房地产价值

房地产价值（共12篇）

房地产价值 篇1

一、前言

房地产评估业作为我国社会发展体系的重要组成部分, 与人们的生活密切相关, 对我国社会主义经济的发展起到很大的促进作用。房地产抵押价值评估, 一方面, 有利于商业银行等金融机构作出正确贷款决策, 保证贷款资金的安全;另一方面, 帮助企业或个人取得合理的贷款资金, 促进自身的发展。合理、准确的房地产抵押价值有利于保障借贷双方的合法经济利益。

房地产估价活动充满了模糊性。模糊数学即是一门针对生活当中不可量化的数学问题进行模糊评价, 把定性问题定量化。在房地产估价领域, 有不少特征因素在概念上没有明确的外延或难以量化, 大多为无量纲指标。很多因素不能用精确的数值去衡量, 具有较大模糊性。由于房地产价格形成因素和构成要素的复杂性, 无法用精准语言去描述价格评估依据, 又难以确定最终修正结果。所以对于影响房地产估价的因素构成中, 要根据模糊数学理论将模糊不清晰的因素通过数学方法量化, 最终得到房地产估值。

二、模糊综合评价方法

在房地产市场中, 很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定, 同时, 严格意义上的判别标准, 传统的数学方法难以对此定性, 而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题, 提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法[1]。本文将模糊数学引入市场比较法中, 运用模糊数学中贴近度原理将市场比较法中可比较的交易实例进行因素修正。将以往市场法中可比实例的不确定性做到数据量化后的相似性。

1. 模糊数学中的贴近度

模糊数学在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概念, 对象越相近, 贴近度越大, 这样可以解决比较法中如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题[2]。

2. 贴近度

择近原则离不开贴近度, 贴近度是两个模糊子集的贴近程度, 贴近度在[0, 1]间取值, 贴近度越是贴近1, 则越贴近, 当贴近度为0时, 则称他们完全不贴近。

择近原则的原理是:设A1, A2, ……Ak, ……, An和B是论域U模糊集合, σ是U的贴近度, 如果σ (B, Ak) =max{σ (B, A1) , σ (B, A2) , ……, σ (B, An) }, 那么可以认为B与模糊集合Ak最为接近。运用贴近度的概念, 既可以解决选择相似可比交易实例的问题, 转变交易实例与待估对象的贴近度为相应的权数, 又可以恰当解决计算修正出各交易实例的价格后选择恰当权数确定待估对象价格的难点。

三、基于模糊综合评价的案例研究

现有西安碑林区一小区作为住宅抵押估价对象。

1. 选取房地产的特征因素

依据估价目的, 估价对象, 估价时点选取不同的影响估价结果的特征因素。房地产抵押价值评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。由于其特殊性, 往往存在高估的风险。本着谨慎性和最高最佳使用性原则, 房地产抵押估价应客观保守。选取主要特征因素的方法往往存在主观随意性, 所以本文将采用特征价格模型对特征因素进行选取。

基于住宅房地产抵押的主要特征因素表:

设U={u1, u2, ┄, u10}={建筑面积, 房龄, 建筑朝向, 装修程度, 七通一平, 物业环境, 交通状况, 公共设施, 教育设施, 地理位置}, 根据特征价格的建筑、区位和邻里三大特征选取10个特征因素。

建立评判集和对比倒数法求出特征向量权值。评判集V={很好, 好, 一般, 差, 很差}。

2. 选择可比实例及待估对象集

经过数据查找和实地调研, 确定了与此估价对象在同一区域 (都在碑林区) 非常相似的三个可比实例。

则该评判子集的决策矩阵为:

则待估房地产在论域U上的模糊子集是t= (0.9, 0.8, 0.9, 0.75, 0.9, 0.7, 0.8, 0.8, 0.75, 0.9)

(1) 计算贴近度:

A与B的贴近度t1

内积:

外积:

以此类推计算出, A和C, A和D的贴近度为t2=0.45t3=0.5

则贴近度大小排序是t1>t3>t2。

(2) 计算待估房地产价格: (设λ为1.05) λ为修正系数, 一般取值区间是0.8~1.05

四、结论

过模糊数学的方法, 在房地产抵押估价中将模糊不确定因素, 先定性再定量化, 比较客观真实的反映了房地产估价活动的真实性和可靠性。利用模糊数学的隶属度和贴近度原理在对特征因素选取时规避了房地产估价人员的主观决断。为减少抵押价值评估时估价人员高估的风险。希望本文能为房地产估价机构在进行抵押估价活动时提供参考和借鉴。

参考文献

[1]花景新, 薄煜明, 陈志敏.基于模糊权重的改进的房地产市场综合评价法[J].济南大学学报 (自然科学版) , 2014, 28, (6) :460~469.

[2]施建刚, 白庆华.基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究[J].土木工程学报, 2003, 36, (3) :21~24.

[3]张协奎, 陈伟清, 成文山, 李树丞.基于模糊数学的市场比较法研究[J].中国管理科学, 2001, 9, (3) :37~42.

[4]张炯, 张敏莉, 贾仁普, 朱平.基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究[J].扬州大学学报 (自然科学版) , 2005, 8, (3) :31~34.

[5]郭庆军, 赛云秀, 田娟.模糊综合评判在房地产估价中的应用[J].基建优化, 2006, 27, (5) :94~97

[6]郭斌.房地产估价[M].北京:科学出版社, 2011:233~241.

房地产价值 篇2

房地产的价值取决于土地价值。一般而言，房地产建筑成本的价值差异是有限的，而土地成本的差异是巨大的。在房地产价值中，土地价值起着主导作用。土地价值是房地产开发、交易的基础价格。

一、土地价值

商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的价格。价格是价值的外在表现，随着市场的行情而波动，具体表现为价格波动。土地价格波动的原因主要有以下几个方面。

1、需求

人口聚集使土地需求量激增，土地供应总量不足就会致使价格上扬。人们因生活、生产、经商需要，造成地价大幅上升。因土地的固定性和无法复制特性，在需求量大的区域，土地价格受需求驱动而上扬。

2、投资

加大开发力度，政府巨额投资建设基础设施，建桥铺路，公用设施配套齐备，注重生态环境的改善，大量资本流入房地产市场。土地地价，因投资量加大而升值。

3、规划

规划是一个国家土地资源综合开发、利用的计划，具有长效、稳定、慎重、强制等特征。规划是行政预先设置的土地开发的具体要求和指示投资的方向，也预示着被纳入规划的土地因投资量的增大 而升值。

二、商业用地价值

商业用地的价值主要是指商业用地的商业价值。商业用地与住宅办公用地有着不同的选址要求。在我国有个选房的六字箴言：路段、路段、路段。可见“路段”的内涵非常大。商业用地的商业价值表现为商业用地的临街状态、地势与地质条件、环保及交通状况等。

1、商业用地的临街状态

在成熟的商圈中，商业比较发达，土地资源比较紧张，地理位置的选择范围很小。如有重建改造，一般按土地现状复制，适当调整建筑外观、结构形式、装饰风格与设备配置。

在新开发的居住区域内，商业用地的选择标准倾向于选择临街状态为四面临街、三面临街或两面临街（角地）的土地。商业用地临街立面越多，交汇道路越多，日后建成的商业建筑接受输送的购买力越多，商业效率越高。（1）四面临街

商业建筑中四面临街的情况并不多见，比较著名的有坐落在上海虹桥开发区内的世贸中心大厦，以及上海豫园商城，其特点是体量大，往往占据整个街坊。如世贸中心大厦，面积为28万平方米，是国内最大的单体建筑之一。四面临街的商铺具有规模性效应。（2）三面临街

三面临街的商铺有两个街角和三个主要临街立面，这类商铺气势恢弘，容易突出商业主题，是展览、会议、大型商业活动的理想场 所，但其规模小于四面临街的商铺。（3）两面临街

在房地产评估理论中，根据地理位置和形状将地块分成角地、袋地、旗地、盲地等集中临街状态，这对商铺而言是十分适合的。位于街角上的商铺，可以将商铺内的商品、商品信息传递给多个走向的人流：位于三岔路街角的商铺有三个人流走向，位于四岔路街角的商铺有两个人流走向，商铺路过的人流量越高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额也就越大。（4）单面沿街

位于街面的商铺有来往两个人流走向，商铺价值次于街角商铺。对直行人流的视野而言，几乎没有盲角。（5）立面形态

四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰，而一面临街的商铺有着多种立面形态。如果我们在紧邻的两个商铺立面之间虚拟一条直线，那么，突出这条线的商铺，我们称之为“凸型商铺”；低于这条线的我们称之为“凹型商铺”；与这条线基本保持一个平面上的我们称之为“平面商铺”。“平面商铺”是最常见、数量最多的商铺。在这三种立面形态的商铺中，根据商铺的广告展示作用的要求，“凸型商铺”的商业价值最大，“平面商铺”次之，“凹型商铺”的商业价值最小。

凹型商铺是位于袋地的商铺，虽然它与街边商铺同样拥有两个人流流向，但是它的门面或橱窗的实物景象停留在人们视野中的时间 较短，在人们还没有作出判断和反应时，人们的脚步已匆匆走过商铺，视野已被下一个橱窗或陈列的商品所吸引。

2、环保与交通（1）环保状况

在商业用地的周邻地区，生态状况也影响其土地价值。对商业用地价格产生影响的有：噪音控制，大气净化程度，商圈的艺术布置、文化气氛，绿化率等。（2）交通

在交通发达的区域，商业必然发达，这是因为便利的交通工具为人们往来提供了条件。在现代交通运力中，交通工具种类多样，根据它们的客运能力大小以及便利的程度，分别对商业用地价起着作用。如地铁、磁悬浮列车、轻轨交通、公交站点、轮渡码头以及空港、火车站等，均能成为附近的商业用地不同程度的增值因素。

三、建筑物条件

建筑物条件是商铺使用价值的具体表现，对商铺的用途起着制约作用。有时，建筑物或附属设施有缺陷或不合适，会导致商铺价值大幅下降。

1、朝向

我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，在冬季给人们送来温暖的阳光。从经济地理学角度看，朝南或朝东方向是我国商业企业理想的选择。在冬季，商铺背风、向阳，消费者在和煦的阳光中浏览橱窗；而在夏季，人们趋凉避暑，消费者在习习凉风中走进 商场。有人把整个街面的朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东的商铺位于阳面，朝北、朝西的商铺位于阴面，阳面商铺因其拥有流动的潜在购买力要高于阴面街面，故价值要高于阴面商铺。

2、面积

习惯上，人们把面积视作房地产价值最主要的参数。在传统观念中，商业企业以营业面积来划分企业的规模。从商铺价值来看，应以商铺的单位面积产生的商业利润与面积数量同时来考察商铺的房地产价值。面积数量最大，并不一定是绝对价值最大；面积小并不一定价值小。商铺面积还与位置、形状、三维空间尺寸、比例等存在着价值变化关系。（1）面积与租金的关系

面积是商铺房地产价值的基本参数，其一般规律为面积大、租金高，但在计算单价时往往体现为面积越大，单价越底。

统计数据及实例表明：商铺的面积越大，吸纳投资量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则租金下降；商铺面积越小，吸纳投资量越小，有投资能力者多，则商铺租金价格上扬。(2)面积分布与层高

