房地产投资合作模式（共8篇）
房地产投资合作模式 篇1
房地产销售合作模式简略
全程策划代理
1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。
2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。
3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。
4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
第一部分 委托策划代理工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。
第二部分 委托策划代理工作期限
委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)
第三部分 委托策划代理工作范围
甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分:
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。
(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。
三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。
五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。
六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目
合作经营管理
1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。
4、服务效果：对约定的效果达成目标。全程策划代理
1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。
2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。
3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。
4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
第一部分 委托策划代理工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。
第二部分 委托策划代理工作期限
委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)
第三部分 委托策划代理工作范围
甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分:
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。
(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。
三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。
五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。
六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目
合作经营管理
1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。
4、服务效果：对约定的效果达成目标。
一、项目代理销售
即由乙方负责该项目的推广销售工作，并按不低于代理均价的价格进行销售；甲方承担销售道具、广告、活动促销等销售费用，并按合同约定向乙方支付代理销售佣金。
服务内容：
1、前期市场调研；
2、项目营销总体策略；
3、营销推广；
4、制定项目入市时机策略；
5、项目阶段性营销计和划价格策略；
6、销售分期控制;
二、项目策划
(一)市场调研
1、房地产市场现状分析。
2、主要路段市场状况。
3、住宅市场情况。
4、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
（四）、广告策划
1、项目推广口号
2、项目卖点整合包装
3、整体广告计划
4、广告预算及媒体组合
5、项目形象策划
三、项目基本形象设计:(1)标志(2)标准字(3)标准色彩(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计:(1)内部应用:名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;(2)销售中心:装修建议及展板设计;(3)户外应用:工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
3、传播工具的创意与设计:（1）楼书创作(创意、文案、设计)（2）折页及海报创作(创意、文案、设计)（3）报广创作(创意、文案、设计)（4）广播、电视稿文案等
顾问式合作
1、决策顾问：地块属性分析、市场格局判断、项目概念定位、专业公司选择
2、战略顾问：品牌发展定位、项目战略思考、项目战略营销、企业战略规划
3、市场顾问：市场策略顾问、市场定位顾问、市场运营顾问、市场推广顾问
4、销售顾问：销售卖点选择、销售计划协助、销售人员培训、销售效果测定
5、营销顾问：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示
6、推广顾问：媒体组合和媒体选择建议、推广计划审核、费用预算审核 房地产代理价格（费率可因项目难易程度，派人员多少适当调整）（1）固定费率
收费方式是确定一个固定的收费比例，无论最后房地产的成交价格是多少，都以成交总额固定比率来收费0.6%-2%。按具体项目来具体调整。
（2）固定费率、超价部分双方共享 其具体方法是固定取费比率，并固定房地产价格，如果乙方所迈出的售价高于甲方所定的价格，则高出部分由甲方与乙方分成。
采用这种方法，取费比率一般为06%-2%，差价部分的分配由甲方与乙方协商或确定分成比例。
（3）不付佣金，完全赚取超价
甲方同乙方定一个价格，以专业的业务能力，通过市场调研和市场需求，来提高售价，从而在市场获得利润。
房地产投资合作模式 篇2
合作开发的形式多种多样,每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种;不同的房企自身的优劣势不同,合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发
