房地产金融风险分析

房地产金融风险分析（通用12篇）

房地产金融风险分析 篇1

1 我国房地产市场金融风险概述

近年来, 我国房地产市场迅速扩张、房地产商品供销两旺的背后是银行信贷对房地产业各环节的全面介入和大幅扩张, 这使金融系统的风险大量积聚。而随着此次全球金融危机的影响, 反思美国房地产市场金融风险引发的危机, 我国房地产市场所隐含的金融风险也不能小视。

房地产市场价格下调, 对国内银行体系产生的风险可从三个方面来表述, 一就是住房抵押物的风险;二是房地产开发商银行信贷的风险;三是个人住房按揭贷款的风险。

从央行2008年一季度货币政策报告来看, 到2008年3月底, 全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元, 其中, 商业性房地产贷款余额5.01万亿元 (约占17%) , 其中房地产开发贷款余额1.8万亿元 (约占6%) , 个人住房按揭贷款余额为3.13万亿 (约占11%) 。

住房抵押贷款, 目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月底人民币贷款余额27万亿计算, 住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算, 那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。如果是在2007年以前的抵押贷款, 那么这部分抵押贷款风险会低一些, 2007年以后的, 这部分抵押贷款估计为一万亿, 风险会更高一些。

至于个人住房按揭贷款风险, 从央行2008年一季度货币政策报告来看, 到2008年3月底, 个人住房按揭贷款余额为3.13万亿 (占整个国内银行体系贷款总额的11%左右) 。而个人住房按揭贷款不良率的高低还与国内房价上涨幅度相关。房价下跌时, 房价上涨幅度越大, 个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说, 从整体上来说, 国内房价上涨最快的是2007年。2007年个人住房按揭贷款余额是3万亿左右, 新增加8686亿元, 2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。这部份个人住房按揭贷款风险较高。

从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险来看, 房价下跌对国内银行体系会有不利影响, 风险会加大。

2 我国房地产市场融资中存在的问题

2.1 房地产企业融资渠道的单一性

目前我国房地产企业面临的重要问题是融资渠道相对单一, 间接融资比重过大, 缺乏直接融资渠道。当前中国的数千家房地产企业, 已上市的只有70余家, 而其中仅有万科和保利地产的总市值达到了五百亿元以上;能发行企业债券的房地产商更是寥寥无几, 所以绝大多数房地产企业还是依赖于银行贷款。与此同时, 2008年1-2月, 外资进入房地产的资金减少到46亿, 增长为负的42%, 在房地产开发资金的比重不到1%。这说明外资对中国房地产市场的走势并不明确, 因此近期很难利用外资来进行融资。

2.2 我国商业银行自我约束的有限性

随着住房制度改革的深入和国家大力发展住宅产业政策的推行, 房地产业的良好发展前景吸引了银行信贷资金的大量进入。从房地产贷款迅速增长的趋势来看, 我国商业银行过去对房地产业高风险的定性已经被淡化或不被重视, 政府的短期政绩、形象工程、房改政策的需要也都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。在房地产价格持续上升后, 贷款的回报和还款记录较好, 风险容易被低估, 因而各商业银行都将房地产贷款作为最具成长性的优质资产, 对房地产业投放贷款的意愿有增无减。若房地产市场萧条, 房价下降, 大量的房地产企业的商业银行贷款将积聚违约风险。另外, 商业银行的不断增多而相互抢占市场引发了恶性竞争, 特别是股份制商业银行, 生存发展的压力大于创造效益的压力, 扩张动机十分明显。这促使各商业银行倾向于向高风险高收益并有利于短期内扩大规模的产业发放贷款, 而房地产业恰好就是这样的融资对象。

2.3 房地产贷款占银行贷款比重不断增加

我国房地产开发资金来源以银行信贷为主导, 而在2008年以前, 银行对房地产企业又有较为宽松的贷款政策, 这便造成房地产贷款占银行贷款比重不断增加。根据人民银行的统计数据, 自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8%以及名义GDP年均15.4%的增长速度;2002年末, 房地产开发贷款余额为6616亿元, 到2007年末达到了1.8万亿元, 年均增速22.2%;2002年末, 个人住房贷款余额为8253亿元, 到2007年末达到了3.0万亿元, 年均增速29.4%。

从整体业务规模看, 到2007年末, 全国境内房地产开发贷款与个人住房贷款余额已经达到4.8万亿元, 占银行业人民币信贷余额的18.3% (2002年末时仅占11.3%) , 这个比例在所有行业的贷款中是最高的, 其中, 国有控股银行占据银行业房地产贷款70%以上的市场份额。2007年上半年国内五大上市银行中, 境内房地产贷款市场份额最高, 在信贷资产中占比最高的均是建设银行, 分别达到了18.6%和26%。由于房地产贷款普遍属于中长期贷款, 利差水平相对较高, 对银行业利息收入的贡献度超过了20%, 这表明房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升。

3 政策调整下的房地产业现状

3.1 住房保障政策压缩房地产生存空间

目前, 中国公开的住房保障政策思路是依靠政府提供廉租房解决低收入家庭住房难题, 提供经济适用房等解决中低收入家庭住房问题, 同时政府积极研究经济租用房政策, 帮助中等收入家庭解决住房问题, 而高收入家庭住房问题由市场解决。

发改委价格司的报告中重点提出国家正在进一步落实的三项措施, 包括着力解决城市低收入家庭住房困难, 调整居住用地供应结构和加强房地产市场监管。社科院蓝皮书也认为中国今年房地产调控力度将进一步加强, 一方面将继续强化执行已出台的政策, 另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面, 同时资源将向保障性住房倾斜。由此可见, 房地产政策的优待期已经过去。

3.2 个人住房信贷政策压缩投机炒房空间

2007年9月, 央行、银监会联合发布通知, 对已通过贷款购房又申购第二套以上住房的消费者, 贷款首付款比例不得低于40%, 贷款利率不得低于人民银行公布同期同档次基准利率的1.1倍, 贷款首付款比例和利率水平随贷款购房套数的增加而提高。2007年12月, 人民银行、银监会又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》, 指出“第二套房贷款以家庭为单位”, 并就严格住房消费贷款管理有关问题做出了明确规定。这第二套房房贷新政的具体实施提供了有效的保证。

第二套房房贷新政的实施对市场产生了不小的冲击, 效果是明显的, 一季度金融机构个人消费贷款余额34015亿元, 比年初新增量1231亿元。其中主要的个人房贷余额28017亿, 增量为995亿元, 较去年一季度增量1265亿元大幅缩水。与之前商业银行对住房按揭贷款普遍给予15%的利率优惠相比, 新政明显提高了购房者成本, 投机炒房的利润空间被大大缩小, 投资风险进一步增大, 一些投资和投机炒房者将不得不谨慎从事。

