房地产市场风险浅析

房地产市场风险浅析（共8篇）

房地产市场风险浅析 篇1

1引言

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特

定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的 估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对 象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象 在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动[1]。房地产估价一般涉及的金额较大，一旦工作中出现 失误就会造成严重后果，不仅会给估价机构和估价 人员带来风险，也会对政府、经济活动涉及利益的 各方面带来不同的风险。因此，充分认识房地产估 价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一项重要课题。

2房地产估价外部风险分析

房地产估价活动的参与者众多，参与各方都有自

己的经济利益追求，由于种种原因会造成房地产价值 的故意高估或低估，从而带来估价风险。同时，房地产 所处的环境受政策性影响较大，给估价带来了一定的 难度。导致房地产估价结果与房地产真实价格偏差的 原因，可以是房地产的估价人员、估价机构、委托人等 可控因素，也可能是国家的估价规范、房地产政策、房 地产法律、房地产市场等不可控因素。

根据风险源的可控性，可以将房地产估价风险

分为可控风险和不可控风险。国家的政策因素、法 律因素以及房地产市场因素都是房地产估价机构 的外部因素，属于客观因素，估价机构或者估价人 员都无法通过主观的意志来改变这些外部因素，由 这些因素带来的风险即是外部风险。我国的房地产 估价不可控风险主要体现在以下四个方面。

2.1房地产估价法律法规的不完善与滞后

我国的法律体系分为宪法、法律、行政法规、部 门规章、地方性行政法规等几个层次。宪法是我国 的基本大法，具有最高的地位，法律地位次之，再是 行政法规、部门规章和地方性法规等。

我国的房地产估价行业起步于20世纪80年

代中期，行业发展时间较短，一直处在摸索和借鉴 的过程之中。行业的法规、制度不健全，缺乏全面而 完善的职业规范和行为规范，行业自律不足，对违 纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规，没 有做到真正的“有法可循、有法可依”。目前，我国只 有《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的 法律地位，还没有房地产估价的专门法律出台。我 国于1999年开始实施的《房地产估价规范GB/

T5029-1999》是房地产估价活动的最高准则[2]，但不

属于法律、法规和规章的层次，仅仅是一个估价指

南。2001年修订的《房地产估价师注册管理办法》、2005年《房地产估价机构管理办法》和2006年的《注册房地产估价师管理办法》也都只是部门规章，法律地位较低。随着房地产业的快速发展，在估价

中出现一些新的情况和新问题，《房地产估价规范

GB/T5029-1999》的某些估价方法等已经不能完全

适应新时期房地产估价活动的需要。比如在《规范》

中对房地产的征地评估和拆迁评估没有详细的规

浅析房地产估价外部风险

王丽英

（池州学院政法管理系，安徽池州247000）

[摘要]随着房地产市场的发展，房地产交易频繁。由于房地产市场参与者对房地产信息掌握的不对称性，房地产交易对于房地产估价具

有依赖性。而在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实

价值的偏差，带来房地产估价的风险。

[关键词]房地产估价；外部风险；风险防范

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1674-1104(2012)04-0059-03

收稿日期：2012-05-04

作者简介：王丽英（1982-），女，浙江永康人，池州学院政法管理系教师,硕士，研究方向为房地产评估。定，只是在零散的文件中分散的规定，估价师不易掌

握全面的理论和方法，最终造成估价结果的主观偏

差较大。现行的《房地产估价机构管理办法》和《注册

房地产估价师管理办法》的相关规定不利于促进估

价师技术和素质的提高及估价机构的健康发展。

由于房地产估价法律法规的不健全以及估价

规范的滞后，给房地产估价机构、估价人员随意高

估或者低估房地产的价值创造了机会，同时也给估

价师、估价机构、委托人甚至社会经济带来了风险。

2.2房地产市场管理政策的多变

房地产是一种耐用品，它既是生产资料也是生

活必需品，既是资源也是资产，兼有消费品和投资

品的双重特征。同时房地产位置固定性、供给的有

限性、价格的昂贵性以及保值增值性使其成为了较

好的投资品和投机对象。房地产业是我国的支柱产

业，房地业的健康发展也是我国城镇化的必要条

件。由于房地产的特殊性和房地产业的重要性，国

家对房地产市场实行严格的宏观调控政策。

住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大

发展，在我国现阶段经济发展形势下，房地产市场

并不稳定尤其是最近市场的波动较大。为了稳定房

地产市场的发展，国家不断制定和实施新的政策和

法规，相关政策法规变动频率比较大，而且各地方

也会根据本地的情况出台相应的规定。因此,估价

机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变

化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常估价，引发

政策风险[2]。

房地产政策对房地产市场的影响具有滞后性，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实

性。而估价时点较多的是在未来的某一时刻，旧的政策才发生影响，还是已经出现了新的政策，很难

预测。每一个房地产的政策都会带来房地产市场的波动，造成估价时点的价格与房地产价值产生偏

差。比如，由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，但估价人员未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至

