房地产投资风险识别

房地产投资风险识别（共11篇）

房地产投资风险识别 篇1

摘要：投资风险存在于任何投资项目中, 是一种非常普遍的现象, 往往会给投资活动的推进和投资收益的获得带来负面影响。因此, 关注投资风险, 掌握投资风险管理的知识与技能, 建立一套完善的投资风险管理机制是确保投资成功的关键。

关键词：风险,投资风险识别,投资风险衡量

一、投资风险的识别

投资风险识别是风险管理人员运用有关的知识和方法, 系统、全面和连续地发现投资活动所面临的风险的来源, 确定风险发生的条件, 描述风险的特征并评价风险影响的过程。投资风险识别是风险管理的首要步骤, 只有全面、准确地发现和识别投资风险, 才能衡量风险和选择应对风险的策略。

投资风险的识别具有以下几个特点: (1) 投资风险的识别是一项复杂的系统工程。由于风险的无处不在, 无时不有, 决定了投资过程中的风险都属于风险识别的范围;同时, 为了准确、全面的发现和识别风险, 需要风险管理部门和生产部门、财务部门等方面密切配合。 (2) 投资风险识别是一个连续的过程。一般来说, 投资活动及其所处的环境随时都处在不断的变化中, 所以, 根据投资活动的变化适时、定期进行风险识别, 才能连续不间断地识别各种风险。 (3) 投资风险识别是一个长期过程。投资风险是客观存在的, 它的发生是一个渐变的过程, 所以在投资风险发展、变化的过程中, 风险管理人员需要进行大量的跟踪、调查。对投资风险的识别不能偶尔为之, 更不能一蹴而就。 (4) 投资风险识别的目的是衡量和应对风险。投资风险识别是否全面、准确, 直接影响风险管理工作的质量, 进而影响风险管理的成果。识别风险的目的是为衡量风险和应对风险提供方向和依据。

投资风险识别活动的基本任务是将投资过程中可能面临的不确定性转变为可理解的风险描述, 并作为一项系统过程。风险识别有其自身的活动过程, 包括有发现或者调查风险源, 认知风险源, 预见危害, 重视风险暴露。

不同的投资活动其风险识别的方法不同, 投资活动的阶段不同, 其风险识别的方法也就不同。为了更好地识别投资风险, 风险管理部门往往首先获得具有普遍意义的风险管理资料, 然后, 运用一系列具体的风险识别方法去发现、识别投资风险。

投资风险识别的方法有很多种, 主要有流程图法、财务报表分析法、现场调查法、事故树分析法和专家论证法等, 这些识别投资风险的方法各具特色, 又都具有自身的优势和不足, 因此, 在具体的投资风险识别中, 需要灵活运用各种投资风险识别方法, 及时发现各种可能引发风险事故的风险因素[1]。

1.流程图法。将风险主体即投资活动按照其工作流程以及各个环节之间的内在逻辑联系绘成流程图, 并针对流程中的关键环节和薄弱环节调查风险、识别风险的方法。流程图法是识别投资活动面临潜在损失风险的重要方法, 流程图可以帮助风险识别人员了解投资风险所处的具体环节、投资活动各个环节存在的风险以及投资风险的起因和影响。

2.财务报表分析法。它是通过一定的分析方法分析企业的资产负债表、利润表、现金流量表等相关的支持性文件, 以分析企业的财务状况, 以此来识别投资活动的潜在风险。

使用财务报表分析法识别投资风险时, 需要借助一些财务指标, 例如:投资报酬率、净资产收益率、股票获利率和长期偿债能力等, 这些财务指标是识别投资风险的重要依据。财务报表分析法的优点包括: (1) 财务报表分析法能够识别投资活动的潜在风险。财务报表综合反映了一个单位的财务状况, 投资活动的一些隐含风险, 可以从财务报表中反映出来。 (2) 财务报表分析法识别的投资风险具有真实性。财务报表是基于风险管理单位容易得到的资料编制的, 这些资料用于风险识别, 具有可靠性和客观性的特点。 (3) 财务报表分析法可以为风险融资提供依据。风险单位的投资能力和投资水平会通过财务报表反映出来, 这有助于风险管理单位预测风险管理投资后获得的安全保障水平, 可以为风险投资和风险融资提供依据。但是, 财务报表分析法识别投资风险也具有缺点:首先是专业性强, 如果风险管理人员缺乏财务管理的专业知识, 就无法识别投资风险;其次是财务报表分析法识别投资风险的基础是财务信息要具有真实性, 如果财务报表不真实, 就无法识别投资的潜在风险;最后是财务报表分析法识别投资风险需要财务信息具有全面性。

3.现场调查法。也是一种常用的识别投资风险的方法。现场调查法是风险管理人员亲临现场, 通过直接观察风险管理单位的设备、设施、操作和流程等, 了解风险管理单位的投资活动, 调查其中存在的风险隐患, 并出具调查报告书。调查报告书是风险管理单位识别投资风险的重要参考依据。

4.事故树分析法。是识别投资风险的另外一种比较有效的方法, 常常能够提供防止风险事故发生的手段和方法。事故树分析法就是从某一事故出发, 以图解的方式来表示, 运用逻辑推理的方法, 寻找引起事故的原因, 即从结果推到引发风险事故的原因。

运用事故树分析法虽然可以识别投资风险, 并可以确定消除风险事故的措施, 但是, 这种方法需要绘制事故树的专门技术, 对风险管理人员的要求比较高, 同时, 识别投资风险的管理成本也比较高。

5.专家论证法。采用匿名发表意见的方式, 即专家之间不得互相讨论, 不发生横向联系, 只能与调查人员发生关系, 通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法, 经过反复征询、归纳、修改, 最后汇总成专家基本一致的看法, 作为投资风险识别和预测的结果。这种方法具有广泛的代表性, 较为可靠。

专家论证法作为一种主观、定性的方法, 能充分发挥各位专家的作用, 集思广益, 准确性高。但是, 这种方法主观性比较强, 过程较为复杂, 花费时间较长。

除了上面所提到的方法, 投资风险的识别还可以用情景分析法、风险因素法、风险损失清单法等方法[2]。

二、投资风险的衡量

投资风险衡量就是在投资风险识别的基础上对投资风险进行定量分析和描述, 运用概率和数理统计的方法估算出各投资风险发生的概率及其可能导致的损失大小, 从而找到该投资的关键风险, 为重点处置这些风险提供科学依据, 以保证投资的顺利进行。

对于投资风险的衡量可以从以下几个方面进行理解。

1.投资风险衡量的基础是充分、有效的数据资料。为了使投资风险衡量的结果客观地反映过去发生的风险事故的状况, 预测未来可能发生的损失, 需要风险管理人员掌握完整、系统、连续的相关资料, 以增强投资风险衡量结果的准确性。为此, 在衡量投资风险时收集的资料要求充分、具体和相关。

2.投资风险的衡量是对风险频率和风险损失程度量化的过程。投资风险衡量是对风险频率和风险损失程度进行量化分析的过程, 衡量的结果可以为投资风险的评价提供依据, 也可以为风险管理者进行风险管理决策提供依据。

