房地产产品（共12篇）
房地产产品 篇1
1 房地产整体产品的内涵
房地产产品是指提供给购房者的, 能为人们提供入住及活动空间的各种有形实物 (建筑物、构筑物、土地等) 和与其相关的各种服务。其内涵包括房地产实体及其建筑风格、周围设施、物业管理、品牌以及给消费者带来的其他附加利益等。房地产产品由三个层次构成, 如果将房地产整体产品看作一个同心圆, 这个同心圆由里到外分别是核心产品、形式产品、延伸产品。
1.1 房地产的核心产品
核心产品是房地产整体产品的最基本层次, 它提供人们购买房地产产品时所追求的使用功能, 呈现房地产产品的基本功能。一般来说, 人们购买某种产品除了获得产品本身, 更多的是为了满足某种特定的需要, 购买房地产产品也是如此。例如, 人们购买住宅想获得的最基本效用就是满足居住的需要, 购买办公楼是为了获得办公的场所, 需要的是安全、遮风避雨和空间分隔等功能。核心产品为购房者提供的是房地产产品最本质的效用。
1.2 房地产的形式产品
形式产品是房地产整体产品的第二层次, 是核心产品的基本载体和借以实现的形式, 包括房地产的区位、质量、户型、外观造型、建筑风格、规划布局、色调、周围设施、环境等。形式产品是人们识别某种房地产产品的基本依据, 其内容一般是可以感知的, 即可视、可听、可触、可嗅, 人们在购买房地产产品时, 除了要求该产品具备某些功能, 能提供某种核心利益外, 还要考虑它的形式产品。这就要求开发商在向市场提供产品时, 不仅应关注人们所追求的核心利益, 更要重视如何以独特的形式将这种利益呈现给顾客, 并让顾客充分领略形式产品的魅力, 从而产生购买的冲动。
1.3 房地产的延伸产品
延伸产品也称附加产品, 是房地产整体产品的第三层次, 是人们在房地产产品的购买和使用过程中所获得的附加服务和附加利益的总和, 包括房地产产品购买过程中的产品信息咨询、按揭保证、装修、代租服务及物业管理、产品保修等。目前, 在房地产产品同质化日趋突出的情况下, 提高产品附加值已成为房地产开发商市场竞争的主要手段。核心产品、形式产品、延伸产品作为房地产产品的三个层次, 是紧密相连并不可分割的一个有机体, 它们构成了整体产品的概念。其中, 核心产品是基础、是本质;核心产品必须借由形式产品才能得以实现;在提供产品使用功能的同时, 还要为购房者提供充分的配套服务和附加利益, 这样就形成延伸产品。购房者所需要的房地产产品的基本效用 (安全、遮风避雨、空间分隔等功能) 是所有房地产开发商必须做到的, 真正能体现房地产产品竞争力的还在于形式产品和延伸产品, 这也正是房地产产品创新的突破口。
2 房地产产品创新的原则
2.1 适销原则
这一原则要求房地产开发商必须以满足消费者需求为中心来进行产品研发, 不能闭门造车, 要进行周密细致的市场调查, 充分了解消费群体对房地产产品的消费观念、消费习惯, 及其生活方式、工作方式、偏好、品味、价值观等, 针对消费者对产品的户型设计、配套设施、环境景观等要求, 有的放矢的进行产品创新, 只有这样才能向市场提供更有竞争力的新产品。
2.2 特色原则
新产品的设计和构思, 要有新的产品概念、新的形式、新的功能、新的亮点、使消费者感到新颖、与众不同, 产生强烈的购买欲望。当然, 特色新颖并不等于一味地追求新产品的功能超前, 而是要做到适中、适度, 以免增加不必要的成本。
2.3 求实原则
房地产开发商在进行产品创新时, 要充分考虑企业自身的研发条件、技术力量、资金实力和其他外部协作因素的影响, 结合企业实际情况, 量力而行。另外, 新产品的设计开发一定要考虑到地理文化传统以及自然地理条件等因素的影响。
2.4 效益原则
这是影响房地产产品创新的最重要原则。对企业而言, 产品创新的最终目标是企业经济效益的提升。对消费者而言, 新产品要让消费者感到舒适、实用、方便、美观, 让消费者获得产品创新带来的产品价值增值。同时, 新产品要有社会效益, 防止环境污染、节约资源、便于保持生态平衡、美化城市景观。
3 房地产产品的创新策略
3.1 产品的规划设计创新
房地产产品的规划设计决定了产品的品质、效用的高低, 因此, 房地产产品的创新应在规划设计阶段寻求突破。产品规划设计创新应注意以下几点:
1) 以消费者需求为中心。房地产产品创新要体现适销对路原则, 以满足消费者需求为中心来进行。实际上, 大多数房地产产品创新, 是以局部创新设计的新产品来取代原有的房地产产品, 通过周密、细致的市场调查与研究, 作出合适的产品市场发展定位, 开发出满足特定消费群体需要的新产品。例如, 城市家庭规模小型化以及大城市房价居高不下的现状, 使得目前住宅市场上小户型的供应占到了相当大的比例。在产品规划设计时, 要体现“消费者需求为中心”的理念, 满足消费者在安全性、实用性、舒适性、艺术性、个性化及经济承受能力多方面的需要。2) 注重产品细节设计。随着社会经济的快速发展, 人们生活水平、人口素质的日益提高, 消费者对生活品质有了更高的要求, 体现在对房地产产品的要求上, 便是对产品品质的要求、对产品细节的要求更高。产品细节可以体现在户型设计、园林设计、景观设计、项目配套等方面。例如, 将飘窗台下的中空空间改变成储存空间, 极大提高了小户型住宅的实用性;在住宅房间设计上, 将衣柜空间以凹槽形式预留出来, 既能方便购房者做房间布局, 也让建筑物的外观具有层次感。用一些局部的、细致的手法来进行产品规划设计, 投入成本不大, 但是可以在给消费者带来更多新的产品效用体验同时, 也给企业带来更高的经济效益, 同时以细节彰显项目产品的品质。3) 形成产品差异化。现今, 房地产市场产品同质化现象非常严重, 特别是目标消费群体类似的同档次项目, 规划设计、产品定位等方面十分雷同, 由此产生的正面市场竞争十分激烈, 企业在面临这样的市场状况时, 应从产品的局部设计创新及产品使用创新等方面突破, 为本企业的产品打造亮点, 形成与同档次项目产品的差异。例如, 房地产市场上一度热销的“X+1”户型, 将内阳台以房间的格局来设计, 消费者购买后, 在此设计单元加一面落地玻璃和一扇窗帘, 便可以将其作为一个小房间或一个单独的活动空间来使用, 大大提高了产品的实用性;洋房户型中的入户花园、衣帽间、露台等设计单元, 都是随着人们对生活品质和房地产产品品质要求的日趋提高, 所做出的产品设计的局部创新, 也都收到了不俗的市场效果。随着人们对环境的关注, 生态地产、绿色地产以其高质量的居住环境为项目亮点, 做出了不同于其他房地产项目的产品定位, 吸引了为数不少的购房者。差异化产品策略已成为房地产企业参与市场竞争、进行产品创新的重要手段, 它对企业的产品研发能力提出了较高的要求, 企业只有在产品差异化竞争中不断突破, 每一个阶段都能开发出符合市场需要并有别于其他竞争企业的新产品, 才能比较长久的屹立于市场。
3.2 提升产品附加值
商业、教育、医疗等配套设施是影响房地产产品市场竞争力的重要因素。随着城市化进程的加快, 城市边缘不断外扩, 郊区项目已成为目前房地产市场供应中的所占比例最大的项目, 配套设施的缺乏是存在于郊区项目中比较突出的问题, 在房地产市场竞争日趋激烈和消费更加理性的情况下, 将房地产住宅项目与教育配套设施及商业配套设施联合开发已成为开发商提升产品附加值和增强产品竞争力的重要手段。大多数购房者在选房子时除了看产品本身的规划设计、环境, 更重点考察项目周边的配套设施, 小区周边学校的教学质量、商业设施够不够成熟已成为影响楼盘是否能畅销的重要因素。
3.3 产品服务创新
服务作为房地产整体产品的延伸产品部分, 涵盖产品销售过程中的信息咨询、按揭保证及使用过程中的物业管理、产品保修等内容, 服务创新可以从售前、售中及售后三个阶段展开。例如, 在预售阶段, 通过产品市场宣传及销售人员与消费者人际交流的方式让消费者充分了解项目产品, 增强消费者对产品的信心;在现房销售阶段, 做好样板房展示工作, 引导消费者看房, 让消费者对产品有亲身体验, 更加客观、真实的了解产品, 同时提供便利的购房服务;在售后阶段, 对产品在使用过程中出现的使用不当等情况进行及时的帮助及指导, 对产品出现的质量问题提供及时的保修服务工作。
4 结语
房地产产品是最能体现开发商核心竞争力的要素, 在日趋激烈的市场竞争中, 对房地产整体产品进行全面剖析, 在不同的产品层次上进行多维创新, 是开发商赢得市场、提升企业效益的关键途径。
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发[M].北京:首都经贸大学出版社, 2011:138-140.