未予考虑经济性贬值因素，导致评估价值失实。

近年来国家对房地产价格实行严格的控制政

策，使得房地产价格有所下降，一旦国家释放放宽

房地产价格控制政策的信号，房地产的价格就可能

迅速上涨，会使得以前大量的房地产价格估价与实

际发生偏差。在房地产估价因素中很难将这种政策

因素准确预计，对市场因素变动带来的风险进行规

避的难度相当高。

政策的变动不仅会影响房地产价格的高低，同

时也会影响房地产的估价方法。比如《城市房屋拆

迁条例》的修改，类似的房屋拆迁补偿估价方法也

发生变化。

2.3房地产估价理论与技术不成熟

我国的房地产估价规范是1999年出台的《房

地产估价规范GB/T5029-1999》。该规范中对估价

方法的相关规定不够成熟，不能满足现在房地产市

场估价的所有情况，导致估价结果与实际价格存在偏差。比如，在房地产估计的市场比较法中，要求用

过去的交易实例通过修正得到待估对象的价格，其

中的交易实例是过去形成的，而待估对象往往是将

来要交易的，这其中会存在很大的市场变化的风

险。其次，对过去的交易价格进行修正的过程中，考

虑的个别因素不够全面[3]。同时在连乘式的修正中

忽略了多种修正因素间的相互影响而造成重复修

正。同样，在其他的估价方法中也存在很多技术问

题。房地产估价规范的滞后和不成熟，导致估价结

果与房地产真实价值产生偏差，带来风险。

2.4房地产估价管理制度的不完善

房地产估价资料管理制度的不完善。由于我国

统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的估价

依据不合法或依据不充分，或已过期，造成由于估

价值严重失实而引发争议。

房地产估价审查制度的不合理。在房地产估价

行业中审查的只是房地产估价的技术报告，只要其

估价程序和估价方法不存在原则错误，其结果就不

存在异议。其实，在房地产估价过程中，很多程序中的细节是可以带来估价结果与真实价值偏差的。比

如，在市场比较法中选择交易的实例，可以选择明

显高于市场价格的案例作为可比实例来故意高估

待估对象的价值，造成价值偏差，带来估价风险。

房地产估价师注册管理及房地产估价机构管

理制度不完善。在我国对房地产估价师的管理中，只有关于估价师准入估价行业的规定，而没有估价

师晋级等方面的内容，估价师一旦获得执业资格，容易在其位而不谋其职，不能认真对待每一次估价

任务，造成估价结果与现实偏差。在房地产估价机

构的注册管理制度中，机构等级的划分和晋级依据

是资金、人员数量、从业年限等一些量上的要求，并

未提及技术水平等相关质的要求。使得机构在发展

过程中只偏重于对量的追求，而不注重提高自己的诚信度、职业技能等质的提高，造成机构执业能力的良莠不齐，带来估价风险。同时估价机构的管理

60池州学院学报第26卷由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负 责，对于估价机构异地建立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束。对于估价管理机构本

