房地产投资与风险探究

房地产投资与风险探究（共11篇）

房地产投资与风险探究 篇1

房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，作为第三产业的重要组成部分是社会生产和再生产及各种经济活动的基础和重要组成部分，处于国民经济发展的基础地位。同时，房地产业也是一个高风险，高盈利但盈利水平较难确定的行业。

房地产投资虽然有较高的投资收益，亦存在较大风险。房地产投资数量大，投资周期长，涉及的风险广泛多样，且容易受到地区和国家乃至全球经济的影响，难以预测市场未来的走势，尤其在处于全球金融风暴影响、房地产市场低迷的环境下，研究房地产投资的风险与防范有着重要的意义。

1 房地产投资风险与辨识

所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在的难以或无法预料、控制影响投资利润的各种不确定性因素而引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性，即房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。

一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面：

1.1 政治风险

政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。主要包含政治环境、经济体制改革、产业政策、住房制度改革风险、金融政策变化、法律等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生全局性的影响。在当前房地产市场有待完善的情况下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要。

1.2 金融风险

房地产投资量大的特点决定了投资者需要借助金融手段进行融资，一直以来，我国房地产业的资金来源主要走依靠银行信贷的“独木桥”路线。据统计，中国房地产投资78%的资金来自银行。显然，过度集中于银行这条融资渠道，银行信贷政策的每一次变化和调整不仅直接决定着居民对房地产的购买能力，更必然对开发商产生巨大的冲击。

1.3 社会风险

由于人文社会环境的变化给从事房地产商品生产和经营的投资者带来可能性的损失称为社会风险。房地产市场的社会风险主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等因素。

1.4 技术风险

技术风险是指由于科技进步、技术结构及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑材料、建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑生产力等方面的更新、变化而带来的风险。

1.5 自然风险

自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险出现的机率相对较低，可一旦出现造成的危害是相当严重的。

2 房地产投资风险识别

房地产的风险识别是通过对房地产风险做出确认、鉴别，找出风险来源和主要原因并对其后果做出定性分析的过程。风险识别是风险控制的前提, 我国现阶段主要采用以下几种方法识别房地产投资风险：

2.1 情景分析法

情景分析法是一种在欧美等国家和地区有着广泛的一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓情景就是对某个房地产企业或者项目的未来状况进行描绘，当某些关键因素发生变化时，通过将这些变化转变成数据用软件处理后通过情景模拟显示出来共决策者分析研究。

2.2 故障树法

故障树法是利用图解的方式将大的故障分解成为小的故障并进行分析，由于分解后的图形呈树枝状，称之为故障树。其基本做法是将房地产的主要风险细分为许多细小风险.或将风险原因层层分解，从而地找出带来风险的准确原因。

2.3 德尔菲方法

德尔菲方法由美国著名的咨询机构兰德公司于2O世纪5O年代初发明。具体做法是请专家在风险调查过程中发表匿名意见以心理障碍，并对各种情况进行统计处理，计算出各种数据的平均值和标准差，再将各种意见尽可能客观准确地反馈给专家们。通过对反馈意见的反复测验，使各种意见相互启迪，博采众长，找出正确的方法。

3 房地产投资风险防范策略

房地产投资风险防范关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度较少投资者的收益损失。本文主要从以下几方面讨论风险的防范及应对。

3.1 把握政策变动，选择最佳开发与变现时机。

房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。此外，由于房地产项目开发周期长，可在房地产经济周期波谷时进入，此时可供投资的房地产商品种类多，竞争对手少，取得开发用地成本较低，开发完成后往往正处于房地产经济周期波峰阶段。这时房地产售价回涨，变现也比较容易，周期和变现风险也较小。

3.2 合理融资，减少金融风险。

房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。目前，房地产融资主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外，房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保所投入的资金获得最大的经济效益。

3.3 加强经营管理，多方面规避风险。

项目管理人者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不经可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。

摘要：本文主要介绍了当前我国地产投资的风险类型以及房地产投资风险的识别方法, 在此基础上提出了相应的投资风险方法策略, 供房地产投资经营者参考。

关键词：房地产,投资风险,风险防范

参考文献

[1]郭刚.房地产投资风险管理.新西部, 2008, 8.

[2]刘坤.浅论房地产投资风险的分类及特征.时代经贸, 2008, 7 (6) .

[3]张春生, 周书敬.房地产投资风险分析及应对措施.山西建筑, 2007, 6 (33) .

[4]沈明.我国房地产投资风险分析.经济师, 2006, 6.

房地产投资与风险探究 篇2

周巍

（郑州航空工业管理学院河南郑州450015）

【摘要】 房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的产业。近几年，由于房地产业的过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，增加了房地产项目投资的风险。本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】 房地产项目投资风险防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必为房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、风险及房地产项目投资风险的涵义。风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影

响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源。

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类。

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾

等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略。

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略。

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因

素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

个人住宅房地产投资风险浅析 篇3

关键词：住宅房地产;投资风险;防范;控制房地产一方面可以用于生产消费或生活消费（居住），另一方面也可以作为投资，有保值、增值，良好的吸纳通货膨胀的能力，因此其具有投资和消费的双重性。随着经济的不断发展，人们对住宅房地产市场的投资热度也在逐渐升温。住宅房地产投资已成为广大投资者获取高额利润，资产保值并增值的重要投资形式。

从个人投资理财的角度来看，住宅房地产投资也成为我国房地产投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。

