房地产税

房地产税（精选12篇）

房地产税 篇1

易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱

房地产税虽然在路上,但是一时半会儿还出不来。一、经济下行,必须靠房地产拉动。目前经济下行压力巨大,必须依赖房地产给予相应的支撑。如果现在出台房地产税,对房地产业肯定是雪上加霜,从而影响GDP,这是当前不会出台房地产税的最重要理由。二、顶层设计尚未完成。虽然已经说房地产税进入到立法阶段,但实际上,离正式出台还有很长一段距离。三、各方面技术问题尚未解决。包括税率的制定、免税的条件等,各地方政府虽然有自主权,但是到底用什么标准,目前尚存疑问。四、征收是最后的难点。目前房产税在上海和重庆两地,征收就非常困难。综上所述,短期内(两三年内)征收房地产税的条件完全不具备。

华远地产股份有限公司董事长任志强

房地产税主要涉及两种,包括流转环节和保有环节。现在流转环节大概有四大税,保有环节也有几个税。中国现在这四种税或者五六种税(房地产税)加起来大体占到国家税收的11%～13%,高的时候占到17%～18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%。所以,收房产税也难改地方政府卖地冲动。从目前已经在试点房产税的两个城市(上海和重庆)来看,也没有什么获益。上海大概两三个亿的收入,乘10倍就是20多个亿,还不如卖一块地的钱多。所以,用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法,基本上是不可能的。

中国注册税务师协会会长许善达

在中国对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的理由都是不能成立的。也可以说,这种房产税(物业税)不应该出台,即使出台也不可能成功。第一个原因是,从建立地方税体系的角度讲,中国目前和今后一个相当长的历史时期,都不可能使房产税成为地方财政收入的主要来源以平衡中央地方财政分配比例失衡问题。第二个原因是,主张开征房产税的意见用美国、日本、香港的房产税作为理由。但是这些国家和地区在发展初期并没有房产税,而是发展到一定的富裕程度以后才设立的。因此,在世界各国取消或降低财产税的浪潮中,如果中国要反其道而行之,作为一个低收入的发展中国家,反而大幅度增加财产税,这绝不是一个好的选择。现在想把房产税搞成一个中国地方税体系里的主要税种,这完全脱离中国实际,完全不符合世界税制发展的规律,有点食洋不化。

中原地产代理(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄

当前深圳土地资源较为匮乏,多数土地都以旧改用地为主,即使开征房产税,预计未来5～10年对深圳楼市的影响也甚微。再有,改革方案能否真正回馈到小业主身上也难以确定。但房地产税一旦开征,很多业主或会将税费变相加进租金里面,从而推高深圳整体租金水平。当租金涨幅过大时,市场可能将进行新一轮的洗牌。

全国人大财经委副主任委员郝如玉

据媒体报道,对房产税的征收有一些初步的轮廓:第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能从轻征收;一二线城市税负可能大于三四线城市;高档房征收可能性很大;为了避免百姓的税负过于沉重,税率超过3%的可能性非常小。如果按照“首套免税、二套优惠、三套征税”的做法,我认为将会对居民的行为和心理产生不良导向。但按人均面积征收也存在缺点,对于在全国多地有住房的人,如何平衡一线城市和三四线城市的征收标准也是问题。房产税要兼顾公平,但如果每套房屋都征收也不现实。个人倾向于小切口的改革,针对少部分人征收。

长江商报评论部主编廖保平

开征房产税除了能增加政府税源,似乎看不到太多的作用。而收税如果仅仅是为了增加政府的税源,这个征税的合法性是有待论证的。因为政府总会有收税的冲动,但不能想收就放开收。尤其是,在缩减政府的规模、减少政府的开支方面做得不够好的情况下,征税难免让人诟病。必须强调的一点是,征收房产税牵动着税制改革,即中央与地方财税关系的调整;避免“一房多吃”、重复征税的问题,需要合并重组房地产相关税收;尤其是房产税不同于土地财政,当政府对中国家庭最主要的财产进行征税,从居民最基本的生活用品住房身上“掏钱”时,居民必然会对政府有财政使用的更大关切,必然对政府在公共产品的有效供给上有更高要求,这一点,政府要有充分的思想准备,如若不然,势必会加剧社会矛盾。

全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林

为了更好贯切房地产税制度,当务之急是需将商业住宅类(40年)调整为70年,同时逐步取消70年土地使用年限,也就是说最好在2017年以前,全国所有土地种类均是70年使用年限,只有这样才能在2017年(十九大)上的房地产税制度做政策性铺垫。因为我们土地属于国有的特殊性质,造成我们特有的土地出让金制度,70年的使用年限是租金一次性收上来,这些钱是开发商掏的,但开发商又把土地出让金基本摊在房价里,摊给购房者,也就是说我们缴纳土地出让金,又要征收房地产税,这涉及重复征税。虽然外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而我国约8%,但我国的卖地收入占到地方财政的40%以上。多数国人购买房屋并不是为了炒房,他有一套100平方米的住宅,添加了一个80平方米的商铺,他只是为了改善生活,现在又把商铺的时间缩小为40年,马上要交房地产税,又要缴纳一大笔税费,农民更别说了,弄个宅基地也好,种地卖点粮食,这个时候还需要征收房地产税,农民太不容易了。

全国人大代表、吉林省嘉源建筑工程咨询有限公司董事长王玉芝

当前推出房地产税势必影响整个建筑行业的发展,而建筑行业上下关联产业达100多种,水泥、钢材、木材、玻璃等很多行业,这些下滑进而又会影响就业。目前可以肯定的是,征收方案将区别于试点的沪渝两地。房地产税虽然是个小税种,但却牵动每一个人的利益,切好利益蛋糕,才能释放改革红利。

北京满意行集团董事长杨智堡

房产税简而言之就是指在房屋持有期间,以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。在我国,上海和重庆都已经开始征收房产税。有所不同的是,重庆征收的是增量部分,而上海征收的是存量部分。至于北京是否会征收房产税？会如何征收？我认为,像北上广深这样的一线城市,房屋成交量和购房需求都十分旺盛,因此极有可能实施征收房产税的政策。但是,对于北京而言,即使实施征收房产税政策,力度也会比较温和,并且会以征收增量部分为主,因此不会对北京的市场产生太大影响。

房地产税 篇2

车辆购置税、车船税 印花税、契税法习题

一、单项选择题：

1.下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是（）。

A.房屋出租的，由承租人纳税

B.房屋产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税

C.房屋产权未确定的，由代管人或使用人纳税

D.房屋融资租赁的，由承租人依照房产余值缴纳房产税

2.某企业有原值为5000万元的房产，2012年1月1日将其中的40%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红200万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应纳房产税（）万元。

A.2

4B.3.8

C.4.2D.52.8

3.假定城镇土地使用税每平方米税额为5元，下列中处理正确的是（）。

A.村民李某在本村开的旅社占地2000平方米，应纳税额10000元

B.北京市法院占用的土地面积为40000平方米，应纳税额200000元

C.化工厂厂区内绿化用地800平方米，应纳税额4000元

D.高校后勤实体占地1000平方米，应纳税额5000元

4.下列各项中，属于耕地占用税征税范围的是（）。

A.占用菜地开发花圃

B.占用农村集体所有的土地种植花卉

C.占用食品加工厂用地

D.占用鱼塘建房

5.某航空公司占用林地1万平方米用于办公楼的建设，另占用经济林地4万平方米用于建设飞机场跑道和停机坪，所占耕地适用的定额税率为20元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税（）万元。

A.20

B.28 C.24

D.25

6.下列行为中，不属于车辆购置税应税行为的有（）。

A.进口使用应税车辆的行为

B.购买使用应税车辆的行为

C.自产自用应税车辆的行为

D.销售应税车辆的行为

7.甲公司购买一辆北京现代小汽车，支付含增值税的价款175500元，另支付订车费用5000元，车辆装饰费4000元，支付销售公司代收保险费等5000元，支付的各项价款均由销售公司开具统一发票。甲公司应纳车辆购置税（）元。

A.16000

B.16100 C.16186.25

D.16196.58

8.下列车辆中，可以免缴车辆购置税的是（）。

A.排气量在1.6升及以下的小排量乘用车

B.公交汽车

C.中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆

D.设有固定装置的运输车辆

9.下列车辆应缴纳车船税的是（）。

A.已经在农业部门登记，用于农业生产的拖拉机

B.企业接送员工的班车

C.警车

D.企业已报废的汽车

10.某公司拥有船舶3艘，净吨位分别为320.4吨、200.5吨、180.7吨。100马力的拖船1艘；该地船舶车船税税额为：净吨位每吨年税额5元，该公司应缴纳的车船税为（）元。

A.3155

B.3630 C.3500

D.3250

11.以下项目不属于印花税应税凭证的是（）。

A.房屋产权证

B.工商营业执照

C.专利证

D.税务登记证

12.下列各项中，印花税计税依据的陈述正确的是（）。

A.建设工程勘察设计合同的计税依据为收取的费用

B.财产保险合同的计税依据为支付或收取的保险费，包括财产的价值

C.营业账簿中的记载资金的账簿的计税依据为“银行存款”和“现金”两项合计金额

D.仓储保管合同的计税依据为保管货物的价值

13.某建筑公司与甲企业签订—份建筑承包合同，合同金额12000万元（含相关费用500万元）。施工期间，该建筑公司又将其中价值2800万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。该建筑公司应缴纳印花税（）万元。

