养老地产发展

养老地产发展（共12篇）

养老地产发展 篇1

吉林省人口老龄化极其严重,发展和完善社会养老服务迫在眉睫。社会养老服务属于第三产业、养老地产是养老经济的重要组成部分。养老地产的发展能够带动第三产业的发展,第三产业在养老经济中占有极大比重,这对于提高第三产业比重,优化产业结构都有积极的推进作用。吉林省作为农业大省和重工业省份,其产业构成中第三产业比重始终不高,借助这一机遇,提高第三产业就业人数和产业产值,可能形成吉林省经济发展的一大亮点。

一、吉林省老龄化现状

根据国家统计局的统计数据显示,截至2014 年末,吉林省65 岁及以上老年人口达到302.21 万人,占总人口的10.98%;预测到2030 年,吉林省老年人口将达到839 万人,占吉林省人口总数接近1/3。老龄化社会带来的问题已无法忽视,人口老龄化已经不仅仅是社会结构问题,而是事关吉林省发展全局。老龄化问题的妥善处理是完成“十二五”规划的重要前提。

吉林省老龄化有以下几个特点:一是老年人口增长迅速,所占比重急剧上升,这主要是由于人均寿命的提高和生育率的不断下降造成的,吉林省生育率已经低于全国平均水平以下。二是出现未富先老的困境,吉林省经济发展水平还比较低,人均收入等指标在全国均处于中下游水平,与发达地区的人口老龄化相比,吉林省未富先老的情况显然更为棘手。三是由于农村收入水平低下,不少农村青壮年走向大城市甚至离开东北谋生,农村老年人口比例极大,这给养老服务带来了不小的考验。四是“孔雀东南飞”的人才流动趋势仍然突出,吉林省高校林立,人才辈出,但是很多人才外流,这也导致了大量空巢老人的出现,加剧了社会养老的负担。

基于吉林省老龄化问题的现状和对于未来老龄化问题会进一步加剧的趋势,如何完善养老服务,提高养老服务的质量成为政府和民众关注的热点。

二、发展社会养老服务的必要性

首先,发展社会养老服务是全面建设小康社会,实现中国梦的重要组成部分。国家在“十二五”规划纲要中提出“优先发展社会养老服务”的要求,吉林省政府在2011 年1 月24日出台的《关于加快推进全省老龄事业发展的意见》中提出“加快推进社会化养老服务”意见,此外,民政部也于2011年2 月11 日发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划纲要,一系列政策措施的出台表明了党和国家对于发展社会养老服务的重视与关切。2015 年4 月14 日民政部与国家开发银行共同发布《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》,共同引领建设具有中国特色的养老服务体系,从金融投资领域给予养老服务体系建设强有力的支持,推动构建“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制。社会养老服务体系建设面临前所未有的机遇,把握机遇,直面挑战,加快养老服务体系的建设是当务之急。

其次,发展社会养老服务也是促进新常态下我国经济发展的一大发力点。经历了高速增长时期之后,我国GDP增长率下行压力加大,由高速增长转为中高速增长。在人口庞大的国情下,新常态经济面临前所未有的挑战,但机遇与挑战并存,全面深化的改革和政府简政放权的措施会使市场经济迸发出前所未有的活力。在这样的背景下,成熟完善的社会养老服务不仅可以提高社会保障水平,更可以创造出巨大的就业岗位和消费需求,强力拉动经济增长。

三、发展养老地产是推动社会养老服务的重要举措

养老服务也是一种消费品,资费合理、性价比高的养老保障服务会提高老年人的购买欲望,从而刺激消费、拉动内需。养老既是社会问题,也是经济问题,作为一种伴随着老龄化社会的出现而兴起的新兴经济形态,养老经济蕴含了无限的潜力和创造力,包含了商业保险,社保基金,卫生医疗,家政服务等各个领域,当然最为重要的是养老地产的发展前景。养老经济又被称为银发经济,养老产业涉及家政服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、金融地产等众多领域,具有产业链长、涉及领域广、环境友好、健康可持续等特点,对上下游产业具有明显的带动效应,市场前景广阔[1]。2014年吉林省每千名老人拥有养老床位31 张,养老机构养老床位远远不能达到有入住机构养老意愿的老年人的需求,要想妥善处理好养老问题,首先需要解决的就是养老机构和养老社区的建设,由此引出养老地产的概念。在养老服务的众多具有经济效益的领域中,养老地产无疑是规模最大,辐射力最强的商品。

养老地产有广义与狭义之分。广义的养老地产是包括养老院、老年社区在内的全部满足老年人居住要求的产品,既有政府提供的公共产品,又有市场主导的商品。从狭义上来讲,养老地产特指市场化的商品地产,它们由一个或若干个房地产开发企业开发运营,在政府政策许可的范围内,通过提供差异化的产品获得相应的市场,老年人作为消费者动用自己的储蓄资金购买地产,享受房地产开发商提供的商品住房和配套服务。在此基础上,开发商可以联合保险公司,医院等为老年人提供医疗保健、娱乐活动、家政服务等全面服务,满足老年人的养老需求。

四、发展养老地产的措施

养老地产是养老经济中重要的组成部分,也是社会资本介入养老服务的直接表现。在养老地产的发展过程中,除了政府的积极引导和政策支持,更多的是需要市场的力量。追求利润最大化是微观经济主体从事投资生产的根本动力,若想使房地产开发商主动参与到养老地产的开发建设中,就必须保证他们是有利可图的。而要做到这一点,需要的不仅是政府政策的支持,更重要的是养老地产有效需求的扩大以及养老服务整个体系的产业化市场化。下面就从这几个方面分析如何推动养老地产行业的发展,进而带动整个养老服务体系的完善。

(一)政府相关养老政策的出台与实施是养老地产发展的保障和前提

养老地产的蓬勃发展涉及到营利性商业用地的获取,建设过程中的融资以及国家相关优惠政策的支持,这方面我国经历了从无到有的过程,尤其是2014 年4 月23 日《养老服务设施用地指导意见》的出台对于养老用地的使用做出了明确规定,可以看做是养老地产国家优惠政策的开端,也让我们有理由期待更进一步的政策措施的出台。有了政府政策的支持和保障,养老地产行业才能发展得更为顺利。

(二)扩大社会有效需求是养老地产发展的根本动力

归根结底,养老地产还是一种市场化的产物,房地产开发商并非慈善家,他们开发地产的目的是为了获取利润,不管前期政策保障多到位,如果房子无法成功销售给消费者那么必然面临巨额亏损。有效需求区别于需要的根本点在于,有效需求是有支付能力的需要。以吉林省为例,需要养老地产的老年人非常多,原因如前所述。由于计划生育的实施使得现在家庭呈现421 结构,两个年轻夫妇负担四位老人的养老,还要养育下一代,生活和工作的压力使得他们无法给予父母全面的照顾,加之近些年吉林省人口净流出数额不断增大,空巢老人、留守老人急剧增加,他们需要有完善的养老社区提供生活上和精神上的关怀与照料,这是需要。但是由于收入有限,且东北民众年轻时储蓄意识和保险意识不强,导致老年时没有过多的可支配资金,因此,很大一部分需要无法转化为有购买能力的有效需求。

这里蕴含着基本的经济学原理。美国诺贝尔经济学奖获得者弗朗科·莫迪利安尼提出的生命周期消费理论认为,人们会在相当长时期的跨度内计划自己的消费开支,以便于在整个生命周期内实现消费的最佳配置。从个人一生的时间发展顺序看,一个人年轻时的收入较少,但具有消费的冲动、消费的精力等消费条件,此时的消费会超过收入;进入中年后,收入会逐步增加,收入大于消费,其收入实力既可以偿还年轻时的债务,又可以为今后的老年时代进行积累;退休之后步入老年,收入减少,消费又会超过收入,形成负储蓄。提高养老地产的有效需求的根本途径是提高居民人均可支配收入,只有经济发展,收入水平提高,居民在生命周期的前半阶段才会有更多的储蓄和投资,为老年阶段的负储蓄提供基础;其次还要提高社会群体的储蓄意识和购买保险的意识,在年轻时期收入充足的时候适当减少消费,增加储蓄,购买商业养老保险等都可以为老来的生活提供充足的物质保障,只有这样,养老地产的有效需求才能真正扩大,养老地产行业才能进入良性发展的春天。

(三)尽快实现养老服务体系的市场化运作是养老地产发展的后续保障

养老服务体系的建设与完善包含了很多市场行为,以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展可以为这一产业带来丰沛的利润,而有了利润就会有资金和商家的加盟入驻,养老地产的资金链和产业链也会越发完善,从而保证其发展不会受到资金链断裂和产业结构不合理的影响。

(四)探索养老地产行业规范模式,实现连锁化运营是降低成本,确保养老地产实现盈利的途径

当前,在各类企业争相涌入养老地产行业的同时,早期进入的企业可以凭借先发优势着手探索养老项目的品牌化、连锁化经营。养老地产产品有其特殊性,消费者群体有着大致相同的消费诉求,找到规律实现连锁化经营是可以实现的。优势资源共享,扩大市场规模,取得规模经济效益,对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用[2]。先发优势的建立和运营模式的规范化带来的不仅是经济上的收益,还有社会认同度的提高,对于企业今后的发展大有裨益,也为企业进一步投资养老服务产业打下基础。

摘要：吉林省人口老龄化状况特别严重。老年人口的急剧增加、独生子女家庭4:2:1的家庭结构以及年轻人工作压力和强度的加大都使得社会面临的养老压力越来越大。因此,剖析了当前社会养老现状,运用基本的经济学原理,探究养老地产未来的发展前景,提高社会对于养老经济领域的关注度,推进社会养老服务的发展。

关键词：养老地产,社会养老服务,发展

参考文献

[1]新政突破养老困局养老服务迎来春天——解读《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》[J].社会福利,2013,(9):26-29.

[2]徐和锋.我国养老地产十大趋势[N].建筑时报,2015-04-27(6).

