房地产行业的信贷风险

房地产行业的信贷风险（精选10篇）

房地产行业的信贷风险 篇1

一、2011年以来我国房地产行业融资状况

(一) 房企开发资金总量再创新高, 自筹资金成主力

国内贷款与去年持平, 企业自筹资金占比达四成。2011年, 房地产开发企业本年资金来源83246亿元, 同比增长14.1%, 增速比上年回落12.1个百分点, 比1—11月回落4.9个百分点。其中, 国内贷款12564亿元, 与2010年持平;自筹资金34093亿元, 同比增长28.0%;其他资金中, 定金及预收款21610亿元, 同比增长12.1%;个人按揭贷款8360亿元, 同比下降12.2%;利用外资814亿元, 同比增长2.9%。

2012年1～5月, 企业自筹资金占比再创新高 (42.5%) 。从整体趋势看, 在严厉的调控政策作用下, 企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响, 与去年基本保持相同水平, 而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下, 房地产市场成交低迷, 个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后, 2012年也将继续呈现出同比下降态势。

(二) 银行信贷整体趋紧, 新增贷款逐季下降

2011年以来, 国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策。连续加息和提高存款准备金率, 造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右, 其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降, 普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。

1. 房地产贷款余额增幅放缓

截止到2011年年末, 主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元, 同比增长13.9%, 比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%, 同比下降0.9个百分点。

2011年年末, 地产开发贷款余额7680亿元, 同比下降7.9%, 增速比上年末低32.6个百分点;房产开发贷款余额2.72万亿元, 同比增长17.1%, 比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元, 全年累计增加1751亿元, 占同期房产开发贷款增量的50.1%, 比年初水平提高31.7个百分点。

2. 从贷款增量看, 2011年新增房地产贷款规模大幅减少

2011年年末, 主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款全年累计增加1.26万亿元, 同比少增7704亿元。

3. 分季度看, 新增贷款规模逐季下滑

2011年一季度房地产贷款新增5095亿元, 二季度新增2817亿元, 三季度新增2011亿元, 四季度新增2677亿元。从新增贷款看, 全年增量占同期各项贷款增量的17.5%, 比上年水平低9.4个百分点。

二、对房地产业信贷的若干建议

目前, 所有银行贷款中涉及房地产业的贷款主要有三类:个人按揭贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。根据购房者、企业在资质、信用、购买或开发产品等方面的差异, 结合当前国家房地产调控的导向, 提出当前房地产业信贷的若干原则和建议。

单位:亿元

数据来源:国家统计局。

(一) 行业总体授信原则

1. 总量稳中求进

2012年我国对房地产行业信贷要继续全面贯彻落实国家关于加强房地产调控的一系列方针政策, 突出把握好稳中求进的工作主基调, 调节好信贷供给, 保持房地产业融资规模的适度合理增长。严格执行差别化住房信贷政策, 积极改进和完善对保障性安居工程的信贷支持, 促进房地产市场持续平稳健康发展。

2. 结构有保有压

认真贯彻落实当前国家房地产调控政策, 着力调整房地产信贷结构, 促进房地产市场健康稳定发展。坚持对房地产信贷有保有压、有进有退。首先要保证居民合理的住房消费和房地产企业合理的信贷需求;量力支持经济适用房、中低价商品房和公租房等保障性安居工程的开发建设;严格控制房地产发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快地区的开发贷款规模。

3. 突出普通自住

在严格执行差别化房贷政策的前提下, 首先要满足首套、小户型、自住购房的贷款需求, 其次, 信贷要大力支持中小户型、中低价位普通商品住房项目的开发贷款, 切实增加市场有效供给。

4. 防范信贷风险

密切关注房地产贷款风险变化, 增加风险排查和实地走访频度, 全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况, 加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。进一步完善风险管理体系, 实行不同风险度资产分级监管策略, 进行专业化管理, 防范操作风险。

(二) 积极进入类信贷政策建议

一是信贷资金要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求, 首付比例不高于三成;合理权衡定价, 在基准利率之内根据风险原则合理定价, 最低可享受85折优惠。

二是信贷资金要重点支持在一、二线城市等房价过高区域的首套置业者贷款需求。

三是信贷资金要积极支持普通商品住宅的建设或开发, 特别是对资质良好 (AA级以上) 、市场有信誉 (二级开发资质以上) 的开发企业开发的普通商品住宅项目要给予大力支持, 增加普通商品房的有效供给。

(三) 适度进入类信贷政策建议

一是信贷资金要按照财务可持续原则, 支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设, 在规模和利率上对保障房贷款予以倾斜。积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持。大力支持“城中村”改造, 拓宽旧城改造融资渠道, 提升城市价值。

二是妥善处理、适度放宽保障房建设贷款的准入门槛。针对“四证” (土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证) 和“划拨土地不能抵押”的问题, 建议有关部门研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性, 在确保不给银行带来风险的前提下, 满足保障房建设的阶段性资金需求。

三是信贷资金要适度支持自住型改善性需求。特别是人均居住面积低于当地平均建筑面积标准的, 适当放宽首付比例和贷款利率。

四是信贷资金根据未来房地产业发展的趋势, 适度进入养老地产、旅游地产和工业地产 (产业地产) 等新兴细分领域, 对在这些细分领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的房企予以信贷上的适度支持 (实行名单管理制) 。

五是信贷资金重点支持养老资源、旅游资源以及经济发展潜力较大的区域。对城市经济发展潜力较大, 处于国家区域振兴规划范围内的二、三线经济中心城市, 如成渝经济区、长株潭经济区等中西部地区, 对拥有发展潜力的房地产企业提供贷款支持。

六是适度支持房地产企业或项目股权的并购贷款, 为杠杆收购交易提供资金支持;适度支持持有优质物业的企业, 关注经营性物业抵押贷款;适度关注房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合。

(四) 维持类信贷政策建议

一是强化差别化住房信贷政策, 切实抑制投资、投机性需求。对于非自住型第二套住房购房贷款维持首付款比例不低于60%, 贷款利率不低于同档次基准利率的1.1倍。维持暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;维持对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

二是维持个人商业用房购房贷款现有政策, 主要支持用于自用的商用房, 不支持用于投资出租的商用房。购房人首套商业用房贷款首付款比例不得低于50%, 第二套商业用房贷款首付款比例不得低于60%, 贷款期限不得超过10年, 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对同一借款人不发放第三套及以上商业用房贷款。

三是维持以“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45%, 贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

四是维持对优质房企的开发信贷规模, 实行名单化管理。重点投向综合实力雄厚, 开发资质二级 (含) 以上;资信良好, 无不良信用记录, 信用等级达到AA级 (含) 以上;具有多元化融资渠道, 土地储备合理, 具有央企背景或全国性大型优质房地产企业 (见表2) 。

(五) 限制进入类信贷政策建议

一是限制进入对非普通住宅类项目的开发贷款。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目以及开发企业在信贷上予以适当限制。

二是适当限制进入商业用房的开发贷款, 适当提高商业项目资本金比例要求。项目租售回款必须要求封闭管理 (施工方放弃优先受偿) , 按工程进度支付贷款, 按租售进度偿还贷款。贷款年限从严, 项目全部或主要出租、自营, 贷款期限应控制在8年 (含) 以内;项目全部或主要用于出售、转让的, 贷款期限应控制在5年 (含) 以内。

三是审慎进入三、四线城市的商业项目开发贷款, 重点选择支持直辖市、省会城市、计划单列市等经济发达城市中心区域的写字楼、商业物业和综合体项目。

四是对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业, 要严格限制审批新增房地产开发贷款并重点监控。

五是审慎发放对政府土地储备机构贷款。对土地储备机构贷款须为抵押贷款, 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%, 贷款期限最长不得超过2年。土地储备贷款重点支持商业、住宅用地项目, 不向单独工业用地、政府公共设施、公益设施的土地提供贷款。

六是限制对外资投资房地产领域的信贷投放。对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的, 未取得国有土地使用证的, 或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的, 不得办理境内、境外贷款。严格控制对建设和经营高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心, 从事房地产二级市场交易及房地产中介或经纪业务, 成片开发土地 (限于合资、合作) 的外商投资项目的信贷支持。

七是从严控制房企展期贷款或滚动授信。

(六) 退出类信贷政策建议

一是严禁向有违法违规行为的房地产企业或项目发放贷款, 严禁向不符合贷款准入条件的企业发放贷款。

二是严禁向项目资本金不足 (比例达不到35%) 、“四证”房地产企业或项目发放贷款。

三是对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、炒地倒卖的房地产企业, 不予发放新贷款, 并及时收回已发放贷款。

四是对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再发放新开发项目贷款和贷款展期。

五是对挪用银行贷款去缴纳土地出让金的, 即参与招拍挂做保证金, 然后交土地挂牌款的, 不再发放贷款。

六是对78家不以房地产为核心主业的中央企业, 对以非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请。

七是禁止向房地产开发企业 (商品房项目) 发放专门用于缴交土地出让金的土地开发贷款。

八是禁止发放个人消费信贷用于购买商品房。

九是严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

三、房地产业信贷的若干风险提示

当前, 宏观经济走势、房地产调控政策、房企资金压力、房地产市场供应持续增加、保障性住房建设情况等, 都将影响房地产市场走势, 进而影响房地产信贷风险。银监会多次强调, 要求各商业银行要严格贯彻落实“三个办法、一个指引”等贷款新规, 加强对房地产业信贷风险管理;同时要密切关注市场变化对房地产企业资金状况的影响, 开展压力测试, 加强信贷违约风险的监测预警, 防患于未然。

(一) 政策风险

国家房地产调控政策在税收、土地、信贷、住房供应结构、开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买资格及意向等多方面对房地产市场产生重大影响。

在目前房地产调控、房地产市场调整的敏感期, 中央决策层多次强调, 坚持房地产调控不放松, 坚决将房地产调控进行到底。今年的政府工作报告中确立了“要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施, 巩固调控成果, 促使房价合理回归不动摇, 促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的指导思想。

在限购、限贷、限价等房地产系列调控政策持续作用的同时, 对房产税的试点推进工作也在进一步研究中, 不排除增加新试点的可能。

(二) 市场风险

一是调控加剧市场优胜劣汰, 导致行业面临洗牌。房地产业属于资金密集型行业, 近些年行业收益水平相对较高, 因此吸引了大批资金实力雄厚的企业进军房地产, 在行业整体供应量超前与需求相对萎靡的状况下, 行业竞争日益激烈。尤其是在当前严控下资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁, 优胜劣汰成为主旋律。很多不能适应市场和调控的中小企业, 可能面临出局的危险, 而那些高周转、快销售、多现金的开发企业, 则可能通过兼并、收购等方式进一步巩固市场地位, 壮大实力。