3.3 房地产业资金链紧张

新的土地政策规定, 对于一块土地, 土地出让金可以分期付款, 但不可以分期获得土地证;住房建筑要在封顶之后才能预售;住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定限制了房地产企业进行预售, 自然也会增加房地产开发企业的资金压力。从银行这一传统的融资主通道来看, 不仅开发商贷款买地、建房的门槛提高、审批从严, 抑制住房投资需求的第二套房贷政策亦导致了开发商销售回款的减缓。同时, 在新的房地产政策下, 虽然目前房屋价格稳中有涨, 但成交量明显萎缩。根据建设银行研究部提供的数据, 一季度, 我国土地交易价格上涨16.5%, 70个大中城市房屋销售价格上涨11%, 但是, 商品房销售额增速同比下降23.5个百分点, 比一季度下降39个百分点, 住宅销售额增速同比下降22.2个百分点, 比上一季度下降38个百分点。

房屋销售量下降, 造成房地产资金回流减缓, 从而导致房地产企业资金的缺乏。房地产政策发生了根本性变化, 而房地产开发商依然用传统的方式来运行, 必然使在传统方式运行下的房地产企业产生资金链的紧张。

4 政策建议

总的来说, 旨在规范房地产企业运作的系列新政的推出, 房地产企业的运作环境发生了很大的变化使得企业的资金链开始吃紧, 于是银行贷款一直以来对地产业的过度青睐, 使商业银行面临的风险凸现。

房地产业的调整目前才刚刚开始, 政策效用的充分发挥还需要一段时间才能够完全体现, 但在中央调控方向明确的情况下, 地产业的风险必定会加大。要在现阶段避免上述风险的扩大并对其进行有效防范, 需要从以下几个方面入手。

(1) 适应市场需要, 采取合理有效的监管方式, 加强金融监管力度。主要包括调整房地产贷款结构, 严格审查住房开发贷款发放条件, 加强住房开发贷款管理, 减少商业银行炒作房地产的投机性贷款等。作为贷方的商业银行应密切监控房地产业的变化, 合理衡量房地产投资贷款的风险与收益, 尽早采取有效的风险控制措施, 防止银行贷款风险变成真正的损失。这一方面要求商业银行加强信贷管理, 对房地产企业进行严格的还贷能力审查;另一方面, 要求商业银行积极创新信贷业务, 借助各类金融工具, 分散房地产贷款风险。

(2) 建立多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系, 拓宽房地产企业融资渠道, 降低银行信贷比例。这首先要求国家完善相关的法律和制度建设, 给房地产多元化融资创造条件, 同时需要房地产企业积极寻求多渠道融资方式, 减少融资风险, 从而降低对银行贷款的依赖, 缓解资金压力。只有这样, 才能从容应对房地产政策和银行贷款政策可能带来的房地产市场波动。

从国际经验看, 拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资, 可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外, 还包括发行企业债券, 具有股票性质的购房者与开发商、合伙建房, 发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。同时可以利用资本市场, 创新金融品种。例如允许银行房贷在债市上打包、转让流通, 个人抵押贷款的证券化等。

(3) 逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系, 加快建设个人征信管理体系及房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度, 防止投资开发过度与信贷风险。其中完善的房地产市场风险预警机制对控制金融风险意义尤其重大, 在房地产市场波动的情况下, 商业银行可以通过预警机制提前判断市场、分辨风险, 从而降低市场波动给自身带来的潜在损失。

完善的房地产市场风险预警机制应该包括以下几个方面, 一是对宏观经济的预测机制, 房地产市场的发展不能独立于整个宏观经济, 对宏观经济的正确预测是房地产市场风险预警的前提条件。二是房地产市场的预测机制, 包括对市场的供求、结构、价格、预期的判断, 这是风险预警的基础。三是房地产类贷款的预测机制, 包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等, 这是风险预警的关键。最后是风险控制机制, 即在判断出市场风险和贷款风险后, 如何通过各种方式降低风险, 提高收益。

参考文献

[1]2008年第三季度货币政策执行报告[R].中央人民银行.

[2]中国统计年鉴[G].国家统计局.2006-2008.

[3]张晓晶, 孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究, 2006.

[4]孙晓丽.我国房地产融资风险研究[D].青岛大学, 2008 (6) .

房地产金融风险分析 篇2

房地产是一种风险比较大的行业，我们只有对房地产金融风险的成因有所了解才能很好地进行防范，本文根据我国房地产的现状来讨论房地产金融风险的防范与制度创新，欢迎各位金融的同学借鉴哦!

摘要:如果想很好地发展房地产业，房地产金融起着非常重要的作用。若想使房地产金融业和房地产业能够稳步发展，并且能给国民经济带来推动作用，那么就必须增强对房地产金融风险的防范意识。目前我国商业银行和金融市场尚处于发展阶段，所以一旦房地产信贷变成了不良资产，整个金融界将面临着很大的危险。

房地产金融风险分析 篇3

【关键词】 后金融危机时代； 房地产企业； 财务风险

房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，可能给房地产企业带来财务风险，房地产企业只有把握好这些政策产生的影响，才能有效规避财务风险。

一、后金融危机时代房地产企业面临的经济环境

（一）通货膨胀背景

2010年7月以后，粮食、蔬菜等农产品价格形成普涨之势。CPI连续5个月超过年初政府工作报告所定3%的目标，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍继续保持在较高水平，通胀压力越来越大。与此同时，货币流动性不断增强，使得房地产企业的成本压力大增。比如房地产企业的主要材料——钢材和水泥的价格逐步上升。主要有三个原因：一是世界上日益减少的矿产资源，导致矿石价格必然上升。二是环境问题日益严重，高能耗、高污染企业将陆续淘汰，发改委宣布2011年不再审批新建的钢铁、水泥、玻璃等。因此钢厂供应量快速增长的趋势将会得到缓解。三是世界经济在不断复苏，整体钢铁需求增加。我国加强保障性住房建设以及铁路、基建等工程项目增加对钢材和水泥的需求。据统计，最近几年工人工资平均涨幅为8%，工人工资水平的提高，对房地产企业成本产生很大的影响。

（二）货币紧缩政策

为了应对通胀，央行不断运用加息、上调存款准备金率及公开市场业务等手段来减少市场的货币供应量。从2010年下半年到目前为止，我国央行已连续4次调高基准利率，使一年期贷款利率达到6.31%。从2010年的下半年到目前为止，我国央行已连续6次调高存款准备金率，使存款准备金率达到20.5%。除此之外，央行还通过频繁的公开市场业务来调节市场的货币供应量。货币紧缩政策使房地产企业面临着严峻的融资环境。

二、后金融危机时代房地产企业财务风险具体原因分析

结合后金融时代背景和相关政策分析当下房地产企业产生财务风险具体原因如下：

（一）资产负债率偏高，房地产开发资金大部分来源于银行信贷

根据wind资讯显示，沪深两市共128家房地产上市公司， 2010年房地产企业行业资产负债率约为70.56%，2009年房地产企业行业资产负债率约为65.42%，2010年比2009年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。2010年，扣除两家ST公司，最高的资产负债率达到95%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%。据统计，2010年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业占用贷款数额巨大，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

（二）央行持续加息，企业财务费用大增

由上面的数据可以看出我国现阶段的房地产企业大多是负债率过高，融资手段单一，过度依赖银行信贷。而央行为应付通胀已经多次加息（具体见表1）。

银行持续加息，或者说保持贷款高利息，给企业带来巨额的财务费用。因此融资方式的不合理和高利息支出成为房地产企业的定时炸弹。

（三）国家政策影响企业贷款额度

国家在提高利率的同时，多次上调了存款准备金率（见表2），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，使银行不得不降低房地产企业的贷款额度。