养老地产发展 篇2

引言

，我国60岁以上老年人日了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1,000万。本世纪中叶，60岁以上人日将达到峰值4.87亿，占总人日的比重达34.80Io 0 末，重庆市60岁以上的老年人日达到了584万，占重庆市人日比例约17 %，并呈现出“未富先老”、地区老龄化程度小平衡、城乡倒置等特点。而对我国未来庞大的老年人日，老年人日分层次养老，应该是比较现实的选择。建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。社会力量成为发展养老服务业的“主角”。政府应做好“保基本、兜底线”的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。

目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因索，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。

虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素:一是土地;二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠:土地可以免招拍挂:项目享受税费减免

一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境

现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是: 南岸:宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓

巴南:常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园

万盛:金科地产开发的金科中华养生城

大足:台企品安生命集团开发的五星级养老院

南川:美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区

壁山:中水电地产开发的重庆三担健康城

二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析

在重庆现有的养老地产项目中，范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替)，在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替)。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证分析。

RY医疗护理养老公寓项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下:本项目总投资3.97亿元，其中:建设成本3.21亿元，配套的三甲医院投资1,000万元，项目装修费3,000万元，项目建设期资金利息(静态，年利率:12%) 3 } 600万元(项目建设期:24个月)。

三、重庆养老地产项目融资模式

(一)重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP,BOT,PFI，等等。

即public-private partnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP,更加强调政府在项目中的所有权(有股份以及与企业过程中的风险分担和利益。

BOT，即build-operate-transfer(建设一经营一移交)，是相对比较简单的`或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府(主要是省市级以上)通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目(主要是基础设施和自然资源开劫的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期(通常为10-30年)内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交(一般是免费)给政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导h}。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包

四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议

发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能重要。

目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议: 要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。

养老地产发展 篇3

[摘 要]构建涵盖旅游环境、养老环境、地产环境三个子系统在内的养老地产发展适宜性评价指标体系，运用综合指数评价模型，以中国著名旅游城市青岛市为例，对其养老地产发展的适宜性水平进行测度与评价。研究表明，青岛市养老地产发展适宜性指数呈现波动上升的态势，养老地产发展还处在起步阶段，且受到旅游环境、养老环境和地产环境的综合影响。今后应丰富老年旅游产品、完善养老配套设施、注重适老性房屋设计等，以有效提升青岛市旅游养老功能，推动养老地产发展。

[关键词]人口老龄化；旅游城市；养老地产；发展适宜性

[中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06

一、引言

我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。

养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。

二、旅游城市养老地产的内涵及特点

旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：

一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。

二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。

三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。

四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。

三、评价体系与研究方法

（一）青岛市养老地产发展状况

青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（PM2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。

近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于

沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。

（二）评价指标体系的构建

在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphi Method）和层次分析法（AHP）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。

在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、A级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用A级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。

在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。

在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。

（三）研究方法

1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为

（1）

式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010—2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。

2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为

（2）

式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。

（四）评价结果分析

根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010—2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010—2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。

从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。

四、结论与建议

旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。

（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础

依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。

（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向

旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。八大关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。

（三）设计适老性房屋，为旅游城市养老地产的发展提供保障

养老地产有别于一般的地产项目，其建筑设计需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市养老地产开发应坚持无障碍设计原则，需配备方便轮椅进出的无障碍电梯，在出入口设计无障碍坡道，公共走廊及坡道两侧需设置无障碍木质扶手。在房型设计上，注意卧室和卫生间紧密相连，卫生间地面采用防滑防跌处理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均满足无障碍设计的要求，考虑到老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方设置不同功能的扶手[20]。

[参考文献]

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张俊良，曾祥旭.市场化与协同化目标约束下的养老模式创新—以市场人口学为分析视角[J].人口学刊，2010（3）：48-53.

贺银凤，周英华.我国老龄照料服务体系面临的挑战[J].人口学刊，2009（4）：47-51.

中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议[EB/OL].[2015-10-29].中华人民共和国农业部.

破解养老地产发展痛点 篇4

1政策特点:利好政策出台密度加大,关键问题未完全破解

2010年以来,养老产业扶持政策频出,解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧,中央和地方政府陆续出台多项养老产业扶持政策(见图1)。虽然利好政策频出,但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解,政策体系尚需完善。

2土地:养老产业专属用地缺失

2.1供地方式以划拨、租赁、协议或公开出让为主

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看,现有的养老用地供地方式优劣势各有不同。

1)划拨方式成本最低、条件最严

如辽宁锦州划拨的土地被锦州市民政局取得,实际操作中限制了资本进入。

2)租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式

江西鹰潭社会福利中心项目即为租赁方式。于企业而言,租赁方式虽大幅降低了建设成本,但政策对于租赁方式供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确,有待进一步完善。

3)出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式

虽增加了项目建设成本,但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。

2.2养老出让地块增多,“养老用地+X”模式成主流

1)供地方式

相较以租为主的方式,目前土地市场出让地块逐渐增多,养老项目开始由租向买转变。2016年5月成都绿益桂森投资管理有限公司以0.29亿元竞得青白江区祥福镇华家村5组在建养老开发用地,四川首个取得土地使用权的在建养老地产项目正式落地。此前,四川的养老地产项目多以租赁为主,导致项目最终都是销售使用权,实力较差、资源整合力较弱的企业很少进入。

2)供地模式

“养老用地+×”模式成主流,一方面解决了政府财政困境,另一方面也让企业看到盈利空间,但对拿地企业的资金提出更高要求。2015年2月首创置业以5.98亿元,配建6.43万m2的限价房为代价竞得北京顺义新街地块。该地块养老服务设施用地是北京首块属营利性养老机构,不得改变用途,不得分割转让或分割出租。由于该地块配建占比较大的限价房,若要平衡养老机构投入,住宅部分价格必然高企。

3资金:企业资金压力加大

高昂的资金成本成为制约养老地产发展的主要瓶颈。

3.1前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

1)前期土地开发

养老地产新增用地少,且地价高,导致前期土地开发成本成为企业重金投入的领域。

2)项目建设及配套

适老化设计成本高。据相关调查,适老化设计的床位的投入达30～50万元/床,但参照各地方补贴政策,对于民营机构每个床位的补贴为几万元,成本与补贴存在较大差距。

3)后期运营

人工成本高,政府补贴受机构营利属性限制。对于养老地产的商业运营而言,民办非营利养老机构虽获得相关补贴及税费优惠,但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行;民办营利养老机构虽收费不受限制,但其享受的补贴较少。

3.2企业需多元化融资渠道

2010年以来中央出台多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等,对产业发展有较大推动作用,在养老金融政策落实中仍需相关法律和政策支持。其中政策引导的主要资金渠道如下。

1)政府补贴

机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。从当前政策扶持内容看,政府补贴包括一)次性建设补贴、运营补贴、直接补助、政策贴息、税费补贴等方式。但一方面由于机构性质不同,补贴方式差别较大;另一方面根据地区不同,补贴标准也有差别,经济发达地区补贴力度较大。

2)银行贷款

民办养老机构贷款受限多、难度大。2016年出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》,支持国家开发银行推出针又对养老项目的低息贷款,但目前民办养老机构很难获取低息贷款,政策落地仍需推进。从地方层面,能够获取银行贷款的贷款主体有3个特点(见图2)。受这些特点制约,民办养老机构尤其是民办营利性养老机构获取银行融资较少。

3)专业债券

债券市场是金融体系直接融资市场的重要组成部分,相比银行贷款为主的间接融资市场,其资金供给和需求更加简单直接,有利于提高资源配置效率。

4)上市资金

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。除企业自身上市融资外,还可以通过被收购方式获取资金。但这两种渠道对于企业的门槛限制较高。

5)产业基金

中央层面,2015年发改委成立唯一一家针对大健康产业的国有基金,通过申请可最快和最大额度地进行融资;地方层面,2015年8月湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布后,中欧养老产业基金随即发行,聚焦于养老产业链中的上市公司,投资范围涵盖养老产业不同细分领域,包括医疗保健、数字医疗、老人照护、老人消费等,着力于挖掘其中有价值的投资标的。

6)信托投资基金(REITs)

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势,积极开发各类附带养老保障的信托产品。

7) PPP模式

运用政府及企业各方资金很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系及解决盈利难题,是PPP模式的风险所在。

3.3养老与资本市场合作

2016年1月宜华健康收购亲和源,2016年5月光大控股收购汇晨养老,从侧面反映出民营养老企业资本困境,也让其他养老地产企业看到,当存在缺少抵押物和融资成本高问题时,与资本结合是解决融资难问题的一条快速通道。

4医养结合成为未来养老新模式

医疗是养老产业发展的基石,如何将医疗服务与养老地产相结合,是企业亟需破解的关键问题,也是养老地产企业未来发展的主要方向。

4.1政策支持力度加大

中央和地方支持政策相继出台,其中落实到企业最为关心的几个关键点如下。

1)供地支持

2015年11月发布的《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确对民办非营利医养机构可以使用政府划拨的土地,对民办营利性的养老机构通过招牌挂的方式优先保障供地。

2)金融支持

《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确对医养结合机构可以采取PPP方式,也可以采取产业引导基金方式,鼓励和引导各类金融机构创新金融产品和服务方式,加大金融对医养结合领域的支持。

3)人才建设

《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》鼓励医疗机构的医护人员到养老机构多点执业或轮岗服务,帮助培养养老护理人员。

4)机构许可

2015年《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》提出医疗和养老机构可互设,并打造“无障碍”审批,10个工作日内可申请设立许可。

5)医疗保险

李克强总理在2016年两会期间提出要在2016年基本解决省内就医异地直接结算的基础上,争取用2年时间实现老年人跨省异地住院费用直接结算。

4.2关注社区医养结合模式

医养结合政策正向基层深入落实,企业可重点关注社(区医养结合模式。随着中国房地产市场步入存量房时代,以及“9073”养老格局的基本确立,房地产企业从开发商逐步向社区服务运营商转型,而非房地产企业也在逐步介入养老地产领域,故社区将成为未来医养结合的重点。企业不仅要关注养老机构与医疗机构之间的结合,更要注重将医疗资源整合进家庭、社区,完善配套服务。

4.3“地产+社区医疗服务”模式正在兴起

于养老机构而言,地方对中央政策的执行速度和规范细化程度都是影响养老机构发展过程中医养结合的关键问题。目前,北京和上海在这两方面做得较好。

4.3.1政策细则落地速度快

1)医保联网政策落地

2015年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出养老机构内设医疗机构符合条件的,按规定申请纳入医保定点范围。

2015年上海确定新增50家养老机构内设医疗机构,并在医保批准联网之后纳入“三段”结算。2016年出台的扶持政策对全市非营利性养老机构实行“以奖代补”制度,最高可获得50万元的一)次性补贴。

2)家庭医生签约政策落地

2016年上海《关于全面推进本市医养结合发展的若干意见》中要求完善养老机构与医疗机构业务协作机制。综合性医疗机构要与养老机构建立急救绿色通道和转诊机制,社区卫生服务中心要通过家庭医生签约服务为养老机构内的老人提供转诊服务。

上海作为率先开展家庭医生签约服务的地区,近年来不断推动社区卫生服务综合改革,创新家庭医生签约模式。

3)养老服务驿站政策落地

2016年5月北京市民政局发布《支持居家养老服务发展十条政策》,2016年将在城六区建设150家社(区养老服务驿站,为5000户困难老人家庭进行免费适老化改造,完成北京65周岁以上老人优待卡换“北京通——养老助残卡”工作,并逐步将老年人常见病医保范围各类药品纳入社区药品目录。

2016年5月西城首家养老驿站(牛街养老服务驿站)开门迎客,衔接社区养老。

4.3.2“地产+社区医疗服务”的品牌化模式兴起

1)北京恭和苑

双井恭和苑老年持续照料生活社区的“医养结合”分为3部分:社区设立医务室;与定点医院合作;设立120急救中心急救站。

2)北京太阳城

银龄公寓,虽然每月收费破万,但床位仍然紧张。其内部独立设置了纳入医保范围的太阳城医院,此外医院又与安贞医院合作,开辟绿色通道,安排转诊服务。

3)北京泰康之家燕园

2015年7月正式运营的泰康之家燕园养老社区,即便位置偏远(六环外)、费用高(入门押金85万、每月服务费5000元),但仍受市场欢迎,其主要原因就是因为燕园独立设置了医院,并与周边2家三甲医院建立绿色通道。此外,还邀请北京海军总医院、北京急救中心、北京安贞医院等众多医院的专家定期坐诊。

4)上海万科智汇坊

2014年上海万科推出首个社区嵌入式长者照护之家——万颐智汇坊,目前智汇坊床位长期供不应求,已成为社区嵌入式长者照护标杆机构之一。2016年上海万科联手上海地产集团再推智汇坊——古美智汇坊,全面采用“无障碍设计”,可为长者提供长期照护服务,辐射古美社区周边近2000多名老人。

