浅析房地产市场定位

浅析房地产市场定位（精选10篇）

浅析房地产市场定位 篇1

影响房地产市场定位的因素分析

房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实际的运行过程正中房地产企业并没有理性地分析我国的房地产市场的现状和存在的问题，市场定位不是建立在科学合理并结合我国的实际基础之上。众所周知，房地产具有很大的区域性，不同的地区由于经济、文化、习俗、消费者等方面存在差异，外化在对物业的要求上各不相同。而事实上目前我国的房地产市场无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论。还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自己的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。本文将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专业物业的特点、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统，这对房地产企业向市场提供适销对路的楼盘降低房地产空置率有着重要的指导意义。

影响房地产营销策略的主要因素分析

怎样尽快把房子卖出去,是令开发商头疼的事情,所以房地产营销策略也逐渐被越来越多地重视起来,房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度大,如何才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题。论文首先通过文献综述的详细研究,理清了国内外学者有关房地产营销策略的研究成果和方法,为开发商采取应对策略提供可借鉴的理论与方法,同时为本文的实证研究提供了理论基础。其次,通过文献研究法、问卷调查法、访谈法、数理统计法和层次分析(AHP)法等多种方法,首次系统地确定并分析重庆市影响房地产营销策略的主要因素,并且得出各个因素的相对比重,为开发商进行营销决策提供了较为真实的依据,同时还为其他学者在此基础上进一步研究提供了理论基础和现实依据。最后,确定了重庆市房地产产品价格、目标消费群体及喜好、市场供给与需求情况等影响房地产营销策略的30个主要因素,并对这些因素从五个影响方面(即:营销环境因素、消费者市场特点因素、消费者行为因素、房地产项目自身因素和公司内部因素)进行归类,主要从各个因素是如何影响房地产营销策略、开发商在制定策略时需要注意的问题等方面分析和阐述的。关于房地产营销策略的影响因素的实证研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未来的研究还需要从模型函数形式选优、影响因素选择与量化、实证数据样本取样等方面进行研究,促进该领域的学术发展和推广应用

浅析房地产市场定位 篇2

1.1 房地产前期策划定义

从理论上来说, 房地产前期定位策划是一种辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方面来理解:一方面, 前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成, 它是一种科学的预测活动;另一方面, 相对于全程策划来说, 前期定位策划主要研究的是项目有形产品建设实施以前的部分。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标, 经过对市场的深入研究和分析, 整合各种资源, 达到帮助房地产开发企业决策的一项动态的系统性工程。

1.2 房地产前期定位策划的意义

(1) 为科学决策提供依据。房地产开发的前期定位策划, 离不开对市场状况的调查与分析, 对客群的特征与需求分析, 以及对市场的供需状况、竞争对手情况分析等, 而这些分析也是预测市场走势、项目产品定位等的关键。所以前期定位策划为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额等都提供了可靠的依据。

(2) 降低产品开发的风险。随着市场状况的多变以及行业日趋激烈的市场竞争, 越来越多的发展商都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险, 以及项目整体的收益情况等。而房地产开发的前期定位策划有助于发展商在开发前期对风险与收益等做出评估, 从而制定正确的开发战略。

(3) 是房地产项目成败的关键。房地产开发的前期定位策划针对项目的开发模式、规划设计、客户群体定位等方面都进行了界定、初步定型。房地产项目进入到中后期的建设、销售环节, 其操作已被限定于前期定位策划制定的大框架内, 其他策划理念也服从于前期定位策划中所制定的总体思路。所以, 房地产开发的前期定位策划统领整个项目各阶段的工作。

如果没有认真做好项目的前期定位策划, 整个项目开发就难以成功。相关案例已数不胜数:1996年, 在我国的一些大城市, 投资商对整个经济环境过于乐观, 在没有做好前期策划的基础上, 盲目开发写字楼项目, 以至于规模过大, 形成了不少的“半拉子”工程。而在大量写字楼入市的萌芽期, 已有专家提出要警惕。但由于一些部门的急功近利, 着意宣传经济发展的前景空间如何大, 误导了发展商。最终, 在一些城市的主干道上, 不少写字楼变成冰冷的水泥框架。这是没有做好前期策划的典型例子。

所以, 优秀的发展商往往把前期定位策划工作做得越来越细致, 从市场调研、市场细分、项目选择、客户定位、项目设计等方面都用了相当大的功夫。特别是在项目设计方面, 针对市场需求, 不惜成本, 聘请国外著名的设计公司来担纲设计。还精益求精, 做了十多次修改才定稿。与此同时, 还引进世界先进的设计理念与项目的现实情况相结合, 创造了项目设计的经典作品, 赢得了市场, 这为项目的成功推广做出有力的保证。

2 房地产前期定位策划具体方法分析

房地产前期定位策划一般分为如下六个方面:

(1) 项目基本属性界定。在做房地产前期定位策划之前, 笔者建议, 要先了解到开发商对于这个项目的最核心的目标是什么, 因为项目目标的不同, 往往直接影响到策划的思路。

一般而言, 企业根据自身的企业战略, 对不同时期的项目开发也有着不同的要求, 而企业对项目的要求, 也就形成了一定的项目目标:最大的利润、最快的利润、内部收益率最大、最小的运作资金、品牌价值的体现、为另外一个项目做铺垫、获得管理运作经验等等。所以, 策划人员需要先通过和开发商的前提沟通, 分析确定最核心的目标。

