房地产建筑施工管理

房地产建筑施工管理（共12篇）

房地产建筑施工管理 篇1

房地产开发企业办理了《工程施工许可证》, 标志着建筑施工企业可以入场施工。工程竣工验收备案后, 宣告建筑施工企业完成工程施工、可以退场而进入工程回访期。本文主要阐述建筑施工企业从入场施工准备到竣工退场及工程回访过程中, 房地产开发企业在施工管理中应该注意的关键环节及控制要点。

(一) 施工准备阶段的主要工作

1.“三通一平”要落实到位。

一般情况下, 施工合同中要明确施工现场道路、用水、用电及施工场地的平整问题。上述问题要在施工招标前明确, 避免影响施工进度和引起不必要的经济纠纷。施工场地平整到位, 地形、地貌测量准确, 也是工程施工设计的前提和保障。尤其是落差较大的施工场地, 一定要综合考虑外网工程和楼房主体设计, 统筹兼顾, 确定好工程设计的标高。

2.总平面布置要井然有序。

总平面布置要充分考虑是否符合消防、交通运输和工程施工管理要求, 是否影响整体工程的推进, 要重点考虑楼房主体施工与外网工程施工是否相互影响。总平面布置的科学与否, 对施工过程中安全文明施工管理影响很大。

3.规划详细, 科学, 并获得规划部门审批。

规划前, 要与消防、气象、有线电视、通讯公司、供水、供电、供暖等主管企事业单位充分沟通, 做好相关系统的规划设计, 统筹考虑好“七通一平”的问题, 全面做到符合住宅适用性、环保性、经济性、安全性、耐久性的性能要求。规划过程中, 要充分做好住宅楼的日照分析和交通流量分析, 尽量满足日照时间在2个小时以上, 实现人车分流。

4.图纸设计、会审及技术交底要严谨、细致。

施工图设计要坚持经济实用、美观大方、引领潮流。设计前测好地形、确定好标高。图纸会审是优化设计, 明确工程量的基础工作, 一定要慎重、细致地进行。图纸设计内容要完整、齐全, 尤其是实行总价包干的工程, 要尽量避免图纸设计变更, 最好在工程招标前完成图纸会审工作。施工图纸设计不能只考虑外观而忽略经济性和实用性, 要兼顾室内空间布局的合理。还如给排水管道的检查井盖板不应设计在道路上等细节问题要考虑到位。建筑材料的选择必须明确, 不能过于宽泛。比如岩棉板, 目前市场上价格在2000元/吨至20000元/吨不等, 质量参差不齐。如不明确, 施工管理中很能控制。

5.工程预算与招标工作。

工程招标工作的前提是要明确工程总量和质量要求, 一定要清晰列出工程量清单和原材料质量、规格及型号要求, 全面做好工程预算工作。招标设计单位时要明确包含预算, 招标施工单位要明确工程预算和工程量清单, 明确工程承包方式, 签订完整的施工个合同, 并做好施工合同备案。

6.其他工作。

工程开工前, 房地产开发企业要与施工企业签订安全包保协议、消防火责任状, 划清区域管理责任和权限。要与监理公司明确职责, 不要以包代管, 也不能越俎代庖, 要在监理委托合同中明确各自的权利和义务, 充分发挥监理公司的监理职责。

(二) 工程施工阶段的管理要点

1.安全控制。

安全是一切工作的重中之重, 安全为天。安全工作要有专人负责, 不安全不生产的理念要深入人心;安全帽、安全网、安全带、安全棚等安全防护措施要齐全而有保障;安全文明资金投入一定要到位, 必须把好安全生产的“七关”即教育观、措施关、交底关、防护关、文明关、验收关、检查关。要求施工企业争创“安全文明施工单位”。

2.进度控制。

结合本地区气候变化实际, 确定施工进度。进度编排要科学高效、符合客观实际。施工组织和材料供应都要满足进度要求。同时建设单位、施工单位和监理单位要对进度控制采取强有力的督促措施和执行手段, 做到日事日清, 日事日毕。进度例会一定要定期召开, 随时处理和解决施工过程中出现的问题, 并千方百计的予以协调解决, 不可拖延, 杜绝推诿扯皮的现象。

3.质量控制。

百年大计, 质量第一。施工质量的影响因素主要有人、材料、机械、方法及环境等五大方面。质量控制关键要抓住参与施工的决策者、管理者和执行者, 他们是质量保障体系的命脉所在。也就是说, 好的施工质量需要好的施工组织作保障, 也体现了管理要以人为本的理念。而材料、工程机械和施工工艺等可以在施工前予以明确。例如工程施工要明确是否使用商砼。保证工程质量的法宝就是勤检查, 选择好的劳务施工队伍。

4.成本控制。

工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。如果工程采取固定总价合同, 做到了工程内容和任务明确, 业主的要求和条件清晰, 合同总价一次性包死, 固定不变。这样, 成本控制也就简单多了, 关键是最大限度控制好工程变更的审批流程, 尽量做到先审批变更, 后施工。重点控制好各项税费, 利用好房地产开发的各项优惠政策, 做到合理纳税。

5.工程协调。

监理例会、工地例会及项目部例会等例会是沟通信息的有效渠道, 必须按期召开。这样, 可以及时总结不足, 查找问题, 提出整改意见, 必要时形成会议纪要, 加大监督检查力度和经济处罚力度, 确保整改工作落实到位, 保证例会议定事项落实。

(三) 工程施工阶段的控制要点

1.基础施工。

基础测量工作要做到放线精确, 标高准确, 经规划部门审核通过。一般情况下, 高寒地区工程基础深度要过永冻层, 掩埋基础时要填充沙子, 防止冻害。基础底层要夯实到位, 并经勘查、设计部门验收通过。基础填埋过程中, 一定要做好夯实和沉降工作。绑扎钢筋要符合规范和设计;混凝土配比要符合施工要求, “振捣”到位, 支护要尽量避免“涨模、跑模”等现象发生。基础防水是件大事, 一定选择适合的防水材料, 做好防水工程。

2.主体工程施工。

重点要做好混凝土、砂浆、砌体强度的现场检测和钢筋保护层的厚度检测以及混凝土预制件结构性能的检测。在施工构造柱或剪力墙时, 根部要清理干净、振捣及时到位, 避免“烂根子”。在楼板浇筑时, 要支好模、绑好筋, 保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水, 更能保证散水质量。屋顶漏雨是住宅楼建设的心病, 必须引起开发建设者的高度重视, 全面做好屋面防水工程。

3.外网工程施工。

外网工程最好在主体工程实施前完成, 避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说楼房主体施工前, 达到“通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道”均已经铺设到位的施工条件。但是在楼房主体施工过程中要做好外网工程的成品保护工作。

4.其他工程

在水暖、电照工程施工中, 要考虑温控调节阀、热量计量表、智能卡水表等节能减排设备的使用。在坡屋面施工中, 铁皮和木料要符合设计标准, 望板要满铺, 扒钉要钉足。通气孔、烟囱根以及错层连接部位是屋面施工质量控制的重点。保温层、防水层要铺设到位, 避免冬季顶层楼板结露、缓霜和漏雨。在弱电工程管理上, 可以考虑引入竞争机制, 让电信、移动、联通等通讯公司同时进入小区, 让业主获得更大实惠;消防工程中涉及的管道井防火门、管道井的封闭以及相关消防设施要聘请有资质的施工队伍进行施工, 并经有资质的中介部门检测合格。避雷工程施工后, 要请气象主管部门进行验收。

(四) 工程验收阶段的主要工作

1.分部分项验收。

分部分项验收是保证整体工程质量的基础工作, 绝对来不得半点马虎。分部分项工程完工后, 应该经检查确认, 签署验收记录后, 才能进行下一项工程项目的施工。未经监理工程师或建设单位技术负责人检查认可, 不得进行下道工序施工。

2.分户验收。

一般情况下, 由建设单位组织施工单位、监理公司和物业公司进行分户验收。分户验收应该在通水、通暖、通电及通讯等工程全部达到验收标准时进行。分户验收过程中检查出的问题处理完毕后, 即可组织终验。

3.竣工验收。

建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请, 经建设主管部门同意, 确定竣工验收时间。一般情况下, 工程竣工验收由建设单位主持, 邀请规划、发改、环保、气象、劳动监察、房产管理等主管部门以及施工企业、监理公司、设计单位等参加验收, 验收通过后, 参验各部门及单位签署竣工验收报告。房地产开发企业及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。并与业主正式签订《商品房买卖合同》, 向业主发放《商品房使用说明书》和《商品住宅质量保证书》, 协助业主办理完成产权证等相关手续。

4.工程移交物业及回访。

工程竣工验收后, 即可移交物业公司或业主。在向物业公司移交过程中, 要签署物业委托合同, 列好移交清单, 做好移交的相关设备的运行调试及培训记录。随着广大业主入住, 工程进入回访期, 房地产开发企业是住宅质量保证的责任主体, 有责任、有义务按照质量保证承诺及时组织好工程回访工作。一般情况下, 为保证回访工作的顺利开展, 对施工企业工程决算时, 要扣留工程总造价5%的回访费, 这一点在《工程施工合同》中一定要明确。甚至明确到每年的返还比例, 避免产生经济纠纷和给业主带来损失。

摘要：房地产开发建设是一项系统工程。它涉及面广, 管理工作复杂。结合呼伦贝尔神宝嘉园小区施工管理及控制的实际, 进行归纳总结, 梳理出房地产建筑施工过程中应该注意的关键环节, 供广大同仁借鉴和参考。

关键词：房地产,施工管理,施工要点,施工控制

房地产建筑施工管理 篇2

根据房地产施工发展中存在的问题，技术管理应当全面而有重点地进行。首先针对技术管理意识薄弱的问题做出整改。通过各式各样的宣传和学习让房地产施工单位充分认识到技术管理对保证建筑质量的重要性。技术管理对于建设一个规范的、完整的、合理的建筑质量管理体系是十分关键的。房地产施工单位只有在认识到技术管理必要性的基础之上，才能真正做到在实际的施工过程中把技术管理落到实处，进而充分发挥技术管理的优势和作用。其次还要在技术管理得到落实之后，建立完善的监督体系。对技术管理的实施进行跟踪检测，保证技术管理能够取得预期中的成效。一般来说，我国房地产施工的技术管理主要分为四大板块:施工现场的质量管理、施工安全管理、方案设计招标以及施工设计的管理、成果审查阶段的管理。这四个部分基本囊括了房地产施工的全部过程，每个板块都是技术管理的重点。保障了这四个环节的技术管理就意味着保障了建筑施工的安全和质量。因此，房地产施工单位应当在研究如何提高这四个方面的技术管理上多下功夫，探索出一套适合房地产施工的技术管理体系。

