房地产产品定位

房地产产品定位（共6篇）

房地产产品定位 篇1

杰克·特劳特的定位营销理念, 被誉为“有史以来对美国营销影响最大的人”和“发现市场营销永恒法则的人”。定位理论同样影响我国营销理论的发展, 为了正确理解市场定位与产品定位等概念及之间的关系, 有必要对各概念及之间的关系进行深度分析。

一、“定位”的对象和领域

新华词典中对定位一词的解释是:一是动词概念, 用仪器来确定物体所在的位置;二是名词概念, 经测量后确定的物体的位置;三是给某事物以适当的地位并做出某种评价。

上述“定位”的含义, 无论是动词还是名词, 首先是对物体 (事物) 的定位, 是确定物体的位置或确定后的位置, 即定位必有具体的对象;其次是要确定一个物体的具体位置必然存在一个区域或领域, 如北京在中国的北方, 位于地球北纬39度54分, 东经116度23分, 这里北京是定位的对象, 分别以中国和地球作为定位的区域。

我们经常谈到全球定位, 全球定位的对象是人、车、建筑物等各种固定或移动的目标, 区域是在全球内。全球定位的完整表述是“在全球内进行定位”, 只是我们习惯称之为全球定位。“市场定位”同样也应有对象和领域, 市场定位的领域是什么?显然是市场, 那么对象是什么呢?就应该是产品、企业、品牌等等。

有人会说市场定位的对象是市场, 是细分的市场, 是对一个细分的市场在一个大的市场中进行定位。这同样是不合理的, 细分的市场是大市场的组成部分, 在市场中位置是固定的, 对一个市场中的竞争者而言, 不存在对其进行重新定位问题。地球同样可以分为七大洲、四大洋, 还有空间立体分层等等, 这些划分都是在整个地球内划分不同的区间, 类似于我们在一个平面坐标系中划分不同的象限一样, 全球定位的对象是对地球 (含空间) 内物体进行定位, 而不是对地球进行定位, 同样市场定位就应是在市场内进行定位, 市场是定位的领域, 而不是定位的对象。

二、杰克·特劳特的定位概念

杰克·特劳特的《定位》一书是这样讲述定位的:“定位要从一个产品开始, 那产品可能是一种商品、一项服务、一个机构甚至一个人, 也许就是你自己。”

“但是, 定位不是你对产品要做的事, 定位是你对预期客户要做的事。换句话说, 你要在预期客户的头脑里给产品定位。所以说, 把这个概念称作“产品定位”是不正确的, 好像你在对产品本身做些什么似的……”

首先, 杰克·特劳特先生在定位前未加任何定语, 并且在他的书中明确说明了把定位称为“产品定位”是不正确的;其次, 在《定位》一书中, 杰克·特劳特先生分别通过特定的企业、产品、国家进行举证说明定位的重要性, 因此杰克·特劳特先生更注重定位的广泛应用。杰克·特劳特先生《定位》一书要告诉我们的是定位的重要性, 1996年杰克·特劳特先生从品牌定位的角度对定位重新加以定义:“定位, 可以将它视为一个意念或者是一个字, 这是企业要为自己的品牌在消费者的心中植入一个定义, 这将可以让自己的品牌在消费者的心中有一个清楚的认知”, 这一概念中所说的在消费者心中的位置, 其本质说的就是市场中位置。

定位一词不是舶来品, 有其本身的原义, 在定位一词前面加市场二字, 使市场定位一词外延变窄, 并转演变成为经济学术语。在营销学中使用市场定位比定位一词更适合中文的语言习惯, 更容易理解。虽然定位一词不是舶来品, 但定位理论是舶来品, 在定位一词前面加市场二字后更准确, 前文已陈述过定位必然是在一个领域或区域的定位, 加了市场二字, 则定位的领域是市场, 如同全球定位的区域是整个地球一样。

