房地产设计

房地产设计（精选12篇）

房地产设计 篇1

摘要：就房地产在景观生态设计上进行分析和研究, 列举一些景观生态设计方面较为成功的案例, 得到一些好的设计方案。

关键词：房地产,景观,生态设计,分析

1 房地产景观生态设计原则

在房地产景观生态设计当中, 要合理利用建筑所在地的原始条件, 根据当地的地形地貌、植物结构为基础, 进行景观生态的设计, 这样可以节约建设成本并且保证了原有生态不被破坏, 这也就是遵循因地制宜的原则, 与此同时, 房地产景观生态设计还要围绕以人为本的原则进行设计, 由于当地居民之间的文化层次有所不同, 但是整体的设计应当使得每一个居民都能享受到设计的生态景观, 使居民感受到居住环境的愉悦, 给当地居民留下好印象, 为企业赢得了良好的口碑。

2 房地产景观生态设计之园林设计

2.1 景观设计的植被设计

房地产的景观生态设计中, 主要依靠的是植物造景。由于城市的发展占领了植被的发展空间, 人们眼中看到的是越来越多的高楼大厦而不是绿树茵茵。所以, 植物在景观设计中起到至关重要的作用。首先, 景观的设计应采用乔木作为主要部分, 构建整个生态植被的主题框架。之后, 加入灌木, 分布在树林的边缘或者角落, 形成错落感。草地的分布要根据小区的景观实际需要进行合理的设置, 不能过于分散也不能过于集中。相关的花卉选择应量少质精, 避免引入一些容易引发过敏的花卉, 也不要过多的引入花卉。整体的设计要自然大气, 避免过于人工化。在所有植物的选择上要遵循生态原则, 多选择当地物种, 易于生存而且不易产生负面效应, 避免引进过多外来物种。此外, 还要充分考虑居住的小区内土壤气候以及地形地貌等因素对植物的影响, 选择最佳的植物进行种植。最后, 应当考虑到四季变化对植物的影响, 设计过程中要考虑种植一些四季常青的植物, 更具有观赏价值[1]。

2.2 景观设计的停车场地设计和道路设计

在相关设计的过程中, 必须在确保人车行走进出的同时, 考虑到整体景观的美观, 在设计的过程里一般会采用人行道和车道相互分离的方式进行设计, 停车场地采用公用的地下停车场, 停车场上方可以对地面覆盖绿化和绿地, 可以根据地下车库的形状和大小设计地面花园, 使得停车场用地多功能化。小区道路可以进行迂回的线条模式, 避免拥挤和交叉, 合理分割绿地与道路, 在早晚上下班的高峰期应当配备管理交通人员, 负责疏散和指挥交通。

2.3 景观生态设计与人文发展相结合

为了能够使设计更加贴近人的内心, 得到欣赏, 就要研究好相关文化, 使设计与文化融为一体, 中国传统的文化中, 某种特定植物一般会和一些文化相联系, 在设计的同时, 要充分考虑当地的人文发展, 可以对当地历史文化的遗迹进行保留, 中国古代建筑对于木料的使用是出神入化的, 在和历史接轨的设计中可以多采用木质结构的设计, 增添历史感。与此同时, 可以适当加入石料作为辅助用料, 为建筑的美感增添色彩。

2.4 景观生态设计追求低碳环保

景观设计为了美观的夜景, 需要设置灯具, 然而灯具一般是耗能的, 所以在选取上应当选用LED节能灯。LED照明节能灯是环保低碳的绿色照明灯具, 与普通的节能灯相比, LED灯就更具有高效的节能率, 该技术在使用寿命上得到了延长, 使用安全性有所提高。在小区或是公园中的道路两边采用LED照明, 就可以减少相应的照明带来的能量消耗。此外, 还可以采用太阳能发电, 白天吸收的太阳能发电用作晚上的照明使用, 不仅可以节约耗电, 还可以更加环保。公共浴室也可以使用太阳能热水器代替煤炭烧水等污染严重的方法, 给人们带来方便舒适的热水水源。

2.5 景观生态设计的污水处理系统

在设计景观生态系统过程中要考虑到污水管道和雨水管道的设计。如果没有进行完善的设计, 很容易引起管道堵塞, 在暴雨来临时造成雨水不能及时疏通等一系列的问题出现。雨水在地面上流通时水质较差, 所以要及时对其进行收集, 这样可以有效的减少排入河道和湖水中污染物的含量, 避免污染景区的地面水质。首先, 可以在景观设计区域内设置雨水收集池, 建设相关的雨水收集净化和循环再利用的系统, 对雨水进行收集储存, 净化处理并且有效利用, 这些雨水可以用于绿化浇灌, 装饰小区的喷泉和溪流, 进行建筑的清洗等需求, 这样不仅可以节约用水, 还可以节约成本。

3 结语

总而言之, 房地产在景观生态设计上的分析和探讨是有很重要的意义的。新时期房地产从业人员将面临着更加巨大的压力。首先, 房地产应该积极招募专业技术水平较高的设计人员, 在设计规划上进行创新和改进, 加强从业人员的素质和能力培养, 与此同时, 紧跟时代潮流, 积极拥护国家相关政策法规的基础上, 最大程度的因地制宜, 加强对房地产景观生态设计中的植被、道路以及能源消耗等等上的设计, 为了提高企业的核心竞争力, 房地产应该牢记生态和谐发展的原则, 时刻不忘为居民的温馨生活考虑, 只有这样, 房地产企业才能走得更远, 发展的更好。

参考文献

[1] 黄棋伟.小区景观的低碳生态技术探讨[J].现代园艺, 2013 (11)

[2] 罗圆圆.房地产景观生态设计分析研究[J].城市建设理论研究, 2013 (12)

房地产设计 篇2

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商，在公平、公正、互惠互利的原则下达成以下协议：

一、标的内容:

项目平面设计服务

二、甲方委托乙方的工作内容：

乙方专门成立项目小组，负责该项目的项目平面设计，包括以下内容：

2.1、项目品牌管理规划

1、基础系统设计(已有)

2、应用系统设计

A：楼盘展示系统设计 B：销售用品系统设计 C：楼盘导示系统设计

3、户外广告类

A：现场导示牌、路牌广告、候车亭、车体广告等

2.2、项目全程宣传品设计、制作

1、售楼书设计(含单张、折页设计等)

2、售楼处展板设计;

3、购楼导向手册;

4、其它宣传品的设计;

5、报纸广告的设计

三、服务期限及合同价款：

1、乙方按“用世·水韵城”项目营销计划同步提供平面设计服务，服务期限为12月,合同自 年 月 日至 年 月 日止。

2、乙方提供的设计服务合同价款为人民币元整(RMB)。

3、本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托乙方服务本项目后期物业，双方可以另行签订合同。

四、付款方式：

为保证乙方工作的顺利进行，在互相信任的基础上，双方确认，甲方应向乙方支付前述合同价款的具体付款方式及期限为：

1、按月支付，每月设计费用为万元(￥)，合同签订当日支付当月设计费万元(￥)。

2、下月设计费用于当月5号前支付设计费万元(￥)，余款每月以此类推。

五、甲方的权利与义务：

1、甲方应乙方请求提供与整体广告设计、制作和实施相关的资料、文件、信息、陈述，以确保乙方按时完成符合甲方委托的广告设计等各项工作;

2、甲方依本合同的规定如数向乙方支付合同价款。

3、甲方有权对乙方的设计方案提出修改意见，乙方应根据甲方的意见及时进行修改和/或调整，直至甲方书面确认为止;

