旅游地产投资（共11篇）
旅游地产投资 篇1
据中国统计年鉴2015年商品房平均销售价格数据的统计,全国商品房平均销售价格由1998年的2063元/ 平方米上涨至2014年的6324元/ 平方米,(其中住宅由1854元/ 平方米上涨至5933元/ 平方米)。房地产价格上涨过快、 房地产价格与居民收入比差距过大、房地产投资过热等,影响着民生住宅问题。 土地购置面积的不断增长,外部借款资金的增加,都反映出房地产投资热潮。 在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下,要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性,逐步还原住宅的消费属性。
1 房产价格与房地产投资现状分析
1.1房地产价格持续上涨
近年来,虽然国家积极调整房地产政策,一定程度上缓解了房地产价格上涨的速度。但整体来看,我国房地产价格仍然呈现出持续上涨的趋势,房地产价格上涨趋势虽然有所放缓,但价格上涨过快的问题仍然存在。住房供应和需求不平衡,导致房地产价格上涨。相较于其他商品而言,房价供应有着一定的特殊性,其供应变化相对迟缓,从土地购置到最终销售一般需要近三年的时间。 而且土地供应有限,房屋不可能大量增加,短期之内房地产价格主要取决于需求数量,这就推动了房地产价格上涨[1]。 此外,当地产价格还受到建筑材料价格、 新建住宅品质等众多复杂因素的影响, 区域经济发展的不平衡性也一定程度提升了房地产商重新定价的能力,这些都是导致房地产价格持续上涨的原因。
1.2房地产投资热潮趋势有增无减
据中国统计年鉴2015年中国房地产投资数据显示,仅2015年1月到4月, 我国房地产开发投资就达到了23669亿元,同期增长了6%。其中,住宅投资达到了15870亿元,其所占房地产总投资比例达到了67.1%,住宅施工面积也有着一定的增长,房地产投资热潮趋势有增无减。从投资结构上来看,普通住宅投资所占比例有着一定的提升,商业用房比重比较稳定,信贷比呈现下降趋势, 但对于银行的依赖程度仍然处于较高水平,外部借款资金进一步增加。
2 房地产市场主要面临的问题探讨
2.1民生住宅问题
买房难是现实生活中的热点话题也是热点问题。房价上涨快速,使得许多城镇居民买不起房,造成的民生住宅问题十分严重,即使通过贷款买到了房, 也会迫于还贷压力严重影响了人民的生活品质,增加了生活成本。此外,房地产投资过热、房价上涨过快还会带动水泥等建材产品的价格上涨,进一步加重了人们的社会负担,增加了社会中的不稳定因素[2]。衣食住行是人们基本的社会需求,但就目前来看,一般家庭买房就要消耗一生积累的积蓄,这不符合和谐社会发展的需求。我国房价上涨的速度已经远远超过了人们收入增长的速度, 房地产价格与居民收入之间的差距过大, 住房矛盾的解决已经刻不容缓。
2.2拉大贫富差距
房地产价格增长过快导致过多的社会财富流向富人,贫富差距进一步被拉大,这不利于社会的健康发展。房地产投资过热带动了相关产业的发展,从长远发展来看,社会大量资金都流向了房地产产业以及相关产业,严重影响了经济的协调发展,贫富差距过大的问题日益凸显。
2.3房地产投资过热
2015年8月12日,国家统计局发布数据显示,我国住宅投资出现上扬趋势,商品房销售逐渐回暖,房产投资占社会投资的比重越来越大,投资对象从商业用房逐渐转变为了普通住房。房地产投资过热必然需要大量的资金来源, 就目前来看,投资资金大部分来自于外部,即商业银行。外部资金的大量增加很容易导致资金流动性不足,难以满足社会需求,不仅对商业银行带来负面影响,对经济发展也会带来负面影响[3]。 对于房地产投资来说,不合理的投资行为很容易变为投机。在当前房地产市场供需不平衡、房价上涨过快的背景下, 房地产投资过热很容易刺激房价畸形上涨,这同样不利于房地产市场的可持续发展,很可能出现经济泡沫,造成经济危机。
3解决房地产问题的对策
在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下,要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性,逐步还原住宅的消费属性,具体来说应当从以下几个方面着手:
3.1政策调整
应当积极调整房地产开发政策,积极建设保障性住房,政府要通过政策的调整来约束开发商的投资结构,避免房地产价格上涨。同时,通过经济适用房的建设来满足人们的住房需求,让低收入者能够买得起房,以此来从整体上降低房屋需求,还原住宅的消费属性。
3.2提升对商品房价格的监督力度
政府部门应当积极发挥对房地产宏观调控的作用,对房地产的各项税费进行及时清理,保障房地产市场的健康发展。对于一些必须要设置的税种来说, 应当根据当地房地产市场实际情况来进行合理地调整,对不合理的税费进行消除。同时,应当加大对商品房价格的监督力度,对于一些房地产市场中价格欺骗、面积短少等问题要严厉查处,明确曝光,积极借助社会监督来控制商品房价格,保证市场价格的稳定,维护价格秩序,避免房地产价格畸形上涨。
3.3完善土地税制
国家应当从土地资源占有、使用、 收益等各个土地资源配置环节,来建立完善的土地税制。政府应当对购地者投资开发进度进行检测,对于故意拖延开发进度的开发商进行征税,对一定时期之内多次转让的土地交易进行征税,严格降低土地转手的频率,以此来保证房地产投资的合理性,减少住房投资属性[4]。
3.4合理引导房地产投资
政府应当建立经济预警系统,对宏观经济活动规律进行分析和判断,公开无偿信息服务平台,以此来引导房地产的合理投资,还原住宅的消费属性。
4结束语
综上所述,就目前来看,我国房地产价格上涨过快、房地产投资过热的现象仍旧十分明显,这会带来一系列的民生住房问题。因此,应当积极采取有效对策来抑制房地产价格的上扬,引导理性投资,还原住宅消费属性。
参考文献
[1]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].吉林大学,2009.
[2]杨帆.房地产价格的影响因素研究——基于35个大中城市面板数据的分析[J].价格理论与实践,2011,(11):44-45.
[3]王松涛,刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析[J].建筑经济,2006,(6):60-63.
[4]肖元真,许江,刘爱群.论我国新时期房地产业发展的挑战与对策[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2008,(2):46-50+127.