A.2.85

B.3.60 C.4.44

D.4.29

14.关于契税的计税依据，下列说法正确的是（）。

A.通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除

B.土地使用权相交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据

C.采用分期付款方式购买房屋附展设施的，应按合同确定的当期支付价款为依据计税

D.以划拨方式取得土地，经批准转让房地产时，转让方补交契税,计税依据为转让房地产价格

15.某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。题目中涉及的当事人各方合计应缴纳契税为（）万元。（契税适用税率3％）

A.15

B.36 C.51

D.126

二、多项选择题：

1． 以下关于房产税的表述中错误的有（）。

A.房屋的各种附属设施不应计入房屋价值缴纳房产税，比如，电梯、中央空调

B.已交付使用但未办理竣工决算的房屋暂不申报纳税

C.房产税的计税依据仅是房产余值

D.对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税

2.下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。

A.对高校后勤实体免征房产税

B.对非营利性医疗机构自用的房产免征房产税

C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

3.下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（）。

A.拥有土地使用权的单位和个人

B.出租房屋的承租方

C.对外出租房屋的出租方

D.共有土地使用权的各方

4.下列各项中，属于法定免征城镇土地使用税的有（）。

A.盐矿的矿井用地

B.工业企业仓库用地

C.危险品仓库用地

D.机场场内道路用地

5.耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。其特点表述正确的有（）。

A.属于对特定土地资源占用课税,具有资源税性质

B.具有特定行为税的性质

C.实行一次性课征

D.采用了地区差别比例税率

6.按照现行车辆购置税的有关规定，对下列车辆按照应税车辆最低计税价格征收车辆购置税的有（）。

A.企业从国外进口自用的卡车

B.减税、免税条件消失的宝马小汽车 C.受赠、获奖方式下取得已确认购置价格的家庭小汽车

D.非贸易渠道进口车辆

7.根据现行车辆购置税规定，下列说法错误的有（）。

A.购买自用摩托车的计税依据是支付的全部价款和价外费用（不含增值税）

B.进口自用轿车的计税依据是不含关税的组成计税价格

C.受赠大客车的计税依据是最高的计税价格

D.购买者支付的控购费应作为车辆购置税的计税依据

8.根据《车辆购置税暂行条例》的规定，下列车辆中可以减免车辆购置税的有（）。

A.武警部队购买的列入武器装备订货计划的车辆

B.长期来华定居专家进口1辆自用小汽车

C.在外留学人员购买1辆自用进口小汽车

D.森林消防部门用于指挥、检查、调度、联络的设有固定装置的指定型号的车辆

9.下列关于车船税表述正确的有（）。

A.车船税确定税额总的原则是非机动车船的税负轻于机动车船；人力车的税负轻于畜力车；小吨位船舶的税负轻于大船舶

B.实行从量定额征收

C.1吨以下的小型车船，一律免征车船税

D.按年申报缴纳

10.下列属于车船税法定免税项目的有（）。

A.在农业（农业机械）部门登记为拖拉机的车辆

B.捕捞、养殖渔船

C.城市、农村公共交通车船

D.军队、武警专用的车船

11.根据印花税暂行条例及其实施细则的规定，以下属于印花税纳税人的有（）。

A.合同的当事人

B.当事人的代理人

C.立账簿人

D.权利、许可证照的领受人

12.按照印花税的有关规定，下列各项中正确的涉税处理包括（）。

A.对技术开发合同，以合同所载的报酬金额和研究开发经费作为计税依据

B.作为正本使用的合同副本,应交印花税

C.房地产管理部门与个人签订的房租合同，凡用于生活居住的，可免贴花

D.在国外签订、在国内使用的应税合同，不征印花税

13.下列应税凭证中，可以免纳印花税的有（）。

A.对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据

B.企业债权转股权新增加的资金

C.企业因改制签订的产权转移书据 D.农牧业保险合同

14.契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。下列各项表述正确的有（）。

A.国有土地使用权出让，不征契税

B.契税属于财产转移税

C.企业分立中，派生方承受原企业土地房屋权属的，不征契税

D.对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税

15.某外商投资企业2009年接受某国有甲企业以房产投资入股，房产市场价值为100万元，该企业还于2009年以自有房产与另一企业交换一处房产，支付差价款300万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳全部费用150万元。下列处理方法中正确的有（）。（该地规定契税税率为2%）

A.外商投资企业接受房产投资应缴纳的契税为0万元

B.外商投资企业接受房产投资应缴纳的契税为2万元

C.企业交换房产和承受土地应缴纳的契税为3万元

房地产税，来了 篇3

与此同时，法学届人士也纷纷指出，房地产税法已被列入本届全国人大五年立法规划中。考虑到本届人大将于2017年底期满，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文认为，“预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过”。

一切迹象似乎都在表明，房地产税真的来了。

立法13年，房地产税姗姗来迟

从2003年十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”算起，中国社会各界对房地产税已经探讨论证了13年。

所谓物业税，又称不动产税、财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

尽管名称不尽相同，但世界上大多数成熟的市场经济国家，都会对不动产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

而在我国，尽管已经过去了13年，但物业税，亦即房地产税，仍然迟迟没有出台。

“在2003年提出物业税之后，社会上有很多不同的声音，而官方又没有正确和权威的解读，致使全社会一直未能形成共识。”物业税征收最早的倡议者之一、中国政法大学财税法研究中心主任施正文回忆说。

实际上，直到今天，社会公众对于房地产税的认识依然十分模糊。房地产税到底是什么？又与房地产领域当前存在的诸多税收有什么关系？

《经济》记者梳理发现，目前，我国房地产领域的税收主要存在于交易环节，包括营业税、契税、土地增值税和城市维护建设税等。财政部数据显示，2014年，以上4类税收总额占全国税收收入的比重达到11.86%，占地方财政收入的比重更是高达18.63%。而针对房地产保有环节，目前仅有房产税和城镇土地使用税两类。2014年，两税收入占全国税收收入总额的比重大致为3%，占地方财政收入的比重也仅为5%。

实际上，这几类税收都被包括在房地产税的所指范畴之中。其中，房产税不仅与房地产税名称相近，而且在征收环节、方式等方面也十分相似。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税由产权所有人按照房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳，税率为1.2%。若按照房产租金收入计算，则缴纳税率为12%。不过，我国目前只针对单位纳税人课征了房产税。对于个人自住住宅，仅在上海和重庆两地试点征收房产税。

“现有的‘重交易、轻保有’的房地产税制结构，使得房地产交易环节税负过于集中，造成了严重的税负不公。”财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税向个人住宅扩围，将有助于抑制房地产企业的投机行为和市场泡沫，避免房地产闲置带来的严重浪费。

但是，房地产税向全国铺开，仍然首先要过立法这一关。

施正文指出，在过去，由于受到房地产评估能力、不动产登记制度等各方面的限制，物业税的征收面临很大的阻力。而在今天，随着房地产评估市场的规范发展和评估法的通过，随着不动产统一登记制度的实施和推进，技术层面的障碍已经不复存在。

2013年，十八届三中全会明确提出，“加快房地产税立法并适时推进”，同时将其列入十二届全国人大常委会立法规划。房地产税的推出似乎已是大势所趋。

“目前，房地产税法草案还未成熟到征求意见的时候。即便草案成熟，还要经过多轮意见征询。提请审议后，还要征求公众意见，最快出台也要到2017年，甚至更久。”施正文特别指出，房地产税法出台，并不意味着马上开征房地产税。“房地产税法只是为地方提供一个法律依据，确定原则性标准。至于何时选择开征、税收要素如何设计等，地方有很大话语权，要根据各地的实际情况来定”。

财政部财政科学研究所原所长贾康同样认为，房地产税的征收可以分步进行，在楼市较热的一二线城市先行实施。在完成立法后，房地产税真正实施的过程中，应赋予地方政府一定范围内的税率制定权。“由中央政府设计幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地经济发展水平、房地产市场状况、居民收入水平和负担能力以及地方政府的年度支出需求等因素确定本地区适用税率。”

沪、渝试点：房地产税效果有限？

从针对房屋流通环节收税为主，转向针对房地产存量财富收税，房地产税被视为调节居民财产性收入、缓解收入差距、抑制投机性需求的重要手段。

中国房地产业协会原副会长朱中一就曾在接受媒体采访时指出，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。“这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质。”

2010年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，随后，2011年初，重庆、上海两地分别颁布了针对个人住房征收房地产税的试点办法。然而，5年过去了，关于两地试点效果，业内专家仍然褒贬不一。

《经济》记者了解到，重庆上海两地的房地产税征收差异较大。从课税对象上看，上海主要为本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房；重庆主要为独栋别墅、新购高档住宅；从税率来看，上海为比例税率0.6%（由于按照市场交易价格的70%征收，实际税率仅为0.42%）；重庆为0.5%-1.2%的累进税率；从免税面积上看，上海按照人均面积60平方米免税；重庆存量别墅按每户180平方米、新购高档住宅按每户100平方米两个标准免税。

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2011年，上海房地产税收入22.1亿元，仅占上海总财政收入的0.64%；而重庆2011年房地产税总额则仅为1亿元，约占重庆市财政总收入的0.04%。5年过去，两地房地产税的规模仍然增长缓慢，对于房价上涨的抑制作用也不甚明显。

“有一些观点认为，两地推行房产税试点后，没有看到房价急速下跌，‘动静不大’，因此判断房地产税效果不佳。应当指出，这是非常表面化的认识。”贾康撰文指出，住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入；在试点初期是低力度“柔性切入”的，需若干年后渐进改革基本到位时才能大体看清收入的可能规模。在上海、重庆这样的大城市，房产税改革试点最重要的任务，一定意义上还不是筹集收入，而是要为调节经济和社会生活在制度建设方面“破冰、试水”。

