房地产知识创新思路

房地产知识创新思路（精选6篇）

房地产知识创新思路 篇1

房地产项目方案：创新思路破解发展瓶颈

房地产项目方案:创新思路破解发展瓶颈

今年以来，陵城镇努力把科学发展观转化为克服经济社会发展难题的利器、衡量工作的标杆、谋划发展的指南，不断开拓招商引资新思路，破解发展瓶颈，招商引资工作取得了可喜的成果。目前拥有新投产项目2个，投资总额1700万元；在建项目5个，拟投资总额3.91亿元；在谈项目5个，拟投资总额1.2亿元；完成到位注册资金2600万元，已超额完成全年任务。

统筹兼顾，提高引进房地产项目质量。招商引资中，我们牢固树立彻科学发展观，坚持走可持续发展道路，统筹经济、社会、环境等多个方面的利益，对那些消耗资源多、环境污染重、社会效益差的企业，坚决不允许落地；对一些投资规模大、社会效益好、节能无污染的重点项目，如山东省水工机械厂、曲阜开天国际大酒店等，重点引进、全力引进。落实专门配套跟进工作方案，实行主要领导牵头协调，主管部门负责对重大引资专案进行全程跟踪服务，协调各方关系、争取上级部门支持、协助办理各种手续、帮助解决房地产项目方案实施过程中的各种困难、提供相关服务等，直至项目建成。与时俱进，创新招商引资策略。首先，优化发展环境，打造亲商富商新平台。一是加强基础设施建设，围绕布局合理、设施配套、交通便捷、功能齐全的省级环境优美乡镇，全面推进路、水、电、汽、灯、通讯等基础设施建设。二是狠抓软环境建设。进一步完善了企业联系制度、信息发布制度、企业投诉协调制度，创造让客商投资放心、赚钱安心、生活舒心的新环境。三是以商招商，编制招商项目方案。围绕本地丰富的煤炭资源、农副产品和广阔的崇文湖湿地等，进行编制项目，聚合现有特色，形成规模产业，打造七大产业基地：以曲阜市圣地宝药业有限公司、曲阜市康尔健医疗器械有限公司为主的生物医疗保健产业基地；以银府生态文化园、崇文湖湿地开发项目为中心等的生态文化旅游基地，以富邦盛世房地产项目开发有限公司、曲阜开天混凝土有限公司等为核心的建筑建材产业基地；以省水工机械厂、曲阜市华东工矿有限公司等为中心的机械制造产业中心；以曲阜市弘利化工有限公司、曲阜市恒新机电有限公司等为基础的化工电子生产基地；以曲阜市神华物流有限公司、曲阜市天宏投资有限公司等为中心的现代商贸物流产业基地；以曲阜市康利源面粉有限公司、曲阜市良友工贸有限公司等为基础的农副产品加工基地。同时，提供优惠政策，增强招商引资竞争力。先后出台《陵城镇招商引资考核实施细则》、《陵城镇经济发展考核奖励办法》，2008年底对全镇民营经济进行考核，对生产经营好、上缴税金高、科技创新突出的企业分别进行奖励，奖励涉及金额40余万元。

房地产知识创新思路 篇2

一、土地增值税的计算方法与优惠政策

(一)土地增值税计算方法

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为所征收的一种税。

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税采用4 级超率累进税率的方法征收: 增值率未超过50%的部分, 税率为30%; 增值率50%未超过100%的部分,税率为40%;增值率100%未超过200%的部分,税率为50%;增值率超过200%的部分,税率为60%。 其中,增值额=销售收入-扣除项目金额。

对房地产开发企业来说,扣除项目金额包括5 大项,分别是:(1) 取得土地使用权支付的价款;(2) 房地产开发成本;(3) 房地产开发费用;(4) 房地产转让过程中的相关税金;(5)根据(1)(2)合计数的20%加计扣除。

(二)土地增值税相关优惠政策

1.不征收土地增值税的范围。 房地产的继承;房地产的赠与(限直系亲属及直接赡养人);房地产的出租;抵押期间内的房地产;房地产的代建行为;房地产的评估增值。

2.免征或暂免征收土地增值税的范围。 个人之间互换自由住房;合作建房中一方出地,一方出资金,建成后按比例分房自用;以房地产进行投资联营,其中投资方和被投资方均不是房地产企业;企业兼并中房地产转移;国家建设需要被依法征回的房地产;国家需要搬迁,居民个人自行转让房地产; 普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的房地产;企事业单位、社会团体和其他组织转让旧房或公租房,增值额未超过扣除项目金额20%的房地产。

二、房地产企业土地增值税筹划思路

房地产企业纳税筹划的思路很明确, 充分利用国家现行的土地增值税税收优惠政策, 并结合土地增值税的计算方法来进行。

(一)选择恰当的会计核算方式

土地增值税计算方法来看, 房地产企业进行纳税筹划可操作的空间比较大, 而关键是控制决定土地增值税税负的增值率。 一般来说,房产销售额相对固定,所以影响增值率的主导因素便是扣除项目。

土地增值税的增值率=(营业收入-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

实践中, 房地产企业通常在同一年度内既建造豪华住宅与建筑面积超过140㎡的住宅和别墅, 又开发建设普通标准住宅即建筑面积不超过140㎡的中小户型住宅。 通常情况下, 会计对企业销售两类住宅可以合并进行统一核算收入、 成本费用和税金, 也可以分别两类住宅进行单独核算,从而为开展纳税筹划提供了空间。

例:河北省安居房地产有限公司2014 年出售商品房取得销售收入10 000 万元,其中普通标准住宅销售6 000 万元,别墅销售额为4 000 万元。 当年发生总扣除项目金额为6 400 万元,其中普通标准住宅的扣除项目金额为4 400 万元,豪华住宅的扣除项目金额为2 000 万元。 从会计核算角度开展筹划步骤如下:

1.普通住宅与别墅销售统一核算纳税:

销售税金及附加=10 000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)全部可扣除项目金额=6 400+550=6 950(万元)

2.普通住宅与别墅销售分开核算纳税。

(1)销售普通住宅:销售税金及附加=6 000×5%×(1+7%+3%)=330(万元),全部可扣除项目金额=4 400+330=4 730(万元),增值额=6 000-4 730=1 270(万元),增值率=1 270 /4 730×100%=26.85% , 适用税率30% , 则:应缴土地增值税额=1 270×30%=381(万元)。

(2) 销售别墅: 销售税金及附加=4 000 ×5% ×(1 +7% +3%)=220 (万元), 全部可扣除项目金额=2 000+220=2 220(万元),增值额=4 000-2 220=1 780(万元),增值率=1 780 /2 220×100%=80.18% , 适用税率40% , 速算扣除率5% , 则:应缴土地增值税税额=1 780×40%-2 220×5%=601(万元)。