旅游地产投资 篇2
资前景研究报告
所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
中国产业信息网发布的《2012-2016年中国旅游地产业市场研究与投资前景研究报告》共十四章。首先介绍了中国旅游地产行业概况，接着分析了中国旅游地产行业发展环境，然后对中国旅游地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国旅游地产行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国旅游地产行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
第一章 2011-2012年中国旅游地产运行概况
第一节 中国旅游地产基础概述
一、旅游地产的基本要素
二、旅游地产的主要形式
第二节 旅游地产的分类
一、旅游景点地产
二、旅游商务地产
三、旅游度假地产
四、旅游住宅地产
第三节 2011-2012年中国旅游地产的市场开发分析
一、房地产与旅游的内在联系
二、中国旅游地产的特征
三、旅游地产开发的特殊性
四、旅游资源发掘与地产项目开发的双增值
五、中国旅游地产项目开发成功的重要措施
六、旅游地产项目的成功要素
第四节 发展旅游地产的前景与现实意义
一、旅游地产的前景展望
二、旅游地产的现实意义
三、旅游地产的产业特点
四、旅游地产的发展对策
第二章 2011-2012年世界旅游地产运行状况分析
第一节 世界旅游房地产开发演进
一、单一的大中型文化主题公园
二、综合性、区域性开发的雏形
三、大型旅游休闲社区的出现
第二节 旅游房地产项目开发分析
一、旅游房地产项目开发的原则
二、项目开发中应特别注意的问题
第三章 2011-2012年中国旅游地产运行态势分析
第一节2011-2012年旅游地产运行总况
一、旅游地产进入快速发展阶段
二、旅游地产是房地产业发展战略的新定位
三、中国旅游房地产迎来快速发展
四、城市旅游地产投资情况
五、中部旅游地产调查
第二节 游地产项目开发模式
一、民俗休闲地产开发模式
二、生态休闲地产开发模式
三、文化休闲地产开发模式
四、商务休闲地产开发模式
第三节 旅游地产开发的经典案例
一、京津新城
二、成都芙蓉古城
三、西安曲江新城
四、深圳东部华侨城
第四节 中国旅游地产业发展中存在的问题
一、旅游房地产市场存在的主要问题
二、国内旅游房地产市场发展面临的挑战
三、制约中国旅游地产业发展的因素
四、我国旅游房地产市场的发展瓶颈
第五节、促进旅游地产市场发展的对策措施
第四章 2011-2012年中国房地产市场运行形态分析
第一节 2011-2012年中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力的外部抽离解析
第二节 2011-2012年房地产市场运作分析
一、中国房地产市场整体情况
二、中国房地产市场热点追踪
三、房地产开发完成情况
四、商品房销售和空置情况
五、房地产开发企业资金来源情况
六、全国房地产开发景气指数
第三节 2011-2012年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2010年全国70个大中城市房屋销售价格情况
三、2011-2012年3月全国70个大中城市房屋销售价格情况
五、近两年同比分析
第四节 2011-2012年房地产市场形势分析与影响因素
一、我国房地产市场形势分析
二、影响房地产市场走势的因素分析
三、我国房地产政策建议
第五节 金融危机对中国房地产市场影响分析
一、经济危机对房地产市场的影响
二、金融危机对中国楼市外资投资的影响
三、金融危机对中国住房消费能力的影响
四、金融危机对中国房地产企业融资的影响
第五章 2011-2012年中国不同类型旅游地产的开发与运作分析
第一节 主题公园
一、国外主题公园经验借鉴
二、我国主题公园开发的特性
三、主题公园开发及运营策略简析
四、国内主题公园的盈利模式
五、迪士尼主题公园全球扩张的成功秘诀
六、华侨城集团引领中国主题公园产业发展
第二节 度假酒店
一、度假型酒店的经营原则
二、度假酒店发展连锁经营的条件
三、主题经营可提升度假酒店竞争力
四、我国度假酒店向多元化方向发展
五、未来中国度假型酒店将迎来大发展
第三节 城郊旅游地产
一、城郊开发旅游地产的意义及有利条件
二、城郊旅游地产的开发思路
三、城郊旅游地产的发展形式
四、城郊旅游地产的开发模式
五、土地政策影响城郊旅游地产开发 第四节 山野旅游地产
一、山野旅游地产的产品类型
二、山野旅游地产的景观设计
三、山野旅游地产开发中的土地问题
第五节 田园旅游地产
一、田园旅游地产的产品类型
二、田园旅游地产的运作模式
三、田园旅游地产开发中的土地流转
第六章 2011-2012年海南旅游地产业运行状况分析
第一节 海南省内主要旅游地产概况 一、三亚政府多措并举助推旅游地产发展
二、海口旅游地产市场蕴藏发展潜力
三、琼海市旅游房地产投资力度加大
第二节2011-2012年海南旅游地产业运行综述
一、海南旅游房地产市场保持良好发展势头
二、海南旅游地产市场掀起投资热潮
三、宏观调控助力海南旅游地产理性发展
四、海南旅游房地产市场存在的问题及发展对策
四、旅游房地产发展是国际旅游岛建设的永续动力
第三节 海南发展旅游地产的必要性
一、海南积极推进国际旅游岛建设
二、旅游房地产是国际旅游岛建设的重要元素
三、旅游房地产助推海南国民经济持续健康发展
第四节 海南旅游地产业发展战略及规划
第七章 2011-2012年国内其他地区旅游地产业运行格局透析
第一节 云南
一、云南旅游地产开发综述
二、云南省加速推进旅游地产业优化升级
三、云南旅游地产行业持续快速发展
四、云南旅游地产开发从自发向自觉转变
五、云南旅游地产建设与民族情结
第二节 成都
一、成都旅游地产市场持续扩张
二、成都旅游地产的开发模式简述
三、成都郊区旅游地产供需研究
四、成都旅游地产的发展趋势
第三节 青岛
一、青岛旅游地产业的发展潜力
二、青岛旅游房地产行业迎来发展机遇
三、制约青岛旅游地产业发展的主要因素
第四节 其他
一、安徽旅游地产发展步伐加快
二、浙江省旅游地产市场开发浅析
三、天津旅游地产市场进一步升温
四、西安加速旅游地产业发展壮大
五、武汉市旅游房地产行业发展概况
第八章 2011-2012年中国旅游地产重点企业动态与关键财务数据分析分析
第一节 华侨城
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第二节 宋城集团
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、宋城集团:成功的城市运营商
四、宋城专注旅游地产
五、将旅游和房产结合受益战略分析
第三节 金融街
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第四节 中坤集团
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、开发持有运营模式为探讨
四、中坤集团旅游地产的生态链建构
五、中坤集团：让旅游地产“集结号”吹响
六、中坤集团旅游地产战略转移
第五节 首创
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第六节 海航
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第七节 中信
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第八节 中旅
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第九章 2012-2016年中国旅游地产新趋势探析
第一节 2012-2016年中国旅游地产发展形势展望
一、优厚的旅游地产发展资源
二、规划、开发向专业化发展
第二节 2012-2016年中国旅游房地产发展趋势
一、旅游房地产发展的环境日渐成熟
二、旅游房地产的市场需求潜力巨大
三、政策法规将直接影响旅游房地产的步伐
四、资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量
五、与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现
六、旅游地产逆势发展成地产新宠
第三节 2012-2016年中国旅游地产的发展趋势
一、旅游地产发展前景广阔
二、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产”
三、旅游地产开发的多元化趋势加深
四、旅游地产投资开发重心将从销售转向经营
五、旅游地产需要全盘策划和动态规划
六、旅游地产的多方共赢趋势
第十章 2012-2016年中国旅游地产市场发展趋势及前景预测
第一节 2012-2016年中国旅游地产市场的发展趋势
一、我国旅游地产市场未来发展走势
二、旅游地产的规划开发向专业化发展
三、旅游地产开发趋向多元化纵深化
四、旅游地产开发由重销售转向重经营
第二节2012-2016年中国旅游地产市场前景展望
一、旅游房地产市场潜力巨大
二、我国旅游地产行业将步入快速发展期
三、旅游地产市场发展前景广阔
第十一章 2011-2012年中国旅游地产行业投资环境解析
第一节 2011-2012年中国旅游地产行业政策环境
一、《旅游资源保护暂行办法》
二、《关于进一步促进旅游业发展的意见》
三、《城市房地产开发经营管理条例》
四、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
五、中国二套房贷款政策趋紧
第二节 2011-2012年中国旅游地产行业经济环境
一、中国GDP分析
二、中国固定资产投资情况分析
三、中国调整宏观政策促进经济增长
四、中国宏观经济发展势头向好
五、中国经济回升基础仍需加固
第三节 2011-2012年中国旅游地产行业社会环境
一、城乡居民生活水平向全面小康迈进
二、交通运输业发展使出行更加便捷
三、中国居民消费结构不断优化升级
