房地产商（通用12篇）
房地产商 篇1
摘要：通过不完全信息静态博弈来解释在囤地过程中房地产企业与企业的竞争以及企业与政府的复杂关系。从而说明囤地带来的后果是需政府科学及时加以应对的。
关键词：房地产企业,囤地,博弈
1 房地产商的囤地行为
随着近年来房地产市场上价格的不断增长, 土地的价格日渐攀升, 一些开发商开始以高价买下土地, 却不用来开发, 而是囤起来。用来衡量囤地规模的单位是土地够开发商发展的年限。以下是计算年限的公式:
年限=房地产企业公布的囤地数字/当年真正开发量
许多开发商早在2007年就表示公司的土地储备够其开发5~10年。于是, 我们不禁要问, 为什么开发商如此大量囤地而不去开发呢?他们纷纷这样做的原因在哪里?
1.1 原因
(1) 囤地数量成为投资者关注的一项重要指标。一个企业的成长需要不断地挖掘资源, 如此才可以持续的实现其潜在价值, 人们常常通过这一过程来对一个企业的发展做出预期。如果一个企业拥有丰富的资源, 人们认为它具有良好的成长预期, 投资者愿意对它进行投资;反之, 人们可能会对它的前景担忧, 使得该企业融资出现难度。对于房地产企业, 其拥有的土地成为投资人关注的一项重要指标。在2007年9月的《中国房地产企业竞争力研究报告》中, 土地储备面积一项成为房地产企业竞争力评价的重要指标。房地产企业也抓住了这一点, 通过扩大土地储备量在资本市场上融资变得更加容易, 在银行办理抵押贷款也变得很方便。由于手中拥有大量土地, 这些企业一上市就受到投资者的追捧, 股价上升, 融资后又投向土地市场, 这些企业的规模也逐渐增大。
(2) 宏观经济政策为囤地提供可能。国家为了避免国际金融危机的冲击, 出台了一揽子经济刺激计划, 向市场上注入了大量资金。银行放宽了贷款限制, 房价、地价走高, 土地市场交易逐渐活跃。与从前不同的是, 2009年囤地的房企业中很多是央企, 他们手中资金雄厚, 成为囤地的主力军。
1.2 后果
房地产商购得土地后将其囤起来, 或是等到以后再开发, 或是在地价上升过程中将其转手卖掉, 赚取其中的差价。囤地比开发房子让这些企业获得了更多的利润, 但是这种行为给社会造成了严重的后果。很明显, 土地资源在这一过程中没有得到利用。而另一个方面, 土地资源十分稀缺, 造成了土地价格的攀升。房地产商不断转手土地资源, 更是推动了土地价格的上升。一线城市如今已是寸土寸金, 于是, 开发商把目光投向了二、三线城市, 开始囤积这些城市的土地, 造成二、三线城市地价的上升。地价的上升带来的是房价的上涨, 许多人买不起住房, 很显然, 这是一个非常严重的社会问题。与此同时, 在土地市场上, “地王”频出, 也将击垮一些中小房地产商。特别是2009年, 央企大量囤地, 在房地产市场上出现了“国进民退”的现象。这样势必造成房地产市场的垄断程度加深, 房价的提高。
以下将通过描述房地产企业之间的博弈来证明囤地将带动二、三线城市房价的提高
假设:
(1) 囤地使得土地市场门槛加大, 假设该市场是一个寡头市场, 只有两个企业A和B, A企业资金雄厚, 相当于央企;B企业资金实力不如A, 相当于一般房地产商。
(2) 市场上只有大、小两块地将出售。大地在一线城市, 价格高, 但是收益大, 风险高;小地在二、三线城市, 价格低, 但是收益也低, 风险小。
(3) A投资大地的概率是x, B投资大地的概率为y。
(4) A企业资金雄厚, 承担风险的能力也更大, 投资回报更高。
(5) 由于B企业实力相对薄弱, 其融资成本更高, 在受到损失时, 亏损更大, 盈利时, 利润相对较少。假设如果A、B都投资大地, 则A损失3个单位, B损失6个单位;如果A、B都投资小地, 那么A损失1个单位, B损失2个单位;如果A投资大地, B投资小地, 那么A盈利6个单位, B盈利3个单位;如果A投资小地, B投资大地, 那么A盈利3个单位, B盈利2个单位。
支付矩阵如下:
在这个博弈中, 存在两个纳什均衡解: (6, 3) 和 (3, 2) 。
对于A企业来说, 他的期望收益可以根据B企业选择概率算出, 他可以通过比较投资大、小两块地的期望收益来进行决策。
如果A投资大地, 他的期望收益为-3y+6 (1-y)
如果他投资小地, 则期望收益为3y+ (-1) (1-y)
令-3y+6 (1-y) =3y+ (-1) (1-y) , 得到解为y=7/13, 即如果B投资大地的概率大于7/13, A投资小地才是划算的。
同时B企业要进行同样的分析。
如果B投资大地, 他的期望收益为-6x+2 (1-x)
如果他投资小地, 他的期望收益为3x+ (-2) (1-x)
令-6x+2 (1-x) =3x+ (-2) (1-x) , 得到的解为x=4/13, 即如果A企业投资大地的概率大于4/13, B企业就不得不投资小地。
在上述博弈中, A和B的反应分别为:
以上博弈的结果必然是一些房地产商被迫将投资方向转向二、三线城市, 在前几轮的博弈中, 实力较弱的企业转向二、三线城市;在后来的博弈中, 由于一线城市的竞争越来越激烈, 部分央企也将转向这些城市, 势必导致二、三线城市的地价上涨。
2 问题将向什么方向发展
与政府关系密切是房地产企业的一个特点。房地产投资活动对一个城市的城市规划, 甚至人民生活水平产生很大的影响, 因此政府对房地产商的行为会予以重视。
地方政府与房地产商之间的博弈, 假设:
(1) 如果在上述博弈中, B企业由于实力相对弱小, 被迫转向某二、三线城市。在这座城市, 目前只有B一家房地产企业, 他为了在该城市立足, 需要开始大量囤积目前还相对廉价的土地资源。但是由于担心地方政府的管制, B企业也有可能对土地进行开发。γ代表B企业囤地的概率。
(2) 地方政府G考虑到社会责任, 会对房地产企业的囤地行为进行查处, 同时由于这种政府行为的成本较大, 一方面是将会减少土地出售的价格, 从而减少财政收入, 另一方面在于查处本身存在许多支出。因此, 地方政府G也有可能对囤地行为放松管制。θ代表政府进行管制的概率。
支付矩阵如下:
在支付矩阵中, a是管制成本;b是罚款;c是囤地收益;d是开发收益;e是房地产企业开发土地使得政府免于社会责任的压力而带来的效益。其中c>d, 且b>a, 同时d>c-b。应当注明的是a、b、c、d均大于0。
现在我们来解这个混合战略纳什均衡。给定γ, 政府选择管制 (θ=1) 和不管制 (θ=0) 的期望收益分别为:
如果地方政府进行管制, 即
如果地方政府不进行管制, 即θ=0, ∏G (0, γ) =e (1-γ)
解。即:如果B囤地的概率小于a/b, 政府的最优选择是不管制;如果B囤地的概率大于a/b, 政府的最优选择是管制;如果B囤地的概率等于a/b, 那么政府可以选择管制也可以选择不管制。
给定θ, B企业选择囤地和不囤地的期望收益分别为:
如果B选择囤地, 即
如果B选择开发, 即
解, 得θ*= (c-d) /b.即:如果政府管制的概率小于 (c-d) /b, B企业的最优选择是囤地;如果政府管制的概率大于 (c-d) /b, B企业的最优选择是开发;如果政府管制的概率等于 (c-d) /b, 则B企业可以囤地也可以选择开发。
因此, 该混合战略纳什均衡是:θ*= (c-d) /b, γ*=a/b, 即政府以 (c-d) /b的概率管制, B企业以a/b的概率选择囤地。
3 总结
在现实生活中, 我国关于管制囤地行为的法律尚待完善。就地方政府而言, 眼前的利益让他们觉得管制的成本过高, 因此, 在社会上一再反对囤地行为的同时, 地方政府表现得患得患失, 以至于囤地行为十分嚣张。另一个方面, 即使地方政府进行管制, 由于法律制度的不完善, 房地产商可以使出多种对策来蒙混过关;同时政府无法获得足够多的信息来对房地产商进行管制。因此政府应逐步规范, 制定各种法规、制度, 从法制建设上来规范房地产商的行为。
参考文献
[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社, 2004:57～66.
[2]史立辉.房地产企业成长理论模型与实战研究[M].上海财经大学出版社, 2006:18～19.
[3]陶琚, 李永红, 吴桢.房地产市场中政府与房地产商的行为博弈分析[J].湖北工业大学学报, 2007, (2) .
[4]田欢.“地王”频现的内生机制[J].土地传真, 2008, (2) .