5)鸿坤理想湾

2015年4月鸿坤集团与益润医疗完成战略签约仪式,双方全面战略合作的第一个社(区诊所正式落户鸿坤理想湾。鸿坤计划在开发的其他社区内都设立类似的优质社(区诊所。

5趋势及展望:顶层设计待完善,地方政策先行值得期待

1)中央政策法规顶层设计尚待完善

土地方面,制定“养老产业”的专门用地分类,解除医卫慈善用地不允许贷款抵押等融资限制,地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划;政策优惠方面,解除对于民办养老机构的营利属性的限制,使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持,解决企业融资难等问题,增强社会资本参与养老企业的信心和积极性;医养结合方面,从降低医保门槛、合理配置医疗资源、实现全环节监管以及人才培养等方面着手,实现医疗资源与养老资源的互通。

2)地方政策先行值得期待

2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议(2016-2020年)》,破解跨区域老年福利和养老服务方面身份和户籍壁垒,推动北京政策外延,天津武清、河北高碑店等试点机构享受北京养老床位运营补贴,医保政策互通等政策,使京津冀三地老人异地养老无障碍。地方政策先行,一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用;另一方面,养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。

3)民办营利性企业与资本结合,民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势

养老地产发展 篇5

由于国家政治经济等因素，致使房地产经过近十年跨越式的黄金发展时期，并且随着住宅市场宏观政策调控的加剧，房地产业正经历着产业自身调整和洗牌，这一轮轮的调控，伴随着“限购”、“限贷”等打压房地产过度投资的严厉政策，已经让房地产企业得出了结论——属于房地产的疯狂时代结束了。大批具备品牌和资金实力的大房企，纷纷试图布局新型的房地产市场，来寻找新的利益增长点。房地产开发商迫切需要企业转型，并不断尝试寻找新蛋糕。而老龄化社会所产生的养老需求，也使得嗅觉敏锐的开发商从这个引起群体性焦虑的问题中，挖掘到新的商机。

旅游文化、养老、商业地产，无疑成为这一轮行业自身调整的新出路。

这几种形式有其固有的特点，资金需求量大，投资周期长，收益缓慢，所以前期规划、设计、运营管理成为重点。

近两年，旅游地产成为大产企竞相角力的新领域，恒大、万达、佳兆业等纷纷以大手笔，放眼全国，三亚、西双版纳、青岛等旅游城市早已成为旅游地产的战场，而沈阳周边的营口、丹东的旅游、温泉项目亦发展飞速。

自万达在大连、长白山、西双版纳沉淀上百亿资金，布局旅游地产之后，恒大、佳兆业等大房企也纷纷传出进军旅游地产的消息。而世茂、雅居乐、碧桂园等大房地产企业则同样早早的抢占了优厚的旅游资源，作为未来的增长点。

旅游项目的投资收益期一般为15年，而旅游地产2到3年就可以全部收回投资，可谓一本万利。相关的旅游地产产品有分时度假、旅游主题社区、度假村、产权式酒店等，在商业相对饱和的状态下，旅游地产为地产商开辟了新纪元，首创、天鸿都已涉足，万达今年也以“金石天成”登场。

据业内人士分析，大房企布局的游地产大体分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。所谓景区地产，较多的是依托自然资源优势，建造主题地产吸引游客后，进一步开发度假和住宅项目。“旅游地产由于占有了稀缺的自然或者人文景观资源，因而本身具备着更高的资源价值，布局旅游地产将具有更大的获利空间。”。

中坤投资集团董事长黄怒波近期也发表过对于旅游地产的言论，“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”

“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说，做旅游地产，没有“熬”的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了, “要把旅游和地产的关系掌握好并不容易，景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”在其看来，旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大很不容易。

二、各模块的发展现状及未来的发展趋势

A、养老地产

1）、人口老龄化

中国正在迎来“421家庭”时代：再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位、八位老人。据相关数据统计显示，至 2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，而到2015年，中国老年人口将达2.21亿，占全国总人口的15%。

尽管人口大国的现况并未改变，但中国社会将步入老龄化已既成事实，养老地产的宠大需求也正由此产生。2004年，绿城率先推出综合性养老项目 21城孝贤坊，之后，万科、保利、华润、首创等开发商也争相进入养老地产。而近来险资试水养老地产的行为，更得到了中国保监会的政策支持。人口老龄化 催热养老地产

按照第六次人口普查数据，我国目前60岁以上人口约为1.78亿人。依照国家“十二五”规划：“从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”“每千老人30张床位”，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位(按照国际成熟养老市场经验，60岁以上 老龄人口中约有4－6%会选择到养老机构养老，则床位数的需求会超过1000万张)。

2）成功人士提高生活质量

我国大城市居民，尤其是“都市中坚(或成功人士)”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这说明人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。

除亚健康群体占人群的高比例之外，2010年的中国人口中已到60岁及以上的人口高达15，989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。全国面临严重的人口老龄化趋势。在这种情形下，健康养生养老地产势必成为下一步的热点和潮流，其间蕴含着广阔的市场空间。1、8月13日上午，长春市政府与万科集团在南湖宾馆签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，万科集团下一步计划斥资120亿元，在长春市打造100万平方米的中国北方具有典型示范意义的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这次长春市政府与万科集团战略合作协议的成功签订，对于长春市现代服务业加快发展，促进城市建设都将产生深远的影响，也将成为长春发展房地产，改善人居环境的一个新亮点。

2、中国平安另辟投资蹊径，兵分三路进军养老地产。据悉，中国平安内部规划，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

3、宁夏百强企业——上陵集团，审时度势，率先进军养老地产，并成立了“社区敬老、养老基金会”。公司将养生、养老作为项目的核心内涵精心打造，拥有完整、便利的居住及养老配套服务。社区内包括幼儿园、小学、中学、菜市场、卫生医疗服务站、老年康复中心、老年大学、文化休闲会所等。

4、富力进军养老地产，50亿惠州打造养生项目。受限购政策影响的富力在过去一年中主打商业住宅组合拳，而今年将延续商业组合的发展方式，同时加大向二三线城市发展的力度。近日，从富力地产获悉，该公司位于广东惠州龙门的养老项目将于近期推出市场，且主打别墅项目，欲在养老市场分一杯羹。

5、号称国内最大休闲健康养老主题园区落户乌镇。乌镇国际健康生态休闲产业园是中国首个国际社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，是2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。产业园吸取了国际先进的养老经验，探索出“健康医疗+养生养老+休闲度假”模式，引领中国健康养老产业。

B、文化、旅游

自2009年以来，国务院相继提出把旅游和文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发广受关注。随着房地产市场调控日趋严厉，尤其是2012年全国两会之后，众多企业意识到房地产行业的发展环境已经发生深度改变，旅游地产开发更是到了白热化阶段。

文化地产其实是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

国际上知名企业对于中国旅游地产纷纷参与，各地省市政府对于旅游地产亦抱以大力支持。

房企1/3进军旅游地产，投资总额或超万亿。旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。根据投中集团统计显示，目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

马来西亚推介会登陆上海，滨城吉隆坡项目受瞩目。8月11日，“魅力马来西亚”大型海外房产推介会在上海虹口三至喜来登开幕，此次推介会由源海投资咨询有限公司和渣打银行联合主办，内容包括了马来西亚著名地产商、马来西亚侨居计划、国际学校以及高端旅游项目等。

河北省旅游研究会规划设计研究院：河北省旅游研究会规划设计研究院与河北九易庄宸工程设计有限公司进行旅游地产战略合作，有助于旅游项目、旅游地产产业化的发展，促进上下游企业之间市场资源、技术产品的优势互补。

1、佳兆业挺进旅游地产 500亿投资东戴河项目。8月4日，在中国国际滨海旅游新区发展趋势高峰论坛上，地产“黑马”佳兆业辽宁区域公司董事长万兵介绍称，位于辽宁绥中环渤海区域的佳兆业东戴河旅游项目，未来将成为北方最大的高端旅游度假复合大盘，佳兆业计划在环渤海经济区投资500亿打造类似于迪拜的国际旅游度假胜地东戴河滨海度假项目，占地11平方公里，开发面积超过1000万平方米。第一期投资达到20亿元。2、2000亿元建旅游项目。记者从烟台市旅游局获悉，目前烟台市共有景区88处，其中星级景区多达47处。在现有景区基础上，今年来，烟台市又新建或在建了一大批有代表性的重点旅游项目，包括大型度假区、旅游购物街区、文化旅游场所、仿宋复古小镇等，总投资高达1959.74亿元。

3、万科拟造全球最大绿色建筑主题公园，下半年开工。北京绿色建筑公园位于北京市房山区，公园致力于打造全球最大的集绿色建筑、研发基地和产业孵化园于一体绿色建筑主题公园。目前，公园已经完成总体规划设计。首批实验性建筑：游客中心、未来建筑实验楼、万科工业化实验楼，也在进入了实质性推进阶段。

4、恒大富力欲争上海旅游项目，火拼云顶集团。万科1.39亿拿下深圳旅游项目地块，针对此轮国家对房地产行业的调控，地产公司加速扩张旅游地产。

5、万达砸巨资抢滩旅游地产。8月初万达旗下首个旅游地产项目长白山国际度假区一期开业剪彩，该项目圈地21平方公里，其中建设用地11.5平方米公里，投资总额超200亿。此外，万达在武汉圈地投资500亿建文化旅游项目；在大连金石滩圈地投资300亿建旅游项目；在西双版纳景洪市圈地投资150亿建旅游新城。

6、贵州旅游大提速。7月23日，贵州省在北京召开了《贵州生态文化旅游产业发展规划》中期成果研讨会，根据《规划》，贵州将“全省上下一起来办大旅游”，88个县都要推出一个旅游项目，形成国家级重大项目10个、省级重大项目50个、省级重点项目200个，投资总额达到32479亿元。

7、世界的深圳湾，世界级商业体。宝能all city是深圳湾片区体量、规模首屈一指的商业综合体，亦是宝能商业成立后打造的第一个项目。目前，包括华谊兄弟白金影院和华润万家精品超市、H&M、GAP、UNIQLO等300余家国内外知名时尚品牌已敲定入驻。

8、武汉首义广场欢乐城： 主体工程全部完成，预计年底开业。项目由武汉振宇房地产开发有限公司开发建设，总体规划分为南北两大区域。北区总建筑面积约41850㎡，以大冒险乐园和家乐福超市为主，除了十分惊悚的鬼屋外，还有密室逃脱、真人CS等多个板块、相关主题餐厅和纪念品商店。

9、梦工厂计划在上海建主题公园。美国电影巨头梦工厂宣布将在上海建设一个造价32亿美元的主题公园，以扩大其在中国娱乐市场的影响。这个名为“梦中心”的主题公园位于上海徐汇区，将包含娱乐设施、动漫展、旅馆、商店等功能。

10、武清凯旋王国主题公园开园首月迎客逾15万人次。公园是广东玉圭园集团斥资150亿元人民币投资兴建的，总占地近1300亩。目前开放的项目一期总占地为461亩，以大型户外游艺项目和环球异域杂技大赏为主，包括凯旋广场、激情游乐场、勇闯索马里、穿越无限、奇遇冒险、太空基地和童乐汇共七大主题分区。

11、无锡斥资100亿打造华莱坞 被疑只赚面子不赚钱】计划总投资100亿元、力争3到5年实现年产值200亿元的无锡国家数字电影产业园“华莱坞”，自开园以来就备受关注。在中国电影整体性亏损、国内2000家影视园区倒闭80%的背景下，有人对“华莱坞”技术、价格、可行性等多方面产生质疑。

