建筑房地产业

建筑房地产业（精选12篇）

建筑房地产业 篇1

现代房地产业的产生,是以建筑商品关系的确立和市场经济的发展为前提的。尽管建筑的交换早已存在,但多数都是以自用为初始目的的。只有将建筑直接作为商品来生产、交换和经营的时候,房地产业才成为一个独立的产业部门。

房地产既是房产和地产的结合物,又是建筑商品使用价值和价值的统一体。房地产业则是“从事房地产开发、经营、管理和服务等行业与企业的总称,是一个巨大的产业体系”[1]。作为第三产业,房地产业就是为建筑商品生产“服务”的支撑体系。

作为资本生产的房地产业,其生产过程中的每一个环节,从项目决策、项目策划、建筑设计、施工建造、建材选择乃至产品的消费和服务,都处在资本的控制体系中。资本与建筑两个相异的范畴因此被统合进了整体化的生产过程当中。

1 从产业过程分析

建筑的社会性体现在与社会整体的关联,“其真谛在于综合考虑政治、经济、社会、技术、文化、美学各个方面,提出整合的解决办法”[2]。整体性是建筑体系的一个重要特征,各个建设程序和建筑过程的具体环节构成了这个体系,建筑的合理性最终要在整个建筑体系中得到评价和显现。如果无法保证体系的整体合理性,也就无法实现建筑的合理性及其价值目标。

经济学的产业是指“生产和经营具有替代性产品的同类企业所组成的一个集合”[3]。房地产业是一个具有高度关联性的行业,以分工与交换为特征的建筑商品在产业体系中存在和发展,必然受到产业体系的制约。在建筑学科与房地产的关系上,建筑的整体性与生产的产业化是一个统一的关系。

房地产业的关联性主要体现在它与众多相关部门之间的密切联系。房地产业的产业链特别长、关联度特别大,联系着国民经济的方方面面。

在产业生产中,建筑学科作为主导性专业,需要跳出工业社会狭隘的分工自律体系,跳出“技术—美学”局限,建构“广义建筑学”认识,在宽广的城市社会经济政治空间探询人居环境建设的解决方案,这是产业要求,更是学科发展的要求。

2 从消费需求分析

房地产业是以满足使用者的建筑需要为目的的。但这里就涉及到“需要”与“需求”两个不同的概念。经济范畴的房地产业就是以“有效需求”作为满足目标的。这样我们对消费需求的认识就应包括三个方面:1)需求决定于一种认同,即喜欢或愿意购买;2)需求决定于有能力购买;3)需求是个时间流量,必须与一定的时期有关系。这样,对需求起作用的因素包括了以下几个方面:1)商品的价格;2)消费者收入水平;3)消费者的偏好;4)相关联的商品(即可替代商品,在建筑使用上主要是在购买与租赁关系的区别上);5)预期,对未来需要的展望。这些内容都是与房地产消费密切相关的。这是因为:1)房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。中国现阶段地区经济发展严重不平衡,东部沿海地区发展较快,西部地区发展相对较慢。即使在同一地区,由于微观区位的不同,也使房地产价值出现巨大的分异。例如市中心地区与城市郊区的土地区位不同,形成房地产价格差异甚大,级差收益也有差异。房地产业的建筑生产会根据不同的消费水平来调整和确定产品的内容和价格,这种目标诉求会对建筑学科产生直接影响。2)人们对商品建筑的认同与计划经济下的住房福利分配情况不同。人们不仅限于有住房的满足,而且对住宅的品质有了更高的要求。对住房品质的追求成为住房消费需求的主要内容。高品质的住宅内容包括:安全可靠的工程质量、舒适和谐的居住环境、适用配套的功能设施、合理经济的性能与价格。而且,随着物质需要的满足,会对许多非物质层面有更多关注,例如文化、审美等等。这一切的需要变化促使建筑学科要对消费者的需要做整体的了解。3)在考虑市场需要时,要研究“现实需求”和“潜在需求”的关系。一方面,由于建筑商品生产的周期较长,决策时认识的市场需求不等于销售时仍然存在;另一方面,市场需求的表现往往是对已存事物的认同,一些潜在需求是存在于社会整体的文化、经济体系当中,并没有具象的说明,但并不意味着需要的不存在。市场需求不仅是现存的,也不单是一个僵化的实体概念,更是被生产出来的。

3 从创新角度分析

“新增资本不仅通过全球化过程横向开拓新的市场,而且还会在质上寻求新的出路——科技创新,它在原来经济的基础上,产生出拥有新质的经济。”“科技创新所获得的经济扩张是最有效率、最有前途的高质量经济扩张”[6]。房地产业为创新起到了积极的推动作用。在价值规律作用和知识经济不断发展的历史条件下,生产过程的变换速度日益加快,创新性成为企业发展的动力。

首先,从房地产业的发展历史来看,许多新技术、新设备的出现与房地产业皆有着直接的关系。例如由于地价飞涨,压缩建筑用地,提高单位用地的建筑量,从而促使建筑向高层发展,同时也带动了地基处理技术和电梯、空调等设备的应用。在知识经济不断发展的历史条件下,创新速率也越来越高,一种知识创意往往可以大大提高生产效率,或大大节约生产成本,也可以使商品价值得以提升等等。

其次,创新包括技术改进,尽可能地节约造价、降低成本、缩短工期,以实现理性目标,如住宅产业化等;也包括新技术的使用,以提供更高的舒适度,如智能化设施、保温节能措施等;还包括对后工业时代消费特征的满足,如时尚心理、求异心理、对非物质消费需要的满足,在非物质社会,设计也努力向艺术靠拢,设计也同艺术一样,往往在一种不确定情感的引导下,制造一种不确定的和时时变化的东西。

第三,创新带来较大的边际效用。效用在经济学上指的是消费者在消费过程中获得的一种主观心理满足,效用能够产生价值。效用分为平均效用和边际效用,前者是指消费者在消费若干数量的物品或劳动时,平均每单位物品或劳动所提供的效用,我们可以理解为房地产中一些物质成本的所获利润;后者指消费者在消费中,每一新增物品或劳动所带来的总效用的变化量,一般认为真正决定价格高低的是物品或劳动的稀缺性,即边际效用。创新是获得边际效用价值增量的主要手段。

4 从政策规定分析

房地产产业政策调控的目标是促进产业的持续健康发展,满足居民的需求。一系列的政策导向最终还是落实在建筑产品上,所以政策的变化必然会使建筑产品发生变化。

房产政策一般先通过城市规划来实施,例如,在提出土地控制后,许多地方对开发强度往往要求上升,对容积率上限进行调整,这样会对建筑设计产生影响;又如,在调整住房结构时,对建筑产品的要求有许多规定,譬如面积指标,性能要求等;像“双控双限”的政策出台后,对建筑成本的控制就非常重要等等。

最近对建筑影响最大的政策莫过于在2006年5月29日,建设部等九部委出台的“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”。“意见”就调整住房结构等提出了六条意见,就是俗称的“国六条”[8],规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90 m2以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。文件的出台,立刻引起了各方面的轩然大波,自然对建筑专业也有很大带动,如何在这个面积范围内做出好的、市场接受的产品,在业内也展开了多种形式的研讨。

另外,房地产业的许多非建筑因素也是作为建筑学科必须了解的。有人列举了所谓“影响地产的八大非地产因素”:1)政府决策:社会问题是政府必须面对的现实,而决策往往会视全局而定,哪方面矛盾尖锐,政策就会偏向哪方;2)货币政策:央行希望能够阻挡贷款狂增,但这样也使房地产资金趋紧;3)股市影响:资本往往在股市与楼市之间徘徊,股市问题也影响房地产业的资金走向;4)能源问题:能源—建材的关联直接影响建设成本;5)人口结构:这几年,由于20多年前开始的“计划生育”政策产生的人口结构变化正开始对房地产消费市场产生影响;6)城市化:城市化是不可逆转的战略走向,城市人口的猛增与城市建设用地开发的进度有密切关系;7)贫富差距:贫富差距与房价之间的矛盾激化;8)SARS:一些突发事件对经济影响度增加”[9]。虽然,这些问题与建筑学科之间尚存几个间层,但却会很快见到反应。

成为产业体系的生产后,建筑必然受制于产业活动的自身规律。建筑作为商品的社会意义也正是在其中得以最终体现。

摘要：指出房地产业作为建筑生产的整体过程表现,资本对建筑专业这一特殊劳动的调控是无时不在的,从产业过程、消费需求、创新角度、政策规定几方面探析了房地产业生产对建筑的影响,从而有助于人们进一步认识房地产业。

关键词：房地产业,生产,资本,关联性,创新

参考文献

[1]施建刚.房地产开发与管理[M].上海:同济大学出版社,2004:12.

[2]国际建协.北京宪章[J].世界建筑,2000(1):17.

[3]刘伟.经济学教程[M].北京:北京大学出版社,2005:207.

[4]刘海龙.明天如何做房产[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

[5]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005.

[6]鲁品越.资本逻辑与当代现实——经济发展观的哲学沉思[M].上海:上海财经大学出版社,2006:66.

[7]滕守尧,聂振斌.知识经济时代的美学与设计[M].南京:南京出版社,2006.

[8]庄惟敏.“国六条”背景下的小户型探讨[J].住区,2006(3):5.

[9]石东.影响地产的八大非地产因素[J].新地产,2006(9):64-74.

