旅游地产发展的新趋势论文

旅游地产发展的新趋势论文（共3篇）

旅游地产发展的新趋势论文 篇1

过度依赖银行抵押贷款是欧美各国商业不动产市场在上世纪80年代初期至90年代中期剧烈波动的重要原因之一。在整个宏观经济受到严重冲击的情况下,以抵押贷款为基础的开发融资大幅度下降,取而代之的是更多的房地产企业通过公开市场取得资金,主要包括权益市场和债券市场。

一、房地产权益融资市场发展趋势

房地产权益市场上投资者通过购买证券来拥有资产,主要包括有限责任权益份额(RELP)以及房地产投资信托(REIT)。近20年来,欧美各国房地产权益融资市场的发展十分迅速(见表1)。其中欧洲发展较早,西欧各国房地产权益融资总额在1995年之前一直超过美国,但美国在1997年一举反超并且差距越来越大。2001年9月,美国的REITs已经超过了养老金基金成为了全美不动产市场最主要的机构投资者,投资总额达到3730亿美元,占美国不动产市场上机构投资者资金的40%。澳大利亚的房地产权益市场也得到了令人瞩目的发展,1993-2001年间,澳大利亚的RELPs为不动产市场贡献了约440亿澳元,占整个国家商业不动产总价值的三分之一。

与欧美各国不同的是中国香港和日本的房地产权益市场。日本的RELPs资金总和在过去的1990-2001年12年时间里总价值下降了60%,房地产泡沫的破灭仍然在给日本的宏观经济以及银行系统带来持续的消极影响。中国香港的房地产权益市场在亚洲金融危机之后经历了持续的低迷,至今仍未显现出复苏的迹象。(表1)

二、房地产债券市场发展趋势

房地产债券融资市场在上世纪90年代以后也得到了快速发展。其中最为引人注目的是CMBS (commercial mortgage-backed securities)总值的迅速增加。最初的CMBS是由单栋大型房地产的抵押贷款担保的证券。如今很多CMBS都是由不同地理位置、不同类型的房地产抵押贷款所组成的混合体做担保的,主要目的是通过二级市场为资产提供更好的流动性。自从1990年标准普尔等评级机构开始对其进行信用评级之后,美国CMBS保持了迅猛的上升势头(见图1)。2004年,CMBS为美国商业不动产抵押贷款提供了700亿的资金。世界其他国家的CMBS市场在1998年之间几乎是停滞不前的,然而在欧盟经济一体化的作用下,这个市场开始起飞。2001年,CMBS为欧洲商业不动产抵押贷款提供了创纪录的224亿美元的资金。英国和意大利是其中增长最快的国家,CMBS总值比上年分别增长了60%和280%。

三、房地产公开市场发展的影响

房地产公开市场的迅速发展,对商业不动产的稳定性起到了积极的作用。首先,公开市场的发展有利于增加信息的透明度,并能更有效的对市场过热行为进行及时调整。其次,公开市场的发展分散了投资房地产的风险,使投资者对需求冲击的反应更具弹性。(见图1)同时为企业带来了比抵押贷款更丰富的资金来源,供给更容易针对需求冲击进行调整,降低了房地产价格的波动幅度。但房地产公开市场的发展在一定程度上抵消了导致房地产价格剧烈波动因素作用的同时,也因为它与资本市场联系过于紧密带来了一些新的隐患。使房地产价格有可能再次面临着从过热到萧条的快速转换。主要包括:

1、上世纪90年代商业房地产价格的具备成熟和高流通量的现货市场为先决条件和现实基础的。

从表1可以看出,我国证券市场发展速度相当快,上市公司数目、股票市价总值、成交量以及换手率都超过了香港、新加坡、韩国等亚洲国家和地区,成为亚洲地区最活跃的股市之一。我国的股票市场已经发展成为成熟和高流通量的现货市场,可以看到我国现有的股票市场规模远远超过香港市场。1984年香港证券交易所的年成交额不足500亿港元,而2006年我国股票市场的成交额达到90469亿元。另外,从国民经济证券化比率(股票市值占GDP的比重)来看,我国也具备了推出股指期货的条件,截止2006年底,这一比重达到了61.74%,已经远远超过美国、韩国等成熟股票市场推出股指期货时的水平。

