养老地产投资新模式

养老地产投资新模式（精选5篇）

养老地产投资新模式 篇1

1 养老地产模式

1.1 国内养老社区类型

国内养老社区类型从建设类型和地段方面两个层面来进行划分。

(1)从建设类型上划分:(1)专门型:专门面向老年群体的老年社区。(2)混合型:适合各年龄层群体的社区,尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。(3)嵌入型:在普通社区中配套插入多种老年设施,如老年公寓、专门老年户型,日间照料中心、老年活动中心。

(2)从地段方面划分:(1)城区型:城内配套齐全,用地紧张,多为集中式高层公寓,以提供护理服务为主。(2)郊区型:用地宽松,易建大型低密度老年社区,也可提供混合居住。(3)景区型:景观环境好,以度假养生型养老公寓为主,强调良好的自然生态与休闲娱乐。(4)气侯区域型:利用南北方气候差异,充分享受各地最舒适的季节,实现候鸟式养老。

1.2 养老地产现存问题

现存问题如下:(1)目前处于老年住宅第二阶段,多为商业赢利性。现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业。(2)老年住宅受众群体有限。现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。(3)建设投资额巨大,资金回收期长,赢利风险大。仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的发展商。(4)现有老年住宅未形成规模效应,服务、设施差。我国社会保证体系不完善,无足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究,服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。从这几点可以看出,我国的养老养生地产正处于一个初级阶段,产业的整合,高端市场亟待发展,跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

2 案例研究——温泉度假村

2.1 厦门日月谷温泉度假村

(1)概况:日月谷温泉渡假村坐落于厦门天竺山麓,山峦环抱、景色绮丽,是全国首家同时拥有国家4A级旅游景区和五星级旅游饭店的温泉度假村,拥有115间各类设施完善的高级客房及套房,房内均设有天然温泉泡池。投资规模大、规划档次高、配套设施设备完善,享有“福建省首家园林式露天温泉”的美称。

(2)温泉主题:日月谷度假村充以“温泉”为主题,结合休闲、养生、健康、商务、社交等综合功能,为休闲旅游市场提供多元化、全方位服务;倡导符合世界潮流趋势的“乐活”LOHAS(Lifestyles Of Health and Sustainability)精神;推行健康、绿色消费概念,满足休闲养生、度假旅游、商务会议、学术社交等各层面需求,度假形式与世界潮流同步,自然健康的旅游产品、精致质感的休闲环境、专业热诚的服务,引领您体验“乐活LOHAS”时尚休闲生活。度假村的整体风格呈现浓郁的东南亚热带风情,得天独厚的泉源、自然优美的环境、完善的休闲设施,是一片远离城市喧嚣的“世外桃源”。

(3)总体布局:度假村的总体布局力求达到人与自然环境的完全融合,将异域情调的庭院、花园、楼阁、景观与繁华和宁静形成生动对比,在这里,泡汤已化身为提升心灵的养生艺术:花瓣泉任您闻尽百花之香,醺然入浴;本草泉则以流传五千年的药浴为您养生;石板温泉更让您享受温热云石的舒体之效。在这里,运动已化身为提升生活品质的休闲活动:冬暖夏凉的超大泳池、SPA水疗以及水上篮球与排球任您尽情玩耍。当然,异国风味餐馆及一应俱全的休闲设施,更将让您体验宾至如归的愉悦。在这里,您可以亲享这天赐良泉,在充满诗情画意的日月谷,感受山泉泡汤的细腻温情,徘徊在山林野趣与人文奇景交融的露天园林中,做一回悠游汤客,乐在其中。

(4)项目类型:泡汤乐、各式不同温泉、温泉活动区、SPA、专属休闲空间以及餐饮。

2.2 案例借鉴

(1)温泉旅游地产运营模式。温泉旅游为辅,房地产开发为主。温泉只是作为房地产开发的一个噱头,以地产为主,旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例,整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所,其他地块均用作房地产开发。温泉旅游先行,带动房地产开发。前期投入大量的资金进行旅游开发,通过旅游聚集人气,提升知名度,提高项目地块价值,为房地产开发做准备。如珠海海泉湾。温泉旅游与房地产开发并重。旅游开发与房地产开发几乎同时进行,旅游与地产相辅相成,并肩作战,共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流,提升地块价值。通过地产快速回笼资金,进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。

