三亚房地产业发展研究

三亚房地产业发展研究（共6篇）

三亚房地产业发展研究 篇1

三亚市地处海南省的最南端, 是我国唯一的热带滨海旅游城市, 拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区, 在境内长达209千米海岸线上, 密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气, 而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。

作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业, 旅游房地产目前在中国越来越得到重视, 步入了快速发展阶段, 而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列, 也最具有代表性。胡浩 (2005) 以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局, 徐翠蓉 (2005) 以青岛市、苏琼琼 (2006) 以杭州市、程叙 (2008) 以重庆市、谢志林 (2008) 以南宁市和任宜煊 (2009) 以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面, 刘艳红 (2004) 认为经济增长 (内因) 和经济全球化 (外因) 共同促进了旅游房地产发展。胡浩 (2005) 认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看, 并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究, 也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究, 方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子, 建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程, 并分析各驱动因子间的关系及其作用, 为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据, 同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。

1 三亚市旅游房地产发展现状特征

自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式, 凯莱度假酒店正式起航, 后来几十个大型旅游项目相继投建, 三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展, 至今已有十多年。

现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产, 其发展呈现以下特征:

(1) 产品特征:旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主, 作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等, 其中公寓、住宅所占比例较高。

(2) 产品分布:主要分布具有一定景观的区域, 充分利用海景、河景、山景资源。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。

(3) 置业人群:有调查研究表明, 绝大多数的购房者来自于岛外, 这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上, 并且大多为二次甚至多次置业者, 集中来源于“两区一都”, 即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。

2 三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析

2.1 指标选取和数据标准化

本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理, 选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析, 其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi, 它们的取值范围和单位都不相同, 为了在无量纲影响下进行计算, 利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1～X10和Y进行标准化处理, 结果见上页表1。

注:原始数据参见《三亚年鉴》2001—2007年分册。

2.2 基于主成分分析法的因子分析

通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵, 见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上, 所选取的10个变量之间相关性较高, 可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1～X8的共同度都在90%以上, 最低的X10也有62.2%的共同度, 即这些变量的信息丢失较少, 都能被因子解释, 因此适合进行因子分析。

注:此矩阵不是正定矩阵。表中小数点前无数字则均为0, 以下表略同。

从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918, 解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198, 解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1.024, 解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%, 能够包含大部分变量的信息, 故选取三个主要因子, 见表3。

注:旋转在4次迭代后收敛。

表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵。可知, 第一因子F1基本反映了X2～X8变量的信息, 包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面, 因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息, 可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息, 可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵, 可以写出以下的各因子的得分函数:

2.3 多元线性回归分析

因子分析只是对多个指标变量的降维处理, 并不能解释各因子的影响作用, 因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。

根据表4建立的多元线性回归方程为:Y=A+0.991F1+0.130F3

方程式中的常数项为A, 值为4.109E-18, 偏回归系数B1为0.991, B3为0.130, 经T检验, B1和B3的概率P值均小于0.001, 按给定的显著性水平0.10的情形下, 均具有显著意义。

从表达式可以看出:F1对因变量Y的影响远远大于F3, 就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1 (城市经济和旅游发展水平) 直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息, 对旅游房地产的发展起到支持作用, 驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2, 由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显, 被剔除在驱动力多元线性回归模型之外, 这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。

以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析, 还有看到一些不能量化的方面:第一, 地方政府为增加财政收益, 对旅游房地产业大力扶持, 出台一系列相关利好政策, 促进旅游房地产的发展。第二, 居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三, 大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。

3 结论

依托于独特旅游环境和较大的国际知名度, 三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势, 其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论:

——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平, 旅游业和综合经济水平越高, 对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。

——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外, 最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此, 提高城市旅游素质, 发展城市旅游经济, 发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。

摘要：三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市, 总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子, 对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。

关键词：三亚市,旅游房地产,驱动因子,多元回归

参考文献

[1]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局——以上海市为例[D].上海:华东师范大学博士论文, 2005.

[2]刘艳红.旅游房地产业形成的分蘖理论分析[J].生产力研究, 2004 (3) :131-132.

[3]张红兵, 贾来喜, 李潞.SPSS宝典[M].北京:电子工业出版社, 2007, 2.261-295, 388-405.

[4]三亚市统计局.三亚年鉴 (2001—2007) [Z].2001—2007.

[5]保继刚, 刘雪梅.广东城市海外旅游发展动力因子量化分析[J].旅游学刊, 2002 (1) .44-48.

[6]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题, 2006 (9) :33-37.

三亚房地产业发展研究 篇2

关键词　三亚　休闲体育　对策研究

中图分类号：G806 文献标识码：A

0　引言

作为休闲活动方式之一的休闲体育，是人们在闲暇时间为了身体健康和心理愉悦等目的而参与的各种体育活动。休闲体育已经成为人们在旅游过程中所必不可少的活动之一，这种休闲与旅游的有机结合，促使人们对休闲体育重新审视。本文通过对三亚市城镇居民休闲体育的深入调查，概括三亚市休闲体育的现状，并提出其发展策略，以此为国际旅游岛的成功建设提供理论参考。

1　研究对象

以三亚市城镇居民为研究对象，随机抽取三亚市河东区、河西区、海棠湾镇、吉阳镇、凤凰镇、崖城镇及育才镇400名居民为调查对象。

2　研究方法

（1）文献资料法。根据研究内容的需要，查阅了大量有关休闲体育方面的文献、资料。（2）问卷调查法。本课题对三亚城镇居民共发放调查问卷400份，回收383份，回收率为95.7%，其中有效问卷371份，有效率为96.8%。（3）数理统计法。对回收的问卷运用spss17.0统计软件进行了常规数理统计。（4）实地调查法。深入到三亚市休闲体育中，观察三亚市休闲体育开展的各项情况，实地了解和掌握三亚市居民的休闲体育现状。

