房地产管理的创新

房地产管理的创新（通用12篇）

房地产管理的创新 篇1

随着国家宏观调控政策对房价调控作用正在逐步显现, 房地产开发企业的资金回收周期延长, 资金存在一定压力, 房地产企业的财务管理在整个企业的重要性尤为突出, 房地产开发企业必须实现财务管理模式的创新, 促进房地产企业的稳步发展, 实现经济效益。

一、构建创新的融资模式

国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》从2010年4月颁布至今, 房地产企业从银行等传统渠道融资越来越困难。企业可以根据自身的条件采用向国外银行贷款、民间借贷融资、房地产项目融资、销售融资、采购融资、商业信用融资、金融租赁融资、信托计划融资、产业基金融资、REIT (房地产投资信托) 项目融资、ABS (资产担保证券) 项目融资、境外上市融资、买壳上市融资等多元化融资渠道, 多渠道拓宽融资渠道, 缓解资金紧张, 筹资困难的局面。

二、构建财务预算管理模式

在市场经济条件下, 房地产企业必须要根据多变的市场状况, 从企业战略目标出发, 进行财务预算管理。使企业经营从目标利润出发, 充分考虑影响资金流入和流出的因素, 考虑了筹资成本和偿债能力, 实现了资金的高效流动, 突出对资金流量的管理。通过编制财务预算表来规范和矫正企业的经济行为, 把企业内部各部门、生产经营各环节有机联系起来, 以预算求平衡, 以平衡求发展, 使企业经济行为更科学、更合理, 从而实现财务目标。

三、构建自觉的盈利模式

自觉的盈利模式是企业通过对盈利实践的总结, 对盈利模式加以自觉调整和设计而成的, 它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。房地产企业应立足于整个价值链, 全面掌控房地产开发、经营、管理和服务活动等各环节, 积极探索并构建自觉的盈利模式。具体体现在: (1) 由主要依靠土地升值到主要依靠产品质量及附加值的转变, (2) 由粗放型盈利模式到集约型盈利模式的转变, (3) 由出售项目获利模式到持有经营获利模式的转变。

四、构建成本控制模式

(一) 房地产开发决策阶段成本控制。

在房地产开发项目投资决策前首先要进行可行性研究, 这是保证开发项目以最少的投资耗费取得最佳经济效益的科学手段。另外, 在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上, 估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划, 确定房地产开发各阶段的成本控制目标, 进而有效实施项目筹资决策和投资决策。

(二) 房地产开发设计阶段成本控制。

在规划设计阶段采用招投标制, 多方面择优选择设计方案, 提高设计质量, 最大限度地减少设计变更, 缩短设计周期, 提高设计概算和施工图预算的准确性, 防止“三超”。搞好优化设计, 控制工程造价, 推行限额设计, 重视初步设计方案的选择, 严格控制施工图预算, 加强设计变更管理, 尽量将设计变更控制在规划设计阶段, 严格设计概算的审查和标底价格的审核, 控制项目总投资。

(三) 房地产开发施工阶段成本控制。

在房地产开发施工阶段, 要制定合理的投资成本目标体系, 做好成本预测, 挖掘内部潜力, 进行成本控制。通过招投标, 择优选定施工企业, 认真审查其施工组织设计和施工方案并设立目标成本, 对投资成本开支进行预先控制。加强现场签证管理及审核和现场管理人员的业务培训。推行分阶段决算, 最后竣工总决算, 便于及时算清工程量及定额费用, 有效合理地转移投资风险, 加强投资控制, 有效地杜绝不合理签证费用的发生, 提高决算的层次性和合理性。

(四) 房地产开发营销阶段成本控制。

房地产开发企业在市场营销阶段的成本控制, 主要是通过选择合适的、有能力的营销代理公司和广告策划公司, 配合房地产开发企业制定出合理的产品价格方案、最优的广告媒体组合宣传方案, 以最合理、最经济的广告媒体宣传费用, 在合理的时间范围内, 完成房地产项目的销售工作, 有效的控制和节省销售费用、广告媒体宣传费用以及管理费用和财务费用等, 确保房地产开发实现企业利润最大化目标。

参考文献

[1].石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息, 2008, 1

[2].李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业, 2007, 2

房地产管理的创新 篇2

5.1 实施战略人力资源管理

房地产业的季节性变化使得某一段时间进入该行业的人员大幅度增加，淡期时一部分人员退出该行业。这一现象就要求企业人力资源管理部门积极的做好规划，以免阻碍企业的正常运营。而战略人力资源管理就要求人力资源管理部门转换自己的角色，联系企业战略目标，更多地从事战略性管理工作，如人力资源发展规划与政策的制定、人才的开发与支持、员工的教育培训与生活规划等。人力资源管理部门应该积极参与企业战略目标的制定与实施，成为企业与员工之间沟通的桥梁，对人员变动等突发事件做出积极地回应。

5.2 完善培训体系，加强人员队伍建设

对当前房地产企业而言，应该把提高人力资源的质量摆在首要位置。为了更好地留住核心人才，提升基层员工质量，改善企业人力资源管理水平，企业应加大对员工的培训力度，有目标的对员工进行培训。

5.2.1 培养员工创新能力

随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变，市场和企业也相应的回归理性，从当前的市场需求层面来看，消费者的观念正从简单的居住空间上升为精神享受，生活方式发生了转变。而以年轻人为主力的置业者对房子提出了更高的个性化要求，这就对产品的个性化创新提出更高要求。当前房地产企业缺乏此类洞察力强的员工，因此企业要完善培训制度，培养员工洞察市场变化的能力，按市场实际需要培养人才的创新能力，提高企业的核心竞争力。

5.2.2 定向培养

近年来，我国已经成为全球最大的资本输出国。有数据显示，我国跨境房地产投资可能超过300亿美元，折合人民币1866亿元。万科、碧桂园、万达、绿地、首创对外均有动向。为适应时代发展要求，企业应加大对员工培训的投资，建立学习型组织或增加培训课程，保持企业的活力，提高员工的工作能力。鼓励满足要求的员工出国深造，使企业文化深入人心，使员工工作更加投入。

5.2.3 岗位轮换

房地产企业综合性强，员工有必要熟悉各岗位工作内容。为加强部门间的沟通，人力资源部门应制定计划，实施岗位轮换，也叫岗位交流，即将有关联的部门，在明确交流体验重点后，有计划、有安排进行的一种部门间业务代培(李杰，)。

这样做不仅可以加强公司团队能力和各部门的业务往来，同时也可以提高员工的业务能力，甚至可以产生许多业务交织后延展深化的新工作领域，使公司的业务水平得到提高，使员工对企业文化的认同感得到增强。

5.2.4 注入绿色创新思维

目前，环境承载能力已达到或接近上限，发展绿色低碳循环发展新方式显得尤为重要。我国的房地产业走绿色、低碳、循环的路线更重要的意义在于房地产与 20 多个产业相关，若推动绿色低碳战略，不仅将拉动上游的绿色生产，也将带动下游的绿色消费，低碳战略也将是品牌房地产企业未来的竞争优势所在。因此，企业在员工的培训过程中，不仅要注重员工的产品创新能力和营销能力，还要注重对员工绿色创新能力的培养，推动企业的可持续发展。

5.3 丰富激励措施，吸引并保留人才

5.3.1 注重对员工自身价值观的培养

首先，将员工看作是房地产企业的资本，将员工放在与企业同等重要的地位，并建立薪酬激励、环境激励、发展激励、领导激励等多方面的激励机制，才能促进员工工作效率提高、减少员工流失、满足员工自我成就感，最终减少房地产企业人力资本投资的不确定性。

其次，企业应通过福利措施形成与员工共进退、共发展的战略合作伙伴关系，培养员工价值观与企业价值观的一致性，让员工忠实于企业。只有这样，企业与员工才能与员工达成一种默契，真正建立信任与承诺关系，从根本上减少人才流失进而增加企业的竞争优势。

5.3.2 股权激励

为加强企业高级人才队伍建设，留住企业核心人才，人力资源部门在制定激励措施时，在不影响企业利益的条件下，针对高层人员考虑结合股权激励措施稳固人心，提高房地产业核心竞争力，促进企业长远发展。

5.4 建立公平、公正的绩效考核机制

企业在建立员工绩效考核机制时，要做到差异化。对房地产企业而言，人力资源管理的对象不仅是各种层次的技术和管理人员，还要包括生产人员、销售人员和服务人员。绩效考核时，要从实际情况出发，结合员工的工作性质、难易程度等，建立公正的绩效考核体系，形成公平的薪酬制度。

6 结语

我国房地产企业的发展离不开人力资源的科学管理，房地产企业面临转型时期，更需要优秀的人力资源为企业创造竞争优势。加强房地产企业的思想与观念转变，在企业文化视角下创新人力资源管理机制，更加凸显人的文化意义与文化价值，也更能体现人的价值与潜能。只有利用现代化和人性化的人力资源管理手段，将人力资源管理与企业的文化建设相结合，才能在员工心目中真正形成认同感，打造出新时期人力资源管理的新机制，使企业的人力资源管理更富有生命力，使房地产企业在市场竞争中具有独特的竞争优势，从而为企业长远发展提供有力保障。