[2]苗长川.房地产市场营销[M].北京:清华大学出版社, 2010:144-145.
[3]周小平, 熊志刚.房地产开发与经营[M].北京:清华大学出版社, 2010:257-262.
房地产产品 篇2
融资期限一至三年，融资额一亿元以上，抵押率40%。
具体条件如下：
1、地理位置：
要求在一二线城市，其他若市况好的也可考虑。
2、正在开发中。
刚启动的不行，有预售证更好。
3、基本要求：四、三、二
1）房地产开发贷款项目四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》
2）项目方已投入项目总额的30%自有资金。
3）开发商要求至少二级资质。
4、房地产企业六证一卡
《企业法人营业执照》
《组织机构代码证》
《税务登记证》
《开户许可证》
《资质证书》
《法定代表人身份证》
《贷款卡》
5、项目贷款申请书
包括资金需求、用款计划、还款来源（市况）以及用作抵押的资产等。
6、融资程序
（整个周期在一至二个月，取决于双方的配合）
1）项目方要求提供详细资料（电子版）；
2）初审后面谈；
3）信托公司派员进行为期一天的实地考察；
4）信托公司决定是否立项；
5）信托公司派员进行为期三天的尽责调查；
6）双方签署正式融资协议；
7）信托公司发放单一产品筹资；
8）融资款到账。
如何看待房地产的副产品 篇3
所谓副产品,即非生产者之本意制造的产品,而是在正产品的生产过程中,必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果,有可能是生产者完全不想要的,或意料不到的,但没有任何办法,它总是与正产品如影随形。
比如,政府出台限制别墅用地出让的措施,其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价,结果却造成别墅的快速升值,拉动了高端住宅房价的上涨,这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的,也非政策制定者有意为之,但结果就是不以决策者意志为转移。
政府推出经济适用房,当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题,与香港的“居者有其屋”类似,这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人,让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸,大多数经济适用房“有屋者不居其屋”,使得经济适用房成为出租屋热点,这亦是一个副产品。
我相信目前房地产开发领域的“国进民退”,是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下,极度宽松的信贷体系必然偏爱体制内的国企。而国企在产能过剩的前提下进入房地产,从而为国有资产增值、保值也是必然之举,民企徒呼奈何!有人就此推测是政府有意挤压民企的生存空间,这只不过是一个典型的“阴谋论”,事实上这是救市力度过猛的副产品,按冯仑先生的说法是“宫外孕”,非为人父母之本意也。
要婴儿,就要忍受阵痛
阵痛是婴儿的副产品,要婴儿就不能不要脏水,不能一下子把“婴儿和脏水”一起泼。好与坏的辩证关系,我们老祖宗说了不少了,但今天我们反而淡忘了。
比如说,要平抑大城市的房价,最近大家争论比较多的是开发主体资格问题。部分专家学者极力倡导回到集资建房的路子上去,因为“让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发,即使以高昂的土地开发成本计,加上建筑成本,其最终的房价将明显低于以赢利为目的的房地产开发商推出的房价。”因此,“房地产制度要大改”。事实上,集资建房,前有北京的消费者呼吁,后有深圳的消费者集体拍卖土地的实践,事实上根本就没有可行性。为什么还要呼吁大改制度?难道要回到以前单位自建分房的路子上去?因为只有单位自建分房,才有实际上的可行性。而一旦单位自建分房的大门打开,请问,哪些个单位可以拿到土地?一定是有权有钱的单位,这不是摆在大街上的事实吗?我们目前面临的是房价高带来的不公平,一旦单位自建分房,我们面临的是更多来自“出身”的不公平,而且也解决不了房价高的不公平!
其实,房地产的发展方向不是市场经济本身不发展而退回实物分配制,而是将目前市场的范围和准入制度继续扩大,彻底取消和拆除市场中因历史和人为因素而形成的障碍,比如城中村的“确权入市”就是一个方向。其“正产品”如下:
其一,进入市场的房屋,尤其是中低档房屋总量大幅增加,其总量相等于现有城市房屋总量的1/3以上,这将大大缓解中低收入者置业的房源问题;
其二,彻底解决“城中村”拆迁的估价难问题,解决现有拆迁的暴力倾向和拆迁户权益受损的问题;
其三,已被城市化的原住民拥有房屋的完全产权,有权利进入市场,同时有权利自行改造。这样他们就不再是城市中的特殊人群,从而实现彻底的城市化;
其四,面向中低收入者的住宅价格,将得到最有效的平抑;
其五,“城中村”将真正纳入城市管理的轨道,而不是目前的“自治状态”;
其六,原住民将可能享有资产增值收益。
不过,“城中村”确权入市的副产品如下:其一,“城中村”改造,尤其是整体改造将成为不可能;其二,旧城改造将完全市场化和碎片化。
怎么办?婴儿与脏水就是同时存在着!
可忍受的与不可接受的副产品
城市化的主题下,房地产政策也好,法律也好,我们都已经度过了游戏规则的“帕累托最优”改善阶段,即每出台一项规则总是有人得益而无人受损的阶段。也就是说,今后任何一项规则的改变,总是有人得益,有人受损。因此,何人得益,得益多少,何人受损,损失多大,就成了任何政策出台前,必需评估的重要內容。
也就是说,当前,规则改变的重要思考依据是:副产品是否可以忍受?什么样的副产品绝对不能接受?