(2)温泉开发项目:(1)与水休闲、水游乐相结合的方式。通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入,提升温泉度假村的整体经营模式。(2)与养生、温泉泡浴的露天风吕、医药、康疗相结合的方式。温泉吸引市场最核心的本质是健康养生,把温泉和康复疗养结合起来,通过先到理疗手法的应用,创造各种科学泡浴模式,打造温泉康复疗养基地。(3)与泥疗、盐疗、鱼疗、美容、养颜、塑身相结合的方式。温泉SPA不仅是一种历史悠久的美容方式,更是一种时尚的生活方式。温泉泡浴用一种简单的方式达到了现代男女对美容养颜的追求极目标。(4)与观赏游乐、自然风貌或人工造景相结合的方式。结合温泉资源与自然条件或人工造景相结合,有效改善温泉度假的休闲环境,并为静态的温泉泡浴提供了多种动感的游乐项目,动静结合,养生休闲与游乐体验搭配,极大的增强温泉度假村的整体吸引力。

(3)经验借鉴:根据项目具体特点,设计适合项目发展的模式。以温泉旅游为龙头,复合产业业态设计。注重项目策划和创意,提升项目的品牌含量。重视景观规划,合理安排布局。温泉地产运作模式设计多样化、特色化、持续化。

3 结束语

虽然目前中国养老地产还处于探索阶段,但相信随着老龄化社会的到来,社会观念的转变,养老地产的社会需求将迅速增长,本文以厦门日月谷温泉度假村为案例来充分体现养老地产发展的新模式和服务管理观念,在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下,养老地产在转型中实现健康可持续发展。

参考文献

[1]王秀芸.寿险资金投资养老地产研究[D].浙江大学,2012.

[2]毛丽冰.养老地产水有多深[J].经济,2012,(10):107-109.

投资机会在于养老地产和旅游地产 篇2

每逢新春佳节，亲朋好友喜庆团圆、酒足饭饱之余，吹牛聊天就成了亘古不变的选项。而房价如今则是国人聊天之中无法回避的话题，上至古稀老人，下至刚刚迈入职场的“90后”，买不买房，买什么样的房，在什么地方买房，今年是不是买房的好时机，等等，一说起这个话题，立刻就能得到大家的积极响应，争论的热闹程度能把房顶掀开。

这是因为房价业已成为每个国人心中“会呼吸的痛”。2008年之后，房价走出一波低谷后快速反弹，其上涨速度一点也不亚于金钱豹捕捉猎物的速度。这让没有及时出手买房的人后悔不迭，也促使很多国人下定了及早出手买房的决心。据媒体统计，国人买房的平均年龄已经落到30岁之下，很多刚刚迈入职场的人没有忙着结婚恋爱，而是忙着看房、买房。买房成为每一个国人的头等大事，就像现在过年同学聚会，你要是顶个“没房没车”的标签，都不好意思出门。

席卷而来的买房潮，让地产商们近年来赚得盆满钵满，纷纷开足马力去国内外融资，以便加大力度“ 抢地”，这也让依赖土地转让收入的地方政府笑逐颜开。但是在2014年到来之际，不管是官方媒体，还是平头百姓，对于2014年房价是涨是跌，每个人都有自己思考的角度，以往一味看多房价的舆论似乎出现了杂音。

我们知道，任志强一直是看涨房价的死多头，不过在刚刚闭幕的亚布力企业家论坛上，任志强认为今年房价大幅上涨的态势将会减缓。另外一位著名的房地产大佬冯仑在内部会议上谈及去小米公司调研的感受时，说惊异地发现小米科技公司的人正在谈论如何涉足房地产。倘若这是真的，那么互联网思维下的卖房子，会不会撼动国内地产业的地基？不光如此，还有有媒体报道恒大地产正在酝酿一轮大的降价销售活动。如果恒大迈出这一步，这对马年地产的走势无疑具备威慑力。春江水暖鸭先知，由此来看，今年房产想大幅涨价不容易。

尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号显示，2 014年的房价走势或许将以“稳”字打头，再度大幅上涨的空间不大。中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出，除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大。供应量增加，需求相对稳定，房价就失去上涨的底气。