由此可见，作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响，使得房地产企业的贷款额度捉襟见肘。

（四）由于持续通胀，采购风险加大

2010年，随着我国经济回升势头的进一步巩固，受多方面因素影响，通胀预期压力持续加大，价格总水平前稳后高，重要商品价格出现不同程度上涨。而由于钢材、水泥等原材料价格不断上涨，使得房地产企业成本大幅增加。同时，迫于不断提升的最低工资标准以及出于对人力资源的保护，提高工资待遇也是迫在眉睫的事情，这样使得公司的成本会大大增加，特别是在通胀环境主要材料的价格波动，影响公司物资采购，从而影响采购资金用量。

（五）限购令频繁出台，楼盘销售趋于平淡

2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。2011年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。

三、我国房地产企业防范财务风险的措施

为了减少后金融危机时代的财务风险，我国房地产企业应该采取以下措施：

（一）发展多元化融资渠道

近期不断的加息及调整准备金率政策，限制了企业从银行贷款的渠道，而我国房地产企业大部分资金都来源于银行，可以预见，不少企业将陷入困难时期。因此，企业应大力拓展多元化融资渠道。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。

（二）高度重视投资可行性研究和销售的相关政策研究

房地产企业面临银行贷款紧缩和成本大幅上涨的压力，不能再像以往那样进行肆无忌惮的扩张和拿地，而由于限购令和房产税，楼房销售也不再像以前那样火爆和一帆风顺。因此，企业从投资到销售阶段，都具有很大的不确定性，房地产公司应该从投资开始就加强可行性的研究，以面对当前多变和复杂的经济环境，防止每个环节产生的财务风险。

（三）制定灵活的收益分配政策

对于房地产企业来说，其利润分配策略应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制定。结合现阶段所处环境政策和经济背景来看，利润分配应以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此房地产开发企业在制定利润分配战略时，应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

（四）建立房地产企业现金流评价指标

房地产企业通过一系列的现金流指标控制财务风险。公司的现金流动负债比率能体现出公司支付短期债务的能力，现金流量利息保障倍数能表明1元的利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障。销售现金比能体现出公司销售收回现金的能力。把企业的现金流指标和行业平均指标进行对比，使企业的现金流量达到一个保险、可控的状态。

【参考文献】

［1］ 李健.我国房地产企业财务风险及其防范［J］.中国商界（下半月），2008（11）.

［2］ 阮继华.房地产企业财务风险研究［J］.科技致富向导，2010.

［3］ 邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制［J］.财经界（学术版），2010（5）.

［4］ 吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施［J］.市场周刊（理论研究），2010（3）.

房地产金融风险分析 篇4

一、房地产信贷存在的问题

(一)房地产信贷安全意识不足

一直以来,金融行业内外竞争就异常地激烈,尤其是近年来房地产信贷的崛起使得同行业间的利润空间受到挤压,房地产贷款,特别是个人住房贷款这种优质的资产受到各个银行的青睐,各个银行之间为了争取更多的市场份额,纷纷推出了一系列的政策。在房地产信贷过程中,更加重视利润,而忽视风险,在管理方面一般都是死板硬套,缺少对宏观经济运转、房地产行业形势、行业运作特点、相关行业生产规模、相关政策以及金融机构所处环境的详细分析和研究;而且也没有重视防范经济周期、市场环境、资金链运转、居民生活状况等预期变化可能给房地产信贷业务带来的不良影响。近年来银监会的通报显示,各个商业银行不良贷款比例逐年下降,致使商业银行更加忽视这一块,将精力放置在了其他的领域。

(二)对信贷规模控制的认识有偏差

我国商业银行在对房地产的信贷支持上,主要关注的是房地产信贷的增长速率,把房地产信贷余额的增长速率作为调控目标。这存在两方面的不足:首先,部分商业银行没有完全认识房地产信贷的运营模式,给银行的正常经营带来了一定的影响,从2009年起,我国房地产信贷余额已经逐年攀升,这种信贷规模所支持的房屋单价已经超出了普通老百姓的支付能力。其次,由于信贷管理模式不够完善,房地产信贷统计和实际信贷存在一定的差距。不少专家学者通过调查研究发现,目前我国房地产信贷规模和发达国家相比较,还处于一个落后的状态,综合竞争力不足。从信贷风险的方面来看,房地产信贷规模需要与老百姓的支付能力相吻合,才能够促进房地产业的繁荣,但是,目前过高的房屋单价高出了老百姓的支付能力,既会影响未来的房屋购买力,也造成了现阶段GDP的虚高,为房地产信贷风险埋下伏笔。

二、对房地产金融风险防范与管理的几点思考

(一)强调房地产业的民生属性

房地产行业具有资金流量大、高利润、风险高、较强产业联性等特点,是在工业化、城市化和现代化中孕育而生的独立产业,也是国民经济的重要组成部分,房地产业的发展促进了工业化、城市化和现代化的发展的步伐,己经成为目前社会经济大系统中重要的有机组成成分。我国经济在最近十几年来的高速发展和房地产业的快速发展紧密相关,并且它与其它行业有较高的联动性,其牵连50多个行业,所以在一定程度上成为经济增长的重要推动力,被称之为支柱产业而得到了飞速的发展。但是,关于房地产的发展,需要认识到几个深层次的问题,即在经济的运行中存在一定的周期,过分强调房地产业发展和对经济的带头作用,容易使房地产带来的经济效应成为泡沫;当经济处于下行周期时,房地产经济的下滑速度会比整体经济的下滑速度要快的多,对消费者的打击和对经济增长的冲击也远远高于其他产业。以房地产业促进或刺激经济的发展首先是带动了房地产业的非理性发展,这种发展模式也是一种极端的非理性选择。

(二)严格控制信贷规模、优化信贷结构

要降低房地产金融的风险,需要合理控制信贷规模,在关键时刻需要对房地产信贷规模运用限额管理制度。我国在2010年10月份实施了差别化的信贷政策和限购令以后,信贷规模不断收紧,房地产经济增长速度和原来相比明显放慢,但绝对规模还是呈现增长的趋势。现在的房地产信贷规模较大,其持续增长容易导致房价增长从而带来信用风险;且房地产信贷绝大多数部分都集中在商业银行,贷存期限出现差错会导致流动性风险。房地产信贷结构的改善也是控制房价、缓解房地产市场供需矛盾、预防房地产信贷风险产生的有效措施。

(三)健全我国的资本市场

在下一阶段,应该大力发展我国的企业债市场。应大力发展我国债券市场,鼓励房地产企业通过发债来融资,把债券风险的承担和价值体现交由市场机制自主、自发、公开地自调节。还应该引导房地产上市公司多进行可转债融资,在降低投资者风险的条件下解决房地产企业的融资需求。

三、结语

房地产业中的金融风险主要来源于三个环节:购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。在这三个环节中,购房者是最终支付来源,开发企业是房地产业资金循环的中心环节,金融机构环节是整个房地产业金融风险的最终承担者。要解决房地产金融风险问题,需要采用多管齐下的解决措施。

参考文献

[1]葛瑛,王慧娟.房地产金融属性的表现及经济含义:以美国房地产市场为例[J].上海金融,2011(02).