(3)两项销售共缴土地增值税额:381+601=982(万元)。3.两种纳税方案进行比较。 不分开核算需纳土地增值税915 万元,分开核算应缴纳982 万元,两者差额为67 万元。 即企业财务将普通住宅与豪华别墅分开核算比不分开核算多支出67 万元土地增值税款。 因此,从会计核算角度分析,应选择各种类型住宅统一核算纳税。

(二)适当扩大扣除项目范围和金额

依照土地增值税法规定, 允许扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定按土地价格和房地产开发成本加计20%扣除金额;开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、配套工程费、建筑安装工程费和开发间接费等;开发费用(管理、销售和财务等三项费用)允许扣除额为建造成本的10%。 加计扣除20%的基数也是建造成本。 因此计算公式可表示为:

如果企业加大建造成本, 就会拉动整个 “扣除项目金额”增大,从而使增值率的变动呈现乘数效应。为此,如何加大扣除项目金额就成为房地产开发业财务操作的关键点。

1.成本扩张法。 房地产企业可以在综合考虑促销功能、购买力水平等条件下, 适当加大基础性建设和公共配套设施投入,力图在美化园区、净化环境等方面下功夫,既能提高小区档次,增加房产卖点,树立品牌竞争优势,又能使成本投入通过社会乐于接受的较高价得到补偿, 更重要的是使可扣除项目金额增幅达到建造成本增幅的1.3 倍, 从而又拉动了增值率的降低。

2.费用位移法。 从制度层面看,房地产企业发生的 “三项费用”———管理费用、营业费用和财务费用形同工程建设项目中的“开发间接费”。 而税法对开发间接费用的税前扣除标准笼统规定为10%,这也为纳税筹划提供了一定空间。例如,企业在人力资源安排上可适当向开发项目倾斜,尽量将能划归开发项目的人员划入工程建设项目之中, 把本应由三项费用开支的费用计入开发间接费, 从而加大建造总成本口出份额,并借此降低土地增值率和税率档次。

3.利息扣除法。 按照规定,房地产企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用, 并能出具从金融机构取得证明文件属于成本对象完工前发生的, 应配比计入相关成本对象。 也就是可以将借款费用直接计入开发成本。 这样做就以1.3∶1 的倍数加大了扣除项目金额,降低了增值额和增值率。而财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除,但最高不能超过同期商业银行贷款利息计算的金额;其他房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的5%比例计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的, 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10%比例计算扣除。 在会计实务中, 应计算比较两种方法计算的利息支出数额,选择对企业有利的扣除方法。

(三)用好用足用实土地增值税优惠政策

土地增值税优惠政策不是很多, 因此比较容易掌握运用。如果财务人员潜心研究,房地产企业用优惠规定开展纳税筹划空间是很大的。如纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的免征土地增值税; 增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。 企业可将20%作为规避土地增值税的临界点, 利用避税临界点的税负效应进行纳税筹划。

仍按上例, 安居房地产公司的普通标准住宅销售产生的增值率为27%,明显超过了20%,显然无法享受免税优惠。 所以,公司财务进一步筹划的关键,就是考虑设法将普通住宅的增值率控制在20%以内。 一般来说, 公司的销售政策不能改变,即销售价格由投资商预先研究决定。 这样,财务开展纳税筹划的选择应该定位在扣除项目上。 假定财务从资金流节约和房产促销双重角度为公司决策机构提出谋划,建议公司在普通住宅中增加小区休闲广场建设项目,测算投入建造工程和购置安装体活设施的成本费用共计270 万元,即会有如下效果:

由于土地增值额占扣除项目金额比重(增值率)≤20%,按照现行政策规定,应免于征收普通住宅去房屋销售的土地增值税。这样,安居房地产公司只就别墅销售缴纳土地增值税601 万元, 较之单纯采用会计核算方式筹划结果多节省出305 万元(915-601)。 即使扣除建设投入270 万元,仍可赚取35 万元利润。 而由此带来的企业商业信誉和房产销售吸引力会大大提升,房产销售更加顺畅。

摘要：伴随着国家房地产调控政策的出台和实施,房地产企业利润空间呈现萎缩趋势,开展纳税筹划降低税负意义重大。鉴于土地增值税是房地产开发企业经营过程中仅次于开发成本的第二大资金支付压力的客观实际,本文在概要描述土地增值税重要法规政策的基础上,分析了房地产企业设法增加允许扣除项目金额以降低土地增值率进而降低税率档次,最终实现减轻税负的技术原理,并专门列举实例分析了该方法实践应用的具体操作。

关键词：扣除项目,房地产企业,土地增值税

参考文献

房地产知识创新思路 篇3

邛崃城市品牌（房地产）推广

草案

前 言

经对邛崃的房地产现状、城市特点及发展规划，通过将邛崃放在成都辐射第三圈层和周边县区的大范围来比较和研究，剖析邛崃的优势和不足，挖掘邛崃区的城市定位——“望山亲水，魅力家园”，并确定其定位和发展目标，我们提出以下营销推广策略和建议。

同时以此为基础，策划一系列具有针对性、实效性的推广活动，辅以媒体配合宣传，进一步提升城市品牌和软实力，打造邛崃“人文、生态”这一饱满的城市印象，提升城市品牌价值，推动城市房地产经济的发展。

一、推广问题

经过分析，我们认为邛崃区的城市品牌推广存在以下问题：

（一）城市形象定位和城市推广概念较为准确，但缺乏行之有效的推广策略与手段;

（二）城市知名度高，旅游产业有较大发展，但存在模式单一和产业结构倾斜过重的趋势；

（三）城市具有较高吸引力的概念和价值诉求，但需要更深入与透彻的分解与传播；

（四）在以上的基础上，邛崃的房地产业发展同时受到制约，主要问题表现在以下三个方面：

（1）以往对城市品牌包装不足，融入大成都圈层步伐缓慢造成的人气不足，房产消费力不高。

（2）城市交通及商业生活配套有待提高，缺乏吸引大牌开发商进驻的聚集能力。

（3）楼盘定位的单一化，缺乏有效的行业内竞争机制，高品质，高服务相结合的模式有待提升。

二、思路定位

结合邛崃房地产市场现状与优势及问题。我们发现，排除地段因素，政府明确提出“望山亲水，魅力家园”的大战略下，现在需要着手以下三个方面来实现邛崃房地产的逆势转型与品牌突围。一是练内功：规范市场，提升楼盘品质，提高服务质量； 二是走出去：大力宣传，传播城市宜居形象，提升城市品牌高度； 三是请进来：策划主流开发商、城市建设专家、环保专家、媒体记者走进邛崃，从高层发出赞誉强音。

三、品牌推广

本着“优化邛崃城市形象、提升邛崃房地产品牌、奠定邛崃宜居价值”的宗旨，我们建议：2012年房产整体推广活动命名为：“2012首届邛崃人文宜居节”。就采用“望山、亲水魅力家园”为主题，同时从推动房产消费和房产投资两个方面出发，举办以下活动。

