海南省房地产投资问题

海南省房地产投资问题（通用10篇）

海南省房地产投资问题 篇1

“请到天涯海角来,这里四季春常在,海南岛上春风暖,好花叫你喜心怀”。上世纪80年代,沈小岑演唱的这首歌通过1984年的央视春节联欢晚会,传遍了神州大地,也唤醒了人们对于中国南端的这个美丽岛屿——海南的向往。1988年,海南建省成功,并顺利成为中国最大的经济特区。一股开发海南,淘金琼岛的热潮迅速蔓延。诚然,海南的开发热潮不仅带去了大陆先进的观念和优秀人才,也加快了海南的基础建设,促进了海南的经济发展。但1992年海南房地产业的疯狂和最后房地产泡沫破灭的凋敝,给海南的地产业带来的冲击之大,损害之严重,影响之深刻,至今仍然没有完全弥合。可喜的是,经过房地产泡沫之后的海南,最终找准了其发展的定位。也正是从这个时候起,海南的房地产业才逐步走上正轨,开始稳健发展。在金融危机的当下,在中国大中城市的房地产业遭遇极大寒流的情况下,海南,能否如它的气候一般,给寒冬中的开发商和投资者带来些许暖意和阳光?

地产泡沫回眸:泡沫为何发生?

1992年发端的海南地产泡沫,到泡沫破灭只持续了一两年的时间,但带给海南的冲击和影响直到现在还没有完全弥合。这场泡沫的主要“遗产”,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。直到现在,海南省的“烂尾楼”才基本消化殆尽。

地产泡沫留给海南地产业的是反复的提醒和长鸣的警钟。直到2004年,海南的房地产市场才开始逐步升温。泡沫产生的原因是多方面的,但主要原因不外乎以下几点:

一、当时的海南刚刚建省,政府管理还很不完善,经验不足,再加上求功心切,致使市场秩序混乱,投机成分增多,非理性行为增加;1988年8月23日,有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成立中国第31个省级行政区。海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城,一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的“理想国”。1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。但由于海南建省时间有限,政府管理还很不完善,房地产市场的发展缺乏有效的监管,最后沦为彻头彻尾的投机行为,泡沫越吹越大,最后不免破灭。

二、海南当时的经济实力、社会需求处在一个较低的层次上,基础设施建设不完善,配套设施难以跟上。而岛外人奔向海南购房投资以投机炒房为主。解放初期的海南岛,经济基础相当薄弱,除了海南农垦总局等少数半工半农性质的单位外,其他工农业生产都尚未形成完整产业。海南中线高速修建到五指山区域的时侯还有瘴气的存在,可见海南当时的开发之落后。交通等基础设施也非常滞后,现在仅需2个多小时从海口到三亚的车程,当时最快也要1天时间。经济和基础设施的滞后,显然最终无法支撑迅速膨胀的地产泡沫。

三、开发商数量多,规模小,实力弱,由于利益的驱动,非理性行为增多。开发的产品单一,投资幅度小、施工量少,积压房、闲置房增多。由于买楼花现象严重,致使整个楼市泡沫剧增,质量下降;高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。这些公司主要目的并不是为了盖房子。事实上,大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,他们手里传的是地皮。1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,1 6条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

四、金融管理混乱,银行介入太多。泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本,通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。在这场空前豪赌中,银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机,有的甚至自己当起的开发商。当泡沫破灭之时,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目不过是虚幻的存在。

海南的现在:地产泡沫是否重现?

2006～2008年,海南的房价开始走出低迷,呈现快速上涨态势,涨幅连续位居全国前列。特别是三亚市和海口市的新建商品房均价已接近或超过泡沫期间的商品房均价。很多人开始担心新一轮的地产泡沫又可能抬头,甚至重现。但只要着重分析海南目前所处的内外部环境,我们就有理由相信现在地产市场正处在蓬勃发展阶段。毕竟海南在中国有太多的独特性,有如下理由支撑海南的房地产市场进一步复苏并稳健发展:

第一、得天独厚的自然资源,为房地产业的稳健发展奠定了坚实的基础。首先,海南地处热带,是中国唯一一个所有陆地面积全部处于热带的省份。海南省的气候具有全年暖热,雨量充沛等特点。长夏无冬。年平均气温22℃～26℃,冬季最低温度一般都在10℃以上。是全国难得的避寒、冬泳、度假的旅游胜地。其次,海南拥有绝佳的生态环境。海南岛森林覆盖率51.8%,为全国之最。1999年被国家批准建设生态省,地表水质和近岸海域水质保护良好状态,是全国水质最好的省份之一。海南这个“未受污染的长寿岛”、“回归大自然的好去处”,受到众多中外游人的青睐。再次,海南具备“3S”的独特自然资源。阳光,沙滩,大海组成的“3S”资源在全国而言首屈一指。海南每年的晴日在300天以上,阳光资源充足。海南作为中国第二大岛,享有漫长的海岸线和洁白的沙滩,加之能见度极高的大海,海南岛发展休闲度假、旅游观光、高尔夫、大型会议和会展、养老等多种物业类型的房地产开发投资,具有极其显著的“天时”和“地利”优势。以海南的高尔夫球场为例,目前海南全省高尔夫球场已超过20个,三亚亚龙湾高尔夫球场、博鳌乡村高尔夫球场、博鳌国际会议中心高尔夫球场等,在国内外享有很高的知名度。正是由于海南独特的自然环境为高尔夫产业的勃兴奠定了基础,也促进了海南高尔夫地产的大发展。

资料来源:上海五合智库搜集整理(WISENOVA)注:蓝色属未完成的交通规划项目

第二、海南的地理位置及交通的改善,为房地产业的发展注入了新的生机和活力。海南位于我国华南的南部,毗邻香港和澳门,隔海与越南、新加坡、印尼、文莱、菲律宾等东南亚国家相邻。战略位置十分重要。但是由于过去交通条件过于滞后,大大制约了海南的经济发展。海南的经济发展曾严重滞后于大陆大部分省份。1988年海南建省并顺利成为经济特区后,海南的交通建设的步伐显著加快。从海口到三亚的东中西三条主要高速公路陆续建成通车,便利了海南省内部的交通联系。过去海南到三亚之间两天的车程迅速压缩到了2个小时;同时,海南还打通了粤海铁路大通道,密切海南和大陆的物资和人员之间的联系。机场建设也成效显著。1994年和1999年,三亚凤凰机场和海口美兰机场陆续通航,并迅速跻身中国国内干线机场行列。目前,琼州海峡跨海工程也已正式进入评审阶段,海南东环高速铁路正在建设当中;博鳌专用机场、琼海、东方、五指山三个民用机场的建设,也将对海南房产的勃兴做了巨大的推动。未来海南的交通的瓶颈将彻底打破。海南的物资与人员的往来将更加紧密,海南的房地产的未来也更加值得期待。

注:蓝色属未完成的交通规划项目

第三、海南的经济发展和大型项目的建设和引进,为房地产业的稳步发展创造了良好的内在条件。建省二十多年来,海南的实体经济已经进入加速发展的轨道,对海南房地产无疑起到了很大的支撑作用。海南金融环境持续改善,上世纪形成的金融高风险区的“帽子”,已因处置积压房地产完毕而被摘掉;先后建立了海南洋浦经济开发区,并成功成为华南唯一保税港区。大力开发海南莺歌海的盐业资源,石碌的铁矿资源和南海的天然气和石油资源。引进外资加快汽车工业建设,逐步构建起海南工业体系;经国务院、中央军委批准,我国将在海南省文昌市建设新航天发射场。国务院已函复批准我省在海口、三亚、琼海、万宁四市各开办一家市内免税商店,以方便国际游客旅游购物,作为全省旅游工作重点之一的争取免税商店等更加优惠的政策已经实现。以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略,近期获得国务院同意,其目标是到2013年,入境游客人数达到150万人次、旅游外汇收入达到10亿美元。在经过海南房地产泡沫之后,海南把拉动经济的重点逐步转向旅游、能源和新型工业、现代农业等三大支柱产业,经过十几年的发展,海南经济逐步走出房地产泡沫的阴影,地产业也在旅游和经济的双重刺激下,重新回到良性轨道。