3　结果与分析

3.1　三亚市城镇居民休闲体育的主要项目

三亚市城镇居民休闲体育活动十分丰富，居民休闲体育的项目种类繁多。在对城镇居民的调查中发现，三亚市居民最喜欢的休闲体育项目依次是体育舞蹈、太极拳、游泳、慢跑、网球、排球等。其中体育舞蹈、太极拳和游泳所占比例为57.1%、15.6%和10.5%。此外，三亚市体育局在大部分城镇的空闲地区放置了体育健身器械，城镇居民可以随时自由使用，有越来越多的居民选择采用全民健身器械进行锻炼，这成为三亚休闲体育发展的新思路。但值得注意的是，虽然三亚市居民休闲体育活动的项目众多，但民族体育项目所占比例较小。

3.2　三亚市城镇居民休闲体育活动时间

三亚是休闲之都、养生之都。居民参与休闲体育的热情程度颇高。通过调查可知，三亚城镇居民每天休闲体育的活动时间在0.5小时以下的占调查人数的8.9%，每天活动时间在0.5小时到1小时的占25.3%，活动时间每天在1小时到2小时之间的占总调查人数的27.2%，活动时间每天在2小时到3小时之间的占20.8%，每天休闲体育活动时间在3小时以上的占17.8%。综上，三亚市居民休闲体育活动时间每天在0.5小时以上的有91.1%，大多数已经达到体育人口判定的时间标准，这充分反映了三亚市居民对于参与休闲体育的兴趣浓厚，同时也为休闲体育在三亚的发展提供了有力的保障。

3.3　三亚市城镇居民休闲体育活动频率

三亚是中国日照时间最长的城市，全年有近300天艳阳高照，同时也是中国年均温度最适宜的城市，年平均气温25.4℃，又是中国空气质量最好的城市，负氧离子含量位居中国第一、世界第二。基于这些独有的优势，三亚市城镇居民休闲体育活动的频率较大。通过调查数据可知，每周参与一次休闲体育的人数所占比例是10.0%，每周参与2次休闲体育活动的人数占23.5%，每周参与3次休闲体育活动人数占33.7%，每周参与休闲体育活动3次以上的占32.8%，达到体育人口判断频率标准的比例为66.5%。

3.4　三亚市城镇居民休闲体育主要活动地点

三亚拥有得天独厚的天然和地理条件，群众自发地组织在河边、广场进行休闲体育活动。通过问卷调查可知，三亚城镇居民休闲体育活动的地点主要在广场，占调查人数的60.1%，河边和公园也有较多份额，分别占15.9%和13.8%，但是在社区内进行体育活动的较少，这主要的原因是三亚市内及周边的环境和空气质量非常优异，促使人们走到户外来，投入到自然的怀抱中去。这种休闲体育的活动地点是非常理想的，相关研究表明，在户外进行体育锻炼的效果要比在社区或室内进行体育锻炼的效果好。

3.5　三亚市城镇居民参与休闲体育的动机

通过对三亚市城镇居民休闲体育的问卷调查，可知城镇居民参加休闲体育活动的参与动机是多元化的。数据表明，大部分城镇居民参与休闲体育的动机是为了以强身健体，增强体质，这部分大约占57.7%，也有一部分是为了塑型美体，占21.0%，为了缓解压力和娱乐享受的分别占14.6%和6.7%。总体来看，大多数居民参与休闲体育是为增强体质和促进健康，而对于缓解压力和娱乐享受的人数所占比例较小。

3.6　三亚市城镇居民休闲体育参与的制约因素

通过调查可知，三亚市城镇居民参与休闲体育活动的制约因素有经济、时间、设施和培训等因素。培训是制约休闲体育发展的最大因素，约占32.1%；时间因素是制约休闲体育发展的另一大因素，大约占28.0%；其次是设施因素，大约占22.1%；最后是经济因素，约占17.8%。可见，大多数居民在经济条件上达到了参与休闲体育的要求，但时间不足、无足够培训等其它不利因素成为了三亚城镇居民休闲体育参与的制约动因。

4　结论与对策

4.1　结论

三亚市城镇居民休闲体育的项目丰富多样，三亚居民最喜欢的休闲体育项目依次是体育舞蹈、太极拳、游泳、慢跑、网球、排球等。三亚市城镇居民休闲体育活动时间和频率较好，大体上达到体育人口判定标准的要求，但还需进一步加强。自然环境是三亚休闲体育锻炼依托的主要场所，也有少部分居民利用健身器械进行锻炼，但学校体育各项资源的利用率较低。三亚市城镇居民参与休闲体育的动机是促进身心健康，另一部分居民是为了塑型美体，为了减少压力和娱乐享受的所占比例较少。制约三亚居民休闲体育参与的因素主要是培训和时间因素，因经济条件和体育设施不足未参加休闲体育的所占比例较少。

4.2　对策

加大对三亚城镇居民体育培训的力度，促进居民转变健身观念，补充休闲体育锻炼的新信息和新知识，提高城镇居民休闲体育的能力。政府部门应增加对休闲体育的重视程度，加大对休闲体育的资金投入，改善休闲体育设施，优化休闲体育资源。学校应逐步向居民开放体育设施，提供休闲体育活动的场所，为休闲体育的发展提供支持。加强休闲体育的宣传力度，以便使三亚更多的城镇居民参与到休闲体育中来，为全民健身的顺利实施铺平道路。与其他城市进行互动交流学习，取长补短、完善自身休闲体育模式，理论与实践相结合，打造适合自身休闲体育发展的最优道路。

基金项目：琼州学院2011年度科研项目（项目编号：QZQN201109）

参考文献

[1]　杨文轩，杨霆.体育概论[M].北京：高等教育出版社，2005：38-61.

