房地产市场的管理

房地产市场的管理（精选12篇）

房地产市场的管理 篇1

我国《建设事业信息化“十五”计划》中明确指出：信息技术的广泛应用，使信息成为重要的生产要素和战略资源，是优化资源配置、推动传统产业不断升级和提高社会劳动生产率的新动力。随着新经济的发展，信息技术与传统产业的融合对我国房地产市场提出了更高要求。事实表明，信息化建设不再是房地产市场的效益工程而是其生存工程。当前，面对房地产交易主体的多元化、交易信息的网络化、交易活动的市场化，如何顺应形势，在传统管理模式的基础上创新思维，建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系，是房地产市场管理部门应该认真考虑和解决的问题。

一、房地产市场的历史演进：三阶段发展规律

房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。

1. 工业化时期。

住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90%以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风(指工业革命引者注)卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中。普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。

2. 城市化时期。

城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。

3. 现代化信息经济时代。

以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。

二、审时度势，正确定位房地产市场管理的职能

房地产市场管理(本文所指的房地产市场仅限于房地产二、三级市场)是通过对市场活动的研究制定市场规则来规范市场行为。主要包括两方面的内容：一是规范市场主体的行为，既要规范房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为(具体指其预销售行为、广告发布、合同签订、经纪代理等一系列市场行为)，又规范消费者、投资者的行为;二是向社会提供准确可靠的信息，如房源信息、价格信息等。

传统的市场管理侧重于市场主体资质的审批和项目的审批、仅发布一些琐碎的市场信息、注重于有形市场的建设等。传统市场管理模式弊端的主要表现有：

1. 信息不对称助长了欺诈行为的发生。

房地产市场比起动产商品市场，更容易发生信息阻滞的情况。信息不对称的状况，使消费者更容易上当受骗，一些不良开发公司的欺诈行为也更容易得逞。人们熟知的“一房两售”、“出售抵押房”等违规行为就是由于信息不对称才使得开发公司的多次欺诈行为得逞。

2. 不规范销售行为大量存在。

市场上仍有部分开发企业不严格按照建设部《商品房销售管理办法》等法律法规要求组织销售，如：不在售楼现场醒目位置公示《商品房预售许可证》。这些不规范销售看似事小，但如果任其发展，极有可能引起坑、蒙、骗等损害消费者利益的事件发生。

3.“无证售房”的现象在一定范围内比较突出。

这些“无证售房”大都以“内部认购”、“缴纳诚意金或保证金”等隐蔽形式表现出来。“无证售房”行为既逃避了政府对市场的监管，又极容易产生欺诈等现象，对市场危害很大。

4. 房地产市场信息的发布不够及时、缺乏权威。

由于我们的管理手段落后，房地产市场的大量信息无法及时捕捉，并予以发布，以引导市场。这种情况导致房地产市场上各种虚假信息满天飞，误导投资人理性投资，也误导消费者科学购房，甚至误导了政府决策，也使得经济学界人士无法得到从事研究所必需的各种高质量数据。

进入网络信息时代，这种传统的管理职能已无法适应产业快节奏发展的需要，必须打破本位观念，冲破重堵轻疏的思维定势，走出被动、静态、封闭的管理模式，建立起准确、快捷、完整的信息收集、分析、发布体系，让信息资源为市场主体所充分共享，并正确引导市场主体规范运作，自觉成为诚信建设的执行者，实现市场管理从原来的审批和制约的单一功能，向沟通、服务、引导、监督等多功能转化。

三、顺应形势，努力创新管理模式

为消除市场上的信息不对称，规范市场销售行为，提高捕捉市场信息的能力，进而增强政府管理市场、调控市场的能力，促进房地产市场的健康、持续、稳定发展，我们必须创新房地产市场管理。主要有以下几点建议：

1. 建立通畅的工作联系机制。

一是以连贯的纵向联系机制来调控市场供应;二是以稳固的横向联系机制来完善市场管理;三是以多级联网体系来实现城乡一体化管理。

2. 建立宽广的交流平台。

一是为市场主体提供高水平的服务平台;二是加强社会对市场主体行为监督的平台;三是探寻开放式的信息查询平台。步入信息化时代，房产档案的利用率不断提高，如司法部门查封房产要查档、二手房购买者在做出购买决定前要查询房屋的权属情况等等。而房地产产权产籍档案是经过工作人员整理后形成的有价值的信息资源，不能仅仅局限于内部人员利用，更要对外部人员开放，实现资源共享，满足社会需求。同时，还应进一步改善查询环境，有选择地对外提供查询平台，可开通网上档案查询通道，准许符合条件的人员随时查询。

3. 建立科学评估体系。

(1)全面客观评价市场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为市场主体的重要组成部分，其市场行为的规范与否对整个市场的健康发展产生着很大的影响，在目前急需建立诚信体系的情况下，首要的是尽快建立评价企业行为的标准，从考察企业硬件与软件两大部分着手，根据各项指标的重要性确定相应的权重，得出综合结果，实行动态管理，并适时调整。当然这要得到各相关部门的协助与配合，才能达到预期的效果。(2)完善市场预警体系，控制市场风险。近几年来，在投资和消费的双向拉动下，各地房地产市场普遍升温，一些城市(下转第273页)(上接第271页)飞速上涨的房价已在房地产业界拉响了警报。过火现象要引起我们足够重视，要通过建立信息披露和预警预报机制来控制房地产开发与投资的风险，为政府、投资者、消费者做出决策提供更可靠的依据。

4. 建立殷实的数据基础。

(1)尽快实现商品房预(销)售合同网上联机备案。商品房预(销)售合同网上联机备案将使商品房的买卖在更公开的平台上操作，是规范买卖行为、简化手续的重要举措，更是提高商品房买卖信息真实性的有效手段，可以改变以往销(预)售信息由开发商自报带来的差错或合同备案滞后带来的统计误差。重庆、成都等城市对此的成功试行充分说明实行网上合同联机备案是网络时代信息化建设的要求。(2)加强中介的二手房源信息管理。我们必须依靠行政手段和信息化手段来改变目前二手房源信息发布混乱、重复、虚假的不良局面。市场管理部门要将所有具备中介资质的经纪机构以及进驻房地产交易市场的中介机构发布的房源信息进行统一管理(有资质的中介公司掌握着市场上可供房源的70%～80%以上)，应要求其在市场注册入网，所要公布的房源信息应全部经过注册并提交市场管理人员审核后发送到网站、触摸屏、大屏幕及报刊上，并应每天刷新信息，及时消除已成交或租赁的房源，保证信息的唯一性、真实性。(3)强化房屋租赁信息管理。要尽快建立二级或三级申报制，以便市场管理部门掌握全面的信息，分析租赁市场的走势。

摘要：当前, 我国的房地产市场已进入信息化经济时代, 信息技术与传统产业的融合对我国房地产市场提出了更高要求。我们要审时度势, 正确定位房地产市场的管理职能, 不断创新和加强信息化时代房地产市场的管理, 全面实现房地产市场的可持续发展、和谐发展。

关键词：信息化,房地产市场,创新管理

参考文献

[1].周三多等.管理学原理与方法[M].上海:复旦大学出版社, 1996

[2].牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社, 2004

[3].全小光.浅谈房地产企业信息化[J].经营管理, 2004 (4)

房地产市场的管理 篇2

【摘要】近年来，住房按揭贷款已成为房地产市场信贷的一种重要形式；它刺激了房地产市场的蓬勃发展，但同时也存在着巨大的风险，而最突出的风险就是假按揭。假按揭严重损害了银行和消费者的利益，也严重制约着房地产市场的健康、稳定的发展。

【关键调】房地产；按揭贷款；假按揭；防范与管理

随着房地产市场的日益繁荣，房价的不断飙高，住房按揭贷款已成为一种不可或缺的商业行为，与此同时，假按揭也应运而生。假按揭指的是开发商或个人捏造虚假的房屋买卖关系来获得银行的按揭贷款，以套取银行资金为主要目的的商业欺诈行为。本文就假按揭产生的原因及危害性进行深入的剖析，并提出相应的防范措施。1 假按揭产生的原因

1.1开发商资金不足

房地产行业是一个投资周期较长的行业，在建设初期投入的资金较多，而要回笼资金的时间又较长，这对于一些资金实力不够雄厚的中小型房地产开发商而言，就容易出现资金链断开、资金短缺的现象。而当资金紧张时，开发商就抓住个人住房按揭贷款利率低这一“救命稻草”，钻银行政策的空子，大胆地通过假按揭这种变通的方法来骗取银行的贷款，达到“融资”的目的。”

1.2开发商转移经营风险的手段

一个楼盘往往总会有一些户型、结构不理想的房屋出现，而这些尾盘一般情况下很难卖掉，就算勉强卖出，价钱也不高。而开发商要回笼资金，就会将这些尾盘的价格标高，以假按竭的方式“打包”给银行，从而降低自己的风险，将经营风险转移给了银行，以套取更多的信贷资金。

1.3增加房屋的卖点来规避政策的限制

在房屋销售期间，开发商会不吝成本地向购房者做广告，而“零首付”无疑大大地吸引了购房者的眼球。首付对年轻的购房者来说是一个较大的难题，而为了“零首付”的优惠，不少购房者就与开发商串通进行假按揭，而实际上，购房者并未向开发商支付任何的首付。却从银行得到了100％的贷款。

1.4部分银行对假按竭的纵容

事实上，部分银行为了发展业务，降低了贷款的要求，疏忽了对贷款资质、还贷能力等的调查与核实，在一定程度上纵容了假按揭的产生。而有些银行工作人员为了完成或超额完成自己的业务量，对开发商、个人的假按揭行为漠视不管，甚至给开发商出点子、恶意串通任由假按揭的发生。2假按揭产生的危害

2.l假按揭严重损害了消费者的利益

假按揭被查处后导致消费者个人信用降低，出现负面评价；而假按揭所带来的房地产市场的虚假繁荣、房产成交量的大幅上涨，会使消费者产生错觉，从而盲目投资、盲目入市；而假按揭被查处的房地产楼盘在多家银行多次按揭贷款，将来就会多个业主争夺一套房产，而真正的业主却无法办理产权证，也无法取得房产证，真正的业生成了最大的受害者，而假按揭的房产最后也都成了烂尾楼，2.2假按揭危害整个房地产市场的健康发展

