养老地产的类型研究（精选8篇）
养老地产的类型研究 篇1
远景设计研究院
养老地产研究探讨
随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。
1、养老地产的定义
对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。
2、催生养老地产的因素
人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。
随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。
3、与普通住宅同异性分析
本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）
住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。
消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。
建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。
无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
4、养老地产地发展模式
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。
普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。
医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。
养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。
5、实例解析
台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。
日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。
6、国内养老地产地开发模式
CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。
异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。
居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。
7、国内养老地产成功要素分析
项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；
规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；
单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；
色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；
户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；
室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。
结束语：随着中国目前的社会迅速步入老龄化社会，养老地产必将会成为下一个房地产领域的经济增长点之一。这一具有巨大消费群体的地产模式，将应运而生，并且逐步达到其高峰期，随着老龄化社会地加剧，养老地产也逐渐成为能缓解适龄工作人群家庭负担的房地产开发模式。老龄化社会的来临，在给社会发展带来了诸多不利因素的同时，也带来了巨大的挑战和机遇，孕育着潜力无穷的巨大的消费市场。远景设计研究院在进行养老地产开发设计时借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，并根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。
养老地产的类型研究 篇2
关键词：养老地产,人口老龄化,设计策划
我国已于20世纪末期正式进入老龄化社会, 截至第六次全国人口普查, 目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人, 占总人口的13.26%。最新发布的蓝皮书指出, 2012年和2013年将形成中国第一个老年人口增长高峰, 中国现已步入老龄化迅速发展阶段。同时蓝皮书显示, 高龄老年人口、失能老年人口、慢性病老人和空巢老年人口规模都在持续上升;受计划生育政策的影响, 无子女老年人和失独老年人也开始增多。这些都是养老问题产生的直接原因, 让中国社会的养老问题形成巨大压力。
当前中国社会中, 一方面, 养老产业发展滞后, 养老服务无法满足需求, 居家养老和社区养老的配套设施尚处于空白, 使得我国老年社会保障制度无法有效地发挥作用、数量众多的老年群体的养老需求得不到满足;而另一方面, 根据各类数据调查的结果, 虽然我国已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业, 进行着有意义的实践尝试, 但市场供需仍然严重不足, 中国的养老地产行业蕴藏着巨大的潜力。探究养老地产的模式, 为企业进入养老地产行业提出有效的方法、策略和建议, 具有重要的理论和现实意义。
1 养老地产的概念
养老地产, 是“养老+地产”的一种开发模式, 目前行业内并没有确切的标准定义。通常认为, 养老地产是根据老年群体特点和老年人需求开发设计及运营管理的为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本养老服务的养老设施或居住场所, 一般由房地产开发商或其他相关社会机构开发建设。
养老地产实际上是传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上的渗透和互动, 属于广义的地产业范畴。这种开发方式能够提供有效整合各方资源的平台, 为提升地产的居住价值和商业价值创造了无限可能, 因而未来的发展前景十分巨大。但同时也应该注意到养老地产的目标客户是老年人群体, 这必将有别于普通的住宅产品, 需要开发者以高于普通房地产开发的视野, 整合相关产业资源, 紧密结合老年群体生活及行为方式, 引导消费者习惯, 创造出具有高附加值和人文情怀的复合式养老居住环境。
2 我国养老地产宏观环境分析
2.1 全国养老城市群划分
根据全国各城市区域不同的经济发展水平、社会状况以及人口老龄化程度, 可如图1分为四类:成熟区, 包括华东、华北、西北城市群;考察区, 包括东北、华中、西南城市群;潜力区, 包括华南移民城市群;暂不考虑区, 包括经济发展水平及老龄化程度均不高的其他城市群。