那么,什么是不可接受的副产品呢?本人认为:如果有损大多数人的大部分利益,就是不可接受的。诸如下面这些:
1、扭曲市场价格和市场运作规律的,长期来看不可接受。比如大幅提高房地产的转让税费、高昂的物业增值税费、高昂的物业持有税费;
2、浪费土地资源,减少楼面供应面积的不可接受。比如继续推出低容积率的土地,继续城市摊大饼,使得城市白领通勤时间过长,城市运行效率过低;
3、违反公平竞争,拖延楼面供应的不可接受。以任何产业名义圈大幅土地,或者推出上千亩土地来改变局部市场竞争从而形成垄断供应的,将造成市场的选择出现断层。
什么是可以忍受的呢?只对少数、局部利益有损的,是可以忍受的。比如:
1、提高容积率,增大土地的产出;
2、小产权房确权进入市场;
3、增加小地块土地进入市场;
4、适当增加物业持有税;
5、增加廉租房供应,而不是增加经济适用房供应;
6、产业用地市场化,而不是黑箱化。
房地产产品售后服务解析 篇4
一般产品售后服务是指营销者(包括生产者)在产品销售以后为实现其使用价值而向消费者提供各项服务的总称,它也是消除消费者心理障碍的最后措施。它包括对用户使用产品的指导、对产品的跟踪监测、对故障的排除、对产品的设计和制造质量问题的信息反馈等等。这一经济范畴至少包括4方面的意义:
1.1 反映出产品交易时间与产品使用价值实现时间的不统一性
产品交易时间一般可以随着产品所有权的转移而在很短时间内结束,而产品使用价值的实现时间一般与产品交易时间相分离,它是从产品交易行为完成后开始,一直到产品使用寿命结束时才终止。售后服务时间与产品交易时间相比较,售后服务具有滞后性。它对产品使用价值的实现起着保证作用。
1.2 一般产品售后服务是由产品经营者组织的以产品消费者为对象的服务活动
从事产品经营的单位,不论是生产企业、商业企业还是服务企业,只要经营产品,就应该保证产品使用价值的实现,周到、及时、热情地组织产品的售后服务,使产品购买者在消费过程中获取产品的全部使用价值,并满足其心理需要。
1.3 一般产品售后服务是一种包括劳务、信息和技术在内的综合性服务行为
劳务是指产品的运送安装、调试、维修等;信息是指介绍产品使用过程中的注意事项等;技术是指使用技术、维修技术的指导、培训等。三者的内在综合与统一构成售后服务行为。
1.4 没有供方和顾客(用户或消费者)的接触,就无从产生服务,所以售后服务是二者接触产生的结果
售后服务的中心是顾客,售后服务活动的目的是保证顾客购买的产品在规定期限内正常有效的使用,充分发挥它的功能以使顾客满意。
2 房地产产品的特性
谈及房地产产品的售后服务,就必须考虑房地产产品的特性。该产品是一种特殊的产品,既有一般产品的共性,也有不同于一般产品的特性,其主要表现如下:
2.1 房地产产品具有位置固定性
一般产品具有可移动性,可以被运往全国乃至世界各地,而房地产产品却不能做到这一点,正因为如此,房地产也被称为“不动产”。
2.2 价值巨大性
房地产产品是价值巨大的消费品。从经济学的角度讲,房子对于消费者来说,不仅仅是消费品,还是财产(资产),因而购房者对于房地产产品的关注程度要远大于普通产品。
2.3 使用期限很长
房屋一旦建造完成,它的使用寿命通常可达数十年。
2.4 半成品性
一方面,房地产产品是前期劳动的物化,是由几十个行业甚至上百个行业或者企业和机构共同形成的复合性成果。另一方面,房地产产品还需要后期劳动的附加。房地产产品交付使用后,必须在相关部门的管理和维护下才能真正发挥作用。从这个意义上讲,房地产产品,既需要前期劳动的物化,还需要后期劳动的附加。否则,只能算是一个半成品。
2.5 使用检验周期性
一般的产品通过短时间的使用,就可以发现在质量方面是否有问题,但是房地产产品的使用检验期却要长得多,如在我国北方至少要一年左右,需要经过春夏秋冬的季节周期。
3 关于房地产产品售后服务的定义
关于“房地产产品售后服务”目前尚无一个统一明确的定义,归纳起来目前主要有3种观点:
3.1 多数人认为物业管理就是房地产产品的售后服务
其认为,物业服务企业多是由房地产开发企业选派的,它们之间有着与生俱来的血缘关系,业主拿到房子以后,物业服务企业便成了开发商的代言人,是房地产产品售后服务的提供者,所有的售后问题都由物业服务企业负责解决。
3.2 有的人认为房地产产品的售后服务从根本上讲有别于物业管理
其理由为:(1)售后服务是从产品营销角度出发,售后服务虽同所售房地产产品相始终,但就营销而言,则属房地产产品销售的组成部分,仅需以售后服务专业化的落实为界止。(2)售后服务是房产物业管理的前期,专业化物业管理工作由售后服务的转接而开始。(3)售后服务对象的理解以顾客而始终,不进入业主委托管理、服务的物业管理角色。
3.3 还有人提到了房地产项目的后营销
该观点认为房地产项目的后营销是指房地产企业的楼盘销售之后,针对客户所进行的一系列营销活动。将房地产项目的后营销分为由房地产开发商执行的后营销和通过物业公司执行的后营销。
从以上的观点可以看出,对于房地产产品的售后服务,人们在认识上没有达成一致,对售后服务的主体以及具体的责任划分没有明确的界定,在出现问题时,开发商和物业服务企业相互推卸责任,导致消费者在购房后很多正常需求得不到满足,损害了消费者的权益,也破坏了企业在消费者中心目中的形象。所以有必要对房地产产品售后服务概念加以细致的分析,给出合理的定义。
对照一般产品的售后服务定义并结合房地产产品的特性,笔者认为房地产产品的售后服务是指在产品销售之后售后服务主体围绕产品针对客户所进行的一系列服务活动。其售后服务主要包括开发商提供的售后服务和物业服务企业提供的售后服务,具体内容如下:
开发商提供的售后服务主要包括:保修期内售后服务,售后合同管理,代理服务,纠纷协调,顾客关系营销。
保修期内售后服务主要是对保修期内因“非使用原因的质量问题”的维修。主要包括:投诉的收集汇总,投诉的核实及投诉情况的了解与掌握,事故责任的分析确认,对每项投诉进行全程跟踪处理,包括确定维修方案,安排施工单位进行维修施工,安排验收移交,扣维修款等,进行各类投诉问题的统计与分析工作,并定期向领导汇报。
售后合同管理包括对签订购房合同后有关新提要求的协调,双方合同的履行以及相关问题的接待处理。
代理服务是指为签约顾客提供如产权代办等相关代理服务。
顾客的关系营销,包括建立顾客资料库、加强顾客接触、对顾客满意度进行调查、信息反馈,从而进一步改善服务和产品等多项内容。
物业服务企业提供的售后服务内容包括:保修期后房屋及其附属设施的维修、养护;卫生保洁及公共花木绿地管护;道路维护,车辆停放秩序管理;安全防范和维护公共生活秩序。
4 房地产产品售后服务特征
房地产产品是一种特殊的产品,其售后服务与其他产品相比具有以下特征:
4.1 售后服务的实务性
与其他产品不同,房地产产品具有价值高、多样化、长期使用性以及不可移动性等特性。这些特性决定了房地产开发商在售出楼盘之后要对产品履行销售承诺、投入持续服务并实施保修期服务和物业管理,从而使房地产产品的售后服务更趋向于实务性。
4.2 售后服务需求的多样性
由于房地产产品具有多样化的特性,其所面对的目标市场和客户也是多样化和多层次的。不同的客户对房地产产品和服务的需求是不一样的,因此,在实施房地产产品售后服务时,必然要有针对性地推出多种服务形式。
4.3 售后服务的长期性
由于房地产产品使用年限长,需要持续不断地进行维护和管理。而且,房地产企业也需要在长期的经营和开发过程中积累忠实客户,这就需要房地产企业不断对这部分客户宣传企业理念、推介最新产品、提供优质服务、提高客户的满意度,使他们成为企业的活广告。
4.4 产品售后服务主体的不一致性
房地产产品的售后服务内容复杂,专业性强,服务期限长,所以需要相应的售后服务主体予以提供优质的服务,房地产产品售后服务主体包括开发企业和物业服务企业,他们针对自己的服务范围提供相应的售后服务。虽然售后服务的提供者不同,但他们的根本目的都是为客户提供优质的服务,为客户生活带来方便,为发挥房地产产品的效用提供保障,所以,开发商和物业服务企业要积极沟通,友好合作,把售后服务做精做好。
4.5 售后服务多部门的相关性
房地产产品的售后服务同产品设计、材料采购、施工、监理等部门密切相关,各部门之间应建立起快速畅通的信息渠道,售后服务的信息反馈应及时传递到相关部门,相关部门可以针对客户提出的问题对房地产产品进行改进,提高企业的竞争力。此外,与一般产品相同房地产产品的售后服务同样是以客户为中心、以确保产品在使用期内发挥正常效用为目的,以提高客户满意度为手段的服务活动。为购房者提供更多的保障,建立顾客忠诚度。
5 房地产产品售后服务的作用
房地产产品售后服务应具备两大基本功能:(1)对外功能,即不仅要求能够安抚用户,为用户解除后顾之忧,还要创造客户满意度,利用售后服务树立和宣传企业形象,提高企业竞争力;(2)对内功能,即能够及时而准确地反馈产品的使用信息、质量信息以及其他重要信息,为企业在建造、技术改进和产品开发等方面及时做出正确的决策提供可靠依据。具体作用如下。
5.1 构筑企业核心竞争力
美国学者西奥多莱维特曾经指出,新的竞争不是发生在各个公司的工厂生产什么产品,而是发生在其产品能提供何种附加利益(如包装、服务、广告、顾客咨询、融资、送货、仓储及具有其他价值的形式)。可见作为附加利益的售后服务不失为企业的核心竞争力。房地产产品技术差异小,极易模仿,产品功能创新是要冒着很大的风险才能实现的,而通过售后服务来塑造房地产产品的差别化不失为一种方便有效的途径。
5.2 塑造和完善开发商品牌
房地产产品价值量大、使用年限长,住户对产品质量和服务的要求相应也高。因此,房地产开发商可通过售后服务了解住户情况,及时解决问题。
房地产开发商的售后服务问题一直是消费者关注的重点,而住户投诉的内容,往往包括入住纠纷、面积问题、规划问题、配套实现问题、物业收费标准与服务差距、房屋建筑和装修质量问题等多个方面。客户投诉处理不好,会极大地损害消费者的利益,进而损害企业形象,甚至会给企业带来公共关系危机。因此,房地产企业应重视售后服务,建立专门的售后服务机构,制定一套规范的售后服务问题解决方案,有利于企业尽早发现问题、解决问题,也有利于塑造企业的良好形象,形成企业品牌。
5.3 促进本项目及后续项目的销售
有的项目并不是100%售完后才入住的,而是在销售过程中就陆续有客户入住了。对已入住客户进行全面的售后服务,跟踪了解住户的情况,举办多种旨在和住户拉近关系的活动,营造融洽和睦的小区氛围,不仅有助于提高住户的满意度,而且可以帮助企业进行“口碑营销”,介绍其亲戚朋友看房,从而吸引更多目标消费者购买。此外,随着人们生活水平的提高,消费者的换房率越来越高,换房周期越来越短,房地产的市场也越来越大,而竞争也越来越激烈。优质的售后服务可以促进已有客户的二次消费甚至多次消费。
5.4 积累经验,为后续的项目开发提供指导
房地产产品售后服务,有利于房地产开发商积累经验,了解开发中存在的问题和不足,直接指导后续项目的开发。