12、“旅游航母”难起航。6月13日，国资委和国家旅游局再次当起了“红娘”。国资委与国家旅游局签署合作备忘录，将从8个方面展开合作，从而把4家旅游央企打造成“航母企业”。这4家央企是：中国港中旅集团、中国国旅集团、华侨城集团、南光集团。但事隔一月之久，剧情仍无丝毫进展。

13、在上个月举行的2012丽水（上海）旅游推介会上，丽水引来了五个大型旅游项目开发协议，协议总投资达163.3亿元。其中最大的一个项目，计划投资额121亿元，打造集森林生态保护区、观光旅游区、休闲运动区和商务度假区为一体的千峡湖旅游度假区项目。它的投资者，是上海华服投资有限公司、上海美特斯?邦威服饰董事长周成建和鹿鸣谷旅游发展有限公司总裁张幼才。周成建说，投资开发千峡湖景区，除了自己的家乡情结外，更看重丽水当前的旅游发展环境，以及未来中国经济发展的转型时机。

C、商业

随着楼市调控的持续，越来越多的开发商从住宅转向商业，2010年我国商业地产呈爆发式增长，突破历史新高，预计未来3年内，成都市场将有超过200万平方米的购物中心及超过10万平方米的百货商场投放市场。

中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

最近商业地产大爆发，泡沫越来越大。广州金融业一直不是强项，消化得了这这批写字楼么？写字楼也开始大爆发式增长，有些人担心经济衰退是不无道理的。

绿地集团商业地产发展现状及发展规划产品线一览。商业地产产业链：包括商业地产产品线和酒店。其中商业地产产品线包括：超高层（绿地中心系列）、城市综合体（绿地中央广场系列）、购物中心。酒店包括：南京绿地洲际酒店等等。

【华侨城2012上半年度商业地产大事件盘点】华侨城地产作为中国主题地产的开山之祖将;华侨城;品牌经营的有声有色。12年华侨城地产将重点推进武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个地产项目，同时，在中原的市场版图扩张开启，欢乐海岸;

三、人员需求和人才储备状况

目前商业人才短缺主要表现在两大类职位，一类是具有商业项目开发经验的人才，如项目经理、设计工程师、工程总监等；另一类是商业运营管理类人才，如招商经理、运营经理、管理专员等。某商业地产老总甚至告诉记者，“现在商业人才市场处于供需失衡的状态，已经从‘供方市场’变为‘需方市场’。” 相比住宅项目而言，商业、文化旅游、养老地产更加考验开发商的持续运营能力，包括前期的选址、设计、开发以及后期的招商、管理等，这些复杂的商业环节都集中在一个关键点上，那就是负责持续运营的“人”。如此大量的商业项目投放市场，愈发凸显商业人才的重要性。

粥多僧少 求贤若渴

一般情况下，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年。面对目前商业人才领域“粥多僧少”的局面，开发商们普遍表现得求贤若渴，甚至动用猎头招聘。记者从人才市场了解到，从不同行业的人才招聘情况看，今年以来商贸等行业需求增幅较大，所占比例较上年同期均增加了0.5个百分点以上，已连续两个季度稳步上升。而从招聘职位来看，商业项目开发类、运营管理类等方向的职位需求大增。此外，四川新凯庭企业管理有限责任公司总经理伍晓琦还告诉记者，“目前在商业地产领域，做基层工作的人倒是不缺，最缺的是中高端、专业的运营管理类人才。”

1、开发商或猎头公司必须在全国范围内有针对性地对优秀的商业开发与运营人才进行大范围搜寻，仔细地研究其简历与业绩，不要一看在万达打过几年杂就盲目聘用；

2、在优秀高管暂缺的情况下，基层、中层队伍要尽力配备得比较优秀；

3、通过“人治”永远无法管理好企业，尤其是商业的运营细节较多，因此企业必须建立好各个环节的管理模本系统，例如肯德基，单店虽然不大，但是各个环节的操作运营模本一应俱全；

4、建立全面的内部培养系统，但不是简单地搞些企业内训，或模仿商业管理的学历式教育，这些都是见木不见森的方法，培养人是要通过管理模本贯彻、行动学习等规范人的行为，以及挖掘团队隐性知识来提高人员的绩效。

2012年-2013年地产高端人才走势：

1、高端人才需求激增，流动加大，人才争夺互相挖角现象将十分普遍；

2、拥有行业重组并购经验的高端人才十分紧俏；

3、商业地产、旅游地产、资本运营等板块高端人才需求量暴涨；

养老地产如何赚钱 篇6

在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。

据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。

“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”

资本疯狂涌入

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。

刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”

4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。

世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。

目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。

光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。

“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。

据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。

中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。

去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。

今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。

显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。

据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。

位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。

据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2 98万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。

与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。

对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。

光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。

光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。

根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。

“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”

一哄而上之后

“不出5年，在國内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”

邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”

同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

邹毅表示，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。

（据《第一财经日报》）

我国养老地产发展研究 篇7

关键词：养老地产,人口老龄化,对策

我国面临越来越严重的人口老龄化问题。养老地产既是我国养老保障体系的重要内容之一,也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果,是房地产业和养老产业整合的产物。养老地产的目标客户是老年人群体,这将必将有别于普通的住宅产品,即符合老年人居住需求的居住建筑是指老年人长期生活的,能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所[1]。养老地产的主要物业形态包括:老年住宅、老年公寓、老年社区和养老机构等。发展老年地产可以推动房地产市场的进一步发展和完善,同时能够缓解政府的社会保障压力,有效加强老年经济的发展。因此,政府、房地产企业、保险机构、社会保障力量等相关各方应该积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式。

一、国内发展现状及典型案例

养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏,开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定,消费者由于受到传统观念的影响,仍然习惯于居家养老,机构养老的消费观念仍有待转变,真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会,政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度,比如,民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型,将由政府开始承担社会养老服务体系;在全国已新建了1 000多家养老院和其他养老机构,使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段,对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。

养老地产在我国尚属新兴领域,但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下,地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目,对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多,产业链长,投资回报期长,都是以单个养老地产项目在建设运营,还没有形成规模,没有形成可复制的商业模式和路径,但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。

北京太阳城国际老年公寓项目:这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区,总占地面积近42公顷,总建筑面积近20万平方米,容积率0.5,社区内建有2万平方米如意形的人工湖,绿化率高达50%。功能定位上,集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身,为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上,为了实现全程化养老的目标,同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要,其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上,有居家式、租住式、安养式、度假式四种,其中居家式是购买了住所的产权,社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式;租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式;安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式,主要针对生活半自理和不能自理的老人;度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地,以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化,租售并举,将老年人群体进行了层次划分,同时配套设施完善,服务人性化、亲情化,符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂,给一部分有需求的老年人造成了障碍,有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区,是我国养老地产先行先试的典型实例。

上海亲和源养老社区:该项目占地83 680㎡,总建筑面积近10万㎡,共16栋建筑,包括12栋公寓,以及会所怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。公寓的户型分为58平米、72平米、120平米三种,均带有医疗电梯,且室内外均采用无障碍化设计。公寓的配套设施完善,通过与专业化公司合作,提供包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面的服务。人性化的公寓设计和完善的服务体系共同形成一个完整的养老体系。值得一提的是亲和源创新性的提出了俱乐部式的运营模式,该模式以会员制为载体保障养老服务的品质以吸引顾客,达到市场化的运作。亲和源的会员制目前有两种运营的模式:第一是让渡使用权的模式。这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人,而产权保存在亲和源的开发者手中。这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性,提升服务的质量与水平。第二是产权让渡模式。通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想,满足老年人的消费习惯,同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务[2]。由此可见,养老地产除了房地产开发过程的特殊性,更关键的是养老地产既能满足老年人不同层次的多样化需求、与老年人的经济承受能力相匹配,又能持续盈利的后期运营管理模式创新。

二、发展养老地产的必要性分析

(一)发展养老地产的客观条件

21世纪来临之际我国已经进入人口老龄型国家。据第六次人口普查数据显示,我国现有的老龄人口为1.59亿。预计到21世纪中叶,我国老年人口将达到4亿,约占总人口的26.53%[3]。然而现实生活中老年人的居所大多年久失修,周边配套设施落后,环境较差。在北京、上海、广州和深圳等一线城市,很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求,他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用[4]。住房不仅是居民基本的生存权利和生活需求,也直接关系到老人的养老环境能否得到有效改善。养老地产就是给老年人提供一个健康的生活环境和好的生活状态,重视改善老年人的居住环境体现对老年人的尊重和人性化。

在我国传统文化里,认为养儿可以防老,但是随着经济水平的提高、家庭人口数量的变化,老年人满足了吃住等基本生活需求之后,更加注重精神层面的需求,出现了一些以房养老、异地养老等新观念。虽然目前我国的养老模式仍以居家养老为主,但是随着我国计划生育制度的贯彻实施,出现更多的4:2:1型家庭结构,甚至由于老人和子女没有生活在同一城市而出现很多空巢老人;现代社会竞争日趋激烈,生活和发展的压力使得子女对养老无暇顾及,而老年人的经济独立性日益增强;机构养老将是未来发展不可逆转的趋势。而现在社会上的养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%,不仅低于发达国家5%至7%的比例,也低于一些发展中国家2%至3%的水平[5]。因此,人口老龄化的发展现状以及养老模式的趋势改变注定对养老地产的巨大需求,市场潜力巨大。

(二)推动老年产业经济发展的助推器

国外老年产业发展较为成熟,被视为朝阳产业,已成为推动国民经济发展的重要力量。国外老年产业大体可划分为五大类:一是老年人用品领域;二是老年护理和生活服务领域;三是老年住宅和养老设施领域;四是老年金融、保险领域;五是老年教育、文化休闲等领域。可见养老地产是老年产业的重要组成部分,没有老年居住环境的改善,市场上没有能够满足老年人需求的养老地产产品,老年人的养老就要大打折扣。人口老龄化社会的到来,为我国的社会发展和老年保障事业带来严峻的挑战,同时也蕴藏着巨大的发展机遇和消费市场。我国2005年老年市场需求为6 000亿元,2010年达到1万亿元,2020年达到2万亿元,目前我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元,市场供给与需求严重失调[3]。当前我国的福利模式正处于福利型向产业型过渡的阶段中,2010年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额突破8 000亿元,2020年将会达到2.8万亿元,2030年会突破7.3万亿元[6]。城市中的老年人经济状况已普遍提高,购买力大大增强,需求日益旺盛,在这样的背景下养老地产势必会推动整个动老年产业的发展。

(三)发展老年地产与房地产业创新

市场细分是房地产市场发展的必然趋势。当前住宅市场受到国家宏观政策的严厉调控,房地产企业的产品同质化严重,竞争激烈。我国房价经历了连续几年的连续暴涨之后,中央采取限购、限贷等措施,投资投机需求得到有效抑制,成交量大量萎缩,相关领导不断表态要坚定不移的延续调控政策和巩固当前房地产市场的调控成果,房地产业正在经历一次大的调整,毫无疑问房地产企业在传统住宅地产市场上的暴利时代已经结束。传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发,这个阶段买房的主力是70后和80后,当90后成长起来时,他们双方父母家里都有房子,他们并不需要买房,需求量也就减少了很多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期,养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块[7]。在这种背景下,开发新的竞争业态,开辟新的市场空间,寻找新的利润增长点是房地产企业得以持续发展的重要保障,是房地产企业转型的必由之路。