3.投资风险衡量是风险管理的重要手段。投资风险衡量是投资风险管理的重要手段, 也是投资风险管理的一个重要环节。但是, 投资风险衡量不是投资风险管理的目的, 它只是为风险管理者处理投资风险提供依据而已, 投资风险管理的目的是选择防范和处理风险的有效办法。

(一) 投资风险衡量的过程

投资风险的衡量是一项复杂的系统工程, 一般需要经过以下几个过程: (1) 系统研究投资风险的背景信息; (2) 详细研究已识别的关键投资风险; (3) 确定要使用的投资风险的衡量方法和工具; (4) 衡量投资风险的发生概率及其后果; (5) 对投资风险作出判断[3]。

(二) 投资风险的衡量方法

投资风险衡量的主要对象是风险发生的概率以及风险损失的不确定性, 它也是概率统计研究的对象, 因此, 投资风险衡量需要借助于概率和统计分析工具来完成。概率统计中的标准离差、标准离差率等离散指标都是衡量投资风险常用的指标。

1. 概率。

在投资活动中, 某一事件在相同的条件下可能发生也可能不发生, 这类事件称为随机事件。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值, 概率分布则是指一项活动可能出现的所有结果的概率的集合。假定用X表示随机事件, Xi表示随机事件的第i种结果, Pi为出现该种结果的相应概率。若Xi出现, 则Pi=1;若不出现, 则Pi=0, 同时所有可能结果出现的概率之和必定为1。

2. 期望值。

随机变量的各个取值, 以其相应概率为权数的加权平均数, 叫随机变量的期望值, 它反映随机变量取值的平均化, 通常用符号表示, 其计算公式如下:

期望收益值体现的是预计收益的平均化, 代表着预计收益的集中程度, 在各种不确定性因素的影响下, 它代表着投资者的合理预期。

3. 标准离差。

为了完整地描述收益率的分布, 需对期望收益率的分散度或离散度进行衡量, 偏离度的一般衡量指标是标准离差。标准离差是反映概率分布中各种可能结果对期望值的偏离程度, 通常以符号σ表示, 其计算公式如下:

标准离差以绝对数衡量决策方案的风险大小, 在期望值相同的情况下, 标准离差越大, 风险则越大;反之, 标准离差越小, 则风险越小。应该注意的是, 标准离差仅适用于比较期望值相同的两个或两个以上的决策方案的风险, 而不适用于期望值不同的决策方案之间的风险比较。

4. 准离差率。

标准离差率是标准差与期望值之比, 通常用符号q来表示, 其计算公式为:

标准离差率是一个相对指标, 它以相对数反映决策方案的风险程度。与标准离差相比, 标准离差率的适用范围更广, 它不仅适用于期望值不同也适用于期望值相同的两方案或多方案风险比较。标准离差率越大, 风险越大;反之, 标准离差率越小, 风险越小[4]。

参考文献

[1]朱博义.企业投资风险的成因及控制[J].会计之友, 2011, (7) :12-14.

[2]蔡幸.企业管理诊断与风险投资公司的风险治理[J].改革与战略, 2006, (1) :21-23.

[3]赵东星, 李黎, 董世婷.关于投资风险的衡量与测算[J].商业时代, 2009, (22) :15-17.

[4]杨艳萍.风险投资的风险识别、评估与控制分析[J].经济师, 2007, (7) :25-27.

房地产投资风险识别 篇2

周巍

（郑州航空工业管理学院河南郑州450015）

【摘要】 房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的产业。近几年，由于房地产业的过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，增加了房地产项目投资的风险。本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】 房地产项目投资风险防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必为房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、风险及房地产项目投资风险的涵义。风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影

响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源。

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类。

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾

等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略。

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略。

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因

素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产投资风险识别 篇3

[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。

一、房地产估价师执业风险的内涵

风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。

二、房地产估价师执业风险的识别

房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能對估价结果产生或高或低的影响。

1.职业道德风险

估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。

2.技术风险

产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。

(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。

(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。

(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。

(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。

3.政策和经济风险

我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。

三、房地产估价师执业风险的防范

房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:

1.加强房地产估价师诚信体系的建设

房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。

2.成立行业内信息资源共享库

目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。

进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内发布估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。

3.加强房地产估价机构的内部质量管理

如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面質量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。

4.加强房地产估价师的继续教育和考核

通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。

在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

5.建立房地产估价专家审查制度

评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。

6.建立房地产估价师执业保险制度

在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。

参考文献：

[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999

[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日

[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2

[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003

[5]王学发:房地产估价风险防范与转移.中国房地产估价师,2002.3

基金投资风险识别与防范 篇4

一、基金投资问题及误区

(一) 基金投资问题近3年来的基金市场沉浮中折射出一些不

容忽视的问题:一是购买基金能快速致富的观念刺激了人们的投资冲动。在基金高收益的利诱下, 老百姓 (主要是城镇居民) 正争先恐后当“基民”。据统计资料显示, 2007年前10个月, 沪深两市新增基金账户数逐月递增, 中央银行连续5次加息仍未打消人们对基金的热情与追捧, 许多人不顾财力甚至拿出了多年的积蓄购买基金。二是人们对基金投资缺少客观了解和冷静认识。相当多的基民, 缺乏对基金起码的了解和认识。据央行公布2007年四季度对全国50个大中小城市2万户居民的问卷调查报告称, 在如何支出中, 选择“购买股票和基金”的人数达18.5%, 跃升至历史最高, 而选择“基金”的人数占比则从三季度的6.7%猛升至10%。“出现了多年未见的居民储蓄存款连续大搬家的奇异现象”, 城乡居民储蓄首次下降, 基金市场成为过剩性货币投资的新流向或“蓄水池”, 购买基金正成为居民储蓄之外的第二大选择。三是基金盲目投资多、风险意识差。许多基民想当然地认为只要购买了基金就光赚不赔, 一本万利, 往往是不加分析、不加选择地盲目大量地购买基金, 根本没有意识到基金毕竟是投资, 也同样存在投资损失的风险。

(二) 基金投资误区

我国资本市场上之所以出现较多基金投资冲动的现象, 背后的诱因是比较复杂的, 其中既有宏观政策方面的因素驱使, 又有机构投资者的炒作, 更有投资者个人非理性的盲目投资心理使然。具体表现为:一是将基金当储蓄。许多基金投资者对投资基金的知识多是一无所知或者一知半解, 误以为基金就是高收益的储蓄。二是将理财当发财。许多投资者听闻别人投资基金赚了大钱, 就坚信购买基金包赚不赔, 很多人领取了基金认购申请书后, 才询问销售的基金名称和代码, 根本不知投资基金还会有风险。三是将投机当投资。统计资料显示, 2006年, 股票型基金的平均收益达到90%, 30只投资于股市的开放式股票型基金收益翻番。面对如此高额的收益率, 使一些人只看到收益, 忘却了风险, 失去理智的判断, 诱发了人们的投机心理, 有的甚至贷款或卖掉住房来购买基金。