[2]　田慧，周虹.休闲、休闲体育及其在中国的发展趋势[J].体育科学，2006.26（4）：67-70.

三亚房地产业发展研究 篇3

三亚有山有水且山水环抱、风景秀丽、气候宜人, 工厂较少, 再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线, 可以说在中国再也找不到比这里更适合人居住的地方了。因此, 有大量的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号, 国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》, 这样, 海南国际旅游岛建设正式开始了。

作为国家的重大战略部署, 我国计划在2020年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地, 使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了实现这个目标, 政府也在宏观政策方面做了较多工作, 譬如说, 为了吸引投资实现“零关税”“免签证”等。

在这种大的环境下, 岛外的资金大量拥入海南岛, 由于与旅游业相关的房地产行业是个暴利行业, 所以这几年海南房地产市场得到前所未有的发展, 特别是三亚房地产市场发展最为迅速。

房地产市场的发展过程中出现了很多不利于社会健康发展的问题, 如果没有相应的审计对策来对房地产市场进行监督, 那将会使社会经济秩序发生混乱, 最终影响人民的正常生活。

2 研究现状和目的

笔者在写这篇文章前, 对有关三亚房地产审计研究方面文章进行了大量的搜索, 还没有发现前人研究过这个问题。但笔者认为三亚房地产自海南国际旅游岛建设以来发展如此快, 其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱交易等重要问题, 故写了这篇文章, 用以研究这些问题并从审计的角度提出相应的对策, 以供相关部门借鉴之用。

3 三亚房地产市场可能存在的问题

三亚房地产市场在发展的过程中, 出现了一些不利于社会经济健康发展的问题, 主要表现在以下几个方面:

3.1 偷税

(1) 少确认收入, 多计成本

为了少确认收入:房地产开发企业人为延长竣工决算时间, 将所预收的售房款长期挂账, 以达到延期纳税的目的;房地产开发企业对委托代建所收的款项和待售商品房出租所收到的租金不入账, 而是账外设账;房地产开发企业将所建房用于投资、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入, 而只是当做存货的减少来处理;房地产开发企业将出租房的租金, 周转房的销售收入直接冲减改装修费用。

为了多计成本:房地产开发企业随意地将借款利息费用和公共配套费用分摊入开发成本;人为让“预提费用”账户保持很高的余额。

通过少确认收入, 多计成本, 房地产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。

(2) 房地产开发企业虑增职工人数, 乱发奖金和红利, 以偷个人所得税。

(3) 房地产开发企业利用人际关系少缴或不缴相关的配套费、教育附加费;改变土地的用途, 少缴或不缴土地出让金。

(4) 房地产开发企业利用签订的各种经济合同, 偷印花税、贴花和房产税。例如:将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》就可以少交房产税。

由于房地产行业所要交的税种多, 金额大, 所以偷税问题是房地产市场普遍存在的问题。

3.2 投机

现在我国各地房价总体呈现上升趋势, 像三亚这样的地方房价刚性一直都很强。现在有钱人 (他们的钱是合法的) 很多, 而且这些人善于用钱来赚钱, 由于他们有很多闲暇的资金在手上, 而目前进行房地产行业的投资是一个增值很快的投资行业, 他们就会用来炒房。外地和本地很多有钱人都会买多套房, 并不是他们想住这些房, 他们真正的目的是想低价买房再高价卖出, 从中赚取差价。近段媒体曝光的陕西房姐龚爱爱就是这样的一个投机者, 她在公安部门办了四个户口和身份证, 在全国被证实的房产就有41套, 共计9666.6平方米。她买的房大都是按揭的, 那意味着她买这些房还要向银行按期还贷, 但她还愿意这么做, 那证明现在炒房确实有钱赚。像龚爱爱这样炒房人和炒房团, 三亚估计也不少, 三亚近几年来空置房太多, 政府相关部门一定要注意房地产市场的投机行为。

3.3 洗钱

洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质, 使其在形式上合法化的行为和过程。这些犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这些人或组织有大量的非法资金, 他们急需让这些非法资金披上合法外衣, 而房地产市场是一个资金需求量很大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场, 所以他们的这些非法资金就大量地流入了房地产市场, 用于房地产的开发或者炒房。三亚房地产市场火爆程度不亚于北京和深圳, 肯定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房地产市场。

投机行为和洗钱行为表面上看起来都是一种投资行为, 但是这两种行为会引起房价的波动, 会误导其他购房者、房地产开发企业和其它金融机构, 很容易形成房地产泡沫, 造成社会经济的不稳定, 严重影响人民的生活。

3.4 破坏环境

房地产市场在发展的过程中对环境的破坏是比较严重, 主要表现政府大手笔把森林地或者农用地批给房地产开发商, 经过开发商之手后, 这些地方都变成了高楼大厦。原有森林、农用地都不见了, 山峰、山坡也被削平了。这两年万科公司就在三亚的落笔洞景区 (1992年3月考古学家在落笔洞发现一万年前的三亚遗址, 是迄今为止中国旧石器文化分布最南的一处遗址) 边上建造了大量的高层商品商, 像这种为房地产开发而破坏环境的事情在三亚还有很多。

3.5 权钱交易

房地产市场在发展过程中“权钱交易”的事情时有发生。像重庆市原渝中区副区长王政、原渝中区委副书记郑维、原沙坪坝区副区长陈明三人, 他们在用地规划、调整容积率、减免配套费等城市规划领域肆意出卖手中的权力, 为房地产开发商、承建商谋取利益, 受贿总额高达1100多万元。三亚房地产市场比较火爆, 权钱交易可能会在一些腐败官员身上发生。