成熟区, 老龄化程度高, 经济水平发达, 可立即进入。这类地区的老龄化程度最为严重, 因而市场需求量大, 同时较高的经济发展水平也为市场提供了强有力的消费能力保障, 为本次研究的目标区域。
考察区, 老龄化程度较为严重, 经济发展水平尚有待提高。已经形成了一定的市场需求, 但由于地方的经济发展水平和居民收入水平一般, 因而在具体涉及的项目中应考察其养老消费能力。
潜力区, 老龄化程度一般, 但经济及消费水平较高。因为当地具有相应的消费能力, 因而养老市场的挖掘是具有经济基础的, 但是在具体的项目开发过程中, 要重点衡量该地区的养老需求情况。
暂不考虑区, 经济发展水平及老龄化程度都较低, 老龄化程度较轻, 且经济发展水平较差的城市。
2.2 我国养老方式的转变
目前, 我国有三种基本的传统养老模式:家庭养老、养老院养老和社区居家养老。随着中国老龄化迅速发展以及社会经济水平的提高, 传统养老模式已不能满足我国社会发展的需要。同时, 未来的养老市场主体是当前社会的精英群体, 现代老年人越来越独立, 自我意识也逐步加强, 未来老年群体对自身的养老会投入更多关注、提出更多需求, 将会有更多的老年人选择以独立居住的方式进行养老, 高级老年公寓形式的居家养老方式将得到越来越多的认同和选择。因而, 未来我国老年住宅的需求将会持续增长, 保持在较高水平。我国养老地产市场在2010年已进入快速发展阶段, 据有关数据预测, 未来需求增长值将在10%左右。
3 我国养老地产模式分析
3.1 我国养老地产经营模式归纳
3.1.1 我国新兴养老模式案例分析
随着改革开放的不断深入, 我国也不断借鉴学习国际上的先进方式, 现有的养老模式在市场指挥棒的调节下也不断改革发展, 归纳起来有以下类型:
(1) “社区+医院”模式。即在养老社区中建立专业的医疗护理养生体系, 实现老年人不出社区就能享受到专业的医疗资源, 该模式下的开发关键在于配备堪比私家医院、疗养院式的医疗资源。台湾长庚养生文化村是一个典型案例。
(2) 养老俱乐部模式。即主要通过俱乐部形式实现老年群体养生、娱乐、餐饮、住宿、学习等高层次需求的养老服务机构, 改变以往敬老院、养老院只解决老年人基本生存需求的状况, 更多的关注老年人精神文化需求, 是养老模式的一大飞跃性提升。如北京太申祥和山庄就是一个典型的会籍制养老俱乐部。
(3) 以房养老模式。以房养老, 也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”, 是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去, 以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式, 在老人去世后, 银行或保险公司收回住房使用权。在今年9月13国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中也明确提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”, 这种养老方式将成为养老保障机制的一项重要补充。
(4) 度假基地连锁模式。这是一种将养老服务和度假旅游相结合的模式。好比其他行业中连锁店的形式, 由开发企业在全国各地建立起统一管理经营模式的养老度假基地, 保证各地养老度假基地的服务品质保持一致和较高品质。该模式针对的是老年人的高层次养老需求, 因其连锁形式, 客户群易于累积庞大, 未来开发前景广阔。目前, 已有北京金港家苑、江苏生态养老连锁等为代表案例。
3.1.2 我国养老地产经营模式
如上文中分析总结, 我国养老模式日益丰富, 但结合本次养老地产开发的研究内容, 与地产相结合的养老模式可归纳如下:
(1) 单体养老机构。一般为专业的养老院、敬老院或老年公寓, 不属于房地产范畴, 由专业的养老机构负责运营, 有专门的养老护理服务, 围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套。大部分为公办民营, 采取出租或会员制形式。
(2) 养老服务嵌入式的住宅小区。本质上为住宅小区, 是单纯的房地产开发项目, 没有专业的机构提供专业的养老服务。该形式下地养老服务主要为开发商象征性地配置老年人活动场所以及社区组织老年人参与各种活动。但此类项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。这一类型中提供养老服务不是主要目的, 只是吸引住宅消费的手段, 因而也不是主要盈利点。
(3) 综合型的养老社区。以居家养老为基础、机构养老为依托, 结合专业的养老服务及普通物业服务的模式。在面向普通消费群体的同时, 能够重点实现老年群体需求的相关配置, 如配备社区医院、老年活动室、康健中心等。该模式下的养老服务不论由地产开发商还是外聘专业机构运营, 都是作为一个独立的运营项目, 要求其专业性。这种模式的开发仍然属于地产项目, 但其中的养老地产部分一般只部分销售, 开发商会保留部分自己持有。
3.2 我国养老地产盈利模式类型
3.2.1 老年住宅市场类型
(1) 企业盈利型。由企业投资开发建设及运营的老年综合社区, 如老年公寓或老年社区, 一般建设中会考虑到老年群体的特殊性, 有针对老年人设计的配套设施。此类也正是本文主要的研究对象。
(2) 政府收益型。主要是由政府相关部门牵头开发并负责运营的, 其中可能会有相关企业的参与。一般为老年公寓的老年住宅形式, 一般以出租的形式提供给老年人, 相比企业盈利型的老年住宅收费低, 但服务质量和层次有一定的局限性。
(3) 政府福利型。即传统意义上的养老院、敬老院或福利院, 属于社会公益事业, 不在本次研究范畴中。
3.2.2 养老地产盈利模式类型
企业对客户定位、土地获取、政策优惠等相关要素的处理差别形成各具特色的集中盈利模式。
(1) “出售”模式:以养老服务及专业配套设施为卖点的老年住宅, 出售房屋产权, 一般养老配套有多种级别选择, 也决定了不同级别的房屋价格有较大差距。典型案例如东方太阳城。
(2) “销售+持有”模式:多用于综合型的养老社区, 一般住宅部分出售房屋产权, 对其配套的养老服务设施保留产权持有运营。典型案例如北京太阳城。
(3) “会员制”模式:以养老服务的运营为盈利点, 建立养老会员管理制度, 销售会籍、出售会员卡等。典型案例如上海亲和源老年社区。
(4) “出租”模式:这里的出租一般指床位、房间的租住。低端的一般指各类养老院, 高端的典型案例如燕达国际健康城。
4 企业养老地产项目开发设计策划