(2) 市场研究。在实操过程中, 关于市场研究的作用主要体现在:评估项目所处的市场环境;寻找项目潜在的市场机会, 挖掘需求尚未被满足的市场;规避市场风险;制定项目的发展方向和市场定位;推荐最具竞争力的产品建议;评估开发商目标实现的可能性等。

而作为策划代理方, 在实操过程中可以体会到, 如果说:开发商是追逐利润的, 建筑师是唯美主义的, 那么, 市场研究就是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。而这也恰恰是作为房地产顾问存在的意义———我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断。

(3) 项目自身SWOT分析。SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况, 是市场竞争分析的常用方法。包括内部优势因素、劣势因素和外部市场环境中的机会因素、威胁因素。

就房地产项目而言, 内部优势因素, 是该项目与竞争对手相比在某方面所具有的独特能力;内部劣势因素, 是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足;外部市场环境中的机会因素, 是外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面, 若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势;威胁因素, 是外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的消极的方面, 若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。

找出本案客观存在的主要内部优势因素、劣势因素、以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素, 运用SWOT分析法, 提出相应的市场对策, 能够提出更具有针对性的物业市场定位, 以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。

(4) 项目市场定位。房地产项目市场定位包含很多方面, 但主要包括以下三大内容:目标客群定位、产品定位、价格定位。其中, 产品定位, 业内有些观点认为:在做前期定位策划报告时, 应将“产品策划”部分单独列为一项内容;笔者较为赞同此观点, 但考虑到整体定位工作要素的内容系统性, 笔者在此依旧将“产品策划”列入到“产品定位”中去。

(5) 项目产品策划。笔者认为:项目前期定位策划是以市场需求为基础, 相对产品规划、设计等相关人员, 策划师更了解市场目标客群的喜好, 更容易分析出项目以何种产品入市, 更容易得到市场认可, 并达到最终的营销目标。所以, 作为策划师, 在前期定位策划中, 有必要提出相关产品策划, 以助于专业人员的规划、设计等, 并且保证了项目整体的调性统一。

(6) 价格定位。通常, 根据项目的目标不同, 定价策略也有所差别, 主要分为:低价策略、高价策略、中价策略。低价策略:以提高市场占有率为目标, 高价策略主要目的:是在短时间内赚取暴利, 而市场营销量与市场占有率可能无法相对提高, 中价策略:市场状况稳定的区域内的楼盘销售。

3 总结

对于实际操盘来说, 由于项目的不同, 开发商的企业背景不同, 策划目标的不同等, 策划报告的制作也是相对灵活的, 并不是要严格按照策划流程的模板进行。另外, 在做前期策划时候平日里要注重相关信息、资料的收集与积累, 并将资料分类管理;与房地产相关的各类知识、信息等, 尽可能的学习、吸收;平日里注重资源的积累与整合, 以备不时之需, 提高工作效率。

参考文献

[1]李颖.房地产策划行业现实问题及对策研究[D].重庆大学, 2013.

浅析房地产市场定位 篇3

关键词：旅游房地产；市场定位；发展战略

一、引言

旅游房地产业是旅游业与房地产业融合发展的新型产业，20世纪末进入中国，已有十余年的发展历程。这期间，旅游房地产由最初的盲目粗放式开发模式过渡到系统生态式开发模式，产业结构不断升级，逐渐成为某些地区的支柱产业。近年来，我国旅游房地产市场开发盲目复制、资源浪费情况屡见不鲜，旅游房地产市场定位逐渐成为热点问题。所谓市场定位简单来讲就是在目标市场提供相应的产品来满足目标客户的相应需求，因此旅游房地产的市场定位就是在目标市场提供相应的旅游产品来满足目标游客的需求。随着社会经济的发展以及消费水平的提高，游客对旅游消费的需求逐渐多元化，对旅游产品的文化内涵、 旅游商业设施、交通便利性、酒店住宿条件以及投资价值要求更高。这就需要旅游房地产市场开发在广度和深度上有更大的突破，以一种更加综合的形态出现在消费者面前，通过准确的定位来满足消费者多元化的需求。

本文的研究对象北海市是我国房地产开发较早的地区，曾经历过严重的房地产泡沫，出现大量空置房无法实现运营。近年来北海市旅游产业发展繁荣，吸引了全国大量游客前来消费旅游。为了满足旅游业发展需要，同时为了资源有效利用，当年遗留下来的大量空置房便成为北海市最早的旅游房地产——产权酒店，开启了北海市旅游房地产开发的篇章。目前，北海市凭借丰富的旅游资源和海洋资源大力发展旅游房地产业，开发了北海银滩国家旅游度假区、北海涠洲岛旅游度假区、合浦星岛湖旅游度假区以及主题公园等。目前北海市旅游房地产发展还处于较不成熟的阶段，为了避免出现盲目开发、资源浪费的现象，为了开发出符合市场需求的旅游房地产商品，有必要对其市场定位进行研究。