（一）、活动推广

活动一：2012首届邛崃人文宜居节新闻发布会 时间：2012年3月下旬 地点：成都

目的：以新闻发布会作为整个宣传推广的启动点，迅速在成都市掀起邛崃的“宜居风”，为第二个活动进行造势和铺垫。活动二：参加“2012成都(第39届)房地产交易会” 时间：2012年5月 地点：成都

形式：由邛崃政府通过组团的形式，将邛崃新区及有知名度的房产公司进行组织参展。

活动三：2012首届邛崃人文宜居节·2012邛崃房地产投资高端论坛暨房产项目推介 时间：2012年6月底 地点：邛崃

目的：以出台相关房产扶持政策为大背景，邀请大陆、港台等有实力的大牌开发商共同参加本次活动，解读政府政策及良好的发展潜力和投资价值，坚定他们投资开发的信心，为优化邛崃房产开发商结构、提升房产开发的规模和档次，吸纳更多更好的项目和资金储备。活动四：012首届邛崃人文宜居节房产超市嘉年华巡展 主题：选择邛崃 望山亲水 时间：2012年7-8月

地点：成都市区、西藏、攀枝花、绵阳、德阳等地

目的：改变邛崃房产开发商各自为政的局面，通过政府搭台、企业唱戏的方式，成立邛崃房产联盟，统一形象、统一宣传口号，在邛崃楼盘的主要目标市场开展巡展活动，提出“选择邛崃 望山亲水”的概念，将整个人文与自然生态的区域优势有效利用起来，低成本、深影响地推广邛崃房产。

活动五：中国四川主流媒体聚焦邛崃暨十大媒体走进邛崃 主题：走进邛崃，拥抱自然 时间：2012年9月底

地点：邛崃——主要楼盘、园区、古镇、景点

目的：借用媒体的公信力和独特视角，通过实地考察、采访等形式，深入挖掘邛崃的特色和优势，还邛崃一个真实而亲切的形象，并将本次活动纳入到整个宣传推广活动中来，力求在四川传媒界刮起一

阵“望山亲水，魅力家园”的舆论狂潮，为十月成都房交会做预热。活动六：2012首届邛崃人文宜居节开幕式 时间：2012年10月 地点：邛崃

形式：人文盛会、房产盛会、推介盛会，采用政府引导，企业支持，明星助阵，高端访谈等形式，拉开“2012年首届邛崃人文宜居节”的大幕，结合旅游优势，进行媒介推广，打造邛崃房地产人文品牌。在活动期间，组织参与论坛的嘉宾与媒体人员进行“乐山乐水”活动，让其对邛崃的宜居优势有更深的了解，进行宣传报道。进一步打响邛崃“望山亲水，美丽家园”的品牌形象。

（二）、媒体传播

（1）第一阶段：前期宣传 借势造势 借力打力 【阶段意义】

以2012首届邛崃人文宜居节新闻发布会为引爆点，对城市推广活动进行大范围的提前预热。整合各大媒体资源平台，通过对邛崃近年来的巨大变化进行广泛的传播，让邛崃以一个全新的城市面貌展示在世人的面前，同时对邛崃强大的发展潜力和成长空间进行描述，引起社会广泛关注，引发社会各界人士的思考和行动。【阶段时间】 2012.3

（2）第二阶段：重点宣传 集中报道 深度解读 【阶段意义】

本阶段的媒体报道不仅对各项推广活动进行动态报道，同时利用各大媒体集中关注邛崃的契机，围绕体现邛崃城市价值的核心内容，深度解读邛崃对于投资者、创业者以及普通市民的价值所在，让他们能够更加深刻的关注邛崃、喜欢邛崃并最终融入邛崃。【阶段时间】 2012.5-2012.6（3）第三阶段：后续报道 持续延续 潜移默化 【阶段意义】

本阶段主要是总结整个活动所取得的重要社会意义，同时捕捉推广活动中后期媒体、投资者以及市民对邛崃的最新评价和看法，将宣传推广活动产生的意义通过媒体再次向大众进行反馈，引起大家对邛崃的持续关注。“2012首届邛崃人文宜居节”做好铺垫。【阶段时间】 2012.9-10月

（三）媒体选择

《四川日报》《华西都市报》《成都商报》《成都日报》《天府早报》 《中国建设报》《中华建筑报》成都双流机场户外广告、成都高速进出口、户外广告、成都市区核心CBD圈层户外广告、搜房网/新浪房产、四川卫视/四川交通广播等

（四）、其他建议

1、规划配套

（1)净化环境，规范秩序

本着“引导、优化、提升”的原则，出台更适合现阶段房产发展的相关政策和制度（包括土地、税收和金融政策），规范房地产商的开发行为，形成良好的市场竞争秩序，提高邛崃房产市场的整体市场能力。

(2)、统筹规划，合理布局

按照“房产规划和定位服从城市规划和定位”的整体原则，引导有序、合理、规范项目开发，使房地产业在旅游、人文发展等层面的支持下，成为服务整个邛崃城市和产业发展的重要推动力量。(3)、基建扩张，人文关怀

进一步加快道路、绿化、水电设施以及医院、学校和文体中心、购物场所等城市配套的建设步伐，为整个邛崃的居住环境营造便捷、舒适和全方位的服务体系，增加区域价值和宜居品质。

2、服务配套

(1)政策引导，共建共赢

积极吸引相关企业进驻邛崃，提升邛崃消费人群的数量和质量，为消化现有存量、释放更大房产需求，奠基良好的人气基础。通过对旅游、商贸、物流等板块的建设力度，提升邛崃对周边人流的集聚和

吸纳能力，强化城市形象，扩大邛崃的居住功能。(2）平台服务，协会引导

房产行业协会自然是要在政府、企业和公众间架起联络的纽带，沟通的桥梁，协会的功能作用和地位需要明确，要成为政府和企业的联络员和帮手，为引导和推动房产业健康持续发展实现应有的价值。

3、附属配套

（1）物业配套，提升品质

全面引进品牌物业管理公司的物业管理理念，提升邛崃房产的附加价值，提高楼盘对目标全体的吸引力。

（2）多环发展，产业链接

积极吸引相关企业进驻邛崃，提升邛崃消费人群的数量和质量，为消化现有存量、释放更大房产需求，奠基良好的人气基础。以上是对邛崃2012年房地产品牌推广策划草案，每项活动如果实施都将跟进详细的活动方案。

地产网站制作思路 篇4

导言

从毛虫到美丽的蝴蝶 在沉寂的等待中破茧而出 绽放出美丽的生命 我们集蓄 我们等待

城市吹响了向西的号角 在这个恰当的时机 完成蜕变

当你翻开折页正是完成蜕变的最佳方式 蝴蝶被喻为世界上最美丽的昆虫 浦江23号也将成就你最美丽的梦想！

首页以一个很欧式的烛台为载体，设计构想为全动画界面的交流，技术上用互动关系

点亮城西（Light West）——临港新城屹立于江阴在重奏着浦东新区屹立于上海的乐章；国际创意港相融于浦江23号在延续着今日美术相融于苹果社区的传奇

七个年头可以兴建一座城市

自2005年8月，江阴市政府确定打造临港新城，由此临港新城中央商务区（CBD）的建设便拉开了序幕；CBD占地达3000亩，秉承“临港之水，长江之心”的理念，矢志建成江阴的第二城市中心。

