养老地产的盈利模式

养老地产的盈利模式（共3篇）

养老地产的盈利模式 篇1

0 引言

随着中国社会快速进入老龄化的步伐, 老龄化带来的社会问题的事实日益显著。据媒体报道, 现在中国老龄人口已占总人口的14.3%, 未来将以每年860万人的速度增加。2050年, 老年人口将达4.5亿人, 占总人口的三分之一。十八届三中全会及前后, 关于老龄化、养老制度改革、养老社会保障、单独二孩等诸多政策和讨论, 社会对于养老产业、养老地产的关注度越来越高。在这样的市场阶段下, “银发经济”激发了房企、险资、专业养老运营机构等大举进军养老产业。目前包括万科、保利、招商、金地等一线品牌开发商均“试水”养老地产, 谋求战略转型。为何会出现这样的战略转型?房地产开发这种资金高密度和高速运转的行业, 如何通过养老地产实现它的利润追求?

1 房地产开发企业转型背景

1.1 市场需求趋势

(1) 老年人口占比逐年提升。2011年我国65岁及以上的老年人口占总人口比例已达9.1%, 按照国际标准界定, 已经进入老龄社会, 具备养老及养老地产发展的市场环境。

(2) 人口结构显著变化。随着老年人口占比的提高, 老年抚养比也随之提高, 2010年约为11.9%, 即每100个劳动人口就有近12个65岁及以上老人, 相比2000年增长了近20%, 此外, 二十世纪七、八十年代开始的较为严厉的计划生育政策, 正是进入生育期的50后、60后, 他们大多只生了一个孩子, 而2010年后他们开始逐步进入老龄阶段, 因此, 他们的子女将面临着一对夫妻需同时抚养4个老人的问题。

(3) 经济条件不断改善。2011年, 我国人均GDP达35 083元, 约5 500美元, 已处于中等收入国家, 具备了支撑养老市场一定的经济条件。随着我国经济的持续增长和人口数量的有效控制, 人均GDP将继续上升。虽然生活水平和知识水平以及新一代老人对老年生活要求不断提高, 但是适合老年人生活的环境、社区少之又少。需求的凸显, 预示着我国养老地产快速发展期即将爆发, 市场空间巨大。

1.2 政策及市场变化

(1) 政策性指导力度加大。近年中央逐步对养老产业做出政策性指导, 旨在加大养老问题的市场解决力度, 如国家“十二五”规划就明确指出:积极应对人口老龄化, 注重发挥家庭和社区功能, 有效发展社会养老服务, 培育壮大老龄服务事业和产业等。

(2) 寻求生存发展需要。过去十几年, 在以房地产开发、销售为主要模式的进程中, 培育出了一批经验丰富、资金雄厚的开发商, 但近年来中央采取一系列调整措施, 遏制房价上涨过快, 力度之大、时间之长, 前所未有。越来越多的开发商开始根据自身情况进行战略调整, 寻求差异化扩张。养老产业的投资正是房地产新的转型领域之一, 期望探索新的市场利润点。但他们更多的是从地产开发的角度去理解养老地产, 非常看重资金的周转和利用效率, 因此, 在养老地产开发过程中, 往往会配套一部分销售型物业, 以回笼部分资金。

1.3 市场营销属性

细分市场显现出有经济实力、有生活追求但缺乏被照顾的一部分特殊客群。这部分客群的特征是:有知识有文化, 见多识广, 思想相对开明, 经济独立或有良好的经济积累, 精神世界丰富, 精神生活要求高, 朋友多交际广等。以客户为导向, 才是立于市场不败之地的真谛。

1.4 项目参与主体中的角色

在我国贯穿养老地产全生命周期的参与主体主要由三部分组成:1以投资为重心的参与方;2以运营为重心的参与方;3以开发为重心的参与方。其分别是:保险公司、民营资本和经验丰富、资金雄厚的开发商。

2 现行房企常用的养老地产开发模式

2.1 投资运营型

此类养老地产从项目选址、规划设计、产品定位、配套设施 (医疗服务、老年学校、心理咨询、专用浴池、图书馆) 等都是以实现养老功能为中心而进行的。这一模式目标客户定位清, 在最大限度实现老年人生活和行为功能的基础上融入时尚美学。

2.2 投资概念型

从市场营销的角度出发, 借助国家养老特别政策的有利政策, 在项目的整体规划中拿出部分资源从产品角度对养老住宅进行尝试性探索和研究, 加入为老年人生活提供便利的元素和设施, 主要客群是活跃的长者, 不以养护为重点, 而是通过活跃长者的概念更多地吸引消费者关注到项目本身的住宅上, 从而带动整体去化, 大部分仍然是市场化开发、销售的产品。

