房地产领域（共7篇）
房地产领域 篇1
盘活房地产领域中的“四空”项目, 即“空地”、“空壳”、“空楼”、“空场”, 是促进房地产业健康发展的关键环节之一。
一、“四空”现象必须引起有关部门的高度重视
所谓“空地”, 即指在相当长的一段时间内, 已出让或已划拨的项目用地处于闲置状态。这些空地是贯彻国土资源部《闲置土地处置办法》的清理处置对象。所谓“空壳”, 是指某些房地产开发项目虽然已投入项目的施工甚至已经封顶或已形成楼盘, 但没有投入装修收尾。而进入房地产市场的应该是能够使用的房屋, 而不是一个空壳。所谓“空楼”, 也就是可以进入流通或消费的成品, 但销路滞弱, 成为闲置楼盘。这一方面是供大于求的房地产买方市场的体现, 另一方面是楼盘自身的缺陷所致。所谓“空场”, 指的是某些场地虽然做到了基础设施的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”, 但主体无限期停工, 开发商由于种种原因而无法继续运作。
造成上述“四空”现象的原因是多方面的。它既是市场经济运行过程中经过宏观调控后留下的轨迹, 也是一种反映房地产开发非理性化的“生动”教材。房地产领域中的“空地、空壳、空楼、空场”, 属于闲置的未产生应有社会与经济效益的资源。鉴于土地资源的稀缺性, 故此类现象必须引起有关部门的高度重视。
笔者以为, 房地产领域中“四空”现象的负面影响有以下几方面:一是破坏了城市的形象。二是浪费了土地资源, 一方面是城市用地不断扩张, 土地资源日益短缺;另一方面却是“晒地皮”, 两者形成了强烈反差与尖锐的矛盾。三是直接影响了城市总体规划的实施和形成。每一个项目的报审批准都是经权衡、研究和总体规划实施的“综合症”。四是大量的“四空”项目, 使房地产经济的整体资产不仅在形态上而且在实质上都受到不同程度的损害。五是套牢了银行的资金, 不少“四空”项目的资金来源大都是银行贷款。“四空”必将导致信贷资金的呆帐死帐, 最终损失的还是国家的利益。六是影响了项目周边单位工作的正常运转和周围百姓的正常生活。
二、“四空”现象应分类处置
对于房地产领域中的“四空”项目, 除了从增加房地产市场需求的角度去实现拉动转化之外, 还必须通过对其分类处置, 形成有效供给, 以激发和引导人们对房地产项目的投资与消费欲望。
1. 借助刺激投资和扩大内需的政策效应, 促进“四空”项目的盘活
不少房地产领域中的“四空”项目, 大都在前期投入了或多或少的资金。其中, 不少项目存在盘活的可能性。只要找准其空置的症结, 注入后续资金进行改造性建设, 就有可能得以盘活。政府的分类引导与处置以及各相关管理部门的协调服务是促使房地产领域中“四空”项目尽早启动与转化的关键。
2. 建立“四空”项目的次级市场, 促使其在流动中重组和优化配置
应建立健全房地产领域中的“四空”项目在次级市场上实现重新启动与运作, 对已拆迁还建安置完毕的“四空”项目, 在进行严格审查、合理评估后, 政府有关部门可以批准其依法在次级市场上进行土地和项目转让。对用土地项目进行抵押、逾期不能履行债务的, 在土地依法清算后, 可将评估后的土地和项目转让给债权人, 由债权人继续操作该项目的顺利实施。实践证明, 房地产领域中“四空”项目开发权的转让、转移意味着土地与项目可获得新的生机, 避免了长期闲置, 促进“半截子”、“晒地皮”工程项目进入实质性开发。
3. 建立健全土地回收与储备制度, 调控房地产项目的供给量与供给结构
目前, 对于“空地”和“空场”中已签出租合同但未实施动迁的和未履行征地手续的, 包括少数已注入一定资金, 但又无实力继续开发的项目, 根据《土地管理法》及有关法规, 本着实事求是的原则, 分别予以警告、处罚, 直至依法解除合同或无偿收回土地使用权的处理;对合作中有经济纠纷, 合作开发者无心、无力开发的土地项目, 实行招标拍卖, 待收回投资款项后, 再予以清算。
当房地产市场上闲置地产过多时, 政府应动用资金予以回购, 藉以开发成政府必要的城市用地储备;政府还可动用土地资金把回购的土地改造成为设施完善和配套的“熟地”后再招标出让或出租。同时, 为了防止新的“晒地皮”现象的出现, 要加大地产市场规范管理的力度, 应加大土地出让、转让、闲置、开发的立法和执行力度, 加强修订和完善房屋拆迁安置、房地产开发经营管理法规, 进一步完善土地使用权出让和转让实施办法, 制定土地开发管理程序和闲置土地的处置办法, 为“四空”项目的顺利启动与转化提供法律依据。
4. 银行应积极参与“四空”项目的启动与转化运作
银行应从盘活沉淀资金的角度, 高度重视房地产领域中“四空”项目的启动与转化。这些“四空”项目不解套, 银行所投入的贷款就无法盘活。所以, 银行应从自身资产安全性、流动性和效益性的角度出发, 积极主动参与到这些“四空”项目的重新启动与转化运作中, 为“四空”项目注入抵押贷款的强心剂。对于沉淀在“四空”项目上的银行资金, 应通过法律程序予以强制性处置, 收回沉淀资金。
5. 加强基础设施的配套建设, 使闲置商品房早投入市场消费