[5]杨育谋.土地新政VS房企囤地[J].视点, 2008, (2) .
[6]王晶, 林锦国, 李为相.房地产市场竞争的博弈模型[J].决策参考, 2006, (9) .
房地产商 篇2
夏天来了，树都绿了，我终于要住进您给我盖的房子里去了。在这激动人心的时刻，我提起这枝在您给我准备的无数文件上签过无数名字的笔，给您写这封刚看到您垒的沙盘时就想写的感谢信。如果信纸有些褶皱，您一定要相信，这是难以抑制的泪水造成的。
两年前，您的团队指着那块荒凉的土地让我展开想象的翅膀，我激动得浑身哆嗦。在我眼中，您垒的沙盘简直妙不可言。虽然，现在我们看到的大楼与您垒的沙盘不尽 相符，比如颜色由红变绿，层高由高变矮，窗户由大变小，树木由多变少，电梯换了牌子，楼前那条宽阔的马路尚深深埋在大地里，但是，我毕竟见到了那个叫做“ 房间”的东西。每当我从那些盖了十年仍未封顶的楼前走过，心里的自豪感就汹涌澎湃：我是活着住到我买的房子里的。
不仅如此。您没有把羊肠小道起名叫“森林大道”，您没有把喷泉水池视同“万顷碧波”，您没有把运行在另一个城市的地铁宣传为“出门就是地铁”……对于这样诚实的人，除了眼泪，我已经没有多余的钱来表彰了。
有很多人对房屋购买合同心存不满，他们诬蔑说这是百分之百的霸王合同，因为他们被明确告知，合同用于填写协商内容的留白是不容字迹污染的。“您签完字以后可以回去慢慢看。”焦急的售楼小姐用的仍然是慢言细语。原谅这些诬蔑者的目光短浅吧!在我看来，我所目睹过的那几张纸是有史以来最“人性化”的合同：一个人，无须认字，不用思考，只要有钱，会摁手印，马上就能成为业主。在我们这个文盲率仍然高居世界前列的国度，还能怎样为人民想得
更周全呢?
树木确实少了，窗户确实小了，但是，我欣喜地接到通知：我的房子变大了。是您，在第一时间把这个好消息告诉了我，还顺便叮嘱我这项增值服务是要收小费的。为了防止那房子再度出现奇迹，我特意准备了双倍的现金。由于怕我在工作和生活中分心，您甚至都不愿意告诉我房子的面积到底大在了什么地方。面对某些执迷不悟的业主的追问，您和您的团队始终面带微笑沉默不语，致使他们自觉不好意思最后忘了自己当初的问题。此前，江湖上一再传说，购房合同中规定的“3%以内的允许误差”将被开发商“无耻”地利用。对于如此骇人听闻的诽谤，您和您的同事们谈笑自若，并没有抽出时间来把惑众者告上法庭。我深信，是那句名言在激励着你们：盖自己的房子，让业主说去吧。
您给了我房子，更给我指明了生活的方向。为了督促我尽快成为一名机动车所有者，您主动让我分摊了车位的建
设成本，并拒绝将随后租售的收益与我共享。更让我感动的是，考虑到我对抽象事物的想象力有限，您事先没有草率地在合同中一一说明要公摊的部位名称。
正是您，在交给我们房子的同时还没有忘记考验我们的动手能力，于屋内各处或明或暗地布置了思考题，让我们手托腮帮兴致盎然地寻找答案，并为天花板究竟应该是平的还是圆弧形的发生了激烈的辩论。这既锻炼了我们的手和脑又增添了无限生活情趣，我们都不舍得一下子就把它们修好。
轻轻地，您走了，物业公司来了。是您给我们指定的这家物业公司让我懂得了什么叫做言出必信。他们说，只要预交一年的物业管理费和采暖费，钥匙马上可以拿到。我在重温了“夏天来了，冬天还会远吗”的格言后如数交了钱，结果真的就拿到了钥匙。那些还在梗着脖子跟物业探讨天气的业主，据我所知，确实没有拿到。特别应该指出的是，您
所指定的物业公司态度和蔼，目前并没有明显殴打业主的意向。
致辞
各位领导、各位来宾，朋友们：
大家上午好！
火红七月，流光溢金。时值盛夏酷暑，我们在这里隆重举行南湖中央花苑奠基仪式。在此，我谨代表代表博文房地产开发公司全体员工，向莅临这次奠基仪式并始终关心和支持房地产发展的各位领导和社会各界朋友表示衷心的感谢！
博文房地产开发公司，紧随山丹城市建设步伐，力求把最好、最方便、最实惠的产品供给给消费者。坚持以高品质的产品回报社会，以个性化的住宅产品满足不同客户群的需求。用心为客户盖满意的好房子，致力于为城市的发展和社会的发展做出贡献，为客户提供优质产品，全力打造以“好房子领跑山丹城市建设”的新理念。
南湖中央花苑位于西大街山平公
路交界处，紧邻山丹二中，地理位置优越，交通便利。南湖中央花苑占地90亩，总建筑面积10万平方米，融合现代人居文化精华，秉承高品质、低价位的理念。将建成高中档住宅1000余套，内设幼儿园、餐饮、商贸休闲于一体，各类配套设施齐全，极大地提高居民的生活水平。该项目的开工建设，对进一步完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进房地产业发展，必将起到积极的推动作用。
各位来宾，朋友们，今日奠基，明日辉煌。让我们携手并进，精诚合作，开创互惠共赢的美好明天！
最后，祝南湖中央花苑项目取得圆满成功，祝各位领导、各位来宾、各位朋友身体健康，万事如意，阖家幸福！
我谨代表，xx地产集团公司董事会、董事长、各董事、高管，向所有同仁，及所有致力于我们事业发展的朋友、合作伙伴、主管单位，及其家属，尤其是对始终战斗在第一线的各级指战员，致以节日的问候！你们辛苦了！祝大家新年吉祥，健康顺意！也祝愿我们的共同事业---xx地产集团，蓬勃向上，健康发展！
过去的一年，在董事长 关彦斌先生的亲切关怀和领导下，我们xx地产公司百余同仁，会同我们的合作单位，在创建中摸索，在摸索中前进，在前进中成熟。我们一路高歌猛进，过险滩，穿激流，取得了骄人的战绩，积累了宝贵经验，锻炼并发展了队伍，尤其是催生了包括各项目公司高管在内的xx地产集团，这一决定我们事业未来质量、方向和命运的管理团队。
辽阳公司作为集团第一方面军，在吴总、兰总等团队高管的努力下，竣工在即，开业在即。项目的精准定位，决定了项目生命力的顽强，也决定项目品质的高贵。随着项目独特装饰工序演进，业主们信心大增。售出部分的业主们入户装修的进程明显加快，对我们的项目充满了信心和期待，这是我们的动力之
源，我们应加倍珍惜，再接再砺，继续努力为业主提供优质服务。集团期待着你们的盛大开业消息，届时全体同仁，将把酒相贺！
阜新公司，是我们集团旗下的第二方面军。十四个月来，在先任xxx总经理领导的管理团队的共同努力下，克服了重重困难，为项目的推进打下了坚实基础。如今，在集团董事、副总裁宋总，及集团工程总监、阜新公司副总陈健飞等领导下，阜新团队同心协力，奋勇向前，共度时艰，项目有了很好的进展。时下，销售捷报频传；取土、破壁、锚杆等阶段工程快速推进，为保证工期打下了基础。也保持了旺盛的斗志，打出了xx人不畏艰险、知难而进的大无畏精神，集团为你们骄傲！“宜将胜勇追穷寇，不可沽名学霸王”，希望二方面军乘胜前进，坚决全面如期完成任务！
丹东公司，是集团的第三方面军。项目公司团队，在少帅xxx总经理的带领下，励兵秣马，全面备战。在集团招
标委员会帮助下，现已初步完成基坑支护、降水的方案设计、议价、确标工作，总包方案也基本设计完毕。作为东北亚经济圈、三边城市、口岸城市，这里必将炙手可热，商贾云集，集团公司对丹东项目期许甚重，希望三方面军，周密筹划，大胆创新，坚决打好这一关键战役，为集团树好标、打好样！
集团总部，现已基本完善了各板块的职能构建。尤其是中高层的队伍建设，相对已经齐备，且水准上乘，并做好了关键岗位的相应储备。作为集团的第一部管理大法《xx商业地产集团管理制度》将于二零一一年一月一日，也就是明天正式开始试行，这标志着，我们的xx地产事业，已经由小舢板，向巡洋舰、航母迈进。也标志着，我们的管理将由原来的粗犷式向科学化迈进。管理制度立足于集团的发展战略，结合我们项目运行的实际要求，着眼于定位、责权、分工、流程、标准、奖惩等管理要点，分版块设计，力求实用有效。相信必将取
得很好的管理效果。
成绩只能代表过去，真正的英雄是不会流连于昨日的艰辛与喜悦的，因为他更知晓“欲穷千里，更上层楼”的道理。
xx年，是我们集团发展的关键一年。在这一年里，我们将有两个项目，近六万米商铺交付使用；也将会有三到五个，即五到十万米项目开工。在这一年里，我们将卧薪尝胆、励精图治，和着国家十二五规划的节奏，实现快速发展。
“速度”将是我们xx年的基本特征；“标准、样板、激励”将是xx年的管理主题；“务实、执行、阳光”将是xx年的基本要求；“全面创新”，包括运营思路、生产方式、推广策略等等，将是xx年的基本思路。我们把xx年定位成“管理年”、“效率年”，为的是，夯实基础，创建模板；也为了，练好兵、带好将、培养过硬的合作伙伴。只有这样，我们的指战员才有更好的发展空间，才能施展更大的才华，从而实现共同发展；只