四、节假日及年休假制度提升居民出游热情
第四节 2011-2012年中国旅游地产行业环境
一、2011-2012年国内房地产市场简述
二、中国房地产市场面临深化调整
三、中国旅游业发展走势分析
第十二章 2012-2016年中国旅游地产项目开发的定位分析
第一节 影响旅游地产项目定位的因素
一、宏观背景
二、相关政策
三、旅游与地产的关系
第二节 旅游地产项目的主题定位
一、市场分析
二、项目资源分析
三、主题定位
第三节 旅游地产项目的产品定位
一、旅游产品定位
二、旅游地产产品定位
三、产品定位应注意的问题
第十三章 2012-2016年中国旅游地产市场投资机遇与挑战 第一节2011-2012年中国旅游地产市场投资概况
一、国内旅游地产市场掀起投资热潮 二、二线城市旅游地产市场投资趋热
三、旅游地产消费成个人投资新亮点
四、旅游商业地产项目投资方式简介
五、旅游房地产市场投资趋势
第二节 2012-2016年中国旅游地产市场投资机遇
一、分时度假体系和便捷交通加速旅游地产发展
二、金融危机下我国旅游地产业逆势扩张
三、城市旅游地产迎来投资机遇
四、旅游房地产市场的投资潜力
五、旅游地产市场投资商机凸显
第三节 2012-2016年中国旅游地产市场投融资模式
一、BOT或BT模式
二、“一条龙”模式
三、核心引爆模式
四、单一主题模式
第四节 2012-2016年中国旅游地产市场投资风险
一、市场风险
二、制度风险
三、管理风险
四、财务风险
第五节2012-2016年中国旅游地产市场旅游房地产项目投资策略
第十四章 2012-2016年中国旅游地产发展战略分析
第一节 旅游房地产开发的基本模式分析
一、以旅游区域开发带动旅游房地产开发
二、以产权式酒店为主体的房地产开发
三、以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发
四、经营服务类旅游房地产的开发
五、酒店式公寓的开发
第二节 旅游地产项目的成功基础
一、天生的资质
二、良好的题材
三、完善的规划
四、持续的投资
五、完备网络
第三节 旅游地产开发与生态景观保护
一、中华石苑凤凰岭风景区规划
二、郑州黄河大观
三、武汉盘龙城
四、天津珠江温泉城规划
第四节 促进旅游地产发展的策略
一、地产定位应面向国际
二、注重保护稀缺的生态景观资源
三、加强宏观及微观的把握能力
五、旅游房地产成功开发策略分析
第五节 旅游地产发展政策建议
一、发展政策建议
二、建立严格的市场准入制度
三、建立有效的旅游交换系统
第六节 二线城市旅游地产差异化经营
图表目录：（部分）
图表：2010年年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况 图表：2010年年1-12月全国商品房销售情况
图表：2010年年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2010年年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2010年年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2011-2012年1-3月全国房地产开发投资完成情况
图表：2011-2012年1-3月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2011-2012年1-3月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2011-2012年1-3月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2011-2012年1-3月全国商品房销售情况
图表：2011-2012年1-3月东部地区商品房销售情况
图表：2011-2012年1-3月中部地区商品房销售情况
图表：2011-2012年1-3月西部地区商品房销售情况
图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：根据主题内容不同对主题公园的分类 图表：全国部分倒闭的重要主题公园
图表：国外部分大型主题公园基本数据
图表：国外主题公园游客访问率比较
图表：主题公园成功开发的六大要素
图表：顾客了解到各大主题公园的途径
图表：顾客偏好的游乐方式
图表：顾客的出游方式
图表：顾客希望主题公园的售票方式
图表：主题公园吸引顾客的促销方式
图表：主题公园赠送初体验会对顾客的吸引力
图表：优质的服务是否会增强主题公园的吸引力
图表：顾客在主题公园总的花费（不包含门票）
图表：去主题公园游玩的顾客的年龄
图表：去主题公园游玩的顾客的职业
图表：旅游房地产开发、投资价值比较
图表：高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式
图表：高尔夫旅游地产增值与业绩
图表：高尔夫旅游地产之旅游主体开发运作模式
图表：高尔夫旅游地产之房产主体开发模式
图表：旅游地产的投资特点
图表：2005-2011年中国GDP总量及增长趋势图
图表：2011年中国月度CPI、PPI指数走势图
图表：2005-2011年我国城镇居民可支配收入增长趋势图
图表：2005-2011年我国农村居民人均纯收入增长趋势图
图表：1978-2010中国城乡居民恩格尔系数走势图
图表：2010.12-2011.12年我国工业增加值增速统计
图表：2005-2011年我国全社会固定投资额走势图（2011年不含农户）
图表：2005-2011年我国财政收入支出走势图 单位：亿元
图表：近期人民币汇率中间价（对美元）图表：2010.12-2011.12中国货币供应量月度数据统计
图表：2005-2011年中国外汇储备走势图
图表：1990-2011年央行存款利率调整统计表
图表：1990-2011年央行贷款利率调整统计表
图表：我国近几年存款准备金率调整情况统计表
图表：2005-2011年中国社会消费品零售总额增长趋势图
图表：2005-2011年我国货物进出口总额走势图
图表：2005-2011年中国货物进口总额和出口总额走势图
图表：2006-2011年我国人口及其自然增长率变化情况
图表：各年龄段人口比重变化情况
图表：2005-2010年我国普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数走势图
图表：2001-2010年我国广播和电视节目综合人口覆盖率走势图
图表：1990-2010年中国城镇化率走势图
图表：2005-2010年我国研究与试验发展（R&D）经费支出走势图 图表：根据投资规模和市场腹地等对主题公园的分类
图表：华侨城主要经济指标走势图
图表：华侨城经营收入走势图
图表：华侨城盈利指标走势图
图表：华侨城负债情况图
图表：华侨城负债指标走势图
图表：华侨城运营能力指标走势图
图表：华侨城成长能力指标走势图
图表：金融街主要经济指标走势图
图表：金融街经营收入走势图
图表：金融街盈利指标走势图
图表：金融街负债情况图
图表：金融街负债指标走势图
图表：金融街运营能力指标走势图
图表：金融街成长能力指标走势图
图表：首创主要经济指标走势图
图表：首创经营收入走势图
图表：首创盈利指标走势图
图表：首创负债情况图
图表：首创负债指标走势图
图表：首创运营能力指标走势图
图表：首创成长能力指标走势图
图表：海航主要经济指标走势图
图表：海航经营收入走势图
图表：海航盈利指标走势图
图表：海航负债情况图
图表：海航负债指标走势图
图表：海航运营能力指标走势图
图表：海航成长能力指标走势图 图表：中信主要经济指标走势图
图表：中信经营收入走势图
图表：中信盈利指标走势图
图表：中信负债情况图
图表：中信负债指标走势图
图表：中信运营能力指标走势图
图表：中信成长能力指标走势图
图表：中旅主要经济指标走势图
图表：中旅经营收入走势图
图表：中旅盈利指标走势图
图表：中旅负债情况图
图表：中旅负债指标走势图
图表：中旅运营能力指标走势图
图表：中旅成长能力指标走势图
投资旅游地产正当时 篇3
旅游业已被确立为国家的战略性支柱产业，可以预见在未来相当长的一段时间内，旅游业将迎来其发展美好时光。在这样的大背景下，与之关联程度极高的旅游地产肯定会步入发展黄金时期。这意味着，投资者可以从中觅得很多的投资机会。
旅游地产渐成热点
近日，上海宣布将建成亚太邮轮中心。其实，这只是上海建设世界著名旅游城市目标的一个组成部分。据了解，旅游业已被确立为上海战略性支柱产业，根据上海“十二五”规划，包括迪斯尼、华侨城二期项目在内，共有13个旅游项目进入“十二五”重点建设项目清单，总投资达到400亿元，这是上海在世博会后对旅游项目投资的最大手笔。
上海建设国际旅游城市的努力，也是我国当前旅游城市建设的缩影。除了上海之外，目前包括江苏、重庆、海南、湖南等在内的27个省市都已纷纷提出建设“旅游城市”和“旅游强省”的口号。
洲联集团·五合智库总经理邹毅表示，国际惯例表明，一国人均GDP达到5000美元，就进入国内高级旅游和国际旅游的快速增长期，旅游形态也将由观光旅游升级为休闲旅游和度假旅游。预计中国人均GDP将于2012年超过5000美元，旅游业发展与升级进程将进一步加快。
在这样的转变中，旅游地产行业必将受益。据了解，目前已有先知先觉的开发商开始大手笔投资旅游地产。在旅游地产相对比较集中的海南，早已经能够见到万科、鲁能、保利地产、富力等知名开发商的身影。同时，自去年下半年以来，国内标杆企业也开始陆续在全国范围内布局旅游地产，如万达集团斥巨资在长白山等地投资多个旅游度假区项目，龙湖地产也不断在烟台、玉溪等地拿地，打造旅游地产项目。
“双高”人士可先行
有专家表示，现阶段旅游也正处于转型时期，由于政策上的准备、金融上的跟进和市场的培育都还远远不够，风险相对较大，因而这类物业目前更适合高收入和追求高品质生活的“双高”人士投资。
