房地产金融创新之路论文

房地产金融创新之路论文（精选8篇）

房地产金融创新之路论文 篇1

一、导论

近年来我国房地产市场价格异化的根本原因之一, 就在于房地产金融的落后。一直以来, 我国在对房地产业的调控过程中都是通过银行这种间接融资的方式去控制房地产业的发展, 直接融资的方式在很多方面受到限制。不合理的融资结构并没有随着房地产业的逐步发展而好转, 这就将原本应该分散在各个环节的风险过分集中到了银行身上, 为房地产业的发展带来很多不稳定的因素。

二、我国房地产金融的问题

( 一) 分散风险的能力差

一方面, 银行是一种保守的货币供应者, 保障储户资金安全是第一位的, 其所释放出的贷款只能依靠贷款者按时还款来实现, 除此之外没有其他可以回收资金的方式。一旦开发商还不上贷款, 银行受坏账率提升的影响, 其所承担的风险就会增大。银行就会采取提高按揭贷款利率的方式来让购房人还款, 这样就又会出现购房人违约的风险, 最终受影响的还是银行自身。另一方面, 银行更强调的是资金的流动性, 即当出现有利可图的项目时, 能够保证银行有足够的资金进行投入, 在银行不能及时收回贷款时, 就会降低银行的收益。尽管有一种叫做银行信贷证券化的方式能够有效保障银行利益, 分散银行承担的风险, 但在我国却仍未有实质性进展。

( 二) 风险配置不均衡

在我国房地产开发过程中, 开发商自有资金的比例一般都很低, 很大部分需要来自银行的贷款, 如果这部分贷款由银行独自提供, 那么银行就需要承担全部开发贷款的风险。银行为了降低风险, 就会只提供给开放商一部分开发贷款, 剩下的部分由购房人先从银行以按揭贷款的方式从银行拿到钱, 然后再通过预付款的方式交给开发商, 也就是所谓的“预售制”。这样原本应该由银行承担的风险就转移给了购房人, 从而大大降低了银行自身的风险。因为提供按揭贷款的风险要比提供开发贷款的风险小得多, 购房人从银行拿到按揭贷款的过程, 是以自己所购买住房为抵押的, 即使开发商在预售中出现了问题, 按揭贷款也需要购房人来偿还。这种做法实际上是将银行所面临的风险转移给购房人, 使购房人处于不利的位置。

( 三) 房地产市场化水平低

我国的房地产市场, 通常只包括开发商, 银行和购房人三者, 市场化水平还很低。很多地方还要受到政府的限制, 如开发商自有资金比例, 贷款利率的高低等等。这样不仅无法真实反映市场的供求关系, 而且也起不到政策调控的作用。由于市场缺少机构投资者的参与, 不能发挥出其他市场参与者在平衡供求, 稳定房价方面的作用, 使得开发商在销售住房时, 经常会出现供求不平等的现象, 从而提高了销售成本造成房价波动的风险, 还同时加大了提供给开发商贷款的银行的风险, 加剧了房地产市场的不稳定。

三、我国房地产金融创新之路

( 一) 完善风险分散的渠道

首先是积极推动银行信贷资产证券化, 这种通过将银行所释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者的方式, 能够在优化银行资产机构、分散银行风险以及提高银行资金流动性方面发挥重要的作用。针对证券化发展缓慢的事实, 要提高对证券化发展的重视程度, 完善相关制度和规定, 勇于在一定程度上进行尝试, 从而真正发挥证券化的作用。其次是建立完整的个人信用评价体系, 我们都知道购房人在向银行进行按揭贷款时, 都是以长期贷款为主, 银行就有了长期持有债权的风险, 而随着我国城市化进程的不断加快, 个人按揭贷款的规模肯定会逐渐升高, 意味着银行将持有越来越多的债权。而如果银行将款项贷给了个人信用差的对象, 就会加大银行的坏账风险。因此, 建立个人信用评价体系可以在很大程度上排除恶性贷款, 保障银行的利益。

( 二) 推动新型预售制的实施

在发达国家的预售制中, 第三方监督者发挥了重要的作用, 这个监督者可以是律师, 也可以是中介机构。开发商在预售过程中并不直接面对购房人, 购房人先将一定数量的保证金交到第三方监督者手中, 开发商也通过第三方监督者签署自身违约双倍返还保证金的协议, 当有购房意愿的购房人达到一定数量时, 开发商就可以凭此去向银行贷款, 此时银行面临的收回贷款的风险已变得很低, 自然会向开发商提供贷款。不论购房人和开发商谁最终违约, 银行都可以从第三方监督者手中收回保证金, 不至于造成损失。这样一来, 不仅开发商能够拿到开发贷款, 银行也不必担心收不回贷款, 购房人还可以免于开发商不能按时交房而承担的损失。这种新型的预售制很值得我们国家去借鉴实施, 可以让风险均衡的分散在开发商, 银行和购房人之间。

( 三) 强调机构投资者的作用

与我国住房由开发商直销的方式不同, 国外开发商在进行住房销售时是通过投资机构以代销的方式来实现的, 对那些不能按时销售出去的房子, 投资机构就先用自己的钱将其买下, 这样既可以降低开发商的销售成本, 还可以降低银行的资金风险。不仅如此, 机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时, 可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动, 不同于我们所理解的投机, 这种方式更多的是起到平衡供求, 稳定房价的作用。这种完善的房地产市场体系, 正是我们所最终要实现的目标。

四、结语

通过借鉴国外的先进经验, 推动房地产金融领域的创新, 可以让房价变动所带来的风险能够在开发商、银行、中介机构、投资机构和购房人等不同主体之间实现自主配置, 改变过分依赖于银行的传统方式, 实现房地产市场的良性发展。

摘要：在房地产业的发展过程中, 利用金融杠杆是其必不可少的条件。从我国的实际发展状况来看, 我国房地产金融还处于一个初级阶段, 在房地产开发、交易、持有的各个环节中, 银行贷款是最基本的融资手段。房地产业是一个高风险的行业, 其行业的特殊性要求其所需资金应当主要依靠直接融资的方式, 即由资金所有者直接承担风险的融资, 而不是让银行成为房地产行业的货币供应者。正是由于缺少必要的市场参与机制和创新机制, 使得很多地方房价波动的风险无法得到均衡释放。为了促进房地产市场的健康发展, 迫切需要借鉴引入国外的先进经验, 推动房地产金融的创新。

关键词：房地产金融,风险,创新

参考文献

[1]陈淮.房地产经纪学ABC[M].北京:中国发展出版社, 2011, 7:349-374.

