美国养老地产模式

美国养老地产模式（共12篇）

美国养老地产模式 篇1

1 我国老龄化问题及养老地产

2006年2月23日, 全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出, “21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”, 前20年将成为“快速老龄化”阶段, 随后的30年为“加速老龄化”阶段, 其后的50年则达到“稳定的重度老龄化”阶段。也就是说, 我国正以比发达国家快得多的速度步入老龄化社会。老年人口绝对数量的增长以及其所占总人口比例的加大使得社会养老问题逐渐凸显。为了解决这一日益严峻的社会问题, 一系列与家庭养老、社会保障等传统养老方式并存的新型养老模式被提上议程, 养老地产就是其中之一。

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下, 由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求, 为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

2 美国养老地产模式

在美国, 老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家, 除了良好的市场运作之外, 政府的大力支持也是重要原因。

首先, 养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国, 养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块, 分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。

美国的养老咨询业非常发达, 有国家政府的咨询服务组织, 有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务, 也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看, 有为国家养老政策提供咨询;为企事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面 (项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等) 提供咨询;以及为社区、家庭、个人养老服务需求 (服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等) 提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主, 服务项目众多、服务周到, 对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。

3 美国的先进经验对我国的借鉴

3.1 养老地产的硬件设施的借鉴

对老年住宅产品分析, 可以将养老地产的内涵归纳为以下四点:生活配套设施、医疗配套服务、康复配套服务、交通配套服务等。与一般的商业地产相比, 养老地产具备以下特点:一是在选址方面, 要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;二是对于住宅的规划设计设计方面要求高, 如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;三是对于配套设施及服务要求更高, 对于老年人而言, 能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。养老地产, 从建筑设计、园林规划到装饰标准, 这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律, 创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护, 增加设施设备和精心打造专业管理团队。

3.2 按需开发不同类型的老年住宅模式

在美国, 专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活, 并提供必要的协助, 而不应一切包办, 否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度, 来划分老年人居住建筑的模式。日前, 美国老年住宅模式主要有五种类型:独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求, 一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作, 社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施, 逐渐形成了老年产业的发展基地。

3.3 体现人性化设计理念

美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面, 充分考虑到了老年人的生理及心理特点, 既方便其使用, 又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国, 有的养老院除有房门外, 卧室、卫生间都没有门, 有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。

3.4“以房养老”模式

“以房养老”作为一种新型的养老方式, 指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构, 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后, 该房产出售用于归还贷款。上世纪末, 美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”, 供年长者养老, 取得了一定的成熟经验后, 美国议会在2005年通过了赞成法案, 由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等, 还有免费咨询电话, 不明白的地方, 有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担, 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式, 它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。

3.5 养老地产的相关配套软件的借鉴

首先, 推行以房养老必须建立相关的运行平台和制度保障, 包括对国家目前有关法律法规的修订和新法规制度的建立, 需要政府扮演重要的角色。政府在养老地产中应该发挥监管的作用, 以及提供相关政策支持, 消除养老地产运营中的风险。

其次, 商业银行和保险公司应发挥主力军的作用。保险公司最适合开办以房养老业务, 尤其是寿险公司。商业银行的资金比较充裕, 个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重, 而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的, 银行在开发与房地产有关的金融产品、借款人资格的审核、抵押资产的评估审查、贷款方式的设计等方面积累了一定的经验。由于地产养老不确定因素多, 存在着很大的市场风险。只有在保险产品的介入下, 才能有效分散贷款的回收风险。因此, 商业银行必须和保险公司合作才能使这项新的金融产品稳步发展。

最后, .其他相关机构的积极参与也是必不可少的。地产养老模式涉及到评估、咨询、保险、法律、财务、房屋处置等多种行业和机构, 要求房地产部门、会计师事务所、律师事务所等机构的积极参与, 这些行业和机构的发展水平直接影响养老资金发的效率和效益。

摘要：面对日趋严峻的养老问题, 社会化养老模式势在必行, 这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。本文介绍了美国养老地产开发的先经验, 并提出对我国养老地产发展的借鉴意义。

关键词：养老地产,以房养老,借鉴

参考文献

[1]周虎主编.美国人如何理财.[M].上海:上海人民出版社.2006.3.

[2]以房养老.[EB/OL].http://baike.so.com/doc/6675537.html.

[3]袁璟《“以房养老”模式推行障碍及对策》《人民论坛.学术前沿》2011年第7期中.

美国养老地产模式 篇2

年龄段人群 广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百 个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目， 使老人老有所乐。 有的社区通过与周边的知名 大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较 轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 此外， 美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴， 将老年地产与休闲、 娱乐、 健康、 教育等产业整合， 更有针对性地提升了地产的价值和吸引力， 同时促进了产业链的延伸和整 合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给 银行、 保险公司等金融机构， 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 房主去世后， 该房产出售用于归还贷款。 反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、 分担了 政府负担， 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式， 它为解决美国的老龄化问题和社会 保障问题起到了积极作用。 同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨 询服务组织为国家养老政策提供咨询， 有在市场经济发展中涌现出的各类公司、 集团为为企、

事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、 家庭、 个人养老服务需求提供咨询。 各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重 的专业“谋士”作用。

日本养老运营模式：

日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧， 使各类养老服务业形成产 业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。 日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2） 老人保健设施 3） 特别养护老人住家 4） 养护老人住家 5） 低收费老人住家 以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人， 政府对开发建设这些 机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家 大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护 理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7） 患有老年痴呆症

高龄者的集体住家 8） 高龄者生活援助住屋 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式 是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险 法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务， 由国家买单。 这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定 的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住 宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住 宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄 者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据 需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最 大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配 备护理服务。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构 设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施， 设施内配置以护理为主的各种服 务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。

欧洲养老运营模式：

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 因此欧洲的养老地产以老年公寓为 主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰 弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道： 老人虽然居住在独立的公寓 中， 但从整个建筑空间处理来讲， 老人能感到与他人和睦相处的融洽。 由于周围环境的特点， 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分： 较大的一栋楼紧邻高速公路， 较矮的两栋 楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感 受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互 连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、 健身中心和客房， 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务， 使老年人有进行交流和锻炼的机 会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。 在这

样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社 区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政 策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但 实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。 例如德国红十字会， 劳动者福利团体 等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体 系内地的老年住宅房产主， 要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据 该合同获得国家提供的建设自己贷款。 在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还 要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的 服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院 是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院 的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。

欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其 中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一 万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以 管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形 成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和 中长期老年医院。 收容所包括公立和私营两种， 是为生活能够自理的老人而建的一种收费较 低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容 所除了提供食宿外， 通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。 老年公寓通常具备完善的 服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医 院性质。其收治对象为经过治疗后有希

望恢复生活自理能力的老年患者。

美国人怎么做养老地产 篇3

Terraces护理社区

Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区，经过美国浸信会招进地产商进行分期改建升级，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。开发后成为富有特色的老人护理社区，也成为亚利桑那州唯一一个满足了1000多项护理标准的老人社区。专业化老人护理是Terraces的特色，这里的护士都是最高级别的注册护士，俨然一所“医院+疗养院”的“保障型”老年社区。

在Terraces护理社区，针对老年人的康复护理配套十分完善。除了拥有几所专为老人服务的大型康复院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养所鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力，选择各种档次的服务。

Terraces护理社区入住率达到92%，每月有许多老人需要更高级别的护理，现在Terraces护理社区又兴建了几座高级公寓。亚利桑那州政府的负责人表示，在土地越来越稀缺的情况下，养老地产的开发趋势，必将重视“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级改造。

经典模式之三：大学老年村

近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮”一代老人受教育水平普遍较高，针对这个特点，越来越多的高等院校参与养老地产开发，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。

在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学老年村”的退休社区，招收本校的校友，目前住户平均年龄77岁。

老人们住在母校的养老公寓里，每天在休闲时间和年轻的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代；而且周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。

在美国，有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，使用大学闲置的地产建成“大学老年村”，并使用大学的教学设施，提供终身学习项目，吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。

美国的“大学老年村”现在有多种运营类型，主要模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活老年村、专业护理老年村等。55至65岁之间的健康老人会进入活力老年村养老，65岁后可进入协助生活老年村养老。独立生活老年村主要是居家式的自主养老方式，包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。

大学内的协助生活老年村与专业护理老年村主要针对75岁以上老人，提供各阶段所需的服务，专门为住户提供持续照顾服务，村中的护工需要护士执照才可上岗。据调查，居住在持续照护大学村的老人，平均寿命比美国其他社区高8岁，且在医疗花费上平均减少30%。