三、市场定位是一个统称

什么是市场定位?不同的专家对市场定位的陈述有所不同, 但大同小异。中国人民大学主编的《市场营销学通论 (第三版) 》一书中将市场定位定义为:“取得目标市场的竞争优势, 确定产品在顾客心目中的适当位置并留下深刻的印象, 以便吸引更多的顾客。”还有如:中国商业技师协会、市场营销专业委员会编写的《营销基础与实务》中市场定位的定义:“市场定位, 就是勾画企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象, 使企业所提供的产品具有一定特色, 适应一定顾客的需要和偏好, 并与竞争者的产品有所区别。”综合比较全面的有:“市场定位是指企业根据竞争者在市场上所处的位置, 针对消费者或用户对该产品某种特性或属性的重视程度, 强有力地塑造出本企业产品与众不同的, 给人印象鲜明的个性或形象, 并把这种形象生动地传递给顾客, 从而使该产品在市场上有自己独特的位置。”

我们再看产品定位的定义, 比较有代表的产品定位是乔春洋在《品牌定位》一书中给出的定义:产品定位即产品的市场定位, 是确立产品在市场中的位置。它是通过企业为自己的产品创立鲜明的个性特色, 从而塑造出独特的市场形象而实现的, 而产品的个性特色要通过产品的结构、性能、用途、质量、档次、规模、款式等来表现。

比较上述市场定位与产品定位两个概念, 我们会发现对市场定位和产品定位的定义所陈述的意思没有多大差异, 特别是在对市场定位的阐述上都有“产品 (企业) 在市场中的位置”的表述, 为什么会出现这种问题?其原因主要有:一是在市场定位中, 产品定位最常见, 用产品来描述最直观;二是对市场定位与产品定位的从属关系没有理顺的原因, 导致在定义时总想将两个概念从不同的角度出区分开来, 而不是从不同的层面上进行解释。所以会出现在市场定位和产品定位两个概念的定义无法区分。

也许有人质疑前面所列举对“市场定位”定义的权威性, 甚至认为前面对市场定位的定义是错误的, 用错误的东西进行比较分析出来的结果也应是错误的。我也认为前面几种对市场定位的定义是不准确的, 我们可以再看看百度百科的定义:“市场定位:是指企业针对潜在顾客的心理进行营销设计, 创立产品、品牌或企业在目标客户心目中的某种形象或某种个性特征, 保留深刻的印象和独特的位置, 从而取得竞争优势。简而言之:就是在客户心目中树立独特的形象。”此定义中“创立产品、品牌或企业在目标客户心目中的某种形象或某种个特征”一句话, 将产品、品牌或企业三个并列在一起, 充分说明了市场定位包括产品、品牌和企业的定位, 因此市场定位是产品定位、企业定位、品牌定位的统称。

四、结论

1. 产品定位、品牌定位、企业定位是并列关系。

简单地说产品定位、品牌定位、企业定位都是以市场为领域, 即都是在市场中进行定位。

2. 产品定位、品牌定位、企业定位与市场定位之间是从属关系。

产品定位、品牌定位、企业定位都应该是市场定位, 市场定位是一个整体概念, 它是前面三种甚至更多对象在市场中定位的统称。

3. 市场定位在某些语言环境下是产品定位。

在百度百科中讲到市场定位的四个基本原则, 都是从产品的角度讲市场定位的原则, 其本质是产品的市场定位原则。

一个词语可以赋予本身原义的其他含义, 但专业术语不是网络流行语, 造成歧义的专业术语不利于传承, 理顺市场定位与产品定位等概念之间的关系, 是正确运用定位理论的基础性工作。

摘要：从杰克·特劳特的定位营销理念引入我国以来, 推动了我国对定位理论深入研究和应用, 但是对市场定位与产品定位、企业定位及品牌定位之间的关系仍未能理清。有的将市场定位与产品定位混为一谈, 有的又人为地寻找两者之间的区别与联系, 本文从三个方面论证市场定位包含产品、品牌及企业定位, 即, 产品、品牌及企业定位与市场定位是从属关系, 而不是并列关系, 以供同仁商榷。