二、基金投资风险

(一) 系统性风险尽管基金本身有一定的风险防御能力, 但对

证券市场的整体系统性风险也难以完全避免。这类风险主要包括:一是政策风险。主要是指因财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等国家宏观政策发生明显变化, 导致基金市场大幅波动, 影响基金收益而产生的风险。二是经济周期风险。指随着经济运行的周期性变化, 证券市场的收益水平呈周期性变化, 基金投资的收益水平也会随之变化。三是利率风险。金融市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动。基金投资于债券和股票, 其收益水平会受到利率变化的影响。四是通货膨胀风险。如果发生通货膨胀, 基金投资于证券所获得的收益可能会被通货膨胀抵消, 从而影响基金资产的保值增值。五是流动性风险。基金投资组合中的股票和债券会因各种原因面临较高的流动性风险, 使证券交易的执行难度提高, 买入成本或变现成本增加。

(二) 非系统性风险

主要包括:一是上市公司经营风险。如果基金公司所投资的上市公司经营不善, 其股票价格可能下跌, 或者能够用于分配的利润减少, 使基金投资收益下降。二是操作风险和技术风险。基金的相关当事人在各业务环节的操作过程中, 可能因内部控制不到位或者人为因素造成操作失误或违反操作规程而引发风险。此外, 在开放式基金的后台运作中, 可能因为系统的技术故障或者差错而影响交易的正常进行甚至导致基金份额持有人利益受到影响。三是基金未知价的风险。投资者购买基金后, 如果正值证券市场的阶段性调整行情, 由于投资者对价格变动的难以预测性, 投资者将会面临购买基金被套牢的风险。四是管理和运作风险。基金管理人的专业技能、研究能力及投资管理水平直接影响到其对信息的占有、分析和对经济形势、证券价格走势的判断, 进而影响基金的投资收益水平。五是信用风险。即基金在交易过程中可能发生交收违约或者所投资债券的发行人违约、拒绝支付到期本息等情况, 从而导致基金资产损失。

三、基金投资风险防范

(一) 入市须谨慎

即应事先进行宏、微观相结合的理性分析与事前规划, 有效识别风险。在基金投资入市前, 投资者应冷静决策:一是需要客观分析准备投资的基金公司所在年份的国家政策导向和行业发展形势, 这是基金投资理财风险战略决策的基础。应充分意识到未来年份可能存在的政策与环境风险, 即往年收益率好的基金公司并不代表以后年份它的投资效益一直都会很好。同时要注意基金投资如同股票一样也存在泡沫化问题, 也存在收益不确定的风险。二是应注意了解基金公司管理层的专业结构和公司成长的背景, 并从中观察基金公司的管理素质和投资战略是否值得期待。近年来, 我国基金规模迅速扩大, 使基金公司的理财投资能力面临极大挑战, 其理财水平能否扛得起居民如此巨大的投资热情, 为投资者创造稳定且丰厚的回报还需要时间来证明。因此, 千万不可盲目购入自己并不了解的基金。三是应根据自身的理财需求, 进行事先中长期规划, 合理预测风险承受能力。即在投资前应合理配置个人财务资源、理性选择基金投资产品。如果投资者的财务状况比较宽裕, 能够承担较高的风险, 宜采取比较激进的短期投资策略。反之, 就应当采取比较稳健的长期投资方针。

(二) 涉市宜冷静

即应进行化解风险的基金组合投资, 理性规避风险。具体而言:一是要合理配置互补型的基金投资组合, 有效化解投资风险。如今, 基金投资按对象的不同主要有股票基金、混合基金、债券基金和货币市场基金等四种类型。其中股票基金风险最高, 混合基金次之, 债券基金风险较小, 货币市场基金风险最低。投资者的基金投入应在风险不同的基金类型之间合理配置、构建自己的基金组合, 这样可以相互抵消一些难以避免的风险, 切忌不要全仓投入某一类型基金, 尽量避免选择相同类型同类风格的基金和相同操作理念的基金。二是注意及时调整转换基金投资对象, 保持整体收益的稳定。因为不同基金公司的经营投资策略不同、资金规模各异, 因而投资收益自然千差万别。投资者基金组合不应该是一成不变的, 应利用不同基金公司的收益率之差额, 对基金组合及时调整来达到进一步分散风险提高收益的目的。即需要结合自己的财务状况、风险承受能力, 定期审视所投资基金的业绩与表现, 并在专业投资顾问的指导下, 适当进行基金投资对象的转换, 包括及时卖出那些出现管理失误或漏洞, 或者违规炒作、已经出现疲态的基金公司发行的基金, 择机买入业绩良好的、背景与实力雄厚的新成立的或者老牌基金公司发行的基金。三是持有基金应具有信心和耐心, 坚持长期稳健的价值投资理念。国内外大量的统计研究表明, 长期投资股市是资产保值增值的最优方式, 由于市场短期波动较难把握, 开放式基金的相关费用也相对较高, 短期内频繁的进出可能不一定能获得较好的投资回报。因而, 投资开放式基金应该以长期为主。当国民经济处于过热和通货膨胀的高位运行, 经济结构需要控制和调整的时期, 股市和基金市场可能不会一路高奏凯歌, 甚至可能长期处于萎靡不振的状态, 投资者应该对基金投资的周期性调整有心理准备, 此时最好的办法还是长期持有所拥有的基金投资。此外, 如果在持有基金期间所持基金收益率波动频繁, 时而高涨、时而低迷, 平均基金投资收益不如预期, 而同期市场的银行存贷款利率的实际利率低于通货膨胀率, 此时又没有其他更好投资机会时, 依然可以继续选择资金规模化较大的基金公司进行投资。

(三) 退市应果断

即应进行整体形势判断与权宜向变, 主动摆脱风险。虽然与投资股票相比, 投资基金是“懒人”的理财方式, 但投资基金后并不是就可以放任不管了, 投资者购买了基金产品, 仍然应当采取积极主动的跟踪和管理措施, 并时刻关注基金的基本面、基金信息、基金净值的变动等, 决定退市的时机。比如一旦基金净值下跌了, 投资者就应该根据具体情况选择赎回的时机。基金净值下跌有多种情况, 可能是暂时的, 也可能是长期的。因此, 当基金净值下跌时, 投资者需要做出谨慎判断, 看基金净值下降是因为市场形势发生了长期变化, 还是基金管理公司出现了重大异动。如果是后者, 在短期内又没有改善的迹象, 投资者就应该考虑卖出该基金。如果是市场形势发生了变化, 就不适宜贸然做出投资决定。因为市场变化是无法预期的, 下降可能是长期的, 也可能是短期的。假如因某只基金价格下跌, 就匆匆把它卖出, 而不理会该基金以后的上涨机会, 这种做法就会让短暂的市况变成永远的亏损。再者, 如果在持有基金期间所持基金收益已经明显超过投资预期, 如果有迹象表明基金增长的拐点会出现时, 即便此时基金市场依然红火, 也应见好就收, 千万不可恋战, 因为此时风险可能已经不远或者已经来临。

参考文献

认清房地产投资的风险 篇5

全球各地的人们蜂拥而入房地产市场，除了自住以外，部分采取产权自有的形式进行投资和投机，部分以投资收益性资产的形式进一步寻求税收优惠，还有部分人通过房地产信托基金(REITS)和房地产有限合伙(RELPS)来借道投资。但需要注意的是：在把房地产置入你的投资组合时，一定要对它的风险收益状况有清醒的认识。