[2]王建威,高庆,何国钦.新常态下政府投资与银行信贷的互动及评估——基于福建省龙岩市的实证研究[J].福建金融,2016(05).

[3]毛翔,任琳.“大银行”情系“小企业”——中国工商银行台州分行服务小微企业纪实[J].中国城市金融,2015(12).

[4]王敬仁.基于风险防控的银行信贷审查审批建设思考[J].现代经济信息,2016(09).

金融衍生工具的风险分析 篇5

金融衍生工具的风险分析

摘要：随着经济全球化的进程加快,中国企业所面临的竞争和压力也越来越大,利用金融衍生工具来规避交易风险也成为参与国际竞争的必然选择,然而金融衍生工具的.交易本身也具有较大的风险.本文针对金融衍生工具的风险特点进行了分析,并进一步阐述了其形成原因.作 者：杨鹏强 作者单位：天津工业大学外国语学院,天津,300160期 刊：大众商务(下半月) Journal：POPULAR BUSINESS年，卷(期)：,“”(7)分类号：X820.4关键词：金融衍生工具 风险特点 风险成因分析

房地产行业金融风险与防范 篇6

【关键词】房地产 金融 风险 防控

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学， 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化， 2008（10） .

[3]许明，侯珺然，薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息，2008（07）.141-143

房地产金融风险分析 篇7

关键词：房地产,金融风险,影响因素

我国房地产金融风险的影响因素是多方面的, 本文在考虑中国房地产金融风险的影响因素分析模型时, 主要选取衡量房地产金融风险的主要因素指标、反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标以及房地产开发企业开发资金来源方面主要指标。

一、中国房地产金融风险影响因素分析

(一) 衡量房地产金融风险的主要因素指标

商业银行不良贷款余额:本文采用该指标作为衡量房地产金融风险的现实指标, 它能从规模角度较好的衡量我国房地产金融风险的已有的暴露程度。

商业性房地产贷款余额:本文采用该指标作为衡量潜在性房地产金融风险的指标, 它主要用来衡量未来房地产金融风险最大可能的规模。

(二) 反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标

房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价为房地产市场运行过程中反映市场供求的核心指标。本文采用商品房销售均价来衡量房地产市场的价格水平。

(三) 房地产开发企业开发资金来源方面主要指标

房地产开发资金来源构成中, 最重要的三个部分是:国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源 (包含定金与预收款) 。我们以这3个指标为反映房地产开发企业资金来源对房地产金融风险的关键影响因素。

二、中国房地产金融风险影响因素相关性分析

本文采用Pearson相关性分析, 分别对房地产金融风险与市场因素指标、房地产金融风险与房企开发资金来源指标之间作了两两相关。选择数据周期为1998-2011年, 数据来源于国家统计局、央行和银监会。

(一) 房地产金融风险与市场因素指标相关性分析

房地产金融风险与市场因素指标相关性分析结果表明:商业银行不良贷款余额与市场因素指标 (房地产开发投资额, 商品房施工面积, 商品房竣工面积, 商品房销售面积和商品房销售均价) 均呈现显著性负相关 (r=-0.870, -0.876, -0.872, -0.874和-0.930;p=0.005, 0.004, 0.005, 0.004和0.001) , 即随着政策调控, 房市进入下行通道, 房地产开发投资额、商品房销售面积、商品房销售均价出现下滑时, 商业银行的不良贷款余额就会随之增加, 引发房地产金融风险。

而商业性房地产贷款余额与与市场因素指标 (房地产开发投资额, 商品房施工面积, 商品房竣工面积, 商品房销售面积和商品房销售均价) 均呈现显著性正相关 (r=0.994, 0.996, 0.966, 0.975和0.987;p<0.001) , 即由于不良贷款余额增加的同时释放部分房地产金融风险, 潜在的房地产金融风险规模也会随之下降。

再由两类指标间的相关性可见, 商业银行不良贷款余额与商业性房地产贷款余额也呈现显著的负相关。而各市场因素指标之间却呈现较强的正相关, 说明房地产市场一旦开始下行, 将相互影响、相互传导, 加快房地产金融风险的积累速度。

(二) 房地产金融风险与房企开发资金来源指标相关性分析

房地产金融风险与房企房地产开发资金来源指标相关性分析结果表明:商业银行不良贷款余额与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款, 企业自筹资金和其他资金来源) 均呈现显著性负相关 (r=-0.911, -0.854和-0.861;p=0.002, 0.007和0.006) ;而商业性房地产贷款余额与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款, 企业自筹资金和其他资金来源) 均呈现显著性正相关 (r=0.989, 0.988和0.993;p<0.001) 。

国内贷款与商业银行不良贷款余额负相关, 与商业性房地产贷款余额正相关意味着随着商业银行风险把控加强, 以银行贷款为主的国内贷款减少, 便将增加商业银行不良贷款余额, 从而增强因行业资金链问题而导致的房地产金融风险隐患;但同时, 减少国内贷款对于商业银行而言降低了对房地产行业的信贷规模, 从而降低未来房地产金融风险的规模。

而企业自筹资金与其他资金来源与商业银行不良贷款余额负相关, 与商业性房地产贷款余额正相关意味着当前这2部分房地产开发资金来源的快速上涨也使得房地产金融风险隐患急速积聚, 但这2部分房地产开发资金来源尤其是源自于房地产信托和民间资本预期未来会大幅度下降, 一旦加速恶化, 势必造成中国房地产金融风险的加速扩散。

可见, 政府调控中银监会要求商业银行加强对房地产信贷风险的防范的过程中, 应注意调节控制银行信贷收缩的“度”, 同时也需对房地产信托、民间资本的投资进入做出恰当的指向性引导, 防止投资房地产行业资金的快速抽离, 避免房地产金融风险的恶性传导、扩散。

综上所述, 市场因素指标 (房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价) 与房企房地产开发资金来源指标 (国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源) 与房地产金融风险指标 (商业银行不良贷款余额、商业性房地产贷款余额) 均具有强相关关系, 我们需要从中找出各相关性因素的影响力, 并在此基础上提出防范和控制建议。

参考文献

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[2]华伟.如何应对“房地产热”对金融的影响[J].探索与争鸣, 2010, (10) :61-64

房地产金融风险分析 篇8

一、目前我国房地产市场存在的突出矛盾

1. 结构性矛盾

长期以来, 低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足, 据建设部门统计, 2007年10月份, 在40个重点城市新上市的商品住房中, 套型建筑面积在9O平方米以下的住房面积占比为25.77%, 与政策规定的调控目标还有较大的差距。

2. 发展不均衡的矛盾

一个国家城市化的进程也就是房地产业快速发展的进程。我国城市化水平存在两个不均衡:一是大中城市集中度过高, 而小城镇发展水平不足;二是东西部发展不均衡。房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市, 使其房地产价格持续上涨, 泡沫滋生。这很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂, 进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统安全稳定。

