养老地产发展新模式论文

养老地产发展新模式论文（共9篇）

养老地产发展新模式论文 篇1

1 养老地产模式

1.1 国内养老社区类型

国内养老社区类型从建设类型和地段方面两个层面来进行划分。

(1)从建设类型上划分:(1)专门型:专门面向老年群体的老年社区。(2)混合型:适合各年龄层群体的社区,尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。(3)嵌入型:在普通社区中配套插入多种老年设施,如老年公寓、专门老年户型,日间照料中心、老年活动中心。

(2)从地段方面划分:(1)城区型:城内配套齐全,用地紧张,多为集中式高层公寓,以提供护理服务为主。(2)郊区型:用地宽松,易建大型低密度老年社区,也可提供混合居住。(3)景区型:景观环境好,以度假养生型养老公寓为主,强调良好的自然生态与休闲娱乐。(4)气侯区域型:利用南北方气候差异,充分享受各地最舒适的季节,实现候鸟式养老。

1.2 养老地产现存问题

现存问题如下:(1)目前处于老年住宅第二阶段,多为商业赢利性。现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业。(2)老年住宅受众群体有限。现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。(3)建设投资额巨大,资金回收期长,赢利风险大。仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的发展商。(4)现有老年住宅未形成规模效应,服务、设施差。我国社会保证体系不完善,无足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究,服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。从这几点可以看出,我国的养老养生地产正处于一个初级阶段,产业的整合,高端市场亟待发展,跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

2 案例研究——温泉度假村

2.1 厦门日月谷温泉度假村

(1)概况:日月谷温泉渡假村坐落于厦门天竺山麓,山峦环抱、景色绮丽,是全国首家同时拥有国家4A级旅游景区和五星级旅游饭店的温泉度假村,拥有115间各类设施完善的高级客房及套房,房内均设有天然温泉泡池。投资规模大、规划档次高、配套设施设备完善,享有“福建省首家园林式露天温泉”的美称。

(2)温泉主题:日月谷度假村充以“温泉”为主题,结合休闲、养生、健康、商务、社交等综合功能,为休闲旅游市场提供多元化、全方位服务;倡导符合世界潮流趋势的“乐活”LOHAS(Lifestyles Of Health and Sustainability)精神;推行健康、绿色消费概念,满足休闲养生、度假旅游、商务会议、学术社交等各层面需求,度假形式与世界潮流同步,自然健康的旅游产品、精致质感的休闲环境、专业热诚的服务,引领您体验“乐活LOHAS”时尚休闲生活。度假村的整体风格呈现浓郁的东南亚热带风情,得天独厚的泉源、自然优美的环境、完善的休闲设施,是一片远离城市喧嚣的“世外桃源”。

(3)总体布局:度假村的总体布局力求达到人与自然环境的完全融合,将异域情调的庭院、花园、楼阁、景观与繁华和宁静形成生动对比,在这里,泡汤已化身为提升心灵的养生艺术:花瓣泉任您闻尽百花之香,醺然入浴;本草泉则以流传五千年的药浴为您养生;石板温泉更让您享受温热云石的舒体之效。在这里,运动已化身为提升生活品质的休闲活动:冬暖夏凉的超大泳池、SPA水疗以及水上篮球与排球任您尽情玩耍。当然,异国风味餐馆及一应俱全的休闲设施,更将让您体验宾至如归的愉悦。在这里,您可以亲享这天赐良泉,在充满诗情画意的日月谷,感受山泉泡汤的细腻温情,徘徊在山林野趣与人文奇景交融的露天园林中,做一回悠游汤客,乐在其中。

(4)项目类型:泡汤乐、各式不同温泉、温泉活动区、SPA、专属休闲空间以及餐饮。

2.2 案例借鉴

(1)温泉旅游地产运营模式。温泉旅游为辅,房地产开发为主。温泉只是作为房地产开发的一个噱头,以地产为主,旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例,整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所,其他地块均用作房地产开发。温泉旅游先行,带动房地产开发。前期投入大量的资金进行旅游开发,通过旅游聚集人气,提升知名度,提高项目地块价值,为房地产开发做准备。如珠海海泉湾。温泉旅游与房地产开发并重。旅游开发与房地产开发几乎同时进行,旅游与地产相辅相成,并肩作战,共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流,提升地块价值。通过地产快速回笼资金,进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。

(2)温泉开发项目:(1)与水休闲、水游乐相结合的方式。通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入,提升温泉度假村的整体经营模式。(2)与养生、温泉泡浴的露天风吕、医药、康疗相结合的方式。温泉吸引市场最核心的本质是健康养生,把温泉和康复疗养结合起来,通过先到理疗手法的应用,创造各种科学泡浴模式,打造温泉康复疗养基地。(3)与泥疗、盐疗、鱼疗、美容、养颜、塑身相结合的方式。温泉SPA不仅是一种历史悠久的美容方式,更是一种时尚的生活方式。温泉泡浴用一种简单的方式达到了现代男女对美容养颜的追求极目标。(4)与观赏游乐、自然风貌或人工造景相结合的方式。结合温泉资源与自然条件或人工造景相结合,有效改善温泉度假的休闲环境,并为静态的温泉泡浴提供了多种动感的游乐项目,动静结合,养生休闲与游乐体验搭配,极大的增强温泉度假村的整体吸引力。

(3)经验借鉴:根据项目具体特点,设计适合项目发展的模式。以温泉旅游为龙头,复合产业业态设计。注重项目策划和创意,提升项目的品牌含量。重视景观规划,合理安排布局。温泉地产运作模式设计多样化、特色化、持续化。

3 结束语

虽然目前中国养老地产还处于探索阶段,但相信随着老龄化社会的到来,社会观念的转变,养老地产的社会需求将迅速增长,本文以厦门日月谷温泉度假村为案例来充分体现养老地产发展的新模式和服务管理观念,在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下,养老地产在转型中实现健康可持续发展。

参考文献

[1]王秀芸.寿险资金投资养老地产研究[D].浙江大学,2012.

[2]毛丽冰.养老地产水有多深[J].经济,2012,(10):107-109.

养老地产发展新模式论文 篇2

引言

现代社会快速发展，推动了人们生活的改善、科技的进步和医疗卫生水平的提高，使人们寿命延长。然而，随着老年人群体的日益壮大，老年人如何养老的问题，摆在了政府、社会和家庭的面前，发展养老产业、建立和完善社会养老服务体系，以满足老年人不断增长的物质文化生活需要，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生的一个紧迫问题。

在老年产业的发展进程中，养老院起着重要的作用。我国目前存在的主要是公办养老机构，但随着养老事业需求的扩大，公办养老机构逐渐无法跟上步伐，而民办养老机构作为一种社会新产物，开始成为增加养老服务供给、推动养老事业发展的潜力军。目前民办养老机构的运作模式有很多，本小组从新农村建设、高新区发展等政企合作提供公共服务的方式得到灵感，提出政企合作发展民办养老机构的设想，详细介绍该模式的思想、主要内容和运行机制，分析该模式的不足并提出改进建议，为养老事业的发展提供理论和实践上的借鉴。

一、养老事业发展的必要性

（一）社会背景

随着社会经济的发展和医疗卫生事业的进步，人口老龄化问题已经成为一个不可忽视的问题。我国2011年人口调查结果显示：人口总量保持低速增长；劳动年龄人口比重出现下降趋势,老龄化进程加快；出生人口性别比和总人口性别比均呈下降态势。人口死亡率上升的省份有18个,死亡率的变化主要受人口年龄结构,特别是高龄人口数量增加的影响。

下表是我国2010和2012年人口比率表：

从表中我们可以看出，2011-2012年我国60岁以上人口所占比率均超过10%，并且比重呈现上升的趋势。数据表明，中国早已跨入了人口老龄化国家的行列，目前人口增长处于低生育水平阶段，老龄化进程逐步加快。

日益严峻的人口老龄化和高龄化趋势，对我国经济社会的发展带来巨大的压力，同时也对社会养老福利服务产生巨大的需求。大体上，老年人社会养老福利服务需求包括以下两种情况：

（1)日常生活需求。子女由于工作原因无法提供足够的照料，高龄老年人日常生活和医疗保健难以通过居家养老或是社区养老得到满足，加大了他们对于入住养老机构的需求。

（2心理需求。“失独”老人与“空巢”家庭的增加使，得越来越多的老年人的生活得不到子女的精心照料，长期处于孤独的环境中容易产生心理问题，而入住养老机构则可以一定程度上避免这种情况的发生。

（二）政策背景

中国养老体保障体制大致经历了三个改革：十二届三中全会以前的传统体制阶段，80年代中期以后的社会统筹试点及实施阶段，1995年3月以后的社会统筹与个人账户相结合阶段。随着改革的发展，中国的养老保险制度不断地与时俱进，已取得了较大的成就。

但是，中国的养老保险制度仍然面临着艰巨的考验。例如，该制度具有鲜明的两极分化特征：城市地区借鉴发达国家的退休制度，人们退休后可以得到较好的保障；但是对于农村，却只有极少数人口能够享受五保制度，大部分人主要依靠家庭积蓄养老。这样的两极差距也加剧了社会矛盾。所以，我国需要建立起覆

盖面更加广的养老体制，让更多的老人能够过上幸福的生活。

（三）政府管理体制改革的要求

从二十世纪九十年代开始，我国政府开始落实“政企分开”“政事分开”“政社分开”的职能改革政策，将一部分职能交还于市场与社会，让市场和社会承担起原本就应该承担的责任。

