房地产投资测算分析

房地产投资测算分析（通用8篇）

房地产投资测算分析 篇1

静态投资分析：

项目开发价值：销售面积*预计销售金额

项目成本：

政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用

建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数

前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%）

宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%）

不可预见费用：销售额*3%

税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。

利润：项目销售额—项目成本

内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR>12%（基准值）则可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率

i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率

FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值

财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-财富净现值

CI:现金流入量；CO：现金流出量

N：计算期，Ic：基准收益率

资金回报率：利润/成本

静态投资回报周期：1/资金回报率

盈亏平衡分析：销售面积*销售价格=总投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析）

2、资金筹措方式

资金来源、筹措方案

房地产投资测算分析 篇2

企业的效率主要包括规模效率、范围效率和X效率。其中规模效率和范围效率分别指由企业生产规模扩大、产品多元化使生产成本降低带来的效率, 而X效率则是指企业经营中不为前两种效率解释的部分, Frei等 (2000) 将其定义为:除规模和范围影响外的技术和配置效率之和, 测度企业生产给定产出时整合技术、人力资源及其他资产的管理水平的差异。X效率的概念最早由Leibenstein (1966) 引入, Mester (1996) 、Altunbas (2001) 等通过实证研究后发现, 相较于规模效率和范围效率, X效率对企业成本控制和竞争力提高的影响更为显著。房地产开发投资周期长, 资金量大, 对房地产企业 (主要指开发企业) 的经营与管理能力要求较高, 这使得了解和提高X效率水平对房地产企业长足发展尤为重要。

已有对企业X效率的研究主要集中于银行业, 侧重于测算企业X效率或分析其影响因素。在测算方法上, 目前常用的有非参数法和参数法两种。非参数法中最常用的是数据包络分析 (Data Envelopment Analysis, DEA) 法, 利用线性规划思想, 测量具有多项投入和产出的决策单元对于生产可能性边界的相对效率 (Farell, 1957) , 该方法无需定义基本的生产或成本函数, 但对企业产品同质性和经营稳定性要求较高, 其中魏煜和王丽 (2000) 、张健华 (2003) 等采用DEA方法测算了商业银行的X效率, 但均未考虑方法的适用性问题;参数法中最常用的是随机前沿方法 (Stochastic Frontier Approach, SFA) , 首先设定企业的成本边界函数, 利用多元统计分析确定函数参数, 并通过效率含义来计算企业X效率 (Berger et al, 1993) , 该方法考虑到随机误差, 模型经济含义明确, 且对企业产品同质性和经营稳定性要求不高, 其中钱蓁 (2003) 和迟国泰等 (2005) 分别采用该方法测算了商业银行的成本效率, 并对测算方法的选择和成本函数的设定等进行了探讨。

而关于我国房地产企业效率研究, 孟川瑾等 (2008) 选取我国2006年500强中的房地产企业为决策单元, 采用DEA方法测算企业的技术效率、纯技术效率和规模效率;任放和钱珍 (2009) 采用不可控制变量DEA模型测算了2006年我国47家房地产上市公司的经营技术效率, 表明我国房地产企业普遍存在规模无效率现象;袁方和高钰 (2009) 采用DEA方法、基于2000-2007年我国20家房地产上市公司数据实证分析了整个行业的运行效率, 结果显示我国房地产行业总体运行效率较高, 但局部波动较大。然而总体来看, 目前对我国房地产企业效率的研究仍较为缺乏, 已有研究大多没有明确企业效率的定义和涵盖内容, 导致研究角度不一;且目前研究主要采用DEA方法进行效率测算, 没有考虑该方法对房地产企业的适用性。实际上, 房地产产品具有明显的异质性, 且由于受经济环境和宏观调控的影响较大, 企业经营波动性强, DEA方法可能并不适用于研究我国房地产企业效率。

本文关注于对我国房地产企业发展影响较大的X效率, 且考虑到房地产企业具体特点, 采用参数法中的SFA方法来进行企业X效率的测度。具体以我国房地产上市公司为样本, 采用合适的函数形式建立SFA方法下的X效率测算模型, 提出具体的测算步骤, 基于样本公司2005-2011年数据测算其X效率并对结果进行多角度统计分析, 以全面了解我国房地产企业的X效率水平, 为企业改善内部管理, 优化资源配置提供参考。