政府有关部门要运用积极的财政政策所提供的机遇, 加大基础设施的配套建设, 有针对性地“拾遗补缺”, 探索目前因地段不佳或基础设施不配套而造成的已建成商品房空置的“解套”工作, 大力加强市政、生活、教育等设施的配套建设。
房地产领域 篇2
为扎实有效推进XX市打击整治养老诈骗工作，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我市房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。根据省、市部署要求，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
开展打击整治养老诈骗专项行动，是深入践行以人民为中心的发展思想的实际举措，也是保持国泰民安社会环境的有力行动。各房地产企业要切实提高政治站位，充分认识此次专项行动的重要意义，根据专项行动整治内容认真开展自查整改，以实际行动加强行业自律，为广大老年人安享幸福晚年营造良好社会环境。
二、工作目标
通过房地产领域整治养老诈骗工作专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的根本好转。
三、组织机构
为加强我市此次专项整治工作的组织领导，保证工作按期推进，成立XX市房地产领域整治养老诈骗专项整治领导小组如下：
组长：XX
副组长：XX
成员：XX
领导小组下设办公室，设在住建局房管股，由房管股股长苟勇任办公室主任，负责日常事务。
四、整治范围
此次专项整治范围为我市开发的房地产项目。对在建、在售楼盘商品房销售进行一次拉网式排查，确保此次专项整治不留死角。
六、整治内容
（一）在商品住房销售中是否以“养老”名义进行虚假宣传、诱骗老年人购买。
（二）在商品住房销售中是否打着“以房养老”等旗号，诱骗老年人抵押自己房屋等其他手段非法占有老年人房屋。
（三）在商品住房销售中是否违反城市管理相关规定在城市街面张贴“以房养老”宣传广告等。
（四）在商品住房销售中是否有其他养老诈骗行为。
六、工作措施
此项工作为长期坚持开展工作，对照重点整治的4个方面，要求房地产企业自查，并形成自查报告。市住建局对在建、在售楼盘不定期进行抽查，对抽查企业存在苗头性问题的，责令企业整改，督促清退资金，对整改不到位的，或者又出现新的违法违规行为的，将视情节轻重进行书面警示，约谈企业主要负责人，并公开通报企业不正当经营行为，情节严重的将按房地产信用档案管理进行扣分，对涉嫌犯罪的，及时固定证据、移送司法机关依法打击。
为巩固房地产领域整治养老诈骗整治工作，我局将认真梳理总结，及时固化成果、建章立制。完善监管机制，促进房地产市场健康稳定发展。
七、工作要求
（一）加强组织领导。
切实强化专项整治工作的组织领导、认真谋划调度，加强督促检查，强化过程管理。（二）强化问题整治。
对专项整治期间发现的问题，形成问题清单，建立整改台账，明确整改措施，落实整改责任，确保整改到位。房地产领域 篇3
一、深刻认识经济发展新常态下工业的重要使命
中央经济工作会议关于经济发展新常态的重要判断，准确刻画了我国经济发展的阶段性特征。这是新时期走中国特色新型工业化道路、打造中国工业升级版的大背景，也是加快转变经济发展方式、推动工业发展提质增效升级必须认清的新形势。
工业是支撑经济平稳运行的主要力量。改革开放以来，我国工业增加值占国内生产总值比重保持在37%至45%之间，工业对经济增长的贡献率基本保持在40%以上。目前，我国工业化尚未完成，工业仍是推动经济增长的主要力量。随着经济发展进入新常态，我国经济下行压力较大，保持经济稳定增长并处于合理区间依然是当前我国经济发展的主要任务。在这种情况下，工业保持平稳发展，将为我国经济在发展中升级、在升级中发展提供有力保障。
工业是经济结构调整的主要战场。当前，我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等结构性矛盾和问题突出，症结在工业、难点在工业、突破点也在工业。消费方面，只有加快制造业向个性化定制、柔性化生产、网络化销售等先进制造方式和商业模式转型，才能满足日益个性化、多样化的消费需求，支撑消费结构升级。投资方面，近年来工业物流、通信等基础设施和新技术、新产品、新业态、新模式的投资机会大量涌现，智能制造、智慧物流、高端装备、工业机器人、新能源汽车等正在成为投资新热点。出口方面，工业制成品己占全部出口的95%左右，调整优化产业结构和产品结构是提升“中国制造”竞争力的必由之路。就业方面，新兴产业成长与传统产业结构优化升级，正在创造大量高质量就业岗位，带动整个就业结构改善。
工业是实施创新驱动发展战略的主要领域。欧美发达国家经验和我国发展实践表明，工业是研发投入的主要阵地，是创新最活跃、成果最丰富的领域，从根本上决定了国家整体创新水平。近年来，我国在载人航天、探月工程、高速铁路、高性能计算机、新一代移动通信等领域取得重大突破，物联网、智能机器人等大量创新性技术广泛应用于各行各业，创新正在成为经济社会发展的主要驱动力。当前，新一轮科技革命与产业变革风起云涌，工业技术与信息技术即“两个IT”深度融合成为产业发展新趋势。只有加速推进信息化和工业化融合创新，真正把工业发展动力转到创新驱动的轨道上来，我国工业才能从全球价值链低端环节向高端环节跃升，实现由规模扩张向提质增效的根本性转变。