自有住房投资4大风险

卖出有价证券如股票、债券等，转而追逐面积越来越大和更趋昂贵的房产，这是不少投资者采取的方式。但对更多的人来说，它是资产配置中的重大失误，主要有4方面原因。

买房固然是一项重要的投资，但同时也产生了一笔相当大的支出，尤其在采取住房按揭的情况下。由于月供和住房维修费的存在，势必要求投资者维持稳定的现金流。这是其一。

其二，大多数投资者的目的在于追求房产溢价，但这种溢价有时候会被过度地寄予厚望。过去几年间房地产市场虽然出现了快速上涨，但从长期来看，大多数国家的房产溢价程度将与通胀速度保持一致。

其三，房产又被称为不动产，因其“不动”，变现能力较差，受当地和当时的供需状况影响较大。如果投资者急于变现，却又恰逢萧条市，最后的成交价可能远远低于目标价格。

其四，在房价高涨时固然可以取得不菲的收益，但房地产市场也有周期，不可能长期上涨而不下跌。而如果遭遇类似日本市场房产泡沫崩溃的情况，在高位进入的投资者将遭受重大损失。

收益性资产投资未必税收优惠

以上要点同样适用于公寓、商用住房以及其他收益性资产的投资者。除了高的收益回报率外，此类投资在税收方面同样吸引人。投资者不但可以获取房租和房产溢价收入，根据美国国内税务局的相关规定，如果被认定为收益性资产积极投资者，将获得可观的税收优惠。

对计划利用此种投资方式的人来说，认识到它的负面因素非常重要。收益性资产积极参与者的认定非常困难，它需要在房地产及相关行业每年工作750小时以上或者有超过一半的工作时间在上述行业。如果不能满足该条件，就不能享受相应的税收优惠。

REITS和RELPS也有风险

请谨记：房地产信托基金(REITS)与股票和基金的交易方式类似，同样具有风险。房地产有限合伙(RELPS)是一种长期投资方式，大多数情况下不能通过市场像有价证券一样交易。

房地产投资风险识别 篇6

一、产权资本投资运作的主要内容

产权资本是以一定的产权制度为基础, 通过多种形式产权的投资和经营而实现价值增值的资本, 或者简单讲, 产权资本是以产权投资和交易为主要内容而运作的资本。产权资本最为核心的内容就是产权的资本化。它通过实体经济和虚拟经济的不同形式及组合的投资和交易实现产权资本各要素的有效配置和运作。

1. 产权资本的投资运作主要涉及到两个方面:

一是产权资本通过产权的集合及不同产权权项的投资运营, 通过资本的所有权、使用权、占有权、处置权、经营权、收益权及交易转让权来获取各种形式产权资本的投资收益和交易性收益并最终实现产权资本的价值增值。

二是借助产权资本复杂的形态, 进行产权资本的多样化运作。产权资本在经济领域可以通过实物产权资本运作、货币价值形态产权资本运作、资本证券化的运作、知识产权类无形资产资本运作、融资平台及过桥资金运作、资产租赁形态产权资本运作、信托资本运作来完成产权资本投资性和交易性的经营。通过多样化形态的产权资本投资经营实现资本价值的增值及经营战略的规划和利润来源的多元化。

2. 产权资本投资的途径一般主要有:

企业实物产权资本的对外投资;企业产权资本对外股权化投资;企业产权资本对外债权化投资;企业知识产权资本的对外投资;企业产权资本资产租赁化投资;企业以经营权流转或出让承包权方式进行产权资本投资;企业以产权交易方式进行产权资本投资;企业通过信托公司进行对外产权资本投资。

企业对外产权资本投资具有投资途径多样化的特点。但无论何种投资途径的选择其资本投资收益无外乎有两种形式的收益:一种是产权资本投资性的收益。第二种是产权资本交易性的收益。

二、企业对外产权资本投资的风险识别

企业风险一般是指在企业生产和投资经营过程中遭受损失的可能性和不确定性。在资本经营中, 进行融资决策、投资决策和收益分配决策时都必须考量风险。在企业对外产权资本投资过程中, 和其它企业一样, 都面临着两种最为基本的风险, 即系统性风险和非系统性风险。系统性风险来源于企业外部整个社会宏观的经济环境及状况、政治形势、法律制度及政府政策的变化。非系统性风险则主要来自于与企业自身经营和投资活动相关的行为因素所带来的不确定性和损失的可能性。

系统性风险往往具有不可控性和不可回避性, 而非系统性风险则更多地是由企业自身的行为因素所致。因而在企业对外产权资本投资活动中, 必须对这两种风险做好充分的预见性和应对性, 并全面识别可能产生和导致风险发生的因素, 并加以有效的控制。

正如上述所分析的那样, 虽然企业产权资本投资的途径具有多样性和复杂性, 但从其收益来源上讲, 主要是产权资本的投资性收益和交易性收益。所以企业风险因素识别可分别从投资性与交易性收益来源两个方面加以具体的识别。

1. 产权资本投资性收益风险因素的识别。

(1) 在实物产权资本投资中, 主要应识别和判断的风险因素:项目或相关企业投资对象经营目标的可行性及效益性;项目或相关企业投入的产出及市场需求;产品、服务的价格变动;成本及费用的变动;盈利的水平及空间;合作方的资信能力及经营能力;合作的前景及互信程度;财产损失责任分担及保障措施等。

对上述这些风险因素都应予以深入的分析和研究。同时, 对项目或相关企业出资的实物资本品应作出准确的货币价值的估价, 因为这不仅影响到今后产出利润分配或股权收益的兑付, 还关系到可能的财产损失中各自责任的承担比例及费用支出的水平。

(2) 在产权资本各种形式的股权投资中, 主要应识别和判断的风险因素:入股企业的公司治理结构的状况及水平;企业对外信息披露状况;企业的股权结构及主要股东的情况;企业所处的行业、地域;企业产品及服务的盈利能力;企业发展的成长性;企业经营面临的市场优势及可能面对的不利因素;企业在所处行业的地位及实力水平;企业在行业或区域经济发展中的影响力和控制力;企业的资产负债结构;企业的流动比率、速动比率、毛利率、净资产收益率、未分配利润、资本公积金水平、现金流的状况;企业以往股利分配的政策;企业与投资者的关系管理现状;企业产品及服务所依赖的用户、供应商、销售商的状况;企业受国民经济或世界经济周期性发展的影响程度及所能采取的应对措施;企业对政府行业政策的敏感度及其应对性;企业对政府货币政策、财政政策、汇率变化、税率调整、进出口政策变化的可承受性和应对性;企业未来规模扩张的趋势及市场需求的稳定性;企业的供应商、销售商、用户对企业盈利水平及定价机制的影响;同行企业竞争者的影响及状况;企业股权退出转让的条件、程序及便利性;企业融资的渠道及功能的状况;企业产品及服务用户的地区分布、数量、结构及可持续性。