除了土地供应量大幅增加的因素以外，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链，同样限制了房价可能出现的大幅上涨。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决，房价不排除继续较快增长，而在部分二三线城市，由于库存较多，房价必然增长乏力，部分甚至可能出现下跌。

其实，买不买房以及买什么样的房，可以简单地划出两条线。一是刚需型买房。对于这种类型的买房人来说，何时出手都是没有疑问的，只要你准备好首付就成。不过，如果你的买房行为属于投资理财型的话，那可就要好好掂量了。为此，记者分析2014年以及未来几年国内房价可能的走势，为读者投资买房勾勒出以下规划。

养老地产项目为投资首选

如今，随着我国快速步入老龄化社会，加上国人生活水平、营养水平以及医疗水平的提高，人均预期寿命已经提高到75岁之上，很多80多岁的老大爷、老太太不光能够自己照料自己的生活，还能带带孙子辈，享受天伦之乐。但是，一个无法否认的事实是，由于子女忙于打拼事业，多数老人身边缺乏子女照料，加上“失独”家庭的存在，养老已经成为国人无法回避的问题。

为了解决养老问题，在现有社保、医保的基础上，有人提出仿效国外“以房养老”的方式，将老人所拥有的房屋折现或回购出租，以此化解国人养老难题。但是，这种方式触及了老人打算把房产留给子孙的传统思维底线，实施难度很大。而如果通过社会化融资方式，兴建以养老公寓、养老院为主的养老地产项目，让身边缺乏子女照料的老人在养老地产中安度晚年，会得到老人和子女的理解。

如果按照这种养老思路，国人对于养老地产的需求可谓巨大。因为一般来说，养老地产主要建筑在离城市中心相对偏远一点的地方，地价不高，不需要豪华高档，关键是要实用和舒适，一切设施要以适合老人使用为原则，其出租价位不会太高，但是胜在收益稳定。对于正在寻找稳定收益的投资者来说，投资养老地产不失为首选。

旅游地产项目紧随其后

去年12月，《纽约时报》在头版刊登了一篇叫做“大理现象”的文章。文中说道，如今，很多原来在北上广一线城市打拼的中年人，因为厌倦了一线大城市紧张的工作，以及笼罩在一线城市上空挥之不去的雾霾，开始逃离北上广，到风景秀丽的云南大理，找了一份薪水较低却是工作压力不大的工作，呼吸着大理的清新空气，感觉那叫一个爽。

“大理现象”的出现，告诉了我们，随着追求自我发展、追求个性化发展的“8 0后”、“9 0后”逐渐进入职场，其对工作的认识和“6 0后”、“70后”截然不同。由于国人家庭财富日渐累积，这些新近入场的职场人的生存压力并不大，有的甚至不依赖工作，也能过得很滋润。因此，他们不再追求“拼命三郎”般的工作作风，转而寻求自我、舒适、个性的生活，宁愿哼着小曲在大理的小路上行走，也不愿背负着大城市巨大的工作压力，这就使得在国内风景秀丽之地修建旅游地产，成为地产商未来新的利润点。

看到国人对于旅游地产项目的需求，国内知名地产商纷纷加大了在旅游风景区的圈地步伐，从万科到绿地，从恒大到保利，一个个都把眼光盯上了正在兴起的旅游地产，一个个旅游度假村将取代传统的酒店，成为国人闲暇出游的新去处。因此，抓住旅游地产即将爆发的机遇，适时参与投资旅游地产，或许会成为国人投资地产的新趋势。

写字楼投资正当其时

养老地产投资新模式 篇3

随着中国社会快速进入老龄化的步伐, 老龄化带来的社会问题的事实日益显著。据媒体报道, 现在中国老龄人口已占总人口的14.3%, 未来将以每年860万人的速度增加。2050年, 老年人口将达4.5亿人, 占总人口的三分之一。十八届三中全会及前后, 关于老龄化、养老制度改革、养老社会保障、单独二孩等诸多政策和讨论, 社会对于养老产业、养老地产的关注度越来越高。在这样的市场阶段下, “银发经济”激发了房企、险资、专业养老运营机构等大举进军养老产业。目前包括万科、保利、招商、金地等一线品牌开发商均“试水”养老地产, 谋求战略转型。为何会出现这样的战略转型?房地产开发这种资金高密度和高速运转的行业, 如何通过养老地产实现它的利润追求?

