论养老地产的发展趋势

论养老地产的发展趋势（通用8篇）

论养老地产的发展趋势 篇1

中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。

因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。

我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。

在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:

一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。

二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。

对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。

三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。

养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。

因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型:

1、保险类金融企业投资型。

保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。

要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。

但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

3、医院系产业主导型。

医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。

另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。

4、轻资产服务企业主导型

养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。

公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。

总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有二:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。

论养老地产的发展趋势 篇2

一、我国养老地产的现状

近十年来, 伴随着老龄化进程加快以及老年群体日益增长的多层次需求, 中国养老地产业也迎来了发展的春天, 取得了一定的成效。主要有:

1、从开发主体来看, 面对养老地产这片蓝海, 越来越多的机构开始加入到养老地产的开发大军中。

从开发主体看, 开发商、保险公司、NGO是国内养老产业开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商很有可能会成为第四股力量。养老地产能够吸引社会主体广泛参与, 充分吸纳社会资本, 汇聚社会各界支持力量, 对于促进行业快速发展有正面积极作用。

2、从运营模式来看, 开始了对运营模式、盈利模式的有益探索, 积累了运营经验。

即使养老地产概念很热, 如果没有成熟的盈利运营模式, 可持续发展将成为一句空话, 也难以调动社会各方参与的积极性。在我国正在操作的运营模式主要有两种:

一是持有经营模式。通过销售会员卡以及诸多增值服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正, 其核心竞争力在于专业的服务, 有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。此类项目土地属性一般为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地;二是销售模式。采取销售模式的通常是从市场招拍挂公开出让渠道获取的70年产权的商品房建设用地, 往往借鉴常规住宅开发的经验进行运作, 只不过在前期规划和策划阶段, 将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去, 在销售阶段采用出售产权房方式, 在整个社区形成居家养老的氛围。

二、我国养老地产发展存在的主要问题

在取得一定成绩的同时, 从实际来看, 我国养老地产发展仍处在初级阶段, 与发达国家相比还有不小的差距。主要体现在:

1、我国养老产业链尚未形成, 资源整合进程缓慢, 制约了养老地产发展。

养老地产是一种复合型产品, 作为养老产业的资源整合者, 需要融合房地产开发、医疗保健、文体娱乐、生活服务等多种功能。但目前我国养老产业链条和产品体系不完整, 资源分布零散, 适老化产品供应不足, 产业链亟需拓展和完善, 没有形成良性运作的生态系统, 特别是养老产业各参与主体各自为政, 缺少行业整合者与精细化专业分工, 客观上都对养老地产的专业化、规模化发展有影响。

2、房地产行业未形成全生命周期产品的供应体系, 在养老住宅研发上存在短板。

虽然有了一些养老住宅产品, 但市场上缺乏针对家庭生命周期中的养老住宅产品系统性研究, 欠缺养老住宅成熟的标准化体系与配套建设方案。有的养老住宅产品图有“养老”之名, 而无“养老”之实, 仅仅依靠养老概念买房。现有房地产项目也存在适老配套设施落后、适老管理和服务水平偏低等问题。

3、养老住宅产品服务的供应与市场需求之间出现了明显的错位。

对养老地产分类方法较多, 总体来看, 可以区分为居家养老、社区养老和机构养老三种。居家养老是在住宅设计和建设、改造时, 把老年人的需求充分考虑进去, 打造“适老型住宅”, 同时在日常生活中提供各种上门养老服务;社区养老是指在社区中为老年人设置健康、娱乐、生活配套, 如日间照料中心、老年活动中心、老年大学等;机构养老是指独立经营的养老机构, 有完善的医疗、护理设施。

根据专业研究机构统计分析, 从市场需求看, 我国居家养老, 社区养老和机构养老大致呈现90:7:3的比例关系。从统计数据来看, 居家和社区养老应是养老模式的主流, 但从目前主流开发商的开发模式来看, 仍较多偏重于机构养老的试点。这就使得老年人的养老需求与市场供应出现了明显的错位, 说明目前开发商对于市场脉搏的把握还不够准确, 也易导致市场资源配置的不合理。

4、养老服务水平参差不齐, 人性化体验有待加强。

一是在地理位置上, 与国外养老地产多选择在城市社区不同, 我们许多养老地产项目都选址于郊区, 缺乏与周边社区的互动, 造成子女探望不便, 就医不变, 给老人的心理带来孤寂感。早年在郊区追求大而全的养老地产项目日渐沉寂, 多数都因入住率较低;二是专业养老服务人才短缺, 特别是护理人员、心理辅导师、保健师等岗位, 都应配备专业人员。而现实情况是, 由于护理人员目前薪资待遇较低, 工作强度较大, 特别是老年护理员的工作招聘难度更是逐步加大, 有的护理人员未经过专业培训就匆忙上岗, 影响了服务质量与水平;三是卫生、文体配套设施的缺乏, 其中最为关键的就是正规医疗机构缺失, 有的门诊部只负责体检或开点感冒药, 也少有政府医保定点报销资格。同时, 有的没有真正从老年群体的实际需求出发, 完善各项配套设施, 提高项目的适老性, 使得养老住宅与普通住宅差别不大。