身的过失责任、不作为责任，也追究无据[4]；对机构的违法高估或者低估行为，处罚力度不够。

3房地产估价外部风险的防范

无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根

到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范

各类风险之目的。房地产估价外部风险具有系统性

风险特征，不能通过相应的措施而完全消除，只能

通过一定的方式和努力降低风险来临的可能性。

3.1加快房地产估价专门法律法规建设

有章可循、有法可依是房地产估价行业存在和

发展的根本保证。只有明确的法律支持，才能保证

房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实

现其中介服务的职能[5]。第一，提高我国房地产估价

专门法规的法律地位。第二，增加房地产估价中防

范风险方面的相关规定。第三，根据当前社会经济

发展的需要，修改相关的滞后的法律条款。第四，尽

快出台房地产估价的专门法律、细化各项法律规定

和责任。第五，强调估价师和估价机构的责任与义

务，增加对故意高估或者低估者的法律惩治措施，加

大惩罚力度；同时增加对于要求高估或者低估的委

托人，估价机构应有拒绝的权利和举报的义务。第六，对于房地产估价的结果与房地产真实价值的偏

差范围做出明确的限定，并制定超出偏差范围对相

应的估价机构、估价人员和委托人等的处罚措施。

法律法规的完善，为房地产估价业的健康发展

创造一个稳定有序的法制环境，保护估价机构和估

价人员的合法权益，便于净化房地产估价市场，有

效保证估价结果与房地产真实价值的接近性。

3.2时刻关注房地产市场的政策变动

由于房地产市场的波动性，政策的多变性，以

及政策对房地产市场影响的滞后性，房地产估价的政策风险不可避免。降低房地产估价政策风险的最

好方法就是积极做好房地产市场调查研究活动，预

测房地产市场的动向，同时关注房地产管理部门的官网及官方微博，保证第一时间了解房地产市场的政策变动，保证房地产估价方向的正确。

3.3继续完善和改进评估方法

我国当前的房地产估价理论的不成熟和方法的不完善急切需要改进。比如，在市场比较法中，对于

未考虑的未来市场变化带来的风险，可以优先考虑

二手房的交易为案例，可以减少房地产的市场泡沫，在房地产市场价格上涨较快时要考虑投机因素对一

手房的交易价格进行减价修正等。在个别因素中考

虑相关的房贷、租约等的限制；避免价格重复修正的问题可以不用连乘的修正方法而是采用加减修正。

3.4完善房地产估价管理制度

完善房地产估价管理制度主要从以下几个方

面进行：

第一，在房地产估价师的执业资格注册时，可

以借鉴土地评估师或者国外的一些做法，在通过资

格考试以后，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间由专门的资深估价师进行检查指导，并做

记录[4]。对估价师进行分级管理。将估价人员分为估

价员、助理估价师、估价师、高级估价师等不同级

别。根据估价人员在房地产估价业务的能力、评估

报告的质量、职业道德等方面的定期考核结果对估

价师的等级进行定期的评定与调整。并规定不同级

别的估价师可以承担不同的业务等级，激励估价师

努力做好每一项业务。

第二，在房地产估价机构管理上，对房地产估

价机构进行分类分级管理，不同类型的房地产对环

境的要求不一致，社会功能不同，适用的方法也不

同，根据房地产类型进行机构分类有利于提高估价的专业性。在评估机构的定级中，注重对质量的要

求，包括估价师等级、估价报告质量，估价机构的诚

信度等，而不是侧重强调数量。

第三，评估行业的主管部门也要加强对行业的管理和监督，对评估师和评估机构做定期检查，加

强对分支机构的异地管理，如有不当行为，必须严

格惩治，创造良好的外部环境。对于房地产估价行

业的自律性管理主体，中国房地产估价师与房地产

经纪人学会，应该加强对估价师和估价机构的监控

管理。对估价行业内部存在的问题，特别是风险防

范的有效措施，及时发现、及时通报，对重大评估项

目采取跟踪管理，全方位了解监管对象在估价以后的使用情况及反映，提高中国房地产估价师与房地

产经纪人学会应有的作用，进而提高整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。

参考文献：

[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J]．价值工程，2010(26)：10-11.[2]熊斌.房地产估价风险成因与防范策略[J]．财会通讯，2011

(17)：29-30.[3]王直民.房地产估价方法存在的问题及改进措施[J]．经营与 管理，2010(6)：11-13.[4]袁韶华，翟鸣元.国外房地产评估制度及对我国的启示[J]． 湖南工业职业技术学院学报，2010，10(4)：20-21.[5]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J]．建设科 技，2010(2)：82-83.[责任编辑：李荣富]

第4期王丽英：浅析房地产估价外部风险61

房地产市场风险浅析 篇2

1 房地产开发风险的因素分析

在实际经济活动中, 导致建设项目开发投资风险发生的困素很多, 如价格、投资费用、经营成本、建设速度、项目经济寿命期、利率、汇率等。而导致房地产开发的风险因素主要有以下几个方面:

1.1 政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关, 因此, 在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制, 对外资的控制, 对土地使用, 对环境保护的要求, 尤其对投资规模和金融的控制, 以及新税收政策的制订, 都可能对房地产开发商构成风险。经济繁荣时, 由于各产业扩大生产, 房地产市场供不应求, 价格不断攀升。而在经济衰退时, 各部门对房地产需求能力受到抑制, 产品开始出现滞销现象。此时, 开发商的资金已经投入, 经济形势的波动使其很难迅速作出反应并进行及时调整, 短时间内难以适应形势的变化, 从而会使开发商陷入困境。