4、积极配合乙方开展工作，就乙方设计稿，应在收到后三个工作日内向乙方提出具体的修改意见;如若逾期，因此出现失误由甲方负责。

六、乙方的权利与义务

1、有权根据本合同的规定取得相应的合同价款。

2、根据本项目甲方的整体策划及销售工作的进度和需要，按甲方的要求，在规定的时间内完成计划工作任务;

3、乙方须按甲方的时间要求提交设计稿(含文案撰写)。

4、遵守保密接受委托期间获悉的甲方的商业秘密。

七、违约责任

除不可抗力因素，甲方若违反本合同约定，并因此乙方终止执行本合同，甲方负责赔偿因此给乙方带来的经济损失;乙方若违反本合同约定，乙方承担因此给甲方造成的经济损失。

八、其它

1.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方授权代理签字盖章之日起生效，本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决;

2.在本协议实施过程中产生的争议，双方应本着诚信团结、互惠互利的原则协商解决，协商不成的，可通过仲裁或法律途径予以解决。

甲方(公章)：乙方(公章)：

法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：

浅析房地产的标志设计 篇3

关键词：房地产；经济发展；标志设计

中图分类号：J022 文献标识码：A 文章编号：2095-4115（2014）09-95-1

标志对应的英文单词为“symbol”，有象征、符号、记号之意，从各个角度代表着各种象征意义，其优美的艺术形象和完美的构图艺术能给人留下美好的印象和深刻的记忆。一般可以这样定义标志：以特殊、易识别的文字符号或图形为直观语言，用以代表某种事物或传达某种信息的视觉识别符号。名称、图案、色彩是构成一个完整标志的三要素。标志具有多重功能，分别为：识别功能、宣传功能、法律功能、创造价值功能和指示引导功能。

就其形式来看，现阶段的房地产标志突出表现为以下几个方面：

一、汉字字体设计

汉字的历史源远流长，具有高度的艺术造型价值。汉字本身就是美的构成图形，具有会意、象形、形声、指事、转注、假借六个方面的构成特点，它通过文字的点画书写和字形结构去反映形体和动态美，具有用笔的美、结构的美、意境的美，这些都为进行中文字型的标识设计和创造标志的民族风格提供了良好的条件和途径。根据汉字出现的形式和表现手段分为美术字标志、书法标志、图形化标志、水墨效果标志、版画效果标志、立体效果标志、汉字与图案、汉字与图像。这其中各类标志又是相通的，方式和方法上相互融合、互相借鉴。

美国设计家保罗·兰德说：“好的设计字体是信息与灵感、昨天与今天、现实与幻想、工作与娱乐、工艺与艺术、意识与无意识的融合。”房地产标志的设计根据其楼盘属性及区域特征，有其独特的意义。鲁迅先生曾说过：“汉字有三美：意美以感心；音美以感耳；形美以感目。”汉字的设计具有一定的亲和力，无论从心、耳、目都能给大众很强的亲切感，可以更好地完成标志作为其代表性的意义。如：印象江南的标志设计，重点突出江南的建筑风貌，通过字体笔画的变化，将江南小桥流水，建筑特色溶于汉字之中，把江南的拱桥、窗户的样式、房屋上翘的特色重点表现了出来，同时又没丢失汉字的本身识别性。再如：“东方世家”“翰林政府”等等，楼盘的属性都具有很强的东方文化，整体建筑具有传统的东方建筑之美，所以汉字的使用可以更一步深化其内涵。

二、象征符号

在林林总总的房地产标志设计中，我们常发现许多具有同样一种客体的形象，这类形象在约定俗成的定势中早已深入人心，因此大多数消费者在看见它们时，就比那些它们所不熟悉的形象更能心领神会，也更易于记忆。这也是我们常说的象征符号的使用，它在标志构成中具有某种特定的象征内涵，它能有效地传达出房地产的某些特性与理念。

象征符号的使用是和房地产的命名有关联的，因为楼盘的兴起，房产的不断建设，命名也具有一定的类似性，很多楼盘的名称就会依据环境优势而命名，比如，常见的命名方式有：阳光类、植物类、河流类等。因此，它们在标志设计的时候就会采用象征性符号来突出楼盘的特殊属性，从而进一步向消费者传达它的意境。例如，阳光天地小区的标志设计，从小区的整体采光和命名来着手。自古以来，太阳就是被人们所崇敬的神圣天体，这个圆体与放射性线组成的象征形象，具有强烈的光与热的诱人力量。这种带有光线的圆的表现形式，显得比其他形式更具表现力，也正是借助于这个象征形象所具有的特殊魅力，人们才对它产生很多好感，从而可以进一步地体现本体的内涵；再如：水韵城的标志设计，是从水系开始，因为水无色、无形、反射天光而闪烁，优柔而神秘，它永远固执地附着大地。除了以上两个元素外，还有星星、花草等形象。

三、建筑物造型

建筑艺术是指按照美的规律，运用建筑艺术独特的艺术语言，使建筑形象具有极高的文化价值和审美价值，具有象征性和形式美，体现出民族性和时代感。建筑造型是指建筑物本体的组合，建筑造型的目的是为了使建筑具有整体感。

在标志设计中，为了有效地突出建筑物本体的优势及风格，我们常采用建筑物本身来做元素，通过艺术的手法将建筑物简化，突出其关键部位，运用多种手段来实现。例如，上海美术馆标志设计，设计师巧妙地从建筑艺术的建筑造型出发，凝练了美术馆的建筑造型，设计创造出LOGO，通过去繁取简，突出建筑特征，设计图形造型大气又不失时尚的艺术笔触，及其简练地勾勒了建筑本身的造型，在这个基础上，充分运用了建筑本身的轮廓线条，突出强调建筑的线性关系，以体现建筑的高大与宏伟，继而得出标志图形，既给人留下以美感又给人强烈和深刻的印象，创造性地运用建筑本身造型传达更强的视觉欣赏信息。这样的案例很多，如“巴黎新城”“欧洲城”“大唐印象”等。

房地产标志作为标志设计的一个部分，在其功能与艺术性上都具有很强的实用性与时代性，它既是对建筑本身的一种描述，也是反映人居状况的一种体现。房地产标志设计的好坏，对其内涵的传达起着重要的作用。标志的设计本身正随着社会的变化而不断革新，这就要求我们对房地产标志的设计也要与时俱进。

参考文献：

[1]李薇.标志设计[M].西南师范大学出版社，2005.

[2]段邦毅.空间构成与造型[M].北京：中国电力出版社，2008.[3]余源鹏.房地产广告策划与创作[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

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房地产企业薪酬设计探析 篇4

(一) 员工有相对较高的薪酬。

随着中国经济的不断发展, 城市化进程速度日益加快, 加速了中国房地产业的发展, 许多房地产企业抓住发展的大好时机, 得到了飞速发展, 企业的发展带给员工丰厚的回报, 房地产企业员工的基本工资和奖金相对其他行业的员工明显较高。所以, 很多大学毕业生选择了房地产企业, 学历高的毕业生希望来到大的地产企业发展, 因为那里有良好的锻炼平台, 可以得到规范的培训, 对于长远发展有极大的好处;学历低的毕业生则愿意选择小型地产企业, 因为短期内可以得到丰厚的收入。

(二) 不同部门的员工薪酬差别较大。

房地产企业进行良好的运转, 必须包括综合部、投资部、设计部、合约部、发展管理部、项目部、营销部、财务部等部门, 而不同部门员工所从事的工作差异较大, 有的从事技术性的工作, 有的则从事管理性的工作, 不同的工作性质和难易程度导致了不同部门的员工具有不同的收入。据调查, 一般行政人员、投资专员、设计专员、会计、策划专员、土建工程师最高和最低薪酬水平差距在5倍以上, 并且随着职位的升迁同一级别的薪酬差别将会更大。