世界上没有十全十美的房地产产品,楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处,并努力去克服和改进。房地产产品售后服务可以使开发商在解决客户投诉的过程中,了解产品存在的明显缺陷;还可以通过平时和客户的交流,了解客户的需求,从而全面掌握产品信息,为之后的产品设计和开发提供经验,使产品质量得到改善和提升。
5.5 有利于提高房地产产品的附加利益,使房地产产品增值
从市场营销的角度看,产品整体概念包括了三个层次:核心产品、形式产品、附加利益,其中附加利益又称为延伸产品,即我们所说的售后服务。房地产产品属不动产,使用年限长久,与消费者的关系密切。有很多消费者购买房地产是为了投资,希望其增值,为自己带来更大的利润。良好的售后服务可以提高产品的附加价值,使房地产产品身价倍增,给消费者带来更大的利益。
6 结语
房地产企业要正确理解房地产产品售后服务的涵义,从房地产产品的特性出发,高度重视售后服务,只有增强售后服务意识并附之以行动,才能赢得信誉、赢得市场、赢得竞争的胜利。
摘要：结合一般产品的售后服务内涵及房地产产品的特性,在总结众多人对房地产产品售后服务理解的基础上,给出房地产产品售后服务的概念及其包含的内容。对房地产产品售后服务的特征进行了较为系统的阐述,并论述了房地产产品售后服务的作用。
关键词：房地产,房地产产品,售后服务
参考文献
[1].叶剑平,孙晓岚.房地产营销(修订第二版)[M].首都经济贸易大学出版社,2006,5
[2].陆亚萍.突出售后服务提高商品房营销水平[J].江苏经济探讨,1998,(11)
[3].蔡仁志.浅析房地产服务[J].合作经济与科技,2005,(3)
房地产产品 篇5
2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要纠错】
房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对应纳税所得额却有不同的影响。
【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2006年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元，甲公司将该房产出租绐乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满，甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为25％(不考虑房产残值、营业税金及附加)。
（1）转为出租开发产品核算。
①出租期间会计利润。
租金收入：360万元；
摊销成本：1 500÷20×3=225（万元）；
会计利润：360-225=135（万元）。
②出租期间应纳税所得额。
根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元(360×25％)。
③租期届满时出售。
甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元，账面成本余值为1 275万元(1 500-225)，会计利润为1 725万元(3 000-1 275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1 500万元，应交所得税为375万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为465万元(90+375)。
（2）转作固定资产核算。
①出租期间会计利润。
账务处理方法同上。
②出租期间应纳税所得额。
根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。
开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2 500万元，增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。
应纳税所得额=135+1 000-150=985（万元）；
应交所得税=985×25％=246.25（万元）。
③租期届满时出售。
甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元，账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225)，因此，会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。
因此，应纳税所得额为1 725-850=875（万元），应交所得税为875×25％=218.75（万元）。
从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。
法规链接：
房地产类信托产品 篇6
股权型
信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权，使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。
案例上海爱建信托——上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划
上海爱建信托集合运用信托计划的1乙元资金，以股权和债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项目公司——上海德加置业有限公司。其中，3600万元用于收购德加置业的部分股权，6400万元作为“股东借款”用于德加置业。该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项目的土地出让金、地块开发和工程建设等。信托计划期满后，爱建信托将所持有的德加置业股权转让给第三方，转让价款为收购金额的105.31％，并收回股东借款，利息为5.31％。此后，返还投资者本金和每年3.8％的收益。
险露头角
险1：项目公司管理风险，如项目公司经营混乱，则人股的信托资金面临被挪用的风险。
险2：项目经营失败风险，如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。
化险为夷
法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。
法2：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。
法3：考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。
抵押贷款型
房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产，而同时也有其它企业为开发商提供还款担保。
案例北京中诚信托——北京丽江新城贷款项目集合资金信托计划
北京中诚信托投资公司发行集合信托计划，募集资金总额3.3亿元，该笔资金以贷款方式进行运作，借款人为北京高盛房地产开发有限公司。该笔贷款由借款人提供位于北京朝阳区百子湾路5号丽江新城1A地块的土地使用权和地上建筑物进行抵押登记。根据北京北方房地产咨询评估有限责任公司的评估，该地块的土地使用权市场价格为6.7亿元人民币。同时国有特大型企业中铁二局集团有限公司和香港上市公司沿海绿色家园有限公司，为借款人偿还信托贷款提供连带责任担保。
险露头角
险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，则一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。
险2：如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣后受偿，则信托则产可能面临损失。
险3：担保方资质不佳，无担保能力。
化险为夷
法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估，且抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保，则抵押比率为3：1，只有当被抵押的土地或房产跌价到原值的33％时信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较低。
法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。
法3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。
法4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保，担保方的资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。
房产回购型
由于开发商短缺某项目的建设资金，而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划筹集的资金购买该部分房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该部分房产。
案例北京国际信托——住邦2000商务中心二期项目集合信托计划
北京国际信托(北国投)发行集合信托计划，用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产(住宅和商铺)，购买价格为住宅5000元／平方米，商铺7000元／平方米，并登记至北国投名下。在信托计划成立满9个月时，住邦公司支付回购价款2180万元；信托计划期满时，支付回购价款3360万元；若未按上述时点回购房产，则北国投可直接处置预购房产，从而保证投资者的本金和收益。住邦2000商务中心2号楼的市场售价为住宅12000元／平方米，商铺23000元／平方米，一旦开发商不按期回购房产，可直接变卖房产，只要平均售价不低于7000元／平方米，即可保证投资者本金和收益的实现。
险露头角
险1：开发商没有实力在信托到期时按约定的价格回购房产。
险2：约定由开发商回购的房产在信托期内发生较大规模的跌价。
险3：用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售，或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商违约后，不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。
化险为夷