经典模式之四：老年公寓

在美国，老年公寓属于养老地产中的公租房、廉租房类型。比如在纽约，大大小小的老年公寓有数百座分布在曼哈顿、布鲁克林等五个行政区，大约每三个街道就有一栋老年公寓。其中有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非盈利组织团体私募并与开发商合作建造的。例如，曼哈顿黄金地段第九大道54街的克林顿花园，是美国政府提供援助建造的老年公寓，这栋欧洲风味十足的砖墙建筑有100套房间。根据联邦房屋条例第202条，该老年公寓接受纽约市收入低于2.51万美元/年（夫妇），2.2万美元/年（单身）62岁以上的老人申请。入住后，每月房租将占房客月收入的1/3。例如，一位退休老人的每月社保金是750美元，居住在这里每月需付250美元左右。如果你把750美元都交给老年公寓，那么老年公寓除了提供三餐，还会组织外出旅游、看戏等活动。

美国养老地产开发经验启示 篇4

一、美国开发养老地产的主要经验

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。

在美国, 老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家, 除了良好的市场运作之外, 政府的大力支持也是重要原因。首先, 养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国, 养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块, 分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外, 政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠, 重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。

2、按需开发不同类型的老年住宅模式。

在美国, 专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活, 并提供必要的协助, 而不应该一切包办, 否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度, 来划分老年人居住建筑的模式。日前, 美国老年住宅模式主要有五种类型:独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求, 一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作, 社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施, 逐渐形成了老年产业的发展基地。

3、体现人性化设计理念。

美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面, 充分考虑到了老年人的生理及心理特点, 既方便其使用, 又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国, 有的养老院除有房门外, 卧室、卫生间都没有门, 有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为, 如果老人昏倒在门旁, 破门而入则可能发生伤害。

4、“以房养老”模式发展成熟。

“以房养老”作为一种新型的养老方式, 指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构, 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后, 该房产出售用于归还贷款。上世纪末, 美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”, 供年长者养老, 取得了一定的成熟经验后, 美国议会在2005年通过了赞成法案, 由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等, 还有免费咨询电话, 不明白的地方, 有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担, 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式, 它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。

5、养老咨询业发达。

美国的养老咨询业非常发达, 有国家政府的咨询服务组织, 有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务, 也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看, 有为国家养老政策提供咨询;为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面 (项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等]提供咨询;以及为社区、家庭、个人养老服务需求 (服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等]提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主, 服务项目众多、服务周到, 对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。

二、美国经验的启示

美国在养老地产的开发模式与经验方面相对成熟, 对我国养老地产的开发具有重要参考意义。借鉴美国的经验, 我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅, 比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。但政府一定要做到管理有力, 要加快出台和完善相关的法律和法规, 使我国的老年地产健康、有序地快速发展。同时, 政府还应特别重视规范养老院和护理院的建设和管理。

借鉴美国经验, 政府还应积极推进以房养老模式。“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富, 它是一种由特定机构提供的, 以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。目前, 我国社会养老保障体系还不健全, 因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式, 由于我国老年群体中很多人拥有一套以上房产, 以房养老拥有广阔的市场空间。

老年住宅有别于普通住宅的地方在于, 除了设计时要考虑老年人的需求以外, 还必须提供额外的服务, 如生活服务、医疗保健服务、文体娱乐服务等。但由于我国普通房地产开发商在开发养老住宅方面缺乏经验, 专业度不够。因此, 未来应该让专业化的团队去从事养老地产的开发。普通开发商在拿地后, 可以按常规开发普通商品房的部分, 将其中的养老住宅交给专业团队去开发, 他们再按约定的比例进行收益分成。这样的专业团队一定是囊括养老地产金融、设计、服务等各个环节的, 不仅提供满足老年人需求的产品, 还要提供后续的服务。

参考文献

[1]张际达.究竟什么是养老地产[N].中国建设报, 2011.8.31.

[2]温玉顺.揭秘“美式”以房养老[N].北京晚报, 2011.10.27.

养老地产：六大盈利模式及案例 篇5

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

2、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的

发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下

午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、CCRC持续照料退休社区

面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

5、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的`提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子;二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，

你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境;三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发养老地产：六大盈利模式及案例展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。(北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。 )他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，

浅析当前我国养老地产的驱动模式 篇6

关键词：养老地产；驱动模式

1.养老地产的概念与特点

1.1 养老地产的概念

养老地产，从字面意义上解释即供老年人居住的特殊房产，此类房产与一般的房产存在很多不同之处。如其使用对象对身体及行动方面稍显不便的老年人，因此养老地产的设施设备明显区别于普通地产，而且鉴于其特殊性，在养老地产的开发、盈利、驱动模式上也有很多特殊的特点。目前共老年人养老居住的住宅产品主要包括：老年公寓、养老院和老年社区等，这些机构既有公立国有的，也包括私立的。国家和社会及个人都需要作出努力，为养老地产问题作出贡献。

1.2 养老地产的特点

鉴于养老地产特殊的服务对象——老年人，其在很多方面具有普通地产没有的特点。首先在建筑物的设计上，养老地产普遍为低楼层和低密度，公共活动领域面积大，相关设计无障碍与自动化相结合，尽可能满足行动迟缓不便的老年人需求。其次室内设计时要保持良好的通风与采光条件，应急实施齐全。最重要的一点是配套医疗护理设施设备，基础医疗站的建立要尽可能全面到位，毕竟老年人的身体机能下滑，出现各种身体问题的可能性较大，因此在评价一套养老地产的水平时，医疗设施的配备是非常重要的因素。最后照顾护理服务也是养老地产必备的服务，很多老年人在选择养老地产时，大多因为其子女没有时间照料，因此高质量的护理服务是提升整个养老地产水平的关键。某种意义上说，这种社区软实力的体现甚至要高于社区环境与住宅适老化的设计。

2.养老地产分析现状

2.1 供需现状

我国进入老龄化速度之快，规模之下，令国家和社会措手不及，在相关领域并没有充足的准备。养老地产是近几年新型产业，很多大型发地产开发公司慢慢意识到养老地产的广阔前景，逐步涉足其中。由于房地产企业在开发养老地产方面处于起步阶段，技术配备与管理理念存在很多不足之处，因此目前的养老地产开发市场鱼龙混杂，良莠不齐。从供需量上来说，供不应求，存在大量的未满足市场需求。但是同时存在一些已经开发好的养老地产由于定价过高或者质量太差等原因造成空置的现象。

2.2 养老地产发展存在的问题

（1）缺乏统一的规划

伴随着养老地产市场需求量的大规模提升，很多房地产企业嗅到了其中的商机，纷纷投资建设养老地产，但是各大房地产企业水平层次不齐，盲目上马养老地产项目，使得开发出的产品不能符合市场要求。目前国家方面应该加强统一规划，制定养老地产的规章体系与规范制度，统筹安排养老地产项目的运行。并对完成的养老地产项目加以审核认定。

（2）建设投入不足

目前为应对严峻的老龄化问题，我国将主要养老基金用在了建设基本福利性养老机构建设方面，对于更高质量水平的养老地产投入力度欠缺。由于养老地产在设施设备的建立，护理服务人员的配备方面需求资金量大，成本过高，且土地审批程序复杂，投资回收期长等原因，导致民间投入力度也不够。因此双方面的原因导致养老地产建设投入不足。

（3）养老地产产业的整合度低

在养老地产的配套制度体系中，我国养老产业整合度相对较低。首先在经济政策方面，由于银行不支持55岁以上的老人贷款，金融工具支持的缺乏导致老年人无法获得贷款以入住养老地产。其次由于养老地产理念和开发尚且处于初始阶段，养老地产的服务水平和配套设施建设方面整合度偏低，没有形成一个相对完善合理的系统体系。

3.养老地产驱动模式研究

3.1 全面产品规划体系

在上文中我们提到目前我国养老地产产业整合度较低，还没有形成完善的管理协调机制。虽然一些房地产开发商嗅到商机并加快养老地产的开发建设步伐，但是由于国家层面上规范制度的缺乏导致现有的养老项目中建设质量良莠不齐、问题较多。养老地产的发展需要细化老年人群体中的不同需求，制定全面产品规划体系，在体系的指导之下对各个细化领域加强研究与开发，以促进整个规划体系的落实。

3.2 软性养老服务体系

养老地产市场是真个房地产需求市场的细化市场之一，养老地产不仅仅是局部、产品、阶段性的问题，同样还是一个发展趋势导向的问题。目前在养老地产市场，开发企业对于客户和客户需求的理解细化不到位，细分不准确，造成盲目开发，导致开发出的养老地产因不符合客户需求或定位不准确而导致整个市场发展缓慢。准确的市场定位，鲜明的产品特点成为当前抢占养老地产市场的关键。各个房地产企业可以根据本企业的市场定位与目标市场，制定出相应的战略规划。如果房地产开发企业所开发的养老地产是针对于准老年人和身体硬朗的老年人，则在配套设施中可以加强娱乐健身器材和活动室；如果开发的地产是针对于患有长期疾病的老人，则过硬的医疗服务团队成为建设的重点。如果企业开发的是全面性大规模的养老地产，则可以广泛提供各种老年人所需的服务，并将各项服务列入菜单，实行菜单式服务，即老年人需要那种服务，可在菜单中进行选择，以此实行不同的组合收费策略。