三、加快我国养老地产发展的建议

加快与完善我国养老地产发展, 需要政府、投资方、设计运营商等主体充分合作, 共同推进, 充分发挥各方的专长与力量, 缺一不可。本部分拟分别从直接影响养老地产未来发展的各参与主体视角出发, 立足国情, 对今后我国养老地产事业提出一些建议。

1、政府的视角:

加强养老产业顶层设计, 构建整合养老地产的上下游产业链。一木不成林, 养老地产的发展依托于整个养老产业、服务体系的完善与成熟。中央政府在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出, “要统筹利用各种资源, 促进养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域的互动发展。”文件本身已经蕴含了整合养老服务产业的一盘棋考虑。下游产业的整合是产业链建设过程中最复杂的工作, 需要长期的资源和经验积累。

一是要加快转变政府职能, 减少行政干预, 充分发挥市场在资源配置中的基础性作用, 逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体, 营造平等参与、公平竞争的市场环境, 提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品, 满足养老服务多样化、多层次需求, 加强监督管理, 提高服务质量和效率;

二是培育养老产业集群, 形成规模效应。各地和相关行业部门要加强规划引导, 在制定相关产业发展规划中, 要扶持发展龙头企业, 使一批龙头企业成为行业的资源整合者, 带动一大批中小企业投身于养老产业集群, 实施品牌战略, 提高创新能力, 注重优势互补, 形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。

三是要加大政策支持和执行力度, 激发各类服务主体活力。创新服务供给方式, 进一步降低社会力量举办养老机构的门槛, 简化手续、规范程序、公开信息, 吸引更多民间资本, 为社会力量举办养老机构提供便捷服务;完善土地供应政策, 制定支持发展养老服务业的土地政策;完善税费优惠政策, 研究对养老有关行政事业性收费给予减免;完善人才培养和就业政策, 要支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程, 加快培养老年医学、康复、护理、营养、心理和社会工作等方面的专门人才。同时, 要针对各项政策出台相应的配套措施与细则, 促进政策落地。

2、投资商的视角:

加大向居家、社区养老的关注力度, 深化机构养老运营模式。从实际情况看, 社会上片面将养老地产理解为机构养老, 对居家养老、社区养老关注度不高, 造成了市场供求的严重错位, 难以满足老年群体多样化的需求。投资商作为养老地产项目方向选择的决策者, 应顺应形势, 积极调整产品结构。

一是明确适用范围。我们认为, 从投资方的角度, 居家、社区和机构养老三种模式中, 居家养老是基础, 是养老服务的主要内容;社区养老是居家养老的自然延伸, 通过在社区生活中嵌入养老服务元素, 形成覆盖其他社区功能的物业服务体系。机构养老是招牌, 通过提供专业化的服务, 提高品牌号召力和市场影响力。

从实际需求看, 75岁以上的半自理或完全不能自理的老人, 这类老人日常生活起居需要专人照顾, 对专业的医疗护理要求较高, 因此机构养老优势更加明显。而对大部分日常生活能够自理或者说年龄处于60岁至75岁之间的老人而言, 更倾向于选择居家社区养老。如在社区中配套一定比例的适老化的住宅、符合标准的日间照料中心、老年人活动中心、为老人提供各类上门定制服务等, 可兼顾老人居家生活和养老服务需求, 而且对品牌开发商而言, 居家社区养老具有投资少、人群覆盖面广的优势, 更容易在短时间内树立公司的养老品牌。

二是深化机构养老经营模式。养老地产投资方来源较多, 其本身并不一定具备较强的管理与服务能力。可行的方式是养老项目的所有权与经营管理权分离。资产不发生转移, 养老机构所有前期投资由投资方承担, 以一定的价格委托给专业养老服务机构进行经营, 理清投资和运营的界限。同时, 护理是打造机构养老产业链的核心环节, 专业的长期的护理服务是机构养老区别于居家养老、社区福利院等其他社会养老形式的重要特征。此外, 机构养老的选址应综合考虑城市的人口结构、人口数量、经济发展水平、项目位置等要素, 单个机构养老项目不宜过大, 避免贪大求全。

3、设计运营商的视角:

完善老年社区功能设计。不论是采取持有还是销售模式, 只是物业的持有形式在发生变化, 而并不能影响社区的功能。无论是持有还是出售, 养老社区都要满足同样的功能, 经营问题不能跟社区的功能相冲突。这就需要我们对进行深入的思考与认真的研究。

一是明确养老地产社区设计理念, 即建设养老社区的目标是什么?我们希望给予老年人提供什么样的生活环境?这对项目后续的建设与服务工作至关重要。综合各类研究机构分析, 在我们看来, 一个为老年人解决日常生活的社区, 不论其经营运作模式如何, 应该都需要遵循以下设计原则:无障碍、便于生活、便于护理、便于社交与活动等。

二是分解功能需求。在设计理念指导下, 我们要对社区各功能进行细分, 主要包括居住功能、生活休闲娱乐功能、医疗护理功能、服务功能、商业功能等, 并明确各功能所对应的配套设施与服务。其中诊所、老年人餐厅应该是标配。

三是提高精细化程度。有研究数据统计, 75岁以上的老年人群对护理的需求是60-75岁人群的2倍, 是普通人群的3倍。根据老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段, 不同的阶段有不同的需求, 这意味着我们在规划养老社区、提供养老服务时应充分考虑到老年群体需求的多样性、变动性。