[2]曹振良.房地产经纪学通论[M].北京:北京大学出版社, 2003, 6:75-95.

房地产金融创新之路论文 篇2

我国市场化住房体制改革以来，房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。但由于我国房地产金融具有一定的金融抑制特征，其促进房地产发展的作用并没有完全发挥出来，房地产发展对推进房地产金融深化的要求日趋强烈，房地产金融从金融抑制向金融深化转变已成为一种必然趋势。但亚洲金融危机，特别是美国次贷危机引发国际金融危机之后，又一次将金融危机与房地产联系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方国家在内的各国政府都出手干预金融市场，其中很多措施直接针对房地产金融市场，并引发了人们对金融深化理论的反思。

一、房地产金融创新的理论演进脉络

房地产金融创新源于金融发展与深化理论。金融发展与金融深化理论的不断演进与完善，为房地产金融发展实践提供了理论基础，房地产金融创新与深化也开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家房地产的发展发挥了重要作用。

从国内外的研究文献看，对金融发展理论有突出贡献的是约翰}G.格利和爱德华·S.肖。两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的深人研究，验证了金融发展在促进经济增长方面的重要作用，并进一步说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强。20世纪60年代，格利与肖的论著《金融理论中的货币》问世。他们在这本书中阐明了各种金融资产在促进经济增长方面的重要作用，除了间接融资市场的投资主体外，其他非货币金融中介在投资中也扮演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产性投资水平的提高，进而促进经济的增长。

20世纪80年代，阿根廷、巴西等实行金融深化政策的发展中国家爆发了比较严重的金融危机或债务危机。这一现象引起了一些金融深化理论倡导者的重视，针对金融深化理论在这些国家实践过程中产生的突出问题，长期从事金融深化理论研究的麦金农和马克威尔·弗莱等学者开始对以前的金融深化理论进行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理论，对传统的金融深化理论进行了修正与完善。 在金融深化理论的指引下，伴随着房地产的快速发展，一些发达国家和少数发展中国家根据本国的实际情况，发展起了不同特色的房地产金融，形成了分别以美国、德国和新加坡为代表的抵押式房地产金融、互助储蓄式房地产金融及强制性储蓄的公积金房地产金融三种典型模式。

二、我国房地产金融创新的突出特征

我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源享赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。

(一)房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变

随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头:房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。

(二)房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头

房地产金融创新能够引人市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡沫和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展，并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。

(三)房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输人支持，金融创新风险具有一定的`集中性、隐蔽性与潜在性

我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。

三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题

我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题:

(一)房地产金融创新与风险防范的并重问题

国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响。

(二)房地产金融创新的适度性问题

国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险;脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。

(三)结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡量指标体系问题

房地产金融创新之路论文 篇3

在腾讯、苏宁等巨头的热捧下, 民营银行赚足了眼球。但是, 民营银行能否承载公众的厚望?它们的战略空间在哪里?它们应该走怎么样的路线?如何对民营银行进行有效的监管?发展民营银行, 配套制度准备好了吗……本期文章将对这些问题一一探讨, 精彩不容错过!

Though the fears still fi lled the market after the cash crunch in June, reform to lift the cap on the lending rates had been launched since July, LPR also followed.These measures, which seen like being implemented casually, are actually crafted carefully.Chinese fi nancial reform has been on the road, something regarded not accord with the basic economic system in the past, such as private banks, should be treated as indispensable parts of the fi nancial reform.

房地产金融创新之路论文 篇4

一、当前新农村金融创新存在的问题

党中央、国务院高度重视农村金融改革,自2004年以来连续多个中央一号文件都提出要加快推进农村金融体制改革,改善农村金融服务。但是,不可否认,农村经济发展的“瓶颈”依然存在。具体表现为:

(一)贷款难

客观上,虽然由多重因素导致的农村融资供求长期处于非均衡状态,但目前农村金融需求已经发生了深刻的变化:传统农户种植业资金的需求较小,大多已经满足;资金需求量大的是那些养殖户和不断涌现出的各种专业合作社、个体工商户及小企业主、回乡创业的农民工、从城市到农村创业者。而对于这些需求,调查显示,有49.7%的农户表示,金融机构只能部分满足贷款,18.7%的农户表示没有得到满足,37.4%的农户认为,与前几年比,从金融机构借款越来越难。

(二)贷款成本高

在我国大部分农村中,金融服务面对的是居住分散、收入较低且不稳定的群体、所发生的贷款业务笔数多金额又小、由此存在着“三农”信贷单笔业务成本偏高的特点。

(三)贷款风险大

农村经济受自然条件、市场环境、政策因素的影响较大,农民抵御风险的能力弱,客观上导致银行投入的信贷资金的风险较大且难以控制和化解;另外,大部分农民收入单一,而支出上却又有着多面性,且往往是以非生产性用途为主,满足非生产消费需求(如子女上学、医疗看病、婚丧嫁娶、盖房修院等)会导致农民产生大额借款需求,这样就会造成生产性贷款非生产性使用,造成信贷资金用途不确定性,风险控制难以实现。

二、导致新农村建设中金融问题的原因透析

(一)金融理念落后

在我国农村金融机构的经营活动中存在着“圈红”现象与“系统性负投资”,农村政策性金融服务对象漂移严重。主要表现为:一是间接融资中政策性信贷的主要对象是国有农产品购销企业而非农户。二是农户小额贷款被大量地贷给乡村干部、农村中的富裕农户,而没有被贷给最需要贷款支持的贫困农户。有关研究表明,农村金融机构对经济条件好、交通便利地区的支持力度高达81.9%,而对经济条件较为落后、交通条件差地区的支持力度仅为41.2%,二者相差近一半。三是国有商业银行加强风险控制,层层上收贷款审批权限,形成对县域中小企业特别是农业这一弱质产业的信贷歧视,限制了对农村领域的资金供应。统计显示,每年从农村外流的资金约4000亿元。邮政储蓄、商业银行等成为农村资金的“抽水机”,吸收走了农村的大量闲散资金,大量县域中小企业、农户得不到信贷支持。