法1：考察开发商的资质和过去其已开发项目的销售情况。
法2：考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。
法3：考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。
法4：考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记，以保证投资者对该项房产的权利。
法5：考察当地房地产市场的现状及发展前景，即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。
财产优先受益权型
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
案例北水中诚信托(原中煤信托)——荣丰财产优先受益权集合信托计划
北京荣丰公司将其开发建设的房地产项目——荣丰2008项目一期部分房产(市场价值人民币3．27亿元)信托给中诚信托，设立财产信托，荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权，荣丰公司将其享有的受益权(优先)转让给投资者，中诚信托作为转让的独家代理人发行财产集合信托计划，投资者购买受益权(优先)后成为优先受益人，荣丰公司未转让的受益权为普通受益权。优先受益权投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权，在投资者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。
险露头角
险1：房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。
险2：房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。
险3：我国信托登记制度的缺失有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保证。
化险为夷
法1：考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产，且价值是否得到公允的评估。
法2：考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值2亿元，因此形成2亿元的财产受益权，其中优先受益权1亿元，劣后受益权1亿元，则只有当该房产贬值50％后，投资者的信托财产才会遭到损失。
法3：考察信托公司应该落实的抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
收益状况
由于目前我国有关房地产项目的抵押手续办理比较正规和顺利，信托公司运作此类信托的经验也较为丰富，所以截至目前还没有出现房地产信托计划未兑付的先例。从各个信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看，已发行的房地产类信托产品运作一切正常，均实现了当初的预计收益率。大致统计目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平，结果如下：
2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中，1年期产品实现收益率水平在3．8％～4％之间，2年期产品实现的收益率水平在4％～5％之间。
2002年和2003年发行的未到期信托产品中，1年期产品收益率水平在4％～5％之间，2年期产品收益率水平在4．2％～5．5％之间，3年期产品的收益率水平在4．8％～6％之间。
房地产住宅产品标准化研究初探 篇7
一、房地产住宅产品标准化的含义
标准化就是指在经济、科技以及管理的过程中, 统一制定相应的规定, 颁布实施统一标准, 从而提升管理的质量, 实现社会经济效益。从系统论的观点上来说, 标准化就是指要顺应一定的关系、加强各部门之间的协调, 减少内部消耗, 从而提升其质量和效率。因此, 标准化不是一个静态的过程, 而是一个动态的、不断优化的过程。在标准化中, 不仅要保持产品的一致性, 同时也要强调自身产品的个性, 满足社会的发展需求。当前, 完全标准化的产品已经不能够适应我国社会经济发展的需求。在当地产业中, 主要表现为不能够适应不同客户的房地产需求, 也不能够适应他们对空间、心理等方面的要求。所以, 在今后的房地产发展中应该要坚持标准化, 促进房地产更好的发展。除此之外, 标准化还是一种思维模式, 一种管理模式, 同样也是技术标准。在标准化的生产中, 企业应该要转变自身的发展理念, 建立产品标准化生产体系, 最终提升管理和生产的质量。
二、建立标准化的目的
建立标准化的目的就是为了改善产品、过程和服务的适应性, 从而提升产品的质量或者服务的水平, 最终实现标准化的目标。在房地产的发展中, 实现其产业的标准化可以更好地实现房地产业的利润最大化, 树立企业良好的市场信誉和形象, 增强企业的市场竞争力。除此之外, 通过标准化的建立, 还能够充分利用企业的各种资源, 降低企业的生产成本, 提升企业的管理效率。我国房地产业当前的发展还不够健全, 需要找到适合自身发展标准化模式, 降低企业的费用支出, 规范房地产市场, 促进我国社会经济的进步。
三、我国住宅标准化的现状
我国房地产住宅品的标准化发展过程主要经历了三个阶段, 通过对这三个阶段的分析, 我们从中可以找到适合我国房地产发展的模式, 促进我国房地产业更好的发展。
第一阶段:上世纪80年代以前, 我国开始逐渐走向房地产住宅的标准化发展道路。在该时期, 我国国内的房地产业为了满足建筑发展的需要, 通过探讨建筑的工业化问题, 在全国开始推行住宅的工业化, 坚持“三化一改”方针, 从而提升我国房地产发展的质量水平。如在住宅设计中用装配式大板、大型砌块、大型模板等结构形式。这就大大促进了我国住宅水平的提升, 满足了我国当时社会经济发展的需要。
第二阶段:从1980年到2000年, 我国房地产发展迅速。尤其是伴随着我国住房体制的改革, 我国住宅产品标准化的理念在不断的成熟。但是在这一时期内, 我国的房地产业也出现许多的问题, 比如说房地产泡沫、设计质量不高等, 导致发展水平下降。因此, 这一时期可以说是发展与矛盾并存。
第三阶段:从2000年以来, 我国的房地产标准化开始逐渐走向成熟。在标准化的过程中, 需要住宅设计更加人性化、节能化、节水化等, 要重视环境保护和人文和谐, 从而实现我国房地产业的良好发展, 一些企业已经初步形成自身独特的发展模式。通过房地产的标准化, 建立更具企业特色的标准化住宅开发方式, 促进企业更快的进步。因此在今后的发展过程中, 企业应该要从市场竞争中出发, 树立房地产住宅品的标准化理念, 不断满足市场住房需求, 最终赢得更加主动的市场地位。
四、住宅产品标准化的四个层次
我国房地产业的发展已经不能够适应市场经济的发展, 实现其标准化发展能够提升发展质量, 保证市场的需求量。对于住宅产品的标准化一般会分为四个层次, 分别为部品标准化、模块标准化、产品标准化以及产品性能的标准化。通过这样的发展模式, 能够调整我国当前的发展模式, 提升房地产企业的发展质量, 在市场竞争中获得更加有利地位。
1. 部品的标准化
随着人民生活水平的提升, 他们对住宅的要求越来越高, 住宅形式在不断的丰富和发展。尽管如此, 住宅的主要组成材料和结构还是不会发生太大的改变, 而且南方和北方之间的差距也比较小。这就能够为住宅的部品标准化提供有利条件, 实现住宅标准化的快速发展。
2. 产品标准化
住宅产品的标准化更能够适应我国社会经济发展的要求, 因此房地产企业在进行产品的设计时, 可以将住宅产品定型化, 对户型的设计标准进行统一的规定, 但是也要不失自己的设计风格, 例如产品户型的功能配置、窗户设计、高度、流线、厨房设计、节能状况等。在产品的标准化设计中要坚持自身的设计特色, 在市场竞争中提升自身的竞争力。
3. 模块标准化
住宅产品的模块标准化能够更好的确定模块的区别, 并对其相应的标准进行控制和设计。以下为住宅产品标准体系结构模型。
4. 产品性能标准化
住宅产品性能的标准化主要针对的是高端产品客户的感受, 从而来找到自身设计中存在的不足, 提升设计的质量, 使其产品更加舒适, 更能够适应用户的心理需求。在这样的标准化设计要求中, 不需要考虑设计的细节, 要从感受上进行设计和规划。
五、住宅产品标准化体系结构模型
在对住宅产品标准化体系结构的建设中要建立相应的框架结构, 主要分为以下几个系统。
1. 硬件
住宅硬件中的系统数量比较多, 包含八个系统。包括隔墙系统 (主要为室内轻质隔墙) 、交通系统 (电梯状况、楼梯设计、挺闷状况等) 、结构系统 (楼板、支撑结构) 、设备系统 (排水系统、供暖系统、空调系统、照明系统、消防系统以及管道系统等) 、小区配套系统 (停车设备、室外设施、园林状况) 、外围护系统 (地面、屋面、防水、外墙装饰等) , 其他内部装修系统。这些系统的设立会关系到整个住宅的质量, 只有保证其系统的有效性, 才能更好地满足市场的住宅需求。
2. 软件
住宅软件系统包含建造技术系统和管理系统, 但是这两个系统会关系到今后住宅用户对住宅的评价, 因此需要做好其软件系统的管理。该种标准化的系统结构主要适用于高层建筑之中, 能够为今后住宅的标准化体系建立提供更好的系统支持。住宅产品的标准化其主要目的就是为了实现工业化的生产体系, 满足不同用户对住宅的需求。随着我国社会经济的发展, 越来越多的住宅产品受到社会的关注。只有实现其市场化和标准化, 才能促进我国房地产业的发展。除此之外, 企业还要树立自身的信誉形象, 加强创新力度。对大量的标准化产品要进行集约化和通用化研究, 保证各项工作的顺利进行, 最终实现住宅产品的标准化发展。
六、结语
我国房地产业的发展带动了我国社会经济的进步, 因此在今后的发展中, 房地产开发商应该要坚持标准化设计。结合各地的经济文化和用户的设计要求, 找到更加科学的设计方案, 提升住宅的质量水平, 最终实现我国房地产业的良好发展。当前, 我国的房地产住宅产品的标准化中还存在比较多的问题。只有将这些问题解决, 才能为今后的发展提供动力, 创造良好的条件, 为我国住宅的标准化设计人员提供更多市场。因此, 加强住宅产品的标准化设计符合社会经济发展的需求, 符合用户个性的设计的要求。
作品欣赏
摘要：随着我国房地产业在不断的发展, 尤其是在近几年, 实现了房地产住宅产品的标准化, 能够更好地适应当前我国社会经济发展的需求。本文通过对房地产住宅品标准化进行相关研究, 找到更加科学的标准化方式。
关键词：房地产,住宅产品,标准化研究,问题探讨
参考文献
[1]胡博闻.像制造汽车一样造房子——武汉万科城市还原标准化项目探索[J].住区.2012.