4 治理对策研究

针对三亚房地产市场可能存在的问题, 本文提出相应的治理对策:

4.1 偷税的审计对策

对于偷税的行为, 首先的对策是要提高审计人员和税务人员自身的素质, 要求审计人员和税务人员要熟悉审计、会计的相关知识, 特别是税法知识, 并能准确地计算各种应纳税额;其次要重点审查营业收入明细账, 开发成本明细账, 开发费用明细账, 长、短期借款明细账, 应交税金明细账, 应收账款明细账, 应付账款明细账, 其他应收款明细账, 其他应付款明细账及相关的原始凭证等;最后将房地产开发企业会议、记录中涉及到的各种经济合同、工程竣工决算、投资、捐赠、职工福利等事项与其相关的账簿和凭证记录进行核对。在审计和检查的过程中可以采用检查、观察、询问、函证、重新计算、重新执行、分析性复核等各种程序。

4.2 投机的审计对策

对于房地产投机行为, 从其投机的目的出发, 主要采用审计对策有: (1) 审查买房是否都用实名制, 房地产开发企业是否认真执行实名制购房, 并建立了严格的档案管理制度。对房地产开发企业进行控制测试, 看实名制购房是否得到了执行。 (2) 审查是否有隐匿和以他人名义倒卖房地产的行为。具体的操作方法就是看进行土地交易时, 有没有向地方政府的国税厅和公安局等机关申报资金来源, 说明购房资金来源。 (3) 审查购置多套房产的投机者是否真正交了二手房个人所得税, 有没有“羊毛出在羊身上”这种情况出现。同时要对房地产开发企业和中介结构的经济活动进行严格的审计, 看是否有与投机者相互勾结坑害真正住房购买者的行为。 (4) 审查有没有买了多套房产不用于交易而专门出租投机者。可以采用观察、检查、和询问等方式去实地获取相关审计证据。 (5) 审查国家机关的人员是否严格依法办事, 有没有利用手中的权利帮助投机者办假户口、假身份证, 导致一人有多个户口, 多个身份证的行为。

4.3 洗钱的治理对策

对于洗钱的审计对策, 主要有以下几点: (1) 审查有没有进行异地交易、购买多处房产和豪宅的购买者, 如果有的话, 是否已按要求提供收入来源、财务状况的资料。 (2) 审查房地产开发企业是否认真执行实名制购房, 实行房地产信息全国联网;审计是否有房地产开发企业为了达成交易, 而对于以虚假身份购房的行为不向相关部门上报的情况。 (3) 要重点审查大额交易和可疑交易。看房地产开发企业和房地产中介机构是否把这些大额交易和可疑交易都向相关部门报告了, 在审查的过程中, 审计人员可以采用重点抽查的办法, 这样具有可操作性。

4.4 破坏环境的审计对策

海南岛是国际旅游岛, 不是国际房产岛, 但三亚房地产目前对环境的破坏较严重。对于破坏环境的审计对策, 主要有以下几点: (1) 审查相关部门是否严格实行房地产开发土地的审批制度, 其透明度是不是很高, 有没有权钱交易行为的发生。 (2) 审查是否有房地产开发企业在取得土地使用权后, 人为改变土地的用途, 把本该建度假公园的土地用于建很高楼层的商品房。如果房地产改变了土地的用途, 政府相关部门是否对这样房地产开发商进行了严惩, 实行高额罚款等。 (3) 审查相关部门对房地产的开发是否有一个好的整体规划, 有没有为了短期政绩而不惜牺牲环境的情况。

4.5 权钱交易的审计对策

对于权钱交易的行为主要有以下审计对策: (1) 审查与房地产相关的部门对于贪污、受贿是否有相关制度的规定。 (2) 审查是否有相关部门人员利用手中的职权违规审批、对违法行为不追究, 以及在行政许可中的收受贿赂等行为。 (3) 审查在房地产市场权钱交易的治理过程中, 相关部门是相互监督, 还是相互包庇, 有没有实行“内部消化”, 不把结果公布于众的情况。

5 结论

当前三亚房地产市场取得了前所未有的发展, 但相关部门一定要注意房地产建设过程中的偷税、投机、洗钱、破坏自然环境和权钱交易等问题, 以保证房地产市场沿着正确的轨道发展, 并最终服务于三亚旅游业。

摘要：笔者对三亚房地产发展过程中存在的房地产偷税、投机、洗钱、破坏环境和权钱交易等几个重要的问题进行了研究, 并提出相应审计对策, 以供相关部门参考之用。

关键词：房地产,偷税,洗钱,投机,权钱交易

参考文献

[1]王赵洵.国际旅游岛加速“海地产”升温[N].中国旅游报, 2010-08-09.

[2]甘金秀.房地产开发企业审计应关注的几个问题[J].中国注册会计, 2005-05-15.

[3]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学, 2012-03-01.

[4]李宝宽.房地产行业洗钱方式剖析及对策研究[N].金融时报, 2011-04-27.