第四、国家和海南省政府的行为趋于理性,不断调整整个房地产市场并使其健康发展,促使外来的知名开发商入琼步伐开始加快。海南省《关于规范企业参与土地成片开发的通知》明确规定,开发商基础设施建设期限一般不超过3年,最长不超过5年,完成开发区域内全部自有项目建设,以及落实全部招商引资项目的期限一般不得超过8年,最长不超过10年。否则,开发商将被解除协议,终止其开发权利。短期利益的行为得到有效遏制,吸引了大批实力雄厚的房产地产大鳄,万科、中南集团、富力地产、华润集团、中信集团、和记黄埔等相继进入海南房地产市场。这些房地产大鳄不仅实力雄厚,更为重要的是注重信誉、品牌和长期投资。正是因为对海南地产的未来充满信心,才会加紧对海南地产的战略部署。

资料来源:上海五合智库搜集整理(WISENOVA)

“海之南”,寄托了多少人对大海,对椰林,对黎苗少数民族风情的向往,海南的地产市场也因海南的诸多特殊性而备受期待。当然,目前海南的地产市场依然存在诸多障碍,比如地产泡沫带来的信心不足的阴影依然长期存在;农垦系统的改革任务依然非常艰巨,对农垦系统所在的土地的释放,还需要一定时间的整理和梳理;海南旅游业发展相比夏威夷、济州岛等国际知名度假区还存在不小差距;海南目前的经济发展相对其他沿海省区依然比较落后,省内各县市之间的经济社会水平还参差不齐,中部山区的经济发展依然滞后;地产市场岛内的消费能力有限,过度依赖岛外市场等等。但只要海南的独特性还在,海南的自然环境得到保护和发展,海南发展地产特别是旅游地产的前景将十分的广阔。海南,对于有志于中国地产开发投资的地产商和投资商而言,将是一个比较重要的战略选择。

摘要：经过房地产泡沫之后的海南,最终找准了其发展的定位。也正是从这个时候起,海南的房地产业才逐步走上正轨,开始稳健发展。在金融危机的当下,在中国大中城市的房地产业遭遇极大寒流的情况下,海南,能否如它的气候一般,给寒冬中的开发商和投资者带来些许暖意和阳光?

海南省房地产投资问题 篇2

1-4月，尉氏县累计完成房地产开发投资32242万元，同比增长

7.1%，增速比上月下滑70.3个百分点。

（一）房地产开发投资小幅度增长

1-4月，全县累计完成房地产开发投资32242万元，同比增长

7.1%，其中住宅完成投资31494万元,同比增长62.8%。

（二）商品房屋施工面积、新开工面积呈现“一升一降”

1-4月，全县商品房屋施工面积624751平方米,同比增长20.2%，其中住宅施工面积563297平方米，同比增长17.4%;全县新开工面积137248平方米,同比下滑24.1%，其中住宅新开工面积126248平方米，同比下滑25.2%。商品房屋施工面积、新开工面积呈现“一升一降”态势。

（三）商品房销售面积、销售额双下滑

1-4月，商品房销售面积95635平方米,同比下滑37.7%,其中住宅销售面积82189平方米，同比下滑44%;商品房销售额30898万元,同比下滑39.5%，其中住宅销售额25349万元，同比下滑43.6%。

(四)企业资金来源合计下滑

海南省房地产投资问题 篇3

【关键词】保险资金运用;房地产投资;新保险法

中图分类号:F840.4 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0004-01

1 保险资金投资房地产的积极作用

在国外保险市场,保险资金运用方向一般有政府债券、普通股、贷款、其他短期资产、房地产及其他。可见,投资房地产和政府债券一样,在保险公司的资产投资渠道中占有一定的比例。虽然欧美等发达国家的房地产市场趋于饱和,各国的保险资金投资不动产的比例基本维持在5%,可见将保险资金运用到房地产项目上,能对保险公司产生积极作用。

1.1 优化资产配置结构,分散风险,实现保险资金保值增值

截止到2009年1月,我国保险公司资金运用余额为3.05万亿元,其中银行存款和债券占比为83.9%,均为利率敏感性产品,可见保险公司的投资收益十分依赖银行利率的变动。而房地产行业的波动受多方面的影响,与利率的依存度相对较低,因此,保险公司将部分资金投资到房地产市场,分散风险,实现保险资金的保值增值。

1.2 滿足保单的久期匹配

在我国保险业快速发展过程中,保险公司积聚了大量可投资资产。但大量的保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道,造成了资产负债期限的不匹配。房地产投资作为一项长期投资,规模大期限长,可以与保险公司的长期负债相匹配,缓解保险公司资产负债不匹配的问题。

1.3 为保险公司带来长期稳定的现金流收入,提高投资收益率

近几年来,我国房地产行业的投资收益率一般都高于其他投资方式。在金融危机后,我国房地产市场虽出现了小幅的萎缩,可基本面仍比较稳定。住房作为基本的需求,在绝大多人居民这一需求得到满足之前,房地产行业还有较大的发展空间;并且我国的经济形势稳定,为房地产发展提供了保障,从长远来看,投资房地产行业仍然会带来长期稳定的收益,有利于提高保险公司的投资收益率。

2 保险资金投资房地产可能面临的风险

从前面的分析可以看出,房地产投资应是保险资金运用的一个方向,但需考虑投资中出现的风险。

2.1 流动性风险

房地产行业有其经营的特殊性,多数项目公司的生命周期要远长于项目投资周期,因此对保险资金的退出有制约,降低了资金的变现能力。因此,如果是以短期获利为目的房地产投资很容易引发流动性风险。

2.2 房地产贬值的风险

房地产的市场价格存在上下波动的周期性变化趋势。但房地产的前期投入比较高,而且市场价格的调整周期很长。由于房地产市场价格受到很多因素的影响,是宏观经济发展变化的综合反映,一旦出现大幅的下调,那么前期的投入可能在很长时间内都无法收回,并且对市场行情不准确的预测导致的投资失误,将会造成巨额损失。

2.3 房租变动的滞后性风险

如保险公司以租入成熟物业的方式投资,由于有比较长期的合同限制,能保证租金较为固定,但其对未来市场的指向性和预测性较弱,多受当前房产增量和存量因素的影响。一旦房地产出现较大波动,而租金又是固定的,投资于房地产上的保险资金来不及调整,损失将会比较大。

3 我国保险资金投资房地产的现状

据相关资料,从2006年开始,中国人寿、人保财险、平安保险、泰康人寿、太平洋保险、民生人寿、太平人寿等公司已纷纷购入房地产项目。其中中国人寿集团公司和股份公司分别在金融街购买了新的办公室,太平洋保险集团则购入了7.08万m²的金融街丰盛大厦。据保监会网站数据,我国保险公司投入房地产的资金规模约有百亿元,各公司通过出租获得稳定的租金收益。

但是,如果保险公司仅以租入固定资产为保险资金投入房地产的方式,那么保险法的修订似乎就没有必要了,因此,应结合我国的相关资本市场发展水平,综合考虑投资收益和风险,选择不同的保险资金投入房地产的模式,分散风险,充分利用保险资金渠道拓展带来的好处。

4 保险资金投资房地产的模式研究

在银行紧缩银根的情况下,中国房地产市场存在着巨大的资金缺口,开发商需要除银行以外的资金注入。此次保险法的修订,正好提供了契机。保险公司资金投入到房地产的主要模式有以下几种。

