“营改增”房地产行业

“营改增”房地产行业（共12篇）

“营改增”房地产行业 篇1

一、增值税的概念

“营改增”的基本概念是将目前行业通用的营业税征税方式换为增值税。营业税征税方式换为增值税。增值税是对销售、进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。简单来说, 增值税可根据增值发票进行抵扣, 并只对各个流通环节中新增的价值征收。其目的是避免重复征税。在实际操作中, 企业要索要增值税专用发票, 然后凭发票来进行抵扣。增值税专用发票是企业避免重复纳税的重要单据, 如果无法取得增值税专用发票, 企业就会存在重复纳税的风险。

二、“营改增”房地产企业的影响

(一) 影响企业的现金流和利润

实务中, 房地产开发企业多采用预售制, 即项目产品在未完全交工时, 为缓解资金压力而进行提前销售。而根据我国现行的营业税要求, 营业税在确认预售收入的当期就要缴纳, 从而降低了企业采用预售制缓解资金压力的效果。根据我国现行的营业税规定, 转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%, 这部分税金往往在企业项目还没有全面完成就要缴纳, 从而给企业资金链条带来一定风险。而“营改增”后, 房地产企业会出现进项税额大于销项税额的情况。这是因为房地产开发企业会在项目开始前提前购入建筑材料, 因此在项目开发的初期开始的一段时间内无税可缴, 也无法及时进行抵扣, 因此减少企业流动资金的占用, 短期内扩大企业现金流。由于进项发票无法足额取得, 可以抵扣的进项税额少, 到中后期, 造成企业税负和现金流出增加, 利润总额下降。

(二) 建筑业的税负成本增加必然转嫁到房地产业

1.由于建筑业所需原材料较多, 而且其成面临的材料供应商及材料种类“散、杂、小”, 如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应, 没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。材料进项无法抵扣, 使建筑业实际税负增加。

2.根据我国《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》 (财税[2009]9号) 的规定, 以下四种企业销售自产的货物可以按6%征收率计算缴纳增值税, 这四种自产货物为:

(1) 企业自己采掘的砂、石、石料或其他矿物或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰等。但是这部分不包含黏土实心砖、黏土实心瓦等货物。

(2) 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

3) 企业用自来水

(4) 以水泥为原料生产的水泥混凝土

这四项都是房地产开发企业开发项目的必须品, 通常在整个工程的造价中, 占有很高的比例。如果建筑业实行“营改增”, 那么建筑业的增值税销项税率为11%, 那么就会存在房地产开发企业和建筑业税率不平衡的现象, 建筑企业要增加5%的税收成本。房地产行业与建筑业紧密相联, 因此, 建筑企业为了减少税务必会将这部分成本转嫁到房地产行业。

3.通过对建筑业人工费的调查, 目前, 在泉州地区建筑业的人工成本占近30%, 且人工成本还有不断上涨的趋势。而且这些人工成本没有增加税发票, 亦没有过项可以抵扣, 势必加大建筑业的人工税负。

以上三方面导致建筑业成本的增加必然转嫁到房地产开发商, 挤占开发商的利润空间。

(三) 对财务人员要求高

“营改增”后, 实行新的税收体制, 必定给财务人员一定压力。增值税相对于营业税来说, 计算相对复杂, 需要核算的内容很多, 对企业的财务人员你的素质提出了更高的要求。“营改增”后, 必定带来开票系统、认证抵扣、报税系统、税款缴纳等操作方面一些列问题, 如果财务人员学习能力不强, 业务不熟练, 就不能实现替企业减轻税负的目的, 甚至因为失误还可能给企业带来财务风险。

三、房地产企业面对“营改增”的应对措施

(一) 提前做好“营改增”准备

对尚未加入营改增的房地产企业, 管理层应该提高思想认识, 提前研究并制定应对之策。

1. 政策尚未出台阶段

企业要对自身生产管理流程进行全程梳理, 把握合同、会计核算等方面可能出现的变化, 透彻了解“营改增”后可能导致企业经营管理方面的变化, 组织相关人员进行相关知识培训, 定期汇报工作状况。同时, 企业还应及时对自身利润、定价、合同等方面的制度进行预调, 按照营改增后的处理流程留出变更空间, 把握发票等营改增必要材料, 尽可能迅速地与税务部门沟通, 从而利用营改增机会获取资产增值。

2. 政策出台到生效日之间的短期过渡阶段

对企业的业务流程及系统实施改造, 与供应商、客户签订新的合同, 购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废等操作和增值税申报流程。

3. 政策生效并执行阶段

企业必须时刻关注国家税收政策的变动, 对于“营改增”政策的更新和进展情况, 及时进行评估, 并根据政策改进状况进行调整。

(二) 完善合同

在不影响各类常用合同使用的前提下, 结合税制改革的要求, 对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见, 对于不适宜继续签订的合同或者合同条款, 建议取消。

1. 加强采购合同管理

增值税要求采购过程票、款、货一致。即纳税人在需纳税的经济活动中必须保证所支付款项的单位、开具抵扣凭的销售单位、提供劳务的单位一致, 否则将不予申报抵扣税额。除非取得了当地国税机关的同意, 不允许继续签订三方抵账协议, 不允许继续采取委托收款方式支付款项。

2. 修订违约条款

增值税法将价外费用分为两大类:一是代收代垫性质的价外费用;二是具有收入性质的违约金、赔偿金等价外费用。无论属于何种价外费用, 均需要作为收入缴纳11%的增值税, 而且价外费用并没有对应的进项税金可以抵扣。简言之, 价外费用的合同条款或者行为会产生高额税负!常用合同中的惩罚条款需要全面审阅和修订。

3. 规范代建行为

营改增后, 代建房屋如果依照代理业缴纳增值税, 须同时符合下列条件: (1) 必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准; (2) 所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的, 不发生土地使用权转移; (3) 以委托方的名义与施工方结算; (4) 不垫付建设资金。

如果客户存在代建业务, 需要对代建行为重新规范。

(三) 加强进项税额抵扣环节的管理

增值税能够帮助企业减少税务压力主要体现在进项税额可以抵扣上, 这是避免重复征税的重要举措。房地产开发企业必须重视对进项税额抵扣环节的管理, 不能出现该抵扣的项目没有进行抵扣的现象, 否则会增加企业的税务成本, 减少企业的实际利润。所以加强进项税额抵扣环节的管理, 有利于帮助企业减少税负。

(四) 注重财务人员培训

面对新的税收环境, 房地产开发企业必须重视对企业财务人员的培训, 加大对财务人员培训学习力度, 如果没有相应的知识理论支撑, 那么在实践工作中就会走弯路, 给企业造成不必要的损失。虽然对财务人员进行培训, 会增加一定的人力成本和资金成本, 但是对于企业长远发展来看, 是必不可少的举措。企业应当建立健全奖惩制度, 通过奖惩制度, 来激发员工的工作积极性和创造性, 从而提高企业税务筹划的质量。同时, 作为房地产开发企业的内部员工, 也需要不断学习增值税的相关知识, 注重积累实践经验, 保证能够精准地核算销项、进项等税额, 确保企业税收核算工作不会出现人工因素的失误。财务员工应当树立与企业共命运的思想观念, 认识到只有企业整体效益提升, 个人待遇才会提高的事实。

四、结语

我国实行“营改增”的目的是减轻房地产企业的税务压力, 是我国税收体制进步的一个表现。而房地产企业也应当积极适应增值税, 提前做好应对准, 并在“营改增”过程中寻求新的税务筹划方法, 这关系到房地产企业的利润, 影响企业的经营状况。所以房地产企业必须积极重视税制改革, 在企业内部积极寻找应对措施, 才能使得房地产企业在竞争中取得优势。

参考文献

[1]何骏.上海增值税改革对现代服务业的影响测算及效应评估[J].经济与管理研究.2012 (10) .

[2]陈少克.增值税“扩围”效应研究——基于营业税改征增值税试点方案的分析[J].贵州财经学院学报.2012 (04) .

[3]程子建.增值税扩围改革的价格影响与福利效应[J].财经研究.2011 (10) .

“营改增”房地产行业 篇2

《房地产行业营改增政策及发票管理实务》

一、单项选择题（本类题共15小题，每小题2分，共30分。单项选择题(每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案，请选择正确选项。）1.增值税和营业税并行，破坏了增值税的（）。A．增值链条 B．抵扣链条 C．资金链条 D．存货链条 A B

C

D

答案解析：增值税本身形成完整的税负抵扣链条，因此现行营业税和增值税并行，破坏了增值税的抵扣链条。

2.“营改增”后，企业会计科目变更的主要依据是（）。A.《中华人民共和国增值税暂行条例》

B.《关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》 C.《 中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 D.《发票管理办法》 A B

C

D

答案解析：房地产企业应根据财政部《关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》(财会〔2012〕13 号)，按照增值税相关要求设置会计科目，做好“营改增”后的会计核算工作，降低新税制对企业会计核算的风险。

3.根据李克强总理署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》，明确提出：“营改增”第二步是（）。

A．2014年继续实行营改增扩大范围 B．2015年基本实现营改增全覆盖 C．进一步完善增值税税制

D．完善增值税中央和地方分配体制 A B

C

D

答案解析：

李克强总理署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》：第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。

4.最近一次营改增扩围，根据财税[2014]43号规定，自2014年6月1日起纳入营改增范围的行业是（）。A．电信业 B．交通运输业 C．文化旅游业 D．金融业 A B

C

D

答案解析：财税[2014]43号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。目前营业税税目下保留的有：建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。5.根据现行房地产企业的通常情况，期初大部分资产与土地，并没有取得增值税专用发票，难以产生（）。A．进项税额 B．销项税额 C．税收返还 D．留抵税额 A B

C

D

答案解析：对于房地产企业而言，由于未“营改增”前并不是增值税一般纳税人，因此前期购入资产一般都不能取得增值税专用发票。同时土地是直接由政府部门开出的专用票据，也不是增值税专用发票。同时，根据前期“营改增”交通运输业、电信业等行业政策一贯性，预测房地产业期初存货和固定资产一样不能抵扣。6.税负上升会导致减少（）。A．收入 B．成本 C．利润 D．费用 A B

C

D

答案解析：

税负是利润的负向影响因素，因此税负上升会导致利润的减少。

7.购房合同明确销售一套总额为99万的商品房和1万元的家具。分别列明房屋与家具的价格，总价100万元。假定房地产企业已经实施了“营改增”，增值税率为11%，那么总增值税销项（）。A．11万元 B．17万元 C．11.06万元 D．0.17万元 A B

C

D

答案解析：《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条，纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；因此，在这种情况下，总增值税销项为：99×11%+1×17%=11.06万元。8.根据现行规定，增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起的认证天数是（）。A．180日内 B．30日内 C．60日内 D．90日内 A B

C

D

答案解析：增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报进税项额。

9.纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。其计算公式为（）。

A.应纳税额＝当期销项税额－当期所得税额 B.应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 C.应纳税额＝当期销项税额－当期进项税转出额 D.应纳税额＝当期进项税额－当期销项税额 A B

C

D

答案解析：纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

10.“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备采购，可以产生（）。A．进项税额 B．销项税额 C．税收返还 D．留抵税额 A B

C

D

答案解析：“营改增”后，房地产企业作为增值税纳税人，外购材料等可以通过取得对方增值税专用发票，产生进项税额。

11.房地产企业内部负责适用范围内所有发票和收据的审查和管理的职能部门是（）。A．行政部门 B．财务部门 C．总经理 D．董事长 A B

C

D

答案解析：财务职能部门负责适用范围内所有发票和收据的审查和管理。

12.“营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额按特定税率征税，这个税率是（）。A．3% B．5% C．6% D．17% A B

C

D

答案解析：“营改增”前房地产企业适用于营业税征税范畴，按销售不动产收入额5%纳税。13.发票抬头（发票上的“付款单位”）必须是付款（或报销）公司（）。A．全称 B．简称 C．集团公司名称 D．经手人名称 A B

C

D

答案解析：根据会计主体原则及《会计基础工作规范》的相关规定，发票的“付款单位”需填写本单位的全称。

14.自2015年4月1日起,一般纳税人实行（）。A．审查制度 B．检查制度 C．登记制度 D．申报制度 A B

C

D

答案解析：自2015年4月1日起,一般纳税人实行登记制度,具体按照《关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）规定办理。15.房地产业“营改增”后，降低税负的重要思路之一就是（）。A．降低销项税 B．提高销项税 C．结转销项税 D．免除销项税 A B

C

D

答案解析：根据增值税的相关计税公式与操作实践可知。

二、多项选择题（本类题共10小题，每小题4分，共40分。每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案，请选择正确选项。）1.当前，目前营业税税目下保留的有（）。A.建筑业 B.销售不动产 C.金融业