3. 房价虚高, 房地产业暴利情况严重

住房是民生之本, 解决低收入家庭的住房问题, 是构建和谐社会的重要环节。根据《2008年房地产行业风险分析报告》所提供的数据, 2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35%~68%之间, 销售净利率在11%~64%之间, 盈利空间很大。

4. 房地产业道德风险严重

一些专家学者和中介机构推波助澜, 诱导百姓对房价的判断取向, 推动了房价的不合理上涨。在美国次贷危机中, 借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动, 还由于某些贷款机构采取故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段, 诱骗消费者上钩所致。

二、房地产市场对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的, 在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中, 无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业, 而银行业在利益驱动下, 争相进入房地产融资领域, 承担了房地产业的大部分资金需求, 同时也积聚了房地产业大量融资风险。

1. 超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来, 我国土地均是实行协议出让制度, 这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称, 很容易在两者之间产生寻租行为。2003—2007年, 房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米, 年平均增长6%;而2003—2006年共支付土地购置费10 852亿元, 年均增长23.5%。从金融运行的角度看, 银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利, 越是能够获得超过市场平均利润率的行业, 越是能够积聚市场资金, 同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏, 对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导, 导致房地产信贷在一段时间内, 随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

2. 结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看, 全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中, 开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中, 造成中低价位、中小套型住宅比例偏低, 商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外, 部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分, 将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场, 造成商品房长期空置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响, 使得银行还款来源具有很大的不确定性。

3. 投资性买房诱发价格泡沫, 导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中, 房地产抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。在这些因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期, 抵押品变现会变得十分困难, 抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

4. 资金来源比较单一, 导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中, 商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程, 是房地产市场各参与主体的主要资金提供者, 要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中, 企业的自筹资金一直维持在25%—33%左右, 房地产开发贷款约占18%—23%。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房, 以按揭贷款首付20%—30%计算, 其他资金来源中约有49%—56%的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中, 商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束, 使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散, 房地产融资风险过度集中在商业银行。

5. 信贷管理手段落后, 房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中, 其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展, 而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

三、防范房地产金融风险, 保障金融安全发展

历史上由房地产业引发的金融危机比比皆是, 因而, 为了避免中国重蹈美国、日本、东南亚之覆辙, 采取措施防范房地产业泡沫的产生甚至破裂显得格外重要。

1. 制定房地产业发展规划

各级政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划, 相关部门对涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题要统筹协调, 一旦确定下来, 就要形成建设开发计划。把各类保障性住房作为重点建设的主体, 真正贯彻中央“以人为本”的执政理念, 保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发, 增加中低价位、中小套型普通住房供应, 对高标准住宅采取严格的审批制度并制定相关税收政策, 加以正确引导。

2. 严格调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为

要限制外资进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 。调整相关法律法规的具体规定, 引导公众合理消费, 争取形成中高收入居民购买商品房, 中等收入者购买或租住商品房, 中低收入者购买或租住经济适用房, 低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要以家庭为单位认定, 严格控制第二套、第三套住房的买卖, 抑制投机行为, 对于购买住宅后短期内转手获取差价的行为要进行严格控制。借鉴其他国家经验, 对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者, 对其收益考虑开征重税;对持有空置房产者, 考虑开征物业税即房产持有税, 并实行累进税制, 空置时间越长, 征收的税费越高, 以打击房源囤积和房屋炒作, 降低房价, 缓解目前住房供需不均衡的矛盾, 节约社会资源。

3. 运用经济杠杆, 加强调控

用好货币和财税政策, 重点放在“保障自住、抑制投资、打击投机”上, 引导我国房地产市场健康、有序、稳健地发展。要继续发挥货币政策的灵活性特点, 审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理, 严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其房贷的利率水平和贷款最低首付款比例, 增加其成本支出, 抑制过度需求。

4. 加快住房金融体系改革

尽快出台房地产金融产品的相关法律规范, 构筑完善的住房金融体系, 形成房地产业和金融相互支持, 相互促进的机制。拓宽房地产企业合法融资渠道, 积极推动资本市场的发育, 鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金, 解决融资渠道单一的问题, 降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警、风险提示, 以及加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露基础上, 努力推动房地产金融创新, 积极探索房地产抵押贷款证券化, 提高银行房地产贷款的流动性和安全性, 分散集中于银行体系的信用风险。

摘要：金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展, 而且对整个金融业以至国民经济的安全稳定和发展至关重要, 因此, 有必要对房地产金融风险对我国金融安全的影响进行分析并提出相应防范措施。

关键词：房地产市场,金融安全,风险防范

参考文献

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[4]刘德亚.房地产投资风险管理研究[J].职大学报, 2009, (8) .

房地产金融风险及防范 篇9

1 房地产金融的主要风险

1.1 对开发商来说, 主要是筹资困难, 贷款违约风险高。

我国当前的房地产在开发资金上主要依赖银行信贷, 而商业银行的信贷政策一旦发生变动, 就会导致房地产市场的“蝴蝶效应”。2008年金融危机之后, 直到如今, 全国各大城市的房屋销售的价格指数呈现下降趋势。就此来说, 开发商楼盘的库存量上升, 当其无法抵御用卖楼的数量来抵消这笔降价风险时, 很多楼盘也就成为了烂楼, 而银行也将面对巨大损失。另外, 在房地产领域, 较高负债率也使房地产金融面临着巨额财务风险。

1.2 当房地产市场出现低迷时, 住房抵押贷款的违约会增加。

就目前而言, 我国的个人住房抵押贷款违约的状况还不太明显。但是2008年美国的次贷危机告诉我们, 今天的优质资产明天就有可能成为坏账。目前很多银行为了占到更多市场份额, 不惜降低贷款的标准, 对住房抵押贷款放松审核, 甚至变相的违规操作。这样导致的情况是, 一旦房地产市场出现低迷之后, 住房抵押贷款就成为了一笔烂账。就目前而言, 在我国商业银行的贷款抵押物中, 住房抵押贷款占总贷款的比重已经超过了65%。如果按照2008年上半年我国28.6万亿的人民币贷款余额来算, 那么我国处于房地产金融风险中的贷款就超过18亿。此种风险的出现主要在于商业银行对于住房抵押贷款的风险识别不够高。

1.3 银行数据披露的准确度有待观察。

在上条风险中有提到, 银行为了多增加其流动资金, 会放松对贷款抵押物的真实性审查。那么, 一旦银行在出现坏账死账之后, 为了其自身的形象和股价, 也会低估甚至隐瞒其不良贷款的准确数字。毕竟银行坏账的增加毫无疑问的会导致其业绩的下滑。近几年来, 由于银监会等多方监督之下, 银行对于自身抗风险的能力有所提高, 但是也不排除为了维护其市场形象, 放松贷款的分类标准, 迟记或者不记不良贷款的现象。

1.4 救市措施引发的连带问题。

房地产行业关系到国计民生, 国家对于国计民生的重大问题会采取宏观调控, 而国家的这种宏观调控会很大程度上引起房地产市场的变革。国务院出台一系列关于促进房地产市场健康发展的文件会在很大程度上促进房地产市场新一轮的变革。但是如果频繁出台政策变革, 导致房地产市场长期保持观望态度的话, 那么这种政策拉动内需的效果就会大打折扣。