二、北海市旅游房地产市场定位影响因素分析

目前，学术界对旅游房地产影响因素的研究比较广泛。刘小航（2009）对深圳旅游房地产发展的宏观和微观影响因素进行分析，宏观因素包括了交通区位条件、土地供应模式，微观因素包括了产业因素、客户特征以及资源稀缺性[1]。孟凯（2012）特别研究了小城镇旅游房地产开发市场的定位问题。研究认为旅游房地产市场定位主要从产品形式和市场地域两方面进行，并构建了旅游房地产开发市场定位影响因素指标体系，该体系主要包括了政治因素、社会因素、经济因素、环境因素等影响因素[2]。王志坚（2012）对旅游房地产定位影响因素进行了综合研究，研究表明旅游房地产定位影响因素主要集中在宏观市场环境因素、地产项目本体定位影响因素、盈利模式与发展战略影响因素三大方面[3]。本文通过相关文献研究，并结合北海市旅游费房地产业自身的特点，构建了北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系（如表2-1所示）。

三、基于层次分析法的旅游房地产定位影响因素权重确定

层次分析法 （Analytic Hierarchy Process），也称AHP方法。它充分利用专家的丰富经验来进行判断，通过定性与定量方法相结合，使用相对指标度数对有形、无形与可定量、不可定量的各种因素进行测度分析，从而能够将定性与定量要素有机结合。其主要具有简单易懂，实用灵活与系统性的特征。在对旅游房地产影响因素各层次的评价指标进行确定之后，本节将会采用德尔菲法，对各项指标的权重向专家进行咨询，并在测算过程中与专家进行及时的商议沟通，多次确认各指标权重的相对比例，以最终的专家评分为基本依据，使用层次分析法对指标权重进行确定。

在通过德尔菲法对各层的指标重要性进行赋值之后，通过与专家的多次面谈咨询，得到了本体系的判断矩阵，具体数据见附录；在这之后利用上述方法，对二、三级指标判断权重进行了权重确定与一致性检验，得到以下结果：

由以上结果可以看出，在所有影响因素中，消费者因素的权重最大，所以在定位过程中，必须以北海市旅游房地产消费群体为定位依据，从消费者的支付购买能力、消费者消费用途以及消费者人口特征等角度对旅游房地产进行层次性定位。

在所有的整治环境影响因素之中，城市发展战略和政策支持的权重最大，分别为6.36%、5.5%，因此北海市旅游房地产市场的定位要充分考虑北海市城市发展战略及相关的旅游和房地产政策。

在所有的经济环境影响因素中，物价指数权重最大，占到达4.13%。物价指数代表了该地区的商品价格情况，同时反应了该地区的经济发展情况。

在社会文化各影响因素中，三大影响因素的权重相差不大，调查结果显示社会治安权重相对较高，这可能与近些年北海出现传销事件有关，旅游房地产结合了旅游业的发展，对于旅游者来说人身安全是要考虑的首要因素，该地区的治安是否良好直接影响旅游者的选择。因此北海市旅游房地产在定位过程中要注意社会治安的宣传，要消除消费群体的治安疑虑。

在旅游房地产行业因素中，开发商实力因素权重最大，开发商实力直接决定了旅游房地产的开发水平及开发规模，因此在定位过程中要综合考虑开发商的实力问题。

在宗地条件影响因素中商业发达程度权重最大，地区商业发达程度旅游房地产消费者在选择旅游房地产时，特别是以投资和居住为目的的消费者，会考虑到城市的商业行业是否齐全，功能是否完备完备。商业的发达程度是旅游房地产持续发展的支撑条件。

在旅游资源条件影响因素中旅游资源的开发利用程度权重较高，旅游房地产的特点就是讲旅游业和房地产业结合发展。旅游资源的稀缺性和丰富性能有效提高旅游房地产的开发成功率，在定位过程中充分挖掘北海市的现有旅游资源，以便在后期项目发展中出现重复开发的现象，突出别样的旅游开发方式。

在消费者影响因素中消费者支付购买能力权重最高，占比达9.18%。消费者支付购买能力直接影响旅游房地产市场的最终效益。在定位过程中要依据市场消费群体的支付购买能力进行项目开发，高于市场消费者群体购买能力的价格定位会使项目后期无法实现预期收益，因此在定位过程中，要充分了解该市场消费群体的实际购买能力。

通过上文分析，最终得出了在旅游房地产定位阶段的各影响因素的权重关系：在一级影响因素中的权重排序为：消费者因素、政治环境、旅游资源条件、旅游房地产行业因素、社会文化环境、经济环境、宗地条件。由以上结论可以看出，对北海市旅游房地产定位影响最大的是消费因素，其中消费者支付购买能力又是主导影响因素。其次，政治环境和旅游资源条件也是影响定位的重要因素。城市发展战略对城市各产业的发展具有导向作用，北海市近几年在大力发展旅游业，对房地产业的发展持稳健政策，因此北海市旅游房地产的发展要充分结合旅游业和房地产业的发展政策。旅游资源是旅游房地产发展的依托，只有具备特色的旅游资源，并依靠较发达的商业，开发商具备开发实力才能获得旅游房地产预期的结果。

四、北海市旅游房地产市场定位及战略措施

4.1以本地消费群体为主的景观住宅开发

该定位主要是针对本地（广西区内）消费群体开发的景观住宅，这类房地产主要看重北海市安静舒适的城市环境，开发低密度的景观住宅，吸引区内的消费群体，这类旅游房地产以第二居所的功能为主，面向的消费群体主要是区内高收入群体。近年来广西区交通运输基础设施不断完善，尤其是高铁开通之后，南宁至北海由原来的3小时缩短为1个半小时。不少在南宁工作的高收入群体需要一个安静休闲的住所释放压力，北海市无疑是一个不错的选择。目前，已有不少旅游房地产开发商进入北海市场，最典型的是嘉和集团开发的嘉和·冠山海，开发了山海高尔夫景观住宅。