以土地入股合作开发,这是目前主流的方式。该模式是A企出地,B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时,双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后,A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企为主,项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
二、合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
三、联合成立项目公司
该模式是开发商与土地方成立项目公司,土地方将土地使用权变更到项目公司名下后,由项目公司具体开发经营项目的一种模式,有时被视同为土地转让,需要发生土地转让的交易税费。
该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下,双方合作关系比较密切,缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。
四、股权收购模式
股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,开发商将项目公司的部分股权收购,达到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。
股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高,在实际的合作开发中做选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。
五、联合竞买
与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润;也可采取双方先合资成立公司,然后参加竞买的方式。
六、代建模式
开发商不作为股东,而是作为经营管理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务,获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理,并根据代建合同使用开发商品牌。
七、技术输出
向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益。
八、开发商合作互补,发挥价值最大化
最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”,未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅,万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品,实现项目价值最大化。
九、HI 合作模式
HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息,项目由开发商开发并享有利润,但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括:
第一,股权运作:该模式需要经过一系列的股权运作,控制股权运作是控制风险的首要因素,控制方法是事先进行可行性调查论证。
第二,项目操作周期:该模式对项目操作周期的要求比较严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。
第三,政策及国际金融市场:该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大,需要时刻关注政策面的变化。
十、信托
信托指民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司,由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司,取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。
房地产专业校企合作模式浅析 篇3
关键词：房地产专业；校企合作；应用型人才；校外实习基地
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2015）06-138-001
一、校企合作背景
我国房地产市场经历了近三十年的发展。房地产业作为我国经济的支柱性产业，关系最根本的民生问题。房地产市场良性发展需要一批既掌握扎实的房地产基础理论知识，又具备较强的营销技能，同时能将营销专业知识和实践能力很好地转化为房产行业营销职业能力的应用型人才。2010年，宁波大红鹰学院经济与管理学院设置市场营销专业，开设了房产营销专业方向。如何针对宁波房地产市场特点，整合多方资源，培养接地气的房产营销人才，是市场营销专业房产营销方向建设的重中之重。
市场营销系经过了多方调研，最终选择开展校企合作，依托企业的市场资源、行业优势、经营服务平台开展教学，实现应用型房产营销人才培养目标。2013年4月，本校与宁波市华星房产咨询有限公司签约合作，在校企联合办班、共同设计方向课程、共同组织教学、共建实习基地、共同开发应用型教材等方面开展了深度合作。通过近两年的合作探索，取得了良好的效果。
二、合作方式和内容
1.定向培养人才模式探索与实践
企业参与市场营销专业房产营销方向的课程体系构建，共同编写专业方向课程的教学大纲，研究确定课程的教学实施方案，开发房产营销综合实习教材，为企业定向培养人才提供保障。主要定向培养以下人才：业务组长、专案副理、专案经理、项目总监等。
2.校企联合办班，订单培养
“校企房产班”课程内容涉及房产基础知识、房产市场调研、房产企业文化、房地产市场前瞻、沙盘演练等等，理论课程结合实践课程。全程由企业优秀师资进校内授课，校内指定教师负责跟进。对学习合格学生颁发结业证书，并评选优秀学员，设立专项奖学金，提供房产企业实习机会。
3.设立校外实习基地，开展阶段实习和定岗实习
我校与宁波本地优质房产代理企业合作，建立多个校外实习基地。校外实习基地充分利用企业人力资源优势和相关设施，学校企业共同制定学生校外实习计划，并协同执行，加强校企之间交流互动。
三、合作成效
1.联合办班成效显著，输送应用型人才进企业
“校企房产班”实施“校内课程打基础”、“校外优师进讲堂”、“实习基地练实战”的培养模式。通过联合办班课程（以企业为主，校企共同制定课程方案）与房产方向课程（《房地产基础知识》《房地产基本制度与政策》《房地产经纪》《房地产营销策划》《房产营销综合实习》）相结合，企业案场阶段实习，使学生既能系统地掌握房地产营销基础知识，又能通过实习实践，将理论知识转换为实操能力，成为应用型房产营销人才。“校企房产班”已开设两期，通过第一期小规模试点办班，第二期的全员参加，华星房产班已经累计培养了146名学员，优秀学员6名；为企业输送应用型房产人才共计38名，企业总体评价较高。