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浅析互联网思维创新房地产管理 篇3

摘要：当前，以信息技术为核心的新一轮科技革命正在我国兴起。互联网作为创新驱动的先导力量和新的经济动能，有力地推动着经济社会发展。利用互联网+为所在产业和领域服务，成为各行各业的基本共识。随着时代的快速发展，我国房地产行业不仅得到了飞速发展，而且房地产的管理体质改革也得到了深入的发展，房地产的信息化建设也取得了不错的成绩。运用现代化的科学手段建设房地产信息化系统，是落实科学发展观的具体体现，更是时代发展的必然需求。本文结合笔者实践工作经验，对房地产管理信息化建设做出如下论述。

关键词：房地产管理；创新；项目开发；人才培养

互联网的兴起，给房地产业的研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等整個产业链带来了新的变化。大家在这个开放平台上整合资源、跨界合作，推动了房地产业创新发展。随着城市的进步，人们生活水平的提高，建筑行业飞速发展，房地产行业也得到快速发展，城市人口的增多，建筑楼房价格的攀升，也导致房地产行业成为人们关注的焦点。目前，房地产的发展仍存在一些问题，要想在市场竞争中立于不败之地，房地产管理必须创新，以适应社会发展的形式进行改革，寻找可持续发展的道路。

1 房地产管理和管理创新的涵义

互联网正在改变房地产业发展方式，推动房地产业向高层次、高质量发展。管理，就是以人为核心，在特定的环境中，由各种设施、资源（包括人力、物力、财力资源）等支持，进行策划、实施、检查与改进的活动，为了达到共同的目标，所进行的协调管理活动。管理离不开管理组织和管理规范的要求，管理规范是管理组织实施管理的手段或措施。在房地产产业发展进程中，管理占有重要地位，房地产管理是一个体系，需要科学合理的应用，才有利于房地产行业的发展。通过管理，即可以完成预定的计划，也可以通过不断的检查与改进，使房地产行业更快更好的发展。

房地产管理中，有管理还不够，还需要有创新。创新实际就是使用新的方法或借鉴独特的手段进行管理，使用新方法解决老问题，充分利用人们的创新能力，发挥人才的创造性思想，使产品与服务都上一新台阶。要想更好的进行管理创新，必须从三方面入手，三方面都有创新，才能促进管理创新的发展。这三方面是指，管理思想的创新，管理制度的创新和技术方法的创新。

2 房地产管理创新的必要性和重要性

2.1 房地产管理创新的必然性

目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。

在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。

除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。

2.2 房地产管理创新的重要性

房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。

互联网在+房地产过程中，也面临着标准化的问题，法律环境、诚信建设和质量可追溯等问题，房地产业与互联网的融合，是一个相互学习、相互借鉴的过程。这个过程是开放的、合作的，让我们主动拥抱互联网，接入新一代信息技术，推动房地产业在新的时期有新的更大发展。

3 推进房地产管理信息化建设的有效策略

房地产是我国国民经济的支柱型产业，也是满足人民生活需求的重点行业。房地产管理信息化建设对于房地产行业整体发展具有重要意义。针对信息化建设中存在的问题与不足，可以尝试采取以下策略加以改进：

3.1强化信息化建设意识

强化意识是信息化建设的思想保障。一方面，要充分认识到信息化建设的重要性。房地产与国民经济建设和百姓民生息息相关，信息技术又是实现房地产管理规范化、科学化、现代化的重要手段，合理运用先进的信息技术提高房地产管理效能，是十分必要的；另一方面，要充分认识到信息化建设的艰巨性。房地产管理部门信息化建设涉及的内容比较庞杂，如制度建设、平台建设、服务建设，等等，这是一项艰苦、漫长的工作，广大房地产管理部门人员要充分认识到信息化建设对于提高行业管理效率、增强房地产企业竞争力的重要意义，并乐于为房地产管理信息化建设做出积极的贡献。

3.2创造良好的信息化建设环境

良好环境是信息化建设的物质保障。一方面，要加强软件环境建设。软件环境建设包括社会舆论、房地产管理制度等。政府要发挥主导作用，加强房地产管理制度建设，以《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产市场信息、系统技术规范》等法律为依据，制定并完善房地产管理业务内容、流程、时限等制度体系，在全社会营造房地产管理信息化建设的良好舆论；另一方面，要加强硬件环境建设。硬件环境建设主要包括房地产管理信息的计算机设施设备及计算机软件。这就要求政府加大对信息化建设的资金投入力度，购买必备的计算机设施设备，联合科技企业开发适合房地产管理的软件。

3.3加大信息化管理人才队伍建设

人才培养是信息化建设的人力保障。一是，提高人才聘用的门槛。

对于相关人员，要考察他们的相关资质，对于不符合条件的人员坚决不予以聘用；二是，加大对管理人员的培训力度。帮助管理人员树立终身学习观念，鼓励他们继续参加学习培训，聘请相关专家开展讲座，提升他们的理论水平；三是，建立良好的人才激励制度。通过合理的奖惩来激发管理人员的工作热情和积极性。

现代信息技术引发了人类社会各个领域的重大变革，也为房地产管理现代化提供了重要的技术支持。通过对房地产行业发展的现实考察，可以得出结论，在房地产改革不断深入的大背景下，加强房地产信息化建设，创新、优化并完善房地产管理，是我国房地产管理发展的必然趋势。各级政府和相关责任人，要深入探究房地产信息化建设进程中产生的问题与不足，有针对性地采取有效策略加以调整和改进，为促进我国房地产行业的健康发展做出重要的贡献。

参考文献：

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[2]宋宁，魏华洁.论职教改革中房地产专业培养模式选定[J].现代工商管理，2010（13）.

房地产管理的创新 篇4

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业, 是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理, 具有独立法人资格, 实行自主经营和管理, 独立核算, 自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理, 是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核, 并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作, 它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

(1) 开发周期长, 资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入, 而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程, 所需时间往往在三年甚至更长的时间, 因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下, 房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金, 并进行项目滚动开发。

(2) 房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险, 房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂, 房地产开发敏感性强, 其自身调整能力较差, 因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台, 一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关, 另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此, “新国八条”在对以往调控政策深化的同时, 明确要求各地限购, 实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题, 并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中, 因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响, 在一定时期内, 企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离, 从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上, 主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离, 给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为, 只要能够取得土地的使用权, 工程项目能够按期竣工就会产生经济效益, 其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究, 对投资风险的认识不足, 信息不全面, 导致盲目投资, 投资无法按期收回, 使投资项目不能获得预期的收益, 因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现, 又影响了企业的整体偿债能力, 成本负担会不断加重, 随着资金的循环使用, 一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险, 从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担, 不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控, 最大的特点是“抬高门槛, 强化力度”, 以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出, 将提高房屋开发成本。目前, 央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率, 大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放, 进一步影响市场预期。这样一来, 严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大, 信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前, 房地产开发企业的资金70%来自银行, 这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大, 相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低, 这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实, 另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款, 而没有从财务管理内部挖掘资金潜力, 没有对项目资金做整体的财务规划, 加大了房地产项目的投资风险度。例如, 在项目前期阶段, 财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面, 国家一方面不断收紧地根, 控制土地的市场供应节奏;另一方面在土地出让方式上, 禁止协议出让土地, 继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后, 进而提高了开发商的拿地成本。再如, 对建筑材料的价格变动预计不足, 市场是不断变化的, 市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说, 如果其无法合理估计其中存在的误差, 做好财务预算, 企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料, 均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门, 管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责, 而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用, 致使财务收集资料有限, 成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看, 未来房地产宏观调控政策将进一步细化, 保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督, 以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出, 要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来, 随着试点的成熟, 房产税将逐步扩大至全国范围, 并从仅对增量征收推广至对存量也征收, 这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大, 税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资, 严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识, 要实行财务集中管理模式, 建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统, 要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序, 提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断, 确定项目的债务承受能力和风险, 设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构, 加强资金管理

在国家的宏观调控政策下, 企业要充分考虑税率、利率风险, 合理安排资金的筹资渠道及方式, 加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划, 尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出, 做到与银行贷款金额、时间相匹配, 加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断, 如果预期国家利率会上升, 那么企业应该签订长期合同, 以免增加财务费用, 如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同, 提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力, 用好留存资金, 实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例, 寻求最佳资本结构, 降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集, 这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此, 在制定项目计划时, 充分考虑财务预算的作用, 对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时, 需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来, 对成本费用进行正确的归集和核算, 重视基础数据的收集和整理, 做好成本预测, 挖掘内部潜力, 设立目标成本, 对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理, 房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合, 才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中, 财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明, 重视并加强财务管理, 企业才能充分获益, 迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念, 建立完善的财务管理体系, 并不断创新, 以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

摘要：2011年, 国家宏观政策突出了“调结构、控通胀、促转型、惠民生”的总体基调, 同时在房地产行业出台了一系列关于土地、融资等方面的宏观调控政策。作为国民经济中的重要支柱产业, 房地产涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业, 并且关系着改善广大国民居住条件的切身利益, 因此, 房地产业的健康发展影响着国民经济的持续发展和社会的稳定。由于投资回收期长, 易受宏观经济及行业发展趋势的影响, 房地产企业还必须切实提高自身的投融资及项目开发管理水平, 建立、健全企业风险控制体系和绩效管理体系, 以获得持续性核心竞争力。

关键词：房地产企业,宏观调控,财务管理

参考文献

[1]许学红:当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析[J].现代商业, 2010 (36) .

