青河县房地产投资可行性分析

青河县房地产投资可行性分析（共8篇）

青河县房地产投资可行性分析 篇1

青河县房地产投资可行性分析

1．。青河县概况

人口6.6万。{县城2.5万，乡镇4万人}，属高寒地区，7个月冬季。其中农业只有小麦一季。无其他经济作物。牧业每年出栏3万头牛羊。牧业深加工是青河县官方鼓励投资的产业。工业主要是3个矿业，及规划中的旅游业。

2.。青河县房地产开发现状

(1)目前最大的投资商是新疆鲁班集团开发的“青格里花苑”，占地340亩。规划共70栋楼,和计进4000套房。规划人口12000人。2011年施工14栋楼，共600套房源，商品房销售20套，保障房销售180套（每套县政府补贴4---5万元）。

(2)目前青河县房地产开发流程较简单，由开发商将所开发项目的地上拆迁手续办完，然后去发改委，建设局。国土局办相关的“五证两书”。土地价格住宅价格90元/平方米。合6.6万/亩。商业165元/平方米，合11万/亩。相关人员电话：

国土局马科长：***.建设局招标办徐主任：***.县政府县长办公室孔主任：0902—8821622

青河农行刘经理：***.所有的“五证两书”都可以在青河县办理完。

（3）注意事项。青河县总人口少，6.6万。近40年流入人口4万，哈密市近10年流入8万人。加上青河是阿勒泰地区的贫困县，也是全国的贫困县。百姓的收入低，尤其是农牧民的收入低。青河的多层住宅均价1600元。高层有两个楼盘均价在2200元.再加上鲁班集团的“青格里花苑”共4000套房源，我认为只适合200套以内的住宅楼盘开发。再有就是青河的金融支持环境单薄，只有农业银行可以做房贷按掲业务。国土局的“国有土地使用证”要到开发项目竣工才下发。没有国土证银行不给贷款。就意味销售房屋只能收客户的首付款三成。对开发商的资金压力较大。在青河做了“消费者调查’，,1成人买房是全款，9成人买房是贷款..在销售中回笼的自己资金不会太多，卖的好能回总销的4成。对开发商的资金是个很大的考验。

3，具体地块的分析。

鉴于大项目不适合在青河开发，所以只重点了解了大桥和湖边夹角的地块。。

此地块60米×68米。共5户待拆迁家庭，有两家要求补偿100万，3家要求补偿40万。合计拆迁费320万。方案一：预计能盖一栋12层楼。一栋5层楼，建筑面积在13000平方米。房源有88套高层，30套多层。900平方米商铺。按多层施工成本940元/平方米。3000平方米需要270万。高层施工成本1300元，9600平方米需要1250万元。多层和高层的销售均价按1600元计算。销售额1920万，商铺按3000元/平方米。销售额260万。合计销售额2200万。总收入2200万－土地成本36万－施工成本1500万－拆迁成本320万＝毛利润344万。

方案二：按旅游酒店类。

青河正在规划大旅游圈。5年后将是个旅游地，会有酒店的大量需求。这样的投入将是较大的。又不好销售回笼资金。

4：总结。

青河人口少，经济不发达，只有牧业和未来的旅游业有前途。所以建议在房地产上不适合短期投资。适合长期大资金的投资。在牛羊肉深加工上倒是有中长投资的价值。因为属于牧区。水资源丰富，年出栏牲畜30万头。

青河县房地产投资可行性分析 篇2

1 房地产信托投资基金的概述

1.1 房地产信托投资基金的概念

房地产作为一种重要的资本品,能够产生可观的现金收益,因此它成为社会资金投向的一个重要领域。但由于房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,同时房地产的经营运作具有很强的专业性,要求投资者具备相当的专业知识和经验,这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。随着市场的发展,一种新型的投资方式——REITs被发明出来,较好的解决了普通中小投资者的困难,因而在世界范围内得到了很好的发展。

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)的基本理念起源于19世纪的美国,1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。目前,美国是REITs规模最大的国家,并成为世界REITs发展的典范。REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写,国内的研究学者有些人称之为“房地产投资信托”,有些人称之为“房地产投资基金”,也有些人称之为“房地产投资信托基金”[1]。那么,我们可以这样定义 REITs:一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合不特定的多个投资者的资金,由专业的投资管理机构,以多种方式运用于房地产投资领域,并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。

1.2 REITs的主要类型

REITs一般有如下几种分类方法:按照组织形式分类,可分为契约型、公司型,契约型还可细分为单位型和基金型;按照投资人能否赎回分类,可分为开发型、封闭型;按照资金投向分类,可分为权益型(Equity REITs), 抵押权型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs);按照投资标的确定与否分类,可分为特定型和非特定型;按照管理模式分类,可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着REITs的不断发展,特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应,在美国又衍生出一些新的品种,按其结构可分为伞形REITs(又可细分为UPREITs和DownREITs)、双股(Paired-share) / 合订(Stapled) 结构REITs、纸夹(paperclip)结构REITs等。

1.3 房地产信托投资基金在全球的发展概况

经过几十年的发展,REITs在全球得到了广泛的认可,规模增长迅速,在国际上已经成为一种十分成熟可靠的投资工具。目前全球共有22个国家和地区推出REITs。全球REITs增长迅猛,美国规模最大占44.9%,其次是香港。同时,在过去10年中,全球REITs收益率显著高于全球股票收益率,略高于全球债券收益率。分国别来看,美国,荷兰和澳大利亚的收益率最高,与全球REITs收益率和全球债券收益率水平相当,而其他国家的REITs收益率则逊色一些。

2 我国发展房地产信托基金的意义

2.1 房地产投资信托基金有利于构建多元融资模式

随着我国经济的发展和人民收入水平的提高,人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他理财方式的意识,但是,我国投资者目前可选择的投资方式较少。房地产投资信托基金具有保值增值的功能,房地产投资的收益相对比较稳定。且由专门机构管理,能为投资者创造相对稳定、有前景、有较高回报的投资理财方式,可帮助投资者规避风险。这一投资方式既能满足社会保险资金、企业资本和外国资本的巨大投资需求,还能为房地产业的融资提供银行以外更宽松的融资渠道,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险。[2] 随着我国城市化进程的加快,住房日益商品化,在扩大内需的政策下,消费的首选和消费新热点正是商品住房。这势必形成城市其它房地产的需求也将不断增长,房地产业蓬勃发展和巨大发展潜力为房地产投资的长期预期收益提供了保证。

2.2 房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展

房地产投资信托基金的引入有利于房地产企业规范化操作。房地产信托投资基金为规避风险采取了分散投资方式,作为房地产小股东会起到从外部监督房地产企业规范化运作的作用。同时还有助于优化房地产行业的内部结构。房地产投资信托基金为实现利润最大化,必然会将资金投向最具潜力的房地产企业及建设项目上,有利于促进项目的优化和房地产企业的优胜劣汰。此外,在基金支持下可通过兼并、收购等手段加快房地产行业的内部重组,从而实现房地产资源的优化配置。

2.3 发展房地产信托投资基金有助于稀释房价中投资性需求

目前我国房地产市场存在诸多问题,其中高房价是最为人们所诟病问题。房价成为居民的沉重负担。发展房地产信托投资基金是有助于缓解房价中投资性需求的。REITs是以房地产为标的物的委托理财方式,目前世界各国对于REITs的地产投资比例的要求一般在75%以上(香港为100%)。投资者通过购买REITs间接持有房地产权益与直接持有相比有几个明显的优势,包括专家管理,在选择投资的对象时比个人投资者更加理性,因此可以有更高的收益预期;集合投资,REITs的规模比一般的投资者要大得多,因此可以参与大型的商业地产投资,这是一般的投资者难以做到的;流动性,REITs的份额转让起来要比具体的房屋容易得多,而且可以免征因房产转让产生的沉重税负。因此,投资REITs是直接投资房产的一个非常合适的替代品。