(三) 不同地区和企业薪酬差异较大。

中国不同的区域经济发展差别较大, 而房地产业从业人员的薪酬待遇与当地的经济水平息息相关, 所以大城市、经济发达地区企业薪酬水平比较高。在不同的房地产企业中, 大企业人的普通和中层员工可以得到较好的锻炼, 但薪酬待遇较低;小企业人的高级管理人员会有比较高的薪酬待遇, 所以大企业人的中层管理人员可能流向小企业人担当高级管理人员, 获取高额的回报。

二、房地产企业薪酬设计原则

(一) 薪酬设计的团队原则。

房地产开发需要各个部门的不同人员通力合作来完成, 团队的力量在开发过程中显得尤为重要, 所以基于团队的奖励对于整个企业人的绩效具有十分重要的作用。设置团队奖励有助于提高各部门的协作能力, 同时注意不要出现上下级之间工资差别太大引起的低层人员心里不平衡, 以免影响工作积极性和效率。

(二) 薪酬设计的公平性原则。

薪酬设计过程中遵循公平性原则, 这是绝大多数企业从事人力资源人员的共识。公平的薪酬设计可以对员工进行有效的激励, 提高员工的工作积极性, 提高企业的生产效率, 同时可以大量引进优秀的专业和管理人才, 促进企业的可持续发展。具体在操作过程中, 要对不同部门的员工, 根据其工作性质来设计薪酬标准, 同时要考虑不同性质的报酬, 即金钱报酬和非金钱报酬, 非金钱报酬属于隐性报酬, 分为职业性奖励和社会性奖励, 职业性奖励包括自我发展、晋升等, 社会性奖励包括表扬、荣誉、成就等。总之, 薪酬设计必须体现公平、客观、透明, 使不同的员工获得应得的报酬。

(三) 薪酬设计的相符原则。

在任何企业薪酬设计过程中, 都应该保持个人和组织薪酬相符合的原则, 不能让两者产生冲突。在一个企业或组织中, 个人和组织都有其薪酬目标指向, 每个员工参与到企业或组织中, 就是为了通过自己的努力, 获得相应的报酬, 实现自己的薪酬目标, 而对于一个组织来讲, 为了获取最大的利润, 必定想通过各种办法节省开支, 每个员工的报酬就包括其中, 此时, 个人和组织的目标就发生了矛盾, 产生了冲突, 两个薪酬目标之间就不相符。企业付出的薪酬不能满足员工的需求, 造成员工工作效率下降, 不能够按质按量完成企业分配的任务。所以, 企业管理者在制定薪酬制度时, 一定要充分考虑员工的需求, 让员工参与薪酬制度的制定, 制定出企业和员工都比较满意的薪酬制度。与没有员工参与制定薪酬制度相比, 让员工参与制定出来的薪酬制度不仅令人满意而且具有长期激励的效果。对企业的长远发展具有十分重要的作用。

三、房地产企业薪酬设计方法与过程

房地产企业薪酬体系设计包括以下步骤:

(一) 职位分析。

职位分析是确定薪酬制度的基础, 根据企业人业务发展的需要, 合理地设置不同的岗位。职位分析是对职位进行说明, 并形成职位说明书, 明确职位与职能的关系。

(二) 职位评估。

职位评估的主要目的是保证制定出来的薪酬制度在内部是公平的。所以对不同部门的员工职位, 根据其重要程度, 得出等级序列, 确保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具体来说, 就是建立统一的职位评估标准, 使不同部门的职位具有可比性。

(三) 薪酬市场调查。

具有竞争性的薪酬是留住人才的关键, 只有留住了人才, 企业才有可能进行比较好的发展。薪酬调查一般要选择专门的咨询公司, 对其他房地产企业的薪酬水平进行调查, 制定出具有竞争力的薪酬。需要注意的是, 在对其他房地产企业进行薪酬调查时, 最好选择与本企业有竞争关系的企业, 考虑员工的流失去向和招聘来源。调查其他企业的薪酬, 最好可以找到其薪酬的增长情况、不同职位和级别的薪酬待遇、奖金和福利待遇等, 确保取得全面详实的数据资料。

(四) 薪酬定位。

经过分析同行业与自己关系相对紧密的企业薪酬数据后, 考虑企业的内外部关系, 外部关系包括通货膨胀、行业特点、人才供应状况等, 内部关系包括盈利能力、人员素质等, 然后选择本企业可以采用的合适薪酬。不同的企业薪酬定位策略是不一样的, 品牌响的企业有比较好的发展平台, 不用付出很高的薪酬, 仍然可以招到优秀人才, 如中海、万科等, 它们的员工薪酬不是最高的, 相反, 那些知名度欠缺的企业人则会抛出高薪吸引优秀的人才, 壮大企业人实力。

(五) 薪酬结构设计。

薪酬结构设计具体来说是指员工薪酬的构成, 不同的房地产企业所采用的薪酬结构是不相同的, 有些企业采用固定薪酬和浮动调薪制度, 固定薪酬则根据员工的职位情况, 结合市场薪酬水平确定, 不同的职位有不同的固定薪酬, 浮动薪酬要充分考虑企业的利润水平和个人付出的情况综合而定;有些则综合考虑员工职位情况、个人技能情况和个人绩效, 形成薪酬结构的三个部分:职位工资、技能工资和绩效工资。

职位工资结合市场薪酬水平制定, 同时参考员工对企业的贡献。技能工资要看员工所拥有的技能能够给企业带来多大的贡献。一般来说, 所具有的技能越强, 技能工资相对就高, 比如设计人员的工资要比一般行政人员的技能工资要高;绩效工资是员工所完成的工作量, 完成的工作量越大, 绩效工资就越高。

(六) 薪酬体系的实施和修正。

薪酬制度制定后, 要严格执行。但制定好的薪酬制度也不是一成不变的, 必须要经常和员工进行沟通, 调查其满意度和薪酬制度能不能最大限度地调动其工作的积极性, 同时要关注企业的经营状况和市场薪酬水平的变化, 不断合理地调整薪酬制度, 确保企业长期健康发展。

参考文献

[1]冉斌.薪酬设计与管理[M].广州:广东海天出版社, 2002.

[2]杨剑, 白云.激励导向的薪酬设计[M].北京:中国纺织出版社, 2003.

[3]窦胜功.人力资源开发与管理[M].沈阳:沈阳出版社, 2000.

房地产广告设计合同 篇5

房地产广告设计合同

房地产广告设计合同

商铺广告牌设计合同 委托方：（甲方）： 中山市DD房地产开发有限公司 受托方：（乙方）： 广州SS文化传播广告有限公司 根据《中华人民共和国广告法》，《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定。甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方设计 商铺广告效果图 事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。一、委托项目 1、设计商铺广告画面效果2款 二、总费用及付款方式 1、本合同总费用（含税）￥3000 ，（人民币大写： 叁仟伍佰 元整）。 2、本合同签订后 3 日内，甲方应向乙方支付合同金额的 50 %，即人民币大写：壹仟伍佰元作为定金。 3、乙方交付设计成果经甲方审核通过并签字确认后 7 日内，甲方向乙方支付合同总额的. 50 %,即人民币大写 壹仟伍佰元整 4、以上付款甲方将以 转帐支票 的方式支付，支付的同时乙方必须提供广告费发票。三、验收流程 1、平面设计部分：乙方按照甲方提出的实际要求按时按质完成，如甲方提出合理修改意见，乙方将积极配合甲方进行修改，最终设计方案以甲方在乙方提供的设计打印稿上验收签字确认后，乙方再提供相应设计原始文件(含电子版设计原文件)给甲方。四、双方责任 1、甲方负责在约定的时间内提供以下资料，并对所提供的资料负责： 2、甲方按本合同的规定，按期如数向乙方支付广告设计费，如不能按期支付，每延误一天应支付乙方5‰的逾期违约金。 3、乙方在与甲方签订合同后 2 日内完成设计初稿，交由甲方初审支付后， 3 日内完成设计修改，并经甲方签署确认,如不能按期交付,每逾一天应支付甲方5‰的违约金. ............

