房地产行业的现状

房地产行业的现状（共11篇）

房地产行业的现状 篇1

一、2014年限购令政策不会退出

近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

二、2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡

2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

2013年上半年的低利率环境和下半年至今的高利率环境

从房地产市场看，全市完成房地产开发投资51.35亿元，比上年增长44.8%。商品房施工面积829.05万平方米，增长32.7%；商品房销售面积74.2万平方米，下降3.0%。

房地产行业的现状 篇2

2011年, 全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元, 比2010年增长9.2%, 增幅比2010年回落1.1个百分点, 明显有所下滑, 而2012年的一季度更是降至8.1%, 经济增长稳步放缓。全国固定资产投资为301933亿元, 比2010年增长23.8%, 增幅与2010年完全持平, 略低于近十年的平均增幅。其中全国房地产开发投资完成额为61740亿元, 比2010年增长27.9%。国内CPI逐渐走高, 物价上涨压力持续增加, 抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此, 2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为:要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵, 并实施积极的财政政策和稳定的货币政策, 增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

二、行业政策及宏观调控

2011年1月26日, 国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施, 被称为“新国八条”, 加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标, 同时还调整完善了相关税收政策, 并出台具体的限购范围和标准, 明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购, 将范围进一步扩大。2011年7月12日, 国务院召开的常务会议指出, 部分城市房价上涨压力仍然较大, 必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策, 房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日, 温家宝在访问俄罗斯时强调:房价总的形势还处于僵持阶段, 但这一个月来也开始松动, 调控决不可有丝毫动摇, 目标是要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日, 总理温家宝主持国务院会议, 并对当前重点工作了部署:巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施, 促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日, 发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》:适时扩大房产税试点范围。

三、中国房地产发展现状

2011年, 中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化, 抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面, 不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面, 从土地、资金和制度等多方入手, 单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。

从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看, 2012年3月只有97, 远低于去年同期的104.4, 显示今年以来房地产市场开始降温。自2011年以来, 国房景气指数已连续下滑, 说明这两年来房地产市场开始降温。近几年来房地产行业的投资一直保持较快的增长, 进入2012年后, 增速虽有所下降, 但仍然保持较高的水平。

四、2012年发展趋势

1.2012年宏观经济政策有望结构性放松

从12月召开的中央经济工作会议来看, 2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性, 增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着, 2012年全国将延续2011年的财政和货币政策, 但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面:2011年货币政策全面从紧, 前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松, 预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下, 2012年存款准备金率将有数次下调的空间, 基准利率也有望下调, 从而步入降息通道, 货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面:10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策:提高小型微型企业增值税和营业税起征点, 将小型微利企业减半征收企业所得税政策, 延长至2015年底, 并扩大范围;12月25日, 财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径:降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见, 2012年财政政策将更加积极有效。

2.2012年房地产调控政策整体上继续从紧

(1) 继续推进保障性安居工程建设, 更加注重管理与完善制度

2012年中央经济工作会议中提出:继续加大对保障性住房的投入, 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作, 逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示:2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上, 基本建成500万套以上, 采取有效措施, 确保资金和土地落实。可见保障性住房建设开始设定竣工目标, 在目标设定方面更加科学合理, 在制度建设方面更加健全, 保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。

(2) 调控政策整体从紧, 不可能重现2008-2009年宽松状态

从官方表述分析, 12月的中央经济工作会议明确:要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话:继续坚持房地产调控不动摇, 促进房地产市场健康发展。表明中央2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控, 促使房价合理回归。

从宏观面分析, 2012年政策不可能重现2008年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响, 国内经济快速下滑, 于是中央和地方政府才采取各种手段救市, 主要是四万亿元一揽子经济刺激计划, 其中包括9000亿的安居工程投资, 另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同, 经济只是稳中有落, CPI虽已下行, 仍处偏高水平, 存款负利率现象仍然存在。即便考虑到2012年经济形势还将有所下滑, 经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。

