房地产企业营改增

房地产企业营改增（精选12篇）

房地产企业营改增 篇1

在一定程度上我国的房地产企业在在社会的发展过程中受到了严重的经济威胁, 这在很大一方面是由于其销售利润的不断下降导致的企业经济压力不断增多, 于此同时, 国家对于相关税收也不断的调增, 这无异于给房地产企业的发展带来了严重的打击。为此, 在进行相应的营改增项目也已经成为社会发展过程中刻不容缓的一项经济改革。这种营改增项目到目前为至所涉及的基本范围也有了一定的扩张, 这是因为这一项目对于我国现行的经济、税收和相应的产业结构都会产生正面的影响。因此对于房地产的营改增项目也显得格外重要。对此, 本文主要对房地产的营改增项目进行相关的探索, 探讨相关的营改增项目对我国的房地产企业会造成哪些影响。

1房地产企业中“营改增”的重要性

对于相关的税收问题, 人民群众最怕的就是相关机构打着征税的旗号对相关房地产和人民群众进行重复性征税。而现在我国实行的诸多税种能够大规模避免重复性征税发生的税种应该就属于增值税了。在这里, 笔者对相关的增值税进行简要的描述, 所谓的增值税在很大的程度上是指在商品流通过程中以相应的增加额作为征收对象的一种征税方式。这种征税方式在很大的程度上能够有效的避免重复征税的现象。因此对于我国房地产企业来说, 要想避免重复征税的发生, 最有效的办法就是实行营改增这一项改革, 这是因为在进行营改增的这一项税务改革后对于相关的产业链条可以与第二或者第三增值税进行对接, 这种对接的形成可在在很大方面缓解在购买房屋由于重复征税而房价过高的现象。

在实行营改增之前, 房地产企业在购买相关建筑材料是取得的相关的增值税专用发票是不可以被抵扣的, 这种做法在很大的程度上为相关的房地产企业造成了一定的经济损失。而实行了营改增之后企业在购买建筑材料取得的相应的增值税发票在符合相关的规定时是可以进行抵扣的, 这种做法对于减少重复征税起到了至关重要的作用, 进一步为减少房地产企业的相关税务支出, 提高房地产企业的经济效益发挥了不可忽视的作用。自开始实行营改增这一税务项目起, 对于最先开始进行营改增的邮政业服务等行业, 可以看出这一税务改革对于减轻小规模纳税人的税务负担起到了至关重要的作用。由此可见在房地产企业中实行营改增项目对于整个房地产的发展发挥了不可忽视的作用。

2营改增对房地产企业产生的影响

2.1房地产企业开发成本受到营改增的影响。在房地产企业中较为重要的组成部分是房地产企业的建筑安装成本, 建筑安装工程由具有相应资质的建筑施工企业完成, 建筑施工企业作为“营改增”的重点行业, 需要按照现行的试点情况进行。此外, 因策略因素会导致税负增大, 房地产的建筑施工企业中, 有砂子、石头、泥土、自来水及混凝土等等, 上述的材料能够依据增值税的策略, 用6%的税率对相应缴付的增值税进行核验, 建设施工企业可获得可以被扣减的增值税专用发票销项税率大于进项税率5%, 加大了建筑施工企业的税负。另外, 建筑企业中有大量的建筑工人, 这些工人成本占据工程造价的三分之一, 向企业收缴额度高的劳动费, 才使得人力成本的增值税进行不被扣减, 提高建筑施企业的税负。此外, 建筑企业中很多机械设备的租赁在“营改增”后税负明显上升。

2.2房地产企业的税负受到营改增的影响。增值税的缴纳是当前营业税的税额减去抵扣的税额和上期的留底税额。“营业税”、“增值税”作为流通税中两个较为重要的税种, 意义重大。但是, 税务规划上存在一定差异, 营业税为价内税, 税务的计算主要是按照全部业务进行的, 这种税务的计算随着产品流通的税款而存在;对于增值税而言, 依据的是增值额, 实施的体制为税款和扣减, 并且它能够对之前版块的纳税额进行相应地扣减, 同时应当注意的避免重复征税。“营改增”提高了房地产公司开发的成本, 由于增值税具有抵扣特性, 如果从建筑施工企业或其他企业取得都是可抵扣的增值税专用发票, 从理论上讲, 房地产企业税负应该下降。