苏明则指出，上海、重庆试点的个人住房房产税是在房价暴涨的背景下出台的，其主要目的在于调节收入分配，引导居民走向合理的住房消费，促进房价合理回归。从实际运行情况看，试点在调节收入分配和筹集保障房建设资金方面发挥了一定的作用，在完善税制和征收管理等方面进行了有益的探索，但两地试点对调控房价的作用并不明显。

他还告诉《经济》记者，沪渝两地试点的房产税税制要素设计其实不甚合理。“一方面，上海和重庆两地仅针对二套以上新购房和高档别墅等增量房收税，而不是对社会存量房产全部征收，不具有税收的普遍性要求，不能反映市场的真实情况，有失公平；另一方面，只在两个城市开展试点，税率偏低，优惠过宽，政策过于温和，房产税在筹集地方财政收入方面也仅仅具有象征意义。”

与此同时，尽管房地产税的设计初衷之一是抑制房价上涨，但在业内专家看来，房地产税对于楼市到底会带来哪些影响，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。

中原地产首席分析师张大伟就曾对媒体表示：“短期来看，房地产税可能促使部分投资者抛售房源。但是，长期而言，如果不解决热点城市有效供应少于需求的问题，相关税收依然会转嫁给买房者支付。”

贾康则明确指出，房地产税并不可能使得热点城市房价“应声而落”。他分析称，目前，中国的实际城镇化水平还不到 40%，以后要一路走高到 70%-80%才能相对稳定，在此过程中，没有任何力量能够阻止中心区域不动产价格的上升。

但是，他强调，房地产税的出台将会使不动产价格上升的过程更平稳，减少泡沫，避免价格大幅波动对社会生活带来的负面冲击。“在上海，大家都愿意在城市中心区购置不动产，‘宁要浦西一张床，不要浦东一套房’，管理部门很苦恼。在试点过程中，通过一个很小的差别化杠杆——中心区域的税率是 0.6%，周边区域的税率是 0.4%，就把不少买主引流到周边区域，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。”

房地产税走向何方？

在目前关于房地产税的争论中，有一种观点认为，房地产税只能适用于土地私有制国家，在公有制下，个人并不拥有土地所有权，不具有纳税基础。但在苏明看来，房地产税和土地私有制没有必然的联系。

他告诉《经济》记者，房地产产权包含了所有权、使用权、收益权、处置权、开发权、转让权等多种权利。土地公有制意味着国家对于土地享有最终所有权，但公民可以依法拥有土地使用权。在使用权有效期内，土地的使用、转让带来的收益完全属于使用权人，即使没有最终所有权，但拥有使用权，也能给权利人带来收益，从而可以成为课税对象。

另外，房地产税与土地出让金在性质和职能上也完全不同。前者是租金，是政府配置土地这一稀缺资源的有效手段；后者是税收，主要目标在于为地方政府筹集税收收入，同时兼顾对收入分配和房地产市场的调节功能。“从国际经验来看，即使在土地公有制国家，或者在部分土地公有制国家，在国家所有土地上建设的住宅，承租人也同私有土地所有者一样，需要每年缴纳房地产税，典型如英国、新加坡、以色列等国家。”苏明说。

但他同时指出，十几年来，伴随着房地产市场的持续升温，土地出让收入和交易环节税收的规模也在不断膨胀，逐渐成为了地方政府重要的收入来源之一。但是长期来看，无论土地出让收入还是房地产交易税收，都是不可持续的。在此背景下，有必要对房地产保有环节和交易环节的相关税费进行综合性改革。

“在保有环节，随着房地产税的开征，目前征收的房产税和城镇土地使用税相应取消；在交易环节，应当取消土地增值税，对房地产转让实现的收益（不动产利得）分别纳入企业所得税和个人所得税中征收，同时保留契税、取消印花税，并对房地产相关收费基金项目进行清理。”苏明说。

据了解，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。其目的是调整不动产交易行为，抑制房地产囤积行为，因此契税仍有保留的必要。而印花税对书立、领受应税凭证征税，与契税在一定程度上功能重叠，因此苏明认为，“从消除重复征税的角度考虑，有必要取消印花税”。

除此之外，他还建议，在税率设置上，应按照“宽税基、低税率”的原则，同时结合房地产相关环节税收制度的改革和税负平移情况，合理确定税率上限。在改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。

但在贾康看来，美国等国家对住房保有环节采用的“普遍征收模式”未必适用于我国国情。他认为，房地产税制度调节是重点针对改革开放中间先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥补瘦”的原则所作的合理调节。“中国在可以预见的很长时期内，必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端，否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。”

他建议，每个家庭可以认定的第一套住房，或者家庭人均一定标准之下的住房面积，应给予免税处理。“不管家庭富裕程度如何，独立别墅除外，对第一套房都不征收房产税，而从中国的普遍情况看，第二套房征收税率从低也具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套，甚至更多套的房子，就不必给予税收优惠了，应该一丝不苟地征收。”

移动缴纳房地产税研究 篇4

首先,移动互联技术日益普及,移动互联网将以绝对优势超越传统的固定互联网。根据《2013-2014年中国移动互联网调查研究报告》,目前我国移动互联用户已经超越PC用户数,移动互联已经成为人们日常生活必需的部分,APP已经成为占据手机屏幕的第一入口。截至2014年6月底,我国智能手机网民规模达4.8亿,在手机网民中占比达91.1%。手机上网常态化特征进一步明显,根据调查,我国手机网民每天上网4 小时以上的重度手机网民比例达36.4%,其中,每天实时在线的手机比例为21.8%。87.8%的手机网民每天至少使用手机上网一次。手机、智能操作系统的升级发展,3G、4G技术及应用的迅猛普及,为税务移动APP的研发提供了技术条件。图1是对未来几年移动网民规模的预测,移动网民将呈快速增长之势。

其次,移动支付正在改变人们的生活方式,人们的消费方式、理财方式、缴费方式很大程度依赖于移动支付。2014 年“双十一”移动支付1天时间达到243 亿元。可见,移动支付已经被广泛接受并呈蓬勃发展之势。如果纳税人可以很便捷地支付房地产税,则可以有效提高房地产税的征收率。纳税后,地税局可以根据纳税人预留的地址寄送发票,或者直接发放电子发票。当然,如果没有按期纳税的业主则可能会要求缴交滞纳金。

再次,人们可以最大限度节约时间,减少能耗,提高生活品质。随着生活节奏的加快,人们的碎片化时间增加,对移动支付的需求日益强烈。在未来房地产税开征之时,缴纳房地产税成为拥有房产家庭的必然事务,如果家家户户都要到地税局去缴税,势必造成大量人力、物力的浪费。因为频繁使用交通工具,还带来城市的污染和能源的消耗。有了移动纳税,业主可以用碎片化的时间缴税,既节省政府的征税成本,又节省纳税人的时间和机会成本,还减少公共资源的消耗,可谓多方受益。

最后,纳税服务需求的增长,使房地产税缴纳要求可以突破5 天工作日 ×8 小时的限制,而实现7天×24小时随时纳税的完全自由。过去十年,纳税人办税方式由单一的实体办税服务厅向现代的网上办税服务厅转变。随着当今社会经济生活的不断发展,纳税人需要突破一个办税厅、一张电脑桌的空间限制,突破8小时的工作时间限制,突破纸质材料、磁盘等载体限制,寻求更为简便、快捷、高效的办税方式。纳税人的需求成为房地产税移动纳税的现实要求。

随着3G、4G等无线通信技术的发展,移动政务成为政务信息化发展的必然趋势。开发应用房地产税APP,使手机、平板电脑成为新的税收服务平台,顺应了移动互联这一信息化发展的趋势,紧跟智慧城市建设的大背景,从而有利于进一步推进税收现代化建设。

二、房地产税移动缴纳的基本功能

未来的房地产税移动缴纳平台可以命名为“房税通”,既通俗易懂,又方便管理。其主要功能可以设计为包含以下内容:税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。

纳税人以真实身份注册后,详细注明房产证、联系地址、联系方式等基本信息,则日后登录即代表真实个人进行查询、纳税、咨询、留言等所有房地产税涉税活动。税额查询是指纳税人可以查询到自己所拥有的房产的税基、税率及年度纳税总额度,可以分月支付房地产税,也可以集中一次缴清房地产税;缴纳查询是指查询是否已经缴纳完成涉税房产的所有额度,是否有催缴通知;信用查询是指查询是否有愈期税收,纳税信用记录是否完好;电子发票查验是指对已经完成纳税的房产,完税发票(纸质发票或电子发票)是否已经出具;纳税人查询是指对纳税人基本情况的查询,该纳税人需要缴纳多少种类物业的房地产税,每一种类房地产税截止日期一目了然;税基异议申请是指业主如果对房产的税基存有疑虑,则可以在线咨询,咨询不能解决问题的,则可以提起复核申请;房地产税动态是指国家税务总局或地方税务局发布的最新动态,有利于业主及时关注房地产税的新闻;纳税指南是指具体的操作指南,使不熟悉相关业务的业主可以很便利地了解如何通过各种移动终端来缴纳房地产税。“房税通”在技术上应该包含以下功能:

资源来源:2013-2014年中国移动互联网行业研究报告

首先,应用移动互联技术,实现了手机、平板电脑等移动终端的纳税服务接入。无论是Android系统还IOS系统,都可以很便利地应用房税通,在此基础上很方便地进行查询、纳税、沟通等业务。不受时间、空间的限制,使缴纳房地产税达到自动化和人性化的目的。