D.传统生活服务业 A B

C

D

E

答案解析：在几次营改增的扩围后，目前营业税税目下保留的有：建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。2.假定销售增值税率17%，建安增值税率11%。在取得生产货物方提供的货物同时，接受对方建筑安装劳务时，特别是“营改增”后销售货物和建筑施工（安装）劳务增值税税率不同，可能的风险有（）。

A.供货方全额按17%开具增值税专用发票，未按业务分别开具，可能被税务机关认定为“税率划分不清”，导致房地产企业“全额进项税转出”

B.供货方全额按11%开具增值税专用发票，未按业务分别开具，则房地产企业未获得足够的进项税额

C.进项税额全额转入销项税额的风险 D.税务机关没收全部经营所得的风险 A B

C

D

E

答案解析：结合建筑业“营改增”的进行，在取得生产货物方提供的货物同时，接受对方建筑安装劳务时，应就类似情形进行识别，特别是“营改增”后销售货物和建筑施工（安装）劳务增值税税率不同，可能发生以下风险：1.货物销售和建筑（安装）劳务方按照货物销售税率（17%）全额开具增值税专用发票，接受方看似虽然可以抵扣较多进项税，但是由于税率划分不清，将来接受税务部门检查时，可能存在进项税全额转出的风险。2.货物销售和建筑（安装）劳务方按照建筑（安装）劳务（较低税率11%）全额开具增值税专用发票，接受方进项税未足额抵扣，为企业带来经济损失。

3.房地产业“营改增”后，有可能发生的经济行为有（）。A.上游建安企业将税负转嫁到房地产企业

B.房地产企业自身的生产人员薪酬可以纳入抵扣范围

C.前期土地款项是否可以“虚拟”进项税抵扣是房地产企业关心的话题 D.可能对房地产企业的现金流产生较大影响 A B

C

D

E

答案解析：根据增值税相关业务性质，房地产业在营改增后，上游建安企业可能会进行“税负转嫁”，增加房地产企业的税负。同是房地产企业的生产人员与其他企业一样，其薪酬均不属于增值税进项，不能抵扣。前期土地款项能否通过“虚拟”的方式参与抵扣是各界关心的话题。同时，由于房地产企业营业税与现行增值税的纳税义务发生时间界定存在差异，所以对房地产企业的现金流会产生大的影响。

4.房地产业“营改增”后，可能会对下边哪些方面产生影响（）。A.企业盈亏 B.税负与经营成本 C.财务管理 D.会计处理 A B

C

D

E

答案解析：根据“营改增”对房地产业带来的影响具体分析可知各选项均有影响。5.下列进项税额准予从销项税额中抵扣的有（）。A.从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额 B.从海关取得海关进口增值税专用缴款书上注明增值税额 C.从小规模纳税人处取得的普通增值税发票

D.购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%扣除率计算的进项税额。A B

C

D

E

答案解析：

下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（1）从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额。（2）从海关取得海关进口增值税专用缴款书上注明增值税额。

（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%扣除率计算的进项税额。进项税额=买价×扣除率。

6.根据国税发[2002]117号文件规定，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税，必须满足的条件为（）。A.必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质 B.签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款 C.甲方必须是一级房地产企业

D.建设单位的专业工程师必须在100个以上 A B

C

D

E

答案解析：根据国税发[2002]117号文件规定可知。7.发票的基本内容有（）。A.发票的名称 B.发票代码和号码 C.联次及用途

D.客户名称、开户银行及账号 A B

C

D

E

答案解析：根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》，第四条：发票的基本内容包括:发票的名称、发票代码和号码、联次及用途、客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位(个人)名称(章)等。

8.当前未“营改增”时，房地产业营业税率为5%的业务有（）。A.转让无形资产 B.销售不动产 C.销售不再需要的汽车

D.房地产企业食堂采购相关食材 A B

C

D

E 答案解析：转让无形资产、销售不动产营业税税率5%。房地产企业的相关应税行为也适用此税率。

9.以下哪些情况不能开专用发票（税率不变，开普通发票）（）。A.向消费者个人销售货物或应税劳务的 B.销售货物或应税劳务适用免税规定的 C.小规模纳税人销售货物或应税劳务的

D.商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品； A B

C

D

E

答案解析：以下情况不能开专用发票（税率不变，开普通发票）： ①向消费者个人销售货物或应税劳务的； ②销售货物或应税劳务适用免税规定的； ③小规模纳税人销售货物或应税劳务的； ④商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品。

10.发票基本信息对比的主要要素包括（）。A.检查发票的种类与对应经济业务、相关数据是否相符 B.检查发票加盖印章是否与经济合同的签署单位相符 C.检查发票印章与税务系统登记信息相符 D.检查发票是否符合合同其他相关要求 A B

C

D

E

答案解析：

根据发票管理办法、会计基础工作规范等相关文件可知： 发票基本信息对比的主要内容：

（1）检查发票的种类与对应经济业务、相关数据是否相符；（2）检查发票加盖印章是否与经济合同的签署单位相符；（3）检查发票印章与税务系统登记信息相符；（4）检查发票是否符合合同其他相关要求。

三、判断题（本类题共15小题，每小题2分，共30分。请判断每小题的表述是否正确，认为表述正确的请选择“对”，认为表述错误的，请选择“错”。）1.海关不能开出增值税专用发票。（）

对

错

答案解析：海关在对特定入关商品征收关税的同时也可能增收进口增值税，因此可以开具出增值税专用发票。

2.业务端口所取得的发票必须是合法、合规发票。除政府机构、军队系统等开具的专用收据外，其他业务一律需取得税务发票。（）

对

错

答案解析：根据增发票管理的相关规定及要求可知。

3.一般纳税人应直接用书写的方法填写专用发票，并注意不得涂改。（）

对

错

答案解析：一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票，且开具均是专用税控打印机。

4.我国“营改增”的根本目标是要实现增值税在国民经济行业的全覆盖。（）对 错

答案解析：在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税，符合纳税公平，让利于民（企），符合国际惯例。

5.如果供应商为小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票，并要求业务适用税率与小规模纳税人适用税率差额的降价。（）

对

错

答案解析：小规模纳税人在税务局代开的专用票据，也只有3%的进项税额，远低于一般纳税人的17%进项税额，因此应要求小规模纳税人降价。6.房地产企业“营改增”后，财务管理不会有什么变化。（）

对

错

答案解析：根据“营改增”对房地产业带来的影响具体分析可知。

7.在公司报销的员工本人出差购买的飞机票、意外保险等不得开具员工个人姓名。（）

对

错

答案解析：类似机票这类个人属性较强的票据，如员工本人出差购买的飞机票、意外保险等可以开具员工个人姓名。

8.房地产企业在“营改增”后，要对内部控制制度进行必要的调整或修改（）。

对

错

答案解析：“营改增”后，房地产企业的涉税环境和相关经营行为都会发生一定的变化，因此需要对内部控制进行调整或修改。

9.我国“营改增”试点的首个地区是北京市。（）

对

错

答案解析：为了完善财税体制，落实结构性减税的方针。经国务院批准，国家税务总局和财政部正式于2011年11月16日颁布了《营业税改增值税试点方案》。并在方案中规定了上海作为首个营改增试点地区将交通运输业和部分服务业纳入到营改增试点范围。（财税[2011]110号）。

10.营业税以交易额征税，不利于社会分工，重复征税，有利于社会公平。（）

对

错

答案解析：营业税以交易额征税，不利于社会分工，重复征税，抑制市场交易规模，个别经济行为定性模糊(如数据信息服务)，目前世界仅有很少国家采纳。11.因目前国家正在进行“营改增”试点，咨询业、设计业、广告业、电信业目前已逐步改为增值税（国税），因此，取得发票前可以不作确认。（）对

错

答案解析：特别是对于政策变化，尤其是在“营改增”的关键时期，如果发票种类不对，极易导致成本认定方面出现瑕疵。

12.目前，土地出让金是政府国土部门的专用票据，该票据可以视同发票入账。（）

对

错

答案解析：政府部门的专用票据可以入账。

13.银行业的“营改增”如进度晚于房地产业，则可能增加房地产业的相关税负。（）

对

错

答案解析：如银行营改增进度晚于房地产业、或者税率低于房地产业，房地产企业也需要额外支付较多的增值税。

14.对无法取得增值税专用发票的单位或个人：首先争取取得代开增值税专用发票（仅能抵扣3%）。（）

对

错

答案解析：根据增值税条例相关政策及增值税发票相关应用可知。

15.销售合同中包含的家具家电可不分开列明金额，财务按各自收入计算税负即可。（）

对

错

答案解析：《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条，纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。因此，合同中包含的家具家电等应分开列明金额，避免在混合销售中不能划分各自收入，导致适用高税率纳税。

基金行业“营改增”的难点及建议 篇3

【关键词】基金行业；“营改增”；金融行业

自从我国加入世贸组织以来，我国的经济水平和对外开放的步伐不断上升和加快，我国的金融行业也因此获得了大范围的繁荣。基金行业作为金融行业的重要组成部分，在过去的很长一段时间内为我国的市场经济繁荣做出了巨大的贡献。

一、目前我国基金行业“营改增”实施现状

早在2001年的时候，国家有关部门就已经出台了有关的试点方案，并且确立了一系列实施的基本原则。此次的试点方案在总体上规定了金融保险行业在计算税率的时候采用增值说简易计算的方法。基金行业理所应当地也使用这种方法。同时，在试点方案中为了符合发展的需要，在已有的17%标准税率以及13%的基础上，又增加了11%和6%的低税率。纵观改革试点方案，基金行业应该使用6%的低税率。本年度将成为我国基金行业营改增的关键年度，基金行业也即将开始试点工作。

二、我国基金行业“营改增”实施的重大意义

（一）能够有效降低企业的纳税负担

在过去的很长一段时间内，我国的基金行业都存在着一个普遍的问题，就是营业税重复征税。一直以来我国的基金行业就属于营业税的征收主体之一。本次实施的“营改增”是我国实施税制改革的重要措施，关键所在就在于其完善了目前所存在的不合理的税制问题，在原则上避免了重复增税的现象，进一步调整了我国的经济结构。“营改增”实施以后，对我国的基金行业最大的影响就是避免了重复增税现象的出现，真正实现了增值说的抵扣，从而有效地减少了企业的税收负担，提高了企业的经济活力。

（二）明确了政策制度，实现了有章可依

过去很长的一段时间以来，我国在金融行业中在基金的转让、基金的产品创新等方面存在着政策的缺失。市场每天都在变化，市场的发展速度是非常快的，各种基金产品在市场上不断出现。目前我国的税收政策却相应要滞后许多，这在一定程度上导致了我国的基金行业和金融市场缺乏活力，没有能够追随世界金融发展的步伐。这一现象在我国的基金衍生品中体现得更加明显。目前我国对于这类基金产品没有明确的规定，导致目前的税收征收很乱，违背了确定性以及简单性的基本原则。

三、我国基金行业“营改增”难点所在

（一）理论界的观点还没有统一，争议较大

目前我国基金行业发展得还不是很成熟，各种理论之间还存在着较大的争议，就对于基金行业是否应该征收增值税还存在着不同程度的认识。本文分析了目前的观点，发展目前在基金行业发展中占主要地位的观点是，按照经济学的原理，所有的增值税的税收都会在商品的销售和转移过程中出现二次转移的现象，究其本质，最终的税款承担者很明显就是最终的消费者。这时候就能发现，所谓的增值说就是对消费者所得到的商品以及流转过程中的劳动所征收的税收。但是基金行业有所不同，其只是为消费者提供管理和咨询的服务，没有导致消费者的直接消费，所以不应该按照一般的情况来收增值税。

（二）基金行业本身的复杂性和创新性带来的难度

我们说基金行业不是一成不变的，在市场经济的大潮中，基金行业每天都在发生一定的变化。这就导致基金行业的情况非常复杂，在如此复杂的业务过程中难以确立一个统一的税收管理制度。增值税规定了明确的征收范围，我们说基金行业一旦实施“营改增”，其自然而然地成为现代服务业，被规范到正常的纳税范围里面去，而基金行业的复杂性远远要超于这个确定的范围。另外，我们说制度的完善永远也跟不上基金行业的创新速度。当一个税收制度设立后可能原有的基金情况已经发生了较大的变化。

（三）“营改增”实施后将会充分调整地方和中央的税收格局

我们说实施基金行业的营改增最大的问题就是将会对地方和中央的原有税收归属格局产生较大的影响。就目前来说，我国基金行业的税收征收主体比较明确，就是由注册地的地方税务局征收。这么多年来，税收已经成为各级地方政府的主要财政来源，基金行业在各级地方政府的税收中占有很大一部分的比例，对地方财政收入来说不是一个小数目。目前我国的增值说地方占有25%、中央占有75%。如果进行“营改增”势必会导致这种分配格局产生较大的变化，将会影响到地方的财政。