3营改增对房地产税负影响的对应策略

3.1提高纳税意识。营改增作为一项税务改革, 最根本的地方还是要遵守相关税务制度, 对于税务制度来说, 提高自助纳税的意识是一项长久的工作。只有实行相关的自助纳税政策才能保证营改增税务改革得到有效的实施。看另外在实行营改增的同时, 还需要对相应的会计核算方法进行相应的改善, 使其更加符合营改增之后的各个项目。这一改革在很大的程度上是针对于本文中所要描述的房地产企业的营改增改革, 使得房地产企业对相应的增值税进行合理的扣减, 并且根据相关的税务会计部门对营改增之后的税务进行完善和规划。

3.2提高政策学习。提高对“营改增”的认识, 制定增值税内部控制体系及相应地工作流程, 积极建立增值税全部流程的管理制度服务, 提前应对及预防“营改增”可能带来的风险, 对“营改增”过渡时期的税金及稽查进行妥善处理, 在原材料采购的环节中切忌不能够忘记发票。提高工程决算, 及时进行工程决算索要发票。此外, 提高会计的核算质量, 做到账目具有相应地原始依据, 提高会计的核算及时性。

3.3改变运营模式。营改增后不可避免会产生相应地资金缺口, 房地产公司运营模式的改观能够解决相应地难题及预案, 房地产企业为了迎合“营改增”, 运营模式整改地较为明显。此外, 房地产企业应当减少相应地开发周期, 释放资金空间, 合理地使用运作经费。

结束语

综上所述, 可以看出对房地产项目实行营改增这一税务政策在很多方面都会产生一些影响。这些影响最主要的方面在于能够使得房地产企业的税务负担有一定的降低, 对于房地产事业的继续发展起到了极其重要的作用。尽管如此营改增对房地产企业还会造成一些不好的影响, 而对于不好的影响其最根本的对策在于三个方面, 这三个方面包括提高纳税意识、提高学习政策、和改变相关的运营模式。只有认真执行这三个相应策略才能够使得房地产企业的营改增发挥自身最大的效益, 进一步推动房地产事业的继续发展。

参考文献

[1]许亚敏.试论营改增对我国房地产开发企业的税负影响及应对措施[J].现代经济信息, 2015 (7) .

[2]姜颖.营改增对皖江城市带房地产企业的影响及对策[J].市场周刊 (理论研究) , 2015 (2) .

[3]何晴, 张斌.经济新常态下的税收增长:趋势、结构与影响[J].税务研究, 2014 (12) .

[4]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习, 2013 (6) .

[5]张玉珍.营改增等新一轮税改对房地产企业的影响与对策[J].中国乡镇企业会计, 2013 (3) .

房地产企业营改增 篇2

热度 7已有 80 次阅读2013-8-16 11:55 |个人分类:会计实务| 房地产企业, 成本

按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。按照7.25国务院常务会议的决定，这一阶段将在2013年8月1日开始，从目前的情况来看，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广的概率最大。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。按照规划，最快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。

房地产企业虽然不是本次应该增试点行业，但与2015年的大限也为时不远，时下因试点行业的营改增已经使房地产企业成本费用发票使用出现较多改变，本文综合营改增试点行业在全国实施后涉及房企发票使用作以下探讨。

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.广告费、规划费、设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费

广告服务（包括广告代理、会展服务）属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”

建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”

鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等）

上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。6．审图费、工程监理费、招标及招标代理费

上述应税服务不属于本次营改增《应税服务范围注释》，不纳入本次营改增试点范围，仍收取服务单位所在地地方税务服务业发票。7.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。8.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。9.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。10.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。11.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

房地产企业营改增 篇3

关键词：“营改增”；房地产企业；影响；政策

一、“营改增”对房地产企业开发成本造成的影响

（一）对建筑企业原材料采购产生的影响。对于建筑施工企业来说，购买施工材料是重要的环节之一，建筑材料的采购往往是一项非常复杂的工作，建筑材料既包括钢筋水泥等一些大规模的材料，也包括像铁钉等一些比较零散的原材料。然而，建筑商对一些小材料进行采购的时候，往往是去一些小型的商店，但是这些小企业无法出具增值税的专用发票，在这种情况下，建筑行业就无法对税务进行扣除，这就会在一定程度上增加建筑企业的税收开支。除此之外，即使建筑企业能及时拿到发票，但依据我国现有的税法规定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要缴纳百分之六的增值税，而建筑施工企业需要缴纳的成本税却要比建筑材料缴纳的税收低一个百分点，为百分之五。