有这样，我们的事业才能干好，也只有这样我们的事业才能干大；也只有这样才符合 “产业报国、贡献社会”的基本使命要求。对此，我们坚定不移！对此，我们矢志不渝！对此，我们志在必得！
“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。我们相信，只要有我们董事长的关爱，在董事会的支持下，坚定信念、坚决执行，求同存异，志存高远，务实进取，我们的目标一定会实现！
同志们！朋友们！“待等击鼓传捷报，三千铁甲踏中原”！xx年的最吉祥的阳光属于我们！我们永远属于最伟大的祖国！
房地产商的营销策略
偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华
挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情地势高-----------视野开阔，俯瞰全城
地势低洼---------私属领地，冬暖夏凉
楼顶是圆的-------巴洛克风格
楼顶是尖的--------哥特式风格
户型很烂----------个性化户型设计，紧跟时尚潮流楼间距小----------邻里亲近，和谐温馨
边上是荒草地------超大绿化，满眼绿意边上有家银行------紧邻中央商务区
边上有个居委会----中心政务区核心地标边上有家学校------浓厚人文学术氛围
边上有家诊所------拥抱健康，安享惬意边上有家小卖店-----便利生活触手可及边上有个垃圾站-----人性化环境管理
边上有火车道-------交通便利，四通八达边上什么也没有-----简约生活，闲适安逸
中海兴业有限公司
上海绿地集团西安置业有限公司 西安富力房地产发展有限公司 西安金地置业投资有限公司
西安融侨房地产开发有限公司 记黄埔地产有限公司
天地源股份有限公司西安分公司 西安高科集团新西部实业发展公司 西安紫薇地产开发有限公司
西安经发地产有限公司
豪盛地产
陕西龙扬经济发展有限公司
西安高新技术产业开发区房地产开发公司 西安高科房产有限责任公司
西安新兴房地产开发有限公司 陕西龙安房地产开发有限责任公司 西安荣华集团有限公司
西安汇鑫置业集团
中登集团
西安吉源房地产集团开发有限公司 西安市安达房地产开发有限责任公司 西安德圣房地产开发有限公司 西安万业房地产开发有限公司 西安海荣房
地产集团有限公司 西安铁锋房地产开发集团有限公司 陕西长建房地产开发集团有限公司 西安利君地产有限责任公司
中新集团
西安浐灞建设开发有限公司
西安万达商业广场有限公司
海外房地产商掘金中国 篇3
中国人为这个漂亮的业绩做出了贡献。邦瑞预计公司2012年度营业额超过23亿英镑，其中约7%来自中国的投资客。邦瑞正在计划将更多的房子卖给中国人。2012年下半年，邦瑞中国办事处正式在北京成立，这是邦瑞的首个海外办公室。
越来越多的国际房地产公司，决定直接来中国销售它们在本国的房地产项目，而不再像过去那样等着中国人上门。在上海举办的一次高端物业展上，就汇集了来自中国、美国、英国、法国、瑞士、新加坡等十几个国家和地区的参展项目。
来自伦敦的伯克利集团也是其中之一。成立于1976年的伯克利是伦敦最大的住宅建造商，从2010年进入中国市场开始，已经在中国成功销售了700套物业，其在上海物业展上推出的Goodman’s Fields项目吸引了很多人的关注，伯克利总经理Piers Clanford亦亲自在展会中向中国投资者介绍项目。“这个项目我们希望能够在上海吸引20个买家，现在已经有10个买家。”Piers Clanford告诉《环球企业家》。
中产买家
伯克利之所以选择进入中国市场，是因为看到了在国内房地产限购政策出台之后，越来越多的中国人选择到海外去投资。截至到2010年3月底的数据显示，中国投资者在之前12个月内斥资约1.7亿英镑购买了伦敦市中心新建的房产；从投资伦敦市中心住宅的购买人群来看，中国投资者已占11%。现在，这一数字正在创出新高。在美国房地产市场，2011年9%的买家来自中国，比2007年增加近一倍。在加拿大温哥华，2011年一季度华人购买新房的比例占到了当地市场的29%。
中国富人在海外随意拿出巨款买房的故事当然早已流传，但新一轮的海外地产投资热潮却与此前不同。过去海外购房团大多为拥有巨额资产的富豪，而这批到中国淘金的海外房地产开发商们的目标客户主要是中产阶级，从白领阶层到收入高更一些的人群都包括。在房地产商的描绘中，这群人受过高等教育并且拥有海外背景，年龄在30岁到60岁之间，他们的资产大多可以以一千万元人民币为参照标准。从项目成交细节亦可以看出这这个人群的一些特征，他们大部分采用分期付款的形式在海外买房，其中一些人用足了银行提供的约占房价70%的贷款。
海外房地产投资之所以吸引这群人的一个主要原因，是他们为了下一代的教育。财富品质研究院2012年《中国豪宅报告》显示，51%的中国富豪到海外购买房地产是为了子女教育，其次才是旅游度假、投资、移民等其他原因。
近年来留学生人数疯长也从另外一方面印证了这个原因。从2000年到2011年，我国留学生人数从3.9万人增长到33.97万，居全球第一。而留学人数最多的前五个国家中，除了日本之外，其他均为中国人海外投资房地产的热门国家，他们分别是美国、澳大利亚、英国和加拿大。
在上海300万元人民币能买到的住宅很难成为高端，但是拿这笔钱在美国做投资移民既可以拥有一套永久产权的大房子，还可以全家拿到绿卡。
为了满足中国人的教育需求，开发商们在项目开发的地段上花透了脑筋。经过几年的物色，美国千禧伙伴的合伙人理查·鲍默特终于在位于波士顿艾弗里大街和华盛顿大街的交汇处寻得了一块满意的地皮。这里不仅位于波士顿知名的高端社区灯塔山（Beacon Hill），而且离全世界著名学府哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学都很近。正是因为这个原因，理查的一个中国客户在看了房子之后迅速买下了其中的一个单位，他目前单身，在纽约也有房子，显然他是看中了这个项目的投资价值。
除了子女教育的因素之外，房产的租金回报率和升值回报率也是海外开发商热衷向中国人宣传的卖点。与中国大陆平均2%到2.5%的租金回报率相比，英国、美国、澳大利亚等国的租金回报率均在5%以上。深圳的陈女士在2011年10月购入美国凤凰城钱德勒区1215号房，该房产土地面积520平方米，套内净面积210平方米，含2个车库，后花园带泳池。她以11.7万美金买入，另花了约1500美金的手续费。目前该房产每月租金收入1080美金，除去每年1100美金的房产税和每月55美金的物业费，每年租金净收益11200美金，净回报率高达9.5%。
对接中国
海外房地产商能够迅速打开中国市场，其中最大功臣要数中国的物业顾问公司。由于对中国本土的房地产市场并不熟悉，海外销售商往往会采用和国内物业销售中介公司合作的形式代为销售，伯克利集团和千禧伙伴集团也并不例外。
在伯克利集团Goodman’s Fields项目中国销售代理中，高力国际物业顾问有限公司（简称高力）是最成功的一个。这家公司到目前为止已销售敦伦市场物业80多套，这要归功于高力伦敦的董事长王璐，现在他长期居住在伦敦，并且负责把伦敦的项目带到中国来。
一个常规的销售过程是高力通过内部活动把房子推荐给他们的客户，并最终产生购买，因此想要取得高成功率，客户的质量和数量非常重要。高力现在在全亚洲有七万到八万的客户群，且北京上海的大客户比较多。“在中国销售英国的房产，需要一些实力和积累。”王璐对《环球企业家》说。
如何挖掘新客户？老客户推荐是其中非常重要的一个方面。高力在代理伦敦东二区Caspian Wharl项目时，一对长期居住在伦敦的中国夫妇爽快的给两个孙子各买了一套。虽然是期房，他们看中的是该项目靠近伦敦奥运会场所的地理位置以及将来的升值空间。到那之后，他们的几个朋友也来购买，而且还是在同一个楼层。
nlc202309011251
对于那些面向最高端客户的物业，私人酒会是最佳的推介方式。千禧伙伴的中国物业代理商Bel & Well International最近刚在北京举办了一场私人酒会来推广千禧名苑的项目，其中包括一些社会知名人士，这无疑是对其项目的最好的口碑宣传。