二是房地产大幅跌价可能引发市场违约风险。在当今限购、限贷、限价等房地产系列调控政策的持续作用下, 全国楼市依然一片惨淡, 各地市场成交量继续大幅下降, 加入降价阵营的开发商越来越多, 一些楼盘的降价幅度也越来越大。种种迹象显示, 推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。一旦出现市场价格下降过分偏离其真实价值, 会引起作为抵押物的房地产价格大幅缩水, 给银行带来不小的损失。

(三) 经营风险

一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少, 开发资金来源以银行信贷等间接融资为主, 企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈, 监管力度不断加大, 开发贷款门槛提高, 房地产开发企业资金链条日趋紧张, 一旦资金链条断裂, 就会导致大量不良贷款的产生。

二是原材料价格上涨风险。近些年, 水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金、地板等建筑装修原材料以及人力成本上涨明显。随着物价水平的不断走高, 这些原材料的价格仍将继续走高, 这将直接影响房地产开发企业的建筑成本及产品价格的竞争力。

三是房地产项目开发风险。房地产开发是一项复杂的系统工程, 设计环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获取、项目设计、工程施工、销售回款等环节涉及众多合作单位, 并受土地、规划、建筑、交通、环保等多个政府部门的管理, 从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。房地产投资的周期一般较长, 至少都要两三年, 期间将面临着因开发周期因素致使开发成本上升、因外部因素导致土地闲置或施工延期等其他不确定风险。

四是房地产企业产品销售风险。房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格, 还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘供应状况的影响, 而当前最主要的是受限购政策的影响。如果开发企业不能充分考虑到产品的细分定位及政策影响, 开发出来的产品则有可能面临无人问津的窘境。

房地产信贷面临巨大风险 篇2

迪拜危机之后,中央政府出台了一系列关于遏制高房价的政策。高房价为什么要遏制?仅仅是由于绝大多数居民无能力购买高价住房吗?这是一个方面的原因,更为重要的是,当房价被银行的信贷杠杆推高时,它将给中国银行体系带来巨大的风险。

前几天去上海,到了淮海中路的一些中介公司,其挂出的房价让我目瞪口呆:公寓房以千万计,老式的公房以几百万计。这样的房价,不仅完全超越了当地居民购买力,而且也完全超过了想购买住房居民的想象能力。当一种商品的价格连人的想象都赶不上时,这个市场疯狂到何种程度就可想而知了。

2009年1-10月,上海的房价上涨50%以上,目前,上海的房价已经攀高至国际主要中心城市的水平。比如,2009年三季度纽约独栋别墅的中位价是26.53万美元,相当于人民币180万元,而纽约居民的收入则是上海居民的5倍以上。由此,中国许多城市的过高房价,已经成了整个社会密切关注的大问题。

国内房价过高,最重要的原因是房地产投资为主导的赚钱效应。在中国,如果住房是投资品,它就与股票有一个根本性差别。当前国内股市价格再高,其杠杆率都很低,即股票泡沫一般不会通过信用杠杆来吹大。但住房市场则不然,离谱的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果。在这种情况下,它一定会给国内银行体系及金融体系带来巨大的风险。

对于国内房地产信贷风险,我们可以从两个方面来分析。一是房地产开发贷款;二是个人住房按揭贷款。2009年随着政府对房地产业特殊优惠政策出台,国内商业性房地产贷款余额增速快速上升。截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14%;个人住房贷款比年初增加9520亿元,同比增长7089亿元,这种情况在第四季度更为严重。估计2009年全年个人住房按揭贷款达到2万亿以上。

从上述数据可以看到,2009年国内房地产之所以能够短期内迅速逆转,并出现量价齐涨的局面,最为关键的因素,就是房地产优惠政策导致大量银行信贷进入房地产市场,房地产市场也由消费为主导转变为投资炒作为主导的市场。

从房地产供给方资金来源的情况来看,在政府救市政策下,不仅银行贷款利率快速下降,而且房地产企业成为商业银行信贷规模扩张的主要对象,再加上股市融资功能的恢复,从而使得房地产企业在2009年比较容易从商业银行获得低成本的资金。在这种情况下,房地产企业的流动性危机得以化解,囤地推高房价也具备了条件。由于大量的资金流入土地市场,全国的土地价格迅速推高;土地价格上涨又给房价上涨提供了理由。更为重要的是,鉴于早几年的炒房赚钱效应,以及过低的个人住房按揭贷款利率、过低的贷款和从银行获得住房按揭贷款的便利性,使得大量城市居民涌入房地产市场。

那么,我们应该如何来认识房地产信贷的风险呢?如果以房地产贷款所占整个信贷比重来说,其所占的比重不足18%,个人按揭贷款所占比重也只在10%。但是,这些个人按揭贷款是什么人持有?是多少人持有?2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸,但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国,估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款,其持有住房多套。

现在普遍存在着一种观念,就是认为购买一套住房或所谓的改善住房,不是投资而是消费。实际上这个观点是错误的,在没有征收住房物业税及住房销售所得税的情况下,购买住房赚钱效应十分明显,投资者自然会根据自己的能力作出不同的住房投资选择。如果以为购买一套住房就不是投资,那是太低估投资者的智慧了。当住房购买都是投资时,在优惠的信贷政策下,房地产泡沫不吹大是很难的。

因此,如果不尽早调整现行住房信贷的优惠政策及出台公平公正的物业税,而放任投资者利用银行的金融杠杆炒作,那么国内房地产泡沫只会越吹越大。日本危机、美国危机、迪拜危机就是前车之鉴。

易宪容

中国社会科学院

严防房地产评估增值的信贷风险 篇3

房产和土地是企业持有的最为常见的资产, 随着近十年房地产价格的不断攀升, 企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生, 如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。

二、案例介绍

某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元, 占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产, 2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元, 通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元, 增长幅度达8倍之多, 占资产总额的26%。如将增值部分剔除, 该客户资产负债率将由30%上升至65%, 对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值, 能否根据客户提供的财务报表予以确认呢?这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。

三、分析思路

企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项, 需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件:第一, 是否满足投资性房地产的确认条件;第二, 企业是否进行了清产核资或股份制改造;第三, 对特殊交易事项的考虑。

(一) 投资性房地产可进行评估增值确认

对满足投资性房地产确认条件的资产, 可以进行评估增值的确认, 即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值, 从会计核算的角度来看, 是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念, 但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》, 投资性房地产包括:第一, 已出租的土地使用权;第二, 长期持有并准备增值后转让的土地使用权;第三, 企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础, 后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下, 可以采用公允价值模式进行后续计量, 在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。

在具体案例中, 首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件, 即需要判断土地是否用于出租或持有待售, 房屋是否用于出租;然后对投资性房地产的计量属性予以确认, 查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件, 则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产:第一, 自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;第二, 作为存货的房地产, 即房地产企业开发用于销售的商品房。

(二) 清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估

企业清产核资和股份制改造时, 可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求, 清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估, 可根据同级清产核资机构的批复结果, 进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定, 企业进行股份制改造发生的资产评估增值, 可调整相应账户, 改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。

(三) 特殊交易事项的考虑

企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用, 但此类特殊事项实质上是资产交易事项, 即资产的权属发生了变更, 如债务重组事项, 从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产, 双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更, 得到资产一方按照公允价值对资产进行计量, 从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项, 是否在合并报表中对该内部交易予以抵消, 将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。

四、结语

房地产行业的信贷风险 篇4

摘 要：近年来，我国商业银行房地产信贷业务快速扩张的势头强劲。目前，支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失，商业银行房地产信贷快速扩张所依托的客观基础已不存在；与变化的市场环境相适应，商业银行在经济上行周期房地产信贷业务的快速扩张应该而且必须慢下来。要将高度的风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，

关键词：商业银行；房地产信贷；信贷风险；风险控制意识

中图分类号：F830.572文献标识码：A 文章编号：1008-6439（2008）06-0080-07

Research into rapid enlargement risk of real estate loan

in Chinas commercial banks

HE Yong

(Anhui Branch, Industrial and Commercial Bank of China, Anhui Hefei 230001, China)

Abstract: In recent years, the rapid enlargement of real estate loan of commercial banks in China is stronger and stronger. Currently, the premise for supporting rapid growth of real estate is gradually disappearing, the objective basis of rapid enlargement of real estate loan by depending on commercial banks is not existent. To accord with the changing market environment, the expanding real estate loan business of commercial banks in up-cycle must slow down. The risk control consciousness should penetrate the whole process of real estate loan business.

Key words: commercial bank; real estate loan; loan risk; risk control consciousness

近年来，借助和受益于快速发展的房地产开发和住房消费市场，我国商业银行房地产信贷规模的扩张力度和强度、房地产贷款持续增长的速度和幅度双双呈现加速态势，在各项贷款中所占比重迅速提高。与此同时，这种偏离正常发展速度的快速扩张所可能孕育的风险隐忧，也受到了人们前所未有的特别关注。基于此，本文对我国商业银行房地产信贷扩张轨迹和背景进行实证分析，力求用数据来说明我国商业银行房地产信贷快速扩张下的系统风险和非系统风险，意在给快速扩张的商业银行房地产信贷发出风险预警信号。

一、我国商业银行房地产信贷快速扩张线路图

1．扩张轨迹

1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务（详见表1）。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款（以下简称“房地产开发贷款”和“个人住房贷款”）两类。首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。

2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。

数据来源：根据国家统计局历年统计公报（www.stats.gov.cn/tjgb/）、历年《中国货币政策执行报告》（www.pbc.gov.cn）披露的数据计算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．扩张背景

何 勇：我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究

我国商业银行房地产信贷快速扩张与房地产开发投资快速增长是互为依存、共同发展的。

1998—2007年，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于同期全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。与此相适应，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的热点行业（见表2）。

2008年以来国家虽实施了宏观调控政策，但似乎对房地产市场并没有造成多大影响，房地产开发投资速依然强劲，仍在充当推动投资增长的主力军角色。例如：上半年全社会固定资产投资68 402亿元，同比增长26.3%；其中房地产开发投资13 196亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期提高5个百分点，高于同期固定资产投资增速7.2个百分点，在GDP中的比重达到10.1%，与2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投资高速增长，信贷就必然快速增长。原因是我国直接融资不发达，房地产企业资金需求主要靠商业银行贷款间接融资方式。因此，要维持眼下房地产投资的强劲增长和高位运行，在事实上就形成了对银行信贷资金的倒逼机制，这无疑为商业银行房地产信贷的快速扩张提供了良好的背景条件和适宜的客观环境。