房地产设计 篇6

设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行发布。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技術核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

7）发生的签证变更根据不同情况对预算进行适当的调整和改变，假设需要进行变更的单项金额没有超过一千元的话，那么不需要调整预算，假设需要变更的单项金额超过了一千元的话，那么就必须调整预算。

房地产设计 篇7

景观设计在打造房地产企业品牌形象的过程中扮演着不可藐视的角色。现代城市居民离自然越来越远, 远山的天际线、脚下的地平线和水平线, 都快成为抽象的名词。儿童只知水从铁管里流出, 又从水槽或抽水马桶里消失, 不知从何处而来又流往何处;忙碌的上班族不知何时月圆月缺, 潮起潮落;在全空调的办公室中工作的人们, 就连呼吸一下带有自然温度和湿度的空气都是一件难得的事, 更不用说他对脚下的土地的土壤类型、植被类型和植物种类有所了解了。大自然的高山流水、飞禽猛兽、沼泽丛林都只是电视银屏上的画面和想象中遥远的自然保护区景观。

如何让孩子从景观环境中得到知识的熏陶, 让上班族在忙碌一天后回到家里真正的感受到亲切、放松, 让老人每天在小区子里都有事情做, 人人都开始关怀环境。一个富有社会责任感的房地产企业应该做到, 将自然引入到居住区, 使居住区内重新显露自然过程, 让城市居民重新感到雨后溪流的暴涨、地表径流的汇聚。从枝叶的摇动、感到自然风的存在;从花开花落、看到四季的变化;从自然的叶枯叶荣, 看到自然的腐烂和降解过程。居住区的绿地景观用来显露自然和生态过程、显露大自然文化和人类互动的过程、显露土地上的历史与人文发展的过程。

弘扬房地产企业文化, 景观设计需要创新。

一、野草之美

所谓“野草之美”, 就是回到土地, 尊重自然。尊重和善待适应土地和土地上的自然及人文过程, 回到完全意义上的土地。重新认识土地是美的, 土地是人类的栖息地, 土地是需要科学地解读和规划设计的生命系统, 土地是符号, 土地是神。重新回到土地的伦理, 认识和善待土地。

“为什么我的眼常含满泪水, 因为我对这片土地爱得深沉。”这是艾青的诗, 很平实, 白话文写的, 这个诗的感染力是超过任何一首用文言文写的诗, 就是因为这么平常。

土地是美, 土地本身就是美, 感觉是美的, 让人看到是美的。只要尊重土地了, 土地就是美的。哈尼族村寨的梯田, 看上去是多么的美。它尊重土地了, 它的稻田是按照土地的肌理去设计的, 自然就形成了美的景观。西藏的梯田, 也是美的。西藏的青稞地也是美的。哪怕是收割完的稻子它也是很美的。田地是美的, 我们需要重新树立起关于土地的审美意识。这个时代是大城市的时代, 需要我们重新用审美的态度来认识和对待我们的田地, 做到利用最经济的手段创造最优美的环境, 利用景观的品质提升楼盘的价值, 打造房地产企业文化品牌。

二、树文化

所谓“树文化”, 就是研究树木, 传播身边的树木所蕴涵的知识。树木是城市文化、当然也是住区文化的一个重要符号。各个城市不同的乡土树种, 很大程度上体现着各个城市的风土特色。树木本身的知识, 人们在茶余饭后, 闲暇漫步时, 嬉笑玩耍时, 时时处处都能得到知识的熏陶。使小区形成一种文化的氛围。树木作为住宅区绿化的主体, 随处可见。可是真正了解每棵树木所蕴含的文化的人却是寥寥无几, 即使知道, 也只能说上一句半句。我们通过“树文化”的研究与传播, 使人们了解大自然的对我们的利与害, 了解各种树木的属性和繁衍, 了解真正自然的能量代谢过程……

将树林引进住宅区, 充分发挥树木的造氧功能。据资料介绍, 树林的生态效益大大优于草坪。一亩树林每天能吸收67千克二氧化碳, 释放49千克氧气, 足够65个人呼吸使用;因树种不同, 每年可吸收的灰尘约22吨至60吨。而一亩草地每天仅能吸收23个人呼出的二氧化碳, 制造23个人一天需要的氧气。可见两者生态效益之差距。因此, 住宅区绿化不仅要提高绿地率, 而且更主要的是提高绿地的叶面积指数。

要充分发挥树木调节小气候的功能。高大树木可以创造出宜人的小气候环境。宋代大诗人陆游《新竹》诗云:“插棘编篱谨护持, 养成寒碧映涟漪。清风掠地秋先到, 赤日行天午不知”。时至今日, 当炎炎长夏之时, 用树林创造出这样的清凉世界, 能节省几多空调、电扇的能源。

树木还有景观功能, 林荫功能, 遮档功能, 减噪功能等等对人有利的工能。合理利用, 都会给我们带来无穷的价值。

三、生态景观

生态园林是良性循环的园林, 应用生态经济学原理, 在多层次人工植物群落中, 通过植物与微生物之间的代谢作用, 实现无废物循环生产。

居住区绿化景观应用可持续性发展的眼光, 营造能够满足人舒适、亲切、愉悦、安全、轻松、自由及充满活力等体验和感觉的空间。坚持生态学原理, 以城市生态系统为基础, 注重生态效益;以提高居民小区的环境质量, 维护和保持城市的生态平衡。根据植物共生、循环、竞争、生态位、植物种群生态学、植物他感作用等生态学原理, 本着经济适用的原则, 因地制宜, 巧于因借, 充分利用原有地形地貌, 将乔木、灌木、藤本、草本植物进行空间艺术处理, 从而充分利用阳光、空气、土地、肥力, 实行集约经营, 构成一个和谐、有序、稳定、壮观而能长期共存的复层混交的立体植物群落, 使居住区绿化发挥更好的生态效益。

品牌的内涵是持久的、广泛的。居住区绿化作为房地产企业达文化的一部分, 它能反映出不同时期的经济、文化特点。房地产的发展和形势的需要向我们提出了更高的要求, 需要我们用发展的眼光去研究探索这门学问。通过建设具有较高水平的现代居住小区绿色空间环境, 以达到改善城市生态质量和人居环境的目的, 在人与自然相互依存的条件下, 开拓人与自然充分亲近的休憩生活境域, 使久居闹市的居民获得重返自然的身心享受, 这是富有社会责任的房地产企业始终的追求, 是建设、发展企业文化品牌的必然要求。

摘要：景观设计作为房地产企业文化中的重要组成部分, 不光要解决居民的使用要求, 只追求环境的舒适、优美。面对现代城市居民离自然越来越远的现状问题, 景观设计更应该针对向大自然回归展开深刻的思考。

关键词：野草之美,树文化,生态景观

参考文献

[1]《景观设计学:场地规划与设计手册》。

[2]《园林景观设计从概念到形式》。

房地产园林景观设计管理探讨 篇8

房地产设计管理是根据开发项目的营销需求, 有组织有计划的对项目进行设计研究及出设计成果过程中的管理活动。把市场与消费者的需求转换在设计的产品中, 并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计活动进行的管理。