3.3 硬性功能配套体系

养老地产通平常的普通地产一样，具有永久性和不动性。我们在上文中提到由于养老地产面对的消费者具有特殊性，因此养老地产在硬件配备方面也要形成自己独特的硬性功能配套体系。老年人在选择养老地产时综合考虑各方面的因素，因此在挑选的过程中会格外谨慎，此时完善的硬性功能配套体系成为企业产品的竞争优势。养老地产项目按照老年人群的生理、心理需求，可分为居住功能、生活休闲及文化娱乐功、医疗护理功服务功能、商业功能等其他功能。

3.4 政策支持体系建议

养老问题是全社会共同面临并需要齐力合作的问题，国家在养老问题的解决上发挥重大作用。因此国家必须加大养老投入力度，对民间养老给予一定的政策支持与鼓励，共同致力于我国老年人老有所养，老有所居。针对上文提及的我国养老地产存在的问题，我国政府需要在政策方面做出以下努力以帮助解决问题。其一是完善行政政策、规划及技术规范的细化。目前各大房地产商关于养老地产存在盲目上马，成果良莠不齐的现象，国家需要组织有关专家对养老地产在基础设施、配套实施、基本建筑面积、用料等方面制定规范体系制度，要求房地产商必须符合其中的基本规定和要求，并实时进行审查。其二是加大政府扶持力度。由于我国老龄化规模巨大，仅仅依靠单方面力量很难应对，因此在民间社会力量开发养老地产项目时，政策可以在相关政策上给予优惠。如土地审批方面，国家及个地方政府可根据当地的老龄化情况，放宽相应审批政策，在贷款方面，政府可出台一些列优惠政策，支持鼓励养老地产的开发与投资，实施减免部分利息的政策。最后一点是以房养老，目前在西方发达国家，以房养老体系已经较为完善，而在我国还处于摸索阶段，主要是老年人在心理上还不是十分接受，这就需要国家一方面通过宣传教育引导老年人改变传统观念，一方面出台更加严格健全的法律制度管理以房养老体制，是百姓放心安心。

养老地产常见开发模式研究 篇7

关键词：养老地产,开发模式,研究

1 与社区共同建设类

1.1 专门建设养老社区

(1) 养老社区指为老年人提供的, 包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区, 还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的, 既可以是民营企业, 也可以是由政府投资进行建设。养老社区可分为健康型和连续照料型两种, 前者入住对象以健康老人为主, 后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善, 满足多种人群的养老需求, 提供全方位的服务。建设规模较大, 所需前期投入大;配套设施建设比例高, 自持风险大。

(2) 北京太阳城 (北京太阳城集团, 北京昌平) 案例分析。北京太阳城建设于2003~2011年, 占地面积42公顷, 建筑面积32万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓;配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心, 娱乐及活动设施等。

1.2 新建居住区中开发养老组团

(1) 指开发大型居住区楼盘时, 划分出一部分区域专门建设养老组团, 形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块:养老公寓、养老设施、日间照料中心等。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源, 降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大, 需要前期投入大。

(2) 案例分析:广东惠州养老社区 (金融街控股, 广东惠州巽寮湾) 广东惠州养老社区建设于2012年, 占地面积1324公顷 (其中养老组团占地10公顷) , 建筑面积720万平方米 (其中养老住宅18万平方米) 。健康养生主题:项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区, 其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题;配套设施:组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务, 紧邻天后宫仿古商业区, 方便老人生活娱乐。建筑概况:养老社区部分分两期开发, 1期共11栋, 一栋为高层, 其余为多层, 户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。项目特点:①划分自理、半自理组团, 具备医院等配套设施, 小型居住组团的划分带来亲切的尺度;②主要配套设施沿主要道理设置, 与各组团保持较短的服务半径;③半护理组团靠近医院, 联系方便;④组团化布局使绿化景观均布, 停车就近, 为老人创造更安静、舒适环境;⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往, 社区内全部采用无障碍设计。

1.3 普通社区配建各类老年居住产品

(1) 普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式, 满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施, 方便老人就近医疗, 也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住, 可以促进购买两套住宅, 带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人, 不能吸引购买人群。出售过程中, 养老住宅的销售对象可能不只是老人, 不利于日后提供服务。

(2) 案例分析:万科幸福汇 (北京田园家新城房地产开发有限公司, 北京房山) 万科幸福汇于2011年8月开盘, 占地7.17公顷, 建筑面积16万平米。项目特点:①普通社区中配建用于出售的老年住宅 (活跃长者住宅) , 并配有用于出租的养老公寓 (活跃长者之家) ;②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅, 可以满足老少就近居住的需求。

1.4 成熟社区周边插建老年设施

(1) 在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施, 除了含有一定的居住功能外, 还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等, 服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地, 建设规模小, 投资少, 可吸引周围社区的人, 满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

(2) 案例分析:邢台爱晚红枫老年社区 (河北爱晚红枫房地产开发有限公司, 河北邢台) 邢台爱晚红枫老年社区建设于2011~2012年, 占地面积2.23公顷, 建筑面积5.32万平米。

2 依托各类资源建设类

2.1 与旅游产业结合

(1) 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时, 加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品, 开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。通常环境优美, 并引入与旅游相关的活动, 能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分, 经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

(2) 案例分析:香港西贡樟木头老人度假中心:位于香港西贡, 由香港政府纪念金币基金拨款, 香港社会福利署每年拨款资助, 伸手助人协会筹划及管理, 1993年开始正式启用。项目特点:为长者提供了一个宁静舒适的地方, 得以远离烦嚣, 欢度假期通过适切的教育及训练, 提高社区人士及护老者对痴呆症的认识, 并提供暂托服务以缓解护老者的压力。

海南三亚清平乐:位于海南三亚, 开发商为三亚东锣导地产有限公司, 建设时间2009~2011年, 占地8.86公顷, 建筑面积15万平米。项目特点:“依山而建, 傍水而居”, 结合自然资源, 营造适合老年人居住的生活场所, 实现“老有所养, 老有所依, 老有所学, 老有所为, 老有所乐”。

2.2 与医疗产业结合

(1) 养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设, 将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障, 提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策, 保证客户不流失。医院的运营投入较大, 由于老年人对医院的抵触, 可能会影响老年设施的入住情况。

(2) 案例分析:燕达国际健康城 (燕达国际健康城投资管理有限公司, 河北燕郊) 。燕达国际健康城一期建设于2007~2010年, 二期建设开始于2013年, 占地50公顷, 建筑面积110万平米。项目特点:共分六大板块:燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

2.3 与商业设施结合

(1) 在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时, 搭配建设老年公寓, 居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合, 促进销售。老人公寓与商场结合, 年轻人来看望父母, 顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

(2) 案例分析:香港彩颐居老人公寓 (香港房屋协会, 香港东九龙佐敦谷) 香港彩颐居老人公寓于2004年开业, 共计床位333个, 其中一房254个, 开放式79个。一房单位约35平方米, 开放式单位约23平方米。

3 特殊经营模式建设类

3.1 建立连锁型品牌养老机构

(1) 指以连锁方式建立品牌养老机构, 在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准, 形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化, 适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模, 对管理要求较高。

(2) 案例分析:恭和苑 (恭和苑养老机构管理有限公司, 北京双井和海南海口) 两项目建设时间均为2012年。北京双井恭和苑占地1.3公顷, 建筑面积3.3万平米;海南海口恭和苑占地2.26公顷, 建筑面积3.5万平米。项目特点:规范的服务体系与服务标准:引进国外服务理念和专业人才, 结合中国国情和社会状况, 建立品牌规范的服务体系与服务标准。各地连锁机构各有特色:各连锁分部根据不同区域特点与需求, 建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人, 运营后入住率不佳, 后转向旅游养生客户群。

3.2 中外合资开发建设养老机构

(1) 通过与国外养老品牌团队合作, 例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队, 或与国外知名养老品牌共同开发等, 建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验, 可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬, 仍需“本土化”。

(2) 案例分析:远洋椿萱茂 (远洋地产+EMERITUS协助生活养老服务公司, 北京亦庄) 远洋椿萱茂项目建设于2013年, 建筑面积6600平方米, 共有床位77张。项目特点:位于远洋高端社区之中, 医养结合, 定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作, 美方负责建筑设计、人员培训。