（二） 在施工人员方面对房地产行业进行影响。从建筑企业劳动力的来源来看，建筑企业的劳动力大多都是来自于农村的农民工，而农民工与其他劳动力相比具有很大区别，农民工往往具有很强的流动性，没有专门的劳务公司进行负责，因此无法给建筑企业开出相应的增值税发票。

二、“营改增”对房地产企业的赋税影响

根据我国税法规定，房地产行业在税务征收方面往往需要缴纳土地增值税和营业税这两种税收，然而，这两种税种在属性划分上通常情况是属于价内税。由于建筑行业自身的特点，建筑行业往往会出现复征税情况，建筑行业项目建设非常复杂，复杂的项目进程会导致行业负税率增大的现象出现，从而增加房地产行业赋税开支，增加企业成本负担。根据税法规定，增值税与营业税和土地增值税相比，具有本质上的区别，增值税从属性上来说，是一种价外税税种，这种税收在具体征收过程当中，需要扣除上一层企业已经缴纳的税收额度。因此，如果采纳“营改增”的缴税方案，而且建筑施工企业能够出示增值税发票，那么税务人员就可以将已经缴纳的增值税扣除，从而为建筑企业减少税收开支。

三、“营改增”制度下房地产企业的税收筹划建议

（一）学习“营改增”的税收政策。首先，房地产企业需要对员工进行培训，使员工在工作当中形成一种索要发票的习惯。其次，对财务人员，也需要组织他们进行相关税收制度的学习，使财务人员能够熟练掌握各种纳税标准和制度，保证房地产企业缴纳的每一笔税都有相应法律依据，谨防偷税漏税行为。

（二）对开发成本进行税收筹划。房地产企业在房地产开发过程中，所花费的时间通常是比较长的，如果能够在工程建设期间将成本在不同环节进行均摊处理，在这种情况下，就可以相应地对增值额度进行均摊处理，那么就能够为建筑企业节省更多开支。

（三）对物质材料进行税收筹划。在当今的市场经济体制下，市场是处于买方市场，在这种情况下，建筑企业在原材料采购阶段可以以市场招标的形式进行建筑材料的采购工作。在进行建筑材料招标过程当中，建筑企业首先要求各个招标单位能够提供增值税专用发票。在此基础上，竞标企业公布企业建筑材料的价格以及质量，最后建筑企业对竞标企业提供的材料进行综合考虑，最后选择出条件最优惠的企业。

（四）对销售方式进行税收筹划。房地产企业所涉及到的税收渗透在房地产行业的方方面面，在房地产的销售环节，房地产行业主要需要缴纳土地增值税和营业税两种税款。对于土地增值税来说，如果房地产卖出的房价越高，那么房地产行业就需要相应地缴纳更多税款。然而，在这种情况下，如果对房地产的销售方式进行科学规划，那么就能够为房地产企业减少税收开支，例如，在具体经营过程当中，销售人员可以将房屋的销售额分为两种主要内容，一种是房地产售价，另一种则是房屋建筑装修费用，这样就可以使房地产行业的税收筹划范围相应地增大，在这种情况下，就可以使房地产的增值税在一定程度上得到降低。

（五）对劳务支出进行税收筹划工作。通常情况下，在工程建设环节，如果从专门的劳务公司进行招聘，那么就可以从劳务公司得到增值税专用发票，通常情况下，劳务开支税款往往是需要劳务企业进行缴纳的，如果能够得到增值税发票，房地产开发企业就可以在以后的纳税环节当中，不用缴纳劳务支出税款，这就可以为企业节省大量税收开支。因此，在招聘施工人员的时候，建筑施工企业应该尽可能地招聘一些具有劳务保证的施工人员，通过这种方法，使建筑企业可以得到增值税发票，从而减少企业税务开支。