假按揭使房产成交量泡沫式放大，住房贷款大幅增加，造成了房地产市场的表面的虚假繁荣，这使得投资者容易跟风，将引诱大量的资金投入房地产市场，影响了广大人民、政府对房地产市场的正确判断，从而使得政府的决策出现偏差。从而严重影响严重危害房地产市场的健康、良性发展。

2.3假按揭影响贷款资产质量的下降

假按揭势必会严重影响银行的盈利，影响银行的正常经营。从银行自身出发分析，因为资产质量的下降将会出现资金流动性问题，而资金流动出现问题将会使银行面临声誉的风险。如果情形相对比较严重，还会引发各银行间的相互排挤打压，而银行挤兑的后果就是银行破产，那必将损害广大储户的利益。

2.4假按揭一旦被查处后，将会对企业的声誉产生不可估量的恶劣影响，势必会对企业的未来发展产生不利的影响；因为假按揭能给开发商、房产销售人员、银行贷款经办人员等带来直接的经济利益，这势必会使部分意志不坚定的人犯行贿、受贿、滥用职权等罪行。假按揭的防范和管理的具体措施

住房按揭贷款的最突出风险就是假按揭，假按揭有存在严重影响着贷款的良性循环，扰乱了房地产市场和金融市场的健康发展，大大加大了银行的贷款风险，因而，对假按揭进行防范和管理是当前迫在眉睫的任务。防范和管理假按揭的具体措施有：

3.1政府机构——完善法规、宏观调控

作为政府机构，要逐步完善法律法规对房地产市场的监控，同时要充分发挥宏观调控的协调职能。政府要对房地产项目进行总体监管，严禁不合规定的项目开工。造成假按揭的最根本原因在于开发商在房屋未峻工验收前就开始预售，而购房者就可以避开房地产开发贷款的种种限制，开发商就抓住这一空子进行假按揭来实现融资的目的。其实现在我国的开发商已经积累了一定的资金实力，政府可将期房的预售改为现房销售，取消房屋预售制度。

3.2金融机构——完善制度，严格审批

有些银行为了提高业务量；刻意降低贷款的门槛，对贷款人的资质审查不严格或是根本没有进行贷款调查审查资质就予以贷款。防范假按揭是迫在眉睫的一项重要任务，各银行就严格执行信贷条例或相关规定，有效地防范假按揭行为的发生。加大对贷款资质的审查，我们可以从以下几方面着手：（1）对开发商的开发资质进行审查。如要求开发商提供合法正式的企业法人营业执照、开发经营资质证书、企业财务状况报表等，而银行应派专业人员对按揭的房地产项目进行考察，对资料进行核实与调查，对开发商的信用进行评估等，如不符合贷款的相关规定或有可能存在假按揭的项目，将不予以发放贷款。（2）对个人的贷款资质进行严格的审查。银行要有专业人员与贷款人进行面谈，当面签订合约，贷款人还应出示税收证明，因为税单可以完整真实地体现货款人的实际收入情况和还贷能力，银行应加强对贷款人的身份与资金情况等相关的资质进行严格的审查。（3）加大处罚力度。要秉公处理玩忽职守的银行工作人员，对于触犯刑法的人要坚决移交司法部门惩处。而如果处罚稍有怠慢，通常会使得同样的错误一犯再犯。

3.3投资企业——准确定位、诚信经营

作为企业，守法是开发商最根本的经营理念，而开发商还应眼光独到地对自己的项目进行准确的市场定位，为房地产市场提供畅销的楼盘。诚信是企业的生命线，开发商一定要讲诚信。而一些中小型开发商因资金短缺，为了一些卖不出去的烂尾楼而搞假按揭。而资金雄厚的开发商绝对不会为了一些蝇头小利而损害企业的声誉。在假按揭过程中，通过虚拟的贷款人以虚假的销售方式来骗取银行的贷款，已经触犯了刑法，构成贷款诈骗罪，应接受法律的制裁。

3.4投资个人——加强防范、谨慎入市

作为投资购房的个人，应加强自己的防范意识。假按揭虽然折射出开发商的诚信问题，但是同时，也反映了购房者防范意识薄弱，才会让开发商有机可趁。在购房过程中，有些业主在签约多年后仍没有拿到合同原件，但对此事业主却疏于过问。所以，要防范假按揭的发生，还应提高购房者的法律观念、风险意识、防范心理。购房者在购房时一定要仔细验证购买房产的预售许可证，若是二手房，还应到房管部门核查，该房产是否已被转让、抵押或是查封等。要从观念上提高对假按揭的防范意识。

总之，随着经济的高速发展，住房按揭贷款已成为一种深人民心的经济行为，但同时，假按揭也屡禁不止，而且对房地产市场造成了严重的破坏和影响。我们要从根本上加强对按揭制度的防范和科学管理，只有这样，才能有效地打击假按揭的产生，才能促进房地产市场的真正繁荣和健康发展。

参考文献

[1]冯宗荣.“假按揭”产生的原因及其识别与防范探析[J].福建论坛.2005．4

[2]鲁晓明.论住房假按揭[J].房地产与法律.2005.2

浅析房地产市场营销管理 篇3

关键词：房地产市场营销文化营销物业管理

1我国房地产市场营销管理存在的问题

1.1未能准确的把握产品的卖点，销售具有盲目性房地产营销是一个复杂的过程，主要涉及到城市建设、规划、土地、工商、设计、施工、媒体、销售代理等机构或部门等，任何一环出现问题，都会影响营销的实施。我国多数房地产企业营销方式过于简单，盲目性很大，对潜在客户不能进行有效的跟踪；销售队伍团队能力差，个人单打独斗行为多，不能形成一种合力。同时，每一个地产项目都是各不相同的，格局、面积、楼层、景观以及针对的客群都存在与生俱来的差异性，但是大多数开发商、房地产营销公司都只重视形象、概念、品牌等，却在实际上已经脱离了产品的实质。

1.2忽视个性营销由于房地产的市场需求具有明显的地域特征，每一个城市以至每一个城市的不同区域，居民在住房需求上会有很大的差异性。这种差异性要求开发商无论在项目选择、产品的制作上，还是在营销策划上，都要体现出产品及相关服务独具特色的个性。然而，不少开发商不从营销踏踏实实做起，而是一味追逐时髦的营销理念。给开发商营销策划理念以及产品开发、销售带来不良影响。

1.3以广告代替营销推广房地产市场营销活动作为一个开放系统，由诸多要素构成，而近几年房地产开发商们喜欢做广告和促销，很多开发商期望通过强势的宣传达成快速卖房的目的，因而投入大量的财力进行广告宣传。但是，广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者视野的决定性因素，项目自身的品质才是重中之重。

2加强我国房地产市场营销管理的对策思考

2.1对房地产项目进行准确定位在房地产项目营销前期，主题定位关系到整个项目的成败，良好的主题定位，能够瞄准市场，抓住客户。定位是市场营销的中心，是战略性市场营销和战术性市场营销的整合点，房地产企业在每一个具体项目开发前就必须明确市场概念定位、形象定位、品牌定位、竞争定位、价格定位、销售网络与方式定位，并将其整合化形成整合定位。定位是使企业成功的渠道，消费者对企业的概念不能让其自发形成，而必须按企业发展的战略目标，有意识、有目的、有规则、有秩序地形成。企业的市场营销是由消费者确定的，但却是由企业引导的，企业通过技术创造供给，又通过营销创造市场。

2.2采取合理的定价与付款方式价格是房地产项目策划中直接影响盈亏状况的决定因素，而付款方式又决了项目销售后资金回笼的速度。因此，房地产营销的核心就是价格及付款方式制定。

2.2.1价格的制订如何在与竞争楼盘的买家争夺战中获取优势，是发展商们首要考虑的问题。价格策略实际上是目前房地产竞争中最有利的武器。价格的制定要考虑以下因素：一是心理价格的影响。对于现实的房地产项目，人们都会有一个心理价格，这一价格与基准价格之差就是所谓的销售势能。很显然，销售势能越大，则销售资金回笼的速度就越快。二是在一定销售周期内的价格调整及控制。价格的调整幅度要视项目的具体情况而定。三是和同类型竞争项目的价格相比较。

2.2.2付款方式付款方式的着重点在于三个地方：一是用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买。要做好这一点，必须在增加付款方式上下功夫：如尽量减少买家付首期款的数额，延长付款期限等。二是使更多的对象选择有利于发展商的付款方式购楼，保证资金回笼的速度。要做好第二点，主要应通过多种付款方式的折扣、优惠等的设计来进行控制。三是通过付款方式的设计吸引买家早入场、早落定金。在销售前期折扣幅度较大，则可以促进买主的早日落定，使其在竞争激烈的房地产市场上脱颖而出。

2.3采取有效地促销策略促销策略可以达到如下作用：①传递信息。在促销过程中，一方面，地产商向消费者介绍有关现状、特点、价格等信息，以此来诱导消费者对产品产生需求欲望并采取购买行为；另一方面，消费者向地产商反馈对价格、质量、付款方式是否满意等有关信息，可以促使地产商取长补短，更好地满足消费者的需求。②突出特点。房地产企业通过促销活动，便于消费者了解本企业地产的优势，使消费者认识到购买本企业产品所带来的利益，变潜在需求为现实需求。③扩大销售。在促销活动中，一定程度地对消费者起到了教育指导作用，从而有利于激发消费者的购买欲望，实现扩大销售之功效。总之，房地产促销的目的就是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：①人员促销。是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。②广告。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。③公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。

2.4营销过程中的文化营销谁开发的产品文化特色鲜明，谁的产品就代表着一种文化时尚，谁就能迅速占领市场，树立形象，建立产品品牌。近几年的楼市，房地产作为一种特殊的营销，越来越多的房地产开发商已经认识到：文化含量的高低日益成为人们选择居住地的重要标准，项目策划及开发必须结合地域特点，考虑环境因素，奠定在深厚文化底蕴的基础上。好的策划项目必然对其自身特点有准确的把握，对其所处的社区文化有独到的理解。房地产文化营销的操作，可以发掘的历史渊源和传统，塑造楼盘的品牌和个性，渲染楼盘的艺术氛围和情调等等，这也是展示开发商的开发理念或实力的重要途径之一。