2 防范措施

2.1 化解不良资产。

对于房地产市场金融风险的防范方面, 化解房地产金融机构的不良资产只能解决一部分的问题。幸运的是直到如今, 我国的住房抵押贷款虽然风险存在, 但是坏账率还是比较低的, 全国的平均值在百分之二以下, 有很多城市已经达到了零坏账率。为了保持乃至提高房地产金融机构的抗风险能力, 各个金融机构都应该做好资产的负债管理, 增强法律意识, 科学分析决策。

2.2 规范操作流程。

银行在住房抵押贷款上抗风险能力的提高主要体现在银行对于金融活动相关业务的严以律己。首先在贷款前, 银行要做好审查工作, 切不可为了自己的一时业绩, 造成不可挽回的损失。审查流程要到位, 审查资料要严格, 必要的还需要进行现场勘查。其次在贷款后, 要及时做好管理工作。在贷款之后, 对贷款人的自信状况进行调查, 掌握相应的资金使用情况, 以防偷换概念等现象的产生, 降低个人或者企业的还贷风险, 使银行的抗风险能力增强。

2.3 引导有序竞争。

房地产市场金融机构的有序竞争, 需要国家的宏观调控, 也需要国家相关法律法规制度的完善。需要加强中央银行对各大商业银行房贷抵押业务和程序的监管, 将不正当竞争和非法垄断扼杀在摇篮中。由于房地产金融的自身行业特征, 它主要是内向型创汇, 由此外资介入可能影响我国外汇的平衡, 因此在房地产金融中, 多借外债是不可取的。

2.4 完善房地产金融制度和体系。

一个好的制度能为其提高在市场上的抗风险能力, 对于房地产金融市场来说, 建立一个完善的制度体系, 能够抵御市场变动带来的一部分威胁。我国目前针对这一行业的制度和体系还不太完备, 对于风险的防范也没有及时有效的应对措施, 由此建立包括以上提到的金融机构体系以外, 还需要建立监督管理、法律法规、风险防范以及金融投资等体系。同时, 相应的预警机制也要建立起来, 特别是风险测评和监控体系。

2.5 建立个人房贷信用制度。

我国目前对于个人信用的评估体系十分不完整, 不仅仅是个人, 对于企业的信用信息也是支离破碎, 不充分的, 由此产生的信息不对称现象是需要向发达国家的金融体系学习的。实际上, 若是建立了一个个人房贷的信用制度, 就可以避免很多坏账烂账的产生, 通过调查和评估个人的信用程度, 就可以有效的对“道德风险”进行防范。另外, 信用管理制度的建立还需要有信用档案、账户、调查、检测和评估制度的建立, 这几者之间相互配合, 最终完成个人信用系统的评估。对于现在大家都比较关注的住房公积金来说, 由于不同城市的不同进度, 不可操之过急。同时对于借款人资格的审批要严格, 防止鱼龙混杂局面的出现。

2.6 健全信息的传递机制。

现代科技的高速发展, 带来人们生产生活和工作的便利。针对上述提到的信息不对称的问题, 国家需要健全关于信息的传递机制。对于在房地产金融市场上出现的欺诈舞弊等问题, 要进行坚决的打击, 采取一定的激励措施, 提高员工利益共享, 风险公摊的意识, 对于信用状况良好的个人或者企业给予一定量的道德风险鼓励。

结束语

房地产金融作为国计民生的重点部门, 它的运行稳定与否直接关系着相关其他行业的发展与稳定, 从而对整个国民经济也产生了重大的影响。我国国家政府应该对其进行相应的宏观调控, 各大金融机构商业银行要严格执法, 按照规章制度章程办事, 个人或者企业也要诚信做人做事, 共同来维护房地产金融市场的稳定, 降低其风险。

参考文献

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[4]赵继东.我国房地产金融面临的主要风险和防范措施[J].管理观察, 2010 (1) .

房地产金融的风险及防范 篇10

进入21世纪后, 国家采取一系列政策支持房地产业的发展, 房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展, 房地产行业的前景也一片大好, 房地产业成为新的经济增长点, 推动经济发展, 同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系, 房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一, 对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险, 对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题, 如果破解这一难题, 需要进行科学的研究和策划, 以及系统的分析。

房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应, 当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时, 尤其是已经受到较大损失时, 公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑, 因恐慌而挤兑, 引发多米诺骨牌效应, 波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外, 金融机构经营的外部环境变化, 也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险, 从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一) 投资增长过快

众所周知, 与其它行业相比, 房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业, 近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润, 所以就会有大量银行信贷资金进入该领域, 导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低, 那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外, 房地产业的投资中还包括其他各种社会资金, 如外资, 外资的流入为房地产业提供了大量资金支持, 但是也带来了一些负面影响, 利用外资所占比重的不断增加, 蕴含了巨大的投机风险。

(二) 地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来, 政府大力出台相关政策来调节房价, 但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业, 以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显, 我国房地产业是最容易获得财政收入的行业 (地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入) 各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置, 大力推进城市化建设, 对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩, 因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策, 但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度, 甚至有的地方政府仍然采用各种措施, 与中央政府背道而驰, 我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三) 自我资金不足, 融资渠道单一造成风险集中

一直以来, 房地产企业自我资金不足已是普遍现象, 已成为地产界面临的主要问题, 因为, 一个项目从开发到竣工, 各个环节都是很大的支出, 只有到销售或出租时才能有收益, 而此时也存在高额费用, 如广告、工资、开办费用等。因此, 房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家, 房地产开发商一般不从商业银行获得贷款, 所需资金主要靠各类基金提供, 如美国房地产资金的构成中, 只有15%是银行贷款, 70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程, 集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险, 一旦其中某一个环节扭曲或断裂, 如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一) 吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款, 因此应对其进行分层出售, 使之转变为次级的按揭证券, 在此基础上, 进一步的生成次级按揭证券衍生产品, 以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式, 可以进行金融创新, 将风险分散。汪成豪认为, 如果经过多层的证券化处理, 投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平, 这样对其进行风险评估就很困难, 只能依靠评价机构, 但是预测风险时, 传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远, 对其进行投资时就越具有投机性质, 而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中, 很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件, 反而使交易双方的信息更加的不对称, 增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂, 次级抵押贷款出现了大范围的违约情况, 开始仅在储贷机构中产生影响, 但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二) 实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 仍处于探索阶段, 要想推动我国REITs的发展, 必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规, 对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善, 对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理, 使信托行业的自律机制得到增强, 保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善, 信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等, 促进我国REITs的发展。

(三) 建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展, 由于过分依赖市场, 保障性住房严重不足, 因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题, 但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响, 因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键, 要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善, 使住房保障的法律体系可以快速的建立, 对城市住房建设规划进行完善, 逐渐的完善中央以及地方的财政体制, 使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时, 不会对住房供需产生很大的影响。

