房地产投资静态分析表

房地产投资静态分析表（共4篇）

房地产投资静态分析表 篇1

表

2外商投资房地产业备案表

企业代码：

承诺书

申请企业作如下承诺：

一、本公司申请符合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》及其他外商投资房地产领域的有关规定。

二、《外商投资房地产企业备案审核表》中所填写的信息是完整的、准确的、真实的；所提交的所有材料是完整的、准确的、合法的。

以上承诺如有不实，将承担相应法律责任。

申请企业法定代表人/授权人签字

盖章

填表说明：填写前请认真阅读各项条款，按实际情况全部填写，并在□上划∨

本单位已核对该公司上报材料，公司上报材料完整、真实、准确，项目批准符合法律规定和产业政策。现将备案表报上，请予备案。

以上保证如有不实，将承担相应法律责任。

大连市对外贸易经济合作局盖章

负责人签字：

年月日

房地产投资静态分析表 篇2

关键词：建设项目；可行性研究；项目规划和建议书；投资估算；静态投资

投资估算是在投资决策阶段，以方案设计或可行性研究文件为依据，按照规定的程序、方法和依据，对拟建项目所需总投资及其构成进行的预测和估计；是在研究并确定项目的建设规模、产品方案、技术方案、工艺方案、设备方案、厂址方案、工程建设方案以及项目进度计划等的基础上，依据特定的方法，估算项目从筹建、施工直至建成投产所需全部建设资金并测算建设期各年资金使用计划的过程。投资估算的成果文件称作投资估算书，也简称投资估算。投资估算书是项目建议书或可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

投资估算包含静态投资部分估算、动态投资部分估算与流动资金估算三个部分，估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，以及建设项目的资金筹措方案。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。

1.投资估算的静态投资部分

静态投资部分包括工程费用、工程建设其他费用以及预备费中的基本预备费。由于动态投资部分估算和流动资金的估算都是在静态投资部分的基础上完成的，因此静态投资部分估算的准确性和精度至关重要，在整个项目投资估算中起决定性作用。

2.静态投资部分的估算方法

在项目规划和建议书阶段，投资估算的精度较低，可采取简单的匡算法，如单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法、比例估算法或混合法等，在条件允许时，也可采用指标估算法；在可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。

2.1项目规划和建议书阶段投资估算方法

2.1.1单位生产能力估算法。

单位生产能力估算法是根据已建成的、性质类似的建设项目的单位生产能力投资乘以建设规模，即得到拟建项目的静态投资额的方法。其计算公式为：

C2=（C1/Q1）Q2 * f

式中C1已建类似项目的投资额；

C2拟建项目投资额；

Q1已建类似项目的生产能力；

Q2拟建项目的生产能力；

f不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。

这种方法将项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算简便迅速。而事实上单位生产能力的投资会随生产规模的增加而减少，因此，这种方法一般只适用于与已建项目在规模和时间上相近的拟建项目，一般两者间的生产能力比值为0.2-2。

2.1.2生产能力指数法。

生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算同类但生产能力不同的拟建项目静态投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。其计算公式为：

C2=C1（Q2/Q1）x * f

式中C1已建类似项目的投资额；

C2拟建项目投资额；

Q1已建类似项目的生产能力；

Q2擬建项目的生产能力；

f不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。

x生产能力指数。

生产能力指数法的关键是生产能力指数的确定，正常情况下，

0≤x≤1。不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不同的。若已建类似项目规模和拟建项目规模的比值在0.5-2之间时，x 的取值近似为1；若已建类似项目规模与拟建项目规模的比值为2-50，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约为0.6-0.7；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8-0.9之间。

2.1.3系数估算法

系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备购置费为基数，以其他工程费与主体工程费或设备购置费的百分比为系数，依此估算拟建项目静态投资的方法。

（1）设备系数法

设备系数法是指以拟建项目的设备购置费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出项目的静态投资。其计算公式为：

C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I

式中 C 拟建项目的静态投资；

E 拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费；

P1，P2，P3 已建项目中建筑安装工程费及其他工程费等与设备购置费的比例；

f1，f2，f3 由于时间地点因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；

I 拟建项目的其他费用

（2）主体专业系数法

主体专业系数法是指以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业工程（总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）与工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为拟建项目的静态投资。其计算公式为：

C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I

式中 P1、P2、P3 已建项目中各专业工程费用与工艺设备投资的比重；

C 拟建项目的静态投资；

E 拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费；

f1，f2，f3 由于时间地点因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；

2.1.4 比例估算法

比例估算法是根据已知的同类建设项目主要生产工艺设备占整个建设项目的投资比例，先逐项估算出拟建项目主要生产工艺设备投资，再按比例估算拟建项目的静态投资的方法。其计算公式为：

式中 I 拟建项目的静态投资；

K 已建项目主要设备投资占拟建项目投资的比例；

n 设备种类数；

Qi 第i种设备的数量；

Pi 第i种设备的单价（到厂价格）；

2.2可行性研究阶段投资估算方法

为了保证编制精度，可行性研究阶段建设项目投资估算原则上应采用指标估算法。指标估算法是指依据投资估算指标，对各单位工程或单项工程费用进行估算，进而估算建设项目总投资的方法。

2.2.1建筑工程费用估算

建筑工程费用是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。建筑工程费的估算方法有单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法和概算指标投资估算法。

（1）单位建筑工程投资估算法

单位建筑工程投资估算法是以单位建筑工程费用乘以建筑工程总量来估算建筑工程费的方法。根据所选建筑单位的不同，这种方法可以进一步分为单位长度价格法、单位面积价格法、单位容积价格法和单位功能价格法等。