(二)金融体系不全

尽管近年来农村金融改革取得重大进展,一个多层次、广覆盖的农村金融体系已初步形成:农村信用社改革取得阶段性成果,农业银行面向“三农”体制革新成效显现,农业发展银行开发性金融业务逐步扩充,邮政储蓄银行小额贷款业务稳步推广,村镇银行和小额贷款公司等新型农村金融服务机构试点工作正有序开展。但是,农村金融仍是我国金融体系中的薄弱环节:农村地区金融市场竞争不充分,有8901个乡镇只有一家银行业金融机构网点,零金融机构乡镇仍有2868个,特别是新型金融机构尽管发展前景广阔,但依然面临资金少,融资渠道窄,盈利难以及盈利周期长、汇兑、结算难等不少“成长的烦恼”,还需要进一步完善才能发挥农村金融运行对农村经济的“输血”、“活血”与“造血”功能。

(三)金融环境较差

首先,农村信用管理滞后,征信体系不健全。农村企业和个人依赖金融部门贷款较为普遍,但个体私营企业财务制度极不健全,使得金融机构难以掌握企业的真实情况和企业运行的真实质态,信息不对称、贷前调查难的问题客观存在,给信贷留下了风险隐患。其次,农村保障体系滞后,抵御风险的能力弱。目前我国尚未开办农业政策性保险业务,而农村种养业商业保险业务因多重因素的影响发展仍非常滞后。最后,在农村金融法律环境方面,与当前农村金融有关的立法、执法、司法、守法尚不尽如人意,其主要表现:一是现行法律体系中缺乏以保护农村金融这一相对弱势领域的专门法律规范,例如《农村金融法》和《合作金融法》。二是由于我国现行的《破产法》未明确金融机构对欠债不还的债务人享有无条件的破产起诉权利以及《个人破产法》的缺失,从而不利于对金融债权的保护。三是执法部门遏制和制裁贷款欺诈行为、恶意逃债和赖债行为的力度不够。

(四)金融业务滞后

现在“三农”发展需要更多的融资渠道和更好的金融服务,而农村金融产品长期以来呈现品种极度匮乏,农业贷款不足,无法满足农村经济发展和农民致富需求的局面。同时,品牌意识、企业文化、服务理念和信息化建设一直是农村金融机构的短板,在同外资银行对比时,这个短板尤为突出。因此,农村金融机构如何去改善服务、创新业务、简化流程成为一个值得深入研究的问题。

三、推进金融创新应对新农村建设难题

(一)新农村金融要在理念上创新

做好新形势下的农村金融工作,必须深入贯彻落实科学发展观,密切联系“三农”实际,着力转变不适应不符合科学发展观的思想观念和做法,从理念上做好金融创新要一方面要推进四个转变:转变用静止不变的眼光看待农村金融市场的观念,转变用城市金融的思维开展农村金融服务的思想,转变纯粹用市场方式去处理农村金融问题的做法,转变用单项指标来考量农村金融绩效的评价方式;另一方面要处理好四个关系:处理好农村金融机构实现自身效益与履行服务“三农”职责的关系,处理好“三农”金融业务发展与风险控制的关系,处理好农村金融改革创新与稳健经营的关系,处理好农村金融机构自身努力与国家扶持的关系。具体可从如下几点做起:一是在严密防范金融风险的前提下,要不断增加“三农”贷款总量,逐步提高涉农贷款的总量和占比。二是对用于“三农”的贷款,特别是农户小额信用贷款,给农民以最大的利率优惠,减轻农民利率负担,增加农民资金实力。三是制定灵活信贷制度从服务对象、贷款额度和期限上尽量满足“三农”不同层次客户的贷款需求,推进农业产业化。同时可以附加“三农”保险,保障农村经济的顺利发展。四是针对目前金融危机影响下的农民工返乡潮,金融机构应着手抓紧落实以下工作:积极为农民工送温暖(比如,组织人员到家中走访;利用外派点代办车票业务;与社保、扶贫办联合强化金融知识培训;召开返乡农民工座谈会;设立农民工专用咨询电话等等),鼓励农民工回乡创业,对农民工进行支农惠农政策宣传。

(二)新农村金融要在组织体系上创新

中国银监会日前表示,当前和未来一个时期,将着力打造多层次、广覆盖、可持续的农村金融体系。如何创建一个商业性金融、合作性金融、政策性金融相结合,资本充足、功能健全、服务完善、运行安全的农村金融体系?具体应做好如下工作:

1. 努力创新农村金融组织成分。

在现有农村金融机构的组成下,要积极探索和发展农村社区银行、农民互助资金团体、小额贷款公司,培育和发展贴近“三农”,贴近基层的资金组织。要通过开放农村金融市场、促进农村金融有序竞争等措施寻找新的着力点和突破口,进一步调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策。按照“低门槛、严监管”原则,引导各类资本到农村地区投资设立村镇银行、贷款公司和农村资金互助社等新型农村金融机构,鼓励银行业金融机构到农村地区设立分支机构,在整个农村构建起一个多品种、多功能、多方面的金融服务体系,以应对“三农”对金融不同需求。据统计,截至2008年12月31日,全国已有105家新型农村金融机构获准开业,其中,村镇银行89家,贷款公司6家,农村资金互助社10家。对这些新型农村金融机构而言,如果通过反复实践和摸索,能够发展出一套成功的组织形势,在政府的适当支持、引导下,可以在一定程度上满足农村中小企业、个体工商户、农户等个体的金融需求,并且保证其可持续发展,那么将极大地改善农村金融服务,并在提高农业生产效率、增加农民收入、建设新农村中发挥积极作用。