四、小结

人口老龄化已经成为我国社会治理无法回避的重要课题之一, 如果对这种趋势缺乏必要和及时的反应、适应和调整, 那么现代化的国家治理体系将是缺失的。

养老地产就是在老龄化社会背景下的重要应对举措。推进养老地产发展, 既是国家、社会的迫切需要, 也是企业的战略选择与社会担当。发展养老地产, 关键是要尊重长者需求, 遵循行业发展规律, 创新思路, 整合资源, 形成合力, 构建符合我国国情的养老地产模式。

摘要：近年来, 随着我国老龄化趋势明显, 老年群体多样化的需求增加, 养老地产已经成为新兴产业, 广受社会关注。在我国, 养老地产还处于起步阶段, 虽然在养老地产投资主体多元化、经营模式多样化等方面有一定的探索, 但还存在着产业链不完整、老年住宅研发缺失, 市场供求关系错位等较多问题。面对养老地产未来发展, 本文分别从政府、投资商、设计商的视角, 提出了建议与对策。

关键词：老龄化社会,养老地产,问题与对策

参考文献

[1]国务院.加快发展养老服务业的若干意见[Z].2013-09-06

[2]全国老龄委员会办公室.我国60岁及以上老人占总人口一成多[EB/OL].http://www.cncaprc.gov.cn/tongji/50556.jhtml/2014-6-18.

[3]养老地产发展模式研究[N].中国房地产报, 2013-3-25.

论养老地产的发展趋势 篇3

【关键词】循环经济；房地产；经营管理；加强措施

一、引言

近年来随着我国社会经济的不断发展，人们对房地产行业的发展建设也越来越重视，因此就采用了相应的措施，来适当的加强房地产行业的经营管理，从而有效的解决人们在房地产行业发展建设过程中，遇到的相关问题。而且在当前房地产行业发展的过程中，人们为了保障房地产业的可持续发展，人们也将循环经济理念应用到了其中。

二、循环经济理论简介

在当前人类社会经济在的过程中，人们为了保障整个自然生态系统的循环运作，就将循环经济理论广泛的应用在人们的日常生活和工作当中，这样不仅为人们的生活创造了一个良好的环境，还有利于社会经济的可持续发展。

而所谓的循环经济也就是指对清洁资源的综合利用，将生态建设和社会经济的可持续发展融合在一起，用生态学中所涉及到的相关内容来指导人类社会的发展和进步。这种新型的经济理论在实际应用的过程中，主要是以减量化原则、再利用原则以及在循环原则为主要内容，从而保障整个社会经济的可持续发展。而且在不同的层次或者地域当中，人们也可以将当地发展的实际情况和循环经济理念的相关内容相结合，这就使其在保障当地经济合理发展的同时，也有利于自然生态环境的建设，从而使得循环经济的合理性、普遍性、经济性以及环保性等方面的性能得到充分的发挥。

三、面向循环经济的房地产经营管理体系

（一）循环经济呼唤房地产绿色经营管理

目前在社会经济发展建设的过程中，资源短缺的现象也日益突出，这不仅给人们的正常生活带来了严重的影响，还阻碍了社会经济的发展。而房地产行业作为现代化社会经济建设的主要内容之一，虽然它可以为人们提供良好的生活环境，促进社会经济的增长，但是也变相的加大了资源的使用量，因此我们为了保证房地产行业的稳定发展，就将循环经济理念的相关内容融入到其中，从而实现房地产的绿色化经营管理、这样不但满足了现代化市场经济发展的相关要求，还对周围的生态环境起到了一个良好的作用，使得房地产也的经济效益、社会效益以及生态效益都得到了进一步的提升。而且随着时代的不断进步，人们也将许多新型的管理模式应用到其中，从而使得现代化房地产行业的发展理念，出现了巨大的变化。也就是说在新时期房地产业发展的过程中，将绿色经营管理模式和循环经济理论相结合，进一步的实现了房地产行业经济的可持续发展，并且对自然生态环境起到了一个很好的保护作用。

（二）房地产绿色经营管理体系结构分析

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：

1、房地产绿色经营管理的目标。房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中，要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。

2、房地产绿色经营管理的对象。房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现。

3、房地产绿色经营管理的专题技术。房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

四、极强房地产经营管理的方法

（一）转变房地产经营目标，培育绿色经营理念

在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。房地产项目在市场上参与竞争也要从单纯依靠低成本带来的价格优势，转向综合运用非价格因素如售后服务、生态环保优势等来参与竞争。

（二）实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持

房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、销售、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按“原料-产品-废料-原料”的循环线路实施运行，对环境的影响负作用最小，资源利用效率最高，并使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。

（三）追求房地产经营环境管理体系的创新

绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，向新的标准化即ISO14000管理系列标准转换。ISO14000质量认证实质上是对企业管理和产品生产提出了循环经济的要求，即从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。

（四）强化房地产项目绿色生产方式的转变

在可持续发展和房地产绿色经营要求下，只有发展绿色技术、绿色生产，推行项目全过程控制，才能建立节能、降耗、节水、节地的资源节约性经济，获取最大的经济发展效益，实现房地产企业的可持续发展。第一，进行绿色生产的宣传和教育，使企业员工从领导层到施工工人都了解并掌握一定的绿色生产知识；第二，建立专门的绿色生产协调机构，并使之发挥引导、协调与规范的作用；第三，广开渠道为绿色生产筹措资金。