二、我国商业银行房地产信贷快速扩张样本分析

为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况，笔者根据业已完成股份制改造、先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行和招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11家大中型上市商业银行”或“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。之所以选择11家大中型上市商业银行作为分析样本，主要是因为11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有一定典型性和代表意义。

首先，从整个房地产贷款来看，2007年，11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度，占各项贷款的比重迅速加大，平均比重达26.54％，高于同期整个商业银行18.34％平均水平8.2个百分点；其次，从法人客户的房地产开发贷款看，11行房地产开发贷款平均增速高于各项贷款平均增速4.7个百分点；再次，从个人客户住房按揭贷款来看，11行个人住房按揭贷款平均增速高于其各项贷款平均增速31.12个百分点，高于整个商业银行平均增速16.68个百分点（见表3）。

出于风险控制的考虑，商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度，因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时，就容易引发潜在的流动性风险。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25％~30％左右，其中个人住房贷款比重一般控制在18％~20％以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％的比例。而从2007年11行房地产贷款余额占其各项贷款总余额的比例来看，其26.54％的比例已经逼近30％的控制线，且深发和兴业两行已分别以33.2％和41.5％超过了控制线，而中行、建行、招商、民生和浦发5行分别为27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，达到或超过控制线，可以说只是一步之遥。11行的样本分析给我们的启示是：房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求房地产开发贷款和个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。

三、商业银行房地产信贷快速扩张风险预测

业务结构反映风险结构，我国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，从某种意义上说已经到了一个“临界点”，如任其继续以每年30％以上的速度快速扩张下去，那么风险的强烈释放就为期不远。之所以这么说，是因为支撑商业银行房地产信贷快速扩张的条件和其所依托的基础都已改变。

1．政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加

2003年以来，国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展持续过热以及商业银行绵绵不绝的放贷冲动现象。预计今后相当长的一段时间，针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大，房地产周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧，房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出，从而导致房地产行业风险的产生，继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变，商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的困境。

在发达国家成熟的房地产市场，银行贷款最多不超过房地产总投资40％。而在目前我国的房地产市场资金链中，商业银行通过房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等，基本参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。数据显示，我国近80%的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款，这种信贷资源向房地产业加速聚集和过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，风险在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上被批量转嫁给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场处于上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖，一旦政策出现重大调整，市场就会出现剧烈波动，风险隐患就会得到强烈释放，银行无疑就成为首当其冲的风险承担者，房地产“挟持”、“绑架”银行就会成为现实，目前房地产开发商普遍存在着“银行先死，开发商后死”的心态就是最好的注释。事实上，风险苗头已经出现，《2007年度上海市房地产信贷运行报告》透露，2007年上海中资商业银行个人住房不良贷款比年初增加7亿元，房地产开发不良贷款比年初增加13亿元，双双呈现上升态势。相信从全国范围来看，房地产行业的不良贷款不是一个小数目。特别是2008年，随着从紧货币政策实施持续下去，商业银行房地产不良贷款数额恐将进一步上升。

房地产信贷的潜在风险用自然界的“潮水效应”来比喻，就如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无遗。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有得到充分暴露。但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖于银行时，银行房地产信贷的风险就会因政策的变动随之加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。

2．量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现

自1998年以来，进入价格上行通道的房地产市场极大地刺激了潜在购买者的购买意愿，即购买者未必有居住需求，再加上当时宽松优惠的个人住房贷款政策，在银行贷款强力支撑下的大量购买力纷纷进入房地产市场，使得2007年及以前的房地产市场呈现购销两旺的局面。然而，自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷政策”及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚。2008年京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。另外，从全国整体来看，交易量的下滑也从沿海和一线城市向内地和二线城市蔓延，已成为一个普遍现象。

一方面，近几年调控房地产的新政策不断出台，随着时间的推移还在不断地细化、强化、调整和落实，综合作用的结果压缩了投资和投机性购买者的虚假需求量，使得房地产开发商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮；另一方面，在房地产市场繁荣的情况下，投机或投资性需求支撑起了相当大的销量，这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的实际购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。当不断飙升的房价实现价值回归，投资和投机性买家保本微利或无利可图时，过旺的投资和投机性需求就会被抑制，房价的整体下跌难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显，表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近，由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。

3．房地产持续高增长所依赖的基础正在不断的削弱和失去

房地产产品作为市场中的一种商品，自然也要受供求关系的影响，呈周期性的波动。据建设部统计，我国人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米，截至2006年底，城镇居民住房私有率已达到83%。此信息预示着1998年以来，持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断的削弱和失去，其理由：

（1）自上世纪90年代中期开始，福利性的实物住房分配渐进地改革演变为住房分配货币化，原先凡是城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的福利房，此后又由于制度性安排变成产权房并允许上市交易，为改善原有的住房条件，大都以高价卖出，再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态，且这种低价买入公房、高价卖出的好事已经不复存在，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。

（2）基数庞大的70年代出生的多子女一代消费人群在90年代中期先后进入个人住房消费时期，这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场是彼此对称和相适应的，随着这一代消费人群的退潮，房地产市场又将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的80后一代，虽是现实中推动房地产市场继续向前发展的一支不可忽视重要力量，但基本是独生子女，其群体住房消费基数远远少于70年代出生的多子女一代，且有相当一部分在住房价格预期心理下，由父母的资助和扶持已提前购买了住房予以空置等待，未来的住房消费已提前得到释放，可以说从根本上无法再依靠这一群体支撑住房市场持续高速增长，房地产的供求关系或将从根本上予以改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30至39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。”^［1］

（3）一个时期以来，在“经营城市”的导向下，各地的旧城改造规模不断扩大，旧房拆迁面积不断上升，直接拉动了房地产产品的被动性需求，为房地产市场注入了巨大的推动力。这种依托城市大规模拆迁改造导致的被动性的旺盛需求，从动态来看已成强弩之末，对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。

概言之，近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场将会很快放慢速度，步入平稳的发展期，这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础已发生了变化，继续快速扩张在时间和空间上都会受到挤压，潜在风险的逐步释放也就顺理成章。

4．价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模、上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。贷款利率下降，就会减少月供支出，无论是对自住性购房者，还是对投资和投机性购房者，都会刺激其需求增加，从而导致价格上涨。贷款利率上升，对自住性购房者来说，虽然会增加月供支出，但由于其为刚性需求，波动不会太大；而对投资和投机性购房者则不然，当利率政策给了一个逆转信号的时候，需求就会立即减小，且可能会导致将以前所购房屋反过来向市场抛售，并迫使开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大，无形中增加市场的供应量，使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。^［2］

1997年10月至2007年12月，央行对存贷款利率进行了14次调整，其中，5年期以上贷款利率由1997年10月的10.53％，经连续5次下调至2002年2月的5.76％，并此后维持了两年八个月的时间；然后于2004年10月始，连续8次上调至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上调，5年期以上贷款利率维持不变）。伴随贷款利率的上下调整，商业银行房地产贷款波动也相应加大，从总的走向和趋势来说，贷款利率下降，房地产行业对贷款的需求就相应上升，反之就相应下降。2002年前后的几年间，由于贷款利率下降到10年期间的最低位，商业银行的房地产贷款则处于最高位，就很好地说明了这一点（见表4）。

对个人住房贷款来说，月供支出对加息幅度尤其敏感。经“中国房地产TOP10研究小组”2004年以5.31%的一年期贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支出对加息幅度的敏感系数是：当个人房贷基准利率提高幅度从25bp（基点）到200个bp时，月供支出增加的幅度从1.64%增加到13.54%（见表5）。

表5显示，当个人房贷基准利率加息达到150个bp时，住房消费需求对利率的敏感性将越来越强，降低消费、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚，消费需求受到的抑制作用越来越大。2007年9月我国5年期以上贷款利率已比2002年2月提高了207个bp。

2002年以后，我国的房价上涨速度大大加快，房地产市场明显呈现过热的迹象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中资商业银行房地产贷款增加额占新增加贷款的比例竟然达到76%^［3］，部分城市的房价甚至以两位数的速度急剧上涨，恰恰是与当时的降息周期下利率处于最低的一段时期密切相关。至于2007年10月前后房价的再一次疯涨，仅仅是房地产市场在年内第5次加息效应传导到市场前演绎的最后一次疯狂。独立经济学家谢国忠认为,中国迟迟未提高利率,正是担心房地产泡沫破裂。对此，笔者深以为然，“投鼠忌器”恐怕是其中最为主要的原因。

2007年以来，我国存款利率一直处于负利率状态，尤其是2008年以来，一年期存款利率与CPI指数最高时相差已达一倍甚至以上，这是极不正常的。但是，在人民币升值、美国连续降息、中美之间的利差倒挂已近一倍的背景下，利率继续上调的空间暂时确实非常有限。道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，一方面人民币升值的压力就会更大，另一方面资产价格，尤其是房地产价格会被推向更高。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。但并不是说此路就不通，一旦国际环境允许，是没有任何理由任由这种严重的负利率状态持续下去。当价格型的利率调控工具投入使用，商业银行快速扩张的房地产信贷就会出现大量的不良贷款，中国

版的次贷风险也就必然会发生。

四、简要结论和建议

随着时间的推移，持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰，先前支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失，承载商业银行房地产信贷快速扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性改变，商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险以及在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。因此，商业银行在经济上行周期快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来，与渐进变化的市场环境相适应，高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。由此给出以下几点简要建议：

1．密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数，有效规避政策性风险

提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识，彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念；改变把房地产信贷当作低风险品种开发，过度放大房地产贷款对当期的利润贡献，仅顾及短期业绩提升的做法；理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目以及个人自住性住房需求等方面。有效过滤、重点调控和抑制非自住性的投资和投机性住房需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款已经聚集或正在聚集的潜在中长期风险。

2．强化审慎放贷，严格遵守国家和央行对房地产开发企业的贷款程序

房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金，获得“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），并开始建筑施工且自有资金不得低于总投资的35％，方可发放房地产开发贷款；不管是多层住宅还是高层住宅，必须在主体结构封顶后方可启动个人住房按揭贷款程序。切实杜绝以往为争夺市场份额，在工程基础刚平地面时就抢先发放个人住房按揭贷款的“正负零”游戏。如若违规，监管部门必须给予强有力的惩戒和制裁。