1 房地产开发企业转型背景

1.1 市场需求趋势

(1) 老年人口占比逐年提升。2011年我国65岁及以上的老年人口占总人口比例已达9.1%, 按照国际标准界定, 已经进入老龄社会, 具备养老及养老地产发展的市场环境。

(2) 人口结构显著变化。随着老年人口占比的提高, 老年抚养比也随之提高, 2010年约为11.9%, 即每100个劳动人口就有近12个65岁及以上老人, 相比2000年增长了近20%, 此外, 二十世纪七、八十年代开始的较为严厉的计划生育政策, 正是进入生育期的50后、60后, 他们大多只生了一个孩子, 而2010年后他们开始逐步进入老龄阶段, 因此, 他们的子女将面临着一对夫妻需同时抚养4个老人的问题。

(3) 经济条件不断改善。2011年, 我国人均GDP达35 083元, 约5 500美元, 已处于中等收入国家, 具备了支撑养老市场一定的经济条件。随着我国经济的持续增长和人口数量的有效控制, 人均GDP将继续上升。虽然生活水平和知识水平以及新一代老人对老年生活要求不断提高, 但是适合老年人生活的环境、社区少之又少。需求的凸显, 预示着我国养老地产快速发展期即将爆发, 市场空间巨大。

1.2 政策及市场变化

(1) 政策性指导力度加大。近年中央逐步对养老产业做出政策性指导, 旨在加大养老问题的市场解决力度, 如国家“十二五”规划就明确指出:积极应对人口老龄化, 注重发挥家庭和社区功能, 有效发展社会养老服务, 培育壮大老龄服务事业和产业等。

(2) 寻求生存发展需要。过去十几年, 在以房地产开发、销售为主要模式的进程中, 培育出了一批经验丰富、资金雄厚的开发商, 但近年来中央采取一系列调整措施, 遏制房价上涨过快, 力度之大、时间之长, 前所未有。越来越多的开发商开始根据自身情况进行战略调整, 寻求差异化扩张。养老产业的投资正是房地产新的转型领域之一, 期望探索新的市场利润点。但他们更多的是从地产开发的角度去理解养老地产, 非常看重资金的周转和利用效率, 因此, 在养老地产开发过程中, 往往会配套一部分销售型物业, 以回笼部分资金。

1.3 市场营销属性

细分市场显现出有经济实力、有生活追求但缺乏被照顾的一部分特殊客群。这部分客群的特征是:有知识有文化, 见多识广, 思想相对开明, 经济独立或有良好的经济积累, 精神世界丰富, 精神生活要求高, 朋友多交际广等。以客户为导向, 才是立于市场不败之地的真谛。

1.4 项目参与主体中的角色

在我国贯穿养老地产全生命周期的参与主体主要由三部分组成:1以投资为重心的参与方;2以运营为重心的参与方;3以开发为重心的参与方。其分别是:保险公司、民营资本和经验丰富、资金雄厚的开发商。

2 现行房企常用的养老地产开发模式

2.1 投资运营型

此类养老地产从项目选址、规划设计、产品定位、配套设施 (医疗服务、老年学校、心理咨询、专用浴池、图书馆) 等都是以实现养老功能为中心而进行的。这一模式目标客户定位清, 在最大限度实现老年人生活和行为功能的基础上融入时尚美学。

2.2 投资概念型

从市场营销的角度出发, 借助国家养老特别政策的有利政策, 在项目的整体规划中拿出部分资源从产品角度对养老住宅进行尝试性探索和研究, 加入为老年人生活提供便利的元素和设施, 主要客群是活跃的长者, 不以养护为重点, 而是通过活跃长者的概念更多地吸引消费者关注到项目本身的住宅上, 从而带动整体去化, 大部分仍然是市场化开发、销售的产品。

2.3 合作运营型

开发商自持物业, 将物业出租给更加专业的养老服务运营商, 引入国内外成熟的养老服务理念和运营方式。

3 养老地产存在的主要问题

(1) 长线投资见效较慢。以养老服务运营为目的的地产开发前期投入多、成本回收慢, 短期内很难盈利, 并且运营方的运营能力关系到后期回报成果。因此对资金链提出了更高的要求。