国内养老地产发展趋势相对良好, 中长期内市场需求旺盛。从国内情况来看, 现有市场尤其是养老经济成熟区, 已有的中高端产品在市场上已经能表现出较好的市场认可度。市场上高端产品还比较稀缺, 市场供应处于空白状态, 未来将表现出较高的需求度。虽然市场需求旺盛, 但是另一方面, 由于中国的养老观念转变需要一定的时间, 为了规避风险, 在设计上不建议过于超前。根据现有国内市场发展情况及养老经济成熟区域的市场环境, 要在养老经济成熟地区建设一个成功的养老地产项目, 建议项目定位为具有国内先进水平的现代化智能老年公寓。
4.1 运营模式建议
4.1.1 打造项目的复合价值体系
想要获得项目开发的成功, 必须要紧紧抓住养老这一核心概念, 才能突出项目的鲜明特色, 吸引相应的消费群体, 同时, 广泛借助度假旅游、教育学习、娱乐休闲、医疗保健等众多主题, 提升项目的附加价值, 打造符合价值体系, 形成核心竞争力。
(1) 树立品牌:紧密围绕“养老服务”树立产品形象, 打造养老产业的品牌项目。
(2) 集中宣传:让营销对象形成对项目的初步认识, 好比以前提到养老就反应出养老院, 能够提到养老就能联想到项目产品。
(3) 把握核心:养老服务的软硬件是实现项目质量的核心要素, 要保证其专业性和高质量。
(4) 丰富主题:单纯的老年社区会引发老年群体心理上一定的抗拒性, 因而要将老年社区的打造转化为主题的建设, 走复合主题开发路线。整合资源, 提供满足老年人需求的多种选择。
4.1.2 功能服务体系和设施模型
由于老年群体在生理、心理、行为上的变化, 老年人群需求形成了一些鲜明的特征。如图2, 企业要根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型, 才能够弥补目前养老服务的不足, 吸引老年消费群体。
4.1.3完善老年社区配套服务设施
由于老年人在生理、心理上的一些变化, 老年人相关的产品也需要考虑到这些特殊需求, 设计中需具有一定的专用性, 对于老年住宅这一产品同样如此。因而在老年社区中应结合老年群体生理、心理、行为等的特性完善相关配套服务设施, 给予入住的老年人最贴心的服务和关怀, 如表1中列举。
4.1.4 创新物业管理模式
老年人的需求往往较普通人群更为繁杂而具特殊性, 老年社区中的物业可以尝试菜单式的服务方式, 针对老年人不同的需求提供不同层级的服务, 并可以面向部分高端客群提供更为细致的个人订制化服务, 提升老年社区附加值, 如图3示例。
4.1.5 打造老龄产业链
目前, 市场中老年人产品及服务体系开发薄弱, 资源整合力度不够。从现有的老年项目的开发运营中可以发现, 老龄产业链已经衍生出一系列相关的配套产业, 产业的辐射效应显著, 可以作为新的赢利点。包括基本需求相关的产业领域, 如快速消费品产业:老年日用品、老年营养品、老年文化用品、老年服饰、老年食品、老年体育用品等;卫生保健产业:医疗卫生、保健养生、护理、疾病预防等;家政服务产业:精神慰藉、保洁清洁、餐饮服务、生活看护等。以及更高层次需求相关的产业领域, 如教育培训产业:老年大学、前沿科技培训等;教育金融服务产业:人寿保险、理财、投资等。
4.2 盈利模式建议
4.2.1 盈利载体
如表2中分析现有主要盈利模式的优劣, “销售+持有”盈利模式的劣势最少。对其加以吸收提升, 为企业提出建立综合性的项目盈利体系:住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营。
(1) 以地产销售作为主要盈利载体。以养老设施、组团作为体现项目开发理念, 打造养老示范区。使住宅销售成为主要利润来源点。
(2) 整售与“会员制”共同盈利。一方面, 将开发的老年地产整体出售给专业的养老服务机构, 能够实现自己的快速回笼, 保持资金足够的流动性;另一方面, 建立养老会员管理制度, 销售会籍、出售会员卡, 作为盈利载体。
(3) 以综合性配套设施的商业租售作为持续盈利载体。单一的老年住宅必然无法实现持续的盈利, 项目持续盈利的关键在于整个相关资源, 建设全面专业的配套设施, 如医护站、休闲中心等, 通过持续的服务运营实现可持续性的盈利。
分析目前市场中已有比较成功的养老项目, 其目标客群通常较为多元, 如北京太阳城不仅面向作为养老主体的老年人, 更涉及中青年群体;上海亲和源, 温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时, 兼顾投资客群。而燕达国际健康城客群范围过窄, 虽然能够吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前去就医、养老, 但定位过于高端, 导致经营状况不佳。
4.2.2 吸取现有项目的经验教训, 项目目标客群一般建议实现多元化
(1) 年龄多元化:不仅面向明显具有养老需求的老年人群, 同时考虑到养老服务的预备人群——中青年群体, 实现项目开发的前瞻性。做好养老服务专业性的同时, 弱化社区的特殊性, 一方面, 满足老年群体自我尊重的心理需求;另一方面, 规避项目投资开发风险。
(2) 地域多元化:一般情况下, 项目的客群主要为当地居民, 但考虑到中国社会资源配置的不均衡等因素, 也应一定程度上兼顾到周边地区的需求, 形成一定的辐射效应, 提升产业价值。
(3) 需求多元化:老年群体的养老需求本身就呈现出多样化的特点, 老年群体不同的知识结构、教育背景、家庭环境、经济水平等造成了养老需求从低到高的划分, 项目产品应根据老年人养老需求的层次划分, 提供多元化的选择, 进行组合式经营。
(4) 用途多元化:养老地产的专用性一定程度上赋予其项目产品卓越的性能和投资价值。因而除了大部分老年群体为了自住养老而置业, 也存在不可忽视的其他一部分人群或租赁或购买养老地产产品用以其他用途, 如老年人的子女就近居住以方便照顾父母;单纯的投资职业者;周边工作的地缘性客户;来此进行会议度假娱乐客群等。因而项目的开发应考虑到用途的多元化, 兼顾刚性需求、改善置业及投资需求。
参考文献
[1]中国社会科学院.中国老龄事业发展报告 (2013) [R].2013.
[2]姜睿, 苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨, 2012 (10) .
[3]罗福周, 韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究, 2012 (10) .
[4]王林秀, 朱超强.养老地产联盟运营模式研究[J].改革与战略, 2012, 28 (1) .
[5]朱新泉, 朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资, 2011 (19) .
[6]林文彬.老年人需求心理试析[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2009, 25 (9) .