(3) 在企业产权资本债权化资本投资中, 主要应识别和判断的风险因素。虽然债权投资的品种种类较多, 不同债券的期限、收益率、风险性、发行主体都各不相同, 但一些可能的风险因素都是共同的, 必须加以准确的识别和判断。应根据企业自身货币价值资本可支配的数量, 可运作时间周期的长短, 结合企业对债权投资收益率水平的目标要求及相关债权品种变现能力的评价, 合理确定债权投资的领域、品种、数量和结构。

除了上述这些因素, 债权投资还面临着复杂的兑付风险, 应充分关注和提前应对债权兑付可能面临的风险, 应关注的因素主要有:债券信用的评级状况;了解债权资本投资对象的财务状况;充分了解债权资本投资对象的经营状况;充分了解债权资本投资对象的担保情况;关注债权资本投资对象或品种是否有偿债保障措施。

(4) 在以知识产权形式对外产权资本投资中, 主要应识别和判断的风险因素。

一是, 要注重知识产权相应的所有权在经济法律方面的保护。企业的知识产权的获取非常不容易, 要么投入了大量的时间、技术、人力和资金, 才得以掌握和拥有;要么是通过知识产权交易的方式从知识产权的所有者手中以支付购买的方式获得或持有。因而在以知识产权进行的产权资本对外投资中, 切实防范知识产权中的相关内容、信息、技术、秘密被非法窃取或不恰当地取得或占有, 并无偿使用。

二是, 要注重知识产权资本投资中使用权有偿出让、授权使用或联合经营中对知识产权资本投资风险因素的识别。要严格控制或界定产权资本使用权出让的对象、使用的范围, 授权经营的权限、期限、产品类别、销售对象、相应权利的保障、责任的追究及赔偿的条件。合理的确定知识产权资本使用权出让或授权经营及联合经营中, 产权主体所应获得的收益回报及方式。

(5) 在资产租赁形式产权资本对外投资中, 主要应识别和判断的风险因素。

要充分考虑资产租赁使用方是否对租赁的资产有完善的担保措施, 这是防范资产租赁方一旦造成资产使用的损坏、灭失并无法正常支付租赁费用的有效保障手段。要充分考虑和关注资产租赁合同中所承诺的资产使用范围、用途、租赁的期限、租金费用的金额及支付的办法等相关内容所产生的权利与责任内容。要充分考虑到资产租赁过程中可能发生的有形磨损及无形磨损所带来的价值和使用价值的减值损失, 并做好相应的拔备和计提。

在资产租赁形式的产权资本投资中, 为应对市场变化及用户的需求, 根据自身的财力状况, 对待一些特定的用户或需求方, 还可采取以租代买的方式, 由产权资本使用权的购买, 转变为最终所有权的购买和转让。这样一方面可以减轻许多企业无力一次性购买租赁性资产的困境, 也可减少企业这部分资产在未来租赁或出售转让可能面临的价值损失的风险, 并拓宽了企业资产租赁产权资本运作的新的空间和投资收益的来源。

2. 产权资本交易性收益风险因素的识别。

产权资本除了进行投资性运作外, 还可进行交易性运作。这种交易性运作的主要内容是对以股权、债权、知识产权及物权形式存在的产权资本, 在产权交易市场、股票市场、债券市场、外汇交易市场、现货及期货交易市场从事交易性的买卖及受让或转让。通过这种运作获取产权资本交易性的收益。

产权资本交易性收益风险主要应识别和判断的因素:在产权交易市场中, 要关注产权交易市场可供交易的品种和对象是否符合企业的投资原则和理念;产权交易的费用与成本;产权交易信息披露的对称性;产权交易方式中对协议转让、拍卖、招投标及场内竞价不同方式的优化选择;产权交易的退出机制及转让变现机制是否顺利便当;产权交易收益水平与其它产权资本投资方式的比较与选择;产权交易转让标的的目的、转让标的的价值分析;转让标的企业所具有的基础及对产权交易受让方条件的设置;产权交易转让标的企业的生产经营状况;标的企业的技术、人才状况;标的企业的资金构成及现金流。

在资本市场中, 要关注资本市场中各交易品种和对象的盈利收益水平, 包括每股收益、每股净资产、净资产收益率、主营业务收入及净利润的增长及变化;交易品种和对象的价格水平, 包括市盈率、市净率;交易品种和对象的换手率;交易品种和对象市场交易价格波动的频率及幅度;交易品种和对象的投资者结构及投资者的投资偏好;交易品种和对象在资产重组及企业并购方面的动态;交易品种和对象在经营范围及投资领域的变动;资本市场整体的估值水平;交易品种和对象与其企业业绩之间的关联对应性;交易品种和对象所属企业未来的成长性和发展的可持续性;合理分析和决策交易品种和对象买入的数量和价格;合理地确定交易品种和对象卖出的盈利目标和止损点;合理的确定交易品种和对象持仓的仓位和结构;注重交易品种和对象持有成本的变动;准确进行交易品种和对象的调整, 注重不同交易品种和对象的合理组合并降低和分散投资风险。

在明确上述产权资本投资性收益和交易性收益所需识别和判断一些主要风险因素外, 还有一些重要的投资原则是企业在投资决策和风险控制中所必须给予高度关注:

(1) 要根据企业的发展目标及经营策略对产权资本投资的方向、领域作出科学理性的决策, 特别要把握好投资的规模和结构。

(2) 在各种途径的产权资本投资运作中, 始终要把产权资本自身的安全性放在首位, 其次才是对产权资本投资收益性水平的追求。

(3) 到产权资本投资周期的合理协调, 使长期投资和短期投资得以兼顾。

(4) 产权资本投资中, 合理地规划和分配产权资本在不同投资方式上的选择与组合, 特别是产权资本投资性收益与交易性收益来源与结构的优化配置。

(5) 要时刻关注产权资本投资中自身的流动性和变现性。建立良好的产权资本投资进入和退出的机制。

房地产投资风险识别 篇7

房地产业在我国是一个新兴产业, 在过去的50年中的发展历程是曲折的, 现在房地产业已成为推动我国经济增长的一个支柱产业, 成为国民收入的主要来源。随着相关的政策法规逐步完善, 中国房地产业逐渐走向成熟。在面临着许多机遇和挑战的同时, 也存在着许多问题。房地产企业涉及的相关行业非常广泛, 它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。在当今市场经济环境条件下, 房地产企业所开发的项目面临着许多不确定性, 并且在开发过程中尤其是前期阶段存在着巨大的风险。那么如何有效地制定房地产企业项目风险管理计划, 如何识别和度量项目风险以及如何制定风险应对措施, 成为我们所必须面对的问题。