二、准确把握经济发展新常态下工业发展面临的挑战
伴随国内经济下行压力加大和国际经济复苏疲弱态势延续，我国工业结构调整阵痛显现，企业生产经营困难增多，工业运行风险逐步显性化。经济发展新常态下，工业发展既要面对旧问题的缠绕，又面临新情况新问题的挑战，对此要有清晰认识和准确把握。
企业创新能力不足。长期以来，工业发展主要依靠要素低成本优势、通过引进技术和管理迅速形成生产力来实现规模扩张，对关键基础材料、核心基础零部件、先进基础工艺和产业技术基础的重视不够，企业研发投入强度普遍偏低，产业长期被锁定在国际价值链中低端环节。进入信息化时代，发展先进制造模式所需的高端传感器、数控系统、工业应用软件等基本被国外垄断，核心技术和关键技术受制于人，严重阻碍我国产业从成本竞争向效率竞争转型。特别是，由于企业创新能力不足，难以支撑国家抢占国际产业竞争制高点的战略行动。
产业结构不合理。一方面，传统产业产能过剩矛盾突出。钢铁、电解铝、平板玻璃、水泥等供给能力大幅超出需求，甚至在光伏、风电等新兴产业也开始出现产能利用不足，产能过剩已经成为困扰我国工业长期发展的主要矛盾之一。另一方面，新产业培育不足。智能制造、增材制造、云制造等发展与国际先进水平差距明显，适应经济发展新常态的新增长点不多。从区域布局看，工业发展尚缺乏“全国一盘棋”的统筹协调机制，导致区域产业发展同质化问题严重。
发展环境亟待优化。随着经济增速下行，各种矛盾逐渐显现，市场信心不足，给工业企业投资决策、融通资金、生产经营等造成明显负面影响。工业行业平均销售收入利润率偏低，长期在6%-7%低位徘徊，近两年进一步下滑至6%以下。由此导致资金、人才等资源大量向金融、房地产、证券等领域流动，难以吸引到优质要素资源推进工业转型升级。此外，工业领域的普惠性政策不足，诸多创新能力强的中小微企业难以获得创新创业投资支持，往往错失企业成长的最佳时期。
国际竞争日益激烈。在新一轮科技革命和产业变革推动下，新的国际产业分工和价值链格局正在形成。发达经济体加快战略调整，推动“再工业化”和制造业回流，对我国产业向价值链高端环节攀升形成巨大压力。其他新兴经济体和发展中国家利用生产要素相对优势大力发展劳动密集型、资源密集型等产业，对我国在相当长一段时期内保留并发展中低端产业形成挑战。与此同时，国际金融危机后国际规则新体系与全球治理新机制正在重构，如何提升我国在国际标准制定、国际贸易与投资谈判等方面的话语权，将会对我国工业竞争力产生深远影响。
三、在主动适应新常态中做好信息化和工业化融合这篇大文童
面对经济发展新常态，我们必须转变观念、提高认识、找准方法、狠抓落实，做好信息化和工业化融合这篇大文章，抢占新一轮产业竞争制高点，打造中国经济升级版的工业篇。
优化产业结构，发现培育工业领域新增长点。坚持把推动经济结构战略性调整作为转变经济发展方式的主攻方向，实施创新驱动、质量品牌、强化基础、绿色发展等重大工程，将有潜力的新兴产业加快培育成为主导产业，推动产业结构向中高端迈进，提高工业发展的质量和效益。要充分发挥战略、规划、政策的引导作用，发挥技术标准、法律法规和市场机制的约束作用，加大淘汰落后产能力度，继续化解过剩产能，推动企业兼并重组，改造提升传统产业。要推动制造业产业链各环节的专业化、服务化，大力发展工业设计、现代物流、互联网金融等生产性服务业，推动工业向价值链高端演进。要深挖信息消费潜力，加快实施“宽带中国”工程，加大4G网络基础设施投资，鼓励发展电子商务，切实发挥高质量投资和消费需求对经济增长的拉动作用。
实施创新驱动，重塑工业转型发展新引擎。坚持把增强创新能力摆在首要位置，增强中国工业升级的动力。要围绕两化深度融合需要，力争在集成电路、新一代移动通信、重大装备、智能机器人等领域，集中突破一批基础共性和核心关键技术，提高我国工业基础能力与国产智能技术、产品和装备水平。要着力健全国家制造业创新网络体系，支持众设众包、技术创新、业态创新、商业模式创新等多元创新发展，加快推动工业从要素驱动、投资驱动向创新驱动转型，培育壮大产业竞争新优势。
发展智能制造，探索信息化条件下生产新方式。坚持把发展智能制造作为战略重点，抓住新一轮产业变革浪潮和信息化发展趋势，探索智能制造生产方式，建立信息化条件下的工业生态体系。要以应用为核心、市场为导向、企业为主体，利用信息技术改造传统产业，大力发展智能制造，促进工业全产业链、全价值链信息交互和智能协作。要支持工业云服务平台建设和大数据技术应用，鼓励发展基于互联网的众包设计、柔性制造、个性化定制、智慧物流等新型制造模式。要加快部署高速、宽带、移动、泛在的信息网络基础设施，推动物联网、移动互联网、工业互联网发展和应用，有效支持云计算、大数据等创新业务发展。