养老地产等细分市场所展现出的市场潜力已经获得各大房企的青睐,万科已把发展“健康养老地产”写入2009年度报告里。而在此之前,万科研究健康养老地产物业已有3-5年的时间。2010年,万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目,采用租、售并举两种养老地产模式,为万科养老地产领域铺路。万科养老地产宣布首先试点的是一线城市,因为这些城市年轻人工作繁忙,没有时间照料老人,有很多“空巢”老人,需求量很大。

保利地产在2008年就涉及养老地产方面的探索性研究,已完成养老地产模式开发研究,形成对养老地产的设计标准。2012年2月24日,保利地产举行品牌发布会公布下一个十年的发展战略规划,未来十年保利将在北京大幅提升商业地产比重,在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。保利已针对养老地产业务调整了公司架构,成立了养老产业专业管理公司。据悉在去年保利地产的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。在全国有名的大型开发商中,不仅万科、保利已开始养老地产项目的实施,华润置业、首创等业已开始关注养老地产领域。

养老地产兼具公共福利和房地产商品两种属性。在公共福利属性方面,养老地产涉及到社保、保险等公共事业,普通商品房主要是满足人们的居住价值要求,兼顾投资需求,公共福利更多的是考虑对老年人生活、生理和心理等方面的特殊照顾。养老地产的服务对象是特定的老年人主体,针对老年人生活、生理和心理等方面的特殊性满足医疗、休闲、餐饮和居住等多种需求。

在商品属性方面,首先养老地产的开发过程复杂性强,在普通商品房一般开发过程要求之外,还包括医疗、娱乐、餐饮设施的建设,这些设施属于商业地产业态,从本质上说养老地产是住宅和商业地产的有机融合,产业链拉长,资金需要量大大增加,而且资金回笼相对较慢,开发风险更大;其次,运营和管理方面要求高,由于养老地产兼具住宅和商业地产的特性,横跨三个产业,需要整合医疗、餐饮、休闲等多个行业资源,这给养老地产后期的运营管理提出了更高的能力要求;最后在创造利润方面,以往绝大部分的利润来自物业的租售上,物业服务仅占很小的比例,而对养老地产来说必须紧密结合养老产业的特征,深入研究其运行规律和特殊要求所在,分析养老地产的价值链,将利润重心向物业服务转移。

三、发展养老地产的国际经验

随着生活水平和医疗水准的提高,人类寿命不断延长,死亡率下降,而人口出生率却不生反降,人口老龄化是科技进步和社会经济发展的必然。西方发达国家包括日本、新加坡等国家从20世纪70年代左右不断进入老年型社会,经过几十年的发展,其在养老地产方面已形成比较完善的福利保障和社会养老相结合的老年住房体系,学习和借鉴国外的成熟理念和经验做法可以让我们少走许多弯路。

四、促进我国养老地产发展的对策建议

现在我国养老地产从理论和实践方面都处于初步探索阶段,根据养老地产所特有的特点以及我国现阶段的养老产业和房地产业的发展现状,结合我国老年人的养老观念和习惯,借鉴国外养老地产的发展经验,对我国养老地产发展提出如下建议。

(一)加大政策扶持力度

我国养老产业走社会化、产业化、专业化的道路是未来发展不可逆转的趋势,而完备的政策法律体系是市场经济能够健康发展的重要保障,这决定了政府理应扮演重要的角色。建设部曾在1999年出台了《老年人建筑设计规范》,同时提出以家庭养老为基础,以社区养老为依托,以机构养老为补充,构建符合中国国情的“9073”养老格局,但是仍处于规划、探索阶段,远远不能满足养老地产发展的需要。因此,政府必须首先建立养老地产方面的法律法规,在养老地产的土地供给、建筑设计、融资、税收、合作基金和服务行业等方面尽快出台相关规范和标准,为规范和指导市场参与各方的行为提供法律依据。

(二)优化规划设计是养老地产的必要条件

优化规划设计既能体现对老年人的人性化关怀,也是养老地产后期运营成功的关键。首先在规划方面,不仅要规划好老年人的居住的住宅,还要保证住宅与医疗保健机构、文化教育机构、家政服务机构在数量和功能上的相互匹配,因为这直接关系到养老功能的满足程度和后期运营管理的难易程度。其次,在老年住宅的室内设计上,我国地区差异大,要根据各地的气候差异、生活习惯的不同需要对室内进行差别化设计。通常要充分考虑安全性、舒适性和老年人的特殊性,如在国外,专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活,并提供必要的协助,而不应该一切包办,否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。

(三)创新融资方式,扩大融资渠道

随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控,其对资金的依赖性越来越大,而且养老地产的产业链长,整合的资源多,需要的资金量巨大,传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要,亦可能累积风险,增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区,试行金融改革方案,允许发展民间金融组织,将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs(房地产投资信托基金)、保险公司、养老基金等资金,拓宽融资渠道,满足养老地产对资金的需要提供了可能。

(四)积极探索有效的运营模式

传统的住宅经营模式是销售和出租,并以销售为主,这种模式资金回笼快,周转速度快,可以实现滚动开发,而养老地产的利润重心从销售转为对物业的长期持有经营,投资回收期相对较长,而在开发过程中面对现金流压力。因此,售出加持有的模式,即养老地产的部分产权出售给消费者,再收取服务费提供专业养老服务的一种形式,是一种相对理想的运营模式。但销售与持有的比例以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的模式。

参考文献

[1]黄雪辉.关注时下养老地产[J].科技智囊,2010(8):29.

[2]王波.居家养老:模式创新方能深化发展——以上海亲和源老年公寓为例[J].工会理论研究,2010,(l):38.

[3]阎永胜.中日老龄产业问题比较研究[J].大连大学学报,2008(5):115.

[4]徐云.养老地产:房地产市场新领域[J].中国房地产金融,2011(12):18.

[5]陈宝存.养老地产产业关键在于持有经营[N].经济参考报,2010-11-11(002).

[6]魏松.养老地产会是下一个房地产经济增长点[J].社会观察,2011(4):72.

发展“居家型”养老地产探讨 篇8

“居家型”养老地产, 是指由房地产企业或是专门的机构按照市场的原则进行开发和经营的公寓式的住宅, 使老年人能够集中居住, 提供必要的养老服务, 但又能为子女的探访提供方便, 所以在户型设计上一般为家庭套型。

“居家型”养老地产是“年轻人+老人”的混合居住。既可以在原有社区中建设, 也可以在其它种类的居住建筑中建设, 包括子女的社区, 形成“老少配”的隔代亲情社区模式;既是独自生活, 同时又与社区内熟悉的邻居朋友相伴。保证居住者在熟悉环境内, 在一定程度上兼顾到不同代际的家庭成员的情感沟通和日常援助的需要, 以达到“安老”的目的, 同时也是未来养老的主要模式。

2“居家型”养老地产的特征

(1) 时间特征。老年人选择入住的时间是由自己决定的。但是因为“居家型”养老地产就在其自己或子女居住的小区内部、附近, 能够经常和亲友见面, 因此多数老人的居住相对稳定, 居住时间也比较长。

(2) 社会特征。“居家型”养老地产适应人口老龄化和家庭小型化的趋势, 以社会化的居住方式养老, 由于其位置的选择性和服务资源的有效利用, 能够满足老年人对居家环境的要求。

(3) 产权特征。“居家型”养老地产的经营管理机构对老人原居住的房屋拥有使用权, 在此情况下, 老人一般是以租赁的形式入住, 老年人也可以购买“居家型”养老地产的使用权。

(4) 开发建设特征。在开发建设时, 要首先考虑老人的生理特征和心理需求, 因此在细节方面的要求比普通的住宅要高, 建筑施工水平和成本也将高于其他一般住宅。

3发展“居家型”养老地产的对策建议

(1) 加强养老地产宣传, 更新公众养老观念。政府应携手企业及相关协会团体, 竭力通过各种推广宣传渠道, 帮助老年人及其子女尽快转变旧的养老观念, 在全社会范围内尽快形成有利于老年人入住养老地产 (养老机构) 养老的舆论环境, 增加社会各界人士对养老地产 (养老机构) 的接受程度。

(2) 完善法律政策体系, 加大政策扶持。政府应强化政策的指定、法律的完善力度, 根据不同养老设施的特点针对性地进行制度的完善, 同时应该注意长期与近期相结合。“居家型”老年公寓属于真正意义上的养老公寓, 可以通过大力地加强养老地产在运营中的优惠和扶持的相关政策等方式, 为这些真正意义上的养老公寓的养老设施提供良好的发展环境, 真正达到老年住宅的建设, 从前期的规划、立项, 到后来的投资、税收、设计、施工, 再至最终的验收、使用、维护等各个环节都得到充分的关注和支持的良好效果。

(3) 调动各方参与养老地产发展。养老地产是一个覆盖面极广的大跨度性产业之一, 它不仅是房地产业的一个分支, 还是老龄化产业范畴的一部分, 具体覆盖养老生活服务、医疗与保健、旅游与餐饮、金融与保险等多个相关行业, 这些行业间的紧密联系促进了完善的老龄化产业体系的建立。养老地产要想形成良好的平稳发展趋势, 所涉及的相关配套产业发展不容忽视, 必须把与之关联的老龄化产业未来发展计划紧密结合, 进而为养老地产的发展提供良好的环境。

(4) 积极探索有效的运营方式。传统的住宅经营模式是销售和出租, 并以销售为主, 这两种模式的特点是资金回本快、周转周期短, 可以实现滚动开发。而养老地产的利润重心则是从销售经营转为对物业的长期持有经营, 投资回收期较销售和出租比较长, 同时在开发过程中还需面对现金流的压力。因此, 销售加持有的模式, 并对养老地产的产权进行出租, 即养老地产的部分产权出售和租赁给消费者, 再对消费者收取服务费提供专业养老服务的一种形式, 是一种相对理想的运营模式, 但销售与持有的比例, 以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的方式。

(5) 进行市场定位, 满足不同老年群体需求。就我国未富先老的现状而言, 从总体上规划和建设“居家型”老年公寓, 是为了使大部分老年人在经济支付能力允许的情况下来进行选择, 中档设施建设应为“居家型”养老地产建设的首选, 而在建造时, 要有准确定位:对于年轻老人而言, 公寓应主要是以提高娱乐文化为主;对于高龄老人而言, 公寓应以提供医疗护理为主。所以应针对不同老年人群来建设, 满足其需求是很有必要的, 同时这也能彰显企业个性及其经营管理特色。

老年公寓的建设中档养老设施的同时, 针对一些收入和文化层次都较高的老年人, 也可建设一些高档的老年公寓。同理, 规模大的老年公寓, 应进行适当的分层。

(6) 加强专业人员培训, 提高服务质量。第一, 抓好工作人员的专业化和职业化培训, 将社区和养老机构的养老服务人员的专业素质的加强与动手能力的提升作为重点工作进行安排和落实。建立专业的服务人才培训基地, 并定期对管理人员进行统一的培训, 使社区和养老机构的老年照料服务人员掌握基本的保健、护理、康复方面的知识与技能。第二, 进一步加强制度建设, 提高社区工作人员的工资、福利待遇, 吸引更多的人投入到该领域的学习中, 吸引更多的人才参与到社区建设发展中。第三, 由政府支持、社区组织建立志愿者服务队伍, 解决养老服务人员不足的困难。建立志愿者登记制度, 逐步在该地区形成志愿者服务网络。

摘要：从“居家型”养老地产的含义、特征分析入手, 提出发展“居家型”养老地产的对策建议。

关键词：居家型,养老地产,发展

参考文献

[1]赵越.居家养老服务机构建设形式探析[J].唐山学院学报, 2012, (4) :85-86.