1.2 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点, 房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。一般来讲, 在投资收缩期和低谷期, 企业进行兼并或重组为今后大规模的投资作准备, 而在投资高峰期、恢复期则加大投资力度, 从而获取较大盈利, 避免亏损。

1.3 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性, 决定了它所处的地理位置极为重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识, 问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。能否正确地评估某地块的价值, 也具有很大的不确定性, 因而需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块, 则几年后将会获取较大的利润。

1.4 开发规模的选择

房地产投资量大的特点使得一般投资者都要借助于各种融资工具。所以, 对于房地产开发商来说, 资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大, 开发商承担的风险也就越大。

1.5 开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间, 尤其是对于大中型开发项目, 往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中, 很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计, 只能是一个大概的测算。而在这一较长的开发期内, 房地产市场的供求变化、消费者偏好的改变、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、物价的涨跌、汇率及利率的波动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定, 资金一经投入, 就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长, 各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大, 各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定, 风险也随之加大。

此外, 房地产市场的发育程度与供求状况、开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

2 房地产开发风险防范对策

2.1 通过可行性研究来防范风险

在房地产开发的整个过程中, 可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步, 也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行, 所面临的是一个相对狭窄的消费市场, 这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性, 投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下, 由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测, 为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素, 投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计, 分析正确与否, 将直接影响到房地产项目的成功与否。

2.2 通过分散投资来控制风险

房地产投资分散是通过开发结构的分散, 达到减少风险的目的, 一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式, 追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大, 即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域, 从而避免某一特定区域经济的影响达到降低风险的目的;时间分散是确定一个合理的投资时间间隔, 以避免因市场变化带来的损失;共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享, 最大限度地发挥各自优势, 避免风险。

2.3 通过市场监测控制风险

房地产是一个风险性产业, 也是一个市场供给弹性很弱的产业, 更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况, 规避行业风险, 强化业务宏观指导, 建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。

通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析, 提高投资决策的前瞻性与科学性。

2.4 创新营销方法来控制风险

实行分期付款:灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式, 也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款, 待居住后分期付清其余款的付款方式。

实行贷款购房:也称为按揭方式, 是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保, 购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款, 其余由银行贷款垫付, 并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

预租预售:为了分散投资风险, 减轻借贷压力, 投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施, 会减少风险, 增加安全性, 但是, 预售价一般要比工程完工后的最终售价低, 造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此, 在投资决策时, 应正确处理收益与风险之间的关系。

房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析, 并采取适当的对策、方法, 以期达到项目风险防范的目的, 提高收益的可靠性。这几年我国房地产业出现迅猛发展势头, 如果房地产开发投资者能发现或预测这种风险, 并能及时采用有效措施, 化解、减轻和控制这种风险, 减少其危害程度, 使其达到投资者的预期目标, 为改善城乡居民的居住条件起到积极作用, 使房地产业沿着正确的轨道蓬勃发展。

摘要：房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中, 想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析, 并采取适当的对策、方法, 以期达到项目风险防范的目的, 提高收益的可靠性。

关键词：房地产开发,风险,风险防范

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京:中国物价出版社, 1996.

个人住宅房地产投资风险浅析 篇3

关键词：住宅房地产;投资风险;防范;控制房地产一方面可以用于生产消费或生活消费（居住），另一方面也可以作为投资，有保值、增值，良好的吸纳通货膨胀的能力，因此其具有投资和消费的双重性。随着经济的不断发展，人们对住宅房地产市场的投资热度也在逐渐升温。住宅房地产投资已成为广大投资者获取高额利润，资产保值并增值的重要投资形式。

从个人投资理财的角度来看，住宅房地产投资也成为我国房地产投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。

一、住宅房地产的类型

住宅房地产按照性质分类，可以分为商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指经政府有关部门批准，房地产开发商开发经营的房屋。它由房地产开发公司投资建设，按照市场规律运作，以营利为目的出售、出租给个人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，这些住宅按法律、法规及有关规定均可在市场上自由交易，办理产权证和国土证，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府为中低收入家庭提供住房保障，在住宅建设中给予房地产开发商一定税费减免、土地出让金减免和政策性补贴，从而提供具有社会保障性质的住房。政策性保障住房在提供过程中会限定建设标准、销售金额（或租金标准）和供应对象。政策性保障住房是我国住房保障体系的重要组成部分，具体又可以分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