2.引进企业优秀师资，提升房产营销应用型人才培养质量
“校企房产班”引进19名企业应用型讲师进校授课，他们房产营销策划实战经验丰富，岗位涉及研展事业部、创作事业部、综合服务部等多个部门。企业应用型讲师的引进，使房产营销学生能全方位学习房地产企业在项目建设、开发经营、营销策划等多个方面，不仅加深学生毕业前对房产行业的全方位、多层次了解，还培养了学生成为合格营销人的基本素养。
对于“企业讲师进讲堂”，学生普遍反响热烈，课程内容接地气，课堂参与度高，教学效果良好。
3.房产校外实习基地建设稳步推进，效果显著
我校房产专业校外实习基地已累计接纳实习学生112人次，配备校外实习指导教师11名，出色地完成了校外实习任务。实习内容涉及销售案场接待（来访客户、来电客户、投诉客户）、案场销售、案场策划、置业顾问、市场宣传与推广等方面。企业方专门设立专项对接小组，校企双方共同拟定校外实习方案，开发校外实习指导书、校外实习手册，归档相关资料。房产基地先后接受学校地方服务处、教务处的检查指导，获得好评。2014年11月又接收了校外评估专家的检查，通过现场走访，与学生和企业接触访谈，校外专家对我专业校企合作的方式和效果表示肯定，并提出了宝贵的意见和建议。
4.以校外实习基地为依托，开展产学研合作，提升教师科研水平
通过两年的合作和交流，由校企共同编写的《房地产营销综合模拟》（浙江大学出版社出版）已正式出版并投入使用。本教材共设六个综合实训项目：房产营销环境调研、房产营销策略调研、房产营销策划、房地产营销案场管理、房产营销团队建设与管理、房产经纪与代理。综合房产项目从营销策划、案场管理、销售团队建设等多个方面内容，设计科学合理，实践性、应用性强，填补了指导本科层面房产营销实践教学的教材空白。该书已投入两轮使用，效果良好。
5.宁波房产营销的“黄埔军校”，培养效益辐射更多企业
通过与宁波房地产代理公司的合作，我校房地产市场营销专业扩大了在宁波房产界的影响，被业界誉为培养宁波房产营销人才的“黄埔军校”。先后已有多家宁波房产企业慕名前来与我们洽谈合作。我专业已与宁波十多家房地产企业展开了不同形式的合作。
四、总结
房地产投资合作模式 篇4
2009-11-10 11:2 刘赪 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
【摘 要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题。本文介绍了投资性房地产的两种核算模式，重点比较两者在会计核算及对企业影响方面的异同，并提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项。
【关键词】投资性房地产； 成本模式； 公允价值模式
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。
一、投资性房地产的含义
随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。
投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
二、投资性房地产的核算模式
针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：
（一）成本模式
该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。
（二）公允价值模式
国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。
三、两种核算模式的比较
（一）共同点
1.两种核算模式均应单独核算。
新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。
2.取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。
无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
（二）不同点
1.两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。
成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。
采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。
2.两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。
在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。
四、两种核算模式对企业的不同影响
（一）对企业资产状况的影响
一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。
另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。
（二）对公司盈利能力的影响
成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。
（三）对企业税负的影响
目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。
五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项
企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：
（一）模式的适用性
新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。
无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。
（二）模式的唯一性
根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。
（三）计量模式转变的不可逆性
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1.当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2.企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。
【主要参考文献】
房地产公司投资合作协议书范本 篇5
立协议当事人：
甲方：××××股份有限公司 法定代表人： 注册地址：
乙方：××××有限公司 法定代表人： 注册地址： 丙方1： 丙方2： 丙方3：
第一章 合作的宗旨、范围、架构