按照“管办分离”“政事政企分开”的原则，我国应尽快推进公办养老服务机构改革并鼓励民办养老服务机构发展，以统筹推进设施建设与机制建设，增强发展活力，确保养老机构良性运行和可持续发展。

这有利于整合市场资源，防止贪污腐败，解决日益突出的社会养老福利服务需求。同时，这也要求产生相应的能够有效管理约束的社会组织，在社会与经济方面的监督管理发挥更大的作用，为政府更好地发挥其公共管理职能创造有利环境。

二、民办养老事业的优越性

为了解民办养老机构的发展现状，我们主要选择了两家养老院进行了实地调研：公办的成都市温江区万春镇养老院和民办的惠民养老院。通过对两家养老院进行比较，我们发现民办养老院在居住条件、服务水平等方面均优于公办养老院，主要体现在以下几点：

1.居住条件优良

公办的万春镇养老院规模较大，最多容纳102人，且位置接近马路，比较喧闹。其院内有专职服务人员分别提供烹饪、清扫、洗涤等服务，但老人的饮食长期只有几种样式，且提供清扫洗涤服务的频率约为每周一次。相较之下，民办的惠民养老院规模较小，最多容纳50余人，且位于近郊，环境比较安静。养老院的房间宽敞舒适，每天为老人打扫房间，每三天为老人集中清洗衣物，饮食样式每天变换，为老人的基本生活提供了较优质的保障。

2．设施更加齐全

公办养老院院内活动范围小，只有部分社会人捐赠的少量健身器材。这些器

材中又有部分由于常年失修，处于闲置状态，根本不能满足老人锻炼的需要。其次，房间内的设置比较简单，床铺舒适度较差。相比之下，民办养老院附近活动场所面积较大，也有比较齐全的健身设施。同时，院内的床铺用品一应俱全且舒适，让老人生活的更加健康美满。

3．服务更加到位

民办养老机构还非常重视老人的身体健康，定期安排体检，并注意调节饮食。并且老人对于管理方面提出的意见，管理人员都可尽快解决，更加到位的服务和完善的管理使老人们的生活更舒适。

4.老年人精神生活更加健康丰富

民办养老机构不仅照顾老人的衣食住行，还定期组织唱歌等娱乐活动，养老院附近的茶馆也为老人们提供了休闲、娱乐的场所，丰富了老人的生活。周末经常会有志愿者前来为老人们组织表演和活动，给老人们带来了快乐。

通过调查我们发现，由于公办养老院管理方面的一些缺陷和设施的不到位，老人的居住状况并不理想，这部分可能是由于国家对公办养老机构的支持有限所造成的，由此看来，仅通过公办养老机构难以让大多数老人都能够过上幸福的养老生活。而民办养老机构良好的条件和完善的管理使我们看到了它的优越性，随着老龄化程度不断升高，民办养老机构作为“托起夕阳”的朝阳产业，拥有广阔的发展前景。

三、政企合作——民办养老机构发展新模式

（一）政企合作发展民办养老机构的背景

1、民办养老机构发展的现存问题

我国是社会主义国家，长期以来我国各项事业都主要依靠政府支撑和发展。但是，政府的力量毕竟是有限的，不可能对所有项目都投入巨额资金，巨大的负担只会让国家运行举步维艰。因此早在20世纪90年代,民政部就明确提出了“社会福利社会化”的口号,社会福利事业向社会开放,打破由国家包办的局面,形

成投资主体多元化格局。随后，我国相继出台了一系列政策法规，要求各级府根据实际情况给予民办养老机构适当的政策支持，以鼓励社会力量参与养老机构建设和运营，推动民办养老机构的发展。

但是，由于政策落实得不到位，我国的民办养老机构在并未在政策支持下得到迅速的发展，从调研中我们发现，民办养老机构仍存在以下问题：

1、规模较小；

2、资金不足——包括前期筹建资金和后期的运营资金；

3、市场需求低，入住率低下；

4、管理不规范，运营效果差；

5、提供专业化服务的能力差，无法满足市场需要；

6、社会观念传统，不信任民营养老机构

这些问题使得我国民办养老机构在数量和质量上都不能满足市场需求，对养老问题的解决作用也未得到充分发挥，阻碍了民办养老机构规模的扩大和影响力的提高。然而，我国愈发严峻的人口老龄化形势让我们不得不将思考如何使民营养老机构得到迅速发展，以解决社会现实问题。

2、政企合作思想的产生

随着我国改革开放的深入以及市场经济制度建立及发展，市场愈发活跃，市场各方参与主体也壮大起来，改变了整个社会的面貌。这使人们开始认识到企业等其他社会主体具有巨大的作用，应该充分利用其优势来推动各方面的发展，让政府退居幕后，只起引导和扶持作用。在这种大背景下，“政企合作”的发展模式开始运用到社会很多方面，如：政企合作以推动高新区的发展，政企合作搞好新农村建设等。

在政企合作发展模式的实践中，新农村建设是一个亮点，也是政企合作与我们社会主义道路结合最紧密的项目。柏泉新农村建设是一个比较成功的案列。政府和企业签订协议书，采用政企合作的方式实施柏泉农场公共服务项目，主要包括:“柏泉农业基础设施建设项目”、“柏泉城镇基础设施建设项目”和“柏泉村镇建设项目”等。企业按照政府审定的项目相关规划及设计方案要求，全部出资完成该类项目的建设，项目建成后移交政府管理和使用；政府则以资源作价返还

方式作为企业的投资利益回报。政企双方通过 BT 方式(政府购买服务)进行合作，在具体运作过程中，采用平等协商、协同运作的方式，协调合作中的利益关系，缓解矛盾，实现了优势互补，促进了政府利益与企业利益间的平衡和公共利益的实现。

本小组在该模式取得巨大成就的影响之下，想到将该模式推广到发展民营养老机构的方面，以“政企合作”的方式推动我国民营养老机构的发展，最终达到解决我国长期养老事业问题的目标。

3、政企合作模式的优势

“政企合作”在推动民营养老机构方面有着显著的优势。

（1）保障了政府提供公共服务的职能。首先，养老是一项社会公共事业，这种公益性就决定了政府依然要履行应尽的责任，不可全部交给市场。同时，养老机构的建立和运营是一项长期性事业，在短期内盈利的可能性极低，为了避免民办养老机构在高门槛前望而却步，扶持民办养老机构发展壮大，政府必须给予多方面的政策支持。

（2）企业减轻了政府的负担。我国社会属于“未富先老”，大多老人没有能力承担自己的养老费用，全部由政府来承担养老事业又是困难的，因而政府需要寻求合作。企业作为市场重要的主体，具有资金充足、管理先进、人员齐全、运营效率高等优势，是政府合作对象的不二人选。“政企合作”既能继续让政府继续履行提供公共服务的职责，又能相对减轻政府负担，同时企业的参与还能克服目前民营养老机构存在的管理落后、资金不足、运作效率低等缺点。

因此，要发展民营养老机构，推动整个养老事业的发展，就必须尽快加强“政企合作”的步伐。

（二）基本思想

“政企合作”模式的基本思想为企业和政府合作，发挥各自的优势，共同发展民营养老公共服务机构。可从以下两个方面认识：

1、政府支持

（1）支持企业创办民营养老机构

我国土地归属于国家，国家具有土地方面的优势。因此国家可以为企业提供土地支持——在合作期间内企业可以无偿使用土地。这样，一直影响民营养老机构建立的巨额土地成本问题就得以解决，成本的大幅降低将可以吸引很多企业的目光。

（2）为企业后期经营提供便利

民营养老院能够建立只是合作的第一步，养老院的后期运营才是合作持续下去的关键，这就需要政府为企业创建民营养老机构的后期经营提供便利。便利可以包括几个方面。

首先，国家提供直接资金支持。如前所述，养老事业的发展是一项长期的过程，前期投入多且收益见效慢。为了企业能持续经营养老机构，需要国家给予部分资金补贴，用于完善养老机构的医疗设施、补贴老年人饮食费用等，引导养老机构走上正轨。

其次，政府可以增加购买服务，减免水电费及税收，进行间接扶持。增加购买服务，就是安排部分五保户居民也能入住到这些养老机构中，享受好的医疗、娱乐设施和服务，逐步朝“使我国老人能安度晚年、乐享生活”的目标迈进。这也能够为企业所办养老院提供市场需求，提升养老院的入住率。

最后，政府可做好宣传工作。政府可以利用其社会影响力，增加媒体对这些养老机构成果的曝光，以引导社会传统养老观念的改变，为养老事业的真正发展做好充足的舆论宣传。

2、企业经营

企业在民办养老机构后期经营中，可以充分利用自身的优势，促进养老机构有效运营。

首先，企业可以利用资金充足的优势。相比社会闲散资金，企业能较快的拿出一大笔钱来创办一家养老机构，同时企业正常的营业收入又能使企业保证养老机构在经营过程中的各种耗费得到补充，这就避免了现在民办养老机构虎头蛇尾，能建立却无法持续经营的缺点。

其次，企业可以利用其管理优势。好的企业必然管理先进，具有充分的管理及经营经验。企业创办民营养老机构，将企业的管理及经营经验运用到养老机构中，逐步推进养老机构规范运营、管理，也可以改变目前养老机构管理不规范，私营老板不懂经营管理理论，使养老机构入不敷出的现状。

再者，企业可以利用其设施优势。养老院要逐步改变人们心中的落后面貌，就必须构建一些先进的设施，如健身器材、娱乐设施、自助设备等，为老年人提供更好的服务，并减轻服务人员的工作压力。企业可较方便地为养老机构筹建此类设施。