2. 坚持创新农村金融机构改革。

各金融机构要适应国家经济战略调整,结合自身实际,为延伸支农业务搭建好平台。一是推动政策性银行加大对农村基础设施建设和农业资源开发的信贷支持力度;二是国有商业银行和股份制商业银行应积极转变观念,抓住有利时机,积极拓展县域和乡村客户,寻找新的利润增长点。三是积极试办邮储社区农贷业务,推进社区性金融建设;四是疏导规范民间融资行为,将其纳入农村金融范畴通盘考虑,发挥其对正规金融体系的补充作用。在农村乡镇构建起一个结构合理、竞争充分、运行高效的农村金融体系,解决农村金融缺位现象。五是对于新型农村金融机构在全国由试点进入大发展时期,应当在2年至3年内给予一定的补贴扶持。

(三)新农村金融要在环境上创新

1. 大力创新农村征信体系建设。

县级人民银行要不辱使命,建立和完善信用征集、信用评价、信用公示、信用查询和信用监督等各项制度,逐步建成管理规范、评价合理、查询方便、监督有力的农村金融信用服务体系。具体来说,一是要积极搜集农村客户信用数据,加快建立农村信用档案数据库,同时要拓宽征信信息采集渠道,扩大农村征信信息采集领域,将银行、工商、税务等部门的信息集中统一到数据库中,对数据进行加工处理,形成报告,彻底解决农村金融机构于客户之间信息不对称的问题。二是要对农村客户信用状况进行评级。建议成立农村信用评级指标体系、开展农村信用评估试点工作,并定期公布评估结果,同时,在此基础上,试行县域金融生态评价,以引导农村金融资源向信用状况好的区域合理流动。三是要加大企业、个人信用建设宣传力度,以高度的信用体系、良好融资环境有效吸引更多的社会资金和金融资金进入农村,支持社会主义新农村发展。

2. 加快创新农村保险体系。

一是加强农业保险组织体系建设。建议政府通过多种途径,筹集资金,组建政策性、商业性和互助性农险公司等等多种形式的担保机构或基金。二是加大农村保险宣传力度,增强农民的保险意识。三是大胆创新保险模式,比如:探索信贷与保险有机结合的业务模式,利用银行业金融机构的网点优势,引导贷款农户参加农业保险和信用保证保险,对参险的农户和企业实行信贷优惠。另外,也可以建立互助循环保障,就是由社会保障体系为农村客户向金融机构贷款,然后再转发给农村客户,待客户形成还款能力后逐步偿还给社会保障体系,社会保障体系再归还给金融信贷体系。四是建立风险分散机制。可以采取支持其建立农险基金或购买再保险等方式,利用再保险分散风险及特殊情况下的自救。

3. 完善创新农村金融法律体系。

需要尽快制定农村金融方面的法律体系,一是建议制订《农村合作金融法》、《农村政策金融法》、《农业信贷法》、《农业保险法》等专门法律,为农村金融体系的运行创造一个良好的制度环境。二是加快修订《破产法》,制定《个人破产法》,加强对农村债务人的约束。三是完善金融债权的司法保护程序,严格立案审查工作,进一步提高司法执行透明度,落实金融机构对执行工作的知情权和监督权。总之,应完善执法环节,强化公平执法,提高执法力度,保护农村金融债权,维护农村金融秩序。

(四)新农村金融要在业务上创新

1. 根据农村特点创新金融产品。

加快推进农村金融创新,要培育和发展符合农村特点的“低成本、广覆盖、可复制、易推广”的农村金融产品。一是在如今2000万农民工大批返乡的背景下,农村金融机构应加大对返乡农民工的小额贷款支持,可以创新创业贷款、兴业贷款等信贷产品,制定专项金融服务方案,为农民工回乡二次创业开辟“绿色信贷”通道。二是金融机构要结合实际,在全面防范风险的基础上,积极研究新的担保方式,解决农民”担保难”问题。例如:探索实行信用村大联保体、箱式信用共同体和伞式信用共同体等模式;对于较大额度的农业贷款,可以采取担保基金担保、动产抵押、大户联保、建立信用共同体等担保方式。特别是为了充分发挥金融促进农村土地承包经营权合理流转和适度规模经营的先导作用,支持农业发展适度规模经营,应积极探索农村土地承包权抵押、经济林权抵押、大宗农产皮抵押、大型农机产品抵押等融资手段;三是推行订单农业贷款、特色农业贷款、支柱产业贷款、国家补贴扶持贷款等信贷方式。

2. 根据农村资源创新资金流通渠道。

各涉农金融机构要以现有的农村信用社点多、面广的条件,建立共同结算渠道,以代理的形式开通各金融机构在农村乡镇结算网络,逐步实现辖内、辖外通存通兑,为“三农”提供安全、快捷、高效的结算渠道,以此促进城镇一体化建设进程。积极开展承兑、贴现的综合金融服务。在农村设立代办机构,开展信贷咨询服务,开通支农信贷服务方便快车。另外,还可以设立专项产业投资基金,建立农业产业化投资基金,可以有效的组织和引导民间投资,将城乡分散的资金汇集起来投向农业产业化经营,通过公募或私募筹资,设立农业产业化投资基金,引导全社会办大农业。农业产业化链条是一条价值增值链,要争取利用其投入产出利润率高、对资本牵引力强的优势,抓住机遇,加大农业产业化的资本运营力度,吸引大企业、民间资金、证券市场上的游资合理投向农业。

3. 根据农村现状创新服务方式。

浅析我国房地产金融创新 篇5

房地产金融作为一种资金融通活动, 它具有一般金融活动所具备的共性, 同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性, 可以归纳为以下几点:房地产贷款金额大, 偿还期长;房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高, 债权可靠;抵押贷款是房地产贷款的重要形式;房地产业与金融业之间, 存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系, 也称之为良性互动的关系, 这是由于双方的特性所决定的;房地产业发展离不开金融业的支持;金融业的发展需要房地产业与其相结合。

一、房地产金融基本情况

房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持, 近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前, 我国房地产开发资金主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来, 国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资绝对值所占比均很低, 且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款, 房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言, 自1998年来, 我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率, 年均增长率为20.09%, 高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率 (12.71%) 7.38个百分点。