2 X效率测算模型与测算步骤

2.1 X效率测算模型

企业的X效率可以用企业生产的理论最小成本与实际成本的比值表示 (迟国泰等, 2005) 。以下分别对企业生产的理论成本、实际成本和X效率函数模型进行介绍。

2.1.1 理论成本函数模型

首先对企业生产的理论成本函数模型进行假设, 常用的成本函数有科布道格拉斯 (Cobudauglas, C-D) 成本函数和超越对数 (Translog) 成本函数。相较于结构较为简单的C-D成本函数, Translog成本函数还将生产的投入产出项的交互影响考虑在内, 能更贴合实际地模拟房地产产品的生产成本, 故本文采用该函数模拟房地产企业的理论生产成本。

对于有m项产品产出和n项要素投入的生产过程, 采用Translog成本函数形式的理论成本函数如式 (1) 所示:

式 (1) 中, C是n项投入生产的总成本;Yi是第i项产出量 (i=1, 2, …, m) ;Pj是第j项投入要素的价格 (j=1, 2, …, n) ;ε为随机误差项;α0, αi, βj, γik, δjl, ρij (i, k=1, 2, …, m;j, l=1, 2, …, n) 均为待估参数。

为保证Translog成本函数成立, 函数要求投入要素价格满足线性齐次性、二次项参数满足对称性。函数的参数约束条件如下:

2.1.2 实际成本函数模型

实际上, 由于存在非效率因素, 企业往往无法达到理论的最佳资源配置情况, 企业的实际成本 (Real Cost, RC) 与理论成本间存在差距, 两者关系如式 (2) 所示:

式 (2) 中, RC为企业实际成本;C为企业理论成本;U为企业理论成本与实际成本之比的倒数, 取值范围为[1, ∞) , 反映由于技术和管理不当等产生的成本浪费情况;V为测量的随机误差。

将理论成本函数式 (1) 代入式 (2) , 即可得企业实际成本的最终表达式, 如式 (3) 所示:

式 (3) 中, RC为企业实际成本;u等于ln U, 为成本的非效率项;v等于ln V, 为测量的随机误差项;其余参数含义与式 (1) 相同。

为区分式 (3) 中的成本非效率项u和随机误差项v, SFA方法中假定u服从半正态分布|N (0, δε2) |, v服从标准正态分布N (0, δε2) 。

2.1.3 X效率函数模型

企业X效率 (ESX) 为生产的理论最小成本与实际成本之比, 计算公式如式 (4) 所示。

式 (4) 中, ESX为企业X效率;C为企业生产的理论成本;RC为企业生产的实际成本。

由于理论成本不大于实际成本, ESX的分布范围为 (0, 1], 其值越接近1, 表示企业的X效率水平越高。

2.2 X效率测算步骤

测算企业的X效率遵循如下步骤。

第一, 确定企业投入产出的各项指标和变量。根据企业生产过程和产品生产特点, 选取合适的投入和产出要素, 确定生产的投入价格、投入总成本和产出的各类指标和相应变量。

第二, 采用极大似然法估计企业的实际成本函数。将选取的投入产出各类变量数据代入式 (3) , 采用极大似然法估计企业的实际成本函数, 确定函数中各项参数取值。

第三, 计算企业的理论生产成本。将式 (3) 中估计的各项参数值代入式 (1) , 结合投入产出各类变量数据, 计算企业的理论生产成本。

第四, 计算企业的X效率值。将企业的实际生产成本与求得的理论生产成本代入式 (4) , 计算企业的X效率值。

3 我国房地产上市公司X效率测算

这里选取我国房地产上市公司为样本, 结合房地产企业特点和模型形式进行相关指标选取和变量设定, 收集样本公司2005-2011年数据测算其X效率水平。

3.1 指标选取与变量设定

企业X效率测算基于Translog成本函数模型展开, 需对模型中涉及到的指标和变量进行设定。Translog成本函数中共涉及投入价格、总成本和产出三大类指标, 根据我国房地产企业及其生产特点, 研究所需模型中投入要素价格指标从人工、资金、土地和建安材料4方面选取;总成本指标为各投入要素的成本之和;产出指标则选取营业收入。在具体设定各指标对应变量时, 人工投入价格和营业收入对应变量可简单计算或直接获取, 资金、土地和建安材料投入价格对应变量需进行替代:资金投入价格用单位利息费用近似替代;土地、建安材料两类实物要素投入价格用单位产品成本近似替代。同时, 为消除房地产市场波动带来的成本变化, 引入国房景气指数作为控制变量。