加快绿色发展，推动形成低碳循环发展新模式。坚持生态文明建设与工业文明建设相结合，推动工业走绿色、循环、低碳发展之路。要积极支持绿色低碳、节能环保设备和产品开发，提高国产智能产品、智能装备的制造能力，为农业、服务业提供更加节能高效的设备。要加快节能环保、再制造、新能源汽车等产业发展，探索能源合同管理、节能资源协议、高耗能产品能耗限额标准等新模式，加快形成工业绿色发展的长效机制。要大力支持智能电网建设，促进能源资源的优化调配，大幅提高能源利用效率。要以高投入、高消耗、高排放行业为重点，组织开展低碳技术试点，推动建设一批低碳工业园区。
全面深化改革，释放工业转型升级新活力。坚持把简政放权作为全面深化改革的突破口，着力深化行政审批制度改革，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，激发企业发展活力。一方面要做好“减法”，重点清理涉及企业生产经营活动的审批事项，进一步减少工业领域的审批、核准、备案事项；认真梳理并向社会公布“负面清单”、“责任清单”和“权力清单”，为企业创造一个更加宽松公平，更有利于创新发展的市场环境。另一方面要做好“加法”，按照宽进严管的原则，从加强依法监管、完善监督检查、提高服务能力、推进行业自律等方面入手，守好安全生产、产品质量、环保标准、用户权益保障等“红线”，将工作重点更多放在制定法规标准、完善基础设施、提供公共平台，更好为企业服务上来。
美国房地产领域预防腐败机制研究 篇4
1. 有利于从根本上预防腐败
从某种意义上可以说, 腐败最根本的原因是道德败坏。因为从广义上讲, 腐败的概念是指道德败坏者通过运用手中的权力来获取私利的行为。一般认为, 政府公共部门腐败是指公职人员中的道德败坏者为了谋取个人私利而违反公认准则, 或背叛公众信任, 或为个人利益出售政府财产或物品, 从而造成公共财富的损失。因此可以说, 法律惩罚是治标的措施, 而伦理建设则重在治本。若在政府中根除了道德败坏行为, 那么, 公共腐败的主要根源就得以铲除了。
2. 可预防不违法却不道德的腐败
腐败的一个重要途径是非法使用公共权力, 也就是违法。但在某种情况下, 有些腐败却并不违法。由此, 对应于“非法腐败”, 现实中还存在着一种“合法腐败”, 这是一种灰色地带。换句话说, 从道德和对公共财富造成损害的角度看, 某些官员的所作所为当属腐败行为, 但在实际生活中却又缺乏针对这类腐败行为的具体法律或裁定标准, 导致这些腐败行为游离于法律管辖区域之外。
例如, 泄漏与利用内部信息就有可能成为合法的腐败。公职人员牟取暴利的一个途径是泄漏内部信息或直接利用这类信息进行投资。而此类行为往往是现行法律和规定无法控制的。任何与城市房地产建设规划有关的内部信息, 都可以被一些公职人员肆无忌惮地加以利用:预先廉价买入附近地皮, 在市政委员会将计划公布于众后, 将价值攀升的该地皮抛售, 以套取巨额收益等。美国前纽约州参议员普伦凯特多次公开宣扬其上述行为的“诚实性”与“合法性”, 并认为通过低买高卖方式获取的投资收益是市场对政治家投资能力和远见卓识的犒赏和回报。他关于“诚实贿赂”的一系列直白大胆的言论, 为类似行为提供了堂而皇之的理由。“我看见了并抓住了机会”在当时成为普伦凯特的经典辩词。但实质上, 上述行为与绝大多数被指控为偷盗城市财富的政治家的生财之道——利用内部人信息获取土地、稀缺物资的巨大买卖差价——如出一辙。
3. 事先预防比事后惩罚更具成效
与法律手段相比, 政府加强自身伦理建设, 通过自律来预防腐败, 具有特别的优势。其主要关注点在于事先预防, 而不是事后惩罚。这种事先的、带有预防性质的措施, 比法律手段的事后惩罚更加经济有效。因为政府作为公共权利的掌管者, 权利与责任重大, 即使对腐败的官员进行法律的惩罚、判刑乃至于极刑, 但结果在经济上常常是于事无补, 因为官员本身没有资产, 无法作出相应的经济赔偿, 况且, 还有许多损失是事后无法补偿的。
此外, 在腐败的官员接受事后的法律制裁后, 其本人付出应有的代价, 其所侵害的对象的损失已是既成事实, 两者被置于对立面上, 其结果是两败俱伤。相比较而言, 行政伦理的建设则可防患于未然, 最后形成双赢的结局, 这非常符合和谐社会的理念。
二、美国政府预防腐败体系的建立及实施
1. 政府建立预防腐败体系的动力
首先, 是被称为“第四权力”的新闻媒体的作用。从19世纪末开始, 美国新闻媒体在财政上逐步脱离对政治机器的依附, 独立性日益增强。新闻媒体不再是政党、行业、地区等特殊利益集团的工具, 而视自己为社会良心的代表, 相对公正、独立地监督政府的行为;
其次, 是公众监督力量的作用。随着美国经济的发展和国力的积累, 国民教育水平普遍提高, 公众参与政治生活的热情高涨, 公民道德意识和社会责任感不断增强;再次, 是利益集团斗争的作用。通常意义上讲, 现行腐败体制的既得利益者不会产生变革现状、提升自身伦理道德标准需求或动机。真正意义上挑战者来自那些不能从现行制度中受益、却试图以改革为旗号重新确立权力分配机制利益集团。
2、对预防腐败的行政监督