(2) 高风险且缺乏保障。主要服务对象为特殊群体, 老年人患病几率大, 管理难度高, 管理风险和运营成本相对较高。

(3) 制度与监管体系不完善。养老运营主体相关制度缺失, 有关制度未对运营方投资及资金的监管做出明确规定, 也是老人宁愿选择公办养老院也不愿选择商业型养老地产的问题所在。

4 养老地产参与方式和盈利模式探索实例

4.1 项目概况

上海亲和源康桥养老社区坐落于上海浦东新区康桥镇, 占地8.4万m2, 建筑面积10万m2, 总投资6亿元。内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。800多套居室, 居室45~90 m2。与其他大多数养老社区不同的是, 它是国内首个开创“会员制”收费模式的养老地产, 可为1 600名左右的会员提供居住服务。会员可根据自己的承受能力和实际需求选择大小不等的公寓。以“会员制”为特色的亲情养老社区, 是国内当下养老的新尝试。

4.2 运作模式

(1) 品牌复制。亲和源和万科、青岛城投等房企合作, 房企出资建造房子, 亲和源承担运营管理。这种模式借助了知名房企的品牌效应, 优势互补, 为项目的质量和口碑提供了保证, 同时利用房企轻车熟路的资金运转能力, 有效规避了资金难题。亲和源把主要精力放在扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展上, 从而使参与各方实现多赢。

(2) 分时度假。亲和源、万科等在合作开发经营的同时, 依靠这套开发模式和实景样板房相继获得了海南、辽宁营口两块滨海土地资源, 与上海亲和源形成统筹运营, 会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住, 增加会员卡的价值。

(3) 平台整合。以会员制模式为载体, 亲和源不仅是开发过程的参与者, 还试图打造一个服务平台, 在餐饮、健身等方面只提供硬件设施, 具体运营和服务交给专业的国际一流第三方公司来做, 最终进行养老社区的输出。项目的核心理念及核心管理人员来自亲和源, 通过专业化分包提升服务质量, 包括生活料理、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等, 这些服务形成了一套较为完整的养老体系。合作伙伴来自专门服务老人社区的艾玛客公司, 健身会所、医院、老年大学等形成养老服务行业联盟, 通过专业化分工, 把各项服务做得专业而到位, 构建了亲和源服务体系。

4.3 融资模式

自筹与合作相结合。在投资建设同时, 建立完善的服务体系, 树立打造优质服务品牌。依托优质、完善、系统的服务平台, 吸引其他资金, 特别是与品牌企业合作, 在其提供资金和建设的同时, 作为管理服务的提供商, 从而达到双赢或多赢。例如:与万科公司合作开发建设“活跃长者住宅”等。

4.4 收费模式

通常的收费模式是, 当老人取得入住资格后, 按照房型大小, 按月计价, 整年收取。但这种模式常会受到老年人传统消费习惯或消费理念的影响。上海亲和源设置了两种运营模式:

(1) 让渡使用权模式。即将老年公寓的使用权通过会员制安排让渡给老人, 产权存于亲和源的开发者手中。这样可以保障社区管理的有效性和有序性, 提升服务的质量与水平。

(2) 产权让渡模式。通过产权出让满足老人传统的产权思想和消费习惯, 同时老人仍然通过会员制的安排享受到社区系统的服务。这也是对居家养老经营模式的一种探索。

4.5 营销模式

由于我国传统观念根深蒂固, 加上相关政策、法律保护尚在进一步完善中, 对于一个全新的养老地产, 如何把全新的开发理念、产品特质、运行方式、服务特色等系统完善地传播出去, 多方位的营销必不可少。大致方式有:

(1) 全方位媒体运用。

(2) 输出运营管理亮点, 达到品牌宣传效果。

(3) 举办养老产业论坛, 制造市场热点与话题, 提高项目曝光率, 吸引市场关注。

(4) 常态化举办各类老年主题活动, 增加媒体曝光率, 树立关爱老年、关心老人生活的品牌形象。

亲和源是国内首个引入会员制收费模式的养老地产, 通过会员制将俱乐部的个性化、高端的服务模式和社区建设与运营相融合, 会员制与使用权相结合, 成为适应当今社会条件下市场运营的有效模式, 值得借鉴。