五结束语

总而言之，在循环经济条件下，对房地产经济管理中进行适当的加强，不仅有利于房地产行业的可持续发展，还对自然生态环境起到了有效的保护作用，进一步的降低了资源的使用量，使得房地产业的经济效益、社会效益以及环境效益都得到了提升。但是，从当前我国房地产行业发展的实际情况来看，其中也还存在着许多的问题，为此我们还要在不断的实践过程中，来对其进行相应的完善和改进，从而保障我国房地产行业的稳定发展，为社会主义市场经济建设打下了扎实的基础。

参考文献

[1]刘东，王彬，刘莹.浅析循环经济对房地产业的影响[J].科技信息（科学教研）. 2008（06）

论养老地产的发展趋势 篇4

一、引言

人口老龄化和低出生率以及人类自身寿命的增长和退休年龄的提早等人口结构变化，再加上现收现付制缺乏养老资金的增值渠道，直接导致在现收现付制下巨额养老金难以支付的结果，迫使各国进行养老保险制度的改革;同时，民众思想观念的改变，西方政治界、经济界的学者和政府首脑的认同，特别是拉美各国代表和英国养老金制度改革的成功，世界银行多次的权威推荐以及基金制本身所表现出来的如养老金财产化和自愿选择的一些优点，增加了养老保险向基金制改革的可能性。(注：蒋岳祥，《国外养老保险制度改革原因与方法浅析》，已投稿。)将现收现付的社会保障制度私有化，对于民众、西方政治家和国家首脑几年前还不敢想象的事，如今却得到了越来越多社会各阶层、特别是政界的支持，各种改革方案如雨后春笋般地出现。世界各国养老保险制度的改革，使得原有现收现付制下的养老金发放和领取形式发生了巨大变化。探讨未来养老金形式的变化和发展趋势，有利于我们把握国际养老保险制度改革的方向，对我国社会保障制度的完善和改革有重要的借鉴作用。

二、各国养老金制度改革和养老基金管理发展趋势

1.各国养老金制度改革发展趋势

养老保险制度按受益形式的不同可划分为两种：一种是规定受益制，另一种是规定缴费制。规定受益制(DefinedBenefit)是指，养老金项目的主办者做出承诺，按照特定公式决定参加者的养老金的受益，只要参加者按规定缴费和缴足一定的年限，参加者就可以得到一笔年金(Annuity)，或进行一次性(Lump-Sum)支付的制度。它通常是现收现付制支付养老金的形式。规定缴费制(DefinedContribution)是指，养老金项目主办者，为每个参加者设立养老金个人账户，参加者可以在主办者规定的限额比例内向基金账户缴费，在参加者退休有资格领取养老金时，按照其账户的资金情况向其发放养老金的制度。它通常是基金制支付兑现养老金的形式，而且个人账户多余的资金可作为财产，继承给相应的受益人。(注：MonikaQueisser,TheSecond-GenerationPensionReformsinLatinAmerica,AgeingWorkingPaper5.4,Qrganization

forEconomicCo-operationandDevelopment;Paris,.)

目前的趋势是逐步取消规定受益制，采用规定缴费制，这样可以为每个职工建立可投资的个人养老基金储蓄账户，将养老基金直接推向资本市场。个人在工作期间的缴费以及养老金投资到资本市场后的回报都可以记录在账户上，到工人退休时，根据其账户上的资金账面情况，安排受益形式。

智利政府早在1981年就开始实施基金制，打开了通往基金制的大门。通过准确定义原有养老制度下的养老金的价格，使个人拥有相应份额的资产，为每个职工建立可投资的个人养老基金储蓄账户，成立相应的基金管理机构，专项管理经营该基金，提供投资方案和渠道，鼓励和刺激投资，使得养老金成为刺激经济增长的因素而不是相反阻碍经济的增长;并且提高了个人支配养老金的自由度等措施，建立了基于可投资的个人养老金账户的私有制。由于智利的养老金改革较为成功，在最近几年里，相继有7个拉美国家，如秘鲁(1993)、哥伦比亚(1994)、阿根廷(1994)、乌拉圭、玻利维亚()、墨西哥(1997)和萨尔瓦多殿(1996)等国家，也不同程度地仿效智利政府的做法。(注：SalomonSmithBarney,PrivatePensionFundsinLatinAmerica:1997Update.)3月，波兰成了第一个东欧的国家，率先采用了智利的养老金制度的做法。(注：PeterJ.Ferrara,APlanForPrivatizingSocialSecurity,TheCatoProjectonSocial

SecurityPrivatization,SSPNo.8,April,.)