七个月份可以繁华一个城市

临港新城中央商务区（CBD）相继引进了房地产、海关、创意产业中心、国际教育、商业、金融、酒店、贸易、通讯、信息等经济体，随着各项工程建设的逐步推进，作为临港新城“新500天行动计划”的招商取得重大成功。

七天可以了解一个城市 这里，毗邻八万平米商业城，满足你意想不到的购物需求；徜徉于阑珊的CBD，感受副中心的繁华；银行林立，开启繁荣新城；触摸五星级酒店，体验奢华近在咫尺；紧邻国际学校，给孩子一个腾飞的希望；便利交通，任你随心驰骋。

七个小时可以感觉一个城市

江阴的现在看东部，江阴的未来看城西，江阴的经济将是这里发展的助推器，一年的时间这里道路畅达，两年的时间这里高楼林立，三年、四年后，这里的每一片土地都将被点亮，江阴的繁荣与城西的腾飞合二为一。

七分钟可以到达这里——临港新城CBD 在这里，让我们点亮城西！

点亮品质（Light Quality）——决定非凡价值，匹配尊贵生活

前瞻规划：

追逐国际发展潮流，关注人的感受，符合国际绿色建筑思想和理念； 尊崇中国传统风水文化，创造“天人合一”的理想居住环境。

立体园林，创造出丰富的景观层次，精细处体现经典，高尚舒逸，构筑灵动的生活境界；人车分流与无障碍通行，彰显人文关怀与生活品质。

经典建筑：

美式经典建筑大宅，优雅清新，体现尊贵与精致，并赋予时代表情，立于潮流之端，于经典之中，体现时尚与情调，设计大师的国际视角，为写意生活构筑金色注脚。

全景阳光，南北通透，健康板式结构，极目远望，前后无挡，凸显高贵气质与品质，尊贵生活由此彰显。

国际创意港：

国际创意港的融合，使浦江23号无须包装渲染，其所蕴涵的艺术灵魂与生俱来，不可再造。创意港的文化魅力具有点石成金的魔力，更加烘托和彰显浦江23号不可复制的持续升值潜力。

国际学校

您家的南侧，一座全新的、标准的国际学校即将拔地而起，学区住宅，一个可遇而不可求的梦想，就在这里变为现实，使您的物业成为羡慕和追逐的对象。

完善配套与星级物管：

完善的配套与安防设施，已成为当然的标准配置，科技渗透到每个细节当中，彰显生活安心与舒适。管家式服务，实行24小时维修回访制度，关怀无微不至，以人为本永远是我们倡导的主题。

建筑品质：

南北通透的户型设计，只为追求舒适！入户前厅的独享设计，只要寻找品味！公摊计算的精简设计，只在证明合理！户型多样的繁复设计，只于满足个性！户内精心的布局设计，只求拥有从容！尊崇风水文化的设计，只愿客户吉祥！准一梯一户电梯设计，只与尊贵为邻！美式豪宅的韵律设计，只想与国际接轨！

主创单位：

美国这方建筑师事务所成立于美国纽约的专业性建筑设计公司，作品多次在美国和加拿大获奖。其国内服务伙伴包括万科、万达、中海、泰达等著名企业，以及政府大型项目规划，以及著名的北京CBD详细规划。上海顺业建筑工程有限公司，苏中集团的上海分公司，优良的品质，精细的管理，多次荣庸鲁班奖的管理团队，项目品质的可靠保障。

持续升值潜力：

坐拥CBD，相伴创意港，前守国际学校，背靠金融国际、星级酒店，左邻海岸城、软件园，右看步行街，远望长江之心„„；纵观江阴西部，谁出其右？ 独特的资源优势＋尊贵的品质﹦持续升值的潜力！这，就是未来。

点亮价值（Light value）——城市动向，心（新）生活的方向

有CBD，有金融国际；有海岸城，有长江之心；有软件园，有星级酒店；有创意港，有国际教育；有未来，创造持续升值！

主力户型：

三张主力户型图片，及文字说明。

点亮生活（Light Life）——浦江23号，创造居住与投资的气度

送父母一个舒适居所：

我们的成长伴随着叮咛、期盼、巴掌、鼓励和关爱，不管是哪一时刻，都会倍感温暖，喊一声爸！妈！很美。

满足父母的快乐生活，就在这里——

充足的阳光，尊贵的生活体验，精巧的空间布局，合理的面积配比，完善的功能分区„„

给孩子一个国际教育：

孩子是我们的梦想与奇迹。

真实的国际教育，给孩子一个创造奇迹的启蒙地，优先的教育条件，咫尺的学习距离，居于家中你甚至可以感觉到孩子快乐的读书声；学区住宅，可遇而不可求的梦想。

赠妻子一个8万平米商超：

在江阴西部，新的都市生活正在兴起，金融与商务、娱乐与休闲、通讯与信息，创意的文化展馆、最前沿的时尚平台，国际奢侈品的进驻，休闲的情趣„„统统聚于这里，繁华近在咫尺。

留给自己一个创意港：

心情有时候是需要放飞的，懂生活的行家以独特的眼光开始寻觅，国际创意港，临港新城留给你尊贵的席位，一场欣赏者与思想者的风云际会，就待懂生活的你加入，实现创意港成为家与大家的目标。

为全家人带来充满财富的新家：

财富与成功留在了之前的努力中，会享受，才懂得经营，精打细算的预期，当我们的房子已超出居住需求的时候，我们还可以选择对生活的投资，远见，潜力可以为财富增加一个抉择。

点亮我们（Light Us）——追求卓越，持续创造高尚生活元素，为城市发展服务 留言版、联系方式，地图。

点亮城西的一个动作：一个蜡烛出来，其它蜡烛淡出，烛光变大变亮 点亮价值的一个动作：五个蜡烛汇聚成一个，变大，铺满屏幕

点亮品质的一个动作：蜡烛水平拉动，抹点一根蜡烛 再原路拉回，加上过渡效果进入下一页面。

点亮生活和点亮我们可以重复点亮城西和点亮品质的动作。

二级页面背景: 价值板块：用我们的鸟瞰图，点亮我们版块

房地产知识创新思路 篇5

一、矛盾中的房价困惑近年来，房价问题已经成为中国经济的热点。

房价过快增长导致了各种经济和社会问题，并在一定程度上引起普通民众的恐慌。政府不断出台各种各样的政策来抑制房价，然而收效甚微，房价走势依然不明朗。房地产市场价格成为社会各界争论的焦点。一部分学者认为房价的走势是继续上涨，另外一些学者则认为，接下来房市将会由暖转寒，房价面临下跌的可能。他们的争议主要存在于以下三个矛盾之中。