××××房地产销售有限公司（以下简称公司）系甲、乙双方于_____年___月设立的房地产销售公司，为更好的开展公司业务，结合丙方的经营、管理经验，各方经友好协商，达成如下合作协议：
第1条 公司概况
公司为甲、乙双方于_____年____月____日在××市工商行管理局注册设立的，《企业法人营业执照》注册号为_______________，经营范围为商品房销售、中介，房地产营销策划，住所地为____________________，法定代表人为_______，注册资本人民币_____万元，企业类型为有限责任公司（国内合资）。甲方出资人民币____万元，占股___%； 乙方出资人民币____万元，占股___%。第2条 合作方式
甲、乙双方吸收丙方为公司的新股东，丙方负责对公司进行增资，各方按所占公司注册资本金比例的享有权利、承担义务。第3条 甲、乙双方已缴付了全部注册资本；丙方承诺按照本协议约定对公司进行增资。
第二章 公司增资
第4条 本协议签订后，公司增加注册资本人民币____万元，由丙方负责缴付。增资后，公司注册资本金为人民币____万元，公司各股东的持股比例为甲方占股 %、乙方占股 %、丙方1占股 %、丙方2占股 %、丙方3占股 %； 第5条 出资比例、出资方式 甲、乙双方所缴注册资本不变。
丙方1缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方2缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方3缴付人民币 元，出资方式为。第6条 增资时间
1、本合同签订后 日内，丙方应完成注册资本缴付义务；
2、丙方完成注册资本缴付后 日内，甲、乙双方负责完成相关工商变更登记手续。第7条 利润分配
各方经协商一致，公司完成增资后，股东分红按扣除企业所得税后的利润额由甲、乙、丙三方按 ： ： 的比例分配。第三章 当事人保证 第8条 原股东保证：
公司原股东特此向丙方声明和保证以下权益之真实性，否则，由此给丙方造成的一切损失均由其承担：
1、甲方、乙方保证其具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和民事行为能力。
2、甲方、乙方签订本协议已获得公司董事会、股东会或其他公司内部权力机关或法律所要求的其它机关的批准或同意。
3、公司是一家依法成立并有效存在的房地产销售公司，已取得一切必要的政府执照、授权、同意和批准。而且上述一切执照、授权、同意和批准有效且仍然存在，并无任何原因（丙方或丙方控股后造成的除外）会使上述任何一项被吊销、注销或取消。
4、甲方、乙方作为公司原股东已按公司原合同、章程规定完成对公司的出资义务。
5、如果公司至本协议签订前所从事的业务不符合现行法律的规定，侵犯了任何第三人的任何合法权益，由此给丙方或丙方控股后的项目公司造成损失的，则甲方、乙方应负责向丙方赔偿损失。
6、如果公司在本协议生效前所签订的合同或对外所发生的民事关系存在不合法或无效的情形，且公司因此产生任何包括但不限于违约责任、赔偿责任及侵权责任的法律责任，由此给丙方造成损失的，则甲方、乙方承诺向丙方赔偿损失。
7、甲方、乙方于本协议及本协议附件所陈述的事实是真实的、完整的，并无任何其它应向丙方披露而未披露的事实或情形。第9条 丙方保证
丙方特此共同向甲方、乙方声明和保证以下权益之真实性，否则由此给甲方、乙方造成的一切损失均由其承担：
1、丙方具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和行为能力；
2、丙方用于履行本协议之资金来源合法，并未侵犯任何第三人的任何合法权益，且不会与任何第三人产生争议。否则，将视为丙方对本协议的根本性违约。届时，甲方、乙方有权解除本协议，并要求丙方赔偿甲方、乙方因签订、履行本协议花费的一切费用以及已向第三方所支付的一切费用以及甲方、乙方因丙方的违约所产生的一切损失。
3、丙方于本协议及本协议之附件所陈述的事实是真实的，完整的，并无任何其它应向甲方、乙方披露而未披露的事实或情形。第四章 资产负债处理 第10条 资产确认
本协议双方一致确认项目公司于本协议签订前的财务状况（包括但不限于资产负债状况）以本协议之附件《项目公司 年 月之审计报告》披露的为准。第11条 负债确认：
双方经协商同意：本协议生效前除了本协议明确约定应由丙方或丙方控股后的公司承担或支付的债务外，公司的所有债务（包括但不限于产生于本协议生效前的债务、债务产生的原因存在于本协议生效前的债务，应交而未交的税、费）均由甲方、乙方承担。第五章 增资后公司的治理结构
第12条 公司设股东会，股东会为其最高决策机机构。第13条 公司设立董事会，作为公司运作管理中的最高权力机构，讨论决定公司章程所规定的重大事项。
第14条 董事会由五名董事组成，董事由股东各方委派。董事会设董事长、副董事长各一名，董事长由 方委派，副董事长由 方委派。
第15条 董事长是公司的法定代表人，副董事长协助董事长开展工作。
第16条 公司总经理由 方推荐担任。总经理由董事会聘任，聘期为三年，可连聘连任。总经理可由公司董事兼任。第六章 违约责任及合同终止
第17条 按本协议规定的丙方应缴付的款项，若丙方未能按约如期足额缴付的，则每逾期一日，丙方按照每日未付款项的万分之二向甲、乙双方支付滞纳金。若逾期一个月，则甲方、乙方有权解除本协议。
第18条 若由于甲方、乙方原因未能按约按期办理工商变更登记手续的，每逾期一日，甲、乙双方按照每日丙方已缴付款项的万分之二支付滞纳金。若逾期一个月，则丙方有权解除本协议。
第19条 若本协议任何一方违反了本协议载明的其它义务，违约方应向守约方支付约定增资总额10%的违约金并赔偿守约方由此造成的全部损失。第七章 其他
第20条 本协议经双方签章之日起生效；
第21条 本协议一式伍份，双方各执二份，余份备用。
第22条 签订和履行本协议所发生的税款及须向有关部门支付的费用，由协议各方依法及本协议的约定进行承担，本协议无约定的，由各方依法承担。第23条 本协议之附件为本协议不可分割的一部分。
房地产合作合同 篇6
乙方： 身份证号码：
第一条 根据《中华人民共和国公司法》及中国其它法律、法规规定，为明确甲、乙双方在合作经营上的权利和义务，特订立本合同，以便共同遵守，房地产合作合同范本。
第二条 合作经营项目名称：台海岸活虾餐饮( 店)(简称门店)
第三条：合作经营项目的内容、范围、营业地址和规模
1、投资合作经营位于 省 市(县) 路(巷) 号“台海岸活虾餐饮( 店)”。
2、营业范围：甲方享有商标权和专有技术的罗氏沼虾特色餐饮店
3、营业规模：营业场地约平方米(详见合同附件：房屋租赁合同)
第四条：合作期限为 年，自20 年 月 日开始至20 年 月 日止，同合作经营项目营业场地房屋租赁合同期限(房屋租赁合同期限原则上不得少于6年)。
第五条 合作经营方式：
1、甲方和乙方共同投资，其中，乙方为现金投资人，投资款为100万元人民币。甲方以台海岸活虾的商标、商誉、配料技术、经营管理系统和经验等无形资产以及合作项目投资中乙方现金投资不足部分的现金，进行投资。