房地产开发的整个过程, 设计管理的工作都在其中, 从公司对意向地块的考察分析, 到地块确认后开始的设计, 从方案到施工图, 到现场配合及后期物业的维修整改的技术支持等。始终贯彻整个开发过程。

2 房地产园林设计管理

设计部的各个专业中, 园林设计管理作为其中之一, 其管理的目标基本是一致的, 即品质保证、进度控制、成本控制。

2.1 启动阶段

在总平报建前, 规划的过程中景观设计师要参与总平的评审, 把总平中对园林景观设计中产生的影响提出自己的专业意见, 避免总平报建通过后, 一些建筑规划上的问题使景观设计无法更好的做出效果, 达到营销目的的景观要求。避免景观设计为迁就建筑规划中一些节点, 使景观效果大打折扣。应该使景观与建筑融合在一起, 达到和谐统一。

与营销部、开发部、成本部、工程部等召开园林景观设计启动会, 收集各部门的意见, 讨论项目的定位, 营销方案中景观的定位, 及当地楼盘园林景观的卖点等。最后确定本项目的景观设计的方向, 风格特点, 及成本的投入。

制作景观设计任务书, 列出与设计有关的项目具体情况, 及本次设计的范围。详细列出设计各个阶段的成果要求, 把项目的重点要求, 及难点特别阐述。对景观投入的成本, 及设计的进度要求等在设计任务书中一一体现。

对设计单位进行招标。了解设计单位的过往项目, 及作品图纸的水准。根据项目的定位及设计成本来确定设计公司。不同的设计公司收费不一样, 成本允许可选择国际知名的设计公司进行合作。如项目定位不高, 成本不高, 可选择当地设计公司合作。档次不同的公司设计水平自然不一样, 但也不全是知名公司就一定能出好作品, 还得靠地产公司的设计师进行把控与审核, 通过交流协调才能出适合自己项目的好作品。

确定好设计公司后, 还要对负责设计本项目的设计团队进行了解和考核。很多公司都招有一些刚毕业不久的新员工, 或者工作经验不是很丰富的员工。在设计团队里的主设计师一定要确保经验丰富。有必要可以查看一些设计师的过往作品, 是否达到本公司设计的水准要求。

一般公司的设计合同都会有模板, 但对于不同的项目, 不同的设计公司, 要仔细审核加入一些有利项目设计条款, 使双方能够更好的配合。

2.2 概念与方案设计阶段

概念阶段主要是把项目及营销的定位, 及景观风格等体现出来, 在总的规划上不偏离。设计团队根据自己的经验, 结合项目的情况, 充分发挥自己的创造力, 设计出适合项目的作品。在概念阶段, 主要审核总的景观框架, 功能的分区, 交通流线, 及竖向的处理。在景观的节点上, 是否有景观亮点, 或者整个概念方案是否能契合营销要求的景观卖点。比如在总的景观框架概念上含有一定的故事性主题, 或许艺术理念性主题, 成为项目的特色, 提高消费者的购买欲望, 成为营销方案上的重要因素。

景观概念方案通过后, 方案阶段进一步深化概念, 首先要满足技术经济指标, 在此情况下优化空间的布局, 满足消防车道的同时, 结合建筑的布局进行合理的功能分区。对各个区的景观节点进行优化, 使每个景点充分发挥自己的特色又具有一定的连续性。审核各个节点是否与认可的意向图片符合, 是否适合项目的定位及具有一定的创新特性, 而不是一味的参照其它项目。

园林建筑风格, 铺装的形式, 小品的样式等是否符合项目要求, 和项目风格达到和谐统一。软景和硬景的比例要合理控制, 绿化要结合功能的分区, 道路的划分及园建的布局, 进行有节奏有疏密的合理配置。综合以上的设计做一个初步的成本分析, 合理控制在景观成本的范围内。

在方案的阶段就要和建筑、水电、结构等专业进行沟通协调。比如建筑的风井、综合管线的走向, 管井的位置, 结构的承重等, 都要一一复核是否与景观方案设计产生冲突。

2.3 扩初设计阶段

景观扩初设计是方案的深化和补充。需完善总平、铺装、竖向及尺寸, 还有一些关键节点的方案深化图, 以及水电、绿化的初步完善。

审核总平, 将建筑总平与景观总平进行叠图。复核技术经济指标, 比如绿化率、消防车道、消防登高面、停车位指标等。复核竖向设计, 完成面的标高是否一致, 与建筑的入口的交接是顺畅, 及无障碍坡道的设置等。复核与结构是否有冲突, 比如覆土厚度, 园林建筑, 大型乔木是否在荷载范围内。与综合管网叠图复核是否有冲突等。

审核园建、铺装、小品等是否与方案设计吻合。雕塑小品初步设计如明确通过, 则交由雕塑公司进行二次设计。绿化设计方面, 明确植物的搭配风格, 及配置图初步完成。审核苗木的搭配层次, 苗木品种的选择, 大型乔木的选择。

审核给排水图及照明布置图是否合理。将园林景观扩初图发给各个专业, 与各专业沟通, 收集各专业意见, 进一步优化园林图纸。

组织营销、成本、物业等各部门召开图纸评审会, 会上阐述园林景观设计初步定图的效果, 明确各部门意见, 有利于进行施工图的设计, 避免到施工图阶段出现大改的情况。

2.4 施工图阶段

施工图是设计的最后阶段, 因此最需要重点把控, 细致审图, 理解施工图是否能达到项目要求的最终效果。合理完整的施工图可以减少现场施工的设计变更, 可以合理的控制成本。

施工图需要逐步细致的审核与把控:

首先全面的过一遍完整的施工图, 检查总体上是否偏离通过的方案及扩初, 能否达到所制定的方案目标, 及项目要求的最终效果。

再细致审核总图, 包括铺装总图, 竖向与尺寸总图。铺装的材料、形式是否达到要求, 材料的运用是否在造价的控制范围内。竖向设计是否合理, 地形设计是否与绿化融合达到效果, 排水系统、照明系统等是否合理。

仔细审核硬景、水景等细部大样设计, 注意是否存在安全隐患。比如景观建筑是否符合建筑结构承重, 消防车道是否达到要求, 人行出入口是否按规范进行无障碍设计等。

与综合管网图叠图, 复核各种管井所在的位置是否影响景观效果。

绿化配植很关键, 在景观效果里占的比重最大。核对苗木的选择及种植的层次, 以及景观节点的搭配效果。看图的时候, 要有一个成形的概念, 才可知效果。

施工图阶段的管理, 还有一个重点就是图纸的进度把控, 不要在设计单位完成整套图的时候才接收。可阶段性成果叫设计发图过来审核, 避免后期大改浪费过多工作量。进度的控制要结合整个工程的进度, 及公司布置的设计节点进度, 初步的核算设计的工作量所需时间, 尽量提前完成。

2.5 施工阶段配合

施工图下发工程部的同时, 电子版也抄送各个专业。同各专业、工程部、施工单位进行图纸会审, 把会审中提出的问题进行复核, 交由设计院进行修改, 把问题在施工前解决。

对材料样板定样, 材料进场时协助现场工程师对材料抽样检查。大面铺装施工前, 对铺装样块审核是否达到设计要求。

苗木进场前, 对施工单位将采购的苗木进行审核, 没有达到设计要求的, 令施工单位另行找苗。施工过程中, 定期下工地巡检, 处理施工过程中遇到的问题, 或需要变更的问题。及检查施工单位的是否按图施工, 施工工艺是否达到要求。

3 结束语

景观设计管理的关键在于管理与协调, 而不是设计。管理是贯穿整个项目全过程的。每个阶段的管理是连续性的, 涉及协调的不单是景观设计单位, 还有公司各个部门各个专业。

在房地产项目中, 进度与质量是最关键的, 所以在管理的过程中要把握重点, 协调梳理过程中的取舍, 顺利按时完成设计管理工作, 同时做出好的园林景观作品。

摘要：在房地产市场的剧烈竞争中, 园林景观已成为营销的关键因素之一。优秀的园林景观可提高房地产的价值, 成为项目的品牌形象, 这主要依靠优质的景观设计管理及施工管理。房地产开发中的设计管理在整个项目过程中起着举足轻重的作用, 项目的成功与否, 是否能达到销售目标, 地产中的设计部是重要关键部门。本文将探讨房地产设计部中园林景观的设计管理。

关键词：园林景观,设计管理,房地产园林

参考文献

[1]张舟.房地产园林景观建设研发与设[M].天津:天津大学出版社, 2012.