3 我国REITs发展面临的主要问题

从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场。[3]从我国现状来看,我国REITs发展面临的主要问题:

第一,是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地-美国,还是近些年才开始发展的亚洲各国,都是先立法,后有挂牌上市的REITs产品推出,是典型的法规推动型,依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规,主要包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。

第二,是相关税收体系不健全,从对象来看,税收会涉及个人投资者、机构投资者,以及证券公司、基金公司等重要参与者;从环节来看,税收涉及发行、交易以及分红派息等;这些均需税收相关法律规章予以明确。并且,为了提高参与机构、投资者的积极性,合理的税收优惠政策是非常必需的。

第三,是缺乏配套管理措施,对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。所以,应尽快在交易所进行试点,交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验,管理规范,并有比较成熟的交易系统可使用,可实现REITs规范化、高起点的发展。

第四,是缺乏私募地产基金,目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产,从国外成熟市场发展来看,私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节,而我国尚未出台私募基金的相关法规。作为监管部门尽快出台私募基金的相关法规,并积极培养私募地产基金,在日本和新加坡,私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。

4 在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

尽管我国发展REITs存在许多问题,但是,我国房地产业的发展与趋势和REITs 在成熟市场的发展状况为REITs 在我国的发展创造了良好的条件。目前在交易所发展REITs 交易产品具有相当的可行性,我们可以借鉴REITs 在国外交易所成功上市的经验。同时,房地产开发企业已有2.9万多家,可以成为发展REITs 产品的主要资源。

4.1 政策的可行性分析

在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到与银行、证券和保险同等高度,成为金融业的又一重要支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的调整房地产融资的文件,这些构成房地产信托投资基金赖以运行和发展的政策基础。2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中,商务部明确提出了四项建议:尽快出台《城市商业网点规划条例》,开放REITs通道,力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待,发展商业地产中介服务业等。其中,“开放国内REITs融资渠道”的建议表明,REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定,各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款,从贷款要求方面严格限制了房地产业的融资行为。同时,央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具,发展多层次的资本市场,完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向将更有利于房地产信托投资基金的发展。

2008年12月3日,首次在国务院层面提出将房地产信托投资基金(REITs)作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式,开展相关试点工作。此举大大加快了中国REITs的进程。

4.2 操作的可行性分析

4.2.1 我国城市化进程为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和投资回报

我国城市化进程加快,造就了房地产业的蓬勃发展的巨大潜力,也为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和长期而丰厚的投资回报。在世界性经济危机的环境下,房地产业作为拉动中国经济增长的支柱性产业,能有效带动建筑材料、家电产品等耐用消费品、装修行业、服务行业等一系列产业的发展,对扩大内需、拉动消费以及促进我国经济全面发展发挥着重要的作用。央行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款要求的提高,使无论大型还是中小型企业都需要房地产信托投资基金这样的融资渠道。

4.2.2 房地产信托投资基金发展所需的投资主体已经基本形成

随着我国社会保障、医疗保障、养老保障制度的改革以及保险市场的成熟,保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者,它们都有规模庞大的投资需求。股票市场、债券市场和货币市场等投资方式已无法满足机构投资者高回报的投资要求,房地产信托投资基金所提供的高收益、低风险的投资方式为其提供了最佳的投资机会。同时,经济危机造成的世界性经济低靡,使部分国外投资者将目光转向了我国房地产市场,在不了解我国房地产市场实际的情况下,房地产信托投资基金的经营方式无疑是国外投资者的最佳选择。摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金。这都证明了在我国发展房地产信托投资基金的可行性。

通过以上对在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析,论证了其可行性。政府及相关部门应加强对房地产投资信托理论的研究探索,并推动政策的市场化。同时注意健全和完善房地产信托投资基金的法律,为房地产信贷创造公平、公正、公开的良好环境,使其成为促进我国房地产市场健康发展的生力军。

摘要：房地产信托投资基金是随着银行贷款要求的提高应运而生的新的融资方式。本文重点论述了在我国发展房地产投资信托基金的意义及进行可行性分析。

关键词：REITs,房地产信托投资基金,可行性分析

参考文献

[1]王淑敏,齐佩金.金融信托与租赁[M].北京:中国金融出版社,2006.

[2]华艳红,龙超.我国房地产投资信托基金的发展模式研究[J].黑龙江对外经贸,2009(6).

[3]李新天,闾梓睿.论我国房地产投资信托制度REITs的困境及出路[J].社会科学,2009(2).

[4]江逸.次贷危机下中国房地产行业金融创新融资的探讨[J].北方经济,2009(6).

[5]李志刚.房地产企业是扮演REITs投资管理人角色的最佳选择[J].金融经济,2009(1).

长期投资可行性分析的关键点分析 篇3

关键词:长期投资;可行性分析;净现金流量

中图分类号:F830.59 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2009)27-0103-03

1引言

长期投资的可行性分析是参加会计中级职称考试、注册会计师考试、注册税务师考试等的考生最为头痛的部分,因为这一部分公式特别多,有人对会计中级职称考试用书中的项目投资一章的公式进行了统计,有一百多个。本文笔者讲解了投资决策的思路有两种,从该文中可以看到,要对长期投资进行可行性分析,无外乎需要掌握长期投资的两方面的信息,一个是对于该长期投资进行可行性分析时需要考虑的时间,即计算期;另一个是在该时间段内现金流入流出情况的分析,即不同时点的净现金流量的确定。本文就该问题进行分析,供大家在学习和实际操作中参考。

2长期投资的计算期

长期投资的计算期,即为在进行可行分析时需要考虑的时间段。长期证券投资的计算期是指从开始投资取得该证券的所有权到处置该证券不再拥有证券所有权的整个过程的全部时间;项目计算期是指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间,包括建设期和生产经营期。其中建设期的第一年初称为建设起点,建设期的最后一年末称为投产日;项目计算期的最后一年末称为终结点,从投产日到终结点之间的时间间隔称为生产经营期。计算期的起点根据决策目的不同,其时间也有差异,如果是进行可行性分析的,则为进行可行性分析时的时点,如果是对已投资的资产进行分析的,则应该是投资时的时点或者投资建设开始时点;终点为对证券投资来讲

是收回投资的时点,对项目投资来讲是资产报废清理的时点。在这一部分,对于考生和学员来讲,难点是什么时间为起点,即计算期的0点。下面我们结合例子进行分析。

2.1长期证券投资举例

例1,某公司在2000年1月1日以950元价格购买一张面值为1000元的新发行债券,其票面利率为8 %,5年后到期,每年12月31日付息一次,到期归还本金。要求:

(1)假定该债券拟持有至到期,计算2000年1月1日该债券持有期的收益率是多少?这一问显然属于对已投资资产收益情况的分析,故起点为投资时的时间,即2000年1月1日为0点。

(2)假定2004年1月1日的市场利率下降到了6 %,那么,此时证券的价值是多少?这个问题从实质来看,属于可行性分析的范畴,故可行性分析的时间是2004年1月1日,则其计算期的起点也应为2004年1月1日及计算期的0点。