3．加大依法合规的执行力，严格个人住房按揭贷款的准入标准，防止“假按揭”行为的发生

对首套自住性需求的购房者，应予鼓励和支持，但应充分利用已建成并已投入使用的人民银行个人征信系统，加强其资信审查，认定其个人身份的真实性和收入的真实性，防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者进入贷款程序并取得贷款。同时，严格执行央行制订的第二套住房贷款标准，不得随意解释和有意曲解，明里暗里放宽贷款标准、提高贷款成数、优惠贷款利率，以控制投资性购房需求，遏制投机性购房需求，清除房地产市场上的炒房之风，稳定和规范房地产市场秩序。

4．慎推房贷新品种，坚决杜绝近年来较为普遍的“房价重估追加按揭”，“既有房屋转按揭”、“宽限期还款”等房贷新品种

尤其是中型商业银行应审慎地对待一个时期以来片面强调市场占比，应客户需求而动，创新频繁的所谓双周供、非交易转按、循环贷、存抵贷、交易基金监管、递进还款、气球贷、批发按揭、自主交易网以及将理财产品与房贷产品结合起来（客户通过购买的名义理财金额获取“房贷利率宝”理财收益，从而达到减少按揭贷款利息支出的目）的房贷利率宝等所谓的房贷创新产品，高度关注这些产品在具体业务实践中运行的得失成败，总结经验教训，予以改进或中止，消除潜在的风险。

5．积极实施房地产信贷业务的转型，促进科学合理的住房建设和消费模式的建立

囿于我国人多地少的基本国情和可持续发展的基本国策，基于商业银行应承担的社会责任，房地产信贷业务的发展应引导中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。当今我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，可利用的土地资源又非常有限，从保护耕地、充分利用现有非耕地出发，房地产信贷不应鼓励和支持大户型住宅的发展。

参考文献：

［1］ 方纬.人口现断层：未来10年住房消费需求增速将放缓［N］.上海证券报，2008-6-20.

［2］ 向阳，夏成彬.房地产泡沫形成机理分析［J］.重庆工商大学学报（社会科学版），2005（2）：26-29.

［3］ 安邦研究简报，每日金融，2005-03-22（4）.

［4］ 11家大、中型上市商业银行网站公布的相关年度报告［R/OL］.

［5］ 中国人民银行房地产金融分析小组.2004年中国房地产金融报告［R/OL］.中国人民银行网站,http://www.pbc.gov.cn.

［6］ 易宪容.谨防房地产业要挟整个中国经济［Ｎ］.国际金融报.2004-10-14（4）.

［7］ 何勇.困境中的选择和选择中的困境——我国商业银行信贷业务快速扩张研究［J］.经济研究参考,2007（67）:35-45.

浅析我国房地产信贷的风险与防范 篇5

1 房地产贷款风险分析

1.1 项目合法有效性风险

由于房地产和其他行业的差异, 这一业务既有房地产企业 (借款主体) 的资质管理—保留行政审批的项目, 还有项目本身的合法有效性, 大部分项目都是保留行政审批的, 尤其是进行规划的审批很普遍, 所以存在较大的政策性风险, 这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段, 这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

1.2 市场风险

房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素, 其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段, 易受该行业经济“泡沫”的影响, 海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

1.3 项目质量风险

由于房地产项目按揭时间较长, 在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控, 而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间内影响项目质量, 从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目周围的经济环境上。

1.4 经济风险

经济风险主要指房地产上游行业的风险传导, 如, 原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本, 甚至推动房价的上涨, 给市场带来许多不确定性。此外, 国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性, 其受经济环境的影响因素较多。

1.5 政策性风险

对房地产而言, 其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

2 银行房地产信贷风险防范措施

2.1 健全房地产信贷的法律体系, 建立房地

产贷款信用体系

通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题, 对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定, 并为这些权利的行使提供法律保障。建立和完善房地产开发贷款信用体系, 重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题, 一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用, 扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重, 通过对各项指标的分析, 增强银行对企业信用评分的科学依据, 并对定性指标的处理进行量化, 解决银行信贷人员在评判时的主观性。

2.2 发展多元化的房地产金融市场, 构建多元化房地产市场融资体系

要大力发展多元化的房地产金融市场, 形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场, 以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大, 不利于自身发展, 同时银行过度的房地产贷款, 有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款, 而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求, 容易造成清偿危机, 产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化, 实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展, 在规范房地产信贷的同时, 也要为房地产开发企业拓宽融资渠道, 扩大直接融资比例, 鼓励支持金融产品的仓3新, 打造房地产开发商的创新金融模式, 构建多元化房地产市场融资体系, 实现房地产企业融资渠道多元化, 从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。

2.3 提高首付的付款比例, 加强利率风险的管理

个人住房贷款还款期限通常为20年到30年, 其中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度, 使贷款者承担了相当大的利率风险, 造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行, 适度提高首付比率, 严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核, 避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制, 建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化, 增强抵押贷款的流动性, 分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理, 住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求, 研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

2.4 房地产企业要提高自身的抗风险能力

房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度, 提高抗风险能力。作为资金密集型产业, 房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下, 在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面, 规模较大的公司占有明显优势。此外, 规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此。房地产业内部适度的资本集中, 能有效地节约房地产开发和经营成本, 提高抗风险能力。

2.5 银监会要充分发挥监管作用和服务功能

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用, 完善监管手段, 提高监管能力, 充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为, 促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯, 彼此建立起互信、互利的信用关系, 确立失信成本递增的违约制裁机制, 严惩欺骗和违约行为, 在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境。促进金融稳定。

2.6 提高商业银行的风险防范能力

商业银行自身应加强管理, 提高风险防范能力。首先, 商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系, 建立和扩大房地产市场信息来源。及时关注各地房地产市场的发展变化情况, 提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究, 制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究, 防范市场风险于未然;其次, 信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识, 在调查环节尽职尽责。认真做好贷前调查工作, 及时分析信贷业务的客户风险和经营风险, 研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关。

3 结语

从长远看, 金融业合法、稳健的运行机制。不仅在于监管当局的监管, 更在于通过监管链接。促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督管理形成一种默契, 变成一种合作。

摘要：分析我国商业银行房地产信贷风险状况及成因, 提出有效防范房地产信贷风险的措施, 以保证商业银行稳健运行。

房地产行业的信贷风险 篇6

1998年以来, 我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施, 极大地刺激了房地产业的快速发展和房地产投资高速增长, 为之提供金融服务的商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年, 商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4.8万亿元, 10年间增加了17.78倍, 远远高于各项贷款3.03倍的增长速度;同期, 房地产贷款占各项贷款的比重也从1998年的3.12%增加到2007年的18.34%, 年平均增幅高达36.69%, 高于各项贷款年平均增幅 (13.41%) 23.28个百分点。增幅与比重两项指标均显示, 10年间商业银行投向房地产业的贷款明显高于其他行业, 已成为扩张最为快速的业务。

为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况, 笔者以已完成股份制改造, 先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行, 以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信等7家中型商业银行 (以下简称11行) 近两年年报披露的有关数据, 依次对其房地产信贷快速扩张的基本状况予以深入分析和充分揭示。

首先, 从整个房地产贷款来看, 2007年, 11行房地产贷款急剧增长, 占各项贷款的比重迅速加大, 平均比重达26.54%, 高于同期整个商业银行平均水平 (18.34%) 8.2个百分点。其中, 除华夏和中信两家中型商业银行外, 其他9家大中型商业银行占比均为20%以上, 深发和兴业两家中型商业银行甚至分别高达33.2%和41.5%, 分别高于整个商业银行平均水平14.86和23.16个百分点。无论是大型商业银行还是中型商业银行, 房地产贷款占比虽略有差异, 但均遥居其各个行业贷款之首。

其次, 从法人客户的房地产开发贷款看, 11行房地产开发贷款平均增速为23.3%, 高于各项贷款平均增速 (18.6%) 4.7个百分点, 除建行、交行、深发、华夏和兴业等5行低于或略低于本身各项贷款增速外, 其他6行均高于本身各项贷款增速。4家大型商业银行中, 增长最快的是工行, 增幅达33.0%, 高于其各项贷款增幅 (11.4%) 21.6个百分点。7家中型商业银行中, 招商和中信两行增长最为迅猛, 分别较2006年增长了42.8%和20.8%, 而深发、华夏和兴业等三行的房地产开发贷款增速则相对较慢, 增幅依次仅为13.1%、8.3%和3.8%, 分别低于其各自全部贷款增幅8.7、9.5和19.6个百分点。

再次, 从个人客户住房按揭贷款来看, 11行个人住房按揭贷款平均增速为49.72%, 高于其各项贷款平均增速 (18.6%) 31.12个百分点, 高于整个商业银行平均增速 (33.04%) 16.68个百分点;除建行和华夏两行低于或略低于平均增速外, 其他9行均高于平均增速, 尤其是招商、深发、兴业和中信等4家中型商业银行的增速, 竟然分别高达61.1%、65.5%、121.7%和66.8%, 分别比同期整个商业银行33.04%的平均增速高出28.06、32.46、88.66和33.76个百分点。

最后, 从11行房地产开发贷款和个人住房贷款占各项贷款比重来看, 两项指标双双呈现较高态势。一是11行房地产开发贷款占各项贷款平均比重为9.6%, 其中, 工商、建设、民生、浦发、华夏和兴业等6行占比均超过10%;二是11行个人住房贷款占各项贷款平均比重为17%, 其中, 深发和兴业两行占比超过20%, 分别为26.7%和27.5%, 为11行中最高。

出于风险控制的考虑, 商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度缩小, 因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时, 就容易引发潜在的流动性风险。目前, 国际上一些商业银行房地产贷款警戒线管制在25%~30%左右, 其中个人住房贷款比重一般控制在18%~20%以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款额占总贷款额不得超过30%。而从2007年11行房地产贷款占其各项贷款总余额的比例来看, 其26.54%的比例正在逼近30%的控制线, 且深发和兴业两行已分别以33.2%和41.5%超过了控制线。11行的样本分析给我们的启示是:房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求房地产开发贷款和个人按揭贷款份额、带来当期利润和短期业绩提升的同时, 忽略了利益获取背后潜存的巨大风险。

二、我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险

我国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张, 使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重, 风险隐患也在积聚和孕育, 从某种意义上可以说已经到了一个“临界点”。如任其继续以每年30%以上的速度快速扩张下去, 那么风险的强烈释放就会为期不远, 对此, 我们应有一个清醒的认识并引起高度警觉。之所以这么说, 是因为商业银行房地产信贷快速扩张所支撑的条件和依托的基础都有了不同于以往的变化。