1、经济适用房。经济适用房是政府提供优惠政策，组织房地产开发商或集资建房单位建造，以低于市场的价格向中低收入家庭和住房困难户出售，具有社会保障性质的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是住宅销售价格由政府定价，低于同期市场价格，中低收入家庭的经济承受能力与之适应;适用性是房屋建设标准能够满足居住的基本生活需要，户型一般是中小套型，面积控制在60至90平方米。经济适用房的土地性质为政府划拨（商品房的土地性质为出让土地），在建设和销售过程中政府减免了部分税费，因此经济适用房在转让时不但有时间上的限制，而且必须在补缴相关费用后方可转让。

2、廉租房。廉租房是政府以住房补贴、租金核减或实物配租的方式，向无力购买经济适用房、符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，其特点为只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租赁房。公共租赁房是为解决“夹心层”群体住房保障问题而设计的，这里所指的“夹心层”群体是指既买不起经济适用房又不够廉租房条件的人群，如刚毕业的大学生、外来务工人员等。政府针对这类不属于低收入水平、但近期在市场上无法解决自身住房问题的群体，将政府或公共机构所有的房屋以低于市场的价格或承租者能够承受的价格出租，以满足该群体的住房需要。

二、住宅房地产投资风险分析

由于住宅商品的特殊性，其投资投资规模大、成本高、周期长、专业性强的特点，而很多人由于缺乏专业的房地产投资知识，加之对千变万化的房地产市场不甚了解，在进行住宅房地产投资时感觉无从下手，甚至遭受损失。因此，只有认识住宅房地产投资的特点，分析其投资风险，做到科学理财，才能在住宅投资中获取高额回报的同时把风险降至最低。

（一）政策风险

政策风险是由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来的经济损失。住宅房地产关系民生，在我国整个房地产市场中地位显著，与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的关注。近年来住宅房地产飞速发展，也暴露出价格上涨过快、市场交易不规范等问题，政府为保障人民的居住需要，出台了一系列政策调控房地产市场。政府在金融、税收、交易等方面的政策制定，会一定程度上限制投资者的投资行为，加重投资成本，增加住宅投资收益的不确定性。

（二）购买力风险

当社会经济下滑，由于通货膨胀、物价水平上升而导致购买力下降，人们会降低对房地产商品的消费需求。投资者难以在市场上将住宅出售，销售价格或租金收入会大幅度下降，从而使投资者遭受经济损失。

（三）变现风险

住宅是一种特殊的商品，在市场上不具备股票等证券那样短时间变现的特征。房地产交易往往需要较长的时间，资产难以及时变现，只要在经济形势较好、机会合适的情况下才能回收投资。一旦投资者急于变卖住宅获得资金，又找不到有需求的买家，可能不得不大幅降价，以低于市场的价格出售而蒙受经济损失。

（四）交易风险

在住宅投资活动中，交易过程复杂，存在的风险较大。投资者在购买开发商建造的商品房时，市场交易双方信息不对称，投资者对城市规划、开发商的资质、房屋建筑质量不了解，对购房合同条款中约定的权利义务不熟悉，一旦发生问题很难索回赔偿。在二手房交易过程中，容易忽视房屋的权属问题，对交易税费计算不清，甚至为规避税费而进行一些虚假的交易行为，这些都蕴藏着潜在的风险。

（五）意外风险

意外风险是自然灾害的发生和人们意外的过失行为而导致损失的可能性。如洪水、地震、台风等自然灾害，意外的火灾等认为事故，一旦发生将会给住宅造成致命的损毁，从而给投资者带来巨大的经济损失。意外风险往往不以人的意志为转移，是不可抗拒的，通常这类风险人们可以通过保险的方式将风险转嫁给保险公司。

三、住宅房地产投资风险的防范与控制

个人投资者购买住宅是家庭最大的消费支出和投资支出，每一个投资者都希望自己的房产不但保值还能不断升值。那么做好住宅房地产投资风险的防范与控制工作就显得尤为重要。

（一）加强市场调查工作

风险是指在投资经营过程中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，正确预期房地产市场的发展，使实际收益与预期收益的偏离降低到最低限度，从而可以较好地控制住宅房地产投资过程中的风险。