3.3 国内地产投资国外养老市场

(1) 国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境, 针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求, 跨国开发老年医疗保健地产项目, 吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求, 具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

我国养老地产经营模式分析 篇8

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示, 我国60岁以上的人口数为1.77亿, 将近占人口总数的13.26%, 并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增, 预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快, 以及“421”家庭结构的日益增多, 相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此, 分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展, 解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

(一) 我国养老设施现状。

目前, 我国的养老模式主要包括家庭养老, 养老院、福利院等机构养老模式, 但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量, 还是其提供的床位和接纳的老年人口数量, 都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一, 大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构, 其管理水平很落后、规模小, 设施陈旧。我国现有养老院大约42, 000多所, 另外加上社会兴办的其他老年机构, 现在收养的老人总数还不足100万, 远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看, 养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看, 设施和简陋、服务水平较差, 只能满足老年人基本的生活需求, 但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

(二) 我国养老地产市场前景分析。

现如今, 我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式, 即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子, 在现在的社会经济下, 子女的负担越来越重, 赡养老人力不从心, 同时也造成了相当部分的“空巢老人”, 无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系, 即90%的老年人通过居家养老, 6%的老年人通过社区养老, 4%的老年人通过机构养老, 这种“以居家养老为基础, 社区为依托, 机构为支撑”的养老模式建设, 表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型, 因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产, 它的开发要涉及各方主体, 包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方, 还需要整合整个产业链的资源, 所以运营过程很复杂, 而且由于养老地产不只是提供住宅, 更注重的是后期配套服务的盈利, 所以投资回收期长, 投资风险大, 再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段, 并没有形成规范的商业模式, 所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看, 我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期, 西方发达国家相继步入了老龄化社会, 经过几十年的实践和发展, 对养老地产的运作积累了一定的经验, 其中最典型的是美国和日本, 其养老体系建设已日渐成熟, 值得学习借鉴。

(一) 美国养老地产经营模式分析。

美国施行以机构养老为主, 政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式, 前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括:健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处, 通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善, 获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式, 此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题, 收回部分资金, 又可以实现后期连续性的服务收益, 可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老, 从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构, 然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务, 等房主逝世后, 其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种, 即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

(二) 日本养老地产经营模式分析。

日本施行以政府扶持为推动的养老方式, 注重以补助扶持的方式来推进养老事业, 对于老年住房改扩建给予扶持, 发展老年公寓、对老年人实行补助, 而且对老年住宅的建设给予财政金融支持, 以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务, 然后与经营者签订独立于租房的合同, 这样个性化的服务, 更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时, 为了降低运营成本, 增加收益, 日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务, 还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务, 这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务, 还能提高收益。

(三) 国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。

在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下, 养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先, 政府应加快完善建设福利保障制度, 增加老年人养老资金来源。其次, 提供优惠政策, 鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度, 引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。

倒按揭即以房养老, 其得以实施的前提条件是老年人有房产, 而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人, 以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前, 我国有关倒按揭的法律法规还不完善, 具体实施起来存在一定困难, 所以要加快相关法律法规建设, 为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。

我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段, 开发商缺乏养老地产经营管理相关经验, 通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作, 可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时, 实行养老服务机构全国连锁经营的方式, 以节约成本, 扩大品牌知名度, 培养专业管理团队, 使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

(一) 我国养老地产管理模式构建。

养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

(1) 开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后, 其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下, 消费者只需面对单一经营者, 有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下, 开发商除了前期的开发建设, 还要负责后期的运营管理, 所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

(2) 战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系, 来共同负责养老地产的日常运营, 以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式, 开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系, 从而打造整个服务产业链的品牌影响力, 建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式———专业公司管理模式。

投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发, 不对后期运营进行直接管理, 而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式:

(1) 净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营, 开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担, 运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式, 对开发商来说风险最低, 收益也最稳定, 但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

(2) 委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理, 每年支付给管理公司一定比例的管理费用, 而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担, 但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下, 开发商的收益大, 但面临的风险也高。

(3) 出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商, 以此获得一次性的收益, 后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下, 开发商可以一次性回收投资并获得利润, 但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

(4) 出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司, 并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中, 运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商, 可以充分调动运营商运营管理的积极性, 从而获得更好的物业收益。

(二) 我国养老地产盈利模式构建。

养老地产相对于传统地产来说, 社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高, 所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面, 总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

(1) 全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金, 开发风险小, 但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

(2) 只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源, 包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义, 即通过持续经营为老年人提供养老服务, 在服务过程中获得稳定的收入, 而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入, 再加上后期经营过程中的大量资金需求, 因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

(3) 销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源, 一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源, 包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中, 是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下, 销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

(4) 会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍, 先缴纳一定的定金入会, 然后每月交取一定的服务费, 最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题, 运营开始便可以收回部分资金, 又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式———“以房养老”。

倒按揭盈利模式, 指养老机构在获得老人允许后, 由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租, 通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式, 将老年人的住房与老年住宅进行等价对换, 直到老人过世之后, 再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上, 构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式, 具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式, 并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式, 包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

参考文献

[1]康琪雪, 张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究, 2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济, 2011.2.

[3]马明, 韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力, 2013.5.

[4]陆秋虹, 邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济, 2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京:北京交通大学, 2011.

[6]胡迎.嵌入式养老社区设计研究[D].天津:天津大学, 2012.

美国养老住区的运营模式浅析 篇9

目前人类面临着一个严峻的挑战——全球人口老龄化。1991年, 第41届联合国大会确定每年10月1日为“国际老年人节”;第47届联合国大会通过决议把世纪之交的1999年确定为“国际老年人年”, 并提醒世界各国“铭记21世纪的社会老龄化是人类历史上前所未有的, 对任何社会都是一项重大的挑战”。1999年“国际老年人年”的正式启动标志着老龄问题已成为全球性的重大社会发展问题, 人口老龄化的“银色浪潮”已席卷全世界, 成为全世界普遍关注的热点。

1. 人口老龄化问题相关名词解释

·老年人

1956年联合国~65岁

1982年维也纳老龄问题世界大会~60岁

欧美国家及发达地区~65岁

亚太地区和发展中国家 (包括我国) ~60岁

·老年人口系数

即老年人口比例, 老年人口占全人口的比值

·老年型社会

世界卫生组织规定:60岁以上老年人口系数≥10%

或65岁以上老年人口系数≥7%

我国采用前一标准, 而发达国家采用后一标准。

·年龄段划分

·长寿水平

80岁以上的高龄人口数与60岁以上老年人口数的比值, 即高龄老年人在老年人中的比例, 反映达到长寿的可能性。10%以上属较高水平。

·年龄中位数

从0岁起将各个年龄的人口总数逐年累加至总人口数的50%时的年龄。

年龄中位数在30以上时为老年型社会。

2010年世界各国人口中位数年龄, 美国是36.8, 而2001年的中位数是35.1, 中国2010年是35.2, 而2001年是29。现在一个美国妇女平均生育2.1个孩子, 中国妇女平均生育是1.3个孩子, 从这个角度而言, 中国老龄化的速度远远超过美国。

·老少比

老年人口 (60岁及以上) 与少儿人口 (0~14岁) 数之比。

老少比达到30%以上时为老年型社会。

·抚养系数

老年抚养系数:60岁及以上人口与15~59岁组人口数之比;

少年抚养系数:14岁及以下人口与15~59岁组人口数之比;

总抚养系数:以上两者之和

老龄化社会的老年抚养系数增高, 则少年抚养系数下降

2. 世界人口老龄化概况

·世界人口老龄化始于欧洲, 法国于1850年世界第一个进入老龄化社会的国家

·老龄化程度最高的国家:日本、意大利、希腊、瑞典, 60岁以上者达到20%以上。

·2000年世界60岁以上人口为6亿, 以达总人口数的10%, 全球进入老龄化社会

·80岁以上高龄老人的比例, 目前为10%, 2050年可能达到25%。

3. 美国老龄化现状

1946年一年间, 美国大约有340万人降生, 对于“永远年轻”的“婴儿潮”一代, 2006年始就陆续迎来各自的60岁, 美国国内的“婴儿潮”一代大概有7800万。

当前美国65岁以上人口达到4000千万, 占总人口的13%, 目前每天有一万人口达到65岁, 预计未来十年美国65岁的老人将会达到7800多万, 占总人口的18%, 美国老龄化问题也开始变得日趋严峻。

美国政府将养老作为重大的民生问题, 除政府建立基本的公立养老院外, 二十年前就鼓励民间通过市场行为建设非盈利性的养老院, 以解决收入略高不能享受公立养老设施的老年人问题, 这次我们受美国老年住宅协会邀请, 对美国洛杉矶、西雅图和旧金山三个城市的养老住区的建设和经营管理方面进行了考察, 受益匪浅,