二、我国房地产金融存在的风险

依上所诉, 我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外, 几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构, 行业内用于房地产开发的资金长期严重不足, 开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面, 在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题, 这样就容易形成金融风险。

1、风险过于集中于商业银行体系

由于我国金融市场发展还处于初级阶段, 间接金融在整个金融市场中还占绝对地位, 而资本市场等直接金融发展却相对落后, 同时国有商业银行本身改革还不到位, 导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中, 商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险, 资本市场发展的相对落后, 很难为房地产企业提供其他渠道, 而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化, 化解商业银行房地产信贷风险。

2、个人住房信贷的发展可能存在违约风险

自我国实施住房市场化以来, 我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前, 我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%, 住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%, 这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用, 但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展, 银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此, 在我国尚未建立起个人诚信系统, 商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下, 大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3、房地产金融在创新中存在部分问题

我国相关部门经过20多年的探索, 建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系, 为中国房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展, 现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定, 单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势, 我国房地产金融产品种类单一, 无法满足市场投资者的需要。总的来看, 金融机构的产品创新存在一定制约, 面临较大风险。

4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题

自1998年以来, 一方面我国连续8年降息;另一方面, 随着住房市场化以后, 国家鼓励商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度, 同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、房地产金融创新方向

房地产金融创新是市场的需求, 一方面房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负, 政府需要多种金融创新。据深交所的研究报告显示:我国房地产业已经成为与银行业高度依存的行业, 大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来, 房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升的趋势, 从2001年的39%, 到2005年的54%, 再到2010年的67%, 这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。另一方面, 政府很清楚, 没有房地产金融, 在中国目前的市场情况下, 就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融, 就会有一个过度失控的房地产市场, 关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。我国房地产金融未来可以从以下方面进行创新。

1、大力推动房地产证券化

有关证券监管部门须尽快制定促进房地产公司上市的规章制度, 积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化, 吸收社会投资者。目前, 我国的二板市场还未真正形成, 上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事, 那么, 发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券, 将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行, 在资本市场上直接融资, 也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行, 将分散的资金集中到房地产建设中来。

房地产信托 (REITs) , 就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验, 通过实施信托计划, 将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目, 获得既定的收益。

2、建立长期投资基金组织

建立长期投资基金组织, 吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资, 建立房地产基金一方面可以分散投资, 降低风险, 丰富了融资品种;另一方面也可以吸收社会上的分散资金, 为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道, 同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们, 投资基金是加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下, 它可以与信托联合, 使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此, 我国应借鉴市场较为发达的国家, 特别是美国发展房地产基金的成功经验, 在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈, 颁布符合我国国情的投资基金法。

3、将保险资金引入住宅融资市场, 扩大房地产业融资渠道

保险资金比较稳定, 数额巨大, 运用周期长, 比较适合投资于住宅产业开发, 而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径, 应大力借鉴海外经验, 推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。

4、引导国外资金进入

2002年, 我国房地产开发资金来源中, 境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降, 我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时, 外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法, 有助于金融体系的发展和完善, 为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。

5、推行融资租赁方式

融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金, 完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理, 对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式, 可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题, 从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

6、完善个人消费融资体系

为了配合启动住房消费, 调动居民购房的积极性, 活跃国内消费市场, 就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%, 占贷款总额的不到1% (远远低于国际上20%—40%的水平) 。个人消费贷款虽属“零售”业务, 金额数目不大, 但其人数很多, 所以银行应扩大相关业务, 推出更多的新项目, 简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目, 较受消费者欢迎, 要积极推进住房公积金体系的建设。

总之, 在现阶段, 房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系, 间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具, 大力发展房地产信托业务, 推行房地产证券化, 构建房地产业多元化融资体系。同时, 房地产业作为国民经济的新增长点, 政府应在制度和机制上给予足够的保障, 不断健全规章制度和法规体系, 为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

参考文献

[1]黄慕东:对房地产金融市场的分析[J].中国房地产金融, 2005 (7) .

[2]王诚庆:我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济, 2005 (11) .

[3]特瑞斯.M.克劳瑞特、G.斯泰西.西蒙:房地产金融原理和实践[M].经济科学出版社, 2004.

[4]颜哲、任波:房地产与泡沫经济[A].房地产经济与管理[C].中国人民大学出版社, 1997.

[5]杨凌云:对防范和化解我国金融风险的若干对策分析[J].财经问题研究, 1998 (2) .

银行房地产金融业务创新机制研究 篇6

随着国家宏观调控政策持续发挥效果,房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说,既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品,又要实施积极稳健的风险防控制度,最大限度地确保资金安全。

一、银行房地产金融业务创新发展现状

房地产属于资金密集型行业,对于银行资金的依赖程度很高,带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来,房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点,很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节,设计了一批金融业务产品,包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要,又获得了极高的经济效益,银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。

与此同时,由于房地产行业属于高风险行业,相比于其他银行金融产品,其执行周期相对较长,稳定性不强,资金风险较高,而且带有极强的隐蔽性和突发性。很多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善,导致资金受到严重损失。因此,推进银行房地产金融业务创新,关键在于采取积极稳妥的措施。

二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义

1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分,也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来,新一届党中央领导集体全面深化改革,对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此,各大银行进行的房地产金融业务创新,实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路,同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。

2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式,其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面,银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式,将生态、环保等概念引入其中,将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面,通过建立房地产企业信用等级考察机制,将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩,形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”,促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。

3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展,进一步扩大银行资金规模,提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”,加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善,可以预见,未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下,银行创新房地产金融业务模式,是优化内部战略格局的有效途径。

三、房地产金融业务创新存在的主要问题

业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力,也是银行适应市场和客户发展需要,完善自身业态的重要途径。当前,国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题:

1.顾客覆盖面大,诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大,既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企业、建筑企业及个人,也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中,集中存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题,给银行资金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金,加之担保制度不完善、责任追查机制不健全,导致很多银行的房地产金融业务中存在大量的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健全,导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情绪,影响业务实施效果。