(一) 政策调整变数加大, 房地产市场面临的不确定性因素增加

2003年以来, 国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策, 以抑制房地产行业发展持续过热, 以及商业银行高涨的放贷冲动。预计今后相当长的一段时间, 针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大, 房地产这一周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧, 房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出。从而导致房地产行业风险的产生, 继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变, 商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的困境。

国外发达国家成熟的房地产市场, 银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。而在我国, 有近80%的土地购置和房地产开发资金, 是直接或者间接地来自银行贷款, 个人通过按揭贷款买房则占到全部购房总数的90%, 这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款。这种信贷资源向房地产业加速聚集过度集中的趋势, 意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款, 风险在一个规则不甚健全的市场经济环境里, 事实上被批量转嫁给了银行, 房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。

(二) 量价双双下跌, 房地产市场潜在风险开始显现

自2007年11月份以来, 伴随“第二套房贷”政策及其细则出台, 人们对房价走低的预期不断增强, 持币待购的观望气氛日益浓厚, 使一直涨声不断的房地产市场, 终于传来降价的消息。媒体披露, 今年以来京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌, 其下跌幅度均在10%以上, 且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。与此同时, 房价的下跌并没有带来交易量的上升, 反而出现下滑的背离态势。国内房地产市场正在发生深层次的变化, “拐点”终于进入实质化阶段, 房价的整体下跌趋势已经难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显, 表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近, 由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。

(三) 房地产持续高增长所依赖的基础正在不断的削弱和丧失

1998年以来, 持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断地削弱和丧失, 其理由如下。

1.自上世纪90年代中期开始, 福利性的实物住房分配渐进地改革演变为住房分配货币化, 原先凡是城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的福利房, 此后又由于制度性安排变成产权房并允许上市交易后, 为改善原有的住房条件, 大都以高价卖出, 再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态, 这部分购买力一旦释放完毕, 对房地产市场的推动力就会突然消失。

2.基数庞大的上世纪70年代出生的多子女一代消费人群在90年代中期先后进入个人住房消费时期, 这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场是彼此对称和相适应的, 随着这一代消费人群的退潮, 房地产市场又将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的“80后”一代, 虽是现实中推动房地产市场继续向前发展的一支不可忽视重要力量, 但基本是独生子女, 其群体住房消费基数远远少于70年代出生的多子女一代, 且有相当一部分在住房价格预期心理下, 由父母的资助和扶持, 已提前购买了住房予以空置等待, 未来的住房消费已提前得到释放, 依靠这一群体可以说从根本上无法再支撑住房市场持续高速增长, 房地产的供求关系或将从根本上予以改变。

3.一个时期以来, 在“经营城市”的导向下, 各地的旧城改造规模不断扩大, 旧房拆迁面积不断上升, 直接拉动了房地产产品的被动性需求, 为房地产市场注入了巨大的推动力。因被拆的大部分是老旧平房, 需要购买的则是新式的多层楼房, 所以至少要增加1倍以上的房屋面积, 因此, 同样的拆迁面积至少带来翻番的市场需求。然而这种依托城市大规模拆迁改造导致被动性的旺盛需求, 从动态来看已成强弩之末, 对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。

概言之, 近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场将会很快放慢速度, 步入平稳的发展期。这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础和支撑的条件, 随着时间的推移已发生了的变化, 继续快速扩张在时间和空间上都会受到挤压, 潜在风险的逐步释放也就顺理成章。

三、简要结论和建议

目前, 商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险, 以及在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下, 简单解读市场信号、降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。因此, 商业银行快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来, 与渐进变化的市场环境相适应;在现实状况中已处于明显淡薄和弱化趋势的房地产信贷风险意识必须尽快扭转, 高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。

第一, 密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数, 有效规避政策性风险。提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识, 彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念, 改变把房地产信贷当作低风险品种开发、过度放大房地产贷款对当期的利润贡献、仅顾及短期业绩提升的做法。理性适度拓展房地产信贷市场, 合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向, 将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目, 以及个人自住性住房需求等方面。有效过滤、重点调控和抑制非自住性的投资和投机性住房需求, 提高房地产贷款整体风险控制能力, 努力化解房地产贷款已经聚集或正在聚集的潜在性中长期风险。

第二, 强化审慎放贷, 严格遵守国家和央行对房地产开发企业的贷款程序。房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证” (土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证) , 并开始建筑施工, 且自有资金不得低于总投资的35%, 方可发放房地产开发贷款;不管是多层住宅还是高层住宅必须在主体结构封顶后, 方可启动个人住房按揭贷款程序。

第三, 加大依法合规的执行力, 严格个人住房按揭贷款的准入标准, 防止“假按揭”行为的发生。对首套自住性需求的购房者, 应予鼓励和支持, 但应充分利用人民银行个人征信系统, 加强其资信审查, 认定其个人身份的真实性和收入的真实性, 防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者进入贷款程序并取得贷款。同时, 严格执行央行制定的第二套住房贷款标准, 不得随意解释和有意曲解。

房地产行业的信贷风险 篇7

2009年以来, 我国房地产市场几经波动, 成为社会关注的热点。在房地产业的带动下, 整个社会经济和其他关联产业快速增长。房地产业是典型的资金密集型行业, 其发展需要大量资金支持。根据中国人民银行发布的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计, 截至2009年9月末, 主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元, 同比增长28.3%。其中, 房地产开发贷款余额为2.47万亿元, 同比增长25.3%;购房贷款余额为4.35万亿元, 同比增长30.1%。由于我国目前房地产融资模式过于单一, 房地产资产证券化步伐缓慢, 因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策环境以及市场发生波动, 就可能会给银行造成资产损失, 形成不良资产。加强对银行房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业和房地产银行业稳定和发展的要求, 而且对金融业和国民经济的稳定和发展也具有重要意义。

二、相关观点及案例阐述

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题, 学者们都从各种不同的角度加以分析研究。刘明兴和罗俊伟 (2000) 分析了东亚国家的泡沫经济, 总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作促使房地产泡沫的出现, 从而使得银行部门高度脆弱, 由于房地产泡沫破灭, 可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。谢经荣 (2002) 研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程。他的研究表明, 房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因, 前期房地产泡沫越严重、时间越长, 对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。易宪容 (2005) 指出中国目前出现了房地产泡沫, 并且指出我国房地产市场完全是建立在银行信贷支持的基础上, 商业银行在房地产热中起到了推波助澜的作用。郭自灿 (2006) 指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松, 银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭, 必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加, 出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失, 金融机构将面临巨大损失, 脆弱的银行系统也将受到冲击, 运转失灵, 最后可能导致汇率体系的失衡, 爆发全面的金融危机。赖小民 (2009) 认为一个国家长期靠投资拉动, 特别是靠房地产支撑, 是不可持续的, 会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用, 但是有一部分资金肯定会产生不良贷款, 这会对未来经济的发展产生一定影响。

1997年爆发的东南亚金融危机跟房地产泡沫有着密切关系。泰国作为东南亚金融危机的起源地, 在银行信贷的大量扩张下, 曼谷等一线城市的房地产价格迅速上涨, 房地产泡沫迅速膨胀。1989年到1996年, 泰国住房贷款总额从459亿泰铢上升到超过7900亿泰铢, 房地产价格迅速上升。1988-1992年间, 地价以平均每年10%-30%的速度上涨;在1992-1997年, 每年上涨速度则达40%以上。随着泡沫急剧增加, 房地产价格离均衡价格越来越远, 消费者预期随之改变, 从而触发金融危机, 银行遭受了巨大的损失。同样, 为刺激经济发展, 美国从2001年至2004年一直维持低利率, 房地产市场较为繁荣, 美国次级抵押贷款机构忽视了基本的信用风险防范, 臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力, 借款者可用房子增加值再融资, 以偿还贷款。在房价飞涨和经济发展之中, 次级抵押信贷的风险被隐藏。在这场虚拟的繁荣中, 美国的商业银行、投资银行等金融机构也购买了大量的次债。然而, 美国自2004年6月进人升息周期, 利率上升和经济增长放缓促使房地产市场进行调整。从2006年开始, 美国楼市掉头, 房价开始下跌, 购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资, 许多本来就信用不良的贷款人只好放弃房子, 违约借贷者越来越多, 次级抵押信贷证券很快成了不良资产, 次级抵押信贷证券的信用评级不断下跌。这直接导致次级抵押贷款债务人支付困难及经营次级抵押贷款的公司破产, 进而造成抵押信贷证券投资者的巨大损失和市场恐慌, 酿成2008年席卷全球的金融危机。

三、金融危机改变了我国的房地产运行周期, 结构调整遇阻

自2000年以来, 我国的房地产业一直保持着强劲的发展势头, 连续7年来全国房地产开发完成投资额均保持了大幅增长速度;商品房销售额也大幅攀升, 一些经济热点区域房地产市场出现非正常的过度开发与投机, 直接导致了北京、上海、深圳、广州等城市房价的快速上涨。这一方面说明我国房地产市场的供需不平衡, 另一方面也表明受多种因素影响, 部分地区的房地产市场出现了过热, 甚至产生了房地产泡沫。在2007年底到次年上半年, 鉴于“面粉贵过面包”、房价过高等问题的出现, 政府加大了宏观调控的力度;同时, 购房者观望情绪严重, 房地产市场开始向理性回归, 房地产开发商与购房者呈博弈态势。随后, 继万科率先抛出“拐点论”后, “百日巨变论”等观点均预示着房地产市场将可能开始新一轮结构调整。纵观房地产行业从繁荣到泡沫积聚再到泡沫破裂的周期, 大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨, 泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高, 或其他因素触发房地产泡沫破裂, 价格持续下跌甚至崩溃, 持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌, 银行收紧信贷, 泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化, 大量拖欠还款。2008年的房地产市场已经处于挤出泡沫的阶段, 是房地产行业调整结构的合适时期, 这不仅可以淘汰一部分房地产商, 而且可以使房地产市场重归理性。然而在全球金融危机的大背景下, 拉动我国经济增长的三驾马车之一的出口下滑严重, 我国政府为了应对全球金融危机, 保持经济增长, 实施了宽松的货币政策刺激经济。同时, 鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位, 中央政府于2009年初接连出台了惠及购房者的政策, 各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给了市场极大的信心, 尤其是开发商和银行。对开发商而言, 政府的政策令其对原本自感渺茫的前途持乐观态度, 于是加速开发、提价销售等行为渐多;而对于银行而言, 积极的信贷政策使得房地产行业成为银行的优先放贷对象。在此背景下, 房地产企业获得了大量的银行贷款。而货币供应量则又推动了房价的上涨, 如图1所示。