数据来源:锐思数据库, www.resset.cn。

X效率测算的Translog成本函数模型中指标选取与变量设定如表1所示。

3.2 数据收集与整理

根据指标与变量设定, 在2005-2011年沪深A股房地产上市公司总体中剔除被特别处理 (ST) 和数据缺失的公司, 最终确定38家房地产上市公司为研究样本, 收集整理2005-2011年样本公司各变量的原始数据, 其描述性统计结果如表2所示。

3.3 X效率测算结果

结合表2中涉及的各变量原始数据, 根据X效率测算步骤进行2005-2011年样本房地产上市公司X效率测算 (该过程用Frontier4.1软件实现) , 结果如表3所示。

注:为避免不必要的纠纷, 这里房地产上市公司略去公司名称和股票代码, 而仅以序号列示。

4 我国房地产上市公司X效率统计分析

这里根据表3中样本房地产上市公司X效率的测算结果, 从总体和不同角度分类两个方面进行2005-2011年我国房地产上市公司X效率统计分析。

4.1 房地产上市公司X效率总体统计

从总体上对样本房地产上市公司的X效率水平进行统计分析。分别计算2005-2011年样本公司X效率的平均值, 衡量其X效率的平均水平;以平均值为基础计算样本公司X效率的年增长率, 反映各年X效率的纵向变化;计算各年样本公司X效率的标准差系数 (标准差与平均值之比) , 衡量样本公司间X效率的差异水平。具体统计结果如表4所示。

由表4可知, 2005-2011年样本公司X效率的平均值在0.75左右;各年样本公司X效率的平均水平呈现增减波动, 但总体变化不大;各年样本公司X效率的标准差系数均小于12%, 且总体呈降低趋势, 反映样本公司间X效率的差异正逐步减小。

4.2 基于不同角度的房地产上市公司X效率统计

这里考虑到房地产企业特点, 结合以往研究中X效率的影响因素, 进一步从资产规模、所有权性质和业务布局三个角度对样本房地产上市公司进行分类, 并对不同类别的样本公司X效率平均水平进行统计分析, 以衡量资产规模、所有权性质和业务布局这三个因素对房地产上市公司X效率的影响。统计结果如表5所示。

为更直观表示基于上述三个角度分类的样本公司2005-2011年X效率水平的变化, 将表5的统计结果分别反映于图1-3中。

由图1可知, 2006年以前我国房地产上市公司的X效率随资产规模的增大而提高;2006-2008年资产规模在100亿-200亿元之间的房地产上市公司X效率最高, 100亿元以下的公司X效率次之, 200亿元以上的公司X效率最低;而2009年以后, 资产规模在100亿-200亿元之间的房地产上市公司X效率最高, 200亿元以上的公司X效率次之, 100亿元以下的公司X效率最低。

由图2可知, 国有控股的房地产上市公司X效率总体高于民营控股公司;2005-2008年两类公司的X效率差距逐步缩小, 到2009年相等 (0.76) , 之后差距又逐年扩大。

由图3可知, 2005-2011年业务布局于10城市及以上的公司与布局于10城市以下的公司X效率水平高低有较大波动;总体来看, 业务布局范围较小 (10城市以下) 的公司X效率水平高于业务布局范围较广 (10城市及以上) 的公司。

5 结论与建议

本文以我国房地产上市公司为样本, 采用随机前沿分析 (SFA) 方法, 结合房地产企业及产品特点选取指标和设定变量, 收集相关数据测算和统计分析2005-2011年样本公司的X效率水平。结果显示: (1) 2005-2011年我国房地产上市公司X效率均值在0.75左右, 各年波动较小, 各公司间差异较小且呈降低趋势; (2) 不同资产规模的房地产上市公司X效率有明显差异, 国有控股房地产上市公司的X效率总体高于民营控股公司, 业务布局于10城市以下的房地产上市公司X效率总体高于布局于10城市及以上的公司。

房地产投资测算分析 篇3

[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制

Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis

WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；

[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.