一、住宅房地产的类型

住宅房地产按照性质分类，可以分为商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指经政府有关部门批准，房地产开发商开发经营的房屋。它由房地产开发公司投资建设，按照市场规律运作，以营利为目的出售、出租给个人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，这些住宅按法律、法规及有关规定均可在市场上自由交易，办理产权证和国土证，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府为中低收入家庭提供住房保障，在住宅建设中给予房地产开发商一定税费减免、土地出让金减免和政策性补贴，从而提供具有社会保障性质的住房。政策性保障住房在提供过程中会限定建设标准、销售金额（或租金标准）和供应对象。政策性保障住房是我国住房保障体系的重要组成部分，具体又可以分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

1、经济适用房。经济适用房是政府提供优惠政策，组织房地产开发商或集资建房单位建造，以低于市场的价格向中低收入家庭和住房困难户出售，具有社会保障性质的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是住宅销售价格由政府定价，低于同期市场价格，中低收入家庭的经济承受能力与之适应;适用性是房屋建设标准能够满足居住的基本生活需要，户型一般是中小套型，面积控制在60至90平方米。经济适用房的土地性质为政府划拨（商品房的土地性质为出让土地），在建设和销售过程中政府减免了部分税费，因此经济适用房在转让时不但有时间上的限制，而且必须在补缴相关费用后方可转让。

2、廉租房。廉租房是政府以住房补贴、租金核减或实物配租的方式，向无力购买经济适用房、符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，其特点为只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租赁房。公共租赁房是为解决“夹心层”群体住房保障问题而设计的，这里所指的“夹心层”群体是指既买不起经济适用房又不够廉租房条件的人群，如刚毕业的大学生、外来务工人员等。政府针对这类不属于低收入水平、但近期在市场上无法解决自身住房问题的群体，将政府或公共机构所有的房屋以低于市场的价格或承租者能够承受的价格出租，以满足该群体的住房需要。

二、住宅房地产投资风险分析

由于住宅商品的特殊性，其投资投资规模大、成本高、周期长、专业性强的特点，而很多人由于缺乏专业的房地产投资知识，加之对千变万化的房地产市场不甚了解，在进行住宅房地产投资时感觉无从下手，甚至遭受损失。因此，只有认识住宅房地产投资的特点，分析其投资风险，做到科学理财，才能在住宅投资中获取高额回报的同时把风险降至最低。

（一）政策风险

政策风险是由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来的经济损失。住宅房地产关系民生，在我国整个房地产市场中地位显著，与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的关注。近年来住宅房地产飞速发展，也暴露出价格上涨过快、市场交易不规范等问题，政府为保障人民的居住需要，出台了一系列政策调控房地产市场。政府在金融、税收、交易等方面的政策制定，会一定程度上限制投资者的投资行为，加重投资成本，增加住宅投资收益的不确定性。

（二）购买力风险

当社会经济下滑，由于通货膨胀、物价水平上升而导致购买力下降，人们会降低对房地产商品的消费需求。投资者难以在市场上将住宅出售，销售价格或租金收入会大幅度下降，从而使投资者遭受经济损失。

（三）变现风险

住宅是一种特殊的商品，在市场上不具备股票等证券那样短时间变现的特征。房地产交易往往需要较长的时间，资产难以及时变现，只要在经济形势较好、机会合适的情况下才能回收投资。一旦投资者急于变卖住宅获得资金，又找不到有需求的买家，可能不得不大幅降价，以低于市场的价格出售而蒙受经济损失。

（四）交易风险

在住宅投资活动中，交易过程复杂，存在的风险较大。投资者在购买开发商建造的商品房时，市场交易双方信息不对称，投资者对城市规划、开发商的资质、房屋建筑质量不了解，对购房合同条款中约定的权利义务不熟悉，一旦发生问题很难索回赔偿。在二手房交易过程中，容易忽视房屋的权属问题，对交易税费计算不清，甚至为规避税费而进行一些虚假的交易行为，这些都蕴藏着潜在的风险。

（五）意外风险

意外风险是自然灾害的发生和人们意外的过失行为而导致损失的可能性。如洪水、地震、台风等自然灾害，意外的火灾等认为事故，一旦发生将会给住宅造成致命的损毁，从而给投资者带来巨大的经济损失。意外风险往往不以人的意志为转移，是不可抗拒的，通常这类风险人们可以通过保险的方式将风险转嫁给保险公司。

三、住宅房地产投资风险的防范与控制

个人投资者购买住宅是家庭最大的消费支出和投资支出，每一个投资者都希望自己的房产不但保值还能不断升值。那么做好住宅房地产投资风险的防范与控制工作就显得尤为重要。

（一）加强市场调查工作

风险是指在投资经营过程中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，正确预期房地产市场的发展，使实际收益与预期收益的偏离降低到最低限度，从而可以较好地控制住宅房地产投资过程中的风险。

个人住宅房地产投资在市场调查中，应特别注意经济周期对房地产市场的影响;国家对房地产市场出台的调控政策;利率、通貨膨胀等和房地产市场密切相关的经济指标。

（二）客观评估个人（家庭）住宅投资支付能力

个人在进行住宅投资时，首先应对自己（家庭）的购房能力进行一次综合评估，然后再做决策，以防范现金风险。

住宅投资通常房价总额较高，难以一次性付清房款，通常须借助于银行住房抵押贷款的融资方式来完成其购房行为。住房抵押贷款抵押贷款中所购住房为抵押物，作为偿还贷款的担保，若购房者不能按期还本付息，银行有权将房屋出售，以抵消欠款。贷款买房对于个人（家庭）来说是一项长期投资，在若干年内面临着还本付息的压力，因此购房者应客观理性的评价自身的支付能力，做好融资规划，以免陷入财务困境，造成不必要的经济损失。个人（家庭）住宅投资支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。