英国政府1978年在建立第二个层次(其第一个层次是统一比例的基本养老金计划)的与收入关联的养老金计划SERPS(StateEarningsRelatedPensionScheme)时，同时也制定了鼓励职工参加个人养老金计划的条款。如果职工退出SERPS而参加个人养老金计划就可以得到相应的养老保险税率的优惠，按优惠的税率将资金直接存入个人养老金计划。这个优惠的税率比例目前是工资的4.6%，比SERPS的税率低很多，它是这样计算出来的：按现有资本市场的平均年投资回报率4.25%，使得参加个人养老金计划的职工到退休时购买退休年金的收益与SERPS的受益相当。这样参加个人养老金计划的职工的以前的缴付就不归还了，政府就没有义务支付这些职工在旧体制下的养老金债务了。英国政府的这种养老保险转制的安排最大的优点就是使得政府的转移支付达到较小的程度。

也有些国家如瑞典、意大利、拉脱维亚等国则采用了名义账户养老金制度转型模式。波兰在采用了部分拉美养老金制度转型模式时，在解决转移费用问题时，也采用了名义账户的转型方法。

瑞典名义账户养老金制度转型模式的基本特点是：

(1)将原有现收现付制中的规定受益改为规定缴费，但整个养老保险体制仍然按现收现付制运行。这些做法的优点在于使得政府不再承诺养老金的受益，养老金的受益依赖于缴费的情况，使得受益与此前的贡献更为接近。

(2)账户上可以明确记录个人所缴费的情况，以及基金投资后的回报，但由于整个养老保险体制仍然按现收现付制运行，所有的资金或大部分资余已经支付给退休的人员，其账户上的资金是虚的，故称为名义帐户。

(3)名义账户的设计，使得养老保险制度在转型过程中不产生转移费用，而使得原有的`养老保险制度下的退休者继续得到支付。

我国社会统筹和个人账户相结合的基本养老保险制度是在基本养

老保险基金的筹集上采用传统型的基本养老保险基金的筹集模式，即由国家、集体和个人共同负担，基本养老保险基金实行社会互济;在基本养老金的计发上采用结构式的计发办法，强调个人账户养老金的刺激作用和劳动贡献差别。建立个人账户的目的也是为进一步向基金制改革打下基础。但我国还没有寻找到一条很好的解决转移费用问题的方法，许多账户上虽然有缴费的记录，但这些基金已经用于支付退休一代的养老金了，所以，这个账户也具有名义账户的意义。我国目前的养老保险制度改革也属于此种模式。

智利和英国的养老保险制度改革的成功，为其它国家和地区的养老保险制度改革提供了可参照的范本。有些采用参加新制度的职工在一定时期内还需向旧的体制缴纳一定的费用，或归还一定比例而不是全部的旧体制下的权益，据此来减轻部分转移费用的支付压力。(注：SuperintendenciadeAdministradorasdeFondosdePensiones,BolitinE.Stadistico,No.146(2000):p.41.)

2.养老基金管理

改革养老保险制度的关键在于如何将养老基金推向资本市场，同时又能确保养老基金的安全。各国都有不同的管理模式。

智利在建制之初，就专门由养老金管理纪经人AFPS(AdministradorasdeFondosdePensiones)专项经营的私人公司管理(AFPS用英语表述是PensionFundAdministretors)，可以进行如证券，股票和其他金融产品的投资。AFPS和其经营管理的基金是完全分开独立的实体，所以如果AFPS破产，也不影响养老基金。作为服务的代价，也是AFPS的惟一收入来源，AFPS收取客户每月固定的0至2.11美元固定佣金以及按工资的百分比计算的可变佣金，目前AFPS收取的佣金在2.49%～2.95%不等。其中可变佣金包括AFPS从中提取出来为工人代交的寿险和伤残险在内。为确保养老基金的增值保证，AFPS必须为客户提供不低于一定数额的回报率。(注：JosePinera,2000,PrivatePensioninChile.)

英国和美国的养老基金可直接由成千上万的各类私人投资公司经营。这类公司与其经营管理的基金也是完全分开独立的实体，作为服务的代价，投资公司向客户收取一定比例的佣金。

三、未来养老金形式的变化

各国养老保险制度的改革使得原有现收现付制下的养老金发放和领取形式发生了变化。

1.养老金有形化和资产化

在现收现付制下，职工的死亡就意味着本人享用养老金的结束，而基金制为个人建立了可投资的个人养老金储蓄账户，使得养老金的形式有形化和财产化，增加了个人支配养老金的自由度和控制权，并且可作为财产继承给有关受益人。

2.养老金发放方式的变化

工人退休时的养老金类型可能的支付方式有下列三种形式：

1)生命年金

工人用个人养老金储蓄账户上的资金购买保险公司的年金，再由保险公司提供其生命年金。

2)计划提取

第二个选择是按计划从账户上提取金额。如果个人在死之前账户上还有钱，则剩余的钱可作为其财产，按法律分配给受益人。

3)计划提取与年金结合

这实际上是第一种和第二种方案的组合。

这种养老金发放的形式使得个人养老金在整个生命周期内始终与资本市场保持紧密的联系，成为资本市场的一个有机的组成部分。

3.提前退休将成时尚

在智利如果职工的个人养老金账户上有足够的资金购买相应的年金，或个人的账户上有相当于最近十年工作期间的平均工资的50%和达到政府规定的最低退休金的110%，就可以选择提前退休。(注：SebastianEdwards,TheChileanPensionReform:Apioneeringprogram,INPrivatizing

SocialSecurity,ed.mFeldstein,Chicago:UniversityofChicagoPress,2000.)表格一是1982～年底新制度下支付的养老金人数，选择早退休的人数已经逐年增加，职工在选择继续工作还是退休后从事自己的爱好有了很多的自由。同样，职工如果满龄后继续工作，也有同样的自由。

