海南旅游地产

海南旅游地产（共12篇）

海南旅游地产 篇1

“在今年全国楼市的寒冬中, 海南的房地产发展一只独秀。海南的资源稀缺, 未来海南要加大旅游度假产品的开发力度, 适度控制普通商品房的开发, 着力发展高端市场。”在2008年第七届住博会海南房地产新闻发布会上, 海南省建设厅副厅长向多银为我们铺开了未来海南房地产市场发展的蓝图。

旅游地产岛外热销

为期4天的第七届中国国际住宅产业博览会上, 海南展区, 成了整个展馆人气最旺的区域。

海南省“十一·五”重点工程项目, 由雅居乐携手摩根士丹利共同打造的清水湾1.5万亩超大规模大盘, 不仅是海南、也是整个展馆里的最大楼盘。该大盘分三期建成, 总投资200多亿元, 将建成以度假生活为主, 涵盖滨海别墅、洋房、酒店公寓等多种住宅产品。一期一亮相就吸引了众多眼球, “带来的资料在今天已被索要了许多, 预计周末来的客人会更多。”项目负责人介绍, 当前形势对项目没有多大的影响, 对于销售信心十足。

“辛劳半生, 六万元买什么?买健康买长寿”——海南澄迈县永发镇的美玉湖畔度假村公寓打出了健康长寿牌。海南岛有着天然氧吧, 绿色宝岛、健康岛、长寿岛的美誉, 海南的人居寿命居全国之冠。健康、长寿、养老的概念, 每平方米1268元的价格, 吸引了众多的观展人群。

三亚半山半岛占地1800亩, 一、二期600多套房子已售出90%。“今年国庆期间第三期开盘卖了5个多亿, 这在国内房地产界都是名列前茅的。”据项目负责人介绍, 北京是项目的主要目标客户市场, 北京、上海加起来占了整个项目已售客户的50%。

据国家发展改革委、国家统计局的调查显示, 海口10月份新建住房销售价格同比涨幅为13.6%, 二手住房销售环比价格上涨0.8%, 均位居全国前列。向多银对海南的楼市坚挺颇有信心, 目前, 海口商品房66%由岛外人购买, 三亚商品房85%至90%由岛外人购买, 五指山商品房90%以上由岛外人购买。这次参加住博会的雅居乐、鲁能、半山半岛等10多个楼盘, 无论是高端还是普通住宅, 都拥有大量的岛外客户。

“在北京参展住博会是一系列推介活动的第一站。”向多银介绍, 为促进海南省房地产业持续健康稳定发展, 海南省建设厅决定于今年11月底和12月初在我国西北、华北等地组织房地产业宣传推介和商品房展销活动, 充分利用海南省建设国际旅游岛、健康岛、航天基地及主题公园的历史机遇, 大力宣传海南最佳人居环境及购房优惠政策, 进一步开拓房地产岛外销售市场。

天时地利加快发展

发展旅游地产已然成为海南房地产未来的主要发展方向。这首先得益于海南得天独厚的地理位置和自然条件。海南省是国家批准的第一个生态示范省, 是最适宜人类居住和旅游度假的地方。其次, 海南省在发展经济的同时, 注重努力加快基础设施建设, 提升城市的品位, 进一步增强城市吸引力, 为海南房地产业快速发展创造了良好的环境。最重要的是, 海南省委省政府坚持建设更加开放的国际旅游岛, 大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设, 使海南岛“度假天堂”的地位显现, 成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”, 吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业, 有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。

向多银介绍, 自2006年以来, 海南房地产开发投资连续几年保持高位增长, 平均增幅在30%以上, 商品房销售年均增幅在38.1%以上, 65%以上的商品住房销往岛外, 购买对象遍布全国31个省、直辖市、港澳台地区, 以及美国等25个国家。

基础设施的完善, 以生态和健康为主要内涵的海南房地产品牌的树立, 使海南逐步成为一个开放的、区域性的房地产市场, 直接带动现代服务业的发展, 改善经济结构, 推动了海南社会经济的快速发展。鲁能置业集团海南英大总经理张岱认为, 人均GDP在3000美元的时候, 旅游地产开发将成为地产开发的主流方向。人均可支配的货币资产, 支撑了海南旅游业和房地产业的发展。

近年来, 随着大企业进入、大项目带动战略的实施, 继洋浦经济开发区成为保税港区后, 国务院又批准了以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略, 以“公路铁路两用通道”为标志的琼州海峡跨海通道工程的勘查、论证和研究等工作于今年6月已实质性推进。喜来登等世界十大高端品牌酒店也将进驻被称为“国家海岸”的海南省东海岸, 海棠湾、博鳌、神州半岛、文昌航天城、香水湾、清水湾等大型旅游度假综合开发项目已进入了大规模开发建设阶段。不久的将来, 海南将涌现出一大批规划设计水平较高、基础设施完善、配套服务设施齐全的旅游房地产, 将满足海滨度假休闲、温泉、会展、高尔夫、游艇、体育、观光等不同类型、不同消费层次的需求, 也必将推动海南“国际旅游岛”的建设。

拉动需求内外共赢

拓展岛外市场的同时, 海南省也出台了一系列利好政策, 刺激岛内需求。

根据海南省政府第五届常务会通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》, 至明年12月31日, 海南本省居民购买首套自住普通住房, 已按规定缴纳契税的居民, 由纳税所在地政府按其购房款总额的1%予以补贴。

海南省住房公积金政策也作出重大调整, 自11月1日起, 海南省住房公积金贷款最长年限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁;住房公积金贷款最高金额由此前的最高30万元调整为海口市、三亚市50万元, 其他市县为30万元;住房公积金按揭贷款首付比例也由原来30%下调至20%;本省居民住房装修, 也可以按每平方米不高于300元的标准申请提取本人住房公积金。

对个人购房或转卖二手房所涉及契税, 海南省从今年11月1日起也进行减免, 其中, 对个人销售或购买住房暂免征收印花税, 对个人销售住房暂免征收土地增值税;个人购买普通住房超过2年转手交易的, 销售时暂免征营业税。

针对海南省不同地区实际情况, 海南省还出台了一系列促进经济适用房、廉租住房、限价商品房开发建设的政策, 计划用3年时间, 使本省中低收入家庭的住房条件得到明显改善。

通过上述措施的实施, 海南省政府计划实现城镇居民人均住房建筑面积年均增长1平方米的目标。

新政策兼顾了开发商和购房人利益、岛内和岛外两个消费市场, 有利于拉动购房需求, 给房地产业带来新的发展机遇。

作为全国唯一的热带岛屿, 海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源, 旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式, 使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位, 蕴含着巨大的提升空间。可以预期, 海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景, 海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。

海南旅游地产 篇2

21:37:33 问题

商业背景： 一颗奔腾的心

你好！我今年28岁，在海南，是做房地产的，公司主要是代理海南的新楼盘，基本上海南各个区域的新楼盘我们公司都有代理了。

公司的运营模式是依靠百度关键词推广，公司有自己的房产网站（类似搜房网），因为海南的房子基本上都是卖给内地人，很多初期了解海南房产的都是在网上查信息，通过关键词搜索，客户点击进入网站之后，我们会有一个对话框跟浏览者聊天，通过网站对话框介绍楼盘，并拿到客户的联系方式，之后就是电话跟进客户了，然后过来海南看房，我们就做接待，并带客户去各个楼盘看房。

我们带客户去看房跟客户自己去看房拿的折扣是一样的（除非客户能认识某个楼盘的领导），但很多时候客户不信任我们，第一次我们带路之后，客户之后就自己绕开我们去谈价了，这样会造成很多资源流失。

面临问题：

1.我在初期接触到客户时，客户还没过来海南，要怎么通过电话跟进好客户，让客户过来海南的时候找我看房？

2.客户过来海南之后，带客户看完房了怎么获得客户信任，以免客户绕开我们自己去谈价。

3.如果客户通过我们成交的，我们要怎么维护好客户，以便客户给我们介绍朋友过来看房。

补充一句，我们带客户去看房都是一对一的专车陪同的，不收取客户费用的，如果有成交，开发商会给我们公司返佣。

21:40:07

好好琢磨一下哦，这事自己来做，怎么办？ 21:41:35 问题回复：

根据描述，这位同学处于中介的角色，中介带着客户去谈判，从客户角度来说，看见中介站在边上，客户心里肯定1000%的不爽，为什么？ 客户很清楚你会赚他的钱，他会怎么做？他看中一两个楼盘后，就会想办法摆脱掉中介，夫妻俩回酒店商议后自己去售楼处谈，客户跟你不熟，没有任何信任度，他怕吃亏，这是人性，没办法改变，人性是无法是征服，也是无法改变的，只能满足人性，具体做法如下：

一、挖掘客户需求：

确定客户买房的需求的关键词，档次、地段、价格、户型、面积？有无特殊要求？临海，山区还是城区？确定后找几个合适的楼盘重点推荐。

二、前期拿到客户资料，开始定期给客户海南房地产简报，销售情况，海南地产市场的价格趋势预期等行业资料，利用专业知识尽量搞熟客情关系。

非常重要的一点是，先跟客户讲明白，咱们中介的收费——跟客户没关系，只跟开发商有关系。为什么要反复强调这点，后面有分析。

蓝小雨()21:46:10

二、卖产品就是卖故事：

这个观点今后我会跟大家念叨1000遍，呵呵，以后会做专题分享的。当然，咱们卖房子也是先要卖故事！

客户看房之前，咱们肯定清楚各楼盘中介费的高低，中介费高的，想办法给客户讲好听的故事，风水好，地段好，升值空间大，一一做分析；中介费低的，只能对不起了，讲一些楼盘背后的故事，比如，当地市面曾盛传该楼盘闹鬼啊，据说那个楼盘施工时出人命啊，这个楼盘风水不好等，被某个大师批死去„„ 听完这些故事，哪个SB敢挑战这种有血光之灾的楼盘？那是不可能的！即时他去问售楼处，谁会承认？客户听完之后内心会不会有阴影，谁还会买这房子？（没人会）

这是在树立我们的本地地产信息权威！咱们做事可以滴水不漏，比如，开车去某楼盘，路过某楼盘的时候，你指着该楼盘的时候，嘴巴里就开始给他们讲“该楼盘的鬼故事了„„” 说几个故事后，客户会怎么看待咱们？他们心里会不会已经被我们的专业而种下一个锚？

21:49:10

蓝小雨()21:48:37

三、提前准备好楼盘的故事：

我们要精确提练销售话术（自己做20个提问，根据经验，客户提问一般会集中在20个问题以内，你就集中精力锤炼好这20个回复的回复，做到实效效益最大化），锤炼好以后，你对着镜子反复朗读，深情并茂地复述啊，呵呵，今后实战发现不妥之处，继续做好锤炼！这样做的好处，就是为了给客户买房提供更专业的建议，增强客户粘性和信任度。

咱们这种通过网络建立的客情关系，短时间内不太可能做透人情，销售的核心就是用专业知识赚钱，专业不是写在脸上的，而是在言行举止中无形体现出来的。

客户大多不是本地人，你就分析本地某些楼盘优势，比如名人扎堆，明星扎堆，客户听后会不会很羡慕？充分了解客户的情况，过来是河北客户，你就说北方人买的多；若是南方人，就告诉他南方人买的多，客户听说有本地人自然会觉得比较亲切，人之常情。

还告诉客户，很多电影、电视剧都是在这里拍摄或者取景，并且这楼盘是经业内公认的XXX大师调过风水，具体的资料在网络上查询。

21:51:12

蓝小雨(1)21:50:23

四、利用专业地产风水知识打动客户：

咱们若能熟知并熟练运用一些风水知识的话，他就觉得你非常专业，指一指楼盘的硬伤，这以后你就成了客户的拐棍，说高一点就是顾问，客户再也离不开你了。到海南买房的人大多是豪客，这些人非常信风水。今后，我们会做四个小时风水专题分享，将风水运用到话术当中，绝对有实战力，一出手就秒杀竞争对手。我们将大量风水知识运用到海南各楼盘讲解中，客户还能离开你吗？呵呵，现在，你就他们的购房专家啊！因为他们挑楼盘可以抛弃你，那么挑户型呢？挑朝向呢？呵呵，有专家形象，他们准乖乖跟着咱们走！21:52:58