摘要：中国正迈入老龄化社会, 众多一线品牌开发商进军养老地产, 谋求战略转型。文章分析了此种转型的背景动机, 介绍了现行房地产企业常用的养老地产开发模式, 并通过案例分析提出, 会员制与使用权相结合是适应现阶段社会条件的市场运营模式。

养老地产投资新模式 篇4

一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点

1. 成本模式。

成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是:一方面, 成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状;而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩;另一方面, 基于企业传统的习惯性操作, 成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算, 而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以, 在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减, 大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整, 若不一致只需对折旧额进行调整, 而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值, 不能及时客观地反映房地产的真实价值。

2. 公允价值模式。

公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件:第一, 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二, 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下, 对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后, 企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高, 其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量, 同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值, 有效地增强了会计信息的相关性;极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映;有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性, 为企业的发展增加不稳定性因素, 为企业操纵利润提供了空间, 增加了该行业的经营风险和财务风险, 极易引发严重的经济泡沫。同时, 引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。

3. 两种模式的选择。

目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式, 但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式, 就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。

二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题

在投资性房地产计量中引入公允价值模式, 会对中国房地产企业多方面产生有利影响, 但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。

1. 估值难度较大。

根据准则的规定, 当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时, 需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响, 还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化;同时, 相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁, 使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外, 中国相关专业评级机构尚不健全, 使公允价值计量的结果较难达到公允。

2. 影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。

公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响, 所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入, 一方面会提高企业的净资产;另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来, 政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温, 导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式, 会直接影响企业的资产价值, 而企业收益则未必增长相同的比例, 此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面:公允价值模式下, 税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧;税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此, 税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动, 纳税调整数额也将相应变化。并且, 由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益, 还需要对该项损益进行调整。可见, 采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。

3. 利用公允价值计量操纵利润。

采用公允价值模式, 企业可在会计期末将账面价值调为公允价值, 两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动, 进而影响房地产市场利润的稳定性, 而且近年来中国房地产市场发展较快, 房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值, 当年的利润就会增加。所以说, 房地产企业引入公允价值之后, 其利润不但可以反映企业的经营状况, 而且也可以反映房地产市场的价格趋势, 进而影响到企业的净利润水平。同时, 在公允价值模式下, 投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外, 对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构, 其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外, 在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的;因此, 房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润, 粉饰财务报表, 误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

1. 完善机构评估。

中国市场经济发展尚不成熟, 房地产市场波动相对较大, 如果采用公允价值模式计量投资性房地产, 则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性, 但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估, 而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构, 对投资性房地产进行客观、独立的评估, 尽可能地降低投资者风险, 避免企业操纵利润。

2. 提供有利环境、给予税收支持。

为满足公允价值计量的要求, 减少企业操纵利润的机会, 降低投资风险, 首先我们应该不断完善市场经济制度和结构, 加快进行资本市场改革, 进一步完善生产资料市场和资本市场, 加快建立公平的交易环境;其次, 在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》, 这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。

3. 加强信息披露。

信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法, 投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产, 应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。

四、结论

新会计准则适应了当前中国企业发展的需要, 为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊:成本计量模式减少了企业的账面盈利, 起到抵税效果, 减少了企业的现金支出, 而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响, 使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定, 不容易被人操纵, 但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力, 但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险, 而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式, 不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

参考文献

[1][美]罗伯特.N.安东尼.美国财务会计准则的反思 (2006) [M].李勇, 许辞寒, 邹舢, 译.北京:机械工业出版社, 2005.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则 (2006) [M].北京:经济科学出版社, 2006.

[3]葛家澍.创新与趋同相结合的一项准则——评中国新颁布的《企业会计准则——基本准则》[J].会计研究, 2006, (3) .

[4]吕佳桥.新企业会计准则实用操作详解 (2007) [M].上海:上海财经大学出版社, 2007.

[5]新企业会计准则重点难点解析编写组.新企业会计准则重点难点解析[M].北京:企业管理出版社, 2007.

[6]李世辉.新会计准则公允价值的应用、影响及挑战分析[J].事业财会, 2007, (6) .

[7]王瑞, 王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响[J].财会研究, 2008, (16) .

[8]吕永法.投资性房地产会计准则实施情况调查[J].财会月刊, 2008, (2) .