最后，企业可以利用其人员优势。人员优势包括两个方面：第一，优秀的人才，他们将为推动养老机构的发展积极建言献策；第二，企业也要承担部分员工的养老费用，企业可以利用这一点，给予退休员工进入养老院的费用优惠政策，这既为企业解决了退休员工的去处和费用问题，又能增加养老院的入住率，也能培育企业良好的文化氛围和企业形象。这些能部分解决目前民营养老机构入住率普遍较低的问题。

（三）内容

1.养老机构的地点选择

养老机构主要解决的是城镇养老问题，所以企业在选择建设地点的时候要根据城镇的特点以及养老行业的特点。具体主要需要考虑一下几点：

(1)远离闹市。老年人需要安静的环境，调查发现有些养老院就处于公路旁边，往来车辆产生的噪声给老人的生活和休息带来不便。

(2)尽量接近老人们的子女。调查发现在选择养老机构时，高达70%以上的老人更愿意选择离他们子女近的机构。中国人的家庭情节很重，子女养老本来就是中华民族的传统观念，养老机构接近子女生活、工作的地点，可以为子女经常看望老人提供便利。

（3）提高入住率，形成辐射效应。在我们的调查中发现，不同的养老机构入住率是不一样的，位于城市中心的一些机构接近饱和，入住率很高，但是不能

够满足大多数人的需求；而有些郊区的机构入住率很低，造成了资源的极大浪费，所以在建设养老机构时需要考虑入住率问题，尽量让一个机构能够形成辐射效应，避免不必要的资源浪费。

2.养老机构服务对象的等级划分

这里我们将养老的对象主要分为三类：

其一是五保户。五保户老人是指农村中无劳动能力、无生活来源、无法定赡养扶养义务人或虽有法定赡养扶养义务人，但无赡养扶养能力的老年人。由于一些乡镇存在少数的公办的养老机构，对于农村乡镇的五保户提供养老保障。在公办养老机构数量不足或是五保户老人自主选择民营养老院的情况下，一些五保户老人可以进入由企业创办的民营养老机构，这时政府需要单独补助，按照公办养老机构的标准进行恰当的改进。即五保户进入企业创办的的养老机构还是免费的，由国家保障。

其二是在没有入住养老院之前就缴纳养老费用的老人。民办养老机构管理可以借鉴企业的养老保障制度。企业一般在职工在职的时候为职工预先缴纳一定比例的养老费用，职工本人在职时也为自己缴纳一定比例的养老费用。这样职工可以根据自己缴纳养老保险的时间在退休后享受一定的退休养老保险费用。这是企业的一项福利政策。民办养老机构引用这种模式，对于一些希望在自己老后进入养老机构的人，可以在之前每年缴纳一定的养老费用给企业，并与养老院提前签订养老协议。这样在这些人年老后就可以按照之前的约定以较低的费用进入养老机构进行养老。当然这是自愿的。

其三是没有缴纳养老费用直接进入养老机构的人。由于国家已经在前期的建设中投入补助，所以企业在进行定价时是需要受到政府管制的，不能与单纯的企业办民营养老院价格相同，确保能够保障大多数人们进入养老机构养老的能力。这些人直接申请进入养老机构。但是不会享受缴纳养老保险的人的待遇。

3企业资金来源

养老产业不同于企业一般的经营活动，企业必须了解养老行业的特点。养老行业具有生产周期长，资金回报慢的特点，对企业的资金是一个较大的考验。而

且创建初期需要大量资金投入，很多爱心人士在创办公益性项目后，因为资金等一系列问题而被迫放弃，这也是民办养老机构很难持续发展的原因。因此，政府和企业合作以后，政府有义务扶住企业的发展，为企业解决资金问题提供支持。结合上特点，养老院的资金来源主要为以下几部分：

（1）企业自身的资金投入。一般情况下，经营较好的大型企业都有闲置资金，企业可以根据自身能力，在初期投入一笔资金投资养老行业，和政府合作建设养老机构。

（2）信用担保借款。政府可以和当地银行达成协议，利用政府的信用为企业作融资担保，帮助企业快速取得一部分资金，用于发展养老机构。在养老机构后期运营中，企业有可能会遇到资金问题，为维持养老机构持续运营，政府可以提供担保，使银行在一定程度上放宽该企业的借款条件，帮助企业获得资金。

（3）社会公益组织资助。政府可以结合社会上的一些公益组织帮助企业更好的发展养老机构。例如，政府可以牵线搭桥，让企业建立起和E基金、中国福利彩票等公益性组织的长期合作关系，借助这些组织的资助，让企业的融资渠道更加多元化，同时为社会人士提供平台参与到其中，促进民办养老事业的发展。

4养老机构后期运营

在养老机构的后期运营上需要引进相关的设施来保证老人们的生活质量，如运动设施、生活必需品、床位等。政府由于其自身特点在这些方面具有天然优势。因此，政府可以利用自身优势需要帮助企业寻找相应的老人运动设施供应商、日常生活必需品供应商、床位供应商等等。政府与企业合作来寻找供货方，既避免了寻找途径狭窄的弊端，又能通过政府的权威确保了企业能够以最低的价格获得所需商品，同时，在政府的监督下，供货商提供次品的可能性也大大降低了。这样一来，民营养老院的整体质量必然得到提高，老人们的生活也得到了更好的保障。

在企业的后期管理方面，应该采取企业负责，政府监督的模式。众所周知，企业的最大特点是盈利性，出于对利益的追求，企业会提高养老机构的经营效率。但是政府必须从中起监督作用，不能够让企业完全按照企业管理的运营模式去运营养老机构，他们需要考虑养老机构的特殊性，因为过分地逐利或是采取不恰当 的手段逐利可能会使养老院变成一个百分百的市场经济中的逐利手段，因此，这个特点需要企业结合自身去融合养老机构的运营方式，才能推动养老院更好的发展。

另外，对于养老机构医疗设施及老人的心理建设等问题，政府可以利用自己的资源帮助联系一些医院，和养老机构建立长期合作关系，为老人提供定期体检和长期医疗服务。同时，政府可以安排一些义务心理人员来为老人提供心理咨询，解决老人的心理问题。

5相关产业带动

养老事业的发展可以带动相关产业的发展，从而促进当地经济的发展，比如养老保健品产业、医疗产业、老年人文化产业、保险产业等等。尤其是当政府与企业合作兴办养老院时，这个带动效应将会更大。为了利用这一机会使得经济得到更好的发展，就需要政府在政策上进行引导，结合当地的特点，抓住机遇，立足现在，大力发展经济。

首先，与当地政府合办养老院的这一企业必然会在自己的领域上获得突飞猛进的发展，这时，从外面进入的各项新投资如果是参与合办民营养老机构的企业需要的，政府可以将投资先拨给这一企业，也就是说，当地政府和企业合作相当于将投资受限引入这个企业。这个企业可以在当地进行再投资，从而更好地促进这一地区所有相关企业的发展。

其次，养老事业的发展可以带动该地区护理、医疗等服务产业的发展。养老事业的相关服务项目可以带动当地人民的就业。例如，当养老院需要有关老年人的服务的岗位时可以在当地进行招聘，然后进行相关的培训，以促进当地人民的就业。

（四）政企合作模式的问题及改进建议

由于政企合作发展民营养老机构的实践尚处于初级阶段，相关体制尚不完善，且政企合作模式存在一定的弊端，有可能出现以下问题：

1.政府过度干预

我国政治体制中，“大政府”一直扮演者重要的角色。在对公办养老机构的统筹管理中，政府发挥主导作用，对从筹建、审批到后期监督、补贴拨款等的每个环节进行，政府均掌握控制权。这样一种办事方式的惯性，有可能在民办养老机构的管理中变成过度干预，影响企业正常的经营管理，甚至导致政府和企业的矛盾。

政企合作模式特点为政府积极推动和引导民间资本参与，在此过程中政府一定要注意自身角色的转变。政府要改变在管理公办养老机构时对于经营、管理事务“一手抓”的主导角色，而应更多地放权给企业，只发挥自身的引导和支持作用，让市场机制遴选企业，这样才能充分激发企业积极性，发挥政府与企业优势的最佳组合，以促进民办养老机构健康发展。

2.相关政策和法律法规尚不完善

由于发展民营养老机构的实践尚处于初级阶段，尚未形成规章制度对此进行规范；且我国正处于法制化进程中，相关的法律法规尚不完善，尤其是公共服务方面的法律仍存在“无法可依”或“少法可依”的状态，使出现问题时的处理成为难题。问题主要体现在以下方面：企业的选择方式，政府的补贴方式、补贴额度，养老机构资金、经营困难时各方应负担的责任，政府对企业监督制约的程度等。

政企模式的有效运作必须以可行、清晰、完整的法律法规作保障，因此，必须尽快推进政企合作兴办民营养老机构方面的政策和法律法规建设，有效规范政府和企业的行为，明确双方责任，为双方职责划分确立法律依据，以便使企业和政府更好地履行自身的责任，更好地发挥政企合作的优势。

3.政府和企业的双重风险

在民办养老机构的筹建、运营过程中，存在各种不确定性，政府和企业作为合作方，都面临着一定的风险。

对于政府来说，需承担企业资质和经营能力的风险。因为对企业的遴选、监

督等都尚未形成机制，中标的企业有可能资金实力、社会责任感不足，或没有能力有效运作养老机构。且政企模式项目一般都有投资回报慢、开发建设时间长等特点，在民营养老机构初期建设时期，效益较低，若企业出现资金困难等问题，则很有可能中止合作，这就使民办养老机构的运营面临困境。