二、房地产企业项目风险管理的概念和一般程序

1. 项目风险管理的概念。

项目风险管理实际上就是贯穿在项目开发过程中的一系列管理步骤, 其中包括风险识别、风险估计、风险管理策略、风险解决和风险监控。它能让风险管理者主动“攻击”风险, 进行有效的风险管理。在项目管理中, 建立风险管理策略和在项目的生命周期中不断控制风险是非常重要的, 风险管理包括四个相关阶段:风险识别, 识别风险的方法常用的有风险识别问询法 (座谈法、专家法) 、财务报表法、流程图法、现场观察法、相关部门配合法和环境分析法等;风险评估, 对已识别的风险要进行估计和评价, 风险估计的主要任务是确定风险发生的概率与后果, 风险评价则是确定该风险的经济意义及处理的费/效分析, 常用的方法有:概率分布、外推法、多目标分析法等;风险处理, 一般而言, 风险处理有三种方法, (1) 风险控制法, 即主动采取措施避免风险, 消灭风险, 中和风险或采用紧急方案降低风险。 (2) 风险自留, 当风险量不大时可以余留风险。 (3) 风险转移, 风险监控, 包括对风险发生的监督和对风险管理的监督, 前者是对已识别的风险源进行监视和控制, 后者是在项目实施过程中监督人们认真执行风险管理的组织和技术措施。在房地产项目管理中, 应该任命一名风险管理者, 该管理者的主要职责是在制订与评估规划时, 从风险管理的角度对项目规划或计划进行审核并发表意见, 不断寻找可能出现的任何意外情况, 试着指出各个风险的管理策略及常用的管理方法, 以随时处理出现的风险, 风险管理者最好是由项目主管以外的人担任。

2. 项目风险管理一般程序。

按照美国国际项目管理学会的2000年版项目管理知识体系规定, 项目风险管理的过程主要包括如图中所示的五个步骤:

由图1中可以看出, 一个项目的风险管理涉及到项目风险管理规划的编制, 项目风险管理的识别, 项目风险管理的度量, 项目风险应对措施计划的编制和项目风险的监督和控制这样五个步骤。

三、房地产企业项目风险识别结果一览

四、房地产企业项目风险的控制

1. 建立项目风险控制体制。

在项目开始之前, 必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息, 制定出整个项目的风险控制措施和程序, 以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度, 项目风险信息报告制度, 项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。

2. 确定控制的项目风险。

它要求根据项目风险识别与度量信息, 报告所列出的各种具体项目风险, 确定对哪些项目风险要进行控制, 对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。

3. 确定项目风险的控制责任。

所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员, 同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责, 不能分担, 否则将会造成大量的时间与资金的浪费。

4. 确定项目风险控制的行动时间。

对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排, 即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制, 多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此, 制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。

5. 制定各具体项目风险的控制方案。

在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员, 根据风险的特性和时间计划, 去制定出各具体项目风险的控制方案。在这一步当中要找出能够控制项目风险的各种备选方案, 然后对方案进行必要的可行性分析, 以验证各个风险控制备选方案的效果, 最终选定采用的风险控制方案或备用方案。同时还要针对风险事件的不同阶段, 制定出相应的风险事件控制方案。

6. 实施具体项目风险控制方案。

它要求按照确定出的具体项目风险控制方案, 开展项目风险控制活动。这一步必须根据项目风险的发展与变化, 不断地修订项目风险控制方案与办法。对于某些项目风险, 其风险控制方案的制定与实施几乎是同时的。

7. 跟踪具体项目风险的控制结果。

这一步的目的是要收集风险事件控制工作的信息并得出反馈, 即采用跟踪的方式, 确认所采取的项目风险控制活动是否有效, 项目风险的发展是否有新的变化等。这样就可以不断地提供反馈信息, 从而指导项目风险控制方案的具体实施和完善。通过跟踪可获得项目风险控制的工作信息, 并根据这些信息去改进具体项目风险控制方案的实施, 直到对风险事件的控制完成为止。

五、房地产企业项目风险对策研究

1. 回避。

回避风险有两种基本途径:第一种是拒绝承担风险, 如了解到某工程风险较大, 拒绝业主的投标邀请;第二种是放弃以前所承担的风险, 这一类事例很少, 如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险, 决定放弃研究以避免风险。

一般来说, 回避风险是一种消极的手段。因为, 在现代社会经营中广泛存在着各种风险, 要想完全回避风险是不可能的。

2. 风险损失控制。

风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里, 风险不仅很多, 而且难以完全避免, 所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性, 而且可以通过事先控制或采用应急方案, 使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

3. 风险分离。

风险分离是常用的风险控制对策。从理论上讲, 风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律 (一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理) , 企业或项目借助于风险分离, 增加了独立风险单位的数量, 但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量以及扩大经营范围等方面。

4. 风险分散。

分散与分离有类似之处, 它们的不同在于:分散是将企业承担风险的单位增多或扩大, 而分离是将风险单位分离开。通俗地说, 分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力, 而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模, 就可以分散规模经营中的风险, 从而提高抵抗风险的能力, 如规模经济就是分散风险的好办法。

5. 转移。

这里的风险转移是指风险控制下的转移, 而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险, 包括以下几个方面:

(1) 将风险的财产或活动转移。它主要是通过转卖方式, 比如企业卖掉所有的一切设备, 就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算, 则可以分包给空调安装分包商, 这就转移了这种超预算而致亏损的风险。

(2) 依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法, 但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆, 最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。此外, 如前所述, 风险控制转移除可转移财产和人身风险外, 还可以转移责任风险。

6. 后备措施。

有些风险要求事先制定后备措施, 一旦项目实际进展情况与计划不同, 就需动用后备措施。项目的后备措施主要有费用、进度和技术三种。

六、结论

本文对房地产企业一般性的项目风险管理进行了研究, 针对项目风险的识别、控制及对策作了重点分析。由于房地产项目的特殊性, 在实际应用时, 应根据具体项目的情况具体作出风险识别、控制及对策。

参考文献

[1]王学东:商业房地产投融资与运营管理, 清华大学出版社, 北京, 2004.8

[2]郑 华:中国房地产政策研究——堵漏、体改、维权 电子工业出版社, 北京, 2004.5

[3] (美) 查尔斯.J.雅各布斯:房地产职业导论, 经济科学出版社, 北京, 2003.3

[4] (美) 丹尼斯.J.麦肯齐 理查德.M.贝兹:房地产经济学, 经济科学出版社, 北京, 2003.11

[5]李清立:房地产开发与经营, 清华大学出版社, 北京, 2004.1

[6]韩德宝 王松江:城镇地价评估体系创新研究, 昆明理工大学学报 (理工版) , 2004.1

房地产投资风险识别 篇8

关键词：重大固定资产投资项目,社会稳定风险分析,风险识别

1 社会稳定风险分析之风险识别

社会稳定风险分析, 是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前, 对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查、科学的预测、分析和评估, 制定风险应对策略和预案。重大固定资产投资项目社会稳定风险分析, 是重大事项社会稳定风险分析关注的重点和核心。其过程如下:

风险识别即在风险发生之前, 认识各种风险因素, 分析风险因素的潜在原因, 是重大固定资产投资项目社会稳定风险分析工作程序中关键的一步。根据调查结果, 运用相关知识和风险分析方法, 发现、列举和描述风险因素。在风险调查的基础上, 针对群众不理解、不认同、不满意、不支持的事项, 或在日后可能引发不稳定事件的情形, 全面、全程查找可能引发社会稳定风险的各种风险因素。在风险调查和公众参与的基础上, 查找并列出风险点, 确定可能引发群体性事件的主要风险因素。其根本目的就是要缩小各种风险因素可能带来的不利后果。在识别出各种风险因素和各种风险因素的主要来源之后, 全面分析各种风险因素可能带来的后果及其后果的严重程度。这一阶段的识别和分析主要是定性分析。