个人住宅房地产投资在市场调查中，应特别注意经济周期对房地产市场的影响;国家对房地产市场出台的调控政策;利率、通貨膨胀等和房地产市场密切相关的经济指标。

（二）客观评估个人（家庭）住宅投资支付能力

个人在进行住宅投资时，首先应对自己（家庭）的购房能力进行一次综合评估，然后再做决策，以防范现金风险。

住宅投资通常房价总额较高，难以一次性付清房款，通常须借助于银行住房抵押贷款的融资方式来完成其购房行为。住房抵押贷款抵押贷款中所购住房为抵押物，作为偿还贷款的担保，若购房者不能按期还本付息，银行有权将房屋出售，以抵消欠款。贷款买房对于个人（家庭）来说是一项长期投资，在若干年内面临着还本付息的压力，因此购房者应客观理性的评价自身的支付能力，做好融资规划，以免陷入财务困境，造成不必要的经济损失。个人（家庭）住宅投资支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。

（三）把握住宅房地产投资的区位因素

房地产市场风险浅析 篇4

各有关单位：

为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求，加强房地产市场管理，防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险，促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下：

一、严格规范房地产经营行为

房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的.，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。房地产开发企业、中介机构，不得提供或与小额贷款公司等机构合作提供首付贷、假按揭、赎楼贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务，不得进行或协助进行虚假房屋交易，不得提供虚假证明材料或者协助伪造收入证明，不得挪用或协助挪用商品房预售款、存量房交易资金，不得违背房地产真实价值进行评估协助进行高估骗贷。

各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为，健全合作退出机制，通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作，加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核，避免信贷及道德风险。对于经有关部门查实存在前述违法违规问题的，各银行业机构应立即终止与房地产中介机构的业务合作，在房地产开发企业整改纠正前不得拨付后续信贷资金或增加新的授信。各银行业机构、小额贷款公司不得与2年内受到有关部门和司法机构处理的房地产中介机构合作。

二、严格落实各项房地产信贷调控措施

经人行成都分行会同四川银监局，指导四川省市场利率定价自律机制对成都市差别化住房信贷政策作出调整，各银行业机构要认真贯彻执行，严格落实差别化房地产信贷调控政策，配合做好成都市房地产调控工作，促进成都市房地产市场平稳健康发展。

金融监管部门适时对成都市住房限购区域内的房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构将严肃问责。

三、严格住房贷款合法性审查

各银行业机构在进行购房贷款资格审查前，应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态，甄别房屋交易的真实性，对未在网上签约的，暂不予受理，从严防控信贷风险。

四、严格执行房贷认定标准

各银行业机构在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询成都市房产档案信息系统、房屋交易合同网上签约系统、人民银行个人信用信息基础数据库，对于购房贷款申请人的住房记录、商业性住房贷款记录等查询情况要留档备查。

五、严格审核首付款资金来源

各银行业机构要根据中国人民银行成都分行、中国银监会四川监管局《关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》(成银发〔2016〕188号)相关规定，严格执行首付资金真实性检查要求，严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为，严禁加大购房杠杆行为。

六、严格审核还款能力

各银行业机构要严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，强化购房人收入证明材料审核，防范投资投机信贷风险。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，可相应提高借款人首付款比例。

七、严格防范投机炒房

自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。各银行业机构要加强个人住房贷款业务管理，督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求，不得为投机炒房行为提供贷款支持，不得违规为不具有购房资格的购房人发放住房贷款，不得违反住房贷款条件、贷款比例发放贷款，不得违反商品住房预售资金监管协议划付商品住房预售款，对支行网点违反相关规定的，要及时纠正、严肃处理。

本通知自4月13日起实施。

房地产企业财务风险控制策略 篇5

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

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４ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

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１３ 韦正元．在价值最大化目标下企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．财经界，２００８（３）１４ 冯红霞，杜立成，王海燕．加强企业财务风险的内部控制分析［Ｊ］．全国商情（经济

房地产开发的政策风险应对论文 篇6

1980年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括80年代美国的“储贷”危机，90年代日本的房地产泡沫破灭，前后东南亚各国的金融危机，以及下半年始发于美国的次贷危机[1]。

这些前车之鉴及近年来我国房地产发展“泡沫论”的出现，致使房地产成为全国上下关注的焦点。房地产业在我国国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位[2]，面对房地产投资的快速增长，非理性发展势头开始出现，国家从开始从土地、金融信贷、税收及产业政策等多角度对房地产业展开了一轮又一轮宏观调控。对开发商而言政策环境不容乐观，开发风险日益增大。至此，盲目的房地产开发将使企业面临破产倒闭的风险。同时，房地产业与其他产业关联度极高。在经济合作与发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业相关，而在我国40多个产业中，除废品及废料业外其余产业均与房地产业有着不同程度的关联[3]。房地产业与其他产业高度的关联性决定了房地产业的异常波动将引起其他产业的异常波动，并与宏观经济波动保持一致。因此，无论是从促进国家经济平稳发展及社会稳定的角度出发，还是从维持房地产企业自身健康发展出发，将房地产开发政策风险应对作为研究对象都具有非常重要的现实意义。