[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?

1REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?

在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?

1.1 内部效应

非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?

因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?

2REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?

除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?

总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?

3REiTs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?

4REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?

5REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?

6结 论

一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?

另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍處于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?

主要参考文献

[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.

[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.

[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.

[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.

[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究， 2003（4）.

房地产投资成功案例分析 篇4

五一小长假期间,原筑壹号“裸奔”,将酒店式公寓的价格从前期16800元/平方米的价格,降到了8500元/平方米。YWB资本经过调研分析，原筑壹号附近的远洋心里去年拿地楼面价就达8500元左右，房子交房后租金回报率毛估估能达到5%以上，结合临近的地铁1号线将于年底开通，背靠城东新城这个大板块，潜力比较大，而且开发公司是新加坡上市企业实力较强，房子已经封顶，基本完成外墙装修，基本不存在烂尾风险，故值得投资人投资。仅仅3天，YWB资本便召集了近50位投资人参加此次团购。75平方投资为例，按揭50%，仅需30万多点就在杭州城区拿下了房子。

YWB资本带领投资人投资后不久，央行降息，楼市回暖，临近地块在8月底又以楼面价7200左右被万科房产拿下，加上年底地铁开通的利好刺激。投资人参与投资的房产价格连续上涨数月，每平方价格突破1万4大关。一套75方的房子市场价突破100万元，扣除按揭还贷的30万，投资人仅仅30万投资不到半年净赚40万元。

房地产投资测算分析 篇5

【模型】假设每平米售价10000元；成本构成：建筑装修造价3500元【11%】；勘察、设计、广告等费用1000元【6%】；绿化、基础设施费等成本1000元【11%】。

1.销项税额=10000/（1+11%）*11%=991元

2.进项税额=（3500+1000）/（1+11%）*11%+1000/（1+6%）*6%=446+57=503元

3.应纳增值税=991-503=488元

4.如果缴纳营业税=10000*5%=500万元 营改增后降低税负=（500-488）/500=2.4%

【模型推导】

设：项目总收入=Y（含税），能够取得的进项税额=T

销项税额=Y/（1+11%）*11%

进项税额=T 应纳增值税额=0.099Y-T

营业税=Y*5%=0.05Y 令：

0.099Y-T=0.05Y 解得： T/Y=4.9% 总结：

（1）当能够取得合法有效的抵扣凭证且可以抵扣的进项税额占项目总收入的比例远远大于4.9%时，营改增后会降低房地产企业流转税的税负

房地产投资测算分析 篇6

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付

C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失

D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风

2、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。A．产权 B．使用权

C．部分收益权 D．经营管理权

3、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。A：估价作业日期 B：成交日期时 C：估价时点

D：交易日期调整后

E：工业用地的监测点评估价格

4、商品房预售合同登记备案的申请人是__。A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预售人

5、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。(2009年试题)A：面积 B：套

C：成交价格 D：件

E：执行层的组织协调

6、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。A：国土规划

B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：区域规划

E：执行层的组织协调

7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化 B．单一市场集中化 C．市场专业化 D．产品专业化

8、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A．科学 B．客观 C．准确 D．全面

9、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是__。A．相对较高的收益水平B．得到税收方面的益处 C．提高投资者的资信等级 D．良好的流动性

10、物业服务企业应当是具有独立的。A：机关法人地位的经济组织 B：事业法人地位的经济组织 C：企业法人地位的经济组织 D：非企业法人地位的经济组织 E：执行层的组织协调

11、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙 D．难以判断

12、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。A．增加建筑密度 B．降低层高

C．增加建筑长度 D．增加建筑层数

13、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。出租运营费用为每年50元／㎡。假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。A：3300 B：3324 C：3335 D：3573 E：工业用地的监测点评估价格