4.1 全资模式

指保险公司独立的将资金投入到房地产市场。这种模式具有较强的可控性,保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施,避免与合资方出现管理矛盾。但保险公司没有投入房地产市场的相关经验,缺乏专业的房地产投资专业知识,这种模式主要应用于购买成熟物业。

4.2 股权合作模式

这是一种共赢模式,重要的是合作伙伴的选取与退出渠道的设置。能实现资金与管理技术的互补;而且退出渠道的设置能满足保险资金特性的要求。股权合作模式最适合开发类项目的投资,但风险偏大。在城市扩张、增量需求持续的近几年是可行的,但随着投资房地产的渠道逐步多样化,此模式的比例应逐步降低。

4.3 REITs模式

REITs是房地产投资信托基金的简称。从国际范围看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

5 总结

保险公司资金运用首先是保证资金的安全,因此,保险资金投入房地产一定是在确保风险可控的情况下,获得稳定的收益,其目的并非取得暴利。虽然保险和房地产的合作前景很乐观,但是在今年新保险法实施后,保险公司都会期待投资地产的好时机,因此大量保险资金进入房地产的可能性不会太大。

参考文献:

[1] 孟昭亿.保险资金运用国际比较[M].北京:中国金融出版社,2005.

[2] 回建强.保险资金进入地产首要要求是安全[J].地产金融,2008(09).

[3] [JP3]林华. 保险资金投资房地产解禁?[J].观察•新闻,2008(09).

[4] 黄振宇.保险资金进军房地产,准备好了吗?[N].中国保险报,2009-03-30.

海南省房地产投资问题 篇4

一、房地产市场投资效率评价模型

数据包络分析 (Data Envelopment Analysis, 简称DEA) 是使用数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进行的相对有效性 (称为DEA有效) 分析的方法。该方法可以用来评价决策单元的效率是否达到最优, 并利用该模型对效率达到最优的决策单元进行排序, 其模型为:

其中, θ0super为效率指数, 是决策变量;λj为输入、输出系数, 是决策变量;xij为第j个评价对象的第i个输入指标值;si-为输入指标松弛变量;yij为第j个评价对象的第i个输出指标值;si+为输出指标松弛变量;

式 (1) - (5) 即为DEA效率评价模型。

如果效率指数θ0super<1, 则表明投入产出没有达到最优效率, 即没有使投入转化为最大的产出;如果效率指数θ0super=1, 则表明投入产出刚好达到最优效率, 即投入正好转化为最大的产出;如果θ0super>1, 则表明投入产出超过了最优效率。

二、投资效率的实证研究

(一) 房地产投资效率评价指标体系

基于DEA的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房地产业的投入产出效率, 即投入的直接产出能力。本文分别选择“房地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个指标作为技术效率评价的输入指标, 将“房屋竣工面积”和“商品房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标, 进而评价18个地级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。同时, 由于房地产业的投资建设期一般需要2-3年的时间, 因此选择投入产出期为两年, 即输入指标选择2008年末的指标, 而对应的输出指标选择2010末的指标。

(二) 样本的选取及评价指标的描述

本文选取河南省18个地级市2008-2010年的数据作为效率评价的研究样本数据。如表1和表2所示。

对18个城市的变量描述性统计发现, 2008年18个地级市平均房地产投资67.04亿余元, 郑州和洛阳的投资额位居前两名, 达到了434.96亿元和22.38亿元, 开封、平顶山、漯河、三门峡、鹤壁、济源等城市的房地产投资额居于后几位。观察房地产投资额的分布情况发现, 房地产投资额与城市经济发达程度呈现明显的正相关关系, 其它两项投入指标在城市间的分布情况和房地产投资额的分布类似, 说明房地产市场的整体投入情况与城市的经济发达程度密切相关。

分析2010年的产出指标的地域分布, 同样发现了与投入指标相似的情况。郑州和洛阳仍然处于前列, 靠后的几个地级市的产出与郑州、洛阳等大城市存在很大差距。

(三) 综合投资效率评价研究

分别以表1中各指标作为DEA评价模型的输入指标和输出指标, 根据上文中介绍的超效率DEA模型, 对18个地级市的综合投资效率进行评价。各城市的房地产业综合投资效率评价结果见表3。

上表中DEA有效值θ0super愈小, 说明该城市房地产业投资效率愈低。在河南省18个地级市样本中仅有郑州和洛阳的θ0super值大于1, 为DEA有效决策单元, 说明其房地产业投资相对有效率;而其他城市的DEA有效值都小于1, 即为DEA无效。尤其是鹤壁、南阳、商丘、三门峡、周口、驻马店和济源这几个城市的θ0super值在0.5以下, 这说明河南省房地产业除少数经济较发达的城市外, 整体投资效率不高, 在行业内普遍存在投资过度的现象。

三、结论

本文运用数据包络 (DEA) 分析法构建了一个度量房地产业投资效率的指标体系, 通过对河南省18个地级市进行实证分析, 能够较好地反映河南省房地产业整体投资效率不高的问题。通过对投资效率的研究发现, 除了郑州和洛阳两市房地产投资效率较高外, 河南省其他城市均存在不同程度的投入过剩或产出不足的问题。河南省必须重视房地产业效率不高的现状, 及时体察市场环境的变化, 停止盲目投资, 避免社会资源的浪费, 进一步提升房地产业投资效率, 促进其持续健康发展。

参考文献

[1]陈景辉, 李延喜等.我国房地产业投资效率评价研究[J].技术经济, 2011, (01) :72-77.

[2]李延喜, 李锦铃等.基于超效率DEA的房地产信贷资金配置效率研究[J].工程管理学报, 2011, (02) :90-94.

海南省房地产投资问题 篇5

关键词：投资性房地产 递延所得税 公允价值 暂时性差异 永久性差异

1 投资性房地产范围

投资性房地产，是指企业出租房地产以赚取租金收入或使其资本增值，或兼有而持有的房地产。通常主要包括以下几种：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于有些企业来讲，投资性房地产属于正常经常性的业务内容，形成的租金收入或转让后的增值额通常确认为企业的营业收入，但对于绝大部分企业来说，是与其正常经营性活动相关的其他活动，通过其他业务收支来核算。

2 暂时性差异、永久性差异与形成投资性房地产递延所得税的原因

之所以会形成暂时性差异与永久性差异，主要是企业所得税的征税对象是应纳税所得额，它是按照税法中关于企业所得税的规定计算出来的计税依据，而会计利润则是按照会计准则中关于收入费用损失的规定计算出来的，这样就导致企业按照会计准则计算出来的税前会计利润与按照税法法规计算出来的应纳税所得额之间差生差异，也就形成了暂时性差异与永久性差异。

其中永久性差异是税法和会计制度在计算净利润时，所确认的收支口径不同造成的。比如说企业环境污染被环保部门罚款支出，从会计核算的角度看，是企业的一项费用，应体现在经营损益当中，允许从其会计所得中扣除；而在计算应税所得时，不能从应税所得中扣除。这种差异一般发生在某一会计期间，在以后的会计期间不得转回，对于永久性差异应在发生的当期就要进行相应的纳税调整，故不会产生递延的问题。

另外暂时性差异是指由于有些收入和费用，在计算会计所得与应纳税所得的时间不一致形成的，随着时间的推移，会计所得和应纳税所得之间的差异会在将来的会计期间内，以相反的变化得到冲减，从而使得各个会计期间的总量相等。

最后，应予以注意的是，在资产负债表债务法下，通常只确认暂时性差异对企业所得税的影响，由于关于投资性房地产的会计处理与税法的规定不一致而产生暂时性差异，也就导致了递延所得税的产生。