2.5注重物业管理的保值增值作用所谓物业管理，是随着我国房地产市场的发展壮大而出现的一个新名词，其根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。物业管理是房地产项目质素的重要组成部分，也是房地产项目整体销售的一个重要环节。在当前的形势下，一个好的房地产营销，必须充分考虑物业管理对项目质紊的提升作用，并充分迎合买家的消费心理，使物业管理这种后期作业能在前期就为市场销售发挥作用。所以，房地产开发商从一开始就要确定物业管理的模式，聘请运作规模比较大的、经验丰富的专业公司参与物业管理，这才是解决问题的根本途径。

2.6培养一支高素质的房地产营销管理队伍房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质、定位外，最重要的是人才问题。如何培养一支高素质的营销管理队伍，是我国每个房地产开发公司必须面对的课题。首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题：其次，要提高营销决策者的决断能力。决策者要具备多谋善断的能力；最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险。同时，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说关平房地产企业的成败，因此，需要采取尽可能多的措施培养优秀的销售人才。

参考文献：

(1)马松洁，朱洪文.建立以消费者为基准的房地产营销新理念.商业研究.2008(5)

(2)张在晖,WTO与房地产营销.武汉：湖北人民出版社.2007

(3)刘亚臣，房地产经营管理.大连大连理工大学出版社.2005

房地产市场的管理 篇4

关键词：房地产,外资,SWOT分析

一、引言

自2 0 0 6年7月建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》开始, 一年内我国又相继出台了三个配套文件对外资进入房地产市场进行限制和管理。但国家统计局的统计数据显示, 2 0 0 7年1月~7月全国房地产开发企业资金来源为18689亿元, 同比增长29.6%。其中, 国内贷款为3951亿元, 同比增长21.38%;利用外资333亿元, 同比增长74.5%。可见, 限外政策并没能有效地限制外商在我国房地产市场上的投资。本文试图对限外后境外资金进入我国房地产市场进行S W O T分析, 提出相应的管理对策建议。

二、外资进入我国房地产市场的S W O T分析

1. 优势

(1) 资本优势。首先, 进入我国房地产市场的境外机构投资者大多自有资金实力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凯德置业、美国高盛等, 动辄以数亿甚至数十亿的资金投入市场, 凯德置业以17.46亿元全资收购北京华联商厦安贞店和望京购物中心等“大手笔”事件展现出的资本优势是国内企业难以比拟的。其次, 在国际融资上, 据《外债管理暂行办法》, 中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批;而外商投资企业在“投注差”范围内则无需审批, 为其向外融资提供了便利。同时, 外资房地产企业还可通过增大“投注差”、短期外债连续借还等方式规避外债管理政策的限制。第三, 在宏观调控背景下, 国内银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言, 外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势, 银行的信用评级往往较高, 更易获取银行信贷支持。根据重庆市房地产业贷款余额前5 0家企业的情况看:外资房地产企业平均贷款余额达4.93亿元人民币。中资房地产企业则为3.20亿元人民币。外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1.54倍。

(2) 先发优势。通观发达国家房地产市场发展的经验, 行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。外资房地产公司经过多年的发展, 在规范的产品、高质量的服务和生产效率上有着更明显的先发优势。

(3) 人才优势。在国内从事房地产行业的人数众多, 但大多是从其他行业、专业“半道出家”的。相比之下, 外资企业中, 人员专业分工明确, 大多是受过专业训练和教育, 经验丰富的行家里手。

2. 劣势

限外后, 外资投资中国房地产市场上出现两大明显转变。转变之一是外资从购买物业扩大到直接开发。去年7月的“限外令”及9月的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》, 限制的是外资投资现成物业, 对房地产开发领域则仅取消了相应优惠条件, 而没有其他限制, 致使外资将目标转向直接开发。2007年以来公布的众多外商投资房地产项目中, 直接开发占到了相当大的比重。直接开发与收购成熟物业加以包装、快进快出的投资方式相比, 直接开发建设周期长、资金回收慢, 受市场价格预期、政策环境变化的影响大, 潜在风险更为突出。

转变之二是外资的投资区域逐步从一线城市扩大到二线城市。以成都为例, 至2 0 0 6年底, 进驻其中的外资房地产开发企业总数达53家, 其中法人企业为45家, 进入资金超过100亿元。房地产项目的开发极具地区差异性, 而我国各地普遍存在“熟人经济”现象, 房地产项目与政府部门联系十分紧密, 外资只有适应当地的风俗习惯、人文环境, 才能获得预期的收益。与当地中资企业相比, 外资在天时、地利、人和上都处于劣势。

3. 机会

一是中国内地经济持续快速发展。进入2 1世纪以来, 中国政治局势稳定、经济前景良好、本地市场巨大、消费人群日渐富裕, 房地产市场迅猛发展, 为外资的进入提供了契机。二是中国房地产市场本身蕴藏着巨大的投资需求。由于投资不足, 今年前两个季度, 北京市场的土地开发供应量相对于去年下降3 0%。因此, 房地产市场对外资的吸引力巨大, 需求导向下的资本涌入难以阻挡。三是人民币的逐步升值。由社会生产率提高所带来的经济繁荣, 已经刺激了人民币的逐步升值, 更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益, 加之当前白热化的房地产价格上升趋势, 为国际资本的大举介入, 通过对人民币计价资产的投资, 从而达到分享房地产项目盈利和汇兑收益等双重利润提供了良机。

4. 威胁

尽管我国房地产市场具有很大的诱惑力, 但外资投入仍然面临一系列威胁。一是汇率风险。中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度, 银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。人民币汇率弹性的增大, 增加了汇率的不确定性, 使外资进入中国房地产市场时面临更大的汇率风险, 提高了其风险成本。

二是政策风险。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》, 在限外政策基础上对外资购房作出了更为详细的规定;《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》强调将依法加强外商投资房地产的审批和监管, 严控外商投资高档房地产, 并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案;外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议, 否则不予审批。外商投资内地房地产的门槛大为提高。2007年6月, 中国国家外汇管理局查处了违反中国外汇管理政策、帮助巨额外汇资金进入中国股市和楼市的外资银行, 包括汇丰控股、渣打银行等十家外资银行。此举显示投资中国房地产市场潜在的政策风险在进一步加大。全球不动产资本俱乐部董事长昂睿奥斯特 (Henry Alster) 表示:政府对房地产市场的干预和政策变化, 是阻碍外国投资者进入中国的主要原因。

三、对境外资金流入的管理对策建议

外资进入房地产市场是一柄双刃剑。一方面, 外资可以弥补我国房地产行业资金的不足, 带来先进的房地产金融运作理念, 促进国内房地产企业能力的提升, 提供高品质的房地产商品, 满足消费者的不同需求;另一方面, 它也制约了我国宏观调控政策的有效性, 增加了调控难度;加剧了房地产市场价格波动, 助推了房地产价格的上涨;加大了国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险。因此, 我们必须在有效利用外资的同时, 进一步加强对外资的规范和监管, 避免其对我国房地产市场的负面影响。

1. 加快外资房地产金融体制改革

根据我国现行政策, 外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松, 外资企业在境外融资上比中资企业便利很多。应加强对外资房地产公司外债规模的管理, 修改现行的有关政策, 废除外资房地产公司境外融资超国民待遇的规定。同时将外资购买国内房地产从一般贸易项目管理范围调整到资本项目管理范围, 以进一步加强对外资投入房地产的监管。

2. 提高外资购房的税率

提高税率是加大房地产投机者成本, 抑制过高房价的有效手段。比如, 对外资购房提高首付比例, 实行更高的交易增值税、物业税, 增加住房持有成本, 提高别墅等高档房的契税, 杜绝3套以上住宅的房贷甚至不准购买3套以上住宅, 对短期资本流入征收托宾税等。

3. 严格把握人民币升值的速度和幅度

汇率预期与外资投资中国房地产之间有密切的关系。一般而言, 本国汇率升值会导致不动产价格上涨, 因此, 对于外资而言, 购买不动产不仅可以获得汇率变动带来的好处, 还可以享受不动产涨价的收益。若人民币短期内大幅度升值, 外资赚取到足够多的汇率波动带来的收益后很有可能舍弃未来的不确定收益, 大面积从中国撤资, 必然对我国房地产市场的安全造成重大威胁。从这个角度考虑, 我们应该坚持现阶段人民币低速度、小幅度升值的策略。

4. 严格控制外资进入普通住宅领域

我国在取消内外销商品房的差别后, 在很长一段时间内没有制定限制境外居民投资性购房的配套政策, 导致外资不计成本在部分城市大量炒房, 提升房价, 在高价位赚取巨额利润后迅速撤离, 给本地居民带来了可望而不可及的高房价。限外后, 外资逐步向二线城市扩展, 从购买物业到直接开发。对此, 我们要严格控制外资进入普通住宅领域, 切实保护本国居民正常消费, 维护房地产市场的持续稳定发展。

参考文献

[1]深圳大学房地产经济研究中心网.http://ma.szu.edu.cn/temp/mis/dichan/index.asp

[2]中国行业经济信息网.http://www.21360.cn/Html/cygc/200602/20294.html

[3]刘秀浩:外资加速进入中国房地产调控陷入反作用漩涡.东方早报, 2007.6.21

房地产市场的管理 篇5

国家税务总局日前下发《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面加强税收征管。

国家税务总局日前下发《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面加强税收征管。

国家税务总局要求，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。

国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

据介绍，今年上半年，国家调整了个人对外销售住房相关税收政策，房地产市场上二手房的投机性买卖有所减少，但同时也出现了大量新增的无偿赠与住房行为。其中部分是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款。国家税务总局此次发文，目的就是为解决假赠与偷逃税款的问题，加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，堵塞税收漏洞。

在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

房地产企业的绩效管理研究 篇6

房地产企业的市场竞争如今已经从产品销售竞争、资金实力竞争、资源占有竞争逐渐向企业综合素质间的竞争转变。企业综合素质竞争最主要的一点就是人才的竞争，人才竞争的重点是人才的培养及管理机制的竞争。绩效管理就是人力资源管理当中的重中之重。因此，本篇文章以房地产企业为研究对象，主要研究目前房地产企业的绩效管理所具有的问题，并且，指出房地产企业应当要重视的几点问题。结合房地产企业自身的经营管理特点做出分析与解决的办法

