三亚旅游地产的问题

三亚旅游地产的问题（精选7篇）

三亚旅游地产的问题 篇1

三亚旅游资源的独有和稀缺性, 决定其旅游地产的房价在严厉调控政策下, 仍然具有上行空间。然而就目前三亚的旅游地产现状而言, 问题也突出存在。

游艇会、高尔夫、果岭生活、养生天堂, 顶级度假、SPA、海岸椰风……这些概念充斥着整个三亚。例如雅乐居主打的是运动休闲牌, 修建了54洞的高尔夫球场, 还有水上运动基地。但中体集团和万通也要联手在海棠湾打造奥林匹克国际村, 两家免不了要碰车。而游艇、高尔夫这些同样也是鲁能三亚湾新城、亚龙湾高尔夫别墅、富力湾、鸿洲国际公馆等项目的主要卖点。这些同质化严重的大项目, 最终有多少能吸引客户?

目前三亚的产权式酒店项目仅有4家, 在售的仅两家, 且都是小体量项目, 走的也还是原有的“分时度假酒店”的运营套路。与大盘好盘迭出的住宅市场相比, 和国内外知名品牌云集的酒店市场相比, 产权式酒店大有空间。

然而之前受到分时度假骗局的影响, “产权式酒店”在市场上的形象不佳。目前市面上大多数产权式酒店打着“产权”的旗号, 其实只有开发商持有整体产权, 而消费者购买的只是酒店的所有权, 因此一旦酒店管理陷入困境, 最终投资将血本无归。而“产权式酒店”的最大争议, 当属其运营管理和利润回报。现有的所谓产权式酒店项目, 很少有委托有品牌的酒店管理公司管理的, 这是因为正规的酒店管理公司, 对其所管理的酒店会有几乎是“苛刻”的品质要求和管理流程, 以保证经营成果。而现有的产权式酒店项目的着眼点还是在销售, 而非长期经营, 开发商更多地将其当作住宅项目来运作, 而不是真正将之当作酒店来经营。

最为重要的问题是, 到三亚购房的人看中的是三亚优美的自然景观, 然而三亚的海湾沿线目前几乎已被开发殆尽。三亚是个山与海紧密拥抱的城市, 海岸线蜿蜒崎岖, 最长的三亚湾绵延20余公里, 沿途是一望无际的椰林、绿地、沙滩、鲜花……“椰梦长廊”沿途的景色可谓醉人。鹿回头山, 郁郁葱葱, 直入海中, 形成了一个奇特的半岛:右面是辽阔的三亚湾, 左面是小东海。自然景观是三亚最大的价值所在, 可三亚的开发如此迅猛, 海湾沿线几无可开发之地, 再加上早期无规划的开发, 不得不说, 三亚面临着一个巨大的挑战:怎样平衡自然环境与地产开发的关系。

海南旅游地产空置率问题的研究 篇2

目前, 国际将空置的房屋分为两大类, 一类是待售或待出租住宅, 即国家统计局的《房地产统计报表制度》中界定的:在报告期期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分, 包括以前年度竣工和本期竣工可出售或出租而尚未出售或出租的部分;另一类则是已售出但由于种种原因无人入住、无人使用而空置的房屋, 即国外通行的“空置”概念, 在中国被称为“空住”。

(一) 待售待出租空置房现状

省统计局提供的一组数据表明:2014年全省完成房地产开发投资1431.65亿元, 增长19.6%, 增速高于全国平均水平, 房屋施工面积达7557.15万平方米, 增长22.4%, 全省房屋销售面积为190.84万平方米, 同比下降21.5%, 降幅比上月扩大2.8个百分点。其中, 住宅销售面积182.62万平方米, 同比下降22.4%, 降幅比上月扩大个3.7个百分点。房屋销售额为202.87亿元, 同比下降23.9%, 降幅比上月扩大6.8个百分点。其中住宅销售额192.82亿元, 同比下降25.3%, 降幅比月扩大7.2个百分点。目前全省商品房大量积压, 二手房大量抛售, 市场一片萧条。大量的数据警示我们, 无长远规划建房, 只将导致空置现象越发严重。

(二) 已售但无人居住空置房现状

2011年春节期间和6月底, 三亚市房地产交易管理所随机从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中, 抽样调查23个项目的入住情况。调查显示, 在7333个抽样样本中, 6月底平均空置率为84.75%, 大东海和海坡片区的空置率分别为94.26%和96.26%;即使在海南旅游度假旺季的春节期间, 平均空置率也达62.99%, 海坡片区更是高达87.25%。海南省人大常委会环境资源工作委员会2010年对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示, 有些小区平时入住率不到2%, 多数小区平时入住率不到20%, 高峰时仅为40%~60%。

二、海南旅游地产空置率高的原因分析

(一) 旅游地产房价居高不下

海南旅游地产的空置, 并不是供大于求的结果, 根据相关数据显示, 海南省会城市海口平均房价上升到9000平方米/元, 著名旅游市区三亚均价更高达20000平方米/元。而全省在岗职工年平均工资仅4万余元。如此鲜明的对比, 造成的是本地人买不起, 外地人买了不常住的后果, 使海南旅游地产空置现象成为一种必然。本岛居民的收入不高, 消费能力有限, 很多开发商在拿地的时候就把目标购房者定位为外地高端购房者, 以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价, 更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。

而高昂的房价主要是受以下两方面影响:一方面政策改革。2010年关于建设海南国际旅游岛的意见提出, 就使得开发商和投资者蠢蠢欲动, 但鉴于上世纪90年代初出现过房地产泡沫破灭、此后多年市场不景气的教训, 并没有引起大的骚动。然而紧接着由海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随后而来的暂停土地审批的决定, 成为了真正推动海南房地产市场走出并独立于全国房地产市场走势的触发因素。海南整个旅游地产价格暴涨, 其涨幅令人咂舌。政府实施的限地措施, 一定程度上助长了房地产价格的上涨, 但考虑到海南经济和财政收入的增长过度依赖房地产的发展, 这也使政府有更充足的资金用于民生工程建设。

(二) 旅游地产结构单一

目前海南旅游地产存在以度假型地产为主, 经营型地产为辅的现象, 而度假型地产大多项目分散、规模较小, 多适用于季节性度假、养老避寒等外地购房用户, 自然会加重海南空置现象。导致海南旅游地产结构单一的根本原因, 是由于政策颁布不及时。