四、房地产融资渠道单一, 银行房地产信贷风险积聚

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言, 目前房地产行业的融资渠道单一, 主要还是依赖于银行贷款。据统计, 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%, 企业自筹占28.69%, 定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此, 房地产开发资金约有50%以上来源于银行贷款, 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。同样, 在表1所列出10年来我国房地产贷款余额占银行贷款余额比例也可以看出, 由于房地产投资对经济的拉动作用以及房地产贷款的高回报性也会使得银行低估风险而降低贷款条件, 尤其是抵押贷款额度会相对扩大。这些因素都很容易引起信贷膨胀, 使更多的资源持续向房地产行业集中, 由此也对房地产金融的安全产生了隐患。参考历史上的几次不动产泡沫危机可以发现, 日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%, 1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%, 1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%, 1998年新加坡房地产危机时这一比例为30%-40%。因此对我国银行业来说, 10年来房地产贷款在贷款总额中的比例快速上升预示着房地产泡沫的风险正在逐步加大。同时, 在经过2009年的宽松信贷以后, 中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%, 这也意味着一旦房地产市场出现问题, 对银行进行风险控制将更加困难。

资料来源:中国人民银行《中国货币政策执行报告》

相对于信用体系和资本市场均比较成熟的发达国家而言, 我国的商业银行将面临双重风险。这是因为, 我国的商业银行既为房地产开发商提供贷款, 又为购房者提供个人住房按揭贷款, 承担着来自二者的双重风险。房地产企业利用银行贷款进行商品房建设, 相当于将房地产风险完全转嫁到了银行身上, 一旦房地产业出现萧条, 银行就将面临贷款损失风险。更严重的问题在于房地产业对其他产业的发展也具有很强的依赖性, 意味着除了目前银行已知的数万亿房贷外, 还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求, 扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷, 房地产业给银行业带来的风险进一步扩大。而在房地产市场出现波动和调整的阶段, 被银行视为优质资产的个人住房按揭贷款也会出现不良苗头。此外, 由于我国房地产市场资产证券化水平较低, 没有一个成型的房地产贷款债券市场, 不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者, 也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。

五、金融危机背景下我国银行房地产信贷的主要风险

(一) 国企储备土地的信用不确定风险

在金融危机背景下, 大量信贷大多流入了央企及国企的口袋, 而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下, 拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是, 在一个个地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为, 国企通常意味着政府的信用, 资金保障性强。但是2009年11月的迪拜世界推迟还债的声明则表明, 在泡沫破裂的时候, 企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二) 通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看, 投资性买房诱发价格泡沫, 容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下, 大量社会资金为实现保值增值, 转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费, 本质上是住房价值循环中多余的环节, 但由于炒作, 投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中, 抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。在这些决定性因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重超出市场预期, 抵押品处置会变得十分困难, 抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

(三) 继续维持房价高位运行的风险

由于银行中房地产信贷额度较大, 金融机构往往不会轻易紧缩房贷政策。否则, 房地产价格迅速下跌, 银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款, 继续给投资投机者提供按揭贷款, 维持房价继续走高, 这样其贷款才会安全, 房产作为抵押物才不会缩水。同时, 房地产作为地方财政的主要税收大户, 通常占地方财政收入的30%-40%, 地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四) 银行的房地产信贷风险监控亟待加强

一般情况下, 商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

六、防范银行房地产信贷风险的建议

(一) 改革土地出让制度

自2004年8月31日我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度后, 减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素, 避免了可能出现的暗箱操作等不当手段, 是土地资源分配的一大进步。但是, “招拍挂”制度存在着天然的缺陷。首先, 拍卖所产生天价地王给了开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期, 从而导致房地产泡沫的产生;其次土地“招拍挂”是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场, 在这个市场中, 政府有足够的卖地动力和价格掌控权。而在实施经济刺激政策需要落实地方政府的配套资金, 但金融危机导致地方政府的财政收入快速下降。而地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入, 如截至今年9月北京市政府卖地收入已达512亿元。所以说, 房地产投资的快速增长恰好迎合了地方政府的迫切需求。因此, 改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二) 控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入, 不仅不利于房地产的健康发展, 而且往往对整体经济产生巨大的危害。信贷总量膨胀为房地产投机资金打开了方便之门, 而信贷机构失衡将进一步加剧房地产投机。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因, 也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展, 可又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此, 要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展, 在必要时可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三) 拓宽融资渠道, 实现房地产开发融资渠道的多元化

作为资金密集型行业, 融资多元化已成为直接关系到行业持续、稳定发展的关键因素。从长期来看, “信托+银行+证券化+资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里, 我国的房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次, 商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体;第二层次, 信托是中国房地产融资创新的主流范式, 这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次, “信托+银行+REITs”将成为中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲, 已经形成了以房地产信托投资基金 (RE-ITs) 为核心, 以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆, REITS是一个标准化的金融信托产品, 它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。

(四) 吸取金融危机教训, 建立适当的金融创新和风险分担机制

适当的金融创新和风险分担机制也许是解决我国银行和开发商之间利益关系过于紧密、对于市场波动承受能力差的途径之一。另外, 完善我国的房地产金融体系, 让更多的金融主体参与到房地产融资过程之中, 加快房地产证券化建设等措施都将在一定程度上分担商业银行的信贷风险。

(五) 完善房地产市场建设, 构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环, 三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产业用了20年的时间, 只构造了第一个小循环。我国的房地产商到目前为止基本上还是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现, 一些房地产企业也希望能够早日通过REITs为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明, 国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。而握住这个机会, 就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向价值链上游转型过程。

摘要：2008年底, 为应对全球金融危机蔓延的影响, 我国执行了宽松的货币政策, 房地产信贷呈现大幅增长, 商业银行的房地产信贷业务表现突出。由于我国目前的房地产融资模式过于单一, 风险高度集中在商业银行内部, 所以加强对房地产信贷风险的研究, 不仅是房地产业稳定和发展的要求, 而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

关键词：金融危机,房地产,信贷风险

参考文献

[1]刘明兴, 罗俊伟.泡沫经济与金融危机[J].经济学家, 2000, (04) .

[2]谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴[M].北京:经济管理出版, 2002.

[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2005, (05) .

[4]郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施[J].湖北职业技术学院学报, 2006, (01) .

[5]张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示[J].金融论坛, 2009, (05) .

房地产行业的信贷风险 篇8

近些年来, 在我国市场化改革快速发展的背景下, 房地产业得到了快速的发展, 已经成为拉动我国经济增长的支柱产业, 它的发展状况对我国经济发展有着紧密的关系。但是目前我国房地产业由于过快的发展而产生了诸多的问题, 经济过热和消费者的追捧, 导致我国房地产泡沫日益膨胀, 加之我国宽松的房贷政策使得我国正在积聚系统性的金融风险。

房地产投资风险与银行信贷风险高度相关。房地产业的发展的资金来源20%来自于国内银行贷款。此外, 银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为贷款的抵押担保对象, 房地产行情冷暖、价格涨跌会导致银行业资产价值出现大幅波动, 如果房地产出现风险处理不当, 一旦泡沫破灭, 极有可能出现巨大的金融资本的损失, 甚至可能出现银行危机和货币危机, 直至危及整个金融体系的安全。如09年的国际经济危机, 其根源是由于美国房地产泡沫破灭, 房价连续下跌, 次贷风险日益暴露, 使欧美金融体系遭受严重损失造成的。因此, 弄清房地产泡沫与银行信贷风险的相关度问题, 对防范金融风险有着至关重要的意义。

二、基于资本边际收益率法的房地产泡沫测度

1. 模型和变量的选取

本文利用资产泡沫度的概念来反映资产泡沫的大小。所谓泡沫度就是资产实际价格偏离其理论价值的程度, 用公式表达如下:

其中指第i种资产的泡沫度;指第i种资产的实际价格;表示第i种资产的基础价值。

实际价格可以在各统计资料中轻易的找到, 关键是基础价值的计算。我们认为资产的价格必须以实体经济为基础, 如果资产的实际价格变化脱离了实体经济的发展和变化, 将会出现泡沫。因此要求出资产的基础价值必须从实体经济入手。在此, 我们采用王雪峰 (2005) 的推导结果:

其中j为资本边际收益率, 即房地产市场基础价值, r-π为扣除通货膨胀的实际利率, n为劳动力增长率。本文对实际利率r的选择按照肖明滋 (2011) 的理论, 使用此模型时仅选择一个最大的利率, 即五年期贷款利率。选取中国房地产资产的价格指数变化率作为其递年的收益率, 也就是其实际价格。由于数据掌握的原因, 我们选择商品房为代表对中国房地产整体泡沫进测度。

2. 房地产泡沫值的确定

采用年度数据, 2000-2010年间中国房地产市场基础价值的原始数据如表1所示。

资料来源:利率数据来自中国人民银行, 其他数据来自2000~2010年《中国统计年鉴》。

利用上述方法的计算结果表明, 2000~2010年除2008年房地产未出现泡沫以外, 其余年份均出现房价增长速度高于房地产边际收益率。03~06年房地产泡沫明显呈上升趋势, 到08年趋势回调, 09~10年房地产价格猛升, 增速远超同期水平。

3. 房地产价格与银行信贷风险关系的实证研究

由上述分析可知, 房地产泡沫来源于房价增长率和房地产边际收益率的差额, 而房地产价格是产生房产泡沫的主要因素, 因此本文通过房地产价格与银行信贷风险之间的实证分析来间接反映房地产泡沫与银行信贷风险的关系。

体现商业银行房地产信贷风险的直接指标是房地产信贷规模。此外, 银行不良贷款率、资产负债率的大小对银行控制风险也有间接影响。本文为便于分析, 仅考虑房地产信贷规模作为衡量商业银行房地产信贷风险的主要指标, 用商业银行房贷额占信贷总额比例表示, 作为方程中的被解释变量。

表2给出了商品房价格和房地产国内贷款占银行贷款比重的原始数据, 根据数据建立房地产价格和商业银行信贷风险关系模型:

其中为被解释变量, 代表第年的商业银行信贷风险代理变量;为解释变量, 代表房地产价格。根据表2的数据, 运用Eviews软件对其进行一元线性回归, 得到回归方程为:

其中, 表示拟合程度比较好, 变量有较强的解释能力。

资料来源:中国社会科学院金融统计数据库、2000-2010年《中国统计年鉴》、2010《中国房地产金融年鉴》。

三、结果和讨论

由模型可以看出, 房地产价格和银行房地产信贷在信贷总额中所占的比率存在明显的正相关。房价每上升100元, 银行中房地产信贷额在信贷总额中所占的比例上升0.45个百分点。由于房地产信贷占银行信贷总额比率在一定程度上反映了银行信贷风险的大小, 因此房价与银行信贷风险也就存在着正相关关系。

2009年房地产泡沫达到了历史最高值20.66%, 09年房地产资金来源中来自银行贷款的数额为90958.7亿元。假如09年房地产泡沫破灭, 即房价每平方下降967元, 将直接导致银行房地产信贷风险资产增加4.4%, 即商业银行将增加4002亿的风险资产, 即商业银行将可能产生0.8%不良贷款。

我国针对房地产泡沫采取了一系列的调控措施。一方面控制房地产贷款余额。房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例从2006年突破15%之后, 一直在18%左右徘徊, 2009年的宽松货币政策, 使得这一比例达到了历史性的19.2%。2010年随着行业调控的深入, 比例下降到了17.85%。另一方面抑制房价的增长。尽管在抑制房价方面取得了一定成效, 但房价与居民收入之比很高, 特别是在一些大城市很可能出现房地产价格泡沫。房地产部门在中国经济中占有中心位置, 直接构成GDP的12%, 并与上游产业 (如钢铁和水泥) 以及生产家电和其他耐用消费品的下游企业紧密相联。对房地产的直接贷款 (对开发商的贷款和居民住房抵押贷款) 约占银行信贷的18%;房地产在居民和企业资产负债表上占很大份量;对于地方政府 (占公共支出的82%) , 与房地产有关的收入 (包括预算资金) 非常重要。因此, 房地产泡沫将给宏观经济和金融稳定带来严重风险。如果对房价上涨不加控制, 会导致银行风险进一步增大, 对金融安全产生不利影响。

摘要：信贷业务是我国商业银行利润的主要来源, 同时也是商业银行面临的主要风险。其中房地产贷款占商业银行贷款余额的20%左右, 因此房地产信贷风险是商业银行所面对的主要风险之一。近几年来, 我国宽松的房贷政策助长了房地产泡沫的日益膨胀, 正在积聚系统性的金融风险, 房地产泡沫一旦破灭, 将会引发系统性金融风险。文章首先量化我国房地产泡沫, 然后通过研究房地产价格和银行信贷风险的关系, 间接的反应出房地产泡沫破灭给商业银行信贷业务带来的风险。

关键词：房地产泡沫,银行信贷,商业银行,金融风险

参考文献

[1]王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究[J].现代经济探讨, 2005 (8) .

[2]张婷, 嵇灵竹.房地产价格和商业银行房地产信贷风险的关系研究[J].价格理论与实践.2004.

[3]王坤, 王泽森.香港银行业防范房地产信贷风险的经验及启示[J].金融理论与实践.2006 (5) :73-75.

[4]丰雷, 朱勇, 谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界.2002.

房地产行业的信贷风险 篇9

伴随去产能、去库存、去杠杆的任务推进，僵尸企业会加速退场。一方面，很多人担心，市场出清会对银行的信贷资产的质量提出挑战，今年银行业将面临信贷风险考验。另一方面，也有一些人担心，近期一、二线城市房价快速上涨，如果用加杠杆的方式给楼市去库存，将会给经济带来巨大风险。

全国政协委员、中国工商银行原行长、银监会特邀顾问杨凯生对中国金融市场和银行业长期保持近距离观察。在两会期间接受《中国新闻周刊》采访时，对如何评估当前银行业的风险、楼市杠杆等热点问题，杨凯生都提出了自己的见解。

中国新闻周刊：银行的不良贷款率在不断上升，很多人为此担心，你怎么看待银行业的金融风险？

杨凯生：首先，确实应该承认这几年来中国银行业的不良贷款额在增加，不良贷款率也在上升，构成“双升”，这当然不是好事。从这个角度讲，中国银行业的风险值得重视和关注是有道理的。但是我也不赞成有些人把这个问题严重化，以至于对中国的银行业乃至整个中国的经济失去信心。

为什么这么说？到2015年底，中国银行的不良贷款率是1.67%，与全世界各国、特别是发达经济体相比，还是比较低的。可能会有人质疑这个数字的准确性，但是大型商业银行，包括很多中型银行已经上市，它们的财务会计报表，不是管理层自己说了算的。特别是一些在香港上市的银行，要由国际会计师事务所来审计。因此简单地说这个数字水分很大，也是需要商榷的。同时还要关注另一个概念，容易劣变为不良贷款的贷款率是3.79%，即使这两个数字加在一起，也就是相当于当前国际上不少大银行的实际水平。

另一方面，由于现在不良贷款率的上升和核销力度的加大，大家都注意到了银行业的拨备覆盖率在下降，这是事实。但截至2015年底，中国银行业不良贷款的拨备覆盖率仍有181%。不良贷款的拨备和不良贷款相比，如果一块等于一块的话，那就是不良贷款要消耗掉拨备覆盖率181%中的100%，但实际上在处置不良贷款的过程中，不良贷款有相当一部分还是可以收回一些的，这说明对现在还没有暴露出来的，还没有真正劣变成不良贷款的、潜在的质量问题，也已经有一定的抵补能力了。

光看这些还不够，实际上还要看银行业的资本净额。这是衡量银行抵御和消化风险损失能力的最重要指标。中国银行业的资本净额现在是13万亿，去年的利润总额是1.97万亿，而对应的是1.27万亿的不良贷款。由此可以看出，我们既要重视银行的资产质量，尤其是要注意在经济下行压力大的时候，企业遇到的困难、市场碰到的麻烦势必都会折射到银行体系来，各家银行都需要重视，不能马虎了。但确实也没必要像一些人说的，到了快趴下的地步，忙着把中国的银行评级调低。当然作为评级机构，他们有自己的权力去做这样的事情。但我也希望这样的评级结果能更经得起历史的检验。

中国新闻周刊：在去产能的过程中，对僵尸企业的认定，目前主要是由地方政府来划定比例。在认定标准方面，你有什么建议？

杨凯生：所谓的僵尸企业，是对已经难以在当前的市场上生存下去、缺乏市场前景的一些企业的形象化比喻。

我的理解是指生存空间已经很小、产品不适销对路、库存积压非常高，现金流基本枯竭，甚至完全失去生机和活力的企业。如何去识别和判定，根本标准还是应该让市场来识别和判定。

市场会如何判定？企业生产的东西卖不出去，盈利能力不具备，而且不仅是账面亏损，甚至是资不抵债，等等。市场会有一系列自然的判断，我不太赞成人为设定标准。

另外，对所谓僵尸企业的处理，我觉得还是一句老话，积极而又慎重。既要有很大的决心，又要有细致的措施。目前有关部门已经制定了钢铁和煤炭行业淘汰落后产能的初步计划，不少人认为，即使达到了这个目标，似乎市场还没有完全出清。在一定程度上，我同意这个看法，也就是说，这两个行业过剩的程度，可能比现在确定的数字还要更严重。但是，即便如此，过程也还是要慎重，要一步步来。产能过剩不是一天两天、一年两年堆积而成，去产能也不是一天两天、一年两年能实现的。在去产能过程中，要分步骤来做，这可能是比较科学和具有可操作性的办法。而且也并不是说把目前的产能处理完就万事大吉了，还有很多措施要跟进，比如要严控新增产能，要通过一系列兼并重组的办法来提升企业的工艺水平、技术能力，在这个过程中，要通过转换发展方式，提升企业生存的能力。

杨凯生 

中国新闻周刊：出清落后产能和淘汰僵尸企业，会对银行的信贷资产构成什么影响？

杨凯生：这些企业退出市场，或者产能的压缩、杠杆的下降、库存的清空，都会对银行的信贷资产质量提出挑战。因为，中国的金融市场，长期以来以间接融资为主，“三去”势必要影响企业偿本付息的能力，特别是一些企业，如果完全退出市场，要破产清算的话，更是会对原来的债权人权益造成影响。这个问题要坚持两条，第一要坚持法治原则，依法办事。依法维护各市场主体权益。第二，要坚持市场化的改革取向，用市场化的措施、手段、方法来解决这些问题。

中国新闻周刊：上世纪90年代也出现过大批企业退出市场、职工下岗分流。和那个时候相比，今年面临的形势和挑战有什么不同？

杨凯生：今天的情况和当时比已经有很大的不同。当时的企业主要是国有企业，涉及的职工主要是国有企业职工，当时的债权人主要是国有独资银行，因此可以设置一套行政化方法。比如说，企业已经设定了抵押的资产，在变现之后，先用于安置职工。银行在一定意义上放弃了优先受偿权。再比如，处理银行的不良贷款，当时成立了四家资产管理公司，按账面原值等价收购银行剥离出来的不良贷款，最终损失由财政来承担。

在当时产权结构比较单一的情况下，处置这些问题所必须支付的成本，或者说企业退出市场造成的损失，最终都是由财政来负担的，只不过是左口袋出还是右口袋出的问题，是今天出还是明天算账的问题。这套时间换空间的方案设计，在当时取得了成效，成功地为一批企业卸下了历史包袱，成功地让银行具备了财务重组乃至事后改制上市的条件，也成功地解决了一大批下岗分流职工的再就业问题。

但今天的情况已经大大不同，经济生活中的市场化程度已大幅提升，国有独资企业数量已经不多，过剩产能也不仅仅反映在国有企业里，银行更是成为境内外上市的公众公司了，股权结构已经多元化，在这样的情况下，当年一些带有行政化、行政性色彩的措施，尽管在当时比较成功，但是今天如果简单搬过来，可能就会有很多困难和问题。所以我认为，需要进一步细化措施来解决这些问题。

中国新闻周刊：近期一、二线城市房价在快速上涨，不少人认为这与当前楼市杠杆率过高有关，你对此怎么看？

杨凯生：各家银行都有自己的风险管理偏好，对于信贷的流向也都有自己的要求，各家银行也都有自己的行业信贷政策，对每个行业的信贷总量，包括房地产行业，都有把握。到目前为止，中国银行业的住房信贷不良率仍然明显低于平均贷款不良率，这其中有一个重要的原因，就是因为抵押比较扎实，抵押担保的有效率比较高。

中国银行业的住房信贷不良率只有0.5%，明显低于平均贷款的不良率1.67%。不少银行住房按揭贷款的剩余成数（贷款余额比贷款所抵押房屋的市值）只有50%左右，是相对比较安全的。