3 不同的计量模式下投资性房地产递延所得税的会计处理

3.1 初始取得的计量问题

一般情况下，关于其初始计量，都是按照初始取得时所付出的价值牺牲来确认的。会计准则和税法中此时基本上没有差异，无须进行调整。

3.2 后续持有期间的计量问题

3.2.1 历史成本方法下的会计处理

在历史成本计量方法下，投资性房地产的会计核算与固定资产、无形资产处理基本相同，其账面价值和计税基础的不同主要是折旧（摊销）的方法、折旧（摊销）的时间、期末计提减值准备造成的。在资产负债表日，根据计税基础与账面价值之间的差额乘以所得税适用税率来确认递延所得税资产或负债，同时确认所得税费用。

3.2.2 公允价值核算下的会计处理

其一：从会计角度而言，采用公允价值模式进行后续计量的，一般情况下，企业不进行计提折旧或者摊销。但是在税法的处理角度而言，固定资产与无形资产应该计算折旧和摊销的折旧额与摊销额，并且允许其在税前扣除，这种会计与税法的差异就产生了递延所得税问题。相关的会计处理为：资产负债表日根据投资性房地产的计税基础与账面价值之间的差额乘以所得税适用税率来计算确认递延所得税资产（负债）与所得税费用。

其二：在会计上，投资性房地产如果采用公允模式后续计量，那么应该在资产负债表日依据市场公允价值调整其账面价值，市场公允价值与原来账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理调整了账面价值，但是站在税法的角度上，资产的计税基础仍然是取得时的成本按照税法规定计算的金额，这就使得投资性房地产在资产负债表日的账面价值和计税基础出现不一致，从而产生了递延所得税。具体的会计处理为：在资产负债表日，根据计税基础与账面价值之间的差额乘以所得税适用税率来计算确认递延所得税资产（负债）与所得税费用。

3.2.3 不同计量模式下相互转换的会计处理

第一种情形是成本模式下的相互转换引起的递延所得税问题。在成本模式后续计量的情况下，由投资性房地产与非投资性房地产之间相互转换，形成暂时性差异的原因主要是折旧或摊销的方法与时间选择所造成的，递延所得税的会计处理为依据投资性房地产、固定资产以及无形资产账面价值与其计税基础之间的差额所得税适用税率来计算确认递延所得税资产（负债）与所得税费用。

第二种情形是公允价值计量模式下的转换。在公允价值后续计量的情形下，一是投资性房地产转换成自用房地产问题；其会计处理为资产负债表日依据市场公允价值调整其账面价值，市场公允价值与原来账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理调整增加或减少了原来的账面价值，但是站在税法的角度上，资产的计税基础仍然是取得时的成本按照税法规定计算的金额，这就使得投资性房地产在资产负债表日的账面价值和计税基础出现不一致，从而产生了递延所得税。会计处理与第一种情形相同。二是非投资性房地产转换为投资性房地产。在会计处理上，自用房地产或存货转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时应当按照转换日的市场公允价值来计量。如果转换日的市场公允价值小于原有账面价值的，其差额计入公允价值变动损益，此时也会形成暂时性差异，会计处理为借递延所得税资产，贷记所得税费用。倘若转换日的市场公允价值大于原有的账面金额时，其差额应当作为其他资本公积，计入当期所有者权益，此时会计账面与计税基础同样会不一致，从而出现递延的问题，会计处理为借记资本公积-其他资本公积，贷记递延所得税负债，等资产处置时，原计入资本公积的那部分要转当期损益。

第三种情形是成本模式转换为公允价值模式。由于成本模式下维持其历史成本不变，但是转换成公允价值模式计量时，投资性房地产的账面金额会发生变化，导致会计账面价值与税法计税基础不一致，会产生递延所得税资产或负债，另外由于计量模式的转变属于会计政策变更，需要追溯调整，则会计处理为借记投资性房地产成本、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备，贷记投资性房地产、留存收益（或借方）、递延所得税负债（或借方递延所得税资产）。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].中国财政经济出版社，2013年版.

[2]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社，2013年版.

房地产投资信托的收益问题研究 篇6

房地产投资信托, 英文全称是:Real Estate Investment Trusts, 简称REITs。在美国1960年的税法中将其定义为:“有多个受托人作为管理者, 并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

本文将其定义如下:REITs是由发起人通过向投资者发行股票或者受益凭证的方式, 将不同投资者的资金集中起来, 形成具有一定规模的资产或信托财产, 并交由信誉良好的专业投资管理机构运作, 对房地产项目和房地产证券化资产进行直接或间接的投资以获取投资收益和资本增值的一个投资组织。

2 房地产投资信托的收益类型

2.1 房地产投资信托机构的收益类型

(1) 资本利得:

REITs获得的资产增值收入, 是通过低价买入房地产和高价卖出而赚取的差价收入。

(2) 利息收益:

一是来源于抵押型REITs投资于房地产抵押贷款收取的利息。二是REITs所保留的现金存入银行而获得的利息收入。

(3) 股利收入:

是REITs通过在一级市场和二级市场上购入并持有房地产公司发行的股票, 而从房地产公司获得的股金分红。REITs以其信托财产投资于股票后, 每年都有可能从上市公司领到一定数量的股息和红利, 这部分收益即为REITs的股利收入。

(4) 其他收入:

主要是REITs通过合作联盟获取的收益分成和通过提供附加服务获取的服务收入、咨询收入等。

2.2 房地产投资信托投资人的收益类型

(1) 资本增值:

是指REITs现有资产净值高于初始资产净值的那部分增值额。REITs经营得好, 净资产就会上升。REITs净资产的增值部分最终也归投资者所有。

(2) REITs分红:

就是将前面所述的利息、股利、资本利得等各种收益以现金分红的形式分配给REITs投资者。美国规定, REITs必须把90%以上的应税收入作为红利分配给投资者。

(3) REITs管理公司扩送的REITs单位:

管理公司扩送REITs单位后, 投资者所拥有的受益凭证数目增多, 相应的会提高他们可获得的资本增值和分红收益的数量。

3 房地产投资信托的收益质量评价

3.1 净现金流量

美国税法规定REITs每年必须将其净收益的90%分配给投资者, 因此每年REITs在经营中要确保一定数量的净现金流量, 才能保证股利分配, 否则将被取消其免税地位。由于高红利支付率可以减少代理成本、传递利好信息和吸引投资者, 所以较高的现金流产生能力是经营管理效率的一个体现。另一方面, 现金流量的产生是企业购置新物业, 适应市场变化的基础, 所以是否保持充裕的现金流量水平反映了REITs在收益方面的质量和能力。

3.2 经营现金收入乘数 (Price/FFO Multiple)

这里的P/FFO乘数相当于股票市盈率的概念。REITs每年的FFO都不同, 而相对来说, P/FFO乘数则较稳定。当FFO发生变化时, 会影响到P/FFO乘数的值, 从而对股价的变动有放大效应。

3.3 净资产价值 (Net Asset Value, NAV)

不同于会计记录的资产账面价值和企业破产清算时在市场上出售的资产剩余价值, REITs的净资产价值是REITs所拥有和管理的物业的价值。REITs管理水平不同, 同样的物业就会有不同的增长潜力。净资产价值反映的是物业的市场价值和REITs管理层管理水平所能带来的赢利潜能, 是影响投资者判断REITs未来收益持续增长能力的重要评价指标。

在以上三个指标中, 经营现金收入 (FFO) 、净现金流量和净资产价值指标与房地产投资信托的收益质量是正相关的, 即指标值越大收益质量越高。经营现金收入乘数 (P/FFO) 指标则与它们相反, 经营现金收入乘数越低, REITs盈利的成长性越好。