建筑工程房地产管理技术探索 篇3

[关键词]建筑工程；成本控制；质量控制；过程控制

1.引言

对于房地产开发商来说，其主要目标就是如何高效高质地实现项目竣工，因此作为开发商管理人员就必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。这需要管理人员在工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。现结合笔者实践，探讨作为开发商管理人员如何在项目中实现有效管理。

2.现场质量管理

作为开发商管理人员，必须对施工现场所进行的与质量有关的活动进行观察、监督与检查，核心是检查现场的施工工作是否按已批准的程序进行。在施工现场所采取的质量检查活动是随机的，在无特殊原因，原则上应当每天都要进行。

加强技术管理，认真贯彻规范、标准及各项管理制度，建立岗位责任制，熟悉施工图纸及有关技术要求，做好技术交底工作。实行目标管理，进行目标分解，按单位工程及分部分项工程落实到责任部门和人员。从项目的各部门到班组，层层落实，明确责任，制定措施，从上到下层层开展，使全体职工在生产的过程中用从严求实的工作质量、用精心操作的工序质量，一步一个脚印地去实现质量目标。积极开展质量管理（QC）小组的活动，工人、技术人员、项目领导“三结合”，针对技术质量关键组织攻关，积极做好QC成果的推广应用工作。

2.1材料质量管控。根据工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；

2.2施工过程中的质量控制。加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。

混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录。

2.3产品验收管控。开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：1）承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。2）对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系統采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。屋面、沟坑无渗漏且排水畅通。墙面平整、色泽均匀、线条平直、阴阳角方正、垂直。地面平整、无裂纹、无积水、盖板平稳、周边顺直。土建主要项目内在质量控制良好；地基处理质量可靠、沉降观测值准确且在允许范围内。钢筋材质及焊接进行全过程跟踪管理，各验收批焊接检验一次合格率大于96%。对混凝土进行全过程质量控制，各检验批混凝土强度评定合格率达到100%。

3.工期保证管理措施

3.1从管理制度上管理。落实岗位责任制，明确从项目经理到各级管理人员工作的职责，相互协商，防止打乱仗。加强技术交底和技术责任制。全部施工工序由相关技术人员组织技术交底，施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核，尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关，做好隐蔽验收。加强技术培训工作，全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作，每个员工都能熟练操作，提高工效。严格奖罚制度，施工中以分部分项控制点实施奖罚，以提高员工积极性。建立领导值班制度，以适应工地快节奏、满荷载、日夜均衡作业的要求。

3.2从施工组织上管理。均衡组织施工，加强各个队伍间的组织协调工作，同时尽可能使多数工序提前，见缝插针的进行，以加快施工进度。加强计划和调度，计划设月计划、旬计划、周、日作业计划，坚持每天生产调度，从人力、资金、物质上充分保证。根据工程特点科学合理的实施分段流水作业，适当组织交叉作业，以争取工期，为后续工序提供工作面。做好机械设备维修保养工作，使之保持完好状态，防止施工时出现故障。做好资金平衡工作，保证工程顺利进行。

3.3从技术措施上管理。编制好施工组织设计，做好技术准备工作；认真学习图纸，做好图纸会审。施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。科学合理地提出修改图纸建议，提高工效，保证质量。大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。

4.施工安全管理

（1）安全检查管理制度。通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。每天检查安全隐患、违章指挥、违章作业的情况一旦发现及时发出整改通知，限期整改。分公司里每月定期进行安全检查，检查安全防护措施，各种违章制度执行情况、安全措施等。

（2）安全管理。安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产文件。班组每天晚上定期召开安全总结会议，对当天生产活动进行总结，针对不安全因素，发动群众，提出整改意见，防患于未然，学习有关的安全生产文件等。

5.结语

实践表明，作为开发商管理人员应当全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是开发商管理人员的目标。

参考文献

[1]管明增.浅论房地产开发的项目管理[J].建设科技,2011，（09）．

[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[J].建筑工人,2011，（07）．

房地产建筑施工管理 篇4

1 房地产建筑施工管理要点

在房地产建筑施工过程中, 需要重视多个管理要点, 包括安全管理、进度管理、质量管理、成本管理、工程协调管理等, 通过这些强调和重视这些管理要点, 可以实现对房地产建筑施工的科学、全面管理, 取得最佳的管理效果。以下笔者将针对这几方面的施工管理要点展开详细论述, 作出具体介绍。

1.1 安全管理

安全管理, 主要指的是:保障房地产建筑施工工作顺利进行的重要工作, 也是房地产施工过程中以人为本的施工原则的直接性体现。安全管理应当贯穿房地产建筑施工的全过程, 以此保障人员与财产的安全, 在具体工作过程, 需要重视以下几个关键点:第一, 要构建一套完善的安全管理、监督制度, 依据制度对施工过程中的各种施工行为的安全性进行科学监督, 以推动施工安全性、可靠性的不断提升, 为整个房地产施工质量的提升, 奠定良好基础;第二, 安全管理应当落实到建筑施工的全过程中, 而不是采取抽查式的管理方式, 应当通过科学的监督举措, 对建筑施工的各个流程进行实时监督和管理;第三, 安全管理应当由专门的管理人员进行, 要求管理人员具备足够的安全施工管理经验和管理能力, 并在实际管理过程中能够做到认真、负责, 以切实保障施工的质量。

1.2 进度管理

在保障建筑施工质量的前提下, 施工进度也是建筑施工中应当重视并合理控制的内容, 施工进度管理的目的, 即是为了保障建筑施工在规定的期限内完成, 避免工期拖延造成施工效益的下降, 以达到降低施工成本的目的。在开展施工进度管理工作的过程中, 同样需要构建一套完善的管理制度, 并且要充分考虑影响建筑施工进度的多种因素, 如地区气候因素、施工单位施工能力因素、工程实际要求等, 以此确保房屋建筑施工工作的顺利进行。而为了实现良好的进度管理效果, 应当定时召开工程进度例会, 在例会上集中解决施工中遇到的影响工程进度的情况, 并及时发展其中存在的问题, 通过合理、科学完善方案的制定, 保证建筑工程按照既定的施工进度科学推进。

1.3 质量管理

保障建筑工程施工质量, 是建筑施工的第一要务。俗话说, 百年大计, 质量第一。在房地产建筑施工管理中, 对于施工质量的管理可以说是最重要的。建筑施工质量管理应当从施工准备阶段就开始进行, 并一直贯穿于施工的全过程当中, 直到工程竣工结束。在质量管理过程中, 应当确保施工材料质量合格、施工人员能力达标、施工方式科学可行、工种流程搭配合理、质量监督严格到位, 从而通过良好的质量管理工作, 实现对建筑施工质量的全面、良好的控制与管理。

1.4 成本管理

成本管理是提升建筑施工效益的重要途径, 也是现代建筑施工过程中必不可少的管理内容。企业在开展成本管理工作的过程中, 应当充分考虑到影响建筑施工成本的各种因素, 制定全面的成本管理策略, 从材料采购、费用报表、工程设计、费用预算等方面, 实现对工程施工成本的科学、全面、有效的控制与管理, 从而推动建筑工程施工效益的不断提升, 进而推动施工质量的不断提高。

1.5 工程协调管理

在建筑施工过程中, 很多地方需要进行协调管理, 如果协调出现问题, 会造成施工进度的拖延和施工效率的下降。工程协调管理的主要实现方式是监理例会、工地例会和项目部例会等, 通过这些会议的定期召开, 可以实现对工程施工过程中多种施工要素的协调管理, 并提出制定出科学的整改意见, 以此提升建筑工程施工工作的效果, 为确保房地产的施工质量, 奠定坚实的基础。

2 房地产建筑施工控制要点

在房地产建筑施工中, 需要对多种因素和多个流程进行良好的控制, 进而保证施工的质量和施工的效益。在此, 从施工前、施工中和施工后三个角度对房地产建筑施工的控制要点进行分析, 以真正做好房地产建筑施工要点控制与管理工作, 从而确保建筑施工工程能够高效率、高质量完成。

在施工前, 控制要点主要包括:第一, 要保证施工场地的平整, 保证施工场地的地貌、地形、地质符合施工条件;第二, 要做好建筑的设计工作, 设计内容尽量全面, 设计应当充分考虑建筑施工的具体资质;第三, 建筑施工规划应当进行科学的审核, 并获得国家规划部门的审批;第四, 因为建筑施工图纸的好坏, 会对整个房屋建筑施工工程的质量造成直接性影响, 因而建筑施工的设计图纸及其相关设计资料要经过严格、系统的会审, 经审核合格后, 方可投入使用。

在施工中, 控制要点主要包括:第一, 要做好基础测量工作, 测量应当保证足够的精确度;第二, 要控制好施工材料的质量, 保证投入施工中的材料都是质量合格的;第三, 要重视建筑主体施工, 重视施工细节内容, 如楼板浇筑模的绑定必须牢固;第四, 建筑施工中应当充分考虑水暖、管道、电路等方面的施工要求, 避免出现施工失误现象的概率, 以减少施工过程带来的经济损失与人员伤亡。

在施工后, 还要做好要点控制管理工作, 具体包括:第一, 工程验收应当分部分项进行, 保证验收工作的全面性和审核工作的科学性, 以推动验收质量的提升;第二, 工程验收工作应当由多个部门配合完全, 可先后由建设投资单位、施工单位、监理单位、物业公司参与七折, 并经这些部门或机构全面验收合格后, 才算真正完成了验收工作;第三, 竣工验收完成后, 要与业主签订《商品房买卖合同》, 并向业主提供商品房质量保证书, 以维护业主的合法权益。

3 结束语

总而言之, 在目前我国房地产建筑工程广泛开展的情况下, 进行科学的建筑施工管理工作是非常必要, 并且对于保障建筑施工质量、提升建筑施工效益、提升建筑用户体验有着重要的意义。而为了提升建筑工程施工管理工作的质量, 则需要明确管理对象和施工控制要点, 进而通过科学、合理、全面管理对策的制定, 实现对房地产建筑施工的高效管理。相信随着房地产建筑施工管理能力的提升, 房地产建筑施工管理工作一定会产生质的飞跃, 从而帮助我国房地产建筑施工实现健康、可持续发展, 进而为我国社会经济的进一步发展做贡献。

摘要：随着时代的发展和我国社会的进步, 我国房地产建筑行业也得到了前所未有的发展, 工程项目的难度不断增加。在这样的背景下, 要想保证房地产工程建筑的施工质量, 并提升房地产建筑工程效益, 就必须对建筑施工过程进行科学管理和控制。本文从当前我国房地产建筑施工管理的现状出发, 以工程施工阶段为主要分析对象, 对我国房地产建筑施工管理的意义及控制要点进行了系统分析, 力求通过笔者努力, 找到促进房地产建筑施工管理工作效果不断提升的可靠途径, 希望对相关的房地产建筑施工单位有所帮助。

关键词：房地产,建筑施工管理,控制要点

参考文献

[1]邢卓会.试论提高建筑施工技术管理的措施[A].科学时代——2014科技创新与企业管理研讨会论文集下 (企业管理) [C].2014.