我们把沿街长度称之为“宽度”，把街面往商铺内部纵向距离称之为“深度”；把商铺地面至天花板的尺寸称为“层高”。宽度、深度、层高三者之间的比例是否和谐，将影响到商铺的使用价值。就一般零售业来说，商铺的宽度是越宽越好，在面积相同的前提下，门面宽度大的商铺比门面狭窄的商铺有价值。在商业繁华地段土地价格昂贵，楼层商铺的出现是商业企业挖掘潜力、增加面积的结果。但楼上商铺的便捷程度一般要低于底层商铺。在商业设施普遍扩容时期，三层以上的商铺有时往往因经营利润下降、亏损而闲置空关；二层商铺的营业额一般仅为底层商铺的一半，一般路段的商业街市楼层商铺空置现象则更为严重。而在商铺供应紧缺时期，某些业主采用降低临街地坪，增加空间高度的办法，把原有的一层商铺人为地分割成两层。而在近几年，楼上商铺的经营利润低，造成其租金大幅下降。楼层越高，降幅越大。在一般情况下，商家二楼商铺租金报价约在底层租金的1/3—1/2之间，三层及三层以上的商铺按此比例递减。故在业内有“楼层高，价格低”之说。

从租赁的角度考察楼层商铺的价值变化，也反映出类似的情况；二楼商铺的租金约为底层商铺的一半；三楼商铺的租金约为二楼商铺租金的一半。掌握这些数据后，我们可以从中得出一条商铺楼层租价及价值变化的规律。

但区域内制高点商业设施则例外，这是因为其商铺价值中有重大特色因素，即景观价值。这类建筑物的成本极高，投资量大，因而价值也高。如“东方明珠电视塔”是上海东方电视台的讯号发射塔，原是沪上第一高度，建筑物中间球体空间被视为鸟瞰上海全景的最佳旅游景点。2000年国庆期间，东方明珠电视塔的门票收入为2000多万元，如果按其平均营业额计算出租，已名列上海经营性房地产租金的榜首。

3、商业空间

人们根据商业需要设计了商铺单体空间，单体空间可以是单个的商铺，大的商业空间如“麦德龙”式的商场，小的商业空间如一般的杂货店，也可以是集束型的，如上海“梅龙镇—伊士丹”就是在一个巨大的商铺单体空间内开设许多小型的单体商业空间——专卖店，这些小型的单体商业空间共享着一个共同品牌和公共商业空间。

4、建筑结构形式

具有一定规模及用途唯一性的商业建筑多数采用框架结构或拱顶无柱式建筑结构形式，其优点是商业空间内的视觉阻碍较少，便于布置商品；也有为缩短施工周期而采用钢架结构的商业建筑结构形式，其优点与框架结构相同。

由于历史或其他原因，有许多商铺的建筑结构形式为砖混结构与框架—剪力墙混合结构，这无疑会妨碍商品布置和消费者的视线，从而影响其商铺价值。（1）砖混结构

此类结构形式以砖墙墙体为承重结构，辅之以混凝土抗震柱和圈梁，多层住宅或办公用房大多采用此类结构，其最大的缺点是商铺单体空间较小，而且无法扩大，原因是每个单元空间之间的隔离墙是承重墙，无法拆除。

（2）框架—剪力墙混合结构

剪力墙是一种结构性的墙体，单独成为建筑结构较少，往往和框架结构组合使用，多见于高层住宅、办公楼；起优点是抗震性能好，建筑材料成本较框架结构下降18%-20%。在一些居住、商业两宜区域或规划要求必须建设商业设施的区域，房地产开发商往往会在框架—剪力墙结构形式的高层住宅（办公）主楼外面建造一圈框架结构，作为商业用房。由于剪力墙是结构性墙体，不可拆除或挪移他处，使商铺在商业空间的布置、客流引导、顾客视觉等方面都受到影响。某企业的商铺是动迁补偿而来的，当时在动迁合约上仅标明了动迁补偿房产的楼号、位置，其他细节一概全无。交房以后，该企业才发现该商铺除了门前部位在裙房范围内比较规则外，其余面积位于框架—剪力墙主楼的下部，均是板状或角状的剪力墙体，这样的单体空间影响了商品的布排和顾客的视觉。本来该商铺所在路段是十分适合开设大众消费的快餐厅，某连锁餐饮企业也曾把该商铺列为选址范围，但最终由于布置不便而放弃。该商铺的招租工作长达一年多，租金与同类地段相比下降了约20%才租出。可见商铺的建筑结构对商铺价值的影响之大。

5、辅助设施（配套设施）

建筑物的辅助设施包括：电力、上水、下水、煤气、电话、暖供、市政、污水处理、邮政、消防、安保、垃圾处理等，也称为“配套设施”。但在使用商铺或进行商铺交易时，应该规范其名称为“辅助设施”。“辅助设施”是商铺价值的有机组成部分。

各种类型的商铺在水、电、电话、煤气、排污、卫生等辅助设施得到基本满足后，可以用于普通要求的业态，而特殊业态对其选用商铺的辅助设施要求会有所不同，有时还会有特殊要求。随着国家对基础设施的投入不断加大，以及公用事业单位改革后配套能力的大大加强，辅助设施供应的状况已经有了质的变化，电话安装从原来需要排队等号变成及时开通，用电也已从限量供应转变为鼓励用电。

随着经济的高度发展，就商铺而言，辅助设施也已增加了许多新的内容。如控制火灾的烟感报警与消防喷淋系统，治安报警系统，有线电视与网络进户等。就商铺发展的重要性而言，泊车位置与网络条件显得尤为重要。（1）泊车位置

泊车位置是城市商业最棘手的问题。根据国外商业的经验，商铺与停车场面积应形成一定的比例。（2）网络入户

网络技术是20世纪人类发明的一项重大科学技术，它把传统媒介的单项式传播方式变成了互动方式。网络技术进入商业领域，在使传统商业受到冲击的同时，也给商业发展提供了巨大的发展空间。商业企业可以形成虚实两种形式的商店，虚拟商店即开设网上商店，进行网上销售。在网络推广成本下降，网上支付手段更加安全、简便，网络更加普及，以及人们逐渐习惯网上购物的采购方式之后，网络未进户或网络空白区域、设网困难区域的商铺将会贬值。

6、安全性能（1）顾客安全

顾客安全是商业企业必须十分重视的事项，商店除了要使顾客消

费有安全感之外，商铺的建筑装潢、出样商品设置会不会造成顾客伤害等，也是商家必须慎重考虑的。（2）商铺安全性能

商铺的安全性能主要反映在两个方面：一方面是对员工造成人身伤害的可能性，上家要考虑并防止员工取货、售货或开展经营活动而发生伤害的事态；另一方面，商铺的防灾、防盗性能以及商铺周边的治安、消防状况也是商铺安全性能的组成部分。

7、使用年限

一般而言，建筑物使用年限越长，其使用价值会明显下降，其房产价值会越小，维护成本就越高，但是，一旦其文物价值被发现后，则身价倍增。如有文化、历史积淀的商业设施与保留建筑中的商业设施等。

如前所述，在旧城区内的商铺价值小于新建区域的商铺。从房地产价值来看，也是如此。这是因为建筑物寿命后期，维护工作量大，费用高。从土地使用制度来看，我国“入世”以后，土地有偿使用、土地使用年限、改革公有房产租赁等措施必将落实到传统商业或原来称之为“直管公房”的商铺上，即会取消无形之中存在的商铺永业（租）权。

8、装潢利用程度

商铺在进行交易时，其原来的装潢设备、物品也能构成价值增值因素，其增值幅度、数额要视购置或承租者对原有设备的可利用程度、市场行情、装潢成色折旧、重置价格而定。

现代商业是非常个性化的，一般情况下，商家对连带交易的装潢、设备、物品持排斥态度，给价很低。只有这些装潢或设备、物品有其特殊性价值时，其建筑物价值才会上扬。

房地产“小数据”更有价值 篇3

由于房价信息的不透明，近几年“房价”已经成为一个任人吐槽的靶子。“房价”两字频频见诸电视、报纸、网络等媒介，在会场、娱乐场、菜市场等各种场合，被政客、专家、学者、商人、白领、大妈们反复谈论。

其中，政客、专家、学者谈论“房价”，因为它是衡量房地产行业发展指数的重要参数，也是反映国民经济指数的重要参照。作为一个和50多个上下游行业相关的重要支柱产业，房地产行业在稳定、提升经济的过程中起到举重若轻的作用；而商人、白领、大妈谈论“房价”，因为它能跑赢通胀的速度，能让个人财富保值增值。

不同群体对房价的复杂心理，根本原因在于对市场缺乏安全感。这种安全感的缺乏，本质上来自于信息的不对称。企业在一级市场中成为信息不对称的买单者，消费者在二级市场中成为信息不对称的买单者，还有更多人在三级市场中成为信息不对称的买单者。在流通环节信息受阻的情况下，价格不断地被注入水分，一点点被推高，下游为上游买单，谁都难以幸免。

如果你认为价格的信息不对称，仅仅是因为卖方为了不让买方知道价格构成，那就大错特错了。信息本身也是一种可利用的价值，价格信息不对称可以让卖方永远处于主动有利的地位，静观市场各方反应，通过种种策略待价而沽，将利润最大化。因为价格信息不对称，买方总是一次次被利用与伤害。在房地产市场，这种利用与伤害已到无以复加的地步。

如在房地产一级市场，各级地方政府出让土地使用权，企业作为买方，通过招拍挂的方式获取土地使用权。由于土地资源掌握在政府手中，在城市化进程下，土地资源越来越稀缺，企业往往要争得头破血流才能获得土地，政府很自然地成为土地市场中占据主导的那一方。

地价的节节攀升与开发商恐慌心理的发酵成正比，这与消费者对房价恐慌而导致房价进一步走高是同样的道理。正因为预计到未来地价进一步上涨、而货币真实价格将不断缩水，才使得开发商急于储备土地。投资有风险，入市需谨慎，土地市场也概莫能外。土地价格信息的不对称，造成房地产商无法准确掌握真实的地价和未来预期地价信息，在市场过热时盲目跟风进入土地市场，在缺乏足够的土地价值评估和投资收益风险分析的情况下，脑瓜一热一举牌，悲剧就此酿成。

经历了数十年的发展，房地产行业靠关系来拿地、靠经验盖房的黄金十年已然过去，更专业的房企需要更专业、精准的服务，更需要数据说话。理想中的房地产行业数据，包括整个中国的住宅基础数据；甚至从民用水电煤基础数据可以得出每套房的使用情况，是否空置，是单身、夫妻、三口之家还是三代同堂。但这些数据目前都没法得到。在这样的情况下，在大数据背景下做房地产“小数据”——就很有价值。

“小数据”指的就是专业数据，在房地产的“小数据”研究上，易居中国旗下克而瑞信息集团是当之无愧的领跑者。针对当前的这种价格信息不对称，克而瑞针对“房价”这一最受关注的房产交易关键信息，适时推出独立第三方的价格分析系统“克而瑞房价”。为开发商提供房价、投资、运营决策三大服务解决方案，全线为房企运筹帷幄，把脉楼市风险。