目前旅游产业所面临最大的问题就是由观光型向休闲度假型的转变尚未完全启动。邹毅和他的研究团队通过观察最近十年来我国人均旅游消费支出状况发现，其长期低位徘徊且增长乏力。数据表明，2000年每人次旅游花费为426元，到2010年为600元，增长41%，而同期通货膨胀率以CPI计算约为24%。这表明我国游客每人次旅游花费经通货膨胀调整后，在2000至2010这10年内每人次旅游消费增长仅17%。而我国城镇居民人均消费支出，仅2008年就比2000年增长了1.25倍，可见旅游消费并未随着居民消费支出的增加而同比例增加。邹毅说：“在这种情况下，市场上会大量充斥着低端旅游产品，从而让高品质的旅游产品面临着狭小的生存空间，消费者会将其作为奢侈品对待，这对旅游业的升级极为不利。”
在这种情况下，对于资金实力一般、抗风性能力较弱的投资者来说，其潜在的风险而带来的危害性会更大。因此专家认为对于实力一般的投资者而言，在现阶段尽量多看少动，在没有把握的情况下，不要轻举妄动。
但对于“双高”人士而言，则是另外一码事。易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成博士表示，相对来说，这类人士收入水平较高，因此有多余的资金用于别的投资。而与此同时，旅游地产项目在具备投资属性的前提下，它的使用功能也能体现出来，符合这类人群的需求。
还有一点毋庸置疑，大力发展旅游地产，其实也比较符合当前市场形势。旅游地产并不会挤占住宅的资源，因此在住宅投资受到抑制的前提下，它的存在，为社会闲散资金找到了投资去处，能够在一定程度上缓解其对房地产市场造成的压力。
学会选择是关键
对于投资者而言，选择到具有投资价值的物业，是实现投资收益最大化的一条重要途径。那么，旅游地产的投资价值主要体现在哪些方面呢？
据了解，周建成指出，目前市场较为常见的旅游地产项目主要包括产权酒店、商铺、星级酒店、度假村、别墅、公寓等，都可用于投资。但需要当心的是，旅游地产有其独特的属性，而目前市场各类产品鱼龙混杂，如果要找到真正具有投资价值的物业，得学会选择。
首选是与稀缺旅游资源的契合程度高低。一般情况下，旅游度假产品所处的地块，往往具有较强的自然景观价值或人文价值，稀缺性突出，尤其是那些地处世界自然遗产或人文遗产的名山大川或沿海景区，更是弥足珍稀，这些区域都有升值潜力。
这里还需提醒的是，有不少项目是以旅游地产之名，行房产开发之事，其主要特点就是借助旅游地产的名声，实质上却是大量开发房地产，实为“伪旅游地产”。这类产品由于缺乏长期的经营规划，开发商也仅仅只想靠开发获取利润，因而后期经营管理将会遭遇诸多问题，这对投资者来说，会面临不小的风险。
其次就是选择休闲度假型产品。虽然目前我国观光型旅游仍然占据很大的份额，但是不可否认的是，休闲度假旅游产业是未来发展的趋势，不可逆转。因而在现阶段，选择与之相适应的物业，其升值潜力肯定会更大。
休闲度假区有个比较明显的特征，就是能够“留得住人”。邹毅表示，根据海外地区的经验，一般会免费开放标志性建筑、博物馆等，最大限度地延长游客滞留时间，从而带动整个旅游产业链上的其他行业发展。他山之石，可以攻玉，投资者不妨把当地公共资源的开放程度来作为考察对象，并根据其“留人”能力的高低来确定投资价值的大小。
探讨商业地产投资风险 篇4
从概念上理解,商业地产是一个广泛的商业概念,功能上区别于住宅地产,指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产,主要包括商铺、写字楼和厂房等。广义上的商业地产是指集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等功能于一体的地产项目。商业地产与住宅地产最重要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给终端客户,而商业地产开发商的产品,是以租售的方式,直接或间接提供商铺,其价值是通过长期运营状态来实现。
二、商业地产将迎来发展机遇
2011年初“新国八条”的出台,主要针对商品住宅市场,特别是限购政策目前仅针对住宅,而对商业地产并无限购,这将促进投资性购房需求转向商业地产或商业用地性质的住宅项目。2010年全国住宅销售面积增长8.0%,而同期办公楼和商业营业用房销售面积增速分别为21.9%和29.9%。预计2011年住宅市场仍将受到政策调控的显著影响,而包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产市场将继续增长。
在新的政策环境下,从首付、利率、回报率等方面看,目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时,我国经济已重回增长轨道,就业环境也在好转,商业地产向上增长的外部环境已经具备。商业地产将迎来一个发展的好机遇。
三、商业地产投资风险分析
任何投资都存在一定风险,老生常谈的话就是风险与机会并存。商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业,近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报,提升行业地位,更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此,商业地产受到越来越多的追捧,但结果往往只有少数能够获得成功,其余大部分都只能以失败为结局退出商业地产的大舞台。
投资商业地产有两种基本的思路:一种是依靠出租换取收益,另外一种是跟炒房一样的思路通过价格上涨及时换手而换取收益。前一种,很多房地产开发商自己已经在做了。后一种,也许短期内可以获取较大的收益,特别是随着越来越多的资金进入商业地产,商业地产的升值肯定越来越快。但是到一定阶段肯定会产生相关泡沫。因为跟住宅的居住功能类似,一个地方生活成本提高了不利于吸引人才,以此类推,一个地方的办公成本提高了也不利于经济的长远发展。所以盲目吸引资本进入商业地产领域,跟我们国家很多之前的政策类似,都会有很多副作用。我们在看到商业地产可以预期价格上涨的同时,也应该理性地看到这一领域未来可能的发展趋势和存在的风险。以下从四个方面对商业地产的投资风险进行分析:
(一)市场风险。
商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。随着我国经济的发展,经济将保持持续增长的趋势,市场需求潜力巨大。同时,由于城市化进程的发展以及人们生活水平的提高,对商业业态的需求也将进一步提高。然而任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场情况下要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。
商业地产市场风险产生的原因分析:
1、开发规模过量:所谓“过量”是指在房地产领域内,商业地产的开发超过了对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要:不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、营销计划缺乏创意,流于俗套:由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
4、周边小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢:多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。
综上所述,规避商业地产市场风险,必须展开前期充分的调研与评估,才能切合实际的开发为社会所需的商业地产,进而为投资者青睐,为经营者带来良好收益。
(二)管理风险。
由于房地产投资项目产权分散以及商业业态布局面较广,后期经营管理难度较大,如果管理不善,将会造成经营混乱等问题。因此,应高度重视项目后期经营管理的风险及其对公司品牌的影响。其规避措施主要有:第一,为有效控制后期风险,开发前应做好相关规划,制定出商家品质要求标准,然后进行招商;第二,签订合同时,要求商家或投资者必须服从项目的统一规划和管理,自主经营;第三,成立或引进专业管理公司进行统一管理、统一促销、统一宣传,以规避管理风险。
(三)财务风险。
金融政策调控对于开发商直接意味着融资风险,逐步上调的人民币利率预示着企业融资成本将会大幅提升,资金偿还压力的加大和资本运作要求的提高,也是开发商不得不面对的考验。而且由于房地产投资项目的开发周期较长,总投入大。如果财务管理不善,融资渠道不畅或出租率不能达到预期的要求,项目都将可能面临资金链断裂的风险。期规避措施主要有:第一,对财务风险要有充分的认识,并安排专业人员进行项目的财务分析,制订周密的财务计划和融资计划;第二,拓宽融资渠道,加强与银行、投资机构和信托公司的交流,进行广泛的接触和探讨。选择资金实力较强的施工单位,必要时可延迟工程款的支付;第三,招商时,采用低开高走的策略,在项目前期应该做好主力店的招商工作,以保证项目运营前期的租金收入以及较高的出租率。
(四)专业人才匮乏。
在我国经济高速发展的过程中,商业地产的成功与否,决定性要素已经从以往的“地段决定论”进展到现在的“团队决定论”阶段。目前,我国成功的商业地产项目并非比比皆是,我国拥有合格的经营团队的购物中心也就变得并不多见。商业地产行业最缺少的就是营运团队,简单了说就是人。商业地产行业缺人并不是缺某个人,而是一批人,一批具有国际视野的专业人才,因为商业地产的开发和管理不是一般住宅的房地产商可以胜任的。
商业地产项目的开发在管理层面需要不单是既具商业规划知识,又具备一定的商业经验,特别是对后期经营管理知识和经验在前期开发中的应用,同时还要兼备开发工程经验的综合型人才,在操作层面需要的是专业知识丰富的专门人才。可以说,人才匮乏已经是我国商业地产发展的一个瓶颈,如果不能得到有效的解决,一定会影响到整个行业的发展。
综上所述,我国商业地产开发行业的现状是不容乐观的,虽然其增长空间显而易见,但产业的结构不够完善,规模效益不突出,使整个产业效益能力不强。
参考文献
[1]、俞明轩.房地产投资分析[M].首都经济贸易大学出版社.2004.
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[3]、周帆.当代房地产策划方案解读[M].广东经济出版社.2003.