[2]赵冉旭.提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].科技创业家, 2013 (09) .

[3]李健敏.浅谈建筑施工管理的分析[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2010 (06) .

房地产建筑施工管理 篇5

1、进场材料按规范要求进行二次检测，不合格材料清理出场，如发现偷偷使用不合格材料，必须返工，并一次性罚款5000-10000元，同时不合格材料应在 24 小时内无条件退场，否则按 1000 元 /天罚款，

2、对于甲指乙供材料，不符合甲方指定或封样要求的，必须退货或重新封样，并一次性处罚 000-10000 。

3、严格按配合比计量，在砼、砂浆（搅拌）过程中如发现故意增加砂石用量搅拌砼每次罚 ，搅拌砂浆每次罚1000元。

4、严格按相关部门要求使用商品砂浆，如未按要求使用被相关部门处以罚款的，一切费用由乙方承担。

5、不准使用含泥量超标砂石，一经发现每次罚款1000 元。

房地产建筑施工管理 篇6

关键词：房地产；施工阶段；成本控制；招投标；签证管理；结算

施工阶段是房地产项目形成实体的阶段，这一阶段的成本管理对项目的成本影响重大。此阶段的成本管理主要涉及以下几个方面。招标制度；过程的签证管理；施工索赔的管控；结算管理等。下面分别缠述。

一、完善招标制度

招标的重要性，不言而喻，针对止前一些公司招标过程中暴露的问题，完善招标管理制度、归口、分级进行招标管理，规范招标行为应显得尤为重要了。对招标管理改进方案及措施进行如下完善。

1、招标管理总体要求：意识、原则、行为。

（1）意识主要包含：服务、计划、成本、管理。

（2）招标原则：三公“公开、公平、公正”、诚实守信。

（3）行为：情商、专业、控制、学习、沟通、策划。

2、招标管理核心追求：

（1）打造专业化团队

（2）建立公司招标体系

（3）严格按计划执行

（4）强化管理手段

（5）注重信息化建设

3、明确招标范围、业务明细

（1）完善招标文件

①建立示范文本体系

②明确招标文件的前置条件。明确工期、样品、设计图纸等技术要求；明确投标单位递送样品的种类、型号等。设计部将审批完成的实物设计样品移交给招标经办部门。设计样品应保证至少有三家同档次产品满足工程需要。可以采用合理低价法和综合评分法，但评分办法要统一。

（2）完善入围单位要求及入围标准

（3）明确发标的工作要求

（4）开标

①在招标文件规定的时间、地点公开进行。

②开标前投标单位应将投标保证金送达，财务部人员鉴别其合法性、真实性和有效性。

③完成证件和标书密封情况核查后，按递交投标文件的逆序公开唱标并记录，投标单位委托代理人对开标过程和结果签字确认。

④开标时应对样品的相关信息进行检查，若有遗漏应补齐。

（5）為规范投标，应确无效投标的情形①：

（6）为规范投标，应明确重新招标的情形：

（7）明确评标原则及要求

（8）明确定标要求

①评标原则：公开、公平、公正及诚实守信；科学合理；反不正当竞争。

②招标小组组长主持评标工作，评标过程中招标小组成员应全程参与，确因特殊情况无法参加须授权胜任人员参加，报招标小组组长批准。禁止未经授权的人员参加评标并签署意见。招标小组成员要独立行使职权、承担责任，禁止私下串通、人为操控及代替打分。

③严禁在开标后变更评标办法。

④开标后禁止接受个别投标单位的优惠降价，进行单独议标。

⑤对设计品质与效果有要求的招标，要加强材料封样的报送、确认管理，报送样品全部达到技术要求后方可评、定标。

二、强化签证管理

作为施工过程中成本控制的关键一环，由于签证办理的不规范性、不严肃性，给成本控制带来很来的压力，甚至有大量虚假签证产生。规范签证管理、强化签证责任就显得非常重要，针对签证管理提出改进方案与措施如下：

1、明确现场签证范围：项目施工过程中，凡发生可能引起合同额变化，且不属于设计变更范围的事项。特别要注意签证的重复计量问题：例如某些现场签证中，“回填垃圾”经核实，回填的确实是砂砾料，“回填垃圾”属于写法上的失误，遗漏了一个关键字“坑”，即“回填垃圾坑”；不仅要核实工程量，也要能从全局把握工程量计算是否合理、准确。又如，按照规定：施工机械使用费中已包含了人工费和燃料动力费，因此人工费和燃料动力费的申报就属于重复了。

2、明确现场签证执行原则

①项目公司各部门发放的文件必须通过工程部转交监理单位和施工单位；施工单位上报的文件必须通过工程部转交所属项目公司相关部门。

②严禁事后补办。应关注变更签证的时效性，避免事隔多日才补办签证，导致现场签证与实际不符的情况发生。此外，应加强工程变更的责任及审批手续的管理控制，防止签证随意性、无正当理由拖延和拒签现象。

③必须有齐备、有效的原件作为办理现场签证的依据。

④工程合同中应约定现场签证的工作流程及有效签发人。

3、明确现场签证分类

①正常类：可做到事前控制，能做到“先估价后施工”。

②特急类：不能做到事前控制，同时又必须立即执行，而且延缓实施会造成更大损失的现场签证。特急类现场签证由项目公司工程副总经理界定。

4、明确现场签证审批权限及有效审批人

5、加强对现场签证、设计变更的考核管理

现场签证、设计变更必须执行先审批后实施（特急类现场签证发生24 小时内报集集团成本部备案），如出现为未审批就实施的情况，设立考核标准

6、明确现场签证办理要求。特别注意签证提交资料的完备性。

① 完成合同以外的零星工作时，按计日工作单价计算，此时提交现场签证费用的申请应包括：工作名称、内容、数量；投入该工作所有人员的姓名、工种、级别和耗用工时；投入该工作的材料类别和数量；投入该工作的施工设备型号、台数和耗用台时等。

② 完成其他承包人责任引起的事件，应按合同中的约定计算。

7、签证办理尽可能利用信息化系统完成，以保证签证事实真实、办理及时。

三、施工索赔的严格管控

索赔是工程承包中经常发生并随处可见的正常现象。由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔，进而导致项目的投资发生变化。建设工程施工中的索赔是发、承包人行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，发包人也可向承包人索赔。作为发包方，要严格审查承包人的索赔，避免不当索赔的成功；也要行使发包方的索赔权利。

严格审查承包人的索赔，此不赘述。由于发包人的索赔在实际中经常被忽视，这里着重缠述。由于承包人不履行或不完全履行约定的义务，或者由于承包人的行为使发包人受到损失时，发包人可向承包人提出索赔。主要有如下方面。

1、工期延误索赔。在工程项目的施工过程中，由于多放面的原因，往往使竣工日期拖后，影响到发包人对该工程的利用，给发包人带来经济损失，按国际惯例，发包人有权对承包人进行索赔，即由承包人支付误期损害赔偿费。发包人在确定误期损害赔偿费的标准时，一般要考虑以下因素：

① 发包人的盈利损失。

② 由于工程拖延而引起的贷款利息的增加。

③ 工程拖期带来的附加监理费。

④ 由于工程拖期不能使用，继续租用原建筑物或租用其他建筑物的租赁费用。

2、质量不满足合同要求索赔。当承包人的施工质量不符合合同的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定，或在缺陷责任期未满以前未完成应该负责修补的工程时，发包人有权向承包人追究责任，要求补偿所受的经济损失。

3、承包人不履行保险费用索赔。如果承包人未能按照合同条款指定的项目投保，并保证保险有效，发包人可以投保并保证保险有效，发包人所支付的必要的保险费可在应付给承包人的款项中扣回。

4、对超额利润的索赔。如果工程量增加很多，使承包人预期的收入增大，因工程量增加，承包人并不增加任何固定成本，合同价应由双方讨论调整，收回部分超额利润。

5、发包人合理终止合同或承包人不正当地放弃工程的索赔。如果发包人合理地终止承包人的承包，或者承包人不合理放弃工程，则发包人有权从承包人手中收回由新的承包人完成工程所需要的工程款与原合同未付部分的差额。

6、索赔中常见的几点要特别注意的事项。

①“不利物质条件”属于发包人应承担的风险，指承包人在施工场地遇到的不可预见的自然物质条件、非自然的物质障碍和污染物，包括地下和水文条件，但不包括气候条件。有的承包方往往将气候条件这类非发包人的风险责任的造成的损失也列索赔，这是需要特别注意的。

②关于工程延期中工期的索赔。有的工作因发包方原因会延长施工时间，但是，此工作可能不在关键线路上，而且此工作工作时间的延长可能也不会改变关键线路。在这种情冲况下，是不能索赔工期的。但有些承包商也会索赔工期，这一点也是非常值得仔细对待的。