第二,股指的频繁波动提供了巨大的套期保值需求。股指的频繁波动是开展股指期货进行套期保值的市场基础,股指期货开设的主要目的就是为了规避证券市场只有的系统风险。从我国股市分析来看,系统风险非常大,达到65.7%左右,而美国只有26.8%股指波动幅度也非常大,例如,2007年10月16日上证综合指数到达6124.04的历史高点,此后股指一直下跌,截止2008年3月21日上证综合指数收盘于3796.58点。我国股市大幅震荡的间隔时间之短,震幅之高在各国股市上是罕见的。

第三,期货市场逐步完善为股指期货的推出打下坚实的组织基础。自从1990年10月12日我国第一个商品期货市场成立以来,我国期货市场经过了18个年头,经过治理整顿,走上了规范发展之路,逐步形成可统一的法规和监管体系;形成了合理的市场布局;形成了一批专业的期货管理和投资者队伍。几年实践,特别是经过一系列的风险时间的洗礼,期货市场已建成一套严密的交易、结算和风险控制制度,这些都位股指期货的推出提供了制度、技术、经验等方面的准备。

第四,机构投资者日益增加。在机构投资者构成方面,近几年来,随着保险资,金入市的大门打开,企业年金市场初步形成,证券投资基金日趋成熟,一个多元化、类型齐全的投资者格局正在形成。

第五,股权分置改革为股指期货的成功推出扫清了障碍。在股权分置情况下,股份一部分流通一部分不流通,市场价格发现功能是不完全的,股票价格不能准确反映企业的市场价值。如果在这种情况下推出股指期货,会造成股票的实体价格大幅波动,因为股指期货交易本身带有一定的投机性,从而损害投资者的利益。通过解决股权分置问题,市场定价机制日趋完善,股票价格能够真实地反映公司价值,减少投机者进行恶意投机的机会,消除股票价格剧烈波动,为股指期货的成功推出创造平稳良好的市场条件。

第六,法律环境日趋完善,监管体系的统一性、高效性、独立性增加。《中华人民共和国证券法》及其它系列法律法规的陆续出台,为规范市场行为,促进证券市场健康发展奠定了基础;同时,期货市场相关法律也逐步完善,《期货交易管理条例》以及《期货从业人员管理办法》、《期货经纪公司高级管理人员任职资格管理办法》、《期货交易所管理办法》和《期货经纪公司管理办法》也已正式实施,这些法规将和以前的法律法规,构成了一个较为完善的证券法律体系。

第七,可以大胆地借鉴国际经验。股指期货是西方金融市场中发展最晚但又是最为成功的一个品种。股指期货在美国取得成功以后,许多国家和地区相继推出股指期货交易,也积累了不少的经验。我国可以借鉴这些国际经验,则有利于在推出股指期货过程中少走弯路以及有助于股指期货在推出之际便纳入国家轨道。

摘要：1990年代中期以来，欧美各国房地产权益市场和债券市场总值增长迅速。一方面抵消了一些因素令房地产价格剧烈波动的影响；另一方面也带来了新的风险。美国的次贷危机就是这些风险的一次集中释放。

关键词：房地产金融,权益市场,债券市场

参考文献

[1]、Haibin,Zhu,The Case of the Missing Commercial Real Estate Cycle[J],BIS Quaterly Review,Sep.2002,56-66.

[2]、Kamhon Kan,Kwong Sunny KaiSun,and Charles KaYui Leung.The Dynamics and Volatility of Commercial and Residential Property Prices:Theory and Evidence[J].Journal of Regional Science,44(1):95?123,2004.