二、美国养老住区的特点

美国1965年制定了《美国老人法》, 为解决老人的居住问题, 采取了很多对策。建造多种形式的老年住宅供老人选择, 对老年人居住的旧房进行改造, 将旧有建筑改建成老年住宅供老人使用, 政府对老年人实行多种住房优惠政策, 如拨款或提供低息住房贷款、以优惠价出售老年住房、对老年人提供多种形式的住房补贴, 在土地税等方面, 对老年公寓提供减免的优待。

从20世纪70年代, 美国开始大量兴建各种各样形式的老年居住养老场所, 扩大了老人们自主选择养老居住方式的范围。美国老年人住宅模式主要有下面几种类型: (1) 独立式老年人住宅; (2) 集合式老年人住宅; (3) 护理型老年人住宅; (4) 可调换居住的老年人住宅小区; (5) 综合老年人住宅小区。

1. 持续护理型的养老社区

美国经历了几十年的老年住宅的建设和运营, 目前在美国最受老人欢迎的是持续护理型的养老社区, 它是以独立生活、介助和介护相结合的持续护理型的综合社区;独立生活区:社区为老人提供餐饮、健身、娱乐等一系列服务设施;介助区:社区为老人提供康复、生活护理等一系列服务;介护区:主要是由专业注册护士对病重卧床、或患有老年痴呆症的老人等进行医疗护理和照顾, 直至临终关怀。 (见图1)

该图片摄于洛杉矶的大学村养老住区, 该住区距离市区较为偏远。老人入住时首先要缴纳30万至80万美元不等的入门费, 另外每月还要缴纳用于生活起居的月费, 老人宁愿卖掉自己的原有住房搬到这里, 主要是看中这里的生活不能自理时的持续医疗和生活护理, 在美国单独缴纳护理费用相当昂贵。

这是位于西雅图市中心的持续护理型的老年公寓, 它是由两栋高层组成, 一栋提供给生活能够自理的老人居住, 服务设施齐全, 温馨而舒适;而另一栋则是为需要介助和介护老人提供的。美国政府对建设和经营老年公寓在土地税收等方面给予很大支持, 我们了解到, 这座位于市中心的老年公寓的地价只是建安造价的四十分一。见图2

这是位于旧金山的产权式老年公寓, 这几位是这个老年公寓的董事会成员, 负责该老年公寓的经营和管理, 同时他们还是这个老年公寓的业主。该老年公寓建于上世纪九十年代初, 是目前美国所剩为数不多的经营和管理最好的产权式老年公寓。该老年公寓的管理层善于经营, 曾买下一个酒庄, 一直经营良好, 为这个老年公寓获得了持续不断的资金来源。但当时入住时生活能自理的老人现在逐渐需要护理, 因此该老年公寓有充足的资金扩建老年介护区。见图3

2. 市场行为, 合同管理

美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业, 产业的主体是社会的营利机构。因为美国老年人普遍比青壮年富有, 仅65岁至77岁年龄组的老人拥有的私有资产占全国私有资产的40%, 美国人意识到银发美国给产业带来的机会, 因此老年住宅开发的潜在利益极大地吸引了许多部门进入这个竞争领域。

1980年到1990年间, 持续护理型养老住区增加了24%。是老年住房市场里发展最快的部分。美国持续护理型养老住区作为一个产业而持续发展, 重要原因是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证其高质量服务。美国的各种法律相对较为健全, 经营性的养老社区主要靠合同和法律约束其市场行为.总的归纳下来, 美国持续护理型养老社区大约共有A、B、C、D四种管理合同:

A类合同:居住合同

·1、租赁合同:

·a、只收月费;

·b、入门费加月费;

·c、可转让会员制。

·2、住户持有产权:独立式住宅、公寓

B类合同:各种服务合同

1) 固定月费

a.不限护理内容;

b.为老人提供最大限度的安全感;

c.盈亏风险由服务提供方和居民共同承担, 费用应随实际社区运营成本浮动

d.如果配偶一方留在独立生活区, 另一方迁入护理区, 运营成本支出可能翻番。

2) 预付固定护理费用

a.每年可享受最多10天的护理, 终生最多30天;或者护理费用按市场价打九折;

b.只限在护理设施中临时性居住;

c.如在护理设施中居住超过60天则应算为永久居住;

d.服务提供方风险大大减小, 但居民受益程度也相应递减

3) 所有服务项目另行收费

举例说明:见表1

C类合同:服务费合同

1) 初始费用:

·入门费、月费、置业费根据市场现价

·配偶的费用通常带相当折扣

2) 居住期间费用:

a.月费应根据实际和预期成本浮动

b.月费的增涨, 尤其在产权型住区中不可无限制

3) 房屋腾空后费用

a.如服务提供方决定转售定价, 则空房成本由服务提供方承担

b.如居民决定转售定价, 服务提供方应向其收取空房费

D类合同:入门费的退款合同

1) 入住后7到90天内全数退款

2) 随入住时间退款额递减至0

a.居民迁入价最低

b.对住区不满意的居民在退款额递减后可能会产生没有退路的感觉

3) 任何时间全数或九成退款

a.迁入价最昂贵

b.具有变相储蓄的优点

4) 退款额按每月1%~2%递减至75%或50%

5) 增值共享:老人有权设定转售价格并在转售时从增值中提成。

三、我国人口老龄化问题日趋严重

从联合国的统计资料可以看出

19世纪50~70年代中期是我国人口出生高峰期, 随着计划生育政策的实施, 人口快速增长的势头得到缓和, 从2000年起中国步入了老龄化社会, 到2006年中国人口达到13.1448亿人, 位居世界第一, 预计到2050年中国的人口会达到16亿的顶峰。

我国人口老龄化的特点:

1. 老龄化先于国民经济的发展

这也是我们常常提到的未富先老, 发达国家进入老龄化社会为人均国民生产总值$10000以上、世界平均人均国民生产总值$5000以上、而我国进入老龄化社会为人均国民生产总值$2000 (2008年)

2. 人口基数大

我国老年人从2.3亿增加到4.1亿, 老年人比重从15.6%上升到25.8%, 高龄人口迅速上升, 抚养比达到最大值, 劳动人口开始老龄化。中国60岁及以上老年人口规模将从2000年的1.3亿增至2020年的2.3亿;2050年老年人口将达到4.1亿的高峰。老年人口的迅速增长和老龄化程度的加深将成为本世纪上半叶我国人口变动的重要现象

3. 老龄化发展迅速

我国老年人从1.3亿增加到2.3亿, 老年人比重从10.1%上升到15.6%。高龄人口比重上升, 劳动人口达到峰值, “421”家庭大量涌现, 农村人口老龄化日趋严重。一个重要的现象就是我国人口老龄化现象来得急和快, 我国人口年龄结构从成年型进入老年型, 前后仅仅只有18年左右的时间, 与发达国家人口老龄化相比, 其速度是很快的, 法国用了115年, 瑞士用了85年, 英国用了80年, 美国用了60年, 同样完成这一过程。

《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出“十二五”期间我国老龄事业的发展目标:

——建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系, 居家养老和社区养老服务网络基本健全, 全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。

——全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。

西安市养老地产运营模式探究 篇10

目前, 已经有越来越多的房地产企业关注到了这个问题。随着十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确, 诸多企业纷纷行动起来, 像保利、万科等业界龙头企业现已在北京、上海开始相关项目的开发。但是房地产业内对养老地产始终还没有形成清晰的概念和定位。一直以来, 大家倾向于把养老和地产分割开来:养老是福利性的, 政府应该予以支持;地产是营利性的, 开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来, 实现社会效益与经济效益的“双赢”, 是一个难题。养老地产的经营过程中, 受到商业模式不清晰、专业服务不到位等多方面因素的阻碍, 目前尚且没有一条明确的发展路径, 国内整个养老产业也无成熟模式可借鉴, 因此构建养老地产运营模式十分关键。本文将从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行初步探索, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。

西安市养老地产的顶层规划

养老地产不仅是提供老年人口的居住场所, 更是一种特定区域的综合体建设。养老地产如果能做到先规划后建设, 预期的配套设施和功能较为完善, 就能满足老年人的需要和市场发展要求, 实现经济效益和社会效益的双赢。截至目前, 西安市区尚未出现真正意义的养老地产, 对于政府和企业来说, 未尝不是一件好事, 对企业来说具有更加广大的市场, 对政府来说更易于全面调控与规划。