（四）实施“营改增”后将会提高税收征收的难度

在前面的分析中我们已经知晓，基金行业涉及到的情况比较复杂，这就决定对基金行业进行税收征收也存在着很大的难度。从总体上来说，基金行业的收入比较多元，包括管理费、手续费等等一系列其他的费用，在前面的分析中我们也得知增值税的转换过程，但是我们说基金行业针对的主体是普通的投资人员，这部分的税额没有办法进行转嫁。而且基金管理本身也存在着一定的管理成本，这些资金在“营改增”实施后都面临着一个共同的问题，就是税收如何抵扣确认。这也导致目前我国的“营改增”不是一个简单的事情。

四、基金行业“营改增”建议

（一）总体方案应该便于实施

基金行业本身的情况非常复杂，但是这并不必然地决定“营改增”的方案就一定很复杂，在制定“营改增”方案的过程中应该始终本着“便利、简洁”的原则。在基金行业中如果需要对较为复杂的对象征收税收时，在原则上应该使用简易计税。在实施简易计税的过程中可以把基金行业当作金融行业的一大构成要素，先纳入增值税的征收空间内去。在这个基础上再采取一系列的措施，将整个税收的方法和制定进行不断完善和改革，从而既有利于企业按时纳税，又有利于税务的征收工作。

（二）应该明确在征税过程中的基本税率

在试点方案中为了符合发展的需要，在已有的17%标准税率以及13%的基础上，又增加了11%和6%的低税率。就目前实践中，我国的基金行业实施的税率是5%。我们说基金行业的情况比较复杂，应该结合其本身的情况进行合适的选择，试点方案中确定的6%还是比较合理的。如果采用11%的税率将会导致企业的税收负担过重，不利于企业在市场经济中的活力，而且在一定程度上也违背了国家进行税收征收的基本原则。

（三）在实施的过程中必须明确抵扣的操作方法

在实施税收征收的过程中，应该保证基金行业和其他行业的统一，但是考虑到基金行业的特殊性，如果一味统一标准，不能完善促进基金行业的发展，也没有达到税收征收的目的。因此，本阶段所要做的任务就是需要明确基金行业的各方面成本组成，要明确在这些成本中哪一些构成要素能够实施抵扣。研究怎样准确地将部分成本纳入计算范围，采用简易抵扣的方法，既能够保证税收的来源，又能够有效地控制纳税方的成本。

（四）“营增改”后地方应该占有一定的税收比例

在前面的分析中我们谈到，实施“营增改”后将会对我们目前的税收分配格局产生一定的影响，如果这个问题在改革的过程中没有妥善地得到处理将会直接影响到地方的积极性，也不能够促进基金行业的运行。所以说，在本次改革的过程中，在整体上应该保持原有的分配格局不变，即原有的税款归属于地方政府财政收入的还分配给地方财政。本次国家实施“营增改”的目的是降低企业的税收负担，从而支持一些行业的发展，这将导致地方政府的税收收入出现减少的现象，对地方财政将会造成一定的影响。

（五）税收有关部门要实际关注税收负担的变化

在“营改增”的实施中，国家为了确保稳定和协调，也发布了一系列的过渡阶段的措施。这些措施必须得到明确的落实。这些措施中包括了相应的免税方案、税收的优惠政策以及对于一些增税较多的企业给予适当的优惠政策。因此，在这一阶段中，企业的人员和地方的税务部门一定要认真地掌握国家有关的政策，加强对企业税收人员的指导，确保税收实施的稳定性与有效性。

（六）基金行业应该高度关注国家的政策性文件

“营改增”实施方案前后，对税收征收产生的影响比较大，无论是从纳税项目还是纳税构成上来说都发生了较大的变化，为了确保基金行业能够顺利地从营业税过渡到增值税，基金行业应该认真学习国家的有关政策性文件，了解目前的动向，加大对办税人员的指导性工作，防止在纳税过程中出现差错，从而导致公司在运行的过程中出现风险。

五、总结语

在过去的几十年里，基金行业本身也获得了较大的发展，基金项目不断增多，参与基金活动的企业和个人也不断增加。但是目前市场的大环境出现了改变，我国的经济结构开始进行调整，在这种情势下，基金行业也面临着“营改增”的问题，在发展的过程中必须认真研究和解决。

参考文献

[1]张丹丹.建筑施工企业“营改增”财务影响研究[D].首都经济贸易大学，2014.

[2]刘中虎.增值税的社会经济效应与“营改增”问题研究[D].武汉大学，2013.

“营改增”房地产行业 篇4

一、房地产行业的特征概述

(一) 资金投入大, 开发周期长

房地产行业在进行项目开发时需要投入大量资金, 这些包括土地使用费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共建筑配套设施费、资本化利息以及后期的管理费等, 这其中土地使用费的所占比例最高, 大约能占总投入的30%-50% 左右[1]。此外房地产开发项目以获得土地使用权作为项目起始阶段, 之后要经历勘察、策划、报批、原住户拆迁征地、补偿、施工、竣工、营销等多个阶段, 最短开发周期也要在2-3 年左右。

(二) 融资成本高

房地产项目建成后, 需要经过销售阶段才能实现资金回收, 此种盈利模式, 使房地产企业的资金占用时间长, 因此房地产企业就需要在前期筹集大量的资金。因此为保证房地产企业项目的顺利开展, 需要采取有效的融资方法, 在项目开发前期, 实现大量资金融资。

二、营改增对房地产行业的影响

(一) 对税负方面的影响

房地产在开发过程中, 包括房产的建设开发、销售、分配等各个环节都存在一定的重复征税问题, 这也一定程度上增加了税负压力[2]。虽然开展营改增能够一定程度上减少重复征税的问题, 但从房地产行业的成本结构来看, 土地成本所占比例最大, 但当前税收制度下, 土地成本并不能进行税负抵扣, 所以房地产企业, 特别是土地成本较高的一二线大型城市来说, 营改增并不能并不能带来土地成本方面的税收节约, 甚至还可能出现税负增加的问题。

除土地成本外, 建安成本也占据总开发成本的较大比例。建材供应商多为个体户、小规模纳税人, 往往不能提供增值税专用发票, 且建安人力多为劳务公司派遣或零散的农民工, 也没有增值税发票, 这都影响了进项税抵扣[3]。此外因房地产行业的建筑周期长, 如果企业是在营改增实施以前所购买的原材料及设备, 那么此种情况则没有办法取得增值税专用发票, 那么也就不能进行进项税抵扣。结合以上多个因素来看, 虽然总体来看营改增能够一定程度上降低房地产企业税负, 但在实际应用中, 可能会因为以上问题, 使税负减少幅度并不明显, 深入还有可能提高。

(二) 对成本方面的影响

建筑安装行业作为房地产的上游行业, 营改增实施以后, 建筑安装行业的税负会从以往的税率上升到11%, 而建筑安装业的收入盈利已经较为有限, 税负上提后, 建筑安装行业的税负势必会向其下游行业转移, 进而使房地产行业的成本增加。

(三) 对存量项目销售利润的影响

在营改增实施以前开工或竣工的项目, 不能取得增值税发票, 也无法进行税负抵扣, 但销售时则要根据11% 的增值税新税率上交, 这不仅会影响房地产企业的税负, 还会对这些项目的销售利润带来严重影响, 特别是对资产相对薄弱的中小型房地产企业来说, 这一利润压力不容忽视[4]。且目前仍然有很多销售周期超过3 年, 且仍没有清盘的房产项目, 如果对此类项目也都进行营改增一刀切改革, 那么必然带来税负不公平问题。

(四) 对自持商业物业运营成本的影响

在营改增实施后, 对于已经投入运营的房产物业来说, 相当于租金税率在没有进行进项税抵扣的情况下, 直接由以往的税率升到11%, 从而增加其运营成本。

三、营改增改革背景下房地产行业的应对策略

(一) 加强供应商管理及时获取增值税专用发票

营改增实施后, 增值税专用发票成为了降低税负的有效途径。因此房地产企业在开展建筑安装工程时, 应当尽量选择具备开具增值税发票资质的供应商与建筑施工单位, 并要求合作方能够尽量提供足够的增值税专用发票。

此外房地产企业还应强化甲供材料以及劳务派遣等过程中所开具的专用发票的管理工作, 并强化发票的保管与抵扣工作[5]。同时要对企业财务人员进行营改增新政策相关知识的培训, 确保会计核算等实务操作能够按照新规定进行核算、抵扣, 并强化和施工单位的工程竣工决算管理, 确保企业能够及时取得足够的增值税发票。

(二) 强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理

为积极应对营改增对房地产代理的影响, 房地产企业应当对经营活动的各个环节采取科学的安排与管理[6]。识别在新税改背景下各个环节中可能出现的风险问题。并对拿地、建安、融资、销售过程中能够进行增值税抵扣的环节进行预先梳理, 计算可抵扣的比例及数额, 并加大对这些环节的相关管理工作, 确保能够按照预计的抵扣数额实现完全抵扣。此外一些房地产企业会通过业务外包的形式实现税务转移, 此种方式虽然具有一定效果, 但为了维护企业的品牌效益与质量, 需要在强化对外包方的质量监管。

(三) 积极涉足商业地产开发领域

房地产开发主要分为住宅与商业两者形式, 目前我国住宅地产已经出现较为严重的供大于求的问题, 因此消费者占据主导权, 住宅住户不可能接受房地产企业提出的伤害其利益的要求, 因此住宅开发难以将税负增加转嫁给消费者。而商业地产的消费者主要为商业地产中各商铺的租赁单位, 这些租赁单位在上缴租金或购买物业服务时, 可以取得增值税发票, 从而通过发票进行抵扣, 一定程度上填补成本, 因此商业地产可以通过借助向消费者转移的形式, 缓解税负压力, 提升房地产企业的自身利润。

在营改增的改革背景下, 房地产企业在这一契机下, 积极进行转型升级, 从以往单一的住宅开发, 向商业地产、旅游地产等多形态方向发展, 从而增加风险抵御的能力。

(四) 加大精装修房的销售力度

商业地产可通过多销售精装修房, 来获取更多的物料、安装增值税发票, 并将这些发票统一归入到建筑安装的税收抵扣中, 提高税负抵扣额度, 提升盈利空间。

(五) 开展财会工作改革

营改增全面开展之后, 会计核算、科目设置、账务处理都和以往有了较大不同, 为积极应对营改增的全新变化, 财务人员的工作内容及操作方式都需要进行及时调整。此外还需对企业现有财务系统进行更新与调整, 使其与当前财务工作向匹配。

四、结束语

综上所述, 本文首先对房地产行业的自身特征进行探讨, 之后结合房地产行业的成本构成, 与开发周期长等因素, 分别从税负、成本、存量项目销售利润、自持商业物业运营成本等方面分析了营改增对房地产行业的影响。最后根据这些问题, 从加强供应商管理、强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理、积极涉足商业地产开发领域、加大精装修房的销售力度以及开展财会工作改革等方面提出了营改增改革背景下房地产行业的应对策略, 希望能为相关人士提供些许参考作用。

摘要：为使税收政策能在新时期得到进一步完善, 我国于2011年正式推出了营改增试点改革, 随着新政策的稳步开展, 房地产行业也加入到新政策改革的行列中。营改增实施的初衷是为了避免营业税重复征缴, 优化税收环境, 从而降低房地产企业税负。然而新政策在实际应用过程中, 存在些许问题, 使房地产行业的营改增并没有达到预期效果。本文就以房地产企业的自身特征作为切入点, 分析营改增在落实的过渡阶段对房地产企业带来的影响, 并针对这些影响问题提出几点完善建议。

关键词：营改增,房地产,影响,成本,税收

参考文献

[1]严荣, 颜莉, 江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究, 2015, 12:87-96.

[2]钟顺东, 钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究[J].企业导报, 2016, 01:8-9.