旅游地产发展的新趋势论文 篇2

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旅游地产研究报告简介及目录

旅游地产研究报告简介：本报告从国际主题公园旅游地产发展、国内主题公园旅游地产政策环境及发展、研发动态、进出口情况、重点生产企业、存在的问题及对策等多方面多角度阐述了主题公园旅游地产市场的发展，并在此基础上对主题公园旅游地产的发展前景做出了科学的预测，最后对主题公园旅游地产投资潜力进行了分析。旅游地产研究报告目录

2010-2015年中国主题公园及旅游地产行业发展趋势与投资策略研究报告 第一章2009年-2010年中国主题公园及旅游地产行业投资环境分析 第一节 2009年-2010年中国宏观经济环境分析

一、2009年宏观经济运行情况分析

二、2009年我国宏观经济运行情况分析

三、2009年我国经济发展五大任务

四、2009-2010年中国经济增长分析预测

五、2009-2010年人均GDP和旅游行业相关性分析

六、2009年1-10月我国城镇居民人均可支配收入分析

第二节 2009年-2010年中国主题公园及旅游地产行业政策环境分析

一、中国旅游业发展政策导向分析

二、2009年中国各省促进旅游业发展的政策

三、甲型流感对旅游行业的影响

第三节 2009年-2010年中国主题公园及旅游地产行业社会环境分析

一、2009年我国旅游消费需求分析

二、我国国内旅游消费的主要特征

三、假日旅游消费最大潜力分析

四、2009年我国居民旅游消费意愿分析

五、2009年1-10月旅游经济运行数据

六、2009年1-10月全国房地产市场运行情况 第二章主题公园行业相关概述 第一节主题公园的起源与产生

一、主题公园的起源

二、中国主题公园的发展历程

三、主题公园的一般特点 第二节主题公园的相关概述

一、主题公园的定义

二、主题公园的分类

中国首选市场研究报告门户 宇博智业如何帮助企业？

1、宇博智业市场研究的四大优势

宇博智慧运用10多年的市场研究经验，形成了独创的数据分析模型和数据支持平台，依托专家资源优势、资源整合优势、数据信息优势和调研分析优势助力客户赢战市场。

2、宇博智业从四个维度洞察市场

宇博智业坚持实事求是，从实际出发，从项目一线调研、行业运行监测、产品趋势研究、一手数据研究四个维度洞察市场，当好客户的参谋。

3、宇博智业咨询服务的六大事业群

市场研究事业群通过信息、技术和服务的整合助力客户赢得市场先机；品牌咨询事业群通过创新品牌运营理论和实践凸显客户品牌价值；投资顾问事业群通过一站式服务让客户坐拥智慧服务；信息技术事业群通过“中国报告大厅”挑选和享用我们的研究成果；软件开发事业群提供的ERDS企业资源决策系统为客户科学决策提供强有力的支持；管理咨询事业群让客户尊享企业跨越式发展。

广东旅游地产的发展现状与趋势 篇3

旅游地产作为以观光度假和投资回报为主要卖点的高附加值、高回报率住宅类型，其概念的出现甚至被“热炒”是伴随着我国人均收入的快速提高以及旅游度假产业的爆发性增长随之而来的市场必然选择。从地产商角度来看，传统住宅市场受宏观政策调控的影响已逐渐趋于平稳，其火爆表现目前暂时已成为过去时，新兴的旅游地产方向凭借国家进一步确认旅游业在国民经济中的重要地位所带来的政策导向性以及旅游区域的资源稀缺性，正成为下一个能够带来高盈利、高价值的竞争蓝海。

1 广东旅游地产的发展现状及特点

广东，以其巨大的客户需求规模、相对数量较为丰富的旅游资源吸引了全国乃至世界知名旅游地产品牌的进驻，大小地产商或出于增加产品的多元化、或加快圈地的速度或是看好其旅游业与房地产业间无缝对接的优势，纷纷在温泉、滨海、高尔夫等各种旅游资源密集区域加大地产项目投资，目前已形成群雄逐鹿的竞争现状并呈现以下几个主要特点。