在美国, 构成了一整套以预防腐败为核心的政府伦理建设机制。目前, 美国的此类部门分为两大类, 第一类具有调查和起诉的职能, 它们是联邦刑事调查和起诉机构, 包括司法部公共诚实处、联邦调查局和独立检察官等;
有美国特色的是第二类部门, 即非刑事公共诚实机构, 它们不具有调查和起诉的职能, 其主要责任是为了避免利益冲突而审查联邦雇员和官员的财产情况, 解释刑法和行政部门的公共诚实规则, 确保联邦雇员和官员对其能确切理解。“水门事件”后, 此类机构增多, 并扩大其职责范围, 它们获得了前所未有的独立地位, 并成为许多公共道德争论的最后仲裁者。此类机构包括:司法部律师办公室、政府道德办公室、监察长办公室和白宫律师办公室等。
此外, 在美国的地方政府中, 迄今已有36个州制定了道德规则, 并设立了“委员会”或“办公室”来监督道德管理。这些委员会都会进行公共道德调查、提出咨询、监督或审查财产申报。州司法部长办公室和地方检察官日常执行州的关于反公共腐败的法律。在对最严重的公共腐败进行调查方面, 联邦层次的机构起着最重要的作用。
三、对中国房地产领域预防腐败的启示
1、通过强化行政伦理建设, 对政府施政行为严密监管, “大政府”不必然导致腐败
由包括立法、司法和行政在内的广义政府垄断性地掌握并分配公共资源、提供公共物品、实施政府管制, 往往被认为是滋生腐败的温床。然而, 从美国政治史来看, 它走过的却是一条从“小政府”到“大政府”, 政府对社会经济生活介入日益深广, 同时腐败现象却越来越受到抑制的道路。通过法律监督来反腐败的方式在中国或其他国家都有, 而本文所论述的美国政府通过强化行政伦理建设保持清正廉洁的机制却值得研究, 这对当前的中国尤其具有启示意义。
改革开放30年以来, 在“效率优先, 兼顾公平”的思想指导下, 中国社会以经济建设为中心。一方面, 当前中国经济建设取得的成就有目共睹;但另一方面, 似乎有一个误区, 认为政府应该尽量放权, 真正实现“大市场、小政府”。所谓“找市场、不要找市长”, “政府要当裁判员, 不要当运动员”等论调几乎成了全民的共识, 但经过一段时间的实践, 人们发现上述主张似乎有些矫枉过正, 又重蹈以前国企改革的“一抓就死, 一放就乱”过犹不及的覆辙。最近学界多有呼吁加强宏观调控的主张, 例如京沪等房地产价格居高不下等市场经济缺陷的不断暴露, 都呼唤政府加大监管力度。借鉴美国政府行政伦理构建的经验, 我们可以看出, 问题的关键不在于是不是“大市场、小政府”, 即使是建设市场经济, 也必须要加强宏观调控, 政府的作用不可或缺, 甚至于, 弱化政府的作用也不一定是必然的选择。我们不能因噎废食, 更何况美国的经验证明, “大政府”与腐败并没有必然的联系。所以问题的关键是, 如何在加强政府调控的同时加强对政府施政行为本身的严密监管, 从而更好地解决中国目前深化改革阶段所遇到的上述市场失灵问题。
2、立足“利益冲突概念”, 注重事先主动预防, 而不是事后被动惩罚
美国政府预防腐败体系虽然在不断完善, 但其合理内核一直未变, 即立足于“利益冲突概念”, 主要关注事先预防, 而不是事后惩罚。所谓“利益冲突概念”是建立在“公共雇员不应有任何可能造成利用官职来谋取私利的表现”的理念之上的, 也就是说它的目的是“在事件发生之前阻止罪恶发生;它针对的是潜在的损害”[], 它假定, 利益冲突的表现威胁到了客观的决策和公众对决策客观性的信心。换言之, 公共官员和雇员作为公务人员在采取行动之前其动机必须是无可怀疑的。需要强调指出的是, 虽然为了更加强有力地维护美国政府官员的公正廉洁, 美国政府的伦理预防腐败最终上升到诉诸法律手段, 但美国的《政府道德法》在名称上虽然称之为法律, 其实质上仍然是政府道德标准体系的一部分, 因为该法中所规定的防止腐败的措施与其他预防腐败的出发点一致, 是围绕着“利益冲突概念”建立起来的。归根结底, 其立足点仍然是对可能发生的腐败行为进行事先预防, 以促使官员加强自律, 而不是事后惩罚, 因此, 这仍然是具有伦理意义的举措。
这一点对中国社会亦有启迪意义。中华传统伦理文化历来主张“人之初, 性本善”, 基于这种以“好人假设”为出发点, 一开始就假设公共权力掌管者的道德是高尚的, 必然得出他们是不会腐败的结论。事实上, 这些年层出不穷的腐败事件不断证明, 没有监督和制约的权力, 绝对会导致腐败。因此, 有必要借鉴“利益冲突理念”, 构建起完整的、事先预防为主的公共行政伦理体系, 强化权力的制衡, 而不仅仅是依靠官员的自身修养。
“政府加强自身伦理建设”也是党中央提出的“构建和谐社会”的题中应有之意。“乱世用重典”不是和谐社会的象征。构建人人自律的、以“八荣八耻”等为指导的社会主义伦理道德体系, 将公共管理者的行政伦理构建作为这个体系的核心和主导部分, 无疑会成为和谐社会重要的润滑剂和稳定器。
参考文献
[1]何增科.国外反腐败的理论与实践及其借鉴意义[J].国外理论动态, 2005 (2) :1-5.
[2]张宇燕, 富景筠.美国历史上的腐败与反腐败[J]国际经济评论, 2005 (5-6) :11-25.