【关键词】绩效管理；房地产企业；绩效评估；沟通

引言

绩效管理是企业获得竞争优势、提升企业管理的综合性及战略性的办法，是有效管理人力资源的主要手段。现阶段，绩效管理已经广泛的运用到我国企业的各个层次，主要是利用它来提升组织及个人的绩效，以顺利完成企业的战略目的。不过怎样有效的运用绩效管理本身存在较大的难度。本篇文章以房地产企业为研究对象，研究目前房地产企业在绩效管理方面具有的问题，结合房地产企业自身的经营管理特点做出分析以及解决的办法。

一、房地产企业绩效管理中具有的问题

目前我国的经济正在飞速发展，随之更多的房地产企业也逐渐重视科学管理，利用绩效管理来完成企业的战略目的。不过，因为房地产企业本身作为一个相对复杂的行业，大多数房地产企业都是包含物业管理、商业贸易、建筑安装三方面为一体的集团企业，这就使得它在绩效管理上存在复杂性及特殊性。经过研究发现，房地产企业在绩效管理上仍存在很多缺陷，它主要具有下面几个问题：

（一）错将绩效评估等同于绩效管理

目前，大多数管理者错误的将绩效评估看作是绩效管理，他们认为完成绩效评估就是实现了绩效管理，但事实却并非如此。绩效管理的过程较为复杂，它含有编制绩效计划、实行计划、绩效成果评估、结果反馈一系列工作。而在绩效管理当中绩效评估只是它工作中的一项环节。绩效管理是按照某些定量及定性的标准来衡量团体或个人对预设目标的实现程度，因此大多数企业将评估员工的绩效当成是绩效管理是过于片面的看法。

（二）绩效评价体系的设计不科学

绩效评价体系是对绩效进行评估的主要依据，以此只有将绩效评价体系设计完全，企业才能够科学有效地实行绩效评估。不过大多数房地产企业系统相对来说较为庞大，因此在对绩效评价体系进行设计时往往会忽略掉许多工作内容。除此之外，随着战略的改变以及企业的发展，工作的要求与性质也在随之改变，而多数企业的绩效评价体系仍保持不变。所以，绩效评价体系没能让它在企业发展的同时不断的修正，因此会失去评价的意义，让绩效评价显得不科学。

（三）对整体绩效及局部绩效的关系理解不够

局部指的是企业中的各部门，整体指的是整个企业。现阶段，大多数企业以为各部门实现了各自的绩效目标，就可让整个企业的绩效目标得以实现，但是结果却不尽人意。大多数房地产企业中的局部为了实现自身的绩效会为此采用各种办法，甚至会对其他部门做出恶意干扰，因此，虽然有些部门的绩效完成了目标的要求，但整个企业的绩效结果却不尽人意。因此并非局部绩效得以实现，整体绩效就能够轻松实现。

（四）沟通不够

研究结果表明，员工对企业的不满主要体现在绩效管理前期与后期的沟通方面。前期的沟通问题大多体现在企业的领导不能准确的告诉员工关于的绩效计划以及怎样开展此项计划，这使得员工无法真正理解领导要求的绩效计划，这会在绩效管理运用前期就存在问题。后期的沟通障碍大多体现在不能将评估的结果准确、迅速地反馈给员工，使得员工无法立刻发现毛病并且处理它。除此之外，沟通问题还体现在实施计划的过程当中，极少有领导者去关心员工在实行绩效计划时会面对的各种情况及问题，他们以为实行计划是员工本身的事情，管理者只需要了解最终绩效结果。另外，在房地产企业当中的员工的背景不同，本身的素质也有很大差别，管理者通常会忽视员工间差别而选择一样的沟通方式，往往会造成绩效管理的结果不理想。

二、对绩效管理问题的改进方法

上面列出了许多房地产企业在运用绩效管理的过程中会面临的问题，而怎样让绩效管理在企业的管理当中实现作用，并且将企业管理提升到新的高度，就要求员工及管理者对绩效管理有着正确及全面的了解，并对如今具有的问题做出改进。

（一）绩效评估并不等同于绩效管理

绩效管理是团体、个人以及公司按照绩效标准及计划对绩效进行评估，分析与目标间的差距，并迅速发现存在的问题，迅速改正。绩效管理是一个复杂的循环过程，而评估不过只是这一过程中的某个部分。而企业的管理者，在运用绩效管理时不可只注重最终的评估结果，却忽略结果所反映出的问题及对问题的处理。应该是将评估结果完全反馈给员工，并且对出现这些结果的原因做仔细的研究，让员工在今后的工作当中能够更好的克服不良因素，有效的保障绩效管理的开展。

（二）绩效评价体系的设计是绩效管理的重要内容

在绩效管理过程中，最为重要的内容是要将绩效评价体系随着企业的不断变化而随之改进。现阶段，因为环境、时间的改变，让工作目标以及所面临的问题也随之改变。因此，企业可能保留原始的、不变的、固定的绩效评价体系，这将会无法实现绩效管理意义，企业也无法存在竞争力。所以，企业应当按照客观及主观因素不断的改善绩效评价体系，才能保障绩效管理能够更好的运用。

（三）企业的绩效与该企业的团队精神不可分割

企业员工应当将企业的整体战略目标作为自己的工作的宗旨，而各个部门也应该将企业战略为前提安排自身的绩效目标，保障局部绩效能够和谐统一。管理者必须重视对员工团队精神的建设，加强企业的凝聚力，才可有效的保障企业的整体绩效及个体、部门的局部绩效实现统一，并完成战略目标。

（四）重视上层领导在与下属的交流

在工作中，上层管理者必须对自己的下属了解全面与透彻，在面对不同的下属，应当按照他们自身的处境以及独特性格来采取沟通的方法，实现员工的主人翁感。做到这点才可实现员工正确的认识企业的绩效管理，管理者也能够很直观的明白员工在工作中会面对的困难，为员工提供相应的工作指导以及心理支撑，让绩效管理能够深入到员工的心中。

三、结束语

绩效管理是企业管理最为重要的一项内容，怎样让绩效管理施展出较强的管理结果，提升企业在社会上的竞争力，是当前大多数企业管理者常常考虑的问题。在我们国家大多数企业都无法较好的把绩效管理的全部过程真正应用到企业管理当中去，许多企业常常只将其中某个部分看作管理方法来运用，因此会让绩效管理丢失它原本作用以及意义，因此对企业管理者而言切实运用和理解绩效管理，将绩效管理的理论知识以及企业本身的特殊状况融合起来，建设企业本身适合的绩效管理体系才是绩效管理中最重要的内容，发挥绩效管理的真正用途，在很大程度上提升了企业的竞争力，并且努力完善企业的发展战略目标。

参考文献：

[1]张德.人力资源开发与管理[M].北京：清华大学出版社，2001.

浅析房地产市场营销管理 篇7

1.1 未能准确的把握产品的卖点, 销售具有盲目性

房地产营销是一个复杂的过程, 主要涉及到城市建设、规划、土地、工商、设计、施工、媒体、销售代理等机构或部门等, 任何一环出现问题, 都会影响营销的实施。我国多数房地产企业营销方式过于简单, 盲目性很大, 对潜在客户不能进行有效的跟踪;销售队伍团队能力差, 个人单打独斗行为多, 不能形成一种合力。同时, 每一个地产项目都是各不相同的, 格局、面积、楼层、景观以及针对的客群都存在与生俱来的差异性, 但是大多数开发商、房地产营销公司都只重视形象、概念、品牌等, 却在实际上已经脱离了产品的实质。

1.2 忽视个性营销

由于房地产的市场需求具有明显的地域特征, 每一个城市以至每一个城市的不同区域, 居民在住房需求上会有很大的差异性。这种差异性要求开发商无论在项目选择、产品的制作上, 还是在营销策划上, 都要体现出产品及相关服务独具特色的个性。然而, 不少开发商不从营销踏踏实实做起, 而是一味追逐时髦的营销理念, 给开发商营销策划理念以及产品开发、销售带来不良影响。

1.3 以广告代替营销推广

房地产市场营销活动作为一个开放系统, 由诸多要素构成, 而近几年房地产开发商们喜欢做广告和促销, 很多开发商期望通过强势的宣传达成快速卖房的目的, 因而投入大量的财力进行广告宣传。但是, 广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者视野的决定性因素, 项目自身的品质才是重中之重。

2 加强我国房地产市场营销管理的对策思考

2.1 对房地产项目进行准确定位

在房地产项目营销前期, 主题定位关系到整个项目的成败, 良好的主题定位, 能够瞄准市场, 抓住客户。定位是市场营销的中心, 是战略性市场营销和战术性市场营销的整合点, 房地产企业在每一个具体项目开发前就必须明确市场概念定位、形象定位、品牌定位、竞争定位、价格定位、销售网络与方式定位, 并将其整合化形成整合定位。定位是使企业成功的渠道, 消费者对企业的概念不能让其自发形成, 而必须按企业发展的战略目标, 有意识、有目的、有规则、有秩序地形成, 企业的市场营销是由消费者确定的, 但却是由企业引导的, 企业通过技术创造供给, 又通过营销创造市场。

2.2 采取合理的定价与付款方式

价格是房地产项目策划中直接影响盈亏状况的决定因素, 而付款方式又决了项目销售后资金回笼的速度。因此, 房地产营销的核心就是价格及付款方式制定。

2.2.1 价格的制订

如何在与竞争楼盘的买家争夺战中获取优势, 是发展商们首要考虑的问题。价格策略实际上是目前房地产竞争中最有利的武器。价格的制定要考虑以下因素:一是心理价格的影响。对于现实的房地产项目, 人们都会有一个心理价格, 这一价格与基准价格之差就是所谓的销售势能。很显然, 销售势能越大, 则销售资金回笼的速度就越快。二是在一定销售周期内的价格调整及控制。价格的调整幅度要视项目的具体情况而定。三是和同类型竞争项目的价格相比较。