关键词：市场定位,产品定位,从属关系

参考文献

[1] (美国) 里斯特劳特.译者:王恩冕, 余少蔚.《定位》.中国财政经济出版社.第1版, 2002年2月1日

[2]乔春洋《.品牌定位》.中山大学出版社

[3]孙德良.市场和产品与品牌定位的区别及联系.现代企业, 2010年05期

[4]郭国庆《.市场营销学通论 (第三版) 》.中国人民大学出版社

[5]市场定位的原则

房地产产品定位 篇2

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年6月7-8日  地

点：成 都

【课程价值】

1、掌握房地产全程营销的基础逻辑及工具

2、学习如何分析市场、发现市场机会，掌握项目定位的基础逻辑、项目盈利模型、项目决策的方法

3、学习科学的思维逻辑及思维方法，掌握项目定位的成果如何以竞争思维及站在运营视角上进行产品决策

4、学习如何通过科学的营销提升项目的价值并获取溢价

5、学习与探讨新行业形势下及网络营销背景下的推广策略创新方法

6、学习标杆企业的产品线体系及其客户细分战略

7、掌握集团层面开展产品研发的流程

8、现场与老师互动交流，解决实操中的难点与重点

【课程对象】

房地产企业总经理、负责策划及产品研发的副总、营销策划总监、设计部总监、相关部门核心骨干;策划公司高层管理者

【讲师介绍】

曾老师：曾在万科集团一线公司及总部从事营销管理工作，现为房地产营销公司合伙人，房地产行业十余年营销工作经验，为业内难得的项目操作及理论研究综合型实战专家。具有

丰富的房地产营销管理经验，从项目、公司层面的营销管理，到集团层面的品类规划、产品线规划、标准化产品研发、营销管理等，实践与理论完整结合;有在国内多个一线城市、二线、三四线城市工作经验，视野开阔。

【培训内容】

第一部分：导入

一、案例讨论

1、同一项目不同定位及产品方案下的财务指标对比：成都佳兆业君汇上品

2、高地价项目的定位及产品解决方案：深圳万科棠樾、成都望今缘、成都华润橡树湾

3、郊区大盘：第一居所OR第二居所：杭州万科良渚文化村、成都黄龙溪谷

二、房地产营销的基本逻辑

第二部分：房地产全程营销之核心四要素

1、土地属性

(1)土地属性的六要素模型

(2)土地属性的应用工具——地价构成模型、土地价值分类、土地分析框架

案例：万科的土地属性分类

2、客户细分

(1)客户购房决策逻辑

(2)主流客户生命周期及规律

(3)万科的客户细分结果

(4)客户细分的应用工具：客户DNA

3、产品

(1)产品的四个圈

(2)产品价值曲线

(3)产品线概念

(4)产品研究的应用工具：产品力公式、产品配置增减模型、产品策略模型

4、市场

(1)市场的三个层次

(2)市场竞争的界定

(3)市场研究的常用指标

(4)市场研究的应用工具：行业环境分析框架、拐点模型、八爪鱼模型、竞争分析模型

第三部分：房地产全程营销之工作逻辑

一、市场定位的操作流程及关键点

1、住宅项目定位的流程及成果

2、市场定位案例剖析

(1)市场容量探讨：广州万科高端三剑客

(2)主流市场与机会市场的选择：宜宾临港国际

(3)客户定位探讨：成都蔚蓝卡地亚

二、产品建议的操作流程及关键点

1、住宅项目产品建议的流程及成果

2、产品建议案例剖析

(1)赠送面积案例分析：什么时候需要赠送?往上送OR往下送?

(2)客户研究的产品落地案例：西安万科大明宫

(3)示范区案例：深圳万科金色领域的4S模型应用

第四部分：房地产全程营销之营销推广

一、价值营销

1、价值营销的基础逻辑

价值体系梳理-主题/灵魂塑造-价值传递-价值定价

2、价值营销的七种武器

(1)长生剑-销售任务的制定

(2)拳头-营销概念整合(3)多情环-营销策略管理

(4)孔雀翎-渠道管理

(5)碧玉刀-现场体验

(6)离别钩-营销费用管理

(7)霸王枪-价格和促销

二、营销推广策略创新

1、网络营销专题探讨

2、强销模式专题探讨

第五部分：房地产全程营销之产品战略

一、房地产产品线规划

1、客户五大价值体系模型

2、产品线规划的方法及实践

3、产品线案例：

(1)万科的产品品类及产品线规划

(2)华润的产品线规划

(3)成都楼市的三大刚需产品线

二、房地产产品研发的路径

1、从需求到产品：产品研发的六大步骤

客群分类-需求提炼-空间转化-建筑设计-部品设计-客户测试

2、产品研发案例

(1)万科丁克之家概念住宅

(2)万科极小住宅

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年6月7-8日 成都(详见报到通知)