旅游地产的四大研究类型 篇3
本文试图对旅游地产进行一次系统梳理，剖析各类型旅游地产的优势和短板，同时对国外成熟案例进行解析。
【主题游乐型】
这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有了众多拥趸仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过，由于体量规模、硬件设施投入、资金沉淀、后期运营维护等成本因素的制约，所以对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高的要求，致使涉足的房企较少。相比自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业、地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。
典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等
优势：低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡，因此这种模式深受地方政府欢迎。
短板：必须有持续的市场热情作支撑随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态热情的下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都会受到影响。
未来趋势：用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，持续地留住游客，融入文化秀是其中的一个必然选择；不再大而全，而是追求小而美，另外，辅以最新的网络与科技也是一个重要的手段，例如：愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。
他山之石：迪士尼神话
沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。
【景点依托型】
这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一“兵刃”的主力多是从传统地产领域杀过来的“土豪”。
鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。不管是动辄数十亿元的高额投入，还是数千亩的拿地规模，最关键的问题还是如何协调地产和旅游产业比例。占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用？超级大盘如何避免空城现象？仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”，抑或是提供一个真正的休闲度假投资产品，这对赚惯了快钱的传统房企提出了更大的考验……如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。
典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等
优势：通过品牌开发企业在景点周边所做的优质商业生活配套设施，很容易给相关景点和周边欠发达地区带去生机与活力。
短板：过分依赖住宅销售，很多山水超级大盘沦为空城鬼城；城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之间的悖论值得警惕。
未来趋势：赋予自然资源更多的魅力，适当融入体验性文化商业设施，在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品。
他山之石：阿尔卑斯滑雪度假区
几经自然演变和规划调整，已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然升华为一处梦幻般的童话仙境。与中国不同的是，这里有浓厚的滑雪文化，滑雪业态已经很发达，度假小镇逐渐转型，很多当地的原著居民购买了私人土地产权后建造几座木屋别墅对外经营，从而形成了一个以服务为导向的旅游小镇。
【文旅小镇型】
厌倦了大都市的生活和喧嚣，人们越来越喜欢选择在一个小镇发呆几日，尽情享受那里的淳朴与恬静。目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。
良性的文旅小镇运营，应与居民市井文化浑然一体，而不该是一片没有语言的重商主义建筑。在欧洲及东南亚的很多旅游小镇，多是由政府主导、企业担纲、居民参与、生态体系非常完善，相较而言，我国则更多的是地方政府与企业的一厢情愿，把握好开发节奏、保证其“有血有肉”，应是此命题的应有之义。
典型代表：宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等
优势：文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活，可以为旅游开发大大加分，相较更多的软性投入，开发者往往不需要规模宏大的硬件投入。在城镇化趋势下，相信会有更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来，市场潜力巨大。
短板：古建筑古文物、原生态民俗文化保护以及与本地居民的沟通都会成为障碍，开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值，对自身会提出更多要求。
未来趋势：产业多元化。
他山之石：英国温莎小镇王室文化遗响
温莎小镇是英国最著名的王室小镇，位于伦敦近郊，以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意，传统英式住宅随处可见。虽然大街小巷终年被来自世界各地的游客挤满，但这里的生活却依然轻松愉快。街旁购物区的商品琳琅满目……累了就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚，享受自由，在温莎公园的绿地与森林之中度过一段国王般的闲适时光。
【度假酒店型】
十八般武艺，以弓弩始，就如度假酒店，不仅解决的是旅游度假最基本的住宿问题，而且也常常兼有其他三个模式。不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型的地产项目来弥补经营缺口，而把重心更多地放在产业链各个端点的交易上，进而实现独立生存发展，如同弓弩，自成一派。
也许在不久的未来，这类产品集中的爆发将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。
典型代表：今典集团、复星集团、阳光100
优势：在传统度假酒店可以满足基本居住生活要求之外，这类产品拥有更多的人文艺术，拍卖、会议、等多样的收入渠道和灵活的租售方式，使企业不需要再进行住宅开发即能保证收益，从而可在跑马圈地的旅游地产高峰期产生了小而精的“靶向效应”。
短板：对企业长期运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高，尤其是自持带来的资金压力更不可忽视，上述状况致使很多传统地产企业往往难以承受。此外，文化的差异、经济发展周期等因素也很容易影响这种模式的稳定性。