房地产管理的创新 篇5

推进房地产税收一体化管理迈向新台阶

——谢春平同志在全市房地产税收一体化管理工作会议上的讲话

（2010年1月21日）

同志们：

今天召开2010年全市房地产税收管理工作会议，这次会议的主要内容是：总结回顾2009年全市房地产税收管理工作，安排2010年重点工作。下面，我讲几点意见。

一、2009年工作回顾

2009年，全市直属二分局在上级领导的正确指导与支持下，紧紧围绕省、市局工作思路，认真贯彻落实各项工作部署，坚持以组织收入为中心，以重点工作为主线，以做好日常管理工作为基础，务实创新，科学管理，圆满完成了各项工作任务。

（一）以组织收入为中心，迎难而上，圆满完成各项税收任务。

去年，全市纳入“一体化”管理的房地产税收累计入库 2.21亿，比上年增收 5575万元，增长34%。其中：“两税”入库 6636.96 万元，占年度任务113.45%，比上年增收967.54万元，增长17%。房地产工商税收入库1.55亿，占年度任务121%，比上年增收4607.1万元，增长42%。

（二）以科学发展观为指导，精细管理，税收征管质量取得了新突破。

税收管理工作是社会经济活动的重要组成部分，据统计，房地产行业已占到GDP的20%以上，而房地产行业税收在全部税收管理中，所占比例不断加大，且是存在较大执法风险的行业。为此加强房地产行业税收管理，是我们税收工作所面临的新挑战，为了规范执法，防范执法风险，在2009年，对房地产税收实施规范化、精细化、科学化管理过程中，主要做了以下几方面工作：

一是落实项目管理和基础档案资料管理制度。按照各级部门关于对房地产和建筑工程税收实行按项目管理要求，全市二分局基本上做到了在往年基础上继续加强房地产开发项目税收管理，特别是对开发项目基础信息搜集整理和分析比对，对强化项目开发环节起到了有效监控，使房地产项目税收管理更加精细。在纳税申报环节上，实行按开发项目申报缴税，并掌握每一套商品房销售信息，保证了税收管理精细化、具体化，提高了税收管理针对性。通过实施“两表一卡一清单”，实现了房地产税收动态与静态相结合管理模式，管理质量得到了有效突破。在实施税收管理过程中，对税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、交易信息等一系列与税收密切相关的涉税资料，都按户分类分项目充实征管基础资料档案，为税收管理提供了翔实依据，确保了税收管理延续性。

二是全面开展房地产税收税源清查，加强清缴欠税力度。为了进一步摸清税源底数，夯实征管基础，2009年8月份，以澄清税源为突破口，在全市范围内集中开展了“两税”及房地产相关税源普查工作。按照全市一盘棋，统一和口径，实事求是，力求做到清查工作全面彻底，内容完整不留死角，并对数据进行分析、对比、甄别，为全市房地产税收征管工作提供了第一手资料和详实依据。在此基础上，在全市进行了清理欠税工作，严格按照法定程序，强化税收强制措施。在2009年四季度全市共清缴欠税3097.24万元，占累计欠税的13.87%。同时，所有税源管理单位都基本做到了税源底子清、欠税数字准、征收登记及时。通过清查及清欠工作，打开了房地产税收欠税多、清欠难焦点症结，积累了实用经验，对解决这一历史性难题取得了突破性进展。

三是完善征收管理，全面开展城镇土地使用税清查工作。由于各种原因，城镇土地使用税征收工作在我市一直是个空白。根据现行税收政策规定，并在市局相关科室协同下，2009年，我们在全市开展了城镇土地使用税清查工作。为了使此次清查能顺利开展以及后续管理能取得好的效果，我们组织对全市房地产企业有关人员和税务人员分别进行了相关税收政策培训，明确了城镇土地使用税纳税义务发生时间、计税依据、计算方法、按年按季计算土地使用税的计算口径，以及申报缴纳方式等。同时制订了《运城市地税局关于开展城镇土地使用税整顿工作实施方案》，对前期准备工作、整顿实施阶段以及后期汇总归纳阶段都做了详尽安排。在整个整顿工作中采取了企业自查与税务机关核查、案头分析以及实地调查相结合，对占地面积不能确定的，采取GPS测量办法确定。在对所有开发项目占地清查后，对欠缴城镇土地使用税的纳税人按照有关程序全部下达了税务文书，并登记欠税和清缴情况。全年全市共清查欠缴的城镇土地使用税2536.87万元，清缴166余万元。

四是加强配合，以票控税，进一步提高管理水平。一是继续加强部门配合和信息比对。房地产税收“一体化”管理的关键就是相关职能部门信息应用的一体化。2009年以来，我们充分发挥“内、外”两个领导组作用，积极、妥善处理与有关部门关系，进一步落实执行工作联系和信息传递比对制度，将契税征管纳入土地使用权、房屋产权权属转移办理流程工作中。二是严格推行“一窗式”征收，落实“先税后证”。凡是办理房屋产权登记的，必须出示“销售不动产发票”和“契税完税证”，有效堵塞了税收征管漏洞。同时，及时解答纳税人相关咨询，并为纳税人提供便捷、高效的服务。市局直属二分局征收“窗口”还被省局命名为“房地产交易环节税收一窗式征收示范窗口”，各县二分局在这个方面的工作都较往年有所进展和提高，闻喜和永济两个县市的征收窗口，受到了省局表扬。2009年，市局直属二分局“窗口”累计征收各项税款1310.25万元，其中契税1235.48万元。

五是努力抓好重点建设项目的税收管理。据统计，2009年运城市确定重点建设项目中涉及占用耕地的有16项。按照省、市局安排，我们加大对这些重点工程的摸底和监控，通过和相关职能部门的积极联络，及时沟通协调，及时掌握工程进度和纳税情况，确保了税收源泉上进行控管。目前已征回“闻-垣高速公路”耕地占用税125万元，“运城环城高速公路”耕地占用税200万元，其它工程项目我们也下达了“税务事项通知书”，有效堵塞税款流失。

六是科学管理，提高房地产税收信息化应用水平。加大提高房地产“一体化”管理软件运行质量，充分发挥现代科技手段信息量大、指导性强的特点，推动税源管理水平再上新台阶。主要是从提高税源基础管理信息质量、加强和完善开发项目基础资料管理、落实房地产和建筑业按项目管理相关资料归集、对房地产税收“一体化”管理软件系统中的基础数据要与纸制资料同步完成等几个方面入手。为计算机软件提供了全面、真实、及时的基础信息资料，确保了房地产税收“一体化”管理软件系统运行的可靠性，为我们日常税收预警、税源分析、征管工作指导决策提供了现代化管理平台，提高了税源管理实效和管理质量。总之，在2009年的税收工作中，全体同志，都能尽职尽责，在市局的统一领导和部署下，坚决贯彻房地产税收管理的规范化、精细化、科学化，为我市房地产税收“一体化”管理工作再上新局面做出了共同努力和积极贡献。在此，我对全市二分局系统广大税干表示感谢。当然，在肯定成绩的同时，我们也清醒看到，工作中还存在一些不容忽视的问题：实践科学发展观还需进一步强化落实；科学征管有待进一步加强；税收执法质量有待于进一步提高；高额欠税已经影响到了税收收入任务的完成；提高队伍素质依然是当务之急；部门配合、“先税后证”的落实还很脆弱。这些问题，都需要引起我们的重视，在今后工作中要认真加以研究和解决。

二、2010年工作计划

今年是“十一五”时期的收官之年，也是我市房地产税收实施“一体化”管理的第三个年头，各项税收管理工作都应该上一个新台阶。目前，虽然全球经济危机有所缓解，但经济发展的良好势头还需要进一步巩固，企业经营还没有完全摆脱困境，税收收入形势依然严峻。今年，全市二分局将按照省、市局的工作安排和指导思想，继续加强税收基础工作，围绕“以整顿清缴历年欠税贯穿一个时期工作始终，确保完成全年各项税收收入任务”这个中心工作，认真开展好全年各项工作。

（一）明确职责划分，科学设置岗位，提高工作效率。2006年7月我市二分局成立之时，省局就明确了工作职责和岗位职能，但是一些县局单位把建筑安装企业税收这块并没有划分到二分局的工作职责范围内。在这强调一下，今年全市二分局要统一工作职责，明确工作职能，为实现房地产相关税收“一体化”管理扫清障碍，要求各单位回去后及时向领导汇报，沟通协调好此项工作，希望各单位重视。

（二）加强税源分析，重点监控，进一步提高征管质效。省局卢局长也多次强调税源监控的重要性，市局也很重视此项工作。在这要求各单位今年要强化税源监控和分析，要对各自辖区内税源底数情况摸清楚，并且随时监控，掌握变化情况。今年省局的各项报表也增加到11张之多，这也说明省局对税源分析、监控的重视性。市局二分局随后将组织各单位相关人员培训学习，要求在报表时做到准确、准时，通过报表分析，及时发现组织收入中存在的突出问题。做好税收预警工作，加强对重点税源企业的监控，把握组织收入主动权。

（三）抓好历年陈欠税款清缴工作，确保全年税收任务顺利完成。欠税税款清缴工作年年都开展，但效果甚微。面对目前税收收入任务的严峻形势，一方面要确保当期应缴税款及时足额入库，再一方面就是要下大工夫做好欠税清缴工作。今年，我们将在全市范围内开展房地产相关税收清欠专项工作，要求当年不能有新欠税发生，各单位全年清缴历年陈欠税款目标要力争超过70%，最低也要在50%以上。为了切实保证此项工作取得实效，要求做到一要摸清税源底数，二要加强清欠工作考核。税源底数不清，欠税清缴工作就无法展开，摸清底数，弄清应缴和欠税税款，为清欠工作提供翔实依据，保证清欠工作顺利开展。同时，今年的清欠工作要加大考核力度，将按季度考核，定期在全市公布各单位的清欠进度，并按照各自比例进行排队，对连续两次排名靠后，将通过市局发文在全市通报批评。随后，市直二分局把具体考核办法下发到各单位，主要目的是希望大家能重视清欠工作，切实提高税款的上缴率，确保全年任务完成。