【培训收费】3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

产品定位延伸市场价值 篇3

产品的定位不准，本身就是一个缺陷，定位的有力与准确与否，事关产品的市场价值问题

在过剩经济时代，许多产品在市场上遭遇挫折，屡战屡败，以至于杳无踪影、悄无声息，原因当然各种各样，但企业产品没有表达出具体的利益与值得购买的理由即定位上存在问题也是不容忽视的重要环节。如果一个产品，光有技术优势，面临众多如狼似虎的对手，缺乏准确的定位，其核心利益就不能传达到目标消费群，也就很难对市场产生连锁刺激作用，由此在市场上被动挨打也就不难理解了。

因此产品的定位不准，本身就是一个缺陷，定位的有力与准确与否，事关产品的市场价值问题。

要确立强有力的品牌定位，需要从消费者、竞争者和品牌本身三个方面进行分析，以这些分析结果为基础，就能找出那些令人可信的、与竞争者相区别的、能吸引消费者共鸣的品牌定位。

一、自我分析，品牌定位要考虑适当。自我分析就是发现企业是否拥有足够的资源、实力和决心来实现这种定位:（1）要确立品牌的影响范围，即品牌所处的产品领域。品牌所处的领域不同，消费者对其要求不同，需要的定位不同。（2）要了解品牌在这一领域能为潜在消费者带来什么。从品牌角度讲，确立品牌定位就是确立品牌能给消费者带来什么承诺。品牌所做出的承诺必须与产品一致，产品能够支撑这些定位。这是建立品牌定位的根基，是品牌定位令人信服的基础。

二、竞品分析，品牌定位要形成差异。竞争者分析就是了解竞争品牌的定位，了解的目的就是要选择与竞争品牌不同的品牌定位，保证品牌定位的差异化，以使传播活动能以有效的方式脱颖而出。研究表明，品牌定位的差异化或独特性是预测新品牌上市成功的最好要素。

扬·罗必凯公司对来自33个国家的1.3万多个品牌从35个方面进行评估。其结果令人信服地说明，差异性在建立强势品牌中起关键性作用，而失败的品牌一开始就在差异度方面失分了。品牌定位的差异性被认为是品牌发展的重要动力。失去了差异性，也就失去了生机。

三、顾客分析，品牌定位要引发共鸣。品牌定位仅有差异性还不够，还必须能引起消费者的共鸣，否则，差异性就失去了价值。为此，就要对消费者进行分析。包括两个方面的内容:（1）对市场进行细分，了解不同细分市场的规模和能量，以确定本品牌的目标市场。（2）要了解目标市场的愿望、需求，购买这类产品的动力等，以使所确立的品牌定位能够吸引目标消费者，引起目标消费者的共鸣，进而能引起消费者的购买。如此，该品牌就有了竞争优势，有了立足市场的根基。

实践证明，在保证定位具有可信性的前提下，那些既有差异性又能引起消费者共鸣的定位是一个品牌竞争的优势所在。

斯沃琪手表的成功说明了这一点。在斯沃琪创建前的年代，手表要么是低成本的计时工具，要么是成本很高、用来作为传世之物和投资方式的保值品,几乎没有中间档次的产品。然而，大量的市场调查表明，对现代人来说，手表不仅要有计时功能，还要有装饰功能。根据这一调查结果，斯沃琪被定位成时装手表，成为具有时尚、有趣、充满朝气、刺激和欢快个性的品牌。斯沃琪的这一独特定位,不仅为自己开辟了一个崭新的细分市场,而且为整个瑞士手表工业带来了新的活力。