养老地产发展与金融创新研究 篇9

关键词：养老地产,金融创新,PPP,众筹,互联网金融

一、人口老龄化与养老地产

根据国家统计局发布的人口普查公报,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一,直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目,是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类:养老院、老年公寓、养老社区。

二、各国养老市场发展的阶段特征

养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明,对于美日欧等成熟发达经济来说,普遍的规律是当人均GDP处于1万美元,65岁以上人口占比突破10%时,养老市场进入快速发展期;当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%~15%之间时,养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同,由于其老年人口增速远高于发达国家,所以当人均GDP突破1万美元, 65岁以上人口高于6%时,养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

三、中国养老地产现况分析

中国由于人均GDP比较低,根据人均GDP增长的初步测算,我国进入养老地产的快速发展期,养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局 “养老地产”,“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。

老龄化社会趋势的加剧,让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润,物业服务占比很少,而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重,甚至后者才是主角,但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头, 同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。

地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式,做养老地产意味着“基因突变”;明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败,养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体(即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体,包括旅游观光者、购物者、就医者等群体)。

目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式“:长期持有”“、出售”和“出售与长期持有相结合”。 长期持有:在养老住宅持有运营阶段,目前主要形式是采取会员制发售,购买居住权,持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售,并不是建房子卖给老年人, 因为养老社区像一个长期“债券”,而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售:物业服务多为维护开发品牌服务,利润极少,养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润,盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合:养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润,养老住宅开发需要社区的可持续性,盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营,亦为项目立体开发提供了支撑。 养老住宅的开发,特别是大盘项目切入养老住宅,需要建立综合性盈利模式,即:“居家养老住宅销售 + 养老住宅持有经营 + 综合性商业租售运营”,形成一个完整的产业体系。

四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向

我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大,国家对养老事业的资金支持有限, 中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。

1、PPP模式与养老地产

养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在,利润微薄是发展养老地产的风险所在。

PPP模式的概念:广义PPP(Public-Private-Partnership),即公私合作模式,是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。

按照这个广义概念,PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中,让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务,从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能

养老地产实际上属于准公共物品的范畴,有别于传统意义上的养老院,完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设,使之成为政府机构养老的有效补充。

养老地产经营周期长,收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则,因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本,大力发展养老地产,同时引入PPP模式,结合政府拿地,审批、养老服务等方面的优势,可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融资,且能力强大,PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资,弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化,其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下,政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门,同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出,也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规,规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能,成立独立的监管机构,消除公私合作的矛盾,合理分担风险,推动养老地产产业的发展。

3、养老地产与金融的高度融合

由于养老地产用地性质和服务特性,养老地产开发资金链压力巨大,因此必须加快金融创新,提高资产流动性。 养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。

养老地产的金融化有以下几种主要模式:一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式,就是把流动性较低,具有一定规模的资产进行分割、标准化,把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言,房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者,以迅速套现,资金流动速度将会大幅加快,利用证券化工具改善房企的资金压力。

二是发行资产抵押债券,银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构,由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级,申请发行资产抵押证券,在全国银行间债券市场上发行和交易,从而盘活缺乏流动性的资产。

三是发行标准化证券,盘活资产流动性。所谓REITs (房地产信托投资基金),是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市,向投资者发行信托单位股票,并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利,并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金 + 产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换,进而通过资本市场获得更高投资回报。

五、互联网时代养老地产对策

互联网思维是在(移动)互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下,对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。

1、正确理解养老地产中的互联网思维

养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。 一是正确理解互联网思维的本质,必须紧紧贴合人性化的需求,使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变,由商家主导的市场已变为由消费者强势主导,为业主服务。三是商业模式的转变,从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造,在转化的过程中要正确认知自己的资源优势,寻找正确的切入点和入口。

2、互联网时代养老地产对策

互联网时代,养老地产更注重精神层面和个性化需求。 由于中国人口多,养老地产必须考虑南北差异,文化差异, 地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台,包括医疗,老年大学,野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。

3、互联网金融——养老地产众筹

众筹,即大众筹资或群众筹资,是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性,争取大家的关注和支持,进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合,而是现代金融创新与科技创新的有机融合。

通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时,借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启,将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透,对互联网金融的理解与应用更加深入,养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。

养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广,面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。 众筹者群体有的以自住为主,类似于集资建房,有的用于投资,相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说,轻资产以及“运营 + 金融”无疑是未来养老地产发展模式。

六、结语

成都市养老地产发展研究 篇10

1.1 养老地产的涵义

对于养老地产的定义, 目前业内并没有一个统一的界定。如果按照业内住宅地产、商业地产、旅游地产的说法, 那么养老地产就应当是用以养老的地产。具体讲, 就是指专为解决老龄人口居住、生活问题而设计的集住宅、服务、医疗、老年大学等配套为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同, 其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律, 创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构, 如养老院;把养老地产视作商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目等。

1.2 养老地产的产生背景

(1) 中国已进入老龄化社会。

根据世界卫生组织的标准, 一个国家或地区的老年人口比例达到10%以上 (60岁以上人口) 或7% (65岁以上人口) 时, 标志着这个国家或地区步入了老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会, 当前我国人口老龄化态势已非常严峻。全国老龄工作委员会的相关数据显示, 全国60岁以上老年人将由2011年的1.78亿增加到2015年的2.21亿, 老年人口比重将由13.26%增加到16%;到2020年, 全国老年人口总数将达到2.55亿, 占总人口比重将达到17.8%, 由此可见, 中国老龄化速度在逐步加快。

(2) 传统养老方式面临挑战。

从古至今, 养儿防老、家长处于主导地位、几代同堂一直是中国人根深蒂固的传统养老观念。但在新的社会形势下, 居家养老已经显示出其局限性。生育率下降直接导致家庭的供养资源减少, 死亡率的下降推动平均期望寿命延长, 家庭赡养的高龄老人增多, 低龄老人供养高龄老人的局面开始产生;现代化生产节奏不断加快, 劳动强度加大, 成年子女越来越感到照料老人的担子沉重;代际分离、生活方式不同等更是增加了家庭养老的困难。

数据来源:全国老龄工作委员会。

(3) 国内的养老设施无法满足老年人需求。

近年来, 经济的快速发展丰富着人们的生活, 人们对生活的追求不再只是温饱, 而是更注重生活的品质, 老年人对养老的质量要求更是日益提高。由于我国已经进入老龄化时期, 老年人口数量快速增加要求养老设施的配置与其相适应。然而在传统观念中, 只有“三无”老人需要在养老院、敬老院等养老的地方安度晚年, 同时由于这些机构的服务以及档次均不能满足老年人的需求, 再加上道德谴责的约束, 这些养老设施在很大程度上处于闲置状态。显然老年人口的剧增与现有设施的闲置使得我国养老资源、环境以及设施服务的落后更加突出。因此, 通过建立配套齐全的高水平养老地产项目, 改善现有养老环境, 提高养老服务质量, 尽可能使养老设施多样化, 才能丰富老年人的晚年生活。

1.3 发展养老地产的意义

发展养老地产有利于解决目前日趋严重的老龄化问题, 改善老年人的居住环境, 提高老年人晚年的生活水平。同时, 养老地产的发展会带动并促进养老产业的发展。再者, 养老地产作为一种新型的产品丰富了房地产产品线, 为人们居住和投资提供了更多的选择。

2 成都市养老地产发展现状

人口老龄化的浪潮已经来袭。一方面, 从相关统计数据来看, 成都市的人口老龄化程度已经远远超出全国平均水平, 未来仍将继续快速增长;另一方面, 成都市的养老机构严重缺乏, 无法满足日益增长的老年人口的需要。这对于成都养老地产市场而言, 是一个巨大的发展契机。然而与全国一线城市养老地产发展情况相比, 成都市的养老地产仍然处于探索阶段。

2.1 成都市养老地产市场需求大

《成都市2012年老年人口信息和老龄事业发展状况》的报告显示:到2012年底, 成都市60岁以上老年人口达到2230491人, 占全市户籍人口的19.01%, 比全国平均水平的14.3%高出4.71个百分点。预计到2015年底, 成都市60岁以上老年人口将达到244.8万人, 占全市户籍总人口的19.15%以上。然而, 2012年全市包括敬老院和福利院在内的养老机构达到283所, 共有床位数40184张, 可见, 成都市养老机构严重不足, 养老床位缺口约达到21.9万。因此市场上对养老机构和养老公寓的需求是非常巨大的。

2.2 成都市养老地产项目稀缺

成都市养老地产起步比较晚, 理论研究比较滞后, 成功的案例比较少, 相比之下, 住宅地产、商业地产等却发展得如火如荼, 大量的企业和资本进入住宅地产、商业地产。鉴于养老地产开发经营难度大, 风险较大, 投资回收期长等多重不利因素存在, 开发商只能敬而远之。这导致成都市养老地产项目极其缺乏。目前成都市比较知名的所谓的养老地产项目有两个:一个是新津县花源镇的金秋乐园, 它主要凭借着其特殊的区位环境优势, 在产品打造上按老年人住宅规范要求进行设计, 算是成都市第一个养老地产项目;另一个是三道堰的“养老天堂”。而这对于庞大的老年人群需求是远远不够的。

3 成都市养老地产发展存在的问题及分析

3.1 成都市养老地产开发过程中存在的问题及分析

(1) 土地政策问题。

养老地产用地政策、税收政策不明确。对于养老地产用地性质是作为住宅用地或者商业用地进行出让还是作为公益性质用地进行划拨, 法律没有明确的规定。在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途, 目前成都市场上并没有相关的土地优惠政策, 多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得, 导致前期土地成本相对较高, 加之养老地产回收周期相对过长, 利润率又不高, 这在一定程度上严重制约了开发商的投资热情, 致使养老地产发展停滞不前。

(2) 融资问题。

养老地产是一个投资回报周期长的行业, 投资后获得回报少则七八年, 多则一二十年, 全部用自有资金而不允许销售的话, 则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资, 银行担心如果项目出现资金链问题, 是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。另外, 政府未出台足够的优惠政策引导社会资本进入, 导致很多开发商出现资金困难, 从而影响到养老地产的开发。

(3) 市场定位问题。

绝大部分打着养老地产牌的地产项目, 从真正意义上说, 其实都不算养老地产项目, 因为定位的不准确, 使得许多项目徘徊在养老地产的边缘地带。它们或是倾向于旅游度假型地产, 或是挂着养老养生的名号吸引人投资的商业地产。有些地产商缺乏清晰的市场定位, 对老年社区投入考虑不足, 盲目进入养老地产, 硬件和软件设施不能满足老年客户群的要求, 结果导致开发出的产品不能满足老年人的特殊需求, 最后只能作为普通住宅产品进行销售。新津县花源镇金秋乐园定位为养老地产项目, 然而, 它也只是利用其自然地理环境优势, 在部分产品设计上按老年人住宅要求进行设计, 推出后并未完全被老年客户所认可, 为尽快回收资金, 最后只能以普通住宅产品销售而草草收场。

3.2 成都市养老地产经营管理过程中存在的问题及分析

3.2.1 经营问题

(1) 运营模式不成熟。比如说营销模式, 是采取销售模式还是销售+出租模式, 或者是会员制模式;对于养老地产产业链条打造, 是自己成立服务公司还是和专业服务公司进行合作等等。到底哪种模式更加可行, 这些目前都还不确定。