4 房地产投资信托收益的因素分析

4.1 房地产投资信托所持房产物业的置入成本

置入成本 (Cost of Procurement) , 在管理水平相差无几的情况下, 处于同一地段的两个市场价值相当而分属于不同的REITs管理下的物业所带来的经营收入和净收益也很有可能不尽相同。这是由于物业的置入成本不同带来的。假设一个REITs在房地产市场最高峰的时期置入, 另一个REITs在房地产市场最低迷的时期置入 (置入成本可能只有前者的2/3左右) 。在经营收入相同的情况下, 后者的净收益是前者的1.5倍。或者说, 后者的单位价格资本 (即单位价格物业) 的净收益是前者的1.5倍。由此可见置入成本不同给REITs收益带来的影响。

4.2 房地产投资信托的规模

房地产投资信托规模的大小影响了交易费用与管理费用。交易费用与管理费用的降低可以使房地产投资信托的业绩提高, 为了提高REITs的绩效, REITs管理者可以在降低交易及管理费用方面下功夫, 即在选择房地产投资信托的适当规模上下功夫。下面我们从赞成与反对大型REITs两种观点出发进行讨论。

(1) 赞成大规模REITs的观点。

林内曼提出著名的“REITs规模假设”后, 有关最佳REITs规模的争论就引起了极大的关注。林内曼认为:大型REITs在收入、费用支出和资本的规模经济方面, 比小型REITs享有很多的优势。

原因如下:大规模REITs可以将其固定资本在较多的项目间进行分摊, 所以其具有较低的经营费用率;大型REITs能够获得小型REITs不能拥有的交易, 从而拥有较高的收益率;大型REITs更为容易进行融资, 或是以更优惠的条件进行融资;大规模REITs往往拥有识别新市场细分的充分资源, 比较容易识别出更好的投资机会;大型REITs可以利用有限的专业人员经营管理更多的物业, 意味着人力资源成本的降低;大规模REITs还有利于引进效率更高的信息系统, 提高效率, 降低成本。

(2) 反对大规模REITs的观点。

大型REITs主要的劣势在于大规模引起的决策者之间交流困难, 以及由此造成的经营效率损失。大规模的REITs必定伴随着大规模的管理机构。

综合以上分析, REITs的规模大小的选择没有统一的答案。根据每家REITs的目标、资产类型、投资战略及管理原则的不同, 其最佳规模也会有所不同。因此, 管理者应该根据该REITs的目标、机会及限制条件去决定其规模。

4.3 房地产投资信托管理层的管理能力和水平

房地产投资信托管理层为了保持信托机构和投资者的收益, 需要做到:第一, 管理者要结合房地产市场发展的不同时期 (高峰、调整和低迷时期) , 确定适宜的资金和物业比例, 以保证REITs收益的最大化和现金调配的灵活性;第二, 管理者要保持一定水平的现金, 为在房地产市场低迷时期购入具有潜能的物业积蓄资金;第三, REITs管理者要准确判断房地产市场的走势和现在所处的周期阶段, 从而决定置入或卖出投资的关键时机, 保持REITs总体收益的最大化。最后, 一个理想的REITs管理者要尽力维持每年收益的稳定性, 从而增强投资者的投资信心。

通过本文的分析, 投资者可以利用REITs的收益评价指标和影响其收益的因素来选择投资对象, 投资信托机构可以从这两个方面来进行管理和提高绩效, 为房地产投资信托在我国的发展起到一定的作用。

摘要：房地产投资信托 (简称REITs) 在美国发展比较成熟, 但在我国却处于起步阶段, 从房地产投资信托的收益类型、收益质量评价和影响收益的因素为出发点, 对房地产投资信托的收益问题进行了分析, 使房地产企业的管理者和社会公众投资者对房地产投资信托最为重要的一个特性又清晰的认识, 为其进行投融资提供借鉴。

关键词：房地产投资信托,财务特性,收益特征

参考文献

[1]安德鲁.戴维森, 安东尼.圣德斯, 兰玲沃.尔夫.资产证券化构建和投资分析[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]曹元芳.发展我国房地产投资基金的可行性及模式选择[J].上海金融, 2006, (1) .

[3]吕长江, 王克敏.上市公司资本结构、股利分配及管理股权比例相互作用机制研究[J].会计研究, 2000, (3) .

投资性房地产准则相关问题探讨 篇7

除了对投资性房地产从概念上进行严格定义并明确其确认条件外, 投资性房地产准则的另外一个亮点是首次适度引入了公允价值后续计量模式, 基本实现了与国际会计准则的趋同。之所以说我国的投资性房地产准则目前只做到了与国际会计准则的基本趋同, 是因为我国的投资性房地产准则对于公允价值后续计量模式的应用做了很多限制性规定, 一方面要求只能在满足一定的条件下才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量, 另一方面规定已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式, 同时规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式。

一、投资性房地产确认个案分析———以采用化整为零方式出租的房地产为例

在现实经济生活中, 企业往往将某项自有的房地产采取化整为零的方式出租给多个客户 (商户) , 最典型的情况就是大型百货商场将拥有独立产权的某层物业出租给某些品牌专柜使用。由于单个铺位并没有独立的产权, 因此无法单独出售, 而且企业出于应对市场变化的考虑, 往往不断调整不同客户 (商户) 的实际租赁面积和租赁位置, 并因客户 (商户) 进场的时间可能有先有后使得各铺位的租赁起始日不断变化, 个别或某些铺位在某个时点甚至会出现暂时停租的现象。

本文认为这类房地产应被确认为投资性房地产, 因为我们不能因为单个铺位没有独立的产权而否定整层房地产的单独可计量性和可出售性。根据新准则所确定的原则, 某项资产是否应得到确认关键看两个方面:一是是否符合该项资产的定义。二是是否满足该项资产的确认条件。以化整为零方式出租的房地产虽然部分铺位可能在某个时点处于停租状态, 但就整项资产来说, 其赚取租金的根本目的并没有改变。只要暂未出租的铺位并没有被企业自用且可预见在较短的时间内将被出租出去的话, 该项房地产就符合投资性房地产的定义, 至于有关经济利益很可能流入企业以及成本能够可靠地计量这两个确认条件就不言自喻了。

二、从防止盈余管理的角度探讨投资性房地产后续计量模式变更的政策适用性

投资性房地产准则规定投资性房地产后续计量模式的变更只允许出现一种情况:即从成本模式变更为公允价值模式, 而不能从公允价值模式再变更为成本模式。另外, 同一企业对其所有的投资性房地产只能采用一种后续计量模式而不能同时采用成本模式和公允价值两种模式。但在现实经济生活中, 可能会出现例外情况。

1、可能出现的两种情况

(1) 某企业在首次执行新准则时, 认为其所有的投资性房地产满足采用公允价值模式计量的条件并决定采用公允价值模式计量, 随后的某一天, 该企业新增了一部分房地产并将其出租, 但其中某些新增的投资性房地产尚不能满足采用公允价值模式计量的条件。

(2) 某企业在首次执行新准则时并没有投资性房地产, 某一天, 该企业新增了一部分投资性房地产, 且这些投资性房地产均满足采用公允价值模式计量的条件, 该企业决定采用公允价值模式对其进行计量。随后的某一天, 该企业又新增了另外一部分房地产并将其出租, 但其中某些新增的投资性房地产尚不能满足采用公允价值模式计量的条件。

2、针对上述两种情况, 只可能存在两种选择

(1) 第一种选择是允许对原已采用公允价值模式计量的投资性房地产继续采用公允价值模式进行后续计量, 对新增的投资性房地产则允许同时采用成本模式进行后续计量。

(2) 第二种选择是将原已采用公允价值模式计量的投资性房地产变更为成本模式计量, 并对新增的投资性房地产也采用成本模式进行后续计量。

显而易见, 不管企业最终做何选择都是与投资性房地产准则的上述规定相违背的。因此, 本文认为, 投资性房地产准则需尽快对此做出修正, 否则, 当上述情况在现实经济生活中真正出现时, 企业将无所适从。