重新定位，意即打破事物（例如产品）在消费者心中保持的原有位置与结构，使事物按照新的观念在消费者心中重新排位，调理关系，以创造一个有利于自己的新的秩序。虽然重新定位，而以它们作为自己品牌的基准点。

里斯和屈特总结过两个典范之作:

一是Stolichnaya牌伏特加酒的广告，这则广告文案是这样写的:

“绝大多数的美国伏特加酒，看起来似乎是在俄国制造的。”

“Samovar牌在宾西法尼亚州斯堪利制造;Smirnoff牌在康涅狄格州哈特福制造;Wolfschmidt牌在印第安纳州劳伦斯堡制造。”

“Stolichnaya牌伏特加与众不同，它是在俄国制造的。”

这一广告登出后，Stolichnaya牌伏特加酒销量开始倍增。

另一个是泰诺止痛药广告。泰诺的广告说:“这药是为千百万不宜服用阿司匹林的人制造的。如果你的胃常常不舒服……或者你有溃疡……或者你有气喘、过敏或缺铁性贫血症，你在服用阿司匹林前最好先征求医生的意见。”

“阿司匹林会刺激胃膜，引发气喘或过敏反应，并能导致少量胃肠出血。幸亏有了泰诺……”

泰诺止痛药的销售开始起飞，并成为首屈一指的名牌止痛药。

科特勒教授指出，就当前激烈的市场竞争而言，一般意义上的定位已是司空见惯，许多企业改而采用“单一主要利益定位”作为广告诉求。例如:

（一）最佳品质;（二）最佳表现;（三）最值得信赖;（四）最耐用;（五）最安全;（六）最迅速;（七）最物超所值;（八）价格最低廉;（九）最尊贵;（十）设计最佳或最流行;（十一）使用最容易;（十二）最便利。

因此，在汽车市场上，奔驰汽车拥有“最尊贵”的定位，宝马汽车拥有“最佳驾驶表现”的定位，现代汽车拥有“价格最低廉”的定位，而沃尔沃汽车则拥有“最安全”的定位。

沃尔沃汽车的案例之所以有趣，是因为沃尔沃汽车认识到，在世界上的每个国家中，都有顾客购买汽车时把安全性视为首要考虑因素。在发现这一全球性利基后，沃尔沃汽车便以安全优势将汽车销往世界各地。此外，它还加入“第二种利益定位”:宣称自己也是全球最耐用的汽车。它在墨西哥等国家运用第二种定位，因为这些国家的购车者比关心安全性更关心汽车是否持久耐用。

有些公司甚至执行“三重利益定位”。史克美占公司以家护牙膏提供三重利益作为宣传点:防止蛀牙、口气清新、牙齿洁白。从软管中挤出的牙膏呈现三种颜色，每一种颜色都暗示传递了一种不同的利益。史克美占希望“家护”这个品牌能够“逆细分”，也就是吸引三种细分市场，而非只吸引一种细分市场。

在寻找特定定位的过程中，企业应该将以下可能的定位来源列入考虑:

利益定位:也就是一种产品承诺一种利益。汰渍洗衣粉宣称它的洗净效果较佳;沃尔沃汽车宣称它的汽车较安全。营销人员主要采用利益定位。

使用者定位:以目标使用群来为产品定位。苹果电脑把它的电脑和软件描述为图像设计师的最佳伴侣;太阳微系统把其工作站描述为设计工程师的最佳伙伴。

竞争者定位:暗示自己的产品比竞争者优异或与竞争者有所不同。如七喜汽水把自己称为“非可乐”。

品质/价格定位:把产品定位于某一品质与价格阶层。香奈尔五号被定位为一种品质极佳、价格极高的香水。

在从事品牌定位之时，公司必须注意避免以下错误:

定位不足:无法提出有力的中心利益或购买该品牌的理由。

定位过度:由于所采取的定位较窄，而使得某些顾客可能忽略掉该品牌。

定位混乱:所宣称的两个以上的品牌利益彼此相互矛盾。

定位乏力:只有少数的潜在顾客关心所宣称的品牌利益。

定位质疑:顾客怀疑该品牌或该公司是否真能提供所宣称的品牌利益。

房地产策划定位 篇4

在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。

一、房地产的策划定位

（一）房地产战略策划定位

战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

战略策划定位内容如下：

1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。

（二）房地产全程策划定位

房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。

全程策划定位内容如下：

1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。

7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。

9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。

(三)房地产品牌策划定位

品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。

品牌策划定位内容如下：

1、品牌策划以建立项目品牌为中心。

2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。

3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。

4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。

5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。

6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。

（四）房地产商品策划定位

近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。

房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。

商品策划模式内容如下：

1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。

2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。

3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。

5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。

6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。

二、房地产策划定位的适用性

从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和

角度来策划房地产项目。

(一)战略策划定位的适用性

房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。

战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。

(二)全程策划定位的适用性

房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务“，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：

第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。

第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。

(三)品牌策划定位的适用性

房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。

品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

（四）商品策划定位的适用性

新产品的传播定位？ 篇5

一个新产品要打开市场，第一步是要赢得经销商的认可和支持；其次，要将自身的优势讲透讲亮，让消费者觉得它的确与众不同。

经销商的传播

在推广一个新产品时，很多厂家都非常注重产品信息的传播，也就是将产品本身的优点吹得天花乱坠，却不善于关注经销商的核心利益，对他们进行点对点的传播。事实证明，厂家如果重视对经销商进行传播，往往能够收到意想不到的效果。一般来讲，对经销商传播要抓住以下几点：

（1）讲解行业发展的必然趋势。通过举办经销商年会、营销研讨会等形式，向经销商讲解本行业发展的趋势，主要竞争对手的情况，以及本企业的综合实力等等。要让他们认识到与自己合作是大势所趋，并且能够获得稳定的利润。

（2）讲透企业的优惠政策和产品的优势。通过制定公开透明的营销政策，规定提前给自己打款并且额度较大的，可以享受返点优惠。在介绍新产品时，要突出它在同类产品中所具有的独一无二的优势，以及它巨大的市场潜力。

（3）讲清促销和传播的力度。比如旺季促销活动的安排，赠品的优势，在电视、报纸、网站、户外等媒介上的广告投放额度等等。

（4）讲明其他服务。主要包括提供产品的进销存管理服务，导购员培训服务，促销活动的组织和安排，深度分销等服务，免除经销商的后顾之忧。

消费者的传播

（1）以产品的诉求为主导。大型企业推出一个新产品，一般会花较长一段时间去做市场分析、上市可行性确认、产品功能、包装、价格等要素的测试改良，然后再确定它的传播诉求。如果市场上目前还没有同类产品，那么就可以通过电视、报纸、网站、户外建筑物等媒介发布各种广告信息，直接把它的利益点诉求于众，并且要明明白白地告诉消费者这种利益是独一无二的；如果推出的产品不是独一无二的，只是在设计、包装、款式等方面做了改进，就要提炼出具有鲜明个性的卖点。比如某果冻产品上市之初，为了与竞争产品形成区别，将传播的“主线”定为童真童趣、少女情怀、情侣世界，产品命名为“水晶之恋”、“少女情怀”，广告场景克隆爱情大片《泰坦尼克号》。由于个性鲜明，很快赢得了广大儿童和女性的喜爱，迅速打开了市场。

（2）经销商信息引导。除了利用电视、报纸、网站等媒介传播产品的信息之外，厂家还应该将经销商信息传达作为重要部分。因为借助经销商品牌资源、经销商团队的实力，既可以彰显本企业的实力，同时又可以告诉消费者到哪里购买；而且，可以提高各关联经销商的消费者关注度和注意度，对于经销商购物群体的拓展和群体的优化能起相当重要的作用。

（3）售点推导。零售终端是厂商施展“临门一脚”功夫的地方，也是厂家展示产品形象和企业形象的地方。成熟品牌如西门子、伊莱克斯等基本上不做专门的产品广告，而是重视终端售点的推导，也就是通过终端物料的展示以及导购员的解说，对目标消费者进行一对一的传播。国内厂家也要从中吸取经验，要善于利用售点导购员的解说和物料展示，达到推导产品销售的目的。