结束语：近年来，“营改增”税收方案已经在全国范围内得到了普遍实施，由于房地产开放行业本身的特点，“营改增”税收方案将会在纳税方面对房地产行业产生重大影响，为了适应税收改革制度，房地产行业应该对自身的经营方式进行调整，根据“营改增”税收方案，从房地产行业的各个环节出发，对房地产企业的税收方案进行筹划，为房地产行业节省更多的税务开支。

参考文献：

房地产企业“营改增”影响分析 篇4

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号) 规定:经国务院批准自2016年5月1日起, 在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点, 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全营业税纳税人, 纳入试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税。从2012年开始对部分行业实施营改增后, 至此, 所有行业全部营改增, 营业税正式退出历史舞台。笔者着重谈一谈以下几个问题。

1 房地产企业老项目营改增后, 前后税负测算

房地产企业新老项目划分标准:依据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项同的规定》第一条第 (三) 项第9款规定:“房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”依据第 (七) 项第7款规定:“房地产开发企业中的一般纳税人, 销售自行开发的房地产老项目, 可以选择适用简易计税方法, 按照5%的征收率计税。”该行为属于财政部和国家税务总局规定的特定应税行为, 一经选择, 36个月内不得变更。该文中最重要的两个字是“可以”, 不是必须, 企业有选择权, 可以选择一般计税方法, 也可以选择适用简易计税办法。

那么我们通过下面的举例来看一下, 房地产企业老项目营改增前后税负的变化。

通过表1所示, 所得结论:房地产企业老项目营改增前后税负没有变化, 但税额减少了1, 066.67元, 主要原因是销售收入营改增前是含税价, 营改增后是不含税价的影响, 这也是营业税和增值税的最大区别。

2 不同计税方法对利润表的影响

依据政策, 房地产企业可以选择一般计税方法, 也可以选择适

用简易计税办法。下面我们通过一个案例来讲解一下, 房地产老项目在已编制16年预计利润表的前提下, 实施营改增, 采用不同的计税方法对利润表的影响。假设某房地产企业, 有一在售的老项目, 2016年预计利润表各数据如下:销售收入8000万元, 销售成本5200万元, 销售税金608万元, 销售管理费用900万元, 贷款利息支出200万元, 利润总额1092万元。

通过表2所示, 所得结论为:

(1) 营改增以后不同的计税方法下对预计利润表中的销售收入有直接影响, 其中简易计税方法下销售收入与营改增前对比减少380.1万元, 一般计税方法下销售收入与营改增前对比减少792.8万元, 理由是简计税方法下增值税税率为5%, 一般计税方法下增值税税率为11%;

(2) 对预计利润表中利润总额有直接影响, 其中简易计税方法下利润总额与营改增前利润总额对比增加25.1万元, 一般计税方法下利润总额比营改增前利润总额减少348.7万元, 理由是简易计税方法下, 不涉及抵扣进项税问题, 销售收入的减少幅度小于营业税金及附加的减少幅度, 营业税金及附加只考虑与销售相关的土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费等, 增值税是价外税, 不计入损益科目, 所以利润总额提高25.1万元;一般计税方法下涉及抵扣进项税额, 但是房地产老项目已完工, 处于现房销售状态, 没有相应的成本类票据可以抵扣进项税, 只能按发生的销售管理费来抵扣进项税, 能抵扣的票据来源特别少, 金额也特别小, 但同时一般计税方法下销售收入的增值税率为11%, 大大降低不含税销售收入的金额, 同时加大应交增值税, 在不含税销售收入降低幅度大于营业税金及附加的降低幅度, 同时, 在销售管理费部分只能取得较少、金额较小的进项税发票, 导致利润总额大幅降低至348.7万元,

综合上所述, 房地产企业在售老项目, 应该按财政部和国家税务总局规定的特定应税行为, 选择按简易计税办法, 只有这样, 营改增前后的税负才没有变化, 但利润总额能相应增加, 如果选择按一般计税方法, 适得其反, 税负增加, 利润总额大幅下降。

3 房地产企业新老项目税款预缴、申报、发票管理

税款预缴:依据国家税务总局公告2016年第18号, 房地产开

发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法, 第二节第十条、第十一条、第十二条规定, 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款/ (1+适用税率或征收率) ×3%, 适用一般计税方法计税的, 按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的, 按照5%的征收率计税, 也就是说, 房地产新项目和老项目中选择一般计税方法的, 按11%的适用税率计算, 老项目选择简易计税方法的, 按5%的适用税率计算;这里有一点需要注意, 无论是新、老项目, 只要是适用一般计税方法计税的, 应按照取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额, 销售额公式如下:

销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) / (1+11%)

依据第二章第一节第五条, 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算, 当期允许扣除的土地价款= (当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积) ×支付的土地价款, 当期销售房地产项目建筑面积, 是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积, 是指房地产项目可以出售的总建筑面积, 不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款, 是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

纳税申报:房地产老项目选择按照简易计税方法计税的, 按照5%征收率全额申报, 扣减预缴, 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减;房地产老项目选择按一般计税方法计税及新项目, 按面积配比土地价款, 按照11%税率, 扣减预缴后向主管国税机关申报纳税, 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

发票管理:无论是房地产新项目、老项目, 增值税普通发票、专用发票都可以自行开具, 但是在2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款, 未开具营业税发票的, 可以开具增值税普通发票, 不得开具增值税专用发票, 向其他个人销售自行开发的房地产项目, 不得开具增值税专用发票。

摘要：财政部、国家税务总局于2016年3月23日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号) 通知中对房地产企业营改增后如何操作及新老项目如何衔接做出了具体规定, 但在实际执行过程中对政策的把握非常重要, 笔者依据财税〔2016〕36号及相关文件, 对房地产企业营改增政策及相关影响探讨。

关键词：房地产,营改增,老项目

参考文献

[1]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号及附件2.

房地产企业营改增 篇5

一、纳税人和扣缴义务人

1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？

答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

二、进项税额抵扣

1.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？

答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。

2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？

答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

三、销售额

1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

答：房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

3.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。

4.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？

答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。

5.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？

答：可以对以前的进行一次性调整。

6.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？

答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

7.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？

答：按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。

8.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

四、应纳税额的计算

1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？

答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。

2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？

答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？

答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

4.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？

答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。

5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

五、纳税地点和纳税义务时间

1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

六、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？

答：根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

七、纳税申报及预缴

1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？

答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。

2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。

八、其他

1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

2.怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

房地产企业营改增 篇6

【关键词】“营改增”；房地产企业；影响和对策

一、引言

“营改增”指的是将传统的营业税改为增值税，近几年我国“营改增”已经取得了一定的发展，对我国各行各业的税收均产生了不同程度的影响。房地产行业是近年来的热门行业，“营改增”的税收制度改革必然也会给房地产企业税收带来一定的影响，应该如何应对“营改增”对本企业带来的有利和不利影响是房地产企业管理人员需要重点关注的问题。

二、“营改增”给房地产企业税负带来的影响

房地产企业在过去实行的征税制度是营业税和土地增值税的结合制度。由于营业税和土地增值税均属于价内税，因此经常会出现重复征税的现象，也就是我们说的“复征”现象。对于房地产企业来说，复征现象的出现会随着项目房地产项目的开发而逐渐加重，最终会造成税负率的增加，增加了企业的生产成本，对企业的长远发展十分不利。“营改增”的出现将传统的营业税改为统一的增值税，免去了房地产企业重复征税的情况，降低了企业的税负率，在一定程度上可以降低企业的开发成本压力，促进企业更好的发展。

根据北京市地税局的数据显示，北京市在5月1日“营改增”落地的首日，全市范围内有 18个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，总共开具房产交易85张增值税发票，638.55万元征收税款，税负比“营改增”前降低16.03万元，降幅为2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

三、“营改增”给房地产企业开发成本带来的影响

“营改增”给房地产企业开发成本带来的影响需要从两方面进行分析：首先，从房地产行业的建筑施工成本来看。房地产建筑施工的材料种类较为丰富，需要根据产品的定位、户型、配建标准和客户的不同需求等因素进行相应的采购，这些建筑材料的供应商很大比例是小规模的纳税人，即使对方能够开具增值税专用发票，其可抵扣进项税额也相对较少，这就使得房地产企业没有充足的进项税额可以扣除，从而直接增加了开发企业的税务成本；其次，从企业的性质方面看。房地产行业中的建筑行业属于劳动密集型产业，工作人员大部分为农民工，流动性较强，人力成本同样也无法开具增值税专用发票抵扣。虽然房地产企业可以通过劳务公司解决这些问题，但是在“营改增”制度下，劳务公司为了降低自己的税负率，会将其转移到建筑公司的身上，同样会间接增加企业的开发成本负担。