[2]刘文婷.房地产住宅产品性能评价指标及评价方法研究[J].中国科技信息, 2009.
房地产产品 篇8
如何合理规避或者减少主观因素所带来的影响问题，集中于以下三个方面：
*拿地阶段：通过招拍挂方式获取土地时，制定一套必胜或者扩大赢面的策略；
*规划阶段：通过在有限土地资源条件下组合相关的产品类型获得最大效益；
*销售阶段：通过市场比较法和认知价值法，寻求可比的典型项目通过多因素的逐一比较找出合适的价格区间。
产品规划与定量分析
房地产开发以求以合理的投入获得较大的产出，对于具体的开发项目而言，采用定性分析的方法是必要的，但还需采用数量指标和数学模型进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而做出科学的决策。对此，利用线性规划的数学模型分析产品组合的优化。
定量分析应用，尤其运筹学是较广的是数学规划，其研究有关安排和估值的问题，解决的主要问题是在给定条件下，按某一衡量指标来寻找安排的最优方案。它可以表示成求目标函数在满足约束条件下的极大极小值问题。
房地产开发受到环境、地段、规划、资金等诸因素的制约，在满足规划、环境要求下，运用线性规划的理论，以有限资金求出最佳开发方式，最得最大的经济效益。换言之，即怎样能找到房地产的最佳开发方式。
案例分析
某地产项目，位于西部城市，占地20万平方米，容积率0.9，总计容积率建筑面积18万平方米，总地价1.8亿元，需求及预期售价调研及以往对各类型产品的概算如下：
基本思路：
设m种建筑类型的占地面积分别为x1, …，xm，则可建立优化模型如下：
目标函数
其中si为第i种建筑类型的单位效益，z为总收益。
约束条件
(1) 各类型建筑占地面积约束
其中mii和mai分别为第i种建筑面积的下、上限。
(2) 总土地面积约束
一般而言，土地尽量利用，则X1+X2+…+Xm=总用地面积
(3) 容积率约束
其中γii和γai分别为第i类建筑容积率的下、上限。
(5) 非负约束
由表格中的已知条件，本案例转化为求：
其中：
Z—总的毛利润
x1———独栋别墅占地面积
x2———双拼别墅占地面积
x3———联排别墅占地面积
x4———叠加洋房占地面积
x5———多层洋房占地面积
根据已知的约束条件求解得
X1=1.25, X2=0, X3=9.75, X4=5.4, X5=3.6；目标函数Z为50441.25万元。
下表为运算结果及敏感性分析表：
（一）运算结果报告：
（二）敏感性报告：
指标终值递减梯度
独立别墅1.250.00
双拼别墅0.000.00
联排别墅9.750.00
叠加洋房5.040.00
多层洋房3.600.00
综上可见，每一类产品类型的用地毛利润的自变量的系数对目标函数的取值起关键性作用，因此，即使有些产品类型的售价及建面毛利润很高，但由于容积率的关系，其用地利润不一定高，而且从目标值的求值过程看出，由于各种约束条件的影响，最终值是满足所有条件的其中一个解，当然有可能出现多个解的情况，但是此目标值最大。
值得注意的是，上述模型在产品规划组合中，每一类产品的容积率我们先入为主进行了设定，其实每一类产品的容积率只是区间数值，根据品质要求的差异，联排别墅的容积率可能介于0.6～0.8之间，叠加可能介入0.8～1.1之间，但我们在上述计算中，由于需要计算每一类产品的真实分摊地价，已将相应的固定容积率代入计算，严格来讲，其应该演变为约束条件：Ya/ (Xa1+Xa2+…..+Xa7) ≤0.3, 其中Ya为独立别墅的建筑面积，如此类推，最终的约束条件将同时出现多个Xi和Yi，且Y1+Y2+Y3+Y4+Y5≤18，用地可取等号，但建筑面积之和可能小于原规划文件的总建筑面积，为了保证效益最大化，则没有做足容积率。在上述案例的计算中由于约束取值的关系就没出现这种情形。
可见，在不考虑房价异常波动时，良好的产品组合能够在有限的土地限制的条件下，解决土地和物业类型之间的问题，实现房地产开发价值的最大化。
摘要：房地产开发是我国近十余年来的一个热点话题。房地产开发的成本主要由拿地、规划、施工、销售等关键节点决定。对上述关键节点进行分析与研究, 将直接影响到房地产开发的成本与效益。
关键词：产品组合,房地产开发,定量分析
参考文献
[1]定量研究方法[OL//]MBA智库百科, 2011
[2]侯定丕.行为定量分析与决策科学概论[M]中国科学技术大学出版社, 1994
房地产产品 篇9
自2007年2月1日《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》颁布以来,国家和各级地方政府对土地增值税清缴力度逐渐加强。根据财政部税政司2013年发布最新数据显示,2012年全国共清缴土地增值税2718.84亿元,比上年增长31.8%,土地增值税在全国税收总额的比例已与关税不相上下。严格征收的土地增值税已成为影响房地产企业利润的重要因素,同时也成为诸多财务人员及学者的研究对象。当前从企业角度对土地增值税的研究主要集中在土地增值税税务筹划和税种特性分析方面,如李文、李畅(2010)、刘亚丹(2011)、杨桦(2013)等认为可以从土地增值税的征收范围、增加扣除项目金额以及税收优惠政策等方面进行税收筹划,进而减少企业的成本;陈涵(2013)则提出在土地增值税清算模式下,房地产开发企业的利润指标有一个上限,各企业可以此作为房地产开发企业的项目利润指标参考;徐绍荣、綦群高(2008)在对土地增值税对房地产上市公司股价影响进行研究的基础上,分析了土地增值税对房地产企业的风险,提出了一系列风险评估值。这些研究主要着眼于税务实务操作,还没有人从产品战略的高度思考土地增值税清算情况下企业的发展问题。本研究以计量化、模型化土地增值税的特性,分析其对销售净利率的影响,从而探讨房地产企业应采取的产品战略。
二、土地增值税对销售净利率的影响
研究土地增值税对销售净利率的影响,可通过研究不同增值率下企业税前销售毛利率和销售净利率的变化而实现,因为净利润=税前毛利-营业税金及附加-土地增值税-企业所得税。这里营业税及附加、企业所得税都是固定的,而土地增值税LA则按增值率的不同,设定了四级累进税率,故真正影响销售净利率的不确定因素即为土地增值税;同时,研究存在土地增值税条件下税前销售毛利率和销售净利率关系,也可以将累进税率分段型函数转化为连续型函数,可更加直观的体现土地增值税对销售净利的影响力。
为方便计算验证,暂不限定房地产项目的产品类型,不考虑税收减免因素,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,各项目假设定义如下。
(一)其他税费
营业税按房销售收入I的5%计提,则城建及教育费附加为收入的0.5%,假设地方教育费附加等其他税费为收入的0.1%;企业所得税按利润总额的25%计提。
(二)扣除项目
根据实施细则“第七条……增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额……(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本……(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税……(六)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”扣除项目D=房地产开发成本C(不含开发费用及资本化利息)*1.3+房销售收入I*0.056。
(三)增值额与增值率
增值额A=销售房地产所取得的收入I-扣除项目D;增值率AR=增值额A/扣除项目D。
在研究时,将增值率AR设定为自变量,根据上述假设条件,可以推导出:
增值率AR=A/D=(I-D)/D=(I-1.3C-0.056I)/(1.3C+0.056I),
企业税前销售毛利率GPR=(I-C)/I=1-(((1/(AR+1))-0.056)/1.3)
土地增值税占收入比LAR=LA/I(根据增值率的不同,按累进税率计算,若AR≤50%,则LA=A*0.3;若50%