建筑房地产业 篇2

第一章 总则

第一条 为了进一步简化办税流程，减轻纳税人负担，加强税源监控管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税务登记管理办法》（国家税务总局令第7号）和其他有关税收法律法规及政策规定，结合我市地方税收征管实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于下列纳税人所涉及的《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）或报验项目登记事项：

（一）外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务；

（二）我市纳税人到外省市临时从事建筑安装劳务；

（三）我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务；

（四）我市纳税人在本区（市、县）从事房地产开发经营或建筑安装劳务。

第三条 房地产业和建筑业《外管证》及报验项目登记管理遵循强化管理与优化服务相结合、原则性与灵活性相结合、规范与效率相结合、精细管理与分类管理相结合的原则。

第二章 《外管证》管理

第一节 基本分类

第四条 《外管证》包括房地产开发项目《外管证》和建筑安装项目《外管证》两种。

第五条 房地产开发项目《外管证》和建筑安装项目《外管证》分别有市内跨区、到外省市和外省市来连三种类型。

市内跨区《外管证》是指我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务开具的《外管证》。

到外省市《外管证》是指我市纳税人到外省市临时从事建筑安装劳务开具的《外管证》。

外省市来连《外管证》是指外地来连纳税人到我市临时从事建筑安装劳务开具的《外管证》。

第六条 《外管证》状态包括已开具、已到期未核销、已核销、已到期未缴销、已缴销、已续开和已作废七种类型。

已开具是指纳税人取得《外管证》，且《外管证》尚未到期。

已到期未核销是指纳税人《外管证》已到期，但未在项目地主管地税机关核销。

已核销是指纳税人《外管证》到期或外出经营活动结束，并在项目地主管地税机关核销。

已到期未缴销是指纳税人《外管证》在项目地主管地税机关核销，但未在外出经营结束后10日内或《外管证》有效期届满后10日内到注册地主管地税机关缴销。

已缴销是指纳税人《外管证》在注册地主管地税机关缴销或续开，原《外管证》状态变为缴销。

已续开是指纳税人《外管证》到期但外出经营活动尚未结束，在注册地主管地税机关申请续开的《外管证》。

已作废是指纳税人取消外出经营活动而在注册地主管地税机关申请作废《外管证》，或纳税人自《外管证》签发之日起30日内未办理报验项目登记，《外管证》作废。

第七条 《外管证》报验状态包括报验和未报验两种。

已报验是指纳税人取得《外管证》后，在项目地主管地税机关办理了报验项目登记。

未报验是指纳税人取得《外管证》后，尚未到项目地主管地税机关办理报验项目登记。

第二节 《外管证》开具

第八条 在我市办理税务登记的营业税纳税人发生本办法第二条

（二）或

（三）款规定的房地产开发经营或建筑安装劳务的，应当在外出生产经营之前，持有关证件资料向注册地主管地税机关申请开具《外管证》。

下列情况，不需要办理《外管证》：

（一）大连市地方税务局直属局管辖的纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务，均按照现行直属局征管范围执行，办理主管局项目登记，不需要开具《外管证》。

（二）我市纳税人跨区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目的，均适用简易项目登记，不需要开具《外管证》。

简易项目登记是指项目地主管地税机关按照报验项目登记信息采集要求，通过简易自开或代开发票程序采集相关项目和合同信息后直接开具发票的程序。简易项目登记不需要履行项目落户、信息认定与核实、项目注销等管理程序。

第九条 《外管证》应当按照“一项目一证”的原则，根据纳税人外出经营合同约定的有效期限开具，具体要求如下：

（一）市内跨区房地产开发项目《外管证》起始日期为《国有土地使用权证》取得日期，延续至该房地产开发项目终结，无具体终止日期。

（二）市内跨区建筑安装项目《外管证》起始日期为外出经营合同起始日期，终止日期原则上为外出经营合同终止日期，但外出经营合同有效期超过一年的，终止日期为外出经营合同起始日期+1年。

（三）到外省市的建筑安装项目《外管证》起始日期为外出经营合同起始日期，终止日期原则上为外出经营合同终止日期，但外出经营合同有效期超过180天的，终止日期为外出经营合同起始日期+180天。

第十条 纳税人到注册地主管地税机关申请开具《外管证》时，应当提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字、加盖公章，下同）：

（一）房地产开发项目

1.税务登记证副本；

2.国有土地使用权证书原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件；

4.建设用地中标通知书原件及复印件；

5.建设用地规划许可证原件及复印件；

6.建设工程施工许可证原件及复印件；

7.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

8.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，4—8项资料，纳税人申请开具《外管证》时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内向税源管理岗补充提供。

（二）建筑安装项目

1.税务登记证副本；

2.建筑施工合同原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

第十一条 纳税人申请开具《外管证》审批流程为：税务登记受理岗—征收科科长。

第十二条 纳税人申请开具《外管证》时，应当填报《外出经营活动税收管理证明申请审批表》（一式二份，见附件1、2）。

第十三条 税务登记受理岗受理纳税人《外出经营活动税收管理证明申请审批表》及相关资料时，对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

其中：对于建筑业承(分)包方和分(转)包方申请开具市内跨区建筑安装项目《外管证》的，税务登记受理岗应当查询或验证合同甲方是否已开具《外管证》或办理报验项目登记，如无合同甲方的该项目信息，应当受理并开具《文书受理回执单》（见附件3），告知纳税人应当由合同甲方先期办理《外管证》或报验项目登记后，才能为其开具《外管证》，同时启动《外管证》或报验项目登记催办程序。

第十四条 《外管证》或报验项目登记催办程序如下。

（一）税务登记受理岗将受理的资料传递给征管综合科；

（二）征管综合科视情况处理：合同甲方为本局管辖的，应当责成管理科所催办，可以下达《责令限期改正通知书》，通知其5日内办理《外管证》或报验项目登记；合同甲方非本局管辖的，将纳税人填报的《外出经营活动税收管理证明申请审批表》复印件提交市局处理。

第十五条 征收科科长审批终结后，税务登记受理岗打印《外管证》（一式四份，见附件4）。申请开具市内跨区《外管证》的，应当打印《报验项目登记表》（一式二份，见附件5、6）。同时，向纳税人发放《外管证及项目登记涉税事项告知书》（一式一份，见附件7）。

第十六条 纳税人《外管证》丢失的，应当携带税务登记证副本、国有土地使用权证书原件或建筑施工合同原件，填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份，见附件8），由税务登记受理岗直接为其补开《外管证》（一式四份），并注明“遗失补开”字样，同时收回纳税人未丢失的《外管证》联次。

第十七条 《外管证》原则上应当加盖注册地主管地税机关公章，也可加盖税务登记专用章。

第十八条 对纳税人申请办理《外管证》，提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、经审核符合规定的，注册地主管地税机关应当场办结。

对于因合同甲方未办理《外管证》或报验项目登记而无法验证外出经营是否真实的，应当在合同甲方办理《外管证》或报验项目登记后即时办结，但原则上应当自受理之日起5日内办结；对于5日内合同甲方仍未办理《外管证》或报验项目登记或有其他特殊情况的，按照市局意见办理。

第十九条 注册地主管地税机关应当按户整理、保管《外管证》资料，暂不归档，待纳税人外出经营活动结束后，与证明缴销相关证件资料一并归档。

第三节 《外管证》核销

第二十条 在我市办理报验项目登记的纳税人外出经营活动结束或尚未结束但所持有的《外管证》有效期届满的，应当在外出经营活动结束或有效期届满次日，到项目地主管地税机关核销《外管证》。

第二十一条 纳税人核销《外管证》应当填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式三份，见附件9），并提供下列证件资料：

（一）报验项目登记表；

（二）《外管证》的纳税人留存联；

（三）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

第二十二条 纳税人办理《外管证》核销流程为：税源管理岗—管理科（所）长。

第二十三条 在我市办理报验项目登记的纳税人外出经营活动结束的，税源管理岗应当先为纳税人注销项目登记，再核销《外管证》。

第二十四条 税源管理岗应当查询制作《外出经营活动税收管理证明核销单》（一式二份，见附件10），经管理科（所）长审核同意后，打印《外出经营活动税收管理证明核销单》，并在《外管证》上注明“发票领用及税款缴纳情况见《外出经营活动税收管理证明核销单》”字样，同时在《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》上签字盖章，返还纳税人《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》各一份，由纳税人回注册地主管地税机关缴销或续开《外管证》。

外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务的，纳税人或其注册地主管地税机关要求必须在《外管证》上填写发票领用及税款缴纳情况的，项目地主管地税机关应当满足要求。

第二十五条 项目地主管地税机关税源管理岗应当向《外管证》有效期届满但未及时办理核销手续的纳税人催办核销《外管证》，并按照规定下达《责令限期改正通知书》。

第二十六条 《外管证》核销时，《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》原则上应当加盖项目地主管地税机关公章，也可加盖税务登记专用章。

第二十七条 纳税人手续齐全且对发票领用和税款缴纳情况经审核无异议的，项目地主管地税机关应当场办结；纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税源管理岗应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

经审核，对纳税人发票领用和税款缴纳情况有异议的，项目地主管地税机关原则上应当自受理核销之日起5日内核实处理完毕。

第二十八条 项目地主管地税机关应当按照项目整理、保管《外管证》资料，暂不归档，待纳税人外出经营结束后，与证明核销及项目登记相关证件资料一并归档。

第四节 《外管证》缴销或续开

第二十九条 已开具《外管证》的纳税人，应当于外出经营活动结束后10日内或《外管证》有效期届满后10日内，到注册地主管地税机关缴销或续开《外管证》。

第三十条 纳税人缴销或续开《外管证》应当携带或填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式二份），并提供下列证件资料：

（一）到外省市《外管证》（应有项目地主管地税机关注明的发票领用和税款缴纳情况，并加盖注册地主管地税机关印章）或市内跨区《外管证》（签字并加盖注册地主管地税机关印章）及《外出经营活动税收管理证明核销单》；

（二）延期的外出经营合同原件及复印件（外出经营合同期限超过《外管证》有效期限的需提供）；

（三）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

第三十一条 税务登记受理岗应当在《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》上签字确认并加盖税务登记专用章。