(2) 风险应对准备不充分。养老服务是一项高风险行业, 很多运营商缺乏养老地产运营经验, 对运营风险认识不足, 风险管理不完善, 风险应对体制不健全。

(3) 医疗配套不完善。医疗配套对于养老地产而言至关重要, 是老年客户选择在何处养老的重要考虑。但是一些开发商定位不明确、资金准备不足, 开发的医疗配套很有限, 多借助公立医院医疗资源, 这样一来社区老年业主出现突发急病时就很难保证得到及时有效的救治。

3.2.2 管理问题

(1) 政府对开发商缺乏有效的监督和管理。一方面是政府监督机制不完善;另一方面是监督机制失效, 政府与开发商沆瀣一气, 经常会出现开发商违规操作却并未受到有关部门及时制止的现象。

(2) 企业缺乏管理经验。养老地产横跨地产、老年护理、保险等多个行业, 开发运营难度大, 对员工管理、风险管理、老年客户管理等都提出了很高的要求, 多数开发商都处于摸着石头过河的探索阶段。

4 促进成都市养老地产发展的建议

4.1 对政府的建议

建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律, 积极维护老年人口的合法权益, 又要为维护自身利益和规范自身发展寻求必要的法律制度保障, 政府的宏观管理与调控也应有法可依;完善社会保障制度和社会养老服务体系, 可以借鉴欧洲国家经验, 将老年人住房问题纳入社会保障, 重点保障低收入老人住房问题, 同时要建立系统的标准体系、投融资体系、咨询服务体系、技术开发体系、社会支持体系和政策支持体系等;加大政策扶持力度, 确保政策落实到位。

4.2 对开发商的建议

第一, 重视项目前期可行性研究。养老地产投资额高、回收期长、市场不稳定、后期物业管理要求高、政策优惠无保障等因素都要在前期可行性研究阶段考虑进去。如何融资、如何规避风险、如何回收投资、如何规划业态、如何运营管理等都是前期必须要解决的问题, 这些问题将直接决定项目的成败。第二, 重视开发经营过程中的风险控制。养老服务是风险行业, 老年人的心理都很脆弱, 随时可能发生意外, 防止减少意外发生、规避服务风险是必须的。第三, 完善社区医疗配套设施。养老地产作为针对老年人的老年养护项目, 专业、健全、有针对性的医疗配套服务十分重要和必要。第四, 注重经营管理模式创新。结合项目自身特点采取合适的经营管理模式, 同时加强经营管理模式的创新和尝试, 如销售+出租模式+产权酒店模式、会员制模式、反按揭模式、高科技管理等。

4.3 对建筑设计单位的建议

加大对老年人需求的研究。深入养老地产项目调研, 观察研究老年人的生活习惯, 询问老年人关于建筑设计的意见及个人的要求, 根据需求针对性设计;加大养老社区规划的研究。结合老年人生活习惯及老年人心理特征指导招商引资, 针对性选择配套服务设施, 比方说老年大学、小学、幼儿园、旅行社、保险机构等, 合理安排社区各组团各功能建筑的布局, 比方说居住区和商业区, 学习区, 休闲区、医疗区等的布局;加大对养老建筑产品及部件设计的研究。结合对老年人的特点进行建筑产品的设计, 比如无障碍通道、慢速电梯等, 室内部件如卫生间扶手、浴池、面盆、室内报警器等设计都要满足老年人特殊的使用要求。另外, 还要考虑到老年人身体机能减退对建筑的逃生通道的要求等。

4.4 对高校的建议

总结国内外养老地产开发模式和运营管理模式的经验和理论研究成果, 用于指导养老地产发展;加强养老地产理论研究的进度, 增加理论成果输出;加强养老地产经营管理人才的培养。

摘要：目前, 人口老龄化的速度在逐步加快, 然而与之相匹配的养老产业和服务却明显滞后。于是, 在风起云涌的各大住宅产业竞相称霸的同时, 被称为“银发经济”的养老地产走上前台。在对养老地产概念及产生背景进行分析的基础上, 以成都为例, 研究其养老地产发展现状以及存在的问题, 在此基础上从政府、开发商、建筑设计单位和高校各角度提出促进成都市养老地产发展的对策建议。

关键词：成都市,老龄化,养老地产

参考文献

[1]王秀芸.寿险资金投资养老地产研究[D].浙江大学, 2012.

[2]谢虔.南通基本现代化进程中人口老龄化问题研究[J].现代城市研究, 2013, (05) :89-93.

[3]我们年老后_四川房地产_新浪网[EB/OL].http://sc.house.sina.com.cn/zhuanti/womennianlaoho.

[4]毛丽冰.养老地产水有多深?[J].经济, 2012, (10) :107-109.

[5]机遇于问题并存正在左右摇摆的中国养老地产_房产资讯_成都搜房网[EB/OL]http://news.cd.soufun.com/2012-05-24/7740791.htm.

[6]王延涛, 梁兆权.老龄产业发展战略的思考[J].鞍山科技大学学报, 2004, (03) :69-72.

[7]第二届中国养老产业与养老地产高端论坛-中国之家[EB/OL]http://www.cihaf-chinahome.cn/2010/lnlt/2%E3%80%81.

投资机会在于养老地产和旅游地产 篇11

每逢新春佳节，亲朋好友喜庆团圆、酒足饭饱之余，吹牛聊天就成了亘古不变的选项。而房价如今则是国人聊天之中无法回避的话题，上至古稀老人，下至刚刚迈入职场的“90后”，买不买房，买什么样的房，在什么地方买房，今年是不是买房的好时机，等等，一说起这个话题，立刻就能得到大家的积极响应，争论的热闹程度能把房顶掀开。

这是因为房价业已成为每个国人心中“会呼吸的痛”。2008年之后，房价走出一波低谷后快速反弹，其上涨速度一点也不亚于金钱豹捕捉猎物的速度。这让没有及时出手买房的人后悔不迭，也促使很多国人下定了及早出手买房的决心。据媒体统计，国人买房的平均年龄已经落到30岁之下，很多刚刚迈入职场的人没有忙着结婚恋爱，而是忙着看房、买房。买房成为每一个国人的头等大事，就像现在过年同学聚会，你要是顶个“没房没车”的标签，都不好意思出门。

席卷而来的买房潮，让地产商们近年来赚得盆满钵满，纷纷开足马力去国内外融资，以便加大力度“ 抢地”，这也让依赖土地转让收入的地方政府笑逐颜开。但是在2014年到来之际，不管是官方媒体，还是平头百姓，对于2014年房价是涨是跌，每个人都有自己思考的角度，以往一味看多房价的舆论似乎出现了杂音。

我们知道，任志强一直是看涨房价的死多头，不过在刚刚闭幕的亚布力企业家论坛上，任志强认为今年房价大幅上涨的态势将会减缓。另外一位著名的房地产大佬冯仑在内部会议上谈及去小米公司调研的感受时，说惊异地发现小米科技公司的人正在谈论如何涉足房地产。倘若这是真的，那么互联网思维下的卖房子，会不会撼动国内地产业的地基？不光如此，还有有媒体报道恒大地产正在酝酿一轮大的降价销售活动。如果恒大迈出这一步，这对马年地产的走势无疑具备威慑力。春江水暖鸭先知，由此来看，今年房产想大幅涨价不容易。

尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号显示，2 014年的房价走势或许将以“稳”字打头，再度大幅上涨的空间不大。中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出，除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大。供应量增加，需求相对稳定，房价就失去上涨的底气。

除了土地供应量大幅增加的因素以外，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链，同样限制了房价可能出现的大幅上涨。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决，房价不排除继续较快增长，而在部分二三线城市，由于库存较多，房价必然增长乏力，部分甚至可能出现下跌。

其实，买不买房以及买什么样的房，可以简单地划出两条线。一是刚需型买房。对于这种类型的买房人来说，何时出手都是没有疑问的，只要你准备好首付就成。不过，如果你的买房行为属于投资理财型的话，那可就要好好掂量了。为此，记者分析2014年以及未来几年国内房价可能的走势，为读者投资买房勾勒出以下规划。

养老地产项目为投资首选

如今，随着我国快速步入老龄化社会，加上国人生活水平、营养水平以及医疗水平的提高，人均预期寿命已经提高到75岁之上，很多80多岁的老大爷、老太太不光能够自己照料自己的生活，还能带带孙子辈，享受天伦之乐。但是，一个无法否认的事实是，由于子女忙于打拼事业，多数老人身边缺乏子女照料，加上“失独”家庭的存在，养老已经成为国人无法回避的问题。

为了解决养老问题，在现有社保、医保的基础上，有人提出仿效国外“以房养老”的方式，将老人所拥有的房屋折现或回购出租，以此化解国人养老难题。但是，这种方式触及了老人打算把房产留给子孙的传统思维底线，实施难度很大。而如果通过社会化融资方式，兴建以养老公寓、养老院为主的养老地产项目，让身边缺乏子女照料的老人在养老地产中安度晚年，会得到老人和子女的理解。

如果按照这种养老思路，国人对于养老地产的需求可谓巨大。因为一般来说，养老地产主要建筑在离城市中心相对偏远一点的地方，地价不高，不需要豪华高档，关键是要实用和舒适，一切设施要以适合老人使用为原则，其出租价位不会太高，但是胜在收益稳定。对于正在寻找稳定收益的投资者来说，投资养老地产不失为首选。

旅游地产项目紧随其后

去年12月，《纽约时报》在头版刊登了一篇叫做“大理现象”的文章。文中说道，如今，很多原来在北上广一线城市打拼的中年人，因为厌倦了一线大城市紧张的工作，以及笼罩在一线城市上空挥之不去的雾霾，开始逃离北上广，到风景秀丽的云南大理，找了一份薪水较低却是工作压力不大的工作，呼吸着大理的清新空气，感觉那叫一个爽。

“大理现象”的出现，告诉了我们，随着追求自我发展、追求个性化发展的“8 0后”、“9 0后”逐渐进入职场，其对工作的认识和“6 0后”、“70后”截然不同。由于国人家庭财富日渐累积，这些新近入场的职场人的生存压力并不大，有的甚至不依赖工作，也能过得很滋润。因此，他们不再追求“拼命三郎”般的工作作风，转而寻求自我、舒适、个性的生活，宁愿哼着小曲在大理的小路上行走，也不愿背负着大城市巨大的工作压力，这就使得在国内风景秀丽之地修建旅游地产，成为地产商未来新的利润点。

看到国人对于旅游地产项目的需求，国内知名地产商纷纷加大了在旅游风景区的圈地步伐，从万科到绿地，从恒大到保利，一个个都把眼光盯上了正在兴起的旅游地产，一个个旅游度假村将取代传统的酒店，成为国人闲暇出游的新去处。因此，抓住旅游地产即将爆发的机遇，适时参与投资旅游地产，或许会成为国人投资地产的新趋势。

写字楼投资正当其时

沈阳养老地产发展空间及对策研究 篇12

(一) 养老地产的界定

本文所述的养老地产, 并不是指传统意义上的独立产业, 而是指伴随着经济结构的发展和社会人群的老龄化, 为满足老年群体的需求而新兴的产业;它是指为老年群体及其他弱势群体提供特殊的设施、商品以及服务, 满足养老需求的具有同属性的行业和企业经济活动的产业集合;是由第一、二产业和传统的第三产业衍生出来的一种综合性的产业, 具有明显的福利性、公共性和赢利性, 养老地产和普通建筑的最大区别就是满足了老年人的需求。

(二) 基于截面数据的养老地产空间分析

目前, 中国老年人群上升的速度不低于城市化发展的速度, 怎样解决老年群体的刚性需求很重要。在2020年, 中国60岁以上的人口将达到2.43亿, 占总人口的比重将达到18%。在未来的10年里, 中国老年人的福利保障和福利水平将会不断提高。因此, 预计10年之内国内的养老房地产会呈现出井喷现象, 需求量会保持每年不低于10%的增长水平。预计未来10年养老住宅将会成为消费主题。