房地产品牌的价值塑造 篇4

一、房地产品牌的概念及特点

房地产品牌是房地产企业有计划、有目的的设计、塑造, 给消费者感知的房地产产品的全部。该定义包含了三层意思:第一, 房地产品牌包含了企业品牌、项目品牌两个部分。第二, 房地产品牌不仅为企业带来了价值同时在消费者心中留下了印象。第三, 房地产品牌可以区别竞争对手和其提供的产品, 又可以从心理上去影响消费者, 带给消费者价值的承诺。

房地产品牌与一般消费品品牌相比, 有其自身的特殊性。

(一) 品牌具有区域性

由于房地产产品的不可移动性, 房地产品牌要向其他区域扩展, 就必须在当地进行项目开发。在没有项目的区域, 塑造房地产品牌几乎不可能。因此, 房地产品牌是有明显区域特征的。

(二) 难以塑造统一的品牌形象

由于房地产产品的异质性, 即使同一个开发商持续地进行开发, 其房地产产品也必然根据不同的目标客户的需要, 不同的规划要求, 展示出可能截然不同的项目形象。要想塑造统一的品牌形象, 房地产品牌显然要困难得多。

(三) 口碑是品牌重要的非货币价值

由于房地产产品的长期使用性和高价值性, 除了少部分财力雄厚的消费者, 用于投资或是旅游度假等, 多次重复购买的可能性较大, 对于大部分消费者来说, 可能都只会购买一次, 但是在一个房地产项目中, “以老带新” (老客户带新客户) 的客户往往会达到30%以上。房地产产品的品牌忠诚更多地表现在口碑的传播上。

(四) 品牌创建需要更长的时间

房地产品牌要占据到市场的一定份额, 需要有充足的土地储备和强大的资金实力, 这不是短期内可以完成的, 需要较长期的积累。

二、房地产品牌价值的形成基础

品牌敏感是品牌价值的基础, 失去了品牌敏感, 品牌价值根本无从谈起, 企业对于品牌投资将得不到回报。本文在房地产品牌敏感的基础上探讨房地产品牌的价值。

(一) 品牌是房地产信息的载体

从普通购房者的角度来看, 面对房地产市场众多楼盘, 还不能深入地了解足够的房地产商品资讯, 这时候, 品牌就能很好地解决这个难题。现代房地产市场中, 特定的品牌往往代表特定的楼盘品质、楼盘风格、服务水平、流行时尚等方面的资讯, 这些资讯逐步被市场广泛了解和接受, 并在消费者心中成为特定的消费价值。

(二) 品牌是房地产的品格与灵魂

好的房地产项目不但在户型布局、功能分区等方面做得出色, 更重要的是它通过设计一种消费方式和生活方式满足人们的某种心理需要, 提升顾客的满意程度。而品牌则成为房地产的品格与灵魂的载体, 它决定房地产项目的性格、个性、气质、风度等。房地产开发的成功绝不是一时一地的投机、炒作的成功, 真正长远的成功, 是对房地产品牌运营的成功。

(三) 品牌是企业竞争优势的集中体现

房地产新产品的层出不穷使得房地产品牌有了赖以生存的基础。房地产产品不断地更新换代, 推陈出新, 使得房地产的品牌得以永远的延续, 品牌成为房地产生命的灵魂。树立品牌有助于企业参与市场竞争, 在产品越来越相同的情况下, 很多产品惟一的差别就是品牌。有影响力的品牌, 可以减少新产品进入市场的阻力, 提高整个市场竞争的门槛, 体现企业竞争的优势。

三、房地产品牌价值形成机制

(一) 品牌价值理论

品牌作为一种无形资产之所以有价值, 不仅在于品牌形成与发展过程中蕴涵的沉淀成本, 而且在于它是否能为相关主体带来价值, 即是否能为其创造主体带来更高的溢价以及未来稳定的收益, 是否能满足使用主体一系列情感和功能效用。所以品牌价值是企业和消费者相互联系作用形成的一个系统概念。它体现在企业通过对品牌的专有和垄断获得的物质文化等综合价值以及消费者通过对品牌的购买和使用获得的功能和情感价值。

(二) 房地产品牌价值的体现

第一, 通过产品的差异化, 品牌开发商可以获得超过竞争对手的溢价, 可以在价格增长时产生更大的消费者弹性反应;

第二, 可以促进“以老带新”, 使项目快速销售, 迅速回笼资金;

第三, 通过向消费者提供超出产品实体功能的价值, 有利于与消费者之间建立起亲密的关系, 培养消费者态度忠诚, 在条件合适的时候, 如经济许可或位置合适时, 由态度忠诚向行为忠诚转化;

第四, 在同一区域市场, 有利于借助企业品牌推出新的房地产项目, 节约销售费用, 降低新项目的风险, 促进品牌延伸;

第五, 强有力的房地产品牌还有利于获得地方政府的政策支持, 在市场进入、土地信息、应交税费、各项手续办理等方面取得优势;获得银行等机构的金融支持, 在资金筹措、金融创新等方面取得优势;获得设计、施工、监理、材料供应、销售代理、广告制作等合作单位的支持, 建立战略伙伴关系, 降低成本, 提高合作质量。另外, 房地产品牌也能为企业提供一些与产品本身并无直接关系的好处, 如有利于公司招聘更优秀的员工, 引起投资者更大的兴趣, 获得股东们更大的支持等。

(三) 房地产品牌价值的形成机理

品牌价值形成过程是一个由各方面主体共同作用的系统工程。企业整合资源实施品牌战略, 创造出品牌价值, 经由品牌识别系统将其转化成消费者易于接受和理解的品牌要素, 并构成影响其品牌购买行为的关键因素, 最终实现了品牌价值的“企业一消费者”流动过程;与此同时, 企业通过市场分析和调研活动, 将调查所得消费者品牌购买行为的影响因素进行聚类分析和重要性测度, 进而明确了品牌识别系统内的关键要素及其重要程度, 这些指向性要素作为企业品牌战略的发展方向, 指导着企业具体品牌策略的制定, 这一流程属于信息的“消费者——企业”逆向传递过程。

品牌之所以能够给企业带来价值, 从根本上看是因为它对消费者的心理和行为产生了影响, 对消费者产生了价值。对于房地产品牌来说, 它能给房地产企业带来价值, 是因为房地产品牌在消费者的购买决策中起到了重要作用, 即消费者品牌敏感。

对于消费者来说, 第一, 品牌名称和标识可以帮助消费者解释、加以整理和存储有关房地产产品和品牌信息, 简化购买决策;第二, 购买品牌地产, 意味着消费者对品牌的信任和忠诚, 品牌提供一种承诺和保证, 暗示会以一贯的产品性能、合理的定价等为消费者提供功能性利益;第三, 良好的品牌形象可以使消费者降低在购买房地产这种高价值产品时容易产生的不安全感, 降低购买风险, 增强购买信心;第四, 强有力的地产品牌可以通过鲜明的个性特征在品牌与消费者之间建立起关系, 使消费者获得象征性利益, 如社会地位、归属感等。

四、房地产品牌价值的塑造策略

(一) 运用营销手段, 主动塑造品牌形象

消费者对于地产企业或者地产项目的品牌知识是创造房地产品牌价值的关键。品牌知识包括品牌意识和品牌联想, 是企业以往长期的营销努力积累起来的, 消费者基于头脑中已有的品牌知识而对品牌产生不同的反应。因此, 房地产品牌虽然必须由消费者感知和认可后才能为房地产企业带来价值, 但房地产品牌价值是通过房地产企业有计划的组织管理品牌营销活动才能实现的, 完全由消费者决定“品牌是什么”, 会陷入品牌形象陷阱, 变得被动和消极。

房地产企业应该积极主动地开展品牌创建活动, 在正确认识消费者需求、分析品牌内部管理现状和外部环境基础上塑造品牌, 积极传达品牌信息。通过提高消费者对品牌的认知和回忆, 加强消费者的品牌意识, 并促使消费者产生强有力的品牌联想, 增强消费者的可感知价值, 促使消费者购买, 达到快速销售、获得品牌溢价和良好的口碑, 实现品牌的价值。

(二) 利用名牌效应, 降低感知风险

根据消费者行为理论, 消费者的购买决策过程是一个通过比较和选择最终付诸行动的过程。如果企业的品牌具有较高知名度, 又有显著性, 则企业的品牌更容易受到消费者关注, 让他们产生兴趣和好感, 进而在购买中优先选择;如果使用后感到满意, 会给品牌以良好的评价。此外, 消费者会在决策的过程中经常使用“优秀的产品才能成为名牌”的逆推理, 即消费者会认为名牌代表了优秀的产品质量、完善的售后服务、更低的购买风险和更高的消费享受。这种现象往往在重大购买决策时, 由于风险厌恶和难以承担失误带来的后果而尤为明显。购买房产对于每个家庭和投资者来说, 由于价值不菲, 是典型的重大购买决策。因此, 人们更加倾向于购买名牌来降低购买风险。

房地产开发企业应该利用这种现象, 利用名牌效应, 扩大品牌影响力, 使企业立足于不败之地。

(三) 精准品牌定位, 直击目标人群

某种特定的房产品牌一旦形成, 就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息, 降低了事前 (买卖行为发生前) 的信息不对称。那么决定买或不买某一产品, 很大程度上取决于对该产品认知的积累及其鲜明的个性和品牌知晓程度。所以对于开发商来讲, 为自己产品在消费者心目中树立一个鲜明的形象即进行品牌定位是非常必要的, 特别是在竞争日趋激烈的市场条件下, 同类产品竞争激烈时, 品牌定位更是影响企业成功的重要因素。企业要善于分析消费者对产品需求的心理特征, 通过理性的或感性的品牌定位方式来达到塑造形象、赢得消费者认同的目的。

五、结论

品牌对于房地产企业非常重要, 它是地产项目信息的载体、特点和优势的集中反映, 是企业在竞争中制胜的法宝。房地产企业只有在了解了品牌的价值形成基础和机制的前提下, 才能有效地塑造优势品牌形象, 占领市场。

参考文献

[1]杨铁军.房地产企业的品牌经营研究[D].天津大学, 2007.

[2]路南.房地产品牌构建与运营[D].首都经济贸易大学, 2004.