14、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

15、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

16、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担 E：执行层的组织协调

17、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。(2007年试题)A：1.07 B：1.47 C：2.07 D：3.33 E：借款合同

18、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。A．存量规模 B．租金水平C．开发成本 D．资本化率

19、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图

E：执行层的组织协调

20、是实现物业管理社会化的必要条件。

A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离 B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致 C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合 D：现代化大生产的社会专业分工 E：执行层的组织协调

21、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。A．4091 B．4182 C．4250 D．5000

22、城市的总体规划由负责组织编制。A：市人民政府建设行政主管部门 B：市人民政府城市规划行政主管部门 C：市人民政府土地行政主管部门 D：市人民政府

E：执行层的组织协调

23、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。A：某些水文条件也可能给城市带来不利影响

B：江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用 C：为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题

D：要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用 E：执行层的组织协调

24、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。A：本估价机构所有 B：所有参加该估价项目 C：对该估价项目负第一责任 D：任本估价机构法定代表人 E：工业用地的监测点评估价格

25、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A．240 B．622 C．312 D．874

2、证券自身的基本特征不包括。

A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品

B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益 C：证券是一种虚拟资本

D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格 E：是一种有价凭证

3、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本 B：应采用客观成本而不是实际成本

C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整 E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整

4、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

5、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。A．15 B．30 C．45 D．60

6、下列价格阐述正确的是__。

A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值

7、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。A．750 B．1000 C．1500 D．1750

8、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。

A：王某可以向A县人民政府申请行政复议

B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议 C：王某可以向w市人民政府申请行政复议

D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议

E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民法院起诉

9、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题)A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同

10、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。A．房地产税收 B．城镇土地整理

C．城市房屋拆迁补偿 D．土地使用权出让 E．市地重划

11、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。A．联合代理与独家代理

B．买方代理、卖方代理和双重代理 C．销售代理和租售代理 D．首席代理和分代理 E．双重代理

12、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

13、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。A：产品质量 B：产品性价比 C：规模和结构 D：产品档次 E：借款合同

14、下列属于承担民事责任的方式有。A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E：停止侵害

15、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的

16、在房地产定价方法中，名牌策略属于。A：成本加成定价法 B：目标定价法

C：认知价值定价法 D：领导定价法 E：借款合同

17、下列属于房地产估价师的职业道德是。A：职业品德 B：职业理念 C：职业责任 D：职业情感 E：职业行为习惯

18、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收

19、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。A．安置标准 B．补偿方式 C．补偿金额

D．安置用房面积 E．拆迁方式 20、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A．租售价格 B．开发期 C．容积率 D．建筑密度

21、发生以下__情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。A．申报情况不属实 B．房屋权属证书被涂改 C．无意将房屋权属证书丢失

D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实

E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记

22、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

23、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

24、投资的特性包括__。

A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性

C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性

房地产投资测算分析 篇7

一、房地产资产规模测算方法

房地产是房产与地产的总称, 其资产价值A包括房屋价值B及土地价值L两部分, 如公式 (1) 所示。

二、我国房地产资产价值测算

本文对我国1999-2008年房地产资产价值进行逐年考察。基础数据除特殊说明外均来自各年《中国统计年鉴》。为消除价格因素的影响, 本文通过CPI指数对各年的计算结果进行了调整。

1. 我国房屋价值测算

我国房屋价值B由城镇房屋价值B城镇与农村房屋价值B农村构成, 计算过程如公式 (2) 所示。

(1) 城镇房屋价值B城镇测算

城镇房屋价值B城镇的计算方法见公式 (3) :

公式 (3) 中, S城镇和城镇分别为城镇房屋面积和城镇竣工房屋造价。

城镇房屋分为住宅与非住宅两大类。为计算S城镇, 本文先查找出城镇住宅面积的统计数据, 再根据建设部历年《城镇房屋概况统计公报》发布的住宅与包含住宅在内的所有房屋面积的比例, 推算出城镇房屋面积。S城镇的计算公式如公式 (4) 所示。