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怎么投资房地产 篇5
如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。
2投资房地产选对类型很重要
房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。
作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。
其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。
最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。
3投资公寓产品需认准四大标准
都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。
好地段
城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。
好品牌
市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。
好环境
好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。
好管理
购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。
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理性看待旅游地产投资热 篇6
低价圈地 品牌缺位
所谓旅游房地产，即是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。在投资上，旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景等特点方面，相比单一商铺、写字楼项目都有较大的不同。由于旅游地产着眼于其具有投资成本较低、附加值高、自主投资多功能的属性等等，近年来也频频被认为是广受热捧的价值洼地、新兴的投资方向。
可是，尽管大批实力房企前赴后继涌入旅游地产开发领域，但令人失望的是，到目前为止，在全国近3000个旅游地产项目中，并没有一个项目有成为国际知名旅游品牌项目的迹象。业内人士分析，虽然国内有很多地区旅游资源丰富，但急功近利的心态和开发模式上的差异使得旅游地产目前走得“不稳”。
实际上，由于国内旅游地产起点低，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，而对于实际开发并无把握，严重依赖模仿甚至照搬国内外案例，直接造成旅游地产竞争力低下；另一方面，部分项目旅游与地产“皮肉分离”，仅以旅游资源为卖点，实际上只是住宅的概念性旅游地产项目，这类项目在日趋激烈的市场竞争下立足已显艰难，更别说走向国际了。
专业人士进一步指出，与传统商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期的经营对企业都是严峻考验。除资金外，旅游地产更重要的是对资源的整合和把控能力。眼下，旅游投资行业出存在着诸多问题：项目质量良莠不齐；旅游与文化创意、科技、金融等正能量结合得还不是很理想；以旅游开发为名、实为房地产开发，以及在开发过程中破坏原有生态和历史文化等现象不断发生。
理性对待 谨慎考察
可见，虽然旅游地产在新兴的度假模式、不动产投资方面有较大的可期待性，但是对于一般投资者和消费者来说，购买旅游地产项目仍需谨慎思考。不管是前期的挑选、购买投资，还是后期对于租住等方面的运营管理、物业维护，都不能简单听信开发商的一面之辞。
一方面，投资者先要考察开发商的现有实力。在选购旅游项目之前，“擦亮眼睛”是关键。投资者应到现场眼见为实，观看了解项目的建设、投入情况，以考察开发商的实力；另一方面，还要考察旅游地产项目所在区域的增值前景。旅游地产要依托其天然环境优势，应考察项目所在区域是否有相关的产业支撑，是否符合政策导向，如果符合要求，代表该项目未来的升值潜力巨大，适宜投资。反之，则要谨慎考虑。
中国产业地产投资建议 篇7
一、产业选择:经济升级转型期战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大
产业选择包括两个维度:主导产业选择和产业环节的选择。目前我国国级园区有473家,省级园区1157家,多数园区遇到产业导向不明确、同质化严重、招商竞争压力大的发展瓶颈。另一方面,经济放缓及产能过剩明显,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。从主导产业发展方向来看,产业整合与聚集将成为主要发展方向,尤其是受政策支持地区的优势及新兴主导产业,应根据不同城市、不同区域自身产业发展的优势,打造跟当地主导产业相契合的产业地产;从产业地产涉及的环节来看,需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发,选择附加值高的高端产业链。
产业链将往微笑曲线两端扩展,未来产业地产形态多关注两端客户群体需求。改革开放以来的很长一段时间内,中国产业发展处于“微笑曲线”的底部,产品附加值低。而受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等因素的叠加影响,我国制造业“微笑曲线”的底部优势正在减弱,而且随着工业4.0时代的到来,“微笑曲线”将变得更为陡峭,制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大,国内经济升级转型迫在眉睫,未来发展方向在曲线前后两端。
资料来源:中国指数研究院整理
资料来源:中国指数研究院整理
七大战略性新兴行业是未来重点发展对象,应瞄准行业发展潜力大的行业。随着产业转型升级进程加速,近年来,战略性新兴产业受到国家层面的高度关注,国内多个省市将战略性新兴产业作为未来产业发展重点,纷纷出台扶持政策及补贴措施。十二五规划期间,确定了七项战略性新兴行业:环保、新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造业、新能源、新材料和新能源汽车。未来产业地产的方向及热点将围绕受国家政策支持与鼓励的行业,生物、新能源等科研投入也在加大,战略性新兴行业将继续发酵。
另外,中央经济工作会议召开,指出推动全面创新,更多靠创业创新来培育成新增长点,同时,政府在保护产权、维护公平、改善金融支持、强化激励机制等方面将积极作为。随后,国企改革、新三板的扩容、注册制改革等更是利好高新中小企业的发展,并传导至产业地产需求。
二、区域选择:产业地产需求受产业升级、产业转移、新自贸区等要素激发,不同区域产业地产发展将出现结构化差异
根据世界产业区域转移规律,发达国家或地区受劳动力和收入水平驱动,推向更高层级的产业,而把已有产业转移至劳动力和收入水平较低区域。上世纪90年代初,我国珠三角和沿海地区最早承接欧美、台湾的投资和产业转移,而加入世贸组织以来产业升级进程加快,沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇。另外,自贸区、国家级新区、城镇化等因素均为促进产业区域转移的重要因素。
1. 东部仍然占领政策扶持高地,走在产业升级发展的前端
东部未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业,加快进入工业4.0时代。
占据产业结构的高地,代表了东部地区的产业地产的核心一产业将会有更大的容量空间。我们通过分析国内外产业地产优秀企业联东、普洛斯等案例也可以看到,区域布局主要集中在东部沿海产业优势明显的核心城市。由于东部沿海区域将加快进入工业4.0时代,各城市将抓住自身的行业和基地优势,进行差别化竞争。
对于东部的核心城市,如北京、上海,未来发展方向将更侧重研发、金融等高端服务性行业,对应的产业地产形态则是科技园区、总部基地等。而二线城市如南京、杭州先进制造业和现代服务业同步发展,产业地产的产品形态则可综合考虑研发办公和科技园区。无锡确立了物联网产业的主导地位,并给予大量政策支持,嘉兴则主要形成了以光伏产业为主导的产业模式,针对这些产业定位明确、优势明显的城市,产业地产的发展空间也较大,可依据当地产业优势和规划政策择机进入。
2. 中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移
长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力,工业仍主要以传统制造业为主,主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园;西部核心城市西安、兰州可谨慎选择。
随着长江经济带上升为国家战略,长江经济带的建立可以促进产业的梯度转移,壁垒打破有助于产业链和产业集群的形成,基建、港口、综合交通体系将催生大量的产业地产投资机会,尤其是航运能力的提高将极大地刺激物流地产的需求。再者,目前东部地区土地资源稀缺,拿地成本高,未来国家发力中部地区经济崛起,产业引入更有势头,因此企业可以适当考虑在中部地区和川渝地区拿地。最后,中部地区当前的城镇化水平比较低,政府已经意识到城镇化需要靠产业来提高,未来更多的政策将指向产城融合,产业地产存需求缺口。
资料来源:中国指数研究院整理
注:深色区块为东部沿海产业升级的城市群,浅色区块为承接产业转移城市群。资料来源:全国主体功能区规划,产业转移目录,中国指数研究院整理
从城市选择来看,武汉将极大地受益于此次规划,武汉本身高新技术产业发展势头良好,本地科研院校众多,加上交通枢纽定位、长江经济带带动的港口物流,未来产业地产的容量大,物流地产、科技园区、研发基地、港口均面临大机遇。
现阶段暂不推荐西南和西北地区多数城市,更多的是从产业基础、生态和交通角度考虑,西北和西南地区的生态环境比较脆弱,而且产业结构偏重工业,产业结构也难形成产业集聚效应。但对于西北部的核心城市西安,战略地位明显,本身电子信息、软件信息服务等高新技术行业发展势头好,加上大批高等院校提供高素质人才,适时发展科研、高新技术产业和商贸物流,城市产业优势明显,未来产业地产需求将多元化。
一线城市的产业往周边县市转移,周边县市产业地产迎来新的受益期。
《国家新型城镇化规划》首次提出要严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模,而控制人口最有效的方式之一就是产业转移,未来一线城市的劳动密集和资源密集型产业将向周边县市转移,产业地产的开发成为产业转移落地生根的必要条件,承接转移的周边县市将蕴含着巨大的园区空间需求。
资料来源:中国指数研究院整理
资料来源:中国指数研究院整理
资料来源:中国指数研究院综合整理
京津冀协同发展上升为国家战略,其中产业转移是其中关键一环,预计未来化工、水泥等高制造业和服装批发、仓储物流等低端服务业将是产业转移的重点,周边县市也将滋生新的产业地产需求。北京留电子信息、生物工程等高新技术产业和现代服务业,天津则留现代物流、金融等高端产业,均分离出低端制造业,河北接受两市转移。可能的模式有北京研发河北转化成果、京津留下总部而河北负责生产和三市共建园区。北京新机场的建立、滨海新区等都有利于环北京周边的廊坊(如固安、大厂、永清)、保定的发展,两市地缘优势明显。
上海新一轮城市规划中,首次划入周边县市考虑,日益注重与周边县市的融合。长三角园区共建已成为常态,涉及工业、新能源、服务业等领域,加上国土资源部发布62号文,加强城市集约用地,上海等核心城市的工业用地成本将不断走高,挤出实体产业,苏北地区、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。
3. 自贸区设立,相关行业产业地产需求应运而生