三亚奖励旅游发展与对策研究 篇4

三亚发展奖励旅游的条件

(1) 快速发展的经济。三亚近年来保持了经济平稳较快发展的局面。良好的经济发展态势为三亚奖励旅游的发展奠定了坚实的物质基础。 (2) 优越的区位条件。三亚的城市环境空气质量、生活饮用水质量、近岸海域水质均保持国家一类 (级) 标准, 位居海南省第一。森林覆盖率、城市建成区绿化覆盖率均高于全国和全省平均水平。对奖励旅游发展而言, 优良的生态环境是一种不可多得的资源和不可替代的竞争力。 (3) 独具魅力的旅游资源。三亚是海南省风景名胜最多而又最密集的地方, 不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气, 而且还拥有河流、港口、温泉、民族风情等各具特色的旅游资源。 (4) 优厚的政策条件。2008年, 海南通过了《海南国际旅游岛建设行动计划》, 提出进一步落实免签证政策, 全面落实航权开放政策, 构建通向世界旅游市场的便捷通道。三亚市作为海南省旅游发展的龙头, 势必可以充分利用国家的优惠政策。

三亚市奖励旅游的发展现状

(1) 奖励旅游初具端倪。奖励旅游作为会展业 (MICE) 和旅游业的衍生品, 其发展必然受这两个行业的影响。三亚得天独厚的热带滨海度假旅游资源和完善的会议接待设施, 吸引了国内外众多企业将该公司的奖励旅游目的地选在了三亚。许多三亚的旅行社也瞄准了奖励旅游的市场, 纷纷前往经济发达地区, 行销三亚市旅游资源。三亚市目前已形成了包含国内外高星级酒店的产业集群, 各家酒店也以公司团体游客, 为其市场拓展的重要对象。

(2) 发展前景广阔。奖励旅游因其品位高、消费数额大, 一经出现便显示出了迅猛的发展势头和广阔的发展前景。奖励旅游对相关产业具有很强的拉动作用, 甚至可以带动会议旅游、会展旅游等相关产品的发展。

(3) 临近地区的激烈竞争。虽然三亚在旅游资源和接待设施方面, 有着难以比拟的优势。但是周边地区奖励旅游业的发展, 所带来的冲击也不容小觑。从国内来讲, 同省的海口、广西的北海、山东的青岛、辽宁的大连等地是三亚市发展奖励旅游的强大对手;境外的香港、泰国、新加坡, 其对三亚奖励旅游市场的替代作用同样不可小觑;此外, 随着海峡两岸的通航, 台湾已成为三亚奖励旅游新的有力竞争者。

三亚市发展奖励旅游的对策

(1) 强化政府的引导与服务职能。政府应出台政策, 鼓励境内、外公司组团到三亚旅游。在奖励海外组团包机到三亚旅游的同时, 对组织境内包机在三亚行政区域内旅行的组团社, 三亚市旅游局可根据标准发放奖金。

(2) 准确的市场定位。国际市场定位:一级客源市场主要是美国、英国、韩国、日本以及俄罗斯。二级客源市场主要是东南亚各国市场。三级客源市场为加拿大、欧洲、大洋洲市场。国内市场定位:一级客源市场包括东北地区、京津唐等环渤海地区、长江三角洲、珠江三角洲大中城市市场。二级客源市场包括四川、广西、云南等地。三级客源市场包括以各省省会为代表的全国各省、市、自治区大中城市市场。

(3) 实施品牌营销战略。三亚是一个可与马尔代夫、夏威夷相媲美的滨海旅游目的地。海南省政府确立把三亚打造成国际性热带滨海旅游城市的战略目标, 是对三亚旅游业发展的正确定位。实现这一战略目标, 最重要的一点就是开展行之有效的品牌营销, 打造三亚“热带浪漫休闲之都”这一旅游品牌。

(4) 树立良好的奖励旅游形象。首先是确定三亚Logo——凤凰, 完美地融合在城市导向的各种应用当中, 在对外传播上取得了良好的宣传效果。第二, 借助世界小姐大赛、新丝路模特大赛等重大事件在三亚举行的契机, 做好宣传促销和推广工作, 在全世界树立起三亚的旅游形象。

(5) 培养奖励旅游人才。现代奖励旅游对人才素质有相当高的要求, 从业人员不仅要有精深的专业知识, 更要有较强的综合能力, 才能适应奖励旅游业发展的需要。

三亚市体育旅游发展研究 篇5

依据海南相关史料记载,从明朝起崖州(三亚)每年端午节都不间断地举办龙舟比赛,黎族的“三月三”节日也是以“竹竿舞”、“爬槟榔树”、“双人三脚跳”等传统体育活动为主。总而言之,三亚市体育文化源远流长。

1987年9月26日,国务院正式批准三亚升格为地级市。三亚凭借着得天独厚的优质体育旅游资源,经常举办全国性、全省性的大型体育赛事。1993年6月,在三亚亚龙湾举办了国际沙滩排球赛,有英国、日本、澳大利亚、美国等10多个国家参赛。这是三亚第一次引入国际体育赛事,在海南引起了较大的社会影响。1997年,为纪念香港回归而举办的“香港--三亚国际帆船赛”,有来自20多个国家的帆船代表队报名参赛。这也是当时全国规模最大的帆船比赛,吸引了全国人民的目光。1999年,“香港--三亚”航线正式被国家体育总局和香港游艇会共同命名为“黄金航线”。它是世界上唯一被命名的帆船赛航线。该赛事也成为具有一定世界影响力的体育旅游盛事。2007年起三亚每年都承办环海南岛国际公路自行车赛,该项赛事的起点和终点都设在三亚。近年来,越来越多的国际赛事入驻三亚,并表现出规模逐年扩大、赛事项目逐年增加的发展趋势。

在中国真正推动体育旅游的主力其实是国家体育管理部门和旅游管理部门。在他们的不断努力下才使得中国的体育旅游项目能够很好地发展。体育旅游有着广阔的市场发展前景,是潜力无限的新兴旅游产业。而三亚只有充分利用其丰富多样的体育旅游资源优势,不断提升自身体育旅游产品竞争力,才能使体育旅游持续不断地快速发展。

二、三亚市体育旅游发展的SW0T分析

(一)三亚市体育旅游发展的优势( strength)