蓝小雨()21:52:02 因为今天时间有限，先给这位童鞋摘取一段学习应用：

我在报社做广告销售时，曾有个问题久久萦绕在脑海里。与客户打交道，如何快速建立友谊，成为好友？成为好友的前提是成为无话不说的朋友，而无话不说的前提是找到共同话题，经此话题蔓延开来，一问一答，一来一往互相了解，逐步建立信任关系。所以快速找到共鸣话题才是打开友谊之门的关键！

面对不同素质、喜好、性格、文化背景的客户，什么样的话题有共鸣？聊时政？说深了咱不知内幕，说浅了浮皮潦草；聊体育？不是每个客户都热爱体育；聊创业、生意、管理？这些是仁者见仁智者见智，自己非大师，说话不可信；聊笑话？浅层次聊天，打不动客户；聊历史，借古喻今？个人价值观不同，难求突破；聊电影、文化、文学？不具备普遍意义；聊八卦？咱不好那口；谈天说地？主题太散，毫无建设意思；聊情事？女生怕色狼„„

后来我在报社、装修行业创业和在杂志社做高管期间，不断实践总结，摸索出一套对策。事先准备好四大聊天话术，拜师学艺，理解含义，外带活学活用，呵呵，总有一类话题打动人心！比如，我将风水话题引入到销售当中，取得了非常棒的实战效果！

风水，“风”就是元气和场能，“水”就是流动和变化。“风水”本为相地之术，即临场校察地理的方法，也叫地相、古称堪舆术，是一种研究环境与宇宙规律的哲学。堪舆认为人是自然一部分，自然也是人的一部分，那么达到“天人合一”的境界则是再平常不过的事情。

风水核心是人们对居住或埋葬环境进行选择和宇宙变化规律的处理，以达到趋吉避凶的目的，是中国历史悠久的一门玄术。

21:53:54

蓝小雨()21:52:44 2008年，一份名为《中国富豪风水调查》的报告结果让人有些吃惊：

1、超过98%的富豪相信做生意要讲究风水。其中做生意前相信风水的占48%，做生意后觉得风水管用的占50%；

2、每年都要烧香拜佛的富豪占99%；

3、每年读风水相关书籍、提高本人风水知识的富豪占62.3%„„

美国可口可乐公司在2000年邀请香港风水大师李居明先生，为其亚特兰大总部勘察风水，据传付费2000万美金。李先生以其“八字神数”为可乐批算百年大运盛衰，可乐很快修改商标颜色及以“金水”为其包装及推广策略，均出自李氏提议。

中国网络之父马云，请风水师为七个分公司选址；台湾首富郭台铭为给自己的妻子看病，苦心在多个城市修建风水楼；全球首富比尔•盖茨，也是虔诚风水信徒，他要住的每一房间，都会事先请风水先生堪舆风水。

香港回归，大陆送一尊金紫荆铜雕给香港人民。由于香港人民信风水，对于铜雕张开的五个花瓣就不大喜欢，因为在其看来，那是不聚财的。故此在征求大陆意见之后，李嘉诚等人便出资将其改造成含苞待放的花骨朵形状，象征聚财。

“风水第一”的汇丰银行随着香港的兴盛而兴盛，可是在八十年代后期却遇到了对手——中银大厦。据称当年港英政府特意将中环位置极小、交通较差的一块地方给中国银行修建香港总部，建筑预算只有区区1.3亿美金，但美籍华人设计大师贝聿铭，却出乎意料设计出造型独特的当年亚洲第一高楼。

在建筑风水上，造型尖锐的中银大厦如一把三面刀刃钢刀，充满杀气！1985年起动工的中银大厦，刀刃一面指向港督府（今礼宾府），1986年12月尤德公爵突然在北京心脏病发猝死，成为唯一在位时去世的港督；刀刃第二面遥指当时驻港英军军营；还有一面刀刃则指向汇丰银行，令汇丰业绩突然倒退，股价随之大跌。

汇丰银行请教过风水师后，汇丰颇有创意在楼顶架起两尊“大炮”，与中银形成“刀炮之战”以化解。此后，不少高楼都悄悄模仿“楼顶架炮”风水妙招。事实上，中银大厦的建成，从客观上代表着新崛起的中国金融力量，加速了大英帝国在香港地区的没落与消失。21:54:45

蓝小雨(1)21:53:07 后来，香港中环商厦越来越多，香港首富李嘉诚的总部——长江集团中心的位置，就尴尬夹在中银和汇丰中间。李首富在风水师建议下，将长江中心建成了四面都像个盾牌的造型，外观密不透风如堡垒，高度巧妙避开了“刀炮”相对的位置，虽然屡被批评不够美观，但胜在建成后一直安然无恙。

长江集团总部为何不跟旁边的中银大厦比拼高度？

负责设计这幢摩天大厦大师西沙佩利说：“李嘉诚先生信风水，他相信盒子形大厦可抵挡周围煞气。定出长江中心283米高度，是一项风水艺术。长江集团要高过旁边汇丰总行（179米），但要矮过另一旁中银大厦（367米）。如果在中国银行及汇丰总行的最高点划一条斜线，长江集团就在该斜线之下。”

李嘉诚事后说，我一生笃信风水，在盖我的香港总部长江集团中心时，我听从我的风水师建议。

“塑胶大王”王永庆在台北有一幢非常宏伟气派的大楼，这是台塑总部。杨澜采访问王永庆先生：“很多人都说王先生您能有今天成就，除了您勤奋努力，还有您家风水也很好，是这样的吗？”

王永庆答：“世间无处没有风，无处没有水！”

蓝小雨(1)21:55:23 我学习风水知识后，也是巧妙运用销售中，比如四大巧用粗盐的风水绝招。比如，客户平常开车上班，我就会建议他大约一个月左右，用粗盐在车轮胎前后洒粗盐，让车子永保干净磁场，厄运不会靠过来，行车一路平安。

我还会建议在家中或办公室、生意场所，从屋中东北角顺时钟撒粗盐（数量不用太多），大约半年撒净一次，保证让客户感觉事事顺利，财源广进。如果客户问为什么要从东北角开始撒净？我会嘿嘿一笑：“因为东北和西南被称为表鬼门和里鬼门，所以就从东北边开始。

用杯子装30 克粗盐放到房子四周角落、卫生间、厨房和大门入口处，用以来改善居家差宅气，有相当好的效果。顺便我还会短信提醒客户，记得一个月换一次粗盐啊，将换下来的粗盐洒到土地上，归回大地呗，此方法很有效喔。

用布缝小口袋，内装食盐少许，随身佩戴或放工作台都行，谈判时摆放可增加成功机率，反正是一切需要提高人际关系时都可使用。人事中有许多阻碍，多因人为因素，不管是有意刁难，还是小人挡道，只要盐一到必有好的结果，一般放在双方当事人之间，或用盐类食物送人以化解，实践中往往有不可思异的效果。

至于这些风水密招是否起效，呵呵，反正我跟客户总能打成一片，业绩总是芝麻开花节节高，出道至今销售从来都是冠军，那就是明证！

这些都是经验之谈，希望对这位同学有帮助，对大家有启发，我们继续。

21:56:50 还有谁。。要进☆《我把一切告诉你》 群号是 158682190 验证 交流1与作者：万里依然（蓝小雨）一起交流讨论职场、创业的各种问题的。请速度找我要验证码。名额有限，预计两天后2000人群即满员。

21:57:39 重庆-IT-周()21:56:00 雨总你说的哪个盐可以净化磁场 还可以让人与人之间化简矛盾 还真是的哈 蓝小雨(1)21:56:11 好，今后我们会在群里做风水专题的分享

速成也

21:58:53

蓝小雨(1)21:58:26

三、欲擒故纵，运用两大客户成交秘诀之一的利益驱动锁定客户：

见到客户不要过度热情，也不要太冷淡，过度热情反而不好，太冷淡人家认为你装大牌。客户都不是傻瓜，这么热情必有所图，讲故事就好，从上车开始就讲哪的房子升值高，哪的房子为什么热销，它的地段风水好在哪里？ 讲这些客户关心的问题。

22:00:55

蓝小雨()22:00:17 很坦诚的告诉客户，客户可以直接去售楼处谈，自己去不去没关系，谈完之后让客户给你电话就行，你能再给他便宜点！

当然，售价肯定能便宜啊，为什么？拿自己的提成按某个比例分给客户，这些客户是白来的，丢单就丢单，得就是白得，何乐不为？看客户贪不贪这个小便宜？海南房子不便宜，这提成或是5000，或8000，或更多，这就相当于剩下什么飞机票钱了，这么好的事情谁不干？

让客户占便宜，这样你就可以把剩下提成全部赚了，绝大部分客户都跑不掉！假设原来我们转化率是20%，虽然分钱出去，但我们转化率提高到80%，咱们再算一算，是否自己收入提升更多？

咱们还有一个潜在收入，那就是客户的转介绍！呵呵，这个收入今后完全可以享受到！

22:01:59

蓝小雨(1)22:01:03 提成的事情要跟客户沟通清楚，是有条件的，客户随便谈，谈完之后给你电话，你核算之后确定给他多少返利，要求客户跟楼盘签合同你必须出现（确保自己能拿到中介费），你还要跟楼盘签字确认

当然，客户的这个返利不能马上兑现，返利是你的提成，要汇报给公司，请他到公司与你签一个合同后就可以把返利返还给客户。

一家之言，仅供参考！说得不好，请多多担待 我们一起进步！

22:02:30

蓝小雨()22:02:01 好，非常感谢大家的参与讨论，我水平有限，对项目了解有限，时间有限，今晚咱们对地产提问就先回复到这里，谢谢大家 22:04:26

浅谈海南旅游地产的现状与发展 篇3

关键词：旅游地产;发展战略;可持续众所周知，海南省作为我国内陆板块之外的岛屿四周环海，有着一人的自然景观。长达1832公里的海岸线上随处可见的是度假村之类的旅游地产，旅游资源非常优越。占据如此得天独厚的自然资源，近年来海南省的经济进入发展的黄金期，同时这对海南省房地产业也带来飞跃式的发展，其主要形式为旅游地产。

一、海南省旅游房地产现状

纵观海南省现有的旅游地产分布图，其分布的相当有规律，主要集中在自然资源非常丰富，景观非常优美的城市。例如：三亚，海口，三亚，文昌，琼海等沿岛的海边城市。反观不临海的少数民族县市自然景观资源相对不足，经济发展水平和交通条件相对滞后，但有很丰富的人文景观资源，这为海南旅游地产未来的发展提供了一定空间，这些未被人们开发的人文资源也可能推动旅游地产的发展。

今年以来，由于我国出台的一系列对宏观市场和信贷业紧缩的调控政策，除了极个别城市之外，其它大小城市的房屋成交量都有所下降，市民的购买欲降低观望态度加剧。这同样也波及到海南省的房地产市场，投资速度放缓，房产销量日益萎缩，必然导致了价格出现不同幅度分下跌。

自今年十月份以来海南省先后出台了《2014年海南省旅游产业发展资金管理办法》和《海南省2014旅游产业发展实施方案》等文件，目的是为了在政策影响的情况下使海南省的旅游产业平稳健康的发展，这也充分的证明了旅游业在海南省经济发展组成中的支柱地位。

二、海南省旅游业影响下旅游地产的发展趋势

未来海南省旅游地产的发展，依然要牢牢依托于旅游业。就旅游地产今后的发展从两方面说。

（一）加强建设海南省与内陆其它各省的旅游发展战略，促进地产发展。

在国家有利的政策条件基础下，继续加强与内陆各省市的旅游战略发展关系，最大程度的达到利益共赢且最大化。这样对旅游地产投资更具有吸引力。早在11年，海南省就与北京市为加快两地旅游业的合作也发展，签署了旅游战略合作协议，建立了“客源共享、共同宣传、共建市场、联合执法”的旅游合作机制。协议中重点突出加强两地旅游业的规划建设，主要内容就是成立，分享两省的旅游业建设的招商引资项目资源。鼓励房地产企业与旅游业建立长期发展合作战略，为房地产企业独立或者联合在建设区域内建设地产提供必要的支持和引导。就近期来，海南省与上海就签订了“促进海南和上海两地旅游业共同发展协议”。协议内容说明，会从以下三点增进发展。第一，建立高度开放的投资市场，这对建设过程中融资起到了至关重要的作用。第二，成立相互合作的调剂部门，为统筹发展提供组织基础。第三，组建监督机制，为发展保驾护航。