(3)假定2004年1月1日该债券的市场价格下降为982元,此时购买债券的收益率是多少?这个问题是指也属于可行性分析的范畴,故可行性分析的时间是2004年1月1日,则其计算期的起点也应为2004年1月1日及计算期的0点。

(4)假定2002年1月1日的市场利率为12 %,证券市场价值是900元,你认为是否应该购买该证券?这个问题从实质来看,属于可行性分析的范畴,故可行性分析的时间是2002年1月1日,则其计算期的起点也应为2002年1月1日及计算期的0点。

2.2项目投资举例

例2,某固定资产项目须要一次投入价款1000万元,建设期为1年,建设期资本化的利息为100万元。该固定资产可使用10年,按直线法折旧,期满由净残值100万元。投入使用后,可使营运期第1年～10年每年产品销售收入(不含增值税)增加780万元,每年的经营成本增加400万元,营业税金及附加增加7万元。该企业适用的所得税税率为33 %,不享受减免税待遇。

对于该例题显然是对该项目是否具有投资的财务可行性进行的分析,题意暗含着如果现在进行投资的话,是否具有财务可行性,故我们可以把今天看作是项目投资的起点,由于建设期1年,故明年的今天即为投产日,运营期10年,应该从明年的今天到11年后的今天,故该项目考虑的时间应该是从今天开始到11年后结束,即11年的计算期。

3长期投资现金流量的分析

长期投资按照投资的对象分为长期债券投资、长期股票投资和项目投资3种,下面就针对这3种投资的现金流量的情况进行分析。

3.1长期债券投资的现金流量分析

债券(Bond)是政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时,向投资者发行,并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书,具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债券债务关系,债券发行人即债务人,投资者(或债券持有人)即债权人。按其偿还方式不同,债券可以分为分期付息到期还本债券、到期一次还本付息债券和零票面利率债券。债券投资人可以选择持有至到期,也可以选择持有一段时间后在资本市场里出售,在这两种情况下,债券现金流的分析也不同,下面分这两种情况来分析其现金流量情况。

3.1.1持有至到期投资

这种投资的方式是投资者决定一直将债券持有至其到期日,一方面取得该债券的利息,一方面在到期日得到债券的面值,即本金部分。具体情况如下:

(1)分期付息到期还本债券

(2)到期一次还本付息债券

(3)零票面利率债券

其中:P0—债券的买入价;I—债券的每期票面利息;M—债券的期限。

3.1.2不准备持有至到期

这种投资的方式是投资者打算在该债券到期前在资本市场上将债券出售,在其投资期间一方面得到了持有期内到期的利息,另一方面获得出售债券时的出售价格,如果持有的时间是m的话,其现金的流入流出情况,只需要按照不同的债券将上述图中的债券期限n用m投资期来代替,将上述图中债券面值M用出售债券时的卖出价即P1表示即可。

3.2长期股票投资的现金流量分析

股票是股份有限公司发行的,用以证明投资者的股东身份和权益,并据以获得股利的一种可转让的有价证券。股票投资人可以一直持有该股票,也可以选择持有一段时间后在资本市场是出售,在这两种情况下,股票的现金流量的分析也不同,下面就这两种情况来分析其现金流量情况。

3.2.1一直持有该股票

其中:P0—股票的买入价;Dt—第t年的现金股利;n—股票的期限,由于会计的假设之一是持续经营假设,故这里的n→+∞。

3.2.2持有一段时间出售

其中:Pn—股票的卖出价;n—是一个具体的时间,不趋于无穷大。

3.3项目投资

项目投资是对企业内部生产经营所需要的各种资产的投资,其目的是为保证企业生产经营过程的连续和生产经营规模的扩大。一般包括单纯固定资产投资、完整工业项目投资和更新改造项目投资三种。三种项目投资不管怎么样都可以将项目的计算期分为三段时间,即第一段建设期(0 — m)、第二段除经营期最后一年的期间(m+1 — n-1)和第三段经营期的最后一年(n)。

在第一段时间内,由于项目还没有投入使用,故只有现金流出即对项目的原始投入,即该点的建设投资和流动资金的垫支,没有现金的流入,所以这段时间内,每期的净现金流量只包括投资活动的净现金流量,即:净现金流量=-该点的原始投资。

在第二段时间内现金流量情况是由于企业的经营活动引起的,故其净现金流量应该是经营活动带来的现金净的流入量,这期间的净现金流量的计算,既可以采用直接法计算,也可以采用间接法计算。直接法计算如下:

税前净现金流量=经营活动的现金流入-经营活动的现金流出

由于在项目投资可行性分析时,其中有一个假设叫产销平衡假设,所以经营活动的现金流入即为该项目当年的销售收入,经营活动的现金流出包括该项目的经营成本(或付现的营运成本或者付现成本)、营业税金及附加和所得税,故:

税前净现金流量=销售收入-经营成本-营业税金及附加

税后净现金流量=销售收入-经营成本-营业税金及附加-所得税

这种方法容易理解,但是由于每项都要求估计,所以工作量比较大,为了减少可性分析的工作量,就选择了尽量利用会计资料净现金流量进行估算,就出现了第二种方法,即间接计算法,在这种方法下面净现金流量是通过利润调整而来的,在这种方法下计算利润的费用被分为经营成本、非付现成本、营业税金及附加、财务费用和所得税,故:

净利润=销售收入-(经营成本+非付现成本+营业税金及附加+财务费用+所得税)

为了保持可行性分析口径的一致性,在项目投资可行性分析时,其中有一个假设叫全投资假设,即把对项目的投资一律看作是股东的投资,不再区分其资金的性质,故该项目所用资金的利息支出和归还的本金不做为现金流出来看待,故现金流出就包括了经营成本、营业税金及附加、所得税,故:

税前净现金流量=销售收入-(经营成本+营业税金及附加)

=净利润+非付现成本+财务费用+所得税

=息税前利润+非付现成本

税后净现金流量=销售收入-(经营成本+营业税金及附加+所得税)

=税前净现金流量-所得税

=息前税后利润+非付现成本

第三段时间,即项目计算期的最后一年,除了有经营活动带来的现金流量之外,还包括了投资活动的现金净流量,其中,经营活动的现金净流量的计算和第二段的计算一样,投资活动的净现金流量包括固定资产净残值的回收和收回的垫支的流动资金。

针对非付现成本,随项目的不同而不同,如果是单纯固定资产投资,仅包括固定资产计提的折旧费,如果是完整工业项目的投资除了包括固定资产计提的折旧费外,还包括无形资产的摊销、开办费的摊销,如果是更新改造项目的话,只包括新设备与旧设备相比多提的折旧费。

另外,针对更新改造项目,由于在可行性分析时假定的是出售旧设备购进新设备,所以在经营期的第一年年末还要考虑出售旧设备的损失或收益导致当期少交的所得税或多交的所得税。

综上,这3种项目投资的现金流入流出情况见表1。

表13种项目投资的现金流入流出情况

项目单纯固定资产完整工业项目更新改造项目

0～mm+1～n-1n0～mm+1m+2～n-1n0～mm+1m+2～n-1n

现金流入销售收入√√√√√√√√

收回的净残值√√√

收回垫支流动资金√

抵减所得税√

现金流出固定资产投资√√√

无形资产投资√

开办费投资√

垫支流动资金√

经营成本√√√√√√√√

营业税金及附加√√√√√√√√

所得税√√√√√√√√

非付现成本固定资产折旧√√√√√√√√

无形资产摊销√√√

开办费摊销√

4结束语

通过以上归纳整理分析,各关键知识点一目了然,便于大家理清思路,掌握要领。希望能给大家在学习和实际操作中提供帮助。

参考文献

1 财政部会计资格评价中心.财务管理.中国财政经济出版社,2007(11)

2 相关会计师职称考试用书

Analysis of Long-term Investment Feasibility Key Point

Tan Xiaohua

Abstract: Long-term investment’s feasibility analysis is one of enterprise managing finances important contents, the key points: the one is this long-term investment carries on when feasibility analysis needs to consider; second, this long-term investment cash inflows flows out the situation in this time section the analysis, this article carries on the reorganization analysis regarding this, is advantageous for the reader to study grasps.