为了吸引中国客户，除了代理销售商的努力之外，远在海外的开发商也用尽了浑身解数。Goodman’s Fields的内部装修特别邀请了英国著名的室内设计师Johnson Naylor担纲打造，而周边的露天场所则由著名景观设计师Murdoch Wickham设计，集广场、公园、私人庭院等设施于一体，完全区别于传统的英式公寓。千禧伙伴则把之前开发的Sports Club/LA-Boston运动会俱乐部项目和千禧名园项目连接起来，业主可以直接使用俱乐部里的健身计划，发挥集团各个项目间的集群效应。
如果不是用来自住，大多数业主都在离物业较远的地方，因此完善的物业服务是考量开发商的一个必要标准。伯克利集团会为每一名业主配置一个客户关系经理，房子在建期间每三个月会写一封信给业主，告知最新的工程进度，并在房子建好之后帮忙联系装修公司、租赁公司等。同时在房子交接后两年内，物业都会提供随叫随到的免费维修保养服务。
随着中国客户的增多，海外开发商们也在学习如何更好地与中国客户沟通。理查·鲍默特已经能够用简单的中文进行演讲。“演讲的时候如果表达不清楚，台下的观众会帮我一起完成。这就是对东方文化的一种尊重。”鲍默特向《环球企业家》讲述了他之前在台湾的一次演讲经历。
中国人非常注重风水，在选择房子的时候当然会着重考量。这对面向国际客户销售的海外房地产商提出了一个不小的挑战。比如说中国人喜欢坐北朝南的房子，但是印度的客户却喜欢朝北的房子，因为他们不喜欢阳光。因此对于伯克利的物业来说，一个比较好的做法是加入全球客户都喜欢的元素，比如水。
由于对中国文化不够了解，Clanford之前还闹过笑话。第一次在香港销售伦敦lemon street 99号的物业时，Clanford向一位女士推荐了该项目中非常受欢迎的一室户，但当得知仅剩的唯一一套房子的门牌号码是404的时候，那位女士非常生气扭头就走了。Clanford一脸茫然，经过同事的解释才明白在中国文化里4代表“死”，404就是“必死无疑”。
当然随着到海外购房的主要人群身份从富豪到中产阶级的转变，购买目标也从豪宅转向普通住宅，相应地也会产生一些新问题，并非仅有购买实力就适合投资。
对于那些子女或者本人不在当地、仅为了投资购房的买主来说，照看房子就是一件非常不方便的事情。在此之后需要出租或者修护，还需要找到相关的代理机构。但是如果这个代理机构没有注册或者遇到一些法律问题，这绝对是一件让人头大的事情，特别是在每个州的法律法规都不同的美国。另外美国房主每年都要缴的2%左右的房产税以及可能产生的房屋交易所得税也是比不小的开支。
对于那些拿到美国绿卡的早期投资者来说，他们有更多的事情需要烦心。比如说在美国买房之后，除了缴纳交易税每年还有计价税和市政建设税，卖方有时候还有资产所得税。一旦拿到美国绿卡，还要根据2010年奥巴马签署的《海外账户纳税法案》向美国政府申报资产，即使这些资产是在中国。
房地产商 篇4
2009年两会全国工商联房地产商会就全国9个城市“房地产企业开发费用”的调查显示, 土地成本占直接成本的比例最高, 达到58.2%, 宣称“地价推高房价”的结论, 推脱高房价是由房地产商造成的责难。
当房地产商散布“地价推高房价”的结论后, 面对一边倒的舆论攻击, 地方政府以国土部在2009年7月24日公布的“中国地价占房价平均为23.2%”数据作为正面回应。在国土部调查的620个案例中, 地价占房价的比例平均为23.2%, 356个项目比例在15%~30%之间, 比例在30%以下的约占总数的78%。数据显示, 地价房价比最低的项目每平方米地价只有1, 720元, 但是项目开盘价却达到每平方米12, 000元, 地价只占14.33%。
可以看出, 作为既得利益集团的地方政府和房地产商都受益于泡沫形成的过程, 却在面对责难时相互推脱。地方政府和房地产商在共同牟利的同时, 也存在害怕承担被指责推高房价的全部责任, 这就是两者矛盾的斗争方面。实际上, 两者都对高房价负有不可推卸的责任。本文发现, 在人民群众纷纷指责地方政府和房地产商之际, 商业银行却免遭责难, 其实作为幕后放贷和收取抵押房产的商业银行同样对高房价的形成起着至关重要的作用。
二、根本的调控政策在于打破“地房”利益共谋格局
是否抑制房价, 何时抑制, 只在于中央政府对民众对房价能接受的最高单价预期的估计, 只要中央政府认为民众还能继续接受正在上涨的房价, 就还不会对房价进行大调控;当中央政府觉得民众对房价的忍耐已接近极限时, 方才出重拳调控房价。而出于短期政绩需要的地方政府出于自身利益和区域经济发展的考量, 更乐于保持从土地出让金中取得稳定收益, 不希望房价下跌。因此, 调控房价的关键在于中央政府的决心。
从建国60年来政府强大的执政力来看, 只要政府下决心做某一件事, 就一定能想方设法做成功。而最近出现的35天内连发5起反社会刺杀幼儿园、中小学师生的案件, 以及层出不穷的丈母娘需求、胶囊公寓、柜族等反映民生艰难的新名词都显示出民众对房价的极度忍耐, 可以看出, 已经到了不得不对房价进行调控的时候。
综合分析, 打破高房价的唯一办法就是拆散地方政府、房地产商、商业银行三者形成的利益集团。而利益集团中的主要矛盾是地方政府, 地方政府担负着地方行政、社会救济、三农补助等刚性的必要支出, 因此一定要首先保障地方政府在被剥夺土地出让权或土地出让金大部分划归中央政府后还有稳定的地方财政收入。作为次要矛盾的房地产商, 他们已经从我国房地产市场上攫取了大量的财富, 在房价略微下跌的过程中不会出现巨大亏损的情况, 而这合理的“亏损”正是社会财富转移、减小贫富差距的有效手段。作为最次要矛盾的商业银行, 如果房地产产业贷款需求减少, 他们仍然可以把多余的资金贷给其他国民经济生产实业部门, 扶持实体经济发展正是落实胡锦涛提出“又好又快发展”的正确方向。
地方政府和房地产商的利益连接点是土地买卖, 斩断利益共谋的关键在于改变土地买卖关系。此时, 严厉政策接连出台、房价下跌预期普遍, 正是挑起地方政府和房地产商矛盾的最好时机。
基于矛盾分析法, 本文提出以下观点:由政府建房卖房, 停止向房地产商卖地, 政府卖房收入划归地方财政;制定政策加大房地产商土地持有成本。即终止地方政府向房地产商卖地的财政模式, 构建政府主导的房地产开发、建设、营销新型产业链。
政府开发房地产具有零地价的成本优势, 并且政府拥有完善的勘探、规划、建设职能部门, 开建房地产可使政府的建设局、规划局、测绘设计研究院、国土资源局等职能部门提高行政效率, 建成后的商品房可由地方政府依据市场供求关系决定的价格进行买卖, 所得利润归地方政府所有, 这就保证了地方政府在无法收取土地出让金后仍然可以维持地方财政的必要收入。当地方政府出卖价格过高时, 中央政府可行使行政命令要求地方政府适当降价。
由此将先构成地方政府和房地产开发商双竞争的新格局。由于政府拥有配置资源的比较优势, 在获得融资和土地审批及开工建设方面比房地产商具有更低的成本和壁垒, 竞争的最终结果是房地产商在耗尽囤积土地后, 由于进入壁垒的增高, 无法再次进入房地产市场行业, 最终形成政府主导房地产市场的高度垄断的新格局, 此时中央政府应密切关注各地的房地产市场价格, 必要时通过行政命令对地方政府进行行政干预, 对地方政府进行行政干预在法理学上比干预房地产商具有更高的司法依据和可行性。
参考文献
[1]The tax-induced holding periods of real estate Investors:Theory and empirical evidence.George W.Gau, Ko Wang[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume8, Num-ber1/1994.1.
[2]Real estate transfertaxes and property values:The Philadelphia story.John D.Benjamin, N.Ed-ward Coulson, Shiawee X.Yang[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume7, Number2/1993.9.