（四）规范执法程序，提高执法质量，维护税法的主体性和严肃性。开展欠税清缴工作，必然会遇到执法行为，要求各单位在实施执法过程中，要严格按照相关规定，按要求下达法律文书，要和社会其它相关执法职能部门及时沟通、协调，加强与法规、纪检、稽查等部门统一行动，密切配合，在完成清缴工作的同时，降低执法风险。同时，对在清欠工作中，不能依法律规定处理的情况，将按照《税务执法责任条例》规定进行追究。要在社会上积极营造公平、公正、公开，规范文明的执法环境，切实提升税收执法质量。

（五）继续做好“以户建档，项目管理”工作，完善基础档案资料管理。去年按照省局统一要求，在全市开展了此项工作，年底检查，受到了省局好评。但档案资料管理作为基础工作，我们要常抓不懈，不能放松，这也是实施规范化、精细化、科学化管理不可或缺的环节。要求各单位按照省、市局要求，继续加强基础档案资料管理，完善房地产项目信息登记，进一步夯实税源管理基础，促进全市房地产税收管理健康发展。今年要加大对建筑安装企业的监督检查，健全建安企业基础档案资料。这也是摸清税源底数的有效途径，各单位必须提高认识，把握好税源变化趋势，强化税源监控,根据房地产税收特点,逐步完善长效税源监控机制,提高组织收入的预见性、主动性和有效性。

（六）加快窗口建设步伐，认真落实“先税后证”、“先缴税后用地”制度。房地产税收实行“一窗式”征收，这是实现房地产“一体化”管理的要求，也是省、市局的要求。各单位要充分发挥“内、外”两个领导组的作用，积极与相关职能部门沟通、协调，争取得到当地政府支持，以便更好开展工作。有条件的县（市）要求在房地产交易大厅设立税收征收窗口，联合办公，并以契税为把手，落实好“先税后证”、“先缴税后用地”等制度。没有条件的县（市）要争取得到政府支持，和房地产相关职能部门共同建立起信息传递比对制度，做到信息共享，资源互用，保证应缴税款及时缴纳。

（七）紧跟时代步伐，全面提升房地产税收“一体化”管理队伍活力。根据省局会议精神，今年全省县二分局升格也将会全部落实到位，在职能、管理范围、收入规模上与机构规格相适应的同时，人员素质、工作水平、工作业绩更要与机构规格相匹配。为此，今年市局直属二分局计划对全市房地产税收“一体化”管理人员分批进行培训，全面提高从业人员素质，以便更好开展工作。同时注重加强交流，组织外出观摩学习，不断提升学习效果，强化业务能手建设，不断提高我们这支队伍规范化、精细化、科学化管理水平，不断增强队伍活力和战斗力，确保房地产税收工作科学发展。

除了以上工作外，我们还要继续加强思想政治工作，积极落实科学发展观，不断强化责任监督，狠抓工作落实，促进全市房地产税收“一体化”管理水平不断迈向新台阶，为我市地税事业的又快又好发展做出新的更大贡献！

房地产管理的创新 篇6

[关键词] 价值创新隐性营销泛产品

一、企业战略新思维——价值创新

长期以来，竞争一直是企业战略的核心思想，传统战略管理理论始终强调企业应增强并充分利用自己的竞争优势。但是，法国的两位教授金昌为(W.C.Kim）和莫泊奈(Renée A.Mauborgne）提出了一种不同于传统战略的新思维模式——价值创新。其战略思想的核心是顾客需求,而不是竞争对手。

价值创新是以价值工程的功能成本分析为基础的创新活动。价值工程由美国的麦尔斯(L·D·Miles）提出，所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠的实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。其数学表达式为:价值=功能／成本。我们将传统竞争战略与价值创新进行对比（如表所示），可以总结出价值创新的特点。

1.舍弃“标杆”， 创造需求

遵循传统的竞争战略，企业把竞争对手，特别是行业中的领先企业作为设计战略的唯一参照，这时，企业往往被“你好，我要比你更好”的战略思维所束缚。而这种战略思维却在三个方面存在缺陷:一是这种针对性极强的战略，容易导致行业内的恶性竞争;二是模仿的最高境界往往也只是做到和“标杆”企业接近的水平，而很难实现超越或是要付出很大的代价实现超越；三是企业一旦陷入这种模式，容易忽视了市场和顾客需求的变化。而价值创新则以“顾客的需求是什么?这种需求是否得到了满足?”为企业的战略逻辑起点，以创造顾客的新需求为企业的战略目标。舍弃“标杆”，创造需求的结果是企业成为行业新的“标杆”。

2.打破规则，重塑标准

传统竞争战略的前提是企业认可并遵循现有的“游戏规则”，即承认现有的市场划分与产品标准，企业的任务就是在这个标准下做得更好。而价值创新则首先对“游戏规则”提出质疑。以顾客需求的满足程度去评价现有的规则，就会发现其并不可靠。一方面，外部环境的不断变化使顾客的选择标准也在不断发生变化，如城市的扩张、交通条件的改善等使房地产产品的区位因素在人们选择标准中的重要性程度降低，而随着人们环保意识的加强，对健康关注程度的提高，住宅的健康性由最初不在考虑之列的指标变为比较重要的选择标准。企业仍遵循原有的价值标准则会远离顾客的需求；另一方面，现有的市场划分标准未必能准确全面反映不同层次、不同类型顾客的需求。对规则的质疑，使我们发现在两类住宅标准之间存在的市场空白点。价值创新正是通过识别顾客需求的变化，改变原有价值曲线的手段，发现新的市场，创造出一种全新的产品，进而重新划分市场。

3.远离竞争，扩展视野

目前，世界正在进入一个技术进步节拍加快，产业边界模糊，新竞争者不断出现，客户变得越来越挑剔的超强竞争时代。在这种背景下，企业针锋相对的竞争，大打价格战、广告战，最后往往陷入两败俱伤的窘境。而远离竞争的最好办法就是寻找竞争的空白点，在更广阔的范围内审视产品的内涵。如房地产产品，仅把其看作是“遮风避雨的居住空间”，则其产品要素仅为质量、价格、配套、地点等，而企业在这几方面很难超越竞争者或者这种超越超出了市场需求的范围。但如把其看作是“承载生活的人居空间”，则其产品要素增多了，企业可以伸展的空间也扩大了。

4.思维创新，重在持续

价值创新的实质是一种打破固有思维模式的思维创新，创新手段以经营模式的创新为主。它不以技术创新为前提，因此，一方面它具有低成本性，不像技术创新需要投入大量的资金进行研发，它所投入的是具有规模效益递增性的智力资本;另一方面它重在持续创新，因为不像技术创新可以利用技术壁垒、专利保护等形式保护创新成果，其创新成果容易被竞争对手所模仿。因此，企业只有通过持续的创新，不断为顾客创造更多的增加值，才能保持企业优势。

二、房地产营销的价值创新——隐性营销

房地产隐性营销是基于价值创新思维，以创造并提升顾客价值为目标，满足消费者的隐性需求，通过隐性传播方式与多样化的传播媒介，树立组织的良好形象，潜移默化地影响消费者的决策，实现房地产产品（泛产品）向消费者的转移的过程，其创新表现如下：

1.创造和提升顾客价值为目标，扩大了产品内涵

目前，产品的概念日益趋向整体化，产品需求层次的外延不断扩展。现代产品观念表明，产品的外延从其核心产品（基本功能）向一般产品（产品的基本形式）、期望产品（期望的产品属性和条件）、附加产品（附加利益和服务）和潜在产品（产品的未来发展）拓展。房地产产品也不再局限于仅在质量、造型、配套等有形产品与附加产品上，已经形成了侧重于提供体验与美感、自我实现、知识获取等作为社会人应具有的完整性格与需求的泛产品概念。房地产隐性营销的客体是泛产品，它将人们的隐性需求包括其中，以满足并开发顾客的隐性需求为其差异化的手段。房地产隐性营销的泛产品的策略契合了人的生命本质、家庭的天然本质、环境的自然本质、建筑的生活本质，从而充分满足了消费者日益多样化、个性化的需求。

2.变寻找顾客需求为培育与创造顾客

根据经济学原理，消费者选择某种产品的依据在于这种产品所能给他带来效用的大小。因此，无论什么样的产品，无不以满足消费者的需求为前提。传统的房地产营销在研究顾客需求时存在两方面的缺陷：第一，它是对市场变化被动、消极的反应。在新经济条件下，消费者需求变化的速度在加快。但是，房地产产品投资多、开发建设周期长的特点使房地产产品不能像其它产品那样迅速适应消费者需求的变化，往往滞后于市场需求的变化；第二，它仅满足了顾客较低层次的需求。顾客的需求层次应包括顾客认为产品应具有的基本功能属性、顾客表达出的对属性的更高要求、顾客未说出的更高要求、顾客未预期到的需求。寻找需求仅仅能够满足顾客所能表达出的需求，但由于房地产产品的复杂性及专业性，顾客往往不能准确表达其需求。房地产隐性营销与传统营销的区别在于它以满足顾客更高层次的未说出和未预期到需求为目标，变被动迎合市场为主动创造市场。