(三) 外地“候鸟式”购房比例大

调研发现, 2011年, 海口和三亚的外销比例为53.6%和80.9%, 其他市县的岛外购房比例基本在90%以上, 2014年岛外购房者占据了43%到57%, 是海南购房的主力军。这些购房者并未做长期居住打算, 如此“候鸟式”居住必然导致空置现象越来越严重。

三、旅游地产高空置率对海南发展的影响

(一) 待售待出租房的影响

1. 资源浪费。

房地产业是国家的重要支柱产业, 其牵涉到钢材水泥运输和建材建筑业等相关行业。而房屋空置扭曲了真实的市场需求, 使得与房地产有关的行业出现不同程度的生产过剩, 造成资源浪费。

2. 破坏金融秩序。

空置率过高对于资金不雄厚的中小房地产开发商而言, 易出现资金链断裂的情况。随着国家的宏观调控力度加大, 银根紧缩, 一些开发商的资金链就出现了问题。建好的房子卖不出去, 银行的贷款无法按期偿还, 从而导致接下来的项目缺乏资金, 工程不得不停工或延期。更有甚者, 拖欠农民工工资, 进而影响社会秩序。此外, 当银行不提供贷款时, 一些开发商就会四处筹钱, 通过民间融资或借高利贷来度过危机。而民间融资无规可依, 易引发债权、债务纠纷, 严重的会危害经济秩序和社会稳定。此外, 房地产商的民间融资扰乱了正常的金融秩序, 在一定程度上给国家对房地产业的调整产生反效应。

(二) 房屋售出但无人居住的影响

陷入死循环。房屋空置加大房地产业的脆弱性, 带来物业控制和设施配套、物业管理等一系列方面的难题。由于空住率过高, 且又没有充分利用, 在物业管理企业成本、公共服务设施的使用、空置房屋资源的使用等方面造成极大的浪费, 业主与物业管理企业方面容易引发纠纷, 以及易造成投资投机性购房者和本地居民的矛盾。

四、完善海南旅游地产发展应采取的对策

(一) 完善政策引导发展, 推动房地产业转型

高空置率作为房地产市场不健康的重要特征, 政府应规范关于空置率的统计标准, 出面协调有关部门和企事业单位来共同建立一个完整的旅游度假房产营销体系。

(二) 控制土地供给, 完善基础设施建设

目前, 海南房地产投资在固定资产投资中占较大比重, 而其他方面投资还比较滞后, 政府应该进行良性经济投资转移。另外, 政府应积极完善各小区基础设施, 加大对海南旅游度假房产的相应配套和城市相关基础设施的建设, 增加其入住率。

(三) 二手市场规范, 物业公司保障

目前海南旅游地产中已出售但无人居住的住宅所占比例大, 政府应加强政策上的扶持和引导, 减少租赁交易成本, 鼓励建立类似“房屋银行”的专业中介公司对空置房进行代租代管, 抓紧制定发展和完善二手房市场和租赁市场的政策, 在税收、规范管理等方面给予优惠, 鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议, 请物业公司代为出租。这样住房持有者与物业公司都能受益, 更能将闲置的住房提供给旅游者租用, 实现旅游公共资源使用率最大化。

(四) 多样化经营, 最大化利用

1. 分权度假。

分权度假是如今新兴的一种入住产权, 可以随时转让、继承、交易。其具体方式是将度假村的一间客房分成若干产权卖给客户, 客户可以每年到度假村享受一定免费的住宿度假方式, 客户还可以通过置换服务享受与其他酒店置换服务, 实现低成本的旅游目的。通过业主的轮流居住, 有效地解决旅游地产空置的弊端, 充分实现利用了住宅的利用率。

2. 发展产权式。

产权式酒店具有投资灵活, 管理费用低的特点。以业主作为委托方, 酒店管理企业或者物业管理企业为受托方, 房屋为委托物并签订委托合同, 受托方将按照业主的协议为其寻找租客。合同期内, 受托方代收房租, 水电费, 煤气费, 物业管理费等费用, 承担中途租客退租风险, 并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行账户。对委托方来说, 这是其它类型地产项目难以比拟的优势, 是一种新的具有高回报率的选择, 尤其是异地置业者的上选。而将空置房屋转换为“家庭式公寓酒店”、“家庭式旅馆”等多样化的租赁房, 引入旅游产业链进行出租、售卖或者合理出租给本地居民, 满足其住房需求, 实现空置商品房的最大限度利用。

参考文献

[1]易宪容.住房空置率之高说明啥[N].人民日报 (海外版) .2010-07-09.

[2]国务院发展研究中心市场经济研究所“中国市场形势动态分析”课题组:2011年固定资产投资形式展望[J].中国产业经济动态, 2011 (5) .

[3]国外住房空置率统计方法研究课题组.境外住房空置率定义及统计方法[J].中国统计, 2010 (12) :15-18.

三亚旅游地产的问题 篇3

三亚有山有水且山水环抱、风景秀丽、气候宜人, 工厂较少, 再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线, 可以说在中国再也找不到比这里更适合人居住的地方了。因此, 有大量的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号, 国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》, 这样, 海南国际旅游岛建设正式开始了。

作为国家的重大战略部署, 我国计划在2020年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地, 使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了实现这个目标, 政府也在宏观政策方面做了较多工作, 譬如说, 为了吸引投资实现“零关税”“免签证”等。

在这种大的环境下, 岛外的资金大量拥入海南岛, 由于与旅游业相关的房地产行业是个暴利行业, 所以这几年海南房地产市场得到前所未有的发展, 特别是三亚房地产市场发展最为迅速。

房地产市场的发展过程中出现了很多不利于社会健康发展的问题, 如果没有相应的审计对策来对房地产市场进行监督, 那将会使社会经济秩序发生混乱, 最终影响人民的正常生活。

2 研究现状和目的

笔者在写这篇文章前, 对有关三亚房地产审计研究方面文章进行了大量的搜索, 还没有发现前人研究过这个问题。但笔者认为三亚房地产自海南国际旅游岛建设以来发展如此快, 其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱交易等重要问题, 故写了这篇文章, 用以研究这些问题并从审计的角度提出相应的对策, 以供相关部门借鉴之用。

3 三亚房地产市场可能存在的问题

三亚房地产市场在发展的过程中, 出现了一些不利于社会经济健康发展的问题, 主要表现在以下几个方面:

3.1 偷税

(1) 少确认收入, 多计成本

为了少确认收入:房地产开发企业人为延长竣工决算时间, 将所预收的售房款长期挂账, 以达到延期纳税的目的;房地产开发企业对委托代建所收的款项和待售商品房出租所收到的租金不入账, 而是账外设账;房地产开发企业将所建房用于投资、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入, 而只是当做存货的减少来处理;房地产开发企业将出租房的租金, 周转房的销售收入直接冲减改装修费用。

为了多计成本:房地产开发企业随意地将借款利息费用和公共配套费用分摊入开发成本;人为让“预提费用”账户保持很高的余额。

通过少确认收入, 多计成本, 房地产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。

(2) 房地产开发企业虑增职工人数, 乱发奖金和红利, 以偷个人所得税。

(3) 房地产开发企业利用人际关系少缴或不缴相关的配套费、教育附加费;改变土地的用途, 少缴或不缴土地出让金。

(4) 房地产开发企业利用签订的各种经济合同, 偷印花税、贴花和房产税。例如:将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》就可以少交房产税。

由于房地产行业所要交的税种多, 金额大, 所以偷税问题是房地产市场普遍存在的问题。

3.2 投机

现在我国各地房价总体呈现上升趋势, 像三亚这样的地方房价刚性一直都很强。现在有钱人 (他们的钱是合法的) 很多, 而且这些人善于用钱来赚钱, 由于他们有很多闲暇的资金在手上, 而目前进行房地产行业的投资是一个增值很快的投资行业, 他们就会用来炒房。外地和本地很多有钱人都会买多套房, 并不是他们想住这些房, 他们真正的目的是想低价买房再高价卖出, 从中赚取差价。近段媒体曝光的陕西房姐龚爱爱就是这样的一个投机者, 她在公安部门办了四个户口和身份证, 在全国被证实的房产就有41套, 共计9666.6平方米。她买的房大都是按揭的, 那意味着她买这些房还要向银行按期还贷, 但她还愿意这么做, 那证明现在炒房确实有钱赚。像龚爱爱这样炒房人和炒房团, 三亚估计也不少, 三亚近几年来空置房太多, 政府相关部门一定要注意房地产市场的投机行为。

3.3 洗钱

洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质, 使其在形式上合法化的行为和过程。这些犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这些人或组织有大量的非法资金, 他们急需让这些非法资金披上合法外衣, 而房地产市场是一个资金需求量很大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场, 所以他们的这些非法资金就大量地流入了房地产市场, 用于房地产的开发或者炒房。三亚房地产市场火爆程度不亚于北京和深圳, 肯定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房地产市场。

投机行为和洗钱行为表面上看起来都是一种投资行为, 但是这两种行为会引起房价的波动, 会误导其他购房者、房地产开发企业和其它金融机构, 很容易形成房地产泡沫, 造成社会经济的不稳定, 严重影响人民的生活。

3.4 破坏环境

房地产市场在发展的过程中对环境的破坏是比较严重, 主要表现政府大手笔把森林地或者农用地批给房地产开发商, 经过开发商之手后, 这些地方都变成了高楼大厦。原有森林、农用地都不见了, 山峰、山坡也被削平了。这两年万科公司就在三亚的落笔洞景区 (1992年3月考古学家在落笔洞发现一万年前的三亚遗址, 是迄今为止中国旧石器文化分布最南的一处遗址) 边上建造了大量的高层商品商, 像这种为房地产开发而破坏环境的事情在三亚还有很多。

3.5 权钱交易

房地产市场在发展过程中“权钱交易”的事情时有发生。像重庆市原渝中区副区长王政、原渝中区委副书记郑维、原沙坪坝区副区长陈明三人, 他们在用地规划、调整容积率、减免配套费等城市规划领域肆意出卖手中的权力, 为房地产开发商、承建商谋取利益, 受贿总额高达1100多万元。三亚房地产市场比较火爆, 权钱交易可能会在一些腐败官员身上发生。

4 治理对策研究

针对三亚房地产市场可能存在的问题, 本文提出相应的治理对策:

4.1 偷税的审计对策

对于偷税的行为, 首先的对策是要提高审计人员和税务人员自身的素质, 要求审计人员和税务人员要熟悉审计、会计的相关知识, 特别是税法知识, 并能准确地计算各种应纳税额;其次要重点审查营业收入明细账, 开发成本明细账, 开发费用明细账, 长、短期借款明细账, 应交税金明细账, 应收账款明细账, 应付账款明细账, 其他应收款明细账, 其他应付款明细账及相关的原始凭证等;最后将房地产开发企业会议、记录中涉及到的各种经济合同、工程竣工决算、投资、捐赠、职工福利等事项与其相关的账簿和凭证记录进行核对。在审计和检查的过程中可以采用检查、观察、询问、函证、重新计算、重新执行、分析性复核等各种程序。

4.2 投机的审计对策

对于房地产投机行为, 从其投机的目的出发, 主要采用审计对策有: (1) 审查买房是否都用实名制, 房地产开发企业是否认真执行实名制购房, 并建立了严格的档案管理制度。对房地产开发企业进行控制测试, 看实名制购房是否得到了执行。 (2) 审查是否有隐匿和以他人名义倒卖房地产的行为。具体的操作方法就是看进行土地交易时, 有没有向地方政府的国税厅和公安局等机关申报资金来源, 说明购房资金来源。 (3) 审查购置多套房产的投机者是否真正交了二手房个人所得税, 有没有“羊毛出在羊身上”这种情况出现。同时要对房地产开发企业和中介结构的经济活动进行严格的审计, 看是否有与投机者相互勾结坑害真正住房购买者的行为。 (4) 审查有没有买了多套房产不用于交易而专门出租投机者。可以采用观察、检查、和询问等方式去实地获取相关审计证据。 (5) 审查国家机关的人员是否严格依法办事, 有没有利用手中的权利帮助投机者办假户口、假身份证, 导致一人有多个户口, 多个身份证的行为。

4.3 洗钱的治理对策

对于洗钱的审计对策, 主要有以下几点: (1) 审查有没有进行异地交易、购买多处房产和豪宅的购买者, 如果有的话, 是否已按要求提供收入来源、财务状况的资料。 (2) 审查房地产开发企业是否认真执行实名制购房, 实行房地产信息全国联网;审计是否有房地产开发企业为了达成交易, 而对于以虚假身份购房的行为不向相关部门上报的情况。 (3) 要重点审查大额交易和可疑交易。看房地产开发企业和房地产中介机构是否把这些大额交易和可疑交易都向相关部门报告了, 在审查的过程中, 审计人员可以采用重点抽查的办法, 这样具有可操作性。