有些人想工作一辈子，而有些人都迫不急待不要工作而想从事自己想要做的事业和爱好，像写作或垂钓等，未来的养老保险制度使得这种个人的爱好可由个人自主决定而如愿以尝。

表一 1982～19智利政府新制度下支付的养老金人数表

年份 满龄退休 提前退休

1982 - -

1983393 -

1984 1,730 -

1985 2,647 -

1986 4,835 -

1987 7,980 -

1988 11,819 772

1989 17,129 2,824

1990 23,876 5,790

1991 30,14115,673

1992 35,76326,054

1993 43,08937,521

1994 51,440&n

bsp;53,355

1995 55,59169,537

1996 61,37480,576

1997 67,40594,116

1.资料来源：SuperintendenciadeAdministredorasdeFondosdePensiones,EvoluciondelSistema

ChilenodePensiones,No.3(2000):51.

2.智利人口大约1500万。

4.个人管理自己的养老金账户

国际进一步开放的投资规则和政策，使得个人管理自己的养老金账户成为可能，使具有承担风险能力的客户选择他们所喜欢的高风险高回报的投资方式。养老基金账户由职工本人自己管理，则可以免交佣金，减少管理成本，增加投资回报。自己可以选择不同的投资方案，如在工作期间，将账户的资金投资到较高风险的基金，当自己临近退休时承担风险的能力和耐心会减少再改变投资方式，将资金投资到低风险基金，以安度晚年。

5.参加别国的养老金计划

随着全球经济一体化的进一步发展，养老基金与国际资本市场的联系必将进一步增强，国际资本市场成了各国养老金联系的纽带。一国为了吸引更多的资金，一个可能的趋势是接受另一国的职工参加本国的养老金计划而另一国也会由于本国的职工放弃政府的最低保障而同意其参加别国的养老金计划。更进一步的发展，最终你会发现国家的养老保险计划和商业人寿保险如此接近，以至于你很难区分。参加别国的养老保险计划也就意味着购买别国的养老保险;而别国的养老保险的最终支付形式可能就是商业保险的年金，也即购买了别国的商业保险。

四、启示

国际养老金制度改革和养老基金管理发展趋势以及由此带来未来养老金形式的变化，对我国进一步完善社会保障制度有着重要的启示。

启示之一，商业保险对不同社会保险制度的有着不同作用。

在现收现付制下，隔代间转移财富，劳动者在工作期间想尽量少交养老金，而在退休时又想尽量多得到养老金，养老基金增值的可能小。一个直接的结果是，职工如果有钱则更愿意将钱投资于商业人寿保险。然而在没有社会保障作为基础时，商业保险的繁荣会导致许多社会问题，如进一步拉大贫富差距，进一步导致两极分化，影响社会保障制度建设的进程。这种情况对于没有建立完善的社会保障制度的国家也是一样。

在基金制下，为个人建立了养老保险账户，把养老保险基金推向资本市场，实现了养老保险基金的有效增值，使得养老保险有了商业保险的投资功能，投资商业保险与参加社会保险体现了相近的投资价值。由于基金制提供客户政府的最低保障，使得参加社会保险的职工又多了一层保护伞。一个直接的结果是，鼓励了而不是强迫了职工参加社会保险。

启示之二，进一步完善我国社会保障体系迫在眉睫。

目前，我国的养老基金仅局限在购买国债，已经不适应市场经济的发展，特别是经济发达的地区，经济建设缺乏资金，资本市场需要资金，然而养老基金又没有合适的投资渠道，于是挤占和挪用养老保险基金，企业和个人拖欠养老保险金等违犯法规的事件较为普遍。

按照我国各级审计机关每年对企业职工基本养老保险基金的审计结果统计，查出的主要问题有：1)出借养老保险基金;2)将养老保险基金投资经商;3)用养老保险基金购建固定资产;4)未专户存储，用养老保险基金搞定期存款等。(注：章延：“中国社会保障审计成效显著”，《人民日报》海外版，6月7日第四版。)也许这些违规的社会保险机构本意不坏，目的是为了养老基金的增值更快。所以，新的养老基金管理办法，应该顺从满足养老基金增值的要求，顺从资本市场的运作规律拓宽养老保险基金投资渠道，形成养老基金和资本市场的互动，确保养老基金的有效增值。

另外，目前我国的社会养老保险统筹制度的覆盖率很低，仅仅局限在企事业职工还远远不够，我国的绝大多数农民、个体户、私营企业职工、三资企业职工和自谋职业者，都游离在社会养老保险统筹体制之外，没有参加到社会保障体制中来。问题的关键在于如何制定相应的政策，吸引和鼓励全社会各阶层加入到保障体系中来，大幅度提高覆盖率。