(3) 房地产调控政策将先紧后松, 有望逐步、小幅放松

从时间阶段分析, “政策底”2011年四季度就已出现, 2012年的调控政策不可能进一步加码了, 只会一点点放松。一方面, 2012年国内外经济形势复杂而严峻, 中国经济存在很大的不确定性, 如果下滑幅度超过预期, 则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控。另一方面, 2012年房价还将继续下跌, 尤其是持续下跌至下半年, 调控效果会趋于显著化, 调控目标接近实现, 也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此, 还须清醒的认识到, 2012年调控整体上偏紧, 放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期2012年下半年, 早则年中前后, 政策会进行一定程度的调整, 并且地方政府将先行一步, 或明或暗的放松政策。

(4) 房贷政策将对自住需求适度放松

2011年以来, 影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩, 不仅三套禁贷, 二套门槛提高, 连首套住房贷亦不断提高门槛, 再加上经过五次加息之后, 贷款利率水平明显提高, 导致很多自住需求被迫推迟购房。首套住房与民生联系密切, 这有悖国家差异化房贷政策方针, 明显误伤了刚性购房者。12月23日, 住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示:要支持居民合理购房需求, 优先保证首次购房家庭贷款需求, 且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。因此, 2012年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策, 尤其是首次房贷。

(5) 房产税征收试点范围将扩大

2012年中央经济工作会议强调:要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自2011年1月上海和重庆率先进行试点以来, 关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下, 有望快速催生部分城市房产税的出台, 以代替限购政策, 预计2012年房产税将扩大试点范围, 将会有第二批城市进行试点, 数量将会超过两个。

3.2012年房地产投资和建设增幅将明显放缓

受调控政策持续从紧的影响, 房地产开发商对2012年的房地产市场持预期悲观, 因此, 在2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资, 预计2012年房地产开发企业房完成投资额的全年增幅在15%左右。

全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显下滑, 预计将出现近十年来的首次负增长, 预计全年将下跌5%左右。

房地产行业的现状 篇3

关键词：房地产经纪发展现状发展对策

0引言

房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。

1我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1房地产经纪行业管理法律、法规不健全目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3房地产经纪机构市场准入机制不健全按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

2.8经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4部分经纪机构的规模小经营能力较低由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

3房地产经纪行业的发展对策

3.1逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2加强对房地产经纪市场的监管在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

3.3严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。

3.4大力开展行业诚信建设，树立行业品牌要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行業才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的市场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章：二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。

我国房地产行业发展现状调查报告 篇4

我国房地产行业发展现状调查报告

内容提示：首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次是开发规模快速增长。全国房地产施工面积每年以25%的速度递增，房地产开发的规模逐渐加大，而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%，最高的达到了30%。

我国房地产行业真正意义上的起步始于1998 年住房分配货币化政策的提出，最近几年来，我国经济和城市化水平都得到了明显提高，越来越多的人口向城市转移，由此拉动了城市购房需求量的迅猛增长，房地产行业也由此获得了快速进步，并逐渐成为我国的支柱行业之一，对国民经济的发展产生着巨大的影响。但与此同时，国内的房地产行业也出现了一些不正常现象，值得引起我们的注意。2012-2016年中国房地产信托市场全景评估及发展趋势研究报告房地产的整体规模增大

首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次是开发规模快速增长。全国房地产施工面积每年以25%的速度递增，房地产开发的规模逐渐加大，而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%，最高的达到了30%。区域发展不平衡

房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区和沿海地区的经济发展水平较高，因此房地产行业起步早，发展更为完善，虽然中西部地区近年来也得到了飞速的发展，但是地区间仍旧存在着不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在着较大的差异，虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是从整体上来看，东部地区仍旧要远高于西部地区。东部地区的经济发达，居民较高的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。西部地区的居民可支配收入较少，因此房地产行

中国产业信息网-免费调查分析报告

业的发展并不完善，但是受地广人稀的影响，居住面积反而更加宽松。而中部地区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端，人均居住面积是最低的。在行业增长速度来看，则呈现出相反的趋势。房地产业成为GDP 上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。房地产价格提升过快