1、自然旅游资源丰富优质

三亚作为热带滨海旅游城市,三面环海,一面靠山, 因此,三亚全年受海洋性季风气候影响,气候宜人,阳光充沛,年平均温度25.4℃。三亚拥有得天独厚和丰富优质的自然旅游资源,集阳光、海水、沙滩、气候、雨林、温泉、动物、溶洞、民俗、生态10大旅游资源于一体,世界环保组织评出,三亚是中国空气环境质量最好的城市,空气中负氧离子含量全国第一,世界第二(仅次于古巴的哈瓦那)。

2、公共基础设施基本完备

通过近30年旅游经济的快速发展,三亚已经从一个默默无闻的小渔村蜕变成国际化旅游度假胜地,旅游配套设施基本完备,初步形成餐饮、住宿、交通、景区、购物、娱乐、医疗等组成的旅游接待体系,可以为国内外旅游者提供完备的基本旅游服务。三亚目前已成为全国高星级酒店最密集的城市之一。基本建成海南南部医疗中心,全面提升三亚医疗服务水平。

3、体育旅游产品丰富多样

宜人的气候、洁净的空气、明媚的阳光、旖旎的海湾、柔软的沙滩、湛蓝的海水、原始的雨林、独特的民俗都是三亚市体育休闲旅游资源的核心构成要素。各资源要素的有机组合形成了满足各种兴趣爱好消费群体需求的丰富多样的体育旅游产品。有满足高端体育旅游者的帆船、游艇、高尔夫等项目;有满足寻求刺激的年轻人的帆板冲浪、水上摩托艇、热带雨林探险等项目;也有满足普通体育旅游者休闲需求的自行车、垂钓、浮潜、游泳等项目。

(二)三亚市体育旅游发展的弱势(weakness)

1、产品开发力度不够

目前,三亚市体育旅游产品开发的力度不强。例如潜水旅游项目,由于旅游项目经营者没有对产品进行深度开发,忽视自然旅游资源保护和可持续发展的问题,过度消费自然旅游资源。体育旅游产品也具有一定局限性,需要通过深度开发旅游产品来突破其局限性。比如,高尔夫球、帆板冲浪等旅游项目对旅游者的工作收入、身体健康、闲暇时间都有较高的要求,可能致使部分普通旅游者无法体验到这些体育旅游产品。再者,目前三亚的体育旅游产品几乎都是依附在各个景区里,没有充分体现体育旅游的独特魅力,无法满足旅游者高标准的体验需求。

2、体育旅游专业人才匮乏

笔者对三亚市各体育旅游景点从业人员以及管理人员的专业学历进行了抽样调查。结果表明,三亚市体育旅游景点的管理人员基本上都是非专业人才。同时从业人员的文化学历偏低,高学历人才偏少。体育旅游专业人才的匮乏在全国而言,是一个共性问题。

(三)三亚市体育旅游发展的机遇(0pp0rtunity)

1、公众的健康养生意识提高

随着中国都市化进程发展,都市人群生活工作压力很大,普遍处在亚健康状态,年轻人因工作过于疲劳而猝死的新闻屡见不鲜。人们健康养生意识不断增强,体育休闲旅游以一种时尚生活的方式,席卷全国。

2、国家及地方政府的政策支持

国家开始重视体育休休闲旅游产业的发展,尤其是海南省政府以及三亚市政府对体育休闲旅游产业越发关注。在2010年《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中,海南省明确支持三亚大力发展体育休闲产业,计划建设以海上旅游项目为主的海洋主題公园,深度开发潜水、帆船、冲浪、海钓、游艇、高尔夫等体育旅游产品,构建以帆船、游艇、高尔夫、水上运动为主的体育休闲旅游产品体系,打造三亚国际体育休闲旅游品牌,增强体育旅游的国际知名度,把三亚打造成为国际性的体育休闲旅游城市。

(四)三亚市体育旅游发展的威胁因素(threat)

国内体育休闲旅游产业才刚刚起步,又无成熟的专业理论体系指导,只能借鉴国外发达国家发展体育旅游的成功经验以及从业人员自身实践摸索。困此,在三亚市体育旅游产业的发展过程中,必然要面临诸多威胁要素。比如,国内体育旅游市场的竞争威胁、国外体育旅游市场的竞争威胁、体育旅游资源的保护与开发的矛盾等。

三、三亚体育旅游发展的建议

(一)政府加强宏观政策指导,统筹规划产业发展

体育旅游作为三亚高端休闲旅游产业,应该坚持“政府主导,市场运作”的发展模式。三亚政府加快牵头成立体育旅游发展工作小组,由旅游局、文体局以及发展与改革委员等相关政府部门联合参与。由于三亚市体育旅游还处在发展初期,专门的产业发展规划还未颁布出台,所以三亚政府应从宏观政策指导的角度,统筹规划产业发展,组织国内外相关专家制定科学合理的《三亚市体育旅游发展总体规划》,明确产业发展目标、发展方向以及发展重点。重视在整合资源、完善法规、市场准入、市场监管、资源保护、营销宣传、人才培养、旅游服务等方面充分发挥三亚政府的主导作用,合理布局体育休闲功能区建设,控制体育旅游建设规模,避免资源浪费和环境破坏。最后,通过人大立法的形式,政府努力促使《三亚市体育旅游发展总体规划》从政府指导文件提升为法律法规,为三亚市体育旅游产业良性发展提供法律保障。