房地产商 篇5
（一）购房应注意事项：
购房合同应该约定交付房屋条件和日期。开发商往往利用订
购书这种形式，收取购房人定金，然后又以房屋买卖合同范本没有上 述条款为由，拒绝将具体条件和日期写进合同。发生纠纷后对购房者 很不利。
购买预售商品房风险较大，引发的纠纷也多，所以要了解清
楚包括建设工程规划，预售许可证，税费负担，以及商品房的方位，楼层，朝向和周边环境等，要慎重签订《订购书》和，《商品房预售 合同》，明确约定上述内容。
购买预售商品房时应付的款项通常包括两大块，即房价款和
相应各种税费。其中各种税费包括：契税、买卖手续费、印花税、房 屋所有权证工本费（权证综合费）；有些地方还有公证费、银行按揭
保险费和手续费、测量费。有些开发商还要购房者交付律师费、咨询 费或代理费。此外，办理入住商品房需缴的物业管理费及各种配套费 用，购房者也应通过开发商和中介商明确。
《商品房买卖合同》除了主合同之外，包含有附件—，房屋平面图，附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三，装 修标准设备标准，有时还有附件四，合同补充协议。合同附件是主合同 的有效组成部分，购房人也要重视合同附件。对开发商提供的一些广 告承诺，最好在订购书或合同中写明。（２）房地产开发商证件：
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的
条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种 手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。“五证”为：
《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使 用权出让金，获得了在一定年限内某块土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申
请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和 范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要 求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》。
《商品房销售（预售）许可证》。两书是：
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”一般在交付商品房时要提交给购房者。
有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国 家承认的产权。
在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合
月球上的房地产商 篇6
太空2.0 的实现，必须以太空技术从军事向民用的转移为目标；以存在大量在太空探索领域有经验，不依赖国家强制力量生存的中小型科技企业为载体。
也许，“短期居住小区。风景广袤而荒凉，没有空气，离最近的商店距离为38 万千米”，这样的房地产广告不会让多少人动心，但对于梦想重新登陆月球的宇航员们来说却意味着“居住”条件的巨大改善，他们再也不用挤在“阿波罗”狭小的登月舱里面。
美国已经准备要建立永久性的月球基地，在这个雄心背后，有许多私人企业的身影也在同时为美国在月球上的“房地产”而奔走。
纽约咖啡店里的火星鼹鼠
克里斯•扎西尼（Kris Zacny），这个波兰名字背后是一个年轻的美国科学家，他身体强壮，留着漂亮的髭须，如果不是架着书生气十足的眼镜，你会误以为这位在南非做过钻石、煤矿和金矿钻探的年轻人是一个商人甚至电影明星。扎西尼在2004 年还是加州大学伯克利分校一名研究生的时候，就提出了关于“用气体流开采月球土壤”的设计理念，并在两年之后连续获得美国宇航局“小企业创新研究基金”10 万美元的资助。
现在扎西尼加盟了“蜜蜂机器人技术公司”（Honeybee Robotics），希望能开发出可用于商业开发的气体挖掘机。他试图通过一根包在粗软管中的细管道将加压的气体注入地下，形成一个高压环境，在压力作用下月球土壤就会通过粗管输送到存储容器中——换句话说，这种机器和扎西尼家里用的真空吸尘器工作原理正好相反。
扎西尼的家远离NASA 的本部休斯敦。休斯敦像一个大蚁巢，有点名气的NASA 研究机构和合作伙伴公司如同忙碌的工蚁，散布在NASA 发射基地这个大“蚁后”周边几十千米。扎西尼供职的蜜蜂机器人技术公司却位于纽约曼哈顿。这里充斥着华尔街的喧哗和来自房地美、房利美的坏消息，而扎西尼却在咖啡店里思考着如何在月球建房子。他们从NASA 手里收来的资金不多，因此有时候还得经营专门在纽约下水道乱钻的管道机器人，发挥自己的“太空挖掘”特长。
这或许也暗示了航天领域正在蓬勃兴起的新趋势，众多资金并不十分雄厚但智力创造却非常活跃的私人公司正在航天和太空探索领域起到越来越重要的作用。实际上，对于NASA来说这一现象已经算不上新鲜了，以商业精神“合众为一”而立国的美国人从航天活动起步之初，就采取了“合同商”这一具有美国特色的体制，将它所需的大量软硬件交付给商业公司进行研制。在这种合作体制下，美国宇航局就可以集中精力进行航天目标的制定与协调，重点攻关航天及太空时代的科学研究，不必用大笔经费把自己打造成面面俱到的航天怪物。
从研究方向看， 蜜蜂机器人技术公司更像一只专注于外星挖掘的“鼹鼠”。它与美国宇航局的合作从1993 年开始，但屡屡失败，直到2003 年为“勇气号”和“机遇号”火星探测器研制出钻探部件，才成功地加入到太空探索中。2008 年，在繁忙的曼哈顿城区，匆匆走过的人们或许不会想到，身边这群正走向咖啡店的白领可能刚刚在计算机上输入指令，指挥着2 亿千米之外火星上的“凤凰号”钻探了一块岩石，研究着火星生命存在的可能性。
扎西尼继承了蜜蜂公司的“钻探挖掘”传统，继续致力于外星球表面之下的研究，只是他的挖掘机不是探索外星生命，而是努力实现地球人在外星的长期生存。扎西尼对建立月球基地充满乐观：“我现在就想出发，甚至不会选择先回家看看。因为这是一生中的重要冒险经历。”
如何成为月球房地产商
不过，在实现扎西尼的梦想之前，为了取得月球上的房地产，还有很多问题需要解决。扎西尼所设计的气体挖掘机器的重量比常规挖掘工具轻得多，不过它却回避了实质性问题：未来月球居民将从哪里获得运转这种机器的气体？扎西尼表示，一种来源是宇航员每天呼出的二氧化碳气体。另一种途径是燃烧任何月球登陆工具的火箭助推器内剩余的燃料，再收集产生的气体。
扎西尼说：“一艘飞船执行飞行任务时，以防它需要飞行更远距离，相关人员会为它多准备一些燃料。当飞船在月球上着陆时，剩余燃料就会变成负担。”然而，燃烧这些燃料产生气体，是为风动凿岩机提供动力的一种好方法。
气体挖掘机所收集的月球土壤不仅仅将用于月球住宅的建设和防护，还能用于产生氧气。月球土壤和火山灰类似，表面或者内部吸附了氧气分子，通过高温可以将氧气释放出来。如果为这台挖掘机提供气体的来源是剩余气体燃料，那么它排出的气体已经是热气体，月球土壤就会受热而获得氧气。这样，宇航员就不必从地球上携带非常沉重的水，而是携带一些氢就可制造出他们所需的水。这种方法有效地减轻了航天器所要携带的货物重量。
房地产商 篇7
记者:习近平主席提出的——共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”(“一带一路”)战略构想,对房地产行业有怎样的影响?
聂梅生:“一带一路”对地产行业有利好因素。我们知道,“一带一路”有两个合作重点——设施联通与贸易畅通。设施联通体现在交通上,就是抓住交通基础设施的关键通道、关键节点和重点工程,优先打通缺失路段,畅通瓶颈路段,提升道路通达水平。推进建立统一的全程运输协调机制,实现国际运输便利化。推动口岸基础设施建设,畅通陆水联运通道,推进港口合作建设,增加海上航线和班次,加强海上物流信息化合作。拓展建立民航全面合作的平台和机制,加快提升航空基础设施水平。因此,海陆空的交通打通和更加便利,为人口流动提供了可能,而城市发展房地产的重点要素就是人口,只要有人口的不断流入,房地产就有机会发展起来。
贸易畅通,则着力研究解决投资贸易便利化问题,消除投资和贸易壁垒,构建区域内和各国良好的营商环境,积极同沿线国家和地区共同商建自由贸易区。房地产行业是经济支柱产业之一。经济贸易的蓬勃发展也会推动房地产的发展。
从另一个方面讲,“一带一路”的沿线国家和地区,多为发展中国家,其中很多国家的发展程度低于中国,房地产市场也处于待开发的状态。现在国家的“一带一路”战略已在大举布局,沿线国家也都在积极响应,可以预期中国与这些区域的经济贸易往来在未来一段时间会以几何级数递增,这对于国内产能过剩的产业来说,都将是很大机会,对房地产行业来说也同样如此,把在中国已练得纯熟的土地成片开发、住宅商业配套、封闭式小区、专业物业管理这些硬件输出去,利用我们在技术和管理上的优势,也很可能会打开一片让我们意想不到的广阔市场。“一带一路”为地产企业的市场战略性调整带来了新机遇。走出去,到海外的广阔天地去,未尝不是一种“突围”之道。
而这一切的前提,是要有与“一带一路”机遇共舞的意识,地产行业要主动积极投入到借助“一带一路”的历史机遇中去。
记者:时下,社区O2O的概念非常流行。各行各业的企业都在社区服务的端口给业主提供服务。房地产开发商也不例外,过去的开发商是提供房子,如今,开发商从社区O2O领域看到了商业机遇,前赴后继,纷纷抢食这块蛋糕。对此,您怎么看?