对于企业来说，需承担政府侵吞经营利益的风险。在目前的行政体制下，政府在公共事务管理方面存在以权谋私的机会，有可能出现克扣企业的运营补贴等行为。如果企业的利益被政府侵占，则会失去经营的积极性，民营养老机构也很难维持下去。

为防止出现政企矛盾导致民营养老机构出现问题，减少对公共利益的损害，应建立合理的企业遴选和管理方案，明确企业进入养老机构项目的具体条件、空间及程序，同时，建立规章制度制约政府的权力，推进服务型政府建设，促进政企合作的健康发展。

总结

养老地产发展新模式论文 篇3

目前, 随着我国老年人口不断增加, 老年人口的需求越来越不容忽视, 养老成为亟待解决的难题。挑战与机遇并存, 养老地产开始进入众房地产商的视野。保利集团副总裁胡在新在接受采访时曾说:“养老地产将是房地产行业未来最大的风口。”可见许多大房地产商对养老地产是有所期待的。但目前我国的养老地产仍处于起步与探索阶段, 存在许多问题, 其中盈利困难不容忽视。这就使养老产业遭受“外热内冷”的尴尬境地。因此, 要实现养老地产的健康发展, 就离不开政府资金的支持和税收优惠政策。本文认为, 通过运用PPP模式发展养老地产, 利用政府的资金和良好的信誉, 与私营企业先进的技术和经营经验, 实现社会利益最大化, 取长补短, 合作共赢, 才能使养老地产快速健康发展。

国外的养老模式已非常成熟, 在美国, 最大的产业不是地产也不是金融, 是大健康产业, 大健康产业的切入点是养老产业, 面对目前市场上不断增加的需求, 如何迎合市场建立真正符合消费者需求的产品是开发商们正在思考的问题。

2 我国养老地产现状

在2000年的人口普查中, 我国65岁以上老人总数已经达到人口总数的7%, 按照国际标准已属于老龄化社会。近15年来, 老龄化人口数量持续增加, 加上“计划生育政策”使“421”模式家庭增加, 2个人要赡养4个老人、抚养1个孩子, 养老压力很大。养老难、未富先老的问题越来越明显, 建立全方位的养老服务体系已刻不容缓。在“十三五”计划中, 养老工作作为发展重点被提出, 致力于以居家养老、社区养老为主流, 提高养老服务质量, 迎合社会需求, 使老年人老有所养、老有所依。

鉴于养老地产与一般的商业地产相比, 有其特殊性, 首先在选址方面, 要求交通方便, 环境优美;其次, 在小区规划上, 要考虑无障碍设计、健身场地和措施、绿化率要高等;最后, 要求有相应的配套服务, 超市、药店、老年人活动中心等。这就决定了养老地产是一类投资大、资金回收期长、各方利益关系复杂的地产模式。目前, 我国的养老地产运营模式主要有3种。

2.1 租赁模式

此种运营方式是开发商建好住宅后, 只租赁不销售, 签订一定时间的租赁合同, 在租赁期内, 房客可享有物权法规定的一切权利, 租赁期满后将房产回收, 这样可以提高房产的利用率, 降低养老房产的成本, 确保养老房产真正为所需要的人居住, 并且可以重复使用。这种模式资金回收虽然稳定但速度较慢, 不符合私营企业的需求, 因此, 若想推崇这种模式, 还是需要政府主导, 开展以福利性质为目的的养老地产。

2.2 出售模式

此模式与商业地产类似, 均由开发商负责养老地产的建设与出售, 并回收成本获利。这种模式虽然资金回收快, 但失去了养老地产为老年人服务的本意, 无法保证满足老年人的相关需求。

2.3 租赁+持有模式

这种运营模式是指通过构建综合性的养老服务社区, 社区内包括各种配套设施, 比如医疗、购物、娱乐等, 开发商通过出售社区内房屋和租赁配套物业回收成本。这种模式和国外的养老模式类似, 例如在美国, 开发商利用政府提供的财政支持、保险公司提供稳定资金、通过信托基金融资等渠道拓宽资金来源, 使开发商更有获利保障。而我国更多的采用酒店式管理, 通过会员制来稳定资金流。这种模式不仅对开发商有利, 也吸引了保险行业的眼球。当然, 此种模式需要政府财政的大力支持。

3 当前养老地产开发中存在的问题

近年来, 随着养老地产的发展, 示范性项目和工程越来越多, 但各种模式的养老地产均有其局限性与风险, 可以说虽然经历了十几年的发展, 养老地产仍然处于起步阶段, 从发展历程来看, 主要存在以下问题:

3.1 规划设计不合理

目前许多养老地产项目, 只是打着养老旗号, 实际还是商业地产, 并不能突出体现对老年人需求的满足。建筑功能配置不合理, 尤其对不能自理的老年人, 无障碍措施太少, 护理需求也不能满足。专业的养老服务比较匮乏, 导致老年人无法居住, 长此以往, 此类地产中业主反而大部分为40岁左右的中年人, 并不符合养老地产的初衷。

满足老年人的需求, 不仅仅是建筑入口、电梯按钮、设置坡道等基础服务设施, 还需要很多细节上的设计, 比如套型设计要确保老人能够进行无障碍的视觉和听觉交流, 卧室中床铺的高度、大小、软硬度等也需要依据老年人的要求特殊设计, 插座和开关的位置也要尽量减少老年人的弯腰频率等, 总之, 只有深入了解老年人的需求, 坚持“以人为本”的设计理念, 才能获得消费者的认可。

3.2 养老地产盈利困难

养老地产的特殊性决定其投资回收期长、收益慢、风险大等特点, 使开发商心有余悸, 不敢大规模投资, 只能依靠保险公司、基金投资的投资。在现存的养老地产项目中, 结构化矛盾比较突出。一方面公办养老机构的入住率很高, 服务质量也很好, 依靠政府的财政支持, 价格也比较合理;另一方面, 私营养老机构的服务质量没有保障, 因为前期投入大, 价格也偏高, 因此不受消费者青睐, 入住率低。这种情况主要是由于目前开发商对养老地产的盈利模式不认可, 还没有找到适合其发展的投资运营模式, 相关的法律政策也没有完善, 养老服务质量不高, 配套设施跟不上等问题也是制约其投资的因素。

3.3 产业链待优化

在养老地产发展的初期阶段, 投资各参与方之间还未形成完善的合作模式, 资金投入、运营、回收等环节也不能很好的衔接。因此, 完善产业链条是促进养老地产健康发展的前提, 需要国家制定相关的政策、法规, 通过法律手段规范市场的发展, 以应对地产发展过程中出现的问题和纠纷, 为市场提供1个良好的生存环境。

3.4 服务内容单调

养老地产区别于一般商业地产的特点即提供专业的养老服务。但目前, 无论是服务的数量和质量都不能满足市场要求, 尤其是私营地产商开发的养老地产。因此, 需要国家通过制定硬性指标来衡量养老服务的等级, 给予评定, 如需要开展托老服务、医疗护理工作、文娱活动中心、老年大学等多样化服务, 真正组织专业化的队伍加以培训和管理, 全面提升服务质量, 进而提高消费者的积极性。

4 运用PPP模式发展养老地产

近年来, 随着城市基础设施建设的发展, 加上亚投行的建成, PPP合作模式已不再新奇, PPP模式是指通过政府向私营部门或社会组织购买产品或服务形成的一种伙伴关系, 通过公共部门与非公共部门的风险分担, 以社会利益最大化为共同目标, 构建有利于社会基础设施建设的产品。其中, 伙伴关系是首要特征, 利益共享与风险分担是维持合作关系的重要条件。采用PPP模式可促进公私双方互利共赢, 受到社会各界的广泛关注。

对于私营部门来说, 通过与政府合作, 可以与政府分担风险, 使收益更有保障。同时, 与政府合作可以增加自身企业的声誉和知名度, 名利双收。反观政府方面, 通过对私营部门进行融资, 可以减轻资金压力, 减少资金投入, 同时, 利用私营企业先进的技术和管理经验节约管理成本。可见, 通过PPP模式构建公共基础设施符合各利益方的需要, 可使社会利益最大化。因此, 我们提倡采用PPP模式构建养老地产。

4.1 融资时期

在项目融资时期, 政府应制定相关资金优惠政策, 同时, 对养老地产服务和运营效果进行监控, 通过量化指标衡量项目的硬件设施和服务水平。根据监测结论, 决定政府给予项目的优惠力度, 这样既能提高私营部门参与建设的积极性, 又避免地产商打“擦边球”, 用养老地产的旗号做商业地产。

4.2 开发运营

在项目建成后的运营时期, 要发展全方位一站式服务, 例如美国打造的“持续护理社区”, 根据老人不同需要, 分为生活自理型、生活协助型、专业护理型, 随着老人年龄的增长, 自理能力逐渐减弱, 可以通过这三种护理程度的选择, 决定需要的服务, 避免老年人频繁搬家的不便。

5 结语

随着我国养老地产的发展, 政府应完善相关政策与法律法规, 规范市场行为, 通过向私营企业购买服务减轻财政和管理负担, 同时, 通过对企业的监督与管理提高养老地产的服务质量, 完善服务内容, 以PPP模式公私合作, 优化产业结构, 促进市场内部各参与方的配合, 共同提高社会资源的利用效率, 构建更多基础设施, 满足市场需求, 实现社会利益最大化。

参考文献

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养老地产相关政策与盈利模式 篇4

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

养老地产发展新模式论文 篇5

随着中国社会快速进入老龄化的步伐, 老龄化带来的社会问题的事实日益显著。据媒体报道, 现在中国老龄人口已占总人口的14.3%, 未来将以每年860万人的速度增加。2050年, 老年人口将达4.5亿人, 占总人口的三分之一。十八届三中全会及前后, 关于老龄化、养老制度改革、养老社会保障、单独二孩等诸多政策和讨论, 社会对于养老产业、养老地产的关注度越来越高。在这样的市场阶段下, “银发经济”激发了房企、险资、专业养老运营机构等大举进军养老产业。目前包括万科、保利、招商、金地等一线品牌开发商均“试水”养老地产, 谋求战略转型。为何会出现这样的战略转型?房地产开发这种资金高密度和高速运转的行业, 如何通过养老地产实现它的利润追求?