缴销到外省市《外管证》时，税务登记受理岗应当采集录入纳税人外出经营的发票领用和税款缴纳情况。

第三十二条 纳税人申请续开《外管证》的，税务登记受理岗应当对照纳税人提供的延期外出经营合同，按照本办法第九条规定的《外管证》有效期限，直接为纳税人续开《外管证》，并告知纳税人将续开的《外管证》相关联次送交项目地主管地税机关税源管理岗。

第三十三条 注册地主管地税机关税源管理岗应当向《外管证》有效期届满但未及时办理缴销手续的纳税人催办缴销《外管证》，并按照规定下达《责令限期改正通知书》。

第三十四条 对于提供资料完整、《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，注册地主管地税机关应当场办结。对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税务登记受理岗应当场一次性告知纳税人补正或重新填报。

第三十五条 纳税人外出经营结束后，注册地主管地税机关应当按户整理、保管《外管证》开具、缴销、续开相关文书表格和资料。

第五节 《外管证》作废

第三十六条 纳税人取消外出经营活动的，应当向注册地主管地税机关申请作废《外管证》。

纳税人自市内跨区《外管证》签发之日起30日内未办理报验项目登记的，《外管证》自动作废。

第三十七条 纳税人申请作废《外管证》时，应当填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式二份），并提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份）：

（一）原《外管证》。

（二）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

纳税人《外管证》联次丢失的，应当同时填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份），但不需要补开《外管证》。

第三十八条 税务登记受理岗应当在《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》上签字确认并加盖税务登记专用章。

第三十九条 对已报验且有发票领用或税款缴纳记录的，已开具《外管证》不允许作废，必须启动项目注销、《外管证》核销和《外管证》缴销程序。

第四十条 《外管证》作废的，纳税人可以到注册地主管地税机关税务登记受理岗申请恢复，工作程序和提交资料比照《外管证》开具或续开执行。

第四十一条 注册地主管地税机关应当按户整理、保管纳税人《外管证》作废相关文书表格和资料。

第三章 报验项目登记

第四十二条 报验项目登记包括外来项目登记、跨区项目登记和主管局项目登记。

外来项目登记是指外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务应当办理的项目登记。

跨区项目登记是指我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务应当办理的项目登记。

主管局项目登记是指我市纳税人在本区（市、县）从事房地产开发经营或建筑安装劳务应当办理的项目登记。

第四十三条 以下情况，不适用本办法四十二条规定：

（一）我市纳税人跨区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目适用简易开票程序，不需要办理跨区项目登记；

（二）我市纳税人在本区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目适用简易开票程序，不需要办理主管局项目登记；

（三）直属局纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事房地产开发经营，均办理主管局项目登记，不需要办理跨区项目登记；

（四）直属局纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事建筑安装劳务，工程额30万元以上的，办理主管局项目登记；工程额30万元以下的，在直属局适用简易开票程序，均不需办理跨区项目登记。

第四十四条 应当办理报验项目登记的房地产开发项目，纳税人应当在取得《国有土地使用权证》之日起30日内，到项目地主管地税机关税务登记受理岗办理报验项目登记。

外地纳税人来我市市内四区（含高新园区）临时从事建筑安装劳务的，应当在建筑安装合同签订之日起30日内，先到市联合登记机构办理报验项目登记，再到项目地主管地税机关办理落户登记。其他应当办理报验项目登记的建筑安装项目，纳税人应当在建筑安装合同签订之日起30日内，到项目地联合登记机构和主管地税机关办理报验项目登记。

第四十五条 纳税人到联合登记机构和项目地主管地税机关办理报验项目登记时，应当填报或携带《报验项目登记表》（一式二份），并提供下列证件资料：

（一）外来项目登记（建筑安装项目）

1.《外管证》（两份）；

2.工商营业执照副本复印件（首次来连纳税人需提供）；

3.税务登记证副本复印件；

4.外出经营合同原件及复印件；

5.法定代表人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件复印件（首次来连时需提供）；

6.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

（二）跨区项目登记（房地产开发项目）

1.《外管证》（两份）；

2.国有土地使用权证书原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件；

4.建设用地中标通知书原件及复印件；

5.建设用地规划许可证原件及复印件；

6.建设工程施工许可证原件及复印件；

7.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

8.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，4—8项资料，纳税人办理跨区项目登记时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内，向税源管理岗补充提供。

（三）跨区项目登记（建筑安装项目）

1.《外管证》（两份）；

2.外出经营合同原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

（四）主管局项目登记（房地产开发项目）

1.国有土地使用权证书原件及复印件；

2.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件；

3.建设用地中标通知书原件及复印件；

4.建设用地规划许可证原件及复印件；

5.建设工程施工许可证原件及复印件；

6.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

7.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，3—7项资料，纳税人办理跨区项目登记时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内，向税源管理岗补充提供。

（五）主管局项目登记（建筑安装项目）

1.经营合同原件及复印件；

2.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

第四十六条 首次来连的纳税人办理外来项目登记时，还需填报《外来项目登记基础信息采集表》（一式二份，见附件11）

首次来连是指纳税人第一次来我市临时从事生产经营活动。

第四十七条 市联合登记机构地税机关工作人员和项目地主管地税机关税务登记受理岗应当按照下列程序受理审核纳税人提交的报验项目登记资料：

（一）外来项目和跨区项目，审核纳税人《外管证》是否过期；过期的，应当告知纳税人回注册地主管地税机关重新开具。

纳税人外出经营合同和《外管证》均已过期，经审核为逾期办理报验项目登记的，应当对纳税人处罚后予以受理，无需要求纳税人重新开具《外管证》。

（二）审核纳税人附报资料是否齐全、合法、有效，原件与复印件是否相符，复印件是否注明“与原件相符”字样并由经办人签署本人姓名、加盖公章。核对后，原件返还纳税人。

（三）审核纳税人相关文书表格填写是否完整准确，填写内容与附报资料是否一致，印章是否齐全。

（四）纸质资料不全或填写内容不符合规定的，联合登记机构地税工作人员应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

（五）对提供资料完整、相关文书表格填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，应当当场办结，采集或读取项目登记信息，并在《报验项目登记表》上签章确认。

（六）市联合登记机构地税工作人员受理后，应当将《报验项目登记表》及相关证件资料全部返还纳税人，并告知纳税人于15日内到项目地主管地税机关办理落户登记。

（七）项目地主管地税机关税务登记受理岗负责收取纳税人报送资料，向纳税人发放《外管证及项目登记涉税事项告知书》（一式一份），并将一份《报验项目登记表》返还纳税人留存。

（八）对于已办理报验项目登记的纳税人，项目地主管地税机关应当按照相关规定，即时进行管户分配、基础信息认定核实、申报方式认定工作。

第四十八条 建筑业承(分)包方和分(转)包方申请办理报验项目登记的，市联合登记机构地税工作人员或项目地主管地税机关税务登记受理岗还应当查询或验证合同甲方是否已开具《外管证》或已办理报验项目登记；无合同甲方该项目信息的，应当受理并开具《文书受理回执单》，告知纳税人应当由合同甲方先期办理《外管证》或报验项目登记后才能为其开具《外管证》，并启动本办法第十四条规定的《外管证》或报验项目登记催办程序。市联合登记机构可直接责成相关基层局处理，也可提交市局处理。

因合同甲方未办理《外管证》或报验项目登记而无法验证外出经营是否真实的，应当在合同甲方办理《外管证》或报验项目登记后即时办结，但原则上应在受理之日起5日内办结；对于受理之日起5日内合同甲方仍未办理《外管证》或报验项目登记或有其他特殊情况的，按照市局意见办理。

第四十九条 对于未持有《外管证》的外地来连从事临时生产经营纳税人，项目地主管地税机关应当自发现之日起，责令其在15日内提供《外管证》并办理报验税务登记；逾期不改正的，为其办理以表代证登记，依法征收各项地方税收。

对于已办理报验税务登记且外出经营活动尚未结束，但《外管证》有效期届满的外地来连从事临时生产经营纳税人，项目地主管地税机关应当自《外管证》有效期届满次日起，核销其《外管证》，并责令其在15日内续开《外管证》；逾期不改正的，仍作为报验税务登记管理，但视同无《外管证》，依法征收各项地方税收。

我市纳税人由于各种原因未办理《外管证》，导致无法办理跨区报验登记的，项目地主管地税机关不得为其办理以表代证登记，应当将其作为税收管辖权争议事项，制作《争议裁决申请调查表》（见附件12），报送市局征收管理处裁决。

第五十条 纳税人《报验项目登记表》丢失的，应当携带税务登记证副本、国有土地使用权证书原件或建筑施工合同原件，填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份），由税务登记受理岗为其补开《报验项目登记表》，并注明“遗失补开”字样。

第五十一条 项目登记税种认定：

（一）房地产开发项目和30万元以上建筑安装项目应当使用项目登记识别号申报纳税和开具发票。

（二）房地产开发项目和300万元以上跨区或主管局建筑安装项目应当按月申报纳税；其他建筑安装项目税种考核标志由主管地税机关结合管理需要自行明确。

（三）报验项目登记应当认定营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；外来项目登记应当同时认定企业所得税；除市内四区（含高新园区）纳税人在市内四区（含高新园区）跨区进行房地产开发通过主户申报土地增值税外，其他跨区房地产项目登记和主管局房地产项目登记应当认定土地增值税。

第五十二条 项目信息核实：

（一）项目地主管地税机关应当定期实地核实房地产开发项目和建筑安装项目信息，了解工程进度和纳税情况。

（二）对于核实中发现的错误项目信息数据，项目地主管地税机关应当及时修改。

（三）注册地主管地税机关应当定期统计核实同一纳税人的项目登记、《外管证》使用和项目税款情况。

（四）项目地主管地税机关应当定期比对核实项目登记、申报纳税和发票使用情况。

项目信息核实的频率和方式，由主管地税机关结合管理需要自行明确。

第五十三条 经营项目或合同信息变更的，纳税人应当到项目地主管地税机关税源管理岗，由其通过项目信息核实进行变更。涉及变更关联性项目信息的，应当到项目地税务登记受理岗变更。