房地产价值评估实习心得体会 篇5

xx年7月8日13点，我们随同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托装潢公司进行装修，装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。万隆房地产估价有限公司受装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。

实习的第一个星期，我们主要是随同万隆的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和蒋老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的委托，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了宝城大厦150x室、40x室及位于虹梅路263号的金梅公寓160x室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7008.10元/平方米和6477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6248.90元/平方米。估价人员将宝城大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在年6月29日的公允市场单价为6374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6374×80%=5099(取整)。这样，最后确定了宝城大厦806室、807室、808室的.单位建筑拍卖底价为5099元/平方米。

最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了莘庄x工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。

房地产价值 篇6

研究结果显示，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82％；其中国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为34.49％混合所有房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65％。中海、万科领先行业发展，品牌价值率先突破百亿元。2009中国房地产品牌价值中最耀眼的莫过于“保利地产”了，保利地产近年来的发展非常迅猛，2008年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37％，遥遥领先行业平均水平；2009年1～8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20％。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。

同日发布的《2009中国房地产策划代理品牌价值研究报告》中显示策划代理品牌企业经历了2008年房地产市场的起承转合，依然表现出了良好的市场竞争力，企业品牌价值持续提升。2009中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划代理品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划代理公司品牌TOP10第三位。

名家谈市

陈劲松：豪宅泡沫正在形成中

从年初到现在，房地产市场的火热是国家大量注资进入市场和通胀预期双重推动而致。不过如今，这两个推动力量已经到头。未来豪宅与普通住宅的走向将分化，普通住宅走向将取决于中国实体经济的恢复，而豪宅走向取决于市场资金的走向。现在主要是一线城市成交量的萎缩，不过，成交量的萎缩有个前提，就是今年上半年集中成交，如果把今年九十月份数据与去年相比，成交量还是上涨的。

我认为普通住宅目前市场形势问题不大，一套普通住宅的资金回报如果低于一年期的固定存款利息，市场就比较危险，但是我觉得目前北京的普通住宅还没有到那么低的投资回报率。当然，房地产是非常特殊的产品，各个区域情况不一样，比如比较偏远的、配套不足的普通住宅可能回报也不高，所以我说的是市场整体。

但是豪宅市场目前已经具备了投资品的一切特征，资产泡沫正在形成中，购买豪宅要小心。随着高价地王的接连诞生，这些产品多数定位豪宅，中国面临着前所未有的豪宅市场规律的探讨，而目前这方面探讨不足。所以房地产行业一定要破这个现象，要提高出让土地的容积率，城市以豪宅为主，对于整个社会的居民而言是非常不公平的。

成实：市场不会重蹈2008年覆辙

目前来看，市场行情数据表现并不稳定，中间不断反复。上海、北京、深圳市场表现几乎差不多，都是以周为周期，每周都有一个趋势。比如深圳，8月份市场情况表现不好，9月份第一周也不是很好，但是第二周又开始反弹。所以我觉得今年后几个月的市场走势很难说，可能不会像一些人想象的那样，市场将重蹈2008年覆辙，开始全面掉头向下，未来也许还会继续冲高。

我认为预测市场走势，最多时间为三个月，因为中国的房地产处于一个变动的政策环境和市场环境中。整个外部环境是变动的，包括宏观经济、政策环境、市场消费者的心理等，因此，获得稳定的市场预期是很难的。目前波动的行情可能还会持续几个月，到时候根据整体外部环境的表现可能才会呈现出一个明显的趋势。

李战洪：有价无市的格局将持续一段时间

按照楼市规律，今年虎头蛇尾的成交形势是必然的。房地产的成交有特别的规律性：一波行情呈现之时，往往是之前很多个月长时间的积累。今年上半年的行情是2007年10月份调整以后积压18个月需求的积累爆发。同时市场行情成交火爆又会呈现羊群效应，会引导很多需求提前消费，这样就会把未来几个月的需求也预支了。这种情况下令年下半年楼市成交量的下降是必然的。

房地产客户价值的提升分析 篇7

客户价值兴起于20世纪80年代末90年代初, 近年来, 逐渐成为企业界和营销学界的最新热点。我国学者在90年代中期开始涉足该领域, 但关于客户价值的定义和研究还处于探索阶段, 而在众多领域中大部分都是以价值工程为基础进行研究的, 即基于:客户价值=客户效用/客户成本。但是, 仅仅依靠这个相对比值是不够的, 它不能说明哪种情况下的客户价值需求高。这就是说, 客户效用并不是越高越好, 而要以围绕客户价值的创造与提升的所有相关为切入点, 进行客户价值的提升分析。

一、房地产客户价值的分析

(一) 房地产客户价值的要素分析

1. 客户价值运用价值工程理论的缺点

房地产客户价值主要表现为客户对房地产商品的主观判断。客户购买房地产商品首先判断产品价值是否满足使用功能的价值, 还包括附加产品价值如小区公共设施的完备性等;其次判断服务价值如物业管理和社区培育方面;然后判断提升价值包括房地产商品的品牌与理念;最后考虑房地产商品的社会价值。房地产客户认知成本则主要表现在客户购买房地产商品价格的水平, 客户购买房地产商品所耗费的时间, 在购买前所耗费的体力与购买之后所承担的房地产商品质量与物业管理的风险。但是, 这些分析只停留在价值工程理论公式的表面现象, 不能够对客户价值提升有所帮助。

2. 正确分析客户价值的方法

依靠价值工程方法忽略了价值的主观需求, 存在一个因人而异的需求差别, 并不是所有的客户都要求高标准的房地产商品, 不同的客户群体对房地产商品会有不同的需求价值, 甚至这种需求价值会随着环境和时间的变化而变化。而作为房地产商品的开发商所能提供的价值应该是一种目的在于满足客户需求价值的计划供给量或潜在供给量, 这就涉及到一个开发商的给予价值。

给予价值是房地产开发商为客户创造的使用价值、服务价值、人员价值、形象价值等。客户决策价值的意义在于客户从产生购买房地产商品意向到最终决定购买的过程是一个比较耗费时间的动态的过程, 这是因为房地产商品通常具有较高的经济价值。所以, 客户在最终决定购买之前会花费大量的时间精力去获取商品信息来帮助自己进行决策, 在这一过程中客户价值会越来越明晰。

(二) 客户价值的提升分析

如何符合客户的需求, 提高客户的价值是必须解决的问题, 下面就从产品的不同阶段进行分析。

1. 购房前期阶段

在此阶段, 消费者通常需要花大量时间和精力去收集资料和信息, 并在此基础上形成购买决策。为了不增加客户收集信息的成本, 增加房地产信息透明度, 房地产企业的广告就要真实有效, 给潜在消费者提供更多收集信息的便利, 争取让他们变成实际购房者。这就要求房地产企业加强传播信息的有效性, 方便客户收集信息。

从提升客户价值的角度看, 房地产开发企业应如实提供以下信息: (1) 公司组成及背景。即项目的开发商、设计单位、施工单位、物业服务企业等主要事项的承担公司的资信情况。 (2) 地理位置。主要包括项目所在地的交通状况、周边公共设施配套和环境等。 (3) 产品资料。重点说明楼盘的基本参数、面积与户型、公用设施、建材装潢和交房日期等。 (4) 价格信息。主要包括价格组合、物业服务收费标准和其他隐性收费项目。 (5) 质量承诺。如出现质量问题的处理方式等。

2. 购买阶段

第一, 合理的价格组合。2008年, 受多方面因素的影响, 许多房地产企业都下调了房价。短时间内房价严重缩水, 这必然会导致前期以高价购房的客户的不满。房地产企业在以直接降价方式吸引购房者、提高销售量的同时, 应当采取一些有利于前期购房者的处理方式。例如, 山东日照永发房地产公司向客户承诺“降价补差价”, 即企业宣布如果今后发现该楼盘降价, 在交房前1个月内, 购房者可书面提出补贴申请, 开发商将贴补差价。付款方式是房屋总价在时间上的一种分配, 是价格组合中的一个组成部分。房地产企业可以根据不同消费群体的特点结合一次性付款、建筑期付款、时间付款、银行按揭和延期付款五种基本付款类型加以变化或组合, 从而降低客户购买和消费成本。

第二, 提供签订合同中的有效服务。在签订合同阶段, 房地产企业应提供一个供客户与企业就购房合同条款交流的平台, 即在正式签订合同前应做好购房合同条款的解释工作, 同时对争议大的合同条款应及时与购房者沟通协商, 而不是为了一时利益, 钻法律空子去损害购房者利益, 要真正做到让客户签得明白、放心。

3. 使用阶段

第一, 提供专业快捷的交房服务。交房是业主进入使用阶段的第一个环节, 但是, 这个环节却是很多业主很头疼的一个阶段。在此阶段, 提升客户价值的关键是提供专业快捷的交房服务, 主要包含以下几个方面: (1) 提供相应的咨询服务, 业主来收房时就可以通过咨询台领到收房流程等资料和咨询相关的收房事宜; (2) 设置集中的交房手续办事点, 并配备专门的工作人员为业主提供一对一的交房服务; (3) 收费项目应合法明确, 业主就可以省心省时地办理完所有的交房手续。

第二, 提高物业服务水平。物业服务是房地产开发的延续和完善, 也是提升客户价值的重要一环。在业主使用过程中, 应了解业主的需求, 做好物业服务工作。因为业主一般不会直接到物业处表达自己的需求, 所以, 物业公司应该通过多种渠道收集信息, 研究业主的真实需求。传统收集信息的方式主要是在服务过程中接收业主的反馈, 这是很重要的一种渠道, 但是, 这种收集信息的方式较为被动。物业公司可以采取相对主动的方式, 如定期找一些有代表性的业主开展业主座谈, 讨论一个或数个问题, 并征求住户的意见和建议。物业公司可以及时对业主所提出的意见和建议进行归纳和分析, 挖掘业主的内在需求。此外, 物业公司可以借助网络, 从互联网业主论坛中了解业主抱怨、关心的事项等信息, 进而有针对性地开展服务项目, 如直接观察、电话调查、面访调查等。

二、结论

本文对运用价值工程理论进行客户价值分析的缺点进行分析, 提出如何正确进行客户价值分析, 并对客户价值的提升进行了阐述, 希望能够对房地产企业有指导和帮助作用。

参考文献

[1]张引.房地产顾客价值构成分析及对策研究[J].福建工程学院学报, 2009, (4) .

[2]邱燕.房地产顾客价值研究[J].特区经济, 2005, (3) .

[3]Claes Fornell.美国顾客满意度指数[J].刘金兰, 康键, 白寅, 编译.管理学报, 2005, (7) .