4.4 破坏环境的审计对策

海南岛是国际旅游岛, 不是国际房产岛, 但三亚房地产目前对环境的破坏较严重。对于破坏环境的审计对策, 主要有以下几点: (1) 审查相关部门是否严格实行房地产开发土地的审批制度, 其透明度是不是很高, 有没有权钱交易行为的发生。 (2) 审查是否有房地产开发企业在取得土地使用权后, 人为改变土地的用途, 把本该建度假公园的土地用于建很高楼层的商品房。如果房地产改变了土地的用途, 政府相关部门是否对这样房地产开发商进行了严惩, 实行高额罚款等。 (3) 审查相关部门对房地产的开发是否有一个好的整体规划, 有没有为了短期政绩而不惜牺牲环境的情况。

4.5 权钱交易的审计对策

对于权钱交易的行为主要有以下审计对策: (1) 审查与房地产相关的部门对于贪污、受贿是否有相关制度的规定。 (2) 审查是否有相关部门人员利用手中的职权违规审批、对违法行为不追究, 以及在行政许可中的收受贿赂等行为。 (3) 审查在房地产市场权钱交易的治理过程中, 相关部门是相互监督, 还是相互包庇, 有没有实行“内部消化”, 不把结果公布于众的情况。

5 结论

当前三亚房地产市场取得了前所未有的发展, 但相关部门一定要注意房地产建设过程中的偷税、投机、洗钱、破坏自然环境和权钱交易等问题, 以保证房地产市场沿着正确的轨道发展, 并最终服务于三亚旅游业。

摘要：笔者对三亚房地产发展过程中存在的房地产偷税、投机、洗钱、破坏环境和权钱交易等几个重要的问题进行了研究, 并提出相应审计对策, 以供相关部门参考之用。

关键词：房地产,偷税,洗钱,投机,权钱交易

参考文献

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[2]甘金秀.房地产开发企业审计应关注的几个问题[J].中国注册会计, 2005-05-15.

[3]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学, 2012-03-01.

[4]李宝宽.房地产行业洗钱方式剖析及对策研究[N].金融时报, 2011-04-27.

三亚旅游地产的问题 篇4

由此可见, 随着我国经济的快速发展, 人均可支配收入不断增加, 人们对于文化、旅游、度假等方面的需求日益提升, 对与旅游经济发展相配套的旅游地产的需求也急速增加。旅游地产的产生与发展, 不仅深化了旅游与房地产两大产业的资源共享, 形成旅游度假与高端居住良性互动的发展格局, 更在一定程度上带动了城市乃至区域经济、文化及相关产业的聚集和快速发展。

广西旅游资源十分丰富, 是世界著名的岩溶地貌区, 文化旅游资源悠久, 民族风情独具特色, 每年到广西旅游的境内外游客不断增加, 随着旅游业的发展, 近年来广西各地旅游地产也如雨后春笋般出现, 但广西旅游地产发展仍存在一定的问题。以下是对广西旅游地产现状、存在问题及解决思路分析。

一、广西旅游地产现状

(一) 具有天生旅游资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地, 基地附近有青山绿水等优良的自然环境, 能够吸引人们到此旅游度假, 广西山奇秀多姿, 树四季常青, 气候宜人, 民族风情独特, 据统计, 广西有可开发的旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生好资质。

(二) 各地旅游地产项目发展不平衡

目前, 广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中, 桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多;阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主;而巴马以养老型产权酒店为主。

(三) 旅游地产配套服务有待提升

旅游地产的发展除了有良好的项目外, 还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务, 同时, 要有人替业主去管理, 实行租务, 要将旅游地产经营好, 需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式, 旅游的消费上不来, 旅游地产很难发展起来。以下是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图, 从图1可以看出, 阳朔的游客量是三亚的107.61%, 但从图2可以看到, 阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09%, 造成阳朔旅游收入低的原因, 在图3可以得到, 因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。从这些数据可以得出, 如果提升广西的旅游地产配套服务, 广西的旅游收入将有大幅增长的空间。

(四) “限购令”的出台, 使部分商品房开发企业转投旅游地产

2010年以来, 国家出台了一系列宏观政策, 调控房地产业, 受政策调控影响, 部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。近年来, 南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速, 巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。

从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好, 发展潜力大, 前景宽广, 但仍存在一些问题。

二、广西旅游地产主要存在问题

(一) 粗放型旅游地产开发模式

虽然各地都有城市发展规划, 但除南宁、桂林、北海等较大城市外, 其他县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例, 2008年开始, 出现了一些非法小产权养老酒店, 有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。同时, 这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上, 老人们的生活单调。

(二) 经营模式单一, 缺乏创新

目前, 广西旅游地产多采用传统的经营开发方式, 除了项目单纯照搬外, 没有太多的创新, 在经营操作方面, 也普遍采用单一的旅游风景式, 尚未形成自有稳定的人群。

(三) 旅游地产本身对游客吸引力不大

广西的旅游地产除少数地区外, 旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中, 业主为追求利益的最大化, 根据自身的意愿进行经营, 导致经营项目和装修风格无法统一协调。

(四) 旅游商业地产经营的旅游商品同质化较为严重

旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在, 不论在哈尔滨、三亚, 或是丽江、成都, 还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品, 但由于多属家庭作坊产生, 在卫生、安全、质量等方面存在一定的隐患。

(五) 法律法规的相对滞后

旅游地产还需要相关法律法规的支持, 就现行法律而言, 所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个较为敏感的问题。

对于广西旅游地产存在的以上问题, 可以有以下解决思路:

三、解决思路分析

(一) 统一规划, 严格管理

旅游地产项目应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所, 只有这样, 旅游地产的消费者在项目内活动才不会感觉到各种不便。所以, 应对旅游地产项目及周边进行统一规划, 并进行严格管理, 对于违反规划建设的非法项目及时发现, 及时查处。

(二) 发掘旅游项目的特点, 丰富旅游地产内涵

旅游地产应与就近的旅游地的特点相结合, 充分挖掘与旅游地相关的内涵, 在广西, 做得相当成功的就是阳朔, 充分利用“刘三姐”、“桂林山水”等丰富地产项目的内涵, 吸引各地的消费者。