第五十四条 已办理报验项目登记的纳税人，由于《外管证》到期而续开的，应当凭续开的《外管证》（两份）和相关证件资料，到项目地主管地税机关办理《外管证》延期手续，项目地主管地税机关应当留存续开的《外管证》（两份）和相关证件资料。具体办理岗位如下：

（一）纳税人持市内跨区《外管证》的，应当到项目地主管地税机关税源管理岗办理。

（二）纳税人持外省市来连《外管证》的，应当到项目地主管地税机关税务登记受理岗办理。

第五十五条 纳税人办理报验项目登记的房地产或建筑安装项目完结的，应当缴销发票领购簿和全部发票，持《报验项目登记表》向项目地主管地税机关申报注销项目登记。具体流程如下：

（一）纳税人填报《注销税务登记申请表》（一式二份），报送给项目地主管地税机关税务登记受理岗。

（二）税务登记受理岗应当对下列内容进行审核：

1.纳税人是否有未缴销的发票；

2.纳税人是否有未结清的税款、滞纳金、罚款；

3.纳税人是否有未处理的违章报告；

4.纳税人是否有未批结的减免税报告、检查报告、评估报告。

纳税人存在上述未办结涉税事项的，不予受理纳税人注销申请，告知纳税人办结上述涉税事项后，再申请注销登记。

（三）税务登记受理岗对于纸质资料不全或填写内容不符合规定的，应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

（四）对于提供资料完整、《注销税务登记申请表》填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，税务登记受理岗应当即时受理，启动简易注销或一般注销程序。一般注销程序适用原则如下：

1.房地产开发项目和300万元以上跨区或主管局建筑安装项目适用一般注销程序。

2.按照《大连市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理的若干规定》（大地税发〔2011〕51号）和《关于落实进一步加强房地产业和建筑业税收管理若干规定的通知》（大地税征便函〔2011〕0013号）规定，对房地产开发项目实行稽查局参与注销清算制度。

3.对于税源较大的建筑安装项目，经项目地主管地税机关提请，也可比照实行稽查局参与注销清算制度。

（四）项目地主管地税机关注销项目后，应当打印《注销登记通知书》（一式二份，项目地主管地税机关留存一份，纳税人留存一份）。

第五十六条 联合登记机构或项目地主管地税机关受理报验项目登记时，使用联合税务登记专用章或税务登记专用章。

项目地主管地税机关注销报验项目登记时，必须使用主管地税机关公章。

第五十七条 项目地主管地税机关应当按项目整理纳税人办理的项目登记、变更、注销等资料，并与《外管证》及其核销资料一并保管。

第四章 法律责任

第五十八条 纳税人未按照规定期限设立、变更、注销报验项目登记的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十条第一款规定，由项目地主管地税机关责令限期改正，可以处二千元以下罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下罚款，具体处罚标准参照《大连市地方税务局税务行政处罚裁量标准（试行）》有关规定执行。

第五十九条 纳税人未按规定期限核销或缴销《外管证》的，由项目地主管地税机关责令限期改正；拒不接受处理的，按照《税务登记管理办法》第四十六条规定，项目地主管地税机关可以收缴其发票或停止向其发送发票。

第六十条 税务人员徇私舞弊或玩忽职守，违反规定为纳税人办理《外管证》或报验项目登记，或滥用职权故意刁难纳税人的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税务登记管理办法》和《大连市地方税务局税收行政执法过错责任追究办法》有关规定处理；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章 附则

第六十一条 本办法中“以下”均含本数，“以上”均不含本数，“日”指工作日。

第六十二条 纳税人发生本办法未列举的生产经营项目或其他未明确规定的特殊情况的，主管地税机关应当提请市局征收管理处审核，按照审核意见办理。

第六十三条 本办法所涉及的文书资料，应当随审批流程流转和交接，不得要求纳税人额外提供相关资料或重复填报相关报表。

第六十四条 本办法由大连市地方税务局负责解释。

建筑陶瓷产业的华丽转身 篇3

佛山市禅城区作为全国建陶的核心产区，其产业发展经历了从无到有、从小到大、从污染到治理、从粗放发展到结构升级的过程，经过多年的转型提升，禅城区建陶产业如今得以凤凰涅槃，取得了产业发展和环境改善的双赢格局。

转型升级迫在眉睫

禅城区陶瓷产业发展历史悠久，拥有庞大的产业规模和完善的产业配套体系，形成了众多的“全国之最”：全国最大的陶瓷产业集群，其中建陶墙地砖、陶机、色釉料产量分别占全国10%、40%和20%；全国知名陶瓷品牌最集中的地区，聚集了东鹏、鹰牌、新中源、新明珠等一批龙头企业，2006年拥有“中国驰名商标”4件、“中国名牌产品”6个、“国家免检产品”和“广东省著名商标”各26个；全国最大的陶瓷商品集散中心，拥有约60万平米的交易市场；全国陶瓷专业人才以及陶瓷专业媒体最集中的地区，拥有1万多名专业技术人员，20多家专业媒体。2006年，禅城规模以上建筑陶瓷生产企业实现工业总产值141亿元。

然而，陶瓷产业多年来的粗放式发展也给禅城的资源、环境带来了巨大压力：据统计，2006年底，禅城拥有建陶生产企业115家，共有生产窑炉328条，喷雾干燥塔188个，年生产能力约18亿平方米；年耗电量约15.21亿千瓦时，耗油量约55.11万吨（折算成工业标准煤为117.6万吨，占全区规模以上工业能耗的43%）；二氧化硫排放量7075吨，占全区二氧化硫排放量的20.4%。特别是有“中国建陶第一镇”之称的南庄镇，其罗南村在1平方公里范围内就集中了18家陶瓷厂，产业密集可见一斑，环境治理和结构升级迫在眉睫。

“拒绝污染，做强陶都”

面对日益严峻的环境形势，从2007年开始，禅城区委区政府以“壮士断腕”的决心，对建陶生产行业开展了全面整治和提升。

经过全面摸底和审慎研究，禅城区区委区政府制定了“一个目标，两项标准，三个一批”的战略（即以依法淘汰高污染高能耗且整改不达标的低端生产环节，优化提升陶瓷产业发展水平为目标；以城市发展规划和清洁生产为标准；以扶持壮大一批、改造提升一批、淘汰转移一批为措施），以环保部门牵头，对陶瓷企业展开联合执法行动，对不达标的企业进行整改，整改不达标则依法予以关闭。与此同时，区、镇（街）两级财政安排了专项资金，用于推动整治工作。

在禅城区委区政府的持续强力推动下，整治工作取得明显成效，禅城区建陶企业数量从2006年底的115家下降为如今的16家，污染排放大大降低，区域环境质量明显改善。2012年，禅城区大气中的二氧化硫含量比2006年下降了58.3%，二氧化氮含量下降了32%，可吸入颗粒物含量下降了8.8%。水环境质量方面，当前禅城区建陶企业已全部实现生产废水全面回用。能源利用效率方面，2010年陶瓷行业万元工业产值消耗标准煤为0.45吨（2010年禅城区陶瓷产业整治工作已基本完成），比2006年下降45%。

在淘汰落后产能的同时，禅城区高度重视行业治理，同时制定落实奖惩措施，鼓励企业主动、及时开展污染治理，如给予每条喷雾塔烟气治理补助10万元，对通过ISO14001环境管理体系认证企业一次性奖励8万元等。据统计，目前保留下来的16家企业共投入2亿多资金进行了清洁生产和末端深化治理，取得了良好的环境效益：16家企业全部完成清洁生产改造并取得省清洁生产企业认证，全部安装了污染物排放在线监控设备；全部企业的58条窑炉中有32条将天然气作为能源，清洁能源使用达55%，其他窑炉及喷雾塔均配套了末端治理设施。

如今，禅城区陶瓷企业的治污模式已从原来的偷排、直排和粗犷式简单治理，逐步进入生产废水的全面回用（零排放）、喷雾塔的消烟脱硫除尘、窑炉尾气的脱硫深化治理、清洁能源推广应用的高效清洁生产模式。

中国陶瓷产业总部基地项目吸引了国内外数百家优质陶瓷品牌企业进驻；“海盛东方城”、佛山（国际）家居博览城、建筑面积近30万平米的陶瓷专业物流市场“瓷海国际”已正式开业；佛山国际会展中心二期项目扩建完成，引进陶瓷营销中心1100多家、陶瓷企业总部150家……如今，一大批陶瓷总部基地、物流、会展项目，在整治行动腾出的6000多亩用地上迅猛发展。加强引导、大力发展陶瓷现代服务业，成为禅城“做强陶都”的有力举措，也进一步巩固了禅城区作为中国最大的陶瓷集散地和全球采购中心的地位。

甩掉包袱更好发展

2012年禅城区建陶产业完成工业总产值237.98亿元，比2006年增长了68.8%，这表明大量低端生产企业的淘汰，不但没有影响禅城作为国际陶都的地位，反而为优质企业创造了发展空间，使禅城区的陶瓷产业形态和产品结构逐步向高端化发展。回顾禅城区陶瓷产业整治过程，有些经验在今天或许依然值得我们思考和借鉴。

首先，为政者应该清楚认识到，一个地区的环境问题是与人民健康息息相关的最大民生，经济再发展，如果环境搞不好，也是本末倒置。禅城区陶瓷产业整治之初，佛山市主要领导就提出了“宁愿少要GDP，也要解决陶瓷产业环境污染问题”的思路。正是有了这种观念和魄力，佛山市、区两级政府才能力排众议、统一思想，推动整治工作开展。

当下，环境保护与生态建设无疑成为大势所趋：党的十八大将生态文明建设与经济、政治、文化、社会建设并列为“五位一体”的总体布局；环境质量状况备受关注，政府面临沉重压力；“两高”司法解释将14种“严重污染环境”的行为入刑，环境违法成本和环境监管压力同步上升。这一形势虽然会给环保工作带来巨大压力，但同时也给政府做好环境保护工作提供了有利契机，各地各级政府应顺势而为，积极开展污染治理、推动结构转型。