2.2.2 付款方式

付款方式的着重点在于三个地方:一是用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买。要做好这一点, 必须在增加付款方式上下功夫:如尽量减少买家付首期款的数额, 延长付款期限等。二是使更多的对象选择有利于发展商的付款方式购楼, 保证资金回笼的速度。要做好第二点, 主要应通过多种付款方式的折扣、优惠等的设计来进行控制。三是通过付款方式的设计吸引买家早入场、早落定金。在销售前期折扣幅度较大, 则可以促进买主的早日落定, 使其在竞争激烈的房地产市场上脱颖而出。

2.3 采取有效地促销策略

促销策略可以达到如下作用: (1) 传递信息。在促销过程中, 一方面, 地产商向消费者介绍有关现状、特点、价格等信息, 以此来诱导消费者对产品产生需求欲望并采取购买行为;另一方面, 消费者向地产商反馈对价格、质量、付款方式是否满意等有关信息, 可以促使地产商取长补短, 更好地满足消费者的需求。 (2) 突出特点。房地产企业通过促销活动, 便于消费者了解本企业地产的优势, 使消费者认识到购买本企业产品所带来的利益, 变潜在需求为现实需求。 (3) 扩大销售。在促销活动中, 一定程度地对消费者起到了教育指导作用, 从而有利于激发消费者的购买欲望, 实现扩大销售之功效。总之, 房地产促销的目的就是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种: (1) 人员促销。是指房地产促销人员根据掌握客户的信息, 向目标顾客面对面地促销方式。 (2) 广告。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略, 以收到最好的宣传、销售效果。 (3) 公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象, 以实现其宣传或销售的目的。

2.4 营销过程中的文化营销

谁开发的产品文化特色鲜明, 谁的产品就代表着一种文化时尚, 谁就能迅速占领市场, 树立形象, 建立产品品牌。近几年的楼市, 房地产作为一种特殊的营销, 越来越多的房地产开发商已经认识到:文化含量的高低日益成为人们选择居住地的重要标准, 项目策划及开发必须结合地域特点, 考虑环境因素, 奠定在深厚文化底蕴的基础上。好的策划项目必然对其自身特点有准确的把握, 对其所处的社区文化有独到的理解。房地产文化营销的操作, 可以发掘的历史渊源和传统, 塑造楼盘的品牌和个性, 渲染楼盘的艺术氛围和情调等等, 这也是展示开发商的开发理念或实力的重要途径之一。

2.5 注重物业管理的保值增值作用

所谓物业管理, 是随着我国房地产市场的发展壮大而出现的一个新名词, 其根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境, 并尽可能满足他们的合理要求。物业管理是房地产项目质素的重要组成部分, 也是房地产项目整体销售的一个重要环节。在当前的形势下, 一个好的房地产营销, 必须充分考虑物业管理对项目质素的提升作用, 并充分迎合买家的消费心理, 使物业管理这种后期作业能在前期就为市场销售发挥作用。所以, 房地产开发商从一开始就要确定物业管理的模式, 聘请运作规模比较大的、经验丰富的专业公司参与物业管理, 这才是解决问题的根本途径。

2.6 培养一支高素质的房地产营销管理队伍

房地产企业进行市场营销的成功与否, 除了企业自身的优势和楼盘的品质、定位外, 最重要的是人才问题。如何培养一支高素质的营销管理队伍, 是我国每个房地产开发公司必须面对的课题。首先, 要提高营销决策者的分析能力, 营销决策者要善于分析问题;其次, 要提高营销决策者的决断能力。决策者要具备多谋善断的能力;最后, 要提高风险意识和控制风险的能力, 要敢于承担风险。同时, 能否拥有一支优秀的销售队伍, 可以说关乎房地产企业的成败, 因此, 需要采取尽可能多的措施培养优秀的销售人才。

摘要：近年来, 房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业, 但是, 目前我国房地产市场仍然问题重重。许多房地产企业未能准确的把握产品的卖点, 销售具有盲目性;忽视个性营销;以广告代替营销推广等等。因此, 加强房地产营销管理显得极为重要。

关键词：房地产,市场营销,文化营销,物业管理

参考文献

[1]马松洁, 朱洪文.建立以消费者为基准的房地产营销新理念.商业研究.2008 (5) .

[2]张在晖.WTO与房地产营销.武汉:湖北人民出版社.2007.

[3]刘亚臣.房地产经营管理.大连大连理工大学出版社.2005.

房地产市场招投标管理探讨 篇8

招投标是一种特殊的、运用较普遍、比较成熟交易方式。目前房地产市场工程项目在我国建筑工程项目中占有很高的比例, 根据招投标法律法规, 这对工程投资、进度和质量进行有效控制, 达到预期投资效益至关重要。作为一种重要的市场行为, 招投标对规范房地产行业市场竞争, 促进相关行业健康发展具有重要作用。

近年来, 随着国家房改政策的全面落实, 房地产业已明显进入新一轮增长周期。但与此同时, 在整个产业市场中企业间的相互竞争却日趋激烈。由于目前房地产开发市场缺乏有效的市场规范, 市场参与资格不具有平等性等种种原因, 使得房地产招投标不但在实际工作中起不到明显作用, 而且成为一种浪费人力、物力, 以及消耗项目时间的无效工作。有些招投标形同虚设, 严重影响了建设市场的正常秩序, 引起了社会广泛地关注。为了保证工程项目的质量, 建设的进度和利润, 必须严格落实房地产项目招投标工作。

因此, 加强和完善我国房地产市场招投标管理势在必行。

一、房地产市场招投标的发展

我国工程建设招投标主要是在不断地学习借鉴国外经验中逐步建立和完善起来的, 这是个循序渐进的过程, 必然存在于我国的国情、特点逐步适应的问题。特别是近些年我国城市建设突飞猛进, 在房地产建筑市场遇到了许多新的情况、新的问题, 招投标机制必须要随着环境的发展逐步完善, 在这一过程中也必然会产生不适应的问题。

首先, 由于长期受计划经济体制的影响, 有形房地产市场现阶段还未完全建立与市场缺乏统一、平等竞争的市场环境, 观念和体制上, 也还存在许多不适应的地方。

其次, 房地产市场目前的招投标工作由于受诸多因素的影响, 还有诸多不完善的地方。如招标投标监管体制不顺, 完整的工程交易市场, 由于种种原因, 有的受到肢解;由于保障体制未建立, 有的企业采取不正当竞争手段, 恶意降低投标报价, 造成一些弊端;有的工程项目利用多头管理打擦边球, 不进入有形房地产市场开标、评标、定标;有的工程不按建设程序办事, 个别工程招标完成以后, 还未办理报建手续等等。

但是, 我们应当用发展的眼光来正确对待招投标中出现的问题, 在发展中不断研究解析这些问题, 科学有效的招投标机制不可能是一蹴而就、一成不变的。招标投标管理全面纳入建设市场管理体系, 尤其是房地产市场的管理手段和水平得到全面提高, 各级建设行政主管部门认真贯彻执行《建筑法》、《招标投标法》等法律法规, 不断加强法规制度建设, 进一步健全和完善有形房地产市场, 依法规范招标投标活动, 工程招投标率大幅度提高。

二、招投标活动的现状

随着招标制度的广泛实施, 招投标制度在房地产市场产生的作用日益明显, 在利益的驱动下, 一些规避招标、虚假招标等违反《招标投标法》的现象增多, 而且有愈演愈烈的趋势, 导致项目工程质量得不到保证, 工期延误, 而且逐渐成为滋生腐败的温床, 造成房地产市场招投标中不规范现象屡屡发生, 一些房地产工程招投标未能坚持公开、公正、公平的基本原则, 具体体现如下。

(一) 招投标中的不正当竞争

房地产市场招投标活动中的公平竟争受到了各方面的干涉。房地产企业内部、地方保护、部门封锁及要求投标人垫资、高资质承包等不公平条件变相歧视, 排斥潜在投标人等现象大量存在。目前存在的突出问题有两种:一是招标人要求投标人以高资质承包低类别工程, 二是有些地方和部门为了保护自身的利益, 在招标活动中搞政策倾斜, 或在招投标过程中限定投标人范围, 或在评标过程中限定投标人范围, 或在评标过程中加入不公正条件倾向本地投标企业, 客观上造成了歧视其他潜在投标人的行为。在招投标过程中, 项目常常受到地区领导、基建主管部门、行业主管部门、业主单位等各方面的干涉, 使招标失去公正性。总之, 来自各方面的干涉违反了市场经济规律和市场竞争法则, 对建筑业的发展及建筑市场的规范都是不利的。

(二) 评标专家只以标书为准欠合理

评标专家是招投标过程中极其重要的一环, 对招投标工作能否顺利科学的进行起到了十分重要的作用。但是, 目前在评标过程中, 有一些评标专家未能履行自己作为专家的职责, 主要有以下几个方面:

1、应废标的投标人成为中标人。

2、未认真履行相关法规及招标文件的规定。

3、评标专家评标时责任心不强。

三、完善我国房地产招投管理的方法

(一) 打破垄断, 建立招标投标统一大市场

由于施工企业在工程交易中缺乏主动权, 房地产市场难以发育。打破垄断, 建立房地产招标投标统一大市场招标采购的性质和特点, 客观上要求一个统一、开放的全国大市场, 只有这样, 才能够体现公开、公平、公正的原则。

(二) 加强评标专家的管理, 完善评标专家制度

1、严格专家的选择方法

不采取随机抽取的方式:技术特别复杂、专业性要求特别高或者国家有特殊要求的招标项目, 采取随机抽取方式确定的专家是难以胜任的, 可以由招标人直接指定。这些对招投标工作的规范、公正起了很好的促进作用。

2、坚持评委的回避更换制度

所谓回避更换制度, 即指与投标人有利害关系的人应当回避, 不得进入评标委员会, 己经进入的, 应予以更换, 认真管理和监督评委的工作。对于违规的评委应果断地及时更换。

3、在评标专家和评标环节上加强管理

建立装备图像监控、声音监听及屏蔽设施的的封闭式评标区;建立统一的评标专家库, 专家类别满足各类项目的招标评标的需要。同时, 开发电脑自动抽取和语音通知评标专家软件系统, 所有项目的评标专家, 均通过电脑随机抽取和电子语音通知系统产生, 消除了评委抽取及评标环节的人为因素。