建筑行业“营改增”调研报告 篇5

一、调研背景

2011年11月16日，财政部和国家税务总局印发了经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》（以下简称‚营改增‛）。2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展‚营改增‛试点。2012年7月25日国务院常务会议决定扩大‚营改增‛试点范围，自2012年8月1日起至2012年年底，将交通运输业和部分现代服务业‚营改增‛试点范围，由上海市分批扩大到北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、广东和湖北8个省市。试点地区简称之为‚1+8‛。2012年10月18日，时任国务院副总理李克强主持召开扩大‚营改增‛试点工作座谈会，要求要有序扩大试点范围，适时将邮电通讯、铁路运输、建筑安装等行业纳入改革试点。试点行业简称‚1+6‛即：交通运输、现代服务业、建筑安装、邮电通信业、金融保险业、文化体育业、转让无形资产和销售不动产。‚营改增‛是继2009年全面实施增值税转型之后，我国税收制度的又一次重大改革，是‚十二五‛规划确定的加快我国财税体制改革的重要内容。

自‚营改增‛试点启动伊始，上海、北京、江苏、浙江等省市建筑行业就展开了全面的调查研究，调研集中的焦点是建筑行业增值税税率问题。财政部国家税务总局《营业税改征增值税试点方案》关于改革试点的主要税制安排，在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。围绕建筑业将实行11%的增值税税率试点地区组织的调研结果是江苏建筑业市场管理协会认为建筑业实行增值税率定在8%比较合理，北京市建筑业联合会建议6%-8%增值税率为宜，陕西对‚营改增‛测算后认为建筑企业增值税率定为8%较为合适。

2012年12月2日中国建设报、浙江省建管局和绍兴市政府联合主办的第十届中国建筑高峰论坛在浙江绍兴召开，论坛研讨的第一个问题就是建筑业‚营改增‛税率问题，争论激烈，莫衷一是。但是有一个共识：建筑业实行11%的增值税税率是无法承担的，将可能导致建筑行业全行亏损，全国建筑业面临前所未有的‚危机‛。时隔十天12月12日，我们将第十届中国建筑业高峰论坛关于‚营改增‛的讨论情况向武汉建筑业协会六届理事会第一次会长办公会汇报时，立即引起强烈共鸣。与会同志一致认为‚营改增‛关乎建筑业全行业的发展，要求协会组织调研，提出应对措施，以实现国家实行‚营改增‛的初衷--为企业减负。办公会第二天，我们即制定出协会2013年全年专题调研计划，将‚营改增‛调研放在四个专项调研第一位，并制定‚营改增‛专项调研通知和调研提纲下发各会员单位，开展为三个月的‚营改增‛专项调研活动。

二、“营改增”调研的指导思想、重点、主要对象和调研方式

调研指导思想：以党的十八大精神为指导，认真学习贯彻国家营业税改征增值税的法规政策，把介绍宣讲国家税改大政方针贯穿在调研的全过程，通过调研活动让武汉建筑行业管理层在思想上工作上高度重视‚营改增‛工作，企业财务人员熟悉掌握‚营改增‛政策法规，各类企业采取积极措施，积极参加‚营改增‛工作，做好应对准备。

调研重点：建筑行业‚营改增‛税增值税税率问题。通过各类企业对近二年经营状况的测算，用第一手资料说话，测算出武汉地区建筑企业如果实行11%增值税率，企业增加税负情况。

调研的主要对象是各类建筑企业的总会计师、财务主管、财务部门税务负责人员。

调研方式：一是向企业印发详细调研提纲；二是召开不同类型企业财务人员座谈会；三是选择业态不同、资质不同的企业走访座谈。

按照调研计划，从元月17日在市政府礼堂召开武汉建筑业‚营改增‛专题调研动员暨‚营改增‛简介专题讲座开始，到4月25日‚武汉建筑业协会‘营改增’操作务实暨试点行业30个典型案例解析培训班‛结束，历时三个月，我们组织二次税改专题讲座，有300多名财务员参加；向武汉建筑企业印发调研通知和调研提纲300份；在中建三局二公司召开了特大型企业调研座谈会、在新七集团召开中型企业调研座谈会、在洪山区建筑业协会召开辖区内小型企业座谈会，在中铁大桥局召开协会副会长单位总会计师调研研讨会四个座谈会计有150人参加，走访调查了20家不同类型的企业，和近百名企业管理人员座谈探讨，收到各类调研反馈材料50份。调研期间还在协会内部刊物《武汉建筑业》、《武汉建讯》开辟专版专栏开展研讨，共转载和刊发研讨文章和材料10篇。应《中国建设报》之约稿，3月1日在《中国建设报》发表《直面危机，从容应对，搞好建筑行业‚营改增‛工作》的政策研讨文章一篇。通过调研有以下主要收获。

主要收获

一是和初步掌握了武汉地区建筑企业对‚营改增‛税改的第一手材料，掌握了不同类型企业财务人员对‚营改增‛的思想反映。

二是向企业领导和财务人员介绍‚营改增‛工作进展情况，力所能及地宣讲了国家‚营改增‛税改政策法规，以及外地试点进展情况；在武汉建筑行业营造了关注‚营改增‛，学习‚营改增‛，应对‚营改增‛的良好氛围。

三是对企业财务人员进行了‚营改增‛的政策培训，使武汉地区建筑企业财务人员对‚营改增‛税改的认识有了明显的提高，消除了一些同志对‚营改增‛‚无动于衷‛、‚等待观望‛、‚希望无限期推迟‛的思想情绪，增强了积极应对税改的自觉性。

四是围绕‚营改增‛建筑企业11%税率进行深入在研讨，进行了各种类型企业或单项工程税测算，得到了比较翔实的测算数据，对武汉地区建筑企业‚营改增‛税负变化有了较扎实的调研数据。

五是通过‚营改增‛专项调研，还了解到武汉地区建筑企业经营状况，建筑市场环境，企业税负及税外负担，以及本地建筑企业面临的诸多困难。武汉地区建筑企业不仅存在着全国建筑行业普遍存在的‚三低一高‛，即产值利润率低、劳动生产率低、资金回报率低、工程交易成本高的问题。而且存在着产业集中度低的突出问题。

六是通过‚营改增‛专项调研，对协会开展大型调研活动的工作思路进一步明晰，学习了专项调研的基本方法，锻炼提高了开展专项调研的基本功。

总之，为期三个月的武汉建筑业‚营改增‛专项调研达到了预期目的，形成了初步调研成果，为下一步向政府行政主管部门反映企业诉求，扎实稳步地推进‚营改增‛工作，提出了政策建议、工作措施，编写出了具有本地特点的武汉建筑业应对‚营改增‛的学习培训教材。

三、围绕《营业税改征增值税试点方案》确定的建筑业实行11%税率的测算

国务院财政部和国家税务局印发的《营业税改征增值税试点方案》给建筑业确定是11%的增值税税率。这个11%的增值税率的理论测算是以一种十分理想的税收环境为前提，假设和建筑业相关的全社会各行业均实行增值税，无一遗漏地取得进项税发票，且在进项税率中，只有国家统一规定的17%、13%、11%和6%四档，不存在小规模纳税人、简易纳税法、进项税比例扣除法、甲供材料等实际问题。但是，实际情况却不是这样的。

这次税制改革，建筑业营业税改征增值税的税率一般纳税人定为11%，小规模纳税人定为3%。按《增值税暂行条例》第四条规定：‚一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。‛而第十四条规定：‚ 一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法，按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）。‛ 而只有建筑业进项税扣除额达到经营收入的6.61%、服务业进项税扣除额达到经营收入的0.2%、租赁服务进项税扣除额达到经营收入的9.03%，各专业税负才能与营业税税制下的税负持平，便完全符合这次改革的初衷。扣除额大于上述系数，税负便有所减轻，扣除额若小于上述系数，税负就会增加。调研过程中，我们要求各类企业对2012实际发生的已缴营业税，换算成11%增值税进行税负测算比较。

根据上表可以看出，该企业2012自行完成工作量确认的不含增值税经营收入为1174227.93万元，销项税额129165.07万元，按理论测算进项税额扣除时应交增值税22583.23万元，应交增值税小于应交营业税（1303393万元×3%=39101.79万元），税款减少16518.56万元，下降幅度为42.25%，企业税负是轻了；但按据实统计进项税额扣除时应交增值税76212.57万元，应交增值税大于应交营业税，税款增加37110.78万元，增加了94.91%，不少支出无法进行进项税抵扣，实际税负反而大幅加重了。由此可以推断增值税率在7.5%将于3%的营业税持平，低于7.5%的增值税率可减负，高于7.5%的增值税率将使税率提高。

同时，该企业还对2012年该公司某项目进行了营业税改增值税的相关测算分析。

该项目合同价9839.8万元，完工程度60%，2012年收入5903.88万元（含税），营业税实际缴纳177.12万元，如换成增值税销项税为585.07万元。该项目2012年总成本5587.02万元（含税），其中人工费1475万元，如转换成增值税可抵扣进项税79.28万元；材料费3088.26万元，如转换成增值税可抵扣进项税223.86万元；机械使用费436.83万元，如转换成增值税可抵扣进项税4.13万元；其他直接费299.38万元，如转换成增值税可抵扣进项税0.2万元；间接费用287.55万元，没有增值税票可以抵扣。

经过测算，假设2012年该项目营业税改增值税，可抵扣进项税307.47，扣除应缴纳增值税款为277.6万元，比缴纳营业税177.12万元多缴纳100.48万元，税负增幅为57%。

这个结果是暂不考虑附加税金情况下进行的，而且该项目尚属会计核算健全、资金成本水平较低、上游发票预计取得渠道相对顺畅等条件较好的个案。

（二）中型企业的测算

我们再以湖北某中型建筑企业的测算进行分析。该公司2012年收入为22677.92万元，实际上缴营业税680.33万元，附加税费95.25万元，合计为775.58万元。如营业税改增值税后，在现有的进项税抵扣条件下，需缴纳增值税1176.06万元，附加税费164.64万元，合计为1340.70万元，这样多缴纳税费为495.73万元，税负增幅为72.86%。

（三）专业建筑公司的测算

最后以某专业建筑公司的测算分析为例。仍不考虑附加税费情况下，参考该公司实际操作中的成本和发票取得比例，进行了相关的营业税改增值税的测算分析。

假设某项高架桥专业工程收入为100万元，毛利率为12%，工料机的直接费占88%。其中人工占15%，为向个人支付的劳动报酬，无税票作进项抵扣。材料占55%，其中，可抵扣的仅有钢筋和水泥，占材料成本的30%，沙石料和其他辅料占25%，均无税票作进项抵扣；机械占30%，假设全部有税票作进项抵扣。则增值税销项税额11万元，减去可抵扣的进项税额5.808万元，需缴纳的增值税额为5.192万元。这样比实际需缴纳的营业税3万元，多缴纳了2.192万元，税负增幅为73%。

（四）小型企业的测算

由上面四类不同规模但均较为规范的公司实际项目的测算分析中，我们可以看到，在国内建筑市场大环境和行业现状下，如执行11%的增值税对不同企业的税负都将是大幅增加，这有违国家执行营业税改增值税后，为企业减负的初衷。

四、“营改增”对建筑产品造价、财务指标、企业管理、会计核算等方面的影响

（一）营业税改增值税后对建筑产品造价的影响 由于营业税是价内税，而增值税是价外税，是消费税，其税负应由消费者承担，这就完全颠覆了原来的建筑产品的造价构成。

一是营业税改征增值税后，工程概预算、工程计价的构成基础发生了变化，所以《全国统一建筑工程基础定额与预算》部分内容必须进行修订，对外发布的公开招标书的内容也应进行相应的调整，建设单位招标概预算编制也将随之发生重大变化，二是由于要执行新的国家预算定额标准，企业施工成本单价也需要重新修改，企业的内部相应的各种预算定额也要进行编制。

三是营业税改征增值税后，使建筑企业投标必须考虑的问题材料、劳务等一系列问题，而不仅仅只是成本和利润的测算。

所以，营业税改增值税不仅仅只局限于建筑企业本身，而是会引发国家招投标体系、预算报价、国家基本建设投资规模（国家投资项目）、甚至房地产价格及市场发展一系列的改变，对建造产品造价的构成产生全面又深刻的影响。

（二）营业税改增值税后对企业财务指标的影响

1、对收入和毛利的影响

实行营业税的情况下，营业税是价内税，合同收入是包含营业税的，而增值税为价外税。实行营业税改征增值税后，由于建筑市场是买方主导的，业主在合同价格条款谈判上占绝对优势，即使改变了税别，相同标的物的合同价格变化不会大。

同时，建筑业增加值按收入法计算，包括劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧、利息净支出和其他支出、大修理基金及营业盈余六个部分。由于企业在项目上取得的合同毛利、甲供材料、劳务、折旧、费用等多种事项都存在不能取得增值税发票的情况，无法抵扣时又加大了建造成本，这样会出现企业多缴增值税的现象，导致利润总额也将随之下降。

2、对资产、负债的影响。

在资产方面，由于增值税是价外税，建筑企业购臵原材料、固定资产等可按规定在会计处理上将11％的增值税进项税额从原价扣除，资产的账面价值肯定会比实施营业税课税时小。在增值税进项税额从其原价扣除后，固定资产净值即相应下降，而负债总额不变的基础上可能导致资产负债率上升，资产结构也将随之变化，影响企业核心竞争力。