地铁沿线房地产价值评估模型分析 篇8

关键词：地铁交通,住宅价格,Hedonic模型,回归分析

0 引言

地铁属城市基础设施范畴，其建设与运营具有很强的外部性。作为城市轨道交通的一种，地铁在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间结构，解决城市交通拥挤问题，推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境的协调发展等方面，都具有极其重大的作用[1]。定量研究地铁对沿线房地产的增值作用，政府以此为依据制定相关政策，实现地铁与沿线房地产的综合开发将是地铁可持续建设的有效途径。因此，研究地铁对沿线房地产价格的影响具有重大意义[2]。

1 国内外研究现状

国外关于城市轨道交通建设对沿线房地产价格影响的研究最早源于1976年，M.Webber关于旧金山海湾地区轨道交通系统对沿线土地价值影响所做的研究；W.Bruce Allen研究了费城至新泽西州郊区铁路沿线住宅型房地产的价值，提供了以住宅型房地产作为研究对象的研究思路。

国内关于此项课题的研究始于21世纪初，周俊等以上海市轨道交通明珠线为例分析了轨道交通的廊道效应及其对城市土地利用的影响；李雪芹从轨道交通诱导效益分析的角度研究了轨道交通影响范围的确定方法。由于国内行业数据资料的统计制度以及数据库系统的不完善，数据获取难度较大，严重影响有关课题的研究，尤其是相关定量研究。

2 研究模型介绍

目前，用于房地产价格影响的定量分析模型主要有交通成本模型、特征价格模型（Hedonic模型）以及线性支出系统需求函数综合模型三种[3]。本文选用特征价格模型作为研究的基础模型。特征价格理论认为消费者对产品的需求并不是基于产品本身，而是基于产品内含的特征。消费者购买产品的目的是把产品的特征转化为效用，而效用水平的高低依赖于产品所包含的特征数量。这样的产品市场不适用于传统的经济模型，不能用一个总的价格来表示，应采用一系列价格来对应产品的品质或它所包含的特征，即特征价格[4]。

特征价格模型最基本的形式是线性形式，即：

式中P表示该商品的价格；

X1, X2，…，Xi表示商品的特征；

α，β1，β2，…，βi表示待估参数。

然而，在实际的经济活动中，变量之间的数量关系更普遍的表现为非线性依存关系，所以除基本的线性形式外，特征价格模型还有对数和半对数两种形式。

特征价格模型的对数形式：

特征价格模型的半对数形式：

这样，通过对样本数据的回归分析，选择模型方程的形式，估计出参数值，即可建立特征价格模型方程。将研究范围内的住宅特征值代入方程，便可得到住宅价格的估计值。

3 建立特征价格模型方程

从成都市地铁1、2号线沿线共获得130个住宅样本信息，运用管理统计软件SPSS16.0对样本数据进行回归分析[5]。（表1、2)

在5%显著性水平下得到三个方程的回归效果如表3所示。

其中半对数方程和对数方程的模型系数的显著性关系比较强，而线性方程的模型系数的显著性比较差。显著性强表明进入方程的住宅特征变量与房价变量dprice（或者lndprice）之间的方程关系更为密切。从判定系数R2可知，对数方程模型对因变量的解释能力最强为0.267，而线性方程模型和半对数方程模型相对较差。从修正R2来看，也是对数方程模型的拟合程度最高为0.192，线性方程模型和对数方程模型也相对较差。

这表明对数方程模型的拟合程度最高，对住宅价格变量的解释能力最强，可用于解释和分析成都市地铁1、2号线沿线住宅型房地产价值。

由经过评估与检验的模型参数建立特征价格模型对数方程如下：

式中Y——住宅单价的对数；

X1——住宅距离最近地铁站点距离的对数；

X2——房龄；

X3——住宅建筑面积与房间总数的比值的对数；

X4——住宅所在楼层与总楼层数的比值的对数；

X5——住宅所在小区的物业费用；

X6——住宅小区内有无停车场；

X7——住宅的朝向情况；

X8——住宅的装修情况；

X9——住宅所在小区的区位情况。

由上式得出，地铁对沿线住宅价格的影响由Y与X1的关系表示，参数-0.031表示了住宅单价与住宅距离最近地铁站点距离的对数关系。在其他特征相同的情况下，距离地铁站点越远，其价值量越低，与一般认知相符。同时，可以看出住宅单价仍与其他因素如住宅自身条件、区位环境条件等密切相关，相关参数如方程所示。

4 特征价格模型方程检验

将获取的另外15例成都市地铁1、2号线沿线住宅样本信息带入上述特征价格模型对数方程，得到检验Y值与检验单价，使之与实际单价作差得到实际误差比例，去掉符号并求出平均值，即平均误差，详细检验结果见下表。

上表显示，方程的平均误差为8.3%。考虑到影响住宅价格的其他未进入方程的因素对住宅价格的作用，以及政策的影响、交易情况的影响等实际不可预测因素的作用，方程误差在小于10%的范围内可以接受，说明该方程具有一定得实际意义与参考价值，可用于成都市地铁1、2号线沿线住宅型房地产价值的估计与预测。

5 结论与展望

(1) 地铁交通的建设对房地产市场价格具有积极的促进作用。

(2) 在对成都市地铁沿线住宅型房地产价格的研究中，证明了基于特征价格模型的实证研究方法具有普遍适用性，其中，特征价格模型的对数方程拟合程度最高，表明住宅单价与距离最近地铁站点距离呈对数反比关系。

(3) 地铁对于沿线房地产价格的提升作用明显，宜将房地产土地出让与城市地铁建设进行收益再分配，可解决城市基础配套建设资金的相关问题。

参考文献

[1]张戎, 李枫.城市轨道交通企业管理[M].中国铁道大学出版社, 2000.

[2]韩志国.城市地铁资源开发研究[D].天津:天津理工大学, 2008.

[3]郑捷奋, 刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响[N].铁道学报, 2005, 10, 27 (5) .

[4]M.-Y.Pior, E.Shimizu.GIS-aided Evaluation System forlnfrastructure Improvements:Focusing on Simple Hedonic andRosen's Two-step Approaches[J].Computers Environment and UrbanSystems.2001, 25:223-246.

房地产品牌构建要素及价值分析 篇9

随着人们生活需求的不断提高, 消费者日趋成熟, 高端物业不断涌现, 行业的竞争也越来越激烈。房地产品牌在消费者 (业主) 心中的地位和认可度越来越高, 品牌和品牌建设成为房地产企业越来越应该重视的一个方面, 但是现阶段我国房地产企业品牌建设却存在诸多问题, 具体表现为:

1.1 品牌集中度不高

万科作为国内市场占有率最高的公司, 2009年在全国商品住宅市场的份额也只有2.34%。虽然万科近年来的市场占有率一直处于增加状态, 但目前来讲, 占有率还很低。王石表示, 万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%。按照市场竞争的规律, 一个品牌在行业中的市场份额要达到20%~30%以上才可能行成行业主导。但目前来讲, 我国房地产行业的市场集中明显偏低。美国前5大开发商, 整体占有率是18%, 日本是20%, 平均下来每个开发商至少是4%。目前中国房地产品牌中, 最高份额的也不到4%, 还没有形成实际意义上的市场集中度, 房地产行业的品牌竞争仍处于“多而分散”的品牌现状。

1.2 房地产品牌仍停留在建设阶段, 大多数企业尚未建立品牌管理系统

从目前房地产品牌的管理现状看, 企业的品牌建设意识逐步加强, 多数房地产企业从品牌形象推广入手, 开始注重项目品牌或者企业品牌的打造。然而大多数房地产企业还没有将品牌纳入到系统的管理工程, 从目前房地产品牌的管理现状看, 大多数房企打造品牌还停留在做商标及无形资产的注册、续展、许可的管理, 尚未进入品牌管理阶段。从国际知名品牌的管理经验来看, 要实现品牌价值的快速提升, 必须要有完善的品牌识别系统和清晰连贯的品牌策略, 同时需要建立有效的品牌管理构建和保障体系。

针对目前中国房地产行业发展的现状, 研究品牌管理系统的构建对于房地产企业有着非常现实的意义。

2 房地产品牌定义

从表面上看, 房地产品牌就是房地产与品牌的结合。将品牌概念移植到房地产领域, 就形成了独特的房地产品牌概念。具体来说, 房地产品牌可以分为房地产企业品牌和房地产项目品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉, 而项目品牌是社会公众对某一具体开发物业项目的社会价值的认知。从总体上看, 两者是整体与个别的关系。房地产企业品牌的形成是以各项目品牌的创造为前提和基础的, 而房地产项目品牌的形成又受企业品牌的直接影响, 它们之间相互促进又相互制约, 可以说是一荣俱荣, 一损俱损。

房地产品牌与一般产品的品牌存在着一定的区别。房地产品牌即社会公众通过对房地产组织及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受, 它是房地产公司的一种无形资产。它是众多因素长时间相互影响、作用的结果。

房地产品牌的定义涵盖了以下几方面的内容:一是房地产品牌的评定主体是社会公众;二是房地产品牌评定的客体是房地产产品;三是房地产品牌评定的内容是品质和价值;四是房地产品牌评定的方式是认知和确定;五是房地产品牌的最终归属是商标。

3 房地产品牌构建要素 (见图1)

3.1 品牌形象

品牌形象 (Brand Image) 是人们对品牌名称所引起的所有感情与美感的特征。是指消费者基于能接触到的品牌信息, 经过自己的选择与加工, 在大脑中形成的有关品牌的印象总和。

良好的品牌形象是消费者和发展商之间建立起的一种关系, 这种关系对消费者来说是一种信任, 对开发商而言则是一种承诺———不仅代表了功能和利益, 更具有心理和情感的价值, 这实际上是企业文化、楼盘价值提升的整合过程。

3.2 品牌好感

品牌好感又称品牌美誉。主要指的是消费者对品牌良好的评价和感觉, 在知名度建立之后, 建立消费者对品牌的好感进一步促进购买的发生。

3.3 品牌忠诚度

衡量品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度 (重复购买、口碑) 。忠诚水平使品牌从广告和价格促销等竞争压力下解脱出来, 能够带来很高的利润。房地产的品牌战略中, 最重要的就是品牌的忠诚度和依赖度, 即品牌产品 (楼盘) 在消费者心目中的位置, 它很大程度体现在消费者口碑传播上。

3.4 品牌知名度

品牌知名度包括品牌识别和品牌记忆。

品牌识别是指人们在认识一个品牌之后, 一看到它或者一听到它就能想到这个品牌和其他品牌的不同之处, 这种效果的取得主要依靠标识、标语、名字和包装的视觉特征。比如我们一看到海尔的品牌, 就能想到“服务好”。一看到万科的品牌, 就能联想到“行业领跑者”。

品牌记忆则是指提到某一个商品大类或者某种用途的时候, 消费者对于品牌的记忆程度如何。

3.5 可感知的质量

消费者依赖品牌是因为他们想尽可能买到最好的商品, 成功品牌拥有者获得的巨额利润实际上是提供高质量的回报。知名品牌往往能传递一种质量信息, 而这种质量信息往往带着消费者的良好预期, 有时可能并没有一个系统的概念, 但能消除消费者对房地产商品的购买风险预期, 减少品牌的不信任感。

3.6 品牌联想

是指人们在看到或者想到某个品牌的时候所引起的一些联想。它主要体现的是品牌情感方面的功能和作用。消费者在获得了产品的物质功能之后, 建立与品牌的情感联系是他们更高层次的需要, 品牌联想正可满足他们的这种需要。

3.7 品牌的溢价能力

品牌之所以能成为资产, 无非是因为品牌能支持企业的赢利, 品牌溢价能力是企业获得更高售价、更高利润率、更好赢利的有力武器。实际上, 品牌资产中的知名度、品质认可度、品牌联想等指标最终通过提升忠诚度与溢价能力从而使品牌具有赢利能力。

4 房地产品牌的现实意义

房地产品牌是消费者在对房地产企业及其产品接受、认可的基础上, 在心理上留下良好印象而形成的。房地产品牌一旦形成, 对消费者、房地产企业和房地产行业都有着不可忽视的重要价值和现实意义。

4.1 房地产品牌对于消费者的价值体现

(1) 一定程度上弥补了信息的不对称性。由于我国现行的商品房销售仍以预售模式为主, 在预售模式下, 购房者多半只能通过一纸楼书、开发企业销售人员的描绘来设想将来可能获得的房子的模样。在实际操作环节中, 多数购房者受到法律知识缺乏、实际操作的复杂性等影响, 往往在遇到纠纷时, 普通购房者就会沦为弱势群体, 购房者自身的利益很难真正地得到保障。消费者要在购房过程获得更完全的信息, 以便保持有利的位置, 最有效的手段便是通过房地产品牌。一些人们较为认可的房地产品牌在一定程度上弥补了信息的不对称性, 减少了消费者的不安全感和认知的不协调性, 从另一层面也可以说明消费者对房地产品牌的重视和渴望的潜在心理。