我国房地产行业的状况 篇5

近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展趋势。

从1979年开始经济体制改革，中国房地产才有了发展的契机，资料显示按发展速度分，中国房地产大概可以分为三个阶段：

第一阶段：1979~1991，中国房地产复苏成长，全国开始城镇住房制度改革，国家颁布了一系列条例。

第二阶段：1992~1997年，中国房地产市场初步形成进而全面发展。

第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后取得了飞速的发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益增高。

房地产行业的新人工作总结 篇6

你们好!做为一个刚踏入房地产行业的新人，“房地产”这个词对我来说十分的陌生。在此，我非常感谢领导给予的我这个平台及给予的我帮助与支持。

房地产是一个充满挑战、机遇与压力并存的空间。其要求有较强的责任意识、服务意识及较高的品德素质修养和职业道德情操。这三个月，我跟随贾部长做的工作有：步行街防雷验收报告;会展图纸备案审核;会展防雷装置设计审核证书;食品城备案前期准备工作;部门日常工作及领导交代各项临时任务等;

就我自身而言，还有很多不足之处有待提高：

1.工作主动意识需进一步加强;

2.沟通及表达能力需不断提高;

3.执行工作中细节关注不足之处有待提高;

4.专业提升及个人学习需有计划及进行总结。

有人说“专业来自沉淀。不积跬步无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中不断积累、修正和完善的”。由于以前我未曾接触过这一行业，故从基础学起。虽然困难很多但学习的理念是相通的。所以除了自己要在短时间内恶补，还非常需要领导与同事的教导与督促。

团队在于有效的沟通。只有有效的沟通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的团队、强大的公司，加强学习与政府组织部门的联系与沟通方式，为今后的工作打下坚实的基础是当务之急我要学习的任务之一。

学习永无止境。因国家法律、法规、标准在不断完善与健全，认真学习房地产法律、法规知识也是必要任务。通过学法，懂法，用法，以提高个人业务能力并规范行为，提高前期工作办事效率，自觉维护公司利益，一言一行以公司利益为重，得到领导的首肯和信任及使自己的人生的价值最大化。面对在金融风暴的这种新挑战、新考验、新形式，在机遇与挑战并存的同时，我要求自己尽快适应并努力学习，实事求是、审时度势，通过项目实践结合自我学习，快速提升个人能力，扩宽知识面，提高个人口头表达和书面表达能力，为正华奉献我“微薄之力”。

正华是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，我有幸成为宝马中的一员，深感荣幸与光荣。

房地产行业的现状 篇7

在涉及到房地产行业的发展时, 很多文章会区分一线二线、三线四线城市房地产的发展, 但是事实上, 在经济发展如此迅速的今天已经无法准确分析这个城市是一线还是二线, 是三线还是四线, 而且, 很多县市级城市不符合三线四线城市的定位, 应该划归为三线四线之外, 因此, 本文在论述时直接以县级城市作为参考对象。20世纪90年代初期的经济改革造就了一大批房地产企业, 而且这些企业依然是诸城市房地产行业的标杆, 这20年左右的发展历程和问题纠葛可以说汇总了县级城市房地产企业的发展之路, 可供借鉴。2013全国百强县排名诸城排名第五十, 在2013个国家排在前100位的国家中最具竞争力的排名五分之四十, 比较具有代表性, 在城镇化方面无论从理论还是到实践都走在全国的前列, 很有研究价值。