四、提高结算质量

结算作为成本控制的最后一关，意义不言而喻，针对成本管理结算环节提出改进措施如下：

1、明确结算适用范围，适用于工程施工合同、材料采购合同、工程咨询服务合同、其它工程合同的结算。

2、明确项目结算管理要点

①编制项目整体结算计划，编制月度计划，并按月将整体结算的完成情况上报总部成本部。

②项目结算不仅仅是成本部的工作，结算考核要加进工程部、设计部。

③总部成本部对超过100万的工程结算实行四级审核，对小于100万实行抽查审核。

④按结算成果，项目公司进行结算分析，总成本部组织进行目标成本复核。

3、明确对结算资料的要，对结算资料的要求，包括但不限于以下内容：

①施工合同及补充合同

②中标通知书、中标单位的投标文件

③招标文件、招标文件答疑

④现场签证、设计变更

⑤限价资料

⑥甲供材料、设备的领用单、确认单

⑦招标图纸、施工图纸、竣工图纸、图纸会审纪要

⑧其它竣工验收资料及竣工验收合格证明资料

⑨建设单位确认的施工组织方案；

⑩工程质量、安全、文明施工和工期奖罚通知单及其他相关资料；

4、明确结算审查的重点

①结算书编制说明是否完整、详细。

②编制结算书的各种原始资料是否正确有效，以及其它办理结算手续的相 关资料是否完备。

③对工程要要严格审核，要求一审对工程量要逐条逐项进行审查，二审要抽查并结合指标进行复核。

④对各项单价要严格审核，要求一审严格按合同计价依据逐条逐項审查，二审要抽查并结合指标分析、横向对比进行复核。

⑤对变更、签证的有效性进行严格审核

⑥对水费、电费、交叉扣款项进行仔细审查。

⑦对施工单位的索赔重点审核索赔是否成立，重点审核施工单位的索赔证据是否齐全完整，索赔时效期是否有效，并及时进行反索赔的工作。

五、结束语

房地产建筑施工中的成本管理是建筑企业生存的关键，每个企业的发展和盈利都离不开它，合理控制成本，企业就可以健康长远发展。对建筑工程的施工成本策略进行新的探索，寻找新的节省成本之路，使房地产企业获得最大的利润，尽可能的减少成本，是企业发展的必然方向，希望本文能提供一些有益的参考。由于个人知识的局限性，会有需要改正和改进的地方，敬请指正！

参考文献：

[1]马延亮.房地产开发项目施工阶段成本控制策略.科技创新导报.2011.

[2]地产王牌成本控制手册.北京大学出版社.2008.

注释：

房地产建筑施工管理 篇7

1 现场施工技术管理的意义与作用

建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理是指在规范规定的一定范围内, 施工单位所进行的一些复杂的组织活动和管理活动。施工单位为了能让工程有序进行并保证工程的安全和质量, 必须要对施工的现场采取一系列相关的措施, 这些措施就是对现场施工的管理工作。现场施工技术管理必须要遵循客观规律, 通过科学合理的管理方法才能实施对现场施工的有效管理, 才能让工程得以建设和完成。所以, 现场施工技术管理把每一环节的施工都联系起来了, 反映出企业的整体水平和形象。现场施工技术管理如果科学合理, 就可以有效促进工程建设。首先, 可以提高施工单位的现代化水平和施工人员的技术水平, 提高工作效率和工程的整体进度;其次是可以及时发现工程中存在的问题和风险, 从而能尽早寻找问题根源, 提出有效建议, 消除隐患, 保证工程的安全和施工的有序进行, 提高工程效益和企业的市场竞争能力;最后是可以确保工程是在遵守客观规律的基础上进行的, 保证了工程的科学性和可行性, 避免了一些安全事故和浪费情况。

2 现场施工技术管理遵守的原则

2.1 遵守科学原则

在施工现场所做的所有工作都必须在科学合理的基础上进行和完成, 才能保证工程的安全和质量。对资源的利用要达到最大程度, 不能浪费;对现场的设置要科学, 充分考虑到时间空间等全面的问题;对施工流程的安排要最优, 尽量在保证工程质量的基础上加快工程进度, 以提高企业的竞争优势;充分调动企业积极性, 发挥他们的能力, 各尽其职, 把最合适的人安排在最合适的岗位上, 提高工作效率。

2.2 遵守规范原则

现场施工技术管理一定要做到规范化标准化, 这是在施工现场要遵守的基本原则。现场施工是一项很复杂的工作, 需要很多环节和很多人员的共同配合才能完成, 所以必须要遵守规范化原则, 有一个统一的意志作为引导。否则, 不仅影响工程的进度, 还会因为各个部分配合和联系的缺失造成工程的安全事故。只有现场施工技术管理规范化, 才能从根本上让施工现场有序起来, 提高工作效率和企业的管理效益。

2.3 遵守效益原则

工程建设归根到底追求的还是经济效益, 所以现场施工技术管理也要遵循经济效益原则。在保证进度和质量的前提下, 获得最大化的经济效益, 降低成本、扩大市场, 从多方面增加企业的经济效益。在生产的过程中, 减少浪费, 优化各项配置, 让企业的所有资源都得到最大限度的利用;发展高科技, 提高资源的利用率。

3 现场施工技术管理的改善措施

3.1 建立现场施工技术管理的相关制度

现场施工技术管理的相关制度包括有施工现场的材料的检验、施工现场的技术资料的管理制度和现场施工的图纸设计制度。关于工程建设过程中涉及的内容和项目都做出明确的制度规定。这些制度的建立和健全有利于工程人员对材料有充分的了解, 保证材料和工程的质量;有利于在工程的整个建设过程中利用技术资料对工程的施工过程进行研究和把握, 在工程完成以后, 工作人员也可以依据这些技术资料对工程进行维护和扩建等;可以让工作人员通过图纸对工程进行全面科学的了解, 在图纸内容与现实施工情况发生了矛盾的时候能对图纸就行研究和分析, 找出解决的方法, 保证工程建设的正常进行。

3.2 加强施工现场材料的管理

施工材料的质量直接关系到工程的质量, 所在现场施工的技术管理中一定要加强对材料的管理。可以在开始工序之前就对所使用的材料的使用量和材质进行明确的计算和规划, 得到最合理的使用量。材料的领取过程也做好严格的规定, 申请领取的时候要注明使用量和具体的使用方法, 如果是量不够的申请补发, 则要注明超消耗的原因。对于库存材料要及时了解情况, 明确各种材料的使用情况。对建筑所用的所有材料都要以保证质量为先。对材料的质量进行严格的检查, 绝对要保证不让质量上有问题的材料进入到施工场地。工程的质量是建筑企业的生命, 是企业得以存在和发展的根本。所以一定要强化企业的现场施工技术管理, 保证工程质量。除了要加强对施工现场的材料的管理外, 还要定期对工程进行检查, 以便在建设过程中就及时发现在技术和质量中存在的不足和缺陷。

3.3 加强对施工方案的管理

现场施工都是在现场施工方案的指导下进行的, 所以要加强对现场施工技术管理, 首先就要严格施工方案的设计。对施工方案的设计上要进行深入研究和探讨, 要保证该方案是科学可行的, 是能够在现有的情况下使工程顺利完成的。施工方案要清晰明确, 把整个场地各个部分的安排使用情况都一一标明, 让现场的空间得到最科学的使用, 根据施工现场的具体情况, 把施工的具体方案放在工作人员都容易接触到的地方, 让相关人员对具体的施工方案都了解。另外, 现场施工方案还应该合理配置现场的各种资源, 增加资源的使用率, 尽量扩大企业的经济效益。

3.4 加强对施工现场人的管理

施工现场的人包括了在现场的操作者、组织者和指挥者。人的专业素质和职业道德在现场施工技术管理中同样占有很重要的位置。在有些施工现场, 部分操作者可能由于文化素质不高, 缺乏专业的建筑知识, 出现违规操作;有的施工单位没有专业的技术人员和足可以保证工程质量的技术, 这些都是在现场施工技术管理中面临的难题。在现场施工中, 一定要注重人的作用, 保证人的工作质量, 提高人员的专业技能, 提高施工的质量和现场施工管理的水平。除了现场施工人员的素质外, 还要提高质量监督人员的素质, 把好质量监督的关。对施工现场人的管理, 要使现场的每一个人都明确自己的职责并完成好自己的工作, 管理人员要建立统一的管理机制, 学习更新更好的管理技术来把现场施工技术管理做得更好。

4 结语

建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理是建筑房地产开发的重要环节, 与企业自身的存在和发展有着密切的联系。做好了现场施工技术管理, 才能确保建筑工程的质量, 才能提高企业在市场的竞争能力, 也就能获得最大的经济效益和社会效益。

参考文献

[1]潘炎棠.浅析建筑工程现场施工技术管理[J].建材技术与应用, 2011 (1) :47.

[2]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J].中国新技术新产品, 2011 (3) :264.

房地产项目施工阶段造价管理 篇8

施工阶段是房地产项目开发的一个重要阶段, 在这一阶段, 项目设计意图最终实现并形成实体。施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段, 需要集中投入大量的资金和各种资源。虽然从理论上讲, 在施工阶段节约投资的可能性已经较小, 但浪费的可能性却很大, 极易造成投资的超支, 因此必须加强项目施工阶段工程造价管理工作。下面根据本人的工作经验, 谈谈在施工阶段 (包括施工招标) 工程造价管理过程中应注意的问题。

1图纸交底与会审环节应注意的问题

多数项目在方案设计、扩初设计和施工图设计阶段, 开发商与顾问公司、设计单位已经进行充分的沟通, 开发商的理念已经体现在施工图纸上了。那么是不是意味着施工图的图纸会审就不重要了呢?其实不然, 在确定施工单位后, 由开发商、设计公司、监理公司等单位对各工种的施工单位进行一次深入的、全工种的设计交底及图纸会审是非常重要的, 通过会审能够发现图纸错误、发现各专业设计矛盾、优化施工组织设计, 从而达到减少签证、减少返工、减少窝工、缩短工期等目的。

2施工招标过程中应注意的问题

2.1 保证工程量清单的准确、完整

《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2008) 规定, 全部使用国有资金投资或以国有资金控股的工程建设项目, 必须采用工程量清单计价。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托, 具有相应资质的造价咨询人编制。采用工程量清单方式招标, 工程量清单必须作为招标文件的组成部分, 其准确性和完整性由招标人负责。因此, 招标人应当十分重视工程量清单编制工作, 保证工程量清单的准确性和完整性, 必要时可委托专业咨询机构对清单进行审核。

根据工程实际经验, 一旦工程量计算错误, 会给投标单位有机可乘 (如采用不平衡报价等手段) ;分部分项工程量清单项目特征描述与拟建项目的实际不相符, 一方面可能给投标单价有机可乘, 另一方面给工程造价管理增加难度;工程量清单编制人必须认真研读设计图纸, 保证项目的完整性, 避免漏项。如发生漏项, 漏项项目将缺少竞争形成的单价。