四、继续推动房地产市场建设和发展

充分发挥有形市场的作用, 解决规避招标和在招标中弄虚作假的问题有形市场最能体现公开、公平、公正和透明, 任何腐败和弄虚作假的行为都能够在有形市场得到监督和遏制。要完善各项规章制度, 提高和改善工作手段, 尤其是要推广运行计算机, 改革过去那种粗放管理、随意管理的状况。

房地产招投标市场不断走上规范, 招投标市场管理逐步加强。建立市场经济, 本意就在建立统一、开放、竞争、有序的市场体系, 发挥市场机制的作用, 促进资源的合理流动和优化配置, 提高经济效益。随着市场经济的深度发展, 招投标市场也必须统一、开放、规范。

一是建立系统化的招投标制度和规范。全国招投标法律体系框架已经形成, 省市法律法规已基本配套;针对外地分支机构办理投标手续不便, 规定允许分支机构参与项目投标。

二是完成职能分离, 实施了长效管理。职能分离后, 理顺了内部关系, 建立了沟通制度, 明确了各自职责, 保证了招投标工作正常开展, 保证了招投标任务圆满完成。

三是依法行政和监督的机制已经确立。宣传法律法规有关违规行为的处罚条款, 通报批评违规行为;对违规案例进行剖析并予以公布, 起到警示和威慑的作用。

五、结论

房地产市场的招标投标是我国经济体制转变为社会主义市场经济体制的一个具体体现, 是房地产建设领域的一项重大改革, 在确保工程质量、工期和经济效益上具有巨大的推动作用。对于整个社会经济的发展, 具有十分重要的意义。在我国社会主义市场经济日趋完善的条件下, 推行健全市场机制, 促进社会资源优化配置, 提高企业综合素质和竞争力, 保证建设工程的工期、效益和质量的法律法规, 对遏制不正当竞争, 防止腐败, 规范建筑市场的秩序都具有十分重要的意义。在当前加快推进房地产市场招标投标法制化的进程中, 加强房地产市场工程招投标的研究和规范管理, 具有重要的现实价值。

希望最终能够成立一个统一、独立、权威的综合监督管理机构, 达到构建房地产招投标大市场, 统一管理招投标工作, 建设具有中国特色的房地产市场招投标制度的长远目标。

摘要：招投标是市场经济条件下运用越来越广泛的一种交易方式, 是参与国际竞争的重要手段。它具有公正、公平、公开的鲜明特点, 在我国房地产行业中的勘察、设计、施工、监理以及与房地产建设有关的设备、材料的采购等方面得到了普遍运用, 而且经过实际的推广和实施取得了明显效果。房地产市场招投标的规范与否, 直接影响到我国房地产市场的建筑秩序, 关系到招投标工作能否顺利开展。可见如何通过加强招投标管理, 规范房地产市场招投标是一个十分值得研究的课题。

关键词：房地产,招投标,管理

参考文献

[1]江苏省招标投标条例, 2004实行.[1]江苏省招标投标条例, 2004实行.

[2]江苏省建设工程招标投标管理办法, 2003实行.[2]江苏省建设工程招标投标管理办法, 2003实行.

[3]七部委局, 工程建设项目施工招标投标办法, 2001实行.[3]七部委局, 工程建设项目施工招标投标办法, 2001实行.

[4]中华人民共和国招标投标法, 2000实行.[4]中华人民共和国招标投标法, 2000实行.

[5]中华人民共和国建筑法, 1998施行.[5]中华人民共和国建筑法, 1998施行.

[6]江苏省建设工程造价管理办法, 2010实行.[6]江苏省建设工程造价管理办法, 2010实行.

[7]经济法[M].知识出版社, 1982.[7]经济法[M].知识出版社, 1982.

房地产企业的风险管理 篇9

房地产企业的风险管理, 是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的风险有正确的认识、处理和控制, 以使风险损失减少到最小程度。

房地产经营具有高回报率和高风险性的特征。房地产开发投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致, 住房市场的供求价格弹性不对称。住房供应由于受土地、规划、生产周期等的硬约束, 导致在短期内的供应相对于价格变化不敏感、刚性较大。相比之下, 住房需求则容易受到价格变化、利率水平、税收政策、市场预期等因素的影响, 弹性较大。如果房地产企业在经营过程中不能对项目完工后的房地产市场供求形势作出判断, 房地产项目投入开发建设后, 如果房产市场开始回落, 容易造成楼盘的空置率上升。房地产项目适应市场变化的灵活性比其它商品差, 这时房地产开发经营将面临巨大的风险。

房地产是典型的资本密集性行业, 需要大量的资金投入, 其规模经济优势在很大程度上依赖于资金的支持, 通过资金参与控制更多具有规模经济的开发项目。然而我国尚未形成多层次的房地产金融体系, 专业的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构严重缺位;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系, 缺乏独立有效地房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等。长期以来, 房地产企业以银行为主导的单一融资模式必然把整个房地产业的风险集中到银行体系。

面对房地产企业在经营过程中的各种风险, 经营者应增强风险意识、加强风险管理, 认真预判各种风险的运动规律, 对风险的各个环节采取有效的管理措施, 才不致陷于被动。

房地产企业面临风险的种类

1.经营风险

房地产企业的经营风险是指由于投资开发项目经营管理不善, 不能达到预期收入水平, 或不足以补偿费用的可能性。房地产的投资规模越大, 对经营管理的水平要求也就越高。企业如果错误预测了房地产投资市场, 就会造成决策失误, 将会使房地产投资面临很大的风险。

一个国家或地区的政治或经济因素的影响和利率变化的影响, 会使消费者购买力下降;在经济不景气时, 房地产市场在一定时期内的需求会骤然降低, 房地产价格也会急剧下跌, 从而形成经营风险。

2.财务风险

房地产企业的财务风险是指投资者以所投资的房地产作为抵押物, 获取用于该项目投资的贷款时, 如果不能按照抵押贷款协议规定的期限还本付息时, 其所抵押的房地产就会成为他人的财产。不贷款的投资者虽不会有财务风险, 但也难以利用资金获取利益。房地产企业应充分估计筹资的难度、财产状况不良给企业带来的财务方面的风险。

一个房地产项目的开发需要上亿元甚至更多的资金投入, 而我国房地产企业自有资金很少, 单纯依靠内部融资不可能满足对资金的需求, 更多的资金是通过外部融资获得。但是在目前直接融资渠道较少的情况下, 银行贷款就成为多数房地产企业的主要资金来源。

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志, 一般认为资产负债率的适宜水平是40%～60%。2004年9月在银监会发出的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中, 将房地产企业的自有资金比例从30%提高至35%, 对房地产企业65%的负债率作了限定。国家统计局的数据显示, 近年来房地产业的资产负债率都在70%以上, 不少企业甚至高达80%～90%以上, 远远超出了负债率的警戒线。即使是资金实力相对雄厚的房地产上市公司, 其资产负债率也在70%以上。2007年沪深两市房地产上市公司的资产负债率高达76.49%, 负债风险极大。

3.政策风险

从宏观经济形势看, 近年来我国的GDP一直保持着高速增长态势, 但是在经济高速发展的同时也出现了严重的结构性失衡, 突出表现就是固定资产投资增长过快, 尤其是房地产投资。此外, 由于房地产业涉及的行业广, 所以在调控政策中, 政府不仅把房地产作为调控的目标, 而且作为一种调控的手段。2003年中国人民银行对房地产开发的流动资金贷款、建筑企业贷款和土地储备机构的贷款, 都给予了非常明确的贷款要求的操作指引, 提高了房地产企业的融资门槛, 增加了房地产企业的资金成本, 导致房地产企业利润下降, 对房地产企业造成了较大冲击, 特别是对资金紧张、负债率高的企业, 影响更为明显。

房地产企业如何加强风险管理

1.提高企业的实力

在当前房地产企业融资渠道不畅的情况下, 企业应采用创新金融的模式, 探寻融资渠道的多元化, 还要用战略的眼光纵览整个房地产市场的政策调控、城市规划, 注重提升企业的实力, 增强自我积累能力。

(1) 提高对市场的判断能力。

由于房地产开发具有周期长、投入期与回收期不一致的特征, 因此企业研究开发期、开发目标、开发产品、项目完工期后的市场供求状况十分必要。项目开发建设周期越长, 风险管理中的不确定性就越多, 风险也就越大。所以缩短项目建设周期, 不仅有利于加快资金周转, 也有利于减小因开发期内社会经济条件的变化而给项目带来的风险。房地产企业应开发更多适应市场需求的产品, 包括积极参与经济适用房、廉租房等保障性住房的建设;开发省地、节能、环保型建筑, 提高开发建设的能力, 提高产品的技术含量。只有更好地了解市场需求, 才能加快资金周转率、缓解资金压力。

(2) 提高赢利水平, 注重资本积累, 树立品牌形象。

资金相对短缺的企业可与资金较充裕的企业合作, 优势互补, 将土地使用权作为权益投入房地产项目, 双方建立合作关系。虽然合作开发所获得的利润少于单独开发, 但是合作开发可减少风险, 还可将其有限的自有资金投入到多个项目中, 有助于积累经验, 树立企业品牌形象。对于大多数中小型房地产企业来说, 应选择二、三、四类中小城市, 避开与大型房地产企业同城竞争。在经济欠发达的地区, 由于土地价格相对便宜, 企业可获得较高的投资回报率, 容易形成资本积累。

(3) 提高企业的融资能力和资金管理能力。

房地产企业应根据长期发展规划和短期生产经营活动, 判断对资金的需求, 分析各种融资方式的资本成本, 在筹集资金中确定合理的股权资金、债权资金的比例。企业应合理设计融资方式, 合理设计偿还顺序, 加强成本核算和财务管理。

2.加强对经营环境的研究

房地产企业的经营活动与外部环境的联系十分紧密, 经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等外部环境都会对房地产经营产生影响, 并且外部环境还处于不断变化之中, 这就要求房地产企业应把企业看成一个开放的系统。要正视环境的影响和作用, 把外部环境与内部条件有机结合起来, 在不断适应客观环境的变化中随时调整企业的经营活动。