其次,应用GIS (地理信息系统)接口,实现手机地图导航服务。可以通过GIS,很方便地查看到自己房产的位置,周边的配套、交通和环境。因为影响房价的主要因素是位置(location),所以,应用GIS在房税通APP上,有利于业主对房地产税基的全面理解和接受。

再次,纳税服务智能化。移动服务端设计以纳税人需求为导向,纳税服务从面对面服务、网络服务拓展到掌上移动服务,并据纳税人性质特点进行定制送推,实现了纳税服务的精细化、智能化。

最后,为房地产税宣传提供了快捷有效的平台,征纳双方可有效沟通,有利于提高纳税遵循度,打造和谐税收。房税通APP不仅是一个应用工具,更是一个房地产税的宣传媒体,关于房地产税的新闻可以通过房税通来快速推送到业主面前,使房地产税的收缴更为便利。

三、系统结构要求

房地产税面向千家万户,而且全国各城市各有自身特点。所以,“房税通”要有统一识别标志,在功能设计上要覆盖房地产税移动缴纳的所有功能,在界面风格上要简洁美观实用,减少不必要的干扰信息,功能模块清晰,纳税安全必需有足够的保障。

内容设计以纳税人需求为导向,坚持实用原则。突出重点内容,将重要的信息、服务和互动内容体现在显要位置。充分考虑业务实现方式和交互方式,信息交互应采用少量多次,及时反馈用户请求,避免长时等待或大流量操作。

界面设计要清晰合理,信息展示尽量在2-3屏内,信息过多时采用多媒体展示方式降低长时浏览导致不良反应,字体应采用常规字体,不同时要求横向或纵向滚动,不使用较大的表格等。界面简洁亲民,以减少录入、选择操作为主,并尽量采用多媒体信息采集方式。

系统适配多种终端,用户端的展示需要在i Phone、Android手机与平板电脑等多种终端之上,这些终端的屏幕尺寸、分辨率各不相同,要求在界面设计上能够充分考虑各类主流终端的要求,以便能够适配多种终端。

页面美工设计要简洁大方。移动应用客户端代表房地产税整体形象,各城市可以根据自己城市的特点增加适量地方元素,但要保持基本形象的统一,美工上需保持其应有的庄重、严谨、美观、大方的风格,同时也要贴近纳税人,给人以亲切感。移动应用客户端在美工上采用能够体现地方税务局特色的蓝色作为基准色调。在蓝色基准色的基础上对其他二级页面、栏目板块和字体颜色等方面进行搭配。

系统功能分口令管理、授权功能、通用功能、征纳互动四大类,主要功能模块包含:税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。

口令管理主要是“登录”模块,功能是验证纳税人身份,以便向特定纳税人提供自有的、具有保密性质的涉税信息和提供面向本纳税人的个性化纳税服务。登录成功后,手机可以使用客户端所有功能;未登录用户只能使用“公开信息”“房地产税动态”两个模块。用户登录要求能包含以下方式进行:直接登录,根据纳税人识别号与对应的网厅登录密码进行登录;多账号登录,一个手机可以与多个纳税人识别号绑定,实现多账号在同一手机上登录,客户端软件具有切换纳税人功能;多手机登录,一个纳税人识别号可以与多个手机号绑定。

安全机制包括架构安全和终端安全。架构安全宜采用内外网隔离机制。内外网分不同的安全域,软件结构将访问区、受理区、处理区分离。终端安全宜采用合法用户验证机制、批量数据保护机制和日志记录机制。

合法用户验证机制。移动客户端访问的模块分为两大类型,一类为非授权访问模块,即公共模块,这类模块不涉及敏感数据,向公众开放。另一类为授权访问模块,涉及纳税人私密信息,在使用这些功能之前必须进行身份验证。

批量数据保护机制。税务部门为了方便纳税人而提供某些查询服务,例如房地产税纳税额度查询服务,纳税人信用等级查询服务。但是如果某些组织和个人掌握了大量的这类信息就有可能被恶意使用,所以应该增加批量数据保护机制,限制移动设备每天允许查询的数据量,以建立恶意访问防范机制。

日志记录机制。分为系统日志和应用日志,系统日志记录所有客户端访问系统的时间、电话号码、手机型号、操作系统、用户ID、登录情况等,通过JMS传递到处理区记录;应用日志记录用户ID、功能模块调用相关内容、操作内容等信息,通过调用接口记录。日志机制为事后分析和追溯提供了记录,同时为访问者行为习惯分析、接口效率分析等提供技术数据。

房地产税 篇5

2、非本市居民家庭在本市新购的住房。

从此征收对象中可以看出对本地居民有首套免征优势，也有限购规定。要多买可以，但是得缴纳房产税!

上海房产税减免条件

房产税是每年都要交的，在年底的时候交付当年的税费。如果这套房子是首套房，上海户籍首套房免征，非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后，那么交的这些税费还是可以退还的。

上海房产税计算依据

1、计税依据：住房市场交易价格的70%。

2、税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%;

3、征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

因而，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积_新购房单价_70%_税率

纳税人可到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。还可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点，或登录网站按网上流程缴税。

征收房地产税目的

9月20日，国家税务总局政策法规司巡视员透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税最终会在全国实施。

他强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

房地产税：遏制投资还是投机？ 篇6

不过，值得反思的是，为什么这个“政策意向”一经透露，就惹得舆论大哗，许多人愤愤不平于“这哪里是在遏制投机行为，简直是在扼杀老百姓的买房欲望”，再加上近日某些银行已经先行一着，调高了房贷利率，尽管有官方人士再三解释说“调高的利率对百姓生活影响不大，最终会遏制房地产投机行为，受益者还是大众。”但认可者寥寥，反对声依旧高涨。

究竟是大众缺乏对“房地产税”、“调高房贷”意义的清醒认识？还是官方此举并不能达到遏制房地产投机行为的遏制作用，反起着“杀贫济富”效应？

首先恐怕要厘清房地产中的“投资”与“投机”两个概念。

在深圳、广州、上海等经济发达城市，许多居民都拥有两套以上房屋，或者正准备购买第二套住房，他们的大致情况都是相同的：一套为十多年前购买的老房，在居住了一段时间后，随着居民经济收入的提高，发觉面积偏小、略显陈旧的老房已经不能满足其需求，于是，他们又按揭购买了第二套面积更大的新房。就笔者认识的许多朋友，老房往往在城市中央区域，用来出租赚取租金，然后以这部分租金加上其它资金，支付位于市郊的新房按揭费用。

笔者以为，这是居民的投资行为。不动产相对保值的特性使得民众对其青睐，在目前投资渠道依旧狭窄的大环境下，数以万亿计的民间“热钱”流向何方？政府一直在鼓励民众扩大内需消费，按照马斯洛的需求层次论，对食物、水、空气和住房等需求都是生理需求，人们在转向较高层次的需求之前，总是尽力满足这类需求。尽管中国人均居住面积有了很大改善，但是必须要承认，我们还是一个刚刚告别住房严重短缺时代的国家，1978年，城镇人均住房面积仅为7平方米建筑面积，约有47.5%的城镇居民家庭缺房或无房，住房问题是当时最为严重的城市社会问题之一。我们的记忆中依旧烙着“一家人居住在十几平方米狭窄房屋”的深刻印象，正在开始进入小康生活的中国人，对住房的需求，从生存性向舒适性转变的欲望就特别强烈。

另一个掩藏在“居民投资房地产热”背后的现实，是不少人防范未来不确定性的投资。由于市场经济的发展尚不完善，社会保障体系尚没有完全建立，前一阵世人关注的“2.5万亿养老金缺口”就证明了这一点。面临不安全的未来，人们往往会选择最具保值性的投资：房屋是每个人都必须的生存居所，人们购买第二套房屋，可以赚取一些租金弥补现在收入的不足。万一人老后缺乏社会保障的支持，起码可以卖掉其中一套房屋以供养老。

所以，也就不难理解为什么民众对“房贷利率调高”、“征收房地产税”会产生如此强烈的反应了。对于99%以上的中国人来说，购买第一套或者第二套房屋的目的就是为了居住和投资。投机从来都是少数人的专利，一项面对所有消费者的征税和房贷利率调高政策，由于覆盖面广，决策者必然是进行微调，这既然对普通购房者影响不大，又怎么会对投机者产生很大的影响，从而遏制其投机行为呢？而让所有消费者共同来为少数投机者的行为埋单，难怪消费者觉得“后果很严重”，感到“很生气”。

房地产新税接踵而至 篇7

个人所得税、房产税、遗产税正在或者即将打探每个中国人的钱包,这些不期而至的新税种预示着中国税制的大变革——由间接税为主向直接税为主的税制转变。

2013年3月1日,国务院出台“国五条细则”,在社会上掀起巨大反响,其中最重要的一条是,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

此后的几天里,各城市的房屋交易大厅人满为患,假离婚与交易量一样成倍增加,抢先在各地细则出台前完成交易过户,躲避20%的个人所得税。

不仅仅是个人所得税,讨论了多年,并在上海和重庆两地试点了一年的房产税,离实施也不远了。2013年2月20日,温家宝召开国务院常务会议指出:要扩大个人住房房产税改革试点范围。

未来,即将出台的对于房地产影响较大的税种还有遗产税,深圳曾一度盛传要开征遗产税。2013年3月1日,在北京师范大学召开的关于遗产税研讨会上,与会人士表示应加快推出遗产税。国家发改委就业与收入分配司司长张东生认为,遗产税推出就是时间和时机问题。