1 房地产开发企业转型背景

1.1 市场需求趋势

(1) 老年人口占比逐年提升。2011年我国65岁及以上的老年人口占总人口比例已达9.1%, 按照国际标准界定, 已经进入老龄社会, 具备养老及养老地产发展的市场环境。

(2) 人口结构显著变化。随着老年人口占比的提高, 老年抚养比也随之提高, 2010年约为11.9%, 即每100个劳动人口就有近12个65岁及以上老人, 相比2000年增长了近20%, 此外, 二十世纪七、八十年代开始的较为严厉的计划生育政策, 正是进入生育期的50后、60后, 他们大多只生了一个孩子, 而2010年后他们开始逐步进入老龄阶段, 因此, 他们的子女将面临着一对夫妻需同时抚养4个老人的问题。

(3) 经济条件不断改善。2011年, 我国人均GDP达35 083元, 约5 500美元, 已处于中等收入国家, 具备了支撑养老市场一定的经济条件。随着我国经济的持续增长和人口数量的有效控制, 人均GDP将继续上升。虽然生活水平和知识水平以及新一代老人对老年生活要求不断提高, 但是适合老年人生活的环境、社区少之又少。需求的凸显, 预示着我国养老地产快速发展期即将爆发, 市场空间巨大。

1.2 政策及市场变化

(1) 政策性指导力度加大。近年中央逐步对养老产业做出政策性指导, 旨在加大养老问题的市场解决力度, 如国家“十二五”规划就明确指出:积极应对人口老龄化, 注重发挥家庭和社区功能, 有效发展社会养老服务, 培育壮大老龄服务事业和产业等。

(2) 寻求生存发展需要。过去十几年, 在以房地产开发、销售为主要模式的进程中, 培育出了一批经验丰富、资金雄厚的开发商, 但近年来中央采取一系列调整措施, 遏制房价上涨过快, 力度之大、时间之长, 前所未有。越来越多的开发商开始根据自身情况进行战略调整, 寻求差异化扩张。养老产业的投资正是房地产新的转型领域之一, 期望探索新的市场利润点。但他们更多的是从地产开发的角度去理解养老地产, 非常看重资金的周转和利用效率, 因此, 在养老地产开发过程中, 往往会配套一部分销售型物业, 以回笼部分资金。

1.3 市场营销属性

细分市场显现出有经济实力、有生活追求但缺乏被照顾的一部分特殊客群。这部分客群的特征是:有知识有文化, 见多识广, 思想相对开明, 经济独立或有良好的经济积累, 精神世界丰富, 精神生活要求高, 朋友多交际广等。以客户为导向, 才是立于市场不败之地的真谛。

1.4 项目参与主体中的角色

在我国贯穿养老地产全生命周期的参与主体主要由三部分组成:1以投资为重心的参与方;2以运营为重心的参与方;3以开发为重心的参与方。其分别是:保险公司、民营资本和经验丰富、资金雄厚的开发商。

2 现行房企常用的养老地产开发模式

2.1 投资运营型

此类养老地产从项目选址、规划设计、产品定位、配套设施 (医疗服务、老年学校、心理咨询、专用浴池、图书馆) 等都是以实现养老功能为中心而进行的。这一模式目标客户定位清, 在最大限度实现老年人生活和行为功能的基础上融入时尚美学。

2.2 投资概念型

从市场营销的角度出发, 借助国家养老特别政策的有利政策, 在项目的整体规划中拿出部分资源从产品角度对养老住宅进行尝试性探索和研究, 加入为老年人生活提供便利的元素和设施, 主要客群是活跃的长者, 不以养护为重点, 而是通过活跃长者的概念更多地吸引消费者关注到项目本身的住宅上, 从而带动整体去化, 大部分仍然是市场化开发、销售的产品。

2.3 合作运营型

开发商自持物业, 将物业出租给更加专业的养老服务运营商, 引入国内外成熟的养老服务理念和运营方式。

3 养老地产存在的主要问题

(1) 长线投资见效较慢。以养老服务运营为目的的地产开发前期投入多、成本回收慢, 短期内很难盈利, 并且运营方的运营能力关系到后期回报成果。因此对资金链提出了更高的要求。

(2) 高风险且缺乏保障。主要服务对象为特殊群体, 老年人患病几率大, 管理难度高, 管理风险和运营成本相对较高。

(3) 制度与监管体系不完善。养老运营主体相关制度缺失, 有关制度未对运营方投资及资金的监管做出明确规定, 也是老人宁愿选择公办养老院也不愿选择商业型养老地产的问题所在。

4 养老地产参与方式和盈利模式探索实例

4.1 项目概况

上海亲和源康桥养老社区坐落于上海浦东新区康桥镇, 占地8.4万m2, 建筑面积10万m2, 总投资6亿元。内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。800多套居室, 居室45~90 m2。与其他大多数养老社区不同的是, 它是国内首个开创“会员制”收费模式的养老地产, 可为1 600名左右的会员提供居住服务。会员可根据自己的承受能力和实际需求选择大小不等的公寓。以“会员制”为特色的亲情养老社区, 是国内当下养老的新尝试。

4.2 运作模式

(1) 品牌复制。亲和源和万科、青岛城投等房企合作, 房企出资建造房子, 亲和源承担运营管理。这种模式借助了知名房企的品牌效应, 优势互补, 为项目的质量和口碑提供了保证, 同时利用房企轻车熟路的资金运转能力, 有效规避了资金难题。亲和源把主要精力放在扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展上, 从而使参与各方实现多赢。

(2) 分时度假。亲和源、万科等在合作开发经营的同时, 依靠这套开发模式和实景样板房相继获得了海南、辽宁营口两块滨海土地资源, 与上海亲和源形成统筹运营, 会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住, 增加会员卡的价值。

(3) 平台整合。以会员制模式为载体, 亲和源不仅是开发过程的参与者, 还试图打造一个服务平台, 在餐饮、健身等方面只提供硬件设施, 具体运营和服务交给专业的国际一流第三方公司来做, 最终进行养老社区的输出。项目的核心理念及核心管理人员来自亲和源, 通过专业化分包提升服务质量, 包括生活料理、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等, 这些服务形成了一套较为完整的养老体系。合作伙伴来自专门服务老人社区的艾玛客公司, 健身会所、医院、老年大学等形成养老服务行业联盟, 通过专业化分工, 把各项服务做得专业而到位, 构建了亲和源服务体系。

4.3 融资模式

自筹与合作相结合。在投资建设同时, 建立完善的服务体系, 树立打造优质服务品牌。依托优质、完善、系统的服务平台, 吸引其他资金, 特别是与品牌企业合作, 在其提供资金和建设的同时, 作为管理服务的提供商, 从而达到双赢或多赢。例如:与万科公司合作开发建设“活跃长者住宅”等。

4.4 收费模式

通常的收费模式是, 当老人取得入住资格后, 按照房型大小, 按月计价, 整年收取。但这种模式常会受到老年人传统消费习惯或消费理念的影响。上海亲和源设置了两种运营模式:

(1) 让渡使用权模式。即将老年公寓的使用权通过会员制安排让渡给老人, 产权存于亲和源的开发者手中。这样可以保障社区管理的有效性和有序性, 提升服务的质量与水平。

(2) 产权让渡模式。通过产权出让满足老人传统的产权思想和消费习惯, 同时老人仍然通过会员制的安排享受到社区系统的服务。这也是对居家养老经营模式的一种探索。

4.5 营销模式

由于我国传统观念根深蒂固, 加上相关政策、法律保护尚在进一步完善中, 对于一个全新的养老地产, 如何把全新的开发理念、产品特质、运行方式、服务特色等系统完善地传播出去, 多方位的营销必不可少。大致方式有:

(1) 全方位媒体运用。

(2) 输出运营管理亮点, 达到品牌宣传效果。

(3) 举办养老产业论坛, 制造市场热点与话题, 提高项目曝光率, 吸引市场关注。

(4) 常态化举办各类老年主题活动, 增加媒体曝光率, 树立关爱老年、关心老人生活的品牌形象。

亲和源是国内首个引入会员制收费模式的养老地产, 通过会员制将俱乐部的个性化、高端的服务模式和社区建设与运营相融合, 会员制与使用权相结合, 成为适应当今社会条件下市场运营的有效模式, 值得借鉴。

摘要：中国正迈入老龄化社会, 众多一线品牌开发商进军养老地产, 谋求战略转型。文章分析了此种转型的背景动机, 介绍了现行房地产企业常用的养老地产开发模式, 并通过案例分析提出, 会员制与使用权相结合是适应现阶段社会条件的市场运营模式。