投资林业可行性分析 篇4

项目背景

一、我国森林资源消耗情况

世界第二大木材消耗国

人造板、纸浆、纸张及纸板消费量居世界第二位。

世界第二大原木消费国

我国能采伐的用材林年生长量不足1亿立方米，商品材年耗森林资源1.5亿立方米，用材林资源赤字严重，同时房地产等用材行业的迅猛发展，也加剧了木材需求的不断提升。

世界第二大木材进口国

随着中国经济的发展，人民生活水平的不断提高，我国森林资源已无林可采，要彻底改变现状至少需要30-50年时间，所以必须依靠进口，从1981年开始，我国进口木材及制品逐年增加，目前木材进口量仅次于美国，年进口木材为2000万立方米-3000万立方米左右，其中进口原木大约在2500万立方米左右，用于购买木材的外汇已达132.61亿美元，已经成为我国继钢铁和化肥之后的第三大外汇拥护。

二、我国森林资源基本状况及木材市场需求状况

木材是世界四大原材料之一，是一个国家经济社会发展的战略资源。中国是世界第二大木材消耗国，人造板、纸浆、纸张及纸板消费居世界第二位，原木消费居世界第三位，而中国林业资源十分稀缺，仅占世界林木资源总量的3％，而人口却占全球总人数的22％。以往我国木材采伐80％来自天然林，对森林资源造成了极大的破坏，直接导致了生态环境的恶化。我国实施天然林禁伐政策以后，木材原料缺口巨大，国家每年不得不花费大量外汇，进口原木、木浆、纸板和纸制品。2002年我国用于木材进口的外汇已达到134亿美元，已超过钢材、化肥成为用汇第一大户，并且以19％的速度逐年递增。国家林业局的统计数据表明，到2010年我国木材年需求将达到2.45亿立方米，国内只能供8000万立方米，届时缺口至少1.65亿立方米，仅杨木一项缺口将达到1亿立方米。

三、国家政策支持

“林业是经济和社会可持续发展的重要基础，是生态建设最根本、最长期的措施。在可持续发展中，应该赋予林业以重要地位；在生态建设中，应该赋予林业以首要地位。”

——温家宝总理

“当前最重要的是研究采取什么办法，调动亿万群众参与林业建设的积极性，采取什么办法推动全社会办林业，全民搞绿化，做到国家、集体、个人一起上；采取什么办法促使外部生产要素向林业流动。要重点在运用物质利益主题上找潜力，在调整所有制结构上动脑筋，在理顺分配关系上想办法。在这方面，思想要更解放一点，胆子要更大一点。只要有利于林业发展壮大，各种方法都可以试，可以用。”

——周生贤（原国家林业局局长，现国家环保总局局长）

“国家鼓励个人或企业以市场化为手段，以利益驱动为核心；谁造林，谁拥有，谁投资，谁受益。”

－国家林业局副局长祝列克

国家六大林业工程 ——天然林资源保护工程

——三北和长江中下游沿海重点地区防护林体系建设工程 ——退耕还林还草工程 ——环京津风沙源治理工程

——野生动植物保护及自然保护区建设工程

——重点地区以速生丰产用材林为主的林业产业基地建设工程

林业产业相关政策文件：

1、《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》 2003年6月25号第九号文件

2、《国家计委关于重点地区速生丰产用材林基地建设工程规划的批复》[2002]1037号文件

3、《江苏省委、省政府决定全面实施绿色江苏林业行动>>

投资说明

一、投资额度：

投资成本是：56 00元/亩，包括：

1、土地租用费

2、种植费用：苗木、定植„„ 3、10年养护费用：抚育、防治、修枝、灌溉、施肥、„„

4、基础设施费

5.林权证办理费用，林木砍伐证办理费用，运输证办理费用等

二、投资年限：

10年。

投资时间：2010年1月1日起 收益时间：2020年1月1日止

三、利润来源

1、规模化经营：

成立的大型林业综合型开发企业。公司的运行突破传统的林业运作模式，采用规模化经营方式，融科学造林、林业综合开发、板材加工于一体，形成综合型林业开发产业链。

2、集约化管理：

公司采用资源共享、技术共享、设施共享的企业经营理念，通过“四统一分”的集约化模式，即：统一管理、统一抚育、统一采伐、统一销售，分别收益，充分利用各方面的优势，节约成本，扩大利润来源的空间，因而也增加投资人共享利润的比例。

3、税收减免：

《关于加快林业发展的决定》之二十条：“减轻林业税费负担。„„.，按照农村税费改革的总体要求，逐步取消原木、原竹的农业特产税„„”国家计划5年内将农林税减到零。

4、木材的价格上涨

到目前为止，木材市场已成为我国唯一的卖方市场，以杨木为例，前十年中，木材价格大约上涨2.6倍，小径材平均每年上涨11.25%，大径材每年上涨15%。专家预测，今后十年木材市场价格上涨比例要远高于前十年，因为木材属于基础资源，尚无替代品出现的可能，价格上涨的极限很难预测。

一、收益分析依据：

最终投资者的投资收益将取决于材积量与当时的市场价格。

二、收益分析：

公司对每位投资人虽然给予最低的保障，最终的收益将取决于材积量与当时的市场价格，可是每棵树的生长发育情况都会因土质、环境等因素有所不同，所以，最后的收益也会有所不同，因此，在预测投资收益时，投资人就应该考虑周全，进行综合全面地分析，既要考虑到最低的保障，也要考虑可能出现的较高的收益，这样才能有利于最终的投资决策。每亩种植21棵美洲黑杨351。根据国家《速生杨二元立木材积表》每棵6年生杨树出材量为0。6100立方米，每亩出材量可达到13立方米。

杨树价格2009年为680元每立方米 680*34立方米（每亩）=8840元 8840元（每亩）*10亩=88400元

88400元（利润）-56000（成本）=32400元 32400元为净利润

11月26日上海地区杨原木价格 上海 杨原木 价格

中商网讯: 单位：元/立方米

品 名

规

格

产 地考价格

杨木

4m*28cm以上

全国 元/立方米

美洲黑杨树351特点：

树种：美洲黑杨 学名：P.deltoids.harvard×P.deltoids.lux

类别：无性系 通过类别：认定（5年）

编号：国R-SC-PE-029-2002 品种特性

参

900 雌株。速生、优质、高产，干性通直圆满，材质优良，适于培养大径级单板用材，适应性较强，较耐干旱瘠薄，对杨树食叶害虫和蛀干害虫有一定抗性，较耐盐碱。可用于杨树单板用材造林和纤维用材造林。