其次，产业和市场发展有其自身规律，政府应减少干预，但要守好底线，一旦底线被突破，就应果断出手治理，而这一底线就是环境质量标准。产业提升工作千头万绪，涉及经济发展、环境治理、财政收入、社会稳定等方方面面，可谓牵一发而动全身。因此必须由政府牵头，周密部署，整合各职能部门和基层政府力量，稳步推进，同时要细致考虑，做好配套保障政策和各类突发事件预案。

禅城区陶瓷产业的华丽转身，是以环保标准倒逼产业升级的成功典范。群众的环保诉求，企业应遵守的环保标准和环保法律法规，环保部门的行政执法职能，以及新出台的污染环境行为入刑新规，均能作为环境整治和产业升级的切入点；“环保开路”和“倒逼升级”的模式，同样适用于其他传统高能耗、高污染企业的整治提升工作。

最后，禅城区陶瓷产业整治工作中，主要淘汰高污染、高能耗、治理无望或治理不达标的低端生产环节；对于具备一定规模，且有做大做强愿望的企业，则引导、帮助其开展能源改造和污染治理。通过明确标准、加强指导、给予一定扶持奖励等措施，禅城区政府引导企业自觉自愿加大投入开展治理；同时，根据陶瓷企业污染排放最新标准，做好调研和技术支撑，推动企业不断提高治污标准，形成并坚持开展长效化治污机制。

产业整治的目的是实现产业和环境的和谐发展，手段是引导产业自我转型、升级，发展高端制造业和现代服务业。搞“一刀切”的整治，最终赶走的可能不是污染，而是产业。为此，禅城区在推进陶瓷产业整治的同时，配套出台了一系列鼓励企业就地转型和发展陶瓷总部经济、会展、物流、文化产业的政策，取得了良好效果有力推动了整治工作。

低碳:房地产业建筑业责任重大 篇4

转变经济增长方式也是我们国家实现内在发展的必然要求, 其目的是为了增强我们的综合国力, 提高人们的生活水平。如果我们一方面快速增长着物质财富, 另一方面又在破坏着我们的生活环境, 降低我们的生活质量, 这样的发展是没有意义的。

我们所追求的是既要发展又要保护环境, 而节能减排低碳发展是协调发展经济、保护环境的根本途径, 特别是我们处在目前的发展阶段, 低碳发展更具有重要的意义, 政府承诺要举国上下共同努力完成, 房地产业、建筑业是资源能耗的消耗大户, 我们的建筑要消耗大量的建筑材料, 建筑布品, 而钢材、水泥、陶瓷等等这些都是要消耗大量的能量和资源生产出来的, 我们建造出来的建筑物使用几十年, 上百年, 甚至更长的时间, 在这么一个长期的使用过程中, 都要消耗能量, 因此, 房地产业、建筑业如果可以做到高效节能、低碳发展, 就可以从生产源头来促进节能减排, 又能够从生活消费源头促进节能减排, 因此房地产业、建筑业在国家发展低碳经济中占有重要的地位, 作用重大, 责任也重大。

这些年来, 我们努力节能减排推进城市建设做了大量的工作, 也积累了丰富的经验, 我们国家已经初步建立起了以节能50%为目标的建筑节能设计的标准体系, 执行情况一年比一年好, 部分地区还执行了65%的节能标准, 既有建筑的节能改造, 大型公共建筑节能的监管, 北方城市供热改造工作都取得了显著的成果。国家制定的可再生能源建筑能源的鼓励引导政策, 开展的可再生能源应用示范城市的活动, 有利地推进了太阳能、地热、风能等能源的应用, 建设推广节水城市活动, 园林绿化城市活动, 绿色交通城市活动以及各级政府加大对污水处理, 垃圾处理的投资都有利的推进城市基础设施建设, 改善了城市的环境。

建筑节能、建设低碳城市, 需要我们形成科研院所、高等院校以及企业的专业技术人员组成的庞大的科研力量, 优选出节能的材料、节能部品, 以及节能减排的产业政策。应该说节能减排, 建设低碳生态城市已经成为房地产业、建筑业基本的发展导向。

建筑房地产业 篇5

产业推介会招待晚宴祝酒词

卢忠平

（2012年8月31日晚上6:00 北京国际竹藤大厦三楼中餐厅）

尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

大家晚上好！

华灯初上，把酒迎宾。今天，中共海安县委、海安县人民政府在这里举行中国-海安现代建筑产业发展规划评审暨产业推介会招待晚宴。首先，我代表海安县委、县政府对大家的到来,表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

近年来，随着我县开放程度的不断提高，经济社会的快速发展，人居环境的日益优化，海安正被越来越多的朋友熟悉、了解和喜爱。通过今天的活动，各位嘉宾对我们海安有了进一步的了解。借此机会，真诚地邀请各位领导、各位专家今后常来海安，为海安经济社会又好又快发展出谋划策。热忱欢迎各位企业家和你们的朋友来海安投资兴业，在海安这片热土上共同开创新的辉煌事业。我相信，有我们的共同努力，我们的合作会更紧密，我们的收获会更丰硕，我们的友谊会更深厚！

建筑工程房地产管理技术探索 篇6

[关键词]建筑工程；成本控制；质量控制；过程控制

1.引言

对于房地产开发商来说，其主要目标就是如何高效高质地实现项目竣工，因此作为开发商管理人员就必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。这需要管理人员在工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。现结合笔者实践，探讨作为开发商管理人员如何在项目中实现有效管理。

2.现场质量管理

作为开发商管理人员，必须对施工现场所进行的与质量有关的活动进行观察、监督与检查，核心是检查现场的施工工作是否按已批准的程序进行。在施工现场所采取的质量检查活动是随机的，在无特殊原因，原则上应当每天都要进行。

加强技术管理，认真贯彻规范、标准及各项管理制度，建立岗位责任制，熟悉施工图纸及有关技术要求，做好技术交底工作。实行目标管理，进行目标分解，按单位工程及分部分项工程落实到责任部门和人员。从项目的各部门到班组，层层落实，明确责任，制定措施，从上到下层层开展，使全体职工在生产的过程中用从严求实的工作质量、用精心操作的工序质量，一步一个脚印地去实现质量目标。积极开展质量管理（QC）小组的活动，工人、技术人员、项目领导“三结合”，针对技术质量关键组织攻关，积极做好QC成果的推广应用工作。

2.1材料质量管控。根据工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；

2.2施工过程中的质量控制。加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。

混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录。

2.3产品验收管控。开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：1）承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。2）对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系統采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。屋面、沟坑无渗漏且排水畅通。墙面平整、色泽均匀、线条平直、阴阳角方正、垂直。地面平整、无裂纹、无积水、盖板平稳、周边顺直。土建主要项目内在质量控制良好；地基处理质量可靠、沉降观测值准确且在允许范围内。钢筋材质及焊接进行全过程跟踪管理，各验收批焊接检验一次合格率大于96%。对混凝土进行全过程质量控制，各检验批混凝土强度评定合格率达到100%。

3.工期保证管理措施

3.1从管理制度上管理。落实岗位责任制，明确从项目经理到各级管理人员工作的职责，相互协商，防止打乱仗。加强技术交底和技术责任制。全部施工工序由相关技术人员组织技术交底，施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核，尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关，做好隐蔽验收。加强技术培训工作，全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作，每个员工都能熟练操作，提高工效。严格奖罚制度，施工中以分部分项控制点实施奖罚，以提高员工积极性。建立领导值班制度，以适应工地快节奏、满荷载、日夜均衡作业的要求。

3.2从施工组织上管理。均衡组织施工，加强各个队伍间的组织协调工作，同时尽可能使多数工序提前，见缝插针的进行，以加快施工进度。加强计划和调度，计划设月计划、旬计划、周、日作业计划，坚持每天生产调度，从人力、资金、物质上充分保证。根据工程特点科学合理的实施分段流水作业，适当组织交叉作业，以争取工期，为后续工序提供工作面。做好机械设备维修保养工作，使之保持完好状态，防止施工时出现故障。做好资金平衡工作，保证工程顺利进行。

3.3从技术措施上管理。编制好施工组织设计，做好技术准备工作；认真学习图纸，做好图纸会审。施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。科学合理地提出修改图纸建议，提高工效，保证质量。大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。

4.施工安全管理

（1）安全检查管理制度。通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。每天检查安全隐患、违章指挥、违章作业的情况一旦发现及时发出整改通知，限期整改。分公司里每月定期进行安全检查，检查安全防护措施，各种违章制度执行情况、安全措施等。

（2）安全管理。安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产文件。班组每天晚上定期召开安全总结会议，对当天生产活动进行总结，针对不安全因素，发动群众，提出整改意见，防患于未然，学习有关的安全生产文件等。

5.结语

实践表明，作为开发商管理人员应当全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是开发商管理人员的目标。

参考文献

[1]管明增.浅论房地产开发的项目管理[J].建设科技,2011，（09）．

[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[J].建筑工人,2011，（07）．

建筑房地产业 篇7

一、什么是房地产增值税

1. 增值税的概念

增值税是“以商品 (含应税劳务) 在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税”。从计税原理上说, 增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税, 也就是由消费者负担, 有增值才征税没增值不征税。这里的重点是增值税的征收关键是商品生产、流通、劳务服务中是否产生附加值, 在房地产业中, 房地产商业过程中, 是否产生商品附加值决定是否征收增值税, 那么, 什么是房地产的增值, 指的是“同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长时间的时间序列上呈递增趋势的一种市场经济规律”, 因此, 房价的上涨还是下跌是跟增值税的多少是同步的。