2.3 合作运营型

开发商自持物业, 将物业出租给更加专业的养老服务运营商, 引入国内外成熟的养老服务理念和运营方式。

3 养老地产存在的主要问题

(1) 长线投资见效较慢。以养老服务运营为目的的地产开发前期投入多、成本回收慢, 短期内很难盈利, 并且运营方的运营能力关系到后期回报成果。因此对资金链提出了更高的要求。

(2) 高风险且缺乏保障。主要服务对象为特殊群体, 老年人患病几率大, 管理难度高, 管理风险和运营成本相对较高。

(3) 制度与监管体系不完善。养老运营主体相关制度缺失, 有关制度未对运营方投资及资金的监管做出明确规定, 也是老人宁愿选择公办养老院也不愿选择商业型养老地产的问题所在。

4 养老地产参与方式和盈利模式探索实例

4.1 项目概况

上海亲和源康桥养老社区坐落于上海浦东新区康桥镇, 占地8.4万m2, 建筑面积10万m2, 总投资6亿元。内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。800多套居室, 居室45~90 m2。与其他大多数养老社区不同的是, 它是国内首个开创“会员制”收费模式的养老地产, 可为1 600名左右的会员提供居住服务。会员可根据自己的承受能力和实际需求选择大小不等的公寓。以“会员制”为特色的亲情养老社区, 是国内当下养老的新尝试。

4.2 运作模式

(1) 品牌复制。亲和源和万科、青岛城投等房企合作, 房企出资建造房子, 亲和源承担运营管理。这种模式借助了知名房企的品牌效应, 优势互补, 为项目的质量和口碑提供了保证, 同时利用房企轻车熟路的资金运转能力, 有效规避了资金难题。亲和源把主要精力放在扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展上, 从而使参与各方实现多赢。

(2) 分时度假。亲和源、万科等在合作开发经营的同时, 依靠这套开发模式和实景样板房相继获得了海南、辽宁营口两块滨海土地资源, 与上海亲和源形成统筹运营, 会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住, 增加会员卡的价值。

(3) 平台整合。以会员制模式为载体, 亲和源不仅是开发过程的参与者, 还试图打造一个服务平台, 在餐饮、健身等方面只提供硬件设施, 具体运营和服务交给专业的国际一流第三方公司来做, 最终进行养老社区的输出。项目的核心理念及核心管理人员来自亲和源, 通过专业化分包提升服务质量, 包括生活料理、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等, 这些服务形成了一套较为完整的养老体系。合作伙伴来自专门服务老人社区的艾玛客公司, 健身会所、医院、老年大学等形成养老服务行业联盟, 通过专业化分工, 把各项服务做得专业而到位, 构建了亲和源服务体系。

4.3 融资模式

自筹与合作相结合。在投资建设同时, 建立完善的服务体系, 树立打造优质服务品牌。依托优质、完善、系统的服务平台, 吸引其他资金, 特别是与品牌企业合作, 在其提供资金和建设的同时, 作为管理服务的提供商, 从而达到双赢或多赢。例如:与万科公司合作开发建设“活跃长者住宅”等。

4.4 收费模式

通常的收费模式是, 当老人取得入住资格后, 按照房型大小, 按月计价, 整年收取。但这种模式常会受到老年人传统消费习惯或消费理念的影响。上海亲和源设置了两种运营模式:

(1) 让渡使用权模式。即将老年公寓的使用权通过会员制安排让渡给老人, 产权存于亲和源的开发者手中。这样可以保障社区管理的有效性和有序性, 提升服务的质量与水平。

(2) 产权让渡模式。通过产权出让满足老人传统的产权思想和消费习惯, 同时老人仍然通过会员制的安排享受到社区系统的服务。这也是对居家养老经营模式的一种探索。

4.5 营销模式

由于我国传统观念根深蒂固, 加上相关政策、法律保护尚在进一步完善中, 对于一个全新的养老地产, 如何把全新的开发理念、产品特质、运行方式、服务特色等系统完善地传播出去, 多方位的营销必不可少。大致方式有:

(1) 全方位媒体运用。

(2) 输出运营管理亮点, 达到品牌宣传效果。

(3) 举办养老产业论坛, 制造市场热点与话题, 提高项目曝光率, 吸引市场关注。

(4) 常态化举办各类老年主题活动, 增加媒体曝光率, 树立关爱老年、关心老人生活的品牌形象。

亲和源是国内首个引入会员制收费模式的养老地产, 通过会员制将俱乐部的个性化、高端的服务模式和社区建设与运营相融合, 会员制与使用权相结合, 成为适应当今社会条件下市场运营的有效模式, 值得借鉴。