2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。很多银行受制于内部管理体制的影响,很难实施一些新型的金融业务,基层银行若要开发一些新型的金融业务产品,必须要报请上级银行进行逐级审批,这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性,也丧失了新型业务开发的有利时机。此外,国内还有大部分银行存在资产负债结构不合理的问题,防范金融风险的能力有限,风险较为集中,这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。

3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内市场经济的重要业态形式,国家一直对房地产行业的实施严格的宏观调控,阶段性出台一些政策措施,实现调控的预期政策目标,银行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作为资金密集型行业,房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远远超过其他行业,这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。

4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响,房地产金融业务创新面临一定的困难。此外,政府行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。

四、对推动银行房地产金融业务创新的建议

1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说,在创新房地产金融业务的过程中,应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读,准确把握未来国内房地产市场发展的趋势,根据国家宏观调控政策的发展变化,积极探索推进房地产金融业务创新的新思路、新办法。

2.树立风险防控意识,建立风险防控制度。银行在创新房地产金融业务的过程中,应当牢固树立风险防控意识,将全部创新业务模式置于风险防控的范围之内,并建立完善科学的风险防控体系,从事前、事中和事后三个方面实现对房地产金融业务产品安全的全面防控。加强贷款的事前审查,选好新业务产品的投放项目及投放对象;合理实施贷款项目审批,规范贷款资金发放;定期加强对贷款对象经营情况、财务状况等的监控和考察,当发现到可能危害到资金安全的苗头和现象,要及时按照规定进行处置。尽量降低风险发生的机率,增强抵抗风险的能力。

3.加强贷款担保管理。在推进房地产金融业务创新的过程中,银行还要加强贷款担保的管理,对贷款担保人的资质进行详细审查,完善担保人审批管理程序,通过规范第二还款来源管理,从源头上实现风险防控的目标。

4.尽快建立完善信用考核体系。全面建立社会企业、事业单位及个人信用考核评价体系,完善失信考核评价指标体系,实现资源共享,在统一的平台上对房地产金融业务的申请人诚信状况进行评估,提高金融业务的审批效率。

5.完善相关法律法规。有关部门要进一步完善《担保法》、《银行法》等相关法律,为银行创新金融业务提供有力的法律依据,同时尽快出台《不良贷款管理办法》等政策法规,从实践层面上为房地产金融业务创新提供指导。

参考文献

[1]尹龙.金融创新理论的发展与金融监管体制演进.金融研究,2014(23).

房地产金融发展趋势与创新分析 篇7

关键词：房地产金融,发展趋势,创新

0 引言

近年来, 房地产金融行业的发展取得了较好的效果, 在我国金融市场发展中占据着重要的地位。虽然目前我国房地产金融的发展态势良好, 但是由于房地产金融的发展起步较晚, 在很多地方还存在较多的不足, 因此需要引起相关人员的特别重视。以下本文就房地产金融发展中的问题和创新策略进行了简要分析。

1 房地产金融发展的现状和问题

1.1 消费信贷严重不足

虽然近年来我国房地产金融行业获得了快速的发展, 但是与其他的金融行业相比仍然存在较大的差距, 因此容易导致我国房地产销售状况不佳, 信贷比重失去平衡。当前我国金融行业的生产呈现轻销售、重生产的特征, 大量的住房被开发出来, 但是居民的住房消费情况却没有达到预期的效果。据悉, 2016年上半年, 建行、农行、招行等10家上市银行的新增房贷占到同期新增贷款的42%左右。但是我国商业银行关于个人的住房开发贷款余额和抵押贷款余额之比约为5:1, 而国际发达国家的比例仅为1.5:1。近年来, 随着我国政策的引导, 银行房贷的数量有所增加。从这里我们就可以看出, 我国个人购房的信贷情况存在比例不协调的问题, 消费信贷过低。

1.2 房地产金融体系有待完善

房地产金融行业的发展需要建立完善的房地产金融服务体系, 但是目前我国房地产金融还存在较多的不足, 如房地产金融产品和服务的创新不足, 在市场竞争中没有明显的特色。从国际上先进国家房地产金融的情况来看, 发达国家的房地产金融行业在金融体系的建立、战略的制定以及金融资源的优化配置等方面均优于我国。我国房地产金融体系不够健全, 政府的政策支持不足, 风险评估和风险防范能力较弱, 也没有针对不同收入人群制定不同的购房优惠政策, 因此导致我国房地产金融的发展受到严重影响。此外, 就我国房地产金融的创新体系来看, 创新能力不足也是影响我国房地产金融发展的重要原因。房地产金融在我国的起步较早, 在很多方面还存在较多的不足, 如风险防范方面以及政策政府引导方面。这些因素导致我国在房地产金融的实际发展中无法进行更好的创新, 产品雷同现象频发, 没有新意, 限制了房地产金融的更好发展。

1.3 抵押贷款问题明显

目前我国对于房地产金融的发展较为重视, 房地产抵押贷款业务也获得了一定的发展。但是从具体的抵押贷款情况来看, 仍然存在不少的问题:第一, 反复抵押的情况明显。不少借款人将已经抵押的房地产抵押给几家不同的金融机构, 借款人就可以获得高额贷款。但是这种现象的发生会引发各种受偿权的纠纷, 给相关部门和机构带来较多的麻烦;第二, 处理难度大。根据我国的有关规定, 如果借款人在期限内无法进行本息的偿还, 那么借款人抵押的房地产就需要交给法院或者法院指定的机构和部门进行拍卖。但是拍卖的结果却不尽如人意, 经常出现拍卖客户条件不符合或者人数过少的情况, 处理难度较大;第三, 信贷人员的专业素质有待提高。信贷人员的专业素质直接关系到房地产抵押的情况以及将来房地产的处理效率。目前我国不少信贷人员在专业素质上存在较多的不足, 如在借款人抵押过程中没有从长远角度上考虑到房地产处理的问题, 导致房地产处理工作的难度进一步加大;第四, 法制建设问题。虽然我国针对房地产抵押已经颁布了各种法律法规, 如《土地管理法》、《房地产管理法》等, 但是这些法规在房地产抵押中的实践指导作用并不大, 还需要进行进一步的完善。