1 中国房地产行业的发展历程及现状

中国的房地产行业发展道路跟中国经济的发展历程几乎是一致的, 20世纪50年代至改革开放之前, 中国的房地产收归国有, 没有房地产市场也就无从谈起房地产行业。伴随着改革开放以来, 中国的房地产开始复苏并慢慢发展, 这些发展也是伴随着改革开放的步调进行的, 由沿海向内陆推进。20世纪90年代以来, 中国的房地产市场开始形成, 多数县市的房地产企业也是在这个时期成立发展起来的, 这一时期, 企业的福利分房、集资建房成了一种风尚, 众多小的施工队也正是在这种带动下走进了城市;另一方面, 在经济利益的驱动下, 众多改制企业开始慢慢朝着房地产业的方向发展。诸城市当年也成立了众多这样的房地产企业, 如诸城市红星建筑集团公司、诸城市华东房地产开发有限公司, 诸城市大源建设集团等等。20世纪90年代中后期, 南方尤其是海南地产泡沫的出现, 国家开始对房地产行业的调整, 众多小的建筑公司开始合并、解体或者直接垮掉。但是随之而来的是国家政策对房地产业的鼓励和引导, 中国的房地产业开始步入快车道, 房地产业也由单纯的拿地盖房向综合性多元化发展。接下来的这十几年, 几乎每年都出台国家的调控政策, 但是外资、合资、本土企业对房地产的热情一直不减, 伴随着宏观经济发展势头的良好, 房地产业也开始在国民经济中占据举足轻重的地位, 但是地产泡沫也伴随着国家政策的变化而在不同地区开始出现。

2014年十八大的召开, 新一届政府的新一轮房地产政策开始显现, 在经历了一轮又一轮的疯长和冷清之后, 更多的买房者趋向于理性, 但是买房者的理性并不能代表房地产业的停滞不前, 在全国媒体一片唱衰的论调中, 县级城市的房地产业依然红红火火, 信息的不对称性导致目前的县级城市的房地产市场依然是卖方市场!

2 房地产行业发展热的原因

当前, 中国的房地产市场已经趋向甚至过于饱和, 但是中国的房地产热依然不减, 尤其是县市级的房价不仅仅是雷打不动、一动不动, 更是时不时提价、抢购, 为了买套房子, 托关系, 找熟人, 彻夜排队抢号。这种热根源在哪里, 本文从以下几个原因分析:

2.1 房地产业有其劣根性

中国的大多数房地产企业多是在经济利益的驱使下进入这一行业的, 多是为发财而来, 无论多少大都存在着挣钱就做、不赚就转的思想。更何况县级相对规模较小的房地产企业, 大多是转型而来甚至农村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工头借着政策的东风所发展起来的, 赚钱的路子门清, 但是管理的理念滞后, 更何况家族式管理, 押宝暴发户式的思维, 远远没有脱离小农经济, 拍脑袋决策的他们也就不会像大中城市的房地产企业那样受国家调控政策那么大的影响。

2.2 中国社会的传统思维和当下的主流价值观决定人们的思维方式和价值取向, 必须要有一套自己的房子

儒家思想对中国一直有着超乎一般的影响, 尤其是儒家思想对孝亲理念影响至深的两个方面———婚姻关系和血缘关系, 也就是所谓的成家、立业, 无怪乎人们搞笑地称房地产业为丈母娘经济和亲娘经济, 这“两大经济”也形成了众多的所谓刚性需求!

2.3 投资渠道少, 准确的说是可靠的投机渠道少

中国经济不断的发展, 人民群众的生活逐渐富裕, 手头的钱宽裕了, 就开始考虑怎么让手头的钱活起来, 多挣点。但在中国无论是金融业, 还是证券业, 在同等风险下所带来的价值收益要远远低于投资房地产。而且房地产这种看得见摸得着的实体对于中国百姓的心理冲击要远远高于手里紧攥着的一张票据, 这也正是所谓的刚性需求之外的投资需求, 中国百姓都能明白的道理, 更何况专业的投机集团, 无论是国内的, 还是国外的, 进一步炒热了房地产行业, 从开始所谓的一线二线城市, 现在又来到了更小的县级城市。