这种创新型的共赢模式，有三方面的卓越性。其一，推动了海南省建立自己独特的旅游品牌标识，提升其在世界的影响力。其二，能够有效的规避政壁垒，为旅游地产企业跨区域合作发展提供政策上的扶持，建设成世界级旅游地产综合基地。其三，能最大限度地吸引外资，促进海南省方方面面的建设与发展，其中对海南省的旅游地产的发展注入了非常有活力的“新鲜血液”。此外海南省还与四川，重庆等省市也建立了战略合作关系。

（二）加紧发展互联网，用信息化高度发展带动地产业发展

加强旅游产业与互联网的联系，为将海南岛发展成为世界级旅游大岛插上一双“互联网翅膀”。近年来海南省委意识到“当代是信息化爆炸发展时期，要想以强势的态度立足于世界，必须要抓住信息化发展的尾巴，抢占先机。”所以海南省积极加强与信息产业合作，旨在借助信息产业的发展带动旅游产业的发展。随着我国将提升海南省的国际地位提上发展日程，这一政策也刺激了许多信息企业龙头企业与海南省合作发展的决心，尤其百度、腾讯、阿里巴巴等知名上市互联网企业也纷纷投入其中，其互联网产业迎来前所未有的发展态势。以阿里巴巴为例，如今阿里巴巴已经在纽约正式上市，成为世界顶级的互联网企业。海南省与阿里巴巴建立战略合作伙伴关系，说明海南省有其强大的发展潜力和社会影响力，这同样体现了海南省优越的生态环境，绿色的发展模式和国际强有力的扶持政策。继续加强海南省互联网企业发展，以信息化应用带动海南省社会经济的全面发展，开放的政府资源对于招商引资促发展等方面来说起到了很重要的作用。就房地产来说更不可能摆脱互联网的支持，国内大型的上市地产公司大多都在海南岛有自己的旅游地产项目，比如说万科、金地、保利等，这些地产公司能够在海南省去的如此骄人的成绩也同样是依托迅捷的互联网提供的信息。

海南旅游地产 篇4

1 准确定位地产节目

任何一项电视节目都需要具有准确的节目定位, 房地产节目同样如此, 需要能够充分挖掘出本地的房地产资源, 在电视节目的创作中体现出地方特色。在节目的制作和播放中都需要最大程度地使节目内容更加本土化, 满足观众需求。如海南旅游地产节目在创作中, 首先确定节目的宗旨, 分析受众, 电视节目立足本土, 以服务为核心, 解读房地产政策, 为房地产商和购买者提供交流的平台。节目受众以普通海南老百姓作为基础, 努力创建百姓能够看得懂的节目。

2 节目策划的创新

在房地产节目的创新中需要逐渐走向娱乐化、信息化发展的道路, 努力适应社会的快速发展节奏, 提高收视率。在以往, 人们只要一提到房地产节目, 就会联想到各种相关的产业广告, 包括家具广告、建材广告等。随着人们对生活品位的不断追求, 这种电视节目的实用性不强, 因此需要作为改变增强房地产节目的实用性、服务性、娱乐性以及权威性等, 保证观众能够被节目所吸引, 又能够被激起买房的欲望。如可以在房地产节目的开发中增加二手房交易等相关内容, 增强电视节目的实用性。

在房地产节目在开发中, 增加了节目的娱乐化、常态化, 节目内容与人们的生活息息相关, 可视性、服务性非常强, 在电视节目的创建中, 包括了购房者需要关注的相关政策、热点楼盘以及需要注意的问题等, 在开发中采用了新闻故事以及真人秀等节目, 增强电视节目的真实性, 保证节目内容不再空翻, 而是采用日常生活中的概念来进行讲解。在电视节目的创建中, 增加互动节目, 充分利用互联网的分享机制, 观众可以参与到节目中, 解决观众的问题。

如在海南房地产节目的创建中, 根据时间的限制分为三个板块, 在《惠居海南》板块主要向观众推荐一些特价房子。在房地产的销售中, 不同群体有着不同的需求, 在电视节目的创建中, 可以根据不同人们的需求来充分挖掘背后的故事, 帮助他们在海南买房。为增强娱乐性, 定期开展一些类似私人订制的节目, 增强节目的娱乐形式, 让普通观众也爱看地产节目, 在节目的开发中, 为保证更加具有趣味性, 可以适当增加动画、音效以及音乐等特效。

由于房地产项目本身还会涉及到很多的行业, 包括材料装修、建筑施工等, 在地产节目的创作中, 需要保证房产项目具有一定的广度。在节目的创作中, 需要努力营造一个更加真实的生活空间, 也就是适当的扩充地产节目, 丰富地产节目的内容, 吸引观众的吸引力。地产节目项目可以说是一种服务性的节目, 在丰富地产节目的内容中需要进行适当的创新, 如在海南房地产节目的开发中, 增加服务资讯类板块, 在形式上, 逐渐引入一些娱乐性原则, 增强趣味性和实用性, 保证观众能够在体验新鲜感的基础上增加知识, 在服务类板块的开发中可以适当推广地产节目所特有的置业顾问等, 切实分析百姓遇到的各种地产问题等。在丰富内容的过程中, 可以采用一种说新闻的方式, 增加主持人自己的评价。

地产节目在创建中不仅需要具有广度, 还需要增强节目的深度, 地产节目是伴随着房地产的高速发展而兴起的节目, 主要为观众提供房产信息, 可以说受众比较单一, 主要是买房人和卖房人, 因此节目的创作需要有高度的专业性, 保证电视节目能够满足这类人群的需求。在具体节目的开展中可以定期邀请一些学者来讲解, 与一般的快餐式需求区别开来, 吸引电视观众。

3 举办营销活动, 打造品牌

房地产节目同样需要采取营销手段, 在营销活动的开展中, 不仅需要通过节目广告来实现, 还需要利用报纸、广播等形式, 在软营销方面可以通过开展观众联谊以及座谈会等方式进行营销。在营销的过程中需要注意, 地产节目属于一种动态的过程, 因此营销方式和内容也需要进行相应的改变。

人们观看房地产节目很多都是有着购买或者是卖方需求, 因此电视节目的权威性和专业性至关重要, 在发展中需要树立品牌效应。我国很多的地产节目基本内容都是商业性的广告, 正面宣传相关的产业等, 但是这类性质的节目吸引力一直不强, 想要在短时间内树立起地产节目品牌形象, 就需要能够想观众之所想。如海南地产节目在创建中增加了《房产百事通》板块, 重点突出一些具有冲突性的民生类新闻, 保证老百姓遇到房地产项目后能够想到拨打热线电话来维权, 帮助老百姓解决现实中的问题, 树立节目品牌形象。

摘要：随着我国房地产业和电视创收的不断增强, 房地产类相关的电视节目逐渐增多, 当地产类节目主要向人们传递房产信息、楼盘内容等, 扩大房地产品牌效果, 本文主要以海南旅游地产节目制作为例, 分析新形势下房地产节目发展方向, 希望能为房地产节目开发提供参考。

关键词：房地产,电视节目,节目开发

参考文献

[1]刘芳.试析地市级电视台房地产节目的品牌效应[J].传媒观察, 2012, 04:64-65.

[2]刘芳.办好地市级电视台房地产节目的思考[J].记者摇篮, 2012, 07:45.

旅游地产未来蓝图 篇5

原始的疯狂发展带给了人们更多的反思，阵痛之后，旅游地产将呈现出一幅新蓝图。

从 2009年国务院把旅游业作为国家战略性支柱产业以来，越来越多的企业瞄准旅游地产，开始寻找更多的钱景。万达集团董事长王健林曾说“房地产市场迟早趋向饱和，而没有‘天花板’的文化旅游将是万达的核心支柱产业。”，这不仅是万达的想法。目前，我国百强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。

2012年，《国民旅游休闲纲要》及《旅游法》陆续出台，政策环境不断向好，旅游产业也逐渐从观光旅游向高端休闲度假转型，2013年，我国旅游业预期总收入将达到2.85万亿元。

旅游业的发展给旅游地产带来了机遇，然而，我国目前的旅游地产更多的只是披着“美丽的外衣”，以旅游之名圈地的短视行为在各地疯狂发酵。旅游地产不能缺失文化的支撑，但速生的文化很容易走向速朽。事实证明，这样的模式并不能持续，野蛮生长、反思转型，不少地区走了一条曲折的道路。

从只关注地产转向关注旅游本身，通过旅游产品带动地产，再通过地产开发反哺旅游，这才是一个良性的循环，也是未来我国旅游地产在产品战略上将做出的重大转型。

先行者与后来者

1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其“旅游 +地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了 20多年的发展，华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012年地产收入占比仍超过旅游收入。

迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。

然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后来者大多成为借旅游之名“跑马圈地”的新兵。

目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财务的贡献也确实杯水车薪。

而在主题公园方面，一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。

但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式下逐渐成为“牺牲品”，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地区继续上演。

当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都是旅游地产发展中的成功案例。

每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在何方？

机遇与未来

《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发

展，通过研究上市公司 2013年一季度报也可以发现，旅游企业的盈利状况普遍好于其他企业。

在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企业也有了更多的融资选择。

随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来门票收益进行资产证券化尝试的华侨城已经开了一个先河，未来经营状况较好的旅游地产项目完全可以通过旅游项目的相关收益进行表外融资。嗅觉敏锐的社会资本自然也不会放过旅游地产这块蛋糕。2009年至 2012年，我国已经有 8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到 212.96亿元，平均单笔基金规模达 26.62亿元。进入 2013年，越来越多的产业基金浮出了水面。近期，瀚亚资本就瞄准了旅游地产，瀚亚资本执行总裁杨君表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券等融资工具也将更多地运用。

新型城镇化的发展也给旅游地产创造了更加广阔的市场条件。国家信息中心旅游研究规划中心主任石培华分析认为，风情小镇、特色乡村地产，新型社区、第二家园、综合体或者旅游地产，旅游度假区开发，各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区这五个

方面是未来旅游地产企业应该重点尝试的方向。

随着我国优质旅游资源的逐渐稀缺，企业纷纷抢占先机拿地，但是，拥有土地资源并不是未来旅游地产成败的关键，而传统跑马圈地的发展也必将随着竞争的加剧被市场淘汰。

大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向更多的关注旅游本身，只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造一个文化旅游地产项目。

海南地产之辩 篇6

火热的夏天 火热的海南

2008年，注定是中国地产业的冬天。广州、深圳、北京、上海等国内一线城市商品房价格大幅下跌已是不争的事实。就在一干地产商们大呼要做“猪坚强”，全行业准备集体过冬之时，有一个地方却依旧阳光灿烂，这个地方便是海南。

今年二季度的数据显示，与去年同期相比，海南房价涨势汹汹。以海南岛北端的海口为例，2008年6月，海口新建住房价格同比上涨18.1%，商品住宅平均价格超过4500元/平方米，同比增长37%。

而位于岛南端的三亚，新建商品房均价今年1月就已达到8400元/平方米。单从数据层面来看，同比增长显得异常“凶猛”。在2008年波涛汹涌的海南房价，距离上世纪90年代初期房地产泡沫时的最高点，正越来越近……

比房价更热的，是土地

当全国各地土地交易不断上演“土地流拍”的惨淡场景时，海南土地却逆市增值，并成为各大开发商蜂拥相争的“花魁”。今年上半年，海口土地一级市场楼面地价直逼1500元/平方米，同比上涨20%以上。

7月10日，海口市玉沙村拆迁地块，挂牌起始价为6139元/平方米，约每亩409万元。相比5月8日刚拍出的新港“地王”每亩319万元的身价，这个价格足足高出90万元整。从海口房地产史来看，这样的价格同样只是在20世纪90年代初期房地产“泡沫”时期有过。

值得注意的是，在这两次土地抢夺战中，活跃着上置集团、北京首开、阳光控股等上市公司的身影。

而新世界集团、天津泰达、宝安集团、万科地产、联华国际这些率先进入海口的上市公司，已占据了海口房地产市场相当份额，未来的市场份额还有可能继续扩张。在三亚、陵水等地布局的，则有雅居乐、富力、华润等大型企业。

近年来，地产大鳄们挟资本优势，将海口品质好、规模大的地块纳入旗下，拿地一般都在数百亩以上，显得气势如虹。照此看来，上市公司逐渐成为海口、三亚等地土地市场的主角势不可挡，全面主导海南房地产业发展也只剩下时间的问题。