（三）把握住宅房地产投资的区位因素

房地产投资风险的控制与管理 篇4

一、加强房地产投资风险管理的重要意义

房地产投资风险管理是房地产开发企业采用科学的方法, 对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价, 选择最佳风险管理措施, 保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失, 获得安全保证的过程。风险管理过程包括计划、识别、分析和应对过程。加强房地产投资风险管理对房地产开发企业而言, 意义重大:风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性, 风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础, 又能够用科学、系统的方法, 对各种风险对策的成本及效益加以比较, 从而得到各种对策的最佳组合;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化, 减少决策的风险性;风险管理有利于房地产开发商增强风险意识, 从被动成为主动管理型, 为项目开发提供安全的生产经营环境。

二、房地产投资风险的类型

(一) 经济风险

对房地产投资影响较大, 同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险, 它是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。 (1) 市场供求风险; (2) 经营性风险; (3) 财务风险; (4) 地价风险; (5) 融资风险; (6) 工程招投标风险; (7) 国际经济状况变化风险。

(二) 技术风险

技术风险是指由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时已过时, 或由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动, 或由于设计施工单位的技术管理水平不高, 使工程项目出现质量缺陷或事故等, 给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺等风险因素。

(三) 组织风险

项目业主若是联合体, 则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢, 即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因各职能部门之间的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。

(四) 决策风险

在可行性研究阶段, 由于信息的不完备, 引起建筑项目定位不准确, 往往导致建设项目的收益损失, 形成决策失误。在管理方面, 由于缺乏管理和常识, 与承包商签订的合同不严密, 致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。

(五) 社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响, 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。同时还有由如台风、洪水、地震所蒙受的投资损失.

三、房地产投资风险的控制与管理

1、把握市场行情, 关注政策动态

投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析, 对市场行情要了如指掌, 了解市场支付能力, 对价格的看法, 同行竞争情况以及未来市场的发展变化趋势等;通过对市场细分析进行目标市场定位, 并根据消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析, 有针对性地进行项目功能设计, 制定营销策略, 确定价格标准;还应考虑我国住宅方式、消费观念的影响, 及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度, 使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不断满足消费市场的特殊要求, 以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。另外, 要时刻关注国家各项方针政策的变化, 特别是政府对房地产开发的态度, 政策动态, 如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等, 通过对各项政策的研究, 有利于房地产投资者确定正确的投资开发方向, 较准确地预测未来市场需求, 又有利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。

2、强化风险防范

风险是一种客观存在, 是不可避免的, 而重视前期可行性研究工作, 制定一系统的防范风险措施则有利于开发商管理业务、优化资源。 (1) 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额, 同时考虑各种投资款项的付款特点, 编制资金使用计划;实施建设项目全过程投资控制, 重视多方案的设计和选择;协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系;加强投资动态管理, 及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素。 (2) 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规;普及相关法律知识, 培训合同管理人才;设立合同管理机构, 建立合同管理目标制度;推行合同示范文本制度;建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 (3) 加强与相关部门的协调沟通。按照职能分工和需求设置部门和人员, 明确每个部门的目标、职责和权限, 建立信息沟通制度, 使局部了解全局, 服从并适应全局需要。在外部关系协调中, 开发商需要整合自身资源, 建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构, 与工程项目现场人员分工。

3、主动、科学地进行风险识别、评估, 合理转移风险

风险识别是风险管理的首要内容和基础工作, 任何风险, 尤其是重大风险, 如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产企业应周密分析企业所处的社会经济环境, 剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点, 以及对企业利益可能造成的威胁。对房地产投资风险进行量化和测定, 确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。房地产企业可通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人, 达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的;可通过调整开发结构, 实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险;通过购买保险, 业主作为投保人将应由自己承担的工程风险 (包括第三方责任) 转移给保险公司, 从而使自己免受风险损失;用外部资金来支付可能发生的损失, 将损失的财务负担转移给其他人;用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 以减少未来收益的不确定性, 从而降低整体风险, 最终获取平均的投资收益。

总之, 房地产项目在投资经营中存在各种不确定因素, 房地产企业要通过提高全体员工的风险防范意识, 通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低程度, 把风险控制与管理的各项措施落实到实处, 才能较好地控制房地产投资过程中的风险。

摘要：房地产投资是我国经济建设的一项重要内容, 而其投资又具有较大的风险。为避免或减少房地产投资风险, 有必要采取科学合理的方法对房地产投资风险进行控制与管理, 为投资者和开发商提供决策的依据。

关键词：投资,风险,预测,市场,规避

参考文献

[1]蒋先玲.房地产投资教程.对外经济贸易大学出版社.2005.3.

[2]张鸿雁.中国房地产评论.东南大学出版社.2005.

房地产投资与风险探究 篇5

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K——风险调整贴现率

i——无风险贴现率

b——风险报酬斜率

Q——风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:a_t——t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i——无风险的贴现率

CFAT——税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

4.风险组合｡在风险控制理论中有一个“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的观点,应用到房地产投资上,就称为房地产投资组合｡房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合｡这里的不同类型可以是住宅､商业用房､写字楼､工业厂房等,也可以是普通商品住宅､高档住宅和别墅等;不同地区则可以是投资既在东部地区,又在西部地区等｡从广义上讲,房地产还可以与股票､债券等金融资产构成投资组合｡由于不同的投资项目的风险､收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益｡

[责任编辑张宇霞]

房地产投资与风险探究 篇6

风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究,风险的一般定义是:人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲,风险就是发生不幸事件的概率,或指损失发生的不确定性,而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的,充满了不确定性,每一个房地产投资项目都有一定的风险,房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2 房地产投资风险的种类