2 房地产金融发展的创新对策

2.1 拓展住房消费贷款业务

目前我国房地产金融发展主要出现的问题在于消费贷款业务不足, 严重制约了房地产金融的发展平衡。要想改变这种情况就必须要通过政府的政策调整, 如开展购房按揭业务, 给消费者提供一定的便利和优惠。如消费者在购买住房时只需要支付少量的房款, 其他的可以由我国相关金融部门进行贷款支助。或者也可以让消费者按照一定的要求, 如交付一些证明材料等, 然后进行分期付款。分期还本付息的购房形式可以让消费者凭借少量的房款购得新房, 这实际上是低付款、高消费的购买模式, 既可以减轻消费者的购房压力, 又可以满足消费者的买房需求。此外, 对于有工作的职工人员来说, 金融部门还可以职工的工资为抵押凭证, 允许职工分期付款或者给予放款。这种情况下, 职工必须要向有关金融部门缴纳出具相关的材料, 然后缴纳金融部门规定的金额, 最后进行借款申请。金融部门对职工的证明材料进行审核之后, 可以与职工进行合同签订, 并将贷款项目转移至售房单位。这种由单位担保的形式可以缓解职工的购房压力, 也可以避免职工进行借贷, 但是职工签订了合同之后就不宜再随意进行单位的变换, 因为职工所在的单位也将承担连带责任。

2.2 创新房地产金融体系

中国的房地产金融体系与其他国家必然是不同的, 我国在建立健全房地产金融体系时可以参考其他发达国家的房地产金融体系, 如美国的房地产金融体系、英国的房地产金融体系等, 然后结合本国的特殊国情, 制定更加适宜本国发展的房地产金融体系。具体来说, 要完善我国的房地产金融体系需要从客户中心和创新两个角度着手。客户中心指的是金融机构在进行金融产品和服务的创新过程中, 必须要从客户的实际需求出发, 针对不同类型的客户, 设计不同的金融产品、推出不同的金融服务, 才能够保证金融机构推出的新产品和新服务满足客户的实际需求, 从而推动房地产金融行业的更好发展。此外, 在产品和服务的开发过程中, 金融机构必须要避免同其他机构一致或者相似, 要从创新角度出发, 开发出具有本机构特色的金融产品和服务, 这样才能够在金融市场中占据有利地位, 推动本机构的更好发展。

2.3 规范房地产抵押业务

首先, 金融部门和机构必须要加强对房地产抵押业务的重视, 切实做好房地产抵押的审核和登记工作。金融机构应该要充分利用信息技术的力量, 在对借款人房地产抵押情况进行全面的审核之后进行登记, 防止借款人已经抵押过的房地产进行再度抵押。在抵押信息的管理中, 央行需要发挥其信息传递和查询的功能, 尽量将重复抵押的信息传递给相关的金融机构和部门, 以方便金融机构及时进行处理[7];其次, 解决房地产拍卖处理问题。房地产抵押后的处理问题是一大难题, 政府应该要认识到催育拍卖市场的重要性, 为房地产的处理奠定良好的社会环境基础, 吸引更多的竞投者参与房地产的拍卖;再次, 加强对信贷人员的专业培训, 提高信贷人员的专业素质。各金融机构和教育部门应该要加强对信贷人才培养的重视, 金融机构需要加大对信贷人员的培训力度, 让更多的信贷人员参与进修或培训, 切实提高信贷人员的专业素质, 为房地产信贷的发展奠定扎实的人力基础;最后, 要求加强房地产抵押相关的法制建设, 落实房地产抵押法律法规。政府应该要从实际的房地产抵押现状出发, 根据当前房地产抵押过程中出现的各种问题, 进行法律完善, 为房地产抵押提供必要的法律支持。

3 结语

综上所述, 目前我国房地产金融的发展趋势良好, 但是其在具体的发展中还存在不少的问题, 如消费信贷严重不足、房地产金融体系有待完善以及抵押贷款问题突出等, 要促进房地产金融行业的更好发展, 实现房地产金融发展的创新必须要求有关单位和部门能够采取有效的措施, 积极拓展住房消费贷款业务, 创新房地产金融体系, 规范房地产抵押业务, 为房地产金融的发展做好各项准备。

参考文献

房地产金融创新之路论文 篇8

诚信和信用的管理, 诚信是诚+信, 它是一种道德层面, 反应的是主观意识, 是一种内在和自律的要求。信用是信+用, 它是一种制度性的范畴, 一旦违背要受到惩罚。信用进一步划分可以分成经济领域的信用和社会领域的信用。我们在经济交易过程中形成的信用关系, 简单的说, 比如说可以用债券债务来表示信用关系, 在我们的财务报表里面可以体现出来的应收应付。社会领域的信用关系没有办法进行量化, 它是遵纪守法, 社会交往中的承诺兑现等等。所以我们把可以量化的, 在经济交易领域产生的把它归为经济信用, 其他的归为社会信用。

信用在市场经济里面是基石, 是原则。也就是说没有信用就没有市场经济, 信用产生于交换, 同时没有信用, 交换就没办法正常进行。信用是最基本的信用原则, 它也是最高的价值交换形态。我们人类社会从原始的物交换, 到货币交换, 现在已经进入到了信用交换时代。信用经济效率最高, 成本最低的一种交易方式。在货币交易阶段, 由于企业或者是个人受制于资金的瓶颈, 有多少资金只能做多大的交易, 会对交易形成制约。如果一个人有信用的话, 就可以突破资金的上限, 因为你的信用好, 你没有钱, 但是我仍然可以给你提供信用和商品。而在市场经济条件下, 在买方市场环境下, 供大于求, 商品和服务是剩余的, 资金是短缺的。

评价一个人、一个企业诚不诚信, 诚信有四个层次, 最基础的是要合规合法, 要遵守法律法规的要求, 包括我们的规章规范, 这是不能够违背的。在合法的基础上, 要履约, 在法律法规的基础上, 双方之间、多方之间可能签订一些协议, 一旦签订, 一旦承诺要履约, 这是诚信的第二层含义。第三层, 也许没有签订合同, 可能只是单方面的承诺, 只是宣传, 但是一旦承诺了, 哪怕是口头的承诺也要去兑现。第四个层次, 既不违背法律法规, 也没有违反合同, 也没有对外承诺, 但是有一些属于社会责任, 你虽然没有承诺, 没有合同约定, 但是也是应该要遵守的, 前面三项是更基本的, 你应该要做到的。

企业之间、个人之间建立信任的基础是守信用, 信用的基础是信息, 是靠信用记录来说话和评价的。我们说建立社会信用体系最根本的或者最基础的, 就是要建立信用信息系统, 建立一个征信体系。

经济学里面对信用原理体系的解释, 我们是交换产生的信用, 原始社会如果没有剩余商品, 不需要交换, 自然经济的时候, 信用的重要性没有那么大, 由于有了剩余商品, 有市场了, 市场要交换就需要明确产权, 明确交易的关系, 为什么要这样?