1.1 热点区域集中，同质化竞争激烈

相比海南、山东、浙江等省份，无论是以阳光沙滩海浪为代表的滨海资源，还是古镇、湿地、湖泊等人文景观资源，广东在数量和层次上都不占明显优势，但旅游地产项目的数量和发展速度在全国都名列前茅。纵观全省旅游地产的分布情况，大多项目均集中在几大热点区域：以滨海度假资源为核心的阳江、惠州等沿海地区，以温泉、原生态森林资源吸引眼球的从化、增城等珠三角周边区域，以省内较为稀缺的山景资源为主要卖点的丹霞山风景区，以及已拥有例如高尔夫、游乐园等较成熟配套休闲资源的深圳板块。由于旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通运输条件、周边风景价值等因素呈高度正相关，各大房企在看好广东经济发达、度假需求的客户基础丰富的条件下，受限于省内具开发价值旅游资源偏少的情况下，扎堆于以上几大区域中的投资也就不足为奇。

但同时也要看到，国外发展较为成熟的旅游地产可以细分为旅游景点、旅游商务、旅游度假、旅游住宅地产四类，其特点和投资回报模式均清晰可分，面向的消费和投资者也各有不同，由此带来独特的竞争优势。而广东大多数旅游地产项目均出于加快圈地速度、降低投资回报周期的目的而缺乏对旅游地产项目的合理市场定位，往往将其进行模糊化、大一统包装，与传统住宅房地产项目相似的开发——销售——回笼并盈利的同质化竞争愈加激烈。根据《每日经济新闻》最新调查显示，惠州东部的旅游地产今年总供应量将超过2万套。除了碧桂园、十里银滩靠相对较低的售价抢走大批客户外，其他多数楼盘都遭遇严重的滞销。

1.2 本土地产商扎堆投资，外来房企望分蛋糕

旅游地产近几年在国内才逐渐兴起，但发展速度不容小觑。广东省内，以恒大、富力、合生、雅居乐、碧桂园等五大房企为代表的本土地产商，在住宅地产持续调控的宏观背景下凭借自身与地方政府天然的土地供应渠道优势，在粤西、珠三角等热门旅游区域获得了大量景区周边地块资源，争相进入旅游地产行业。其中，雅居乐在海南清水湾的旅游地产项目起到了极大的示范推动效应。凭借该项目从拿地到收回投资仅四年时间的超快速度以及极高的投资回报率所带来的降低集团总体运营费用、提高毛利和净资产收益率等财务指标的成功，雅居乐不但成为第一个进行旅游地产尝试的传统住宅开发商，更因这一项目的成功运营模式而成为旅游地产开发的一大标杆。受此启发，大型本土房企开始攻城拔寨。恒大在最早推出位于华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城项目的同时，在广东各个二三线城市铺满相关度假产品。富力抢先在惠州占据南昆山这一优质资源，推出主打温泉度假的国际级养生休闲谷。合生则在巨资布局山西旅游地产的同时，加大对其惠州项目的投入，立志建设深圳1小时都市圈滨海生态第一大盘。

此外，众多国内一线房地产开发企业纷纷宣布进入旅游地产领域，并选择广东为开拓相关市场的第一站。保利摒弃了已有十数家房企进驻的惠州巽寮湾，高价选择了能够形成差异化地理竞争优势的阳江海陵岛，依靠其海岛风景，通过引入洲际酒店集团的合作开发模式推出保利银滩项目，正式宣告涉入旅游地产领域。而龙湖、万达、万通等知名房企也早已宣布将适时选择合理资源进入广东开发旅游地产项目。因此，足以预见在不久的将来，广东旅游地产的竞争将随着可开发的优质旅游资源的进一步减少进入白热化阶段。

2 广东旅游地产的未来发展趋势

随着经济发展和人民生活水平的进一步提高，国民闲暇时间的增多以及带薪假期的普遍实现，依托于广东省内巨大的客户需求存量和外来人口群体，广东旅游地产的发展将呈现以下趋势。

2.1 旅游地产开发由观光旅游向休闲旅游转变

近年来，随着人均收入水平的提高和旅游度假观念的改变，中国人的旅游消费模式从量到质转变，由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费与度假为目的的“休闲旅游”模式转变，旅游业的竞争态势和业务模式也随之发生了巨大的变化。在休闲旅游这一新兴的旅游模式下，人们对旅游消费的要求将由追求旅游风景区的视觉、玩乐等显性条件转变为要求安静、闲适、轻松的现代休闲消费这一隐形因素。尤其是在交通便利的条件下远离城市喧嚣的短期或定期居住，更将成为未来休闲式旅游度假的时尚，因此，一般意义上的观光景点型旅游地产开发也随之开始向商务型、度假型的方向转变。