3.加强对房地产市场的调查和预测

房地产企业生产的住宅类产品是重要的民生消费品。随着人民生活水平的不断提高, 消费者在满足了基本的衣食需求后, 也日益呈现出改善性居住需求和个性化需求的特征。房地产企业要转变经营思路, 生产出适合消费者需求的套型、漂亮的造型、优雅的环境和良好的物业管理产品。完整的现代产品概念包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。对房地产产品来说, 要使形式产品和无形产品共同提升, 因为只有这样, 才能更好地适应消费者个性化的需求。

4.提高员工的素质

房地产企业的知识管理 篇10

所谓知识管理是指对知识的创造、获取、加工、存储、传播和应用的管理, 其实质是为企业实现显性知识和隐性知识的共享提供途径, 通过对知识的识别、获取和利用, 增加企业的知识存量, 充分发挥其价值, 从而提高企业的竞争力。

房地产企业是资金密集型企业, 更是资本密集型企业。这里的资本既包括资金与其他有形资本, 还包括名种无形的知识资本。房地产企业在发展过程中积累与创造了各种各样的知识, 只有进行知识管理, 将这些知识进行整合, 形成企业特有的知识资本, 才能提高房地产企业的核心竞争力。

二、目前房地产企业知识管理的不足

在一项对我国企业知识管理现状的调查中显示, 医药卫生、文教、IT业、电信业在知识管理上相对领先, 而能源产业、娱乐传媒、建筑房产、商贸的水平则排名靠后。就目前看, 除了少数大型房地产企业开始注重知识价值的发挥外, 大多数企业仍把管理重点放在“跑项目、拿土地”上, 知识管理水平普遍偏低。房地产企业知识管理的不足主要表现在以下三方面:

1. 实施知识管理的动力不足

从房地产企业自身来看, 一些企业为知识管理而知识管理, 对知识管理的商业效益认识不足, 缺乏实施知识管理的商业动机。从房地产企业的员工来看, 由于缺乏对知识贡献、知识创新的激励措施, 很多员工不愿意将知识拿出来供大家分享, 缺乏集体学习的动力。

2. 缺乏实施知识管理的文化氛围和企业家群体

由于文化氛围的缺失, 房地产企业部门与员工之间缺乏知识的流动与共享意识, 造成企业内部人与人之间、部门与部门之间的知识垄断, 甚至对一些毫无价值的知识保密, 这严重阻碍了知识管理的实施。与此同时, 我国房地产企业知识管理的人才较少, 没有形成具有创新能力、战略眼光和致力于组织学习与知识资本管理的企业家群体。

3. 知识管理手段单一

实际上, 房地产企业平常自觉不自觉地进行着知识管理, 如文件资料的归档保存、楼盘营销经验的推广、员工培训等, 只是管理手段比较少, 管理层次比较低。这主要表现在:一些企业只重视知识的保存, 忽视了知识的整合, 这样就无法发挥知识资本的作用;知识共享度差, 知识库不健全;激励机制不完善, 人力资本开发程度不够, 从而严重影响了企业的知识管理工作。

三、房地产企业知识管理的必要性

1. 企业生存与发展的需要

房地产企业面临的市场竞争是残酷的, 一方面, 房地产企业数量众多, 加之目前房地产市场不景气, 可以说大多数房地产企业的发展都面临着巨大的挑战;另一方面, 房地产市场同质化竞争严重, 相同的资源, 相同的管理模式, 使房地产市场成为一片红海。面对困境, 实施知识管理是房地产企业“突出重围”的一条有效途径。首先, 知识管理可以创造利润, 这种新的管理方式可以去除一些多余的环节, 提高企业的效率, 为企业带来更多的商业利润;其次, 知识管理可以提高房地产企业的核心竞争力, 从而确立企业在市场竞争中的优势。

2. 加强房地产企业知识整合的需要

由于房地产企业涉及的业务比较综合, 既具有一般企业组织架构的稳定性, 又具有特殊的流动性和不稳定性。这就造成了房地产企业的知识资源比较复杂。房地产企业通过知识管理, 挖掘与获取分散的企业知识, 建立分类动态知识库与知识地图, 这样就可以达到知识整合的目的, 实现知识的共享。

3. 提高房地产企业项目管理水平的需要

房地产项目规模大、内容复杂、投资高, 涉及的方面也越来越广。在房地产企业中引入知识管理的理念与方法, 能够实现资源共享、协同行动、优化流程, 使全过程的项目管理水平大大提高。

4. 提升房地产企业人力资源管理水平的需要

知识管理是通过一定的机制把个体的知识转变成组织的知识, 并把组织的知识内化为个体的知识, 这个过程其实就是人力资源的开发过程。通过知识管理, 可以使房地产企业形成团队学习与组织学习的环境, 帮助员工共享优秀的知识成果, 促进员工成长。

四、房地产企业知识管理的要点

1. 增加知识资本存量

房地产企业要挖掘和整理企业的各类知识, 其中显性知识要以文件档案、工作手册等形式记录下来, 隐性知识要通过增加员工之间、部门之间的交流来传递与积累, 并注重把隐性知识显性化, 从而增加知识的存量。

2. 建立学习型组织

知识管理的核心是建立学习型组织。学习型组织是指能够有力地进行集体学习, 不断改善自身收集、管理与运用知识的能力, 以获得成功的一种组织。目前, 房地产企业的学习型组织建设远没有普及。因此, 房地产企业的学习型组织建设可以遵循学习型组织的理论, 做好五项修炼, 即系统思考、团体学习、共同愿景、心智模式与自我超越。

3. 加强对知识转移与共享的管理

一般来说, 企业员工或部门出于自身利益的考虑, 都不会主动进行知识的转移, 不愿意与他人来分享独有的知识。这就需要企业运用系统的组织管理手段, 来促进这一过程的实现。针对房地产企业, 实现知识转移与共享的组织管理手段主要包括:知识转移管理、企业文化建设、激励机制设计等。

房地产企业知识转移的管理主要从二个维度来入手, 一是知识本身的转化, 即显性知识与隐性知识的转化;二是知识载体的转化, 即个体知识、部门知识与企业知识的转化。

知识转移的过程本身并不复杂, 重要的是在企业内形成主动进行知识转移与共享的氛围。这就要求房地产企业塑造一种知识共享的企业文化, 在企业内倡导和谐、信任与协作的文化理念。

房地产企业的激励机制设计要兼顾知识的转移与共享。首先是学习机会激励, 房地产企业员工尤其是一些核心技术员工, 其工作专业性强、知识含量高, 面临着技术更新速度快的巨大挑战。他们除了要完成日常的工作之外, 还必须及时学习新涌现出的理论和技术知识, 学习的机会对于专业技术人员来说是一种非常有吸引力的激励措施。其次是团队激励, 由于一些房地产企业员工的工作专业化程度较高, 创造性较强, 而且需要团队的协作才能完成一项工作任务, 因此, 在激励机制的设计上可以采取团队激励、项目激励等方式。再次, 可以摒弃单一的业绩激励, 把员工在知识转移与共享上所做的贡献作为激励的一项重要考核标准。最后, 要提高激励的层次性, 注重员工成长的空间、自我价值的实现等非物质方面的激励。

4. 建设知识管理信息平台

房地产推行全面预算管理的探讨 篇11

【关键词】房地产企业；全面预算管理；成本控制

一、前言

全面预算管理并不是新兴事物，然而当房地产由高利润行业转为微利行业时，房地产也越来越重视企业的管理工作，而全面预算管理作为一种管理工具，也会在房地产企业实施得越来越普遍，在推行的过程中，如何让全面预算管理产生期望的效益？本文打算从房地产企业全面预算管理的特点、推行会面预算管理的现状及过程中面临的问题、影响因素、问题的解决对策等方面进行探讨，希望本文能对房地产企业全面预算管理的有力推行提供一定的指导，促使企业能够更加精准的进行成本控制，提升利润，实现企业经营目标。

二、房地产企业全面预算管理的特点

1.预算管理分类

房地产企业预算管理分为项目全面预算管理和年度预算管理。项目全面预算是针对整个项目开发过程所做的长期预算，年度预算需要将项目的长期预算按会计年度分解到几个年度内，是短期预算。全面的预算编制是事前控制，年度预算管理是事中控制，只有长短结合，即事前及事中的有效控制，房地产企业才能在开发的项目中获得理想的收益。

2.预算管理的特点

全面预算管理作为一种管理工具和手段，应当结合企业的发展战略，以及企业的期望收益值，对项目开发的全过程进行事前的全面的预算编制。项目开发的周期越长，产生的期间费用越高，对项目利润的损减越大，所以房地产企业在项目策划阶段，应当着重考虑开发周期的长短，在开发周期内，将项目的全面预算拆分到年度内，以利于收益的控制。

3.预算管理的重要性

现阶段房地产企业面临越来越严峻的市场竞争，利润逐渐薄化，甚至达到亏损边缘，不得不从管理中抓效益，而全面预算管理则提供了很好的抓手，使房地产企业在项目开发全过程中能够有效的对成本、资金、业务等进行优化及综合控制，实现成本控制，扩充利润。

三、房地产企业全面预算管理的现状和存在的问题

1.房地产企业推行全面预算管理的现状

（1）房地产企业预算管理只注重算而不注重管。房地产企业每筹备一个开发项目，首先在可行性研究阶段，往往会花很大的精力放在项目的全面概预算上，力求各项数据指标都控制在企业的期望值内，这样的全面预算量化指标看似符合企业的经营目标，实则并没有考虑管理实施的可操作性，导致在实际工作中并没指导意义。其次在项目开发实际实施阶段的管理过程中，完全不考虑起初的预算，致使房地产企业的开发项目只有算而没有管，是脱节的。

（2）房地产企业预算笼统而不细。房地产项目开发是一个很复杂的过程，在事前编制的全面概预算很难预判到将来的全部投入需求，预算科目在三级上也仅仅是笼统的试图涵盖所有的收入支出大项和大数，比如预算一级科目为开发成本，细化的二级科目为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，每一个预算二级科目再细化的三级科目就很难做到详细而全面了，这就给预算指导实际带来了难题。