在具体的项目定位上, 我们要结合西安市老年人口的具体年龄分布来分析。从个人生活能力角度, 国际社会现将老年人口分为三类:健康活跃老人、行走缓慢老人、高护理老人, 不同的老年人口对于居住、医疗、服务的要求是不同的。健康活跃老人更多的是精神层面的要求;行走缓慢老人关注的是生理、心理健康;高护理老人主要需求体现在医疗服务方面, 要维护老年人的尊严。结合西安市现状, 我们把老年人口按照不同年龄段进行了匹配。60-70岁为健康活跃老人, 70-80岁为行走缓慢老人, 80岁以上为高护理老人。根据现有老年人口数量分布, 我们进行了比例分析。

根据西安市老年人口的分布情况来看, 目前养老地产市场潜在容量较大的目标人群应该为健康活跃老人和行走缓慢老人, 占到整个老年人口的88.24%, 企业较为适合进入, 而且可与房地产企业的其他项目融合进行。2011年, 西安雅荷地产在其社区内建立了“托老所”, 让老人们白天可在公寓内生活, 晚上子女下班后回去一家人团聚, 类似于老年公寓, 既满足了老年人的居家养老, 又实现了中国传统需求的老少同堂, 受到了周边老年人的追捧。

销售方式和销售对象的确立

养老地产的销售和传统房地产产品的销售应有所区别。养老地产的受众很清晰, 就是老年人。根据我们前文对老年人的分类, 相应的养老地产产品也应该分为三类:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构。这三类产品在销售时采取的方式有所不同。成套老年公寓住宅针对的是健康活跃老人, 这些人已退休, 但身体状况较好, 能够自我服务, 销售的侧重点在于产品的适老性, 销售对象偏重于个人。后两种产品针对的是个体状况相对下降的老年人, 销售的侧重点在于产品的医疗、服务保障, 销售对象既有个体还有组织 (如, 政府购买社会服务建立养老机构) 。

2013年8月国务院召开常务会议, 要求发挥市场活力, 推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”, 到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。这也就意味着在未来一段时间内, 成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、护理和医疗型老年住宅或机构将会产生较大的市场需求。

目前大多数房地产项目都采取全额付款或按揭付款的方式, 据中国老龄科学研究中心调查数据显示, 我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款, 预计到2030年, 老年人的退休金总额将超7万亿元。所以养老地产的销售方式可以采取租、售、反按揭组合相结合的模式:即护理和医疗型老年住宅可采取租赁模式, 租金中既包含房屋的建筑成本部分, 还包括所提供的医疗、服务;合居老年公寓住宅可采取床位销售或年限销售模式;成套老年公寓住宅可采取反按揭模式, 即先交清全部房款, 以后逐年按月返还金额用于日常养老支出。

养老服务体系的建立

养老地产的利润点不在于销售, 而在于后期服务带来的持续利润。所以养老地产服务体系必须做长产业链, 否则其赢利性就难以维系。或者说养老地产的长期生存依靠的不是房产的销售收入, 更多的是后续的老年服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业等方面的运营。2013年9月, 国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题, 提出一系列扶持政策, 这对于养老地产来说也是一个千载难逢的历史机遇。

1.建立标准化的服务体系

养老社区涉及医疗、护理、文体活动、餐饮服务等一系列配套服务, 相关的养老服务水平和服务质量直接影响到项目的声誉和企业的口碑。比如医疗保健问题, 这是每个养老地产都必须具备的配套服务, 老年护理人员必须有专业的护理技能和一定的护理经验, 这些人员应该达到什么标准, 是三甲医院的标准还是农村保姆的标准, 这一切应基于服务的标准化基础之上。所以需要企业建立全面的服务质量管理体系, 将所提供的各类服务标准化, 前期必然要投入一定的人力、物力、财力, 对回报周期的预期应适当延长。

2.养老地产产业链长短适度

基于赢利性基础, 产业链越长, 赢利点越多。但如果房地产企业自身不善于某些领域, 也可专注于做开发, 将运营管理服务交给专业的服务公司, 只做宏观战略控制。这也意味着将来可能会出现专业的养老地产物业公司。整个养老地产产业链条上, 可供开发的领域很多, 甚至还可以和其他产业联合, 比如旅游业。西安地理位置在西部具有一定的区位优势, 养老旅游地产的发展也具备一定潜力。

不知不觉中, 中国已大步迈入了老龄化国家。中国民政部部长、全国老龄委副主任李立国指出:“中国是世界上老年人口最多的国家, 2013中国老年人口将突破2亿, 2025年将突破3亿, 2034年则将突破4亿。随着中国老龄化社会的全面到来, 西安市也将面临同样问题, 提前做好养老地产的规划与开发, 吸引更多的企业进入这个市场, 对于我市养老工作的推进和完善起着重要的补充性作用。

摘要：随着我国老龄化速度急剧加速, 各级政府对养老问题日益重视, 养老地产成为近期被广泛关注的领域之一。本文以西安市为对象, 从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行了初步设计, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。

关键词：养老地产,运营模式,地产运营

参考文献

[1]王振波.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究, 2013 (10) .

[2]丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J].中国经济导刊, 2014 (2) .

美国房地产模式也非灵丹妙药 篇11

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，其核心是金融运作而非开发营建。以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

与香港房地产发展模式相较而言，当香港纵向安排价值链的时候，美国房地产公司的业务更专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值。美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。在《财富》杂志发布的2013年世界500强排行榜中，无论是位列500强第55的摩根大通，还是第96位的房地美，都脱不开来自于房地产的盈利贡献。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。

值得一提的是，在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。可以说，美国房地产基本上是私人投资。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS（房产抵押贷款证券）等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由房地产开发商敛聚暴利的现象。

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域辽阔、房地产市场高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。可以预见，中国商业房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。业内分析人士指出，无论是以银行、险企为代表的金融机构，还是内地的房地产企业，如今都站在一个关键的路口。近期风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。既不同于商业银行间接融资，也不同于股票债券等资本市场直接融资的互联网金融方兴未艾。通过互联网金融等手段创新融资模式也赢得不少地产企业青睐。有评论指出，互联网金融将彻底颠覆商业银行现有经营模式、盈利模式和生存模式，有可能颠覆性改变金融融资服务现有格局。

马年伊始，地产联姻金融提速。恒大入驻华夏银行，成为其第五大股东；万科认购徽商银行股本，成为其第一大股东。据不完全统计，截止到2014年1月，至少有14家房企参股银行。一时之间，地产联姻金融引发业内热议。一方面，在新型城镇化下，房地产业迎来了更大的机遇与挑战，房企希望通过互联网金融等手段创新融资模式；另一方面，银行、保险面临金融脱媒、利率市场化和同质化竞争加剧等诸多挑战，过度依赖于存贷利差的盈利模式不可持续，而与业绩好的房企合作，可以为银行、险企带来丰厚的中间收入和利润回报。

对银行的过分依赖，缺乏对基金、尤其是海外基金的利用，已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通，开始寻求基金的开发之路。早些时候，万科集团董事会主席王石就曾表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”可以看出，地产商纷纷入股银行，意图之一就是打造属于自己的融资平台。此外，业内人士也纷纷表示，从发展趋势来看，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

日前，深圳金融圈频频传来金融与地产加快联姻步伐的消息。先是平安银行继去年年底成立地产金融事业部后，与57家房地产开发企业签约，并率先推出地产永续债这一新的地产融资模式。此消息热度未减，又传来深圳本土险企生命人寿耗巨资增持金地集团股份表决权达到10%。继2013年12月3日安邦产险首次举牌金地集团后，2014年2月12日金地集团再度发布公告，截至2014年2月11日，生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股份表决权已达10%。截至公告发布日，生命人寿已持有金地集团14.808%股份，累计耗资超过40亿元，成为金地集团第一大股东。生命人寿保险公司此后发布金地集团权益变动报告书，称公司持股金地集团的目的是出于对金地集团未来发展前景的看好。

从中不难看出，目前的中国房地产开发模式正经历着向美国模式的转变。“一个时代的结束，另一个时代的开始！”有人这样描述中国房地产开发模式的转型。毋庸讳言，这一转变将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。另外，中美两国的历史、房地产业的变迁及其土地政策都是不一样的。美国土地价格之便宜几乎令人难以置信。理论上讲，在上世纪九十年代日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有，由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

在这种比较中，我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式与中国的差别。而中国内地面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价也存在很大差距，这种状况与美国城乡发展存在的差距也是迥异的。不仅在内地，就是在香港和台湾，土地在房地产领域中的作用与美国相比也绝对是不一样的。无论是香港抑或台湾，拥有土地意味着拥有了绝对财富，土地价值被人为地夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。