(三) 注重民族特色建筑建设及特有纪念品开发

广西有11个主要民族, 是壮族、瑶族人口最多的省, 每个民族都具有自已的特色建筑风格及生活习俗。如壮族杆栏式建筑、苗族吊角楼、瑶族的干栏木楼、毛南族的干栏石楼都是典型的民族建筑景观, 而忻城县莫氏土司衙署、三江程阳风雨桥、容县真武阁、桂林市清真古寺等都是广西各民族智慧的结晶。广西旅游地产可以根据各民族的特色, 在地产项目的建筑风格方面进行创新。在民族商品方面有花竹帽、绣球、壮锦、挑花、蜡染、竹编、藤编、银器工艺等即来源于少数民族的生活, 又能体现各民族特色。如果有组织地开发与生产这些民族商品, 且在指定地域出售, 将有助于旅游地产的发展。

(四) 弘扬民族文化, 传承非物质遗产

广西的壮族、彝族、水族、苗族、京族、瑶族等都有自己的古文字, 有些甚至至今在民间流传。广西少数民族艺术丰富, 壮族的壮剧、彩调、铜鼓舞、扁担舞、天琴演奏;苗族的芦∕舞、芒哥舞、舞地龙、杂耍、吹地筒;侗族的琵琶歌、大歌、侗族大戏;彝族的五笙演奏;京族的独弦琴等独具民族特色。这些都属于广西的民族文化, 在旅游地产的经营过程中, 尤其是商业旅游地产项目, 可以考虑弘扬广西的民族文化, 在吸引游客的同时, 还可以传承一部分非物质遗产。

(五) 开辟多层面的客户群体

目前, 广西开发的旅游地产大多是位于城市郊区的别墅或位于景区的商业地产, 面对的客户群也主要是少数经济实力雄厚的消费者, 少数酒店式养老公寓开发也只针对60岁以上的退休老人。客户群主要集中在占社会人口比例20%的富人。随着人们生活水平的日益提高, 更多的人有了旅游景点或周边购买第二套房产的意愿。因此, 旅游房地产的开发, 应避免一味的高档豪华, 可以根据不同需求者的要求, 进行多层次的开发。

(六) 完善相应的经营管理措施

在国外, 旅游度假地产, 特别是分时度假等形式己经形成了健全、便捷的交换网络和专业的监督管理机制, 可以提供给客户高效、优质的服务。我国虽然很早就引入了分时度假的概念, 但未建立相应的经营管理体制, 更多的停留在旅游住宅地产的开发上。因此, 要丰富旅游房地产的内容, 尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产管理体系。

三亚旅游地产的问题 篇5

1.1 旅游过境地的涵义

目前国内外对于旅游过境地还没有统一的界定,杨振之认为旅游过境地的概念是相对于旅游目的地提出来的。一般说来,旅游目的地含有直接吸引旅游者前往游览的吸引物;而旅游过境地是在长线旅游产品中,旅游者在达到或离开主要旅游目的地的过程中所经历的地方。在旅游过境地,旅游者或单纯过境,或作短暂停留并参与消费,或顺访某些景点并参与消费[1]。笔者认为,旅游过境地意为着旅游者在到达最终目的地之前,乘坐交通工具所经过的具有一定旅游资源和一定旅游产业基础的非完整性旅游供给地。

1.2 旅游过境地的特征

1.2.1 非完整性旅游供给

1991年孙尚清主持出版的《中国旅游经济发展战略研究报告》第一次提出了“行、住、食、游、购、娱”旅游业六要素概念[2]。“六要素”的提出为构架旅游产业链提供了基本范式,对旅游产业的实践发挥了巨大作用,如今旅游六要素已经成为代表旅游产业基本构架的固有术语,具有不可动摇的基础地位[3]。旅游过境地的非完整性旅游供给是指过境地只是能够提供“六要素”中的一个或者几个要素,并不能提供完整的“六要素”,旅游产业中只有餐饮业、住宿业或娱乐业等,旅游产业不完整,旅游供给服务不完整。

1.2.2 旅游消费的不确定性

由于旅游过境地属于非完整性旅游供给中心,所以其只能提供旅游者旅游过程中所需要的部分旅游产品。旅游过境地的非完整性旅游供给的特性加之旅游者空间行为规律的约束,使得旅游者在旅游过境地进行的旅游活动都是匆忙的,表现出极大的流动性,从而导致旅游者在旅游过境地消费的不确定性,影响旅游过境地的不确定性因素有很多种,如高速路堵车、旅游大巴车出现故障、极其恶劣的天气等,都可能导致旅游者原本计划在旅游过境地的部分旅游消费被迫取消。此外,由于旅游者在旅游过境地的停留时间一般较为短暂,旅游者受限于自身的时间、精力等因素影响,也决定了旅游过境地的娱乐及购物业的消费同样具有很大的不确定性。

1.2.3 对终极旅游目的地的过度依赖

从旅游空间结构上看,旅游过境地是旅游客源地和旅游终极目的地之间的连接[4],终极旅游目的地的旅游吸引力的大小、强弱,旅游消费的性质等都会对旅游过境地产生深刻的影响,如果终极旅游目的的旅游吸引物与旅游过境地的旅游吸引物具有互补性,则会产生“旅游形象叠加”效应,反之则会产生“旅游形象遮蔽”效应[5]。旅游者在旅游过境地的停留动机、停留时间及消费水平等也深受终极旅游目的地的影响。旅游过境地的桥梁和纽带作用,旅游过境地的旅游产业的发展壮大都会对终极旅游目的地产生过度的依赖。

2 旅游地产定义及特征

2.1 旅游地产的定义

目前国内对于旅游地产的概念或者定义还没有统一的认识,不过国内对于旅游地产的定义主要分为宽泛的定义和严格的定义两种主流定义模式[6]。宽泛的定义模式中,被引用最多的是宋丁对旅游地产的定义,他认为“旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目[7]”。严格定义模式中,最有代表性的是沈飞对旅游地产的定义。他认为“旅游地产是依托周边丰富旅游资源(包括自然和人文旅游资源),借助旅游度假为目的的开发营销模式,以求全部或者部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目[8]”。林峰认为旅游地产主要是作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店和分时度假酒店[9]。基于旅游研究的现实需要,分析对比两种模式,笔者倾向于严格意义上或者狭义上的旅游地产的定义。所以将旅游地产概括为:依托现有旅游资源或者再造人文旅游资源,并对旅游地进行一定程度的有利于旅游地旅游业发展的旅游开发建设,能够实现部分或者全部的旅游功能的房地产项目。