浅析我国房地产信贷的风险与防范 篇7

1 房地产贷款风险分析

1.1 项目合法有效性风险

由于房地产和其他行业的差异, 这一业务既有房地产企业 (借款主体) 的资质管理—保留行政审批的项目, 还有项目本身的合法有效性, 大部分项目都是保留行政审批的, 尤其是进行规划的审批很普遍, 所以存在较大的政策性风险, 这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段, 这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

1.2 市场风险

房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素, 其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段, 易受该行业经济“泡沫”的影响, 海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

1.3 项目质量风险

由于房地产项目按揭时间较长, 在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控, 而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间内影响项目质量, 从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目周围的经济环境上。

1.4 经济风险

经济风险主要指房地产上游行业的风险传导, 如, 原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本, 甚至推动房价的上涨, 给市场带来许多不确定性。此外, 国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性, 其受经济环境的影响因素较多。

1.5 政策性风险

对房地产而言, 其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

2 银行房地产信贷风险防范措施

2.1 健全房地产信贷的法律体系, 建立房地

产贷款信用体系

通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题, 对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定, 并为这些权利的行使提供法律保障。建立和完善房地产开发贷款信用体系, 重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题, 一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用, 扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重, 通过对各项指标的分析, 增强银行对企业信用评分的科学依据, 并对定性指标的处理进行量化, 解决银行信贷人员在评判时的主观性。

2.2 发展多元化的房地产金融市场, 构建多元化房地产市场融资体系

要大力发展多元化的房地产金融市场, 形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场, 以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大, 不利于自身发展, 同时银行过度的房地产贷款, 有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款, 而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求, 容易造成清偿危机, 产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化, 实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展, 在规范房地产信贷的同时, 也要为房地产开发企业拓宽融资渠道, 扩大直接融资比例, 鼓励支持金融产品的仓3新, 打造房地产开发商的创新金融模式, 构建多元化房地产市场融资体系, 实现房地产企业融资渠道多元化, 从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。

2.3 提高首付的付款比例, 加强利率风险的管理

个人住房贷款还款期限通常为20年到30年, 其中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度, 使贷款者承担了相当大的利率风险, 造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行, 适度提高首付比率, 严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核, 避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制, 建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化, 增强抵押贷款的流动性, 分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理, 住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求, 研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

2.4 房地产企业要提高自身的抗风险能力

房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度, 提高抗风险能力。作为资金密集型产业, 房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下, 在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面, 规模较大的公司占有明显优势。此外, 规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此。房地产业内部适度的资本集中, 能有效地节约房地产开发和经营成本, 提高抗风险能力。

2.5 银监会要充分发挥监管作用和服务功能

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用, 完善监管手段, 提高监管能力, 充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为, 促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯, 彼此建立起互信、互利的信用关系, 确立失信成本递增的违约制裁机制, 严惩欺骗和违约行为, 在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境。促进金融稳定。

2.6 提高商业银行的风险防范能力

商业银行自身应加强管理, 提高风险防范能力。首先, 商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系, 建立和扩大房地产市场信息来源。及时关注各地房地产市场的发展变化情况, 提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究, 制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究, 防范市场风险于未然;其次, 信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识, 在调查环节尽职尽责。认真做好贷前调查工作, 及时分析信贷业务的客户风险和经营风险, 研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关。

3 结语

从长远看, 金融业合法、稳健的运行机制。不仅在于监管当局的监管, 更在于通过监管链接。促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督管理形成一种默契, 变成一种合作。

摘要：分析我国商业银行房地产信贷风险状况及成因, 提出有效防范房地产信贷风险的措施, 以保证商业银行稳健运行。

房地产市场风险浅析 篇8

摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。

关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制

一、引言

近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。

二、房地产投资开发项目的特点

（一）房地产开发项目投资巨大

房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。

（二）房地产开发项目投资差异明显

投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。

（三）房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地区所花费的投资费用不同，其结果就使得房地产在开发项目投资方式和行動上截然不同。因此，房地产开发项目只有通过投资估算、决算、结算价、竣工结算等方法，来计算投资额度的多少。