[2]卢卓君.社区景观设计理念设计与实战南[M].武汉:华中科技大学出版社, 2011.

[3]叶徐夫, 刘金燕, 施淑彬.居住区景观设全流程[M].北京:中国建筑工业出版社2012.

[4]理德 (美) 著.陈建业, 赵寅 (译) .园林景设计—从概念到形式[M].北京:中国建工业出版社, 2004.

[5]王倩, 裴继彪.房地产园林景观设计存在题及解决对策[J].城市地理, 2014, (22) .

[6]吴国荣, 王微.3F原则在可持续的园林景设计中的应用研究[J].安徽农业科学2012, (25) .

建筑策划与房地产产品设计 篇9

房地产企业提高竞争力要从各个方面入手,以适应经济危机中的狂风暴雨,并在恶劣的环境中作出正确的决策,从而提高房地产企业的生存能力。提高竞争力首先应提高产品的市场竞争能力。

如何提高产品的市场竞争能力?地产企业应借助于专业的建筑策划人员,以基于市场研究的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点,其实就是在建筑规划设计中寻找到建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。国内在这方面做的比较好的是深圳万科集团,万科有自己的产品研发中心,专门作建筑设计方面的研究,经过研究确立的产品基本上都经过了市场的检验,为客户提供“最符合市场化要求”的“建筑策划”和“建筑规划”以及“建筑营销”服务。这就凸现了建筑策划在产品营销策划前的重要性。

目前大多数设计师往往拘泥于建筑本身的设计,对市场和需求、对供给与消费缺乏相当的了解,他们是好的设计者却不是好的产品领路者。造成大量的房地产项目在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”,不少设计任务书制定得不合理、不科学,从而导致建筑设计不合理、不科学,以致项目建成后,社会、经济效益欠佳,使用效果不好。在项目运作过程中,技术与经济有脱节现象,搞技术的人不注意经济,搞经济的人不懂技术,二者不能够很好的结合。一方面,许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态,同时,在业已进行的项目中,不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因,建筑设计者专业知识不足,严重缺乏可靠的设计依据,与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面,近几年来一些名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。而其中的策划骨干,绝大多数都是“半路出家”,他们大多来自日用品营销策划、广告策划等行业,欠缺对房子这一特殊产品最基本的物理属性的研究,致使“策划”与“创意”联体,成为当代商业市场上的时尚标杆。此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外,目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培养与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性,前者比较注重建筑师自身设计能力的培养,几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。

那么,怎样才能通过有效的建筑策划指导房地产产品设计呢?

清华大学庄惟敏教授将建筑策划定义为,在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定,从建筑学的学科角度出发,为达成总体规划的既定目标,对建筑设计的条件、环境和相关制约因素进行分析研究,从而为建筑设计提供科学的、逻辑的、优化的设计依据。

建筑策划的目的是让建筑项目产生经济效益,如果建筑师按照自己的思路闭门造车,那么辛苦设计的建筑项目就没有效益,无疑浪费了社会资源,也浪费了建筑师的劳动成果。

对于具有建筑策划意识的建筑师来说,建筑师的工作流程一般应该是:策划研究-构思创意-设计实施,而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。

日本从1889年开始研究建筑策划,代表作品是下田菊太朗发表的《建筑计划论》,1941年西山卯三发表的《建筑策划的方法论》,书中提出住宅水准依据自然条件、社会条件、人类生活方式等确定。

美国对建筑策划的研究较早,其中David Canter的《设计方法论》蕴涵建筑策划的基本思想。美国卡内基·梅龙大学建筑系与工程设计研究中心从1996年开始联合开发了支持建筑规划的计算机软件,它支持各种建筑规划模式。

建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素:

1)运用市场营销和建筑学的原理;

2)需要市场经验和技术规范,但不仅依赖经验和规范;

3)以实态调查为基础,用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析;

建筑策划应用在房地产开发的市场研究数据主要包含以下因素:

1)建筑环境和历史背景研究;

2)建筑文化和风格定位研究;

3)主力户型选择和配比研究;

4)室内空间尺度和布局研究;

5)环境规划及景观艺术研究;

6)公共装饰材料研究;

7)目标客户群生活方式研究。

建筑策划走在建筑规划设计之前,提出建筑规划设计的各项要求,约束建筑设计如何去运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发,为获取最大的投资利益,所以总要求建筑师提交最节省的建筑方案;而建筑师从单纯“作品设计”的角度出发,总是提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环节。

对于一个项目,建筑策划师应首先分析其目标客户群,这类客户是如何生活的,从而得出未来项目的基本特性。很显然,目标客户群不同,他们的基本需求也不会相同,这直接影响建筑的投资、风格、造型和环境设计的决策。

但是无论针对怎样的一种目标客户,建筑策划师都应该赋予项目一种得体的功能,赋予每种布局以得体的生活内容,起到提高生活质量、引导生活、引导消费的作用。建筑策划研究人的基本需求,除了要让未来的使用者能满足生活的基本需要,如生理、安全的需要;更重要的是满足更高层次的需要,如自我学习的倾向、生活享受和精神愉悦的需求,为居住者提供一种他们所希望的生活。

笔者通过多个房地产项目的建筑策划研究,尝试为开发商设计出市场畅销的户型产品,同时也为开发商与设计单位实现有效沟通与利益平衡。一方面,符合市场定位的户型设计使营销更为顺畅,满足了开发商对于投资回报的要求;另一方面,也使建筑设计单位减少了因设计方案反复修改造成的时间浪费。具体案例如下:

案例一:

曲江6号(建筑外观及施工图设计:美国WY设计公司)

曲江6号由西安万业地产投资开发,项目位于西安市曲江新区核心地段,座落于大雁塔以南,东、北临大唐不夜城、南依植物园、西靠翠华南路。社区采用依坡就势的地中海式建筑风格,由小高层、高层等10余栋楼宇组成。

曾获奖项:最佳户型奖(2004年度陕西省住宅产业总评榜)、中国景观环境示范住宅奖(建设部创新风暴·2004优秀住宅推介)、2004房地产最佳户型(西安晚报、西安电视台、西安房地产信息网)(图1)

曲江6号2004年8月开始销售,两年时间全部售完。期间多次蝉联西安市住宅销售龙虎榜第一名。

在曲江6号的前期策划中,注重将“文化、品位和生活方式”的概念融入到产品设计中。在产品设计中注入人文关怀,户型全明设计,南北对流,起居厅、主卧室等主要房间朝南,房间布局与尺度均符合西安地区的生活需要。户型设计充分考虑目标客户群体改善性需求的居住特征,观光电梯、多功能八角房、法式观景阳台、空中花园、大尺度主卫等新的居住概念得到了购房者的普遍认同。(图2,图3)

案例二:

捷瑞·公园首府(建筑外观及施工图设计:中国建筑西北设计院)