房地产投资过程中,风险种类繁多并且复杂,其中主要有以下几种:(1)然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。(2)社会风险。是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降,进而产生的风险。(3)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。(4)利率风险。指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面:第一,影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二,影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨,势必会加大投资人员的成本,在很大程度上增加他们的债务负担。(5)经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。(6)流动性和变现性风险。第一,因为房地产是不动产,它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移,房地产实体却是不可以移动的。第二,完成房地产交易是一个长期的过程,因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。(7)购买力风险。也称通货膨胀风险,指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之,继投资完成,投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降,那么对于房地产,人们的消费需求会降低,进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低,给房地产投资人员带来损失。(8)市场竞争风险。指的是在房地产市场中,楼盘的供给太多,导致市场竞争激烈,进而使得房地产投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析,没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。

3 房地产开发风险的防范对策

房地产开发风险防范,大体上有两种途径:一是在损失发生前,采取各种预控手段,力求防患于未然,即事前控制;二是在损失发生之后,采取一定措施进行及时补偿,即事后控制。

3.1 投资风险回避

风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析,发现某项房地产投资活动将带来风险损失时,事先就避开风险源地或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动,以消除风险隐患。

3.2 投资风险减轻

投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么,则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险,项目管理者可以在很大程度上加以控制,且可以动用现有的资源降低风险。

3.3 投资风险预防

风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素,实现降低风险损失发生的概率,同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有:自然灾害、社会风险和政策风险,在房地产投资系统风险防范策略中,应以经济风险作为控制的中心,把政治和社会风险作为预测的重点,把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

3.4 投资风险转移

风险转移是指房地产投资者在开发过程中,以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法,主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

3.5 投资风险分散与组合

(1)风险分散。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。(2)风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。我们经常将其通俗地形容为“不要将鸡蛋放在同一篮子里”。在房地产投资方面同样适用。

3.6 投资风险自留

当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时,可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。

参考文献

[1]李启明.房地产投资风险与对策[M].南京:东南大学出版社,1998.

[2]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向[J].中国房地信息,2004,(4).

[3]钱民强.入世后房地产业面临的机遇和挑战[J].住宅科技,2002,(2).

房地产投资与风险探究 篇7

一、影响房地产经济波动的主要因素

(一) 供给与需求矛盾的影响

在一般市场经济的前提下, 由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动, 这是不动产经济学的结论。因此, 从行业内部来说, 影响房地产经济波动的因素, 主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中, 房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化, 需求线波动超前于供给线的波动, 因此, 无论是在总量上, 还是在结构上, 供给与需求的变化是经常变动的, 房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态, 这种失衡, 必然要求房地产经济进行调整, 以保证快速发展。因此, 房地产的经济波动的主要因素之一, 是房地产供给关系的变化。

(二) 宏观经济政策与投资波动的影响

宏观经济政策与投资的波动, 对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化, 做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性, 因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时, 他们的资金就会快速、大量的投入进去;当对房地产的预期下降时, 投资者就会持币张望, 减少投资。房地产投资的多少, 一方面对房地产的市场供给产生影响, 另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此, 房地产的经济波动受投资波动的影响。

(三) 国民经济的影响

从根本上来说, 影响房地产经济波动的因素, 是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门, 在国民经济中占有举足轻重的地位, 两者互相影响, 因此房地产本身的发展, 不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展, 就会越过了国民经济的承受能力, 导致失稳。在房地产行业中, 一方面, 危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况;另一方面, 由于房地产的开发, 需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持, 属于负债经营, 因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策, 而政策又与国民经济的运行密切相关。因此, 从根本上来说, 国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。

二、个人住房抵押贷款存在的风险

个人住房抵押贷款, 是指购房者在购买房屋时, 先向开发商支付一定比例的首付款, 再以所购房屋作为抵押担保, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式, 按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况, 发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。

(一) 政策法规风险

目前, 在市场经济的形势下, 我国政府还不能充分实现市场的调控功能, 相关的法律制度还不够完善, 对于房地产消费信贷, 特别是个人住房抵押贷款, 并没有全面的、科学的法律法规, 导致在个人住房抵押贷款的过程中, 由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中, 没有与之相对应的、具有针对性的法律条款, 因而形成了贷款运作的法律风险。

(二) 信用风险

在个人住房抵押贷款中, 最直接、最基本的风险, 就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中, 交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷, 是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为, 而是提早完成付款, 这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入, 而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道, 导致额外的损失;恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”, 主要是指开发企业以单位名义购房, 借购房之名骗取金融贷款的做法, 是一种欺骗行为。

(三) 操作风险

在我国现有的市场体制下, 很多监管机构和部门都不健全, 而经营机构为了追求业务成绩, 不顾相关规定进行操作, 例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。

(四) 利率风险

利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小, 甚至出现存款利率高低贷款利率, 导致银行收不抵支的风险。目前, 个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的, 因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施, 就会给银行的经营带来一定的风险, 甚至是损失。

(五) 管理风险

在当前的经济形势下, 商业银行为了争取更多的业务, 而不顾后果的去抢占市场份额, 对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程, 比较随意。除了管理政策不达标, 在管理人才上, 也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才, 使个人住房抵押贷款存在着管理风险。

三、结束语

随着我国经济的发展, 人们生活水平的提高, 房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析, 希望相关人员能够提高关注度, 从而促进国家与社会的和谐发展。

参考文献

[1]谷秀娟, 梁润平.房价与住房信贷风险的相关性分析及对策研究[J].金融理论与实践, 2012;7

厦门房地产投资风险分析 篇8

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

1、租售比

租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对较小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

2、房价收入比

房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为:

房价收入比 = 户均房屋总价÷家庭年均收入 =(该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数)÷(该区域年度人均可支配收入×2)

一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间,6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3、空置率

空置率,即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

房地产价格增长率 /GDP增长率,用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;用GDP增长率代表本国实体经济的发展,测量房地产相对实体经济增长速度,用来监测房地产经济泡沫化的趋势。