养老地产常见开发模式研究 篇6

关键词：养老地产,开发模式,研究

1 与社区共同建设类

1.1 专门建设养老社区

(1) 养老社区指为老年人提供的, 包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区, 还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的, 既可以是民营企业, 也可以是由政府投资进行建设。养老社区可分为健康型和连续照料型两种, 前者入住对象以健康老人为主, 后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善, 满足多种人群的养老需求, 提供全方位的服务。建设规模较大, 所需前期投入大;配套设施建设比例高, 自持风险大。

(2) 北京太阳城 (北京太阳城集团, 北京昌平) 案例分析。北京太阳城建设于2003~2011年, 占地面积42公顷, 建筑面积32万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓;配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心, 娱乐及活动设施等。

1.2 新建居住区中开发养老组团

(1) 指开发大型居住区楼盘时, 划分出一部分区域专门建设养老组团, 形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块:养老公寓、养老设施、日间照料中心等。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源, 降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大, 需要前期投入大。

(2) 案例分析:广东惠州养老社区 (金融街控股, 广东惠州巽寮湾) 广东惠州养老社区建设于2012年, 占地面积1324公顷 (其中养老组团占地10公顷) , 建筑面积720万平方米 (其中养老住宅18万平方米) 。健康养生主题:项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区, 其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题;配套设施:组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务, 紧邻天后宫仿古商业区, 方便老人生活娱乐。建筑概况:养老社区部分分两期开发, 1期共11栋, 一栋为高层, 其余为多层, 户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。项目特点:①划分自理、半自理组团, 具备医院等配套设施, 小型居住组团的划分带来亲切的尺度;②主要配套设施沿主要道理设置, 与各组团保持较短的服务半径;③半护理组团靠近医院, 联系方便;④组团化布局使绿化景观均布, 停车就近, 为老人创造更安静、舒适环境;⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往, 社区内全部采用无障碍设计。

1.3 普通社区配建各类老年居住产品

(1) 普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式, 满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施, 方便老人就近医疗, 也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住, 可以促进购买两套住宅, 带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人, 不能吸引购买人群。出售过程中, 养老住宅的销售对象可能不只是老人, 不利于日后提供服务。

(2) 案例分析:万科幸福汇 (北京田园家新城房地产开发有限公司, 北京房山) 万科幸福汇于2011年8月开盘, 占地7.17公顷, 建筑面积16万平米。项目特点:①普通社区中配建用于出售的老年住宅 (活跃长者住宅) , 并配有用于出租的养老公寓 (活跃长者之家) ;②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅, 可以满足老少就近居住的需求。

1.4 成熟社区周边插建老年设施

(1) 在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施, 除了含有一定的居住功能外, 还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等, 服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地, 建设规模小, 投资少, 可吸引周围社区的人, 满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

(2) 案例分析:邢台爱晚红枫老年社区 (河北爱晚红枫房地产开发有限公司, 河北邢台) 邢台爱晚红枫老年社区建设于2011~2012年, 占地面积2.23公顷, 建筑面积5.32万平米。

2 依托各类资源建设类

2.1 与旅游产业结合

(1) 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时, 加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品, 开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。通常环境优美, 并引入与旅游相关的活动, 能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分, 经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

(2) 案例分析:香港西贡樟木头老人度假中心:位于香港西贡, 由香港政府纪念金币基金拨款, 香港社会福利署每年拨款资助, 伸手助人协会筹划及管理, 1993年开始正式启用。项目特点:为长者提供了一个宁静舒适的地方, 得以远离烦嚣, 欢度假期通过适切的教育及训练, 提高社区人士及护老者对痴呆症的认识, 并提供暂托服务以缓解护老者的压力。

海南三亚清平乐:位于海南三亚, 开发商为三亚东锣导地产有限公司, 建设时间2009~2011年, 占地8.86公顷, 建筑面积15万平米。项目特点:“依山而建, 傍水而居”, 结合自然资源, 营造适合老年人居住的生活场所, 实现“老有所养, 老有所依, 老有所学, 老有所为, 老有所乐”。

2.2 与医疗产业结合

(1) 养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设, 将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障, 提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策, 保证客户不流失。医院的运营投入较大, 由于老年人对医院的抵触, 可能会影响老年设施的入住情况。

(2) 案例分析:燕达国际健康城 (燕达国际健康城投资管理有限公司, 河北燕郊) 。燕达国际健康城一期建设于2007~2010年, 二期建设开始于2013年, 占地50公顷, 建筑面积110万平米。项目特点:共分六大板块:燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

2.3 与商业设施结合

(1) 在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时, 搭配建设老年公寓, 居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合, 促进销售。老人公寓与商场结合, 年轻人来看望父母, 顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

(2) 案例分析:香港彩颐居老人公寓 (香港房屋协会, 香港东九龙佐敦谷) 香港彩颐居老人公寓于2004年开业, 共计床位333个, 其中一房254个, 开放式79个。一房单位约35平方米, 开放式单位约23平方米。

3 特殊经营模式建设类

3.1 建立连锁型品牌养老机构

(1) 指以连锁方式建立品牌养老机构, 在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准, 形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化, 适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模, 对管理要求较高。

(2) 案例分析:恭和苑 (恭和苑养老机构管理有限公司, 北京双井和海南海口) 两项目建设时间均为2012年。北京双井恭和苑占地1.3公顷, 建筑面积3.3万平米;海南海口恭和苑占地2.26公顷, 建筑面积3.5万平米。项目特点:规范的服务体系与服务标准:引进国外服务理念和专业人才, 结合中国国情和社会状况, 建立品牌规范的服务体系与服务标准。各地连锁机构各有特色:各连锁分部根据不同区域特点与需求, 建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人, 运营后入住率不佳, 后转向旅游养生客户群。

3.2 中外合资开发建设养老机构

(1) 通过与国外养老品牌团队合作, 例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队, 或与国外知名养老品牌共同开发等, 建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验, 可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬, 仍需“本土化”。

(2) 案例分析:远洋椿萱茂 (远洋地产+EMERITUS协助生活养老服务公司, 北京亦庄) 远洋椿萱茂项目建设于2013年, 建筑面积6600平方米, 共有床位77张。项目特点:位于远洋高端社区之中, 医养结合, 定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作, 美方负责建筑设计、人员培训。

3.3 国内地产投资国外养老市场

(1) 国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境, 针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求, 跨国开发老年医疗保健地产项目, 吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求, 具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

养老地产发展新模式论文 篇7

1.1“地产绑定农业”的提出背景

我国城镇化发展在过去三十多年的时间里, 完成城镇化建设的规模取得了世界瞩目的成就, 我国城镇化率一跃达到了53.73%[1], 城市面积在我国迅速扩张了两到三倍。在城镇化以“中国速度”发展的同时, 其带来的负面影响难以避免。十八大提出的“新型城镇化”便是对过往快速城镇化所遗留下来的问题做出的正面回应。一方面, 在以往城镇化过程中, 大量小城镇的建设, 使得乡村基础设施有较大的改善, 基层村民的物质生活水平也得到了提升。另一方面, 城镇化过程中“农民向城镇和新型社区集中”的方式虽迅速实现了村民生活的现代化, 可也难以避免地使一部分村民远离了其所承包的耕地, 村民的耕地成本增长, 务农意愿随之减弱, 开始逐渐转向非农产业。如此, 耕地得不到充分耕耘, 占补平衡在耕地质量上得不到保障, 耕地在事实上开始减少, 也使得乡村失去了原有不同于城市的田园风貌。另一方面, 非农生产的逐步发展, “乡土社会”也会遭受冲击, “乡愁”不应仅仅是物质空间上的山水、田园、农桑、河塘, “乡愁”更是一种具有乡土人文特征的传统文化。与“乡愁”相对应的应该是一种更为贴合“乡土社会”的农业发展方式。农业的三产化是未来农业的重要发展方向, 对于三产化农业模式的探索, 我国也做出了许多尝试。而随着2013年11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题决定》[2]的颁布, 农村集体用地流转呼之欲出, 笔者基于对物质空间与“乡土社会”保护的反思, 形成了“地产绑定农业”的新型三产化农业构想。

1.2农业三产化的发展历程

追溯农业三产化的历史, 其实该思路早在2006年中央一号文件就有提及。文件中特别强调了农业的多功能性, 并指出农业除了生产功能之外, 还应具有社会功能、历史传承功能、文化功能等。

一直以来, 发展三产化农业的尝试有很多种, 其中主要包括以农业生态旅游主导的观光农业、休闲农业。而若过度强调旅游产业为导向的农业三产化途径仍将使“乡土社会”有所“损蚀”[3]。因为国内旅游产业正处于全面扩张的阶段, 现有的旅游业发展模式本身存在一些问题。如其“趋利迎合性”使得农村对自身传统过度包装的同时, 对舶来旅游产品项目也常常盲目引进, 再加之旅游游客管理等问题, 都将导致“乡土社会”受到冲击。因此, 对农业三产化的方式, 我们需要新的探索。

2.“地产绑定农业”模式探索

2.1“地产绑定农业”模式概述

“地产绑定农业”的模式从产业的角度为城镇建设在物质空间规划上提供了更多的选择。以湖北省大冶市保安湖国家湿地公园为例, 湿地公园规划范围内建设用地约为15平方公里, 其用地现状是在公园周边分布着大量的一般耕地和基本农田, 村镇的集体建设用地、宅基地等都零星散布于湿地周边 (如图1) 。在规划方式的选择上, 若采用典型的“农民向城镇和新型社区集中”的小城镇规划模式, 将面临土地整理的巨大困难, 并且将造成村落形态的破坏。不难想象, 若将村民积聚于小城镇, 大量的村民必将远离自己的耕地, 同时作为载体的居住形态遭到破坏后, “乡土社会”更是难以有效保护。但若采用“地产绑定农业”的新型农业三产化方式, 则有望实现当地经济发展与“乡土社会”有机传承的双赢。