聂梅生:2015年是巨变的时代,这几天便可以感受到股市震撼的巨变。中国的经济处于深度的结构调整期,目前拉动经济的三架马车在转换负荷,而下行换挡期需要加速版本升级。这导致各种各样的考验都出来了。而金融、互联网、科技加持了这一轮经济结构调整和企业转型的格局和速度。
互联网经济改变了游戏规则,转变了企业的基因和思维模式。比如以往很多开发企业讲转型,但是推行不下去,比如口头上说要重视金融,但是没有人重视。如今,随着互联网经济的到来,房企都开始往金融、轻资产、互联网+、物业管理方面转变。
我认为,企业做社区O2O的背景来源于以下几方面:首先,人均收入的增长超过了GDP,从2005年到2013年,人均GJDP上涨较快。人均收入长时间在浅绿色的线上是低于GDP的,从去年开始,突然之间人均收入的增长上去了,比GDP涨得快,还快了很多。由于人均收入的上升,消费对整个国民经济的比重增加。家庭消化曾经到了47%,今年的数据已经超过的50%,达51%左右,从原来的31%一下子涨到51%,投资在GDP中的比重相对往下走,消费往上走。这个时候,人均收入增加的情况之下才会去消费,整个国民经济才能够转型。第二,经济结构战略性调整条件成熟,成熟的基础就是城镇和农村的收入上升,今年这个在上升,GDP在疲软,投资在下降,但是人均收入并没有下降。第三,中国家庭收入结构比例将快速变化。2013年中低占大部分,2015年中等占大部分,到2030年的时候,富裕的占大部分。如果说现在是一个过渡,消费肯定能够成为我们国家的一个重要支柱,三架马车的转型,随着家庭收入比例快速增加以后,就会转变。支撑消费的服务业是最后一个大行业,所以现在对服务业的认识和原来不一样。
中国经济正在由工业主导向服务业主导加快转型。原来一直是工业主导。原来接地气、接市场就是企业,企业搞好市场才会好。但现在企业不是最终的,谁是最终的?是人。如果要做互联网的话,最终不是企业,最终到底的就是人。所有O2O的线下说到底就是服务于人的各种需求,做不好这一点,线上的功夫都会付诸东流。
我认为,想要做好社区O2O,需要具备三个思维:
大数据思维:并非以往的“原因——结果”这种直线的思维模式,用聚量之后统计出来的结果导向,从而产生羊毛出在狗身上,猪买单的可能。社区O2O不一定是物管盈利,也可能是配送盈利。可能赢利点并非是一开始设计出来的,这就需要企业潜心做好后台的大数据采集分析工作。
平台思维:兼容并包这是最重要的。做平台不是垄断,这与“高速公路上跑的车越多,平台收益就越高”这个道理是一样的。
利它思维:IT时代是保密利己,而DT时代是利它,生怕对方读不懂,透明度越高越好,只有这样,聚量优势才得以发挥,才能推动模式发展。
这是企业做社区O2O需要做得功课,也是“互联网+”带来行业产生的巨变。
全联房地产商会简介
全联房地产商会原名全国工商联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)。2012年7月23日,经民政部批准,注册登记为国家一级社团法人。全联房地产商会是中国房地产界最具影响力的行业组织之一,为中华全国工商业联合会直属商会。
商会历程
2000年11月,在深圳“住交会”上,33家住宅产业知名企业发起成立了中国住宅产业集团联盟,发布了《深圳宣言》,提出了住宅产业集团化、信息化的发展目标,并签署了集团采购多边协议。
2001年3月,中住联联盟企业相约发起成立住宅产业商会,正式向全国工商联递交成立商会的申请,同时开展了大量的筹备活动。
2001年9月,全国工商联批准成立住宅产业商会筹备委员会。
2001年10月30日,中华全国工商业联合会住宅产业商会获得全国工商联正式批准。
2001年12月12日,全国工商联住宅产业商会首届会员大会在成都召开,大会通过了《中华全国工商业联合会住宅产业商会章程》,发布了《中国住宅产业成都议程》。
2005年10月,经征询广大会员意见,并经全国工商联批准,更名为“全国工商联房地产商会”。
2006年11月,商会第二次会员大会在西安召开,选举产生第二届领导集体,发布《西安倡议》。
房地产商 篇8
会上, 主办方代表分别就中国房地产市场的发展趋势和如何实现“建筑节能”的理念进行了主题演讲, 沿海绿色家园集团副总裁陈昕分享了他们的绿色建筑理念, 施耐德电气作为房地产市场的供应商企业, 向与会代表展示了其“节能增效”解决方案。最后, 各方共同发布了《建筑节能联合倡议书》, 将峰会推向高潮。
施耐德电气全球总裁赵国华先生在开幕致词中分析了当今世界的能源危机并阐述了施耐德电气为建筑行业提供的“节能增效”的整体解决方案。施耐德电气中国区总裁杜华君先生表示:“保护环境, 节约能源, 推进可持续发展是每一个企业公民义不容辞的责任, 施耐德电气希望助您‘善用其效, 尽享其能’。”
在谈到如何走中国特色的建筑节能之路时, 中国房地产业协会会长宋春华说, “在消费观上的引导, 在标准上的提升, 在技术上的突破, 在政策上的鼓励, 在法制上的管控, 是实现‘建筑节能’的重要途径和有效工具。”
中国建筑电气节能专业委员会主任委员李炳华在谈到“如何在建筑中实现电气节能”中指出, “近年来, 我国每年变压器产量1.4亿k VA, 如果变压器自身损耗减少5%, 则变压器总省电700万k VA”。
峰会上, 由《创业家》总编牛文文主持、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、《经济观察报》主编刘坚、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺、朗诗地产总经理林然和施耐德电气配电事业部总监曹玮参加的对话环节得到与会者的格外关注。各位嘉宾一致认为, 纵观国家宏观经济调控力度、房地产市场的需求等因素, 中国的房地产市场趋势仍会是健康发展的。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说:如果说房地产市场在过冬, 那么保护好房地产商自身的资金链是“穿棉衣”御寒, 而开发更多绿色环保的产品则是“增强自身免疫力”度过寒冬的最好方法。施耐德电气提倡建筑节能的举动正好契合了这一时机。
在此次会议上, 施耐德电气与中国房地产业协会、中国房地产及住宅研究会、中国建筑电气节能专业委员会共同向各界代表发起《建筑节能联合倡议书》, 倡议各方建筑业同仁将“建筑节能”融入自己的商业运作, 视社会责任和环境保护为己任。这一倡议得到与会者的一致好评。
房地产商 篇9
一、对项目后期管理采取吸收合并的必要性
1. 区域房地产商按项目公司运作产生的背景
近年来, 房地产业得到了快速的发展, 已成为地方政府财政收入的重要支柱产业, 其中的土地出让收入已经成为最重要的收入来源。我国在中央与地方实行了“划分税种、分灶吃饭”的分税制财政管理体制, 税收征管实行了国税和地税两套管理机构的体制, 房地产企业的相关税收基本上都由地税机关负责征管, 也有一部分项目公司的企业所得税由国税机关负责征管。房地产业贡献的税收按收入级次划分是地方财政“含金量”最高的行业之一, 地方政府为做大盘子, 充分挖掘土地资源对财政的贡献, 按项目设置开发公司并成为当地政府的纳税人就自然成为房地产商取得开发土地的前置条件。
2. 房地产项目运作后期存在的突出问题
在项目公司运作的后期, 总有部分物业未能实现销售, 一般以商业配套用房和停车库 (位) 的占比较大, 这部分物业在房地产业内被称为“尾盘”。为充分实现尾盘物业的价值以达到较好的经营效果, 开发商一般会通过自己持有、以租代售或委托经营等运作方式, 以待项目周边的市政配套、交通设施、商业氛围等环境条件逐渐成熟后, 小区自身的入住率也达到了一定的水平, 再行考虑出售。而这个过程需要的时间决定于具体的开发项目, 有的需要3年或者5年乃至达到10年以上不等。开发商需要保留足够的运作时间销售尾盘物业, 业主买了房子后也需要开发商按法律规定或双方的约定对自己的物业提供服务保质期。为此, 长期维持项目公司存在似乎有一定的合理性, 然而, 这样的公司在资产、人员、财务、税务和风险等管控中就会出现一系列的问题, 分析如下。
问题之一:项目公司长期存在会造成公司资源的严重浪费。开发商的尾盘资产如长期分散于各项目, 销售推广又几近停止, 实际上这些资产被闲置, 会因缺乏专人的经营管理和专业的维护运作而出现设施和设备的陈旧和损坏, 就会造成资产的贬值和严重浪费。
问题之二:项目公司长期存在也会制约开发商人力资源的开发。其实, 各项目公司后期的主要任务就是“守摊子”, 如果没有期限地等待清盘, 将会人浮于事、涣散拖沓, 最终丧失公司的凝聚力, 这又将造成人力资源的严重浪费。
问题之三:项目公司的税务管理会被非正常化。项目运作到后期, 销售处于停顿, 税务机关把这种纳税户列为非正常户或问题户管理, 列入“鸡肋”税源的“烂户头”就会经常被关注, 成为“纳税评估”或“重点检查”的例行对象。此外, 因房地产业税务执法上多头管理、自由裁量空间的存在和不可避免地被选择执法都将增加项目的税收成本, 甚至出现严重税收问题。
问题之四:项目公司财务运作中资本约束和关联交易的管理。房地产行业是典型的资本密集型行业, 当项目运作到后期, 项目公司就会沉淀大量的资本金和利润积累, 不可避免的关联方往来容易被纳税调整增加税务成本, 如果不及时对过剩的资本金做“弱化”处理又是对资金的严重浪费。
问题之五:不可预测的政策风险。政府对房地产行业的宏观调控会采取紧缩“税根”、“地根”、“银根”等等多种措施, “组合拳”的力度会更大。土地增值税的清算当时就被解读为“秋后算账”, 在资本市场曾一度引起恐慌。
3. 采取吸收合并的重组方式是解决以上问题的“金钥匙”
鉴于以上分析, 在项目公司开发后期, 开发商应该着力解决:既要为各项目公司的尾盘销售保留时间, 又要避免因项目公司长期存在对公司的人力资源管理、财务运作、税收管理和风险控制带来的不利影响, 同时还要兼顾项目业主的后续服务。为了兴利除弊, 开发商就应寻找一种对此最为有效的一种解决方案——采用母公司吸收合并项目公司的特殊重组方式。国家为鼓励企业优化资源配置, 加快转型升级, 对吸收合并的特殊重组还给予了基本免税的特殊处理政策, 这也是笔者推荐此方案的基本理由。
二、有关吸收合并的现行税收政策规定
1. 企业重组中有关企业所得税的现行政策
符合条件的企业重组可以按以下规定进行特殊税务处理 (以企业合并为例) :合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础, 以被合并企业的原有计税基础确定;被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继;可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率;被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础, 以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
按《通知》和《办法》规定, 吸收合并属于合并的方式之一, 只要符合特殊重组要求, 合并后的企业所得税就可以递延到相关资产和股权发生交易或转让时再行确认收入缴纳, 而在重组日可以继续按原账面基础反映, 无需确认收入。
2. 吸收合并中涉及其他税种的政策规定
房地产企业在吸收合并中可能涉及的其他税种还有土地增值税、营业税、印花税、契税等, 也都有具体的优惠政策规定, 现分述如下。
土地增值税:在企业兼并中, 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 暂免征收土地增值税。