4.2以周边临近消费群体为主的度假产品

这类房地产开发往往是看重该地区的稀缺自然资源，将其进行合理开发，多以开发度假产品为导向。度假旅游者被当地的旅游资源吸引，以中短期度假为主要目标。这类旅游房地产的消费群体主要是广西周边地区，包括广东、海南、云南及较近的东盟国家地区，消费水平大致是中高收入者。北海市的旅游资源比较丰富，旅游资源的开发还有很大的空间。目前开发较成功的景区有银滩旅游度假区AAAA，涠洲岛景区，星湖岛景区。除了这些自然景观，北海市还有别具一格的人文景观，女修道院旧址，北海海洋之窗，北海海底世界，侨港旧街等。

4.3面向东南亚国家消费群体的综合性旅游地产开发

这类房地产开发大多是通过对某一主题或资源的集中体现，创造出一个既具有公园休闲娱乐功能，又具有商务、交流等综合功能的空间，推出度假地产、休闲娱乐、商务会议、购物中心等综合旅游房地产产品。这类型旅游房地产主要依靠当地特殊的政治经济发展政策来发展，面向的消费群体主要以高端客户为主，这些高端客户通常是短期消费。例如，商务会议就是典型的一种。这类旅游房地产要求充足的发展空间，餐饮、交通、购物、娱乐、通信都要非常完善。通过分析，北海市具备发展该类旅游房地产的条件。近年来，国家政策逐渐向广西倾斜，尤其是中国-东盟自由贸易区的成立及南宁成为东盟博览会永久会址所在地，每年都会接待来自东盟不同国家的政要及全国各地的领导，吸引了很多高端客户进入广西，北海市作为广西旅游业较发达的城市，自然也是商客、政要的首选旅游地，同时也是各种会议安排的首选地址，这为北海的旅游房地产来带发展机遇。

主要特点集自然景观与长期居住功能为一体的房地产项目。借助良好的自然资源，提升房地产项目的环境品质。这类旅游房地产不仅对自然景观和区位选择较挑剔，同时还要具备较好的实用功能，满足消费者用于居住的各种需求。 旅游、休闲、房产三者相结合的房地产项目。将传统旅游资源打造成具有独立品牌的旅游产品，通过为消费者提供高质量服务，满足消费者休闲度假的需求。这类旅游房地产对旅游资源要求较高，在此基础上要注重旅游品牌的打造。城市规划发展与旅游休闲相结合的产物；商业性质较高，由商业带动旅游资源发展。这类房地产要求主题突出，通信等基础设施要求完备。在提供休闲娱乐的同时更要突出商务、交流的功能。

建议措施1、市场分析为基础，明确消费者实际购房需求及购买能力；2、依据旅游资源的品质及区位优势，确定房地产项目的规模及档次；3、由于其核心功能以长期居住为主，因此要完善学校、医院、银行、交通等基础配套设施；1、主题创新，突出文化与旅游资源相结合的主题；2、开发自己的旅游房地产品牌，避免重复开发和旅游资源浪费；3、以专业团队为运作基础，全面提升服务质量，做好营销宣传工作。1、不断完善城市商业功能，提高城市商业接待水平；2、正确把握城市发展战略规划，该类旅游房地产开发要符合城市发展需求。3、积极与政府合作，采取企业与政府合作经营的模式。

五、结论

本文结合北海市旅游房地产发展现状，对北海市旅游房地产市场定位及发展策略进行研究。通过构建北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系，并基于层次分析法确定各影响因素的权重值，得出影响北海市旅游房地产市场定位的最主要影响因素是消费者购买能力因素，其次是旅游资源条件和政治环境因素。最后，本研究在数据分析的基础上借鉴了现有发展较成功的旅游房地产项目经验，初步拟定了三种发展策略，它们分别是：（1）以本地消费者为主的景观住宅开发；（2）以周边临近消费者为主的娱乐度假房地产；（3）面向东南亚国家消费群体的综合性旅游地产开发。本研究为北海市旅游房地产市场的整体发展提供可借鉴的战略方向。（作者单位：广西大学）

参考文献

[1]刘小航，覃群，彭思思. 深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析[J]. 热带地理，2009，1，1：56-57.

[2]孟凯. 小城镇旅游房地产开发市场定位初探[J]. 中山大学研究生学刊，2012，33（3）：83-84.

我国房地产企业市场定位策略研究 篇4

1、我国房地产企业市场定位存在的问题

房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：

(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。

(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。

(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。

(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。

(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。

2、我国房地产企业市场定位的内容

(1)市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。

市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。

(2)市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。

(3)房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。

(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。

3、房地产企业市场定位的策略

房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图 1.

3.1 房地产企业产品定位策略

房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位，

(1)提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。

(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。

(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来 20%的利润。因此，那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。

3.2 房地产企业品牌定位策略

房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：

(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。

(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。

(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。

3.3 房地产企业战略定位策略

房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。

(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。

(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。

(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。

(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。

4、结束语

当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。

参考文献：

[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，.

[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心，.