2.4 政策性影响, 或者说是政治性影响

中国是一个农业大国, 农民是国家的主体, 而农民最大的愿望不仅仅是风调雨顺, 他们最终想的是像城里人一样的生活, 楼上楼下, 电灯电话, 这也正是国家一直致力于推动的城镇化。但是好的政策更需要好的执行者, 地方政府在一切唯GDP为目标的前提下, 城镇化就有些走样, 为了维持好土地财政、建设好形象工程, 各地的暴力拆迁案件也就不足为怪了。城镇化运动在一些地方确实存在一些问题, 但是城镇化毕竟是大众百姓幸福的必由之路, 是现在或者将来必须要走更要走好的, 无论是美国、欧洲、日本, 都走过这段路, 中国只是走的快了一些, 但是城镇化必须推进。前些年诸城市在全国开始试点城镇化的新思路, 结果被扣上了“农民被上楼”的大帽子, 轰轰烈烈的撤村建社区的运动被众多媒体所棒杀。虽然诸城市依然在走着这条路子, 但是已经没有了当年的规模和气势, 现在看来依然说不清利大于弊还是弊大于利!

备注:拆迁户多以回迁为主, 部分楼盘边拆边建, 边建边卖.

2.5 信息不对称性让居民对房价的“预期”导致购房热

针对房地产的国家政策每年都出台, 可是居民眼中的房价却每年都在涨, 而且只有涨得快慢两种情况。他们不相信国家统计部门的环比、同比的各种数据, 他们相信眼见为实, 拿到手里的才是自己的。信息的不对称性主要体现在开发商和购房者两方面, 开发商通过分批申请预售许可证的方式来造成一种房源紧俏的表象, 通过夸大或者虚假宣传自抬价格;媒体也存在众多不负责任的宣传和误导, 当地政府部门不作为等等情况, 小县城的人们不关心离自己很遥远的北京、上海、深圳的房价, 他们只关心自己手中的一万块钱再过几年到底还能不能再买到一平方米。

3 县级城市房地产行业的走向和解决思路

经济基础决定上层建筑, 政治与经济不能孤立的来看。房地产行业的持续性高增长, 带动房价、地价的节节攀升, 使其本应作为满足人们日常生活的基本产业, 而逐步演变成为拉动中国GDP数字的火车头, 甚至已衍生成政治性问题。国内外众多专业人士认为, 中国的房地产业已经绑架了中国经济, 并逐步影响到政治当中。因此, 国家出台了一系列的房地产调控政策, 以使其沿着健康、良性的轨道发展。但当房地产行业确已从单一的经济性问题升级成集政治、经济、文化于一体的社会性综合性问题的时候, 已经不是一次会议、一项法规所能改变的了。我们不仅需要着眼于房地产行业本身, 更需要众多手段共同作用, 以期达到让房地产业的热降下来, 让国家的经济更健康, 让百姓的生活更美好。

房地产市场进入拐点已渐成专业人士的主流判断, 摩根大通近日预计, 今年中国整体房价下降2%, 但是这2%的数字仅仅是一个整体, 对政策和价格敏感度相对较低的县级城市来说, 今年降价的可能性不会很大, 价格可能会在基本稳定的主流下略有上涨, 而且未来几年县级城市也基本不会出现悬崖式的价格下跌。拐点的出现不代表房地产业从此会走上下坡路, 相反, 会更规范、更综合性地发展。总书记, 总理说, 今后十年经济成长的主要动力是一个持续的城市化, 而不是简单的城市土地, 建筑, 一个城市的地区, 除了一个住宅区, 还要有配套区、绿化区、相关的交通、道路、绿地、管网等基础设施建设, 这些都离不开房地产行业, 都需要在人们的城镇化思路上做文章, 都需要对目前轰轰烈烈的房地产业进行更有效的规范, 这都需要国家、社会、房地产企业自身的努力。国家控制好货币的发行量, 掌握好信贷政策, 推行更有效的住房政策, 改变经济的增长方式, 社会媒体本着实事求是的原则, 不要盲目的唱衰或者虚夸房地产业, 房地产企业要在发展思路上有转变, 做良心企业, 有文化内涵的企业。针对县级城市的房地产企业, 在把握好国家大政方针的同时, 融入当地实情。