适宜种植范围

黄淮、江淮及长江中下游的广大平原地区。

功能简介

351杨为美洲黑杨69杨和63杨种内杂交获得

生长量指标：7年生树高生长量为24～26米，平均胸径32～34厘米，单株材积达0.4614～0.6500立方米；平均年生长量树高3.71米，胸径4.85厘米，材积生长量达到26.46立方米／公顷，适应性及抗性指标：抗溃疡病及褐斑病，较耐干旱脊薄，在内陆花斑盐碱地上生长良好，材积生长量比对照Ⅰ—69杨高138.68%。无性繁殖能力较强，遗传稳定性较稳定，可在黄淮地区、江淮平原及长江中下游流域等广大地区推广造林。

用途：主要用于杨树单板用材造林品种，也可作为纤维板用材、纸浆用材等工业用材造林品种。除此之外，还可用作农田林网、四旁植树等绿化品种。改善环境解决木材短缺的重大意义

营造商品林就是改善环境

一亩树林：每天吸收67千克二氧化碳，释放49千克氧气，供65人呼吸；每月吸收二氧化硫4千克；每年吸收灰尘2260吨，除每年提供木材外，还等于建了一座地下蓄水池。

一亩杨树：每年可300吨水，杨树成林的地区，降水多、污染少；

一百万公顷森林：可为9亿7千5百万人提供天然氧气，等于一座拥有1500万人口的大都市改造成为森林覆盖率达80%、人居环境一流、空气清新的亲水城市。

营造商品林等于保护森林资源

现代环境中，天然林很难再生。保护每一亩天然林是全体公民的责任。

万里大造林的一百万公顷森林，除为国家提供原料木材外，等于有1500万亩天然林免受采伐，等于将一万平方公里的荒漠改造成经济价值很高的林用土地。天然林资源得以生存，意味着人类将与野生动物共存，其价值是不能用金钱衡量的。

营造商品林是调整林业产业结构、实现用材林地专业化的主要措施

商品林的建设是在国家林业产业政策指导下进行的。

将荒漠化土地改造成可重复使用的肥沃林业用地、使用材林专业化，是响应国务院调整林业产业结构、动员社会各方面投资造林的号召，实现真正意义的林业市场化的伟大创举。险产生及其规避

风险产生及其规避：

任何一种投资行为都是在利益的驱动下进行的，但是在预测收益的同时也要考虑风险的存在，投资林业也不例外。

1、投资林业的风险： 1）市场风险:

成材后的直接收益（取决于当时的价格与材积量）。在上面的收益分析中，是以现在的价格和最低的出材量为基础的，没有将市场价格变化预测因素考虑进去，按照我国木材的需求量的发展趋势上看，价格是只涨不跌！原因是：林业资源是自然资源，一旦市场需求量增加的时候，市场是不可能在短时间内能够解决的，因为树木有一个自然的生长期。

2）自然风险: 风、水、火、虫、雹、等自然灾害。

3）人为风险: 盗伐

以上自然灾害及人为风险已由华安财产保险公司对投资者进行保险

2、投资林业的保障：

1）政策保障

“鼓励军队、社会团体、外商造林和群众造林，形成多主体，多层次，多形式的造林绿化格局”

---《中共中央国务院关于加快林业发展的决定》

“国家鼓励个人或企业以市场化为手段，以利益驱动为核心；谁造林，谁拥有，谁投资，谁受益。”

---国家林业局副局长祝列克 2）法律保障

《林权证》：《森林法》第三条明确指出“个人所有的林木和使用的土地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。森林、林木、林地的所有和使用者合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《林权证》是确认森林、林木和林地所有权和使用权的惟一法律凭证，也是林地合理流转、明晰产权关系的惟一法律依据。公司可为客户代为办理。

3）技术保障

公司拥有一批具有丰富理论与实践经验的教授、育林专家和管理技术人员，并依托中国林科院和北京林业大学等单位。为项目实施、经营收益提供有力的保障。

投资优势与理由

投 资 优 势

1、收益可以预期，因为林木有生长规律，木材价格有市场规律，所以收益可以推算。

2、风险可以防范。造林有技术规范，风险可以事前预知并做出防范措施，经营有保障。

3、回报高，投资方式灵活，适合个人理财。

4、法律有保障。树木作为私人财产，国家予以林权保护并颁发《林权证》，可以转让、抵押、继承。

选择林业的五大理由

1、不想任手中的积蓄每天缩水，而要它保值增值；

2、不想投资那些风险太大或经营微利的项目；

3、不想花太多精力、劳太多辛苦、担太多风险，所以选择合作；

4、为子孙存一笔财富，也为我们的环境添一叶绿色； 五大利润增值点

1政策增值 国家对林业税收大幅度减免，减免税收就意味着赚钱。

2土地增值 土地资源有限，不可再生，可用土地越来越少，并且价格年年上涨，这就意味着你先期投入的价位低就赚钱。3自然增值 小树变大树，日日夜夜增长，不知不觉，腰包鼓鼓，就赚钱。

4市场增值 木材市场紧缺，价格逐年递增，市场需求空间大、利润高、赚钱。

5机会增值 林业体制私有化改革百年不遇，机会难得、商机有限，早了解，早知情，早投入，早获利，早赚钱。

除了林业种植以外，还将引进先进的林下养鸡技术，形成林养鸡，鸡养林的和谐生态林业。

上世纪８０年代以后，机械化饲料养鸡技术的引进，大大改变和充实了肉食市场。然而，随着生活水平的提高，人们对这种生长快但肉质较差饲料鸡逐渐厌倦，甚而抵制。因此，必须通过鸡的饲养方法的探讨，解决快长与肉质之间的矛盾，以满足不断增长的社会对肉食的需要。

豫北地区的群众具有十分丰富的养鸡经验，经过长期实践，不断改进养殖方法和技术。先是在村庄周围空地上圈养，受场地和强光照影响，效果并不理想，尤其是夏季强光照、热气浪，严重影响鸡苗生长，甚而出现鸡瘟，导致饲养失败。为了避免强光、高温影响，许多农户逐渐将鸡场移向林缘，效益显著改观。

饲养方法

林地养鸡，必须选择合适林分。林冠较稀疏、冠层较高（４－５ｍ以上）、郁闭度在０．５－０．６之间的林分，透光和通气性能较好，而且林地杂草和昆虫较丰富，有利于鸡苗的生长和发育。林分郁闭度大于０．８或小于０．３时，均不利于鸡苗生长。据调查，海南琼海、万宁养鸡最多，家庭式小养鸡场设在桉树林内，其他林分如相思林、灌木林、杂木林等因枝叶过于茂密，遮阴度大，不合适林地养鸡。另外，橡胶林内也是很好的养鸡场所。目前橡胶多采取宽行密株经营方式，虽然树冠浓密，透光度小，但行距大，树冠高（３ｍ以上），林内宽隙较大。许多农场工人在橡胶林内办养鸡场，也获得良好效果。

林内养鸡的鸡舍应选在透光度较大（０．５左右）、通风透气条件较好的平缓地段。一般养２批后即搬迁，以免出现鸡瘟，故多用简易材料如油毡纸（沥青纸）、石棉瓦、竹木等建竹木结构鸡舍。一般来说，一人每批养鸡约４０００只，鸡舍大小为３０－５０平方米，其中养殖人生活区６－８平方米，小鸡舍６－１０平方米，大鸡舍１０－２５平方米。养殖场大小根据规模而定。林内养鸡，鸡苗多在鸡舍附近５０平方米范围内活动，很少超过１００平方米。