未来趋势：与金融产品的结合、酒店产权交易等金融化的操作是必然趋势，另外，这类高端度假酒店必须瞄准全球市场，走向海外也恐是不二选择。
他山之石：RCI （国际分时度假交换公司）
目前，全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI，它在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。与此同时，在近几年的市场上以开发为主的分时度假网络公司异军突起，如SUNTERRA公司（经营交换业务，而且自己开发并销售产权酒店）。
养老机构的三大类型范文 篇4
养老机构主要有三个类型就是救助型、福利型、市场型，三大类。一．救助型养老机构 定义: 所谓的救助型养老机构，主要就是面向有特殊需求的老年人群，如农村“五保”、失去生活自理能力、需要长期照料的老人和特殊贡献者等。主要靠政府划拨专项资金，比如敬老院。收养对象: 敬老院的收养对象主要是五保老人。有条件的敬老院，还接收享受退休金的自费老人，坚持入院自愿、出院自由的原则。敬老院经常组织一些老人参加力所能及的生产劳动和适合老人特点的文娱体育活动。入住条件及流程: 不同的敬老院入住条件不完全相同，以下仅供参考。入院须知与要求：
1、入住老人自愿入院。如退院则由本人及家属提出申请，子女及全家人同意方可出院。
2、入住老人及家属监护人员交身份证复印件一张、老人乙肝化验单，说明并无精神病、传染病。由老人监护人员与院方签申请表一份、协议书一式两份。
3、有精神病、传染病的患者不得入住。
4、院方提供被套、床单、枕套。入住老人需自带棉被、枕心、脸盆、毛巾、水杯、香皂等日用品及四季换洗衣服。其他多余物品，请不要带入敬老院。
5、入住老人不得将电器带入敬老院。若确实需要，经院方同意方可带入使用，全部费用（包括电费）由家属担负。
6、敬老院对老人提供流动服务与呼叫服务相结合。老人及子女若有增项服务，应该与院方协商。
7、入住老人如果不习惯院里生活，可以出院，费用按天数退还。入住流程
1.咨询参观：有家属陪同，考察敬老院硬件软件建设，设施、服务、伙食、收费等详细情况。
2.受理入住申请：院方同意即可。
3.调查访问：了解入住老人的反映、老人家属的口碑。
4.入住评估：即老人试住感受。
5.入住申请：向院方申请入住，同时提交身体检查报告单。
6.预定床位：向院方提前预定养老床位。
7.签订入住协议：甲乙双方协议，由家属签字。
8.缴纳入住费用：生活物品自带，交付少许押金，以后养老服务费用按月缴纳。
9.开始入住 正式入住
二.福利型养老机构
定义:社会福利院是民政部门在城镇设立的社会福利事业单位，其任务是收养城镇丧失劳动能力、无依无靠、无生活来源的三无人员。它和敬老院一样，费用一般由政府承担，属于机构养老。
社会福利院收养对象
社会福利院主要任务是收养市区“三无”老人，实行养、治、教并举的工作方针，保障弱势群体的合法权益，维护社会稳定。老年社会福利院享受国家一定数额的经济补助，接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。服务程序；
属“三无对象”的老人、残疾人需要入院，由本人或亲属向所在街道办事处申请，经街道初审后上报区民政局，由区民政局复核同意，填写《市区城市“三无”人员入住福利院对象情况调查核实表》和《市区城市“三无”人员入住福利院申请审批表》报市民政局，经市民政局审查批准后，到市社会福利院按规定办理入院手续，接通知后入院。入院时需办理的手续持《市区“三无”人员入住福利院申请审批表》； 三市场型养老机构 特点
带有福利的性质但也有盈利的能力，通常具有政府或者慈善机构。这种类型的养老机构以盈利为主要目的福养老机构的收费水平高。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳租金和管理费。管理机构通过各种高水平的服务收费获取利润。国内目前还只有老年公寓。
1、老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在60岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式
养老地产的类型研究 篇5
察（9月17日）
房地产考察：养老地产及养生养老机构实地考察
【考察背景】
房地产考察：随着我国老龄化的加大，养老问题不容忽视，应中房商学院与健康地产事业部应市场需求结合“十八大”新城市化建设融入养老业态的规划，拓展考察范围、延展考察深度，从养老服务和环境科学考察角度出发，旨在为解决城市化建设中各类地产植入养老业态及实现盈利运营新突破，同时，加深考察团成员与被访机构交流，使客户全面了解台湾养老照顾体系中的各种业态，为创造最适宜中国老人的养老模式提供最有价值的参考。
【考察收益】
台湾老龄化现状与发展历程；
台湾政策体系下养生养老项目的开发建设策略；
老年住宅设计与建筑特色；
台湾不同类型的老年住宅、安养、养护机构投资回报与商业模型建立；
旅游资源与养老养生项目结合新模式；
老年长照市场分析及营销策略；
【考察方式】
1、实地参观考察，多角度全方位直观了解参访机构；
2、深入参访机构，参与活动、融入式体验其各类养老服务项目；
3、专家指导，参访前后有针对性的展开个案研讨式培训；
4、与被访机构管理层面对面交流：养老机构开发建设、运营管理、盈利模式，洽谈合作；
【考察机构】
1、景区资源融合温泉养生型---北投温泉养生村
(旅游资源与养老养生相结合，打造休闲、度假、旅游、养老多项目体验式养老养生度假村)北投温泉养生村位于大屯火山群、金山断层上，北投温泉被纱帽山、大屯山、七星山系所环抱，常年冒着硫磺的烟雾，拥有丰富的温泉资源，而享有「温泉乡」的盛名。因为北投温泉含有对人体有益的矿物质，所以受到广大中外游客的喜爱。北投温泉养生村利用当地特有的自然资源，整合北投公园、小油坑阳明山国家公园、“地狱谷”、普济寺和天狗庵等旅游资源引入日式的温泉模式，保留了日本传统的木造建筑及庭院，提供泡汤休息、住宿用餐、旅游休闲、养老养生等多项服务。
2、五星级银发酒店住宅----润福生活新象馆
台湾第一家银发贵族专享酒店式管理五星级住宅，润泰集团投资兴建，酒店经营管理模式，通过ISO国际认证。以财经背景投入安养住宅的管理经营，入住依需排队等待。
机构设有诊所、便利商店、管家式服务、特色餐饮、酒店设施、建有图书馆、多功能舞厅、钢琴室、陶艺室、书画室等文化设施一应俱全。
定期组织住民观光游览景区与社会进行各类交流活动。
3、精细化服务典范：台湾芦竹长照中心（公办民营）
由敏盛医疗体系所承办的桃园县芦竹乡老人长期照顾中心，位于清静幽雅的山坡地上，面积约300万平米，园区四周林木耸立、花卉丛生、绿草僻地、视野辽阔，实属清心赡养的人间仙境。服务核心价值为：尊严、长寿、健康、快乐。开放照护床位200余张，服务于无法自理生活起居的长者、想拥有更大生活空间及社交活动需求的长者、及需要医护照顾的长者（胃
管、尿管护理）。
4、集医教研一体化养老模式典范：台湾弘光大学（光田医院、弘光安养院）
弘光科技大学是一所以医护起家的科技大学，1967年由首任校长王毓麟博士（也是光田医院创办人）创办。