四、房地产企业面临“营改增”的税收筹划对策

1.加强对“营改增”的认识和学习

要正确应对“营改增”给企业带来的有利和不利影响，房地产企业领导和管理人眼必须要加强对人员素质的重视，要求相关工作人员要加强对“营改增”政策和制度的了解和正确认识。因此，房地产企业需要对财务部门的工作人员进行有针对性的培训，提高工作人眼对“营改增”相关政策的掌握程度，并要求工作人员根据税收制度的变化转变财务核算方式，提高核算的质量。此外，企业还需要加强工作人员的纳税意识，要求及时向相关负责人索要增值税发票。同时，企业还需要建立专门的税务管理部门，加强对税收的统筹和管理。

2.实施全面税收筹划管理

第一，对于开发成本来说。即使企业在项目开发之初就竭力控制开发成本，但是由于“营改增”的制度特色，房地产企业的开发成本必然会呈现增加的趋势。因此，企业要切实降低开发成本还是需要从建筑材料方面进行控制和筹划；第二，对于坚持材料的税收筹划。建筑材料的供应商选择是关键，由于企业无法在开发成本上经常有效的税收筹划，那么企业就应该要重视供应商的选择。在选择材料供应商时，企业将是否能够获取增值税专用发票及其可抵扣的进项税额度作为重要的选择依据可以有效的利用“营改增”的税收特征降低生产成本，提高企业的经济效益。当然，在选择供应商的同时企业还需要综合材料的价格、质量等因素进行综合考虑。此外，在劳动力的选择方面，企业也应该尽量避免选用分散的劳动力，以获得增值税发票为重要的考虑依据；第三，在销售方面的税收筹划。房地产销售税收主要包括两个方面，即营业税和土地增值税。就土地增值税来说，房地产的税率和增值率成正比关系。因此，要增加企业的增值率，降低企业的土地增值税就必须要将企业销售额划分为房产装修额和房产售价额两部分费用。假设某房地产楼旁售价为1000万元，增值税为600万元，那么企业最终能够获得的利润为305万元。但是如果将销售费用分离，房屋的售价为700万元，装修300万元，那么企业最终能够获得的利益可以达到396万元，明显优于原来销售方式的利润。

五、结语

综上所述，“营改增”给房地产企业的开发成本和税负均带来了一定的影响，其中包括有利影响和不利影响。要最大限度的利用“营改增”的优势，避免“营改增”给企业带来的负影响，企业应该要加强对“营改增”的认识和学习，并且实施全面税收筹划管理。

参考文献：

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[3]王荔钦. 基于财税管理视角的“营改增”政策对房地产行业的影响和策略分析[J]. 财会学习，2015，14：121-123.

[4]阙燕芳. 拍卖行业纳入“营改增”范围的前景分析——以福建省拍卖行业为例[J]. 海峡科学，2014，08：64-66.

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“营改增”后房地产企业利润分析 篇7

对于房地产行业来说,“营改增”政策意味着其税率从以前5%的营业税变成11%的增值税,可见影响尤为显著。为了能够实现“营改增”的平稳过渡,增值税率不会突然间提高到11%,国家出台相应的过渡性政策,即房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以自主选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率,销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用11%的增值税率。然而,简易计税与一般计税,企业应当如何选择,对于房地产行业的利润又有什么影响呢?具体还应从企业的收入及成本进行分析。

一、“营改增”对房地产企业收入的影响

(1)对于个人购房者而言,无法抵扣任何进项因而更关注销售总价本身,房价与购房者的购买意愿直接相关,因此房地产企业选择哪种计税方式对其影响不大。而对于企业类一般纳税人客户,由于新增不动产可以分两年抵扣进项,如果购进采用简易计税方法的房产,则可抵扣的进项只有5%,但如果购进采用一般计税方法的房产,其进项抵扣可达11%。因此该类客户,在总价不变的情况下,更倾向选择购买适用一般计税方法的房产。同时由于进项税额的增加,导致房产原价的减少,对于将来减少房产税也起着立竿见影的效果。房地产企业就要针对不同购买者的需求,制定不同的营销定价策略,对于个人购买者居多的住宅项目,其定价宜与“营改增”前保持相对稳定;对于公司客户较多的写字楼项目,可适当提高售价,以平衡公司的整体收入。