销售净利率NPM=(GPR-LAR)*0.75
据上述公式,通过设定不同的增值率,可计算出一组GPR和NPM数据(仅列出部分),和将建模图形如下:
从上述数据及图形看,土地增值税对销售净利率压抑作用明显,在存在土地增值税的情况下,销售净利率绝对不会超过35%;税前毛利率低于66%,即在增值率100%以内的区间内,税前毛利润与销售净利率显著正相关,土地增值税抑制作用较其他区间弱,提升税前毛利可以较大幅度提高销售净利率;税前毛利率超过66%,即增值率超过100%后,土地增值税作用明显,曲线较平,净利率几乎不随毛利率提高而变动,在增值率200%左右(毛利率78.67%)达到顶峰,此后净利率呈下降趋势。
三、房地产开发企业的产品战略
研究土地增值税对销售净利润的影响,对于房地产开发企业在产品理念、定位、目标、结构等产品战略上有重要的启示意义。
(一)产品理念
通过上述分析可知,高毛利率不一定带来高净利率,结合当前国家政策和国民情绪上看,产品理念上过分突出所谓“高端”、“奢华”,片面通过提高售价追求高附加值的做法未必能获得长远发展。故房地产开发企业在产品理念上,应想办法多在体现其社会责任感,多参与经济适用房、廉租房及新型城镇化建设,关注开发项目生态环境,通过实际行动体现其社会责任。
(二)产品定位
在产品定位时,应将重心放在刚性需求的顾客层面,尤其是初次置业的改善性需求群体。这类产品一般为普通住宅,售价相对较低,市场需求量大,去化、回款率较快。受价格和成本影响,增值率一般不超过100%,这段区间内税前毛利润与销售净利率显著正相关,所以虽然增值率较低,但如果数量有保证的话,净利润总额还是非常可观的。同时,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,“第十一条……纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税……”,在增值率20%的临界点上,考虑免征因素的话,销售净利率接近26%,几乎与税前毛利50%的非普通住宅水平相当。
(三)产品目标
大众化的产品定位决定了产品的目标首先是要保证销量,而精工、个性化的产品是保证销量的前提条件。存在土地增值税的情况下,以提高设计精度、保证施工质量、创新研发产品、关心客户满意度作为产品目标,在刚性需求强烈、产品同质化的房地产市场,一定会使公司产品有良好的市场反应。如果销量有保障的话,根据上述研究结论,净利润总额未必低于同等条件下开发高端产品。所以房地产开发企业可将自己作为一个精致、大众化产品的引领者,在此基础上,进一步细分市场,形成几条优质产品线。
(四)产品结构
据相关规定,取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。目前大多数房地产开发企业都选择取得预售三年后才进行土地增值税清算,结合研究结论,在存在土地增值税的情况下,大量的普通类产品和小量的高附加值产品,在资金流出总量上,可能是一致的,这就涉及到资金时间成本的问题。从产品类型的特点上看,走高附加值路线的住宅产品,尤其是别墅类产品,结构简单,建造周期短,工程投入小,前期资金占用少,但在三年后的土地增值税清算时会有巨额的资金流出(高端类的LAR可能达到30%以上);而普通类产品,虽然土地增值税清算时资金流出较小,但是一般产品数量多,结构复杂(主是高层、超高层),前期投入大,工期较长。另一方面,商业地产项目(如单身公寓、LOFT等产品)虽然不涉及土地增值税,但是有房产税,并且就当前政策来看,税务风险也不小。从消费能力上看,只有一线城市对高端产品有较强的消化能力。所以房地产开发企业要注意根据不同等级区域特点及现金流项目和利润率项目的结构平衡选择合适的产品结构。
从土地增值税对销售净利率的影响不难看出,房地产开发企业一定要认真解读中央政策和文件精神,积极研究市场、细分市场,并努力配合政府完善发展房地产市场,在保障各级政府、住房消费者利益的前提下,合理制定产品战略,以获得企业价值最大化。
参考文献
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房地产产品 篇10
现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题,通知如下:
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产产品 篇11
依据安居东城产品资料，项目的发行期是2012年2月22日到2012年3月22日，可直到24日，五矿信托（项目受托人）的客服才向《投资者报》记者表示可以销售打款。
低资质VS高负债
根据信托计划概要，安居项目的资金用途主要是用于邯郸市招商房地产开发有限公司（以下简称“邯郸招商”）项下安居东城项目一期工程的开发建设。
记者发现，安居项目的投资主要涉及两个当事方：一个是安居集团，一个是招商地产公司。其中，被投资人邯郸招商为安居集团旗下以67%股权控制的房地产开发项目公司，拥有房地产开发企业四级资质证书；而控股股东安居集团具备国家房地产开发企业一级资质。
控股股东的一级资质令信托在面上符合了信托的“四三二”融资规则（“四证齐全”，自有资金达30%，二级资质），邯郸招商的开发资质显然过低，如果不是借助股东安居集团的“东风”，作为融资方，安居项目恐怕连最初的信托融资门槛都过不去。
不仅如此，邯郸招商的资产负债率还非常的高。
据邯郸招商2008~2010年度审计报告及2011年未经审计的财务报表所显示，其2008年、2009年、2010年和2011年的年末，其资产负债率分别为33%、32%、91%和95%。而且，据计算，截至2011年12月31日，其所有者权益合计仅为4264万元。
“在一个好的房地产市场环境下，120%的负债率也不怕；但就目前的条件下，95%的负债率已经很高了。”从事房地产事业长达十年的金融业内人士王彬对《投资者报》记者说。
信托计划概要在描述负债的一段中写道，“其他应付款6.17亿元，主要是安居项目预售的预收款安居集团的股东借款投入。截至2012年2月16日，安居集团关联借款投入余额为5.7亿元，借款用途均为项目工程款结算”，由于“2010年3月25日，安居集团以股权收购的方式对邯郸招商公司进行实际控制……原邯郸招商股东对于收购前所有经营所得形成的未分配利润在原股东之间进行了分配……2010年期末所有者权益部分较前期有较大变动。2010年4月11日，邯郸招商公司注册资本由2000万元增资到4000万元。”
根据财务数据，截至去年年末，公司负债合计8.03亿元，这里，5.7亿元的股东关联借款无疑某种程度上“助长”了资产负债率的提高。
业内猜测，股东的关联借款的原因可能有两种：一是在不影响公司股权比例变化的前提下向公司投资；二是在清偿顺序上，债券优先于股权，借款方式有助于规避风险，属地产商的常规做法。但是，对于股东如此做的真正意图，业内认为，内债总比外债好，只是高负债经营与当下的调控背景“总是矛盾的”。
冲量过大或有碍销售
从信托财产盈利模式来看，安居东城一期项目土地所产生的开发收益，主要来源于未来产生的销售收入减去相关税费和建安成本的余额，即还款主要在销售。
那么，假设安居项目完成并进行销售，其市场冲量如何？销售中又是否会存有隐忧？
根据安居一期的规划经济指标，规划总建筑面积约84.4万平方米，其中包括不产生现金的回迁房面积约28万平方米和约为56.4万平方米的商业住宅，不过，即便减去目前累计售出的住宅约15.9万平方米，也还有约40.5万平方米（607.5亩）的销售任务。当然，其隨后的安居二期还有占地约7.5万平方米（112.5亩）、容积率不高于5.5的商业综合体项目，以此计算，二期工程的地上建筑面积可能就有41.25万平方米。
业内认为，安居项目虽是城中村改造，受到政府支持，但规模之大，后期销售情况能否承受并达到整体冲量的目标尚不可知。特别的，在计划中邯郸市住宅市场供给分析部分，项目组列举了与本项目最具可比性的龙湖御景、温哥华森林与枫丹白露三个楼盘，其中披露的龙湖御景和温哥华森林（一期）的总建筑面积分别是3.8788万平方米和16万平方米，规模都远小于目前安居一期的待售规模。