该指标值越大,表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大,相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时,房价的上涨就超出了合理的区间,有泡沫存在。

房产价格增长率 =(报告期房地产价格 / 上年房地产价格)×100%-1

GDP增长率 =(报告期国内生产总值 / 上年国内生产总值)×100%-1

5、土地价格

在房地产处于泡沫的时期,对房地产的投资会增加,由于土地特殊的区位性和稀缺性,土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫,因为房地产的各种造价中,除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同,地价一定程度上属于虚拟经济的一部分,受多方面因素的影响,并且在短期上涨的可能性较大,可以直接推动房地产泡沫。因此,该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究,土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫,而高于12%就存在严重的房地产泡沫。

二、泡沫度量

本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析;对于房价,仅考虑商品住宅,不考虑商业用地;房价包含岛内岛外。

1、租售比

根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据:厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元,平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出,厦门的租售比为1∶585,已经远低于1∶200~1∶300的合理区间,存在泡沫的可能性很大,对于房产投资者而言投资的价值较小,要谨慎选择。

2、房价收入比

(注:数据来源:世联研究。)

从表1可知,2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元;根据厦门市国土资源局统计的数据显示,上半年厦门市共销售商品住宅14497套。

户均房屋总价 = 住宅总销售金额 / 住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元

同时,根据厦门市统计局统计数据显示,2014年上半年,全市全体居民人均可支配收入为19416元,由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。

厦门房价收入比 = 厦门户均房屋总价 / 厦门家庭年均收入 =2241222÷(38832×2)=28.86

综上我们不难看到:厦门的房价收入比高达28.86倍,远远超过3~6倍的合理区间,厦门的房产泡沫严重。

3、空置率

据统计,截止2014年6月底,厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出:2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米;2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米;2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米;2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量 =262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出,厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准,空置率在20%以上为商品房严重积压区,因此,可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

依据厦门市统计局提供数据可知:2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元,比去年同期增长8.8%;而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元 /m2,相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率 /GDP增长率 =3.74,高于2倍的标准,说明房价的上涨超出了合理的区间,有很大的泡沫存在。

5、土地价格

依据厦门市国土局提供数据可知:2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元 /m2,较2012年上涨180%;截止2014年上半年,厦门市土地成交楼面均价为7985元 /m2,较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出,在此期间,厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。

三、分析结论

从泡沫度量的情况看,租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率 /GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险。

厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告,分别对上半年厦门楼市进行了总结。据了解,今年上半年,受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响,厦门楼市与去年同期相比明显“降温”,多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年厦门楼市住宅成交量“井喷”相比,今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计,从成交套数来看,2014上半年厦门市一手住宅合计成交了14189套,比去年上半年累计成交26829套减少了47%。

据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示,厦门9月新建住宅平均价格为20690元 /m2,环比下跌0.18%,涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来,厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

因此,综合考虑,不建议投资者在目前的价位进行投资。

四、房地产投资风险对冲分析

1、能否对冲

风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品,来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性,决定了很难寻找一种资产或衍生产品,其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少,而能够供个人投资者选择的更是少之又少,基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。

但从整个国际市场而言,还是能够找到相应的对冲产品的。例如:房地产价格指数,或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时,在美国也可以针对单只股票进行做空操作,一般来说,房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空,在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。

而在我国,目前尚未推出房地产价格指数,也不支持单只股票的做空机制,而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此,暂且认为没有适合的房地产对冲方法。

2、如何对冲

房地产投资风险及对策初探 篇9

关键词：房地产,投资,风险,防范策略

目前在我国房地产企业投资中存在一些风险问题, 严重影响了房地产企业的长远发展。因此, 如何让房地产企业既能获得投资的利益, 同时又能将企业的投资风险降到最低, 增强房地产企业的竞争能力和促进社会稳定, 已经逐渐成为很多企业领导者关心的问题。

一、房地产业投资风险产生的主要原因

1、房地产的投资回收周期较长

房地产业投资风险的其中一个主要来源就是房地产的投资周期较长。据目前的情况来看, 除了房地产开发投资随着开发过程的结束在二至五年内就能收回投资外, 置业投资的回收周期至少是十年八年, 多则是二三十年甚至更长。所以说一般的房地产企业不能承受这样长时间的资金压力和市场风险。只有房地产投资者资金实力比较雄厚的情况下才能应对房地产投资风险。

2、房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性

在房地产企业投资中还有一个相对来说较大的风险来源是房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系不确定。由于房地产企业投资后, 企业资金周转不便时常常需要筹资, 要稳定企业内部的发展, 就必须从银行借入资金对企业内部的财务进行调控。这种关系的不确定无形中增加了房地产企业的投资风险。借入资金的利率如果低于房地产企业投资的利润率, 就可以使企业在财务的作用下提高自身的自有资金利润率。而当借入资金的利率一旦高于企业投资的利润率, 就会使企业发生亏损, 甚至会因房地产企业资产负债率过高, 导致房地产企业因资不抵债而破产。

3、房地产企业投资经营活动的成败

企业经营活动的成败也是房地产投资风险的来源。企业借入资金进行周转后, 还付利息的资金最终还是来源于房地产企业投资的收益。如果企业的管理人员对于房地产的经营活动失败, 就会导致房地产企业没有能力承受利息的还付, 这不仅会增加企业的还债压力, 而且会使企业的信誉受到很大的损害, 员工的积极性丧失, 从而使企业不能有效的再去筹集资金, 使房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。