2013年2月出台的《收入分配改革方案》将必须加快研究推出的税种包括:个人所得税、房地产税、资源税和遗产税等,税收的目的是为了调节收入分配。这些税种在中国以前税制结构里是没有的,而在税制发达的国家是作为主体税种,叫做直接税。

目前我国的税收主要是间接税,大约占税收总额的70%以上,间接税意味着缴税者可以用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人。而直接税则相反,缴税者是税收的实际负担人,纳税人不能或不便于把税收负担转嫁给别人。

一直以来,间接税都是在商品和劳务环节征税,个人其实已间接交了税，但自己没有切身感觉,征税对象大多是企业;而变为直接税后,征税对象就是个人,个人能够直接感受到自己的钱交给了政府。

遗产税卡壳产权制度

最近,经常有保险公司营销人员在推荐产品时告诉你,遗产税可能要推出了,让你赶紧买份保险,这在深圳被一度炒得沸沸扬扬。但税务总局人士在一次内部研讨会中表示,中国目前开征房产税要解决的问题是不完全的产权制度。

2013年3月2日,北京师范大学中国收入分配研究院在京发布《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题中期成果报告。报告认为,我国推进遗产税改革的时机已成熟,条件也基本具备。负责该课题项目的原发改委巡视员刘浩告诉记者,这个报告已经上报相关主管机构。

如果要征收遗产税,最受人们关注的是起征额。刘浩认为,我国遗产税应按中产水平确定起征额,按三口之家年收入为36万元计算,如把家庭财产存量定为15年收入,则500万元为遗产税起征限额。限额以下是中等收入家庭,遗产和赠与不征税;限额以上是高收入家庭,按超额累进征税。

另一个重要问题是税率,他认为,根据税收政策向劳动所得倾斜的原则,遗产所得税应高于劳动所得税才合理。目前我国个人所得税最高边际税率为50%,则遗产税最高税率应在55%～60%较为合理。“从国际而言,这个水平不算高。”他说。

他还建议,遗产税应采用累进税率计征管理,遗产及其收入越多,税率越高。由于遗产税是一次性征管,累进级距细一些,既不增加难度,又能更好体现税收公平。

刘浩在报告中还建议,我国的遗产税制度课征对象应为全部遗产,即遗产中的所有动产和不动产,不给财产腾挪操作和转移提供制度空间。

他还建议,我国遗产税可考虑按总分税制设计。鉴于我国是世界上贫富差距最大的国家之一,因此,遗产税调节力度不宜过小,第一次国税课征总遗产税,重在调节财产差距;第二次地税课征继承税,重在起点公平。

张东生说,目前遗产税最需要关注的是房子的产权问题,遗产税课征对象应包括房产、现金、企业家股权等。目前房产产权问题,根子上还是土地问题,现在的产权有70年的也有50年的,中国的房子没有真正的产权,如何征收遗产税?另外,目前对普通老百姓的遗赠或赠与都有印花税,也挺高的,这个税是否有遗产和赠与的性质,和遗产税是什么关系?

国家税务总局法规司副司长谭珩也认为,遗产税需要解决的还是土地产权制度。他认为,经过三十多年的改革开放之后,中国的土地制度有进一步改革完善的必要。

谭珩还表示,目前居民财产收入包括现金等信息都还没有联网,联网以后税务部门能不能得到这些数据?是职能部门提供还是怎么做?都需要进一步探讨。“公民的财产如何登记?名下财产税务部门怎么掌握?北京有房产,我能查到;海南有,我如何查到,查到的成本有多大。房产税的征管成本如果代价很大,恐怕也有问题,偷税漏税如果很多,征收面上不去,税收收不上来,税务部门压力会很大。”他说。

他最后透露说,目前税务部门还在等待上层的决策,内部也在加紧研究。

20%个税前途难测

如果不出意料,全国“两会”过后,各地关于“国五条”的细则就要陆续出台了。

在刚刚结束的全国“两会”上,住建部部长姜伟新表态:“国五条”一定要严格执行。但需要解决的问题是:对于刚性购房需求是否要征收个人所得税?对于唯一住房的出售是否要征收个人所得税?个人所得税如果转嫁给购房者,到底如何处置?

影响“国五条”细则实施的一个更为根本的问题是,如果20%的个人所得税转嫁给了购房者,则这条政策不仅没有制止房价上涨,而是对房价火上浇油。

20%的个人所得税其实是个老政策,已经出台十多年,但被虚置十多年,一直没有真正执行过,地方政府的理由是很难掌握房屋交易的确切数据。后来各地都上了IT系统,技术上的问题解决了,不过执行还是不力,其中一个主要原因就是,这个税负往往都转嫁给了购房者,间接推高了房价。

一位做过二手房买卖的人士对记者说,前几年,在二手房交易过程中,买卖双方会商议,如果卖家要求买家承担这个税负,那就只能买家出了。如果卖家说,不用买家出了,但是羊毛出在羊身上,房价肯定是要提高的。理论上,个人所得税是卖房人应该缴纳的费用,鉴于此,地方政府普遍把政策停了。

从以上例子可以看出,个人所得税是推高房价还是打压房价,关键在于买卖双方的协商,而决定协商结果的是房地产市场的形势。如果房地产市场是卖方市场,供给远远小于需求,卖方处于价格强势,则20%的个人所得税就全部由买方承担,房价自然就被推高了;如果房地产市场是买方市场,供给大于需求,买方处于价格强势,则20%的个人所得税只能由卖方来承受,房地产价格就相当于下跌了,房价被打压了。

有专家指出,如果这个政策执行的效果果真是推高了房价,税负转嫁给了购房者,则政策最后的前景就很难预测了。

房产税试点将扩大

《收入分配改革方案》指出,我国要逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。

其实,房产税目前在中国,被赋予了关键的意义。一个是抑制炒房,缓解房价过快上涨,当然收入分配的调节手段也是重要原因;另一个重要功能是完善地方税制。完善地方税制在本次“两会”政府报告中被重点提及。主要问题是1994年形成的分税制改革,导致中央和地方事权和财权的不匹配,地方财力收入不能支持其地方经济社会发展,因此最近几年地方政府的收入越来越依靠卖地财政,就是通过低价征收农民土地,然后在土地二级市场上以高价拍卖给开发商。

业内人士认为,这种地方收入结构最近几年产生重大弊端,一是地方政府和农民利益形成重大冲突,在各地出现的强制拆迁,破坏了政府和群众的关系,也产生了诸多腐败现象;二是在土地招(商)、拍(卖)、挂(牌)中直接推高了房价。

全国“两会”上关于房产税的讨论也很热烈,中国房地产协会副会长胡葆森认为,房产税并非当前房地产市场面临的最紧迫问题,鉴于当前统计各种复杂住房信息仍存在很多困难,短期内只能是逐步扩大试点范围,不会推向全国。

不过,中国社科院财经战略研究院院长高培勇认为,把房产税推向全国是必然的,而且近几年必须推行。“房产税改革关系到收入分配制度改革和税制完善,在全国范围内征收房产税是必需的,至于怎么征可以讨论。”高培勇建议,由于上海、重庆试点方案不同,再扩大试点应采用全国统一方案,具体条款设定可以根据地方情况留有选择空间,但总的原则应推行统一方案。

房地产税税制的国际比较与借鉴 篇8

国外房地产税制度的主要内容

1. 课税对象及征收方式

房地产税的课税对象包括所有的房地产。由于不同国家和地区的房地产税内涵不同, 所以名称也有所不同, 美国和新加坡把房地产税称为财产税, 日本称为固定资产税、城市规划税, 我国香港地区则称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的, 有些国家只对土地征税, 有些国家只对房屋征税。还有些国家和地区对土地和房屋分开征税。如香港地区的差饷税不包括土地, 而对土地单独征收地租税;台湾地区设立地价税和房屋税。多数国家对土地和房屋合并在一起征税, 如新加坡、菲律宾、德国、英国、加拿大、美国等。

2. 税率

各国和地区在房地产税率方面差异很大, 有的国家由中央政府统一确定, 有的国家则由地方政府自行确定。美国各个州和地方政府自行确定财产税税率, 各个州和地方政府税率是不相同的, 大致为1%～3%。日本的固定资产税统一为1.4%、城市规划税税率最高不超过0.3%。新加坡财产税2011年起对自住住宅实行0、4%和6%的三档累进税率;其他为10%。我国香港差饷的征收税率为5%, 物业税率为16%。有的国家采用超额累进税率, 如塞浦路斯;还有国家采用定额税率, 如新西兰。

3. 计税依据

(1) 土地与地上建筑物价值。这一计税依据10多年来为各国普遍采纳。采用这种计税依据, 既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率, 如荷兰;也可对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率, 如泰国、南非、津巴布韦。

(2) 土地价值。这种计税依据仅为土地的价值, 而不包括地上建筑物价值。目前, 新西兰、肯尼亚、澳大利亚、我国台湾地区和南非的部分地区采用了这一计税依据。

(3) 租金收益。即以不动产租赁价格 (租金) 为计税依据。以年度租金收益为计税依据, 如何来确定年度租金收益, 各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后, 在运用一个合理的贴现率去确定名义租金。

(4) 土地面积。以土地面积作为计税依据, 采用的是从量计征的课税方式。俄罗斯、匈牙利、波兰、斯洛文尼亚及捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。