(二)重视营销宣传,塑造三亚市体育旅游国际品牌

三亚拥有丰富多样的、高质量的体育旅游资源和体育旅游产品,有满足高端体育旅游者的帆船、游艇、高尔夫等项目;有满足寻求刺激的年轻人的帆板冲浪、水上摩托艇、热带雨林探险等项目;也有满足普通体育旅游者休闲需求的自行车、垂钓、浮港、游泳等项目。三亚市体育旅游产品具有休闲性高、参与性强、品种丰富等特点。因此对国内外的体育休闲旅游者有着非常巨大的吸引力。但目前三亚市体育旅游产业的经济效益不佳。这就要求三亚政府重视营销宣传,建立一支独立、专业的旅游营销宣传团队,并且通过加大营销宣传投人、整合营销主体、创新管销模式、开拓重点市场等措施,全面提升三亚市体育旅游的市场占有率和品牌竞争力,构建三亚市体育旅游国际品牌。

(三)完善三亚市体育旅游信息服务体系

美国夏威夷等世界著名旋游城市基本都拥有完善的旅游信息服务系统。可以说,旅游信息服务系统是判断某个地区旅游业发展程度的重要指标。三亚作为海南国际旅游岛战略的排头兵,完善的旅游信息服务体系对三亚旅游发展显得更为重要。旅游咨询服务体系和旅游信息标识系统构成旅游信息服务体系的重要组成部分。

四、重视体育旅游人才培养

三亚房地产业发展研究 篇6

随着经济全球化趋势的加快和国际交流的日益密切, 会展活动作为一种促进经济合作、加强贸易往来的平台, 已越来越受到世界各国和地区的广泛重视。[1]会展经济发展随着国际的发展已成不可阻挡的潮流, 随着国际旅游岛的建设会展服务经济俨然成为国际旅游岛经济的重要部分, 三亚市作为建设国际旅游岛探索发展先头城市, 会展服务经济已成为三亚星级酒店发展的一个亮点, 是酒店业走向综合性更强、收益性更高的经济形态。

1. 三亚星级酒店会展概况

1.1 三亚星级酒店会展基本信息

三亚五星级酒店总共有38个主要分布在亚龙湾、三亚湾、海棠湾、大东海边海沿岸旅游度假区以及亚太国际会展中心附近, 多数五星级酒店还是传统的旅游度假型酒店。

拥有会展活动面积1500㎡以上、可容纳2000人以上的有6个, 1000㎡—1500㎡、可容纳1200人以下的有15个, 800㎡—1000㎡、可容纳900人以下的有7个, 800㎡以下、可容纳500人以下的有10个。拥有豪华多功能会议设备、可办大型会议、宴会等会展活动有13个, 适合中型会议的有15个, 小型会议的有10个。

2. 三亚星级酒店会展服务现状

2.1 三亚星级酒店缺少会展专业部门

随着国际旅游岛的建设, 三亚会展业以高速发展的姿态迎接国际交流日益增强的时代, 会展在三亚发展呈现与酒店相互发展的趋势。

三亚星级酒店会展活动主要承接是婚礼活动、宴会活动、会议, 但是这些目标市场在三亚星级酒店拥有极少的专业服务团队以及专业的会展从业人员。一般会展活动主要是靠外来的会展公司策划酒店提供人力, 并且酒店所提供的人力不够专业一般都是外来兼职的大学生或者酒店内的其他部门员工, 现场会展服务质量降低、缺少会展专业操作。

2.2 软件更新慢

一线员工往往代表着酒店的形象, 服务质量影响会展客户对酒店的评价。三亚星级会议型酒店普遍存在软件质量跟不上硬件设施, 酒店在会展硬件设施上花了大量的人力物力打造豪华的会议室、宴会厅等会展硬件设施。[2]虽然拥有高端的硬件设施但服务质量跟不上, 非但不能拓展酒店会展业务的市场并且很难满足客户对会展服务的需求。

三亚星级酒店普遍缺少完善的会展服务质量管理制度、会展服务员工准则、定期对从业员工的会展服务质量考核, 员工的服务质量水平有待提高。

2.3 从业人员的专业素质低

虽然说国内会展业发展还处于在初期发展阶段, 但国内高校在不断培养专业型人才。在人才匮乏的阶段, 三亚星级酒店需要培养自己的会展专业人才。

三亚星级酒店普遍缺少会展服务部门, 会展从业人员一般是酒店个部门相互协调组建而成, 这样组建的会展从业人员缺少专业的培训, 对会展专业服务缺少了解, 以及专业会展服务操作不够规范, 大部分的先进会议设备员工不会使用, 相对的专业素质比较低。

2.4 服务现场工作效率低

三亚的星级酒店会展服务从业员工工作效率低, 会展活动登记仍采取传统手工登记方法常常造成现场出现人多时候排长队拥挤耽误观众入场参展。服务现场员工缺少服务主动性, 导致整个会场的流程出现滞后等现象。

2.5 服务质量管理效率低

管理的手段和技术相对落后, 管理效率低下。具体表现为:缺乏科学、完善的服务质量管理制度, 或者是制定了完善的制度, 但执行不力, 甚至各项制度过于陈旧, 和顾客多样化和个性化需求有冲突。[3]制订科学的服务质量标准和服务规程, 并以这些标准和规程对员工的工作行为进行控制是保证三亚星级酒店会展服务质量稳定性的主要手段。

3. 三亚星级酒店会展服务存在的问题

3.1 缺乏完善的服务理念

随着社会的不断发展, 客户维权意识的增强, 客户的整体需求结构会由基本型转向富足型继而再向理想型转化, 现阶段客户的需求是多样的、多层次的, 不仅对硬件上的需求还有对服务软件的需求、对酒店会展的服务态度、服务项目、服务水平等有了更高层次的要求。作为服务方, 三亚星级酒店缺少会展服务指导思想价值体系和最高行为准则, 不能体现体现以客为本的宗旨, 使员工不能体会其中的服务观念、服务意识, 更好地为宾客提供优质服务、高效服务。