三、房地产营销的价值创新模式

1.价值创新的过程

房地产隐性营销价值创新的起点是顾客的需求，其创新来源来自三方面：一是对更高层次需求的挖掘，特别是知识获取、道德情操、自我实现等隐性需求的挖掘，旨在满足更高层次的需求;二是研究顾客需求变化的趋势，通过对趋势的预测，把握创新的方向；三是审视顾客获取价值的过程，通过价值传递过程中对顾客的培育扩展创新的范围。功能成本分析是评价价值创新的依据，价值创新不是为了单纯追逐标新立异，只有使顾客价值得到提升的创新才是有价值的。重构价值曲线是价值创新的工具，它有三个途径：一是增加或减少产品要素的功能；二是提升产品平台，完全改变产品的功能；三是降低顾客成本。通过这三个途径重新设计标准，创造出全新的产品。而价值创新的结果是达到顾客满意、企业增盈的双赢。企业的增盈又为持续创新提供了保障和基础，由此形成良性循环。

2.价值创新的平台

(1)理念平台

理念创新是一切创新活动的原动力，因此，理念平台是价值创新的基础平台。理念创新的实质是对传统业务的重新界定，企业的思维方式应立足于顾客所寻求的整体解决方案，不管这样做是否会超出传统业务的定义与范畴。如，我国房地产业起步阶段，房地产开发的范畴就是建造房屋，但这仅满足了顾客“住”的最基本需求。一些有创新思想的开发商引入了物业管理改变了原有房地产开发的范畴，将房地产重新界定为一种更好的生活服务。

(2)产品平台

应用价值创新进行房地产产品的设计与开发，改变了传统的以设计师、开发商为主导的产品开发模式。它是一种以顾客需求为主导的“后推式”开发模式。顾客需求是最基本的输入信息，设计师和开发商的任务是识别与挖掘顾客的现实需求和潜在需求，并把这些比较抽象的需求与产品要素之间联系起来，实现从顾客需求到产品设计要求的转化。传统模式下，产品一开始就受到原有定义和功能的束缚，如阳台的传统定义是多层房间与室外接触的平台，提供休息、眺望或家务活动的功能，那么无论其外观如何变化都无法改变其原有功能。而“后推式”开发模式，设计师面对的是顾客的需求表，如，“我想增加书房或儿童房。”设计师带着顾客的这种需求重新对照产品要素，这就会产生将阳台加宽增加书房功能的设计灵感。

(3)服务平台

服务平台是传统战略中容易忽视的一部分。传统房地产营销提供服务的方式是一种“黑箱服务”，即顾客只获得服务结果，但服务的过程是不透明的。这种服务是基于销售阶段的服务，它具有短期性、顾客信任度低和差异化小的缺点。而基于价值创新的隐性营销通过重新审视顾客在接受服务整个过程中的需要，首先，使服务过程变得透明、开放，即把服务作为知识向顾客转移的过程，并通过知识转移使顾客知识增值，如开发商通过开展的住房知识普及活动，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感；其次，延伸原有服务范围，房地产企业打破传统销售服务的局限，而附加了产品使用中消费者可能需要的服务，如，考虑到目前投资性置业的需求正迅速增加，一些项目在销售时企业为客户作投资顾问，设计了投资回报计划，或是提供带租约的房地产产品。

(4)推广平台

推广平台是传统营销战略中最容易陷入误区、最容易产生“同质化”的部分。传统的房地产营销推广片面认为广告费用的投入与营销效果成正比，而造成大量广告投入变成“沉没广告”。而隐性营销关注推广的有效性，更注重功能评价，即希望以最小的广告投入获得最好的宣传效果。营销推广的实质是把产品或服务的信息送给目标顾客，从而引起兴趣，促进购买，实现企业产品销售。它的成功取决于两方面:一是传递信息的渠道是否正确、顺畅，能否在最大范围内被目标顾客接收到；二是传递的信息是否能引起目标顾客的兴趣，而与推广费用投入的大小没有必然联系。

在渠道的选择上企业必须要考虑备选的传播媒介是否适用于本项目的目标顾客；采用何种传播方式易于扩大“顾客链”。在信息设计上企业应考虑这种设计是否突出项目的特色，是否有助于树立项目或企业的形象。房地产推广策略应以彰显产品特色，提高产品美誉度，形成口碑效应为最终目标。

参考文献:

[1]罗永泰等:不同经济类型的演进模式与隐性营销的形成[J].财经问题研究，2003.11

[2]罗永泰:知识型产品的整合营销模式创新[J].科学学与科学技术管理，2002.12

[3]菲利普.科特勒:营销管理第十版[M].中国人民大学出版社，2001

[4]谭浩邦:产业价值工程[M].暨南大学出版社，1999.2

房地产管理的创新 篇7

1. 有关房地产工程造价控制原理

控制是指行为主体为保证在变化的条件下实现目标, 按照事先拟定计划和标准通过采用各种方法对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值对比、检查、监督、引导和纠正的过程。包括三个步骤:确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段:即事前控制、事中控制、事后控制。工程造价控制贯穿于项目建设全过程, 在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段, 随时纠正偏差以保证项目管理目标实现。首先设置好各阶段工程造价控制目标, 使其成为一个有机联系整体, 各阶段目标相互制约、相互补充, 前者控制后者, 后者补充前者, 共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性, 目标水平不能太低, 也不可太高, 要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力, 否则工程造价控制将成为一纸空文。其次在工程造价全过程控制中必须重点突出。工程造价控制是一个系统工程, 涉及方方面面。工程造价控制要立足于事先控制, 即主动控制, 也就是工程造价控制不仅反映投资决策, 反映设计、发包和施工, 更要主动编制投资决策, 影响设计、发包和施工, 主动地控制工程造价。工程造价在整个施工过程中处于不确定状态, 只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。

2. 房地产工程造价控制措施

2.1 房地产工程决策阶段工程造价控制内容

工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具, 又是筹集建设资金、加强房地产工程成本控制和评价投资效益的依据。房地产企业投入大量人力、财力和物力, 对产品市场容量、前景及经济效益等方面深入调研, 投资估算力求准确。估算作为设计任务下达的投资限额, 对初步设计概算起控制作用, 并作为奖金筹措及向银行贷款的依据。在经济工作中应实事求是反映设计内容, 反映建设地区的经济状况, 从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。投资估算中应实事求是反映设计内容, 要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较, 方案要优化, 设计方案不仅技术上可行, 而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始, 应渗透到设计的全过程, 按照房地产工程工程造价管理原则, 合理预测房地产工程投资估算中各种动态因素变化。

2.2 房地产工程设计阶段工程造价控制

影响房地产工程项目投资最大的阶段是房地产工程设计阶段。在房地产工程初步设计阶段, 影响房地产工程项目投资的可能性为75%~95%;房地产工程项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。房地产工程设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下, 但正是这小于1%的费用, 对房地产工程造价的影响度却占75%。因此, 在房地产工程设计阶段应从六个方面开展工作。优化房地产工程设计方案, 有效控制房地产工程造价。在审查设计单位的设计时, 要重视房地产工程设计方案优化, 利用各种指标对厂区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较, 房地产工程在选择工艺技术方案时应从实际出发, 以提高房地产工程投资效益为前提, 积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟技术、工艺。

通过设计监理监督, 使设计趋于合理, 造价控制在限额范围内。反过来促使设计单位改善管理, 优化结构, 提高水平, 真正做到“量体裁衣”。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计, 按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计, 同时各专业在保证达到使用功能的前提下, 按分配投资限额控制设计, 严格控制不合理变更, 保证总投资额不被突破。分解房地产工程投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部工程, 通过层层分解实现对投资限额的控制和管理, 同时实现对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的控制。目前的房地产工程设计往往只对重点部位进行方案比较。设计阶段, 克服设计方案不足或缺陷, 花费代价最小, 可取得的效果最好。房地产开发企业在设计出图前, 应对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作。在施工前尽可能得对施工图纸中的问题详细会审, 对提出问题的人员进行一定比例奖励, 提高相关人员积极性, 降低工程造价。

2.3 招投标阶段工程造价的控制

具体审查投标单位报价时, 将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底对比, 特别是重点研究工程量大的项目单价, 投标单位常采用不平衡报价法, 比如在保持总造价不变的情况下, 将可能变更减少或不变的项目的单价降低, 将可能变更增加的项目单价增大, 这样在竣工结算时, 可达到追加工程款目的。对工程总价、各个项目单价组成的要素的合理性进行分析、测算, 最终选择最优报价的中标单位。中标后, 施工合同条款的签订应严谨、细致, 尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象。房地产开发企业应设立建设工程施工合同审阅会签制度, 有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款, 了解建筑行业的一般惯例和有关规范, 各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围之内。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效, 直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理, 更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化, 特别要掌握对我方不利的变化, 及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。