2.2 旅游地产的类型

国内对于旅游地产的类型研究还没有形成统一的观点,由于研究者的背景、研究的区域、研究方法的不同,分别提出了自己的类型分类观点。

吴悦芳等人根据国内已有的旅游房地产的研究理论以及国外相关的时权酒店(Timeshare)、第二居所(Second Home)的研究,将旅游地产分为4类,包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产(主要指度假型第二居所)[10]。胡浩认为旅游地产分类系统由类、亚类和基本类型3个层次组成。把旅游地产分为景区(点)类旅游房地产和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个亚类[11]。仲小谨等人将旅游房地产分为4类:景区住宅和风景名胜度假村、时权酒店、产权酒店、养老型酒店[12]。

综合分析以上学者的分类观点,主要是从旅游地产的概念和功能的角度进行的分类,此外还有部分学者从旅游地产的产权和使用权的角度进行了分类研究[13]。孙正茂从产权角度对旅游地产进行了分类,主要划分为统一产权型和分散产权型[14]。绉益民和孔庆庆等人根据旅游房地产所有权和使用权的不同,将其分为4种类型:产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目[15]。

综合分析以上学者的观点,国内旅游地产的分类主要有两种,一种是根据旅游地产的概念和功能进行分类,一种是根据产权和所有权进行分类。由于国内学者对于旅游地产的概念还没有统一的认识,概念的模糊性和不确定性,对旅游地产的分类也产生了一定的影响,目前国内对旅游地产的分类还存在很大的分歧。

3 实证研究:旅游过境地青城山镇

(1)交通区位:青城山镇是成灌高速和成灌快铁两条交通线上的重要节点城镇,同时省道106贯穿整个城镇。在交通区位上,都江堰青城山只是起到了交通通道的作用,而不是交通的最终停靠地。

(2)旅游区位:青城山镇处于“九环线”的西半环上,是西半环的重要旅游节点。拥有世界级的遗产地青城山风景区。在旅游区位上,都江堰青城山受九寨沟—黄龙景区的旅游“形象遮蔽效应”[5]或“屏蔽理论”[16]的影响,都江堰青城山只能像汶川、茂县、江油、平武等旅游地一样,成为旅游过境地。

青城山的旅游者具有旅游花费少、停留时间短、旅游参与性不强等旅游过境地的非常典型的特点。青城山旅游者的旅游逗留时间仅为2h,旅游花费多为100~200元/人,直上直下的观光游,难以留住游客。总之,无论是从交通区位、旅游区位还是旅游者的消费特点来说,青城山还处于旅游过境地的阶段。

4 青城山镇旅游地产研究

4.1 青城山镇旅游地产的现状

青城山镇旅游地产发展迅速,规模不断发展壮大,产业附加值逐年增加。据实地调研发现:目前青城山镇在建及待建旅游地产项目约14个,旅游地产主要产业业态是以度假酒店、度假山庄、休闲度假社区等为主的居住性型旅游地产和休闲型旅游地产。

根据对青城山镇已建地产的调查,青城山镇以住宅型地产和投资型地产占比较大,养生度假型地产所占比例较小,同时地产空置率较高,限制青城山镇产业的发展。从《青城山镇社区房产入住率统计表》可知:目前入住率最高的清芳苑也只达到50.00%,清溪映墅的入住率仅1.41%。青城山镇旅游地产建成后入住率偏低,对旅游地产提档升级发展不利。

4.2 青城山镇旅游地产的问题

4.2.1 旅游地产出现空置、闲置及运营难等问题

首先,青城山镇旅游地产入住率低,空置率和闲置率高,购买者购买旅游地产的主要目的是用于度假及投资,作为“第一居住场所”进行长期居住的人数所占比例较小,主要用作周末或者短期旅游休闲度假和投资升值,其次旅游地产多为异地购买和交付,因此经常会出现房屋长期空置的情况。空置和闲置的旅游地产主要集中分布在青景、桃花、和乐、青田和沙坪五个社区,其中青田社区的龙湖小院入住率最低,仅为1.38%,其次是和乐社区的清溪映墅入住率仅为1.41%。

4.2.2 旅游地产与其他产业融合不深,未形成高端产业链

目前青城山镇旅游地产的经营业态与旅游业、文化产业、康体养生产业、娱乐业和购物业等产业的相互结合不够紧密。单纯的盖房子建别墅,未能充分发挥其旅游带动功能;经营业态缺少文化项目,使其文化内涵不够深入;缺乏必要的社区医院、医疗体检中心等康体养生产业业态;娱乐和体验性项目较少,难以带动旅游者娱乐购物消费。简单的房屋出售出租方式,还未形成高端产业链条。

4.2.3 旅游地产配套设施不完善,缺乏产业支撑

首先,旅游地产开发与配套软硬件脱节,更注重地产本身发展,忽略相应配套设施。人口和社区密集区域,社区购物超市、农贸市场、医疗、教育等配套普遍较为缺乏,导致旅游休闲度假者日常生活不便利,为居家生活带来诸多不便,难以聚集社区人气。其次,旅游地城山镇的产与康体养生产业结合不紧密,缺乏文化支撑、产业支撑,社区内部缺少基本的医疗检测和治病就医的专科医院。

4.3 提升青城山镇旅游地产的措施

4.3.1 转型升级定位

转变以住宅地产和投资地产为主的地产业态,促进地产业与康体养生产业的融合,打造以原生道文化为核心,道文化与生活的融合、道文化与商业的融合、道文化展示体验以及道文化养生为主题的康体养生旅游地产产业。

4.3.2 总体提升思路

(1)旅游过境地转化为旅游目的地是根本。都江堰青城山作为常年以观光旅游产品为主招牌,对成都、重庆等周边的一级市场和基础市场失去了原有的旅游吸引力和核心竞争力,只有通过重新的形象定位和产品结构的优化升级,才能成为成都等周边客源市场的旅游目的地,为此笔者在做《青城山镇产业转型升级实施方案》时提出了“中国青城山世界康体养生旅游目的地名镇”的目标定位和形象定位。旅游过境地转化为旅游目的地,将在很大程度上促进旅游产业的完善,旅游产品结构的优化,旅游消费的提高及旅游逗留时间的增加,从而使得青城山的旅游地产空置率降低,利用率得到提高。

(2)将道教文化与康体养生文化相融和。将道教文化与康体养生文化融入青城山镇旅游地产产业是青城山镇旅游地产转型升级的关键。挖掘道教文化价值,以康体养生文化塑造品牌。