营业税:转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为, 转让企业产权的行为不属于营业税征收范围, 不应征收营业税。
印花税:以合并或分立方式成立的新企业, 其新启用的资金账簿记载的资金, 凡原已贴花的部分可不再贴花, 未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
契税:两个或两个以上的企业, 依据法律规定、合同约定, 合并改建为一个企业, 且原投资主体存续的, 对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属, 免征契税。
三、吸收合并预期可取得的效果
区域性房地产企业为解决运作中的众多问题, 在运作后期适时采取吸收合并的特殊重组, 在母公司建立专业的资产管理部门, 对各项目尾盘实行统一经营和运作, 实行开发和经营并举, 有利于开发商转型升级, 保证资产的增值和利用效率;也有利于盘活人力资源;吸收合并后由母公司对各项目业主继续履行后续义务, 可以延续和提升品牌形象和信誉。同时, 通过注销项目公司, 可以有效解决内部关联交易、资本约束和财务运作等问题, 消除税务被非正常化管理的风险, 也可以在一定程度上化解政策风险。再有, 采取母公司吸收合并项目公司的重组策略能获得税收政策上的支持和优惠。因此, 采取这一策略是十分必要和切实可行的。
四、实施吸收合并应注意把握的有关政策问题
首先, 在特殊重组业务中, 必须严格依照《通知》和《办法》规定的实质性条件和规范化的程序要求, 阐明合理商业目的存在的充分性和合理性, 声明重组行为不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。对税务机关要求报备的资料进行充分准备, 证明重组符合特殊性税务处理规定条件的资料, 包括提供合并前企业各股东取得股权支付比例符合要求的情况, 和在重组后的12个月内不改变资产原来的实质性经营活动、原主要股东不转让所取得股权的承诺书。企业重组合并业务完成后, 在当年的企业所得税和下一年度的企业所得税年度申报时, 向主管税务机关提交书面情况说明, 以证明其重组后及完成重组后的12个月内符合各类特殊性重组规定的条件。
其次, 采取吸收合并的特殊重组业务, 按规定由合并后拟存续方作为企业重组主导方, 由其联系主管税务机关, 作为特殊重组业务的主管税务机关, 由主管税务机关进行相关的税务协调工作, 包括重组各方需要税务机关确认的事项。因此, 实际工作中重组主导方与主管税务机关的成功沟通是非常关键的。前文已述及的地方财政体制现状和税务机关两套管理机构的格局, 在特殊重组情况下, 尤其是跨区域的合并业务, 原来的税务管理关系和财政利益分配会发生很大的变化, 这就会对重组开展带来不利影响。为此, 为防止重组出现意外, 重组主导方应尽可能争取方案预先得到省级税务机关的确认。
房地产价格与房地产政策调控分析 篇10
关键词：城市住房,价格波动,政策调控
一、我国房地产价格的现状
统计数据显示, 自2001年到2010年的十年间, 我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2, 期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外, 房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高, 均超过10%, 2009年达到最高增幅23.18%。经计算, 2001年到2010年间, 我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见, 我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势, 过高的房价已严重影响国计民生的发展。
数据来源:2011年中国统计年鉴
二、房地产调控政策回顾
从2003年开始的宏观调控期间, 我国商品房价格的绝对值除个别年份外, 基本呈现上涨态势, 但受宏观调控政策的影响, 房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏, 其中, 2006年、2008年、2010年期间, 房价出现明显下降;而2004年、2005年、2007年和2009年, 房价涨幅较大。
2003年, 房地产投资增速过快, 经济出现过热迹象。2003年6月, 央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (简称121号文) , 对房地产信贷业务进行规范, 并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (18号文) , 指出房地产业是国民经济的支柱, 需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号, 旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热, 再加上政策之间的不协调, 房价上涨的势头并未遏制住, 反而加快了上升速度, 2004年和2005年房价涨幅迅速。
2005年是房地产行业的调控年, 新旧国八条相继出台。2005年3月26日, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》, 即“旧国八条”, 提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日, 国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 (新“国八条”) , 提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 按其取得的售房收入全额征收营业税。同时, 2005年上半年央行开始上调个人房贷利率, 自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市, 上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下, 房价得到一定的抑制, 2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷, 于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策, 被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。
2007年3月18日起, 央行出台一连串的加息政策, 前后6次加息。并多次上调存款准备金率, 年初至年末累计达1.5%, 至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%, 创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机, 我国的经济也受到严重冲击, 房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。
为了缓解金融危机带来的经济衰退局面, 国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月, 国务院发布《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》, 规定普通住宅的最低资本金比例18%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时, 居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年, 不足5年的, 按其销售收入与购房价款的差额征收营业税, 超过5年的, 免征营业税。在这种政策的大利好下, 2009年房地产市场出现空前繁荣, 房价井喷式上扬, 甚至高出2007年。
2010年4月17日, 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即“国十条”) 将二套房首付提高到50%, 第三套停贷, 外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》, 规定个人购房不足5年转手交易的, 按其销售收入全额征税;家庭购买二套房, 首付款比例不得低于60%;制定和执行严格的限购措施, 同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令, 其中2011年2月16日, 北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”, 与此同时, 欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和, 2011年, 大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。
三、政策建议
从以上调控政策回顾来看, 政府的调控措施主要可以归纳为货币政策、财政政策、土地政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本, 以及通过信贷控制, 即法定存款准备金、再贴现和公开市场业务三种货币政策工具, 控制商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税、企业所得税、营业税等, 增加开发成本, 降低开发商的利润, 影响其开发积极性, 进而影响房地产供给;同时, 对购房者征收印花税、契税、房产税、物业税等, 降低其购买力, 进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接、最严厉的调控措施当属“限购令”, 限购令对于房价波动的影响是巨大的, 它直接限制了家庭购买房屋的套数, 限制了人们的购房需求, 从而导致了住房价格的下降。
通过对以上调控政策影响房价的作用机制的分析, 在此提出如下的政策建议:
第一, 建立调控的长效机制。伴随着政策调控, 我国的房地产市场呈现出“调控政策密集, 房地产市场低迷;调控政策趋缓, 房地产市场过热”的现象。这是由于调控政策只是在出现问题时仓促上马, 问题缓解后旋即松懈, 调控政策缺乏连续性。因此, 我们必须探索稳定房地产市场的长效调控机制, 首先要建立覆盖面比较广的社会保障体系, 完善住房供应结构, 着重解决低收入家庭的住房困难问题;其次政府需要大力培育租赁市场, 营造良好的政策环境, 这里一个很重要的前提是居民住房消费观念的转变, 倡导购买与租赁并重的二元消费观念;再次要完善房产交易所得税, 试点并尝试扩大住房保有税, 这样炒房成本和囤房成本将大幅增加, 奢侈性住房消费将在一定程度上得以抑制。
第二, 完善土地政策。我国的土地使用制度、住房建设模式起源于香港。香港有着完善的社会保障体系, 因此虽然其实行高地价的土地集中批租管理办法, 香港的低收入人群仍然可以租住政府提供的廉租房, 高房价并没有牵动所有人的生活。而国内, 我国实行分税制改革后, 地方政府面临发展、政绩的压力, 于是寄希望于收益可观的土地批租收益, 通过拍卖的方式, 开发商竞价获取土地。拍卖方式哄抬了土地价格, 导致房价高涨。因此本文建议地方政府应以招标的方式而不是拍卖的方式交易土地;同时土地出让金的收取方式由一次性收取改为年租制, 即在几十年内分摊, 以避免地方政府行为的短期化。