养老地产投资新模式 篇5

关键词：投资性房地产,成本计量模式,公允价值模式,新会计准则

2006年颁布的《企业会计准则》对投资性房地产列示了单独的准则《第3号—投资性房地产》, 对该项资产的会计处理做了明确的规定。第二章“确认和初始计量”中规定:投资性房地产应当按照成本进行初始计量。第三章“后续计量”中提出了两种计量模式。企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的, 即同时满足两个特定条件下, 投资性房地产也采用公允价值模式进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式。

对于投资性房地产的初始计量, 无论采用成本模式还是公允模式, 其会计处理是相同的, 只是会计科目使用不同, 在这里不做对比分析, 下面我们针对投资性房地产取得后的相关会计处理做对比。

一、两种计量模式准则依据及会计科目设置比较

两种模式下投资性房地产都应参照《企业会计准则第3号—投资性房地产》, 设置“投资性房地产”会计科目。在公允价值模式计量下, 还需要在此科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。

成本模式下还应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》的有关规定按期计提折旧或摊销, 设置“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”科目。如果存在减值迹象的还应按照《企业会计准则第8—资产减值》的规定进行会计处理。经减值测试后确定发生减值的, 应当计提减值准备, 设置“投资性房地产减值准备”科目。

公允价值模式下不计提折旧或进行摊销, 应当设置“公允价值变动损益”科目, 核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。公允价值和账面价值的差额计入当期损益, 期末也不需要计提减值准备。

二、两种模式下后续计量会计处理的比较

1.取得租金收入的会计处理比较

两种模式下取得租金收入的会计处理相同。无论是采用成本模式计量还是公允价值模式计量的投资性房地产, 取得租金收入应借记“银行存款”等科目, 贷记“其他业务收入”等科目。

2.与非投资性房地产之间转换的会计处理比较

投资性房地产与非投资性房地产之间的转换会计处理不同。房地产的转换, 是指因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类, 如将自用的固定资产、存货转为投资性房地产或将投资性房地产转为自用固定资产的转换, 而不是指成本模式和公允价值模式的转换, 计量模式的变更属于会计政策的变更, 在这里不做讨论。

一是成本模式计量下的转换。成本模式下投资性房地产的会计处理与固定资产 (或无形资产) 相似, 所以在于与非投资性房地产互相转换时比较简单, 只是将相应的会计科目对应结转。

投资性房地产如果是由企业作为存货的房地产转换的, 应按其在转换日的账面价值, 借记“投资性房地产”科目, 原已计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”科目, 按其账面余额, 将存货的账面价值转出。企业自用的的房地产转换时应自租赁期开始日或用于资本增值之日开始, 才能按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值, 从而转换为投资性房地产。

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时, 即将投资性房地产转为非投资性房地产时, 应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。

【例1】20X2年1月1日, 甲公司一栋自用办公楼出租给乙公司, 租期5年, 确认为投资性房地产, 采用成本模式进行后续计量。该办公楼的原值为2 400万元, 按照直线法计提折旧, 使用寿命为20年, 已使用5年, 预计净残值为零。按照经营租赁合同约定, 乙公司每月支付甲公司租金14万元。12月31日, 这栋办公楼发生减值迹象, 经减值测试, 其可收回金额为1 600万元, 此时办公楼的账面价值为1 680万元, 以前未计提减值准备 (单位以万元计算) 。甲公司应做的账务处理如下。

(1) 20X2年1月1日, 将自用办公楼转为投资性房地产, 编制会计分录如下:

(2) 转入投资性房地产后, 应按期计提折旧, 编制会计分录如下:

(3) 确认租金收入, 编制会计分录如下:

(4) 期末计提减值准备, 编制会计分录如下:

采用成本模式计量的自用房地产转换为投资性房地产时不会发生损益;同理, 将投资性房地产转为自用房地产时, 也不会对当期损益产生影响。投资性房地产在后续计量中当期产生的损益为两部分:一部分为出租获得“其他业务收入”与其相对应计提的折旧即记入“其他业务成本”配比后的差额;另一部分为该投资性房地产计提的减值损失, 应冲减当期的营业利润。但是在成本模式进行后续计量时, 计提的“存货跌价准备”不是相对应的转换为“投资性房地产减值准备”, 这样使同一资产的会计核算失去了连续性, 不能反映其真实完整的价值变动, 不能保证会计信息的可比性, 投资性房地产转换为非投资性房地产时也存在同样的问题。