(3)青城山镇旅游地产建筑风景化。青城山镇旅游地产产品打造的关键是建筑布局依山而建,亲水排布;产品类型丰富,既有迷你别墅,又有大面积豪宅;户型设计酒店化,精装交付为主。

(4)完善旅游地产的配套设施。结合项目本身资源,完善旅游地产的配套设施如会所、商业街、高尔夫、游泳池、攀岩、SPA、咖啡厅、多功能会议室、商务中心、大型购物超市,综合农贸市场等。

5 结语

从资源看,青城山镇拥有世界级的遗产资源—青城山,具有将旅游过境地转化为旅游目的地的资源上的优势;从交通区位上看,青城山镇处于成灌高速路和高铁的主线上,由成都到达青城山最快只需要30min,具有交通上的区位优势,从市场区位上看,位于成都半小时经济圈内,背依成都3000多万人口的大城市,具有市场上的空间优势。通过确立新的目标定位、形象定位,优化产业和产品结构,实现青城山镇从旅游过境地向旅游目的地的转化,从而带动旅游地产的建设和发展,旅游目的地的转化将聚集更多的人气、资源、资金和管理经验,必将对青城山镇的旅游地产的发展产生深远的积极影响。而旅游过境地与旅游地产之间的内在关系,相互影响因子及影响因子的大小还有待于进一步的研究。

摘要：指出了目前国内主要集中于旅游目的地旅游地产的问题研究,而对旅游过境地的旅游地产的研究较少。以青城山镇为例,通过对青城山镇的旅游地产的实地调研、资料搜集和数据分析,对作为旅游过境地的青城山镇旅游地产的发展现状、问题等进行了研究,并提出了合理的对策,希望以此对当地的旅游地产的转型升级工作有所借鉴。

三亚旅游地产的问题 篇6

旅游房地产是以旅游度假为目标, 通过整合方案设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节, 把旅游业与房地产业相联合的一个全新产业模式。其性质是实现整个或部分旅游功效的房地产。一般说来, 旅游房地产可分为以下几类:一是景区住宅、景色名胜度假村等, 是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理地位开发的具有投资回报和多种功效的住宅项目。二是时权酒店, 时权酒店就是所谓的“分时度假”, 即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以在市场上转售、转让或者交换。简单地说, 时权酒店是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。这种度假方式在欧美流行半个世纪之久, 虽然在国内尚处起步阶段, 但这种方式所带来的经济效益也必将被众多的团体客户所接受。三是产权酒店, 以酒店的房间为单位, 开发商将每间客房分割成独立产权 (拥有产权证) 分别出售给投资者, 投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 以获取年度客房经营利润, 同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。四是养老型酒店, 指投资人在退休前购置退休养老度假村的某一个单位, 委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间, 将获取必然的投资回报。一般情况下, 该度假村在产权人死后有管理公司回购再出售, 收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村, 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。

旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功效方面的实用性, 在中国有着庞大的发展空间。具体表现在:

1.1 国家政策的支撑

党中央、国务院及各级政府, 相继出台了刺激和拉动旅游及相干产业发展的政策, 无形中为我国旅游房地产的发展供给了一个宽阔的发展平台, 这是我国旅游房地产可继续发展的坚实根基和动力保证。

1.2 市场潜力庞大

以蓬莱市为例, 素有“人间仙境”之称的山东省蓬莱市, 依山傍海、气候宜人、丰富的负离子形成天然氧吧, 让蓬莱的自然环境在全国各旅游城市中处于前列。作为一座名胜古迹众多、历史文化悠久、民间风情浓郁、神话传说纷繁的旅游城市, 蓬莱年均接待游客达到200多万人次。呈增长势头的旅游业带动了其他相关产业的共同发展, 其辐射影响在房地产领域尤其显著。

同时, 目前带薪休假制度的全面落实, 接洽单位实际情况, 由个人自主选择休假时限, 这样可避免旅游度假消费的过度集中, 使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

1.3 交通条件日渐成熟

从城市根基设施尤其是高速公路的发展来看, 北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;方便的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

蓬莱交通正在腾飞, 威乌高速、蓬莱潮水机场、港口深水泊位的相继建成;蓬莱至大连滚装航线、蓬莱公交线路的开通;两个港口的对外一类开放;龙烟铁路蓬莱段、蓬莱新客站的开工建设, 以及蓬旅南桥北隧工程, 铁路轮渡二期工程和蓬长跨海大桥工程都是值得期待的项目, 这些都为蓬莱的腾飞打下了坚实的基础。

1.4 空置商品房能得到有效解决

我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽, 沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发, 房地产项目建设供大于求, 出现大宗空置商品房。这些空置商品房首要集中在旅游城市、沿海地区和相对比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采纳了不少措施, 然而效果并不理想。而把其中一部分革新为旅游物业, 将是消化这些空置房的有效道路。

2 我国旅游房地产的发展存在问题不可漠视

2.1 经营模式单一, 短缺创新

目前的旅游房地产经营开发方式过于传统和古板, 除了项目单纯照搬没有创新外, 在经营操作上也广泛采纳单一的旅游景色式, 不能形成自有稳固的消费群体, 难以形成一个整体的营销网络。

2.2 经营市场杂乱, 短缺行业规范

庞大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争取。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段, 行业法规不够完善, 让部分经营者有机可乘, 带来了许多不良影响。一些经营者在广告鼓吹材料中明示了投资回报, 在购房者与酒店经营公司签订的委托合同中, 许下诱人的允诺, 以此误导消费者。更有一些不法之徒采纳讹诈性销售、非法集资等手法夺取暴利。

2.3 消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国首要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年, 但在我国尚属新兴事物, 消费者广泛对其不太领会, 加上中国人超前消费的意识并不强, 一下子拿出多年的积蓄去购置未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权, 这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上参加国际度假交换系统的部分, 分时度假产品价格越过了国内的支付能力, 顾客想与国外进行交换度假的希望很难实现。

3 发展旅游房地产的几点建议

3.1 加强旅游房地产的创新, 尤其是营销手法

与传统房地产不同, 旅游房地产的所有权不必然产生转移, 它出卖的是它的功效, 它的服务, 它是软性消费品。所以在营销手法上, 必须进行技巧创新, 向国际潮流靠拢, 不必然将自己限定与房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡, 甚至可以进行跨行业结盟, 跨国家联动, 实现对消费资源最大限度的发掘。