光田医院1913年由王铜钟医师创立，历经王毓麟博士、王乃弘博士三代院长的用心经营，近百年来，病床数达1300余张，员工数达1700余人。弘光科技大学附设老人医院，从急性医疗照护连接预防保健及长期照护的连续性服务模式经验丰富，其具有独到且完整的医教研一体化经验，在教育人才及临床医学与教学研究领域上的密切交流与产学合作、在老人照护，长期护理方面成绩斐然，是教学、医疗、养老（医养结合型）的运营典范。
5、依托医疗资源提升养老品质：天主教圣马尔定医院、圣马尔定安养院
圣马尔定医院于1966年落成启用，由中华圣母传教修女会募资，美籍善心人士马尔定捐款兴建，目前圣马尔定医院的规模有急、慢性病床739床、附设护理之家258床、附设产后护理之家43床，员工人数1700余名，分为三个院区：大雅院区─主要提供急、重症医疗及一般诊疗；民权院区─主要作为精神科急、慢性病房及日间照顾；芳安院区─为本院附设护理之家，另设失智症老人日间照护中心。为关怀偏远地区医疗，设有全国唯一全年无休24小时驻村的阿里山医疗站、嘉义县番路乡圣光诊所；
6、承康护理之家（私立养护机构，市场运营成熟）
承康护理之家秉持严谨服务理念，集独立生活训练、休闲生活安排、财务管理训练、娱乐治疗活动、个性化康复训练安排、工作适应及就业辅导、人际适应及生活辅导等多方面服务的综合服务机构，除了提供给客户一个照护及兼具复健功能的护理机构，并通过机构专业人员的训练与协助，让入住者拥有机会再次获得家人及社会认同，重新展开新的人生（该机构入住人群有老人、残障、术后恢复）。
7、连续照料型老年退休社区—CCRC：台湾长庚养生文化村（台湾最大银发住宅社区）占地三十四公顷，是由台塑企业集团投资兴建，给老人提供独立、积极与再学习的生活方式与环境，提供有别于家庭及机构安养的另一种养生养老模式。整体规划内容除一般、中级、高级、顶级不同等级的住宅单元外，社区还建有护理之家、银发学园、活动中心、行政区、简单商业设施，并且设有园区专属的污水处理厂、动力中心及中央厨房以支应园区内的相关服务设施。此养生村是以中产阶级经济能力以上，身心功能健全并且行动完全自主的老人为对象；
8、依托医疗资源高端养护中心---佳医汐止七星级护理之家
该机构是佳医集团转投资ABH（ASIA BEST HEALTHCARE）的第一家七星级服务质量的护理机构「佳医汐止护理之家」，依托佳医集团强大的医疗体系资源，3年内在台湾成立10家旗舰店，拟将成功经验复制到中国大陆。佳医汐止七星级护理之家占地6600平米，共183床，有着“多专业”医疗模式，分为长期照护、中程照护（短期）及白天照护（以钟点工模式）。机构建设结合了日本、美国软硬件设计理念，采取精品饭店高档风格，营造轻松舒适的氛围，并引进饭店式管理，提供完整、客制化服务。平均每4人有1名护理人员照料（病人有需要，小至洗衣、读报均由护理人员照料服务）。服务模式颇具特色。
9、高端体检机构---台湾康联健检中心
台湾康联健检中心是由鸿海（大陆公司为富士康）与讯联生技盒子成立的健检中心，资本额两亿，由鸿海持股过半，是结合健检及基因检测的中心，设有健康体检、妇女中心、口腔健检、睡眠中心、健康药局。
以提升个人健康与生命品质为终极关怀的目标，顾客感受愉悦、幸福的医疗服务是康联的一贯主张，除了提供最顶级的健康管理服务与个人化健检服务外，也为企业团体量身打造专属健检方案，同时更领先同业，将全基因体定序整合到健康管理服务中，改写全球健康产业模
式。在康联，每一个小细节都经过反复思考，要让每个人感受幸福及生命品质的尊贵性。该机构的全程VIP服务模式、优质环境、定制式健康管理深受大陆健检人员的赞许。
10、多层级照护融合型：台湾双连安养中心（教会创办，市场化运营）
该机构被誉为拥有五星级服务及管理能力，平价收费的安养中心。2000年由台湾基督长老教会双连教会创设，贴心服务融入在老人的衣、食、住、行等每个细节。现入住安养老人、养护老人（半自理、非自理），其长期照护是多层级、连续性的照顾服务实施典范；2010年3月增设失智症照护专区；
详细课程请登录中房商学院官网查看http://
保险基金投资养老地产的现状分析 篇6
从网友算账养老要花300万元，到人社部提出弹性延迟领取基本养老金年龄政策，“养老话题”引起了广泛关注。随着中国老年化进程的加快，截至2015年，全国60岁以上人口达到多少万人。近几年，保险基金投资养老地产热情高涨，投资形式多样，合作形式丰富，或通过自有平台，如泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安通过其平安信托平台投资养老地产，或通过股权投资，成立养老地产基金，集合多方力量和资金进行养老地产投资。
一、经营形式
目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务，服务商去评估是否能够盈利。
（一）自营
通过土地划拨的形式，获得政府支持的土地用地，价格较住宅用地和商业用地要低得多。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
事实上，作为布局养老社区最早的寿险公司，目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中，广州、三亚也已经选址完成。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示，“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”他介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。
“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。
很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。
（二）购买
通过购买现成的写字楼。
（三）与地方政府合作
与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。
而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。
此外，中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城也已在河北廊坊开工，投资规模约100亿元；中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，总投资170亿元；而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。
二、保险企业投资养老地产的实施可能性
高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。
1.与保险业务紧密联系
业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。
在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”，陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
2.与客户群息息相关
目前启动的养老社区主要面向的都还是高端客户。而保险公司掌握了大量的高端客户，具备大量的高端客户的养老保险资金和信息。目前国内的高档养老地