2. 增值税的本质

根据以上说明与分析, 我们可以看到, 增值税的本质是征收价格外的税收, 且由消费者负担。房地产营业税改增值税以后, 回带来以下问题:第一, 房地产营业税改增值税以后, 从房地产企业来说, 这将增加生产成本, 这会严重许多房地产企业再次投资的热情, 甚至可能导致一些产企业进行转型或间接倒闭;第二, 这个问题是由增值税的特性所决定的, 由于增值税可以抵扣的特性, 这就给许多存在侥幸心理的企业带来机会, 例如假发票、虚假抵扣等问题, 这对管理都造成很大的压力, 如果管理不到位, 甚至可能出现逃税的现象;第三, 相比营业税而言, 增值税在会计核算的时候程序相对复杂, 这会影响到税收的效率。

二、营业税改增值税的意义

通过上文的说明分析, 我们可以看到增值税虽然会带来诸多的问题, 然而有利必有弊, 增值税对现代税收系统的意义却不可忽视。

1. 有利于减轻税务负担, 避免“重复收税”

在传统的税收方式中, 最容易导致且最显著的问题就是“重复税收”, 但在房地产的税收改革中, 我们可以发现, 营业税改增值税可以有效避免“重复税收”。消除“重复税收”不仅可以提高房地产企业的投资积极性, 还可以各环节的成本下降, 从而有利于降低物价, 因此, 增值税可以减轻消费者、企业的税收负担, 上升到社会层面, 由于增值税降低了企业成本, 从而有利于降低物价, 降低通胀水平。

2. 有利于完善税务征收系统

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。它的出现规避了以往营业税的诸多弊端, 是对我国税收系统的极大完善, 目前, 增值税已经成为中国最主要的税种之一, 增值税的收入占中国全部税收的60%以上, 是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收, 税收收入中75%为中央财政收入, 25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收, 税收收入全部为中央财政收入。

3. 有利于稳定房价, 减轻购房者负担

房地产增值税全面实施后, 将有利于房价的合理性回归。在传统的营业税的征收中, 房地产存在重复收税的问题, 例如不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题等等, 而营业税改增值税以后, 可以有效解决重复收税的问题, 房价的稳定对购房者来说非常有利, 不仅减轻购房压力, 而且还能避免许多社会问题的发生。

三、房地产增值税改革的建议

1. 完善增值税核算机制, 简化增值税核算程序

在房地产营业税的核算中, 由于核算方式与对象的相对确定和单一, 会计核算时效率很高, 而且由于长时间的积累, 核算方式进一步创新, 使得营业税核算相对简单。而增值税是对商品额外价值的核算, 会计在增值税核算时程序相对复杂, 因此我们需要不断寻找新的核算的科学方法, 完善增值税核算机制, 才能有效提高税收效率。

2. 立足于实践, 创新增值税征收模式

在增值税的征收过程中, 我们需要根据中国社会的社会经济特点, 创新增值税征收模式。例如, 我们可以实行“财税分流”的征收模式, 这种模式的总体方针是将税务会计与财务会计进行只能分离, 财务会计的工作不受具体税务规定的限制, 只需按照财务工作的原则和需要进行财务操作, 向财务信息的使用者行使职能;而当财务会计向信息使用者提供的资料违反了税法的规定时, 再依据税法进行调整。按照这个模式设计的增值税征税模式, 只需处理好两方面的问题:“一是财务会计如何对有关增值税的经济业务进行处理, 即如何根据会计本身的要求与原则对增值税业务进行恰当的核算与报告;二是增值税会计如何通过特殊的方法确定企业的纳税义务与抵扣权利, 其实质是解决如何向通用的会计信息使用者及税务部门这一特殊的信息使用者提供有用的会计信息

四、结语

建筑房地产业营业税改增值税是新形势下税收改革的必然趋势, 在进一步促进税收改革的过程中, 我们需要不断发现问题, 发挥创新精神, 寻找更急科学合理的解决方案, 规避增值税征收模式的弊端, 不断完善税收系统。

摘要：建筑房地产业税务问题一直是社会关注的重要问题, 在当今社会, 买房卖房已经成为几乎每个人都会经历的事情, 因此, 不仅房地产商非常重视税务问题, 买房的客户也非常重视。增值税作为一种间接税是20世纪最重要的一项税制发明与创新, 属于产权交易税集合, 是现代许多国家沿用的一种房地产营业的征税方式, 它使得房地产营业更加规范、更加合理、更加适合社会的发展。那么, 增值税到底用什么方式解决房地产征税问题的呢?它的优势又在哪里?在这里, 本文将针对增值税并将其与营业税相比较进行一个简单的探讨。

关键词：房地产,营业税,增值税

参考文献

[1]周平根, 董银萍.“营改增”对房产经纪公司的税负影响——以南京某联合不动产公司为例[J].财会月刊, 2013, (22) :101-102.

[2]蒋雪梅, 麦音华, 汪寿阳.我国宏观经济-房地产动态可计算一般均衡模型研究[J].系统工程理论与实践, 2013, (12) :3035-3039.

房地产业和建筑业营改增税负分析 篇8

关键词：房地产业,建筑业,营改增税负

1 房地产业营改增税负变化

1.1 营业税全面改征增值税前, 房地产业税负分析

在营业税全面改征增值税前, 房地产业属于未营改增的营业税种, 一直适用《营业税暂行条例》。在征收体制上体现为:

(1) 征税基数为含税 (营业税) 销售额;

(2) 征税方法为含税销售额乘以营业税率5%;

(3) 购进商品和服务的营业税不能抵扣。

即如果某房地产开发公司当期销售不动产收款100万元, 则这100万元为含营业税销售额, 用该含税销售额乘以营业税率5%, 则当期营业税额=100×5%=5万元。

1.2 营业税全面改征增值税后, 房地产业税负分析

在营业税全面改征增值税后, 房地产业不再征收营业税, 不适用《营业税暂行条例》, 遵从《增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及相关补充和附加文件。在征收体制上体现为:

(1) 征税基数为不含税 (增值税) 销售额;

(2) 征税方法分一般计税方法和简易计税方法。

通常纳税人年销售额在500万元以上, 经认定为一般纳税人后, 采用一般计税方法, 对商品增值部分简单的理解为按买卖价差征税, 用买卖价差乘以增值税率。实际执行中该计税方法是用当期销项税额减去当期进项税额。销项税额用不含税销售额乘以增值税率11%, 进项税额为当期购进商品和服务可抵扣凭证上所列明已缴纳的增值税额。

纳税人年销售额在500万以下的认定为小规模纳税人, 采用简易计税方法, 按照不含税销售额乘以增值税率5%。

所以二者的销售额都是不含税销售额, 差异主要体现在能否抵扣进项税额以及税率的差异。一般纳税人可以抵扣进项税额, 税率较高;小规模纳税人不能抵扣进项税额, 直接用不含税销售额乘以一个较低的税率。

(3) 一般纳税人购进商品和服务的已缴纳增值税额可以抵扣。

房地产公司增值税一般纳税人可以用购进商品或者服务已经缴纳的进项税额 (需要有合理的可抵扣凭证) 抵扣销售房产的销项税额。

即如果某房地产开发公司当期销售不动产收款100万元, 则这100万元为含增值税销售额, 首先用该含税销售额除以 (1+增值税率) 换算为不含税销售额。

(1) 该企业为小规模纳税人, 则当期不含税销售额为100÷ (1+5%) =95.24万元, 增值税额为95.24×5%=4.76万元。

(2) 该企业为一般纳税人, 则当期不含税销售额为100÷ (1+11%) =90.09万元, 当期销项税额=90.09×11%=9.91万元。

若当期购进商品和服务取得了合理的可抵扣凭证, 凭证上标明购进商品或服务增值税额合计为6万元, 则当期应纳税额=9.91-6=3.91万元。

1.3 营改增后, 房地产企业税负升降比较

(1) 从上可以看出同样的收款 (含税销售额) 100万元, 流转税负小规模纳税人从原营业税额5万元下降为4.76万元, 原因在于将含税销售额改为不含税销售额, 降低了税基, 从而降低了税负。

(2) 对于一般纳税人, 收款100万元, 销项税额9.91万元是确定的, 但是进项税额取决于当期购进商品或服务的金额与税率。如果房地产企业当期购进商品和服务较多, 则进项税额可能较多, 应纳税额减少, 反之则可能增加。假设进项税额为X:5≥9.91-X, 则当X≥4.91万元时, 当期应纳税额减少, 否则当期应纳税额增加。因此, 房地产公司应该尽量的增加可抵扣金额。

2 建筑业营改增税负变化

如果说房地产业总体税负是下降的话, 那么建筑业整体税负应该说是上升的, 至少特定的建筑业税负是上升的。

2.1 营业税全面改征增值税前, 建筑业税负分析

在营业税全面改征增值税前, 建筑业属于未营改增的营业税种, 一直适用《营业税暂行条例》。在征收体制上仍然体现为:

(1) 征税基数为含税 (营业税) 销售额;

(2) 征税方法为含税销售额乘以营业税率5%;

(3) 购进商品和服务的营业税不能抵扣。

即如果某建筑公司当期销售不动产收款100万元, 则这100万元为含营业税销售额, 用该含税销售额乘以营业税率3%, 则当期营业税额=100×3%=3万元。

2.2 营业税全面改征增值税后, 建筑业税负分析

在营业税全面改征增值税后, 建筑业不再征收营业税, 不适用《营业税暂行条例》, 遵从《增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及相关补充和附加文件。在征收体制上体现为:

(1) 征税基数为不含税 (增值税) 销售额;

(2) 征税方法分一般计税方法和简易计税方法。

通常纳税人年销售额在500万元以上, 经认定为一般纳税人后, 采用一般计税方法, 对商品增值部分简单的理解为按买卖价差征税, 用买卖价差乘以增值税率。实际执行中该计税方法是用当期销项税额减去当期进项税额。销项税额用不含税销售额乘以增值税率11%, 进项税额为当期购进商品和服务可抵扣凭证上所列明已缴纳的增值税额。