二、针对上述问题提出的相应解决措施

1、保持和提高房地产企业的内部资产流动

要有效预防房地产企业的投资风险, 就必须在企业的财务管理中采取有效的措施保持和提高房地产企业的内部资产流动。投资前做好恰当的成本预算, 对生产所需的人力、物力、材料、器械等进行详细分析, 充分考虑到实际市场价格、企业内部的劳务价格、机械租赁价格、周转材料等因素, 同时还要预留出一定的风险基金和利润。例如采取有效的方法降低房地产资产的占用额, 加大力度缩短工程的周期, 提高产销率, 降低应收账款, 提高房地产投资者的资金周转率。

2、财务管理人员必须强化风险管理意识

在房地产投资的过程中, 房地产企业管理人员必须强化风险意识, 才能使企业在投资风险来临时不至于惊慌失措, 能够采取有效的方法应对投资风险。在社会主义市场经济体制的影响下, 房地产企业已经逐渐成为自负盈亏的企业, 他们独立经营、自行承担任何企业内部的风险。企业内部的风险具有不可预见性, 企业投资的实际结果与预期结果相差很远的情况也是可能出现的。因此, 强化企业财务管理人员的风险意识是防范投资风险的重要保证。强化风险意识首先要正确认识到企业投资的风险是不可避免的, 在企业中敢于承担风险, 能够科学的预测风险, 采取有效的措施方法应对投资风险。

3、建立有效的风险防范机制

要建立起完善的制度和程序, 使风险防范能更好的实现目标, 就需要领导人员对于控制制度进一步强化。企业人员可以建立财务预报, 及时对房地产的财务风险进行监控和防范。定期发布一些关于财务的宏观变化信息, 增加企业对投资风险事件的把握程度, 采取有效风险防范措施, 将风险发生的可能性及时消灭。同时还可以再建立起房地产企业投资风险防范的电子网络平台, 这种网络平台中, 可以适当将房地产企业投资风险防范渗透进去, 使房地产企业的投资商能够及时了解到相关信息和有效的风险防范措施, 同时还可以促进企业风险防范的规范、公平、公正、公开性, 提高投资风险防范的透明度。这能够迅速的将风险防范覆盖整个企业经济市场, 全部聚集到这个市场空间中, 并在风险防范过程中实行动态监测, 使房地产企业能够有效的避免投资风险, 及时的通过财务调控将风险降到最低。

4、优化房地产企业的资本结构

优化企业的资本结构, 可以有效的防范房地产企业的投资风险。房地产企业的投资是一把双刃剑, 如果运用的好, 可以为企业带来一定的经济效益, 如果运用的不好, 就会给企业带来很大的投资风险。优化企业的资本结构, 也就是要调整好企业的负债结构, 使企业的借入资金和自有资金之间要保持一定的比例。企业财务管理人员要保证一定的负债额。负债过高, 会增加企业的投资风险和经济负担与压力, 如果不能及时还款会导致房地产企业的信誉毁于一旦, 不利于企业的发展。因此, 调整好两者之间的比例, 争取让企业的权益资本和利益资本达到一个最佳的比例, 为企业创造出更多的价值。

三、结语

总之, 房地产企业的投资风险具有不可预见性, 但只要采取一定的措施加强控制和管理, 就可以大大降低房地产投资商的投资风险。

参考文献

[1]刘莉.房地产项目投资控制与对策研究[J].时代金融, 2012, (03) :115

[2]田建华.房地产投资的风险管理[J].中国新技术新产品, 2011, (08) :197

房地产投资与风险探究 篇10

摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。

关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制

一、引言

近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。

二、房地产投资开发项目的特点

（一）房地产开发项目投资巨大

房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。

（二）房地产开发项目投资差异明显

投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。

（三）房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地区所花费的投资费用不同，其结果就使得房地产在开发项目投资方式和行動上截然不同。因此，房地产开发项目只有通过投资估算、决算、结算价、竣工结算等方法，来计算投资额度的多少。

（四）房地产开发项目的投资确定依据具有复杂性

房地产开发项目具有一定的单一性、复杂性。在不同的建设阶段期间，投资在控制额度上的确定依据也是不尽相同的，但两者间的关系是互为基础，引导的。如投资估算的指标是编制投资估算的确定依据，它具有较强的综合性、概括性。可适用在可行性研究阶段，概算用于初步设计概算阶段，是用于计算房地产开发项目的概算、控制和指导设计。同时概算可做为编制估算指标中的基础和实用依据。二者共同构成了房地产开发项目投资的内容等，这些都说明了房地产开发项目投资确定依据具有复杂性。

三、我国房地产企业投资的意义

房地产企业投资是企业生存发展、获取利润的基本前提。当房地产企业想要进军新的行业时，在此过程中就要进行投资。通过投资，来确立企业的经营方向和经营方式。所以投资决策的正确与否，是直接关系到企业的未来。房地产企业通过投资生产经营活动，来获取经营利润。也可以通过购买股票、债券等证劵向其他公司投资，或者转让证券来获得资本。同时房地产企业投资是企业保值和增值的有力手段。由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目，也是房地产企业资本保值和增值的有力手段。

四、房地产企业投资管理中的问题探究

（一）普遍缺乏高素质的投资管理人才

在成功的房地产企业投资管理中，其根本在于人才。投资是靠智力的，因所涉及的层面很广、在分析研究的决策中较为复杂，加上现代管理技术水平的快速变化和迅猛发展，对企业投资管理者的综合能力提出了更高的要求。管理人员的背景特征的平均水平和异质性、年龄因素等都会对投资产生很大的影响，而在现实中存在着投资管理者专业基础差、工作经验少、后续教育不足等问题，这严重制约了企业各项投资管理活动依法、有效、科学合理地开展，往往由于投资管理人员的不善管理和其它错误行为造成了企业投资的失败。