这一趋势在广东表现得尤为明显，房企开始挖掘以休闲憩息为卖点，强调紧张工作以外闲适生活而非过去名山大川类观光旅游资源的休闲度假区域，尤以广州、深圳等特大城市周边具有一定生态资源的郊区项目为主要目标，将通过建设度假村、分时度假酒店以及休闲体育运动场等项目加快跑马圈地的步伐。

2.2 追求差异化经营模式将成为地产商的主要赢利来源

广东旅游地产项目的集中化和激烈竞争仍在进一步加强，可供挖掘的优质旅游资源已所剩无几，将来旅游地产的竞争必将由追逐数量条件上的观光游乐资源转向追求质量、运营、投资回报不同类型的差异化竞争。广州周边、深圳、惠州等旅游地产集中的地区已逐渐出现以优良的服务水平和完善的投资回报机制为主要抓手的旅游地产项目。这类项目明确了旅游地产通常具有的“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资物业从而长期享受其消费功能。以“高收入、高品质”人群为主要的消费和投资群体，房地产开发商创新性地打造和延伸了对接群体需求的差异化营销和服务链条。实施如定期、不定期免费预约自用与委托开发商及其物业经营管理的经营与开发策略，不仅能满足消费阶层休闲度假的愿望，同时也能在快速回笼资金、降低融资、开发风险的同时通过延伸产业发展的链条，介入直接经营管理环节，创新商业模式，拓展旅游地产的可持续发展空间。

2.3 主题休闲社区将成为主要的发展模式

从国内外取得巨大成功的旅游地产项目来看，包括万达的长白山国际旅游度假区、雅居乐的海南清水湾项目，甚至是国际上通行的如迪斯尼主题乐园等知名项目，通常采用主题公园或风景名胜辅之以配套的商业服务区再加上别墅、产权酒店等精品住宅的结合，这类超大规模的旅游地产项目体现旅游度假资源的综合性，能满足不同类型游客的多元化旅游需求，有效锁定用户，拉动服务消费。

近年来，基于省内旅游资源匮乏的现状，部分深耕广东本地的房地产开发商不依托于特定的旅游资源，自主实施规模化开发和发展，打造了集娱乐、度假、购物、产权投资等方向于一体的休闲旅游度假社区。如深圳华侨城旅游度假区、广州长隆旅游度假区、保利在建的含度假酒店、生态度假山庄、主题酒店、主题公园、体育公园和低碳建筑示范群等多种产业形态的宝山生态城项目。与传统的居住型或投资型旅游房产相比，这类休闲旅游度假社区因含有不同层次、不同类别、能满足多种需求的旅游产品，在突出专业性、人文性的同时也实现了产业内有效的成本控制和服务拉动，这种形态将是广东乃至未来旅游地产的主要发展趋势。

从长远看，国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，尤其是在广东这样的人口和经济大省，旅游、休闲、度假等理念已深入人心，广东旅游地产在旅游业维持高速稳定增长以及政府对住宅房地产调控始终不放松的局面下，由数量速度型向质量效益型过渡成为其必然的转变，如何实现旅游地产开发思路的转变，推动配套基础设施和服务设施的进一步发展，向市场推出更受欢迎、更具竞争力有特色的旅游地产项目将成为未来能否在这一细分领域取得成功的关键所在。

摘要：在房地产调控力度加大的背景下, 各大地产商逐渐转向旅游等新兴房地产类型。本文分析了广东省旅游地产的发展现状及特点, 并预测了其发展前景及趋势。

关键词：旅游,地产,趋势

参考文献

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[3]丁姗.中国旅游地产开发研究[D].上海:复旦大学, 2009.

[4]邱守明.旅游地产研究综述[J].北方经贸, 2012 (5) .