2 风险识别的环节

重大固定资产投资项目社会稳定风险多种多样、错综复杂, 有潜在的, 也有实际存在的;有静态的, 也有动态的;有内部的, 也有外部的。所有这些风险在一定时期和某一特定条件下是否客观存在, 存在的条件是什么, 以及损害发生的可能性等, 都是风险识别阶段应予以解决的问题。社会稳定风险识别包括两个环节即感知风险和分析风险。

2.1 感知风险

用感知、判断或归类的方式对现实的和潜在的风险性质进行鉴别的过程。

2.2 分析风险

按一定的程序将潜在的风险事件进行分类选择的风险识别过程, 称为分析风险。感知风险是风险识别的基础, 分析风险是风险识别的关键。

3 风险识别的方法

社会稳定风险的范围、种类和严重程度容易被主观夸大或缩小, 使重大固定资产投资项目社会稳定风险分析和处置发生差错, 造成不必要的损失及严重的后果。因此正确运用风险识别的方法显得尤为重要, 任何有助于发现风险信息的方法都可以作为风险识别的工具。以下是一些常用的方法:

3.1 从主观信息源出发的方法

3.1.1 头脑风暴法 (Brainstorming)

头脑风暴法从对问题的准确阐明开始。在会前确定一个目标, 使与会者明确通过这次会议需要解决什么问题, 同时不要限制可能的解决方案的范围, 具体的议题能使与会者较快产生设想, 主持人也较容易掌握;抽象和宏观的议题引发设想的时间较长, 但设想的创造性也可能较强。一般以8~12人为宜。推定一名主持人, 1~2名记录员 (秘书) 。主持人的作用是在头脑风暴畅谈会开始时重申讨论的议题和纪律, 在会议进程中启发引导, 掌握进程。

头脑风暴提供了一种有效的就特定主题集中注意力与思想进行创造性沟通的方式, 对于重大固定资产投资项目社会稳定风险分析, 不失为一种可资借鉴的途径.使用者切不可拘泥于特定的形式, 应该根据与会者情况以及时间、地点、条件和主题的变化而有所变化, 有所创新。

3.1.2 德尔菲法 (Delphi method)

项目风险管理专家以匿名方式参与此项活动。由组织者发给专家的第一轮调查表是开放式的, 不带任何框框, 只提出预测问题, 请专家围绕预测问题提出预测事件。组织者汇总整理专家调查表, 归并同类事件, 排除次要事件, 用准确术语提出一个预测事件一览表, 并作为第二步的调查表发给专家。专家对第二步调查表所列的每个事件作出评价, 整理出第三张调查表。发放第三张调查表, 请专家重审争论;对上下四分点外的对立意见作一个评价;给出自己新的评价 (尤其是在上下四分点外的专家, 应重述自己的理由) 。形成第四张调查表。其重点在争论双方的意见。发放第四张调查表, 专家再次评价和权衡, 作出新的预测;是否要求作出新的论证与评价, 取决于组织者的要求;回收第四张调查表, 计算每个事件的中位数和上下四分点, 归纳总结各种意见的理由以及争论点。

3.1.3 情景分析法 (Scenarios analysis)

根据发展趋势的多样性, 通过对系统内外相关问题的系统分析, 设计出多种可能的未来前景, 对系统发展态势作出各个阶段的情景描述。当一个项目持续的时间较长时, 往往要考虑各种技术、经济和社会因素的影响, 可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。目前此法在我国的具体应用还不多见, 但应用于重大固定资产投资项目社会稳定风险分析的风险识别却有其独到之处, 只是操作过程比较复杂。

3.2 从客观信息源出发的方法

3.2.1 核对表法

社会稳定风险分析风险识别所用的核对表可以根据历史资料, 以往类似项目所积累的知识, 以及项目的可行性研究报告等其他信息来源着手制订, 把风险事件及来源列成一张核对表。在项目社会风险稳定分析过程中, 对风险核对表进行逐一评审改进, 以供将来项目使用。

3.2.2 图形技术法

图形技术法即用一总流程图与各分部流程图展示项目实施的全部活动的一种方法。总流程图统一描述项目工作步骤;分部流程图显示出项目的重点环节;能将实际的流程与想象中的状况进行比较;便于检查工作进展情况。运用这种方法完成的重大固定资产投资项目社会稳定风险之风险识别结果, 可以为项目实施中的风险控制提供依据。

3.2.3 财务报表法

通过分析项目可行性研究报告的投资估算及财务预测分析报表, 识别项目未来的所有财产、责任和损失风险, 发现未来的风险, 这些都是社会稳定风险分析要考虑的对象。

4 结论

风险识别是重大固定资产投资项目社会稳定风险分析的一个重要环节。本文介绍了社会稳定风险分析中六种常用的风险识别方法。任何一种风险识别的方法或途径都不是没有弱点的, 社会稳定风险分析中风险识别的策略必须是利用最适合项目具体情况的那种方法或者是几种方法的组合。方法的选择取决于项目的性质、规模和参与人员的风险分析技术等因素。例如, 项目负责人可应用德尔菲法列出各种意见的理由以及争论点, 然后应用头脑风暴法制定出流程图及核对表, 从而拟出项目的风险列表。

参考文献

[1]陈燕平, 等.项目管理知识体系指南[M].项目管理协会有限公司, 2002.

[2]戚安邦, 张边营, 主编.项目管理概论[M].清华大学出版社, 2008, 10.

房地产投资风险识别 篇9

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

投资性房地产风险控制研究 篇10

关键词：投资性房地产；风险；控制

一、投资性房地产

房地产即房产和地产，具体来说是房产所有权和土地使用权。对房地产的投资即对房产所有权和地产使用权的投资。一般来说，房产具有固定资产的特性，地产则具有无形资产的特性。

顾名思义，投资性房地产就是指为了获得租金或者追求资本的增值，以及获得资金和追求资本的增值两者都有的房地产项目。投资性房地产可以单独的进行计量与出售。投资性房地产的范围主要包括了已经出租了的和已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。

1.已经出租了的土地使用权

已经出租了的土地使用权指的是对土地使用权包括自行进行开发并完成的土地使用权以经营租赁的方式进行出租，从而获取租金收益。这些出租的土地使用权的取得是通过出让或者转让的方式取得的。已经用于出租的投资性房地产，其出租的日期截止时，虽然有暂时的空置现象，但是其作用性质仍然是作为出租用的话，仍然可以将其视为投资性房地产的项目。

2.已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权

已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权指的是土地使用权一经取得，实现增值后进行转让。

3.已经出租了的建筑物

已经出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和开发完成了的，具有建筑物的产权，且以经营租赁的方式进行出租。一般来说，可以出租的建筑物都是其产权归出租方所有的，而已经用于出租的建筑物实现其出租的行为，出租方必须先于租赁方就出租的方式等内容签订租赁协议。