2、由甲方全权管理经营合作经营项目，乙方不参与管理，但可委派一名财务收银人员参与项目管理。
3、利润分配方式为，
(1)乙方按年度(以每年度12月31日为截止日)固定分配利润，甲方负责向乙方支付。计算方式以合作经营项目独立经济核算，乙方每年保底固定利润分配(无论合作经营项目实际盈亏状况)为乙方现金实际投资总额的25%，并以总公司的资产作为本合同的担保方。
(2)合作经营项目当年度税后纯利润高于50万元人民币时，则乙方按照50%的比率分取定额红利。
(3)除乙方固定分配利润的其他利润，归甲方所有。合作经营期满，门店的全部资产归乙方所有。
(4)年利润金额以甲方提供的合作经营项目的年总营业收入及相关财务报表为准。如有疑义，乙方有权要求甲方对财务数据做出解释。
(5)不足一年的合作经营期，以该年度实际合作经营期除以12个月计算乙方的定额分利。
(6)乙方享有固定分利的起始日期为合作经营项目实际开业之日的次月首日为起始日。
(7)甲方为合作项目唯一管理经营方，无论经营年度实际风险和损失均需承担向乙方支付保底固定分利的责任。
第六条 乙方一次性投资额为人民币100万元，投资款专项用于：
1. 门店设计费和装修费;
2.门店租金;
3.门店筹建费;
4.门店开业筹备费;
5.门店开业前的流动资金;
6.门店各类经营所需设备;
7.门店的其他经营费用。
如实际用款总额超出乙方的投资额，则超出部分由甲方负责承担并出资;如实际用款总额低于乙方的投资额，则多余部分由甲方用于门店备用金或广告宣传开支。
第七条 甲方和乙方的出资方式
1.甲方许可门店使用甲方所有的商标、配料配方等技术诀窍;委派店长和其他主管职员，并对门店员工进行招聘和培训。负责门店的装修设计审核、装修工程监督管理、广告、营业手续的办理、设备设施的购置、以及其他采购，管理人员的薪酬标准的制定、广告管理以及营销政策等一切经营管理事项，合同范本《房地产合作合同范本》。
2、乙方应分两次将其投资款汇入甲方指定银行帐户。第一次出资应于本合同签定之后三日内交付50%投资资本，计50万元;第二次应于第一次资金交付后15天内交付50%的投资资本，计50万元。
3.乙方未能在前条规定的期间内履行出资义务，需根据延误的时间和金额，按每日2‰的利率向甲方支付延误违约金。如超过期限壹个月仍未履行出资义务，即属乙方违约，甲方可单方面解除本合同，并有权按本合同第九条第一款比例处理乙方的已出资额。
第八条 本合作项目的.乙方投资权，在合作期限内未经甲方书面同意不得转让给第三方。
第九条 本合同一经签订，乙方在合作期内原则上不得退出合作抽回资金，如乙方确需退出项目并抽回投资金，在征得甲方书面同意后可按以下方式处理：
1.在签定合同之日起一年内按乙方投资总金额的70%由甲方退还;
2.在签定合同之日起二年(含)内按乙方投资总金额的60%由甲方退还;
3.在签定合同之日起三年(含)内按乙方投资总金额的50%由甲方退还;
4.在签定合同之日起四年(含)以上不予以退还。
乙方在收到以上退还金额之日起，停止当年保底红利及享受利润分配,本合同自然终止，同时该合作项目所有权归甲方。
第十条 如甲方在合同期满内，单方提出取消合作关系，甲方除退还乙方全部投资额，还须按以下方式给予乙方赔偿：
1.在签定合同之日起一年内给予乙方实际投资额的30%赔偿;
2.在签定合同之日起二年(含)给予乙方实际投资额的40%赔偿;
3.在签定合同之日起三年(含)给予乙方实际投资额50%赔偿;
4.在签订合同之日起四年(含)，甲方不得终止合同。
甲方按以上方式赔偿之日起，乙方不再享有当年的红利及利润分配，同时合作项目所有权归甲方。
第十一条，合同期满后，合作项目经营场所内的所有资产归乙方所有，但乙方不得使用甲方的商标、商名、标志(包括与其相似或易混淆的任何商标、商名和标志)，如乙方转让，甲方享有优先权。如房屋租赁合同期限延长，在征得甲方认可后，双方可延续合作经营合同。
第十二条 甲方的权利和义务
1.对经营场所进行装修或改造。
2.负责办理经营场所所需的一切相关证照及手续，并由甲方出面注册公司法人或负责人。
3.人员培训及上岗。
4.全权负责及管理经营场所涉及的相关工作。对门店按照甲方的管理制度进行标准化管理。
5.全权负责及管理经营活动的财务支出、收入和其他财务事项。
6.与项目场地出租方签订租赁合同。
7.将合作经营项目的年度总营业收入及年度相关财务报表于次年 月前交与乙方备案。
8.协助乙方寻找适合的营业用房。
9.对双方有意向的营业用房出具风险评估报告。
第十三条 乙方的权利和义务
1.按时收取相关年度财务报表并查账质询。
2.不参与合作经营项目的经营管理及财务管理。
3.于年报表发放之日起五日内收取当年保本红利或利润。
4.在经营合作项目中消费可享受8.8折优惠。
5.负责在合作项目当地或异地寻找经营活动场地。
6.须协助甲方办理经营场所所需的相关证照手续。
7.负责处理甲方在当地经营中与有关部门的一切协商工作。
8.有权选择甲方推荐的任何但尚未投入装修的经营用房的合作投资。
第十四条 由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能避免或克服的不可抗力的事故和事件造成的损失，各方都不负赔偿责任。
第十五条 甲乙双方在履行本合同中发生的或者与本合同有关的任何争议，应首先以友好精神力求协商解决。如争议未能协商解决，可在甲方所在地人民法院提交诉讼解决争议。在发生争议期间，除有争议的问题外，甲乙双方应继续履行本合同中规定的各自应承担的其他义务。
第十六条 本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执一份，具有同等法律效力。并由甲乙双方签署后生效。
第十七条 本合同以下附件为本合同不可分割的组成部分：附件一：经营场所房屋租赁合同复印件;附件二：甲乙双方有关证照或证件复印件。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人签字： 法定代表或个人签字：
年 月 日 年 月 日
【扩展阅读】法律规定
合作双方的约定只能在法律允许的范围内，不能约定属于禁止投资的领域或行业;不能约定名为合作企业合同实为借款合同;不能约定逃避税收;不能约定违反外汇管理方面的规定，否则可能导致所签合同内容违法而无效。
房地产投资合作模式 篇7
一、房地产投资信托基金的起源及发展
房地产投资信托基金, 是英文“Real Estate Investmen Trust”的缩写 (复数为REITs) 。从国际范围看, REITs是一种由特定的发起人 (如基金管理公司、信托公司等) 发起, 制定投资计划, 通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产有关的投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs首先产生于20世纪60年代的美国。经历了40多年的发展, 美国的REITs市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他REITs市场, 稳居全球REITs市场的霸主地位。REITs在美国的成功, 吸引了西方发达国家和亚洲新兴国家和地区的目光, 进入21世纪以来, 欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验, 推进RE-ITs在其国家和地区的发展。