4.房地产税评估制度

国外对房地产的估定价值主要有三种方法:市场销售比较法、收入法和重置成本法。以市场价值作为计税依据的国家和地区通常采用批量评估的方法, 建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统 (CAMA) 。税务机关将从不同渠道搜集的有关房地产、纳税人以及市场的信息录入计算机中, 利用模型进行评税, 然后将税单以邮寄或其他方式转给纳税人, 纳税人再向税务机关或银行纳税。由于房地产估价比较复杂, 因此多数国家一般设有房屋、土地等财产估价结构, 发达国家都有估价师专门从事房地产价格评估工作, 并通过立法形式规定了评估周期。评估周期有长有短。有的每年一次, 如新加坡、我国香港;澳大利亚的评估周期各州从4年至7年不等;有的则5年一次, 如英国。

5.房地产税的优惠政策

美国政府鼓励百姓购房, 百姓购买第一套住房时免收房产税, 从第二套住房起征收房产税, 在购买第三套、四套住房时, 房产税会有一个较大比例的增长。有的州给予70%的折扣率, 对于低收入者实行住房抵免, 抵免额可以顶个人所得税或退休金等。用于宗教、教育、慈善目的的房产以及政府机构的房地产免收, 而有一些州对低收入残疾人免收房地产税。日本房地产税免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。新加坡从1991年4月1日起, 空置住宅进行建筑工程, 可获得退税优惠为期两年, 工程完成后住宅须为所有人自行使用;1995年3月起, 对于开发的土地在开发期间内免征财产税, 免税期可达5年。

国外房地产税制度建设对我国的启示

1.各国或地区房地产税征收目的不同, 房地产税占地方财政收入的比重有一定差异

有些国家或地区将其作为地方政府财政收入主要来源, 有些国家只是将其作为一般收入来源, 并经常对房地产税进行调整以对房地产市场和国民经济进行调控。美国出于保证财政收入而征收房地产税的目的较为突出, 一般要占地方财政收入的50%～80%, 由各州制定房地产税法, 各市、镇征收, 收入归地方政府, 主要用于当地的各项基础设施建设。日本在20世纪50年代开始征收房地产税后, 其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上, 并在90年代初攀升至50%。新加坡和我国香港地区没有中央税与地方税之分, 从占政府总体财政收入比重的角度看, 差饷和物业税占全港政府收入的比重一般5%左右 (不包括某些实行大幅差饷减免年度) ;新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。与国外相比, 我国房地产税对地方财政的贡献率是非常低的。在我国, 国家是城镇土地的所有者, 对于附着在土地上房产, 不论是商用、工业用, 还是城镇民用的住宅, 都属于国家财产的范畴。在政企不分、产权不明和财税体系不完善的前提下, 土地使用税和房地产税仅限于象征性征收。以上海为例, 如果一个本地的三口之家拥有400万的高档住宅, 每年实际缴纳的房地产税仅有1120元。而在纽约, 100万美元的房产, 每年大约要交3万美元的房地产税, 可见我国房地产税率是比较低的。

2.多数国家普遍实行“低税率, 宽税基”税收政策

“低税率”即较之于个人所得税而言, 房地产税在大多数国家实行低税率, 这样一方面税收可以避免因复杂而导致发生重复征税的现象, 另一方面可以降低税收管理成本, 提高税收效率。低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力, 有效地促进房地产市场发展, 最重要的是这种低比例、习惯性低税由于其征收税基宽, 实际上在很大程度上实现了税收转移支付价值, 并且以不可转嫁成本的特点变相地控制了住房价格无限上涨。“宽税基”是指房地产税的征税基础广泛, 除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税政策外, 其他房地产业主或住户均是纳税的主体, 这就为征收房地产税提供了广阔物质基础。这样的税制搭配对于地方财政创造出充足和稳定的收入来源起到积极作用。我国目前实行房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平弊端。其表现在两个方面:一是房地产税不具备完全的财产税性质, 大量的个人所有非营业性房产被排除在课征范围以外;二是有关房地产流转或经营的税负过高, 导致部分房地产通过隐形市场交易逃避纳税义务。应该借鉴国外先进经验, 简化税种, 将我国目前近20种房地产税适当合并税种, 改变以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的做法, 逐步扩大保有阶段税收所占的比重, 增加投机者囤积房地产的成本。扩大税基, 将房地产税的征税对象从高档住宅向普通住宅拓展, 将征税地区从一、二线城市向全国推进。在税率制定上要既让普通居民能够接受, 又能够起到调节高收入者住房消费的作用。

3. 大多数国家实行差别税收政策体系

即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿, 并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房地产需求和投机性需求, 但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待, 保护合理性的需求, 增加投机性需求的交易成本。从国际税收实践来看, 当发生房地产买卖时, 多数国家对房地产转让收益增值部分都实行征税。如英国、法国、芬兰、日本、美国等国家, 都把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益, 征收个人所得税或法人 (公司所得税) , 其中意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基, 按照价格增长幅度采用累进制, 按5%至30%的税率征收不动产增值税, 而美国实行15%到34%的累进税率。借鉴国外经验我国可以开征房地产转让收益个人所得税, 即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产1-3年内转让所得征收相应比例的所得税, 3年以上的免征, 开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时, 有效地抑制投机性需求, 降低房地产泡沫风险。

4. 有些国家采取房地产分设税种, 并以土地税为主

土地和房屋虽然都是不动产, 但两者的自然属性和经济属性是有较大区别的。土地具有稀缺性、不可再生性, 房屋的一些特性则是由土地的特性派生出来的。因此, 有些国家对土地和房屋采取分别课税, 对房屋课征房屋税, 对土地课征土地税。在税率上, 土地税的税率比房屋税的税率高, 对土地课以重税。从目前我国房地产税制度上看, 难以适应经济发展需要, 需要进行改革。从征税范围上看, 我国目前的土地增值税只对买卖土地使用权、房地产征税。还应该考虑对发生在土地使用权出租、房地产折价入股等交易方式上产生的土地增值、土地租赁过程中的增值和自然增值征税。从减免上看, 目前我国除了对建筑普通标准住宅、国家征用回收和个人转让原有住宅等条件的合理性免征外, 对税改以前所签订的房地产转让合同, 不论其房地产何时转让均免征。应该设置一个过渡性税率, 以保证税收的公平和公正性。从税率上看, 目前土地增值税率为30%～60%, 高于国外多数国家和地区水平。土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获得暴利行为的抑制, 而对土地和房屋的转让征高税, 则会制约不动产的正常流通。

5. 房地产税征收需要具备一定必要的条件

各国和地区在征收房地产税时, 一般以不动产的评估值为计税依据, 改变了原来的对房地产定额征收的做法。要做到这一点, 首先, 根据目前的实际住房价值税进行更客观地评估;第二, 在收集信息和征收监管的统一化中, 保持更公正和合理的原则;第三, 与房地产价格挂钩的土地应该相应增加税收, 这样有利于有效地调节收入。目前, 许多国家都已经建立了完善的财产评估机构和财产评估制度, 并通过专业的财产评估机构对房地产的价值进行评估, 科学地确定房地产税的计税根据。只有这样房地产税的征收才有科学的依据, 才能有效发挥房地产的职能作用。借鉴国外这一经验, 我国在开征房地产税时, 首先要设立不以赢利为目的的评估机构, 其次, 国家应该出台房地产评估相关法律法规, 制定科学的评估标准, 建立起比较科学详尽的财产信息管理系统, 并与工商等部门进行联网, 实行资源共享, 完善征收工作配套措施, 进一步提高征收工作质量与效率。

参考文献

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[3].巴曙松等著.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2011, (49-55) .

我国房地产评税人才培养路径 篇9

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税, 这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业 (方向) 建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验, 有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式, 满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看, 房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局 (BC Assessment) 负责该省财产税的征收和管理, 该组织有650个专职人员, 评估房地产数量超过188万宗 (BC Assessment 2010年度服务计划报告) ;在中国香港特区, 专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署, 截至2011年4月总职工数达819人, 其中各类专业技术人员共466人, 占总人数的56.4%, 评估各类物业236.92万余宗 (香港差饷物业估价署年报2010—2011) ;美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个, 其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%, 评估不动产类的税基7313.57万宗 (Maryland Department of Assessment and Taxation 2011) 。可见, 房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心, 是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质, 评税结果必须公平、一致和准确可信, 否则将引起税负不公, 进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平, 有较为完善的评税专业人才培养模式, 包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验, 总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

(一) 政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者, 也是评税法律和制度规则的设计者, 而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说, 美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身, 依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为, 放手发展行业中间组织, 鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争, 依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

(二) 高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺, 既要遵循评估基本理论和原理, 又要在实践中有所创新, 解决具体问题。在人才培养中, 高校起到了主导作用。

1. 高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学 (UBC) 在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系, 开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上, 不仅有全日制本科和研究生的培养方案, 同时开设成人职业教育系列课程计划, 提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程, 满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性, 还推出了远程教育形式, 完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识, 在本科生培养方面, 除全日制学位课程外, 还提供在职学位课程系列, 并颁发测量专业本科 (荣誉) 学位, 满足社会实践与高等教育结合的需求。

2. 课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育, 并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中, 房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到, 课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具, 同时介绍房地产法律基础和职业伦理;专业方向课强调对CAMA应用的掌握, 要求在课程中熟练操作计算机软件, 熟悉批量评税的技术原理和方法, 并实际应用。

3. 工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线, 还能够学以致用, 对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估, 熟练操作CAMA系统。因此, 高校在评税人才培养时, 更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合 (Work-integrated Education, 简称WIE) 是指将学习和工作相结合的教育方式, 即学生在校期间不仅学习而且工作, 并得到相应的劳动报酬, 使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践, 自2005年开始设置WIE环节, 要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能, 实习期不少于4周, 并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等, 对学生进行综合评价, 计算学分。WIE开拓了学生视野, 有助于学生运用所学知识解决实际问题, 建立清晰的职业发展规划;有利于高校和行业的密切联系, 使得教育机构知识更新能紧跟行业发展;同时, 雇主得以物色新员工、补充人力资本, 最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动, 以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件, 能够模拟CAMA系统的真实操作环境, 有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中, 案例分析被广泛采用, 教师不是单纯的知识灌输者, 而是引导学员学以致用, 提升学生的应用能力。