因为只有这样才能够达成交易, 才能够降低交易成本, 提高交易效率。我们市场越发达, 分工越细化, 信用的重要性也就越高, 信用关系是产生于市场、交易。

信用可以创造财富, 建立在信用基础上的交易, 它可以带来财富, 有了信用以后, 我们的交易可以顺利的进行, 我们可以低成本、高效率的交易, 可以把我们的交易规模扩大, 可以给整个社会带来福利。如果我们有一个良好的信用基础, 我们的交易成本就会降低。我们现在很多国外跑到海外去购物, 为什么呢?

因为即使在我们国内生产的产品到了海外, 到了发达国家反而比我们便宜, 这就是由于交易成本造成的, 由于国内的诚信缺失还有物流、税收个方面的问题造成, 我们在国内的价格偏高, 所以大家跑到海外买东西。

市场的信用状况取决于什么?信用状况取决于信息是否对称以及社会的道德水平。所有的上当受骗, 都是由于交易双方的信息不对称造成的, 如果信息完全对称理论上讲就不会出现欺诈行为。信用和交易频率是直接相关的, 如果是重复性的交易、多次的交易就会让双方容易讲诚信。信用与交易的价值直接相关, 价值低的产品不太容易造假, 价值高的产品容易出现造假。

信用与交易地域有很大关系, 大家都在一个熟悉的场所进行交易, 还是在一个陌生的环境里面交易, 产生的信用风险是完全不一样。如果你对这个行业根本不熟悉, 非常容易上当受骗, 信用对失信行为的发现和惩戒机制有直接的关系, 人们信用状况好与不好, 我们如果能够及时发现, 同时发现以后及时惩戒, 如果有这样机制的话, 就可以把一次交易转化成多次交易。

在经济学里面有很多理论研究信用体系, 比如说在契约经济里面, 把信用作为一种契约。在交易成本理论里面, 把信用体系作为降低交易成本一种的保障。在信息不对称情况下, 信息不对称是客观存在的, 很难达到信息的对称, 在这种情况下, 失信行为能不能够得到有效的约束, 能不能够得到有效的惩戒, 直接影响到我们的交易效率和交易的成本, 如果得不到有效约束, 那么将极大影响交易规模、交易效率。严重的情况下, 会造成整个市场的萎缩和消失, 如果消费者这个市场已经充满了假货, 消费者就不会进入市场购买, 不会交易, 不会交易的话, 整个市场就会出现市场的失灵。

从博弈论的角度来讲信用体系, 博弈论里面揭示一个道理, 在一次性博弈的情况下, 双方之间是不会合作的, 不会从集体利益的最优出发做选择, 只有重复博弈的情况下, 交易双方才会合作, 才会产生信用机制。

比如说三家企业进行交易, 如果A和B之间的交易是能够被C发现的, 那么第N级以后, A不准备交易了, A和C交易过程中能够得到正常利益的话, 他还会选择诚信的。如果双方之间的交易不被第三方所发现, 第三方不可能呈现的情况下, 在最后一次交易过程中就可能选择失信。这说明只有信息透明的情况下, 我们才能够有效的惩戒失信, 建立信用体系。在西方谚语中有一句话“你以为骗了所有人, 结果你发现你被所有人骗了”。很多时候, 传统社会的信用体系是很难突破熟人的圈子, 所以我们说传统社会的信用都是小圈子信用, 就是因为信息传播的半径就是那么大。

我们现在市场经济条件下, 现在人员流动这么大的情况下, 我们的交易对方可能跨国、跨行业的情况下, 如果没有现在市场经济的信用体系就很难保证交易的安全。

建立征信系统对经济和社会有什么影响?根据清华大学2014年做了研究报告, 他研究了人民银行现在已经建立的征信系统到底对经济有什么影响?由于征信系统建立了金融系统和贷款之间的信息不对称, 银行可以改进个人住房贷款和个人消费贷款的质量, 增加了个人信用卡消费贷款。征信系统的建立对经济有重要的作用。除了人民银行的系统以外, 大量的行业没有建立征信体系, 包括商务领域的各个行业。

国家在去年六月份出台了《社会信用体系建设规划》, 信用体系在中国是广义的概念, 不仅仅是银行信贷这么窄的范围, 要求各个领域行业都要建设。具体提出十项工作, 主要围绕政府行政管理信息的开放和共享。除了信息管理以外, 行业的信息、市场化的交易平台的信息, 第三方机构的信息等等, 都是需要进行开放和共享的。

现在商务部现在推动三个思路, 第一个是推动行政管理信息的交换, 行政管理信息主要是政府、市场机构之间的交换信息共享, 不仅是部门内、包括部门间, 包括全国的。

第二, 在推进市场化综合信用评价信息的共享。现在像电子商务的发展非常快, 像很多商圈、企业、大型商超有非常多的经营主体, 这些评价信息怎么推动他的交换共享。

第三, 专业第三方的交流共享。部里面择四个省推动这方面的建设, 财政部已经给予了试点资金。

我总结一下诚信是最佳的商业策略, 有非常多的成功企业都是以诚信为本, 没有诚信是不可能取得成功的。像同仁堂百年老店, 都是比较传统的, 很多时候是靠理念支撑的, 因为品牌的树立也是经历相对比较长的时间, 那个时候信息的传播是比较慢的。