2.2 尽量避免指定分包商

由于专业技术的要求、节省投资、施工图纸的不完善、关系户推荐等原因, 开发商常将部份分项工程指定给分包商。作为开发商, 在专业技术允许的情况下, 应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工。不得已指定分包商时, 必须明确“纳入总包管理”的合同条款, 给予总包方充分的权力实施工程管理, 配合费及水电费的比例同样必须事先确定。另外, 总分包施工内容的划分必须明确, 且要易于操作。如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据, 就会引起双方对开发商的索赔。总分包商发生利益冲突时, 会互相推诿, 要求开发商来协调, 从而影响施工效率, 影响工程造价的控制力度。分包单位的增加, 使得合同关系复杂化, 增加了合同管理的难度。

2.3 合理安排甲供材料、设备

当开发达到一定规模时, 开发商与材料、设备供应商的谈判具有一定的优势, 可以通过招标或竞争性谈判与一些材料、设备供应商建立战略合作关系, 达到降低成本和控制质量的目的。但是, 过多的甲供材料、设备, 势必会压缩总承包商合理的利润空间, 影响总承包商的施工积极性和重视程度。另外, 甲供的材料、设备的保管责任以及二次搬运费等也容易引起扯皮, 影响工程进度。

3施工组织设计管理

施工组织设计的编制牵涉到工程技术、施工经验、定额指标、国家有关法规政策以及计划、财务、银行、税务等许多方面。施工组织设计中影响工程成本的因素主要包括施工方法的选择、施工工期的确定、材料设备供给计划、人员组织计划、施工平面组织、施工顺序等方面。施工组织设计的管理贯穿整个施工过程, 对造价的影响极大, 必须重点加强。

4尽量减少设计变更

在项目工程施工过程中, 引起设计变更的原因很多。如:工程设计粗糙, 使工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更, 首先应严禁通过设计变更扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容, 一般情况下不允许设计变更, 除非不变更会影响项目功能的正常发挥, 或使项目无法继续进行下去。其次, 认真、及时处理必须发生的设计变更, 对于涉及到费用增减的设计变更, 必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外, 有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。

5严格现场签证管理

现场签证是发包人现场代表与承包人现场代表就施工过程中涉及的责任事件所作的签证证明。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作, 许多工程由于现场签证的随意性, 给工程结算带来非常大的麻烦, 甚至给业主方带来不少经济损失, 这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理, 首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合, 不仅做到“随做随签”, 还应该做到:

(1) 签证必须描述准确、达到量化要求, 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰;

(2) 签证内容必须与实际相符。 在实际工作中经常会发生承包人虚报工程内容、括大工程量, 而监理工程师、发包人现场代表因工作责任心, 甚至因操守问题, 未能实事求是的对工程内容和工程量进行审核, 以“情况属实”的签证草草了之。给工程结算带来非常大的麻烦, 给发包人带来经济损失;

(3) 签证的内容不能超过应签证的范围。 在实际工作中经常会发生签证的内容超过应签证的范围现象, 其主要原因是发包人现场施工管理人员、工程技术人员没有正确理解招标文件、施工承包合同、投标文件及相关造价管理规定的内容。如项目施工承包合同约定采用固定单价合同, 在材料价格未出现非正常波动的情况下, 发包人现场代表却对承包人不合理的单价调整要求作了签证确认。因此, 应要求发包人现场施工管理人员、工程技术人员认真学习招标文件、施工承包合同、投标文件及相关造价管理规定的内容。有条件的业主方可以委托造价咨询人进行跟踪审计, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。

(4) 签证工作应及时进行。财政部、建设部财建[2004]第369号令《建设工程价款结算暂行办法》第九条规定:“承包人应当在合同规定的调整情况发生后14天内, 将调整原因、金额以书面形式通知发包人。发包人收到承包人通知后14天内不予确认也不提出修改意见, 视为已经同意该调整。”因此, 签证工作应当及时进行, 否则可能导致不合理的调整被视为已经同意。《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2008) 在《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2003) 基础上增加了现场签证内容, 并提供了《索赔与现场签证计价汇总表》、《费用索赔申请 (核准) 表》、《现场签证表》等表格。在实际工作中, 应按规范要求做好现场签证工作。

(5) 对签证人员应建立监督机制, 防止腐败发生。

6结算审核过程中应注意的问题

根据工作实际经验, 本人认为在结算审核过程中主要应注意如下问题:

6.1 结算审核工作应及时进行

建设部第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条第二款规定:“发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的, 竣工结算文件视为已被认可。”财政部、建设部财建[2004]第369号令《建设工程价款结算暂行办法》第十六条第一款规定:“发包人在收到竣工结算报告及完整的结算资料后, 在本办法规定或合同约定的期限内, 对结算报告及资料没有提出意见, 则视为认可。”因此, 结算审核工作应及时进行, 否则可能导致逾期不结算被视为认可。

6.2 保证结算资料的完整性和真实性

在实际工作, 经常出现结算资料不完整或不真实的情况。一方面, 发包人对资料管理不规范, 导致资料缺失;另一方面, 承包人因利益驱动, 有意截留相关资料或提供不真实的资料。因此, 发包人必须加强对资料的管理, 同时对送审核的结算资料应当由发包人和承包人共同确认其完整性和真实性, 以保证结算审核的结果实事求是地反应工程造价。

6.3 加强造价咨询人员的职业道德教育和监督管理

在实际工作, 会出现造价咨询人员的职业道德缺失, 恶意抬高或降低工程造价, 给发包人或承包人造成损失。因此, 应当加强造价咨询人员的职业道德教育和监督管理工作, 提高造价咨询人员的职业道德水平, 形成有效的监督管理体系, 造价咨询人应当将三级复核工作做到实处, 从而保证发包人和承包人双方的合法权益。

7结语

房地产建筑装饰设计管理的要点 篇9

在房地产市场经营行为中, 地产项目管理作为地产管理的重要内容, 在管理工作落实的过程中, 按照系统管理的理念、方法与策略, 就整个地产项目实施的全过程管理工作。有效的地产项目管理工作, 能够促进地产各个生产要素之间的优化与配置, 为地产质量的提升, 创造良好的条件。房地产项目管理作为一项系统性的工程。按照管理者的主体分类, 可以划分为地产的建设项目管理工作、设计项目管理工作、咨询项目管理工作、地产施工项目管理工作以及地产物业管理工作。而地产的建筑装饰设计管理工作, 是整个地产建设项目管理的一个构成部分, 优秀的建筑装饰设计管理, 一方面能够提升地产的建设质量, 另一方面能够塑造一个地产的品牌。其中独特的装饰理念、装饰方法与管理策略, 对于提升地产的经济效益有着非常重要的意义。最近几年来随着我国地产建设水平的不断提升, 房地产的质量与配置标准在不断的提升。各个开发商也更为注重通过装饰水平的提升, 来吸引更多的客户。在建筑装饰管理工作中, 需要做好以下几方面工作。

1 房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制

在建筑装饰过程中, 装饰材料作为建筑装饰的基础要素, 优质的装饰材料是建筑装饰质量的基本保证。因此, 建筑装饰管理人员要不断的加大对不同装饰材料性能与应用范围的了解与学习, 通过学习与实践, 提升对建筑装饰材料质量的甄别能力。在管理工作实施的过程中, 只有准确的认识不同装饰材料的性能, 才能合理的应用装饰材料来优化装饰设计效果。同时, 装饰材料为建筑装饰提供了基本的物质以后, 装饰材料种类的多样化与造型因素的个性化, 为建筑装饰工作提供了更大的空间与可能。因此, 在建筑装饰实施的过程中, 只有充分的了解和认识建筑装饰材料的特点, 才可以充分的发挥建筑装饰材料的个性化装饰效果。所以, 在建筑室内设计的过程中, 准确的把握不同装饰材料的性能, 选择恰当的装饰设计方案, 是建筑装饰设计管理工作的重要内容。

在建筑装饰的过程中, 有效的使用建筑装饰材料来开展建筑装饰设计工作, 需要一个实践与创造的过程。只有不断的学习, 才能够更全面的认识材料的独特性与适用性。通过不断的设计与实践, 可以提升建筑装饰设计的水平。在建筑装饰水平不断发展的过程中, 各种新材料与新技术在建筑装饰工作中得到了全面的使用, 这就要求在建筑装饰管理工作中, 要加大对新材料与新技术的应用, 通过这一途径, 来创新建筑装饰设计的路径, 提升建筑装饰的效果。在实施建筑装饰设计的时候, 要结合当地的文化、地理状况、装饰材料的特性进行全方位的考虑与创新。

针对交楼标准来讲, 材料的选择显得更为重要, 在选择的过程中, 不能仅仅就材料的观感考虑, 同时也要加大对材料性能的考虑。第一, 所选用的材料要具备良好的稳定性, 比如在建筑装饰的过程中, 石材作为常用的装饰材料之一, 如果所使用的石材性质不够稳定, 可能在大面积应用了以后, 会产生石材纹理差距大、石材的防污性能不高等问题, 这些问题的存在将会影响后期的交楼验收等工作, 无形中给开发商带来不可挽回的损失。所以, 在进行建筑装饰材料选择的时候, 首先要加大对建筑装饰材料基本特性的了解。第二, 就建筑装饰材料的产地的选择, 要尽量在近距离的范围内选用建筑装饰材料, 一方面能够降低建筑装饰材料的运输成本, 另一方面对于建筑装饰材料的调换等也更加的快捷。避免因为建筑装饰材料的调换等问题, 给建筑装饰工期的影响。因此, 在建筑装饰材料选择的过程中, 建筑装饰材料质量的选择高低, 会对整个建筑装饰工程产生直接的影响。做好建筑装饰设计开始阶段的材料选择与管理, 是后期建筑装饰施工开展的基础。