一位不愿意透露姓名的业内人士向《投资者报》表示，2011年，北京保利龙马资产管理有限公司与安阳龙跃置业有限公司合作投资的安阳市龙跃新世纪广场，也属于商住两用项目，根据新浪房产披露，其总建筑面积不过才21万平方米，相比安居项目的市场冲量风险，对后期销售所带来的压力不可小觑。
邯郸并非省会，又不属一二线城市，而且从搜房网看，安居项目所在丛台区目前住宅在售房屋均价中，约56%在4450~5600元之间，另约11%的项目价格待定。
“房地产也要分地区，现在有些地方性城市的销售情况很糟，一个城市同时开发房地产的可能不止这一家，对于安居项目这样大规模的投放，即便是有政府支持，都很难估测其未来房地产市场会是个什么样，风险是存在的。”信托业内人士表示：该项目的回款将是安居项目关心的重点问题之一。
土地出让金返还成亮点
不过，信托并非没有考虑到销售回款不足的情况，“如果届时安居东城一期项目产生的现金流不足，且招商地产公司不能按时、足额支付投资收益及初始投资，则资金来源主要包括：处置安居东城项目地块土地回收的资金；或处置招商地产公司100%股权回收的资金；或追索安居集团及其大股东的无限连带责任。
通过本报记者了解，安居东城城中村改造项目土地使用权由邯郸招商拍卖获得，该块成交总价为84894.38万元，此外，“根据邯郸市人民政府【2009】39号文件，城中村改造项目的土地出让金扣除部分政府土地收益基金、农村土地开发基金和廉租房保障资金后，100%返还改造项目业务单位，用于拆迁安置和补偿。”
产品线:撬动地产新经济 篇12
当我们静静地反思, 会发现整个房地产行业在二十年里始终摆脱不了传统的“作坊式”生产模式, 最直接的表现是:企业过于依赖劳动力的低成本、土地价格推高下的房价提升、企业高负债的资本周转、通胀预期下的销售额快速增长……对此, 国家屡屡出台的调控政策可视作政府试图改变这一生产与增长模式而施加给企业的外部推动力, 同时也是富有责任心的房地产企业调整自身发展模式、实现企业跨越式发展的真正契机。“断奶”后的地产企业, 将如何面对机遇与挑战, 如何面对复
相信告别“青春期”的中国房地产行业迎来的会是更加成熟、理性的发展期。
地产经济的新趋势:用“产品线”提升企业收益
现阶段我国的房地产业是国家从计划经济走向市场经济的产物, 作为住宅市场生产营销主体的房地产企业, 其企业运作模式也必然遵循市场经济的游戏规则——围绕市场需求, 以实现自身利益最大化展开生产经营活动。其中, 企业利益最直接的表现是企业的利润额。经济学上, M=S×F是最普遍适用的一个公式:M-利润额;S-销售额;F-利润率。对于房地产企业来说, 做大S有两个途径:一是卖个好价钱;二是进行大盘开发、多项目开发。提高利润率F也有两个途径:一是做好产品、实现品牌的溢价;二是控制成本。
由此可见, 做到生产运营中的“多、快、好、省”, 是每一个地产企业追寻的目标, 也是我们评价企业能力的最重要指标之一。那么, 在当下纷繁复杂的市场环境中, 地产开发企业如何能练就一身好武功?如何具备最佳的市场应变能力?如何迅速提高企业的规模开发与快速开发能力、产品与品牌的溢价增值能力、生产成本的控制能力?对于这一系列问题, 我们认为目前最好的解决途径就是房地产开发企业积极推行以“产品线”为基本的、标准化的、可复制式产品开发管理模式。
企业成长的必然选择:以产品线为基本的产品开发管理模式
商品住宅作为当下老百姓最大宗的可购买、可租赁商品, 是否能实现产业化生产。其商品性质与其他商品的不同之处在于:产品的体量庞大, 单位产品生产中占用的资源品种多样且复杂 (特别是占用的资金量较大) , 生产周期冗长, 生产过程较易受到地形、气候等影响。特别在人类漫长的建造史中, 陈旧的生产模式根深蒂固……因而, “住宅产业化”被很多人认为在市场经济环境下较难完成。尽管我国很早就有住宅产业化的尝试, 但直到了2007年, 万科才在上海推出了首个以“产业化”模式运作的项目——上海新里程。
但是, 从一些发达国家房地产行业的整体发展研究中, 我们不难看到:住宅行业的产业化是大势所趋!从一些大型房地产企业的成长轨迹中, 我们也可以看到:以“产品线战略”与“标准化生产模式”为基础的产业化生产模式确实是企业突破发展瓶颈的内生动力, 是企业从低端项目型公司成长为产业型公司的至关重要的技术措施。
尽管这类企业也在遵从M=S*F这一市场公式, 也在力图通过“好价钱”、通过“大盘开发、多项目开发”做大S;也希望用“好产品”“品牌溢价”和“控制成本”来提高利润率F, 但他们处理不好“高效率”与“高品质”的关系——要速度, 品质就难以保证;要品质, 开发速度就上不去。这类企业的诸多运营问题, 我们认为大都与未推行标准化开发模式有关, 诸如:项目前期定位不准, 设计周期冗长;项目施工周期较长, 质量通病多;项目成本难以控制, 项目的预算与结算价格偏差较大;项目执行力度较差, 开发工作效率低, 项目成果难以把握, 同时项目过多依赖个别技术权威;企业招聘困难, 项目缺人现象严重等。
如何面对整个行业的巨大挑战?答案只有一个:学习制造业, 走房地产行业的产业化道路。拿万科当年的话说——“像造汽车一样造房子”, 而“产品线”及“产品线战略”, 就是当下行业内各企业的必修课。
“产品线”的技术为杠杆
住宅“产品线”式的产品开发模式不同于传统项目开发模式的根本在于:后者是一种单项目式的、临时性的开发模式;而前者却是一种多项目可复制式的、战略性的开发模式。这就要求企业在项目开发前期必须制定一整套企业产品线战略、产品线的产品标准、模块化的产品设计技术文件以及相应的信息流程体系, 而标准化与模块化则是企业在产品线研究及执行中所运用的手段, 是企业战术层面的问题。概括起来, 我们认为一个地产企业的产品线研究是让企业在技术与管理层面做到三个前置、一个完善——“产品定位前置”、“产品标准前置”、“产品设计前置”以及“完善的信息流程系统”。这一系列标准的制定又必须是在科学的研究方法指导下进行的, 即我们总结的产品线研究的三种基本方法。
1.以市场需求为基础、以企业自身条件为原则的产品线研究方法
市场上的大宗消费商品能够进行产业化生产, 是因为具有特定时期、特定地域、特定消费人群的消费倾向趋同的特征。这在很大程度上为产品设计的技术标准、产品部品标准的制定提供了先决条件。由此, 我们可以看出一个好的产品必须是对市场的最好理解, 产品标准也是对客户需求及心理的直接技术反应。当然, 在制定一个企业的产品线战略时, 企业自身条件是不容忽视的重点。
2.以市场假设为出发点、以实践为根本的产品线调整与经验积累之研究策略
产品线研究作为一项企业运营的系统研究工程, 所涉及的问题包罗万象又千差万别, 是一个始终贯穿企业发展、持续循环的工作过程, 是一个踩着“前任肩膀”、不断进取与创新的研究过程。这就要求在研究的前期, 必须对我们面对的市场环境有全面的了解。
由假设到实践是产品线的创新过程。最后的调整与总结是研究的修正阶段, 是我们对产品创新在市场实施过程中的一系列技术修正。由假设到实践, 再到调整, 最后回到我们新一轮的市场假设, 就是我们最常态化的工作过程与工作方法。
3.以企业各生产部门协同工作为目标的、以企业电子信息平台为结果的研究方式
在制造业, 推行产品线的最直接目的就是形成一整套贯穿企业生产全过程的标准化信息体系。这一系列的标准化成果可大大降低企业的管理成本, 使企业各部门在生产过程中有一个共同的以技术为准的质量控制与信息管理平台。因而, 地产产品线研究的成果必须是一个能统领企业生产各部门工作的平台。
房地产企业“产品线”的研发内容
在实际项目的操作过程中, 我们一般将整个“产品线”研究分为建筑咨询与工程设计两大部分。在建筑咨询阶段, 我们的工作重点是对市场进行研究, 具体研究内容包括:
(1) 制定企业产品战略和标准化战略规划, 明确目标市场与目标消费人群;
(2) 研究目标市场, 建设精品资料库;
(3) 分析企业核心竞争力和优势项目, 总结企业现有技术;
(4) 确定企业重点发展的产品线;
(5) 建立企业产品资料库, 包括户型资料库、产品配置资料库等。