根据发安全球有限公司 (EYG) 发布的2008年全球房地产投资信托基金研究报告显示:受全球信贷紧缩的影响, 截至到2008年第三季度, 全球市场上公开交易的REITs总市值为6, 050.00亿美元, 较2007年的7, 640.00亿美元下挫了20.8%。其中, 由于美国次级抵押贷款危机, 美国市场上公开交易的房地产投资信托基金从2007年的169家减少到148家, 总市值也由去年的3, 000.00亿美元下降至2, 946.00亿美元。虽然美国REITs市场在总市值方面仍然领先于欧洲和亚洲市场, 位于全球第一位, 但是, 其市场间的差距正在逐步缩小。特别是随着中国REITs试点工作的进一步推进, 相信亚洲有能力在REITs市场总市值方面继续稳步前进。
二、房地产投资信托基金的分类
REITs的常见分类有按组织形式、资金运用方式、募集方式等。
(一) 以组织形式分类
REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司, 由投资人认购公司股份而享有权利, 投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。契约型REITs指采用信托的方式, 在委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上, 将收益权加以分割, 使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。
(二) 以资金运用方式分类
REITs可以分为权益型、抵押型、混合型三类。权益型REITs属于房地产权益的证券化产品, 拥有并经营收益型房地产, 并提供物业管理服务。按照美国的相关法律规定, 在REITs的投资组合中对具有收益性的房地产的直接投资超过75%, 其投资标的物的所有权属于整个信托基金。该类REIT主要收入来源为房地产出售的资本利得和房地产出租的租金收入, 而影响收益之因素主要为房地产的景气与否, 故投资风险较高。抵押型投资信托是指投资组合中对房地产开发公司的放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权证券合计超过75%, 而非直接投资于房地产本身。该类REIT主要收入来源于贷款利息, 资产组合的价值受利率影响很大。混合型投资信托是指投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款, 为权益型与抵押型之混合。该类REIT影响收益之因素既有房地产市场, 又有利率, 故投资风险居中。
此外, REITs按照募集方式的不同, 可分为公开上市交易、非上市交易和私募;按照投资标的确定与否可以分为专属型与非专属型;根据资产经营管理方式的不同可以分为内部管理型和外部管理型。
三、房地产信托产业基金的特征及对我国房地产业的积极意义
房地产投资信托基金主要有如下特征:
(一) 高流动性
房地产作为不动产, 其本身的固定性使得它的流动性较一般资产差。如果投资者直接投资于房地产, 当急需变现时, 将被迫以折价出售。REITs作为房地产的证券化产品, 通常采用股票或受益凭证的形式, 可以使房地产这种不动产流动起来。同时, 由于REITs股份基本上大都在各大证券交易所上市, 与传统的以所有权为目的房地产投资相比, 投资投资者可以根据自己资金的需要, 随时处置所持有的REITs的股份, 具有相当高的流动性。
(二) 投资的高回报率
鉴于REITs资产在降低投资风险、增加投资收益方面的重要作用, 各国对REITs一般都有相关的税收优惠。如《1960年美国国内税收法案》规定, 如果REITs将每年度盈利的大部分 (一般是90%以上) 以现金红利方式回报投资者, 则无需交纳公司所得税, 这就避免了对REITs和股东的双重所得税。REITs的税收条件、投资范围的要求以及高比例分红的规定是其保持高回报率的重要原因。
(三) 非关联性有利于分散投资风险
REITs一般是由一系列房地产构成的投资组合, 比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产, 从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化, 使房地产的资金可分割性增加。从REITs发展最成熟的美国市场1985~2005年的统计数字来看, REITs与S&P500、NASAEQ composite等的收益率指数相关性偏低, 其他发展REITs的主要国家的经验也体现了REITs与股票市场的低相关性。
近年来我国房地产业快速发展, 我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势, 所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大, 其他渠道融资难, 销售不畅回款难, 加之自有资金匮乏, 企业运营陷入困境。同时, 因为房地产企业融资渠道单一, 高度依赖银行信贷, 绝大部分收入来自房地产项目销售所得, 这种高负债杠杆、资金运作封闭、收入来源单一的经营模式导致房地产行业风险极易向银行体系传递。发展REITs有助于缓解房地产开发资金紧张局面, 同时在一定程度上也能分散银行体系的风险。房地产业的利润率比较高, REITs这种创新的投资工具为投资者分享房地产业的高收益提供了条件。
另外, 从国外的经验来看, REITs可以作为房地产市场有效的“价格稳定器”, 对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显。因此, 在资本市场推出该产品, 以市场化的方式调节房地产市场的投资性需求, 进而落实宏观调控政策的既定目标。
四、我国发展房地产投资信托基金的模式选择
近年来, 我国房地产行业快速发展, 对金融工具创新提出了新的要求。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出, “根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则, 积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。但基于房地产投资基金产品特性, 以及考虑到我国目前房地产行业和金融行业的相关法律制度, 我国发展房地产投资信托基金有三种可能模式:
(一) 信托计划模式
法规限制和突破难度主要有, 《信托法》中对信托合同有不得超过200份的限制, 信托计划是私募性质, 限制公募。《证券法》中没有对信托产品的证券定义。信托产品的流动性较差, 现有的房地产信托与REITs产品属于不同类产品, 无直接扩展性和参考性;信托计划的透明度问题尚未解决。当然, 集合资金信托计划是各国REITs产品的主要结构和形式, 在结构和产品特性方面具有优势。
(二) 公司型投资基金模式
主要法规限制和突破难度有, 《公司法》中规定公司的对外投资不得超过公司净资产的50%, 其运作是存在潜在的公司治理问题和利益冲突间题。但是, 这种模式是以《公司法》和《证券法》为基础, 法律障碍较少, 且现有上市房地产公司的发展经验可供借鉴。
(三) 封闭式契约型产业基金模式
这种模式的优势在于:一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验;二是避开公司法对公司对外投资50%限额比例的限制;三是通过调整基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有:一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突;二是我国产业投资基金类的法律制度尚不完善。
在上述三种模式中, 我们认为, 利用现有的法规及制度, 在目前证券公司等设立的证券投资基金的基础上, 设立封闭式契约型产业基金模式, 法律、政策障碍少, 可行性强, 试点工作成功的机会更大。
首先, 实施封闭式的交易方式, 适应房地产行业投资特点。房地产投资信托基金采取封闭式的交易方式, 使得基金规模保持不变, 便于投资运作, 可以适合房地产业投资项目流动性较差、投资周期较长的特点。同时, 由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性, 如果发展开放型房地产信托投资基金, 可能会加剧证券和房地产价格的波动。其次, 由于房地产业的投资周期通常较长, 要求资金来源具有较强的稳定性, 因此, 房地产信托投资基金采用封闭式交易方式, 更加适合房地产业的投资特点。最后, 开放型基金的申购和赎回价格以资产净值为基础, 需在每日交易前对现存资产进行评估以确定价格。然而, 目前国内的资产评估的中介机构体系不健全, 无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估, 也就难以准确提供房地产信托投资基金的每日交易报价。
其次, 采取契约型信托形式, 保障投资者的利益。2001年以来, 我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》, 信托法律法规体制已经相对完善, 便于基金规范运作及获得有效监督。目前国内与房地产信托投资基金关系最为密切的法律是《信托法》和《证券投资基金法》。《信托法》第二条规定, “信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为”。《证券投资基金法》第三条规定, “基金份额持有人按其所持基金份额享受收益和承担风险”。根据上述规定, 房地产信托投资基金的投资者与管理公司之间的关系应为信托关系。
此外, 现有的房地产信托项目为REITs基金的设立奠定了基础。从实践情况来看, 虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约, 我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态, 但REITs标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的REITs, 但“准REITs”已初显雏形。“准REITs”强调在保证REITs核心释义的前提下, 结合中国目前地产金融发展需求, 对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信·宝利”信托产品, 就是“准REITs”的具体实践, 其按照房地产投资信托基金 (REITs) 的标准来设计, 并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金的成熟管理模式, 基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
参考文献
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[4]薛怀宇, 杜晓军, 张涛.境外房地产投资信托 (REITs) 发展对我国的启示[J].金融理论与实践, 2009 (2) .
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房地产投资合作模式 篇8
合作建房的本质是个人建房。试想，如果个人没有建房的欲望和要求，哪里谈得上个人之间的合作建房？个人为什么要建房子呢？这个问题如同问一个人为什么要自己做饭、缝制衣服或者找对象一样。因为居住是人类自身需要的正常需求，属于衣、食、住、行、婚姻五大需求之一。不过，选择自己亲自盖房子，还是请专业的建筑设计单位建设，这属于两个截然不同的概念。前者属于自给自足的自然经济范畴，而后者则属于商品经济的正常交换。
在现代市场经济条件下，自然经济就一定是落后的形态吗？答案显然不是这么简单。在英美这样的发达国家，许多大学教授甚至包括一些世界知名经济学家，都热衷于自己动手建设自己的住房，难道他们不懂得市场经济和专业化分工的道理吗？因为这里不只有自己建房更能满足个人细致入微的需求偏好，还有劳动本身给他们带来的额外快乐。在其他领域，例如婚姻领域，自主恋爱的影响远远比专业化的婚姻中介机构要大得多；在一些人享受餐厅的专业化服务的同时，还有多得多的家庭主妇在主理自己的烹饪。可见，即使是在现代社会，自然经济仍然大行其道，在一些领域甚至有愈演愈烈的趋势。
当然，对于建房这种工程浩繁的事情，不是所有人都有兴趣、有精力亲自动手的。在欧美国家，只要你拥有了一块土地，发出招标信息，就会有数不清的建筑设计公司和你联络，提供设计方案和建筑预算，银行也愿意为你提供信贷，你可以轻松拥有属于自己的住宅。这种由个人出资，由专业化的建筑设计企业建房，就属于典型的市场交易的范畴。对于理性的公众而言，不管是选择亲自建房，还是选择建筑公司建房，完全取决于个人的偏好和经济承受能力，是自由选择的结果；而合作建房多是由于地价升高，出于降低单位建筑面积价格的考虑，是一种节约的本能使然。由于合作建房建筑面积大大超过了个人建房，且建筑结构也更加复杂，一般宜采取委托建筑设计单位建设的方式，而银行的及时跟进成为房屋顺利交工的重要保证。