注:70, =10%, =5

注:取值为3%

公式 (4) 中, 城镇、城市、分别为城镇人口数、城市人均住宅建筑面积和城镇房屋面积与住宅面积之比。B城镇的计算结果见表1所示。

(2) 农村房屋价值B农村测算

在农村房屋中, 与住宅所占的比重相比, 非住宅类房屋的面积可以忽略不计。为计算简便,

本文用农村住房价值代替农村房屋价值B农村, 其计算公式如公式 (5) 所示。

公式 (5) 中, 乡村是乡村人口数, 农村是农村人均住房面积, 农村是农村居民家庭新建住房造价。B农村的计算结果见表2所示。

(3) 我国房屋价值B测算

利用公式 (2) , 将城镇房屋价值B城镇和农村房屋价值B农村加总起来, 即可得到我国房屋价值B。我国1999-2008年房屋价值的测算结果见表3所示。

2. 我国土地价值测算

我国土地价值L由城镇土地价值L城镇和农村土地价值L农村构成。计算过程如公式 (6) 所示:

(1) 城镇土地价值L城镇测算

本文假定城市建成区土地价值量等于整个城区土地价值量, 且建设区土地全部以有偿方式出让, 则城镇土地价值L城镇可通过有限期土地使用权价格推算出来, 具体计算过程如公式 (7) 所示。

公式 (7) 中, L, 城镇是有限期土地使用权价格, 是土地还原利率, 是土地使用年限, 是全国城区面积与城市建成区面积之比。

公式 (8) 中, 是我国城市综合土地价格,

是全国建成区面积。的数据来源是中国城市地价动态监测系统定期发布的《全国主要城市地价状况分析报告》。

利用公式 (7) 和公式 (8) 计算得出城镇土地价值L城镇, 如表4所示。

(2) 农村土地价值农村测算

这里借鉴有关文献的算法, 用收益还原法估算农业用地价值, 以近似值替代农村土地价值, 计算过程如公式 (9) 所示。

公式 (9) 中, 农村是农村居民农业纯收入, 是农用土地还原利率。我国农村土地价值的测算结果如表5所示。

(3) 我国土地价值L测算

利用公式 (6) , 将城镇土地价值L城镇和农村土地价值L农村加总, 即可得到我国土地价值L。

3. 我国房地产资产价值测算

根据公式 (1) , 将房屋价值B和土地资产价值L加总, 即可得到我国房地产资产价值A。结果如表7所示。

三、我国房地产资产价值状况分析

房地产资产价值状况可以从总量和结构两个角度分析。

1. 我国房地产资产价值总量变化分析

消除价格因素的影响后, 我国1999-2008年房屋价值、土地价值和房地产资产价值的总量变化如图1所示。

由图1可知, 从1999年到2008年, 我国房屋价值、土地价值和房地产资产价值分别从1999年的24.3万亿元、55.1万亿元、79.4万亿元, 增长为2008年的63.4万亿元、124.2万亿元、187.6万亿元, 年平均增长率分别是11.3%、9.7%和10.1%。

2. 我国房地产资产价值结构变化分析

房地产资产价值结构可以通过比较房屋价值和土地价值占房地产资产价值的比重来反映, 如图2所示。

由图2可知, 1999-2008年我国房屋价值占房地产资产价值的比重从1999年的30.6%增加到2008年的33.8%;相应地, 我国土地价值占房地产资产价值的比重从1999年的69.4%减小到2008年的66.2%。

四、结论

从资产价值的角度对我国房地产资产规模测算结果:1.2008年底, 我国房屋价值、土地价值和房地产资产规模分别达到44.3万亿元、86.9万亿元和131.2万亿元, 1999-2008年年平均增长率分别是11.3%、9.7%和10.1%;2.1999-2008年我国房屋价值从1999年的30.6%增加到2008年的33.8%;相应地, 我国土地价值从1999年的69.4%减小到2008年的66.2%。

参考文献

房地产投资测算分析 篇8

[摘要] 层次分析法是综合评价方法中的一种，旨在将众多模糊性的问题进行量化，应用数学知识处理模糊问题，具有一定的客观性和科学性。因此，应用此方法可以将影响房地产投资风险的多种模糊因素进行量化来减少风险带来的损失，为房地产项目投资决策提供客观和科学性的依据。