在中国指数研究院关于自贸区的专题中,我们提出了自贸区带动物流及相关产业发展进而会催生产业地产需求。以上海自贸区为例,其所带来的产业集聚效应能够在上海港口附近形成物流城,与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展,进而促生仓储、物流、外贸加工等产业地产的需求,产业地产开发企业可择机布局。天津、广东和福建自贸区各自的产业定位各不相同,由此产生的产业地产需求也各有差异,天津定位航运和金融服务业,其未来对于航运物流园区的需求较大,金融租赁业快速发展,则会引致现代服务业园区的需求增长。福建对接台湾,发展台海贸易,培育发展电子信息、文创旅游、海洋产业,产业集聚诞生新的产业地产需求。
综上所述,透过产业发展规律和未来中国整体经济产业结构走向的分析,符合未来中国产业大方向的是七大战略性新兴行业和生产性服务业,可据此选择这些行业发展前景好的发达城市群核心和节点城市,如北京、上海、南京、无锡等。另一个可参考选址点在于本身工业基础较好、产业转移承接优势明显的地区,如一线周边县市(固安、大厂等)、中部核心城市(武汉、郑州等)。总之,建议选址优次顺序是:东部中心城市->东部二线城市、一线周边县市->中部核心城市->西部核心城市。
资料来源:中国指数研究院整理
资料来源:中国指数研究院整理
风险提示:供给过剩风险,产业导向不明朗风险,地方政府政策变化风险。从产业角度我们给出了产业地产选址的方向,但由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展,目前全国园区存量很大,同质化竞争压力大,企业在选择进入城市时,还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。另外,当地政府政策落实程度、未来产业导向的不明朗都是潜在的风险。
三、模式选择:产业地产逐渐朝“去地产化”发展,资本运作将成为产业地产的重要内容
新型城镇化抬升产城融合重要性,产业新城将伴随城镇化而快速发展。新型城镇化更多的是人的城镇化,而产业地产是解决城镇化的重要依托。一般来看,城市群的发展伴随着产业的不断转移,大量制造业从城市中心向城市郊区甚至远郊县迁移,这过程即孕育着产业新城的机会。所谓产城融合,即首先要求能引入产业,继而通过产业吸引人,最终的着落点在于人。产业地产可分别针对产业和人发展不同业务(关键仍然在产业),产生不同营收,最终的理想状态是产业新城。
在第一阶段中,集聚何种产业、产业如何才能集聚和保持集聚是开发企业应该把握的重点,第二阶段中随着企业增多,人口开始形成集聚,产生置业需求,物业开始多样化,生产区与居住区有机结合,并最终在第三阶段做到产城融合,区域不断升值,实现理想状态。从整个过程来看,产业地产最核心的阶段在第一段,普遍意义上的产业地产也多指产业集聚及其地产开发,在参考国内环境、借鉴国外经验上看,我们认为未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发,打造精细化产品,更重要的是后期招商、运营和资本运作等体系化建设平台的搭建。
资料来源:中国指数研究院整理
2014年各项相关政策的出台落实,国内产业地产行业面临新的机遇与改变,新型城镇化给产城融合提供空间、工业用地集约利用和财税政策调整指明一站式平台化方向,PPP模式和新三板或许开启新的投资模式,自贸区效应、京津冀一体化概念持续发酵,产业地产城市选择更加开阔。
1. 产品精细化、定制化
基于客户多样化需求打造精细化产品线。由于产业地产近年呈现出多元化的发展趋势,科技园、物流地产、新型孵化器、文创园等园区形式相继兴起,多样化的产业地产需求需要开发企业对其产品线进行精细化设置。从普洛斯、腾飞集团案例也可以看出,开发项目准确定位,根据不同产业的特点和所引进企业的需求,将自身产品纳入精细化打造模式可以有效针对多样化需求。
基于企业特殊需求打造定制化产品。随着技术进步和产业升级,高新技术产业将逐步取代原有传统制造业,而许多高新技术产业出于生产技术上的要求,对厂房的层高、承重、环保、配套等方面都有特殊的需求,传统的标准化厂房可能无法满足,因此需要进行定制化产品的开发。例如,汽车零部件、电子电器、精密机械等许多高端装备制造业,需要使用工业机器人进行生产、组装等操作,其厂房所需层高往往高达8～10米,远高于标准厂房;而对生产电子元器件、大规模集成电路等微电子工业产品的企业,往往需要预铺装防静电地板,以满足生产需要,这些都会产生定制厂房的需求。另一方面,从资金和成本的角度来看,由于企业自身资金有限,很难独立实现定制厂房的建设。例如,从事化工、装备制造等行业的企业,往往对环保设施具有特殊的要求,但企业独立安装环保设施的成本往往过高。而由地产开发企业统一安装公用环保设施,可以由多家企业分摊成本,显著节约企业的成本。
基于消费水平的不断提高打造完善配套和公共空间等。随着消费者消费水平及意识的提升,产业地产在配套设施上功能的要求也越来越高,目前产业园区不能完全满足企业和企业员工的发展需求,存在一定的功能缺失,例如,现代科技园区要求较高的绿化率并配有一定的公共休闲空间,对网络环境的要求也较高。这要求开发企业不仅要注重地产空间本身的开发,还要建立起完善的配套设施和服务,以提升自身产品价值,满足更高层次的需求。
资料来源:中国指数研究院整理
资料来源:中国指数研究院绘制
2. 服务标准化、平台化
前期国内政府给予产业地产较低的土地成本和优惠财税补贴,但随着工业用地集约利用和清理地方政府优惠措施等的出台,产业地产原有的以土地溢价的以售为主的盈利模式不可持续,未来产业地产将以自持物业为主,怎样吸引并留住一个企业变得愈加重要,地产商需要从纯粹的地产思维转变为平台思维,提供全方位和持续的增值服务是其中关键,做企业的问题解决方和成长拍档,构筑资源平台并提供一站式服务,完成项目内产业升级和可持续性发展。
企业在发展过程中,可能面临来自法律、营销、融资等多方面的问题,产业地产商可根据与企业经营活动密切相关的问题展开相应的高附加值配套服务,如产品展示、投行咨询、融资创新服务、法律咨询服务、产业链上下级企业交流服务等。普洛斯、腾飞、联东等在提供基础服务之外,还提供各自独特的增值服务,比如腾飞提供的可行性研究、租赁服务和普洛斯给物流企业提供的咨询方案。
另外,新三板扩容相继出现,园区迎来新的一轮发展潮,高新技术的中小企业对接新三板,地产开发企业可考虑开启“房东+股东”模式,以物业或租金入股投资高成长性企业,享受股权投资收益。以南京高科为例,其目前已培育或投资了包括高科置业、臣功制药等一批盈利能力强的优质企业,坐享股权收益。
3. 资产资金运作金融化
由于产业地产不同于传统的住宅,产业地产发展的大趋势是自持物业,一次性销售回笼资金模式将逐渐退出,项目的投资规模大且资金占压周期长,对开发商财务实力要求高。在产业地产项目的各级开发和资产证券化的各个阶段,产业地产商可以与金融机构合作,架构不同的投融资模式,实现资金的闭环和滚动发展。我国当前金融融资环境不甚开放,融资渠道受限,很多开发商仍是“重资产”运营,但未来需要走上“轻资产”之路。
我国房地产投资风险分析 篇8
关键词：房地产,投资,风险
一、房地产投资风险主要类型
(一) 外部风险
1、宏观经济风险。
宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说, 当经济衰退, 处于低速消沉时, 社会对消费的需求也会大幅度减缩, 这其中当然包括房地产。更有甚者, 每当经济陷于低谷, 消费减缩时, 受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品, 这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划, 推迟或干脆取消对耐用消费品的购买, 造成房地产市场一时供大于求。
2、财政利率风险。
财政利率风险多来自于利率波动的影响, 因为很多人买房并不是全额付款, 一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款, 自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低, 则投资人的付息成本减少, 当然大为有利。假如贷款利率上升, 投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值, 此种情形对于一些财力有限的投资人来说, 无疑是雪上加霜, 加息有可能迫使他们放弃房地产。当然, 如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话, 则投资人无须再负担任何责任。然而, 假如房地产市场正处于低潮, 银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时, 则投资人仍需负一定责任。所以, 投资者在策划置业计划和议价房地产时, 必须把利率波动因素考虑进去。
3、市场风险。
由于供求形势变化, 引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如, 当房价因供应短缺而上升时, 开发公司便会纷纷兴建楼宇, 但由于建筑需要一定时间, 故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要, 但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来, 建筑业技术日渐先进, 所以造成房地产能迅速供应市场, 直接缩短了房地产循环的时间, 也使得楼价波动变得更为频繁。
4、自然风险。
由于自然因素的不确定性、不可抗性 (如地震、洪水、风暴、火灾等) 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
(二) 内部风险
1、经营风险。
经营风险是由于房地产投资经营上的失误 (或其可能性) , 造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况, 如管理水平、管理效率低, 使用经营费用超过预计值, 空置率高, 租金回笼等问题, 都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想, 对房地产的需求偏低, 会产生比预期高的空置率。
2、财务风险。
财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆, 在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
种种房地产投资风险的表现, 究其产生的原因主要有以下几个方面:
(一) 所掌握信息不全、不准, 使得开发的房地产项目前期调查不周, 测算不精, 投资决策草率。
所依据的信息不够准确, 或前期调研不细, 对购买力及项目的销售前景预期过于乐观, 在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市, 当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”, 以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房, 其次为经济适用型住房, 最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想, 受到消费者的冷遇。
(二) 宏观形势出现意想不到的不利变化, 由此引发多种风险。
一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨, 诱发建材价格上涨, 工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前, 房地产供给严重不足的状况已成历史, 如1993~1994年由于写字楼的严重匮乏, 许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店, 形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求, 房价自然就要下降, 销售难度增加, 促销成本加大, 期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”, 这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