(一)不同类型需求对房价影响的矛盾房地产需求可以分为消费性需求、政策性需求和投机性需求三大类。消费性需求是房地产市场的真实需求，主要是指有真实住房需要的消费者对住宅的需求。政策性需求是指由于政府大量拆迁而不得不为拆迁户解决的住房需求。投资性需求则是由于我国私人可投资资产逐年增加，巨额资金不断汇集，一些投资客将大量资金投入房地产市场，以得到高回报为目的而引起的房地产需求。

对需求分析的侧重点不同是导致两种观点相反的原因。支持房价上涨的一方认为，房价的供求分析主要应从消费性需求和政策性需求角度出发。目前，消费性需求处于不断增加的趋势，主要表现在三个方面：第一、随着经济增长，居民生活水平日益提高，对住房的需求会不断增加，而且由于受到传统文化的影响，人们对于住房的需求在短时间内只会增加不会减少;第二、随城市化进程的不断加快，农村人口中将有很大比例进入城市，进而产生大量的住房需求;第三、由于近些年高校的不断扩张，现阶段每年有大批高校毕业生进入社会，他们成为消费性住房需求的主力军之一。三方面的共同力量导致消费性需求不断增加，推动房价不断上涨。

同时，随着拆迁力度不断加大，产生的政策性需求就会不断增加。解决政策性需求的主要手段是靠政府增加住房供给。但由于可供建造的土地面积是一定的，政府增加住房就会减少开发商得到的土地，引起地价上升，从而导致房价上升。而房价的上升，会使城镇居民因为有利可图增加建造有拆迁可能的房屋，以便得到更多的拆迁利益。这样就会促使房价进一步上涨。

而支持房价下跌的一方则认为，影响房价变动的需求因素是投机性需求。投机需求的增加是房价疯长的主要原因，它使得地产炒作现象严重，房地产市场一片混乱。但是政府可以通过相应的调整措施来控制投机性需求，比如限购政策、信贷紧缩政策等均可有效降低投机性需求，进而抑制房价上涨。

同时，房价上涨也会迫使一些投资商退出市场，在一定程度上缓解房价上升。

(二)“土地财政”背景下中央政府与地方政府的矛盾我国房价主要是由土地使用费、建安费、营销成本、税负及利润五部分组成。其中土地费和税收归政府所有。近年来，房价各组成部分的比例不断发生变化，主要表现为土地使用费不断提高，税负不断增加。相关统计表明，在房地产价格构成中，税收收入占比为30%-40%，土地使用费占20%-40%。这就意味着政府收入在房地产价格中占到50%-80%。因此政府的调控对房价的控制起到关键性作用。政府又分为中央政府与地方政府，二者在房价调控中目标、职能等都存在较大的差异。

具体来看，中央政府制定的房地产调控目标是合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求，稳定房地产市场价格，加强房地产市场风险防范，促进房地产市场持续平稳健康发展。

而地方政府的情况则比较复杂，他们更多是从自身角度出发，主要考虑房地产市场发展与当地经济发展之间的关系以及地方财政收入。地方财政收入的主要来源是税收收入，由于我国现行的是“土地财政”制度，因此，土地财政，包括土地出让金和以土地为抵押获得的银行贷款就成为地方政府的第二大收入来源。抑制房价上涨必然会降低地价、减少税收。这样一方面会减少地方政府的财政收入;另一方面，房地产市场的萧条会影响到整个地区其他产业，如建筑、建材、冶金等产业的发展，进而限制区域经济的发展。这是地方政府不愿看到的。因此，地方政府没有动力控制房价，在房价调控方面积极性不高。

一部分学者认为中央政府的监管更有力度，占主导地位，因此房地产市场将会得到严格的监管，房价会转向下跌趋势。

相反，另一些学者则认为政策的执行主要依靠地方政府，既然地方政府没有动机让房价下跌，房价将保持继续上涨。另外，在抑制房地产投机和规范房地产市场秩序方面，政府采取的主要措施包括：国家控制土地供给、税务部门增加房地产税、金融管理部门遏制开发商贷款、地方政府减少地产开发商等。这一系列措施从表面来看，确实能够在一定程度上控制投机，促进房地产市场健康发展，但是，从更深的层面来看，这些措施都会从根本上减少住房供给，导致房价进一步上升。

(三)我国人地矛盾

我国长期以来面临的一个重要问题是人多地少、人地矛盾突出。虽然我国有960万平方公里的国土面积，但是除掉山川、河流、沙漠等不能居住的面积，适合进行城市化发展的面积只占总面积的12%，人均面积不到900平方米。因此，很多学者以此为依据，认为中国的基本国情与现实是导致目前房价不断上涨的`根本原因，土地供给难以满足居民的需求水平，房价上涨是必然的结果。针对美国自1998年至金融危机爆发前，楼市持续走强的现象进行分析后，他们提出，美国房价上涨的主要原因之一就是1995年以来，不同国家移民对美国房地产市场的推动作用——人口增加使需求增加，促进房价上涨。同样，随着中国人口的不断增加以及城市化进程的不断加快，房价上涨成为必然趋势。

另一些学者则认为，导致美国房地产市场价格上涨的主要是两个非人口因素：一是长期贷款利率一直处于低位水平，大大刺激了房地产市场的消费需求与投机需求;二是股市的波动严重影响了投资者信心，投资者将大量资金从股市转向楼市。同时，通过对人口密度每平方公里6430人的新加坡进行分析，他们还提出地少人多不是房价上涨的主要原因，只要监管到位，房价不会因为我国客观条件而不断上涨。相反，房价会随监管力度的加大、政策的加强而不断下降。

另外，有学者对国际上常用的反映房地产泡沫的比率，如租售比、房价收入比、房价增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率等比进行分析，认为中国房地产市场存在严重的泡沫。

随着政府调控力度的加强，泡沫将会破灭，导致房价的回落。也有学者根据当前房屋销售情况，得到中国房地产市场运行良好，住房需求日益增加，因此房价在未来仍会上涨。

我们认为，就房价问题，各界学者已争论数年之久，依然没有达成共识。究其原因，主要可以从两方面进行解释。

首先，由于分析时采用的统计口径不同，导致得到的结论有所不同。房地产市场中可得到的数据繁多。而对同一数据的统计，不同部门又采用不同的方法、运用不同的准则，因此，得到的数值会各不相同。分析者运用不同口径的数据进行分析，得到的结论差异就会很大。另外，一些指标考查标准的确定本身就存在问题，各个国家的情况又有所差异，因此不能以一个标准来衡量全部市场。而且不同学者分析时采用的标准不同，结论也会有所不同。