再者，我国城乡居民贫富差距悬殊，国内的一个抽样调查推算，不足百分之五的富人，占有全国居民储蓄存款总额的将近一半(超过6万亿)。(注：中国劳动网，www.labournet.com.cn/shebao-td/...)如果在开放保险市场之前，还没有建立起畅通的社会保障体系，各国的商业保险公司进入国内金融市场会直接挑战我国的社会保障制度。那些现在还不在社会保障制度覆盖内的绝大多数农民、个体户、私营企业职工、三资企业职工和自谋职业者，如果有钱将直接购买这些商业保险公司的人寿保险以防老、养老、安度晚年。而其他在社会保障制度内的职工也只会应付养老保险的缴费义务而将多余的资金投资到商业保险公司，对我国的社会保障制度的建设和完善有直接的负面作用。另外商业保险的繁荣会进一步导致贫富两极分化等许多社会问题，那些现在还不在社会保障制度覆盖内的绝大多数农民、个体户、私营企业职工、三资企业职工和自谋职业者，如果没有钱购买这些商业保险公司的人寿保险，将面临更贫困的局面。

商业地产发展趋势分析 篇5

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

房地产形势与发展趋势 篇6

由此得出，并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。正是因为中国的房地产不是很平衡，所以有的在涨，有的在降，在全国的二、三线城市中，有的房价还不错，交易量还在涨，我们不能只盯着限购的那几个城市的楼盘的销量来说事。

房地产的投资增长是逐月在放缓。因为这里面的投资包括保障房，今年年底保障房的投资会减缓，在二、三季度都投完了，房地产投资估计还会下降。房地产投资逐月放缓的趋势到明年还会更严重。由于商品房的库存量增加，开发商的第一个动作就是要减少拿地的速度，同时要清库存，这都会使投资下降。所以明年的房地产投资增速会下降。

因为政府的宏观调控政策出得比较近，而且说要适度微调。中国的房地产是十年九调控，正是由于有了这些密集的调控，可以很快的把局面扭转过来，所以今年不用太担心，即使出现这样的下滑，房地产市场也不允许形成泡沫化的趋势，如果真的出现了经济危机，也不会让它影响实体经济。

第一，把投资、投机、炒房挤出去。第二，今年大部分的事是保障房，这方面的投资也没有悬念。第三，不要热钱在房地产里走。第四，房价调控目标。用这4个目标来衡量，房价的调控目标是基本上达到了。

关于改革建议，商会也是准备在明年两会有提案，因为每年两会我们都有一些提案。我有三个建议：第一，房地产行业需要重新定位。第二是商品房和城镇化要并轨。第三，现在新区经济起来以后，它支持产业结构调整，它是一个区要支持产业结构调整，房地产在这里面，对支持产业新区的作用是不可忽视的。第四，内需型产业中的旅游、服务业，以及文化产业、养老产业就有非常重要的作用，这些内需产业都非常重要。

企业面临重整。企业是不是参与保障房建设，是不是转向复合业态，是不是增加持有，这是需要重新考虑的。

养老地产发展新模式 篇7

1.1 国内养老社区类型

国内养老社区类型从建设类型和地段方面两个层面来进行划分。

(1)从建设类型上划分:(1)专门型:专门面向老年群体的老年社区。(2)混合型:适合各年龄层群体的社区,尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。(3)嵌入型:在普通社区中配套插入多种老年设施,如老年公寓、专门老年户型,日间照料中心、老年活动中心。

(2)从地段方面划分:(1)城区型:城内配套齐全,用地紧张,多为集中式高层公寓,以提供护理服务为主。(2)郊区型:用地宽松,易建大型低密度老年社区,也可提供混合居住。(3)景区型:景观环境好,以度假养生型养老公寓为主,强调良好的自然生态与休闲娱乐。(4)气侯区域型:利用南北方气候差异,充分享受各地最舒适的季节,实现候鸟式养老。

1.2 养老地产现存问题

现存问题如下:(1)目前处于老年住宅第二阶段,多为商业赢利性。现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业。(2)老年住宅受众群体有限。现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。(3)建设投资额巨大,资金回收期长,赢利风险大。仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的发展商。(4)现有老年住宅未形成规模效应,服务、设施差。我国社会保证体系不完善,无足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究,服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。从这几点可以看出,我国的养老养生地产正处于一个初级阶段,产业的整合,高端市场亟待发展,跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

2 案例研究——温泉度假村

2.1 厦门日月谷温泉度假村

(1)概况:日月谷温泉渡假村坐落于厦门天竺山麓,山峦环抱、景色绮丽,是全国首家同时拥有国家4A级旅游景区和五星级旅游饭店的温泉度假村,拥有115间各类设施完善的高级客房及套房,房内均设有天然温泉泡池。投资规模大、规划档次高、配套设施设备完善,享有“福建省首家园林式露天温泉”的美称。

(2)温泉主题:日月谷度假村充以“温泉”为主题,结合休闲、养生、健康、商务、社交等综合功能,为休闲旅游市场提供多元化、全方位服务;倡导符合世界潮流趋势的“乐活”LOHAS(Lifestyles Of Health and Sustainability)精神;推行健康、绿色消费概念,满足休闲养生、度假旅游、商务会议、学术社交等各层面需求,度假形式与世界潮流同步,自然健康的旅游产品、精致质感的休闲环境、专业热诚的服务,引领您体验“乐活LOHAS”时尚休闲生活。度假村的整体风格呈现浓郁的东南亚热带风情,得天独厚的泉源、自然优美的环境、完善的休闲设施,是一片远离城市喧嚣的“世外桃源”。