在“地产绑定农业”的模式下, 地产商购入村民宅基地、集体建设用地等, 并直接从农民手中承包其耕地, 为了向业主更好地转包耕地, 其地产项目的物质空间布局将有机地保留原村落田园肌理。其项目内所承包的耕地将被分为两个部分, 一部分为业主承包田, 另一部分则为公营景观田。这两部分采取不同地方式进行运营、生产与产品销售。村民将参与其中, 完成由普通农民到农业服务人员的身份转变, 本质上即从一产生产者到三产的生产者的身份转变。

2.2业主承包田

图片来源:http://map.baidu.com/?newmap=1&ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E7%99%BE%E5%BA%A6%E5%9C%B0%E5%9B%BE

地产商在对项目进行物质空间层面的规划设计时, 会将住宅与农田有机的组合, 这样的规划可以方便业主在购入商品住宅的同时, 承包其住宅周围的耕地, 业主进行有机农产品的耕种, 食用自己耕地上所生产的有机农产品, 实现真正的归园田居。而在其无法充分耕耘和维护部分的农田, 业主可以通过农业服务公司聘请当地接受过农业服务公司培训过的村民代为进行耕种维护, 村民对业主农田进行专业的维护工作, 依旧耕耘自己的土地, 甚至可以提供与其农产品餐饮相关的家政服务。如此, 村民生产者身份的转变使其收入大幅提升。以大冶市保安镇为例, 2013年大冶市农民人均纯收入10576元[4], 若按照农业服务人员月均2000元的收入标准, 农民的年均纯收入将达到24000元, 实现126.9%的纯收入增长, 这将使村民的收入接近大冶市城镇居民的收入水平 (城镇居民年均纯收入27253元) , 这将实现“人”的“城镇化”。

2.3公营景观田

在项目中, 作为公共田园景观的大面积耕地, 则引入CSA模式的思路 (Community SupportedAgriculture) [5], 由农业运营商雇佣当地农民进行专业培训, 从事有机农产品生产。其生产的产品分为两个部分, 一部分销售给地产项目内的业主, 另外更多部分则进行电子商务模式进行销售。通过互联网平台, 建立起全国范围内市民与农民的直接联系, 实现“市民-农民”的点对点高端定制供应模式。而这一模式在物流方面也能得到足够的支持。近年来, 国内物流行业在电子商务行业迅速发展的推动下, 已经有了飞速发展。2013年, 马云宣布将启动智能物流骨干网络 (CSN) [6], 其目标是全国范围内, 任何区域都能实现24小时内送货必达, 这意味着注重保鲜的农产品在全国范围内交易成为了可能。电子商务的日趋成熟, 将CSA模式规模化, 从而由一定区域逐步推向全国范围, 这使得在消费能力较强的人群中能够率先逐步解决面源污染与食品安全两大问题。其次, 高端定制方式使有机农产品价格依据市场需求合理升高, 随之农产品的利润也将提升, 这将使更多企业愿意投资有机农业。如此, 更大范围内的农民收入都将进一步提高, 农民的生活品质与环境也将随着收入水平的提升而得到极大的改善。在这样的背景之下, 农民的下一代也将更愿意留在家乡的耕地上, 以缓解农业人群老龄化带来的潜在危机, 如耕地维护缺失, 田园景观消逝等。如此, “乡土社会”才有望持久地传承, 乡村区别于城市的独特魅力也能够延续下去。

3.结语

在新型城镇化建设时期, 对于“乡土社会”的保护应融入更为具体的产业发展当中。回顾以往的城镇化建设, “城镇化”有些时候被简单的解读为了“房地产化”, 这使得城镇建设往往更专注于从物质空间层面对乡土的文化进行挖掘。而“地产绑定农业”的方式, 则更多地从产业的角度观注人与土地、人与人之间的关系。“地产绑定农业”模式让人与土地, 人与人之间的关系更接近于“乡土社会”的本来面貌, 而不会对“乡土社会”有过多“损蚀”。在人与土地之间的关系上, 农民不需要远离耕地, 如其传统“乡土社会”一样, 农民对于耕地的传统经验在维持自身生存上继续发挥作用, 因为三产化农业带来的高收入足以大幅改善和提升农民生活水平。在人与人之间的关系上, 新接纳的“外来人”将会融入“乡土社会”, 其社会成员的构成将形成新的有机结构, 这不会使得乡土的“熟人社会”被分解, 而是有机地进行了“熟人社会”的成员拓展。而“外来人”也成为联系乡村与城市的最佳桥梁, 将现代信息与知识引进乡村, 从而引发乡村对当地传统文化主动地进行与时俱进地改良, 为历史悠久的“乡土社会”加入当代新元素, 为当地“乡土社会”的有机更新提供源动力, 从而与现代社会接轨, 焕发出新的活力。由此可以看出, “地产绑定农业”模式是一种十分适合有机保护“乡土社会”的农业三产化方式。

摘要：本文针对新型城镇化发展时期, 过往城镇化的得失进行了反思。并指出在进行城镇化建设的同时, 对于“乡土社会”的保护也应该得到关注。随着中央提出《中共中央关于全面深化改革重大问题决定》, 在新的土地制度改革背景下, 针对农业发展的新可能, 提出了新型三产化农业发展模式的探索, 即“地产绑定农业”。在“地产绑定农业”的模式下, 实现农业生产者从一产转向三产的生产者身份的转变, 从而实现农民收入的大幅提高, 优化基层村镇的产业结构, 提高基层消费水平, 实现村民“人”的城镇化, 这样也使乡村的“乡土社会”的载体——“人”与“村落肌理”得以更好的保留。由此, 也可以改善农业人口老龄化, 复垦耕地维护不足, 田园景观逐渐消逝等“三农”相关问题。

关键词：新型城镇化,农业,三产化,乡土社会

参考文献

[1]费孝通, 乡土中国[M].北京出版社, 2005, 5;

[2]费孝通, 江村经济[M].外语教学与研究版社, 2010, 10;

[3]费孝通, 乡土重建[M].岳麓书社, 2012, 1;

[4]周其仁, 城乡中国[M].中信出版社, 2013, 9;

[5]张五常, 经济解释[M].中信出版社, 2010, 6;

[6]温铁军, 农业现代化应由二产化向三产化过渡[J].中国农村科技, 2013年06期, p14;

西安市养老地产运营模式探究 篇8

目前, 已经有越来越多的房地产企业关注到了这个问题。随着十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确, 诸多企业纷纷行动起来, 像保利、万科等业界龙头企业现已在北京、上海开始相关项目的开发。但是房地产业内对养老地产始终还没有形成清晰的概念和定位。一直以来, 大家倾向于把养老和地产分割开来:养老是福利性的, 政府应该予以支持;地产是营利性的, 开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来, 实现社会效益与经济效益的“双赢”, 是一个难题。养老地产的经营过程中, 受到商业模式不清晰、专业服务不到位等多方面因素的阻碍, 目前尚且没有一条明确的发展路径, 国内整个养老产业也无成熟模式可借鉴, 因此构建养老地产运营模式十分关键。本文将从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行初步探索, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。

西安市养老地产的顶层规划

养老地产不仅是提供老年人口的居住场所, 更是一种特定区域的综合体建设。养老地产如果能做到先规划后建设, 预期的配套设施和功能较为完善, 就能满足老年人的需要和市场发展要求, 实现经济效益和社会效益的双赢。截至目前, 西安市区尚未出现真正意义的养老地产, 对于政府和企业来说, 未尝不是一件好事, 对企业来说具有更加广大的市场, 对政府来说更易于全面调控与规划。

在具体的项目定位上, 我们要结合西安市老年人口的具体年龄分布来分析。从个人生活能力角度, 国际社会现将老年人口分为三类:健康活跃老人、行走缓慢老人、高护理老人, 不同的老年人口对于居住、医疗、服务的要求是不同的。健康活跃老人更多的是精神层面的要求;行走缓慢老人关注的是生理、心理健康;高护理老人主要需求体现在医疗服务方面, 要维护老年人的尊严。结合西安市现状, 我们把老年人口按照不同年龄段进行了匹配。60-70岁为健康活跃老人, 70-80岁为行走缓慢老人, 80岁以上为高护理老人。根据现有老年人口数量分布, 我们进行了比例分析。

根据西安市老年人口的分布情况来看, 目前养老地产市场潜在容量较大的目标人群应该为健康活跃老人和行走缓慢老人, 占到整个老年人口的88.24%, 企业较为适合进入, 而且可与房地产企业的其他项目融合进行。2011年, 西安雅荷地产在其社区内建立了“托老所”, 让老人们白天可在公寓内生活, 晚上子女下班后回去一家人团聚, 类似于老年公寓, 既满足了老年人的居家养老, 又实现了中国传统需求的老少同堂, 受到了周边老年人的追捧。

销售方式和销售对象的确立

养老地产的销售和传统房地产产品的销售应有所区别。养老地产的受众很清晰, 就是老年人。根据我们前文对老年人的分类, 相应的养老地产产品也应该分为三类:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构。这三类产品在销售时采取的方式有所不同。成套老年公寓住宅针对的是健康活跃老人, 这些人已退休, 但身体状况较好, 能够自我服务, 销售的侧重点在于产品的适老性, 销售对象偏重于个人。后两种产品针对的是个体状况相对下降的老年人, 销售的侧重点在于产品的医疗、服务保障, 销售对象既有个体还有组织 (如, 政府购买社会服务建立养老机构) 。