产运营模式尚在摸索之中，普遍采用的是会费制，像泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档客户群，也算是一种新型模式。
3.租售搭配，回避政策风险
在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”
媒体报道，中国人保投资控股有限公司(简称“人保投控”)也计划与中信医疗健康产业集团有限公司(简称“中信医疗”)设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。
中国平安进军养老地产将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。
三、保险基金投资养老地产的困境
1.前期成本高，无成熟盈利模式借鉴
某险企董事长曾表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。
目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
2.思想观念转变问题
目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。
3.政策模糊
另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。
从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。
某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”
今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。
首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。
对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。
4.回报周期长
申银万国报告显示，养老地产的盈利来源主要有五个方面，开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。
作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家•燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”
5.拿地成本高
养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。
目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。
6.对资金量要求大、期限要求长
与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。
养老地产的类型研究 篇7
现阶段养老地产的基本内涵主要依靠房地产开发企业提供适宜老龄人口养老的房产, 具有满足老年人获得经济供养和生活照料的寓居于乐的场所。目的是为适应我国人口老龄化发展, 进行社会建设发展规划。
2 发展前景与开发模式
养老服务基础设施的房地产开发具有广阔的发展前景, 适应了社会发展的需要, 在开发过程中, 要注重与相关设施建设结合起来, 进行综合开发
2.1 公寓式养老开发建设模式
目前, 建设综合型老年公寓、规划养老社区, 是房地产比较看好的开发市场一部分。老年公寓除了老年人养老居室外, 还有小游园、健身场地和康复医疗活动中心和相关的娱乐中心等配套的基础设施。规划中把老年人的各种生活需求全部纳入开发之中, 注重创新服务需求, 实现投资多元化的建设融资渠道。
2.2 与相关基础设施共同开发
(1) 结合医疗设施辅建养老机构。针对老年人对康复要求较多的特点, 社会上有些养老机构依托医疗基础设施共同开发建设, 极大地方便了老年人就医服务需要, 一度成为养老机构的开发热点和亮点;针对医院的闲置资产, 投入养老开发项目建设的收益也水涨船高, 一路行市不错。这两种开发模式, 目前在国内比较时髦, 有很大的发展空间和挖掘潜力。
(2) 结合艺术院校建设养老机构。很多老年人退休后, 喜欢唱戏、跳舞、书法、摄影等文体活动, 还有的老人还愿意发挥余热, 继续学习。依托高等艺术院校的建设, 建设高校附属养老设施或者在艺术高校附近建设养老社区, 也比较符合社会发展需要和养老机构的发展趋向。
2.3 结合景点养生开发项目
目前, 国内很多旅游景点注重养生、休闲和康复开发建设, 十分吸引老年游客。比如, 长白山国营林场在经营体制改革过程中, 注重旅游开发, 根据林地的优越自然环境, 开发老年康复中心和养生馆, 收益连年翻番, 短短几年, 过去一直亏损的老大难林场, 一改过去的窘态, 旧貌换新颜, 成为国有林场改革成功的红旗单位。近几年, 很多退离休的老人, 都到长白山养生馆定期居住, 使当地的第三产业飞快地发展起来。
2.4 引进国际养老机构投资兴办
(1) 建设国外老年连锁设施。在全球经济一体化进程中, 国外很多养老机构看好中国养老业的开发市场, 政府部门或社会力量, 要积极展开项目建设对接, 注重引进开发养老项目, 开办一些国外养老企业的连锁组织, 引进了外资, 又缓解了国内养老压力。
(2) 同国际养老品牌机构联办。发达国家进入老龄社会的时间要比较早, 所以国外知名品牌养老机构很多。国内的企业或组织, 兴办养老机构时注重与外商联系, 争取与知名的国外养老机构联办, 引进国外知名养老机构企业的经营模式和管理、护理经验, 引进养老设备和高新技术设施。
3 养老地产的规划和设计
3.1 选址要求
一般的老年人居住区, 要相对安宁, 空气新鲜, 交通便利。作为养老机构的房地产开发选址时, 开发商或者其他开发机构要遵循老年人宜居、养生和休闲的特点。项目建设的选址, 尽量考虑老年人的生活、生理和娱乐需求。
3.2 建筑风格
养老公寓或者单体住宅的建筑设计风格, 充分考虑老年人的宜居需求。尤其是注重公共空间交通的便捷性, 方便老年人走动交流。对于单体建筑物的设计, 要体现无障碍的设计规范, 方便老年人出行和进入。
3.3 园林设计
根据养老设施的宜居、宜养需求特点, 设计原则体现风景园林的基本建设要素。增加基础设施的趣味性, 尽量扩大绿地占地比例, 增加一些绿色景观, 基本做到有绿、有水、有花。
3.4 室内装修
针对室内装修的设计, 必须注意使用天然原料;地板防滑处理;供暖方便;通信功能齐全;室内采光效果好;门口宽大, 方便轮椅进出;卫生间和厨房尽量设计为推拉门, 照明设计, 光不可太亮, 也不可昏暗。
4 结束语
随着我国逐渐进入老龄社会, 老年人口比例逐年增加, 这就需要不断地加大对社会养老的研究。房地产业作为养老基础设施开发的重中之重, 必须立足社会发展需要, 搞好养老地产的规划和开发, 以提高市场竞争力和养老社会化服务水平。
摘要：目前中国已经进入老龄社会, 老龄人口达2亿以上, 据专家预计, 20年后中国老龄人口将达3.5亿。因此国家不断出台政策, 加强养老服务产业的发展, 支持养老服务产业的建设和服务的模式不断创新。文章着重研究养老地产的服务模式规划, 旨在推动养老服务业健康发展。
关键词：养老服务业,模式创新,规划
参考文献
[1]黄生辉, 邹润涛.老龄化背景下武汉市养老地产发展探讨[J].中外建筑, 2014, (10) :98-100.