浅谈房地产开发领域的项目管理 篇5
项目管理是房地产开发的一个重点, 也是比较实际的节点, 如何做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要课题。项目管理的核心内容为进度、质量、成本等三大方面的管理。
项目进度管理就是管理时间, 只有在工程项目建设过程中, 提高建设效率, 加快项目进度, 减少整个工程建设时间, 优质高效的加速生产, 才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。项目工程质量是房地产企业的立足之本, 工程质量是通过有效的项目管理与督查造就出来的, 项目进度管理意义是通过扎实过硬的工程质量体现出来的, 有了过硬的工程质量, 才能做到有名有实, 才真正叫做项目进度管理。项目成本管理主要体现在控制项目工程造价上, 房地产开发的核心控制区域即体现在项目工程造价上, 房地产开发最大利润是通过合理控制工程造价得以体现;其次降低工程造价后, 可使项目资金得到优化, 项目资金体系得到良性循环, 可加大房地产的市场竞争力。
2. 房地产项目管理的意义
一是项目成本管理, 项目工程成本管理既是工程造价, 适当、合理的控制工程造价, 不但可使房地产开发商实现最大利润的良好效果, 同时能够强化企业市场中的地位, 以及提高良性资产运作的能力。项目成本控制的关键, 主要一点是要适当、合理控制工程洽商, 然后是通过严格审查承包商的索赔要求的方式来实现, 再者是把握好材料的加工订货这一重要环节。二是项目进度的管理, 整个房地产项目的造价也会被工程进度所影响。施工速度太慢, 工期会延长, 这就造成项目工程的各项最终被增加到了房屋最终的销售价格上, 房屋价格高, 这必然会影响业主对房屋的购买能力:三是项目工程质量管理, 工程质量是房地产项目的根本, 管理项目工程质量就尤为重要。某个项目的工程质量也是决定房地产开发商是否能生存的根本, 因为工程质量的好坏直接影响到产品的销量, 是开发商树立品牌形象的重要作用因素, 预期信誉与发展紧密相关, 而且工程质量一旦出现问题, 严重制约工期, 从而会导致投资成本增加。
3. 房地产项目管理的方式
从以下三个方面入手, 能够好项目管理这项工作。其一, 择优而选勘探和设计单位。工程建设中的先头部队是勘探单位, 准确地对土质情况进行合理定位, 为基础提供设计依据, 减少工程造价, 这是优秀的勘探队伍能够做到的。一个好的设计单位会在综合考虑房屋工程结构后, 会减掉多余的部分, 从源头控制造价进而优化了工程的总工期。其二, 择优而选施工主体。房地产项目的施工进度和施工质量直接收到施工主体综合施工素质的高低的影响。具体选择的时候, 应当设计一套完整的考核标准, 如:施工企业技术力量、施工企业机械设备、项目经理资质、施工企业资质、近三年的工作业绩、员工素质及能力、项目经理素质及能力等。施工企业的硬件与软件设施是更好更快的完成工程的基础, 技术和设备就是企业的软硬件。一个经验丰富的项目经理, 恰到好处把握工程, 是项目管理的催化剂, 具有促进作用。整个工程的优良与员工的能力和素质的高低息息相关。准确广泛的掌握项目班子中各个因素的基本信息, 择优而选, 才能组建高效、坚实、团结、有战斗力的项目班子。其三, 构建行之有效的管理体系。有效的管理体系虽是一种大范围的行为模式, 但也可分门别类加以区分。如:工程材料管理、施工班组管理、工程档案管理等。工程甲供材是工程材料主要部分, 在市场范围内多对主材进行询价, 选择合理价位, 按照规范检查和控制材料质量, 通过控制材料质量提高建设工程质量, 通过主材价格控制工程造价。施工项目的主力军是施工班组, 要对施工班组采取必要的管理措施, 如:施工的组织设计、奖罚的制度等。工程施工建设的整个过程是通过工程档案来记录的, 中真实具体的档案资料可以体现施工质量的水平, 也是评判项目施工质量的一个标准。
4. 结语
房地产工程项目建设的时间很长, 工程进展的不同时期, 体现的项目管理方式、方法也有所不同。因为房地产项目管理是否有效直接影响着住宅建造的品质, 故工程进展的不同时期, 体现的项目管理方式、方法都是必要条件, 要有策略有重点的把握。房地产项目管理主要是通过素质高的项目经理人、施工团队, 组建和谐高效的管理班子, 以行之有效的管理措施, 以及具备扎实技术功底的设计和勘探单位, 来实现既定目标。在开发项目的实践开发中植入风险意识, 提高风险意识, 通过提高房地产开发商对风险的认知, 以及驾驭和规避风险的能力, 目的是使房地产项目顺利进展。值得信赖和拥护的开发商, 是一个能够建立科学的项目风险管理机制, 具有一定风险管理能力, 并能规避项目建设中风险的, 这种信赖和拥护能够对楼盘的售出量以及项目建设中的集资活动都起到积极的影响。所以, 注重房地产项目管理要通过规范的技术、因地制宜的组织、可靠的施工质量以及优化的工程造价, 来实现房地产商良性的、可持续性的发展。
参考文献
[1]李清立.房地产开发与经营, 北京:清华大学出版社, 2004.
[2]房地产开发与经营管理[M], 梁学庆等哈尔滨出版社, 1997年.
[3]房地产开发与管理[M], 施建刚, 同济大学出版社, 2007年.
房地产领域 篇6
关键词：保险资金,房地产,三方主体
1 保险公司跃跃欲试
1.1 保险公司投资房地产的激励
(1) 利率下调使得保险资金投资回报率与公司价值下降, 保险公司迫切寻求出路。保险公司负债期限长, 而短期资产集中度高, 在利率下行周期中, 负债价值上升速度超过资产价值上升速度, 公司整体价值下降。金融危机使得资本市场低迷, 各保险公司纷纷减持股票、基金等高风险、高收益资产, 2008年上半年中国保险业的投资收益率仅2.4%, 第三季度又下降到2.1%, 还不及银行半年定期利率, 而2007年曾达10.7%, 并且危机让许多保险公司对国外投资有所顾虑, 希望在国内房地产领域寻求利润来源。