房地产行业的信贷风险 篇10

一、理论模型的建立

所谓CPV模型,就是通过对宏观经济周期波动的趋势分析,在判断和评价其信用周期的基础上,进一步评估信用风险。本文参考CPV模型的具体形式,把一系列宏观经济变量引入模型,进而构建房地产信贷风险度量模型。

模型的理论形式如下:

其中:DI表示房地产信贷的实际违约率(以下简称违约率)、MECI表示宏观经济景气指数、CRECI表示中国房地产开发综合景气指数(以下简称国房景气指数)、REIC表示房地产行业景气指数、CPI表示居民消费价格指数。

二、模型数据的选取

新巴塞尔协议要求对客户违约率的估计必须反映一个较为长期的平均观测水平,对于进入模型的数据样本的个数提出了要求,一般情况下样本数据的观测值要在五年以上,本文采用2004年到2010年的季度数据,模型数据的选择符合要求。

(一)违约率

在指标的选择上,结合众多国内外学者的研究成果和数据的可得性、准确性和实用性的基础上,选用商业银行不良贷款中次级类贷款占全部贷款比例作为房地产信贷的实际违约率。

(二)宏观经济景气指数

宏观经济景气指数分为一致指数、先行指数、滞后指数和预警指数。其中,一致指数反映当前经济的基本走势,由工业生产、就业、社会需求、社会收入等4个方面合成,基本上全面反映了经济波动的总体情况。本文选择宏观经济景气指数中的一致指数进行研究。

(三)国房景气指数

它从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发,由房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的分类指数合成,可以较为全面反映全国房地产业的基本运行状况。

(四)房地产行业景气指数

房地产行业景气指数是企业景气指数中的一种,是根据企业负责人对本企业综合生产经营情况的判断与预期而编制的指数,用以综合反映企业的生产经营状况,企业景气调查采用问卷调查的方式。由于本文研究对象是房地产信贷风险,因此选择企业景气指标中的房地产业作为研究对象。

(五)居民消费价格指数

居民消费价格指数主要反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况,并用它来反映通货膨胀程度。随着国家统计局上调居住类在CPI测算中的比重,在研究房地产信贷风险中引入CPI指标是必要的。

以上数据均来源国家统计局官方网站、中国银监会官方网站、中国人民银行官方网站和历年《中国统计年鉴》,最大限度保证数据的连续性和准确性。

三、实证分析

(一)季节调整

本文采用国际通用的Census X12季节调整方法对进入模型的序列进行调整,由于调整后的序列增加了“_sa”的后缀名,为了研究的方便,统一把后缀名去掉。

(二)单位根检验

为了有效避免“伪回归”问题,在运用时间序列进行分析时,要求时间序列为平稳序列,即不存在单位根。为了检验序列是否存在单位根,运用ADF检验来说明,检验过程运用Eviews5.0完成,根据AIC和SC联合信息量最小化准则来选择合适的滞后期。由检验结果可知,各个序列都是一阶单整的序列,即为I(1),可以进行进一步的协整检验。

(三)协整检验

对于非平稳的时间序列来说,如果其线性组合序列是平稳的,那么非平稳序列之间变存在协整关系。对于多变量之间的协整检验,运用基于回归系数的Johansen协整检验。由检验结果可知,进入模型的五个向量之间存在至少三个协整向量,则表明向量之间具有长期稳定的协整关系。

(四)格兰杰因果检验

在遵循SC和AIC联合信息量最小化准则的基础上,选择合适的滞后期对进入进口模型的五个变量进行格兰杰因果检验。检验结果表明,CRECI是DI的格兰杰原因,CPI是DI的格兰杰原因,REICI是CRECI的格兰杰原因,CPI是MECI的格兰杰原因,CPI是REICI的格兰杰原因,REICI是MECI的格兰杰原因。综上所述,进入模型的五个变量存在可以建立向量自回归模型的必要条件。

(五)向量自回归模型的建立

建立VAR模型时,如果被估计的VAR模型所有根模的倒数都小于1,即位于单位园内,则表明模型是稳定的,模型变量的选择是合理的。由AR根的图表可知,所建立的VAR模型是稳定的,可以进行进一步的研究,下面就基于VAR模型进行脉冲响应函数分析和方差分解分析,进一步深入研究解释变量对被解释变量冲击影响和程度。

(六)脉冲响应函数

所谓的脉冲响应函数方法就是,在实际应用中,由于VAR模型是一种非理论性的模型,无需对变量作任何先验性约束,因此在分析VAR模型时,往往不分析一个变量的变化对另一个变量的影响如何,而是分析当一个误差项发生变化,或者说模型受到某种冲击时对系统的动态影响。图一为模型的脉冲响应函数示意图,横轴表示滞后期数(单位:季度),纵轴表示违约率的波动率。

(七)方差分解

方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献程度,通常用方差来度量,进而评价不同结构冲击的重要性。方差分解给出了VAR模型中的变量产生影响的每个随机扰动的相对重要性的信息,为定量地分析变量之间的相互影响关系奠定基础。图二为模型的方差分解示意图,横轴表示滞后期数(单位:季度),纵轴表示变量对违约率变动的贡献率。

四、实证研究的结论

从脉冲响应函数分析可知:在当期给宏观经济景气指数一个单位的正向冲击,会导致违约率的下降,并在第六期达到最大的下降幅度,为0.13个单位,之后稍有上升,总体来看,冲击幅度较大,影响的时间较长;在当期给房地产行业景气指数一个单位的正向冲击,会导致违约率的下降,并在当期产生0.10个单位的最大冲击,之后稍有上升,总体来看,冲击的影响幅度没有宏观经济景气指数的大。在当期给国房景气指数一个单位的正向冲击,会导致违约率的上升,并在第五期产生0.06个单位的最大冲击,总体来看,冲击的影响幅度没有宏观经济景气指数和房地产行业景气指数的冲击大。在当期给居民消费价格指数一个单位的正向冲击,在前三期和最后一期会导致违约率的下降,第三到第九期会导致违约率的上升,冲击的正向影响在第六期达到最大的0.03个单位,冲击的负向影响在第二期达到最大的0.008个单位,总体来看,冲击影响的幅度很小,为四个解释变量中冲击影响幅度最小的一个。

上述结论符合相关的经济理论,在宏观经济景气指数上升时,即总体经济明显好转时,违约率会有所下降,而且其变动对违约率的影响幅度较大。在房地产行业景气指数上升时,即房地产企业的经营状况良好时,违约率会有所下降,而且其变动对违约率的影响幅度也较大。在国房景气指数上升时,即房地产市场基本运行情况有所好转时,违约率反而有所上升,原因有二:其一,房地产市场运行好转时,会有部分场外的逐利资金进入市场,这其中投机的行为较为浓重,在一定程度上增加了房地产信贷资金的风险,导致房地产信贷实际实际违约率的上升;其二,最大的影响在滞后第五期(即五个季度以后)才会出现,在一定程度上说明房地产市场火爆的同时也蕴含其信贷资金的较大风险,相关的授信部门应该充分认识到这种情况,尽量避免和减少信贷资金的风险。在居民消费价格指数上涨时,在大部分的滞后期内,违约率是上升的,因为在收入增长有限的情况下,用于必需品的消费支出必然增长,导致违约率增长也是合理的,但是其影响的幅度十分有限。

由方差分解的结果可以得出以下的结论:不考虑违约率变动对自身变动的贡献率,宏观经济景气指数的变动对违约率变动的贡献率最大达到49.26%,其贡献率从第一期的0.137%逐渐增加到第十期的最大值;房地产行业景气指数的变动对违约率变动的贡献率在第二期达到最大值,为59.24%,但之后一路下滑,至第十期时降为20.21%;国房景气指数的变动对违约率变动的贡献率最高达到11.36%,第一期贡献率基本为零,之后逐期增加,到第6期达到最高,然后稍有下滑;居民消费价格指数的变动对违约率变动的贡献率最大仅为1.87%,第一期贡献率基本为零,之后逐期增加,到第7期达到最大,然后稍有下降。

综上所述,对违约率变动的贡献率较大是宏观经济景气指数和房地产行业景气指数的变动,两者的贡献率在第5期基本持平,但宏观经济景气指数的变动对违约率变动的贡献率逐期增加,而房地产行业景气指数的变动对违约率变动的贡献率则呈现明显的下降趋势;国房景气指数的变动对违约率变动的贡献率低于宏观经济景气指数和房地产行业景气指数变动的贡献率,同时呈现出逐期增长的趋势;居民消费价格指数的变动对违约率变动的贡献率最低,同时也呈现出逐期增长的趋势,这和脉冲响应函数分析显示的结论是一致的,各个解释变量的变动对违约率的变动都存在着不同程度的滞后影响。

结合脉冲响应函数和方差分解的结论可知,违约率,即商业银行房地产信贷风险水平和宏观经济变量之间存在较为显著的、长期稳定的相关关系,尤其是和宏观经济景气指数、房地产行业景气指数变动之间的紧密联系,验证了基于宏观经济变量的CPV模型在中国的适用性,也为进一步设立符合我国实际的CPV模型提供了一定的参考。

五、相关政策建议

(一)建立风险度量模型

结合相关的宏观经济变量,建立健全符合国内商业银行运行实际和监管部门需要的风险度量模型,为定量地分析房地产信贷风险水平提供可能。在宏观经济指标选择上,可以与时俱进采用不同的变量进行分析,得出最符合我国实际的风险度量模型。在对风险监控方面,商业银行的相关部门应该和监管机构紧密合作、配合,努力把监管落实到实处,运用自身的风险控制度量模型进行相关贷款的监控,最大限度地规避和减少房地产信贷风险。

(二)及时解决发展中存在的问题

为了更好地控制房地产信贷风险,维持宏观经济的持续、健康运行必不可少,要在经济发展中解决出现的问题,但是发展应该结合资源环境和经济社会各方面的承载能力,努力实现社会和经济的同步和谐发展。同时,要进一步规范房地产行业的竞争,加强对房地产行业违规的监管和处罚力度,实现房地产行业的健康有序发展。尤其要防止房地产市场的过热,这也和目前严控房地产市场的政策不谋而合,要继续大力遏制投机行为,满足部分公民的真正需求,两者不可偏废,努力营造房地产市场和社会需求的和谐统一,实现房地产行业、金融业和整个经济社会的和谐发展。

参考文献

[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模:Eviews应用及实例[M].北京:清华大学出版社,2006.

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