鸡舍建成后，用１％－３％福尔马林等消毒即可养鸡。鸡苗开始用小鸡饲料在小鸡舍内喂养２０天，然后在大鸡舍内喂养，并逐渐开始放养。一般早放寻食，午、晚喂饲料，以弥补天然饲料的不足。放养时饲料可多样化，即稻谷、玉米和饲料配合喂养，可降低成本，提高肉质。放养至５０天后再次关入栏内，增加精饲料进行催肥，６０天后即可出售。为防止鸡瘟蔓延，１个月左右给小鸡打一次防疫针。

第一次成鸡出栏后，彻底清除栏（圈）内及其周围鸡屎及杂物，并用福尔马林等消毒药液消毒，３天后再进鸡苗喂养。若第三次喂养，则与第二次一样清杂消毒后再喂养。一般每个林段喂养２次后搬迁，最多不超过３次，以免导致鸡瘟的发生和蔓延。

效益分析

对于农户家庭或专业户而言，养鸡的主要目的是通过出售获得经济效益，自己食用占很少部分。林内养鸡可减少饲料１０％，成本降低１０％－２０％，鸡因跑动肉质提高，市场售价比圈养者高１０％－２０％，比家养鸡（放养）鸡低５０％以上。据郑州地区调查，家养鸡每公斤80-100元，半放养（林地放养）鸡每公斤60-80元，全饲料鸡每公斤15-20元，价格差异显著。

据农户介绍，由于喂养人多，流通困难，价格涨落起伏较大，尤其夏秋之际，价格最低，冬季价格最高。最低时每只鸡纯收入仅２－３元，高时每只鸡收入１０元左右。一般每只鸡出栏时重１－１．５ｋｇ。出栏价每公斤１０元左右（整批出售），则每只鸡１．２ｋｇ收入１２元。批养４０００只，出栏率９０％计，盈利７２００元。一般每年养４批，全年收入２．８８万元。如果喂养较好，鸡价较高时，年收入可达４－５万元。农户由于需要忙农活，一般每年养３－４批，贴补家庭收入，改善生活。可见林内养鸡是一条较为理想的脱贫致富之路。尽管如此，在决定养鸡之前必须进行鸡的市场调查，必须有较好的交通条件和销售市场，养鸡才能盈利，否则不宜喂养。

林地养鸡不仅为富余劳力提供出路，活跃农村市场经济，还改善林地状况，由于林内小气候条件的改善，有利于鸡苗生长发育；反过来，鸡粪可以肥林，促进林木生长，鸡和林木之间互相利用和依存关系，形成了资源利用的良性循环。并且可增加有机肥料，每批鸡获得１００－１５０ｋｇ干鸡粪，给农业生产提供了优质的有机肥料，不仅减少了农户购买化肥的开支，而且由于施用有机肥料增多，减少了化肥污染，改善了农业生态环境，促进林木生长发育。

投资项目经济可行性分析方法 篇5

1、投资项目经济可行性分析的步骤和内容：

（1）弄清市场需求和销售情况。包括需求量、需求品种等的预测。

（2）弄清项目建设条件。包括资金、原料、场地等条件。

（3）弄清技术工艺要求。包括设备供应、生产组织、环境等情况。

（4）投资数额估算。包括设备、厂房、运营资金、需求量等投资数额

注：在计算运营资金需求量时，应先计算出生产成本，然后按照资金周转所需时间来计算。

（5）资金来源渠道和筹借资金成本的比较分析。

（6）生产成本的计算。包括原材料、工资、动力燃料、管理费用、销售费用各项租金等。

（7）销售收入的预测。包括销售数量和销售价格。

（8）实现利税总额的计算。

（9）投资回收期的估算和项目生命周期的确定。

（10）折旧及上缴税金的估算。

注：通过项目在生命期内提取折旧，计入成本，来测算项目实现利润和上缴的税金。

（11）项目经济效益的总评价。

2、投资项目经济可行性分析的一般方法：

判断：预期未来投资收益是否大于当前投资支出，项目实施后是否能够在短期内收回全部投资。

（1）投资回收期：

也称投资收回期，以年或月计，是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间。

（2）投资项目盈利率：

投资项目盈利率＝年平均新增利润/投资总额×100％

（3）贴现法：将投资项目未来逐年收益换算成现在的价值，和现在的投资支出相比较的方法。V0＝Pn×（1＋i）--n

注：V0：收益现值Pn：未来某一年的收益i：换算比率，即贴现率

3、在考虑时间因素情况下的评价指标：

（1）净现值：指投资项目在生命周期内变成现值后逐年的收益累计与总投资额之差。

注：一般要求的贴现率，净现值为正的项目都可接受，净现值越高的项目盈利能力越强。

（2）项目盈利系数：指项目盈利现值累计数与总投资额之比。

（3）内部收益率：指在投资项目净现值为0时的贴现率。

注：内部收益率大于企业要求的贴现率或利润率的所有投资项目，企业原则上都可以接受，此时投资项目的净现值为正；从筹资角度讲，如果已知某一项目的内部收益率，那么所有筹资成本低于内部收益率的筹资方案都是可行的方案。

4、与分析投资项目经济可行性有关的其他经济分析：

（1）最优生产规模的确定：利润分析法、经验分析法、成本分析法和盈亏平衡点法。

（2）销售收入的确定。

（3）生产成本的测算：

原材料费＝原材料耗用量×单位价格

燃料动力费＝燃料动力耗用量×单位价格

工资及工资附加费＝生产定员人数×平均工资及附加费水平

车间经费＝车间管理费＋折旧费＋修理费

管理费用＝公司经费＋工会经费＋劳动保险费＋土地使用费＋董事会经费＋咨询费＋税金＋技术转让费＋业务招待费＋其他管理费

营业费用＝运输费＋包装费＋保险费＋广告费＋差旅费＋销售人员工资及其他费产品制造成本＝原材料费＋燃料动力费＋工资及附加＋车间经费＋管理费用＋营业费用

5、收购兼并项目经济可行性分析：

（1）现金收购兼并的经济可行性分析：

A、一般步骤：

a、预测被收购兼并企业以后各年的可能收益，确定收购兼并后的现金流量；b、确定收购兼并对象应该实现的最低可接受报酬率；

c、确定收购兼并最高的可接受现金价格；

d、计算收购兼并并投资所能获得的报酬率；

e、根据企业的资金结构，分析现金收购的可能性；

f、分析收购兼并产生的影响。

B、避税效应：

当某一盈利企业兼并一亏损企业时，兼并后亏损企业的亏损额将冲抵盈利企业的盈利，使盈利企业应税利润减少，从而实现避税效应。

C、现金流量预测：

a、现金流量＝经营利润－所得税＋折旧及非支出现金的费用－流动资金增加数－固定资产新增数

b、第N年的现金流量＝第N－1年的销售收入×(1＋销售收入增长率)×第N年的销售的销售利润率×（1－所得税率）－（第N年的销售收入－第N－1年的销售收入）×（每1元销售收入所需增加的固定资产投资和流动资产投资）

D、估计可接受的最低报酬率：

借入资金成本＝借入资金利率×（1－所得税率）

自有资金成本＝无风险报酬率＋风险系数×市场风险补偿率

最低报酬率＝长期负债÷结构性负债×长期负债利率＋所有者权益÷结构性负债×自有资金成本

注：无风险报酬率通常取国债券的收益率；

风险系数是收购兼并者股票的价格或企业的价值随市场波动而波动的幅度，是项目投资者风险大小的指数，对于上市企业可以取该企业股票价格增减百分比和股票总指数增减百分比的比值；