[2]师晓莉.中国集群式养老地产规划模式探索[J].改革与战略, 2015, (11) :191-194.
[3]王盛, 董柳茵.城市养老地产融资模式的初步研究[J].上海房地, 2016, (2) :37-39.
养老地产的“美国梦” 篇8
美国是一个养老产业发达的国家。美国目前约有3900万65岁以上的人口，约占美国总人口的13%，到2030年，美国将有五分之一的老年人。那么，美国的养老产业，特别是养老地产，是如何运作的？
经典的太阳城
“太阳城”是美国最大的养老院，是美国老年中产阶级的一个剖面，住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。
然而，这座大型老年社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，完全是源于开发商的一次偶然发现。20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候适宜、土地便宜，于是开始在这里修建住宅。
德尔·韦布了解到每年来此度假的老年人居多，因此把居住人群锁定在老年群体，并建成了仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，房子供不应求。从那以后，这里便慢慢崛起了一座新城，房屋和设施越来越高档，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。
作为“老人城”，太阳城明文规定：所有居民必须是55岁以上的老人。这里的建筑规划完全满足老年人的需求，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主等。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
太阳城中有许多种住宅类型，主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。
在太阳城，55～75岁之间的健康老人会进入活力社区养老，75岁后可进入持续照护社区养老。老年活力退休社区主要是居家式的自主养老方式，主要包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。
持续照护社区主要针对75岁以上老人，居民从中得到3个级别的护理，提供包括各阶段所需的服务，专门为住户提供持续照顾服务。社区中的护工需要护士执照才可上岗。据调查，居住在持续照护社区的老人平均寿命比美国其他社区高8岁，且在医疗平均花费上减少30%。
多维运作模式
美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，其次还有企业的投资；教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等项款额。
政府的拨款占相当大的比例，资金主要来自于纳税人的税款和个人预交的社会保险金。此外，其他机构的捐助也起到重要作用。取之于民，用之于民，是美国老年福利资金的来源与去向。
此外，美国养老社区的引资经验非常值得借鉴。高效的商业化运作使社区得以吸引以保险资金为代表的长期资金参与，为社区的可持续运营提供可靠保障。
美国将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，是一种养老加地产的开发模式，这种模式将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，已收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼。另一面还为公司吸收养老保险客户。
在美国，目前养老社区行业的现金回报率达到8%～11%，内部收益率介于10%～20%之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回报。养老社区的投资回报基本上处于NPI（指季度房产指数）之上，如2009年商业租房投资回报率是5%；而同期养老社区投资回报率达到6%以上。
从1996年到2006年的10年间，协助生活社区和独立生活社区的年租金增长率基本保持在4%到6%之间。从中长期来看，养老社区的租金收入相比其他物业类型更为稳健，为投资者提供可预见的、稳定的收入流。
根据美国INTEGRA房产公司发布的估算，美国2009年底的养老社区床位总量达314.6万个，专业护理区居民超过170万人，协助生活社区居民将近100万。美国健康产业投资中心的调查显示，2009年末专业护理社区内私人房间的平均花费为每日219美元（每年79935美元）；协助生活社区的平均花费为每月3131美元（每年375725美元）。按各类社区床位供应量与年平均花费的乘积计算，专业养老社区和生活协助区2009年市场总价值分别约为83.44亿美元和38.00亿美元。
老人社区主要是根据老人的需求方式，与老年人签订不同的服务合同。比如：持续照顾型养老社区的主流支付模式是租赁模式和入门费＋月费模式。所谓租赁模式，是指住户无须预先支付入门费，每月按提供的护理服务支付相应的护理费用（需要支付押金或预先交纳部分月费，但不会超过10,000美元）。协助生活和独立生活设区普遍采用租赁模式。而入门费＋月费模式多与长期护理保险相结合，有接近80%的老人护理社区选择此模式。
普及“倒按揭”
市场化运作的养老城所面临的最大问题是运作资金的保障。在美国的养老社区内，通常入门费是住户自行承担的，一般分“倒按揭”支付、退休金或私人储蓄支付等。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务。但是超出了保险范畴的高端服务其费用就需个人支付了。
“倒按揭”是最普遍的一种支付方式。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的房贷方式。老年人在晚年没有正常收入情况下，为维持基本生活或是需要大量现金的情况下，将自己的房产抵押给银行，从而获取流动现金进行周转，贷款者在老人过世后，再将房产收回。如今倒按揭在美国日趋兴旺，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
现在“倒按揭”发放形式主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款(又称房产抵押倒按揭贷款)，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；第三种是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。
发放原则是住房资产高则可贷款数额高，年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。