(2) 满足消费者更高层次的需求。随着人们生活水平的逐渐提高, 房地产市场上可供选择的产品日益增多, 当前消费者的购买需求也在日益发生变化中。房地产产品在满足一般居住需求的前提下, 产品同时也被赋予了更深层次的内容, 人们开始追求小区环境、文化、建筑结构和质量以及物业管理等诸多因素, 住宅档次已成为生活品质的象征和自我包装、自我显示的深层次行为需求。而这种需求实质上是对品牌住宅的追求, 只有品牌住宅和品牌房地产企业才能满足并赢得消费者的认同, 刺激他们的消费热情及购买欲。

4.2 房地产品牌对于房地产企业的价值体现

(1) 获取品牌溢价。在同一时间、同一地段推出的项目, 品牌楼盘往往以较高的价格销售, 并能取得较好的销售额。据不完全统计, 在地理位置等条件近似的情况下, 消费者能明显识别品牌的物业要比没有品牌的物业售价平均高300~500元/m2。而像万科、保利等有较高品牌知名度的发展商所开发的物业, 售价可以比同类楼盘高出1500元/m2, 并且还卖得比其他房子好。借助品牌, 房地产开发商可以不用花费过多的促销成本便可达到目的, 给自己的楼盘销售带来“超额利润”。可见获得品牌溢价是房地产行业绝大多数强势品牌最直观的价值体现。

(2) 提升企业的融资能力。一个有较高知名度品牌的企业, 由于其良好的品牌声誉, 更容易筹措资金。随着楼市调控政策的不断出台, 对于房地产开发企业的最大影响莫过于资金压力。在新一轮楼市调控的背景下, 银行的贷款将会越来越难批准, 再加上通货膨胀的影响, 企业的融资将越发困难。即便在此背景之下, 好品牌却有着更多的融资机会, 对于银行自然愿意选择一些品牌信誉度高、抗风险能力强的实力品牌。目前有的城市已经出现了市场份额向优势品牌集中的迹象。越来越多的消费者有了明显的品牌意识, 在准备购买时往往会更为关注品牌企业。

(3) 更强的抗风险能力。强势房地产品牌为开发商及顾客提供充足的银行信任度并有获得较低利率贷款或较低首付款的可能。在经济不景气、行业周期性低谷、政府宏观调控等不利情况下, 品牌房地产企业抵御风险的能力比普通企业强, 在行业兼并、收购、重组等整合过程中拥有更多的话语权。

(4) 为企业扩张打开绿色通道。良好的企业品牌形象, 对于房地产企业的扩张也有重要意义。当房地产企业积累了较强品牌资产后, 无疑为其后续项目和地域扩张打开了一条绿色通道, 在其它项目广告投入不大的情况下, 照样可以借助母品牌效应, 获取较大的市场影响, 大大降低了企业扩张的成本, 增强了企业的市场竞争力。

4.3 房地产品牌对于房地产行业的价值体现

(1) 促进行业集中程度提高, 有利于行业优胜劣汰。品牌是在消费者普遍认可的基础、经过市场考验上建立起来的, 房地产品牌的打造过程本身就是对道德和社会责任感的实际履行。同时, 一大批品牌企业的建立可以在行业内起到良好的示范和引导作用, 逐渐影响到整个行业的发展, 从而起到规范整个房地产行业的作用。

随着市场和行业日渐成熟, 房地产竞争已经从地段、产品逐渐迈入品牌竞争的阶段, 走品牌地产之路已是当下房地产市场优胜劣汰的必然选择。特别是近期房地产市场竞争和有效的调控措施有助于促进企业的优胜劣汰, 今后实力较弱、企图投机的房地产开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。

(2) 做行业的标杆, 引领行业的发展。目前消费者更为理性, 大部分己经具有了明显的品牌意识, 他们在准备购买时有一个列入考虑范围的品牌清单, 而将其他品牌排除在考虑范围之外。房地产市场也不例外, 特别是近年来, 中国房地产行业的竞争越来越倾向于品牌的竞争。成功品牌的影响力往往不局限于某类商品 (服务) 领域, 还是一个时代精神的象征。它所倡导的价值取向及消费潮流, 会为其他经营者和消费者模仿及追随, 并成为一种标准被社会广泛接受。

5 结束语

品牌竞争是以消费者为导向的经济发展的主流趋势, 也是行业发展的必然趋势, 只有具备强势品牌的企业才能在激烈的市场竞争中得以生存和发展。对于房地产行业来说, “品牌管理”其实就是对大多数以获取短期利益为目标的房地产企业的一种管理理念的挑战与变革。随着房地产市场再次逐步回归理性, 品牌管理对于房地产企业来说必将因为未来的品牌竞争而迫在眉睫, 具有品牌价值的房地产企业将在归于理性的市场中凸现竞争优势。

参考文献

[1][美]菲利普.科特勒.营销管理——分析、计划和控制[M].梅汝和等, 译校.上海:上海人民出版社, 1994.

[2]何佳讯.品牌形象策划[M].上海:复旦大学出版社, 2000.

[3]刘常宝, 肖永添.品牌管理.机械工业出版社, 2011

论价值工程的房地产项目成本优化 篇10

关键词：房地产项目,设计阶段,成本优化,价值工程

房地产开发成本控制是指房地产开发企业对项目投资决策、设计、施工及竣工结算、销售等各阶段发生的成本进行管理, 以保证项目质量、工期和成本达到预期要求, 实现企业经济效益的最大化。

当前, 在收紧的宏观调控政策背景下, 房地产市场竞争环境日趋激烈, 项目开发成本节节攀升, 影响企业经济效益的提高, 因此, 成本控制成为房地产开发企业项目管理的重要方向。影响房地产项目成本的因素有很多, 主要包括:设计和报批成本、施工成本、营销成本。本文仅就设计阶段成本管理存在的问题, 和相应的优化对策进行分析, 据此提出解决方案。

1 设计阶段成本管理的重要性

据有关资料显示, 项目设计阶段的设计费用约占整个开发成本的1%~3%, 但却决定了工程总成本的70%~80%;而施工阶段对于整个项目成本的影响只有20%~30%, 由此可见, 设计阶段是房地产开发成本控制最重要的环节, 不仅要考虑到设计的合理性, 同时更要兼顾经济性, 这样才能避免设计过程中的盲目性, 降低设计风险, 也节约了成本。

2 价值工程的定义

《价值工程第1部分:基本术语》 (GB/T 8223.1-2009) 对价值工程作如下定义:价值工程是“通过各相关领域的协作, 对研究对象的功能与费用进行系统分析, 持续创新, 旨在提高研究对象价值的一种管理思想和管理技术”, 其中价值是研究对象功能与费用成本的比值, 即:V=F/C。

式中:V (Value) ——价值;F (Function) ——功能;C (Cost) ——费用成本。

对于房地产开发企业来说, 应用VE理论进行成本优化时应注意以下方面:

(1) 重点关注功能及实现成本。在设计阶段, 设计管理人员应通过对项目的分析, 并且从市场需求出发, 根据项目的具体情况选择:弄清楚哪些是必要功能, 哪些功能则是不必要的, 据此对方案提出修改, 在满足必要功能的情况下尽量降低成本, 实现价值最大化的目标。

(2) 着眼于全寿命周期。VE公式反映出三个函数因子的动态变化, 价值、功能、成本之间的增量关系随着项目寿命周期的不同而不同。通常, 房地产开发企业都将成本优化的注意力集中于开发过程中, 忽略建成交付后的使用成本, 但是, 减小开发成本, 某种程度上, 势必增加将来的使用成本, 因此, 成本优化应着眼于项目的全寿命周期, 综合考虑开发成本和使用成本, 避免出现成本下降一点、功能大幅下降的情况。

3 案例分析

3.1 工程概况

某工程为商住两用楼, 建筑面积约为57698m2, 框剪结构, 地下两层, 地上26层;外墙3层装饰为花岗岩, 其余为外墙涂料, 内部为乳胶漆, 铝合金吊顶, 地面使用地板砖。为了降低工程成本, 项目经理将工程划分为挖土和基础工程、地下结构工程、主题结构工程、装饰装修工程, 通过计算得出了初步的预算成本 (见表1) , 为实现项目管理目标责任书中降低8%的目标, 采用价值工程原理寻求降低成本的方法。

3.2 计算分部工程的功能系数、成本系数和价值系数, 计算结果 (见表2)

功能系数=分部工程得分÷施工项目总得分;成本系数=分部工程预算成本÷施工项目总预算成本;价值系数=功能系数÷成本系数。

3.3 价值系数分析

从表2价值系数一栏可以看出:

(1) 挖土和基础工程和主体结构工程的价值系数都为1, 表明评价对象功能的预算成本与实现目标的最低成本大致相当, 合理匹配, 可以认为功能的目标成本是比较合理的。

(2) 地下部分结构价值系数1.27>1, 表明评价对象的成本比重小于功能比重。原因可能有:其一, 地下结构的成本偏低, 不能满足应具有的功能要求, 使得评价对象功能偏低;其二, 评价对象具有的功能超过了应具有的水平, 存在着功能过剩。

(3) 装饰装修工程价值系数0.93<1, 表明评价对象的成本比重大于功能比重。相对于其他分部工程而言, 目前装饰装修工程所占的成本偏高, 从而导致该功能过剩, 应重点考虑降低成本。

(4) 计算功能对象降低成本的目标。

假设项目总成本降低8%, 则目标成本应为13660× (1-8%) =12567.2;分部工程目标成本=总目标成本×成本系数;成本降低额=预算成本-目标成本。

按表3的目标成本评价系数进行分配 (见表3) 。

从表3可知, 成本降低潜力最大的是装饰装修工程, 达到854.5万, 占总成本降低额的78.3%;其次是地上主体结构、挖土和基础;地下部分结构的目标成本比预算成本高, 考虑对其稍加成本, 以提高其功能水平。

(5) 改进途径及方法。根据VE公式提高价值的方法, 结合实际情况, 建议采取以下方法:

①优化外装, 减少不必要的装饰构造。由分析可见, 外墙装饰成本相对较大, 成本比重大于功能比重, 此部分可能出现功能过剩, 因此, 在保证外墙美观的基础上, 减少不必要的装饰是降低成本最直接有效的方法。②选择成本相对较高的分部工程进行优化, 提高关键部位的价值功能。不难看出, 地下结构的预算成本明显低于目标成本, 预示着该部分可能出现功能偏低的情况, 需要对其增加成本, 确保其功能满足质量要求。

4 结束语

房地产项目开发的全过程是一项复杂的系统工程, 成本控制作为房地产开发项目管理的核心, 直接影响着企业的经济效益, 因此, 成本控制已成为房地产开发项目管理的重点。一般来说, 企业内部各部门成本控制相对独立, 故存在着局限性, 导致片面地追求成本的降低, 而忽略了产品本身的价值。为了弥补这种不足引进价值工程理论, 通过对项目的功能进行分类, 使之以较低的成本, 可靠地实现项目的必要功能, 从而提高项目价值的一套科学方法。本文通过实际案例展现了如何利用价值工程进行设计阶段的成本控制。

目前价值工程理论在房地产开发项目中的研究尚处于初步阶段, 发展的空间相对较大, 以后应用势必将越来越广。

参考文献

[1]饶骋毅.价值工程在建筑业中的推广应用研究[D].浙江大学, 2003.