市场风险补偿率是指具有代表性的股票市场指数的报酬率超过无风险报酬率的部分，通常在5％～5.5％之间；

如果被收购或兼并企业的风险系数和借入资金的借款利率较高时，应该以被收购兼并企业资金总成本为计算最低报酬率的依据。

E、计算最可能接受的现金价格：

可接受的最高现金价格＝累计现值＋残值＋有价证券现值－债务

注：某年现值＝某年现金流量÷（1＋最低报酬率）

对于上市股份制企业来说，可用最高现金价格除以股票总数来得到收购兼并时每股的最高出价。

F、计算各种价格和方案的报酬率：

G、分析现金收购或兼并的可行性：

H、评估收购或兼并对每股收益和资金结构的影响：

（2）股票收购兼并的经济可行性分析：

A、一般步骤：

a、确定增发股票的数量，即增加多少股票不至于影响企业的控制权；

b、确定增发新股对每股收益和股票价格的影响；

c、估计被收购企业的股票价值，比较股息收益率高低，以决定是采用何种收购方式；d、确定可以用来交换的股票的最大数量；

e、评价收购对企业每股收益和资金结构的影响。

B、用于评价上市公司的特殊财务比率：

a、每股收益＝净利润÷末普通股份总数

Ⅰ、合并报表问题：编合并报表时，应以合并报表数据计算。

Ⅱ、优先股问题：如果公司发行了不可转换优先股，则应扣除。

每股收益＝（净利润－优先股股利）÷（末普通股份总数－末优先股数）Ⅲ、中普通股增减问题：在普通股发生增减变化时该公式的分母应使用按月计算的“加权平均发行在外的普通股股数”

平均发行在外的普通股股数＝∑（发行在外普通股股数×发行在外月份数÷12）Ⅳ、复杂股权结构问题：发行普通股以外的其他种类的股票（如优先股等）的公司，应按国际惯例计算该指标，并说明计算方法和参考依据。

b、市盈率（倍数）＝普通股每股市价÷普通股每股收益

注：该指标不能用于不同行业公司比较；

市盈率高低受市价影响，市价影响因素很多，包括投机、炒作，长期趋势很重要。c、每股股利＝股利总额÷年末普通股股份总数

注：股利总额是指用于分配普通股现金股利的总额

d、股票获利率＝普通股每股股利÷普通股每股市价×100％

e、股利支付率＝每股股利÷每股净收益×100％

股利保障倍数＝普通股每股收益÷普通股每股股利

留存盈利比率＝（净利润－全部股利）÷净利润×100％

f、每股净资产＝末股东权益÷末普通股股数

注：末股东权益是指扣除优先股权益后的余额；

每股净资产，在理论上提供了股票的最低价值。如果公司的股票价格低于净资产的成本，成本又接近变现价值，说明公司已无存在价值，清算是股东最好的选择。g、市净率（倍数）＝每股市价÷每股净资产

C、确定增发股票的数量：

收购兼并活动要以不降低企业股票的价格和每股收益为原则。

D、估计收购方和被收购方企业的价值，确定收购方式和换股比例：

甲公司1股换乙公司股票的比例＝（甲公司股票价格×乙公司市盈率）÷

（乙公司股票价格×甲公司市盈率）

注：当收购企业的价值被市场低估或者以股票价格计算的企业价值低于用现金流量计算的企业价值时，收购企业倾向于用现金收购的方式而不是用股票收购；相反，收购方倾向用股票收购更合算。

E、评价收购对企业每股收益和资金结构的影响：

a、如果收购方支付给被收购方的股票市盈率大于其自身原来的市盈率，则会使收购方的每股收益减少；反之，则增加；如果两者相等，则每股收益不变。

b、从资金结构的角度讲，股票收购不会引起新的债务，从而会使企业的自有资金负债率降低，但这种降低是否值得，关键在于收购兼并行为是否会给企业带来更高的收益，如果兼并后被收购企业的未来收益增长高于收购企业，则兼并活动能在较短时期内提高整个企业的每股收益，并为收购方创造良好的效益。

（3）杠杆收购的经济可行性分析：

A、定义：一个企业通过借款收购另一个企业产权，后又依靠被收购企业创造的现金流量来偿还债务的收购方式为杠杆收购。

B、意义：

a、目前，杠杆收购已变成了一种融资、避税、促使企业效率提高和确认企业价值的工具。b、杠杆收购可使收购方用较小的资本获得另一企业全部或部分产权，实现其融资的目的。c、杠杆收购会引起对被收购企业的资产重新评估、可以提高资产的账面价值，从而提高

折旧基数，增加折旧提取数，实现合理避税。

d、杠杆收购可带来所有权结构和经营班子的调整，有利于企业经营机制转换和效率提高。e、成功的杠杆收购活动对收购方、被收购方和贷款机构都会带来利益。

f、杠杆收购已经变成企业谋求发展和增值的重要途径和手段。

C、杠杆收购活动能否成功取决于：

a、收购方企业经营管理能力和水平；

b、周全、完善的收购兼并计划；

c、企业的负债减少，现金流量比较稳定、有保障，即收购企业要有负债经营的能力；d、被收购企业要拥有一部分能够变现的资产或者一定数量的可以作为贷款抵押物的资产，并且资产的账面价值可以通过评估而提高；

e、企业要有一段时期的平稳生产经营，在此期间可以不进行更新改造投资，生产经营的净现金流量可以用来偿还负债。

D、当然，进行收购兼并活动不能只从经济上看是否可行，还要从企业所处的行业、市场、管理经验等多方面去考虑，要充分发挥收购方生产、技术、资金、管理经验方面的优势，这就要求进行收购兼并活动时还要注意：

a、尽可能收购兼并相同产业或相关产业的企业，以发挥生产、技术和管理优势；

b、尽可能收购兼并产业属于高速增长阶段的产业，因为不成功的收购兼并大多数集中在缺少发展前景的产业领域；

企业投资项目可行性分析报告 篇6

计划投资项目：应用于生产加工精细粉煤灰、矿粉的球磨机全套生设备及配套设施。

设备设施包括：球磨机2.2m×7.5m一台约20万元，钢球20T×5000元/T，约10万元。

球磨机厂房约10万元，磨机基础安装约5万元，烘干机30万元，变压器25万元，提升机10万元，钢板圆筒库3只×500吨×30万/只，约90万元，平仓库1万吨容量约20万元，流动资金150万元，铲车15万元，固定投资约250万+流动资金150万，包括场地租赁费用，计约400万元。

项目建成后每年加工粉煤灰10万吨，每吨纯利润15-18元之内，煤灰加工部分年收入约180万元，如加工生产矿粉则利润空间更大。

目前正处于沿海开发及城市基础扩建，市区及外围计30多家商品混凝土搅拌站，对于精细粉煤灰需求量极大，而随着各大水泥厂生产成本增加及原材料紧缺，导致水泥价格不断上涨，自然带动能降低水泥成本的部分取代水泥的矿粉需求量激增，本项目投产后，即可加工细粉煤灰，又可生产矿粉，一举两得。

产品有固定之客户，收入稳定，投资资产回收周期短，是目前完全可投资运营的好项目之一。

企业投资

可

行

性

分

析

报

青河县房地产投资可行性分析 篇7

一、我国发展REITs的可行性分析

我国房地产业的持续发展需要大量的资金支持。这样一笔巨资不是国家财政所能承担的, 也不是仅靠银行系统就能解决的, 而专业的房地产开发经营机构毕竟也财力薄弱, 信托机构有能力也有资金参与房地产业的投资, 且这项投资能为信托机构带来十分可观的收益, 他们参与房地产的开发经营是我国市场经济发展的必然结果。