(四) 发挥政府职能, 加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能, 加强对房地产市场的宏观调控, 政府应该在充分分析市场的基础上, 确定房地产开发建设规模和各类商品房比例, 以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息, 通过科学的分析, 对市场状况和发展趋势做出准确判断, 及时向社会发布市场信息, 引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业, 它的发展需要金融机构的支持, 但我国房产的融资渠道过于单一, 房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款, 这样就导致了房产价格过高, 蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控, 对房产价格进行回调的背景下, 需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控, 使房产金融体系更加的完善, 达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析, 对市场与政府的调控作用都予以一定的分析, 希望政府可以深入把握房地产市场的发展, 为房地产行业的发展, 为开发商的投资提供政策依据, 促进房地产健康发展, 最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解, 以指导消费者合理消费。

摘要：房地产作为一个庞大的产业, 属于资金密集型产业, 因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑, 如果房地产金融风险长期存在, 将会导致多米诺骨牌效应, 带动整个环节的风险突发, 本文以房地金融风险为研究对象, 重点分析了风险防范中容易出现的问题, 并根据研究经验, 给出对策建议, 希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词：房地产,金融风险,对策,防范

参考文献

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长:1978-2008[M].北京:经济科学出版社, 2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济, 2014, 4:81-87

[3]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23 (1) :62-67.

房地产金融风险分析 篇11

【关键词】房地产；经济波动；金融风险；防范措施

现阶段房地产已经成为我国国民经济发展过程中非常重要的支柱性产业。就国内GDP增长率来看，就将近有24%是来自房地产行业的贡献。众所周知，房地产行业不仅是资金密集型产业，其自身还与金融体系之间存在非常密切的联系。但是还需注意的是，房地产经济本身具有一定的波动性，一旦出现波动就会对金融体系造成影响，从而产生严重的金融风险，如果不对其进行有效控制，还容易使其蔓延成金融危机。

一、造成我国房地产出现经济波动的原因分析

1.经济原因

影响房地产出现经济波动的诸多因素中，经济因素是其中最为主要的因素之一。而这里的经济因素指的就是房地产发展和生存所处在经济环境，也就是我们通常所说的宏观经济因素。而经济变量和参数这二者的优势就是通过在其作用影响的时间段内，对经济增长率、国内生产总值、真实发展指数、物品价格水平、实际的通货膨胀率、房地产自身结构以及外界金融环境等方面进行表现。

2.城市发展原因

房地产行业给城市发展建设奠定了良好的基础，而城市发展水平高低就可以由房地产水平来直接反映。城市发展好坏也决定了基础设施、居民住宅等方便的切实需求，此外还对城市中人口数量的多少、实际流动性、交通枢纽等多方面带来影响。而这些方面直接作用在房地产行业中，就会给其经济带来影响，进而使得房地产经济出现波动。

3.房地产供需原因

在一定程度上，房地产实际供需关系也是影响其经济出现波动诸多因素中的一种。供需关系也是跟随着市场实际情况的变化而变化的，想要保证房地产经济快速发展就需要消费者作为基础和支撑，不然经济发展水平就会长时间得不到提升。再加之房地产供应数量会受到劳动力、资金数量以及施工建设技术等方面的影响和制约，这也就充分表明房地产供求关系本身具有不确定性，使得需求波动一定会出现在供给波动之前，因此这也是造成经济波动的重要因素之一。

4.资金原因

一旦加大在房地产行业中的投资，就会推动房地产行业的快速发展及扩张，使得这一产业进入良好的繁荣时期。例如，按照中国统计年鉴》所给出的数据可知，2003年到2013年这10年里，房地产行业中有40%以上的资金是由银行贷款来作为支撑的，而单就2008年来看，全国范围内房地产企业实际到位资金就达到了 3.81万亿元之多，其中有国内贷款有0.7万亿元，外资投资为0.07万亿元，房地产开发企业自身筹集资金为1.51万亿元，企业自身拥有0.9万亿元，而剩余到位资金都是通过其他有效途径或者是方法来进行筹资的，这也就直接表明现阶段我国房地产资金的实际来源还是主要依靠银行借贷来作为支撑。

5.投资回报原因

如果在房地产产业中投资回报率出现较高的情况时，就会涌入和吸引大量的资金进入到行业中来，进而使经济曲线逐渐提升，并进入到繁荣的时期，这样以来就会使房地产的总供给数量持续增加，从而对供求关系造成影响，致使经济波动出现。从上个世纪90年代初期到2013年年底，我国房地产行业实际的投资总量提升了将近58倍，而90年代初期房地产行业的投资金额仅在540亿元左右。因此表明，供需关系以及回报率的增加使得房地产行业达到了快速的发展。

6.心理因素

就现阶段实际情况可知，心理因素对房地产经济波动的实际影响主要表现在较短时间的市场波动方面上，这是由于房地产投资人员以及相应的购买者，对未来某一阶段的房地产价格进行预期而引发的问题，所以使得他们自身的行为具有一定的投机性。这样一来随着时间增加，就会使参与者在信息沟通方面越完善，促使人们心理逐渐趋于平稳，所以心理因素对房地产波动有着较为直接的影响。

二、有效应对房地产业出现经济波动以及防范金融风险的有效途径

1.有效应对房地产业出现经济波动策略

（1）加强对房地产业的投资政策的调整

首先，投资主体结构的改变。这是由于投资结果的实际情况会对房地产造成周期性的影响。想要有效应对经济波动，就要做到明确产权、职责清晰，并且还要形成一套能够有效规避风险的机制，同时还要根据房地产企业的实际情况制定相应的具体措施。

其次，投资规模的改变。投资规模的大小、数量等都会对房地产行业带来一定影响，在编制相应的政策时，要保证房地产实际投资规模要和我国宏观经济规模之间相符合。同时在相应目标的制定方面也不能偏离我国实际的经济发展水平，同时还要注意的是，要进一步确保固定资产投资中房地产资产投资金额以及规模的比例，预防房地产泡沫的出现。

最后，要对政府部门的投资活动进行规范及健全。众所周知，政府部门的投资在经济发展过程中起到了一定的引领作用，而政府部门可以通过自身投资活动和行为，来实现对房地产行业管控的目的。

（2）提升对房地产价格变化的管控

在市场经济环境背景下，房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的提升，还能提升房地产企业自身的经济实力。然而一旦房地产和附属行业的价格过高或者是脱离市场平均水平，这时政府部门就要根据切实情况来对其进行调节和控制。这里要特别注意的就是地价的问题，因为其价格高低直接对房地产价格造成影响，如果其价格偏高就会提升房地产价格的迅速上涨，在一定程度上阻碍了中低水平消费者对住宅的实际需求，使得相关产业价格上涨，引起通货膨胀的现象发生。因此，对房地产价格进行调控能够降低其经济上的波动。

2.应用房地产行业中金融风险的策略

（1）构建起完善的宏观监测指标系统。

就现阶段实际情况来看，我国要快速构建起完善的金融预警系统，进而有效对房地产行业实际供需关系以及实际投资情况等进行分析，只有使用有效的数据和指标，才能更好的对房地产所具备的金融风险进行有效监测及分析，确保相关政策的完善引导贷款方面的投向。例如，商品房实际空置率指标、房地产价格偏离度指标以及抵押贷款真实收入的弹性指标等。