浅析房地产市场定位 篇5

（三）经过我们上面的分析可以看出，甲方建筑师这个群体在房地产企业中，虽然面临着无法融入核心团队、得不到完全信任的窘境，却在能够领取固定高额薪水的同时还拥有在设计公司无法比拟的自主生活和固定假期，在社会地位上也有了相对积极的变化，那么作为我们中间有理想有抱负、不想平庸安乐度过职业生涯的一部分人来说，又应该怎样取舍如何进退呢？

经过较长一段时间痛苦和艰难的比较与思考，我对甲方建筑师的出路找到了以下几个方向。

一、继续在地产公司从事设计管理工作，安于现有职位，终老于此。当然，这种情况是适合于知足常乐的一部分人的。实际中很容易做到，这里就不再赘述了。

二、继续自己的地产职业生涯，在做好设计管理的同时积极培养自己的职业性格，即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长，并且学习地产行业的相关知识，不以设计专才自居，为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。

三、在经历了地产公司的职业生涯之后，回到设计行业，利用原有的专业技术和人脉，凭借在地产行业积累的资源和增长的知识能力，实现在设计领域的跨越式发展。毕竟设计和实际还是有一定差距的，不少人经过了地产公司甲方建筑师职位的磨练，对于如何把设计和实际相结合肯定有很多心得体会，对于甲方希望设计院做到的要求，也会有比较全面的认识。这样把甲方的经验与设计的技能相结合，势必对今后的设计生涯带来很大的益处。

四、开始创业，自己开设计公司。机遇好的甲方建筑师，会在地产行业接触到一些头面人物，对自己创业会有莫大的帮助。由于双方性情相投，理念相似，在交往过程中建立起牢固的信任，往往会一拍即合，渴望事业上更长远合作。这样，甲方建筑师摇身一变，成了设计公司老板，结合自己对地产行业的认识和理解，采取更加符合甲方价值观和经营目标的经营方针，必然能够占据一定的市场份额，也拥有了一个实现自我建筑理想的平台。

浅析利率调整对房地产市场的影响 篇6

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，尤其是像蚌埠市这样经济结构单一的二线城市，房地产市场已经逐渐成长为带动我市经济发展的支柱产业，然而房地产业的繁荣背后也日渐显现出一些问题，宏观经济出现了过热的势头，给经济安全带来一定的隐患。因此加紧对房地产市场的监管，加强对房地产市场的调控已经成为政府部门宏观调控的重要工作之一。

利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商的影响。

购房者购买住房的目的只有两个，一是用于居住，二是投资。股市的震荡波动，市场的不稳定因素，使人们发现房地产市场是风险最小、收益最大的一个投资方向。但是不管怎样去配置，购房者的资金决大部分还是依赖于商业银行的贷款，利率提高无形中提高的购房者的投资成本，其预期收益将会缩水，迫使投资者改变资金流向。因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。

就开发商而言，绝大多数的开发商的融资渠道都是依靠商业银行贷款来进行间接融资，而银行贷款利率高低则是融资成本的直接反应，决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。开发商只能将这些成本转嫁到购房者身上，但现阶段来说，蚌埠市的收入水平，人们的购买力毕竟有限，开发商转嫁的成本也不能无休止的增加。这就迫使开发商项目资金的运作受到较大的影响，面临较大的经营压力，有利于房地产行业的结构优化和调整，防止房地产泡沫经济的出现。

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间，虽然利率调整并不能直接决定房价，但却可以通过控制房地产的需求和供给从而产生影响。上调利率将会对抑制需求、平稳房产价格起到积极作用。虽然央行每次上调利率的幅度都不大，但是采取这种频繁的利率上调，表明利率仍有再度上调的几率，并会对住房消费者形成心理预警机制。

房地产项目市场定位实践研究 篇7

近几年, 中国房地产业快速发展, 已成为推动国民经济发展的支柱产业。但随着房地产市场的日渐成熟和消费者购房的日趋理性化, 市场竞争日渐激烈, 因此, 准确做好项目市场定位成为项目成功开发的关键[1]。从业界实践来看, 目前普遍存在目标市场需求判断不明确、差异化战略实施不到位、缺乏项目定位的全过程管理和盲目大盘定位等诸多问题, 增加了项目的开发风险。

国内相关学者对此从理论和实践方面做了多方面的研究, 并取得了一定成果。尹传佳对房地产定位的内涵作了进一步明确, 并提出相应的房地产定位理论模型[2]。潘彤认为一个完整的项目定位是由产品实体定位和品牌定位两方面构成, 两者互为制约、相互支撑[3]。程君指出目前我国房地产项目市场定位存在着目标市场需求判断不明确、差异化战略实施不到位、盲目大盘定位、缺乏对项目定位的全过程管理等问题, 并对此作了相应策略分析[4]。王雪青、付彬彬建立了基于序关系的房地产项目定位群决策方法模型, 并结合海上世界项目, 对该项目的定位决策进行了分析[5]。

从目前研究成果来看, 对于房地产项目定位的研究深度不够, 相应决策体系和方法的研究不足, 缺乏对项目定位的系统研究。鉴于此, 本文结合天悦府项目, 从整体出发, 系统研究项目定位的基本方法和相关流程, 为类似项目的开发定位提供有效借鉴。

项目位于济南市高新区核心区域, 地块东侧为留学生创业园, 西侧规划为城市绿地, 南侧为绿化较好的山丘, 北侧紧邻主干道。距离齐鲁软件园东450m, 高新区管委会和济南国际会展中心东南方向2km、龙奥大厦 (济南市政府) 东北侧4km处。用地位置优越, 环境优雅, 周边毗邻经十路及绕城高速等多条市内主干道路, 交通十分便利。该项目建设完成后将成为具有良好居住环境和商业环境的综合性社区。