(三) 行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位, 包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织, 如国际估价官协会 (IAAO) 、国际财产税学会 (IPTI) 等均是评税领域内著名的学术组织, 其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例, 该州的州均等化委员会 (the State Board of Equalization, 简称BOE) 由选举产生, 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作, 其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港, 作为独立学会的皇家测量师学会 (CIOB) 和香港测量师学会 (HKIS) 对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1. 制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、教材选用、执业准则等具有较高的权威, 对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型, 其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的;激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

资料来源:UBC Real Estate Division Distance Education Calendar 2012-2013。

2. 进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系, 积极投身到国内和国际的学术交流活动中, 不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面, 各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解, 有助于提升评税人才的培养质量;另一方面, 中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会, 促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划, 如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall&Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州, BOE制定评税人员的认证标准, 设置专业培训课程, 与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看, 房地产评税人才培养模式包含3个主要环节, 即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前, 我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CA-MA系统试运行不断完善的阶段, 虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训, 但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验, 发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量, 依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题, 需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验, 结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状, 提出以下建议。

(一) 加强制度建设, 明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为, 对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下, 评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门, 需要明确各职能部门的职责边界, 如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估, 评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可, 等等。

(二) 更新知识结构, 发挥高校教育的基础性作用

1. 目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因, 我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部发布的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业 (或方向) , 这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2. 课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统 (GIS) 应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业 (或方向) 为例, 为适应评税人才培养的需要, 要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期, 可以有针对性地增加房地产估价课程的深度, 介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型, 以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程, 使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程, 使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看, 为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求, 可设置新的房地产评税专业 (或方向) , 调整本科及研究生专业培养计划, 开设独立的专业平台课程, 提高专业学习的针对性和适用性。

3. 教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大, 在课程设计上应突出评税专业培养的应用性, 多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式, 提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设, 使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境, 促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流, 提高教师的实践能力。

(三) 转变观念, 促进行业学术团体与国际同行的接轨

房地产税与房价的关系研究综述 篇10

一、国外研究动态

目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨, 从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看, 主要分为以下两类:

1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究

Tiebout (1956) 通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates (1969) 通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究, 发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关, 与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负, 以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出, 则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。

Yong Tu (2003) 通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现, 政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡, 房地产税收更多用于稳定房价, 因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun (2009) 在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为, 在一个均衡的竞争空间中, 当地政府的公共设施建设受税收政策的影响, 同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。

2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题

Kim (1990) 通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果, 发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负, 因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin (1993) 通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究, 发现由于房地产供给缺乏弹性, 对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降, 从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger (1999) 根据Wheaton (1990) 的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的, 房地产交易税征收所形成的闭锁效应, 导致短期内房地产价格下降。

Francois (2006) 通过研究房地产市场生命周期模型, 发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系, 税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David (2004) 对美国2005年住房进行调查, 发现美国的私有住房已享受了税收优惠, 房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。

二、国内研究动态

我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说, 对房地产税收的研究主要包括以下几个方面

1、我国房地产税收存在问题研究

我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应, 弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面:

(1) 税种的设立不科学

谭术魁 (1999) 认为我国房地产税收在税种设置上, 呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势;土地税制租税费错位;课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税, 对持有财产 (包括房地产) 者不征税, 存在税种缺位;“土地使用税’’本身就是地租, “土地闲置费"是一种典型的惩罚性的行为税而不是费;城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区, 而不包括广大农村。陈多长 (2004) 对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄, 农村房屋和城市自住房屋均予以免税;2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用, 保护农耕地, 但由于税率极低且一次性课征 (最高为/元5平米) , 因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租;3、城镇土地使用税。本质为地租, 混淆了租、税概念和功能。

(2) 计税依据不科学

我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松 (2004) 认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和抑制土地投机现象方面几乎完全无能为力。耕地占用税采用的也是从量课征制度, 因此耕地占用税也存在类似的缺陷。刘学华 (2002) 我国房产税按原值计征无法反应房地产应有的价值和增值, 不能反应房地产的时间价值。从根本上看我国房地产税由于采用从量计征和原值 (历史成本) 计税造成与市场价值脱节, 有失效率和公平。

(3) 征税范围过于狭窄

我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时, 城镇土地使用税和房产税均把国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象, 使征税范围非常狭窄。谢群松 (2002) 认为将个人非营业住房纳入不动产占有课税的课征范围不仅具有现实可能而且也非常必要了。

(4) 我国房地产税重流转、轻保有现象严重

近几年人们关注的焦点大多在不动产保有税方面, 认为我国房地产税收重流轻保现象非常严重。季勇、朱道林 (2004) 通过拉弗曲线分析认为我国能够归为财产税类的不动产保有阶段的税种过少。丛明 (2005) 在“进一步发挥土地税费的调节作用”一文中提出:条件具备时, 将城镇土地使用税、城市房地产税和房产税合并, 对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税汇, 有利于土地资源的流转, 限制企业占而不用、多占少用情况的发生。

2、房地产税收与房价的关系研究动态

王海勇 (2004) 从现代资产定价理论的角度, 认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期, 从而使现期房价下降。陈多长、踪家峰 (2004) 指出, 税收对房地产资产价格有双重影响:它既改变投机者的对房价预期增值, 同时也改变房地产资产的净现值, 征收房地产税收后资产均衡价格将低于税前水平。安体富、王海勇 (2005) 指出从目前我国房地产市场供需状况看, 在房地产的开发流转阶段征税, 并不能降低开发商利润, 反而使房价上升。任晓宇、郭树荣 (2006) 运用供需弹性和税收资本化的理论, 研究了我国现行房地产税在房地产各个环节的税收及税负转嫁情况。分析结果表明, 征收房地产保有环节的税收有利于提高税收的效率和透明度, 可以有效降低房价, 除了可以缓解我国房地产过热的问题, 还可以保证地方每年都有与经济发展相适应的并且稳定税收来源。

龚刚敏 (2005) 利用李嘉图等价定理, 用数学方法研究拟开征物业税对房价与政府行为放入影响结果证明, 开征物业税对房价及政府行为没有实质的影响。杨绍嫒、徐晓波 (2007) 从住房成本和资产收益的角度分析, 认为由于购房者需求具有刚性、弹性较小, 所以不论从资产收益还是从住房成本的角度看, 增加税收在短期内都会使房价提高。谢伏瞻 (2005) 认为由于房地产保有税的征收可以降低开发成本、增加有效供给、抑制投机、降低当前需求、改变价格形成机制、抑制地方政府操纵房价等作用, 故征收房地产保有税可以有效降低房价。这种观点代表了大多数学者的的态度和认识, 即学者们大多肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用。

三、国内外研究述评

房地产税作为理想的地方税种, 既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源, 也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨, 但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏, 学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多, 缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨。因此, 现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为, 关于房地产税与房价关系的研究至少存在以下两个问题有待完善。

(1) 房地产税对房地产价格的影响机理。

现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制, 难以体现我国房地产税制特点, 因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果, 这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多, 房地产税制较为复杂, 因此, 如何构建适当的模型, 如何选取合适的解释变量, 既能反映房地产税对房价的客观影响, 同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。

(2) 我国房地产税对房地产价格影响的实证分析。

近年来, 我国学者对房地产税收的研究越来越多, 研究内容主要包括:我国房地产税制体系研究, 房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言, 现有研究多为对策探讨和政策分析, 缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此, 采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据, 不仅有助于厘清我国房地产税与房价之间的关系, 也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。

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[6]陈多长, 踪家峰.房地产税收与住宅资产价格:理论分析与政策评价阴.财贸研究, 2004;1

2017年会征收房地产税吗？ 篇11

以上这些说法似乎意味着，房地产税最快将在2017年征收。记得在2014年，财科所的原所长贾康曾表示，具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。

但是笔者的基本判断就是，房地产税2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性非常渺茫。为什么呢？因为房产税的复杂和在房产税基本问题上共识的欠缺。列入一类立法规划，最后在人大任期内没有完成的立法比比皆是，列入不见得一定会完成。

事实上，如果从最初的物业税的讨论和设计开始，关于房产税的讨论已经10多年了。2003年的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后由于中国房价的暴涨，在房产税的政策目的中自然有了通过房地产抑制房价过快上涨的意图，并在重庆、上海搞了房产税的试点，但效果乏善可陈。十八届三中全会在财税改革部分提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“房产税”又悄然变成了房地产税。

从税收改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给楼市以明确的制度预期，以保房价稳定，并使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。问题的关键是，经过10多年的争论，无论是征收目的，还是征收环节等基本的问题分歧越来越大。在十八届三中全会提出“加快房地产税”的立法之后，问题更为复杂，究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新的税种，还是所有与房地产有关的税收的总称，三中全会没有明确，专家学者有各种不同的解读。

因此，在房产税的很多问题分歧很大，房产税涉及的利益博弈极其复杂的情况下，就认为在一两年可以完成立法并很快实施，显然是一种税收立法的天真烂漫主义。房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。在启动真正的立法程序之前，最起码应该讨论清楚以下四个问题：第一，房产税征收的目的是什么。是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种；第二，房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着已经很重的房地产税收上再加税；第三，房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候，应该明确回答，征收房产税后，土地出让金是取消还是照收？第四，房产税是财产税还是调节税。如果是财产税，除了法定减免的情形，要对每一套房产征收，如果是调节税，房产税究竟能不能调节房价？