（二）投资缺乏科学的规划、存在投资过度问题

房地产企业在进行投资前应先进行可行性分析和论证，充分研究所要投资的项目，认真分析投资风险和收益，然后做出投资决策。在实际投资管理过程中，很多企业就常常只是凭借自己的主观判断，盲目投资，这不仅影响到企业的资金运转，也会对企业经济效益的提高起到制约的作用。房地产在改革开放以后，由于地方政府的干预，大量出台优惠的土地政策，使有的房地产企业和政府合作展开“圈地运动”，抬高地价，造成房价居高不下，低价位的住房供不应求，高档住宅供过于求等结构性失衡。

（三）资金来源单一，资产负债率高

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，而我国房地产企业的资产负债率普遍较高，平均都在70%以上，表明我国房地产企业的财务负担重，财务风险大。因为房地产企业的融资渠道过于单一，资金主要来源于银行，对银行有很强的依赖性，这样受到国家信贷政策的影响很大，容易引发金融风险。

（四）缺少有效的风险控制

这些年来，中国的房地产市场越来越火热，房地产业在开发投资规模上也越来越多，使得房地产的销售价格年年攀升。在近年来的国家统计局所发表的房地产业企业的投资统计数据来看，从2001-2009年的9年间，全国房地产开发投资从6344亿元增加到19423 亿元。2009年，投资规模是2001年的3.06倍。中国的房地产企业平均资产总额偏低，而所需求的房地产开发项目的资金却达到了上亿，对此，我们可以看出房地产开发企业的发展普遍都是借用银行贷款和民间集资方式来进行的。就目前我国债权人的权益，多重债务盛行，债权人的权益常得不到有效的保护，这使得部分房地产企业完全不考虑债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。房地产投资风险主要体现在几个方面：1.多层次性。由于房地产开发项目时间较长、所涉及的诸多风险因素较为复杂、所占用资金金额较大，使得所面临的风险也进一步扩大，它们之间都存在某种层次性和联系性。2.固定性。房地产的不可移动性、区域性使得它对所在的地理位置、环境条件的选择有着至关重要的作用。3.长久性。房地产项目的开发所需要的时间较长，时间因素的不确定性可以在房地产投资的过程中体现出来，因此，长久不确定性是不可避免的，也是风险的主要来源。4.可变性。在开发房地产的整个过程中受到各种风险的影响，很多企业往往自顾不暇，顾此失彼，很难解决实际问题。（作者单位：厦门东海职业技术学院）

参考文献：

[1]苏振民.监理工程师项目管理.中国建筑工业出版社.2011，（5）：32-35.

[2]刘光霞.房地产企业的风险控制策略[J].财务与会计.2011，（11）：52-54.

浅析房地产投资风险评价指标 篇11

一、房地产投资风险概述

房地产投资就是指将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中, 以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础, 其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。

由于房地产本身所具有的物理特性及经济特性, 房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性, 包括投资数额巨大、投资回收周期长、流动性较差、受政策影响较大、投资风险的影响因素较多等。这些特性决定了房地产投资开发过程存在众多不确定因素, 从而使投资方案和决策具有不确定性, 也就是投资的风险。因此, 房地产投资风险是指在客观情况下, 在特定的期间内, 房地产投资的未来实际结果与预期结果之间的偏离程度及其发生的概率的综合效应。

二、房地产投资风险评价内涵

房地产投资风险管理是应用各种管理科学技术, 采用定性与定量相结合的方法, 准确地识别投资项目的潜在风险, 定量地估计风险大小, 科学地评价风险的可能影响, 并以此为依据对即将发生或已经发生的风险采取有效控制和妥善处理的管理对策, 以期达到以最少成本获得最大安全保证的目标。

在这个过程中, 风险评价起着举足轻重的作用。在对房地产投资风险因素进行有效识别以后, 投资者针对某一项目, 需要分析其潜在价值, 判断是否值得投入风险成本, 也就是要对投资成功与否做出有效评价, 并以此为依据对房地产投资中各种不同风险采取相应规避措施。

三、房地产投资风险评价指标

要进行正确的房地产投资风险评价, 必须建立一套能全面、系统地反映风险存在、风险大小、损失程度以及对房地产总体投资效果影响程度的指标体系。根据各指标对风险的反应状况, 可分为直接指标和间接指标。

(一) 直接指标

1、风险概率

风险概率是指房地产投资风险事件发生的可能性大小, 包括客观概率和主观概率。客观概率是不以房地产开发商的意志为转移的客观存在, 须有足够多的信息并通过无数次的重复试验统计获得, 常用的方法有外推法和蒙特卡洛法;主观概率是房地产开发商根据所掌握信息的多少和经验的丰富程度对房地产投资风险事件发生的概率作出的科学判断和主观估计。在房地产投资中, 绝大多数风险事件的客观概率符合正态分布和二项分布, 而主观概率分布则大多数符合阶梯型分布和离散分布。

2、风险损失

风险损失是指房地产投资风险事件发生时的实际损失值。在房地产投资风险损失中应特别注意最大潜在损失和最大预期损失二者的区别。最大潜在损失是一种客观存在, 强调房地产投资风险时间在整个开发期发生时可能最坏的损失, 与房地产开发商的主观无关;而最大预期损失是一种与概率估算有关, 即与开发商的主观认识相关的概念, 强调房地产投资风险事件发生时可能最大的损失, 它是以整个开发期为观察期, 且随着开发商对风险认识的不同而不同, 最大潜在损失大于等于最大预期损失。如某一房地产总价值10亿元, 其最坏的可能毫无疑问是全损, 即最大潜在损失为10亿元, 而从概率的角度考虑, 也许此房地产约40年有一次损失为7亿元或8亿元, 则其最大预期损失分别是7亿元和8亿元。