[关键词] 层次分析法；房地产；投资风险

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 层次分析法的思想和原理

由于有些问题的指标和方案较多，以至于愈加复杂。有人就要开始考虑多因素与最终目标的关系，在这种背景下，层次分析方法就被美国著名运筹学家赛惕（T.L.Satty）等人提出来了。赛惕（T.L.Satty）等人提出的层次分析法，实际上是将复杂的问题简单化，它将大问题分解成决策层与目标层，由下往上，确定低层对高层的关系权重。该方法的思想适合运用在多因素分析房地产投资风险的影响因素和对风险决策做出选择的问题上。

2 层次选优方法在房地产投资风险决策中的应用

2.1 构造层次分析结构

层次分析法应用的首要条件就是要将所分析的问题进行整理，将问题变得更加有条理、有层次并进一步构建出一个相应的层次分析的结构模型。一个具有科学性、合理的层次结构是解决问题的关键，层次结构之所以如此关键，主要是由于它是保证分析结果有效程度的决定性因素。房地产投资风险建立的层次分析结构如图1所示。

对于一般情况而言，层次分析法（AHP）中关键性的一个步骤就是针对需要分析的问题建立层次结构模型，将复杂难懂的问题简单化，将一个整体分解开来，以元素之间的相互关系和隶属度为条件进行不同的层次划分，各层之间起到相互支配作用，同一层次的元素被看作是准则来支配下一层次，同时它又受上一层次元素的支配。

2.2 项目的基本情况

有一项目地块需要开发，其处于市中心的核心地段，东侧为大型民用住宅项目，南侧是50米宽的主干道，西侧为15米宽的政府规划道路，紧邻一著名CBD区域，交通便利设施齐全，此地块规划用地面积约为32.8亩且无须进行大规模拆迁。其具有成为大型中高档居住项目和大型商业区域的价值。现在对此地块开发项目的投资进行科学的系统的分析，让其达到最理想的效果。

2.3 三种候选投资方案

方案一：让其全部建成中高档居住住宅，记为方案D1。

方案二：让其全部建成具有特色商住两用公寓，记为方案D2。

方案三：让其全部建成高级的酒店式产权公寓，记为方案D3。

2.4 检验各层一致性和各层的权重计算

按照层次分析法的方法，每一层的特征向量计算（方根法）与检验各层的一致性的结果如表1所示。

从表1的信息中我们能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范围内的，所以各个因素对于总目标的权重如表2所示。

2.5 各个方案对于风险因素模糊矩阵的确定

通过利用德尔菲法经数位专家给各个方案的风险适应性进行打分，计算出各因素的平均风险程度值，然后就可以获取各个方案中多因素模糊评价矩阵RD1、RD2、RD3，如表3所示。

从表3中我们可以看出，方案D1的高风险的权重值是最大，低风险的权重值是最小的；方案D2中，高风险的权重和低风险的权重相差不大，是中等水平，但是其中风险权重偏高；方案D3的高风险权重最低，可是其中的中风险权重与低风险权重比较高。但是房地产项目就是高风险高收益的投资项目。所以根据以上结论，并且结合房地产投资项目风险的特有的特点，在现实中应采用方案二，让其全部建成具有特色商住两用公寓。

3 结论

在本文中应用的层次分析法是中和评价方法中较为简便的一个方法，最大的优点就是一目了然，并且在存在不确定性和主观信息的情况下得到充分的适用。但是也有很多不完美的地方，就是当遇到不确定性因素多，问题烦琐的情况下，此方法就会很容易出现解决不了的问题。此方法需要评价者对问题的本质、各个要素以及相互之间的逻辑关系进行深入的了解。

一个正确的决策是至关重要的，而如何做出决策又是得出结论的前提，综合评价是科学决策的前提，是科学决策中的一项基础性工作。综合评价为决策者所做出的决策提供了具有科学性依据的决策。

参考文献：

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[4] Gerald R. Brown. Property Investment and the Capital Markets[M].E&FN Spon，London： An Imprint of Chapman & Hall，1991.

[5] 付秀艳，韩建强.基于模糊综合评价法的房地产投资风险评价[J].山西建筑，2012（6）： 235-236.

[6]郭秀平. 房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国市场，2014（4）.