捷瑞·公园首府由捷瑞集团投资,桃园湖置业开发建设。位于西安南二环西段,坐拥30万㎡丰庆公园,项目由1栋31层酒店式公寓与1栋31层观景公寓组成。(图4)

户型设计注重对空间尺度的仔细推敲,力求户型的均好性与合理性。不同功能多阳台设计、空中立体花园及屋顶花园的设计弥补了城市高层居住生活亲地性不足的缺憾。(图5)

项目目前销售状况良好,并实现了较高的销售价格。

案例三:

西安高新区某小户型公寓项目

该项目户型虽小,但“麻雀虽小,五脏俱全”。空中外廊使每户都拥有精巧的入户花园,户内功能分区合理,户型设计力图体现“小户型的高品质生活”,从而得到目标客户群——都市白领的青睐。(图6)

案例四:

西安经济技术开发区某住宅项目

该项目户型设计的亮点是“灵活可变性”,居住者可以根据家庭结构的变化实现“两室变三室,三室变四室”的空间格局转换,以适应城市中产阶级在不同年龄段对于生活方式转变的需求。(图7)

笔者通过多个房地产项目的建筑策划实践认识到,建筑策划人员在房地产项目的前期策划中应深入调研本土生活,仔细思考项目所在地人群的日常生活喜好与习惯,并基于对目标客户群家庭生活行为模式的研究,以人体工程学为蓝本,以人性化巧思创新,设计无微不至的房屋空间系统,以更多科学考虑和更多细节包容将一丝一毫的细节考虑到位,为市场设计出深受消费者喜爱的户型产品,从而为开发商实现社会效益和经济效益的双赢。

参考文献

〔1〕庄惟敏从建筑策划到建筑设计《新建筑》1997年第3期

〔2〕庄惟敏《建筑策划导论》中国水利水电出版社2000.6

小议房地产开发项目的设计流程 篇10

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

房地产开发中样板间的设计管理 篇11

【关键词】 房地产开发；设计管理；样板间

1 样板间在房地产营销中的作用

现如今，房地产企业对于样板间的设立和装修越来越重视，因为样板间对于项目营销有至关重要的意义。

1.1扬长避短有利促销

样板间设计其实是户型结构的美化和再创造，扬长避短更有利于項目销售。在此过程中，可以强化户型的优势，掩饰其中的不足，更好的呈现给客户完美的意面。例如通透的户型、较好的层高、灵活的房间结构、完美的房间布局等，这些优点都可以通过样板间传达给客户，激起客户购买欲望，让人们觉得物超所值。

1.2相对其它促销手段更直观更深刻

样板间可以给客户直观的视觉感受和空间感受，更直观的了解户型特点和楼盘特性。可以说，样板间是楼盘展示的最佳表现形式。样板间可以让客户对空间有感性的认识，从而推动项目销售。现如今，绝大多数购房者仅仅靠样板间的感觉来揣测整个项目，对于样板间印象的好坏直接影响对项目的认知程度。

1.3 楼盘信息与开发公司的展示

样板间的整体设计理念都必须与项目整体风格协调统一，是项目整体风格的延续和传递，也是房地产开发公司品位、形象与实力的展示。样板间可以传达给客户开发公司的整体实力与形象等诸多信息。优秀的样板间设计可以提升企业的品牌知名度与认知度，同时增加企业在行业内部的竞争力。

2 样板间的基本特性

2.1 关联性

样板间设计关联特性，需要与项目定位、产品定位相互联系。开发商会根据项目自身的特性寻找销售卖点，样板间的设计必须与销售卖点相互吻合并与之呼应。每个样板间的设计都应该与项目前期研究的客户定位相互关联，始终把握设计重点。作为房地产项目营销中的重要产物，样板间发挥着独特的作用，关系到项目商业价值的体现及产品信息的传达。

2.2 针对性

样板间设计具有针对目标市场、目标客户的特性。开发商应针对前期可行性研究的内容里目标市场及客群的定位进行样板间的设计，不能脱离目标市场及客群，天马行空的设计必定会起到适得其反的作用。设计师必须分析目标客户群，针对其生活方式、需求、热爱和追求，去研究，加以总结和提炼，抓住其居住要求的相近点，通过设计语言的表现达到空间效果，诱导潜在消费者。

2.3 展示性

样板间的展示性就是指在特定的空间里向消费者展现户型的特性。一般来说，样板间设计展示性取向要大于日常生活实用性取向。因为样板间设计需要最大限度的展示项目的特征与卖点，准确传达楼盘信息，这就要求其展示性功能必须强大，设计手法和元素必须新颖独创。

3. 影响设计的主要因素

样板间设计应该创新、追求品质，完善服务，设计师要敏锐感知目标客户群的需求，协助开发商追求卓越的市场业绩，用诚信和共赢的心态打动市场，用国际的新视野启发市场，逐步成为设计行业中的引领者。在样板间设计中，设计师应充分考虑影响设计的主要因素。

3.1空间与规划

样板间要注重三度空间感的把握和立体艺术效果的呈现、平面布局的合理性和人性化的考虑、生活氛围的营造和内涵的深化，从平面动线到立体的效果、到生活氛围，让参观的人有冥想的空间，能启发和引导人们对艺术生活的领悟。样板间设计既要符合目标客户群的需求，力求构筑空间分区的合理性和美观性，充分挖掘空间的美感，运用不同的设计手法对空间进行美化和再创造。

3.2设计原则与施工质量

样板间作为房地产营销的重要手段需要重视设计原则与施工质量。开发商应与设计师保持良好沟通，使设计师对项目定位、风格、档次做到心中有数。样板间的施工质量直接关系到购房者的购买意愿。好的设计需要通过好的施工表现出来，而施工质量的好坏是对最后效果的呈现起着重要的作用。

3.3光与照明

样板间中的灯光设计应给人们以舒适、柔和的感觉，不宜太暗。需要注意人们对不同灯光环境下的情绪变化。室内照明包括重点照明、辅助照明和背景照明。重点照明指的是能为人们日常空间活动提供的照明，比如客厅吊灯、用餐区的吊灯、写字台上的台灯等。辅助照明指的是能够对室内照明起辅助作用的灯光效果，比如床头壁灯、客厅落地灯等。背景照明指的是提供给室内的基本光照，比如客厅筒灯、射灯等。这三种照明相辅相成、缺一不可，合理运用三种照明可以营造舒适的居住效果，同时打造出迷人的空间感受。

3.4陈设与配饰

施工完成后，样板间的配饰也是重要环节。配饰不仅能够体现样板间风格的特性，还能对特质进一步升华和发挥。现如今，大多讲究“轻装修、重装饰”，可见装饰对于样板间设计的重要地位。古典装修风格宜采购具有欧式风格大体量的家具，中式风格宜选用象征中国传统意境的字画、摆件等对空间进行点缀。现代风格宜采购有现代元素的挂画、桌摆等。配饰设计的原则是少而精，选择具有相应设计风格最突出的饰品，打造符合整体设计情调的空间感。

4.设计趋向

4.1实用性和推广性的统一

现在样本间越来越重视实用性。开发商在设计样板间时既要考虑美观又要考虑以后在出售时消费者的实际使用价值。在推广性的前提下，兼具实用性；以实用性出发进行推广，平衡好实用性和推广性两者间的关系。

4.2多元趋向

现在的社会是一个多元化的社会，样板间的设计风格也变得多样化，即使在同一的风格下，从不同角度、不同设计思路切入，也同样达到彰显个性、体现自我的效果，并且让每一个置业者身在其中了解更多的生活内容。样板间多元化也成为设计的一个趋向。