我们知道，由于过去10多年在房产税问题上的误导，很多民众以为房产税可以抑制房价的上涨。从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。笔者研究了很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是各国的地方政府在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是，中国的房产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。但实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。如果房产税的目的是为了抑制房价，那在当前房地产深度调整的情况下，则意味着房产税出台的必要性不大。

必须承认，房产税是一项重大的改革工程，其影响遍及政府、开发商和每一个民众。对此应严密论证，科学评估，慎重推行，而不能为了某种极其功利主义的目的而急于推出。特别是，绝对不能为了政府短期的增收目的而征收。对于房产税的目的，房产税的设计，房产税的具体制度细节都还存在巨大分歧的情况下，就轻易断言这两年就开始实施，实在是违背基本常识。美国首席大法官马歇尔曾经意味深长地指出：“征税的权力事关毁灭的权力。”特别是在房产税这样的重大问题上，一定要系统设计，全盘考虑，形成合理的立法方案。

房地产税 篇12

(一) 中国现行房地产税的作用机制

1. 房地产开发建设环节税。

房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。其中, 耕地占用税是对占用耕地建房或用于其他非农业生产建设的单位和个人征收, 在占用耕地时按面积计算, 一次性征收;城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用国有和集体所有土地的单位和个人按使用面积征收;营业税是对转让土地使用权单位和个人, 就其所取得的营业额征收的一种税;城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据按一定比例计征;印花税是对转让土地使用权、销售不动产时签订的合同征收的税。

2. 房地产交易环节税。

房地产交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税。流通环节的营业税是对销售不动产的单位和个人, 就其所取得的营业额征收的一种税;土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物并取得收入的单位和个人, 按其增值额和四级超率累进税率计征;契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象, 向产权承受人按照土地、房屋购置价格的一定比例进行征收的一种税。企业所得税主要是对房地产开发企业的应纳税所得额计征, 按照25%的税率计算征收。个人所得税主要是对个人转让土地使用权和不动产取得的收益征税, 即按照取得的转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的所得和20%的比例税率计算征收。

3. 房地产持有环节税。

房地产持有环节的税种主要有房产税。房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税是房地产税收体系中唯一在房屋保有环节征收的一种税。长期以来, 中国房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营用的房产征税, 各地对居住用房均采取免税政策。

(二) 政府为稳定房价采取的税收调控措施

1.2005年5月11日七部委的《意见》指出, 自2005年6月1日起, 对个人购买住房不足二年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过二年 (含二年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过二年 (含二年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求各地严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围, 加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房, 一律不得给予税收优惠。

2.2006年5月24日经国务院同意, 国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》, 指出从2006年6月1日起, 对购买住房不足五年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过五年 (含五年) 转手交易的, 销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过五年 (含五年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求税务部门严格税收征管, 防止漏征和随意减免。为落实这一规定, 2006年5月31日, 国家税务总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》 (国税发[2006]74号文) 。

3.2006年12月28日, 国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号文) , 要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算, 以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。该通知自2007年2月1日起执行。

4.2010年4月国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发[2010110号, 即“国十条”) 。 (1) “国十

(1) “国十条”的主要内容包括:一是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数, 严格实条”新政的涉税内容主要是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作, 并逐步扩大到全国。“国十条”的配套政策包括:关于契税政策, (一) 对个人购买普通住房, 且该住房属于家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女, 下同) 唯一住房的, 减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减按1%税率征收契税。关于房产税的试点征收, 2011年1月28日, 中国的房产税征收试点工作已经在重庆和上海两市启动, 待时机成熟后, 推广到全国征收。

二、现行房地产税收在调控房价方面存在的问题

1.房地产税制结构不合理。不同的税种对房价的走势会产生不同的影响, 有些税种如流转税中涉及不动产的营业税, 因其属于间接税税负容易转嫁给他人, 在不动产销售环节较容易随房价或租金转嫁给购房者或租房者;而直接税如个人所得税不易转嫁税负, 税款由售房者自己负担。因此, 直接税比间接税更能抑制房价的上涨。但是, 在现有房地产税收体系中, 间接税较多而直接税不足。从房地产流通环节来看, 多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收, 而这些税负除个人所得税外都可以较容易的在土地、房屋交易环节通过价格的提高转嫁给购买者, 从而成为商品房销售价格过高的一个重要因素。

2.税种设置复杂, 存在重复征税现象。中国房地产税收体系存在在同一环节征收多种税的重复征税现象, 税负比较重, 从而变相助推了房价。如在房地产开发环节, 对开发增值额既征收土地增值税, 又征收企业所得税;在房地产转让环节, 对转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税, 又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入, 既征收营业税, 又征收房产税;对持有房地产者, 既征收城镇土地使用税, 又征收房产税。这样, 造成了现行房地产税收体系结构混乱、种类繁杂、课税重复的现象, 纳税人的税负重, 转嫁税负的意愿强烈。

3.税收征管不到位。有些税种在制度设计上考虑了增加住房持有或交易环节税收负担从而打击投机行为, 但是由于种种原因实际征收率较低。如税法规定, 住房出租收入也要交营业税和房产税, 但是由于税务机关对于住房出租信息收集存在一定难度, 纳税人主动申报意识差, 所以实际征收率很低。

三、未来房地产税制改革的方向

政府调控房价的效果不理想, 原因是多方面的, 笔者认为, 就税收调控而言, 只注重营业税和土地增值税的调节, 忽略了财产税和个人所得税的作用。为促进房地产市场有序发展, 应减轻住房流通环节的税收负担, 完善持有环节和收益分配环节税收, 以减少投机行为, 从而抑制房价的过快上涨。

1.优化现行房地产税制结构。本着结构性减税的目标, 应当进一步降低商品房市场的总体税负。以流转税中的营业税为例, 营业税为间接税, 税负容易转嫁给购房者, 变相增加购房者的成本, 应当降低税率或者取消。除了营业税, 土地增值税、印花税等所有的卖方税其实都具备税负转嫁的特点, 也应当减征。因此, 可以考虑在财产税种类 (如房产税) 、直接税种类 (个人所得税) 和买方税 (如契税) 等方面进行合理设计。以契税为例, 应设计差别对待政策, 对首套达到标准的住房可以制定优惠政策, 免征契税。

2.房地产税种的合理取舍。笔者认为, 应该在现行房地产税制的基础上, 建立多环节、多税种征收的复合税制。一是在房地产开发环节, 目前已有土地增值税和耕地占用税, 土地增值税的主要目标是调节开发商的过高利润, 抑制房地产投机, 应该予以保留, 并重新设计税率, 可以将税率适当调低。耕地占用税的目标是保护耕地, 但在执行中与土地出让金重复, 政策效果不明显, 建议取消。二是在房地产交易环节, 现在征收的税种有契税、营业税及附加、个人所得税, 少数地方还征收土地增值税 (如北京) , 从执行情况看, 存在税种多、税负偏重的矛盾, 应该适当简化。在目前房地产交易行为比较频繁的情况下, 可以保留营业税和契税两个税种;在以后房地产交易规范以后, 保留契税一个税种就可以了。三是在房地产的保有环节, 现行税制中包括房产税和城镇土地使用税两个税种, 建议逐步在全国范围内推行房产税, 适时对居住用房所占的土地征收城镇土地使用税。综上所述, 从近期和中期目标看, 中国房地产税收体系可以选择土地增值税、营业税、契税和房产税四个税种[1]。

3.完善税收管理机制, 严格依法治税。一是加强房地产税收的管理。税款必须按法律规定征收到位, 将房地产行业的利润限制在合理的空间上, 鼓励普通住宅的建设, 抑制或限制豪华型住房的建设, 充分发挥税收的经济杠杆作用。二是加强财产租赁税收的管理。国家对住宅和非住宅租赁作出了不同的税收规定, 住宅租赁税收相对低很多, 税务机关要下大力气管理财产租赁税收, 压缩持有财产盈利空间, 打击投机行为, 为住宅建设保留后备的土地资源。同时鼓励住宅租赁, 以缓解住宅紧张局势。三是堵住虚假交易。与政府房地产职能部门合作, 将“纳税证明”规定为转让房产的前置程序, “纳税证明”包括经税务部门确认的价格和房产交易的纳税凭证;税务机关在开具“纳税证明”时, 如果发现交易价格存在疑问, 可以按市场价格调整应纳税额, 并追缴税款;对二手房市场进行清理整顿, 对房地产中介机构进行专项检查, 对“阴阳合同”行为严厉查处[2]。

商品房价格的高位运行, 有多方面因素的助推作用。因此, 政府在调控价格方面也应当集合税收调节、信贷约束以及规范土地供应等手段联合行动。在税收方面, 应当充分发挥税收对房地产价格的调控作用, 尤其是加强对房产的持有环节征税。因此, 改革总的原则应当加强商品房保有税主体地位, 降低交易环节税的比重, 适当增加持有和财产转让所得的不动产税种, 以实现有增有减的不动产税税制改革。

摘要：梳理了近年来房地产税制的新政策, 分析了房地产税征收过程中存在的问题, 提出了优化房地产税制结构, 完善房产税, 实行有增有减的流转税以及提高房屋保有环节的税负等措施, 进一步发挥税收调节作用, 稳定房价。

关键词：房地产税,调控作用,契税,个人所得税

参考文献

[1]石坚.论中国房地产税制改革的目标及途径[J].涉外税务, 2007, (7) .