1我国金融信托业的持续发展

(1) 我国已具备初步的信托市场环境

信托的简要含义就是信任委托, 它是以信用为基础, 以财产所有权为前提, 依照一定的目的, 将自己的财产、资金或其它形式的价值代表物委托他人代为管理、营运的经济行为。这种经济行为产生三种当事人:委托人、受托人和受益人, 三者之间就产生了信托关系。因此, 产生所有权、收益权和处置权相分离的客观条件, 同时具有发达的金融市场, 是现代信托生存所依存的社会环境。目前, 我国具有信托业发展的初步的社会环境。

(2) 我国信托业的前景广阔

信托业与银行业、保险业、证券业合称为金融市场的四大支柱。从1999年开始, 中国人民银行对信托业进行了第五次整顿, 此举的目标就是让信托业与银行业、保险业、证券业实行分业经营, 信托业回归“受人之托、代人理财”的本位。从业务范围来看, 信托投资公司能经营所有财产委托业务, 不仅经营范围要比银行、保险公司、证券公司大, 还可以接受银行、保险公司等的委托, 代这些企业经营财产;从功能发挥的市场环境来看, 信托业将涉足各个层次的金融市场。市场体系越完善, 信托产品越丰富, 信托业作用越大, 信托渠道将成为聚集金融资产的主流渠道之一, 信托投资公司以后的实力应当较强。

2我国发展REITs所需的投资主体已初步形成

目前, 我国个人或家庭有意投资房地产的为数不少, 如目前在北京、上海、广州等大城市, 一些高档的收益性物业, 如高级公寓、甲级写字楼等, 投资性的买家非常多, 据在北京商务中心区 (CBD) 从事房地产开发的专业人士估计, 投资性买家占到总体买家的30-40%。如何引导这些个人投资者己是一个重要的问题, 因为在目前房地产形势较好的环境下, 问题不会出现, 但这些个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。信托是广大的个人投资者比较信任和看好的一种投资方式, 如很多的房地产资金信托项目一经发出, 就被抢购一空。正因为如此在我国信托业发展REITs, 引导个人投资者, 规范市场行为, 用投资组合的理论分散投资风险, 已是非常必要。其实, 美国的REITs正是为了响应个人投资者对投资房地产的需求应运而生的。

3外资的涌入为我国发展REITs提供了机遇

中国加入WTO, 为REITs的发展带来了机遇。首先, 国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速打造房地产投资信托的买方需求, 它们被允许进入房地产业应该只是一个时间上的问题。其次, 目前境外开始有相当数量的游资己经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场, 在这个时候地推出房地产投资信托应该是明智之举。与此同时, 越来越多的房地产发展商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性, 正在迫切地寻求商业模式上的突破与创新。

二、我国房地产投资信托基金 (RE-ITs) 的运作模式选择

1我国REITs的管理与组织形式

(1) 我国REITs模式选择的依据

根据国外经验, 我们发现, 发展REITs产品主要有信托型、公司型和基金型三种路径。下面根据我国现有法律制度和经济环境, 对我国REITs的运作模式进行选择。

i.公司型与契约型的比较

根据目前的法律, 已经设立的证券投资基金, 不管是开放式还是封闭式, 都是契约型。显然, 倾向于成立契约型基金的目的主要是为了规避我国现行的《公司法》和《税法》的管制, 以绕开很多具有争议性的问题, 如纳税问题、投资人监督问题等, 而且有《信托法》可作为法律依据。另外, 2005年6月香港证监会发布修订的《房地产投资信托基金守则》后, 内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市被允许。因此, 在目前阶段成立房地产投资信托基金可以采用契约型。

ii.开放式与封闭式的比较

房地产投资是一种长期投资, RE-ITs更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的。因此它根本不同于证券投资基金。证券一般是有公共交易市场的, 每天都在交易, 有不同的报价, 因此, 为每一种证券每天做出估价是比较容易的。但房地产不同, 对其估价是一个系统工程, 不可能每天对其进行估价。因此, 以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的, 不管是契约型还是公司型, 都应该是封闭式基金, 但可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

2中国企业发行REITs的相关分析

(1) 中国发展REITs的相关有利因素

i.中国政府的倾向

从政府的角度来讲, 大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利, 因而如何引导个人投资者是一个重要的问题。但由于个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 且集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。为广大中小投资者提供进行房地产投资的机会, 使对房地产的投资不再是大财团的专利, 同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目, 能够获得足够资金而得以实施。但是由于房地产的单笔投资相当巨大, 远远超出了一般个人投资者的承受范围, 且房地产属于中长期投资, 流动性较差, 因此阻碍了投资者的投资需求。所以在国内发展REITs, 可以进一步规范房地产市场和房地产投资, 扶持房地产业健康发展。

ii.国际市场的影响

美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓, 香港市场也受到了一定影响。首先要正确理解海外REITs的调整。这是美国市场作为一个成熟市场的正常调整行为, 并不意味着美国房地产市场泡沫破灭, 而是用利率手段进行的合理挤压, 也绝不会出现1999年纳斯达克指数从5000多点降至1000多点而数年徘徊的历史;其次, 海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。如果不是资本管制, 海外基金还会大量流向中国房地产市场。因为利率的调整, 美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场。而目前全球范围内, 这个市场就在中国。一方面中国的REITs为零;另一方面中国的房地产投资机会多;第三, 中国零售业刚刚对外开放, 经济持续增长的热度不减, 不动产的投资回报与经营回报都十分可期, 是海外REITs的最佳港湾。

(2) 海外发行REITs的有关问题

在多元化房地产金融体系尚未成熟之时, 无论是夹层融资, 还是REITs, 都是一种值得尝试的方式。海外发行REITs面临着很多道关卡。首先, 发行REITs对开发商的物业规模要求较高, 一般要求是至少要整合有4-5个物业;其次, 对于发行REITs的地产商而言, 拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。同时, 在成立一个REITs的过程中, 内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下, 这实际上就是外资购买内地物业, 需要付出营业税、契税, 还有各种中介机构的估价等服务费, 代价很高, 存在较大商业风险。另外, 建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (171号文件) 。该意见针对当前房地产市场的新情况, 进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。该意见提出, 外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资, 投资项目总额超过1000万美金的, 公司注册资本金不得低于投资总额地50%;没有付清企业注册资本金, 未取得土地使用证的, 开发项目自有资金不足的, 均不予批准企业的外汇贷款结汇, 且不得承诺任何一方的固定回报。上述条款都对REITs的海外上市构成了严格的限制, 甚至可以认为短期内跨境REITs的运作不得不暂时搁置。

我国房地产投资信托现状分析 篇8

[关键词] REITs融资信托

一、房地产投资信托的起源及概念

1.房地产投资信托的概念

房地产投资信托(Real Estate Investment Trust）简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

2.REITs的起源与发展

REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。

二、我国REITs的产生及现状

1.我国REITs产生的背景

20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。

2.我国REITs的发展现状

我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。

随着121号文件发布，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信·宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。

3.我国发展REITs的可行性分析

(1)政策与相关法律可行性分析

首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暫行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。

(2)实际运作可行性分析

首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。

其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。

再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。

三、发展REITs的建议

1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系

从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。

2.建立适合REITs发展的市场环境

首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。

3.培养专业化人才

从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。

参考文献:

[1][美]陈淑贤约翰·埃里克森:房地产投资信托——结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05

[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03

[3]中国人民银行课题组. 2004中国房地产金融报告[E].中国人民银行网站.2005-08-15