3、损失期望值

通常情况下, 房地产投资风险事件产生的风险损失可能不只是一种结果, 而且每种结果都有可能出现并对应一定的发生概率。损失期望值是指房地产投资风险事件可能发生的各种风险损失的加权平均值, 其数学表达式为:

式中E (x) ——风险损失期望值;

xi——风险事件在第i种条件下发生的风险损失值;

P (xi) ———第i种条件发生的概率。

如果开发商拥有充足而稳定的历史风险资料, 则风险事件发生的实际损失与损失期望值会比较接近, 否则据此得到的损失期望值可信度将降低。

4、损失度

损失度是指房地产投资风险事件发生时所造成的实际风险损失与受损财物原总价值的比值。

5、风险值

风险值表示的是房地产投资风险事件发生后的实际结果与期望值之间的偏差, 通常可用统计学中的方差σ2来表示, 其数学表达式为:

式中σ2——方差风险值;

其他符号含义同式 (3-1)

6、风险度

风险度是指房地产投资风险事件发生时的结果标准差与期望值的比值, 它是风险事件发生概率与后果的函数, 风险概率越大, 实际结果与期望值的偏差越大, 风险程度越高, 反之则风险程度越低。其数学表达式为:

式中RD (x) ——房地产投资风险度;

σ——标准差风险值;

E (x) ——风险损失期望值。

(二) 间接指标

1、投资收益率

投资收益率是指房地产投资项目的销售利润与投资总额的比, 其数学表达式为:

通常情况下, 当房地产投资收益率高于基准收益率时, 则可认为开发项目可行, 反之, 则开发方案不可取。一般, 开发项目的投资收益率越大, 则视为项目的经济效果越好, 风险越小。

2、投资回收期

投资回收期包括静态投资回收期和动态投资回收期。

(1) 静态投资回收期:由房地产开发项目会的的净收益来补偿全部投资所需的时间。它是反映项目方案在财务上投资回收能力的重要指标, 其计算公式如下:

式中Pt——静态投资回收期;

CIt——第t年现金流入量;

COt——第t年现金流出量。

静态投资回收期按理论公式不易计算, 可采用插值法:

静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的上一年 (月) 份数+上一年 (月) 累计净现金流量的绝对值/出现正值年 (月) 份的净现金流量

(2) 动态投资回收期:把房地产开发项目各年的净现金流量按固定的折现率折算成现值后, 再推算投资回收期, 它克服了静态投资回收期不考虑货币时间价值的缺点, 其计算公式如下:

式中Pt'——动态投资回收期;

i0——基准收益率;

其他符号含义同式 (3-5) 。

动态投资回收期按理论公式也不易计算, 可采用插值法:

动态投资回收期=累计净现值流量出现正值的上一年 (月) 份数+上一年 (月) 累计财务净现值流量的绝对值/出现正值年 (月) 份的财务净现值

房地产投资回收期小于或等于可接受的时间期限 (国家、部门、房地产业的基准投资回收期) 时, 可认为房地产开发项目在经济上是可行的, 否则应予否定。一般, 房地产开发项目的投资回收期越短, 风险越小。

3、财务净现值

财务净现值是指房地产开发项目整个寿命周期 (计算期) 内各年所发生的现金流入量与流出量之差, 按预定折现率, 分别把逐年的现金差额都折现到项目开始实施时 (基准年) 的值之和, 其数学表达式为:

式中n——开发项目的寿命周期 (计算期) ;

其他符号含义同式 (3-6) 。

当房地产开发项目的财务净现值大于或等于零时, 说明按预定的贴现率该开发项目可行, 反之, 则开发方案不可取。一般, 房地产开发项目的财务净现值越大, 风险越小。由于财务净现值没有考虑房地产投资额度情况, 因此还需引入财务净现值率这一指标, 即财务净现值与总投资额的比值, 当两个开发方案的财务净现值相同时, 选择财务净现值率较大的方案。

4、财务内部收益率

财务内部收益率是指房地产开发项目在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率, 反映的是房地产开发项目的获利能力, 其计算公式如下:

式中FIRR—财务内部收益率;

FNPV1——折现率i1时的财务净现值 (正) ;

FNPV2—折现率i2时的财务净现值 (负) ;

i1—低折现率, 是财务净现值为正且接近于零;

i2—高折现率, 使财务净现值为负且接近于零;

其他符号含义同式 (3-7) 。

5、财务比率

财务比率是反映房地产开发项目财务状况的指标, 包括资产负债率、流动比率和速动比率三项指标。

四、结论

通过上述各项风险评价指标, 房地产开发商可以简单和快捷地分析项目投资的潜在风险的大小, 并据此考虑是否进行投资, 选用何种投资方案, 以及制定合理的规避风险的措施。需要指出的是, 我国的房地产行业历史尚短, 虽然目前正处在快速发展阶段, 但是该行业的政策法规和管理理念等各方面条件仍未成熟, 因此, 房地产项目投资所面临的风险以及引起风险的因素纷繁复杂。开发商必须考虑各种评价指标的适用范围并综合运用, 以确保能更敏锐地洞察和掌握房地产投资的风险。

摘要：房地产业在近几年成为我国国民经济的支柱产业, 房地产开发投资是一项综合性、技术性强的活动, 文章通过研究解析房地产投资风险的评价指标, 列举评价房地产投资风险的直接指标和间接指标, 为房地产开发商衡量房地产投资项目风险提供参考。

关键词：房地产投资,投资风险,风险评价,评价指标

参考文献

[1]李作斌.基于案例研究的房地产风险分析[D].重庆大学, 2008.

[2]孙艳.风险管理在房地产企业中的应用[J].管理观察, 2009, (35) :121.

[3]单丹.房地产投资风险模糊综合评价[J].产业与科技论坛, 2009. (08) :115-116.

[4]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究.