产品市场定位和创新策略 篇6

一、产品市场定位策略分析

所谓产品市场定位，是根据竞争者在市场上所处的位置，针对消费者对产品的重视程度，强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，从而使产品在市场上确定适当的位置。

美国营销学权威菲利普·考特勒认为“定位是为了适应消费者心目中的某一特定地位而设计公司的产品和营销组合的行为”。

产品市场定位可分为对现有产品的再定位和对潜在产品的预定位。对现有产品的再定位可能导致产品名称、价格和包装的改变，但是这些外表变化的目的是为了保证产品在潜在消费者的心目中留下值得购买的形象。对潜在产品的预定位，要求营销者必须从零开始，使产品特色确实符合所选择的目标市场。

产品市场定位的策略和依据

企业在进行产品市场定位时，一方面要了解竞争对手的产品具有何种特色，另一方面要研究消费者对该产品的各种属性的重视程度，可供选择的产品市场定位策略有三种：一是专门钻市场空隙的拾遗补缺定位策略；二是针锋相对的迎头定位策略；三是高人一筹的突出特色定位策略。企业有必要为生产的产品制定一项定位战略，以便产品在市场上有一个明确的位置并被消费者所知晓。

产品定位的实际操作

企业在进行具体的产品定位时，首先要了解该产品进入的目标市场的顾客对产品注重的属性；其次，要研究在同一目标市场中的主要竞争者的定位位置；第三，根据以上两方面的研究结合企业的实力选择合适的定位战略。

但是，它也必须具备三个条件。第一，该公司必须能生产出高质量的产品，即技术上有可行性。第二，能保持低价，并可获利，在经济上有可行性。第三，有足够数量的顾客，三个条件满足，该公司可填补市场的这一空缺。在确定了产品在市场的位置后，就要制定详细的营销组合计划。

二、产品创新策略分析

20世纪的中国企业产品营销，应该说走的是一条以模仿为主的道路。随着我国买方市场的出现，企业之间的竞争也步入“战国时代”，面对愈演愈烈的营销战。21世纪中国企业发展的选择必然是创新。

产品创新的必然性和重要性

a买方市场的形成

21世纪的中国市场是一个长期的买方市场，而在买方市场条件下，由于总供给大于总需求，因而企业只是仿效别人的生产和营销则难以成功，只有走创新之路，形成自己的营销特色，才能真正得以生存与发展。坚持产品创新，是企业立足于买方市场之路。

b知识经济的挑战

21世纪是知识经济的时代，在知识经济条件下，企业的竞争力大小取决于其创新力的强弱。企业创新力包括多个方面，产品创新力是其核心要素之一，企业只有大力开展产品创新，才能更好地迎接知识经济的挑战。

c全面、协调、可持续发展的要求

面对世界绿色经济。循环经济，生物经济浪潮，中国政府倡导树立科学发展观和建设节约型社会，坚持走以人为本的全面、协调、可持续发展道路。这就要求企业放弃重化工业时代的营销做法，发展循环经济、绿色经济、生物经济的营销做法以更新替代传统经济营销做法，进行循环产品、绿色产品、生物产品的营销做法创新以更新替代传统产品的营销做法。

产品创新策略和手段

产品创新应从产品创新理念和产品整体概念出发，重点突出以下方面的创新：

a产品标准创新。企业在产品开发过程中，一方面应按照国家标准、国际标准进行创新，符合IS09000、IS014000等国际认证标准的要求；另一方面也不宜机械地照搬某一标准。而应以消费者要求为最终标准，力求使产品最大限度地满足消费者需要。

b产品品种、花色、样式创新。随着科技的迅速发展，产品生命周期日趋缩短，产品的流行色、流行式样变化更快，因而企业必须不断加速产品的更新换代，适时推出新品种、新花色、新样式，以变应变。

c产品包装创新。包装创新要与产品的特性和价值相符，进行适度包装，防止过渡包装和过简包装，包装材料的选用也要从有利于环保出发，尽量节约有限资源。

作者单位：中共唐山市委党校