3、优化选择

对于上述两种处理方法, 本文认为第一种处理方法更科学, 即允许企业对满足不同条件的投资性房地产分别采取成本模式和公允价值模式进行后续计量, 这样不仅可以避免企业所采用的投资性房地产会计政策 (或会计处理方法) 出现人为的重大变更, 还有利于防止企业利用这种会计政策的变更操纵利润。

同时, 为了防止企业利用上述情况下选择两种计量模式的较大空间来操纵盈余, 一方面应该继续坚持对已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再变更为成本模式计量这一做法, 另一方面还应该规定企业对于今后新增的与其已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 同类或类似的投资性房地产以及其他满足采用公允价值模式计量的投资性房地产必须采用公允价值模式计量, 不得采用成本模式计量。

三、投资性房地产在不同计量模式下的累计财务影响实证比较

投资性房地产准则规定:采用成本模式计量的投资性房地产所计提的折旧 (摊销) 和处置时的账面价值均通过“其他业务成本”科目反映, 但处置收入则记入“其他业务收入”科目;采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置时需首先进行上述处理, 还需将该投资性房地产的累计公允价值变动记入“其他业务收入”科目, 若存在首次执行日或转换日计入资本公积的金额也需一并记入“其他业务收入”科目。

下面将以某项投资性房地产的公允价值分别处于不断升值和贬值的经济背景为例, 对不同计量模式下投资性房地产的日常核算及其处置的累计财务影响通过实证比较进行分析。

实证一:房产升值背景

20×6年6月, 甲企业打算搬迁至新建办公楼, 由于原办公楼处于商业繁华地段, 甲企业准备将其出租, 以赚取租金收入。出租000, 20×6年10月, 甲企业完成了搬迁工作, 原办公楼停止自用。20×6年12月, 甲企业与乙企业签订了经营租赁协议, 将其原办公楼整体出租给乙企业使用, 租赁期开始日为20×7年1月1日, 租赁期限为3年。20×7年1月1日, 该办公楼的公允价值为6000万元, 其原价为4000, 已提折旧1000万元, 使用寿命为20年, 预计净残值为0。按照经营租赁合同约定, 乙企业每年支付甲企业租金500万元。20×7年、20×8年和20×9年底, 该办公楼的公允价值分别为6800万元、8000万元和9500万元。20×9年12月31日, 租赁期届满, 甲企业收回该项投资性房地产, 并以公允价值9500万元出售, 出售款项已收讫。假设甲企业于20×7年1月1日起分别采用成本模式 (假设按照直线法计提折旧) 和公允价值模式对上述投资性房地产进行后续计量, 其累计财务影响差异 (见表1) 。

实证二:房产贬值背景

假设上例中的办公楼出租000, 20×7年1月1日的公允价值为2900万元, 且20×7年、20×8年和20×9年底的公允价值分别为2750万元、2550万元和2450万元。20×9年12月31日, 租赁期届满, 甲企业收回该项投资性房地产, 并以公允价值2150万元出售, 出售款项已收讫。其他条件与上例相同。该投资性房地产 (办公楼) 的累计财务影响 (见表2) 。

通过上述实证比较不难看出, 不管投资性房地产的公允价值如何变化, 企业采用公允价值模式和成本模式核算其投资性房地产所确认的累计公允价值变动损益和累计营业利润是完全相同的, 只是在时间顺序上有先有后罢了, 这种利润确认的时间性差异正是公允价值模式与成本模式的本质区别。

同时, 我们也不难发现, 虽然公允价值模式与成本模式累计确认的营业利润完全相同, 但企业按公允价值模式计量投资性房地产所累计确认的其他业务收入和其他业务成本与成本模式出现了较大差异。以投资性房地产处于不断升值的经济背景为例, 公允价值模式下企业累计确认的其他业务收入总额和其他业务成本总额超过成本模式5000万元, 该差额的形成可分解为以下两个部分: (1) 首次确认该项投资性房地产时计入“资本公积”科目的公允价值变动3000万元; (2) 该项投资性房地产被处置前累计计入公允价值变动损益2000万元。

正是由于所采用的会计核算方法不同, 使得企业在核算投资性房地产时造成了收入、费用和利润等会计要素的确认结果出现了重大差异。本文认为, 从会计信息可比性的角度来看, 上述差异的出现可能会在收入、费用、毛利率、费用占收入比重、利润占收入比重等企业的经营及财务指标的增减趋势以及结构比重变化等方面给会计信息的使用者造成诸多重大误解。为了避免上述差异的出现, 关键要重新规范公允价值模式下投资性房地产处置的账务处理方法。因此, 有必要重新审视投资性房地产准则确定的关于公允价值模式下投资性房地产处置的账务处理规范。

四、对公允价值模式下投资性房地产的账务处理建议

根据《企业会计准则第14号———收入》的有关规定, 投资性房地产的处置收入本质上属于销售商品收入。不论企业采用何种模式 (公允价值模式或成本模式) 对其投资性房地产进行后续计量, 企业处置其投资性房地产所流入的经济利益金额事实上是一致的, 因此, 企业处置其投资性房地产所确认的收入 (其他业务收入) 金额也应该是一致的。

鉴于此, 本文认为按下述方法对公允价值模式下处置投资性房地产进行账务处理比投资性房地产准则的相关规定更为妥当:一是按实际收到的金额, 借记“银行存款”等科目, 贷记“其他业务收入”科目。二是将该项投资性房地产累计记入公允价值变动损益的金额冲销其累计公允价值变动, 借记或贷记“公允价值变动损益”科目, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目。三是将该项投资性房地产在转换日或新准则的首次执行日记入资本公积的金额冲销其成本, 借记“资本公积———其他资本公积”, 贷记“投资性房地产———成本”科目。四是将进行上述账务处理后该项投资性房地产的账面余额 (即该项投资性房地产在转换日或新准则的首次执行日按成本模式计量的账面余额) 确认为成本, 借记“其他业务成本”科目, 贷记“投资性房地产———成本”科目。

投资性房地产会计处理问题探讨 篇8

投资性房地产主要指房地产企业或其他类型企业为了取得房地产租金或为了达到资产增值目的而持有房地产, 投资性房地产的类型主要有出租的土地使用权、建筑物, 或者暂时持有以备增值后转让的土地使用权。起初, 会计处理将投资性房地产与一般固定资产同等看待, 估计其使用年限并根据此年限计提折旧。然而这种方式不符合投资性房地产投资性质的经济实质, 处于某些区位的投资性房地产具有快速增值潜力, 可能在十几年后市场价值已经高于账面价值数倍甚至数十倍。总的来说, 投资性房地产总体具有资产价值高、周转周期长、流动性不足, 兼具高风险与高收益的特点, 当时的国内会计规范已无法满足投资性房地产的会计处理要求。

财政部于2006 年2 月发布了《企业会计准则第3 号——投资性房地产》 (以下简称“3 号准则”) , 首次允许以公允价值进行后续计量, 将投资性房地产从固定资产中剥离出来, 反映了更真实的企业情况, 同时投资性房地产的后续计价方式与国际准则接轨, 也在一定程度上方便了投资者比较国际企业资产和国内企业资产的价值。

二、投资性房地产的会计处理

(一) 投资性房地产的确认条件

投资性房地产的确认条件主要有三点:一是从持有目的上而言, 应是为了取得租金或资本增值, 或是两个皆有;二是相关经济利益有很大可能性流入企业;三是成本能得到可靠计量。对于自有固定资产和无形资产的确认, 还需要会计上的重新认定。

(二) 投资性房地产的初始计量

投资性房地产的初始计量总原则是根据资产取得时的成本计量, 但由于取得资产时的方式和来源有多种方式, 因此其成本构成的方式也有所不同:

外购的投资性房地产成本。如一次性付款购买, 则成本为购买时实际支付的买价, 相关税费和直接归属于它的直接支出也应计入成本。如分期支付购买, 则成本为各期付款额的现值之和, 将购买价格与现值之和确定为未确认融资费用。

自行建造投资性房地产的成本与原固定资产核算方式相同, 将在达到预定可使用状态之前发生的所有必要的合理开支都计入投资性房地产的成本之中。

(三) 投资性房地产的后续计量

“3 号准则”中规定, 如有切实证据表明投资性房地产的公允价值能够通过可靠方式持续计量, 则可以用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量, 但只要采用公允价值模式计量的投资性房地产, 则不能够变换为成本模式了。反之, 如果想从成本模式转换为公允价值模式, 应当按照相应的会计准则规定, 作会计政策变更。

1. 对于使用成本模式进行后续计量的投资性房地产, 如属于建筑物, 则适用于《企业会计准则第4 号》, 以相关固定资产会计准则计量;如属于土地使用权, 则以相关无形资产的会计准则计量。前者需要按期 (月) 计提折旧, 计入“其他业务成本”等科目, 后者需要按期 (月) 进行摊销, 计入“其他业务成本”等科目。如发现资产有减值迹象, 则需要通过减值测试确认发生的减值大小, 计提减值准备。如有相关的租金收入, 则需计入“其他业务收入”等账户。

2. 针对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产, 应该同时满足以下两个条件:一是资产所在地的土地交易市场较发达, 投资性房地产具有充分的流动性;二是企业可以通过相关交易市场获得充分的同类型房地产相关信息, 从而能够对资产公允价值进行合理估计。

对于采用公允模式计量的投资性不动产, 只需以资产负债表当日的公允价值为记账基础调整账面价值, 然后将公允价值和原账面价值的差额计入当期损益, 不需对其进行折旧或者摊销。

(四) 投资性房地产的处置

投资性房地产的处置方式主要包括:转让、毁损、报废等。在投资性房地产进行处置之后, 或者预计不能再从其中获得经济利益的时候, 是这项投资性房地产终止确认的时点。

对于以成本模式计量的投资性房地产, 转让时应该将售价与账面价值之差, 确认为营业外收入或营业外支出, 计入当期损益。

对于以公允价值模式计量的投资性房地产, 转让时应将售价与账面价值之差, 确认为投资收益, 将资产持有期间的公允价值累计变动额转入投资收益账户。

三、投资性房地产会计处理方式的问题和改善建议

(一) 投资性房地产的范围界定不明晰

在国际会计准则中, 对于投资性房地产的范围确定条件较明确, 还会附加一些例子, 作为对于一些模糊的投资性房地产做出判定的辅助, 有利于会计处理工作中的实际操作。而我国的会计准则中, 对于投资性房地产的范围确定比较模糊简单。例如, 在国际准则中, 对于企业还未确定是持有还是自用或是用于销售的土地, 则将其视作为用于资本增值, 而我国的准则没有做出相关规定。持有时间上来说, 国际准则中的大额投资性房地产主要是为了长期资本增值持有的, 而对于为了短期销售而持有的土地则不包括在内, 但我国会计准则没有在时间上进行明确限定。这可能会使会计人员难以做出正确的会计处理, 甚至给一些企业钻空子的余地, 降低会计信息质量。

(二) 公允价值评价体系不健全

公允价值通俗来讲即是信息掌握较完全的当事人愿意进行资产交换的金额, 但在房地产市场中, 由于各个房地产所处区位不同、房屋结构不同、房屋用途也有所差异, 因此公允价值较难确定。一般而言, 房地产公允价值需要通过市场比较法或收益法进行计价。其中市场比较法利用房地产交易中的替代原理对于类似的房地产进行比对, 但这种方法对于房地产不活跃的市场较难估价。收益法则是通过预期原理, 估价未来收益折合到现在, 但这种方法对于无明显市场收益的房地产或者纯消费型房地产不适用。因此, 建立一套完整公正的房地产评估制度非常重要, 同时也应加强房地产评估师队伍的培养。

(三) 税收政策的相应调整

在现行税法要求中, 企业使用成本模式对投资性房地产进行计量的, 如果折旧政策和税法规定一致, 则不需要进行纳税调整, 如果不一致, 则仅对折旧额进行调整即可。企业使用公允价值模式对投资性房地产进行计量的, 则需要根据税法对折旧额进行调整, 公允价值与账面价值之间的差额将会计入当期损益, 并依据该损益情况对税收进行调整。相比而言, 采用公允价值计量的企业的税收会计处理相对更复杂, 对于用公允价值模式计价的企业来说, 可能减少其采用该方式计价的积极性。因此, 应做好相关政策的调节和设计平衡纳税人的政策选择方式。

四、结语

房地产行业的快速发展为我国的经济增长做出了一定的贡献, 但如何维持房地产业的健康、良性发展也是接下来面临的重要问题。投资性房地产的会计处理为房地产行业提出了一个新问题, 投资性房地产的新会计准则的应用实现不仅对于整个会计行为的规范化发展和财务管理规范化都发挥了积极作用, 也对企业的运营发展起到了良好的作用, 对于推动房地产企业和房地产行业的健康发展都有着不可替代的贡献。

摘要：随着经济形势的日渐发展, 房地产行业也处于不断发展演进过程中, 投资性房地产是目前房地产行业较为流行的投资方式, 它主要是通过房地产购买和建筑物出租等方式来获得资产的增值。随着房地产行业投资的多样化发展, 对投资性房地产的会计处理也提出了更高的要求。本文结合2006年财政部关于投资性房地产特别发布的《企业会计准则第3号》和2009年发布的《企业会计准则解释第3号》对投资性房地产的会计处理进行了探讨, 从投资性房地产的确认、计量的会计处理方面做了讲述和分析, 尤其是投资性房地产后续计量所采用的公允价值模式和成本模式。最后提出了我国投资性房地产会计处理相关规定现阶段存在的问题, 针对问题提出了一些可行的建议, 希望国家制定更详细更明确的标准, 完善相关税收政策。

关键词：房地产业,投资性房地产,会计处理,后续计量

参考文献

[1]徐爱敏.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析[J].绿色协会, 2013 (03) .

[2]董太辉.目前房地产形势下探讨投资性房地产有关会计处理问题[J].财会研究, 2013 (03) .

房地产投资项目经济评价问题探析 篇9

一、我国房地产项目经济评价中的问题

(一) 经济评价具有主观性

在开发项目中, 开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素, 在经济评价中, 带着主观上的假设, 忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施, 有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设, 导致不可逆转的决策失误在房地产项目中, 浪费了人力、物力、财力及土地资源。

(二) 缺乏专业人员的经济评估

经济评价中最重要的是数据的准确性, 需要专业的机构进行评估工作, 要求使用科学的评估方法, 可信度较高且客观的评估观点, 同时评估人员必须是专业人士, 例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员, 实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展, 评价人员不具备高度的责任心, 在专业技能上显得不够专业, 缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目, 对项目资金的运作造成一定风险[1]。

(三) 缺乏市场分析

房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主, 以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价, 要通过大量的实际调研分析数据, 有些开发商只是将经济评价理解为财务数据, 忽略了要以市场为前提进行调研的重要, 要在项目实施前对市场的状况有一定的了解, 包括交通环境、社会环境以及人文环境, 还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。

(四) 忽视分析房地产项目中的不确定因素

大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力, 在其进行细致的分析, 而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析, 由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生, 增加了投资风险。

(五) 经费不足

我国房地产过于依靠经验主义, 在决策中植入大量的主观意识, 对经济评价的认识不够充分, 在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力, 在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。

二、对策与建议

(一) 改变观念, 增强对经济评价的重视

经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要, 如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视, 无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案, 落实经济评价的工作进程。同时, 还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。