二、投资性房地产面临的风险

房地产的投资过程中，风险无处不在。投资性房地产作为房地产投资行为的一种，其面临的风险也不小。

1.市场竞争大，随着我国房地产产业的迅速发展，投资房地产的人也越来越多，自然从事投资性房地产的人也越来越多，往往容易出现了供过于求的状况。房地产面临着转让不出去或者租不出去的局面，这对投资者来说是很大的风险。

2.购买能力的大小，一般来说物价的总水平的高低与人们的购买能力的大小是呈反比的，水平高的话，购买能力就会下降。而收入的水平一定的情况下，购买力水平的高低与人们对房地产消费需求的大小是呈正比的，购买力水平降低则消费需求减小。若出现这样的现象，投资房地产的租金与资本增值的收益都会受到影响而减少，投资行为也存在着一定的风险。

3.财务风险，上文已经说到投资性房地产可以单独的进行计量与出售，因而其产生的现金流量具有很大的独立性。一般来说，投资性房地产的财务风险体现在经营的风险与筹资的风险两方面。经营风险表现在可能不能实现预期的资本价值，而筹资风险则表现在可能到期后不能实现资本的清偿。

经营风险和筹措风险其在投资性房产行为中所处的阶段不同，经营风险处于现金流入阶段、筹资风险则是现金流出的阶段。经营风险是产生财务风险的前提，是问题产生的前提条件，是出现筹措风险的主要原因，而筹措风险是由经营风险催生出来的后果，是经营风险的终极体现。两者可以说是一个量变和质变的关系，牵引和后果的关系，而最后形成的便是投资房地产的财务风险。

三、风险控制

1.在进行投资性房地产项目前，应当对市场进行详细充分的调查分析，对市场的大概情况有足够的把握。不要盲目的进行投资。对国家针对房产的政策，宏观调控等等，保持关注。

2.针对投资性房地产的财务风险，控制这一风险应当充分考虑到现时的经济发展趋势以及房地产市场现时的状况。

(1)将风险的控制状况系统化，对经济发展的趋势以及房地产市场周期的起伏状况等等情况做到基本的了解与掌握。作为企业的投资者，应当对与自身的投资性房地产项目相关的所有信息进行收集，尽可能做到大范围以及持续不断的收集，其收集的信息包括有历史相关数据以及对未来的预测报告，而对这些收集来的信息，也应当科学的将其进行分类、取其精华，争取得到有利于自己的信息，对投资者有一定的指导作用。作为个人的投资者，能力与成本有限，可以做到对一些研究部门发布出来的信息进行关注和收集，并根据自己的情况储存和挑选有利于自己发展的信息资料。

(2)上面收集的信息都是初始信息，控制财务风险的发生还必须将这些信息与具体的投资性房地产项目情况结合起来，通过专业的评估系统，专业的一些历史数据和预测情况来对投资性房地产财务风险进行分析，得出的数据可以为对风险的评估和控制提供科学的指导作用。一般来说，对财务风险进行评估分析，不仅要對投资性房产行为是否具有风险进行判断，更重要的是要找出可能产生风险的原因。

(3)最后，针对投资性房地产产生的租金收入与资本增值收益应当做到严格的防范，采取例如风险的回避、分散、转移与自担等等这些控制措施。

厦门房地产投资风险分析 篇11

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

1、租售比

租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对较小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

2、房价收入比

房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为:

房价收入比 = 户均房屋总价÷家庭年均收入 =(该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数)÷(该区域年度人均可支配收入×2)

一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间,6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3、空置率

空置率,即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

房地产价格增长率 /GDP增长率,用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;用GDP增长率代表本国实体经济的发展,测量房地产相对实体经济增长速度,用来监测房地产经济泡沫化的趋势。

该指标值越大,表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大,相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时,房价的上涨就超出了合理的区间,有泡沫存在。

房产价格增长率 =(报告期房地产价格 / 上年房地产价格)×100%-1

GDP增长率 =(报告期国内生产总值 / 上年国内生产总值)×100%-1

5、土地价格

在房地产处于泡沫的时期,对房地产的投资会增加,由于土地特殊的区位性和稀缺性,土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫,因为房地产的各种造价中,除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同,地价一定程度上属于虚拟经济的一部分,受多方面因素的影响,并且在短期上涨的可能性较大,可以直接推动房地产泡沫。因此,该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究,土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫,而高于12%就存在严重的房地产泡沫。

二、泡沫度量

本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析;对于房价,仅考虑商品住宅,不考虑商业用地;房价包含岛内岛外。

1、租售比

根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据:厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元,平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出,厦门的租售比为1∶585,已经远低于1∶200~1∶300的合理区间,存在泡沫的可能性很大,对于房产投资者而言投资的价值较小,要谨慎选择。

2、房价收入比

(注:数据来源:世联研究。)

从表1可知,2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元;根据厦门市国土资源局统计的数据显示,上半年厦门市共销售商品住宅14497套。

户均房屋总价 = 住宅总销售金额 / 住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元

同时,根据厦门市统计局统计数据显示,2014年上半年,全市全体居民人均可支配收入为19416元,由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。

厦门房价收入比 = 厦门户均房屋总价 / 厦门家庭年均收入 =2241222÷(38832×2)=28.86

综上我们不难看到:厦门的房价收入比高达28.86倍,远远超过3~6倍的合理区间,厦门的房产泡沫严重。

3、空置率

据统计,截止2014年6月底,厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出:2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米;2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米;2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米;2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量 =262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出,厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准,空置率在20%以上为商品房严重积压区,因此,可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

依据厦门市统计局提供数据可知:2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元,比去年同期增长8.8%;而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元 /m2,相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率 /GDP增长率 =3.74,高于2倍的标准,说明房价的上涨超出了合理的区间,有很大的泡沫存在。

5、土地价格

依据厦门市国土局提供数据可知:2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元 /m2,较2012年上涨180%;截止2014年上半年,厦门市土地成交楼面均价为7985元 /m2,较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出,在此期间,厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。

三、分析结论

从泡沫度量的情况看,租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率 /GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险。

厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告,分别对上半年厦门楼市进行了总结。据了解,今年上半年,受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响,厦门楼市与去年同期相比明显“降温”,多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年厦门楼市住宅成交量“井喷”相比,今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计,从成交套数来看,2014上半年厦门市一手住宅合计成交了14189套,比去年上半年累计成交26829套减少了47%。

据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示,厦门9月新建住宅平均价格为20690元 /m2,环比下跌0.18%,涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来,厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

因此,综合考虑,不建议投资者在目前的价位进行投资。

四、房地产投资风险对冲分析

1、能否对冲

风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品,来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性,决定了很难寻找一种资产或衍生产品,其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少,而能够供个人投资者选择的更是少之又少,基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。

但从整个国际市场而言,还是能够找到相应的对冲产品的。例如:房地产价格指数,或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时,在美国也可以针对单只股票进行做空操作,一般来说,房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空,在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。

而在我国,目前尚未推出房地产价格指数,也不支持单只股票的做空机制,而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此,暂且认为没有适合的房地产对冲方法。

2、如何对冲