根据海南省统计局的数据显示，1995年～2006年，海南竣工房屋每平方米的造价成本为2000元以下。近两年尽管建筑成本有所提高，但造价成本不会超过2500元／平方米，而房价已超过4500元／平方米，由此推算，海口房产的毛利率已超过40％。三亚的房价更高，毛利率可想而知。远远高于平均水平的利润率，刺激着“地王”纪录的不断刷新，反过来又进一步助推房价的上涨。

然而，海南地产逆市火爆，究竟是福是祸？背后又有哪些不为人知的原因？

反方：海南楼市之怪现状

“房价这么高，根本买不起嘛，贷款利息都付不起。”说这话的张光海，是海南鞍钢实业总公司的一名司机，孩子已上小学二年级，一家人月收入低于4000元。

2007年海口市城镇居民可支配收入仅为12289元，比全国城镇居民人均13786元还低1497元。收入如此低的居民拿什么去支撑一个高价的房地产业？

在业界，也普遍存在着对海南地产深深的担忧。人们始终难以忘却那个曾经疯狂而惨痛的“泡沫”噩梦。有人认为，海南楼市的繁荣背后潜藏着危机：有数字表明，近一年来商品房“空关率”大幅度上升，而且上涨速度极其迅速。

实际情况是，尽管房子卖得热火朝天，不少住宅区却在唱着“空城计”。在三亚、海口等城市的高档住宅小区，一年中大多数时候“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”。这些被业主买下，但长时间不居住也不出租的房子，在业内被称为“空关房”。

近年海南销售的20余万套房屋中，长期有人居住的不到四成。保守估计，海南楼市目前大约仍然存在着10万套“空关房”。这种情况在海口、三亚的高档住宅区极其普遍，成为海南楼市的一种怪现状。

正方：价格是价值的真实反映

那么，海南楼市是否真的虚高？

“今年海南的土地增值速度的确比较快，但这是因为1993年以后，海南的楼市都是停滞不前的。所以现在海南楼市的增长应该是在补原来的空缺。”海南佳元房地产开发有限公司总经理助理杨洪清说。

海南知名房产专家蔡志喆也表示，在此前的10多年时间里，大量“烂尾楼”的消化抑制住了海南楼市的发展。直到前两年“烂尾楼”问题逐步解决，海南楼市才开始逐渐走向升温。

经历过众所周知的泡沫时代，海南楼市踏上了复苏之路。凭借丰富的热带自然资源，阳光岛、健康岛、生态岛等极具诱惑力的概念，日益叫响岛外。客户随之蜂拥而至，来海南岛购房逐渐成为时下流行的一种潮流。投资、旅游、度假、养生、养老都成为购房的目的。

一位业内人士分析，与中国市场经济之于深圳特区一样，以海南为代表的新生代人居模式，完全有可能再次成为中国楼市的经典教科书。

只是一记“俯卧撑”

这是一次奇怪的轮回。

在中国地产业的体系里，海南是一个无法回避的坐标。普通中国人对“烂尾楼”的印象，也在这里种下了破坏性的记忆萌芽。

此后，海南地产陷入了长达十余年的困境。可是，漫漫十余年后，当大盘“跌跌不休”之时，一轮重返大海南的地产潮竟然逆市而来……

这其中的根本原因是什么？

按照房产理论，存量市场对增量市场有着价格平衡与制约作用，一般比值应在10%～15%左右。一旦缺少存量房制约，开发商就能够坐地起价，房价炒作之风随之而盛：1999年7月，海南开始处置积压房地产。在最初的几年，因为大量存量房上市、岛内购买力较弱，政府给予了开发商相当的税费优惠。因此，房价涨幅一直低于全国平均水平。

——恰恰在2007年底，积压房地产处置基本完成。

据海南省统计局公布的数据，2006年全省尚有空置房面积68.8万平方米，2007年房屋竣工面积215.42万平方米，销售面积302.77万平方米，不仅消化了空置房，还使房屋预售面积增加了18.55万平方米。

从楼市本身发展来看，2008年海南房价能够走出“独立行情”，关键在于其失去存量房制约和税费优惠。归根到底，还是对这十来年尤其是近几年的低房价“还债”。

而能够支撑海南房价高位运行的原因，在于岛外资金在海南的动向。

据三亚房地产协会统计数据显示，2007年已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前几乎翻了一番。有统计数据表明，截至2007年底，海口的房地产外销比例为73%，三亚为85%，而一线海景房产的外销比例达到93%以上。

而海南这种外销型的地产发展模式，究竟有多大的可持续空间？整个盘子的终极容量是多少？是否会伴随岛外楼市行情，逐步进入下跌轨道？海南会不会迎来又一次惨痛的泡沫？抑或楼市再度成为海南经济支柱？只有时间可以给出最终的答案。

据了解，从１９８９年至今，海南房地产业的发展轨迹可以分为４个阶段：１９８９年至１９９３年为第一阶段，由于建省初期的开发热潮，房地产开发达到一个高峰；１９９４年至１９９９年为第二阶段，在国家宏观调控下，开始走下坡路，１９９９年跌入谷底；２０００年至２００４年为第三阶段，经过几年的产业结构调整后始终保持高位增长；２００５年至今步入另一个增长周期的轨道。

编 辑 白 灵

海南旅游地产 篇7

旅游房地产是以旅游度假为目标, 通过整合方案设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节, 把旅游业与房地产业相联合的一个全新产业模式。其性质是实现整个或部分旅游功效的房地产。一般说来, 旅游房地产可分为以下几类:一是景区住宅、景色名胜度假村等, 是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理地位开发的具有投资回报和多种功效的住宅项目。二是时权酒店, 时权酒店就是所谓的“分时度假”, 即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以在市场上转售、转让或者交换。简单地说, 时权酒店是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。这种度假方式在欧美流行半个世纪之久, 虽然在国内尚处起步阶段, 但这种方式所带来的经济效益也必将被众多的团体客户所接受。三是产权酒店, 以酒店的房间为单位, 开发商将每间客房分割成独立产权 (拥有产权证) 分别出售给投资者, 投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 以获取年度客房经营利润, 同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。四是养老型酒店, 指投资人在退休前购置退休养老度假村的某一个单位, 委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间, 将获取必然的投资回报。一般情况下, 该度假村在产权人死后有管理公司回购再出售, 收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村, 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。

旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功效方面的实用性, 在中国有着庞大的发展空间。具体表现在:

1.1 国家政策的支撑

党中央、国务院及各级政府, 相继出台了刺激和拉动旅游及相干产业发展的政策, 无形中为我国旅游房地产的发展供给了一个宽阔的发展平台, 这是我国旅游房地产可继续发展的坚实根基和动力保证。

1.2 市场潜力庞大

以蓬莱市为例, 素有“人间仙境”之称的山东省蓬莱市, 依山傍海、气候宜人、丰富的负离子形成天然氧吧, 让蓬莱的自然环境在全国各旅游城市中处于前列。作为一座名胜古迹众多、历史文化悠久、民间风情浓郁、神话传说纷繁的旅游城市, 蓬莱年均接待游客达到200多万人次。呈增长势头的旅游业带动了其他相关产业的共同发展, 其辐射影响在房地产领域尤其显著。

同时, 目前带薪休假制度的全面落实, 接洽单位实际情况, 由个人自主选择休假时限, 这样可避免旅游度假消费的过度集中, 使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

1.3 交通条件日渐成熟

从城市根基设施尤其是高速公路的发展来看, 北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;方便的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

蓬莱交通正在腾飞, 威乌高速、蓬莱潮水机场、港口深水泊位的相继建成;蓬莱至大连滚装航线、蓬莱公交线路的开通;两个港口的对外一类开放;龙烟铁路蓬莱段、蓬莱新客站的开工建设, 以及蓬旅南桥北隧工程, 铁路轮渡二期工程和蓬长跨海大桥工程都是值得期待的项目, 这些都为蓬莱的腾飞打下了坚实的基础。

1.4 空置商品房能得到有效解决

我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽, 沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发, 房地产项目建设供大于求, 出现大宗空置商品房。这些空置商品房首要集中在旅游城市、沿海地区和相对比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采纳了不少措施, 然而效果并不理想。而把其中一部分革新为旅游物业, 将是消化这些空置房的有效道路。

2 我国旅游房地产的发展存在问题不可漠视

2.1 经营模式单一, 短缺创新

目前的旅游房地产经营开发方式过于传统和古板, 除了项目单纯照搬没有创新外, 在经营操作上也广泛采纳单一的旅游景色式, 不能形成自有稳固的消费群体, 难以形成一个整体的营销网络。

2.2 经营市场杂乱, 短缺行业规范

庞大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争取。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段, 行业法规不够完善, 让部分经营者有机可乘, 带来了许多不良影响。一些经营者在广告鼓吹材料中明示了投资回报, 在购房者与酒店经营公司签订的委托合同中, 许下诱人的允诺, 以此误导消费者。更有一些不法之徒采纳讹诈性销售、非法集资等手法夺取暴利。

2.3 消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国首要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年, 但在我国尚属新兴事物, 消费者广泛对其不太领会, 加上中国人超前消费的意识并不强, 一下子拿出多年的积蓄去购置未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权, 这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上参加国际度假交换系统的部分, 分时度假产品价格越过了国内的支付能力, 顾客想与国外进行交换度假的希望很难实现。

3 发展旅游房地产的几点建议

3.1 加强旅游房地产的创新, 尤其是营销手法

与传统房地产不同, 旅游房地产的所有权不必然产生转移, 它出卖的是它的功效, 它的服务, 它是软性消费品。所以在营销手法上, 必须进行技巧创新, 向国际潮流靠拢, 不必然将自己限定与房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡, 甚至可以进行跨行业结盟, 跨国家联动, 实现对消费资源最大限度的发掘。

3.2 加强方案, 整合旅游与房地产资源

景色名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析, 并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场, 通过房地产方案设计, 稳步有序地进行开发, 进行营销及全历程的信息管理服务, 进而形成一个全新的产业运行模式。

3.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规

《商品房销售管理措施》规定, 不得采纳售后包租返本销售或分割拆零方法销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此, 国家旅游局应与建设部协商, 对属于旅游业的酒店、度假村的房地产, 鉴于它应用变更大的特性, 制定相关的法规, 增进旅游房地产的发展。同时, 应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应联合具体条件进一步推开执行带薪休假制度, 并接洽单位实际情况, 由个人自主选择休假光阴, 这样可避免旅游度假消费的过度集中, 使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

3.4 健全法律束缚机制, 加强监督管理

万达“跃进”旅游地产 篇8

10年前, 当商品住宅市场热力初显之际, 万达携近600万平方的住宅开发量转向了商业地产的开发;10年后, 当众多房企转型“挤进”商业地产之时, 万达则以“持有收租物业面积700万平方米、亚洲排名第一的不动产商”的身份再次谋变。

一直秉承着“人无我有”战略的万达, 此次选中的方向是旅游地产。

急速“圈地”旅游地产

10月20日, “2010年万达广场年度招商大会”在北京国家会议中心隆重举行, 1000多家国内外知名商家及1500多名高层代表的出席, 彰显着中国商业地产第一品牌的强大号召力。而此前一个月, 由万达集团牵头投资规模达200亿、占地面积18.34平方公里 (约2.7万亩) 的长白山国际旅游度假区已悄然提前预售。

当“二次调控”寒潮般席卷中国房地产市场时, 大部分人挣扎在降价、观望、房产税的泥沼中不可自拔, 但万达日子非常逍遥。爆炸式拓张投资旅游地产, 不仅使万达逃离了城市的嘈杂迷雾, 也让万达找到了一条调控期转型的掘金术。

长白山项目于2008年9月开建, 而这只是万达拓展房地产投资领域的一次预演。两年来, 万达联手多个合作伙伴, 以动辄十数平方公里的占地面积、数百亿元的投资, 迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。

目前, 万达已经分别牵头拿下福州琅岐岛国际旅游度假区项目 (拟投200～300亿) 、武夷山国际旅游度假区项目 (拟投30亿) , 大连金石国际旅游度假区项目 (拟投500亿) 和西双版纳国际旅游度假区项目 (拟投资150亿元) 等中国大型旅游地产项目。

数据显示, 从2008年至今, 万达已斥资近1700亿在全国跑马圈地, 迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。