美国的政治模式及其价值观不是放之四海而皆准的，同样，美国的房地产模式也非灵丹妙药。中国自有中国的国情。多年来，中国房地产开发都是简单的生产加消费的模式，大部分地产商都是通过模式复制来发展，没有经营也没有形成资本的市场。“原来的商业模式很可怜，形不成市场。要么被业主吃掉，要么被国外的资产运营机构给吃掉，造成了中国经济的‘高消耗、高资源浪费’的情况。”有识之士指出，“美国房地产行业的发展规则和现状，房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线都与中国大相径庭。”

中国的房地产市场正在经历一个巨变时代。如果说过去的十年房地产还是一个粗放经营、野蛮生长的时代，那么未来中国的市场将成为一个品牌和产业升级的时代。如何在严厉的政策调控下解决融资问题？如何利用城市化的快速进程去寻找企业的发展机会？如何在政府有关政策屡屡调整的前提下规避房地产开发风险？如何在复杂多变的经济形势下调整企业的商业模式，使企业拥有持续不断的前进动力？站在新的起点，回望2013，放眼未来，可以预言，中国房地产开发模式转型经历阶段性阵痛是必不可少的。

成熟的中国房地产市场还有很长的路要走。

南充市养老地产开发模式的研究 篇12

国家第六次全国人口普查数据显示, 南充市65岁及以上的老年人口总数为为753272人, 在全市总人口中的比重达到12.0%, 相比第五次普查结果, 上升了4.27个百分点。根据联合国的标准, 当一个国家或者地区65岁以上人口达到或者超过总人口数的7%时, 该国家或者地区属于人口老龄化国家或地区, 据此南充已经步入老龄化社会。

在南充市, 绝大多数老年人选择居家养老, 即以家庭成员照顾为主, 家政服务人员照顾为辅, 少数老年人选择社区养老和机构养老。居家养老以家庭为依托, 老年人得到充分的亲情抚慰, 孤寂感减少, 精神身心愉悦。但随着现代社会生活节奏的加快, “4-2-1”家庭结构的普及和空巢家庭的剧增, 老年人的子女承担着工作、抚养两代人的艰巨压力, 体力和精力方面都难以长期、持续、专业地照顾老年人。同时, 相比10年前, 南充市常住人口平均受教育程度大幅提高, 每10万人中具有大学以上程度、高中程度的人口分别增加了2688人和5420人, 文化程度的普遍提高意味着人们对物质、精神层面的高品质退休生活的需求将增加。因此, 单一的居家养老模式已经无法适应南充市民的养老需求, 进一步规范和健全社区养老、机构养老模式将有效填补养老市场的空白。

2 南充市社区养老、机构养老运行的现状和问题

目前, 南充市的社区养老和机构养老分别以敬老院和老年公寓为依托, 在运行中显现出以下问题:第一, 投资主体单一、投入资金少。由于敬老院、老年公寓的开发建设项目中缺少政策支持, 加上建设管理中监督指导缺位, 因此难以吸引民间资金的流入;其中顺庆区、嘉陵区新建的老年公寓都主要依靠财政资金的拨入修建。第二, 住宅设计缺乏人文关怀、配套设施和专业服务不足。敬老院和老年公寓的规划设计跟普通住宅大同小异, 缺乏像紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施;生活配套局限于就餐和娱乐, 欠缺必要的医疗、康复和交通配套;专业护理人才配备不足。第三, 消费定位群体模糊。根据老年人的健康状况不同, 他们在养生、护理和医疗服务方面的需求存在重大差异, 南充市部分敬老院和老年公寓缺乏对现有软硬件设施有效评估, 混淆定位服务对象, 不能承担好应有的责任。

3 南充市养老地产开发模式

针对上述问题, 引入专业机构开发和管理的养老地产势在必行。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下, 由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求, 为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

3.1 选址

南充市现有的敬老院、老年公寓集中在远离城市喧嚣、景色宜人的风景区, 虽然为老年人提供了宜居的栖息地, 有利于养生, 但受到两点局限。首先, 随着老年人年纪增长, 对医疗设施、条件的要求越来越高, 居住地远离市区中心医院, 加上交通配套不足, 危急时刻如不能得到专业及时的救护, 将面临严重生命危险。其次, 老年人大家庭意识强, 大部分健康的老年人仍肩负着照顾孙辈、为子女分忧的职责, 在以离儿女工作生活地最近为居住地点首选;同时老年人对长期居住生活圈形成了依赖, 因此现有敬老院、老年公寓的位置难以满足这两方面的要求。

南充市现有的两家三级甲等医院均在顺庆区, 医疗设备先进, 护理人才集中, 剩余的甲级医院主要分布在嘉陵区、高坪区, 其他医院以乡办、民办为主。就人口分布来看, 顺庆区作为川东北老工业基地、川东北商贸中心和川东北最大的物资集散地, 吸引汇集了大量人才工作定居。因此将顺庆区作为南充市养老地产开发地址的首选。

3.2 消费群体

根据健康状况不同, 消费群体可以划分为活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。

活跃老人年龄集中在60岁至70岁, 身体健康, 能够独立居住。他们刚刚进入退休生活, 普遍感觉生活不如原来充实, 孤独感强烈, 因此他们追求物质精神双重幸福生活的意愿最强烈, 同时通过常年工作积累了一定的物质财富, 对养老地产相应配套设施和服务的支付能力较强。养老地产的配套设施包括餐厅、健身房、老年大学、休闲娱乐会所、门诊, 服务涉及养生学知识普及讲座、退休生活规划、老年旅游等。低度照顾老人年龄集中在70岁至80岁, 体质逐渐衰弱, 容易产生周期性的疾病, 在缺少关照的情况下容易发生意外。他们一般需要家人或家政服务人员的照顾, 定期到医院进行理疗。这部分老人退休多年, 支付能力大幅衰减, 如果缺乏子女援助, 生活负担沉重。配套设施着力于开发设施完备的老年护理中心, 保质保量地提供专业家政护理人员、康复人员。高度护理老人年龄集中在80岁以上, 患有严重的疾病, 基本不能独立生活。由于长期需要接受专业的医疗服务, 需要向医院支付高昂的就诊住院费用。配套设施重点在于建设综合性的、科室专业分工精细的、医疗水平高的医院。

通过比较, 将消费群体应定位于活跃老人具有两方面现实性。第一, 活跃老人的支付能力最强, 对养老产品和服务的认知和消费时间最长。通过重复购买、交叉购买、向上购买和推荐新客户为开发商创造的收入最高。第二, 开放商针对活跃老人以提供养生服务为主, 相对于向低度照顾老人、重度护理老人提供护理和医疗服务, 配套设施和服务的成本较低, 承担风险较小。

3.3 融资模式

传统的房地产开发通过银行贷款筹集资金, 但近年来, 国家通过提高存款准备金率、出台“限购令”等一系列方法收紧银根、抑制房地产泡沫, 使得房地产开发商资金链紧张。此外, 养老地产项目与普通住宅、商业地产项目相比, 投资周期长、投入金额大, 从银行和金融机构取得贷款难度增大。

面临这样的融资困境, 可以将房地产信托投资基金作为养老地产募资的新途径。房地产信托投资基金是是一种由专门资产管理机构发行的、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资、并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。具体操作方案为如下。第一步, 房地产开发商与基金管理者达成协议, 以顺庆区养老地产项目作为基础资产, 打成一个资产包;第二步, 基金管理者按照资产包的总体规模大小向社会公众或特定投资者发行房地产信托投资基金份额筹集资金, 再用相应资金向房地产开发商购买资产包;第三步, 房地产开发商使用基金管理者为资产包支付的价款完成项目的开发;第四步, 养老地产的购买者和承租者向基金缴纳购房款和定期缴纳的租金, 作为向基金持有人分配投资收益的来源。

在融资方案的执行中, 南充市的政策性担保公司应为房地产开发商提供融资担保, 一方面可以降低使用房地产信托投资基金这项新兴金融工具在募集资金过程中募集不畅的风险;另一方面, 养老地产的开发顺应了国家“十二五”规划中鼓励社会力量振兴养老事业的号召, 是利国利民的好事。此外, 为了规避房地产开发商的信用风险, 譬如卷款逃逸、施工中偷工减料, 政府也应要求开发商缴纳一定金额的风险押金, 由指定银行托管, 待项目完工验收合格后再予以退回。

3.4 运营模式

3.4.1 建造模式

南充市现有的敬老院、养老公寓是独立建立于任何一座居民小区建立的, 里面配备了基本的休闲、娱乐、餐饮设施, 居住的除了工作人员外全部是老年人。这部分已经入住的群体以活跃老人和低度照顾老人为主, 他们的儿女正处于事业拼搏期, 工作压力大, 经济能力比较有限, 他们本来承担着隔代人饮食起居甚至家庭教育的责任。虽然进入到养老社区开始集体生活, 使用这里的设施和服务, 有同龄人做伴可以有效减少他们的孤独感, 但脱离了以前的生活圈, 不能够再承担原来任务, 无法为儿女分忧。因此, 将专业养老社区植入普通住宅可以同时兼顾养老和隔代照顾的需要。