随着社会化分工的进一步加深，在服务业领域出现了一些专门整合生产资源以降低成本，同时便利消费者选择复杂技术产品的一种商业形态——在运输领域出现了物流公司和旅行社，前者以货物运输资源整合为业务模式，后者以整合旅客运输、酒店、旅游网点资源为主业，他们的作用是在经营上获得了高附加值，在服务上为公众和社会提供了低成本和高质量兼有的产品，从而为自身的业务开拓了一个全新的空间。在建设领域，也逐步出现了一种整合建筑公司、银行资源的房地产开发商，依靠比公众建房成本更低的价格、更高水平的房屋建筑质量和更加专业的服务为自己寻找一个发展机会，逐步成为一种占主导地位的房地产开发建设模式。
这里值得注意的是，作为一个中间服务组织的房地产开发企业存在的依据，在于在同等的房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织
总体来说，个人建房无论在中国还是在西方国家，都是一个拥有古老传统的现象。合作建房的出现要晚于个人建房，主要出现在城市化过程中，由于城市地价的不断上涨，个人购买土地越来越昂贵，而房地产开发商为追求利润多开发高档楼盘，于是组建住房合作社、建设中低档住房的活动也就应运而生了。
最早的合作建房事件出现于英国，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。1864年罗奇代尔合作社在英国建造了36套合作公寓。 19世纪的纽约也开始出现了一些具有合作社雏形的公寓。1889-1913年，德国政府为房屋合作社立法并且出台低息贷款和土地政策。1916年斯德哥尔摩房屋合作社协会在瑞典建立。同年芬兰住宅建造协会在美国纽约成立，为在纽约的芬兰移民提供合作社住宅。20世纪初，一些犹太组织和工会支持在纽约建设了几个合作住宅公寓区。早在1933年就成立的瑞典HSB合作住宅联盟，最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。1936年加拿大大学生在多伦多大学成立校园合作社为学生提供住宅。1965年纽约皇后大街的服装工人建立了美国第二大的住宅合作社——罗奇代尔村。日本政府1967年成立了勤劳者住宅协会，它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。1972年在工会的支持下，美国最大的合作社住宅CO-OPCity在纽约的布朗克斯建成。1973-1995年通过对国家住宅法案的修改，加拿大联邦政府首次启动了开发住宅合作社的项目。1976年英国的住宅合作社开始接受公共赞助；1992-1995年年加拿大联邦政府推出了对于新的合作社房屋的资助。20世纪90年代由于一些住宅建筑立法的修改和废除，美国开始了大量的合作社房屋建造运动。
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织，其中仅美国就有4.7万个，会员1亿多人，占美国人口的1/3。合作建房在住房市场中的比重，美国是10%，在德国甚至达到了30.9%，1996年瑞典合作住宅占到了住宅总量的40%，西班牙25%的住房都是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。合作建房已经成为一个重要的房地产建设开发模式。
中国个人合作建房遭遇理论模糊和政策缺席
合作建房在中国遭遇了极大的困难，与对合作建房理论上认识的模糊，以及现行体制、政策的不完善存在着密切的关系。由于我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾，房地产开发经营逐渐变成了一个损害公众利益的不合理的企业模式。
根据我国的政策，城市住宅建设鼓励由房地产开发企业进行成片开发。随着城市土地的招拍挂制度的推行，以盈利为目标的房地产开发逐步成为我国最主要的住房供应模式。早期的房地产开发业还面临着单位福利分房这样一个强大的竞争对手，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。但从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发企业在消除竞争对手、直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来的黄金时代。
作为房地产开发业的上游，地方政府实际上承担了一个垄断的土地供应商的角色。为了获得高额、稳定的土地收入，地方政府往往打着“节约集约利用土地”和“统一开发”的幌子，将土地提供给房地产开发商；对于合作住房尽管没有从法律上禁止，但土地竞价政策和数目繁多的税费，实际上将合作建房排除在房地产开发活动之外，使营利性房地产开发成为唯一的模式。
作为房屋建设开发重要支持的金融机构，由于缺乏相应的政策，不能为合作建房提供必需的信贷支持，致使大量的合作开发活动夭折。而金融机构也丧失了对这种符合市场经济规律的经济活动的市场开拓机会。
来自理论界的一些错误观点也误导了政府部门和公众对合作建房的看法。一些所谓的经济学家也提出自主建房、合作建房违背了专业化分工理论，说什么协调、非专业的成本永远高于开发商的成本，自主建房是一种社会浪费等等观点。这种观点的错误在于，合作建房的成本与开发商的成本比较是没有意义的，关键是要用合作建房的成本与开发商提供的价格进行比较。可惜很少有人对于这个道理认真品味，以至以讹传讹、人云亦云。
首先应当确立个人合作建房的法律地位
当前，合作建房方兴未艾，在我国具有巨大的前景，完全有可能成为与房地产开发企业并存的一种开发模式。央视《东方时空》栏目一次网上调查的结果显示，95%的被调查者都赞同合作建房。大多数民众的意愿足以说明一切，对于一个人民的政府来说，还有什么比大多数人民的利益更重要的呢？
那么，应当从哪些方面解决合作建房的政策问题呢？我认为首先应当确立个人合作建房的法律地位。个人合作建房是一种关系直接民生的合作经济，需要强有力的法律保障，让公众本身成为开发商的制衡和竞争对手。尽管1991年、1994年、1998年、2003年国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的文件都明确鼓励和支持合作建房，但由于缺乏操作规范，使合作建房处于无法可依的状态。
其次，应当设法给予土地和税收等方面的优惠政策支持。个人合作建房与营利性房地产开发不同的是，它是直接解决居民生活的一种非盈利建设形式，因此，地方政府不能像对房地产开发商一样采取土地拍卖和征收高额税收的做法。可以根据城市规划，在规划居住区划定一定范围土地用作合作建房，政府实行免收土地出让金、免除税收的政策，使符合条件的城市居民可以以很小的代价解决住房问题。
再次，应加强对合作建房的金融支持力度。根据发达国家的经验，金融机构应直接参与并扶植住宅合作社的发展，甚至有必要形成专门的住宅合作金融。我国现有的住房基金或住房储蓄的重点主要面向开发公司建房或个人购房，金融机构把大量资金投向了开发商，开发商则大量投向高档住宅，并坐等土地升值之利，与公众的矛盾日趋尖锐。可以先考虑将公积金作为启动基金，提供个人住房贷款，为合作住宅发展提供资金来源；另一方面，还加紧建立住房储蓄合作银行。