(三) 发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。
具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”, 而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”, 将项目脱手, 而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势, 而没把开发的周期因素考虑进去, 结果供求关系“此一时彼一时”, 或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观, 最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道” (即通过“关系”拿到“好项目”的能力) , 而经营实力 (开发实力、管理能力、行销能力) 不足或较弱, 项目运作中难于实现预期的经营业绩。
三、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率, 计算投资风险率方法很多。
(一) 采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1、投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用, 以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明, 新公寓楼营业率在38%~40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。
2、偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入, 是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
偿债收益比数值越小, 该项借款投资的风险越大;反之, 则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。
3、保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率= (年营业总费用+要求的年偿债额) /年计划总收入
保本占用率越高, 投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%~90%。
(二) 概率与数理统计的方法。
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布, 因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查, 有已开发项目的资料, 可以使用数理统计的方法得出分布或其估计, 甚至通过统计检验, 但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大, 有时相距十几米的位置, 即使其他条件都相同, 投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。
但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种, 每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi, 则其数学期望为:
而标准差:
如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的, 因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大, 那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度, 因此可作为一种风险的度量。标准差越大, 风险越大;标准差越小, 风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观, 可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中, 这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布Pi不易找出。考虑到相同的标准差, 对于期望值不同的投资项目, 它所表达的影响程度或对投资者的损害程度, 也即风险大小, 应该是不同的。期望值大时, 风险应小些;期望值小时, 风险应大些。所以, 人们更喜欢用变异系数来度量风险:
怎样的R值是小 (大) 风险, 与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险, 通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险, 是很多投资者不能忍受的风险。也可以用△=E-σ这一绝对数来度量风险。△
四、房地产投资风险的规避和控制
在房地产投资活动中, 投资的风险是客观存在的, 这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险, 减少投资者预期收益的损失可能性。规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大限度降低这种可能性。风险规避和控制的主要方法有:
(一) 进行充分的市场调查分析, 做出科学的项目决策。
风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素, 从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性, 从而减少这种偏离的最好方法, 就是通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低限度, 从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析, 从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目, 这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查, 也可委托咨询公司等中介机构进行。市场的调查内容主要有以下几点: (1) 城市人口数量及其变化; (2) 家庭人口结构的变化; (3) 居民收入水平、结构及其预期变动趋势; (4) 城市住宅的价格水平; (5) 城市居民对住宅的投资性购置情况; (6) 经济周期性的影响; (7) 宏观经济政策的影响。通过市场调查, 弄清城市各种不同类型房地产产品的供求状况及其变化趋势, 在此基础上, 做出投资决策。在投资前, 还必须进行投资项目的可行性研究, 以保证决策的科学性, 避免投资盲目性。
(二) 在预期收益相同的情况下, 投资于风险较小的房地产项目。
房地产投资项目种类较多, 它们的风险度大小不一。有的风险度较大, 可能遭遇的不确定性也较高, 而有些投资项目的风险度较小, 选择风险小的投资项目、可以使投资收益能得到有效的保证。这个策略的一个不良后果是得到高额利润的机会也就被减少了;预期收益值随着风险大小而增降是自由市场的一个不可避免的特性。
(三) 合理组织融资形式, 滚动开发。
房地产投资需要量大, 必须以一定的形式筹措资金, 以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种: (1) 通过发行金融债券, 筹集开发资金; (2) 通过预售开发的商品房和卖楼花, 从客户那里筹集房地产开发所需资金; (3) 利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款; (4) 组建股份公司, 申请成为上市公司, 从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况, 选用最适合的融资形式, 以便迅速、大量、低成本地融入资金, 投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧, 而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如, 在投资项目管理中, 引入竞争机制, 运用多种手段, 促使施工单位降低工程造价, 提高工程质量, 缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率, 减少经营管理费用, 以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
(四) 通过多项投资组合及多种经营分散风险。
由于不同投资项目的风险、收益等因素是不同的, 所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然, 各项目之间的相关性不能太强、相关性太强就会起不到降低风险的作用。
(五) 通过加强资产管理来控制风险。
一个投资项目能否达到预期的收益水平, 管理人员是最为关键的因素。提高管理人员的素质、进而提高管理水平, 可以提高对市场的可预测性, 降低不确定性, 可以更有效地使用资产, 减少经营费用, 降低空置率, 提高收益水平, 进而降低和控制风险。
(六) 通过合理改变经营形式转移风险。
在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收, 就能将经营风险转移给承租人。在长期合约中规定租金随着物价指数上升而相应变动, 就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商所签订的施工合同中, 规定建筑材料由建筑商采购, 也起到类似的作用。
(七) 制定有效的销售战略, 组建完善的售后服务体系, 树立企业的良好形象。
开发出来的房地产能否顺利地出售或出租, 取决于开发企业是否有有效的销售 (出租) 战略、服务体系是否完善以及企业在广大客户中的形象如何。因此, 房地产企业必须在物业开发之时, 就应着手进行销售战略的制定:选择适当的销售时机, 发掘更多的销售渠道, 制定合理的租售方案, 运用各种市场推销手段和各种宣传媒介、广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外, 企业还必须对已出售 (出租) 的房地产建立完善的售后服务体系, 解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是, 一个有远见的开发企业, 应通过各种渠道, 在各种场合, 树立本企业的声誉和良好形象, 作为一个现代企业, 其产品的质量差异已经不大, 在此情况下, 形象好坏与否, 直接影响到企业占据市场的份额大小, 这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。
参考文献
[1]陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法.山西经济出版社, 1997.
[2]人民银行教材组.贷款风险分类原理与实务.中国金融出版社, 1996.
[3] (英) P.邦尔尼, D.卡德曼.房地产开发中的风险不确定性的决策.北京:科学出版社, 1991.
[4]石海均.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社, 1994.