诸城这几年的发展类似于西方大城市卫星城的思路, 在市区城市发展整体规划为东移北扩, 大企业开始外迁到周边的乡镇, 既解决了市区拥堵, 又解决了周边村民的就业问题, 而且让本地的年轻人留在了当地。与此同时, 各个乡镇结合当地的情况撤村建社区, 融合聚居, 着力建设聚居地的相关配套工作, 腾空乡村走规模化发展的道路, 老人在土地里劳作了大半辈子, 最终过上了城市里的生活, 年轻人愿意留在农村走规模化发展道路的可以留下, 不愿意的可以到周边的企业工作。而实现这一切的都是在房地产企业的支持下完成的, 与此同时, 房地产企业也受益颇多, 应该来说这是一条各方都有利的发展道路。中国社会科学院近日发布的2013年《城市蓝皮书》认为, 中国真实的完全城镇化率仅为42.2%, 与西方发达国家相比还有很长的路要走, 中国的房地产业在面临诸多泡沫的同时也面临这新的更大的机遇。

4 总结

中国房地产行业走过的道路, 经过高调、迅猛发展了多年之后, 中国的房地产业终归要走上健康的发展之路, 摒弃过去旧的发展思路, 坚持以人为本的, 注重质量品质的理念才是真正的长久大计。中国的房地产业存在局部泡沫, 但是这种泡沫是不合理的发展思路造成的, 中国的房地产业存在着诸多问题, 但这种问题会在新的发展面前逐个解决, 从长远看, 中国的房地产行业不仅不会衰落, 而且会有更新的更大的发展机遇。

参考文献

[1]李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[D].浙江工商大学, 2008, 1, 1.

[2]吴敬琏.不担心房价降下去更担心楼市崩盘[N].第一财经日报, 2014-5-28.

房地产行业常见的违规问题分析 篇8

由于土地资源的稀缺性，土地价格的长期上涨趋势难以逆转，开发商通过种种方式融资囤积土地问题比较普遍。在三线城市招商引资的大环境下，有的开发商拖欠土地出让金问题得到了政府及有关方面的默许，致使部分开发商只需交纳部分资金便可控制大量土地。有的开发商为加快资金周转速度或规避风险，常常通过倒卖国有土地使用权非法牟利。

二、套取银行信用骗取银行信贷资金或票据

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要金融机构的大力支持——银行贷款是房地产开发企业的主要融资方式。在信贷资金收紧、开发商无法满足银行借款准入资格的情况下，有些房地产开发企业采取违规方式套取银行信用，骗取贷款及银票。基本方式有两种：一是开发商让本单位职工及其他关系人冒充购房人与开发商签订虚假售房合同，由开发商垫付首付款后代有关人员到银行办理贷款手续，套取银行按揭贷款供开发商使用。

三、改变开发项目土地、房产用途，漏缴土地出让金

现阶段国家对学生公寓、经济适用房的土地供应有特殊政策，但这也为部分开发商寻租提供了空间。有的房地产开发企业取得划拔土地后未按规定使用，而是开发成商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的应按规定补缴土地出让金。但实际上房地产开发企业改变划拨用地用途后一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金流失。

四、漏缴规费和地方性政府基金

房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用和政府性基金，如城市基础设施配套费、散装水泥专项基金、新建房屋白蚁预防费、人防工程异地建设费、新型墙体材料基金、水利和价调基金等。房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。

房地产行业存在的上述违纪违规问题。危害巨大。其形成原因有体制和机制方面的，也有监管方面的。建议审计等有关方面采取针对措施，综合治理这种状况。

关于房地产行业发展的意见和建议 篇9

一、开发面积过多

目前我市房地产行业已基本处于饱和状态，房屋大量积压，销售不出去，而新楼盘又不断开发，形成我市房地产市场出现供大于求的现象，使开发商无法及时套现，偿还银行贷款。

二、棚户区改造方面

我公司开发的时尚花园广场项目是市政府和发改委立项的重点棚户区改造工程，按市政府文件精神，本应享受棚户区改造优惠政策，予以减免相关费用。但市委常委2011年又召开会议，决定相关费用又不予减免，使我公司开发成本增加，负担加重。