2 房地产建筑装饰设计创意的应用与管理

房地产的装饰设计创意作为文化与艺术的创新, 是对建筑内外部环境进行改造与创造的过程。建筑装饰设计不仅仅是一种艺术行为, 更是文化与概念的有机结合, 通过使用不同的色彩、表现力的线条、空间的搭配、灯光的映射等凸显建筑装饰设计风格的方法。在房地产开发的过程中, 建筑装饰的独特性、设计的合理性, 一方面能够满足房地产客户的需求, 另一方面对于提升房地产的质量有着重要的意义。因此, 优秀的房地产创意设计成为了房地产开发的一个主要构成内容。实践证明, 在房地产激烈的竞争市场上, 优秀的房地产装饰创意很好的带动了整个楼盘的受欢迎程度与销量的提升。例如对一些地理位置优越度较低的区域, 开发商往往会在楼房的装饰设计等方面进行了很多的创意筛选与抉择, 通过邀请国际设计大师进行创意设计的主持、将国际品牌的创意经验与方法融入到自己的楼盘设计中。这些措施, 都会对当地的房地产市场带来有影响的轰动, 而且一个新的房地产创意, 往往能够影响一个地区房地产业界的设计新风尚。

所以, 在房地产建筑装饰设计管理的过程中, 首先要注重室内格局的整体性, 在保证室内功能分区的基础上, 提升建筑装饰设计风格的整体性。将适合空间内部设计的位置与资源, 充分的结合到地产建筑装饰设计工作中, 提升房地产建筑装饰设计的美学性与技术性, 实现地产建筑设计对地产质量提升的促进作用。其次, 要按照房地产具体项目的市场定位、房地产业主的主观需求等作出风格的定位与设计。由于房地产风格的定位对于整个设计的影响是非常直接的, 风格定位的合理性是更好的展示房地产建筑品质与公司形象的窗口。所以, 需要深入的分析一个群体的共性, 体现在建筑装饰设计风格上要注重设计的统一性, 并且就开发楼盘的风格和消费群体进行一个系统的把握与分析。

3 房地产建筑装饰设计与配饰的使用

配饰是房地产建筑装饰设计的主要内容。配饰的设计原则是少而精, 而且要保证其一定要合适。当前在建筑装饰界流行的是“少装修多配饰”, 因此, 合理的使用配饰, 是保证装饰效果的基础, 但在装饰设计的时候, 配饰并不是越多越好, 配饰的使用不能太滥, 要有为而有所不为。房地产建筑装饰工程监理的主要内容之一是加强质量控制, 目前我国的房地产建筑装饰质量控制的标准大部分都是装饰饰面。提升建筑装饰工程的质量标准, 对于更好的提升房地产建筑装饰工程的质量有着重要的意义。房地产建筑装饰建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分, 为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于房地产建筑装饰工程有多项内容, 在施工过程中往往由多个施工单位建造, 若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度, 拖延工期, 影响工程质量及效果。因此, 在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。房地产建筑装饰工程的施工管理是一项实践性很强的工作, 要求工程监理人员既要有精深的房地产建筑装饰工程管理知识, 又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力, 只有这样才能在保证工程质量的前提下, 把房地产建筑装饰工程的科学性、技术性、艺术性等完美的结合到一起。

4 房地产建筑装饰设计与质量管理控制

为了更好的将一套优秀的装饰设计方案转变为立体的装饰空间, 需要不断提升建筑装饰工程的管理效果。建筑装饰工程监理的工作任务, 是在对建筑装饰工程师的管理与协调的过程中, 及时的发现建筑装饰设计与施工中存在的问题, 在问题分析的基础上, 通过协调相关部门之间的工作关系, 保证在预定的投资、进度和质量目标内获得更好的建筑装饰设计与施工效果。在这个过程中建筑装饰的质量管理、装饰艺术的再创造、建筑装饰成本的有效控制成为建筑工程项目管理的重要内容。房地产建筑装饰按照工程项目与专业工种, 我们可以将其划分为:装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电等几大工程。在这些工程里面, 装饰土建工程的主要内容有砌体、隐闭工程等。需要通过管理, 来促进装饰饰面工程质量标准要达到建筑装饰工程施工及验收规范。

5 房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理

在房地产建筑装饰设计管理的时候, 对建筑装饰设计效果产生重大影响的安装工程, 需要在安装之前做好与装饰设计的协调。通过有效的协调, 保证建筑装饰设计的针对性和系统性。安装时, 尽量减少交叉作业给建筑装饰工作带来的影响。通过不断完善设计图纸与深化设计工作的有效性, 保证建筑装饰设计管理的顺利实施。在图纸审核完成以后, 按照所设计的图纸制定出相关的施工方案, 对整个装饰工程作出科学的指导。天花、墙面等空间区域有哪些管道设备与详细走向, 装饰造型与设备的关系等等, 都需要清晰的进行标注。天花上喷淋头、风口、报警探头等的排列分布, 与装饰造型灯具布局设计的关系, 要不要等分成行, 是不是存在交叉重叠问题。要注意调整各专业在墙面设置的开关等的位置标高, 同时要根据房地产建筑装饰造型存在的差异, 形成局部区域的对称、居中、等分的感觉, 获得装饰视觉整体的一种和谐, 同时满足各专业设计规范的要求, 保证设备安装与维修有足够的空间。

6 房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定

在房地产建筑装饰设计管理工作的过程中, 通过制定详细的施工计划与措施, 保证建筑装饰设计管理的有效性。第一步按照建筑装饰的合同周期作出总的进度安排, 在此基础上, 对各个专业的施工进度进行细化。通过各种有效的措施保证建筑装饰施工能按时完成, 在报审合格之后, 才可以进行下一道工序的施工。第二步在装饰设计的过程中, 占用空间最大的往往是空调和建筑的消防系统, 同时建筑物的给排水管道、灯具等位置的确定, 需要在前期做好空间功能划分的基础上, 按照实际的情况进行施工与协调。首先要明确标高, 这个是以建筑为准的。由基础结构施工的部门提供相关的标高轴线, 要保证建筑标高的统一性, 避免积累误差的出现。绘制综合详图, 反映相关部位安装工程的标高、尺寸及与建筑装饰的准确关系。不同专业之间加强配合, 统筹安排作业时间, 找到合理的结合点, 安装施工时可分区域施工试压, 提高效率。施工时注意要避开主龙骨 (特别是轻钢龙骨石膏板天花吊装) , 以免影响天花吊顶的结构, 安装专业与木工专业需要配合放线。如果对顶面龙骨的破坏是必须要返工的, 那么需要通过加强龙骨等措施来保证。在吊顶封板工序实施之前, 一定要完成系统试压、电气绝缘测试、管道的保温等基础性的工作, 要借助各专业内部验收和监理工程师隐蔽验收, 合格以后才可以进行封装吊顶板。在这个过程中, 如果出现问题需要变更, 那么变更时所需的完成面开孔拆除一定让装修方来完成, 而且要避免野蛮施工给已有工程带来的不利影响。

7 结语

综上所述, 建筑装饰设计管理工作的成效, 会对房地产经营效益产生直接的影响。建房地产建筑装饰设计管理作为地产项目管理的核心内容之一, 在管理实施的过程中, 尤其需要注重加大对地产建筑装饰设计的管理, 在公司领导予以足够重视的前提下, 以优质完善的建筑装饰设计制度、建筑装饰管理考核制度为建筑装饰项目管理创造良好的条件。同时, 加大建筑装饰设计工作, 还需要加大对建筑装饰设计一线工作人员、工程师的管理与沟通, 通过有效的管理实施, 提升房地产建筑装饰设计的效果, 为地产企业市场经营效益的不断提升创造良好的条件。

[ID:001164]

摘要：随着我国房地产市场竞争越来越激烈, 房地产开发商更加重视房地产建筑装饰设计与施工的质量。房地产建筑装饰设计管理作为设计质量的重要工作, 是提升装饰设计效果, 促进房地产开发项目市场欢迎度提升的有效途径。基于此, 本文以房地产建筑装饰设计管理为研究对象, 分层论述了房地产建筑装饰设计管理工作的要点。通过本研究以期为房地产建筑装饰研究, 提供参考。

关键词：房地产,建筑装饰,管理要点

参考文献

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[3]吴军, 刘芳.房地产开发项目设计管理[J].黑龙江科技信息, 2009, 23 (25) :244.

[4]杨山.房地产开发项目设计管理概述[J].甘肃科技, 2009, 23 (19) :120-121.

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[6]印亚军.论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J].科技资讯, 2010, 8 (28) :223.

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如何提升房地产施工技术管理水平 篇10

1 土建管理

随着时代的发展, 人们对于建筑工程的规模也开始扩大, 传统土建管理模式已经无法满足现代建筑需求, 除了要注重工程项目的质量, 还要注重其功能建设, 房地产商在工程项目完成后, 还要经过验收、审查阶段, 要严格把控工程项目施工过程。

在对工程项目进行施工时, 首先要看工程项目的规模, 根据工程项目规模的大小采取相应的管理措施, 要注重对科学发展观原则和意识形态的体现。

1.1 项目合同

在传统土建管理中经常出现各种纠纷, 这主要是由于没有签订项目合同, 项目合同主要针对工程项目承建, 具有相应的法律效力, 能够对施工双方进行法律约束。同时不同的工程项目也需要选择不同的项目合同, 要根据工程项目的性质进行选择, 通过市场动态信息对工程项目进行定价, 然后签订项目合同, 合同一旦签订, 施工双方就必须要严格按照施工合同履行, 直到工程项目竣工验收以后, 合同才会失效。

1.2 购买材料

在工程项目费用支出中, 购买建筑材料的费用占了一大部分, 所以就要对建筑材料费用进行严格把控, 避免不必要的资金浪费。在满足工程施工需求的基础上, 要对所有建筑材料进行统计, 然后统一购买, 如果出现资金浪费, 就会直接影响到投资方的流动资金短缺, 这将会对工程项目施工造成停工的威胁。施工企业要事先做好建筑材料的规划, 要根据剩余材料情况进行合理采购, 同时还要有专业采购人员进行购买, 要及时记录各项建材购买信息, 加强各方面的管理。

2 土建项目的费用探讨

2.1 质量、时间、费用

在土建项目施工过程中, 有三个因素至关重要, 直接关系到工程项目的成败, 那就是质量、时间、费用, 施工单位必须要将三个因素有机结合起来, 要对工程项目有一个施工期限, 事先预算好施工费用, 同时要保证工程项目的整体质量。

(1) 房地产项目最为重要的就是质量保障, 没有良好的质量那根本就没有施工价值, 所以施工过程中, 施工人员必须要对整个施工环节进行严格把控, 要依照施工设计图纸进行施工, 遵守国家相关法律、法规, 在有限资金的前提下保障按时完工, 并且保证房地产项目质量。