[2]黄洋.建筑工程经济[M].天津:天津大学出版社, 2012.

[3]李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京:北京交通大学, 2007.

[4]黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制[J].广东土木与建筑, 2005, (8) .

[5]臧靖.基于价值工程理论的房地产开发项目成本控制研究[J].经济研究导刊, 2013, (30) .

房地产价值 篇11

关键词：房地产价格 影响因素 分析

一、研究房地产价格波动的理论分析

（一）研究房地产价格波动的社会原因

住房问题一直以来都是关系着我国社会发展、经济发展的重大问题，是在建设社会主义和谐社会前提下的民生大计。研究和分析影响我国房地产价格的因素更是贯彻落实科学发展观“以人为本”的核心思想的根本体现。

（二）研究房地产价格波动的政治经济学分析

第一，对于房地产而言，房地产价格不仅凝结着单位时间内商品的使用价值和价值的统一，更是生产资料和生活资料的重要元素，是整个房地产商品交换过程中的重要组成部分。同时，也是房地产业重要的经济杠杆。因此，对房地产价格进行相关研究，有利于通过市场经济运作分析掌握房地产市场的变化和发展，有利于分析我国房地产价格的走势，有利于准确分析我国房地产价格波动的规律。第二，房地产价格是通过市场交易而客观存在的现实价格，但房地产价格由于受多种因素的影响，使得具体工作及生活中必须对其进行全面、科学分析。

另外，我国目前对房地产价格的主要研究大都集中在以下方面：分析房地产价格区别于一般商品价格的特征；分析近年来房地产价格趋高的原因及“房奴现象”；房地产泡沫定性分析等问题，而在房地产价格影响因素分析方面尚存在不少空白。

房地产价格的形成，是受各方面因素相互作用的影响。一部分因素影响整个房地产市场或地区性房地产市场的价格波动变化，而另一部分因素则直接对个别具体房地产价格波动进行作用和影响。所以，对房地产价格影响因素进行分析具有重要的现实意义。

二、国内外房地产价格波动的主要影响因素

（一）西方国家房地产价格波动的主要影响因素

西方国家房地产市场发展历史较我国而言时间较长，在对房地产市场不断变化的过程中其相应价格理论的研究也较我国更为完善和全面。

一方面，从均衡角度来看，很多经济学家认为，社会对房地产的需求决定着房地产价格的波动，而房地产市场价格的不断上涨，其主要的原因在于供求市场失衡，从而导致房地产市场的价格波动承大幅度上涨的趋势变化。但是，国民可支配收入的发展水平、人口的迅速增长，货币利率的起伏变化都是影响房地产价格大幅度波动的主要因素，其中还伴随着国家税收结构的调整以及房地产企业、公民信用度值的影响因素。另一方面，房地产市场与金融市场相伴发展，所以，很多西方经济学家在研究房地产市场价格的同时对金融市场也进行了深入地研究分析。

（二）我国房地产价格波动的主要影响因素

房地产价格的形成受所有市场变化因素及其风险的影响，但主要包括以下几个方面：

1、自然因素

一是区位。对房地产价格有相当大的影响。优越的区位条件会使得房地产自然增值。

二是地质条件。主要指地基的承载力，承载力越大，越有利于建筑，尤其是高层建筑；相对平台的地势地貌，可以为房地产开发商节省更多的资金，同样也为房地长增值打下良好地质基础。

三是自然环境条件。更加适宜人群居住或商用的自然环境条件，更加美观的社区环境条件都为房地产开发和销售提供良好的前景，吸引着大量的人群目光、资金投入以及物质投入，从而提升房地产内在的价值。

影响房地产价格的环境因素主要有噪声、大气污染和水污染等状况，它们对房地产尤其是住宅房地产的价格有特殊影响。另外，自然灾害所影响的地质地貌以及影响的范围等因素也都对房地产的价格波动有着明显的相互作用。

2、社会因素

一是家庭规模和结构。根据家庭规模的不同，家庭人口数量和密度的多寡，决定着房地产在市场经济中所占份额，也决定着房地产价格波动幅度。无论一个地区原有本地人口数量，还是外迁进入人口，人口基数的增大就会加大对房地产的需求度。根据价值规律，当房地产供给数量无法满足市场对房地产的需求量时，就会导致房地产价格不断上涨。又由于人口密度不断加大，从而刺激到市场经济中其他领域的快速发展，如金融业、商业、服务业、交通运输业等。这些行业的快速发展间接地提升了房地产业的迅速发展，同时也抬高了房地产价格。即使一个地区总人口不变，但家庭人口数的变化也会引起居住单位数的改变，以致影响到房地产的需求和房地产价格。

二是土地使用和住房制度。国家出台的土地使用制度直接影响着公民对土地利用结果，包括农村宅基地和城镇土地两方面的使用。土地使用权的审批以及土地使用权的转让都直接影响着房地产价格的波动，按照价值规律，当生产成本价格上涨，商品的交换价格同时也上涨。所以，房地产的最主要成本因素就是转让土地使用权的价格，当土地使用权的价格不断上浮，房地产在市场销售时的价格就会同成本连同利润上浮。而国家对住房保障制度的建立同样会影响房地产价格的波动。

三是行政隶属变更。行政隶属升级或变更为享受国家政策优惠的行政区后，则房地产价格会随之而上涨。

四是城市规划。城市规划中合理用途或规划中拟完善基础设施的区域，其房地产价格极具潜在增值价值。

3、经济因素

一是财政金融状况。房地产经济是整个市场经济当中的高额投资领域，其生产经营活动，包括生产、分配、交换以及消费全过程。所以，房地产业与国家财政金融状况是密不可分的。现房地产业是我国市场经济的重要支柱产业，影响着整个国民经济。因此，财政金融状况越宽松，市场融资越顺畅，就越有利于投资，导致房地产价格上涨。

二是税率与物价。从整体上看，公民可支配收入的增加，对居住条件、空间和环境等各方面的需求不断增大，从而增加了市场对房地产的需求量，导致房地产市场价格不断上涨。但过高的物价又使得消费者望而却步，降低了市场对房地产的有效需求，使得房地产价格下跌。所以，通过国家宏观调控提高存储利率，增加房地产消费税率，降低市场对房地产的有效需求，致使房地产价格下跌，从一定意义上缓解泡沫经济的无限膨胀。endprint

4、政治因素

一是政治稳定状况。对于一个国家来讲，政治的稳定，政权的稳固，社会的安定，公民的幸福感增强，同样会使得房地产市场价格不断上浮，相反的，则会引起房地产价格下跌。

二是房地产价格政策。从理论上说，房地产价格政策有两类，一类是高地价政策，另一类是低地价政策。高地价政策，是指政府对房地产价格不加管制或有意采取某些措施提高房地产价格；低地价政策，是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨，但需指出的是，低地价政策并不意味着房地产价格绝对水平低，高地价政策也不意味着会造成房地产价格的绝对水平高。①因此，房地产价格易受政府房地产政策的影响。

三是特殊经济政策。自改革开放以来，我国政府通过对一些特定地区的经济发展采取实施因地制宜的特殊经济政策以改变其经济结构和发展水平，如深圳、珠海、汕头等一些东南沿海一带的城市，建立经济特区，吸引外商来华投资，从而达到快速发展当地经济，为国家经济制度改革起到领头羊的作用。但是，与此同时所带来的房地产经济也迅速发展，根据国家给予的优惠政策，而带来的房地产商机，也导致了房地产市场价格呈明显大幅度上涨趋势。

5、其他因素

除以上影响房地产价格因素之外，同时影响房地产市场价格的因素还有大众的价值观、消费心理等等。

总的来讲，国外对房地产价格的影响因素的研究是与房地产市场情况相结合，我国对房地产价格影响因素的价值论分析方面不仅应当与房地产市场相结合，还应与国情相结合。

三、结论与思考

我国目前房地产经济问题日益增多，对其价格问题的研究和分析也就日渐增多，房地产价格波动变化对消费者、从业人员、企业的影响同样也越来越大。在现实生活中，要注意掌握那些对房地产价格影响显著的重要因素，并兼顾到一般性因素，应确切掌握房地产价格影响因素的动态变化趋势，包括过去、现在及未来的状况，必须深入分析不同因素之间的关系，尤其是要针对这些因素相互作用给予房地产效用、相对稀缺性及有效需求所施加的影响进行仔细分析。只有这样，才有可能真正把握房地产价格。

注：

①丁栋虹，肖功贤.房地产价格学，北京：中国农业科技出版社，1995年5月版

参考文献：

[1]丁栋虹，肖功贤.房地产价格学[M].北京：中国农业科技出版社，1995

[2]李鹏.影响房地产价格的政策因素与制度调整[J].商业时代，2005

[3]张锐.中国房价的盛世危言[J].经济导刊，2006（6）

房地产价值 篇12

房地产抵押价值评估是资产评估中一项有特殊目的的评估业务, 科学地评估房地产抵押价值对保证抵押当事人的合法权益具有重要意义。但是当前房地产抵押评估尚存在一些争议或有待完善之处:首先, 对房地产抵押价值内涵的看法不一。一种学术观点认为对抵押资产的评估应采用非典型市场价值类型, 并关注清算价值, 也有学术观点认为资产的清算价值、市场价值在方法论的角度上本质一致, 清算价值只是调整后的市场价值, 还有专家学者在保障银行抵押贷款安全的前提下提出了抵押贷款价值。可见, 房地产抵押价值既不同于市场价值也不同于清算价值, 而应在两者之间进行适当调整。其次, 现有房地产抵押评估方法并未准确衡量房地产抵押价值。在实际操作中, 对房地产抵押价值的评估仍以市场法、收益法、成本法为主, 这些方法忽视了抵押物在评估时点与贷款到期日之间存在的较大贬值风险。事实上, 抵押人在贷款到期日可根据抵押房产的市场价值和贷款余额之间的高低选择还款或者违约, 即抵押人拥有一项看跌期权。因此, 房地产抵押价值本质上是由评估时点的市场价值和抵押期间看跌期权价值构成的, 对房地产抵押价值的评估应在传统方法的基础上引入看跌期权价值。本文旨在对传统评估方法进行改进, 使改进的评估方法不仅能真实地反映出房地产在抵押情况下所具有的价值, 而且能保证商业银行贷款安全, 使得提供的房地产抵押贷款额度的价值依据更具有参考性。

2 房地产抵押价值内涵剖析

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押价值是以履行担保为目的的一种资产补偿价值, 其价值的确定受资产的价值变现能力及抵押期间面临的风险的影响。房地产抵押价值既有别于市场价值, 也不同于清算价值和抵押贷款价值。