(2) 保险资金融资渠道的拓宽有利于提升保险业在国内、国际的竞争地位。与国外保险较发达的国家比, 旧保险法规定的保险资金运用路径狭窄, 尤其是寿险业务, 极易形成利差损;在国内, 保险资产的高收益资产占比小, 与银行基金等其它金融机构比, 保险业竞争力不足。新法开放不动产领域对保险公司提升市场竞争力是一个机会。
(3) 我国楼市潜在需求仍很大, 销售低谷不会持续太久。2008年下半年我国房价下跌使得潜在购买者大多持观望态度, 只是暂时抑制对住房的需求, 随着市场信心的重拾, 楼市将走出低谷。与国外相比, 国内房地产业整体仍有较高的收益率。
1.2 目前保险公司在房地产领域实际已有所行动
一方面, 以平安保险为典型的等十多家保险公司一般都是通过租赁、购买自用物业、通过集团旗下信托、资产管理子公司变相投资房地产。数据显示, 去年保险公司购买的物业, 已累计达20万平方米。目前看来, 保险公司投资房地产主要趋向于获得商业租赁收入, 且新法尚未实施, 短期持有的“炒房”嫌疑不大。其中, 平安在北京的商务楼出租率几乎达到100%。
2 房地产商积极拥抱保险资金的介入
一方面, 短期内房地产业面临极大资金缺口。房地产是资金密集型产业, 房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起重要作用, 房市低迷使占房地产融资近四分之一的定金及预收款下降严重, 而企业依靠自筹资金弥补资金缺口能力有限。北师大金融研究中心在房地产行业专业报告中估计2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元, 预测2009年将在4925亿到9290亿之间。而截至2009年1月底, 我国保险公司资金运用余额3.06万亿元, 按业界普遍预期的保监会对投资不动产将规定8%左右的上限计算, 最多可有2400多亿资金指向房地产, 将有力缓解房地产业的资金缺口问题。
另一方面, 长期以来我国房地产业融资渠道狭窄, 对银行和自身筹资依赖度高, 使得房地产商对房产销售市场和信贷市场波动的承受力受限, 保险资金投资房地产的开闸将是房地产业拓宽融资渠道的重要一步。
3 保监会面临监管挑战
一方面, 目前保监会态度不明朗。在对待新法开放投资不动产方面, 保监会官方的强调多是在扩大基础设施投资方面。另一方面, 虽然投资房地产相关的具体规则尚未出台, 保监会最为保险业的最高专业监管者任重而道远, 如何通过确定投资方式, 方向及规模来控制风险将是对其监管提出的重大挑战。
4 相关建议
新保险法将于2009年10月1日正式实施, 在房地产开发商、保险公司的高涨热情下, 必然会带来保险资金投资、房地产融资结构的较大变化, 在具体操作方面, 提出以下相关建议:
4.1 对保险公司的建议
(1) 借鉴平安依靠自己的信托投资公司在北京投资物业成功的经验, 通过房地产投资信托基金 (REITs) 间接投资房地产。就目前看来, 优质商业地产一般都集中在大的开发企业手中, 而保险公司在房地产方面并不具有专业性和比较优势, 虽然国内房地产业整体投资回报状况稳定, 但单一对象的选择上保险公司将承担极大不确定性, 尤其在“试水”期, 应该以稳健为主, 投资作为机构投资者, 房地产信托基金更专业, 投资行为是基于全面的风险收益分析后的结果, 年稳定回报率可达到7%～8%及以上, 其期限长的特点也正好符合保险资金期限结构匹配的需要。
(2) 加大专业投资人员的培养。由于我国保险业处于“成长期”, 各保险公司更注重市场占有率的扩大, 保险资金重来源轻运用现象严重, 因而业内缺乏对培养保险资金专业投资人员的激励。并且, 保险资金对安全稳定性的要求更高, 投资人员只有同时具备保险风险控制与资金投资的双重专业技能, 才能寻求到安全与收益的最佳平衡点。
4.2 对监管方的建议
(1) 引导保险公司提升对“投资不动产”的正确认识。国家对保险资金开放不动产投资领域是希望拓宽保险资金运用渠道, 与国际接轨, 提高市场竞争力, 并不希望房地产“一头热”。面对市场上保险公司对“投房”热情过高的情况, 应加大对投资基础设施项目等方式的政策指引, 帮助形成真正的多元化投资渠道。
(2) 细化保险资金投资房地产的相关规定。一方面, 保监会在对投资比例、规模等做详细规定时, 可适当对保险公司设“投房”条件, 在确保竞争公平下, 通过对如资本充足率、偿付能力、资本规模等方面的规定确保有参与投资的保险公司有相应的风险承担能力。另一方面, 加强对保险公司的实时抽查、适时全面检查的力度, 全面掌握各公司运营、投资状况, 完善预警机制。
参考文献
[1] 钱林义, 范堃，韩天雄．監兆式鹂赏蹲什欢吹募傅闼考[J].上海保险, 2008, (12) .
[2] 郭轩.保险资金进军地产市场引而未发[J].中国房地产报, 2009, (03) .
房地产领域 篇7
所谓关系营销, 是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程, 其核心是建立和发展与这些公众的良好关系。
伴随着整个中国经济的市场化进程, 我国的房地产市场也日益市场化和规范化, 市场竞争日趋激烈, 房地产已经由卖方市场转变为买方市场, 传统的房地产交易营销手段显示出它的不足和落后。那些与时俱进的企业开始抛弃以往急功近利的做法, 从以交易为中心的营销策略转向以关系为中心, 努力与顾客保持长期、双向的关系。
然而, 就大多数中小城市而言, 关系营销在房地产业还是一个相对陌生的概念。中小城市的房地产开发商多为本土企业, 业务范围大多局限于本地, 资金有限, 在营销理念和营销技术上也相对落后。再加上中小城市的房地产市场相对不成熟, 消费者的消费观相对落后, 大多数中小城市房地产企业还是采用传统的交易营销。随着市场的进一步成熟, 品牌房地产开发商向中小城市逐步发展, 传统的交易营销方式将会不再适宜于中小城市房地产营销领域。
2 广安溪海企业策划顾问有限公司介绍