“联盟”主导顺理成章

几次在旅游地产的大手笔投资, 使王健林旗下的万达凝聚了稳固的民企投资联合体, 而作为商业地产帝国里的“一哥”, 万达成为联盟中的主导, 顺理成章。

“在这几次合作中, 从规划、设计、项目开发及运营, 万达属于牵头和主导单位”, 万达集团企业文化部总经理石雪清表示, “万达拥有的商业规划研究院, 旅游地产方面同样有优良的设计能力。”

从长白山项目的出资比例上看, 万达的资金投入也占据大头。万达出资比例为40%, 中国泛海集团占35%, 内蒙古亿利资源集团占5%, 而辽宁一方集团占20%。至于其他项目, 石雪清未透露具体比例, 只称“不同的项目, 几家企业的股权合作比例会有所不同”。

9月18日, 由长白山国际旅游度假区开发有限公司发起, 41家吉林省地产开发商参与的“长白山国际旅游度假区创合峰会”在吉林省白山市抚松县举办。该峰会背后的深层意义在于, 为长白山项目寻找到更多的二级开发合作伙伴, 在六方股东投资之下, 再组成一个强大的民企合作团体。这无异于再次扩大了万达集团在旅游地产投资领域的号召力。

虽然合股的投资方式能够避免独资风险, 但也有业内人士表示股东某一方出了问题拖累了整个项目, 合作方可能会存在的风险。

“试水”敲定再转型方向

2001年, 万达在累计了近600万平方的住宅开发量后将战略重点转向了商业地产的开发。自此, 万达在商业地产领域开始爆炸式扩张, 几年间就坐上了“带头大哥”的位置。如今万达在旅游地产的几次“试水”耗资上百亿。王健林的意图很明显, 万达正在展开新一轮的“加法”。

“万达集团董事长王健林属于对商机非常有先见之明的人士。万达最初做商业地产时, 并没有太多开发商做。而后来金融危机之后, 开发商才逐步认识到收租型物业的重要性。现在王健林无疑也是嗅到旅游地产的商机”, 全国工商联房地产商会会长聂梅生如是说。

海南旅游地产 篇9

随着我国经济的迅速发展,居民收入水平也相应不断上升,一方面刺激了我国的旅游消费市场,另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时,传统房地产业面临着更加激烈的竞争,导致利润降低和风险增大,如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题,旅游+地产这一开发模式也被越来越多的开发商所关注。

旅游房地产就是将旅游开发与房地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合。一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业,促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值,以资源的优势形成项目核心竞争力,提高开发利润。

旅游创意地产民族建筑文化新视角

建筑文化是人类文化中最具代表性的物化,也是最先形成文化经济化的类别。古今中外的建筑文化在旅游业中发挥了淋漓尽善的作用,以建筑文化为依托的旅游创意地产也为文化产业的发展带来了生机与活力。湘西的物质与非物质文化资源富集多样,少数民族建筑文化是湘西民族文化资源宝库中的重要构成部分,各民族居住地的地理环境、气候条件以及物质材料供给等互不相同,不同地区民族的建筑规模、形体、工程、艺术等也各不相同,从而形成了湘西各具特色、造型多样、色彩斑斓的建筑文化。湘西作为民族文化资源大省,如何将资源优势转化为经济优势,更好地促进文化旅游业、民族文化产业的发展是我们面临的重大现实问题。旅游地产为我们打开了新的视角,对分析和解决上述问题有积极的现实意义和示范作用。

民族建筑文化的丰富资源需要现代的诊释才能够放出异彩,少数民族建筑文化可以与旅游、创意、科技等元素融合发展,让越来越多的人认识其具民族风格的独特建筑。旅游地产的发展预示着传统的一般性观光旅游正向着新的休闲、体验式的文化旅游转变。在生态文化、人文文化俱佳的旅游目的地投资开发旅游地产成为推动目标旅游城市经济发展的重要促进力量。与此同时,旅游地产的兴建对传统民居建筑的保护与传承起着积极进步的作用,并体现出对民族建筑文化的应用和创新。旅游目的地的民族文化产业也由是表现出体闲型、体验性、高端性的新走势,无论是对当地旅游业的后续长远发展还是推动当前旅游资源的开发整合都有极其重要的意义。

在现代旅游中,文化因素是一个不可忽视的关键点, 文化与旅游相结合的需求越来越明显,文化旅游创意产业己上升到国家发展战略的高度,并受到国家投资基金的专项支持。旅游创意地产的发展过程在很大程度上也反映出文化旅游的新趋势,对民族文化产业有着很好的导向作用。在云南的旅游创意地产中,民族建筑文化的元素极其重要,甚至可以说,民族建筑文化是旅游创意地产的源泉和先导,没有它的滋养和孕育,旅游地产项目便成为游离于当地民族特色之外的毫无灵动感的现代建筑体。因此, 在充分利用湘西民族文化资源宝库中丰富的建筑文化要素的基础上,形成一系列的文化旅游创意产品,本文所指主要是旅游创意地产,并将民族建筑文化和旅游创意地产作为两个关键因素和切入点整合分析,以此为基础对其祸合效应进行研究。旅游创意地产既提升、丰富了旅游目的地本土居民的休闲娱乐生活,同时,也充盈了外来游客的休闲体验活动,更重要的是那些成功发掘出民族建筑文化元素并具有典型性、代表性的旅游创意地产项目将成为现代人留给未来的优秀文化遗产。

旅游创意地产对民族建筑文化的影响

工业化、信息化高速发展的时代背景下,社会财富的累积速度已远远超出人们的想象,伴随着人均消费能力不断提高的是人们物质生活的日渐充盈和富足。但同时,城市中的大片土地逐渐被规划建造成各种地产项目,可供人们休憩徜徉的绿色空间越来越狭小,在高度紧张而又充满压力的生存状态下,城市居民的生活空间、交往空间都大大减缩。由此,人们对地产项目的开发总是充满了矛盾,虽然可以得益于城市发展带来的高品质生活方式,但另一方面又受制于工业发展对居住环境、生态环境的日益破坏。

对于传统聚落的建筑营造,“保护与发展”是一对永远的矛盾。没有保护就不可能有更大的发展,而没有发展也将无法更好地投入保护,保护与发展同等重要。“`既保护又发展’虽然是个两难的命题,但并非无解,解决的关键就是适度’原则,只有把握好其中的`度’才能使保护与发展相得益彰。”

旅游创意地产对民族建筑文化的应用与创新

在我国综合国力和经济实力飞速发展的宏观背景下,人们的生活水平不断提高,休闲时间配置渐趋稳定,对休闲度假旅游的需求也不断增加。旅游地产伴随着休闲旅游业发展为新的经济增长点,并越来越受到人们的重视。 在此背景下,传统聚落、传统文化重建复兴的浪潮蓬勃而起,作为历史上的经济繁华之枢和文化滥筋之处的古城、 古镇很多已成为游客热衷的旅游地。截止2009年9月,住房和城乡建设部与国家文物局先后公布了三批共157个中国历史文化名镇(村),但是,古镇的开发建设却也从未摆脱传统性与现代性、保护与传承、应用与创新等各种矛盾问题。“传统文化不仅处在一种历时性的`过去’, 更处在一种共时性的`生境’中。对于历时性的传统,我们不应该看作一个单向延续的`线’,而应把它看作与现实和未来的种种发展可能相交叉的`网’;其共时性的`生境’,也不会是一个封闭的单一的`点’,而是一种能和相关文化、相关生态互相影响或互数据资料来源于中华人民共和国国家文物局网站,中国历史文化名镇村名单。相作用的动态系统。没有一个文化是可以原封不动`保存’的,保护应该是一个动态的过程,更新是必由之路。

旅游地产定位原则

(1)以旅游资源为基础

旅游地产是以旅游资源为基础的,因此在项目功能定位时也需以所依托的旅游资源作为定位基础,在项目功能定位时要首先考虑如何最大限度的发挥旅游资源的优势,挖掘和依靠旅游资源价值作为项目的核心竞争力,尤其是高品质的,具有不可复制特性的旅游资源,其号召力远远超过其他资源,在项目定位时一定要充分考虑旅游资源对项目的影响。如西安的兵马俑几乎是所有去西安的旅游者必到之地,作为世界重要的历史文化资源的兵马俑因为其独特不可复制的优势,已成为西安乃至作为中国的一个旅游代表。兵马俑是具有一种旅游资源而被旅游者所接受的旅游项目,除了这种外还有不少旅游资源是把几种有代表性的旅游资源组合到一起,形成一个旅游资源的体系。这样使旅游地产的形象内容更加全面,可以满足各种层次、各种类型旅游者的需要。

(2)保护生态原则

在旅游地产项目开发时不能单纯的考虑项目经济效益,同时要兼顾发挥项目社会效益。在项目开发过程中要开发方式,避免过度开发造成资源浪费,保护当地的生态环境,控制在生态系统保持自我调节和正常生态循环的稳定水平上,协调好开发与保护环境的关系,确保生态系统的良性循环。

(3)动态协调原则

旅游房地产项目开发是一项与其他产业关联度很高的社会活动,在进行定位,规划等工作时必须进行深入细致的分析,以求寻找到旅游地产项目与其他产业的最佳结合点,相互协调建立良好运行态势的经济体系。旅游地产因为涉及消费需求比较复杂,与政府部门的联系也更为紧密,规划协调工作相对传统地产也更多一些。同时,旅游市场是瞬息万变的,因此旅游产品的开发规模与使用寿命应符合客观实际,体现适度超前、滚动发展的规律。

(4)主题突显原则

旅游地产项目定位要紧密结合区域内的旅游资源优势,挖掘和建立鲜明的贴近旅游市场的主题,以适应当代旅游产业发展的最新趋势,围绕资源优势进行项目开发。

(5)“以需定产”原则

“以需定产”是指通过对目标客户市场的调查分析, 结合客户的行为和需求特征,从旅游资源评价、游客对景观偏好及消费、生活行为等各方面特征来开发适应市场的旅游产品。旅游地产的产品定位应最大程度地满足游客的消费需求。

(6)以人为本原则

在旅游项目开发中应坚持以人为本,一切开发活动均以“服务于人、服从于人的需求、建立良好的人地关系”为准则,通过项目开发达到经济效益与社会效益双赢,带动社区经济的发展和居住环境的改善。现在,游客参与己成为旅游活动一种发展势头,游客不喜欢单一的观景,希望增加如登山、划船、射箭、滑草等项目。因此,旅游产品的开发应以人为本地设计富有互动性和吸引力的旅游产品,让游客参与其中。

“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际

“湘水国际”强势搭载5A级旅游目的地、中华第一古城——黔阳古城。旅游兴盛倒推商业繁荣,价值酝酿催化财富升值。“高于丽江,甚于凤凰”的文化底蕴与商业价值。

2011年4月,由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司,将在尊重历史和保护历史的前提下,全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源,同时,依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设,以点带面,多方位打造洪江市文化旅游产业,唤醒沉睡已久的黔阳古城,重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。

湘水国际房地产项目

1、项目所在地

“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带,北临城市中轴线开元大道,南依数百亩的相思湖, 市政公园、市政务中心等配套设施环布周边,地理位置优越,环境资源得天独厚。相思湖东南侧有火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路,交通十分便捷。

2、项目建设内容及规模

该项目规划住宅建筑面积511046.3M2;商业建筑面积80064.3M2;酒店建筑面积17017.5M2;配套建筑面积5123.1M2;办公区建筑面积2316M2;地下室及车库59679.3M2;吊脚楼建筑面积2275.91M2;总建筑面积677522.41M2。项目一期工程位于1号、2号地块,预计2013年下半年动工,预计总投资17775万元。

“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘,规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中心、宾馆、游泳池、网球场、 幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施,项目局部采用人车分流的地下停车方式,为洪江市少有的高品质楼盘之一。

本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念, 推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区,提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展,从实质上提升区域价值。

黔阳古城

黔阳古城位于沅水上游的省级历史文化名城——黔阳古城是全国保存最为完好的明清古城之一,古城三面环水,是湘楚苗地边陲重镇,素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称。比云南丽江大研古镇早1400年,较湖南省内的凤凰古城早900年。各种文化在这里交融, “一片冰心在玉壶”的经典诗句就是王昌龄写就于该市芙蓉楼前。

申华品质黔阳古城的传奇守护者,品牌都会的城市运营商

申华控股成立于1986年7月1日,是一家综合类上市公司,1990年12月18日公司股票在上海证券交易所上市,证券代码为600653。是中国证券市场最早发行股票和最早上市的公司之一。 湖南申德实业发展有限公司成立于2011年4月,是一家集旅游开发与管理、房地产开发与运营、城市园林景观设计与施工、文化产业投资与运作的综合型集团公司。