三、动迁方面

在动迁过程中，始终存在动迁难、动迁慢、动迁费用过高、动迁办提取动迁管理费过高的现象。

四、资金方面

营改增政策对房地产行业的影响 篇10

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。

毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。

“房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。

在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

营改增相关政策规定，205月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年 抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。

既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

对房地产行业重拳整治的五大措施 篇11

房地产市场变成了地产豪门的圈钱机器

目前中国的房地产行业的现象颇为异常，引发的各种议论也络绎不绝。

有何异象

最令人瞩目的是，房价和收入比过高。

国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区。而中国的平均房价却是城市家庭平均年收入的8倍多。在一线城市，这个比例高达10～15，个别地段的普通住宅价格甚至达到25以上。这样的价格大大超过了合理限度，中国房价的非理性上涨已经非常明显。

其次是，房地产行业利润率过高。在发达经济体，房地产开发只能取得一般利润，在世界富豪排行榜的前25名中，没有一个是西方国家的开发商。而在中国大陆入围的全球富豪中，有三成与房地产开发有关。这说明，房地产的暴利是造成房地产老板超常规敛财的重要原因。

同时，投资性购房比重过高：过去几年中国城市人口每年增长1100万～1300万人，如果城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30平米住房计算(已经达到改善性要求)，每年新增住房3.9亿平米就可满足需要，而2006～2008三年全国共销售商品住宅17.95亿平米，平均每年5.98亿平米，实际销售面积比人口增长所需面积高出2.08亿平米!即使考虑到旧房拆迁或者报废、人口自然死亡后遗留给子女的住宅、少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅等因素相互抵消，至少还有2亿平米的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户第二套及第二套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4％，超过了1／3。

最让人不解的是，在全球性金融危机背景下，中国房地产价格不跌反涨。在全球房价普遍下降近40％时，中国的房价却在同比下降仅为1％的底线上强烈反弹，连上海以高房价的标杆著称的汤臣一品，也竟然在全球性金融危机的背景下以钢铁般的原价卖出了12套!

近期房地产价格失控的主要原因

为什么在实体经济遭受消极影响的同时，房价却继续攀升?造成近期房产价格失控的原因是什么呢?

第一个原因，笔者认为是——货币投放量过大。

截至6月30日，金融机构新增贷款余额已达7.4万余元，不仅超过了过去全年的货币投放量，而且也超过了全国人均收入的总和。2008年中国农村居民人均收入是4760元，城市居民人均收入是1.5万元，平均下来是9760元。而上半年7.4万亿元的新增贷款余额分摊到全国13亿人头上，平均每人可分摊到5700元，如果这种趋势延续到年底，平均每人分摊量高达1.14万元，已经大大超过了全国人均收入。如此之大的新增贷款必然推动物价上涨。

第二，经济结构比例失衡，贫富差别过大，新增贷款流向房地产市场。

由于收入差距过大，低收入者缺乏购买力，低端商品产销领域缺乏流动性，CPI指数继续下降，失业和开工率不足等现象没有根本改观，大量的新增贷款必然涌向股市和楼市，造成投资市场非理性价格攀升。初步估算，国家刺激经济的4万亿元投资中，目前已有700亿元进入房地产市场，占上半年全社会房地产投资5％左右。到2010年底，预计会有2800亿元进入房地产市场。

根据国家统计局今年1月～6月全国房地产市场运行情况报告，今年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％。房地产开发投资的60％～70％的资金来源都是依靠银行贷款。按此估算，上半年房地产开发银行贷款资金可达16700万元，占到全社会整个信贷规模的二成以上。

另据国资委统计资料显示，在国资委管辖的央企中，有80％的企业涉足房地产业，涉及房地产业务的达100家以上。据专业人士估计，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已近2000亿元。