广安溪海企业策划顾问有限公司 (以下简称溪海公司) 以房地产营销和大型商业广场招商引资为主要业务。目前, 溪海公司的主营业务是广安市龙马商业广场营销。龙马商业广场由广安安得集团投资建造, 预计投资2.3亿元, 是广安目前规模最大, 档次最高的购物、旅游、休闲综合广场, 也是市政府确定的广安思源商贸园区和全市的重点工程之一。通过溪海公司近三年的营销, 龙马商业广场年销售额从最初的几百万到2007年突破2500万元, 迅速成为广安市影响最大的商业广场。
3 溪海公司关系营销具体实施
3.1 在顾客方面
3.1.1 建立完善的售后服务体系和制度。
目前广安市的房地产市场售后服务十分不完善和滞后, 往往只是立足于短期内的质量方面的保障, 不能满足顾客的需要。所以, 溪海公司在安得集团的售后服务体系外建立了自己的一套服务制度, 内容涵盖工程质量、物业管理、业主关系协调等方面, 并将其形成一个长期机制, 使顾客的利益有了双重的保障, 在居住和经营上感到舒适, 更在精神上感到愉悦。公司赢得了很好的口碑, 业主对物业管理的满意也给公司创造了更多的新顾客。
3.1.2 新颖的“回租模式”为业主的房产保值增值。
龙马商业广场地理位置相对偏僻, 短时期内经营环境还不能与传统商业中心相抗衡。对于顾客来说, 投资龙马商业广场是有一定的风险的, 所以投资后房产的保值增值是他们首要考虑的问题。针对这一点, 溪海公司推出了龙马商业广场回租方案:对已购商铺的业主, 公司与之签订一定期限的租房合同, 然后将回租的商铺进行统一的招商和运作, 每年按“固定收益+浮动收益”的方式给予业主房租和利润提成。这种模式不仅降低了顾客投资的风险, 保证了其收益, 更有利于龙马商业广场进行合理的商业分区, 形成规模优势。
3.1.3 创新性的客户关系管理。
在广安的房地产市场中, 客户关系管理往往只局限于收集客户的个人信息、处理客户投诉方面。溪海公司在广安创新地开展了以客户联谊和客户个性化服务为亮点的客户关系管理。除了主动积极加强与客户的沟通交流之外, 溪海十分注重客户间的沟通交流, 定期举办各种文体活动给业主交流提供平台, 如象棋大赛、卡拉OK大赛等等。同时, 针对广安房地产市场亲缘、业缘关系集中的情况, 公司还推出亲朋变近邻的优惠服务, 只要是业主介绍的客户均享受公司的最高价格优惠, 介绍人也能获得物业管理和公司服务等方面的优惠。
3.2 在公司内部员工方面。
内部员工是房地产企业关系营销的关键。溪海公司认为, 公司内部员工既是关系营销战略的执行者, 同时也应成为关系营销的对象并从中获益。只有以有效的激励机制, 满足广大员工的需要和愿望, 统一员工价值观、调动员工的主动性和创造性才可能以更高的效率, 为外部顾客提供更加优质的服务, 并最终让外部顾客感到满意。
目前, 广安房地产市场的从业人员很多都没有经过专业培训, 对房地产的相关知识了解得很肤浅和不全面, 大大影响到工作的效率和自身的发展。针对这一点, 溪海公司专门聘请了资深房产经纪人和高校老师为公司全体员工进行房地产专业知识的系统培训。同时, 公司还结合实际情况为员工开展职业生涯规划的培训, 让员工更全面地了解自身资源, 从而有更清晰和长远的工作目标。针对广安本土置业顾问素质普遍不高的现象, 公司还专门对置业顾问进行了商务礼仪、沟通技巧、营销技巧等方面的培训。经过这一系列培训, 溪海公司员工的专业素质大大提升, 员工学习的热情高涨, 对公司的认同感和归属感都大大增加。
3.3 在政府和开发商方面。
房地产营销高度依赖于开发商。作为专门从事房地产营销的公司, 溪海在成立之初便制定了一整套与开发商沟通协调的机制。除了每周每月的例行沟通会议之外, 公司还建立了明确的责权制度, 实时将营销过程中遇到的各种问题反映给开发商, 在明确各自职责后分工协作解决问题。正是由于协调好了与开发商的关系, 溪海公司才能在龙马商业广场的营销上取得巨大成功。
作为全市重点工程之一, 龙马商业广场的发展离不开政府的支持, 特别是在打造未来广安的商业中心上, 更是需要政府的各项政策支持。所以, 溪海公司很注意处理和政府相关部门的关系。除了定期地与政府各部门进行沟通之外, 公司与安得集团还先后承办了中国广安日用品交易会、广安首届“金龙闹春”文化商展月活动、广安首届“龙马杯”腰鼓大赛等一系列政府部门主办的活动, 加强了与各主管部门的联系和沟通。
3.4 在竞争者方面。
竞争者是房地产企业关系营销的重点, 竞争合作开发商在市场运作中既要讲求竞争, 更要寻求合作。秉承这样的理念, 针对广安市房地产从业人员专业知识不足的现象, 溪海公司推出了“置业顾问培训”项目, 将公司内部的培训项目向整个行业敞开, 并向其他房地产公司提供咨询服务。这一项目一经推出便赢得了业内企业的欢迎和赞赏, 大大改善了公司和竞争者之间的关系, 在资源共享过程中, 溪海公司也取得了很多重要的信息和资源, 提高了公司的业绩, 真正使自己和竞争者之间达到了共赢。
4 启示
在今天的房地产市场, 客户越来越理性, 所获得信息越来越对称;涌入这个市场的竞争者增多, 产品日趋同质化;政府的管理越来越细化。面对这样的竞争态势, 企业必须寻求新的竞争优势来源, 了解客户的价值内生过程, 从而为客户提供满足其价值生成过程的产品和服务。溪海公司的成功案例证明了关系营销同样适合中小城市房地产企业, 只有结合本地实际情况, 因地制宜, 从消费者角度出发, 以顾客利益为中心, 积极协调各关系方关系, 才能在长远上取得和保持公司的竞争优势。
参考资料:
摘要：关系营销是上世纪七十年代由北欧学者提出并发展起来的, 对传统营销理论进行革新的理论, 十分契合了现代企业的营销活动。本文以广安溪海企业策划顾问有限公司在广安龙马商业广场项目上的成功关系营销案例为背景, 分析了其关系营销具体实施, 提出其对中小城市房地产营销的启示。
关键词：关系营销,房地产,中小城市
参考文献
[1]佩恩.关系营销[M].中信出版社.2002
[2]陈滨.北京万置房地产公司关系营销浅析[D].清华大学工商管理硕士专业学位论文.2004