其次，在于我国现在国情的特殊性。我们国家正面临着城市化与资本化，这两个因素共同推动房价不断上涨。西安交通大学李成主任认为，城市化进程和人口数量共同达到均衡，中国房地产市场才能真正平稳下来。目前，我国的城市化水平仅有47%，随着城市平均生活水平提高，估计到2020年将达到56%-58%。按照社科院的分析，当这一数字达到67%时，城市化才能达到均衡。另外，中国的人口均衡要到2025年至2030年才能达到，这就意味着，我国房地产需求真正稳定下来还需要20年左右的时间。在此之前，忽略我国特殊国情而采用一般方法进行的房地产市场分析，都可能会出现问题。

二、房地产市场资源利用状况

可以看到，当前各学者都将焦点集中在房价是否合理、是否存在泡沫这一问题上。然而我们认为对这一问题的争论难以真正解决中国当前的住房难题。房地产价格研究的根本目的是改善目前我国的住房困境，而解决这一问题最根本的途径是考查资源配置状况。判断市场资源是否得到合理利用，可以让我们更清楚地看到房地产市场当前形势及未来走势，并为政府制定政策提供更好的依据，保证房地产市场的健康发展。相对于单单从表面上解决房价问题，从资源配置角度出发，将具有更重要的现实意义。

避开市场数据的多样性和复杂性，我们将从中国房地产上市公司报表出发，对报表中的相关数据进行分析，分三个角度考查资源的利用状况。选取的企业为中国房地产市场中三大龙头企业——万科地产、保利地产、金地集团以及三家中型房地产公司——北辰实业、招商地产、首都开发有限公司。

(一)当前房地产市场经营状况：亏损还是盈利房地产公司在媒体面前总是大谈其盈利困难，成本上涨幅度不断加大导致盈利空间不断缩小，企业经营难以维持。其言论为居高不下的房价提供了充足的理由。我们将通过对两个比率的分析，反映当前房地产市场的真实经营状况。

1.预收账款/销售收入

与一般企业相比较，房地产企业资产负债表中负债项目通常包含较高的预收账款。预收账款主要是指已签订房屋销售合同，而且房款已经收到，但是由于收入尚未确认，只能暂时记为预收账款的款项。根据房地产企业的结算制度，当项目完成竣工决算后，预收账款即可确认为收入。

一般情况下，预收账款在第二年转为销售收入。

销售收入通常要等到竣工交房时才能予以确认，若以销售收入来反映企业当前的经营状况会存在一个滞后期。因此，预收账款是最能准确反映企业销售状况的财务指标。

预收账款占销售收入的比重越大，表明房地产销售形势越好，人们对于房地产企业的前景预期越乐观;同时还说明销售回款越快，企业现金流越多，企业经营状况越好。

可以看到，就该比值而言，从2007年到2010年，万科、金地、招商三个企业稳定上升，说明企业的销售水平不断提升。保利地产在2008年有所下降，可能是该企业受金融危机的影响比较大。但当宏观经济形势好转后，该比值又随之上升，说明企业的整体经营实力没有受到太大冲击，可以很快恢复过来。首都开发有限公司在2010年略有下降，说明企业运营平稳，2010年没有扩展业务。北辰地产与其他企业相比，始终处于逆向形势。2008年经济危机时期，其该比值上升较大;而在2009、2010年经济形势好转时，比值反逐年下降，说明企业承受风险的能力较强，但竞争力比较弱。

该比值的行业平均值约为70%。从2010年的数据可以看出，除北辰地产外，各企业都达到了行业平均值，销售状况较好。万科和保利两大龙头企业的预收账款/销售收入比率甚至超过100%，说明下一年度的收入实际上本年已经到手，企业销售状况非常乐观。北辰地产的销售水平逐年下降，2010年低于整个行业的平均值，经营状况值得关注。

2.净资本收益率(ROE)

该比率是企业净利润与资本的比值，直接关系投资者投资报酬的实现程度，最能反映一个企业是否有利可图，是衡量企业盈利能力的重要指标之一。

其近年来越来越受到重视。

(1)纵向比较

就六个企业的情况看，万科、金地、招商2008年ROE下降较多。最可能的原因是由于美国次贷危机引发的金融危机，致使整个宏观经济形势受到严重影响，房地产企业的经营状况及盈利能力因而有所下降。保利、首都开发有限公司2008年没有受到危机的影响，但2009年的盈利能力有所下降。

这主要是房地产企业的收入情况受上年度的影响比较大，存在时滞，因此，2008年虽然没有受到冲击，但危机的影响持续到了下一年。随着经济环境的好转，2010年两企业的经营业绩逐渐回转。北辰地产是六个企业中唯一一个没有受到危机影响的企业。但在2010年其发生了较大幅度的下降，且各年ROE均低于其他企业，说明其盈利能力处于较低水平，并有下降趋势。

(2)横向比较

首先是房地产行业的平均值、优秀值与其他行业相关数据的比较。可以看到，除行业优秀值低于煤炭工业外，房地产行业的优秀值和平均值均高于其他行业。这说明房地产行业是一个回报率较高的产业，利润丰厚。即便房价由于政策调控出现小幅下降，也不会影响到整个行业的盈利能力。

其次从三大龙头企业与整个房地产行业的比较，可以看出前者近四年的ROE平均水平均高于后者中的优秀值。这说明占房地产市场极高份额的龙头企业盈利状况良好，即便房价略微下降，对支柱企业的盈利能力冲击也不会太大，进而对整个房地产市场的冲击也是有限的。保利地产的ROE水平在六个企业中最高，说明股东自有资本获取收益的能力最强;而北辰实业的ROE水平甚至低于行业平均值，经营状况较差。

(二)房地产市场资源利用状况：囤积土地还是积极建设前文已指出，房地产市场的资源配置情况是本文的考察重点，以下是对房地产企业销售数据的分析，用以得到目前房地产市场中资源的使用状况。

1.存货/销售收入

房地产企业与其他企业最大的不同在于，其资产主要是存货，固定资产非常少。存货包括在建住房，已建好的住房以及囤积的土地。存货越大说明企业潜在的主营业务收入越大，只是暂时没有达到收入确认的条件。另外，充足的土地储备、大量在建项目是企业持续稳定发展的基础。

存货与销售收入之比反映了一个企业的存货水平可以维持多久的销售。该比值越大，表明企业对资源的利用状况越好：存货多则企业建造的房屋数量多，说明房地产企业不只是在炒作楼盘以此盈利，更重要的是这些企业确实在利用现有资源建造房屋，在一定程度上增加了住宅的供给。

从表4可以看出，与其他企业相比，万科地产该比值较低，主要是与其存货管理“量出为入”的管理理念相关。另外，2010年万科与保利两大地产公司处于上升水平，其余企业均下降。具体分析可知，万科地产的存货中，已完工开发产品占比4%，在建开发产品占比59%(其中包括没有确认为收入的已售楼盘)。其存货水平的增加主要是在建开发产品增加引起的。保利地产主要是靠增加项目投入和扩展规模实现的。