在负债方面，在诸多材料商无法提供增值税专项发票的情况下，企业可能会保留其债权关系，导致负债总额增加，同时，税改后的金融业，被划为简易征税类，贷款利息极可能拿不到专用发票，这样就不能进行进项抵扣，就会造成企业负债增加，同样会使企业资产负债率增加，对企业在各种评级中不利。

3、对现金流的影响

由于建筑行业项目周期长，年内各月度收支不可能完全配比。为按实际情况方便计价，目前建筑业普遍实行的是建设单位验工计价时，从验工计价和付款中直接代扣缴营业税的方式。营业税改征增值税后，建设单位将不能直接代扣代缴增值税，直接由建筑企业在机构所在地按当期验工计价确认的收人缴纳增值税。现实中，建设单位验工计价后并不是立即支付工程款给建筑企业，往往滞后一段时间。这种种因素会造成销项税和进项税的极大不同步，这样必将导致企业经营性活动现金净流出增加，加大企业资金紧张的程度，影响企业生产经营正常进行。

（三）营业税改增值税对企业管理的影响

增值税相比营业税，有更多可以进行税务筹划及管理的空间，建筑企业在税务管理上可以有更多的选择，其带来的税务思维的改变，不仅仅是财务管理，而是上升到企业全系统的企业策划和管理意识的改变了。如果企业管理层没有对相关规定深入学习，对企业内部构架设臵及管理文化、管理意识进行科学的分析和求证，将造成企业经济利益的流出。

同时，增值税是采用的是购进扣税法，进项税额抵扣问题应重点关注。企业各部门必须全方位、全流程增加管理意识及管理力量。建设单位招标概预算编制将发生重大变化，由于要执行新的定额标准，企业施工预算需要重新进行修改，企业的内部定额也要重新进行编制，可能分包商多为小规模纳税人，那么分包方是否有开具专用发票的资格，在签订分包合同时就应当充分考虑等等，不仅只是财务部门的职责，更主要的是企业乃至预算部门、经营部门、采购部门等系列相关管理都提出了更高的管理要求，必须形成一个完整的纳税管理体系。

（四）营业税改增值税后对会计核算的影响

首先是对纳税核算工作量和财务人员的影响。我国目前的建筑业营业税以工程价款结算收入额全额为计税依据,实行比例税率,计算简便,便于征管。如采用增值税，在购进材料、发出材料、与甲方验工计价、给分包方验工计价等各个环节可能都涉及增值税相关的核算。还要注意价外税的问题，将已税收入还原为未税收入。尤其是兼营多种应税产品的企业，在实际工作中还必须按不同产品分项目进行会计核算后进行纳税申报，其复杂性明显增加。

其次是建筑企业的财务人员对增值税比较陌生，在财务人员能力参差不齐的情况下，现在需要一夜之间适应增值税的征管要求，时间紧，难度高，工作量剧增。这不仅要提高建筑企业管理人员纳税意识，也增加了大量的企业人力成本。

最后是具体会计科目的操作上，营业税会计核算科目较简单。而‚营业税改增值税‛后，企业会计核算科目发生了重大变化，以一般纳税人为例，为更好的进行增值税的会计核算，会计科目‚应交税费--应交增值税‛明细账户内设9个专栏:进项税额（借方）、已交税金（借方）、转出未交增值税（借方）、减免税款（借方）、出口抵减内销产品应纳税额（借方）；销项税额（贷方）、进项税额转出（贷方）、转出多交增值税（贷方）、出口退税（贷方），会计科目大大增加，核算方式也更加复杂，对会计帐务处理影响极大。

五、基本结论与建议

（一）基本结论

1、武汉建筑行业对国家‚营改增‛的税制改革态度积极，坚决拥护。对‚营改增‛设计初衷为企业减负，寄很高期望。希望通过‚营改增‛进一步规范建筑业市场，创造更加良好的市场环境，为建筑业的转型升级，可持续健康发展提供先进稳定的税务制度保障。

2、武汉建筑企业的领导和财务人员都认可增值税的先进性，但是结合市场环境和企业运营实际，又觉得增值税的先进性很难兑现。因此，企业财务人员对增值税既爱之又畏之。产生这种思想情绪的主要原因是，增值税是成熟市场经济的产物。增值税的实行需要两个必备条件：一是规范的市场；二是增值税发票。缺乏两个条件的任何一条，增值税都无法顺利推行。我国现在的建筑业市场不成熟，不规范，大量的经营活动不能提供增值税发票。在这样的情况下推行增值税困难重重。

3、武汉建筑企业无法承受11%的增值税税率。调研过程中各种不同类型企业测算结果表明，如果实行11%的增值税税率，没有一家企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。

4、武汉目前正处在城市大发展大建设时期，随着大量的BT、BOT大项目开工建设，建筑施工企业融资量大幅增加，垫资施工量大幅增加。大量的BT项目长期没有收入，不知如何缴纳增值税。长时间的大量垫资，建筑企业不堪重负。

5、‚营改增‛将大幅增加企业管理难度和管理成本。实行增值税，企业应以法人为单位缴纳增值税，这样企业的当期税负计算较为容易，但因大部分资产购臵行为发生在公司，所以很难单独计算某个工程项目的当期税负。同时，因为增值税发票管理复杂，需要增加专门人员登记、认证、核查、企业将增加较多专门人员。这些都给企业内部管理带来困难，并增加管理费用。

（二）建议

1、建议建筑业实行6%的增值税税率。

武汉建筑行业不同类型企业调研测算数据表明，建筑业实行6%的增值税税率比较合适。如果执行11%的增值税率将导致几乎全行业的亏损。如果实行6%的增值税税率，少数特级大型总承包企业可以实现幅度不大的减负，大中型建筑企业基本与3%营业税持平，多数的小型建筑企业仍然无法盈利。

我们建议实行6%增值税税率，还考虑到国家税务总局出台的《营业税改征增值税试点方案》五档税率中有6%。现在全国各地建筑企业都反映11%的增值税税率高了，建筑业无法承受。我们应该在试点方案框架内向下寻找与11%最近的税率档次。假设发达地区测算出8%税率与3%营业税可以持平的话，在《试点方案》内与8%最接近的税率也是6%。同时，发达地区的建筑市场比较成熟，企业赢利能力较强，统筹考虑全国建筑行业的均衡发展，实行6%的增值税税率是合适的。也符合‚营改增‛为企业减负的设计初衷。

2、建议明确建筑业劳务分包费抵扣政策。建筑业人工成本占比较大，我们调研中测算武汉建筑企业劳务成本占33%以上。而且劳务成本还在不断攀升。建议劳务分包企业实行小规模纳税人3%的增值税税率，施工总承包企业差额纳税比照按3%进行抵扣。

3、建议尽快着手修订《全国统一建筑工程基础定额与预算》。因为营业税是价内税，增值税是价外税，‚营改增‛完全颠覆了建筑产品的造价构成。为适应税改要求，国家建设行政主管部门应尽早着手修订《全国统一建筑工程基础定额与预算》，以维护建筑行业有序运行。

4、建议建筑行业‚营改增‛工作要切实从实际出发，制定周密的改革方案，稳步推进。具体建议：

（1）鉴于建筑行业涉及的上下游行业特别多，建筑行业‚营改增‛受制于行业内外多种因素多种条件的制约，最好相关行业都能提前或同步实行了‚营改增‛，建筑行业方有条件实行‚营改增‛。因此，建设行政主管部门应会同税务主管部门根据国家税改政策制定比较完善的建筑行业‚营改增‛实施方案和配套细则。方案应提前半年印发企业，便于企业做好各方面的准备。

（2）建筑行业‚营改增‛工作，要先攻克难点，再全面推开。建筑企业实行‚营改增‛千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票。因此，建议组织专门人员研究具体办法，对建筑企业购进的材料进项税抵扣制定出切实可行的具体办法。

（3）根据建筑行业特殊情况，先制定过渡性税率安排，实行5年，再研究确定稳定的增值税税率。如果国家《试点方案》确定的11%增值税税率一时无法改变，建筑行业又无法承受，是否可以先安排6%的增值税税率作为过渡，实行5年，再研究确定。这样既可以不减少国家税收，又能实现‚营改增‛为企业减负的设计初衷。

（4）先确定期初抵扣政策。‚营改增‛后，建筑企业期初库存材料和机械设备等固定资产增值税的进项税的抵扣可以参照财政部、国家税务总局《关于期初存货已征税款抵扣问题的通知》（财税字1995 42号）的规定执行，建筑企业增值税一般纳税人期初存货已征税款从‚营改增‛之年起5年内实行按比例分期抵扣的办法。每年抵扣比例为建筑企业增值税一般纳税人自‚营改增‛之年年初期初存货已征税款余额的20%。

六、关于企业应对“营改增”的工作措施

‚营改增‛这项重大的改革，最终要在企业落地生根，结出果实。如果建筑企业要想获得丰硕的改革成果，必须付出辛劳和汗水，做好应对工作。从调研中，我们以为以下几点尤其重要：

一是要对改革抱坚定的信心，从思想上高度重视。营业税改征增值税，是我国税制的又一次重大改革。我国30年的改革给中国建筑业带来源源不断的动力，使建筑业从国民经济 的边缘产业发展壮大成国民经济支柱产业。我们有理由相信‚营改增‛也将给建筑业发展提供强大的正能量。现在‚营改增‛已纳入国家‚十二五‛规划。这是国家大政方针，是必然趋势，应当引起建筑企业领导的高度重视，一切‚等待观望‛的思想都应该抛弃。企业应主动积极组织财务人员学习国家税改方针政策，领会精神实质，消化新税制的内容，做好政策法规准备。

二是要做好测算和预案。凡事预则立、不预则废。建筑企业应该尽早组织财务等专业人员，对本企业‚营改增‛前后税负进行测算对比，摸清存量，测算变量，搞准增（减）量，做出精确的财务、税务报表，做到成竹在胸。

三是收集研究‚营改增‛相关信息，向行政主管部门提出科学的有价值的政策对策建议。其中一个重要环节就是走访当地税务部门，了解政策信息，了解当地‚营改增‛工作进程与安排，适时跟进，做出相应的工作安排。

“营改增”房地产行业 篇6

关键词：营改增；行业；影响；对策；分析

中图分类号： D922.22 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-39-2

0 引言

“营改增”，就是我们所讲的“营业税改增值税”。最大的特点就是减少重复纳税进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

1 营改增的概况

营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种。我国是一个发展中国家，三大产业都属于营业性征税范围，以货物与劳务价款作为计税依据，在货物与劳务生产经营的各环节普遍征税，存在着税上加税、重叠征税的问题，且生产经营环节越多，重叠征税问题越严重，阻碍商品生产与经营的专业化水平，降低经济效率。“营改增”统一了第二产业与第三产业的税收制度，平衡了第二产业与第三产业的税收负担，特别是解决了第三产业重叠征税问题，将加快第三产业的发展，进而对扩大就业、增加居民收入、提高消费水平产生间接的影响。

针对这样的问题，我们会从中分析具体的原因，了解该种营业税改增值税后对于行业发展的影响等。

2 营改增对相关行业的影响

2.1 营改增对运输业的影响

交通运输业的增值税通常情况下适用于一般计税方法，其销项税额按照11%的税率进行计算，而销项税额与进项税额之间的差就是应缴纳税额，其计算公式表示为：销项税额-进项税额=应缴纳税额；不含税的销售额=含税销售额（1+税率），而不含税的销售乘以税率就等于销项税额，其计算公式表示为：不含税的销售额×税率=销项税额。当前，交通运输企业中包括项目购进的机器设备、材料、应税服务及应税劳务等可以扣除进项税额，而过去交通运输企业不会抵扣在购买生产设备、燃料及原财料等项目中所缴纳的增值税，从而减轻了其所缴纳的税负。