市场价值强调买卖双方在自愿平等的基础上通过市场营销行为在公开交易中达成一致, 双方当事人应是富有知识的, 精明谨慎的, 不受胁迫的。而在资产处于抵押的情况下, 贷款银行要求快速变现, 资产卖方在时间上受到压迫, 并不能开展充分的市场营销活动。因此商业银行最终变现资产所获得的清偿额必将低于资产评估时的市场价值, 这在某种程度上将使得商业银行的利益受损。另外, 抵押资产的市场价值是评估时点的价值, 而银行贷款存在贷款期, 资产的市场价值波动会影响贷款银行的受偿程度。因此, 市场价值的内涵并不能与抵押价值契合。

资产的清算价值通常低于市场价值, 可以在很大程度上保证商业银行贷款安全, 但是采用清算价值评估抵押资产将面临两大问题:一是资产较低的清算价值虽能满足银行贷款安全的要求, 但不能兼顾商业银行利益最大化的要求, 也不能满足借款人资金融通的需要;二是资产清算在未来时点, 而要求在现在时点评估资产在未来时点的清算价值, 过分考虑了资产在抵押期间所面临的风险, 有违资产评估的公平原则。因此, 清算价值通常用来评估房地产抵押价值的下限。

抵押贷款价值弥补了上述市场价值和清算价值的不足, 既能充分考虑贷款银行的利益和资金安全, 又能满足借款企业的资金需要, 是专门用于评估资产在抵押状况下的价值类型。但是, 抵押贷款价值类型的概念近几年才从欧洲引进, 国内外对选用何种方法才能更贴近资产的抵押贷款价值并没有相对统一的看法。并且在欧洲抵押贷款价值也只是在商业银行内部作为抵押品风险管理的工具, 并非作为资产评估广泛使用的价值类型。

3 现行房地产抵押价值评估方法的适用性

尽管我国于2006年颁布了《房地产抵押评估指导意见》, 并指出在实际应用中房地产抵押价值评估应以市场法、收益法、成本法为主。但是, 三大基本评估方法在房地产抵押价值评估中仍存在缺陷。

收益法适用于房产未来存在收益或者潜在收益的情况, 但是作为发放抵押贷款的银行, 并不以获得抵押房产为目的而发放贷款, 所以商业银行并不是抵押房产未来经济利益的受益者, 因此在进行房地产抵押评估时, 收益法并不是最贴切的方法, 但可以作为备选方法。

成本法通过资产的重置成本扣减各类贬值来反映资产价值, 然而成本法不能反映房地产市场的供求状况, 也未考虑区位等外部性因素对房地产价格的影响, 不能体现房地产在最高最佳使用状态下的价格。这导致成本法的估价结果与市场价值有较大差距, 既不能满足银行盈利性要求, 也不能满足借款者的融资需要。因此成本法不是评估房地产抵押价值的首选, 在可比较的交易案例较少, 或者资产未来收益无法预测和计量时可以选择。

市场法利用评估时点公开活跃市场上已成交的可比案例的交易价值, 可以反映抵押资产在评估时点处置时可获得的补偿金额, 从理论上说是最适用于评估房地产抵押价值的方法。但运用市场法评估房地产抵押价值也存在一些不足, 市场法仅考虑了房地产在贷款发放时的价值, 并未考虑房地产在抵押期间的价值波动和存在看跌期权的情况。

因此, 在评估房地产抵押价值时, 不宜简单单独运用上述三种方法, 宜考虑房地产抵押内含的期权价值, 对市场价值进行适当调整。

4 考虑看跌期权的房地产抵押价值评估思路

4.1 评估原理

从理性经济人的角度出发, 借款人在贷款到期日会在贷款余额和房产价值之间权衡。当借款人认为房产价值低于贷款余额时, 借款人便会选择违约, 获得房产价值低于贷款余额的利益。反之, 借款人会履行约定, 继续支付银行本息。本质上, 这相当于借款人在获得银行抵押贷款的同时买入了一个以贷款余额为执行价格, 房地产市价为标的价格的看跌期权。

理论上, 在以交易为目的的评估中, 由于所有权是在评估交易时或者是间隔较小的时间内转移的, 因此不需要考虑期权因素。但是, 在进行以抵押为目的的评估中, 房地产所有权并不在期初评估时点转移, 因此要考虑看跌期权价值, 并将其从市场价值中剔除。事实上, 抵押人在到期日享有违约或者执行还款的选择权是借款人是否选择理性违约的关键因素。

另外, 考虑看跌期权主要以减少借款人理性违约为主, 与银行抵押率的考虑并不重合。例如, 当抵押品价格波动率增大时, 从降低风险考虑, 抵押率应降低, 但是银行抵押率的选择通常是一刀切的方式, 抵押率的设定并不能降低抵押品价格波动增大的风险。而此时由于波动率的增大, 期权价值增大, 房地产抵押价值相应减少, 从而达到降低抵押品风险的作用。

目前的实际操作中, 房地产抵押评估的市场价值并未考虑期权价值, 相当于借款人以零成本额外拥有了一项看跌期权。因此, 有必要将该项看跌期权的价值剔除, 即:房地产抵押价值=其他方法评估的房地产市场价值-期权价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

4.2 评估思路

(1) 运用传统方法评估房地产市场价值

可采用《房地产抵押评估指导意见》中推荐方法, 如市场法等, 评估抵押房地产在评估基准日的市场价值。

(2) 评估看跌期权价值

布莱克-斯科尔斯模型 (B-S模型) 在资产定价中被广泛使用, 因此本文拟采用B-S模型对房地产抵押贷款中的期权价值进行计量。对于看跌期权, B-S模型的定价公式为:

式中:P为看跌期权价值;S为标的资产当前价格;X为期权的执行价格, 即贷款到期日抵押房产内在价值;r为连续复利的年无风险利率;t为期权到期日前的时间, 即贷款期限;σ为抵押房产市价波动率, N (d) 为标准正态分布中离差小于d的概率。其中, 执行价格X理论上应为到期日的贷款余额, 但是在贷款发放前的评估阶段并不能确定贷款余额, 因此选择贷款到期日抵押房产内在价值进行替代。

运用B-S模型的关键在于搜集有关模型参数的数据资料。抵押房地产的市场价格即为第一步骤求得的房地产的市场价值。贷款到期日抵押房产的内在价值是租金收益的资本化, 可参考适当方法进行计算, 如现金流量折现法。波动率分为历史波动率和隐含波动率, 计算波动率的模型有许多种, 但考虑到估价人员的知识储备情况和估价模型的可操作度, 对于抵押房产市价波动率的计算, 可以选用房价的连续复利收益率的标准差。通过以上步骤确定看跌期权各影响因素的数值后, 代入看跌期权定价公式中, 便可以得到抵押房地产中内含的看跌期权价值。

(3) 确定法定优先受偿款

估价师应勤勉尽责地确定抵押房产已设定的法定优先受偿款, 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额, 以及其他法定优先受偿款。

(4) 确定房地产抵押价值

通过以上步骤确定了抵押房产市场价值、期权价值和法定优先受偿款后, 便可得到房地产抵押价值, 即:房地产抵押价值=其他方法评估的房地产市场价值-期权价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5 案例运用

抵押房产所在G地区同性质物业成交活跃, 市场交易案例较多, 可比性较好, 适宜以市场法为基础进行评估, 通过此案例来说明改进的房地产抵押价值估价方法。

5.1 市场价值的确定

对市场法可比案例的选择、可比案例因素修正, 本文在此不做赘述, 求得比准价格进行算术平均得到估价对象的成交单价为每平方米4.39万元, 根据该套房产的《房地产权证》所列建筑面积178.47平方米, 则委托房地产评估市场价值为783.19万元。

5.2 期权价值的估计

从前文分析中已经得到抵押房产评估日的市场价格S0为783.19万元, t为贷款期限1年。还需确认连续复利的年度无风险利率r, 年度连续复利的资产回报率的标准差σ和期权的执行价格X。

无风险利率r的确定:取年度无风险利率为3.25%。根据连续复利的计算公式, 通过换算得到连续复利的年度无风险利率为3.3%。

标准差σ的确定:房价样本选用的是G地区2013年7月至2015年8月的存量房交易登记信息, 对获取的各月房价求取连续复利的收益率, 并对各月收益率求取样本年化标准差, 得到房价波动率为18.17%。

执行价格X的确定:前文已经分析X用贷款到期日抵押房产内在价值进行替代, 本案例由于抵押物为收益性房产, 因此对于内在价值的计量采用现金流量折现法。假定收益增长分为两阶段, 由于该项房产自评估基准日开始的剩余使用年限约为61年, 但本文所计算内在价值从贷款到期日开始计算, 即1年后计算该项房产内在价值时, 其剩余使用年限为60年。假定前5年为快速增长阶段, 随后55年为平缓增长阶段, 则贷款到期日抵押房产内在价值可按下式计算:

其中:A为第一年现金流量;

g1为前五年快速增长阶段增长率;

g2为剩余年限平稳增长阶段增长率;

R为预期现金流量折现率。

根据调查, 估价对象月租金为1.6万元至1.7万元之间, 折中取平均为1.65万元, 因此年租金为19.8万元。增长率方面, 根据公开数据计算出G地区二手房租赁价格年度增长率约为5.84%。国家通过宏观调控抑制房价的过快上涨, 预计5年后租赁价格增长率稳定在4%左右。预期折现率方面, 通常房地产行业的平均风险溢价为2%至4%, 折中取3%, 结合前文分析所得的无风险利率3.25%, 根据CAPM模型, 得到折现率为6.25%, 为计算方便取整为6%。将上述各项参数代入现金流折现模型中, 得到期权执行价格为731.07万元。

通过上述参数的设定, 求得d1为0.60, d2为0.42, 则得到[N (-d1) ]为0.2733, [N (-d2) ]为0.3368, 利用看跌期权的价值计算公式求得期权价值P为24.24万元。

至此, 本文得到了抵押房产的市场价值783.19万元, 以及期权价值24.24万元, 由于该项房产不存在设定的优先受偿款, 因此经期权法调整后估价对象的抵押价值为758.95万元。

6 相关讨论

本文分析了抵押贷款中存在的看跌期权价值, 尝试运用期权定价模型对抵押价值评估方法进行改进。采用改进的方法, 估价结果比传统方法的估价结果更为谨慎, 能更加科学地反映资产在抵押状况下的价值。通过期权修正考虑了房地产的内在价值、时间成本以及房地产价格波动等因素, 将借款人主观违约的可能性价值化, 可以从一定程度上减少借款人主动违约的风险。

改进的评估方法适用于房地产市场价格波动大、贷款期限长、房地产剩余使用年限较短、房地产市场价格处于下行轨道等情况。在这些情况下, 房地产抵押贷款中内含的看跌期权价值更大, 借款人主观违约的可能性更高。反之, 如果房地产抵押贷款中内含的看跌期权价值较小, 借款人主观违约的可能性极低, 此时无需对市场法评估结果进行期权修正。

摘要：剖析房地产抵押价值内涵, 阐述现行房地产抵押价值评估方法的适用性, 引入房地产抵押贷款中内含的看跌期权, 对现有抵押评估方法进行改进。并运用案例对改进的房地产抵押价值估价思路给予说明:采用改进的评估方法, 评价结果能更加科学地反映资产在抵押状况下的价值;通过期权修正, 将借款人主观违约的可能性价值化, 一定程度上减少借款人主动违约的风险。

关键词：房地产抵押,价值评估,看跌期权,B-S模型

参考文献

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