2013年8月国务院召开常务会议, 要求发挥市场活力, 推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”, 到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。这也就意味着在未来一段时间内, 成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、护理和医疗型老年住宅或机构将会产生较大的市场需求。

目前大多数房地产项目都采取全额付款或按揭付款的方式, 据中国老龄科学研究中心调查数据显示, 我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款, 预计到2030年, 老年人的退休金总额将超7万亿元。所以养老地产的销售方式可以采取租、售、反按揭组合相结合的模式:即护理和医疗型老年住宅可采取租赁模式, 租金中既包含房屋的建筑成本部分, 还包括所提供的医疗、服务;合居老年公寓住宅可采取床位销售或年限销售模式;成套老年公寓住宅可采取反按揭模式, 即先交清全部房款, 以后逐年按月返还金额用于日常养老支出。

养老服务体系的建立

养老地产的利润点不在于销售, 而在于后期服务带来的持续利润。所以养老地产服务体系必须做长产业链, 否则其赢利性就难以维系。或者说养老地产的长期生存依靠的不是房产的销售收入, 更多的是后续的老年服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业等方面的运营。2013年9月, 国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题, 提出一系列扶持政策, 这对于养老地产来说也是一个千载难逢的历史机遇。

1.建立标准化的服务体系

养老社区涉及医疗、护理、文体活动、餐饮服务等一系列配套服务, 相关的养老服务水平和服务质量直接影响到项目的声誉和企业的口碑。比如医疗保健问题, 这是每个养老地产都必须具备的配套服务, 老年护理人员必须有专业的护理技能和一定的护理经验, 这些人员应该达到什么标准, 是三甲医院的标准还是农村保姆的标准, 这一切应基于服务的标准化基础之上。所以需要企业建立全面的服务质量管理体系, 将所提供的各类服务标准化, 前期必然要投入一定的人力、物力、财力, 对回报周期的预期应适当延长。

2.养老地产产业链长短适度

基于赢利性基础, 产业链越长, 赢利点越多。但如果房地产企业自身不善于某些领域, 也可专注于做开发, 将运营管理服务交给专业的服务公司, 只做宏观战略控制。这也意味着将来可能会出现专业的养老地产物业公司。整个养老地产产业链条上, 可供开发的领域很多, 甚至还可以和其他产业联合, 比如旅游业。西安地理位置在西部具有一定的区位优势, 养老旅游地产的发展也具备一定潜力。

不知不觉中, 中国已大步迈入了老龄化国家。中国民政部部长、全国老龄委副主任李立国指出:“中国是世界上老年人口最多的国家, 2013中国老年人口将突破2亿, 2025年将突破3亿, 2034年则将突破4亿。随着中国老龄化社会的全面到来, 西安市也将面临同样问题, 提前做好养老地产的规划与开发, 吸引更多的企业进入这个市场, 对于我市养老工作的推进和完善起着重要的补充性作用。

摘要：随着我国老龄化速度急剧加速, 各级政府对养老问题日益重视, 养老地产成为近期被广泛关注的领域之一。本文以西安市为对象, 从规划定位、销售方式、服务体系的建立等三个方面对西安市养老地产运营模式进行了初步设计, 为房地产企业的发展和政府养老服务的布局提供一定的理论支持。

关键词：养老地产,运营模式,地产运营

参考文献

[1]王振波.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究, 2013 (10) .

[2]丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J].中国经济导刊, 2014 (2) .

养老地产发展新模式论文 篇9

据中国产业信息网发布的《2015-2020年中国养老产业市场全景及未来趋势报告》预测,本世纪中叶老年人口数量将达到峰值,超过4亿,届时每3人中就会有一个老年人。可是,截至2008年底,中国的养老机构大约有37623个,仅占60岁以上老年人口的1.5%,不仅低于发达国家,甚至连部分发展中国家都不及,机构养老严重负荷,无法满足日益增加的养老需求。

居家养老是指老年人可以居住在家里,主要由社区来提供养老服务的新型养老方式。家庭医生式养老服务模式借鉴先进的健康管理理念,以社区卫生服务团队为核心,家庭医生在充分告知、自愿签约、自由选择、规范服务的原则下与所服务的家庭签订协议,为老年人提供主动、连续、综合的健康责任制管理服务。

二、我国家庭医生式养老模式发展现状

以往,医疗机构与养老机构各自为政。患有慢性病、失能半失能的老人,由于养老机构不能解决医保,不得不长期住院“压床”,占用了医疗资源。多数养老机构又没有专业的医疗队伍,而对入住的老人来说,医疗问题始终是他们关注的焦点、纠结的心病以及选择养老机构的重要砝码。

“医养结合”这一新型养老模式便在这样的现实碰撞中应运而生,2013年9月,国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中再次提出,要探索医疗机构和养老机构合作新模式,推动医养融合发展。各地的实验中,北京、上海、重庆、山东等地的养老产业水平较高,上海的居家养老更是值得各地借鉴。

上海是特大城市中老龄化程度最高的城市,面对此现状,上海目前实行“9073”模式,即90%的老人在家庭养老,7%的老人享受社区养老,只有3%的老人在养老机构养老。“9073”模式使得上海的养老跨上了一个新的台阶,家庭医生掌握辖区内老年人的健康情况,依托社区卫生服务团队,与居民实行签约式服务。为老年人建立健康档案,进行健康评估,家庭、社区、社会力量、政府各方结合,为老人提供系统化、规范化的,主动、连续、综合的健康责任制管理服务。

但是问题依然存在,2010年,上海为老年人开设家庭病床4.08万张,而需求量达到16.9万张;2013年,上海共有3212位家庭医生,按照每人负责2000—2500名居民来测算,远远无法满足需求。

家庭医生居家养老对于服务提供者的有较高的准入门槛,也需要全科医生和社区护士的配合。在技术、资源、环境、政策等的先进性之下,最大的矛盾就是供需的不平衡。这不仅仅是上海面临的问题,更是全国各地面临的问题。

三、如何建设良好的医养结合家庭医生养老模式

《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》提出建立“居家养老为主,社区、机构养老为辅”的服务体系。家庭医生式的养老服务模式内容主要是以社区卫生团队为主要养护人员,全科医生“点对点”式地医护老人。此种养老模式在我国明显处于发展初期,制度、技术等方面均不成熟,要想逐渐推进家庭医生养老的发展,还需要社会的多方努力。

1、政府加强引导,政策扶持

政府的支持主要表现在制度政策和资金支持。要在全社会建立家庭医生式的养老模式,需要政府在政策上加以引导,资金上大力支持。政府应该多部门参与、多方合作。一方面,加强上海、北京等已经进行家庭医生建设的优秀模式推广,发挥带动、扶持和辐射作用,另一方面,将家庭医生纳入医疗保险的范围之内,可以有效加大家庭医生的推广。此外,为了吸引大量的优秀医学人才服务于此养老模式,政府可以安排优先就业,给予政策优惠。

2、社区卫生中心发挥优势,提高服务质量

家庭医生式养老模式的养护人员都属于社区护士,社区卫生中心比大医院更方便快捷,可以发挥自身优势,增强社区老年人照护质量,提高社区护士的综合素质,促进社区老年人养老满意度的提升。其次,可与全科医生、二级三级医院加强联络,既要协助家庭医生做好“点对点”的健康医护,又要实现家庭医生与综合性医疗机构的双向转诊,提高老年人医护水平和质量。

3、提高家庭医生式养老服务模式从业人员的准入门槛

家庭医生式养老服务模式的从业人员主要有家庭医生和社区护士两类,目前我国的发展现状是这两类人员都数量缺乏,素质也有待提高。家庭医生需要有较高的医疗品质,具备全科门诊的能力,能为老年人的健康提供全面的疾病预防和康复指导。社区护士要加强在医患沟通、老年健康管理、卫生服务等方面的培训,增强照顾老人的熟练程度和质量水平。可以在职业学校增设此类课程,市场提高从业人员的准入门槛,有一定的资质证明才能成为家庭医生和社区护士。

4、建立信息化平台,促进电子健康档案管理

电子档案需要在各大医疗机构进行资源共享,老人需要某一家医疗机构医护时,只需要在原来基础上填充完善档案,而不需要重新进行老人健康的诊治。完善家庭医生为老人建立的电子健康档案,可以方便服务对象及时查看,及时了解老人的健康状况,和家庭医生进行有效地沟通。健康档案电子化也有利于医疗机构进行管理,实时监控老人的身体状况,预防突发病症。

5、多元主体配合,支持社会组织参与

社会组织是社会一支重要的力量,发挥多元主体的作用,社会组织可以发挥自己的优势,整合社会资源,在专业化方面提供技术支持和人才支持。如英国的社区医护人员都是义工,这些义工就可以统一归社会组织进行管理。我国社会组织虽然已经发展了很多年,但是总体上的水平和能力还有待提高。除了政府政策、资金等方面的支持,社会组织也要顺应时代潮流,找好自身发展的机会和基点。

参考文献

[1]方士雄.英国社会福利考察报告[J].党政论坛,2014,1.

[2]景思霞,陈菲.基于健康管理理念的家庭医生式养老服务模式介绍,[J].中国全科医学,2013,9.

[3]杨宜勇,杨亚哲.论我国居家养老服务体系的发展[J].中共中央党校学报,2011,10,15.