(2)“营改增”对收入的影响还体现在利润表上。由于增值税为价外税,在实行“营改增”之后,房地产销售收入中的增值税额不能再算作房地产企业的营业收入,要剔除出来单独计算。在其他方面的收入不变的情况下,这样就导致了房地产的营业收入相比之前有所下降,对于采用简易计税方法的项目,其营业收入下降4.76%,而对于采用一般计税方法的项目,则其收入下降9.91%。

二、“营改增”对于房地产企业成本的影响

(1)从产业链的角度对房地产行业进行分析,我们了解到房地产行业的上游是建筑业,下游是消费者,因此,建筑业实行“营改增”会对房地产行业产生重要的影响,建安工程成本直接影响房地产企业的利润。针对建筑业而言,如果采用一般计税方法,其增值税税率为11%,与原营业税税率3%比,二者差异8%。由于进项抵扣的存在,要达到“营改增”前后税负相同,则其进项与销项的平衡点为69.73%,即当进项税额/销项税额小于69.73%,那么税负是上升的,反之税负下降。从建筑业的成本结构分析,一方面,人工成本占比较大,这部分成本无法取得专用发票进项抵扣;另一方面,建筑材料的采购普遍具有来源广、种类杂的特点,上游供应商大多数是小微企业,开具专用发票的能力很小,这些因素都不利于建筑企业取得进项抵扣,造成税负增加。而房地产行业作为下游企业,也只能被动地接受来自上游企业的成本转嫁,使成本增加。如果上游建筑企业采用简易计税方法,那么建筑企业的税负可维持原水平,但房地产企业就只有3%的进项抵扣,税负增加,税金成本增加。

(2)“营改增”后,房地产企业对现金流的影响应该是喜多于忧。房地产企业是资金密集企业,在施工过程中资金的占用数额较大,占用时间的也较长,房地产企业必须有充足的现金流才能维持其正常运转。财税(2016)36号文件发布后,对房地产企业采用的预售制延续了营业税的操作方法,在收到预收款后按3%的征收率预缴增值税,比营业税税率5%降低了2%。在预售项目上降低了预缴税款,减轻了房地产企业在预收阶段的现金流压力,降低财务费用,有利于增加利润。

三、“营改增”对于房地产企业利润的影响

从利润表角度看,利润=收入-成本费用-税金,房地产销售收入更大程度上由整个社会经济环境和市场需求决定的,在售价相同的情况下,如房地产企业采用简易计税方法,则收入减少4.76%,成本由于不可进项抵扣,成本不变,但同时利润表中的税金减少,利润大致与“营改增”前持平。但如果房地产企业采用一般计税方法,则收入下降9.91%,利润表中的税金同样减少,那么利润的变化取决于成本的波动,当成本减少的幅度大于收入下降的幅度,则利润增加,反之利润减少。因此,要保证利润水平不变,就要从成本端进行控制。

四、房地产企业应对“营改增”的措施

“营改增”对于房地产企业来说既是挑战,也是机遇,那么如何顺应此次改革的浪潮,抓住机遇迎接挑战,为自身创造利润呢?

(1)针对建造成本增加,房地产企业应提高纳税意识,尽可能向上游企业索取增值税专用发票,杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中,不要发票或取得与业务不符的发票的现象;加强工程决算的管理,及时与施工企业进行工程决算,及时取得专用发票,不应拖延;加强会计核算工作,做到笔笔账目均有合法的原始凭据,提高核算的及时性,达到项目竣工验收,会计核算结束。

(2)当今房地产企业普遍推行精装修策略,在“营改增”税制改革的大背景下,房地产企业可以加大精装修力度,购买大量家用电器,一方面充实了商品的卖点,另一方面在增值税进项税抵扣方面占得先机。因此应更加规范地收集、审核、整理增值税专用发票,以备抵扣。

(3)对于大型房地产企业而言,由于开发项目众多,分布也比较广,为了发挥规模优势获得最大的折扣力度,由集团公司统一对外采购所有物资并直接向成员公司提供,签订合同时,由集团公司和成员企业分别与供货商签订合同,各自取得增值税专用发票,各自分别进行抵扣。