摘要：中国正迈入老龄化社会, 众多一线品牌开发商进军养老地产, 谋求战略转型。文章分析了此种转型的背景动机, 介绍了现行房地产企业常用的养老地产开发模式, 并通过案例分析提出, 会员制与使用权相结合是适应现阶段社会条件的市场运营模式。

关键词：老龄化,房地产业,养老地产

养老地产的盈利模式 篇2

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

2、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的

发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下

午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、CCRC持续照料退休社区

面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

5、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的`提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子;二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，

你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境;三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发养老地产：六大盈利模式及案例展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。(北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。 )他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，

房地产网站盈利模式研究 篇3

关键词：房地产；互联网；盈利模式

1 通过网站销售别人的产品

通过网站销售别人的产品，即提供房地产行业相关产品的电子商务服务。根据房地产行业的发展趋势，这种盈利模式将成为未来房地产网站的主要盈利模式。

房地产网站拥有大量的忠实网民，所以建议采用B to C和C to C两种电子商务模式。

B to C模式即房地产开发企业、建材销售企业、装修装饰企业等房地产相关企业面向客户进行在线销售。除了网上购房，B to C电子商务将贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务，因此房地产网站可以通过向企业收取交易平台使用费用获得盈利。

C to C模式即为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。这种模式可以涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估和家居用品的置换销售等。与传统的二手房市场相比，C to C模式广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本，参与的群体庞大，选择的范围更广。因此，房地产网站可以通过向大量个人用户收取交易平台使用费用获得盈利。

在房地产电子商务模式中，网络竞价是一个必须要提及的方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和产品评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。企业将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。房地产网站可以按照传统拍卖的模式，根据最后的拍卖价格获取一定的佣金。

但是，房地产网站要采用电子商务的盈利模式，必须首先进行技术创新，要通过建立现代化的交易平台，如提供房屋三维立体展示、交易双方视频通话，在线交易资金安全认证等服务，为用户创造一个便捷、可靠的在线交易平台。因此，这种盈利模式首先需要投入大量的成本。

2 短信发送、电子杂志订阅等电信增值服务

随着互联网技术的快速发展，三网合一的趋势已经势不可挡，在此情况下，房地产网站应紧紧抓住短信发送这一盈利点，通过与电信运营商、系统和终端设备提供商等合作，实现共赢。短信服务可以采用包月与按使用次数计费相结合的模式，向用户提供最新政策新闻、产品优惠信息、产品图片信息、电子杂志信息等，还可以通过与bbs的链接，实现离线跟帖回复。短信应该采用多媒体信息服务mms，以GPRS为载体传送视频、图片、声音和文字。

房地产网站的优势是拥有庞大的房地产相关行业信息数据库，可及时的提供最新行业信息，因此制作电子杂志应拥有很大的优势。电子杂志要盈利，可采用短信收费与银行收费相结合的方式，此外，还可以通过类似平面杂志广告位招租的方式获取一定收入。不过，电子杂志要获得庞大的用户群支持，必须解决须安装插件或客户端等问题。

(1)搜索竞价排名。

随着垂直搜索因其更强的针对性日益受到网民的偏爱并对通用搜索方式形成越来越强的竞争，房地产网站应该加强对搜索引擎的重视并加大对其的技术投入，利用搜索引擎的专业性进行盈利。

通过搜索引擎进行盈利，房地产网站可采用以下方式：①通过收集用户的搜索习惯，出具相应的分析报告，由于这些分析报告将对房地产企业的产品开发、销售等有很大的用处，网站可以通过提供这类数据来盈利。②通过竞价排名获取搜索结果第一行稀缺的广告位。③靠边广告，当我们搜索一个产品，如办公楼，搜索结果旁会列出若干的办公楼相关广告，这些广告是要付费的。

(2)企业信息化服务。

随着信息时代的到来，房地产企业实现信息化已成为必然趋势，应用先进的网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应已经成为企业增强核心竞争力的必然要求。

目前，许多资本雄厚的房地产企业已开始加强自身的信息化建设，但是由于对网络技术了解不够，合作的网络技术提供商又缺乏对房地产行业的了解，导致目前网络化的进程仍然缓慢。而房地产网站作为一个既熟悉网络技术又了解房地产行业的公司，应该利用自身优势为房地产企业提供全方位的信息化咨询服务。该服务不应该是仅针对开发项目的简单网站建设，而应该是贯穿项目全过程的信息化管理、营销解决方案。

参考文献

[1]王雷.网站盈利模式[J].联盟志，2008，(20).