其他企业这一比值下降主要有两个原因，一方面是2010年政府相关政策的出台，限制了土地供给，土地获得没有之前年度容易，土地的囤积量下降，存货项目中拟开发产品减少，导致存货总量下降;另一方面是由于销售收入的增加幅度大于存货的增加幅度，使比值减小。

以上均可表明企业是在利用资源积极进行建设。另外，该比值存在的一个重要问题是没有剔除价格因素的影响。由于存货是以历史成本法计价的，无论采取哪种计算方法，都不能完全反映当期的市场价格;而销售收入是以当期的市场价格为基础进行计算的，所以当价格不断上涨时，存货的价值可能会被低估，因而存货/销售收入的比值也会被低估。为了更加准确地反映存货与销售状况之间的关系，可以采用剔除价格因素之外的面积比值，即存货面积/销售面积来反映企业的经营情况。以万科地产为例，2007年至2010年该比值分别为296.72%、321.90%、367.09%、405.48%，说明存货的相对持有量是在不断增加的，也就意味着住房的供给量是在不断增加的，企业对资源的利用状况是相对较好的。

2.销售面积

销售面积是衡量房地产企业资源利用情况的另一个重要指标。销售面积反映的是企业解决住房需求能力的大小。很多人认为销售收入可以用来反映企业的经营水平，但这一指标忽略了价格问题。近两年，房价急速上涨，销售收入增加的很大一部分可能是由于房价上升导致的。剔除了价格因素，考虑房地产企业销售面积能更准确地反映企业的销售状况，并可进一步反映企业对房地产的供给状况以及对住房需求的满足程度。

表4存货(平均值)/销售收入

由于北辰实业2009年出现异常数据，因此将北辰实业剔除。从整体来看，各企业的销售面积处于上升趋势，表明在不考虑房价上涨因素的情况下，房地产实际销售水平近两年不断增加。尽管国家出台了一系列房地产调控政策，但各个房地产企业积极应对，做好准备措施，将经营重点转向二三线城市，并增加中小户型的建设力度，更好地满足了大多数消费者的消费需求，使资源得到了较为有效的利用。另外可以看出，万科地产和保利地产的销售面积较其他企业高出很多，龙头地位难以动摇。

2009年保利地产销售面积急速增长，近两年成长速度也较快。(参见左图)

(三)房地产企业资金来源情况：单一渠道融资还是综合利用资源通过比较房地产企业中的银行借款所占比重，可以对资金来源进行分析，用以判断企业是否能够有效使用社会各方面的资源。

企业借入银行借款主要是出于两种原因，一个是企业经营出现异常，资金短缺，需要借入银行借款才能维持正常的运营;另一个原因是当企业发展状况良好，需要进行扩张时，通常会借入大量资金。

1.银行借款/销售收入

通过银行借款/销售收入，可以看到，除万科地产自有资金较为充足，银行借款低于50%外，其余企业的银行借款在整个销售收入中占有非常大的比重。其中，北辰地产和首都开发有限公司的银行借款甚至超过了企业的销售收入。从趋势上看，万科、保利、北辰处于上升水平，说明随着企业规模的扩大，业务的扩展，其所需要的资金不断增大，且更多的资金来源于银行借款，对银行的依赖度不断加大;金地、招商和首都开发有限公司虽然比值略有下降，但是整体比值都处于较高水平，对银行依赖度还是过强。2010年这一比值的平均值为94.84%，如此高的负债水平意味着房地产企业销售收入和借款水平近似相等，房地产的经营资金主要来自银行借款。一旦借款发生困难，则企业运转会受到非常大的影响。(参见表5)2.银行借款/存货银行借款/存货反映的是企业用来购置存货时银行借款所占的比重。与上面分析相似，除万科地产和招商地产外，其他企业这一比值都比较高，都在40%以上，说明企业在购置存货时，40%的资金来源于银行借款。如果银行借款减少，会影响到房地产建设活动，进而影响房地产的供给。而这一指标整体处于上升趋势，说明企业建设对银行的依赖程度不断加强。招商地产2009年比值有较大幅度的下降，但主要原因不是银行借款的减少，而是业务扩张使得存货量加大引起的。(参见表6)上述两个指标共同表明，房地产企业无论在初始建设阶段还是日后经营阶段都过度依赖间接融资。由于融资渠道过于单一，企业面临的风险较大。

通过对报表数据的分析，可以得到的结论是，目前我国房地产行业依然处于较高的盈利水平，资源配置相对合理，但是资金来源过于依赖银行贷款。

从另一个角度讲，我国银行业现在在某种意义上已被房地产行业所绑架。这两大支柱性产业过于紧密的结合，加大了我们所面临的市场风险。一旦发生系统性风险，整个经济将面临巨大的冲击。

为解决这一问题，我们建议房地产企业对资金来源方式进行创新，增加房地产资金来源渠道，降低对银行业的依赖程度，分散市场风险，使现有资源得到更充分的利用。为此，需要大力发展直接融资市场，加快金融改革的进程，提高直接融资比重，为房地产企业其他融资方式提供便利。这也是“十二五”规划中强调的重点问题。

三、保障房建设是解决住房困境的出路当前，虽然我国商品房市场资源配置状况较好，但不可否认的是，我国仍面临着严重的住房困境。

我们认为仅仅通过商品房市场的调控，很难从根本上解决问题。从资源利用角度出发，更合理地利用现有资源，增加住房供给，这样才能真正解决百姓住房难题。参考新加坡、日本等房地产市场健康发展的国家，我们认为，保障房建设是当前我国解决房地产市场问题的主要出路。保障房建设的目的不只是打压过高的房地产价格，更重要的是提高资源的利用率。政府利用财政收入增加住房供给，可以缓解房地产市场供不应求的现状，而且不会影响开发商的正常盈利，保证商品房市场正常运行，促进国民经济健康平稳发展、经济资源得到充分利用。

(一)保障性住房能够降低住房价格并增加住房供给短期内，保障性住房会对整个房地产市场的价格产生影响，主要表现在三个方面：第一，保障房的保障对象以城镇户籍人口的中低收入家庭为主，保障房建设将在一定程度上缓解住房短缺问题。一旦公众的住房需求因此有所下降，供求关系的变化最终会导致房地产市场价格下跌。第二，保障房建设的土地来源是以政府划拨为主，而一个城市用于房屋建设的土地是有限的，保障房的建设将会影响建设用地供给，减少政府出让给开发商的土地。地价就会因此上升，最后导致房价上涨。第三、增加保障房的建设，主要是解决中低收入者的住房难题。

对开发商而言，为寻求更大的利润，其会把建设重点放在高档房的建设上。这就会使高档住宅市场转热，从而使高档房价格上升。综合以上三个方面，应该说居于主导地位的因素还是供求关系。因此，保障房的增加会在短期降低房价，至少会维持房价不再上涨。