旅游地产与海南酒店业发展探讨 篇10

(一) 中国整体的旅游地产的发展的概况

中国的旅游地产的发展相对较晚, 但发展速度非常快, 具体可分为几个阶段:20世纪末旅游地产的起步阶段, 21世纪初的一个挑战阶段, 2013年的全面的资源整合阶段。从2013年起, 复合型旅游地产的发展越来越迅速, 目前我国的市场开始变得理性和成熟, 未来三到五年当中应该中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展市场, 而政府颁布的系列政策, 对推动中国旅游地产发展会起到非常积极有效的作用。

从数量上来看2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头, 2012年年底全国旅游地产项目有2259个, 而到2013年年底的时候, 中国旅游地产的数量总量达到了5299个, 将近增加了一个倍, 这也表明, 在过去的2010年到2012年这两年当中很多的开发主体拿地之后, 开发是比较缓慢, 但这两年就采用了一个急功近利的方式, 在全国遍地开花。

从项目的单体用地规模上来看, 过半旅游地产的占地面积是十万平米以下, 仅9%的项目是超过了50万方, 项目过大会为开发主体带来一定的风险, 所以未来趋势一方面是受到了土地资源的稀缺, 政府的土地指标有限的这样一种影响, 另一方面也表明很多开发企业在拿地开发和旅游地产过程中实际上态度是保持一个非常谨慎的态度的。

随着度假需求的不断升级, 我国居民的旅游地产的置业倾向也在逐年增加, 根据调研, 2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向, 相比2012年增加了近10个百分点。

从资源的偏好上来看, 海景、湖景、山地、温泉等自然旅游市场是最受到市场关注和欢迎的, 在旅游地产购买意向受访者当中, 63%偏向于海景, 45%是偏向于湖景资源, 29%是山地资源, 目前来讲偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小。

旅游地产置业偏好与旅游目的地偏好基本上保持一致, 无论是从旅游地产的项目的集中量还是市场的偏好程度上来看, 中国两大最核心的旅游地产集聚地, 一个是海南, 一个是云南, 这两个板块始终会成为现在乃至将来旅游发展的重中之地, 民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20%, 其次是两广和环渤海板块, 广东和广西分别占到了17%和14%。

(二) 旅游地产和海南酒店业概况

近十年随着国内地产业的高速发展, 海南岛全岛范围内95%以上的沿海资源已经被规划进行或正在进行开发。随着地产项目的落地, 海南的酒店业也进入了又一轮的高速发展阶段。2014年底, 海南省旅游住宿设施共有3900家, 其中星级酒店156家, 按照5星级酒店标准建设酒店56家, 在建5星级酒店项目约50家。三亚是目前国内高星级酒店最密集、品牌管理公司最集中的城市, 包括香格里拉、万豪、喜达屋、希尔顿、雅高等世界排名前十内的酒店集团均有在海南项目落地。2015年, 海南总计会有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所。

二、旅游地产和海南酒店业发展存在的问题

(一) 竞争同质化日趋严重

海南岛全岛范围内, 包括三亚及海南岛东西两线沿海物业, 海资源高度同一化, 拼资源的度假旅游地产物业已经不再具有竞争力。以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥, 客户需求单一, 未来竞争激烈。旅游地产的集中规模开发, 使得配套高端星级酒店集中开业, 造成了酒店设计和服务趋于雷同;

(二) 地产项目扎堆启动, 快速推高开发成本

地产业的单方面突飞猛进、大量的沿海地产集中开发, 包括人工岛项目的大规模启动, 直接推动了海南本地物价成本、人工成本的飙升。酒店从业人员的频繁流动, 管理服务水平难提高, 同时酒店盈利水平下降。根据浩华国际2013年的相关财务报表显示, 如果按照正常财务折旧处理, 全海南所有高端星级酒店中只有亚龙湾喜来登酒店能够略微盈利。

(三) 生态环境的破坏

沿海地带的过度开发, 给生态环境造成的破坏是直接的。由于大量沿海树林、滩涂、海底珊瑚带的消失, 海南许多沿海区域失去了以往湛蓝的海水和洁白的沙滩, 比如一场史无前例的超级台风“威马逊”能够让西海岸防波堤路段大幅坍塌, 就既是台风的风力超强缘故, 也在于人工岛项目大量海底采沙行为。

(四) 宏观调控的冲击

2013-2014年度, “国八条”对海南酒店业的冲击明显。众多央企、国企、政府部门蜂拥至海南进行会议旅游的景象不再。药企包括辉瑞、阿斯利康、礼来等众多跨国企业, 也对前来会议消费有了更细致、严格的规定, 例如统一大中华区酒店供应商采购程序、严禁前往三亚进行会议消费等。

(五) 旅游季节性明显

海南旅游季节性明显, 5-6月, 9-10月、春节前一个月是海南旅游的一个相对淡季。由于本地市场的需求相对酒店供应量不足, 除三亚外, 环岛众多酒店在此期间生意走低。海口的众多酒店、甚至五星级酒店的平均入住率在此季节都低于40%, 或仅在周末能够迎来超过50%的入住率。

(六) 价格劣势

人民币汇率对于美元的高位, 使得海南的旅游产品比较东南亚周边国家旅游目的地处于明显的价格劣势。

三、旅游地产发展和海南酒店业发展的应对措施

(一) 国内旅游地产发展趋势

截止2013年底, 我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游项目, 分别在海南、闽东南, 两广等板块, 滨海旅游地产总共有1471个, 项目主要分布在长三角板块;山地面积占中国的总面积的69%左右, 但是山地旅游地产由于他的可进入性比较差, 所以这种类型的项目尽管很多, 但是不知名, 总共现在1345个;温泉资源在我国相对比较稀缺, 非常受消费者关注, 未来几年随着养生、养心的推行, 温泉将成为核心配套。目前我国的温泉有491个, 集中在海南, 西南板块;2004年我国高尔夫球场逐步被纳入到限制类项目中, 所以在过去的几年当中发展一直相对比较缓慢, 但是由于前期的积累, 目前总共有838个高尔夫旅游地产项目;古镇旅游地产也是这两年最重要的一类旅游地产发展类型, 比如水镇、乌镇、西塘等。这些古镇旅游地产业会成为未来五年当中最主要的旅游地产发展类型, 目前全国有237个古镇旅游地产, 而且会在未来的短时期内放大。

从总体用地规模上来看, 目前全国旅游地产累计用地规模已经超过了十亿平米, 未来旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展;从区域项目单体用地规模上来看, 海南的旅游地产用地规模基本上十万平米以下, 福建板块很多的用地规模相对来讲占比比较大, 闽东南未来的复合型项目比例更高。

(二) 海南旅游地产发展概况

2013年-2014年是海南旅游地产的转型之年, 经过了几次大起大落之后, 逐渐找到自己的节奏, 整体的市场是从国际旅游岛过渡透支中逐渐走出的阴霾, 无论是土地交易还是商品房的量价方面均呈现了理性回归的趋势, 逐渐成为全国旅游地产购买意向客户重中之重的一个板块。很多企业开发行为和运营行为发生了改变, 大家把旅游运营作为旅游地产中非常重要的方面去关注, 共3558家大中小型企业涉足到了旅游地产的开发领域中。企业在项目开发之初就把产权酒店公寓、养老公寓、特色精品酒店、旅游度假区等众多概念考量放置在了地产设计、开发的最初阶段。

(三) 海南酒店业发展措施介绍

本土酒店管理人才的展现。经过建省后二十多年旅游酒店业的发展, 在海南的国际酒店管理团队中, 已经涌现出一批海南籍和中国籍的专业酒店管理人才, 正在逐步改变以往由外籍酒店经理人掌控的高端酒店管理团队局面。主要措施有:酒店专业培训日趋专业到位。海南各个高校基本都开设了酒店管理专业, 不定时邀请星级酒店管理团队培训学生。学生实习阶段与高端星级酒店无缝对接, 提供最直接的专业培训。其次, 海南本省经济的快速发展, 本地居民收入水平稳步提高, 使得进入高端星级酒店消费正成为一种日常消费形式。再者, 高端星级酒店日益重视本土市场开发。针对家庭、亲子度假游、银行信用卡客户推出品种众多的家庭套餐, 受到市场热捧。另外, 酒店设计和服务对海南本土文化元素的逐步凸显, 重新挖掘海南椰风海韵的黎苗文化根源, 给全国各地游客带来耳目一新的感觉。比如海口香格里拉酒店对海南本土菜肴的深度发掘和海口天利万豪酒店在迎宾服装采用革新的黎苗服装等等。

四、未来旅游地产发展及酒店业发展趋势展望

(一) 旅游地产的发展布局将由远程旅游目的地转向城郊

目前大量的项目集中在海南和云南, 而未来3-5年内以大型城市群落为中心, 周边开发针对周末休闲的地产会在未来三年过程中急速增长, 这个情况已经在北京、上海、深圳等城市广泛存在。

(二) 旅游地产的开发将从重销售转向重运营

如今很多做精品酒店的企业, 都逐渐进入到旅游地产开发领域中, 这样的企业尽管不具备开发商的强大的资金实力, 但从运营层面上来讲应该会在未来的几年当中立于不败之地。

(三) 旅游地产的产品将由完全的第二居所转变为1.5居

海南有一个说法叫做度假刚需, 就是说旅游者入住到旅游地产的过程中已经从原来的一个星期, 两个星期转变为三个月甚至是半年。现在的海南就是这样子, 大量的东北客群冬天进入到海南, 在海南的居住时间有将近半年左右, 我们称之为度假刚需, 度假刚需的产生也会逐渐让旅游地产当中所谓的空城和鬼城逐渐消失。

(四) 旅游地产产品的复合程度将进一步提高

未来的开发主体会整合越来越多的旅游资源, 整个旅游资产不仅服务于旅游的物业投资消费者, 更多服务于旅游真正的休闲度假的消费者。这包括两种模式:一种是在业内对于酒店业发展的共识是旅游地产和酒店度假综合体所涉及范围越广泛、综合性越高, 市场受众群体越广泛, 经营越容易, 比如广东的长隆夜间动物世界、海口的观澜湖高尔夫温泉度假区等。但同时, 由于这种项目运作周期长、资金需求量巨大, 也注定这类型发展方式只能是少数企业和地区能够实现;另一种是产权式度假酒店的发展。例如一线海景地产项目, 政府明令不允许作为商业住宅开发而仅能作为酒店或产权式酒店用途, 大量空置的住宅小区, 为产权式酒店的产生、发展提供了广阔的空间。途佳斯维登酒店就是一个目前发展较快的国内酒店品牌。

(五) 养老度假地产将成为旅游地产未来重要发展点

由于体制和体系的缺乏, 真正的养老地产在中国发展还要经历一段非常长的路, 但是我们说的养老型的度假, 即针对60岁到70岁左右活跃型老人群体比较大, 所以这一类开发物业会成为未来三年当中主流的旅游地产发展趋势。目前已经开业的养老型度假酒店有海南恭和苑酒店, 专门针对国内老龄群体开办的养老酒店, 月消费7000元/间左右, 比北上广等内地城市具有明显价格优势。

摘要：随着旅游地产行业在全国范围内的快速发展, 直接带动了酒店行业的快速发展。海南作为旅游地产发展的热点地区, 已逐步成为全国酒店顶级品牌最集中、国际化水平较高的地区。度假酒店依托拥有海南独特的天然环境, 尤其沿着海岸线建造的高星级滨海型度假酒店有了空前的发展, 涌现出了一大批国际水准的度假酒店设计作品, 同时也存在着诸多问题。通过对于旅游地产行业现状的探讨, 探寻旅游地产以及海南酒店业未来发展的方向。

关键词：旅游地产,酒店业,发展

参考文献

[1]林爱芳, 张海.酒店低碳技术创新与转型升级[J].电子商务, 2012, (06) :34.

[2]雷鹏.海南度假酒店发展策略研究[J].商场现代化, 2011, (06) :18.

[3]李慧莉, 张硕松, 张险峰.生态型度假酒店的地域文化表达[J].城市建筑, 2010, (05) :18.

[4]王婧.海南房地产营销策略研究[J].经济研究导刊, 2010, (02) :160.