①单位长度价格法

建筑工程费=单位长度建筑工程费指标*建筑工程

②单位面积价格法

建筑工程费=单位面积建筑工程费指标*建筑工程面积

③单位容积价格法

建筑工程费=单位容积建筑工程指标*建筑工程容积

④单位功能价格法

建筑工程费=功能单位建筑工程费指标*建筑工程功能总量

（2）单位实物工程量投资估算法

单位实物工程量投资估算法是以单位实物工程量的建筑工程费乘以实物工程总量来估算建筑工程费的方法。

建筑工程费=单位实物工程量建筑工程费指标*实物工程总量

（3）概算指标投资估算法

对于没有上述估算指标，或者建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。采用此种方法，应拥有较为详细的工程资料、建筑材料价格和工程费用指标信息，投入的时间和工作量较大。

建筑工程费=∑分部分项实物工程量*概算指标

3.总论

工程项目投资估算人员不仅要掌握投资估算的基础知识，还要了解项目的特征，根据项目的具体情况，与项目相关技术经济人员沟通合作，优化项目建设方案，对项目进行多方案技术经济比较才能做好投资估算的编制工作。

参考文献：

[1]屠望东、周厚存 《建设工程造价必备知识》湖北省建设工程造价管理总站 2002.6

[2]郭婧娟 《工程造价管理》 清华大学出版社 北京交通大学出版社 2005.5

[3]柯洪 《建设工程计价与控制》中国计划出版社 2009.3

作者簡介：

房地产投资成功案例分析 篇3

成功例子1：半年时间净赚6万

姓名：郭小姐

年龄：约38岁

职业：某贸易公司部门主管

投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于底以24万元购入南北广场(位于宝岗大道)约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，以1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。

到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介以30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。

地产中介建议：美联物业的人士认为，像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理性的投资策略，其物业的所在地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。

成功例子2：前期租赁后期自住

姓名：黄先生

年龄：55岁

职业：已退休

投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住在广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可以支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。

由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是过多几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。

去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。

地产中介的建议：美联物业的人士说，像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的发展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充裕的保守型投资者。

高房价下投资房产有四招

尽管目前房价较高，但投资者如果能把握市场风向，依然能成为投资房产的成功者。

一看：银行

普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好;银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确、可信度更高。

二看：机会

投资房地产要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢?同时要学会买预期，比如知道楼盘附近有一条方便的路要建，最好是在它动工之前买。

三看：买最便宜的

不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有的发展商认为高价卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果。因此，买房人选择买房时，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力更强一些。

四看：养房成本

青河县房地产投资可行性分析3 篇4

1．。青河县概况

人口6.6万。{县城2.5万，乡镇4万人}，属高寒地区，7个月冬季。其中农业只有小麦一季。无其他经济作物。牧业每年出栏3万头牛羊。牧业深加工是青河县官方鼓励投资的产业。工业主要是3个矿业，及规划中的旅游业。

2.。青河县房地产开发现状

(1)目前最大的投资商是新疆鲁班集团开发的“青格里花苑”，占地340亩。规划共70栋楼,和计进4000套房。规划人口12000人。2011年施工14栋楼，共600套房源，商品房销售20套，保障房销售180套（每套县政府补贴4---5万元）。

(2)目前青河县房地产开发流程较简单，由开发商将所开发项目的地上拆迁手续办完，然后去发改委，建设局。国土局办相关的“五证两书”。土地价格住宅价格90元/平方米。合6.6万/亩。商业165元/平方米，合11万/亩。相关人员电话：

国土局马科长：***.建设局招标办徐主任：***.县政府县长办公室孔主任：0902—8821622

青河农行刘经理：***.所有的“五证两书”都可以在青河县办理完。

（3）注意事项。青河县总人口少，6.6万。近40年流入人口4万，哈密市近10年流入8万人。加上青河是阿勒泰地区的贫困县，也是全国的贫困县。百姓的收入低，尤其是农牧民的收入低。青河的多层住宅均价1600元。高层有两个楼盘均价在2200元.再加上鲁班集团的“青格里花苑”共4000套房源，我认为只适合200套以内的住宅楼盘开发。再有就是青河的金融支持环境单薄，只有农业银行可以做房贷按掲业务。国土局的“国有土地使用证”要到开发项目竣工才下发。没有国土证银行不给贷款。就意味销售房屋只能收客户的首付款三成。对开发商的资金压力较大。在青河做了“消费者调查’，,1成人买房是全款，9成人买房是贷款..在销售中回笼的自己资金不会太多，卖的好能回总销的4成。对开发商的资金是个很大的考验。

3，具体地块的分析。

鉴于大项目不适合在青河开发，所以只重点了解了大桥和湖边夹角的地块。。

此地块60米×68米。共5户待拆迁家庭，有两家要求补偿100万，3家要求补偿40万。合计拆迁费320万。方案一：预计能盖一栋12层楼。一栋5层楼，建筑面积在13000平方米。房源有88套高层，30套多层。900平方米商铺。按多层施工成本940元/平方米。3000平方米需要270万。高层施工成本1300元，9600平方米需要1250万元。多层和高层的销售均价按1600元计算。销售额1920万，商铺按3000元/平方米。销售额260万。合计销售额2200万。总收入2200万－土地成本36万－施工成本1500万－拆迁成本320万＝毛利润344万。

方案二：按旅游酒店类。

青河正在规划大旅游圈。5年后将是个旅游地，会有酒店的大量需求。这样的投入将是较大的。又不好销售回笼资金。

4：总结。