3.2 服务专业水平低

随着会展行业在国内的兴起, 许多星级酒店添置了会展服务项目, 由于国内会展业发展还属于初级发展阶段, 会展专业型人才极为匮乏, 特别是近年来星级酒店添置会展服务业, 拥有专业人才较少、会展服务水平较低。

三亚星级酒店随着海南省国际旅游岛的建设, 三亚星级酒店响应国际化的发展普遍增添了会展服务业, 引进先进的设备、建设豪华会展活动区, 但是三亚普遍星级酒店会展专业服务水平低, 会展活动专业性的举办率低, 依靠星级酒店各部门相互协调的组织形式举办会展活动, 这样的员工缺乏会展专业服务的培训, 导致三亚星级酒店会展服务专业水平普遍偏低。

3.3 酒店忽视员工职业培训

三亚星级酒店目前酒店管理人员仍以原酒店内部人员为主体, 在三亚星级酒店普遍缺少会展服务部门的状态下, 三亚星级酒店内部员工对会展服务与管理方面的专业知识欠缺、专业技能相对落后。对于引进专业人才和培训员工酒店方持有可有可无的消极态度, 严重制约了会展服务水平的整体提升。

4. 三亚星级酒店会展服务的发展策略

4.1 组建完善的组织结构

三亚星级酒店要长远发展会展服务, 必须要有合理科学的组织结构, 科学的管理才能使职工能够明确自己的位置, 发挥高效的工作, 提高会展专业性的优质服务水平。

4.1.1 星级酒店内部设立专业会展部门

设立会展专业部门, 将星级酒店会展活动转向为专业型发展, 提高星级酒店内的会展服务水平, 并与外界的会展行业协会交流合作共同研究会展服务发展的趋势和新的服务发展方向, 充分学习国外的会展经验开发新的的会展服务。

4.1.2 招募和培养会展专业人才

面向各个高校以及社会招募会展专业型人才, 打造三亚星级酒店会展专业队伍。面向社会招募其会展服务经验丰富的管理者, 以其丰富的经验和理论知识为酒店内部培养新的会展人才, 打造专业会展服务精英, 提高酒店内部员工的专业会展服务水平, 充分优化星级酒店内部的人力资源同时提高内部员工的综合素质。

其次, 与海南省各高校展开合作开发大学生的专业素养, 为毕业生提供会展岗位实习或者在暑假、寒假期间为大学生提供会展实践活动, 在实习活动结束后可选择优秀的学生进入会展部门工作, 成为会展专业的精英人才。

4.1.3 完善管理制度

星级酒店是个等级观念重的企业类型, 属于直线管理制, 即下属部门只接受一个上级的指令, 各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。而会展部门与其他相关产业关联性太强, 经常需要协调和沟通。因此建议采用管理学上的扁平式组织结构管理模式更为科学, 管理者与被管理者的界限变得不再清晰, 权力分层和等级差别的弱化, 使个人或部门在一定程度上有了相对自由的空间, 能有效快速地解决会展部门与星级酒店个部门沟通的问题, 减少在中间环节, 使三亚星级酒店对会展服务的过程中, 不再是机械的和僵化的, 更为智能服务管理。

4.2 提升会展服务质量

4.2.1 升级硬件、软件

虽然良好的硬件环境是会展活动主办方首选之一, 但是, 星级酒店的会展服务也是会展主办方更为关心的。提高星级酒店内的会展专业设施设备、升级会议的条件和服务、提供个性化服务、完善管理制度。随着科技水平的提高建议酒店设施设备也要随着科技的发展引进更为先进的设备开发新的会展产品, 打造优良的办展环境。

加强会展服务管理使会展服务形成程序化、规范化、标准化和制度化发展。提高从业人员基本素质, 强调星级酒店会展服务的重要性, 积极引导从业人员的星级酒店会展服务思想, 注意服务细节。

4.2.2 建立完善的服务质量体系

设立服务质量管理组织结构, 通过一定的制度、规章、方法、程序等, 使三亚星级酒店会展服务质量管理系统化、标准化、制度化, 把会展专业部门各会展服务纳入统一的质量管理系统中, 制定服务规范和服务章程使员工服务行为有章可循, 提高会展服务专业性。[4]定期对员工服务质量进行评测和培训, 全面提高员工的服务质量, 建立反馈机制及时了解客户们的意见和建议, 不断改进工作中存在的不足, 提高服务质量。

4.2.3 提供个性化服务

在开展之前星级酒店应对参展客户做出一定的调查了解会展客户的需求, 方便为客户提供个性服务需求。如客户是会展从业者, 他们需要更多关于会展的信息, 酒店应该每日为客户提供一份或者多份会展新闻报纸或者期刊等更多关于会展的信息服务, 建立起酒店内的网络信息系统, 提供信息化服务。

摘要：进入21世纪以来, 随着中国社会经济的快速发展, 海南国际旅游岛的建立, 会展服务经济迅速成为海南国际旅游岛经济的新亮点, 会展服务经济在国际旅游岛经济中扮演着越来越重要的角色。本文通过对三亚星级酒店会展服务现状的研究, 总结出三亚星级酒店会展服务中存在的问题并对其提出相应对策。

关键词：三亚,星级酒店,会展服务

参考文献

[1]景曦.全国商情 (理论研究) ——会展经济下的星级酒店的对策研究.

[2]马勇, 陈静.桂林旅游高等专科学校学报——会展与酒店业互动发展研究[J].2004年02期.

[3]付钢业.广东旅游出版社——现代酒店服务质量管理[M].2005-5.