海南旅游地产 篇11

PM2，5救市

“碉堡了！碉堡了！PM2，5挽救三亚楼市行情了！”春节过后网上的一则帖子引发热议。缘由是整个春节长假期间，海南楼市整体成交低迷，唯独三亚项目成交热度不减，于是网上有“专家大胆推测是PM值挽救了三亚楼市”，“海南好空气主题游”、“躲雾游”一时成为市场关注热点。在各大房地产网站，海南地产项目纷纷以“远离空气污染”、“摆脱内地雾霾毒气”、“好空气楼盘”等口号作为广告卖点，欲以“环保牌”打出楼市一片天。

今年春节期间，海南旅游大热，但海南商品住宅市场表现整体低迷，仅4个市县有成交数据。其中，三亚独挑大梁，从2月9日～15日，三亚商品房共签约354套，占全省成交比例近九成。业内人士表示，由于三亚楼市旅游地产的特征，每到旅游、春节等传统旺季，其商品住宅成交量会高于海南其他市县。

事实上了解海南的人都知道，每到冬季尤其是春节等传统旺季，三亚商品住宅的成交量均会出现明显的上升趋势，这也成为近几年三亚楼市的常态。海南万科总经理王永飚表示，每年的1月份及春节，度假、过冬、养生等购房需求的集中释放会促使三亚楼市的成交量出现上涨的势头，加上近期不少开发商为完成任务集中放量促销，让三亚楼市的传统旺季持续升温。

极端天气事件只是让更多人再次认识到了海南生态的宝贵价值。当游客们被海南一流的生态环境吸引而来时，海南更需要提供像空气一样一流的服务环境、社会环境，才能够真正把海南的生态优势转化成为旅游优势，而不是每年春节制造诸如“天价房”、“天价海鲜”、“高额回扣”这些不同的“热词”。

同样，PM值也不是海南楼市的“救命稻草”。业内人士指出，当下，海南候鸟型的房地产造成城市“空心化”、“空城化”，已成为海南城镇化发展的绊脚石，绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值，而真正的旅游地产需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利。

断臂求存

针对媒体近期报道“海南商品房存量多，开发商低价抛盘”的情况，海南省住建厅厅长王志宏表示，确实存在有些开发商低价促销，主要因为“海南省冬季是商品房销售的传统旺季，历年都存在有些开发商以打折或降价促销的方式争取多销售一些商品房的做法，今年有些楼盘也不例外”。

根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多时间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。

克尔瑞信息集团海南片区总经理王路这样形容2012年海南楼市：海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，晚节不保；琼海观望较重，全年沉没；文昌消化缓慢，如履薄冰。

“2012年，在文昌一个楼盘甚至以‘跳水’价开盘，精装房每平方米跌破6000元，一度让周边楼盘滞销。”一位开发商说。一份相关数据统计，相比2011年，2012年海南整体成交量下滑了20%，成交价格下调基本在20%左右。

据官方统计，仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467，87亿元，同比暴增62，5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。而就在这时候，随着国家房地产调控政策的持续打压，火热朝天的海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态。

一方面是政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失；一方面由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，让2012年海南楼市“有价无市”。部分开发商都像被架在炉火上炙烤一般煎熬难受。一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前自己公司的资金链已经难以支撑，头两年赚的利润全部砸了进去。

洗牌在即

海南楼市泡沫说来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告，其显示海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积800多万平方米计算，未来十年内不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

王路认为，目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调，海南的两极分化非常明显，好卖的和不好卖的项目差距很大，即便是同一个区域，不同项目销售情况也存在天壤之别。国内某大型上市房企海南公司经理称，由于巨大的供应量和结构分化，海南楼市未来将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多出于海南二、三线市县，这里将会成为价格战的主战场。

业内预测，2013年海南楼市仍会是胶着的一年，在传统住宅的框架中，老盘吃完国际旅游岛的红利，新盘折尽了最后的泡沫，营销手段从坐销拼到行销、直销，独代趋向联代、分销，却难奈库存依旧供应难减。“随着3月后气候优势的丧失以及新增产品水平的局限，楼市价格还将进一步趋近理性，今年二、三季度将成为海南楼市‘反思’的黄金时期。”王路说。

有开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定了很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。

一场行业重新洗牌正在悄悄酝酿。“一批拿地价格较低的中小企业和财大气粗的大房企，可以率先撤离市场或持地观望，而那些拿地价格高的开发商只能封盘稀售或黯然退场。”王路说。业内人士表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大——一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，中小开发商越来越难分得一杯羹。大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。

nlc202309011421

转型进行时

海南旅游地产的成熟不完全是哪一个开发商的责任，它是城市规划引导、配套搭建、开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面共同完成的。再好的项目也不会建在孤岛上面，整个大环境的规划和多样化配套决定了项目稳固的根基，这样才能赋予整个城市持续发展的活力。

在海南旅游地产升级转型样本中，鸿洲全系物业对城市的思考融入其复合型开发之中，其“鸿洲模式”一直是业界关注的样本之一。以海口鸿洲·江山项目为例，该项目定位为“个性化综合旅游度假王国”，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级酒店、皇家酒窖、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部、名车会、垂钓中心、主题乐园等。

2012年该项目启动家庭影视基地项目的规划建设，构建一个集建筑、设备租赁、情境表演、自编自导、后期模拟制作等众多环节于一体的影视旅游产业链，将影视娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机结合起来，让游客在娱乐中体验影视拍摄的真实过程，打造中国第一个家庭旅游短片影视基地。作为海南罕有的超大高端综合性复合型度假旅游地产项目，鸿洲·江山已被海口市政府列为“2009年海口市重点建设项目”，成为海南最佳度假与投资双栖社区的市场典范。

而目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，数据显示，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。海南旅游地产升级转型的关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是‘旅游地’地产。并没有抓住国际旅游岛‘旅游’的核心价值。”王路说。

“海南岛面积不大，然而各个市场区域却需要依自身优势细致划分，而这些在过去都被忽视了。”中国旅游研究院海南负责人王振说，过去政府优先将海岸资源大量开发发展住宅，不仅无法实现经济聚集，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等一系列问题。此外，由于配套设施落后，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至”，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。

金源世纪房地产开发有限公司谭红斌说，以往的单纯盖楼卖房已经不合时宜，必须找到适合的模式方向，快速适应变化，以便化被动为主动。王路同样认为，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更好的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择。

专家建议，“后价格战时代”，海南旅游地产开发不能沿袭普通住宅开发的理念，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力。将海南各地市场细化分级，以更科学的方式规划全省的旅游地产开发，有针对性地集中进行开发，避免资源的浪费，走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下工夫，在服务水平上上档次，创品牌提高产品价值。海南省旅游发展委员会巡视员陈耀说，旅游地产应该转向软实力，围绕游客和客户需求，从多方面提供服务和管理品牌。

2013年超六成网友欲在海南置业

对于2013年海南楼市是涨是跌您有何看法？对于置业海南影响因素又有哪些？近日某网站对网民进行了“2013你在海南安家吗？”的问卷调查。

调查显示，参与调查的67%的网友2013年欲置业海南，海南得天独厚的气候、自然环境吸引力自然很强。在房价问题上，40%的网友认为今年房价会微涨，但42%的网友认为今年的房价会下跌。

58%的参与调查的网友对2012年海南楼市行情不满意。在影响置业海南的因素上，休闲养生占29%、自然环境占27%，而地理位置占21%。来海南置业的人群50%以上都是看中自然环境及养生资源，由此可见一斑。

“置业海南所购房的面积”，35%的网友选择60～80平方米的小户型，28%的网友选择80～110平方米的中等户型。由此可见，置业海南大多是养生、养老、度假之用，总价低的中小户型是不二的选择。

调查中显示，55%的参与调查的网友认为明年的房价调控政策不会比2012年严厉，27%的网友认为2013年的调控政策会更加严厉。在调控政策方面，41%的网友希望能限制房价涨幅目标，25%的网友认为要加强对地方政府限购政策执行力度的监管问责，19%的网友认为要严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程。

在购房优惠活动方面，78%的参与调查的网友认为“电商团购、特价房、买房送车”等活动不如开发商降房价来得实惠。

替国际旅游岛思考

海南复合型旅游地产范本——“鸿洲模式”

与其说鸿洲找到了与海南“国际旅游岛”相契合的发展机遇，不如说“鸿洲模式”从实践上推动了海南“国际旅游岛”的建设步伐。

案例

鸿洲

鸿洲全系物业融合国际休闲地产的先进理念，打造了一个集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营服务体系，从而引领着海南旅游地产的发展。本期，我们以鸿洲集团为案例，解析这个海南复合型旅游度假地产样本。

从城市运营角度开创复合型地产

2010年以来，在很多海南房地产企业开始意识到原有的开发销售模式的局限性，并开始谋求转型时，鸿洲集团已先于众多企业完成了地产战略的成功转型。稳健的发展战略及逐步形成的复合型地产布局，让鸿洲集团在新的市场环境和行业竞争中取得了先发优势。

在城市配套方面，鸿洲集团显示了“与政府同步，替城市思考”的理念。旗下的鸿洲·江山位于海口市美兰区，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级皇家园林酒店、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部等。建成后的项目将树立海南度假与投资双栖社区的最佳市场典范，现已经被海口市政府明确列为“重点建设项目”；而鸿洲·时代海岸位于三亚东西两河入海口，是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总建筑面积约70万平方米，是海南迄今最大的旧城改造项目之一，也是三亚市和海南省重点建设项目。鸿洲集团在进行项目定位时，配合政府规划举措，从城市运营的角度启动项目开发，将项目作为区域整体经济发展的一个引擎去考虑，也因此得到了政府的更多支持。

nlc202309011421

多业态良性互动打造海南房产新地标

鸿洲集团成功的关键因素之一就是将多种业态形式进行有效的良性互动。如果说整个鸿洲地产的结构可以概括为球形经济体，那么其中一个个商业项目也是个小型的球形经济体模型，因为它涵盖了多种商业形态组合。这种无所不包的商业特色，具有创造丰富多彩都市生活的特色，具有超强的聚集人气的力量，使鸿洲集团在自身强势崛起并领跑商圈的同时，也在很大程度上影响着人们的生活方式，实现商业营运和消费模式的升级换代。

十年间，鸿洲集团持续投入超过数十亿元，已在深圳、三亚、海口等沿海一带，形成了一条强大的高端旅游产业链。目前，鸿洲集团已成为集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营商。

“大营销”思路开启提升体验价值

随着鸿洲集团“大营销”战略思路开始启动，“强调体验”成为鸿洲集团今后的运营主方向，也标志着鸿洲集团真正成为“南中国顶端价值运营商”，将全国领先的度假、休闲、旅游项目真正带入寻常百姓家。这里所谓的体验，主要是指利用鸿洲集团自身开发和运营的一系列度假休闲产品与服务、带给客户一条龙式的度假服务、一站式的休闲生活。

2005年7月，三亚鸿洲国际游艇会正式成立，主要从事会员服务、游艇销售、租赁、停泊、展示、保养维修等综合性业务，同时提供船检船舶证书办理、游艇驾驶培训和船舶保险的“一条龙”服务。鸿洲国际游艇会已与意大利法拉帝集团、美国宾士域、法国博纳多等建立战略合作伙伴关系。鸿洲国际游艇会已成为海南乃至中国新兴游艇会产业一颗璀璨的新星。游艇会产业将成为鸿洲集团未来又N要产业。

鸿洲集团目前打造的项目鸿洲·江山，就是一个由生态度假别墅、游艇会、名车俱乐部、五星级酒店、酒吧一条街、商业、高尔夫等组成的大型度假村综合群体，也极好地吻合了海南区域内的休闲养身特色——“隐居生活+酒店管理+生态环境”。今后，在这样一个生态居所度假、休闲，将成为很多人来海南岛的充足理由。

另外，鸿洲集团旗下的诶德瑞皇家园林酒店，为鸿洲·江山的业主不仅带来了集合宜居优势与顶级优质配套的生活社区体验，同时还举办了多次高端时尚活动，例如“2011年度港姐鸿洲行”，还有2010年和2011年连续两次成功举办的轰动海南乃至全国的“海天盛筵”，充分实践了“大营销”的理念，提升了该集团的体验价值。

海南旅游地产 篇12

一、城市近郊旅游发展现状

近年来, 随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增多, 尤其是人们的旅游消费开始由长距离旅游向中短途旅游转变, 从追求旅游景点名气向追求旅游质量转变, 短线旅游、乡村旅游等城市周边旅游已成为消费者的旅游热点。城市郊区旅游资源依托大城市稳定的客源市场, 以及资源、客源、区位和设施优势, 吸引着大量的城市居民去观光、度假、休闲和娱乐。