（四）房地产开发项目的投资确定依据具有复杂性

房地产开发项目具有一定的单一性、复杂性。在不同的建设阶段期间，投资在控制额度上的确定依据也是不尽相同的，但两者间的关系是互为基础，引导的。如投资估算的指标是编制投资估算的确定依据，它具有较强的综合性、概括性。可适用在可行性研究阶段，概算用于初步设计概算阶段，是用于计算房地产开发项目的概算、控制和指导设计。同时概算可做为编制估算指标中的基础和实用依据。二者共同构成了房地产开发项目投资的内容等，这些都说明了房地产开发项目投资确定依据具有复杂性。

三、我国房地产企业投资的意义

房地产企业投资是企业生存发展、获取利润的基本前提。当房地产企业想要进军新的行业时，在此过程中就要进行投资。通过投资，来确立企业的经营方向和经营方式。所以投资决策的正确与否，是直接关系到企业的未来。房地产企业通过投资生产经营活动，来获取经营利润。也可以通过购买股票、债券等证劵向其他公司投资，或者转让证券来获得资本。同时房地产企业投资是企业保值和增值的有力手段。由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目，也是房地产企业资本保值和增值的有力手段。

四、房地产企业投资管理中的问题探究

（一）普遍缺乏高素质的投资管理人才

在成功的房地产企业投资管理中，其根本在于人才。投资是靠智力的，因所涉及的层面很广、在分析研究的决策中较为复杂，加上现代管理技术水平的快速变化和迅猛发展，对企业投资管理者的综合能力提出了更高的要求。管理人员的背景特征的平均水平和异质性、年龄因素等都会对投资产生很大的影响，而在现实中存在着投资管理者专业基础差、工作经验少、后续教育不足等问题，这严重制约了企业各项投资管理活动依法、有效、科学合理地开展，往往由于投资管理人员的不善管理和其它错误行为造成了企业投资的失败。

（二）投资缺乏科学的规划、存在投资过度问题

房地产企业在进行投资前应先进行可行性分析和论证，充分研究所要投资的项目，认真分析投资风险和收益，然后做出投资决策。在实际投资管理过程中，很多企业就常常只是凭借自己的主观判断，盲目投资，这不仅影响到企业的资金运转，也会对企业经济效益的提高起到制约的作用。房地产在改革开放以后，由于地方政府的干预，大量出台优惠的土地政策，使有的房地产企业和政府合作展开“圈地运动”，抬高地价，造成房价居高不下，低价位的住房供不应求，高档住宅供过于求等结构性失衡。

（三）资金来源单一，资产负债率高

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，而我国房地产企业的资产负债率普遍较高，平均都在70%以上，表明我国房地产企业的财务负担重，财务风险大。因为房地产企业的融资渠道过于单一，资金主要来源于银行，对银行有很强的依赖性，这样受到国家信贷政策的影响很大，容易引发金融风险。

（四）缺少有效的风险控制

这些年来，中国的房地产市场越来越火热，房地产业在开发投资规模上也越来越多，使得房地产的销售价格年年攀升。在近年来的国家统计局所发表的房地产业企业的投资统计数据来看，从2001-2009年的9年间，全国房地产开发投资从6344亿元增加到19423 亿元。2009年，投资规模是2001年的3.06倍。中国的房地产企业平均资产总额偏低，而所需求的房地产开发项目的资金却达到了上亿，对此，我们可以看出房地产开发企业的发展普遍都是借用银行贷款和民间集资方式来进行的。就目前我国债权人的权益，多重债务盛行，债权人的权益常得不到有效的保护，这使得部分房地产企业完全不考虑债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。房地产投资风险主要体现在几个方面：1.多层次性。由于房地产开发项目时间较长、所涉及的诸多风险因素较为复杂、所占用资金金额较大，使得所面临的风险也进一步扩大，它们之间都存在某种层次性和联系性。2.固定性。房地产的不可移动性、区域性使得它对所在的地理位置、环境条件的选择有着至关重要的作用。3.长久性。房地产项目的开发所需要的时间较长，时间因素的不确定性可以在房地产投资的过程中体现出来，因此，长久不确定性是不可避免的，也是风险的主要来源。4.可变性。在开发房地产的整个过程中受到各种风险的影响，很多企业往往自顾不暇，顾此失彼，很难解决实际问题。（作者单位：厦门东海职业技术学院）

参考文献：

[1]苏振民.监理工程师项目管理.中国建筑工业出版社.2011，（5）：32-35.

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