2 项目所在区域市场分析

随着济南市整体“东拓西进”的规划大力推进实施, 济南高新片区产业集群逐步成型, 带动济南市东部房地产市场进一步扩容, 本案例所处区域内在售项目呈现集中趋势, 竞争极为激烈。周边区域竞争楼盘项目情况见表1。

通过周边竞争楼盘调研分析可以看出, 区域市场呈现以下特点:

1) 竞争楼盘在高新区位价值挖掘上形式较为单一, 多以简单的片区范围的堆砌为主, 缺乏对地理区位深层意义的追加研讨及提炼。

2) 楼型产品多以高层为主 (除国华印象外) , 小高层及洋房产品为片区内稀缺产品。

3) 项目户型的设计亮点均能得到市场认可, 如恒生伴山的连廊设计、中间户南北通透、保利华庭的户均赠送8m2等方案, 但户型设计的基础功力参差不齐, 均好性较差, 部分卖点存在一定风险。

4) 定价方面, 区域中端项目高层成交价格集中在7 500~8 500元/m2, 高端项目的高层价格在9 000~10 000元/m2, 低密度产品仅国华印象有供应。项目首次开盘多以较野蛮的低价位肉搏战博取刚需客户, 从保利华庭到万科城, 趋势愈发明显。首开成功后逐渐提升价格。

因此, 充分利用区位优势, 开发洋房、小高层和高层的综合大型社区可以有效对区域稀缺市场进行补充。

3 项目SWOT分析及项目定位整体策略

3.1 项目SWOT分析

1) 优势 (S) 。项目位于高新片区核心位置, 地理位置较为优越。周边配套齐全, 交通便捷, 3min可至经十路, 可达性良好。生态自然环境优越, 地块南侧傍山, 具备较好的山体景观资源, 空气清新, 宜于居住。中海地产具有良好的品牌优势, 在济南连续4年销售金额第一名, 品牌在济南有较强影响力。

2) 劣势 (W) 。土地成本劣势, 从成本测算角度分析, 本项目地价比区域内主要竞品项目地价成本高出200~1 000元/m2。从区域内12年以来成交的土地来看, 未来主要竞品保利华庭、万科城均低于我公司项目。其他区域内竞品项目拿地较早, 地价全部在3 000元/m2以下, 而我公司项目拿地价格为3943元/m2, 土地成本劣势明显。配套成本较高, 按征地条约须无偿建设小学、幼儿园, 建设费用5500~6500万元, 增加了项目成本压力。小学、幼儿园处于社区中央位置, 噪音问题突出, 影响社区品质。

3) 机会 (O) 。济南东部持续快速发展, 汉峪金谷、总部基地等重点项目将相继竣工, 大量高新产业、金融企业将涌入高新区, 区域内购买力将持续旺盛, 具有良好的片区发展前景。项目配套建设幼儿园和小学, 社区内具备引入济南市名校的可能性, 教育资源配套完善。与本项目仅相邻500m的国华印象项目, 定位为150m2以上大户型产品, 但开盘至今销售速度缓慢, 项目定位欠妥, 为本项目大户型的开发提供了机会。

4) 威胁 (T) 。在土地成本较高的前提下, 为实现较高利润率必须开发高端物业, 但因宏观调控的影响, 消费者对于房地产市场的观望心态较为浓厚, 对高端物业的消费更是持谨慎、保守的态度, 增加了项目运作风险。区域内楼盘加快名校签约节奏, 保利华庭与解放路第一小学签约, 万科城与历下区第一实验幼儿园签约, 可签约的优质教育资源所剩无几。区域市场竞争风险加剧, 项目所在5km区域范围内, 知名房企林立, 供给量持续放大, 竞争压力加大。

3.2 项目定位整体策略

1) 利用优势, 把握机会。突出项目地段、配套、环境优势, 开发高品质住宅社区, 借助中海的品牌优势, 宣扬项目价值。在社区内引入知名幼儿园、小学, 提供区域内主流客户所需产品。

2) 利用优势, 消除威胁。打造高品质社区, 为客户提供高附加值产品, 提升产品性价比, 在竞争中脱颖而出。

3) 把握机会, 规避劣势。开发洋房等高品质项目, 打造经典户型, 提升产品价值, 进而提升项目利润率。在环山道路设计上避免影响洋房产品的私密性, 并在学校建设中采取有效手段降低噪声影响。

4) 规避劣势, 消除威胁。努力降低项目各类成本。因地制宜发掘产品优势, 做出差异化特征。

4 项目客户定位分析

通过对周边项目的对比以及对此项目可研报告的论证分析, 大体确定出本项目的客户定位有3类, 见图1。

1) 主力客户。项目周边高新区企事业单位的中高层职员是本项目的主力客源。他们工作区域主要位于奥体片区和高新片区, 年龄在25~50岁之间, 从事金融、电力、医药、软件、高新产业等行业, 家庭年收入在10~30万元。此类人群将会成为本案的主力军。

2) 次主力客户。东部高新区私营业主和高新区原住村民是本项目的次主力客户。私营业主一般收入较高且稳定, 对于生活的品质有着较高的要求。其次原住民主要泛指因拆迁富裕的周边刘志远村等原住村民, 其拥有较强的购买力。