第三, 房地产调控应以经济手段为主, 行政手段为辅。运用限购、限价等行政手段干预房地产市场, 短期内能够更快、更有效的解决高房价的问题。然而不容忽视的是一旦限购松动, 整个房地产市场可能出现报复性反弹, 多年来的调控将前功尽弃。因此本文建议房地产调控应以货币、财政和土地政策调控为主, 行政手段调控为辅。
第四, 房地产调控还应发挥法律手段的调节作用, 规范和约束包括开发商、中介机构、消费者以及政府在内的各个利益主体的行为, 建立监督管理机构和房地产行业的信息披露制度, 从拿地、开发到销售等房地产经营环节进行全程动态监控, 做到各个环节公开透明。同时, 加大对不法开发商的违规处罚力度, 警惕其寻租行为, 避免因政府官员贪污腐败而导致房地产行业的不公平竞争行为, 而且目前我国房地产中介机构良莠不齐, 社会形象不佳, 对房地产中介市场进行合规整顿也成为当务之急。
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房地产商不降价可能要完蛋 篇11
“10万亿”把房价拉起来了
“现在有人批评，中国眼下的通胀，是由2008年以后政府为救市推出‘4万亿’造成的。其实，根本不是这‘4万亿’，而是当年增加的10万亿信贷。这10万亿直接推高了近两年的房价。”
左大培认为，中国房价的快速上涨，最早开始于2003年。2003年后，中国每年M2（广义货币）的增长率都在16%以上，最高达到19%。其结果就是推高了经济增速：2003年以后中国GDP增长每年超过10%，2007年达到创纪录的14%。通胀率也跟着大幅上涨：物价水平先从下降变成停止下降，再变成上涨1%，2007年已经达到3%以上，2008年竟然有一个月上涨了10%。2007年底，政府为应对通胀，采取了紧缩货币的政策，主要表现在紧缩贷款。当时的紧缩政策，有效遏制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。但是，2008年金融危机使情况发生了逆转，外向型经济占有重要地位的中国受了打击。政府有点“慌”，改变了经济政策，紧缩政策到2008年底已经彻底变为扩张政策。
“是大扩张啊。仅2009年一年，M2就增加了27%，贷款总额从30万亿跃升到40万亿。正是这增加的10万亿，推高了最近两年的房价。大家都应该记得，2009年初房价还没有涨，但是到年底已经可以用‘暴涨’来形容了。当时，所有的开发商都在说‘房子是刚性需求，房价只会涨不会跌’。其实，当时的房价上涨与所谓的刚性需求没有关系，而是那10万亿拉升的。需要指出的是，当年增加的10万亿贷款，并没有完全体现在当年的房价上，而是逐年显现出来的。清华大学李稻葵教授已经预计过，这个效果需我们消化五年。”
中国“救市”让美国给忽悠了
左大培认为，当年遇到金融危机，中国实行宽松货币政策，放松信贷，不能说完全没有道理。政府要救市，但有点操之过急，一下子过了头。因为当时中国与美国的经济形势是不一样的。金融危机爆发时，美国的经济不是过热，而是基本不热，但中国的经济是有点过热；美国几乎没有通胀，而中国已经有明显的通胀了。中美的经济形势根本不同，讲什么联合救市？
“又是注资又是放松银根，说什么是救美国也是救中国，这不是忽悠我们吗？美国是需要救市，因为它的整个金融系统在危机里确实垮掉了；中国的金融又没有垮，有必要采取那么大的救市行动吗？今年全球经济形势依然不好，海外经济学家预计，欧美会陷入如当年日本式的衰退，欧美可能又要大开印钞机了。眼下，国内有些人认为，中国宏观经济政策要和欧美同步。如果我们这样做，那又要犯大错误了。全球经济形势对中国经济的影响比三四年前要小。在这种情况下，中国再吃重药，就有可能会积累长期风险，影响经济社会的健康。所以，今年千万要避免‘别人生病，我们吃药’的尴尬局面。”左大培说。
信贷增速慢，房价自然跌
“现在媒体报道，很多地方房价已经不涨了。不涨是事实。因为这轮房价上涨主要是信贷扩张引发，当信贷增速慢下来，房价自然要下跌。房地产商千万不要怀疑，如果再不老老实实降价的话，资金链就要断了，就真的要完蛋了。”
左大培表示，政府为了遏制房价上涨，对房地产商用了重典。“原来房地产商可以威胁政府说：‘我不盖房子了，水泥、钢材卖给谁？民工找谁干活去？’但政府现在不怕你这一套。政府说，我自己建保障房，水泥、钢材照样卖，民工也照样雇佣，一样能拉动投资。政府现在不需要房地产商了，彻底不需要了。所以，房地产商不要再抱什么幻想了。政府把贷款卡住，房价根本涨不了；政府自己盖保障房，不用你来拉动GDP了。如果你还挺着房价不降，干什么啊？”
在左大培看来，现在的房地产商正处于一个非常尴尬的境地，资金链搞不好就断了。现在不降价，以后可能要争着降价。但是即便到了争着降价的时候，最后都可能卖不出去了。“现在有很多钱已经进不了房地产市场了，这就导致了企业家大量跑路。在货币信贷从扩张到紧缩的过程中，突然一个转向，很多企业就都看不明白，因而估计错了。”
左大培还认为，中国现在已经形成了一个利益集团，他们竭力阻止房价下降。在这个利益集团中，有银行，希望往外贷款收利息；有房地产商，他们当然是最希望房价上涨的一批人；还有一大批投机买房的人。
房地产商 篇12
1.1 内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。
房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。
房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。
1.2 外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。
有直接影响的政策因素:指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。
有间接影响的社会经济与技术因素:房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。
1.3 随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、政治风波等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。
这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。
2 企业应对房地产市场周期波动的经营策略
2.1 资本动作策略。
首先,并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时,并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本,从而保持企业的收益基本稳定,降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次,并购与重组实现多元化经营,有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营,可以减少企业对现有业务范围的依赖,降低经营的风险成本,通过不同业务组合稳定企业的现金流,而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次,财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流;有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势,实现优势互补,扬长避短。此外,当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时,风险分散化的目的就会达到。
2.2 土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下,房地产公司应该如何进行土地储备,有三点值得思考。第一,选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的
商机,所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中,除了主要的区域以外,还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域,如政府将要搬迁地区等。第二,制定短期、中期和长期的土地储备计划,坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小,不仅取决于绝对量的大小,更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三,多渠道增加土地储备,保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化,积极参与招标、拍卖工作,对有潜质的土地,争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会,以获得低成本的土地和较好的支持条件。
2.3 业务组合策略。
业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下,出于某种经营目的,在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务,通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益,同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略,既可以通过产品组合经营达到,也可以通过资本运作实现。
房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑,灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则:一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用,无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上,否则轻重不分,会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时,可以突破这一原则,但为了稳定过渡也必须谨慎从事。二是辅助主营业务原则。主营业务以外的业务是一种辅助业务,辅助业务所产生的经营价值必须围绕主营业务的推广与销售而设,如果与主营业务没有任何经营上的关系,那么这就不属于业务组合的范畴,而应该站在多产品经营或者多元化经营的角度来考虑问题。三是辅助业务易于经营原则。正因为是辅助业务,所以在经营辅助业务过程中,包括采购、产品的推广以及资金和其他资源的占用等各个方面都必须保证易于经营,不得影响主营业务的经营精力。四是量力而行原则。对某些主营业务而言,可以经营多个辅助业务或者多项辅助服务,但一定要根据企业的实力量力而行,不要盲目贪多造成主营业务经营困难。
总之,当前阶段房地产行业的发展,总体上还处于初级阶段,房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上,表现为有"起"有"伏"的周期性波动发展。作为房产企业只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律,才能及时地做出相应的判断,果断地调整企业战略,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
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