4.3样板可售

现如今越来越多的客户点名要购买样板间，这就体现出了样板间可售的趋向。开发商在做样板间设计前，也会充分考虑到日后可售的因素，不仅要在展示功能上做好，还要为以后销售做好准备。还有的业主以样板间装修风格为蓝本，进行自己家的装修。

参考文献：

[1] 康晓旭，对建筑设计创新思想的分析，建筑设计管理，2011（09）：62

[2] 李伟光，论样板房室内设计，广东建材，2007（11）

[3] 汪淮，房地产样板房设计浅见，科技咨询导报，2007（01）

商业房地产建筑设计要点解析 篇12

1 商业房地产建筑概述

商业房地产, 是指用作商业用途的房地产, 与以工业生产功能为主的工业地产以及以居住功能位置的住宅房地产有着很大的区别。从狭义方面看, 商业地产是指用于零售业的地产形式, 而从广义方面看, 商业地产是指用于各种零售、娱乐、餐饮、健身以及休闲等经营用途的房地产形式, 无论是经营模式、功能还是通途, 都与普通的住宅、公寓等房地产形式存在一定的差异性。与一般房地产相比, 商业房地产包含有六大要素, 即只租不售、准确定位、招商在前、规划设计、成本控制以及物业管理。在商业房地产建筑设计中, 应该从其自身的特点出发, 充分考虑建筑内部设计、内外交通以及实际功能等, 对周边基础设施进行有效利用, 结合消费者的行为心理和消费心理, 确保建筑内部功能的合理性, 同时还应该符合城市总体发展规划的需要, 将商业房地产建筑塑造成为外形美观、功能齐全, 具有时代文化内涵的优秀作品, 吸引消费者的注意。

2 商业房地产建筑设计要点

以某商业房地产建筑的建设为例, 对其设计要点进行简单分析。

2.1 工程概况

某商业建筑总占地面积6.8万平方米, 建筑面积23万平方米, 分为地上17层和地下3层, 其内部包含有超市、百货、餐饮、室内步行街等业态。在对建筑进行规划设计的过程中, 设计人员充分考虑了建筑业态功能复杂、内部空间大等特点, 从选址、平面布局、功能、商业街等多个方面对其进行了规划设计。

2.2 设计要点

(1) 选址:选址环节是建筑设计的首个环节, 同时也是非常重要的环节, 对于商业房地产建筑的功能和效益有着很大的影响。在选址过程中, 需要充分考虑周边的商业环境、交通状况以及客流等因素, 针对不同的建筑功能采取相应的设计方案。首先, 在设计前, 需要做好现场调查工作, 对规划现场周边的交通状况进行了解, 保证交通的便利性和通畅性, 以有效保证客源;其次, 应该对周边的潜在客源进行统计分析, 如果客源多, 消费市场巨大, 则可以自行开辟新的交通系统, 营造出良好的商业环境;然后, 要结合消费者的消费需求, 明确建筑设计和发展的方向, 锁定目标客流后再进行选址工作, 以确保选址的合理性和可靠性。

(2) 平面布局设计:平面布局设计多是针对商业建筑内部承租户的住房面积以及通道进行的设计和规划, 以确保建筑功能的有效发挥。在平面布局设计中, 不仅需要尽可能保证每一个承租户都拥有平等互利的机会, 还应该能够为其带来最大化的经济利益。通常情况下, 在平面布局设计中, 为了确保建筑内部空间能够得到最大程度的利用, 应该尽可能遵循简单、规整的设计原则, 如棋盘式结构等, 方便对商铺进行有效分割。对于部分比较难以布局的位置, 应该采取针对性的措施, 例如, 在道路交叉空间过大的位置, 可以采用环形处理的方式, 以保证商铺面积的一致性和铺位的规范性;在卫生间设计时, 要确保边线位置适中, 贴近卫生间, 同时附近不能留有摊位。

(3) 功能设计:功能设计在商业房地产建筑设计中是非常重要的, 其内容也是多种多样的, 需要设计人员的充分重视。在功能设计中, 应该关注几个方面的内容:一是照明设计, 良好的照明设计可以为消费者提供良好的消费环境, 因此在照明设计中, 应该站在消费者的角度, 做到以人为本。例如, 在对公共区域, 如通道、楼梯、休息区等进行照明设计时, 应该选择光照较强的大灯, 同时分为白天和夜晚两路照明, 在为消费者提供方便的同时, 也可以减少电能消耗;二是消防安全设计, 在当前, 许多商业建筑中都存在消防设施不齐全、消防安全通道不合理等问题, 对此, 设计人员应该充分重视起来, 切实做好消防安全设计, 配置可靠的消防报警系统和现代消防设施, 避免消防安全通道被占用或堵塞的情况;三是通风设计, 在商业建筑中, 由于人流量巨大且相对密集, 加上夏季制冷和冬季采暖的需求, 往往会处于封闭状态, 也使得商场内部空气混浊, 对于氧气的需求量巨大。因此, 在进行通风设计时, 应该结合商场的实际需求, 结合相关标准进行, 确保通风的可靠性;四是防水和排水设计, 在对地面以及卫生间的排水口以及排水管道进行设计时, 应该充分考虑堵塞问题, 例如, 在排水口设置相应的箅子, 对杂物进行过滤, 或者结合商场实际情况, 适当增大排水管的管径等。同时, 要做好防水设计, 避免出现渗漏问题, 影响商场内部环境和使用安全;五是功能区规划设计。例如, 在对自动扶梯进行设计时, 应该在其周围留下适当的空间, 对人流走向进行引导, 避免出现拥挤、践踏事故, 同时, 可以在扶梯周边设置相应的商业摊位, 对空间进行有效利用;在对停车场进行设计时, 应该确保其尽量靠近商场, 为消费者购物提供便利。

(4) 商业街设计:在对商业街进行设计时, 需要重视两个方面的内容, 一方面, 要做好尺度的把握, 迎合消费者的消费需求, 以方便购物为基准。在对建筑整体结构进行设计时, 应该把握好整体轮廓, 在考虑建筑外观元素的同时, 加强开窗与实体墙的对比, 体现出人与建筑接触时的微观元素。另外, 要合理设计建筑轮廓, 吸引消费者的目光, 扩大客流量。然后, 要做好细部设计, 如楼梯、扶手、休息区的座椅等, 为消费者提供贴心舒适的消费环境。另一方面, 要进行空间的限定, 对建筑的长、宽、高等进行合理安排, 充分考虑商业街整体的舒适感, 同时为消费者留出足够的休闲和娱乐空间。如果条件允许, 也可以在多层住宅区添加适当的商业元素, 突出商业街的整体性。

3 结语

总而言之, 商业房地产自身的特点决定了其与常规的住宅房地产和工业房地产存在着很大的区别, 在商业房地产建筑设计中, 需要充分考虑建筑的整体功能和细节, 同时还应该明确建筑在商业区城市中的地位及影响, 确保设计方案的可行性和可靠性, 以服务消费者为原则, 使得商业建筑自身的功能和价值能够得到最大限度的发挥。

摘要：服务行业的飞速发展, 使得商业房地产建筑的数量不断增加, 做好商业房地产建筑设计, 保证建筑结构的合理性和功能的可靠性, 是非常重要的。本文结合商业房地产建筑的特点, 从平面布局设计、功能设计以及商业街设计三个方面, 对商业房地产建筑的设计要点进行了分析和探讨。

关键词：商业房地产,建筑设计,要点

参考文献

[1]金仕文.商业房地产建筑设计要点探析[J].门窗, 2014, (6) :230.

[2]杨婷婷.商业房地产建筑设计要点[J].课程教育研究, 2014, (20) :241.

[3]邱爽.商业房地产建筑设计要点[J].科技创新与应用, 2012, (3) :185.