷的高效利用。

其二利用商业银行的支持, 大力改善工业城市经济发展的生态环境, 实现城市经济结构的科学优化与调整, 由于我国经济正处于由高速增长向中速增长的换挡器, 在这一大背景下, 工业城市在这一阶段所面临的经济发展压力日益加大, 在经济下行情况下, 工业城市很难进行行之有效的经济结构的调整, 最终造成城市经济生态环境的恶化。为了改善这一局面, 就需要商业银行加大对招商引资的力度, 参与到政府招商引资的过程之中, 以更加科学的视角, 对这一过程中所出现的问题进行及时的处理, 保证城市自身的发展质量。

参考文献

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[2]麦肯锡.2015年中国将成为全球第三大消费市场[EB/OL].人民网, 2006 (11) .

[3]服务业成我国最大产业发展滞后格局仍存[EB/OL].新民网, 2014 (10) .

[4]张慧莲, 汪红驹.中国经济新常态[J].银行家, 2014 (11) .