需要强调的是，建设保障性住房的目的不仅仅是在短期解决房价过高这一问题，更重要的作用是对整个房地产市场进行调节，保证房地产市场的健康平稳运行。因此这不是一个短期的政府调控手段，而是一项长期工程。保障房的建设一方面要在短期内调节房地产市场的价格水平;另一方面需要保证住房的数量规模，实现资源的充分利用，促进“居者有其屋”这一长期目标的实现。

(二)我国保障性住房供不应求，应加大建设比重我国目前保障房市场刚刚起步，保障房的供求严重不平衡。以2010年数据为基础进行分析，2010年全国共建保障性住房580万套，总面积29000万平方米，全国住宅房开工面积为129467.93万平方米,全国住宅房竣工面积为61215.72万平方米，全国住宅房销售面积为93051.56万平方米。开工面积代表供给状况，保障住房面积与全国住宅开工面积之比表明保障房的供给仅占到全部住房供给的22.4%;

而保障房与代表需求的竣工面积之比为43.37%，说明保障房的需求量占到总需求的近一半;保障住房面积/全国住宅房销售面积为31.17%。可以看到，尽管保障房的建设越来越受到重视，保障房数量也不断增加，但是需求量仍然远远超过供给量，难以解决住房困境。因此，应加大保障性住房的比重。

(三)推进保障房建设的重点是解决资金难题目前，虽然我国已出台多项政策加大保障性住房建设力度，但是我国保障房建设始终面临着资金不足的问题，2010年，我国限价房、经济适用房、廉租房建设的融资需求达8000亿元，而实际投资仅为4700亿元(其中央行下拨600多亿元)，说明保障房建设存在着巨大的资金缺口。

现阶段，我国保障房建设的主要融资途径包括：地方政府预算、土地使用税的10%、住房公积金净收益、廉租房取得的净收入、中央政府拨款以及银行贷款、房地产商注资等，其中最主要的是地方政府的财政支出。由于我国中低收入者的队伍过于庞大，保障房需求量非常大。而相对于庞大的需求，保障房的融资渠道却并不畅通，主要体现在：地方政府的财政收入与财政支出比例严重失衡，地方政府无法承受数额如此巨大的保障房建设资金要求;

房地产企业投融资的方向及思路 篇6

一、我国房地产行业的发展现状分析

我国房地产市场经过20多年的发展历程，由起步时的不规范发展到现在的规范化，在很多方面取得了很大的进步。就目前来看，我国房地产行业发展形势呈现出如下的特征：

（一）房地产市场稳步上升

就全国的总体态势而言，我国房地产开发投资高速增长，商品房销售价格稳步上升;在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升，产品结构逐步向合理的方向调整。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题，如投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等;一些结构失衡问题也仍未得到很好的解决，如高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。

（二）在产品方面，住宅建设规模巨大，品质不断提高

随着经济的快速发展，人们的生活水平逐渐提高，消费者对房地产的需求模式也发生了变化，由原来的生存型需求发展到现在的享受型需求。消费者需求的这一转变，使得房地产开发企业不仅在开发规模上做出了调整，在品质上也提升了档次，并且更趋于人性化，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。而与之相适应的是，许多房地产开发商纷纷成立了研发部，针对住宅的功能进行不断的改善，这对住宅品质的提高起了很大的作用。

（三）住宅生产方式开始发生变革

目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变，其主要标志是科技进步对产业的贡献率逐步提高。按国际通行标准, 科技进步对产业的贡献率超过50%, 才能算是集约型发展的产业。而我国的房地产以及建筑行业还相差得很远, 这主要表现在:首先是住宅建设的工业化程度低, 施工仍以现场手工操作为主, 生产效率低;其次是建筑材料、设备及住宅产品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化生产和供应体系, 导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理;三是资源、能源浪费严重。为了缩短与发达国家的差距, 提高我国房地产行业的总体水平, 我国应当加快推进住宅产业现代化进程, 通过提高劳动生产率和工程质量, 建立新型建筑体系和产品体系, 从而实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。

二、房地产企业主要融资渠道分析

（一）房地产企业传统融资渠道

对于房地产开发企业来说，常见的或者经常用到的融资方式主要有几下几种：

1. 间接融资类

间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等;信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等;保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2. 直接融资类

房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等;金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视做金融机构的典当行等。

3. 房地产预售类

在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

（二）未来房地产企业融资方式的选择

1. 房地产证券化

房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性;二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。

2. 住房抵押贷款证券化

住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券, 再公开出售和流通, 然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3. 租赁融资

在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产;二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。

4. 回租融资

回租融资方式，是在不丧失房地产的使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同，所以卖出方同时成为承租方，买入方同时成为出租方。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。

三、房地产企业未来投资思路与模式选择

（一）房地产企业未来投资思路分析

对于未来房地产企业的投资，个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此，在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题：首先，房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估，把握重要的价值环节，将其他环节通过社会分工来进行配置，从而有效的整合房地产资源;其次，鉴于在房地产项目开发整个流程中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润是呈现递减的趋势，这就要求房地产项目前期定位的科学、合理，能够充分体现市场的需求;第三，房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。

（二）房地产企业投资模式的选择

房地产企业进行项目投资的模式有很多种，根据不同的分类标准可以将其划分为不同的投资模式。例如按照房地产投资的经济内容可以将其划分为土地开发和经营投资、房屋开发投资、房地产经营投资等;按照房地产投资方式可以将其划分为直接投资和间接投资;按照房地产投资的主体可以将其划分为国家投资、企业和个人投资以及外商投资等。本文将选取几个重点的投资模式进行具体的分析。

1. 土地开发和经营投资模式

在该模式下，具体包括的业务活动主要有土地的开发和再开发，土地使用权的出让、转让等，在这些业务活动中最为重要的当属旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。尤其是随着“三年大变样”活动的成功实施和城市化进程的加快，新旧城区的开发投资活动受到了诸多房地产开发企业的追捧，纷纷插手这两种业务投资。旧城区土地开发投资，是用于原有城市建成区范围内对土地进行再开发，提高土地容积率的投资，通过对旧城区的改造，来获取投资利润。新城区土地开发投资，是指用于在原有城市建成区之外对土地进行开发，将农用地转变为非农的建设用地的投资，从而通过建设开发获得相应的投资利润。

2. 房屋开发投资模式

房屋开发投资，是指投资者在受让的土地上进行房屋建设，然后进行出售或出租房屋的一种方式，属于最为典型的房地产开发业务。受让土地可以是直接出让得利，也可以是经开发后转让得到，因此房屋开发投资实际上包含了土地开发投资在内。投资者可获取投资盈利及土地增值的一部分;房屋增值部分可全部获取。房屋开发投资包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。

3. 房地产经营投资及其他

房地产经营投资，主要是指用于房屋出售、出租、信托等经营活动的投资，具体包括经营租房产支出、修缮工程支出、经营管理支出和经营业务支出等。房地产投资还可以是对不良资产的投资，一些国外的地产基金就在运作不良资产的投资，比如高盛、摩根史丹利购买资产管理公司的不良资产。

四、结束语