2.4 房地产施工阶段工程造价的控制

房地产工程项目的施工阶段是建筑物实体形成阶段, 是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大, 涉及面广, 影响因素多, 施工周期, 政策性变化, 材料设备价格, 市场供求波动大等等。要提高建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 从而加强了对房地产工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。由于房地产建设工程的复杂性, 影响因素的多变性的特点, 房地产工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。房地产开发企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外, 还应重点加强房地产工程施工现场管理, 杜绝浪费。建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 首先要强调办理工程签证的及时性。对签证一般要求自发生之日起14天内办妥。对签证的描述要求客观、准确, 并要求隐蔽签证。隐蔽签证时, 要以图纸为依据, 标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成的情况, 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定, 还要求标明几何尺寸, 并附上简图。施工图以外的现场签证, 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据, 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行合同及投标书中的有关规定, 经办人员不得随意变通, 同时对变更部分要到现场再次检查, 防止变更后又变回、却未办手续等现象的出现。房地产工程施工过程, 审价人员和费用控制人员经常深入施工现场, 对照图纸察看施工情况, 有时与房地产工程监理、总承包方及施工人员进行座谈了解、收集工程的有关资料, 及时掌握现场施工动态。

结语

房地产开发企业有效控制造价, 必须更新观念, 将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来, 尤其设计阶段未雨绸缪, 严控决算超预算、预算超概算、概算超估算。在房地产工程建设各阶段应认真分析利用建设周期中的重要信息, 把握住市场经济的脉搏, 减少或避免建设资金的流失, 最大限度提高建设资金投资效益。建立一套科学完善的工程造价管理体系, 使房地产工程计价、审查、确定、结算、决算制度化, 规范化, 系列化, 并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施, 使各种资源得到充分而合理的利用, 以取得较好的投资效益和社会效益。

摘要：近年来, 随着房地产快速发展, 其工程造价逐渐成为热门话题, 有关单位对房地产工程造价控制越来越严格。房地产工程造价控制是一个动态过程, 如何让房地产工程在保证质量的前提下降低造价, 追求利润最大化和利益最大化成为整个工程相关行业的控制点。

关键词：新时期,工程造价,管理创新,模式分析

参考文献

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[3]张春流.略论施工企业单项工程成本控制[J].淮海工学院学报 (人文社会科学版) , 2003, (2) :55-56.

[4]黄有亮.工程经济学[M].南京:东南大学出版社, 2008.

房地产管理的创新 篇8

1 低碳经济对房地产经济的影响

1.1 增加房地产经济的成本

虽然我国的经济发展取得了举世瞩目的伟大成就, 但是在低碳经济的某些领域的科学技术水平还没有达到国际先进水平。在这种情形下在房地产产业中应用低碳技术, 必然导致房地产经济的成本大幅增加, 因为科学技术的研发需要大量的资金作支撑。低碳经济的实质就是采用新能源来代替传统能源, 但是新能源的利用需要加大基础设施等方面的资金投入, 进而增加房地产经济的成本。目前我国的房地产企业大多规模较小, 无力投入大量资金来进行低碳技术的应用, 使得低碳经济在房地产行业的发展面临不少困难。

1.2 进一步增高房价

为了使房地产经济达到低碳经济的要求, 开发商就必须在房地产开发过程中大量采用新能源和新技术, 直接导致房地产经济的成本支出。开发商为了赚回这多出的部分, 只能通过提高房价来完成。还有不少开发商打着低碳经济的口号故意提高房价, 这就导致那些消费力较低的人群因为无力承担过高的房价而放弃买房, 进而严重阻碍了房地产经济的健康发展和可持续发展。

1.3 阻碍房地产经济的发展

我国目前的房地产经济发展需要大量消耗大量的煤炭和木材, 能源消耗总量大。由于科学技术的制约, 短时期内我国的房地产经济发展方式难以从根本上得到改变。如果实行低碳经济, 就必须减少能源消耗。毫无疑问对我国的房地产经济会带来极大的影响, 能源消耗的限制会直接限制我国的房地产经济, 整个房地产行业的限制对我国房地产经济长期发展会非常不利。

2 房地产经济管理创新

2.1 完善法律法规控制房地产业碳排放

虽然近年来我国的房地产行业取得了极大的发展, 也建立了相应的法律法规来促进房地产行业的节能减排, 但是这些法律法规有的不够完善, 导致不少房地产开发商钻空子。法律法规的监管制度不完善或者欠缺, 导致实际操作中房地产经济依然造成高能耗和高排放。所以要制定完善的法律法规, 建立完善的监管机制, 有效控制房地产行业的能耗与排放, 同时对超标的企业要加以严惩, 保证房地产行业的健康发展。

2.2 科学合理控制房地产企业成本

为了实现低碳经济必然要采用新材料和新技术, 进而增加了房地产企业的成本, 需要科学合理地控制建筑成本。1在选用材料和技术时, 应该坚持最优化的原则来选取那些低耗能。低排放的能源以及相应的技术;2在施工过程中保证所用的材料和技术能够达到低排放的目的;3做好相关材料的预算, 进而保证在采购的过程中不会出现超标的威胁, 还可以避免浪费现象, 做好前期工作中的成本控制。

2.3 完善房地产经济管理机制

需要以外, 节能减排, 进而促进低碳经济的发展。

2.4 调整房地产经济财税政策

房地产行业本身就是对资金需求量很大的行业, 在低碳经济的要求下, 其成本的投入就更多了, 这比如导致依靠银行贷款的企业面临更大的投资风险, 为了保证房地产经济的顺利发展, 国家应该采取相应的财税政策, 进而为发展低碳经济的企业提供支持。对于那些高耗能的房地产企业还可以征收相应的污染税, 进而促进房地产企业向低碳经济的方向转变。通过降低税收、增加财政补贴等等方式鼓励房地产企业进行生产方式的转变, 促进房地产行业的不断发展低碳经济。

3 结束语

近年来我国的经济发展对能源的需求不断增加, 但是我国的能源是有限的, 所以低碳经济逐渐成为我国经济发展的主流趋势, 在这个大背景下, 房地产行业要提高节能环保的意识, 通过种种方式来降低能源的使用, 减少排放, 进而促进房地产行业的健康发展。

我国的房地产经济发展的过程中存在不少问题, 在低碳经济时期, 各种问题更加复杂多变, 为了保证房地产行业的健康发展和低碳经济的顺利运行, 除了相关的行政政策以外, 还要制定完善的房地产经济管理机制, 进而保证房地产行业在低碳经济时期能够满足人民的

参考文献

[1]马盛攀.试论低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].低碳世界, 2016, (1) :93-94.

[2]王春华.低碳经济对房地产经济的影响与发展[J].广东经济, 2015, (11) :46-47.

房地产管理创新之我见 篇9

中国房地产市场从改革开放开始试点起步以来, 至今已经有了三十多年的历史。中国的房地产市场相对于欧美国家来说, 起步较晚, 欧美国家的房地产市场形成已经有了几百年的历史, 是与工业化进程同步发展的渐进历程。但是, 我国的房地产市场的发展速度是非常惊人的, 同时也是令人恐慌的, 因为中国房地产市场在发展的过程中存在许多的矛盾, 部分地区一度出现了混乱的局面, 在个别地方还出现了明显的房地产泡沫。从大体上来说, 中国房地产市场主要有以下几个发展阶段:

第一阶段:1978年至1991年, 理论突破与试点起步阶段。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等概念, 1982年国务院在四个城市进行售房试点, 从1991年开始, 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案, 中国的房地产市场在这一阶段开始起步;

第二阶段:1992年至1995年, 非理性炒作与调整推进阶段。房改方案批复之后, 住房公积金制度也开始全面推行。1992年, 中国的房地产业开始急剧的增长, 在局部地区一度出现混乱的局面, 个别地区还出现了较为明显的房地产泡沫。1993年, 国务院不得不对房地产业进行宏观经济调控, 低迷一段时间之后房地产业慢慢开始复苏;

第三阶段:1995年至2002年, 相对稳定协调发展阶段。在这一阶段, 房地产投资进入了平稳快速发展的时期, 房地产业开始成为中国经济的支柱产业之一。住房制度的不断深化改革和居民收入的提高, 都使得房地产业成为热门的行业;

第四阶段:2003年至今, 房价不断上涨, 国家宏观调控的新阶段。从2003年以来, 各大城市的房价都在逐年攀升, 给购房公民带来了极大的压力, 国家基本上每年都会出台新政策来调控房价的上涨。

随着中国房地产市场的不断发展, 中国的房地产市场肯定还会经历一个第五阶段, 那就是房地产泡沫破碎的阶段, 房地产泡沫一旦破碎极有可能导致无数的投资者瞬间变得一贫如洗, 出现房地产市场的经济危机。

二、房地产管理

通过上述对中国房地产市场的历史发展阶段的分析可知, 不管是国家房地产行政管理机关, 还是从事房地产开发的企业都需要对房地产进行科学的管理, 才能够保证房地产市场的健康发展。房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的机构、各种交易活动和交易规则所进行的各项管理。房地产管理受到个人、企业和政府的密切关注, 个人通过购买住房与房地产管理联系起来, 关系到个人的住房问题;房地产企业通过建房、卖房与房地产管理联系起来, 关系到房地产企业的利润;政府房地产行政管理机关通过对房地产业进行宏观的调控与房地产管理联系起来, 关系到国家的财政收入和房地产市场的稳定。对于房地产市场的管理, 主要是通过对市场活动的研究来制定市场规则, 从而来规范市场行为。房地产市场的管理主要包括两个方面的内容, 一方面, 管理部门要规范市场主体的行为, 既要规范房地产开发商、房地产中介企业和多数从业人员的行为, 也要规范消费者和投资者的行为;另外一方面, 要能够保证房地产市场能够向社会提供准确可靠的信息, 例如, 住房信息、价格信息、房产信息等。