首先, 户型设计方面, 在普通住宅社区中配建老少居和老人专用户型。老少居的建造目的是为方便两代人的相互照顾, 同时保持各自的独立空间。户型包括半同居户型、老少两代住房完全相邻或老少居室半相邻。结合南充市居民住房特点, 可以将老少居设计为一梯两户、老少两代住房完全相邻的户型。其中一套中等面积的户型由年轻人三口之家居住, 房屋设计与普通住宅无异;另一套小户型的由老年人居住, 设计细节中注重房间采光面的选取、卧室和洗手间的布局以及扶手的安置。老人专用户型是为残障老人打造, 楼层放在一楼, 有坡道, 主要突出无障碍设计。

其次, 配套设施方面, 配建老人日托中心、幼儿园和小学。老人日托中心, 主要包括休闲娱乐中心、老年大学、门诊、食堂和健身房。老人日托中心和老人住所同属一片小区内, 只需徒步的距离就可以使老年人有效地打发空闲时间、丰富生活。幼儿园和小学在同一小区内, 采用开放式设计, 既方便了老年人接送、照顾孙辈, 也减少了儿童在校内、外活动的风险。

3.4.2 管理模式

国内养老地产的管理模式包括开发商直接管理和专业公司管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理, 为业主提供直接的后续养老服务。这种模式虽然有利于加强业主与开发商之间的沟通, 但由于术业有专攻, 开发商缺乏养老服务、产品的设计经验, 服务品质普遍不佳, 供需双方容易产生矛盾纠纷。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理, 这种模式通过专业化的服务分工, 打造了精准而且全面的专业服务体系, 受到国内大多数新建养老地产项目的推崇, 但也存在两方面的问题。第一, 配置问题。开发商只关注前期销售、推广, 后续服务好坏与其经济利益不挂钩, 容易导致专业公司服务定价与业主消费水平间的差异化, 使得业主入住后在自身经济能力范围内无力承担高昂的养老服务费用, 结果与入住普通住宅没有差异。第二, 监督问题。专业化公司驻场后各自为政, 缺乏统一监督和消费意见反馈, 业主的普遍诉求没有统一的反馈渠道, 出现任何问题也难以得到及时的调解和纠正。

针对以上两种模式存在的缺陷, 在南充市养老地产的后续管理中采用战略联盟管理可以规避以上问题。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系, 进行养老地产的日常运营。在合作中, 开发商组建专门的公司负责引入专业养老服务公司, 双方共同签署有关合作事项的合同, 合同一年一签, 合同期满后, 通过对各养老服务公司的监督, 根据业主意见的反馈, 综合评估后决定是否与其续签合同或者引入替代的合作者。这样既有效维护了业主的利益, 同时通过潜在的竞争机制约束了专业养老服务公司的行为, 使其具备危机意识, 更加因地制宜地为业主设计养老产品和服务。

3.5 盈利模式

现有的盈利模式是由入住的老人根据自身的经济能力, 按照敬老院、养老公寓提供的对应不同条件床位的月收费标准缴费入住, 缴费项目包括饮食费、基础护理费、公杂费和床位费, 每人每月缴纳1000元至3000元不等。其中床位费占月费总额的30%至70%。对敬老院和养老公寓而言, 为客户提供的个性化服务缺乏, 收入来源单一, 利润增长点较少。

结合建造模式中提出的“兼顾”思路, 采用销售和出租双管齐

江苏省人力资本与经济增长关系的实证研究 (1)

江苏大学财经学院赵喜仓陈亨欢

摘要:本文首先通过动态的计量经济模型, 分析江苏省人力资本存量、物质资本存量、国民平均受教育年限与经济增长之间的均衡因果关系, 得出在短期内, 物质资本存量对GDP起到了重要的作用;但从长期来说, 江苏省的人力资本存量对经济增长的作用会逐渐增大, 最终将超过物质资本存量对经济增长的作用, 这体现了人力资本的滞后效应。接着应用人力资本外部性模型来分析人力资本对江苏省经济的贡献率, 结果表明江苏省经济增长的主要动力仍然是物质资本的投入, 而在人力资本方面, 劳动力投入数量对经济的影响远比劳动力投入质量来的重要。

关键词:人力资本经济增长贡献率

中图分类号:F207文献标识码:A文章编号:1005-5800 (2012) 10 (b) -215-04人力资本[1]通过多种途径推动经济增长和社会发展, 生产者

的技术水平越高, 其学习的能力越强, 就更有可能创造新的技术, 实现更快的经济增长。人力资本流量及人力资本存量都会影响经济增长。

根据吉彩红[2]对人力资本和经济增长关系的研究, 表明人力资本是通过人力资本投资和人力资本存量, 直接或间接的影响着劳动力、物质资本、技术进步, 从而对经济增长发挥作用。

(1) 基金项目:江苏省第六次人口普查项目。

作者简介:赵喜仓 (1965-) , 博士, 教授, 博士生导师, 主要从事科

技统计与管理、统计调查与分析以及江苏区域经济研究;陈亨欢 (1984-) , 江苏大学统计学硕士研究生, 主要从事区域经济研究。

下的盈利模式。首先, 销售房产。购买房产后既能享受专业养老社区的环境、设施和服务, 同时拥有房产的所有权, 意味着通过持有不动产可以使资产保值增值, 也可以将房产过继给子女。以顺庆区为例, 房屋均价为4500元/平方米, 购买一套70平方米的房屋总价为315000元, 以首付5成、贷款20年及现有住房公积金贷款利率计算, 每月按揭还款996元。2011年南充市职工月平均工资为2601元, 在没有考虑使用每月公积金还款的情况下, 月供款占月收入比例为38%, 个人的财务安全边际充分, 还款压力较低。其次, 出租房产。租金参考顺庆区同档次住宅租赁价格, 每月600元至1000元, 最长租期20年, 承租人在租赁期内享有转租权、转让权和赠与权, 租赁期满后, 无须增加额外费用, 按照双方重新商定的租金, 定额缴纳后即可续租。

此外, 养老地产开发商向提供养老服务的专业公司收取一定比例的入场费。养老地产开发商与专业公司达成战略合作联盟, 为客户提供包括生活护理、健康养生、医疗、休闲娱乐、心理咨询、家政等方面的全方位服务。在开发商和专业公司的利益分配方面, 由于客户群体来源于开发商打造的专业养老社区, 开发商在前期的楼盘推广阶段承担的高额的营销费用, 专业化公司在已经搭建成型的客户平台上运作、经营, 节省了前期的营销和市场推广成本, 作为回报, 应为平台的搭建和维持正常运行承担一定比例的费用。每年, 该笔费用由双方共同商议确定后, 专业公司向开发商足额开发商缴纳。

1江苏省人力资本与经济增长的因果关系研究

本文在分析江苏省人力资本与经济增长之间因果关系时所选择的变量为:江苏省地区生产总值, 表示江苏省经济增长水平;江苏省物质资本存量, 表示江苏省经济增长中对物质资本的投入;江苏省人力资本存量, 表示江苏省经济增长中人力资本的投入;江苏省国民平均受教育年限, 表示江苏省人力资本质量的水平。本文使用的数据全部来源于《江苏统计年鉴2011》。

1.1时间系列的平稳性检验

用物质资本存量代表江苏省的物质资本水平, 用江苏省的从业人员受教育年限表示江苏省的人力资本水平, 用生产总值来反映经济增长, 同时为了消除价格变动的影响, 基于1952年不变价格的江苏省GDP数据。

4 南充市养老地产开发的综合效益

养老地产项目的开展有利于增强南充市基础设施建设, 带动建材、水泥等行业的发展, 增加地方政府财政收入。南充市现年均剩余劳动力20万人, 开展全面的养老服务需要大量护理员、营养师、心理治疗师等人才, 在以工业为主的产业结构层次中, 将派生出医疗护理人员培训这个新兴产业, 不仅可以丰富产业结构层次, 还能够有效提高就业率。

在南充“十二五”规划中提出建设“低碳、生态、宜居”的南充, 将其打造成为山水田园城市。养老地产的开发不仅顺应了规划的主旋律, 并且依靠社会的力量解决了与市民生活质量息息相关的问题, 实现了经济和民生的双赢。

参考文献

[1]周燕珉, 王富青, 柴建伟.中国养老居住对策及建设方向探讨[J].城市建筑, 2011 (1) .