3.2 加强方案, 整合旅游与房地产资源

景色名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析, 并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场, 通过房地产方案设计, 稳步有序地进行开发, 进行营销及全历程的信息管理服务, 进而形成一个全新的产业运行模式。

3.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规

《商品房销售管理措施》规定, 不得采纳售后包租返本销售或分割拆零方法销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此, 国家旅游局应与建设部协商, 对属于旅游业的酒店、度假村的房地产, 鉴于它应用变更大的特性, 制定相关的法规, 增进旅游房地产的发展。同时, 应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应联合具体条件进一步推开执行带薪休假制度, 并接洽单位实际情况, 由个人自主选择休假光阴, 这样可避免旅游度假消费的过度集中, 使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

3.4 健全法律束缚机制, 加强监督管理

三亚旅游地产的问题 篇7

其中“古城镇聚落类文化旅游地产”是较有特色的一类,即以中国传统和本土文化、民族风情、节庆民俗等为核心吸引物,撷取中华民族传统文化精髓为展示核心,以当代人追求古典、舒适、高雅、复古的文化氛围和生活消费需求为标准,运用现代建筑、园林、水体等景观营造手法,打造出的一种新型、仿古类古城、古镇、古村落旅游地产。

在具体表现方式上包括两种类型。其一,在旅游业发展较为成熟的、历史遗存文化遗产类古城镇、古村落周边开发的地产项目,如周庄古镇、丽江古城、皖南宏村等;其二,是从零开始打造、平地起步、“无中生有”的仿古建筑类、开放式旅游地产项目,如河北“天下第一城”、开封清明上河园、四川芙蓉古城等,此类旅游地产项目投资大、风险高、成功者不多;而云南楚雄的彝人古镇却走出一条独特的、快速成功之路。本文以彝人古镇为原型进行剖析,总结出此类旅游地产项目开发及运营成功的关键主要包括以下六点。

1、成功要素之一:重定位,主题为先,特色民俗文化主题品牌吸引

以市场需求为导向确定项目主题,以准确的定位摆脱成熟景区荫蔽。没有世界文化遗产、重点文物保护单位、历史文化风景名胜等品牌资源作为依托、凭空打造的文化景区与地产,要想后来居上,必须找准定位,以特色主题作为突破口,寻找到自己的“文化蓝海”。彝人古镇,就是在区域旅游市场中成功的找到了自己的准确定位——融入云南省最具吸引力的“昆明—大理(白族)一丽江(纳西族)—香格里拉”这条黄金旅游线,成为昆明至大理的旅游中转站,打彝族文化、彝乡风情牌,既成功摆脱了黄金旅游线上成熟景区的荫蔽,又可以借势共享客源,化竞争为竞合,为云南黄金旅游线再添靓丽的一景。

2、成功要素之二:重品质,情景营造,塑造文化精品打造历史梦境

为游客营造一个历史的梦境。这类旅游景区不同于主题公园的“外来文化移植”,也不同于很多地产楼盘的“西洋欧美崇拜”,而是依托中国传统的、本土的、地域的、民族的文化精品,打造一个中国古典文化园。在景观营造方面,景区处处传播和弘扬的是中国建筑、园林、广场、道路、公园等景观营造手法;在规划分区方面,体现古典文化聚落式的居住区、商业区、休闲区等的自然分隔与融合;在文化基底方面,彰显中国古典传统文化的博大精深。因此,景区以顶尖设计、精品包装、个性化打造、高端品质等特点,不仅满足了现代人追古怀旧的情结,而且创造出未来的文化遗产。

3、成功要素之三:重运营,快乐吸引,体验型、开放式文化综合体

在旅游项目运营方面,除了在游憩产品的打造上,充分挖掘古城所在地的主流文化内涵,而且还要重视产品的观演性、娱乐性、互动性、可参与性环节的设计。将原生态、本真的文化元素,如音乐、舞蹈、戏曲、杂技、游艺等非物质文化遗产元素,以零距离互动表演、户外小剧场露天表演、主干道大展演、大巡游等多种动态方式呈现,自然融入到游客的游赏路线中,给人营造一种步入远古时光片段中的新鲜感。

在景区运营方面,突破以往“入门即收门票”的单一门票经济模式,打造免门票的开放式街区,吸引原住地及周边的居民进入休闲、购物、就餐,从而形成本地人气较为聚集的商圈,提升景区内商铺经营的财气,打造一种全新的“居游共享”景区开发模式。

4、成功要素之四:重营销,营销创新,示范样板社区进行实体营销

无论是四川的芙蓉古城,还是彝人古镇,二者在开发和营销模式上都有值得借鉴的一点,即:小规模建设一期项目成为试验型、示范类的样板区,采用“实体营销”战略。这种营销理念运用在项目建设初期、正式投入运营之前,有利于在商铺、客栈、餐饮等配套项目的招商引资方面,形成更强的说服力、助推力。再加上一支高效、实干、创新的营销执行团队,作为招商运营项目的把控者、执行者,甚至直接影响到项目后期滚动开发运营是否成功。

5、成功要素之五:重战略,角色转变,运营后形成“1+N”发展格局

作为土地一级开发商,应在景区规划的前期,就考虑到项目各地块的土地升值和未来运营,准确、灵活的掌控项目规划、建设等工作;并根据开发商自身的资源优势、业务倾向、人力配备等特点,确定自营项目与招商项目的范围,形成景区独有的运营模式。

一般的,对投资上亿、规模较大的旅游项目,有实力而无旅游产业运营经验的开发商基本上会选择谨慎战略,采取“1+N”模式,即在景区建成后,开发商只选择景区内的核心景点来经营,绝大多数餐饮、住宿、游乐、购物等小规模配套项目,通过招商引入社会资金来经营,从而做到集中优势兵力、抓大放小,并逐渐由先期的开发、主导角色,转变为后期运营中的宏观调控者、项目协调者、服务监督者,从而保证配套项目的运营风格、产品、特色等,与大景区的整体氛围和特征相吻合。

6、成功要素之六:重品牌,造房先造景,以经营景区的手法经营片区

总的来说,这类古城镇聚落类文化旅游地产项目,形成了以“文化为基、景观造势、商铺聚人、地产敛财”为特点的“大旅游地产”模式,造房先造景,以经营景区的方式经营城市片区的发展。景区吸引游人、人气吸引商家、成熟的配套吸引业主入住,从而逐渐形成一个宜游宜居的成熟片区,吸引人、留住人、影响人。