(二) 完善评价体系

使评价体系走向规范化, 对经济评价指标作出规范, 合理利用财务手段分析评价指标, 在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰, 对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系, 使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上, 对成本有效评估, 通过合理控制成本, 使区域效应最大化, 以经济角度衡量项目对区域的贡献, 使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。

(三) 规范经济评价市场

国家对建设部门要加强管理与引导, 通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育, 优化市场环境, 还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展, 可以利用高校特有的资源, 例如经济学专家, 营销学专家以及高校中大量的工程师, 这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导, 国家可以充分挖掘这种合作模式, 使经济评价得到应有的客观准确性[3]。

(四) 提高从业人员素质

适应时代的高速发展, 从业人员必须与时俱进, 在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献, 通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效, 从业人员要时刻拥有使命感, 要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。

(五) 市场调查的作用

经济评价是重要的投资依据, 所以这就对经济评价有了更高的要求, 必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据, 在科学分析之前要经过实践, 要进行大量的调查通过走访的形式, 通过实践获得可靠的第一手数据, 利用准确的信息进行周密的分析, 再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性, 才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导, 控制财务风险。

(六) 加大再评估力度

要将经济评价与经济评估相结合, 通过专家对经济评价实行验证, 将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡, 要对专家的评论总结不断反思, 除去过程中各种不合理的因素, 增强决策的科学性。

三、结束语

房地产项目的经济评价工作, 对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据, 也是政府部门对房地产进行审批的依据, 同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用, 在国家的建设中有着举足轻重的地位。

参考文献

[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学, 2015.

[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商, 2013 (15) :238+235.

海南省房地产投资问题 篇10

会计准则规定,投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件,企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定,成本模式转换为公允价值模式,应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如:某企业将一幢办公楼对外出租,原采用成本模式进行后续计量。后来,该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件,该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定,转换时,应作如下会计处理:借记:“投资性房地产——成本”和“投资性房地产累计折旧”,贷记:“投资性房地产、利润分配——未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐,笔者认为,可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计入“公允价值变动损益”科目。原因是:一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致;另一方面差额计入“公允价值变动损益”最终一样会形成盈余公积和未分配利润。如果企业在年末时将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式,那么按上述会计准则的做法,企业将少交一笔税金。

二、公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理

按会计准则规定,在公允价值计量模式下,投资性房地产转换为自用房地产时,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(“公允价值变动损益”科目),而当非投资性房地产转换为投资性房地产时,公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目,公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积”科目,“资本公积”要等该项投资性房地产处置时再转作当期损益。这种处理可能是基于谨慎性原则,但是实际上当非投资性房地产转换为投资性房地产时,实际转换业务已经发生了,差额已经客观存在了,只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益,还是计入该投资性房地产处置期的损益的问题。所以笔者认为,此处将转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额在转换时可直接计入当期损益。

三、投资性房地产处置的会计处理

投资性房地产与作为生产经营场所和对外销售的房地产在用途、状态、持有目的等方面是有区别的,会计准则将这类房地产单独列作一类“投资性房地产”是很有必要的,但是从业务性质及资产特性等方面分析,投资性房地产和自用的房地产等也有相同之处,所以在会计处理上,投资性房地产与固定资产、无形资产等资产是比较接近的,这一点在已经体现会计科目的设置上,但是在投资性房地产的处置业务处理时,与固定资产、无形资产有差异。

会计准则规定,固定资产、无形资产在出售时,出售净收益计入“营业外收入”,净损失计入“营业外支出”,这样处理的理由是,固定资产、无形资产的出售属于企业的非日常活动。对于投资性房地产出售的会计处理,会计准则作如下规定:企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目;处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入。笔者认为,这样规定,似有不妥。

首先,房地产出租是属于一种经常性行为,所以其租金计入“其他业务收入”账户,其折旧、摊销额计入“其他业务成本”账户是合理的,但是出售原用于出租的房地产,也作为企业经常性行为,收入记入“其他业务收入”不太恰当,而且在我国实务中,持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况很少,所以将投资性房地产的出售收入记入“营业外收入”比较合理,与出售固定资产、无形资产等也是一致的。

[例1]某公司的一幢办公楼用于出租,确认为是投资性房地产,采用成本模式计量。租期满后,以20000万元的价格出售给承租方。该办公楼的成本为16000万元,已提折旧1000万元。假设不考虑相关税费,则作如下会计处理:

其次,投资性房地产的报废、毁损是和出售的会计处理规定是一样的,这更不合理。会计准则中对资产的报废、毁损其净损益都看作是企业的利得或损失,如存货、固定资产、无形资产等,是记入“营业外收入”和“营业外支出”核算的,投资性房地产的核算也应如此核算较为合理、妥当。笔者认为对投资性房地产发生毁损、报废等业务可以有两种方式进行会计处理。一种是可以参照无形资产的会计处理。

[例2]某公司一幢用于出租的办公楼报废,原按成本模式计量。其成本为30000万元,已提折旧28800万元,支付清理费用10000元。其会计处理为:

另一种可参照固定资产的会计处理。此时需单设一个“投资性房地产清理”科目。承上例可作会计处理如下:

根据以上所述,笔者认为,投资性房地产处置的会计处理应与固定资产、无形资产趋同。否则,同样是一幢办公楼,或者是一项土地使用权,其用于自用或者是用于出租等,其损益一个记入其他业务收支,一个记入营业外收支,对企业利润的构成会产生不同的影响,特别是当前利润表中是按营业利润来反映的,容易使报表使用者在利用报表分析时产生误解,从而直接影响其对企业盈利能力的准确判断,也容易给企业进行利润结构操纵留下空间。

四、投资性房地产核算中应注意的问题

(一)合理确定投资性房地产项目的公允价值

根据新准则规定,可以按三个层次确定公允价值:第一个层次是同类资产的市场价格。如果该类资产存在活跃的市场,则该资产的市价即为公允价值;第二个层次是类似资产的市场价格,如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场,则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定;第三个层次是既无同类市场也无类似市场,当出现这种情形时,该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况,以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实,企业在确定投资性房地产项目的公允价值时,应严格按照上述三个层次进行确认计量。同时,2010年1月,财政部发布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,进一步明确了对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法,而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。运用市场法评估时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时,注册资产评估师应当合理确定折现率,折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。这项规定的出台,为进一步完善投资性房地产中公允价值运用,提供了一种思路。

(二)会计准则与税法下对投资性房地产项目处理差异

公允价值模式下投资性房地产项目在会计与税法处理上差异显著,究其原因,主要是立法意图上的差异。会计准则出于谨慎型原则,不能高估资产价值和收益,避免企业利用公允价值手段盈余管理,因此,要求项目资产公允价值高于账面价值部分只能计入资本公积。而税法主要是保证国家的税收收入,因此,对于公允价值高于账面价值部分需要交税。因此,了解会计准则与税法下对投资性房地产项目处理的规定,便于进行相应协调。

投资性房地产准则规定,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。在公允价值模式下,资产负债表日投资性房地产的账面价值随着公允价值的波动而要进行调整,调整的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。在这种后续计量模式下,不对投资性房地产计提折旧或摊销,也不计提减值。

在税法上,投资性房地产属于固定资产或无形资产的一部分,其公允价值的波动并没有得到承认,通常情况下不得调整其账面价值,税法不允许从应纳税所得额中扣除,即:税法上对投资性房地产仍应计提折旧或摊销。但下列特殊情况可以调整其账面价值:国家统一规定的清产核资;将固定资产的一部分拆除;固定资产发生永久性损害,经主管税务机关审核,可调整至该固定资产可收回金额,并确认损失;根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价错误等。因此,当投资性房地产的公允价值上升时,投资性房地产的账面价值大于其计税基础,产生应纳税暂时性差异,确认递延所得税负债。

参考文献

[1]财政部:《企业会计准则》,经济科学出版社2006年版。