（2）构建起健全的个人征信系统。

个人信用系统的不完善也是导致金融风险出现的重要因素，再加之部分房地产商出现严重的违约，使得购房者的自身进行还款的积极性被影响，这样一来就加剧了住房贷款的违约率，导致银行损失严重，加大了金融风险出现的几率，因此建立健全的个人信用征信系统是十分必要的。首先，制定其规范、合理个人信用调查系统。其次，建立起良好的个人信用系统法律环境。

（3）构建全方位的融资途径。

现阶段，房地产融资的主要是以银行融资为主，这种单一融资方式导致房地产风险都集中在银行中，因此根据实际情况，就要有针对性的拓宽其融资渠道，建立起完善的融资系统从而推动房地产行业发展。例如，信托融资、投资基金以及资产证券化等。

三、结论

总而言之，随着我国经济社会的发展，房地产行业的快速发展，使得房地产经济和金融风险时常出现，如果不对其进行有效的调节及管控，就会造成严重的影响。因此，要避免其积极波动和金融风险的出现，就要对其产生原因进行分析，然后有针对性的使用相应对策来进行解决，从而更好地推动市场经济的发展，促进我国经济转型的成功。

参考文献：

[1]卢裕斌.试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略[J].时代报告（下半月），2013（2）：236-236.

[2]崔拥政.房地产经济的特殊性及其与金融的关联[J].产业与科技论坛，2013，12（7）：105-106.

房地产金融风险的防范探索 篇12

房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点, 因而房地产的开发和销售需要在金融部门的支持下才能进行, 房地产业与金融行业具有非常紧密的关联性, 房地产金融是房地产业发展中重要支撑因素, 因此, 研究房地产金融风险防范具有积极的现实意义。

1. 政策风险。

房地产业投资受到多种政策因素的影响和制约, 国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化都会给房地产金融带来风险。我国一些地区片面追求GDP增长, 造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖, 扩大了政策风险。

2. 市场风险。

经济快速发展、通货膨胀、热钱流入等因素使得房地产的消费和投资需求逐步扩张, 而房地产的供给弹性较小, 从而造成房价在比较短的时间内急剧上升, 在巨额利润的驱使下, 房地产开发商逐渐加大对房地产的开发, 从而对金融市场的依赖更为强烈。同时, 由于房价过高, 超越了居民承受能力, 导致消费者对金融市场的依赖也增加, 从而造成了近几年房地产投资增速过快, 房产空置面积总量过大, 导致中小房地产开发商资金链断裂风险。

3. 信用风险。

由于房地产开发商销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重而无力还款, 以及购房户由于经济政策变化, 收入减少, 无法偿还按揭贷款而带来风险。

目前我国的市场风险和信用风险主要集中在商业银行。商业银行基本参与了土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等, 直接或间接地承受了房地产市场运行中的市场风险和信用风险。风险主要来自于信息不对称造成的逆向选择和道德风险。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因, 银行对开发商的信息只能通过间接途径了解, 而开发商也深知房地产开发的风险, 从而利用自身优势和我国信用制度不完善的缺陷使得银行面临较大的信用风险。随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期, 银行的潜在风险不断加大。个人购房资金大部分来自于银行, 而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素发生变化导致未来良好收入预期没有实现, 最终的风险将转移给银行, 因此, 银行潜在的风险较大。

二、房地产金融存在的非系统风险

1. 房地产企业风险。

主要是存在经营风险、决策失误风险等。房地产开发是房地产开发商经营的整个过程, 涉及部门广、环节多、周期长, 而我国房地产开发准入门槛较低, 很多开发商经营规模小, 抗风险能力不强, 其资金来源比较单一, 一旦对自身认识不足或对市场把握不够造成决策失误以致陷入经营困境, 导致企业的资金链断裂的金融风险。

2. 银行风险。

由于银行风险管理意识薄弱和内部控制制度不完善, 也存在很大的房地产金融风险。在我国, 在房地产金融高额利润的驱使下, 银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向, 简化各种审查手续, 降低客户资质等级评定的门槛, 贷款项目缺乏可行性分析和评估, 缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。经办人员对资料的真实性审核不严, 贷款后过分依赖抵押物, 不能对项目建设进度进行及时跟踪, 使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款, 导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款。

三、规避房地产金融风险的对策

1. 加强监督, 完善法制环境。

我国政府根据我国房地产金融市场的实际情况, 逐渐建立一套完善的涉及房地产金融的法律法规体系, 为房地产金融的发展创造良好、健康的发展环境。金融和房地产必须确定房地产经营的法律意识, 积极学习各种法律规条文, 用法规的方式约束规范企业与银行的金融行为。主动配合政府的宏观调控, 以更加积极的姿态维护企业和国家的利益。

加强监管力度。中央银行应建立房地产风险预警体系, 实行房地产信息披露制度, 及时发出预报, 对金融机构进行调控和引导, 加大监管力度。商业银行要建立完善贷前审查制度、个人信用制度体系、违约处理机制和风险管理制度, 将银行信用风险规避的重点放在事前预防上;建立系统的房地产行业风险监控、评价、分析和报告制度, 不定期对房地产市场进行调查、监控。完善房贷程序, 加强抵押物管理, 合理地办理相关抵押手续, 规范抵押物估价行为, 保障银行的利益, 防范房地产金融风险。

2. 建立多元化融资体系, 实行多渠道融资。

要不断拓展新的融资渠道, 发展直接融资, 将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。房地产是一个资金密集型行业, 房地产业的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。因此, 要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一, 改变房地产开发企业融资和个人房贷过度依赖银行信贷的局面。建立多元化的房地产金融体系, 通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。比如, 通过房地产股票、债券的发行和证券融资, 降低房地产的融资成本, 改善企业的资本结构;大力发展房地产信托业务;培育和完善房地产债券市场, 鼓励房地产公司发行融期限较长、低于银行贷款利率的公司债券, 吸收社会分散的资金进入房地产业。

3. 提升金融人员素质, 提高银行经营管理水平。

为防止房地产金融风险, 银行可从个人和房地产企业贷款方面加强风险管理和内部控制, 对于购房个人贷款, 银行应按照相关标准进行严格审核, 使个人贷款的条件规范化;对于房地产企业, 贷款前应该详细审核房地产企业的资质, 在项目开发期间要密切关注贷款项目运行过程中的风险, 贷款后要加强贷后管理, 一旦发现房地产企业将款额挪作他用, 银行有权将其收回。

银行应鼓励员工加强学习, 提高道德素质和职业能力, 勇于创新, 不仅要熟悉国内市场, 也要对国外房地产市场的信贷防控有所了解, 以便进一步的借鉴和学习。银行工作人员要能够按照有关规定, 对借款人的资信和提交的相关材料进行严格审查, 仔细辨别申请材料的真伪, 严防银行内部员工与借款人勾结套取贷款的现象发生。

参考文献

[1]谢文琦.我国房地产金融风险的分析与防范[J].科技资讯, 2008 (17)

[2]王玉楠.我国房地产金融风险问题分析[J].黑龙江对外经贸, 2008 (9)

[3]何艳.我国房地产金融风险及防范分析[J].山西建筑, 2008 (9)