纳税人年销售额在500万以下的认定为小规模纳税人, 采用简易计税方法, 按照不含税销售额乘以增值税率5%。

(3) 一般纳税人购进商品和服务的已缴纳增值税额可以抵扣。

建筑业公司增值税一般纳税人可以用购进商品或者服务已经缴纳的进项税额 (需要有合理的可抵扣凭证) 抵扣销售建筑服务的销项税额。

即如果某房地产开发公司当期销售不动产收款100万元, 则这100万元为含增值税销售额, 首先用该含税销售额除以 (1+增值税率) 换算为不含税销售额。

(1) 该企业为小规模纳税人, 则当期不含税销售额为100÷ (1+5%) =95.24万元, 增值税额为95.24×5%=4.76万元。

(2) 该企业为一般纳税人, 则当期不含税销售额为100÷ (1+11%) =90.09万元, 当期销项税额=90.09×11%=9.91万元。

若当期购进商品和服务取得了合理的可抵扣凭证, 凭证上标明购进商品或服务增值税额合计为6万元, 则当期应纳税额=9.91-6=3.91万元。

2.3 营改增后, 建筑业企业税负升降比较

(1) 从上可以看出同样的收款 (含税销售额) 100万元, 流转税负小规模纳税人从原营业税额3万元上升为4.76万元, 尽管税基换算为不含税销售额有所下降, 但是由于绝对税率的上升, 整体税负增加。

(2) 对于一般纳税人, 收款100万元, 销项税额9.91万元是确定的, 但是与房地产企业同样的抵扣金额6万元比较, 绝对税额增加了。

3 营改增过渡时期老项目税负分析

由于建筑业和房地产业建设周期比较长, 很多项目在营改增之前已经动工, 因此取得的要么是增值税普通发票, 要么是营业税发票, 不能抵扣进行税额。如果营改增后要求上述企业直接按照一般纳税人11%的税率交税, 不能抵扣进项税额的话, 上述企业税负将会大幅度增加。

基于营改增涉及面大, 对于营改增过渡时期, 政府给了建筑业和房地产业营改增老项目以过渡政策。即在2016年5月1日前开工的老项目, 一般纳税人可以选择简易征收, 以解决营改增前购进货物和服务没有专用发票, 不能抵扣进项税额的尴尬。

从上述结果来看, 如果一般纳税人选择了一般计税方法, 由于原进项税额不能抵扣, 税率直接上升到11%从而导致税负成本增加;如果一般纳税人选择了简易计税方法, 房地产业税负是在下降的, 但是建筑业税负由于税率上升仍然增加了。

中国建筑产业化 篇9

2014年6月, 住房城乡建设部启动建筑产业化系列国家建筑标准设计图集的研究和编制工作。在工程质量安全监管司的直接领导下, 中国建筑标准设计院结合建筑产业化的发展现状及国家建筑标准设计的特点, 构建了建筑产业化国家建筑标准设计体系, 并组织全国50多家设计、科研、施工、构件生产和住宅开发等建筑产业化领域的领军企业, 完成了建筑产业化国家建筑标准设计 (第一批) 图集的编制工作。2015年2月, 住房城乡建设部下发通知, 第一批9项建筑产业化国家建筑标准设计发布实施。

建筑产业化是国家推进行业转型升级的重要内容, 是实施创新驱动战略的必然要求, 是工程建设领域实现可持续性发展的基本途径, 是国家全面深化改革的重要举措。当前, 加快建筑产业化健康快速发展, 是国家工程建设领域深化改革的重要举措, 是新常态下经济社会转型发展的一大亮点。但是, 建筑产业化仍存在着一些问题, 或多或少制约了行业发展。

纵观国外的建筑产业化历程, 西方发达国家在20世纪中后期已经相继完成以建筑工业化为最主要特征的建筑产业化, 有效解决了城市化进程中建筑业高效生产和工程质量的高度统一问题, 取得了非常好的实施效果。尽管各国在发展建筑产业化的历史背景、产业政策、经济背景以及发展的内容等方面不尽相同, 但其中还是存在很多的共通性, 我们可以从中有所借鉴。

建筑房地产业 篇10

那么, 作为房地产企业中与产品设计最为密切、介入房地产开发各环节的房地产建筑师应该扮演怎样的角色呢?本文试图从以下几方面来阐述房地产建筑师应具备的素质能力和承担的主要职责。

一、深入产品策划环节, 提升产品的竞争能力

在一个成熟的市场里, 市场竞争的范围总是由产品硬件 (实物) 的竞争扩展到产品软件 (观念、服务等) 的竞争。在房地产行业充分竞争的今天, 企业之间的竞争使得不同产品之间的质量和成本差异不断缩小, 性价比虽然依旧是消费者选择产品的首要考虑因素, 但已不是惟一的因素。消费者在关注地段、户型、建筑品质、小区规划与环境、性价比等显性因素的同时, 越来越关注其将要购买的房产能给其带来怎样的居住理念、提供怎样的生活形态和居住氛围等软性因素。

面对这样的市场要求, 单纯依据设计规范、标准和规程, 依照书本原理生产出来的房地产产品, 已无法满足市场要求。这时, 房地产开发中的策划环节就显得颇为重要, 往往成为决定项目竞争力甚至成败的重要环节。产品策划的环节其实是通过市场调查等手段来确定产品在市场竞争中的定位, 推出既符合市场需求, 又与企业自身竞争优势相吻合的独特产品;同时, 在后续的销售阶段会运用各种营销手段向消费者传达自己的产品理念, 培养消费者对自己产品的认同感。由设计师转型而来的房地产建筑师如果既具备“天马行空”的规划、设计和构思能力, 又不失专业判断下的分析证明能力, 那么其在策划环节的深度介入, 必将大大拓宽产品的创新空间, 并提高策划目标的可行性和准确性, 避免设计阶段在原则问题上发生变化, 从而提升策划报告的有效性和产品的观念竞争能力。

二、准确解读策划语言, 实现策划与设计有效对接

房地产前期策划是对开发项目的各种因素进行研究, 提出产品构想, 描绘产品蓝图, 为设计提供依据和程序化、逻辑化、格式化的任务。但是一般来说, 房地产策划报告除一些经济技术参数和可量化的指标外, 大部分是描述性的内容和构想。而将策划构想和创意具体化, 转化为现实的结果, 则需要通过设计环节来实现。经常有房地产项目在策划环节有非常好的创意构想, 但最终实现的产品却未达到预期目标, 其中的原因可能很多, 但从策划到设计阶段未能实现有效对接却是不容忽视的因素。

当前房地产项目的设计环节通常是由外聘的设计机构来完成, 一方面, 应该根据策划的目标特点选择有实力的、合适的设计机构来完成设计;另一方面, 设计机构并不参与前期策划环节, 其对策划报告的解读不一定能做到深刻准确。此时, 全程参与策划阶段的房地产建筑师应具有深刻理解策划报告、进行专业沟通的能力, 从而实现策划环节与设计的有效对接。

三、管理协调相关资源, 把控设计过程

房地产建筑师的核心工作是设计管理, 随着分工的细致化和专业化, 房地产项目涉及到的设计阶段、门类日趋多样, 而设计参与方、设计人员、设计资源也相应增加并发生复杂的关联。为了更好地实现设计目标, 必须对这些繁杂的因素加以系统管理, 因此设计结合管理的复合性工作将日趋重要。

房地产建筑师在设计管理环节就是整合设计所需的人力、物力资源, 运用计划、组织、监督、协调及控制等管理手段达到设计任务既定的质量、进度和成本目标, 进而使设计所产生的价值最大化。通常是把设计管理当成了监督, 其实房地产建筑师的管理者角色并不是控制者, 也不是发号施令的人, 更多的是协调、沟通、交流、激励, 在明确了各设计参与方共同的工作目标后, 应通过建立一套沟通、交流与协作的系统化管理制度, 帮助业主和设计方解决设计阶段中设计方与业主 (建设单位) 、政府有关建设主管部门、承包商以及其他项目参与方的组织、沟通和协作问题。如适时的组织汇报沟通、内部评审、外部评审、多方会议等都是设计管理的重要内容。

此外, 房地产建筑师应在建设过程中起到有效的监督作用。

四、提炼产品特点, 协助营销

作为全程跟踪房地产产品各环节的房地产建筑师, 无论是对产品创新、创意、优势、亮点、新技术和可挖掘题材等, 还是对产品的不足之处, 都可谓知根知底。那么, 其整理提炼的产品特点, 将可能成为营销创意构思的重要源泉和销售的重要参考资料。甚至有的房地产企业会委派建筑师参与销售过程和现场活动, 以专业者的角色和眼光为客户解读产品, 这往往能起到事半功倍的效果。

要做好协助营销的工作, 也要求房地产建筑师敞开心扉、倾听市场的声音, 关注客户需求, 学会换位思考, 从而更好地把握消费者的心理诉求, 将专业的设计语言准确地转换成精炼浅显、消费者喜闻乐见的市场化语言, 真正为营销助力。

参考文献

[1].邹东涛.中国经济发展和体制改革报告No.1:中国改革开放30年 (1978～2008) .社会科学文献出版社.2008.6

[2].乔鸣麟.产品竞争与观念竞争.经营管理者.1999.7

管窥我国智能建筑产业的发展前景 篇11

智能建筑的功能

智能建筑是以建筑为载体，通过机电设备、办公造化、网络、通信等系统进行“集成化”处理，形成多元化、智能化、信息化特点，为使用者提供更加安全、节能、方便、高效、舒适的工作和生活环境。智能建筑作为现代建筑，能够开创良好的工作生活环境，保障人们的生命财产安全以及建筑物自身的安全，而且能够对照度、湿度、温度等进行自动调节，使人们更加舒服舒畅，能够大幅度提高工作效率。智能建筑更为显著的功能是节能，能够通过“自动化”和“智能化”设计，达到节约能源的目的，最大限度的减少能源消耗，具有较强的经济性，这也是智能建筑产业得到快速发展的重要因素。智能建筑还能满足不同用户的“个性化”需求，由于智能建筑的“智能化”特点，因而具有开放式的特点，使用户能够方便的对建筑物的各项功能进行调整，而其操作方法更简单，出现故障时能够得到及时有效处理。智能建筑还能够实现通信、网络、办公的现代化，能够轻松获得各类信息资源，随着与世界各地开展商务活动，解决了时间和空间的限制，节约了人力、物力、财力。