(一) 城市近郊旅游发展现状。

从生态环境角度来看, 由于城市人口和交通的高度集中, 城市问题日显突出, 主要包括大气污染、噪声污染、交通拥挤、能源紧张、城市绿地空间日趋减少等。我国城市绿地空间与一些发达国家相比明显要少, 人均仅4.1平方米, 而近几年由于城市扩大等原因, 不少绿地挪作他用, 使绿地空间更显紧张。由于城市绿地空间不足, 制约了城市居民的户外活动, 一些城市公园已出现人满为患的局面, 特别是周末尤为突出。而城郊生态环境相对较好, 郊野空间开阔, 空气清新, 有江河湖泊、绿草森林、鸟虫啁啾等这些市区缺乏而又是人们向往的生活环境, 许多城市周围还有风景胜地、寺庙古刹、名人陵墓等景观, 郊野的田园风光、农家生活也让城市居民心驰神往。这些都强烈地吸引着厌倦城市喧嚣、繁杂生活的城市居民奔向郊区。

从旅游者的角度来看, 节假日延长、人们收入水平的提高和健康意识的增强、闲暇时间的增加是人们能够实现外出旅游的前提条件, 而人们文化素养的提高和健康意识的增强是其内在因素。在旅游消费上, 越来越多的城市居民不再愿承受“人车劳顿”之苦, 花费许多钱财东西南北几千里路观光游览, 而是热衷于足刚出户, 不用远行就能观赏到丰富多彩的田园风光和游览主题公园。

另外, 城郊旅游所拥有的特性也是促使其自身发展的重要原因, 如优越的区位条件使其拥有大量潜在的旅游客源市场;“回归自然”、“可持续发展”等发展基调, 使人们在与自然对话中, 全身心得到放松、家庭亲情得到融合、朋友关系得到升华;参与体验性较强使得城郊旅游者不是被动的接受而是积极参与;各种人文旅游项目, 如历史遗址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗风情游、民间艺术游、革命圣地游、各种主题乐园、宗教旅游等飞速发展也大大提升了城郊旅游的文化内涵;城郊旅游产品多种多样, 有传统的自然观光游览, 也有时尚的蹦极、攀岩、跳伞等专项旅游。同时, 其经营方式也是多样的, 不受地区、部门的约束。城郊旅游无论从资源、产品和经营方式各方面来看, 都是综合的, 具有极强的包容性。

(二) 城郊旅游发展存在的问题。

现阶段, 城郊旅游的大众旅游市场已经形成, 然而从城郊旅游自身发展来看还存在较多的问题。很多城市的城郊旅游景点的设施布局犹如“天女散花”般处于无序化状态, 缺乏科学的优化组合;同时, 没有良好的交通、接待等配套服务设施, 旅游项目雷同, 重复建设过多, 过于超前的旅游业开发也不利于旅游业整体效益的发挥;城郊旅游产品结构类型单一, 主题设计雷同, 地域环境和文化内涵的挖掘不够, 创新不足, 同一地域常常出现众多同一类型的旅游地和产品, 导致竞争加剧, 旅游地和产品生命周期缩短;大部分城郊产品形象定位较低, 缺少精品项目, 都是一些传统的旅游项目, 无外乎就是让客人漂流、农家乐等, 都是把城郊旅游定位为一种低消费、低层次的旅游产品;城郊的基础设施相对较为落后, 交通、通讯、给排水、电力、饭店等等均不可能与城市相比。另外, 城郊景观出现严重的城市化倾向, 旅游产品开发中“先人造景观, 后自然景观, 重人造景观, 轻自然景观”的做法尤显突出, 一些地方甚至出现了大量城市景观建筑, 这种人工景观可以收到短期经济效益, 然而从长远来看, 会受到严重的挑战。再者, 城郊旅游的宣传力度不够, 游客与景区的信息不对称, 游客一般通过朋友推荐、网站、杂志、报纸、电视等方式的宣传来收集信息, 对景区的交通情况、住宿、饮食、购物等情况了解的渠道较少。许多城郊旅游景点、景区只是依靠回头客和口碑效应带来一些客源。旅游宣传、促销缺乏强有力的手段, 未能充分引导和调动市场。

在现实城郊旅游发展中由于缺乏科学合理的规划设计, 片面追求客源数量对自然环境和生态已造成了很大破坏, 景区布局分散, 占用了大量土地, 造成了资源浪费, 严重制约了城郊旅游业的可持续发展。

二、旅游地产发展现状

目前, 旅游业的繁荣带来了旅游地产的规模化开发。我国旅游地产现阶段发展的特点主要体现在以下几个方面:

(一) 主要由政府主导开发。

在我国特殊的政治和经济制度背景下, 对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导, 政策性明显。由于思想观念的落后和对旅游地产自身规律的背离, 使得旅游地产的发展偏离了市场的需求, 许多大型的旅游地产项目难以正常经营, 甚至濒临破产, 成为烂尾项目。

(二) 高端化日益明显。

由于作为主导的开发者———政府没有明确旅游地产的市场定位, 把目标客户定位于高端消费人群, 而忽视了中端消费者, 失去了大量的市场份额。

(三) 投资方式日益多元化。

早期的旅游地产主要由国有企业进行投资建设开发与经营管理, 民营企业的投入少之又少, 更鲜有外资企业的投资。目前, 我国逐渐放开对旅游地产的开发权, 大量国内民营企业成功获得开发权, 而有强大资金能力和管理经营能力的外资企业也纷纷以酒店管理公司的身份涌入我国旅游地产项目的开发运作中, 为该行业的发展提供了强大的生命力。

(四) 资源优势明显。

目前旅游地产开发项目大部分分布于我国较好的风景区, 占据了较优质的旅游资源, 因此具有了强大的资源优势, 为将来的进一步开发奠定了坚实的基础。开发规模逐渐加大, 无论是投资项目还是旅游地产的面积都非常大, 周期比较长, 逐渐与国际接轨。

(五) 投资和度假消费需求加大。

旺盛的旅游地产需求为其规模化开发提供了强有力的支持。早期对旅游地产的需求以国内商务型、会议型度假为主, 家庭式的休闲为辅, 而目前商务型和家庭型则平分天下, 共同支撑了旅游地产的开发。异地置产的兴起也为旅游地产的兴盛做了不小的贡献。

三、城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究

(一) 城市近郊旅游对旅游地产有带动作用

1、良好的资源环境。

随着旅游的发展, 城市近郊旅游目的地的原始风貌可能受到一定影响和改变, 但由于其城市化率总体说来相对中心城区水平较低, 受到现代工业开发和城市建设的影响较小, 受各种类别的污染也相对较少, 基本能保持其本身的自然山水风光和田园风貌。同时, 我国旅游资源种类多样, 包括温泉、湖泊、草场、山林、雪原、喀斯特地貌等众多类型;这些丰富多彩且保持良好的自然生态资源成为旅游地产开发商和购房游客的特殊吸引物, 成为游客在考察旅游地产物业时的首要考虑因素, 极大地带动了城市近郊旅游地产的发展。

2、广阔的市场需求。

随着人均收入和消费水平的不断提高, 人们的旅游需求量也正在逐步加大;而随着城市化进程的加快, 快节奏的城市生活和紧张的工作除了为人们带来更高的收入外, 也逐步改变了人们的生活理念, 人们更加渴望在有限的假期时段回归自然、体验休闲度假生活, 以达到放松身心, 提高生活品质的目的, 旅游地产的产生与发展正迎合了人们的这一需求。因此, 具有良好资源与区位优势的城市近郊旅游目的地成为城市居民出游居住的首选地带, 从而使城市近郊旅游目的地在发展旅游地产时将具有广阔的客源市场。

3、旅游产业综合带动效应。

旅游产业本身就是综合带动非常强的产业。城市近郊旅游的发展同样能够带动交通、通信、餐饮、酒店、商业、地产等行业的发展。事实上, 旅游业的发展是一个与相关部门和众多行业的互动发展过程。旅游业的发展不仅在一定程度上依赖着社会其他行业的发展, 同时也能够极大地带动和刺激相关部门和行业发展。旅游业在与其他行业联合互动发展时, 将比单纯强调发展旅游业或其他某一行业对地区经济的影响更加显著, 有利于形成产业经济良性增长, 保证地区经济持续稳定发展。

(二) 旅游地产促进城市近郊旅游的发展

1、提供资金支持, 提高旅游目的地经营水平。

旅游地产项目的投资为城市近郊旅游的发展带来了大量资金的支持, 有利于旅游目的地开展更全面、更深层次的基础设施和接待设施的建设, 能有效推动旅游目的地更新颖、更高级和更综合的经营模式的出现, 并进一步改变过去旅游地仅依靠门票维持收入的局面。而众多特色接待设施既能满足游客需求的多样性, 又能增加旅游地收入, 大大提高了旅游地的盈利能力, 改善了旅游目的地的经营水平, 推动了旅游地的全面发展, 延长了旅游目的地的生命周期。

2、优化产品结构, 提升旅游目的地竞争实力。

旅游地产项目及其接待设施既可以作为一种景观资源, 与旅游地协调发展的同时又最大化地体现各自特色;又能改变城市近郊旅游目的地过去仅以简单静态的方式来吸引游客, 而忽略动态手段的产品开发方式, 使得各近郊旅游目的地内部能打开旅游产品开发的新思路, 从整体上有效弥补原有旅游资源和产品所存在的不足, 丰富旅游产品的层次, 促使旅游产品多元化综合性发展, 有效优化旅游产品结构、地区旅游消费结构。

3、产生联动效应, 保障旅游目的地可持续性。

旅游地产项目的建设一方面能带来优质的物业管理及相关基础设施建设的完善, 这就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、购、娱于一体的完整接待体系, 同时极大地带动当地人口的就业水平。而且, 旅游地产的产生与发展就能更加合理地对旅游资源和各种能源进行利用, 有效地提高资源和能源的利用率, 实现旅游业、地产业的有序发展;使得环境保护和资源利用相协调, 既满足当代社会的需求, 又保证后代人的权利不被侵犯, 因此城市近郊旅游地产的发展真正实现了对一些不可再生资源的永续利用, 实现了环境保护和当地经济共同发展的目标, 使得城郊地区与城市的差别逐渐缩小。

4、旅游地产可以促进旅游业发展模式的转变。

旅游地产的发展是伴随着休闲度假旅游的产生和普及而发展起来的, 同时, 旅游地产的发展又反过来支持和引导休闲度假旅游的深入, 进一步改变传统观光旅游粗放式的以规模扩张为主的发展道路, 不再以单纯追求接待人数的增加而提高收益, 旅游地产的发展使旅游者逗留时间增长、消费水平提升, 各种商贸往来成倍增长, 使旅游经济走向效益化发展模式。

四、总结

由上可以看出, 城市近郊旅游目的地通过其良好的资源环境、优良的地理区位、广阔的市场需求及发展旅游产业产生的综合效应来带动旅游地产的发展, 而旅游地产的发展则能够促进城市近郊旅游地实现产品结构的优化、旅游地经营水平的提高和竞争力的提升, 并促使旅游地生命周期发生变化, 保障旅游地发展的可持续性和郊区旅游经济的发展。在城市旅游经济发展进程中, 如果能将城市近郊旅游业和旅游地产系统高度耦合, 促进两者良性协调, 为城市旅游经济迎来更大的上升空间。

摘要：随着人们生活水平的提高和出游理念的深入, 以及带薪休假的逐步推行, 城市近郊短途旅游越来越成为城市居民旅游的首选。而在旅游产业蓬勃发展、旅游消费从观光型向休闲度假型转变的同时, 一些企业开始以房产开发的形式介入旅游产业发展, 推进以旅游为主题的房地产项目开发的兴起。旅游业与房产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业, 二者的融合势必成为中国经济新一轮的增长点。

关键词：城市近郊旅游,旅游地产,旅游经济

参考文献

[1]生延超, 钟志平.旅游产业与区域经济的耦合协调度研究——以湖南省为例[J].旅游学刊, 2009.8.

[2]刘云, 甘开鹏.国际公约与可持续旅游发展研究——兼论我国可持续旅游发展之路径[J].经济问题探索, 2010.1.

[3]朱萤, 刘云.基于DLC理论的石林景区经营管理对策研究[J].旅游纵览, 2012.12.