保利地产项目投资风险分析 篇9
关键词：房地产,商品房项目,投资风险
一、研究现状
基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。在2014年李克强总理说,“房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。”近年来,随着数学和计算机的高速发展以及科学管理方法的引进,房地产项目风险研究者开始采用数学建模的方法对项目风险进行不同方式的风险评估。2012年陈国栋则进一步分析了蒙特卡洛模拟方法对房地产项目风险评估的作用,等等。
房地产的风险管理近二三十年来在国外的到了迅速发展,纵观国外房地产的研究主要有三个方面:(1)房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着四个阶段,在不同的阶段,面临的风险也不同,同时对房地产项目投资风险做了系统的分析,第一次谈到了投资组合的问题;(2)房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析;(3)房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍北里其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。在对房地产风险管理研究中,外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产分先进行系统的研究,并提出了许多风险分析和评价的方法和模型,这些方法和工具的出现,加速了房地产风险管理研究的发展[6]。
而且在实际经营中,经过多年的发展,房地产在发达国家已经形成一个完善的产业链行业。在美国、日本等发达国家,无论私企还是公司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,帮助投资者进行房地产投资风险决策,使其避免因决策失误等造成风险损失。
二、保利地产风险评估
1. 项目介绍
保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。公司奉行“和者筑善”的企业价值观,将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。项目所处于福州市仓山区,南台岛北部,三环路东部,多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江南面。这里环境很好,是个风水宝地。而且周边上学方便、生活便利、交通便利,但该项目处于一个坡地地基要牢固,不仅如此通水电也是非常重要的,下面主要是对项目中商品房进行评价。本项目规划设计商品房约23万平方米本项目销售价格暂定为14000元。下面介绍的是商品房(不包括公租房)。
2. 保利地产投资风险评价
(1)非折现的投资回收期分析
关于投资回收期,回收期越短越有利。经过对其数据进行分析,该项目商品房的投资回收期为4.37(年),该项目计划建设期为4年,从2013年到2016年,即这四年为建设期,而且每期建设采用商品房预售来快速回笼资金。从每年的净现金流量可以得出该项目存在销售风险及市场风险,因为虽然每年的销售都在增长但是增幅较小,而且不仅销售在增长,成本也在增长,从而可能存在控制成本的问题。又由于周围有好多竞争对手,从而早市场方面也存在一定的风险。不仅如此,还有自然风险也在影响着项目的资金回收,因为该项目地处峡谷可能会遇到不可预测的自然风险。
由于2013年放松房产政策导致房地产行业过热,出现了一阵购房潮,因而国家出现“新国五条政策”。这会抑制房产过热,到2014年由于2013年房贷过松所造成的房产过热现象,多数银行2014年首套房贷利率上浮10%以上,还有部分银行停贷。2014年延续了2013年年底房贷收紧趋势。所以在该项目中不可避免的会有政策风险及利率风险,此时就会影响销售及经营。
(2)投资报酬率分析
投资报酬率(ROI)是指通过投资应返回的价值,企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。投资报酬率亦称投资的获利能力,是一种综合的质量指标。且该指标具有时效性,回报通常基于特定年份。
通过进行实地考察及数据分析可以得知,该项目的逐年增加,相对风险会降低,这不是实际发生的效益而是在预测未来将要发生的投资回报,从侧面来反映该项目投资风险低。在该项目每年还要偿还银行利息本金,并且结合保利地产公司整体而言负债率相较于其他房地产企业较高,所以无论是从公司层面还是项目本身都要注意财务风险。
(3)场景分析
场景分析是指假设某一场景下的多个因素或全部因素同时发生变动时,所进行的投资决策分析。下面就保利地产地产项目分析销售收入及税费的变化对项目利润的影响,其实主要是收入的变化引起税费的变化,从而导致两个因素均发生变化,考察在同一场景下收入及税费的变化对利润的影响。
通过对其进行分析可知,项目的销售收入或价格对销售利润较为敏感。在实际工作中,要特别关注市场和销售群,加大营销力度,加大宣传力度,从而防范市场风险,以保证项目获得更大的利润。从而可以得知若处理不当,则公司的该项目则会产生销售风险、市场风险,同时主要购买人群。
(4)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值,从而来判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,以便于为决策提供依据[8]。该项目的固定成本与其土地费用相一致,而营业税金及附加是开发期的税费。
通过分析得知其盈亏平衡点,因此当出售面积达到62%以上才能有所盈利,而这又是建立在均价为14000元的基础上,若保证销售价格为14000元及以上出售面积达到62%及以上,此时能盈利。若是不能达到盈亏平衡点,则该项目会面临损失的风险。
三、保利地产投资风险应对及监控
在环境方面,应该预防为主而且可能会发生财产损失,可以加入保险,转移为主,预防为辅。当然国家宏观环境也很重要,要时刻关注国家政策;在施工阶段,要经常督促人员进度,同时保障人员安全,材料供应充分,不仅如此,还要进行成本估算,同时保证施工过程中的质量;在技术方面,技术人员进行技术交流,以保证人员能熟悉了解项目标准,对于相对隐蔽的工程,制定严密计划,进行定期检查,在项目设备、材料订货前,要对所有的方案进行细致的分析和了解;在参与管理方面,管理者应该多同项目人员进行沟通,制定合理的方案,在实施前确定项目目标是否清晰,对可能存在的各种风险进行讨论,对于各种实施办法认真落实,吸取以往项目经验,不断改进以预防风险。
不仅如此,从该项目的分析来看,公司应注意国家及福州房产政策,同时还应密切关注银行利率的变化。每年的政策都会有不同的侧重点,而且房地产行业的不确定性大,从整体行业来说投资风险高,所以要密切注意政策性风险。除此之外,也要密切关注市场风险,它关联到销售风险及购买力风险。
从整体公司来看,面对公司存在的风险有以下几点意见:
(1)建立合适的风险预防体系。建立必要的财务风险指标判断机制,同时要建立全面准确的现金流量预算体系。为了更好的预测和把控企业投资项目的收益及财务风险,企业应建立全面的财务预算制度及准确的现金流量预算体系。
(2)提高企业的经营管理水平,作为企业的管理者,应该增强风险意识,采用科学有效的方法来预测、控制投资风险。同时,公司的每个人都树立防范意识,共同进行风险控制监管。
(3)使用不同的风险预防措施,制定多种风险处理备选方案。例如,企业应建立和健全企业财务风险防御机制、企业风险分散机制以及提前预测风险来防范风险。
(4)建立风险监管机制。在有条件的倩况下,公司可以建立专门的风险监管机制对公司项目进行监管。
参考文献
[1]陈国栋.基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析[J].中国管理信息化,2012,15(6):41-44.
[2]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons,1991:1-259.
[3]刘鸿义.房地产开发风险管理[J].经济研究,2009,(12):65-66.
[4]马文超.房地产项目风险管理研究[J].项目管理技术,2008,(12):29-33.
[5]江铃、马建.房地产项目风险管理探析[J].财会通讯,2009,(12):134-135.
厦门房地产投资风险分析 篇10
房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。
1、租售比
租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对较小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
2、房价收入比
房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为:
房价收入比 = 户均房屋总价÷家庭年均收入 =(该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数)÷(该区域年度人均可支配收入×2)
一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间,6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
3、空置率
空置率,即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
4、房地产价格增长率 /GDP 增长率
房地产价格增长率 /GDP增长率,用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;用GDP增长率代表本国实体经济的发展,测量房地产相对实体经济增长速度,用来监测房地产经济泡沫化的趋势。
该指标值越大,表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大,相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时,房价的上涨就超出了合理的区间,有泡沫存在。
房产价格增长率 =(报告期房地产价格 / 上年房地产价格)×100%-1
GDP增长率 =(报告期国内生产总值 / 上年国内生产总值)×100%-1
5、土地价格
在房地产处于泡沫的时期,对房地产的投资会增加,由于土地特殊的区位性和稀缺性,土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫,因为房地产的各种造价中,除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同,地价一定程度上属于虚拟经济的一部分,受多方面因素的影响,并且在短期上涨的可能性较大,可以直接推动房地产泡沫。因此,该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究,土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫,而高于12%就存在严重的房地产泡沫。
二、泡沫度量
本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析;对于房价,仅考虑商品住宅,不考虑商业用地;房价包含岛内岛外。
1、租售比
根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据:厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元,平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出,厦门的租售比为1∶585,已经远低于1∶200~1∶300的合理区间,存在泡沫的可能性很大,对于房产投资者而言投资的价值较小,要谨慎选择。
2、房价收入比
(注:数据来源:世联研究。)
从表1可知,2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元;根据厦门市国土资源局统计的数据显示,上半年厦门市共销售商品住宅14497套。
户均房屋总价 = 住宅总销售金额 / 住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元
同时,根据厦门市统计局统计数据显示,2014年上半年,全市全体居民人均可支配收入为19416元,由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。
厦门房价收入比 = 厦门户均房屋总价 / 厦门家庭年均收入 =2241222÷(38832×2)=28.86
综上我们不难看到:厦门的房价收入比高达28.86倍,远远超过3~6倍的合理区间,厦门的房产泡沫严重。
3、空置率
据统计,截止2014年6月底,厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出:2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米;2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米;2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米;2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量 =262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出,厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准,空置率在20%以上为商品房严重积压区,因此,可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。
4、房地产价格增长率 /GDP 增长率
依据厦门市统计局提供数据可知:2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元,比去年同期增长8.8%;而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元 /m2,相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率 /GDP增长率 =3.74,高于2倍的标准,说明房价的上涨超出了合理的区间,有很大的泡沫存在。
5、土地价格
依据厦门市国土局提供数据可知:2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元 /m2,较2012年上涨180%;截止2014年上半年,厦门市土地成交楼面均价为7985元 /m2,较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出,在此期间,厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。
三、分析结论
从泡沫度量的情况看,租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率 /GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险。
厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告,分别对上半年厦门楼市进行了总结。据了解,今年上半年,受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响,厦门楼市与去年同期相比明显“降温”,多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年厦门楼市住宅成交量“井喷”相比,今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计,从成交套数来看,2014上半年厦门市一手住宅合计成交了14189套,比去年上半年累计成交26829套减少了47%。
据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示,厦门9月新建住宅平均价格为20690元 /m2,环比下跌0.18%,涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来,厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。
因此,综合考虑,不建议投资者在目前的价位进行投资。
四、房地产投资风险对冲分析
1、能否对冲
风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品,来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性,决定了很难寻找一种资产或衍生产品,其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少,而能够供个人投资者选择的更是少之又少,基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。
但从整个国际市场而言,还是能够找到相应的对冲产品的。例如:房地产价格指数,或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时,在美国也可以针对单只股票进行做空操作,一般来说,房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空,在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。
而在我国,目前尚未推出房地产价格指数,也不支持单只股票的做空机制,而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此,暂且认为没有适合的房地产对冲方法。
2、如何对冲
旅游地产投资 篇11
[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?
在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?
1.1 内部效应
非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?
因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?
2REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?
除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?
总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?
3REiTs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?
5REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?
6结 论
一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?
另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍處于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?
主要参考文献
[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.
[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.
[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.
[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.
[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究， 2003（4）.
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