3) 其他客户。二环东路以东改善置业者大都为垄断行业、外企员工、教师、律师等, 年收入较为可观, 对于住房有着较高的要求, 急于改善现有的居住环境, 有着较强的购房需求。

为了充分了解目标客户对本项目的购买意向, 我们采用了分层抽样调研法, 用问卷调研的方式针对不同客户的户型需求进行了采样调研。通过近两年是否有购房需求进行筛选, 判断是否为有效样本, 最终确定有效样本298组。通过汇总统计分析得出潜在消费者的需求整体以两房和三房为主, 占到总比例的95%, 具体相应数据汇总见图2。

通过对本项目的定位分析发现, 济南高新区地缘客户占据绝大多数, 在东部片区企业事业单位工作的客户是主力目标客群, 其次为东部片区拆迁的刘智远村等原住村民等需求为辅。客户年龄段整体偏低, 大都在25~40岁之间, 客户文化层次较高, 对济南发展有长远眼光, 认可高新片区发展。此外, 刚性需求仍占主导, 改善性需求也有一定比例。

5 项目产品定位分析

项目定位的本质在于凸显自身的差异性和特色优势, 以此形成明确的竞争优势和市场区隔, 从而在竞争激烈的区域市场上脱颖而出。因此, 寻找并制造与类似项目的差异优势是进行本项目产品定位设计的关键。本项目位于济南高新区的核心区域, 依托的大山坡山景资源是济南高新区保存最完好, 山体形态最优美, 植被覆盖最完善的山景公园。项目绝佳的地理优势构筑了其打造“一山之隔、出则繁华、入则静谧”核心价值的天时与地利, 其一经推出, 必将获得区域楼盘中鹤立鸡群的地位。

5.1 项目整体形象定位

通过上文对项目周边在售楼盘状况和项目SWOT分析, 本项目形象定位方案如下:充分发挥项目的地段优势 (出则繁华, 入则静谧) 和山景优势, 通过高品质、高附加值的产品, 结合高水平的营销策划, 形成项目的核心竞争力, 定位为“济南东部CBD后花园, 半山观景高档社区”。该主题充分突出了项目的地段、配套、环境优势, 开发高品质住宅社区, 并借助中海的品牌优势, 宣扬项目价值。

5.2 项目产品及户型定位

本项目的产品定位于分高层、小高层、花园洋房、社区商铺4类产品, 实现项目产品的丰富多样化, 满足不同客户的需要, 构建东部核心高档综合社区。

项目户型面积定位上, 经过对周边在售楼盘置业顾问深度访谈信息反馈发现, 对于高层和小高层, 区域内客户咨询需求的户型主要集中在80~100m2两房和100~120m2小三房。其中, 两房产品户型在90~95m2面积区间销售好于80~90m2区间, 原因在于高新区客户多为外地人口, 考虑90m2以上落户需要, 故90m2以上两房更受青睐。90m2以下两房产品购买人群主要为对价格敏感的刚需人群, 单价低, 不利于提升项目利润率。95~120m2经济型小三房为区域内最受欢迎产品, 应适当增加小三房产品配比。区域内140m2产品为稀缺产品, 少量配置有利于把握稀缺市场机会, 拔升单价。

户型设计上, 应充分借鉴保利华庭、恒生伴山等项目户型设计, 高层采用北连廊设计, 显著提升端户与中户户型的均好性。小高层、花园洋房采用经典布局, 户型极佳。此外, 小高层不封闭阳台, 赠送客户约2~3m2面积, 有效增加产品附加值。洋房户型设计定位为面积140m2的三室, 采用5+1层, 三开间朝阳。整体户型方正、朝阳、南北通透, 满足了济南购房者对户型评价的最重要的3个要素。

5.3 本项目定位可行性评估

本项目在产品定位方面主要具有3个突破:

1) 定位的突破。本项目将奠定高新核心区域唯一的拥山美宅, 独树一帜, 不仅打破了区域同质化严重的状况, 也将为区域住宅发展提供有益的借鉴, 促进了区域影响力的提升。

2) 产品开发的突破。天悦府力求项目的开发理念与产品的完善融合。一方面, 追求产品户型上的创新突破;另一方面, 从建筑风格到园林规划都赋予其浓郁、纯正的欧式艺术韵味, 着力将其打造为精神层次的理想家园。

3) 项目定位通过与山体美景的嫁接, 将“绿色地产”概念渗入至产品的灵魂之中, 在济南市高新区域的房地产市场中具有适度超前的优越性, 确立了项目独一无二的核心竞争力, 必将成为济南市场标志性的高端文化拥山社区。

6 结语

房地产项目市场定位对促进房地产业的健康发展和提升房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义, 有利于提高项目利润率, 降低开发风险[6]。本文结合项目实例, 深入分析了项目定位中的有关方法和关键工作, 具有重要的应用价值。当然, 本文仅限于定性研究, 缺乏有效合理的定量分析, 有待通过下一步的项目实践进行深入探讨。

摘要：准确的项目定位是决定房地产项目能否成功开发的关键。论文结合“中海·天悦府”项目, 从区域市场、项目SWOT分析、客户定位、产品定位等方面系统分析了项目定位的相关流程和方法, 确立了本项目独特的市场定位, 确保了项目开发预期目标和效果的实现, 为类似项目的开发定位提供了经验借鉴。

关键词：项目定位,房地产开发,市场分析

参考文献

[1]马莹.精装房项目投资营销中的项目定位研究[J].山东社会科学, 2011 (5) :167-169.