(3)总体布局:度假村的总体布局力求达到人与自然环境的完全融合,将异域情调的庭院、花园、楼阁、景观与繁华和宁静形成生动对比,在这里,泡汤已化身为提升心灵的养生艺术:花瓣泉任您闻尽百花之香,醺然入浴;本草泉则以流传五千年的药浴为您养生;石板温泉更让您享受温热云石的舒体之效。在这里,运动已化身为提升生活品质的休闲活动:冬暖夏凉的超大泳池、SPA水疗以及水上篮球与排球任您尽情玩耍。当然,异国风味餐馆及一应俱全的休闲设施,更将让您体验宾至如归的愉悦。在这里,您可以亲享这天赐良泉,在充满诗情画意的日月谷,感受山泉泡汤的细腻温情,徘徊在山林野趣与人文奇景交融的露天园林中,做一回悠游汤客,乐在其中。

(4)项目类型:泡汤乐、各式不同温泉、温泉活动区、SPA、专属休闲空间以及餐饮。

2.2 案例借鉴

(1)温泉旅游地产运营模式。温泉旅游为辅,房地产开发为主。温泉只是作为房地产开发的一个噱头,以地产为主,旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例,整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所,其他地块均用作房地产开发。温泉旅游先行,带动房地产开发。前期投入大量的资金进行旅游开发,通过旅游聚集人气,提升知名度,提高项目地块价值,为房地产开发做准备。如珠海海泉湾。温泉旅游与房地产开发并重。旅游开发与房地产开发几乎同时进行,旅游与地产相辅相成,并肩作战,共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流,提升地块价值。通过地产快速回笼资金,进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。

(2)温泉开发项目:(1)与水休闲、水游乐相结合的方式。通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入,提升温泉度假村的整体经营模式。(2)与养生、温泉泡浴的露天风吕、医药、康疗相结合的方式。温泉吸引市场最核心的本质是健康养生,把温泉和康复疗养结合起来,通过先到理疗手法的应用,创造各种科学泡浴模式,打造温泉康复疗养基地。(3)与泥疗、盐疗、鱼疗、美容、养颜、塑身相结合的方式。温泉SPA不仅是一种历史悠久的美容方式,更是一种时尚的生活方式。温泉泡浴用一种简单的方式达到了现代男女对美容养颜的追求极目标。(4)与观赏游乐、自然风貌或人工造景相结合的方式。结合温泉资源与自然条件或人工造景相结合,有效改善温泉度假的休闲环境,并为静态的温泉泡浴提供了多种动感的游乐项目,动静结合,养生休闲与游乐体验搭配,极大的增强温泉度假村的整体吸引力。

(3)经验借鉴:根据项目具体特点,设计适合项目发展的模式。以温泉旅游为龙头,复合产业业态设计。注重项目策划和创意,提升项目的品牌含量。重视景观规划,合理安排布局。温泉地产运作模式设计多样化、特色化、持续化。

3 结束语

虽然目前中国养老地产还处于探索阶段,但相信随着老龄化社会的到来,社会观念的转变,养老地产的社会需求将迅速增长,本文以厦门日月谷温泉度假村为案例来充分体现养老地产发展的新模式和服务管理观念,在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下,养老地产在转型中实现健康可持续发展。

参考文献

[1]王秀芸.寿险资金投资养老地产研究[D].浙江大学,2012.

论养老地产的发展趋势 篇8

[摘 要]构建涵盖旅游环境、养老环境、地产环境三个子系统在内的养老地产发展适宜性评价指标体系，运用综合指数评价模型，以中国著名旅游城市青岛市为例，对其养老地产发展的适宜性水平进行测度与评价。研究表明，青岛市养老地产发展适宜性指数呈现波动上升的态势，养老地产发展还处在起步阶段，且受到旅游环境、养老环境和地产环境的综合影响。今后应丰富老年旅游产品、完善养老配套设施、注重适老性房屋设计等，以有效提升青岛市旅游养老功能，推动养老地产发展。

[关键词]人口老龄化；旅游城市；养老地产；发展适宜性

[中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06

一、引言

我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。

养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。

二、旅游城市养老地产的内涵及特点

旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：

一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。

二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。

三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。

四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。

三、评价体系与研究方法

（一）青岛市养老地产发展状况

青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（PM2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。

近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于

沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。

（二）评价指标体系的构建

在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphi Method）和层次分析法（AHP）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。

在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、A级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用A级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。

在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。

在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。

（三）研究方法

1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为

（1）

式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010—2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。

2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为

（2）

式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。

（四）评价结果分析

根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010—2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010—2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。

从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。

四、结论与建议

旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。

（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础

依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。

（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向

旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。八大关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。

（三）设计适老性房屋，为旅游城市养老地产的发展提供保障

养老地产有别于一般的地产项目，其建筑设计需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市养老地产开发应坚持无障碍设计原则，需配备方便轮椅进出的无障碍电梯，在出入口设计无障碍坡道，公共走廊及坡道两侧需设置无障碍木质扶手。在房型设计上，注意卧室和卫生间紧密相连，卫生间地面采用防滑防跌处理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均满足无障碍设计的要求，考虑到老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方设置不同功能的扶手[20]。

[参考文献]

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贺银凤，周英华.我国老龄照料服务体系面临的挑战[J].人口学刊，2009（4）：47-51.

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