2.2 营改增对建筑业的影响

营业税改征增值税后，首先涉及到建筑企业期初库存材料和机械设备等固定资产增值税进项税额的抵扣问题。期初库存材料和机械设备等固定资产增值税进项税额也可以分期抵扣。其次对建筑企业当期税负的影响。为了直观反映对企业税负的影响，通过以下例子进行分析：如某建筑企业全年完成营业收入11000万元，实际成本10000万元，按《中国上市公司业绩评价报告2011》中有关建筑行业上市公司价值分析来看，2010年在建筑业工程结算成本中，原材料约占55%，人工成本约占35%，其他费用占比不超过10%，按此比例计算，改革前，年应交营业税330万元（11000×3%）；改革后，在考虑当年没有新增能够抵扣增值税进项税额机械设备等固定资产情况下，能够抵扣施工项目现场进项税额654万元[（5500+1000）÷（1+11%）×11%]（按现行规定人工费不能抵扣进项税额），加上企业机构所在地还可以取得的能够抵扣进项税额50万元（估计能够取得的增值税税票总价500多万元），年应交增值税1210万元（11000×11%），应征收增值税506万元（1210-654-50），比交营业税时略高；但如果企业当年新购置用于施工设备总价1000万元，相应增加能够抵扣的增值税进项税额99万元[1000/（1+11%）×11%]，增值税可相应少交99万元。这是一个相当客观的数据，当我们在进行科学化的营业税改革后，发现改成增值税是有很大的现实意义。一方面可以形成行业之间的竞争力。对于各行业的发展来讲起到积极的推动作用，另一方面，还在于有利于各行业进行优化资产结构，从而改变其自身的装备情况。这些有利的因素将在指导各行业的实践中会不断地推进，从而形成有利于行业财务更加明晰化。

2.3 营改增对租赁业的影响

我们通过认真的分析可以发现，其实对于“营改增”的积极意义还在于优化行业财政管理，这主要体现在营改增的措施完善上。以前，我们没有进行深入的分析，从而影响了具体的融资租赁的手段发挥，现在看来，该种增值税不能够进行税额抵扣，这样一来就会严重制约租赁行业的发展。我国有关文件对其做了规定，要求各行业中一定要将具体的经营融资租赁业务给予提供优质的服务，因为该行业的发展也将影响到我国经济发展的实际，所以，加快经济发展的同时，不能够忘记了进行营改增的方案实施。如果不考虑营改增的实际情况，就会对租赁业的发展产生一定的影响，甚至会出现阻碍该行业的规划实施，所以，要充分考虑到营改增对租赁业的影响，才能够适应当前经济发展的需要。

2.4 “营改增”对现代服务业的影响

“营改增”房地产行业 篇7

1 何以“营改增”

所谓的“营改增”简言之就是将所缴纳的营业税应税项目转变为增值税, 增值税只针对在产品和服务中发生增值部分进行纳税, 计税方法:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。举例简单解释, 一产品在生产环节已经缴纳50元税金, 再次销售中交易价格为100元, 而首次交易时50元已缴纳的税金便可以在这一环节抵消, 只针对所产生的增值, 另外的50元进行纳税。显然, “营改增”以增值部分纳税的原则计税, 也就是说增值税只对各个流通环节中产生的增值进行征收, 而营业税是以全部营业额为征收对象。现行税制规定, 按照5%的标准征收房地产业营业税、按照3%的标准征收建筑业营业税。据业界人士推测, “营改增”房地产行业的增值税可能调整为11%。

2“营改增”对房地产业未来的影响

关于“营改增”试水房产业, 业内专业和相关人士作出了不同角度的论述。从整体的态度来看, 有学者认为房地产行业实施“营改增”有利于房地产业发展, 另一方面学者认为“营改增”会给房产企业发展带来不利影响。

2.1“营改增”对房地产的积极影响分析

首先, 从房地产行业的整体发展趋势来讲, 实施“营改增”有利于稳定房地产企业平稳发展。增值税作为流转税的一种, 以商品或者服务流通过程中价值增值作为计税对象。我国与国际发达国家采取增值税计提方式类似, 产生的进项税额是由根据企业或者组织实际销售所得的销项税额去除该商品或劳务时所支付的增值税款, 即进项税额, 从而所得的差额便是应交税的部分, 从财务核算角度出发, 实施“营改增”有利于降低房地产行业税负。2012年以来国家不断加大对房地产企业的宏观调控, 并以上海为试点区域。在试点区域内成绩明显, 而且最为突出的有利影响便是避免了对营业税的重复征税、不能抵扣和退还的弊端。对于房地产行业来说, 实施“营改增”一方面降低了房地产企业税负, 另一方面有利于改变房地产行业价格体系, 实现了房产行业由“价内税”转变为“价外税”, 从而形成了增值税进项和销项的抵扣关系, 有利于优化整个房地产行业企业自身的内部构架和整体产业结构。

其次, 有利于激发房地产行业发展。从企业购买房产角度来看, 以目前房地产行业中企业购买不动产为例。“营改增”之前, 企业不能够进行相应的抵扣。而通过改革以后, 企业可以凭其增值税专用发票来抵消所发生的销项税额的部分, 从而使得房地产企业可以实现规模经济效益, 活跃房地产行业气氛, 有利于促进房地产市场健康、理性地发展;另一方面从普通消费者角度分析, “营改增”将优化房地产企业分工与专业化, 使得消费者在购买商品房时承担的税负降低, 刺激市场需求, 最终活跃房地产市场气氛。

最后, 有利于促进房产企业优胜劣汰。从具体的单个房地产企业来看, 国家通过税制改革来实现对房地产企业的宏观调控, 激发企业重视内部控制。随着税改力度加大, 房产企业的财务、税收构架将发生彻底性的改变, 从而房产企业需要重新制定经营流程, 由粗放式向精益化方式转变, 而这对于个别小房地产企业而言, 因为跟不上步伐它最终将会被市场淘汰。

2.2“营改增”对房产企业的消极影响

任何改革背后都将存在潜在的阻力和风险, 同样, 在房地产企业内部实施“营改增”也必将面临着不小的挑战。

首先, 实施“营改增”将增加房地产企业账务处理难度。实施“营改增”房地产企业必须具备规范的账务处理才予以申报。而目前房地产企业财务工作将在新旧税务制度衔接、财税政策转变适应以及具体业务操作中都将面临着问题。而很多房产企业内部财务队伍中, 个人业务素质和职业操守同样是不可忽略的瓶颈。政策理解、会计核算等都存在差异, 从而制约着政策实施发生偏差, 进而使得业务处理不合规。

其次, 营业税账务处理较为简便, 只需增加一个会计科目便可处理好该项目, 且核算模式简便。而改革后, 采取增值税抵扣核算, 由销项税额减去进项税额, 但从会计科目上就需要增设十个会计科目, 明显增加业务核算难度。开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等都将面临着挑战, 容易诱发潜在的财务风险。例如, 虚开、代开发票将使得财务人员和相关企业触犯刑法, 将使得企业误入歧途。

此外, “营改增”后企业难以取得抵扣凭证, 进项抵扣将大打折扣。增值税专用发票等为进项专用票据, 抵扣凭证在获取上是非常严格的, 这就使得增值税难以获得抵扣凭证。以房产企业所支付的土地转让金为例子, 企业会相应取得国土资源相关部门出具的财政监制专用票据, 抵扣进项税额是比较难确定的。由于在企业实际运行中会遇到政府规范票据, 但是该类票据的抵扣也成为摆在房地产企业运营面前的难题。

3 积极应对“营改增”

率先在上海展开“营改增”试点取得良好成效, 证明方案设计合理, 推行全国具有可行性。因此, 对于房地产企业而言, 应对“营改增”趋势当务之急就是要以与时俱进的思路, 大刀阔斧地进行改革创新, 以机制体制创新确保“营改增”顺利实施, 具体需要通过以下措施。

3.1 审时度势, 枕戈待旦

在试点开始前, 房地产公司要及早熟悉掌握国家出台的有关“营改增”相配套的法律法规, 完全依照国家倡导的“统筹设计、分步实施, 规范税制、合理负担, 全面协调、平稳过渡”原则, 结合自身公司运营实践, 结合国家颁布实施的《营业税改征增值税试点实施办法》等营改增相关政策法规, 并积极在企业内部开展涉税风险排查, 及时清理往期欠税以及纳税户交接工作, 做好税务统筹工作, 一般建议房地产企业对过往3年营业税中所包含的涉税风险一一进行有效排查, 及时进行处理。因此, 房地产企业要不断提高税务管理水平, 严防税务风险, 重点放在增值税专用发票的管理实践中去。在整个过程中, 房地产企业要加强对业务相关各部门人员的培训、学习, 并进行定期考核。

3.2 运筹帷幄, 积极开展税负测算

在充分了解“营改增”政策的基础上, 房地产企业要对企业税负进行科学测算, 重点对企业收入、利润、税负、现金流等因素进行数字模拟。以充分整合企业资源, 优化税负流程, 实施转变企业的运行策略。在流转环节增值税税负水平的决定因素主要是依靠税率、可抵扣项目以及增值税税负能否转嫁的三个因素决定, 通过企业实际的盈利、税负、现金流等入手, 准确测算出改革前后企业所承受税负的差距, 切实转变业务流程、会计系统、税务申报等各个流程工作, 积极形成行之有效的税务管理形式。

3.3 积极应对, 反映行业诉求

认真做好税务筹划与业务规划, 以“营改增”税制改革为契机, 以进项税额抵扣为突破口, 整合产业资源, 突出优势, 加快业务转型升级。房地产企业目前业务范围不仅仅局限于传统的住宅产业格局, 逐步开始向物业、零售商业、保障性住房、旅游房产等一系列业务渗透。房地产企业混业经营的策略使其利润空间不断增大, 对于抵御市场风险更具有竞争优势。在营改增过程中, 要重视改革过程中遇到的各种诉求和建议, 房地产企业要及时向行业监管部门, 协同相关部门联合调查, 对于出现的问题进行及时处理。

总之, “营改增”以系统性的影响作用于房地产企业, 处于试点初试阶段, 政策是利好还是利空在近期是不能绝对肯定的, 但是就整个经济形式来看, 房地产企业必须要做好充足准备, 及早进行财务规划和税收策划。营改增在房地产行业中试点, 是房地产企业传统纳税方式的改变, 它有利于确保房地产开发、销售等各个纳税环节清晰, 因此需要在实际操作中趋利避害, 争取实现房地产企业新时期的跨越式发展。

摘要：“营改增”重点将解决税收征收过程中存在的货物和劳务税制重复征税的问题, 通过试点改革以期实现简化房产企业税制, 凸显税收调节针对性, 优化政府对房产企业调控机制, 实现规范房产投资, 最终实现国民经济良性发展。因此, 本文将以房产“营改增”为切入点, 分析改革后房产企业面临的机遇和挑战, 探析房产企业的未来发展之路。

关键词：房产行业,“营改增”,发展

参考文献

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[2]徐芸.浅谈“营改增”税制改革对产业发展的影响[J].时代金融, 2012 (21) .

[3]吴楠.“营改增”后的企业纳税筹划研究[J].经济研究导刊, 2015 (06) .

“营改增”房地产行业 篇8

一、实施“营改增”的意义和作用

今年3月18日召开的国务院常务会议决定,5月1日将全面推开“营改增”的试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入“营改增”试点范围,自此,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。这项重要的供给侧结构性改革举措备受关注和期待。自5月1日开始实施以来,税制转换平稳有序,我国税制进入了增值税全覆盖的阶段。

1.实施“营改增”的意义。我国在1994年建立覆盖所有货物的增值税制度,2009年进行增值税转型改革,2012年开始“营改增”试点,现在全面推开“营改增”试点。20多年来增值税的完善与改革,也是税制不断适应、契合经济社会发展需要的历程。

当前,我国经济发展呈现出一系列新变化、新特点。经济形态更高级、分工更优化、结构也更合理。同时,我国经济面临较大下行压力,需要解决经济运行中的供给侧、结构性、体制下问题,需要优化资源配置,培育新动力,形成新结构。全面推开“营改增”正是着力加强供给侧结构性改革的必然要求和重要举措,在实施过程中也突出供给侧结构性改革的主线。

2.实施“营改增”的作用。首先,“营改增”消除了增值税和营业税共存下的重复征税,减轻企业税负,激发企业动力,是财税领域“降成本”的重要措施,用短期财政收入的“减”,换取持续发展势态下的“增”。其次,“营改增”的重要意义不仅在于减税,更在于统一货物劳务税制,优化税制结构。“营改增”后,纳税人提供货物和劳务统一缴纳增值税,不仅简化税种、统一税制、公平税负,而且打通了增值税的抵扣链条,促进社会分工协作,有力地支持服务业发展和制造业转型升级。

二、分析“营改增”对房地产行业的影响

由营业税改增值税,不是税种和税率的简单切换,而是涉及税制的重构、税收征管的调整等,因此全面推开营改增还面临繁重艰巨的任务。总的来说“营改增”在房地产行业具体实施上难度比较大。笔者认为,“营改增”对房地产行业的影响具体有以下几个方面:

1.从其他行业试点实践来看,能否取得增值税专用发票,抵扣进项税是关键。目前,全国13.6万家开发商中,90%的是中小企业。为了降低成本,建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”,无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次,土地出让属于政府行为,暂时还无法开具增值税专用发票。但是,敏感性分析测算显示,若占较大部分的土地成本不纳入抵扣范围,开发商税负将增加20%以上。