(2) 房地产项目合同中都会有一个时间限制, 如果工程项目无法在规定时间内交付, 那必须要承担相应的违约金, 这将直接关系到施工企业的经济效益, 所在施工过程中, 施工企业要做好施工计划, 考虑好施工过程中可能出现的所有影响因素, 积极鼓励施工人员在保证质量的前提下, 能加快施工进度, 在规定期限内完成工程项目施工任务, 这样就可以使投资方的利益得到保障。

(3) 在签订施工合同时, 投资方都对工程项目有一个大致预算, 施工单位必须要加强施工环节的管控, 要确保施工费用不会超出, 同时还不能偷工减料, 要控制好施工质量, 使工程建设单位利益最大化。

2.2 土建施工的管理手段

(1) 控制施工建材的质量。众所周知, 施工过程中对于施工建材的质量要严格把控, 因为施工建材的质量直接关系到工程项目整体质量。所以在购买施工建材前, 首先要进行预算, 要对施工建材的数量进行统计, 主管人员要明确建筑材料的质量要求, 同时要尽量选择一些规模较大、信誉较好的供货商, 双方商谈建筑材料价值, 在发货前要进行验收, 到工地以后也要进行验货, 只有确保建筑材料没有质量问题以后才可以进入施工现场, 施工单位要确保建筑材料质量, 合理利用建筑资金, 争取早日完成工程项目。

(2) 控制施工建设时间。通常所说的施工建设时间与投资方和施工方都有很大关系, 如果施工单位不能在规定期限内交付工程, 那么就会影响到投资方的各项部署, 同时施工单位也要对投资方支付相应的违约金。如果施工单位早日交付工程项目, 那么久可以减少施工成本, 可以将整个工程项目的经济效益最大化。

(3) 控制施工建设中的投资。在工程项目施工过程中, 资金投入是重要影响因素, 工程项目施工各个环节都需要资金维持, 例如施工安全投入、施工材料购买等都需要资金, 所以施工管理人员应该做好现场管理, 严格把控资金的流行, 要合理调配资源, 在保证工程质量的前提下, 使经济效益最大化。

(4) 签证。在工程项目建设过程中经常会有相关部门检查各种经济签证, 所以施工单位要在施工前将这些问题提前解决, 防止工程施工过程中遇到检查而出现问题, 而延误工程进度。施工单位在进行施工时, 要严格遵守国家相关法律法规, 要客观处理每件工程事件, 如果出现工程事故, 就必须要马上停工, 分析工程事故原因, 找到事故根源, 在事故原因查明后才可以再次施工, 同时也要注重对施工费用的管控, 防止费用超支现象出现。

3 房地产施工安全中的技术管理

在工程项目施工过程中难免出现安全事故, 所以安全技术管理对于施工过程至关重要, 常见的施工安全主要包括现场安全和人员安全。管理现场安全主要针对的是施工现场, 要建立完善的安全施工管理制度, 要对现场各个施工环节进行安全防范, 做好现场安全宣传工作, 加强施工人员的安全意识, 要确保施工人员能遵守相关安全施工条例, 时刻保持警惕性。其次是管理人员安全, 这个方面主要分为技术安全与行为安全。技术安全主要是对现场施工技术人员的要求, 要做好技术指导, 监督施工人员进行施工, 避免安全事故的发生。而行为安全则是指在安全施工前提下, 还要确保人员在生活中的安全, 管控人为因素, 防止人为因素引发施工过程的不稳定表现。所以说, 施工安全技术管理的参与者是人, 必须要充分发挥人力资源优势, 要避免不安全因素的出现, 在确保工程质量的前提下, 加快工程项目施工进度。

4 健全房地产施工质量管理体系

4.1 要建立一个完善的质量保障体系

在该体系中要明确工程项目的施工工期、施工费用、施工质量, 要对施工各个环节进行检查, 制定严格的管理制度, 所有部门都要围绕施工, 要合理分配施工各个岗位, 明确各个部门的管理职能和责任, 要实行责任制, 每个部门都要承担起相应的职责, 努力要求房地产现场施工朝着标准化方向发展。

4.2 制定科学的控制计划

计划内规定各个施工环节、施工单位、施工项目之间的关系, 要努力做好协调工作。

4.3 制定质量信息反馈系统

派遣专人到施工现场收集信息, 然后再由专人对这些信息深入分析, 例如出现不合格建材时, 必须要将信息传输给各个部门, 要找出问题的根源, 要加强与监理部门的合作, 努力将质量问题控制在最小范围内, 有效提高工程项目整体质量。

摘要：随着时代的快速发展, 我国为了缓解人口压力, 开始大力发展房地产行业, 但是房地产行业涉及的领域较多, 尤其是工程施工存在着许多不安全因素, 其中包括施工人员因素、建筑材料因素、施工设备因素、施工技术因素等, 这些都会对房地产项目的质量造成影响。因此在本文中就对房地产施工技术管理进行详细分析, 健全施工技术管理体系, 从而促使我国房地产施工技术快速提升。

关键词：房地产施工,技术管理,土建,质量

参考文献

[1]吴幼琴.对建筑工程施工技术管理的思考[J].中小企业管理与科技 (下旬刊) , 2011 (01) .

[2]牟杰.浅析建筑工程施工技术管理[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2012 (03) .

[3]崔伟岸.浅谈如何在施工中有效提升建筑工程施工技术管理水平[J].经营管理者, 2013 (19) .

房地产建筑施工管理 篇11

关键字 精细化管理 房地产 成本控制

随着我国经济的飞速发展，我国房地产业外围环境也不断地变化着，而这些改变都会对房地产企业面临有关成本控制所存在的一系列问题，即另成本得不到合理的控制，演变为一种风险存在，这些风险处理的好坏往往决定了一家房地产企业的未来命运。本文中笔者所讨论的如何促使房地产精细化管理以及将建筑成本优化合理，都能够很好的对产生的风险进行规避与防范，进而提高了企业的竞争力、影响力、创造力，能够追求更高的利润。

1 精细化管理的定义

精细化管理是一种企业管理理念，同时也可以看做是一种文化。最早它从上世纪五十年代的日本发源，其体现了社会分工的精细化、服务质量的精细化，在管理学不断发展的大背景下，它的出现是必然的。他是一种全新的理念，但同时也是建立在传统常规管理的基础上，即把传统的常规管理模式像更深的层次探索而产生的。与传统管理模式相比，其优点在于管理成本较低、管理所占用资源比例也很低。笔者认为，现代化管理有两个层次，最外面的层次是规范化，这是所有企业想要具有正式性、规模性所必须具有的管理特点，除了规范化之外，里面的这一层次便是精细化，当企业的管理特征具有精细化之后，还可以更进一步的追求个性化这一更高要求的层次。

简单的来说，企业中的精细化管理就是要明确责任属性的管理模式，企业需要完全彻底的贯彻责任落实制，把管理的责任清晰化、具体化。企业中的每一位参与管理的工作人员都必须遵守相应的规章制度，尽职负责，按工作流程，按计划要求并随时检查，评价，考核。在日常工作当中，要一次性将工作完成，做到位，尽量避免返工等情况的出现，工作任务最好能每日结算，检查出的问题与错误等必须做到及时处理与改正，对于不能达标完成的人员或部门按照企业相关制度进行处理。

笔者认为精细化管理是企业能否凝聚形成核心竞争力的关键所在，对于房地产企业来说，精细化管理，是制造高质量、精产品，优品质的前提。

2 房地产企业的精细化管理

在笔者看来，与其他领域的企业相比，房地产企业要想将精细化管理完整的、科学的运用，其根本所在便是业务流程的精细化。在完善企业的制度规范化与行业标准化之后，在对企业的生产制造流程、管理流程进行进一步的合理细分与整合优化的这样的一个过程。“细节决定成败”，在精细化管理当中，需要我们对于项目从立项到完工的每一个细节都无比注重，只有把这些工作过程当中的每一个细节牢牢抓住，才能保证企业精细化管理的有效性、完整性、持续性与可操纵性。

制定规划科学的流程，即要求企业的管理者对房地产企业的每一环都进行系统的审核与分析，把业务的流程完成情况作为评判指标，从而检查企业的运行是否存在异常，在资源调度与配置上是否合理、科学，应尽量避免漏洞与浪费等情况的出现。再创造流程，即通过科学的系统的方式对企业业务流程在一致性、可靠性、经济性上的优化，努力构造出一个良好的企业运行框架。而最后的也是最重要的阶段便是精细化的流程，这一过程中能否得到很好的优化，很大程度上决定了地产企业未来的发展趋势与，也是凝聚创造力与竞争力的关键所在。

3 目前建筑成本管理中存在的问题

3.1 有关目标的不明确

过去公司在进行成本的计算的时候，往往对施工状况，施工图纸没有进行细化，科学的分析计算，同时没有合理的将人力成本、材料物料原价上涨、工期当中可能遭遇的天气状况对施工进度的影响等问题考虑到成本的计算当中，这便造成了成本管理目标的不科学，会对施工造成不可逆的影响。

3.2 成本分析效果不明显

在当今的房地产企业及建筑施工企业当中，很少有企业对建筑成本进行仔细科学认真的分析，使得施工后实际消耗远超预算等问题常常的发生，不但影响了施工进度，还会使企业造成一定的损失。同时也常常出现在一个工程竣工完工后，该项目的负责人与财务人员没有对本次的建筑项目的盈亏状况进行认真严谨的分析，大都不分析或是草率敷衍的进行分析，然后直接投身于下一个项目当中，这边造成了在下一个项目当中的成本管理由于没有真实有效的经验与意见，很可能造成二次亏损，甚至造成了企业竞争力损失，无法更好的发展。

因此，我们在项目管理的过程中，对项目部提出：1.按目标成本管理模式，2.分层精细化管理；3.按工程预算安排工作，4.严格控制施工冒项签证；5.极时检验项目成本，6.随时修定目标成本。

4 房地产企业的成本控制中精细化管理的具体应用

4.1 企业要牢固树立精细化成本控制的意识

如何将科学先进的企业成本精细化管理模式引入企业，并使企业很好的适应这种模式，在笔者看来，引入的企业首先要做的，便是对之前传统的粗犷式管理模式进行彻底的改变，在企业内部牢固的树立起全面节约的思想。针对公司内部的各部门，上至管理者，下至普通员工都能参与到企业开展的节约规划当中，不论是生产活动中产生的各种费用，还是行政办公中所要消耗的费用，都要进行适当合理的减缩，杜绝任何的铺张浪费等现象的存在，使成本降低，从而效益才能不断地增长。