三、房地产管理应该如何创新

当前, 房地产交易信息日趋网络化、交易活动日趋市场化、交易主体日趋多元化, 传统的房地产管理模式显然已经难以适应这种现状, 需要通过改革创新的方式来建立科学的、先进的、规范化的房地产管理模式。具体可以通过以下几种方法来对房地产管理进行改革创新:

(一) 不断探索和借鉴新的管理模式。

中国的市场经济是一种经济手段, 主要有价值规律、供求规律、竞争规律等基本运行规律。中国的房地产市场想要不断健康发展, 自身就要不断探索创新, 把科学的房地产管理方法运用到实际房地产管理中间去。同时还要学会借鉴国外先进的房地产管理模式, 来促进我国房地产市场的平稳发展。

(二) 建立宽广的交流平台。

政府房地产市场管理部门既要对房地产市场进行实际监控, 又要运用科学的办法来对房地产市场进行宏观调控, 为市场主体提供高水平的服务平台, 从而满足房地产市场多层次的需求。

(三) 建立科学的评估体系。

评估体系是用来对企业行为进行评价的标准, 从而规范从事房地产相关产业企业与个人的行为, 保障整个房地产市场的健康发展。科学的评估体系建立需要各相关部门的协助与配合, 才能实现预期的目标。

四、结束语

房地产管理是一项系统工程, 需要各相关部门的密切配合, 才能从真正意义上带动我国的房地产市场平稳发展。针对当前中国房地产市场的现状, 当务之急就是对房地产的管理进行改革创新, 使其适应当今中国的发展形势。

参考文献

[1]栾培达.浅议房地产企业的创新管理[J].山东房地产, 2005 (01) .

[2]张志文.浅议加快房地产产权产籍管理网络信息化的创新[J].中国房地产, 2003 (06) .

房地产企业融资管理与创新研究 篇10

相比其他行业,房地产企业有其自身的特点,主要表现在以下几个方面。第一,房地产企业属于资金密集型企业,所以资金需求量比较大,任何一个房地产项目都会涉及到上亿或者几十亿的投资;第二,从房地产企业拿地、报批、开工建设、竣工到销售使用需要较长的周期,供应链比较长;第三,由于房地产企业的周期比较长,所以在经营的过程中会由于政策的变化、市场供求关系的辩护以及原材料价格的变动等因素给房地产企业带来更多的风险,所以相比其他行业,房地产行业蕴含的风险比较大;第四,房地产企业具有很强的产业关联性,即房地产企业的发展必然会带动建筑业、建材、冶金、机械等70多个产业的发展。

由上述对房地产行业自身特点的分析可知,房地产在经营过程中必然会涉及到融资环节,而且融资结果的好坏不仅影响到房地产企业本身,而且还会影响到其他行业的发展及国民经济的发展,而就目前房地产企业的融资现状来看,一直面临着融资困难,融资成本高的局面,总体来看,当前我国房地产企业的资本结构还不够合理,对银行贷款的依赖性比较高,融资方式比较单一,但就就近年来的发展情况来看,更多的房地产商选择了境内融资,据中原地产统计数据,2016年1月1日-18日,包括华夏幸福基业、万达、保利、富力、龙湖、世茂等在内,已公布境内发债定增募资的房企已多达20 家,其中多家企业都获得了3%左右的票面利率,累计金额达到920亿元人民币。事实上,这一现象2015年就开始显现。公开数据显示,全国108 家典型房企2015 年的融资总规模达13600亿元人民币,为2014年的两倍。值得一提的是,不仅额度明显增加,资金利率也持续走低。其中,保利地产发行的公司债票面利率最低,为2.95%。

二、现阶段房地产企业融资管理中存在的问题和不足

(一)融资形势比较单一

就目前情况来看,房地产企业选择的融资方式一般都是上市融资或者金融机构贷款,而对于银行的依赖性比较高,一般情况下,项目开发过程中会有60%的资金来自于银行贷款,而银行为了有效的规避自身的风险,往往会出台新政策来保护自身的安全而给房地产企业带来了融资难的风险,容易造成银行资金链的断裂;此外,国家为保护银行的资金安全,避免房地产企业出现经济泡沫的风险,往往也会出台一些政策来抑制房地产企业的投资,这无疑再次加大了房地产融资的压力。

(二)资金链管理中存在问题

资金链管理中存在问题是现阶段房地产企业融资过程中存在的又一比较普遍的问题,现阶段,大部分的房地产企业在开发经营模式上一般都包括置地、构建和销售等环节,所以在工程结算的过程中存在很大的不确定性,这样一来,房地产企业在进行融资时就不能充分的考虑到企业自身的经营能力,也不能很好的预测自己未来的收入,所以很容易出现融资过多,不能及时还款的现象,不仅增加了自身的经济压力,而且影响了自身的信用等级,进而影响了企业下一个项目的融资活动的顺利开展。

(三)海外融资难度增加

据业内人士介绍,低廉的海外融资成本以及完善的评级体系一直是房企青睐海外融资的重要原因。在过去的两年里,万科、万达、恒大等龙头房企更是拿到远低于国内融资利率水平的资金,一些房产的海外融资甚至占据了其总融资的80%,但是2015 年下半年,这种局面就发生了比较大的转变,中原地产统计显示,2015年(截至12月20日),房企海外融资总额为243 亿美元,比2014 年全年的633 亿暴跌了61.7%,折算成人民币计算,房企海外融资骤减2500 亿。与此同时,我国房地产企业在经营的过程中存在不规范、房地产信息不透明、披露力度不强等问题,不仅在一定程度上增加了海外融资的难度,而且容易出现信息失真、虚假账目等现象,进而在一定程度上影响了房地产企业融资管理工作的效率和效果。

三、创新房地产企业融资管理的建议

(一)创新房地产企业现有的融资渠道

房地产企业现有融资渠道的创新是提高企业融资管理绩效,提高创新能力的关键,所以企业可以从以下几方面出发。第一,进行企业联盟,即两个或者两个以上的房地产企业可以为了共同的利益或预期的目标通过服务联盟,资金联盟,项目联盟,资源联盟等方式进行联盟,实现企业间资源和资金的整合,实现1+1>2 的效果;第二,选择夹层融资,主要是指风险和收益介于股权与优先债券之间的投资形式,其特点就是具有较强的灵活性,通过融合不同的债权及股权特征,可以产生无数的组合,满足投资者及借款者的各种需求;第三,实现房地产证券化,即投资者可以通过股票、债券,信托基金、收益凭证等方式进行融资,使其能够获得一定的投资收益,为房地产项目的经营提供一定的资金。

(二)优化现有的资金管理模式

优化房地产企业现有的资金管理模式,优化自身的资金链对于房地产融资管理能力的提高有着一定的促进作用,所以房地产企业可以从以下几个方面着手,一是优化企业内部资源配置,制定操作性和实用性比较高的融资方案;二是针对不同的房地产开发项目以及项目执行的不同阶段选择不同的融资方式以降低融资的风险;三是加大对员工创新能力的培养力度,可以通过加大信息技术以及高科技成果的投入力度、摒弃传统的束缚性比较大的传统融资管理模式、严格资金管理人员的准入标准、提高财务人员的专业知识和综合素质、坚持以人为本、加大培训和考核力度等方式来实现,此外,还要完善配套的奖惩机制来提高相关工作人员的工作热情和工作积极性,进而使得房地产融资管理和创新的能力得到有效的提高。

(三)优化境内融资工作

由上述分析可知,从2015 年开始海外融资难度不断增加,境内融资成为了房地产商融资的主要渠道之一,所以就目前情况来看,优化境内融资工作,加强境内融资的力度无疑成为业界人士重点研究的课题,所以房地产企业可以从以下几方面着手来确保境内融资工作的高效运行,一是要紧跟时代的潮流,善于解读当今的融资政策,了解最新的融资咨询;二是要加强学习力度,有长远的远光,即要掌握行业特点善于推测未来行业融资的发展趋势;三是在融资过程中要谨慎、细致,预算工作要结合自身的经营情况、战略目标和发展情况,考察好项目的前景,尽量规避融资和后期经营过程中的风险。

四、结束语

综上所述,据行业报告显示,2016年境内融资将成为融资的主要渠道之一,但是房地产企业在融资过程中必然需要承担一定的融资风险,所以及时的发现企业融资管理中存在的问题和不足,结合自身的经营特点、战略目标、实际经营状况提出切实可行的创新建议是需要相关工作人员一直努力的方向,也是值得业界人士关心和研究的问题之一,本文愿意抛砖引玉,以期能够引起更多专业人士的关心,进而在提高房地产企业融资管理绩效的基础上促进企业实现更好更快的发展和进步。

摘要：改革开放以来我国的房地产企业如雨后春笋般迅速崛起,我国经济三十年来快速的发展和城镇化速度的加快为房地产行业提供了极大的发展空间,与此同时,房地产企业间的竞争也变得更加激烈,如何让房地产企业在激烈的行业竞争中取得更快更好的发展无疑成为了企业领导十分关心和重视的问题,而资金不足是降低企业竞争力,导致企业破产的关键因素之一,所以就房地产企业的投融资问题进行分析和研究显得尤为重要和迫切,所以本文拟从提高房地产企业竞争力出发,研究了房地产企业的行业特点及融资管理现状,探究了现阶段房地产企业融资管理中存在的问题和不足,进一步提出了切实可行的创新房地产企业融资管理的建议。