据统计, 截至2010年12月, 沈阳市老年人口达到122.9万, 占全市总人口的17.1%。其中, 70岁以上68.5万, 占老年人口的55.7%;80岁以上达18.4万, 占老年人口总数的14.5%;90岁以上13336人;百岁以上有290人。社会对养老机构的需求越来越大。随着人们生活水平的提高, 老年群体对养老机构的要求也在逐步提高。沈阳如同北京等其他大城市一样, 公办的养老住宅都存在一床难求的境况。

另外, 沈阳人口老龄化问题突出不仅在于老年人人口比例扩大, 还在于沈阳计划生育政策下产生的特殊的4∶2∶1的家庭结构, 使得家庭单独养老变得不现实。而且, 随着“40后”、“50后”步入老年人的行列, 老有所养的意义不仅包括老年群体衣食住行医等基本生活上的需求, 而且涵盖了老年人精神上的需求。

(三) 沈阳养老地产的发展现状

全国大部分城市包括沈阳在内的多数养老机构为政府直接投资, 有房地产商开发运营的养老住宅很少。并且, 目前很多养老机构存在服务单一和体系不健全的劣势。沈阳市面上公办养老性质的机构就十几家, 这些机构只是冠以原来已开发过的住房以养老的名义来进行销售运营, 实质上并未充分考虑到老年人的生理心理方面的需求。

2011年7月, 沈阳香格蔚蓝地产公司的听雨观澜项目也打出了老年颐养住宅的定位。该项目以其全方位服务的理念和体系满足老年群体的需求, 争创中国居家养老新范本。它的上市标志着综合型的养老产业已在沈阳起步。2012年“两会”上, 国家领导强调房价要回归到合理水平, 而从开发商的角度和消费者的角度理解是大相径庭的。“合理”没有一个明确的界定, 房地产行业的调控力度会一直不放松, 因此, 沈阳的房产行业就不容乐观。近几年国家先后出台了一系列调控措施来抑制房价过高。国十九条、国五条以及国八条等政策的发布, 让房地产行业看到了国家的宏观调控态度和房地产业的发展前景。在国家政策和政府的积极引导下, 普通住宅销量有一定幅度的下降, 可以说是房地产业的一个冬期, 而养老住宅这块肥肉势必会被开发商引领着走向市场。

(四) 基于经济发展的判断

从近期来看, 沈阳的城市建设规模在持续增长, 特别是满足2013年全运会在辽宁举办的需要, 包括地铁的一号线、二号线通车, 未来还要陆续开工建设若干条地铁线路。这些举措必然对沈阳的房产行业起到促进作用。从中期来看, 按照沈阳市城市发展总体规划, 到2020年城市人口规模将达到千万级, 而支撑房地产消费的因素中人口是最直接的一个因素, 使得这个需求变成有效需求的就是收入。统计数据表明, 2005年以来, 沈阳人均GDP一直保持着较高的增长速度。

由国家最近政策可知, 未来国家对于中小企业、小微企业持续性的扶持力度会越来越大, 这种举措对于房地产业显然是一个促进。就沈阳市而言, 70%以上的就业人口是在中小企业工作, 如果政府能够持续对中小企业加以扶持, 由此促进收入水平的提高, 无疑会使得住房有效需求从数量和质量上得到巩固。这样, 就会有更多的老年人投入到养老机构这一消费中。

同时, 从住宅消费观念来看, 现在的老年群体在年轻时代生活条件比较差, 娱乐设施相对匮乏, 而随着社会的发展, 老年群体经济收入普遍提高, 心理上需要一个较大补偿。从群体负担角度分析, 老年人不再需要抚养子女和赡养父母, 经济上没有大的负担, 这对老年人比青年人有更强的购买欲望提供了一个坚实的后盾。

二、养老地产发展中面临的问题

(一) 居家养老观念较深

从沈阳市统计局的数据分析, 受访人群中大约有九成老年人还是习惯居家养老, 有13.1%的老年人愿意入住老年机构。这一现象普遍存在于世界各地, 有的国家居家养老的人数甚至达到98%。

(二) 养老机构不完善

影响老年群体入住养老机构的因素较多, 其中最主要的是养老机构的服务体系不够完善, 让本来就容易怀旧的老年人缺少家的感觉。另外, 沈阳老年人数逐年增加, 而养老床位数约为老年人数的2%, 床位供不应求, 这就使得养老机构的入住费用偏高, 而档次很低的福利机构又很少有人愿意居住。

(三) 金融机构犹豫不决

“以房养老” (也称倒按揭, 它指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构, 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务) 模式在国内尚不成熟, 其中金融公司和保险公司犹豫不决, 毕竟房价走势会受到国家宏观调控的干扰, 同时老年人的寿命又是不能估计的, 势必给金融公司的决定造成影响。另外, 倒按揭不像正按揭, 随着时间的推移金融机构的风险不是逐渐减小, 而是逐渐增大的。

(四) 受70年产权限制

在我国, 存在一个特殊的国情, 即一般民用建筑的土地使用权为70年, 出让土地的合同期满后, 没有申请延期的或者申请未成功批准的土地要交还给国家。这就使得金融机构畏首畏尾, 等老年人不再以房子作抵押时, 万一房子使用权届满或将满, 金融机构在合同期内利润甚小甚至倒贴。

(五) 住宅结构缺乏科学合理的设计

老年群体是社会中有特殊需求的群体, 住宅结构等配套设施的设计应能满足老年人身心上的需求。住宅小区内应考虑公共厕所、防滑道路、休憩小亭等基本设施的建造, 室内应设置一些方便的储藏室, 以满足老年人怀旧的心理特点。房屋走向应满足老年人基本的向阳通风的要求, 尽可能设置亲人接待室以方便老年人亲情的沟通。另外, 应适当设置小型医院、疗养院、娱乐设施、健身设施、学习场所等配套设施, 以满足老年人多方面的需要。然而, 目前能满足这些条件的地产项目少之又少。

(六) 政策扶持力度不够

在我国, 建设养老院等老年福利机构传统上是由民政等政府部门主管, 在开发商开发运营养老地产上没有明确的规范和政策, 政府和开发企业之间缺少合作, 没有政策的引导就使得开发商不敢介入。另外, 老年人属弱势群体, 也容易发生意外, 国家应该在政策上鼓励保险公司介入担保, 以分担和转移甚至规避开发商在建设和运营中的风险, 从而扩大养老机构在城市中的发展规模。

三、促进沈阳养老房地产业发展的对策建议

(一) 对开发商的建议

1. 优化住宅结构。老年人的居住建筑在保证安全

性的前提下, 还应尽可能满足住房的舒适性、适用性和自立性, 例如可设置防滑坡道、路面尽量加宽、室内尽量消除高度差距和公厕蹲便器旁设置扶手等。甚至可以结合沈阳具体城市情况, 建设“老少居”户型, 也可设置群楼、同区居及连体楼等, 增加亲情沟通和代际融合。在医疗方面, 社区内设有以老年专科为特色的医务室, 小病小痛可前往医治。若是有大病急病, 社区应有班车保证能及时把老年人送到附近医院。同时, 养老院的选址要合适。总之, 老年住宅的设计应能最大化地满足老年群体身体和心灵上的需求。

2. 完善配套设施, 满足老年群体的生活需求。

包括老年群体在内的社会人群都有就近消费的倾向性, 因此, 住宅建筑附近应有相关配套服务设施, 如大商场、邮局、餐饮中心、物业管理中心等, 也可以成立管家队伍满足老年人代买代办的需要。同时, 老年人在精神上是比较容易孤独寂寞的群体, 除了满足老年人生活上的需求, 还要消除老年人的孤独空虚感, 如设置健康设施、娱乐设施和文化学习交流场所等, 完善相关的硬件服务和软件服务, 利用先进的科学技术设置智能化管理系统, 满足紧急呼叫和智能监控的需要, 设置智能一卡通方便老年人的出行和跟踪定位等。

3. 探索科学合理的运营模式。

一是持有产权经营模式。入住老年人需办理会员手续, 入住年份比较长, 费用从2万到30万不等, 入住年份越久平均月费越低, 当老人退出时退还老人一定的会费。但开发商要充分认识到这是一个投入资金大、投资回收期长的运行模式。二是“销售+持有”模式。需要租售的住宅要有取得土地所有权的证明来满足老年群体的养老需求, 并且这种方式可以快速回笼资金和获得土地升值的收益, 而经营性的物业不必取得土地使用权, 从而降低土地使用成本, 在自身经营范围内实现利润的最大化。

(二) 对政府的建议

1. 立法保障。

政府应出台相关的法律法规保证养老地产健康发展。目前, 许多发达国家已经颁布了相关的法律法规来规范养老住宅的规划、设计、建造和运营, 保证了老年群体合理合法的权益。如在老年住宅区附近增加其他功能的控制法规, 在住宅小区要求必须配有硬件设施和软件服务, 另外可以在绿化率、容积率、建筑功能和户型上予以规范和指导。《日本老年人的建筑设计手册》是日本政府部门针对老年群体指定的建筑规范;英国早在1969年就开始关注研究老年住宅了, 并且于当年颁布了《老年居住建筑分类标准》。

2. 鼓励成立养老咨询业。

可以仿效国外政府的咨询服务组织。就咨询项目来看, 有就国家养老政策提供的咨询;为企事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供的咨询;以及为社区、家庭、个人养老服务需求 (服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等) 提供的咨询。

3. 加大优惠政策, 鼓励民办养老地产上市。

地方政府应充分调动广大房地产开发商的积极性。一是积极鼓励民办养老地产的上市, 可以在土地使用、规划审批和融资服务上给予政策支持。二是重视民办养老地产, 甚至可以予以倾斜以缓解目前沈阳“一床难求”的情况。如对于进口的设施可以给予税收补贴, 境外组织可以参与境内合作建设养老机构等。三是增加养老住宅用地在划拨建筑用地中的比重, 力争早日形成90∶7∶3的合理老年系统结构。四是在申请人、申请条件、审批条件等方面适当给予政策鼓励。五是制定针对性的政策, 鼓励金融机构、商业保险机构、养老基金会及相关机构提供金融上的保障, 以促进老年住宅产业的健康发展。

4. 提倡反向抵押贷款。

反向抵押贷款 (以房养老) 是指老年人用自己的产权房作抵押, 金融机构和保险机构对产权房的品质和价值进行评估, 并根据老年人的剩余寿命和房产的未来价值去掉预付利息之后的价值, 每月支付老年人一定额度资金以方便老年人养老的经济活动。反向抵押贷款可以充分利用住宅建筑和国家土地, 带来了巨大的社会收益。反向抵押贷款不仅使得开发商、金融保险机构得到一定利益, 更是减小了老年人和子女在经济上的负担。

四、结语

养老地产在住宅上应从区域分布、建筑面积、总床位数、建筑形式、室内及公共配套设施、老年人专门设施上、连带服务行业上考虑, 以满足老年群体的特殊需求, 政府积极鼓励和引导不论是对房地产业的发展还是应对人口老龄化的结构转变都有积极的作用。

摘要：随着中国老龄人口的增加, 养老地产的出现成为了这个经济时代的特有概念。笔者认真研究了国内外养老地产的发展现状和趋势, 提出了促进沈阳养老地产的发展和满足老年人生理精神需求上的建议。