（3）房地产企业全面预算缺乏弹性。房地产开发项目的预算一般都是在项目起初进行编制的，在项目的整个开发周期过程中，很少进行调整，但是房地产项目开发的周期一般跨度都能达到3-10年，这是个长期的过程，因市场、经济、国家宏观政策等因素的变化，预算编制所依据的房产销售价格、成本价格如原材料、人工价格等也是会变化的，如果全面预算不能及时进行相应的调整，则失去了对整个项目的盈利情况的真实反馈，使得企业无法掌控项目盈亏。

2.房地产企业推行全面预算管理存在的问题

（1）房地产企业全面预算管理管控点的着手及把控问题。在行业增长阶段的爆利时代，只要拿地就能赚钱。但行业一旦步入成熟阶段，只能比拼管理能力，从成本中截流利润。过惯了宽松日子的房地产企业，如何进入从紧从严的精细化管理时代，从哪个点着手进行管控成为房地产企业面临的最大问题。

（2）在全面预算管理的过程中，面对复杂的预算内容，如何搭建管控体系也是房企面临的重大难题。在房地产企业中，组织架构中的各部门往往各自为政，如销售部过于重视回款，无视成本，一味迁就客户对销售价格的打压，使资产贱卖；而工程部对项目的施工进度则受制于施工单位，不能如期完工，使企业承受违约风险。

（3）管理方面的资源投入不断加大，却不能带来预期的管理效益。房地产行业正步入生命周期的成熟阶段，势必会向衰退阶段迈步，已经引起地产企业的注意，为了使企业能够更久远的发展，试图通过管理方面的投入带来效益，开始探索并引入先进的管理工具，在软、硬件方面不断加强，请专业的培训公司进行管理方面的培训，实施昂贵的管理软件，耗费大量精力在全面预算的编制上等等。然而这些措施是否真给企业带来效益？如何衡量？

四、影响房地产企业全面预算管理的因素分析

1.管理制度

制度的有无及健全与否是影响房地产企业全面预算管理的首要因素，将全面预算管理上升到企业制度的形式以表明企业对全面预算管理的重视，让参与全面预算管理的所有人员认识到做好这一项工作是职责所在，以制度的形式明确企业各部门及各人员在全面预算管理推行中的责、权、利。一般在制度中应当明确财务部是全面预算的总牵头部门，而项目的工程管理部则是整个开发项目的利润责任中心，由工程管理部具体负责开发项目的全面预算管理的管控，为了能够实现企业最大盈利的终极目标，建议以制度的形式确定所有推进开发项目全面预算管理的人员有权参与超利润指标的成果分配权，激发员工热情，最后形成以全面预算管理需求为出发点而展开工作的企业文化氛围。

2.管理流程

畅通的闭环流程是房地产企业成功推行全面预算管理的重要因素，预算编制→指标分解→责任到人→预算控制→实施反馈→预算调整，这个过程是不断循环的，最终会归结到绩效的考评上，清晰的流程有利于房地产企业全面预算管理的推行。

3.人员因素

房地产企业全面预算管理是一个全员参与的全过程的管理，因而人员是最为关键的因素。管理人员的职业化、管理能力、领袖精神；专业人员的专业素质能力、敬业精神、团队协作意识；基层人员的责任心及技能无不影响着房地产企业全面预算管理的推行效果。虽然大家普遍认为全面预算管理大多都是数据工作，然而在房地产项目开发的起初阶段，除了数据上的预算工作之外，仍然要依据企业对项目的整体战略情况来进行项目开发人员架构的搭建，构建及架设项目开发的人员组成，重点考虑的内容为所需要的人员数量、人员的职业能力、人员对预算的执行力等，一个经验丰富的项目经理将有助于项目预算的实现。

五、改善房地产业全面预算管理的对策

1.预算管理体系的搭建

房地产企业全面预算管理的推行必须搭建一套完整理的全面预算管理体系，要有明确的责任中心及责任人，体系中涵盖所有的部门及所有的人员，如以财务部为牵头部门，具体负责开发项目全面预算的组织工作，即协调各业务部门参与预算的编制工作；向企业权力机构报告预算的执行情况；及时依据规定对应当调整的预算进行调整等。业务部门负责相关的预算指标的具体执行工作，每个部门指定专门人员负责全面预算管理的执行工作，这个专门人员可以是部门负责人，也可以是指定的接口人，专门人员应当将由本部门负责具体执行的预算指标再细化分解并落实到部门内的每个人员来承担，做到“千斤重担众人挑，人人头上有指标”，每个人员负责自己责任范围内的预算指标的控制和反馈，业务部门应当做到对所负责的预算指标定期向管理层报告，对分解到具体责任人负责的指标进行严格考评并及时激励。

2.构建第三方监督体系

房地产企业全面预算管理第三方是指独立于全面预算管理责任中心及责任人的、可以常设的机构，可以由监事会担当或者管理层指派非全面预算责任主体的人员兼任。负责全面预算管理的事前、事中监督、事后评价，以有效推进全面预算管理，应当注意的是，第三方不是权力机构，其有权向企业的最高权力机构直接反馈全面预算管理是否得到了有效执行，反映实施过程中发现的问题，并提供问题的解决方案，跟踪落实问题是否彻底解决，将此过程形成专题案例的档案并存档，汇编案例档案成册，组成项目后评估内容之一，形成企业的经验资料，以利于全面预算管理的改善，给企业带来效益。

3.着手于成本控制

全面预算的本质就是开发项目的收入、支出、利润三者的角力差量关系，当前房地产市场饱和，再也不是过去的爆利时代，影响房地产企业营业收入的房产价格也不是企业所能左右的了。要想取得预期的利润，则方法之一是对支出进行合理管控。成本控制就是以成本作为控制的手段，首先在项目开发前进行合理定价、定量，在项目开发过程中严格按确定好的价格、工程量来采购和施工，对成本要素的市场价格变化保持敏感，提前预警，在施工过程中，严格控制超预算的工程变更和签证的发生，鼓励因施工工艺改进或者技术水平提升而使成本节约的变更和签证。在当前销售市场对房企不利的情况下，对成本进行强有力的有效管控，才能取得正利润，才能生存和发展。

六、结论

本文阐述全面预算管理在房地产企业的推行过程中面临的问题，分析了房地产企业推行全面预算管理的影响因素，提出了推行全面预算管理对房地产企业成本控制、效益提升的解决对策。

房地产在未来的生存和发展必将更加重视管理，行之有效的方法之一就是推行全面预算管理，根據企业自身发展目标制定详实的预算，严格以预算为管理控制点，开源节流，抓牢项目中的成本控制， 扩大企业利润空间，做大做强，建百年企业。

参考文献：

[1]许田中.全面预算管理在房地产企业中的应用研究 [J].当代经济 ，2014（16）：116-117.

[2]马永红.关于房地产企业实施全面预算管理的思考 [J].中国总会计师，2013（11）：53-54.

房地产企业的财务预算管理 篇12

一、预算管理在房地产企业的重要性

(一) 有利于企业建立完整的管理模式

在当今经济快速发展时期, 企业的最终目的就是发展、增加利润收入, 而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息, 使其获得最大程度上的财富, 用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化, 就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整, 整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。

(二) 有利于企业降低经营风险

房地产企业的基本特征主要是:运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念, 在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用, 做出一份合理的经济效益报告和投资企划书, 将房地产投资的风险降到最低。比如, 现金是经济学里流动性最强的一项科目, 已成为了财务预算的核心依据, 精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯, 为管理者提供充足时间进行整改, 免受经济风暴的侵袭[2]。

(三) 有利于完善企业资金管理

合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置: (1) 是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据; (2) 是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据; (3) 为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之, 房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量, 企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。

二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足

(一) 认识不透彻

房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈, 多数企业家仍然停留在经济表层现象上, 只在乎成本、费用的低消费, 进而忽略了财务预算管理的重要性, 究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时, 部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用, 把资金预算和项目企划混为一谈, 单纯地看作财务报表, 所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。

(二) 管理体系不完善

房地产开发企业光是进行财务预算是不够的, 还要组建机制体系对其加以管理, 没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督, 就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如, 法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此, 直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善, 为房产企业的发展提供有力保障。

三、加强房地产企业财务预算管理的措施

(一) 建立完整的预算管理体系

完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低, 使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序:1、积极探索市场需求, 了解房地产市场的经济走向, 迎合消费者的需求, 探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险, 为财务预算提供真实市场数据, 为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据, 对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告, 便于对建设过程中投资额的掌控。

4、在建设房产时, 将实际金额耗用与评估报告相比较, 灵活处理数据变动, 将投资损失降到最低值。

(二) 保证资金链的顺利衔接

1、对于固定资产应该各司其职, 涉及相关部门申请领取必要财务支出, 费用申请部门也要与房产施工人员相分离。

2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量, 经不同部门的负责人员审查、监督, 有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时, 折旧库房相关落后设施以及闲置装备, 增加财务预算, 完善资金管理制度[5]。

(三) 加大预算管理的实施力度

房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实, 我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值, 而要根据实际情况和房地产市场实际前景, 谨慎分析、归纳相关数据, 对生产经营状况进行深刻剖析, 进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合, 达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言, 要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的, 要具有危机意识, 树立多个阶段的预算指标, 使其进行良好衔接, 达到互补、互利的效果, 最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。

四、总结

各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征, 使财务预算体系更加具体化、实际化。同时, 在预算管理执行的过程中, 不仅需要管理者的长远眼光, 更需要其多年累积的丰富经验和阅历, 进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。

摘要：房地产企业的开发与运营需要大量的资金进行周转, 财务预算管理则是管理者依据市场前景和发展状况对企业资金进行管理和运作的重要手段之一。尽管如此, 由于各种不确定因素的影响, 财务预算管理仍然具有一定程度的局限性, 所以对于房地产企业管理人员和财务人员来讲, 就应该从宏观经济角度出发, 及时、灵活地提高预算管理的客观性、合理性, 进而发挥预算管理工作在房地产企业中的重大作用。

关键词：房地产,财务预算,管理

参考文献

[1]李荣锦, 王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010 (12) :96

[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009 (12) :220

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008 (18) :110

[4]陈霞.浅析企业财务风险[J].求实.2008 (S1) :56