2.成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长,2年~3年是常态,5年~6年的很多,有的甚至在10年左右,一二级联动的开发项目(土地开发+房产开发)的周期更长。因此,在试点初期,收入对应的成本早已支出,历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时,建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目,成本支出与收入很难一一对应,抵扣确认非常复杂。

3.对于房地产企业来说,假设:由于建筑企业税负增加而引起房地产成本升高,同时房地产企业由于相关项目的增值税难以抵扣或者不能抵扣的情况,而影响房地产企业的税收增加,而房价保持不变的情况下,必然造成房地产企业利润的下滑。所以说,“营改增”后房地产企业的税负直接影响企业的利润,同时间接影响房地产行业实施“营改增”的态度和积极性。

三、房地产企业积极应对“营改增”的有效措施

1.普及和学习“营改增”政策的相关知识。随着“营改增”政策的出台,房地产企业应该向员工传达新的政策规定,在企业内部开展对“营改增”的学习,增强对相关知识的认识和理解。提前做好对财务人员的培训,以便进行正确的会计处理。

2.为避免税负加重,房地产企业在购进货物或者接受劳务时,应非常审慎。首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣。其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难。最后,不能出于节税的目的,虚开增值税发票给子公司或者关联方,违反法律。

3.剥离建筑业务。对房地产企业来说,减少税负,进行纳税筹划的一个重要方式就是增加增值税进项税额的抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务是房地产企业不得不进行的战略调整。

摘要：“营改增”作为一项重要的税制改革措施,在我国一些行业进行试点及推广,其影响逐步显现,而房地产业作为我国的支柱产业,进行“营改增”的试点势必会产生较多的影响,本文从“营改增”的意义和作用出发,结合房地产业实际情况,分析房地产业受“营改增”的影响,最后就房地产业如何更好地适应“营改增”,提出自己的见解。

关键词：“营改增”,房地产,影响

参考文献

[1]李献桃.“营改增”对房地产行业的影响分析[J].现代营销,2016,(09).

[2]徐秋玲.“营改增”后房地产企业税收筹划的探讨[J].财经,2016,(39).

“营改增”房地产行业 篇9

关键词：房地产行业,营改增

一、“营改增”对我国房地产企业开发成本的影响

建筑业是房地产企业的开发环节, 实行“营改增”后建筑行业税率的改变直接导致房地产企业开发成本的增加。这主要表现在以下三个方面:第一, 从建筑材料上来说, 目前房地产企业的建筑原料来源途径是多种多样的, 这就导致建筑业增值税进项税额抵扣变得更加困难, 同时, 建筑业原材料的供应商基本上都是一些零散的个体户, 因此, 企业在购买材料之后可能获得的发票不是增值税的专用发票, 有时甚至无法从供应商那里获得发票, 这样便在无形中增大了建筑原材料进行税额抵扣的难度, 从而导致建筑业的税负增大。第二, 从建筑原料的税率来说, 国家规定, 一般情况下建筑业的主要原料依照6%征收率计算缴纳增值税。建筑业的主要原料在整个房地产的运营过程中所占的工程造价是很大的, 因此, 如果建筑企业在购买原材料之后获得国家规定的增值税发票, 那么建筑企业就能抵扣的进项税率是6%, 但是根据我国目前建筑业11%的增值税销项税可以发现, 比起“营改增”以前, 建筑企业在购买材料时增加了5%的负税成本, 这无形中就缩减了企业的利润。第三, 从建筑业的人工费来说, 人工费在房地产运营过程中约占工程总造价的25%。目前, 我国建筑企业所用的工人主要是来自于劳务公司或者是一些进城打工的农民工, “营改增”实行后企业的劳务税率将大大提高, 但是企业却无法进行税额的抵扣。此外, 建筑企业用的农民工是很零散的, 农民工的费用既没有增值税发票, 也没有进项税可抵扣, 因此建筑企业的人工费负税也将大大增加。这两种成本的增加通过房地产开发商而间接地转嫁给了买房或租赁房子的消费者, 但是由于我国政府宏观调控而控制房价地上涨过快, 那么由于负税增加导致的开发成本增加就只能是由施工企业与开发商自己承担。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

在我国税制中, 营业税是属于价内税, 它的征收依据是房地产企业的营业总额, 房地产企业所要缴的税是按照国家适用的税率进行计算, 该项税收会随着商品的不断流转而环环交税。“营改增”实行以后, 房地产企业是以增值税进行纳税, 在我国税制中, 增值税是属于价外税, 它的征收依据是房地产企业的增值额, 房地产企业所要缴的税是按照国家税款抵扣制度进行, 对房地产企业已经缴纳的税款进行扣除, 这样就避免了国家对房地产企业的重复征税。因此可以发现, “营改增”的实行虽然使房地产企业的开发成本大大增加, 但是如果房地产企业能够获得可抵扣的增值税专用发票, 那么实际上房地产企业的税负是有所下降。

三、“营改增”对房地产企业净利润与现金流的影响

房地产行业一直是我国政府税收的重要源泉。近几年, 我国房地产企业缴纳的税收与房地产企业的纯利润额呈现逐年攀升的趋势, 虽然两者是同步增长, 但是由于政府收取税款的原因而导致房地产企业的纯利润额一直以来都低于所缴纳的税收额。对于这种现象出现的原因, 主要是由于房地产企业的营业收入与纯利润的增加引起了房地产企业营业税金以及房产税、房地产企业所得税等税金的增加, 再加上政府对房地产企业的征收力度比较大, 因此这些因素就导致房地产企业的税负增加, 这在无形中就加大了房地产企业在财务上的困难。由于以上问题的出现, “营改增”政策实行以后, 这就大大降低了房地产企业所要缴纳的税金, 在税负减少的情况下, 房地产企业就能将支付税金的资本投入其他有需求的方面, 这就有效缓解了房地产企业的现金流问题。

四、“营改增”后房地产行业采取的措施

(一) 降低房地产企业成本投入

“营改增”对建筑企业的成本产生了重要影响, 因此房地产企业要对自己的预算进行严格的监督。第一, 将增值税的抵扣额最大化。如果建筑企业的项目比较多, 那么建筑企业在采购原材料的过程中可以进行集中采购, 这样不仅可以减少建筑企业的购置成本, 同时还可以将建筑企业在增值税的抵扣额提高到最大程度。第二, 加强会计核算监督。建筑企业对会计的核算程序要进行严格的监督, 这样不仅可以避免核算过程中出现误差, 同时也可以对建筑企业的进项税额进行及时的认证、抵扣等工作。此外, 会计核算要与工程项目的核算同步进行, 努力做到一个项目完成的时候, 会计的核算工作也完成。第三, 房地产企业在选择自己的施工单位时, 可以采用招投标的方式, 根据房地产企业自身条件以及招标企业的资质进行有效评估, 从中选取性价比最高的房地产企业。

(二) 做好房地产企业税款抵扣的工作

随着“营改增”的实施, 房地产企业要想降低自己的税负, 增加房地产企业的纯利润, 那么房地产企业就必须做好增值税的抵扣工作, 获取增值税专用发票。第一, 房地产企业在选择材料供应商的时候, 对材料供应商企业的规模以及产品质量进行考查, 同时要把材料供应商是否开具增值税专用发票作为考量的一个重要因素, 进而从源头上规范房地产企业的纳税。第二, 房地产企业在施工过程中要严格控制零星用工, 从而避免因零星用工而不能取得增值税专用发票, 如果一定要采用零星用工, 可以让施工企业协助解决。

(三) 合理规划房地产企业运营模式

“营改增”的实行使房地产企业的税负以及商品的成本都产生了变化, 因此房地产企业就必须改变自己的经营模式, 以便适应市场的需求。第一, 合理规划资金投入。房地产企业在开发阶段, 可以适当的缩短开发期所需要的时间, 从而使房地产企业资金得到合理化的运用。第二, 提高房产质量。由于人们生活质量地提高, 房子对于人们而言不仅仅是居住的地方, 更是他们心灵栖息之地。因此, 房地产开发商不仅要提升商品房的舒适度, 同时还要营造优美的小区自然环境。这样, 房地产企业才能增强自身的竞争力, 从而在激烈的房地产市场上占据一席之地。第三, 加强合作。房地产企业要拓宽自己的发展渠道, 加强与其他房地产企业的合作。比如, 综合实力比较强的房地产企业可以联手购买土地, 然后进行共同开发。在这个过程中, 房地产企业就能够看清楚自身的不足, 从而吸取他人的优势以弥补自己的缺失, 从而有效增强自身的实力。

(四) 增强房地产企业纳税意识

房地产企业要不断提升纳税意识, 重视纳税的规范性。第一, 从采购部门的角度来说, 企业在采购原材料的过程中, 不要贪图商家的小恩小惠而放弃增值税专用发票的获取, 这样不仅会导致房地产企业的进项税额不能够得到抵扣, 同时有可能会导致房地产企业出现多纳税或者重复纳税的现象。第二, 从财务部门的角度来说, 房地产企业的财务部门对每一项业务活动都要严把质量观, 预防“空白支票”现象的出现, 使房地产企业的纳税活动真正做到“有法可依、有法必依”, 从而使房地产企业平稳地渡过“营改增”这一转变。

(五) 增强房地产企业员工的业务培训

“营改增”后, 房地产企业要对内部员工进行业务培训。第一, 会计人员的培训。会计是房地产企业进行财务核算的主要人员, 因此, 房地产企业要对自己的会计进行专门的培训, 让会计迅速的掌握“营改增”的具体规定, 不断提高自己的专业技能, 从而保证会计核算时的准确率。第二, 其他人员的培训。作为房地产企业的领导一定要熟知“营改增”的具体法规, 这样才能对自己企业的运营进行更合理的统筹规划。同时, 房地产企业也要重视其他员工的培训, 尤其是房地产企业的采购人员, 让他们能够及时面对市场变化, 做出正确的采购决策。

五、结束语

“营改增”的逐步实施使我国的纳税机制越来越完善, 这不仅使我国经济的发展充满更大的活力, 同时也使各行业的发展更加规范化。尤其是对房地产领域而言, “营改增”的实施虽然会对房地产行业产生一定的影响, 但是总体而言, 这项制度的实行对我国房地产行业的长远发展具有积极的作用。它不仅有效的规避了企业重复纳税情况的出现, 同时也降低了房地产企业逃税、漏税的机率, 对房地产行业的规范性发展具有极大的好处。

参考文献

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[2]韩玉竹, 李文.“营改增”对房地产行业的影响[J].才智, 2014 (33) .

[3]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习, 2013 (6) .

[4]王蕴.商业地产“营改增”的思考[J].商场现代化, 2014 (13) .