关键词：房地产,融资管理,特点,现状,问题,创新

参考文献

[1]林伟国.新形势下房地产企业融资方式创新研究[J].经营管理者,2015

房地产微创新 篇11

房地产业高速发展的今天，房产不再仅仅是作为一个遮风避雨的场所，我想从四个角度谈谈中国房地产必要的微创新。

第一个是关于期房和现房。

与世界其他国家相比，在中国的一手房市场有—个特别独特的现象，老百姓付了全款或首付款买到的是期房，也许付了两三年的贷款，房子还没搬进去；房子交割后两三年左右才能拿到房产证，这对于买房者是非常不公平的。为什么我们不能做到老百姓买期房时，交的首付由信托公司或律师的信托账户共管而不是直接交给开发商?此种解决方式，避免了烂尾楼对买家的侵蚀侵害；限制了房地产开发商以买家的房款来撬动房地产业和通过期房销售来占用买家的资金成本；限制开发商的暴利行为，从而使利润趋向合理化；保护了买家的权益，买家可以通过即时拿到的房产证迅速融资，达到快速获得贷款的目的，盘活了资金，进行二次投资创业，刺激了市场。

第二个是关于精装修。

在二十年前，一个开发商职员告诉我，买房的老百姓把精装修打掉，他们需要的是毛坯房。这显然是开发商的借口，我们当然更希望买到房子后立刻就能搬进去，我们不需要做到豪装，只需要做到简装就可以。然后进行家居配饰的采买，对自己的房子进行一定的微创新。买房的目的是为了住、或者为了投资，我相信随着房屋市场的竞争化日益加剧，将会有更多的一手精装房的出现。简易的精装房是竞争体制的产物，符合市场运作的模式。

第三是关于投资回报率。

经常看到专家谈论房子要涨了要跌了，但是从来不知道他们的涨、跌的论点论据来自于何方?

我认为中国的北上广深等一线城市房价的回报率应该在5％左右，在美国投资回报率为5％～8％，澳大利亚投资回报率为5％～7％，中国目前投资回报率为2％～3％。100万元的房子平均每年回报家在三万元左右，换句话，如果每月3000元的租金一年是40000元，房价能卖到160万元到200万元，在正常的理性市场上只能卖到80万元，所以我认为就目前而言中国的房价会跌，但是中国有一些特殊性就是中国的投资项目太少，老百姓根深蒂固地认为买房子就抗跌、抗通胀，变相地助长了开发商把未来几年房价的收益占为己有，我们经常听到有些开发商的房子卖到10万元每平方米等等。大家一定要认清自己的资金成本，不管是自己住还是租，对我们的性质是一样的，买了房子自己也要付钱跟付租金一样，未来的涨也是由于资金成本的滚动，而不是开发商带来的益处。利率下跌，存款没有必要，拿来投资，投资回报率在房屋投资上也要控制在5％左右甚至更高，因为目前钱存到银行最好的收益也有5％。

预测房价涨幅的关键因素之一是出租的回报率的涨幅!

第四关于房屋面积。

目前中国老百姓买房是按建筑面积计算，建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积，正负3％以内据实结算，大于3％开发商白送买房者，小于3％开发商返还买房者的房款。而我们真正需要的是套内使用面积，在《住宅设计规范》里的解释是：套内使用面积=各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和=室内地毯面积。世界各地房产销售普遍以套内使用面积计量，比如美国、澳大利亚、新加坡、中国香港……

以何种面积作为房产销售的计价单位。直接关系到买房者的权益：一、买房人不具备测量的专业性，无法考证建筑面积的准确性；二、销售价格：如果以中国房产的建筑面积的75％为实际使用面积，换句话说就是现在30000元每建筑面积平方米的房产换算成套内使用面积就等于40000元每平方米；购房者希望以套内使用面积作为房屋买卖面积的依据。

目前是房地产微创新的绝佳时机，顺应市场和百姓的需求，就会拥有市场的先机!

编辑谢康利

房地产管理的创新 篇12

1 房地产开发项目当中的成品房产品的创新

创新是一个企业的灵魂。房地产企业在项目开发过程中应该顺应社会和市场的需求, 从规划设计方案、相关的内饰和结构设计和建筑工艺技术的革新等方面去进行原生性的创新, 从而为保持房地产项目的市场竞争力和优先发展奠定重要的基础。

在规划设计方案当中, 包含着对户型的规划创新。房地产的开发规划首先要考虑的就是对于相关建筑低端的选择上。在选择居住区的时候, 房地产项目需要考虑的因素主要有周边的地理环境和地形地势, 在原有的地理环境的基础上拓展出相应的环境优势因素, 为房地产项目的设计创造出科学合理的整体性布局。例如, 在靠近山水地形的房地产项目上, 在地产的规划设计当中可以融入自然地理和相关的人文环境的理念, 在保护当地的自然环境的前提下充分开发出当地的山水地形的优势因素, 以此作为竣工后的成品房销售的主要销售点和创新点, 使消费者在选择居住坏境的同时可以尽量享受到大自然的美丽景色。而另一方面, 在设计理念上的创新也是对规划设计方案的改进的重要环节和内容。面对着日益激烈的房地产销售市场, 假如缺乏一种相异于市场的创新能力和创新精神, 那么很快就会被消费者遗忘甚至被市场淘汰。而创新理念的开发可以从建筑的空间、建筑物的用途性的多元化和建筑物的节能属性等相关的方面去进行。在促进其建筑空间的利用方面, 房地产开发部门可以从多层住宅中去充分利用其建筑和的公共空间, 使整个建筑都具有一种空旷性和感觉, 提升产品的设计品质。

在建筑工艺技术的创新方面, 现代建筑最为注重的就是对家居生活水平的品质要求的提升和对居住空间的节能化和智能化的要求。目前, 对于建筑工艺技术的环保化和可持续使用性已经成为我国房地产开发当中的主要发展趋势。因此, 在房地产开发项目上, 企业应该对行业内的相关的额先进性科技和技术成果进行充分利用, 在建筑材料的运用上尽量做到节能性、环保性和无污染性。而在具体的采取的措施中主要包含有:在技术层面上, 可以适当地利用新能源技术和太阳能成套技术等革新性的技术手段去进行建筑和设计过程中的创新。例如, 在住宅建筑中恰当地使用相应的系统技术去为零能耗的住宅建筑提供技术支持;通过对楼板进行采暖和制冷技术的开发从而促进住宅建筑的视觉设计效果。而在建筑材料的层面上, 房地产开发项目小组可以通过对低能耗材料和低碳材料的运用去减低在建筑过程中所出现的不必要的建筑垃圾, 从而为房地产的建筑开发提供质量上和环保观念上的支持, 也为建筑技术上的创新开设一个良好的势头。

2 房地产开发中规划设计管理过程中的成本控制

成本控制是一个企业取得丰厚利润的重要保证。成本控制所设计到的领域包括有设计前的成本的提前控制、设计管理过程中的项目成本优化和在项目设计的施工过程中的实际成本控制三个方面。

在设计前的成本提前控制的阶段, 房地产开发项目部门可以在设计限额、相关的设计性标准和建筑施工图纸的规划中进行对成本的预控。在设计限额上, 可以对相关的建筑的软装和硬装进行造价方面的限额, 使其在装修的过程中达到时间效率和成本效率最优的结果。同时也可以为之后的装修设计的相关项目提供重要的经验和借鉴。在相关的设计性标准的设置上, 可以精确到最小单位的设计标准都应该精益求精, 这样既有利于加强整个建筑工程的质量管理, 也有利于对建筑材料的运用达到最优化。而在施工设计方面, 对于图纸的设计和前期的可行性的探讨可以为往后的建筑工程的施工作业提供重要的保障, 从而可以再总体生提高整个房地产开发项目的规划设计管理的质量。

在设计过程整的项目成本优化的阶段上, 其主要的注重方面的问题包括有施工设计的方案优化和技术优化、基础项目和建筑结构的优化和节能材料与专门化技术应用方面的优化等。例如, 在选择建筑材料方面, 可以设计出一项详尽和具体的建筑材料的优化使用方案, 使其符合整个基础项目和建筑结构的需要。同时可以采用相关的节能性材料和专门的配套应用技术去促进材料的有效运用, 从而为整个材料的使用过程提供管理上和质量上的保证。而在建筑节能方面, 房地产项目的设计小组和设计师可以运用动态权衡的方法和对其相应的房地产项目措施提供综合性的权衡指标。在指标确立之后, 利用科学合理的建筑设计的评定方案和相关的步骤去选取出最节约成本的措施, 从而为节约房地产项目的建筑成本的同时, 推动整个房地产建筑项目的节能化。

在项目设计的施工过程中的实际成本控制阶段上, 对建筑工期的控制和对建筑材料和设计方面的造价是该阶段上主要的成本控制的侧重点。在此过程中, 项目施工队应该优化对节点的设计规划, 对材料的选择进行多方面的考量并且在施工阶段叮嘱好手工队伍在没有经得设计部门的同时是不应该擅自修改设计方案。在其他的相关的建筑选材问题上, 例如对入户大门、外墙装饰的材料选择和灯具的购置等方案都应该通过反复而慎重的比对和挑选去降低整体的工程造价, 从而使整个工程项目取得良好的整体效果的同时可以促成项目造价和建筑工具的平衡的效率上的保证。这也是房地产开发规划设计管理过程中的成本控制的最为有效的一个阶段和方面。

参考文献

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