4 .2 对建筑成本进行精细化管理

控制成本在企业的精细化管理当中是重中之重的存在，只要將精细化管理科学的在企业中推广并完善，那么企业的成本控制必将会达到一个非常好的状态。因为通过上文提到过精细化管理可以使生产的流程得到优化，这样企业生产的产品其品质必然会提高。同时针对企业财务的精细化管理也是必须要去完善的，对企业财务的精细化管理便是要进一步细分财务管理的审核与管理目标，建立一整套的经财务为中心的项目时间成本管理体系，建立必要的原材料与设备招标网络，全面控制采购价格，使财务成本得到控制，追逐更高的效益。

“层层把关，级级落实”，这是对企业成本控制工作进行当中所必须注意的关键所在。企业应重点突出并完善好针对企业内部的审核与预算管理制度，构造出一套科学的考核制度，有机的讲企业中的内部核算与预算管理制度结合，建立起关于成本核算的激励模式，专门针对企业的成本支出进行更加精细完善的管理。

4.3 加强内部监管，完善责任落实只，针对成本目标进行细化

针对成本核算的指标进行细分是企业对成本进行控制与管理的前提，应合理的确定成本管理的控制点，根据各生产经营的部门单位实际产生的费用的指标体现出来，财务部门配合针对费用进行审核，把审核的管理模式更好的完善起来，并在企业内部建立起全面的内部控制制度，加强企业内部针对自己的监管，切实落实好责任制，才能使全面的精细化管理模式得以实现。

5 结语

当今的中国房地产领域，各企业引入精细化的管理模式来优化企业建筑成本已经是大势所趋，根据我们公司通过几个项目的运作，精细化管理在项目中节约成本的5%-10%是完全可以实现的，在细化管理的各项中，尤其是针对建筑成本的控制等问题能起到立竿见影的效果，因此，企业核心竞争力的形成变为可能。

参考文献：

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[2]韩健，房地产业对国民经济发展的影响，河海大学学报2009 （ 1 ）

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房地产建筑施工管理 篇12

一、现代房地产及建筑工程目标成本管理现状

1. 粗放式成本管理

房地产行业经过了十多年的发展, 现在已经有了不少进步, 但是还是有一些企业的成本管理理念停留在粗放式的状态。粗放式成本管理有这样几个特点:第一个特点是成本管理工作粗糙, 具体表现为对于工程成本的操纵工作过于简单, 没有细化, 没有分工, 停留在简单的一站式管理状态, 一个包工头把成本管理的活都揽下来, 缺乏效率和质量;第二个特点是管理中对于预算工作做得不到位, 甚至没有预算就直接投入工程, 对于投资的成本完全不在掌控之中, 不知道到底要投入多少资金, 完全是盲目的;第三个特点是对于外界环境对施工成本的影响因素不考虑, 这会导致一旦出现特殊情况, 没有及时的应对措施;第四个特点是投标过程中报价低, 不讲诚信, 最后不能履行合约。

这种粗放式的成本管理会造成严重的后果, 这些企业势必会被市场所淘汰, 因为科学的成本管理是大势所趋, 违背历史只能被历史淘汰。

2. 精细化目标成本管理

所谓精细化目标成本管理, 是对建筑工程目标成本细致的分工, 责任到部门, 不同的部分都要负责相应的工作任务, 将目标成本任务分解就提高了效率, 也避免了专断。

例如, 一个房地产开发项目的目标成本可分为多级科目, 包括直接成本费用和间接成本费用。其中直接成本费用又包括土地开发费用、设计费用、建筑施工、建筑安装等各项费用。以设计费用为开发费用中的一个科目, 设计费用还要细分为建筑设计、幕墙设计、消防设计等, 而每个设计都对应不同的设计资质单位, 会签订多个合同。事实上将整个建筑工程所有分部工程的费用细分, 利用目标成本的管理手段把每个细化项目控制好, 使项目总体发生的费用在受控范围内。

这种管理方法现在已经被普遍采用, 它操作便利, 有利于整个工程成本的控制和节约, 避免了浪费, 长期坚持下去, 可起到事半功倍的效果。

3. 总体目标成本管理

这种管理方法主要是控制工程整体的目标成本, 把成本管理的重点放在工程整体上, 没有在分部工程中下太大功夫, 确保分部工程管理工作的灵活性和自主性, 为他们提供发挥的空间。

例如, 某开发公司某个项目, 拿地之初即设定目标成本, 后期因为某些特殊因素未考虑周全, 致使项目总成本增加3000万元, 但是该笔费用摊销到每个单元项目的造价成本之中并不大, 可通过设计选型、优化配置进行调整, 确保整体目标成本受控。

现在, 很多建筑企业也开始采用这种成本管理方法, 并且取得了很好的效果。

二、现代房地产及建筑工程目标成本管理的作用

这些目标成本管理在实际的工作中有着不可替代的作用, 所以我们才要对此进行研究, 主要体现在三个方面。

一是严格企业成本控制。企业的成本控制是一项非常重要的工作, 在建筑工程施工期间, 如果能够做好对成本的控制工作, 就能节约一大部分资金, 减小成本, 最终提高经济效益, 这也是建筑施工所追求的最终目的。目标成本管理可以全面实现对工程各项成本的控制, 从源头上杜绝了浪费。

二是完善企业管理体制。一个好的企业必然有好的企业管理体制, 一个企业要想成为优秀的企业就要完善科学的管理体制, 目标成本管理正是科学管理体制的体现。

三是健全企业监督机制。资金的运用一定要做好监督工作, 尤其是成本投入, 因为在这个部分的花费较大, 如果缺乏监督就会导致腐败, 资金流入私人钱包。目标成本管理工作就是监督的一个方面, 把成本管理任务分配到各个部门, 形成部门之间相互监督的机制。

三、现代房地产及建筑工程目标成本管理体系

目标成本管理体系的建立首先是制定企业目标成本管理体系模板。房地产企业需要确定开发项目的目标成本科目;建筑企业需要确定承接项目的目标成本科目, 根据目标成本管理体系进行细化分解、逐步测算, 以确保企业成本管理良性发展。目标成本管理体系中科目的设置既要相对固定, 又可适当延伸扩展, 以增强目标成本管理体系在本企业的适用性。

在完成前面一系列工作以后, 目标成本的数据来源确定也很重要, 数据来源要依赖以下要素:一是企业内部多年管理工作总结和累积的经验数据, 这些数据都有参考价值;二是现阶段市场的总体价格水平也是很重要的参考方向;三是区域内部项目的一般特点, 要和区域的整体风格相协调。

四、现代房地产及建筑工程目标成本管理要点

目标成本管理的最终目的就是要对施工成本进行管理, 实现节约成本, 这种管理只有贯穿到施工全过程才能起到应有的作用。

1. 目标成本的制定要点

项目开发和建设中目标成本的制定至关重要, 我们以目标成本制定在房地产开发中各阶段的运用情况为例, 将房地产开发分为投资测算、获取土地、规划设计、工程施工和竣工结算五大环节。

(1) 第一个阶段是投资预算阶段, 在这个阶段房地产项目还处在一个只有设计方案的初步阶段, 预算工作人员可参考的资料比较少, 所以这个阶段的预算比较困难, 准确性不足, 所以在这个阶段的投资预算要坚持一个原则——成本预算高出市场水平百分之五到十。这是预算工作人员在没有足够数据参考的情况下的一个保守做法, 为了避免施工后期成本不够继续追加的繁琐, 所以在最初就多预算一部分。

(2) 进入获取土地阶段以后, 我们对于工程又有了进一步的了解, 这时候我们可以对上一个阶段制定的目标成本进行一定的修正, 根据掌握的更多的资料来完善, 一般情况下, 在这个阶段的目标成本都会比较高, 这是为后续施工提供充足的资金保障。

(3) 接下来到了规划设计阶段, 在这个阶段, 又会有新的变化, 我们要根据在获取土地阶段完善的第一版本的目标成本进行这个阶段的设计工作, 这时要体现出节约原则, 不同的用料、不同部分的施工都要进行限额, 不能再超额预算了, 因为这个时候我们可以掌握的数据足够多了, 可以很具体地设计目标成本。

(4) 工程施工阶段目标成本制定根据设计图纸进行施工图预算。预算成本必须和第一版目标成本进行对照, 要求是不能突破, 确实因某项情况发生了现场实际预算突破第一测算指标, 应根据现场实际情况协调或进行设计变更, 对目标成本的分项指标进行修订, 确保总体目标成本清晰。这就是目标成本制定后的动态成本管控, 能确保随时随地目标成本清晰, 确保总体目标成本受控。

(5) 在竣工结算阶段, 我们要坚持的一个原则就是所有的成本都要详细检查, 不要有遗漏, 这个阶段主要的任务就是查漏补缺, 这个阶段形成的目标成本就是最终的目标成本, 不能再更改。

2. 动态目标成本管理要点

这是目前目标成本管理中最重要的一点, 因为目标成本尽管制定出来了, 但是工程的进展基本不可能一直按照预算, 肯定会出现预估不足或预估过量的问题, 这时候动态目标成本管理就要开始发挥作用, 在管理过程中不同阶段的成本修订工作很关键, 要保证严密性, 杜绝随意性, 一定阶段要进行一次动态成本回报。

3. 目标成本分级分类管理

所有的目标成本都要分级分类管理, 这是现代房地产和建筑工程目标成本管理的精髓, 分工才能更好的实现合作。总的目标成本管理由集团总部确定, 制定出宏观上的指导性方案;各项目公司根据总部的精神, 制定各自的具体执行方案, 落实细节。有的时候一个大的企业会承包多个项目, 这时候集团总部就要制定总的目标成本管理方案, 体现总体精神;各分部制定各自承包项目的目标成本管理方案, 保证落实。

对于目标成本的动态增加也同理, 例如超过50万元的总体目标成本增加需要总经理特批, 其余的下级安排, 累计金额达到某限额需及时上报。对于所有可能要进行修正的问题都要首先查明原因, 然后进行实地调研, 做好监督, 分级的最终目的就是要保证管理方案最后执行的严密性, 不能私自、随意更改方案, 要在充分完善的调查以后, 出具问题调查报告上报经过审批, 才能更改方案。

五、结语