智能建筑产业存在的问题

尽管随着我国科技信息化的快速发展，我国智能建筑产业取得了长足进步，而且也越来越得到人们的认识和认可。但由于我国智能建筑产业起步较晚，尽管取得一定成效，但仍然存在许多问题。我国对智能建筑的理论研究还比较滞后，尽管“七五”就确定了“智能化办公大楼可行性研究”攻关课题，但相关的理论研究仍然不够到位，更多的是借鉴国外的研究成果，还没有从我国经济社会发展实际特别是“城市化”建设实际出发，研究出更多更好更符合中国特色的智能建筑产业发展环境，因而在一定程度上阻碍了我国智能建筑产业的发展。在我国智能建筑市场上，仍然以国外的几家公司为主导，我国在智能建筑“系统集成”方面还不够成熟，系统集成产品亟需国产化，否则无法形成具有中国特色的智能建筑。我国还缺少智能建筑产业发展的专业人才，尽管我们并不缺少智能建筑“单项”专业人才，但具有综合能力的“复合型”人才十分短缺，阻碍了我国智能建筑产业的发展。

智能建筑产业的发展，必须着力破解以上存在的突出问题。国家应高度重视对智能建筑产业的宣传推广，特别是要进一步提高开发商和消费者的认识，通过广播电视等新闻媒体进行大张旗鼓的宣传，着力提高他们的认识，为我国智能建筑产业发展营良好的舆论氛围。国家还应大力加强智能建筑集成系统的研究和开发力度，进一步加大资金和政策倾斜，鼓励、支持和引导科研院所和科技型企业加强研发力度，提高集团系统“国产化”进程。国家还应大力加强对智能建筑产业“复合型”人才的培养力度，为我国智能建筑产业发展提供人才基础，推动我国智能建筑产业朝着更加智能化的方向发展。

智能建筑产业的发展前景分析

目前，智能建筑在我国北京、上海、广州、深圳等一线城市以及部分二线城市得到了迅猛发展，具有较强的引领和示范带动作用，据有关数据显示，目前我国每年至少新增20亿平方米智能建筑，表明我国智能建筑产业具有广阔的发展前景。

1.智能建筑相关领域将加快发展

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要大力推动“新型城镇化”建设，为我国智能建筑产业发展提供了千载难逢的历史性机遇，智能建筑不仅会广泛应用到办公领域，而且还会广泛应用到住宅领域，智能建筑产业将成为我国新型城镇化建设的重要举措，将成为我国经济实力的象征，同时也会成为我国科技创新的重要推动力量。智能建筑的广泛应用，将对我国城市化特别是“智慧城市”产业深远的影响，必将成为我国工业化与信息化深度融合的重要载体。

2.智能建筑相关技术将加快发展

可以预见，在我国大力推进“新型城镇化”和“智慧城市”的历史条件下，智能建筑将以惊人的发展速度向前发展，因而其技术开发将同步向前推进。智能建筑产业的发展，必将激发智能建筑技术的快速发展，大量的资金和人才将涌向智能建筑系统集成研发领域，必将极大的推动智能建筑新产品、新技术、新工艺的快速发展。当前我国计算机技术、通信技术、自动化技术、弱电技术、网络技术呈现出良好发展态势，与智能建筑相关的新材料、新能源、新设备也得到了较好的发展，所有这些都为智能建筑产业的发展提供了良好的基础和重要的支撑。智能建筑产业的发展，同样会吸引优秀人才加入到智能建筑产业领域，也将成为我国智能建筑产业发展的重要人力支撑。

3.智能建筑相关产业将加快发展

智能建筑的快速发展，也必将带来与智能建筑相关产业的快速发展，必将形成智能建筑上、中、下游产业链同步发展、相互促进的良好发展格局。未来我国智能建筑相关产业将在智能建筑产业的基础上取得较快发展，也必将成为我国高新技术产业的重要组成部分。

结论

总之，智能建筑是科学技术发展的必然产物，也是一个国家综合国力的重要象征。在我国科技信息化飞速发展的历史条件下，智能建筑将迎来新的发展机遇，因而必须正确认识智能建筑的功能，同时要对当前我国智能建筑产业存在的突出问题有清醒的认识，特别是要深刻认识到智能建筑产业的未来发展前景，智能建筑必将成为未来我国建筑产业的风向标，成为我国科技发展水平的标志。

建筑房地产业 篇12

1 建筑产业现代化、信息化进程中出现的问题

1.1 技术标准制度不完善

改革开放以来, 我国经济社会水平不断提高。然而, 在我国建筑施工过程中, 仍然存在着许多问题。这是由于我国国家制度体系仍存有缺陷, 制度体系建立不完善, 导致我国建筑行业存在许多漏洞, 这些问题将直接导致建筑行业中出现严重问题, 从而建筑行业在人们心中降低信任感, 不利于建筑行业快速发展。制度体系应当加快完善, 使得建筑行业在建筑施工遇到问题时有法可依。我国制度体系的不完善, 建筑施工过程中, 建筑工作人员由于对利益的追求, 将导致建筑施工工程出现故障问题, 如若发现不及时, 将会导致更加严重的安全问题, 对于生命财产造成更大的威胁, 对国家建筑行业发展带来阻碍。

1.2 管理方式不成熟

随着我国国民经济的迅速发展, 建筑行业不断发现完善。在建筑施工过程中, 建筑管理方式尤为重要, 合理健全的建筑管理方式对于建筑施工具有事半功倍的效果。然而, 我国目前建筑施工工程中, 传统的管理方式与现代建筑行业的快速发展已不相适应。由于建筑产业现代化应用和信息化应用在我国处于初步发展阶段, 可以借鉴的经验非常缺乏, 所以, 现代化、信息化在建筑行业的应用需要继续摸索并不断进步。建筑施工工作人员在对现代化、信息化运用的过程中, 要积极创新、大胆创造, 对管理方式进行合理改善, 使得管理方式趋于成熟, 带动建筑产业现代化和建筑产业信息化稳定持续发展。

1.3 施工人员素质水平较低

在我国建筑行业施工过程中, 由于我国建筑施工工作人员具有流动性大、人员不固定等特征, 所以, 在建筑施工过程中, 工作人员的流动性导致工作人员素质水平不一, 建筑施工人员一般缺乏建筑专业基础知识, 不能很好的应用建筑产业现代化和建筑产业信息化。从而, 将会导致建筑施工过程中出现许多问题, 现代化、信息化的建筑产业不能得到良好的应用, 不能有效的激发建筑产业良性发展。当施工建设过程中出现问题时, 由于施工工作人员素质水平较低, 不能对问题进行及时发现并很快解决。所以, 建筑工程将出现较大安全隐患。在施工过程中, 施工人员应当增强对自身素质文化建设, 加快建筑产业现代化和建筑信息化发展。

2 推进建筑产业现代化、信息化进程

2.1 建立健全建筑施工制度体系

我国在经济飞速发展的过程中, 仍然注重技术标准体系的健全, 国家陆续出台相应政策来面对现代化、信息化在我国建筑施工过程中所出现的问题。但是, 由于我国技术施工过程中制度体系仍然不够完善, 之中仍存有许多内容缺失的地方。比如, 在制度体系中缺乏对建筑产业现代化、信息化生产过程、验收环节、检测标准等全过程的详细技术标准制度指引。我国应当加大对技术标准制度体系的研究力度, 加快建立国家、建筑行业产业现代化和建筑信息化发展规划, 明确建筑产业发展目标, 统筹协调发展, 推进建立和完善建筑产业现代化和建筑产业信息化技术标准体系。

2.2 加快管理方式创新

建筑产业现代化和建筑产业信息化在我国发现初期, 传统管理模式不适应发展的要求。我国各相关责任部门应当加大对传统管理方式的改革力度, 在建筑产业所有管理方式模式下, 取其精华, 去其糟粕, 使管理方式适应建筑产业现代化和建筑产业信息化, 使得其在建筑产业中应用程度的不断加深, 加快经济建设, 提高建筑产业水平程度。

2.3 提高施工人员专业技术水平

我国目前就业人员与市场管理与技术人员所需不相适应, 加强我国建筑施工人员的技术培训, 提高工程建设队伍的素质, 提高施工工作人员的专业技术水平, 这些对于建筑产业现代化和建筑产业信息化发展具有重要作用。我国应当重视学生在校学习期间技能培训, 增强专业基础知识技能培训力度, 为我国建设建筑产业现代化和建筑产业信息化提供人力资源保障。施工工作人员自身应当具有敬业责任心, 明确法律法规, 在建筑施工过程中, 严格遵守国家法律制度。工作人员应当掌握基本技术要领, 积极参加技能培训训练, 增强专业素养, 不断学习新技能, 为进一步推进建筑产业现代化和建筑产业信息化工作健康持续稳定发展。

3 结论

随着我国经济技术的不断发展, 建筑产业趋向于现代化和信息化。但是, 我国建筑产业现代化和建筑产业信息化进程中仍然存在许多问题, 我国应当重视建筑产业时代化和建筑信息化发展, 明确建筑产业发展目标, 建立健全完善的技术标准制度, 注重复合型人才培养。本文对此进行了简单分析, 并提出了相应的解决措施, 为进一步推进建筑产业现代化和信息化发展进程。

参考文献

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