[2]尹传佳.房地产项目定位释义及其理论模型[J].科技资讯, 2006 (3) :110-111.

[3]潘彤.房地产项目定位过程模型及其应用[J].江苏商论, 2008 (4) :145-147.

[4]程君, 何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济, 2007 (7) :202-204.

[5]王雪青, 付彬彬.基于序关系的商业地产定位群决策研究[J].山东建筑大学学报, 2013 (2) :18-21.

浅析房地产市场的供给与需求 篇8

关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少政策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。

一、房地产市场的供给

2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。

另一方面，国家颁布了经济适用房的政策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房政策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，韩正市长在解释经济适用房政策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和政策性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。

以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。

二、房地产市场的需求

首先，从中国人口老龄化的加剧，就不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育政策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。

其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关政策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。后者在税收开征与减免上，赋予国务院更多的权限。该法第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规规定执行。可以说，此次修改将为房产税改革做法理依据的铺垫。修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。

三、结束语

综合上述，影响住房需求的几个主要方面--人口老龄化，二套房贷款相关政策，房产税。都将使居民对住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟风炒房，促使房价畸形发展。以上分析，不难看出此时房地产市场的供给是大于需求的。所以，无论是基于投资性买房的市民，还是用于居住性买房的市民都要三思而后行了，切忌跟风炒房，等到房地产泡沫破灭之时，将会落得竹篮打水一场空。

参考文献：

[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].京：中国人民大学出版社.2007.

[2]孟国鸿.中国城市房地产政策研究[J].中国房地产金融.2008，（2）.

[3]曹振良.房地产经济学[M].北京：北京大学出版社.2004.

浅析旅行社员工的角色定位 篇9

浅析旅行社员工的角色定位

作者：金 萍

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]近年来，我国的旅行社业发展迅速，但同时也存在着旅行社员工频繁跳槽和流失率过大等问题，这不利于旅行社服务质量的稳定和提高，也不利于其经营管理和经济收益的成功。文章分析了旅行社员工的角色定位不当给旅行社运营所带来的负面影响，提出了一些使员工能够正确进行角色定位的措施。

[关键词]工作满意度；角色定位；员工培训

[中图分类号]C962

浅析消费者是如何给产品定位的 篇10

一、首席定位：首席定位即强调自己是同行业或同类产品中的领先地位，在某一方面有独到的特色。企业在广告宣传中使用“正宗的”、“第一家”、“市场占有率第一”、“销售量第一”等口号，就是首席定位策略的运用，如百威啤酒宣称是“全世界最大，最有名的美国啤酒”。在现今信息爆炸的社会里，各种广告、品牌多如过江之鲫，消费者对大多数信息毫无记忆，但对“第一”印象最为深刻，因此，首席定位能使消费者在短时间内记住该品牌。如广告行业最大的门户网站广告买卖网。

二、比附定位：比附定位就是攀附名牌，比拟名牌来给自己的产品定位，以沾名牌之光而使自己的品牌生辉。比附定位主要有三种方法：

1.甘居“第二”，就是明确承认同类中另有最负盛名的品牌，自己只不过是第二而已。这种策略会使人们对公司产生一种谦虚诚恳的印象，相信公司所说是真实可靠的，这样较容易使消费者记住这个通常难以进人人们心智的序位。如美国阿维斯出租汽车公司强调“我们是老二，我们要进一步努力”，从而赢得了更多忠诚的客户。

2.攀龙附凤，其切入点亦如上述，首先是承认同类中早已卓有成就的品牌，本品牌虽自愧弗如，但在某地区或在某一方面还可与这些最受消费者欢迎和信赖的品牌并驾齐驱，平分秋色。如内蒙古的宁城老窖，宣称是“宁城老窑——塞外茅台”。

3.奉行“高级俱乐部策略”，公司如果不能取得第一名或攀附第二名，便退而采用此策略，借助群体的声望和模糊数学的手法，打出入会限制严格的俱乐部式的高级团体牌子，强调自己是这一高级群体中的一员，从而提高自己的地位形象。如可宣称自己是某某行业的三大公司之一，50家大公司之一;10家驰名商标之一等等。美国克莱斯勒汽车公司宣布自己是美国“三大汽车之一”，使消费者感到克莱斯勒和第一、第二一样都是知名轿车了，从而收到了良好的效果。

三、空档定位——市场空档定位是指品牌寻求市场上尚无人重视或未被竞争对手控制的位置，使自己推出的产品能适应这一潜在目标市场的需要。在做出这种决策，对以下三个问题要有足够的把握：①新产品在技术上是可行的，②按计划价格水平，经济上是可行的，③

有足够的消费者。如果上述问题的答案是肯定的，则可在这个市场空档进行填空补缺。如西安杨森的“采乐去头屑特效药”，在洗发水领域如人无人之境，关键是找到一个极好的市场空白地带，市场空档定位获得极大成功。

四、用户定位——该定位直接以某类消费群体为诉求对象，突出产品专为该类消费群体提供，来获得目标消费群的认同。把品牌与消费者结合起来，有利于增进消费者的归属感，使其产生“我自己的品牌”的感觉。如中国移动的动感地带就是针对20岁左右的年轻人，喊出一句“我的地盘听我的”，用户之间形成了一种年轻人“有些霸道、叛逆”的认同感。而广告买卖网咨询通的定位就是“按照效果付费”，这些产品的买点都非常明确。