中国的房地产已经完全不是一个专业性很强的产业了，它变成了豪门寡头作局分赃的俱乐部。尤其是在一线城市，面对不同收入人群的不同需求，没有哪个开发商愿意为中低收入者提供适合他们购买的商品房。而广大无房户面对的是非选择性市场，这个市场已经背离了大部分求房户的需求，房地产市场变成了地产豪门的圈钱机器。而最近一个季度，从北京到广州，从广州到珠三角，每一个星期都有新的地王诞生，而十大地王几乎都是国企!

第三，政府管理部门放松了监管，默认了对既定政策的突破。

在2008年10月22日财政部公布的“救市”措施中，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％”，这是财政部给二套房松绑的正式表态。这些政策表达，造成了许多商业银行对国家政策的全面突破。尤其是在货币天量投放后，各家银行都有了更加充裕的现金储备，使它们对外贷款的积极性疯狂高涨，而房贷历来被视为银行的优质资产，银行和开发商之间的默契就不言而喻了。

如何整治

由于中国没有将房地产投资和房产自住这两个完全不同的市场进行严格的区分，造成了房地产市场的混乱局面。不仅如此，还使国资银行卷入其中，被深度套牢，造成了开发商和银行一荣俱荣、一损俱损的趋势，在这种情况下，如何实现重新构造健康的房地产市场，打击不良开发商，同时将银行的损失减少到可接受范围内?这是我们当前面临的高难度选择。

由于各商业银行已经在和开发商的默契中陷得很深，要想使银行不遭受损失已经没有可能，唯一能做的就是尽量减少银行的损失，让房地产行业回归到正确轨道。为此，特提出以下建议：

一、对非自住性商品房，国家应该出台投资性商品房的相关政策，这些政策包括：对投资性商品房征收较高的契税，对非自住商品房征收以月计算的房产税；对租赁收入和售房所得征收严格的所得税。只要形成以上三税配套，就可将投资性住房和居民自住房严格区分，这是从根本上解决房地产市场乱局的政策措施。

二、银行对房地产行业的贷款，应该属于纯粹的商业行为，不适合用国家政策去强行规定。但是在国家尚未将自住性商品房和投资性商品房严格区分的条件下，银行信贷应当继续成为国家对房地产市场的调控手段。在当前情況下应该立即收紧对第二套房的贷款，使二套房贷不仅不能享受7折的利息优惠，而且应将利率调到正常利率的1.1倍以上、将首付比例提高到50％，这也符合投资性购房风险较大的现实情况。

三、对于改善性住房的客观需求，用政策进行识别是非常困难的。因此，不能用为二套房松绑的方法来解决，但可以通过房产置换协议来解决这个难题。具体操作程序为：有一套住宅、想更换更好的住宅的家庭，可与房管局签订改善住房协议，有了这个协议，就可以享受一套房的所有优惠政策，但协议必须规定，在取得新房后，只有将旧房出售、户主变更后，才能核发新房房产证。因为房管局是发证机关，完全可以实现全程有效控制。因此，这个办法既可以避免钻政策空子的投机行为，又可以保障正常的改善性需求，实施这个办法，就可以实现房地产市场的软着陆。

四、如何对抗开发商的价格联盟?最根本的办法就是银行必须和政府达成协议，不允许银行和开发商勾结挺房价，银行是以政府的信誉作担保的，这个担保不能由银行滥用，必须符合政府意图。银行和开发商勾结，最终是要出大乱子的，但银行又不担责任，还是政府担责。只要成交量下降，银行的风险就增加，因此，银行有要求开发商降低房价换取成交量的话语权，如果开发商拒不降价，银行可以拒绝提供新的贷款，甚至可以立即追诉到期贷款，若开发商不能按时还款，银行就可以立即委托政府通过法律程序接盘，必须将铤而走险的开发商驱逐出房地产队伍，才能维持房地产行业的健康和繁荣。