二是公允价值模式计量下的转换。企业的作存货或自用房地产转为投资性房地产, 应按其在转换日的公允价值, 借记“投资性房地产—成本”, 按其账面余额, 贷记“库存商品”、“固定资产” (同时转出“累计折旧”) 等科目, 如果公允价值高于账面价值, 贷记“资本公积—其他资本公积”, 如果公允价值低于账面价值, 借记“公允价值变动损益”科目, 同时已计提跌价准备或减值准备的的, 还应同时结转跌价准备或减值准备。

投资性房地产转换成自用房地产, 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的公允价值, 公允价值与原账面价值的差额, 按其差额, 贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例2】 20X2年1月1日, 甲公司一栋自用写字楼出租给乙公司, 租期5年, 确认为投资性房地产, 由于该栋写字楼地处商业繁华区, 所在城区有活跃的房地产交易市场, 而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价, 甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。该栋办公楼的原值为2400万元, 按照直线法计提折旧, 使用寿命为20年, 已使用5年, 累计已计提折旧600万元, 未计提减值准备。转换日, 该写字楼的公允价值为1750。按照经营租赁合同约定, 乙公司每月支付甲公司租金14万元。20X2年l2月31日, 该写字楼的公允价值为1850万元。甲公司应做的账务处理如下。

(1) 20X2年1月1日, 甲公司开发完成写字楼并出租, 编制会计分录如下:

(2) 确认租金收入, 编制的会计分录参照上例, 略。

(3) 20X2年12月31日, 以公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

【例3】假设转换日, 该写字楼的公允价值为1830, 其他条件不变, 甲公司应做的账务处理有哪些变化?

(1) 20X2年1月1日, 甲公司开发完成写字楼并出租, 编制会计分录如下:

(2) 确认租金收入, 编制的会计分录参照上例, 略。

(3) 20X2年12月31日

但是公允价值计量模式下, 将非投资性房地产转换为投资性房地产时, 对公允价值变动产生的差额, 会计处理方法不一致。如果自用房地产转换为投资性房地产初始计量时增值额计入“资本公积”理解为资产重估增值, 那么投资性房地产转换为非房地产也应该属于资产重估增值, 却不记入“资本公积”而记入“公允价值变动损益”, 这样的会计处理值得探讨。虽然这样的会计处理体现了谨慎性原则, 但却使会计信息缺少可比性。

三、两种计量模式下处置的比较

当投资性房地产被处置, 或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时, 应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废、毁损投资性房地产时, 应当将处置收入扣除其相关税费后的差额计入当期损益。两种计量模式的会计处理思路基本是一致的, 只是公允价值计量模式的投资性房地产, 还必须将累计确认的“公允价值变动损益”发生额在原转换日记入“资本公积”的金额转入“其他业务收入”。

四、总结

对于投资性房地产的两种不同计量模式, 还有很多方面可以进行比较分析, 如对企业所得税的影响, 对财务报表的影响等方面, 上述我们只是基于最基础的会计处理进行对比分析。在我国, 仍有多数企业对投资性房地产采用成本模式计量, 因为这样资产的初始价值比较容易取得, 而且稳定, 会计处理相对简单, 但是也使得现在大部分企业投资性房地产的账面价值低于其公允价值, 其总资产被低估, 没有公允地反映在企业的财务报表上。公允价值模式则能使企业投资性房地产的账面价值更加及时、客观地反映其市场价值, 更符合信息使用者相关性的要求。从国际发展趋势来看, 公允价值计量是大势所趋, 但公允价值的取得比较困难。受多种因素影响, 通常投资性房地产公允价值一般需要专业的评估机构及评估师师参考当时的市场情况, 有关的可比销售交易状况进行确定, 这需要花费高昂的信息搜集与鉴证成本, 所以企业对投资性房地产进行核算时采用采用公允价值计量的成本要高于采用成本模式计量。在市场环境不稳定的情况下, 公允程度不易控制, 会给企业带来账面损失的风险, 因此持有大量投资性房地产的企业应谨慎的选用公允价值计量模式。

参考文献