房地产企业营改增 篇10

1房地产企业中“营改增”的重要性

对于相关的税收问题, 人民群众最怕的就是相关机构打着征税的旗号对相关房地产和人民群众进行重复性征税。而现在我国实行的诸多税种能够大规模避免重复性征税发生的税种应该就属于增值税了。在这里, 笔者对相关的增值税进行简要的描述, 所谓的增值税在很大的程度上是指在商品流通过程中以相应的增加额作为征收对象的一种征税方式。这种征税方式在很大的程度上能够有效的避免重复征税的现象。因此对于我国房地产企业来说, 要想避免重复征税的发生, 最有效的办法就是实行营改增这一项改革, 这是因为在进行营改增的这一项税务改革后对于相关的产业链条可以与第二或者第三增值税进行对接, 这种对接的形成可在在很大方面缓解在购买房屋由于重复征税而房价过高的现象。

在实行营改增之前, 房地产企业在购买相关建筑材料是取得的相关的增值税专用发票是不可以被抵扣的, 这种做法在很大的程度上为相关的房地产企业造成了一定的经济损失。而实行了营改增之后企业在购买建筑材料取得的相应的增值税发票在符合相关的规定时是可以进行抵扣的, 这种做法对于减少重复征税起到了至关重要的作用, 进一步为减少房地产企业的相关税务支出, 提高房地产企业的经济效益发挥了不可忽视的作用。自开始实行营改增这一税务项目起, 对于最先开始进行营改增的邮政业服务等行业, 可以看出这一税务改革对于减轻小规模纳税人的税务负担起到了至关重要的作用。由此可见在房地产企业中实行营改增项目对于整个房地产的发展发挥了不可忽视的作用。

2营改增对房地产企业产生的影响

2.1房地产企业开发成本受到营改增的影响。在房地产企业中较为重要的组成部分是房地产企业的建筑安装成本, 建筑安装工程由具有相应资质的建筑施工企业完成, 建筑施工企业作为“营改增”的重点行业, 需要按照现行的试点情况进行。此外, 因策略因素会导致税负增大, 房地产的建筑施工企业中, 有砂子、石头、泥土、自来水及混凝土等等, 上述的材料能够依据增值税的策略, 用6%的税率对相应缴付的增值税进行核验, 建设施工企业可获得可以被扣减的增值税专用发票销项税率大于进项税率5%, 加大了建筑施工企业的税负。另外, 建筑企业中有大量的建筑工人, 这些工人成本占据工程造价的三分之一, 向企业收缴额度高的劳动费, 才使得人力成本的增值税进行不被扣减, 提高建筑施企业的税负。此外, 建筑企业中很多机械设备的租赁在“营改增”后税负明显上升。

2.2房地产企业的税负受到营改增的影响。增值税的缴纳是当前营业税的税额减去抵扣的税额和上期的留底税额。“营业税”、“增值税”作为流通税中两个较为重要的税种, 意义重大。但是, 税务规划上存在一定差异, 营业税为价内税, 税务的计算主要是按照全部业务进行的, 这种税务的计算随着产品流通的税款而存在;对于增值税而言, 依据的是增值额, 实施的体制为税款和扣减, 并且它能够对之前版块的纳税额进行相应地扣减, 同时应当注意的避免重复征税。“营改增”提高了房地产公司开发的成本, 由于增值税具有抵扣特性, 如果从建筑施工企业或其他企业取得都是可抵扣的增值税专用发票, 从理论上讲, 房地产企业税负应该下降。

3营改增对房地产税负影响的对应策略

3.1提高纳税意识。营改增作为一项税务改革, 最根本的地方还是要遵守相关税务制度, 对于税务制度来说, 提高自助纳税的意识是一项长久的工作。只有实行相关的自助纳税政策才能保证营改增税务改革得到有效的实施。看另外在实行营改增的同时, 还需要对相应的会计核算方法进行相应的改善, 使其更加符合营改增之后的各个项目。这一改革在很大的程度上是针对于本文中所要描述的房地产企业的营改增改革, 使得房地产企业对相应的增值税进行合理的扣减, 并且根据相关的税务会计部门对营改增之后的税务进行完善和规划。

3.2提高政策学习。提高对“营改增”的认识, 制定增值税内部控制体系及相应地工作流程, 积极建立增值税全部流程的管理制度服务, 提前应对及预防“营改增”可能带来的风险, 对“营改增”过渡时期的税金及稽查进行妥善处理, 在原材料采购的环节中切忌不能够忘记发票。提高工程决算, 及时进行工程决算索要发票。此外, 提高会计的核算质量, 做到账目具有相应地原始依据, 提高会计的核算及时性。

3.3改变运营模式。营改增后不可避免会产生相应地资金缺口, 房地产公司运营模式的改观能够解决相应地难题及预案, 房地产企业为了迎合“营改增”, 运营模式整改地较为明显。此外, 房地产企业应当减少相应地开发周期, 释放资金空间, 合理地使用运作经费。

结束语

综上所述, 可以看出对房地产项目实行营改增这一税务政策在很多方面都会产生一些影响。这些影响最主要的方面在于能够使得房地产企业的税务负担有一定的降低, 对于房地产事业的继续发展起到了极其重要的作用。尽管如此营改增对房地产企业还会造成一些不好的影响, 而对于不好的影响其最根本的对策在于三个方面, 这三个方面包括提高纳税意识、提高学习政策、和改变相关的运营模式。只有认真执行这三个相应策略才能够使得房地产企业的营改增发挥自身最大的效益, 进一步推动房地产事业的继续发展。

参考文献

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[4]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习, 2013 (6) .

“营改增”房地产行业 篇11

关键词：营改增；增值税；中国移动；营业税

随着通信企业和现代科学技术的不断发展壮大，3G时代风靡全球，紧接着4G时代也到来了，各大通信企业，无论是中国移动、中国电信、还是中国联通都在随着时代的脚步改变自己，壮大自身实力，力求在这个信息技术高速发展的时代，在市场上拥有自己的一席之地。

对于通信企业增值税涵盖的税率有17%、11%、6%三档。下面我用一个表1简单的列示一下目前通信行业主要业务及其所涉及的税种和税率。

为了满足客户的不同需求，各大通信企业都推出了不同的销售计划和各种套餐，例如在各大高校中，中国移动从海报宣传到各种大型活动的开展再到各种适应广大青少年的套餐的推出，真是让人眼花缭乱应接不暇啊，移动在这方面所下的功夫可谓是真真的足。开学季和节假日推出的预存话费赠送电信服务、预存话费送手机，还有话费积分兑换服务，网聊套餐、音乐套餐、学习套餐、情侣套餐等等。

这一系列的活动套餐的推出，在原先的在营业税计量的模式下，计算起来比较简单，但在增值税模式下计算难度比较大。通信业的营改增将给通信企业的业务及营销模式带来巨大的冲击。

1.捆绑销售

根据先行增值税政策，对于无偿赠送的终端、话费及服务应视同销售处理，对于外购终端用于赠送的，所购终端的进项税额允许按规定抵扣。如将赠送电信终端视同销售，需对各种终端按市场价值确认增值税应税收入；对于收入的冲减项，应将所包含的合作模式下支付供应商终端补贴款计入增值税应税收入；赠送电信服务，需从计费系统按月统计赠送的金额计入增值税应税收入，从而对税款计算及申报管理工作造成困难。且赠送电信商品和电信服务在视同销售后税率也有所不同，赠送电信商品视同销售后按通信商品销售业务17%的税率纳税，而赠送电信服务视同销售后按基础电信服务业务11%或增值业务6%的税率纳税。如预存话费送手机和买手机赠话费将视同为捆绑业务，属于营业税混合销售按邮电通信业3%征税。而在增值税模式下，根据增值税暂行条例实施细则的规定，将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送给单位或个人的视同销售，所以移动无偿向其他单位或个人赠送的货物和应税劳务，即使未取得实际收入，但是发生了应税劳务和所有权的转移需要视同销售计算销项税额。积分换购业务也是如此，在营业税模式下积分移动不需要对免费换出的各项礼品和劳务缴税，上述的业务将视同销售。预存话费送手机和买手机赠话费，预存的话费和赠送的话费按11%或6%征收增值税，赠送的手机和销售的手机按17%的税率纳税。

2.融合套餐

对于融合套餐，存在无法分别核算使用不同税率的销售额，则按照规定需从高适应税率征收。移动企业每年推出各种各样的套餐，而这些套餐在实行“营改增”之后正是存在无法分清各种不同业务的税率，最终导致要从高征收，进而加重企业的税负，如亲情号码套餐，学习套餐，网聊套餐，音乐套餐，情侣套餐等等。

3.折扣折让

目前销售电信卡和充值卡分别适用佣金模式和折扣模式。由于受收费模式和计费系统的限制，无法在同一张发票上以折扣方式销售预付费卡的具体折扣，如不能延用原营业税的政策，在实行“营改增”之后，对于折扣销售，在处理发票时要将折扣额和销售额在同一张发票上列示，才能达到折扣部分不用纳税的效果，如不能在同一张发票上列示折扣额和销售额，则折扣部分不能从应税收入中扣除。如不同业务适用不同税率，由于销售充值卡无法预知选择的服务，可能需要在实际相客户提供服务后开具发票。

“营改增”这项税制改革，对于通信行业而言，是一项从运营模式到财务管理的全方位挑战，运营商必须严肃对待问题对待这一问题，提前准备，做好规划，缩短“营改增”的磨合期，将其对企业经营的影响控制到最小范围。随着税制改革的不断深化，“营改增”在全国实行的范围将不断扩大，通信企业对于“营改增”所带来的影响，应予以重视，妥善处理。

探讨“营改增”相关行业税负影响 篇12

一、实行“营改增”的目的与意义

1.健全我国税收体制的前提是不得重复征收税费。营业税是不抵扣税款的税种,因此重复征税的现象持续发生,并且发生的次数有增无减,尤其体现在身处产业链底层的行业,导致劳务价格升高。“营改增”的实行防止了出现重复征税的现象,原因在于将原本需要缴纳营业税的行业归类到增值税行业,即增值税包含了各类税务。与此同,我国增值税税制又得到的完善和规范,告别了从前双向征税的模式。

2.一方面对减轻企业税务负担起积极作用,另一方面还能有效降低企业的税收成本。营业税有一个弊端就是对同一征税对象二次征税,这对需要缴纳营业税的行业尤为不公平,从而给这些行业沉重的税收负担,“营改增”实行的目的就是解决重复征税的现象,从根本上为企业排忧解难,减轻它们缴纳营业税的压力。

3.有利于企业宏伟的发展。营业税重复征税的弊端拖慢了企业发展的速度,企业营业税的负担随着企业的壮大而加重,而企业为了持续发展就一定要提高自身的盈利,但是盈利也有局限性,当盈利额到达某一程度时就很难再提高了。实行“营改增”之后可以完全改变这种状况,不再重复征收同一营业税,企业的负担得到减轻,促进企业的发展,企业得以实现更大的利息。

二、实行“营改增”对行业税负的影响

“营改增”最重要的原因就是减轻企业税务负担,对于实施的结果仍然是个未知数,为了实验如预期般顺利我们要进行有针对的研究,这篇文章着重研究已经实行“营改增”的行业,研究的对象是一般纳税人。

1.交通运输业在实行“营改增”后税负影响

在实行“营改增”之前,交通运输业的适用税率为3%,在“营改增”之后其增值税税率为11%。在“营改增”实施之后,当企业被认为是小规模的纳税人时,有可能会降低企业的税负,在目前的税制下,当企业被归为一般纳税人的行列时,企业税负有可能增大。从交通运输业的税率在“营改增”前后的变化来看,“营改增”后的税率相比之前涨幅甚大,这其中的原因是其税负在没有减轻的情况下反而增加。交通运输业在“营改增”之后的税负没有得到有效的减负,原因就是在于这一行业进项税额难抵扣。

2.一些现代服务业“在营改增”后税负的影响。

服务业的税率在“营改增”实施前后发生了多元化的改变,实施之前征收适用税的税率为5%,变动幅度大,服务业范围广,租赁业是其中一个子行业,租赁业的税率有分化,在经历了“营改增”之后,属于租赁业的有形动产租赁税率在原有的基础上提高到17%,除此之外的其他服务业税率较低,为6%。在现代服务业税率差异大的影响下导致实施“营改增”之后的税负变化繁杂,会出现两种情况,分别是税负减轻和税负不降低反而上升的情况。

3.建筑业在“营改增”之后税负影响

建筑业的税率在实行“营改增”前后发生了变化,由征收3%的营业税变成征收11%的增值税。与实行“营改增”前的情况相比,改后的税负更加重。其税负变高有多种原因,其中一个原因就是在“营改增”之后税率增加的幅度过大,增值税能够将税款抵扣,单方面税率的变化无法导致税负突增,最关键的因素还是能抵扣的进项税额比较少,但销项税额又以11%来计算,突出税率的增长,直接使得此行业的税务负担增重。该行业中大多数较为领先的企业提供不了增值税专用发票,这对抵扣工作带来了难度。该行业税负增加的另一个因素是无法对固定资产进行抵扣,固定资产的更新相对较慢。

4.电信业实行“营改增”之后税负影响

在实行“营改增”之前3%的营业税是电信业所征收的,在“营改增”之后有两种情况,一当提供基础电信服务时,废除原本征收3%的营业税税率,改为征收11%的增值税税率;二当提供的是增值电信服务时,废除原本征收3%的营业税税率,改为征收6%的增值税税率。中国电信、中国移动、中国联通和互联网接入公司所提供的电信服务就是我国的三大基础电信运营商提供的电信服务,作为我国基础电信服务。常说的增值电信服务指的是什么呢?就是从三大运营商处购买产品之后再卖出的那些公司。基础运营商和提供增值服务的公司两者的税负有不同的情况,前者的税负也许会呈显著的上升趋势,后者则有可能出现下降的局面。最关键的仍然是基础运营商税率大幅度上升的因素,与此同时能抵扣成本不足。

三、结语

总而言之,“营改增”实行是为了实现减轻企业税务负担,同时推动其的转型与升级目标,但是,在实施“营改增”后取得的效果并不如计划中的完美,为了我国这次的税制改革按计划中的进行与完成,有关的部门要实行一些举措,发现问题,对症下药,保证改革的顺利完成。

参考文献

[1]余建华.营改增对建筑企业的影响与对策研究[J].财会研究,2015.(01).

[2]石瑜.建筑业营改增对施工企业和建设单位的影响分析[J].现代经济信息,2015.(10).