(4)为适应“营改增”后的税收征收特点,财务部门可以作为牵头部门,对企业的包括采购、合同、销售等一连串的环节进行原有管理制度的修改调整,健全企业内部各环节的管理制度,提高管理水平,实现人员的优胜劣汰,促使企业往更好的方向发展。

(5)增值税“环环征收、层层抵扣”的重要特征,可以打破以往营业税下产业链重复征税的桎梏,为打通房地产企业上下游产业链条创造了条件。同时,利用增值税的可转嫁性使产业链上的所有环节利润可以达到合理的分配,这对于集团性的房地产企业来讲,更具可操作性。

“营改增”对房地产企业的经营管理提出了更高的要求,必须改变以往的管理理念和方式,拓宽思路、积极应对,以创新和改革业务模式求发展。

参考文献

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[10]吴涛.企业税务筹划风险研究[J].财会通讯,2012(24).

房地产企业营改增 篇8

一、为什么地产需要进行“营改增”

(一)推动地产行业产业链的完善健全发展

国家推行的营改增税制改革正处于不断的优化升级过程,然而纵观整个地产行业,所有商品是在最终所消费所有环节以前采用了消除重复税收,更为有效加快经济提升转化率,推动房地产行业增值税收入的增长。从而使得增值税链条更加完善和健全的发展。

(二)税制改革必将完善财务税收管理问题

营改增的重大改革是要标准化企业财务工作人员的账务处理问题,从而科学的进行申报纳税。另外,施工行业营业税现在的申报特点普遍为粗放型阶段,虚开发票现象更为严重,在后续税收征管上产生极大难题,使用企业在税收方面存在着不可磨灭的风险问题。相反,为达到让整个行业有公平的竞争方式和良性循环,规范行业市场经济的行为将会起到决定性作用。

(三)企业需要降低税负,必然规避重复税收问题

推出营改增的税务制政策,将对重复征税问题,在房地产产业链各环节间可得到质的飞跃,全面提升地产业的高效运作,优化产业链提升企业经济效率,从而实现企业总体的税负降低。

二、房地产行业“营改增”后会有哪些变化

(一)高额税负

由于公共配套实施、安装建筑、财务费、房屋装修、土地用以及种种税金,是房地产项目的主要成本费用构成,所以25%-35%开发成本即为土地,若要依法取得增值税专用发票将是企业致命难题,在初期推行营改增,企业存货、固定资产将无法被抵扣,然而存货在企业资产中占有较高比重,根据“营改增”的传统思维性政策,存货以及固定资产将面临和通信等其他行业共同存在不能抵扣的问题。现在,房地产企业处于严重的存货挤压状态,而存货估计将用3一4年时间才能消化,当然,房地产企业销售存货产生大量的销项税额在营改增后将会面临重大问题,另外相对应税额进行抵扣进项更为缺乏,将与税制改前缴纳的营业税形成鲜明对比,项目公司的增值税税负出现成倍增长。

(二)企业账务繁杂、涉税风险翻倍

在税收政策的巨大影响下,对财务人员要求明显提高,当然在财务人员其核算方面也是增加了不少难度,尤其是新旧税制的税务核算、财务核算、以及衔接不当所带来的生疏等,将成为财务工作者面临的难题。不同财务人员的水平,将是核算的一个重大难点,导致财务核算申报不准确、不和政策规定等风险也将随之而来。营改增不但会颠覆传统企业的会计核算方式,报税开票、税款缴纳等诸多新问题也将会全面袭来,企业财务人员如果不慎,涉税风险随时可能发生。

(三)统一管理发票,避免违规

在企业的经营过程中,会出现很多与发票相关的一系列问题,你如:代开、虚开增值税发票,根据我国刑法第305条规定了虚开增值税专用发票罪;第306条规定伪造、出售伪造的增值税专用发票罪:第308条规定了非法购买增值税专用发票、购买伪造增值税专用发票罪等,个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。因此代开和虚开营业税必将受到违法处罚,在现目前的企业经营过程中,虚开——‘甲供材”现象在房地产和建安企业普遍存在较多,那在营改增的新趋势下,将对产品买卖的购买发票、企业资金流等要素实行彼此相对应‘,甲供材”引发的一系列代、续开的专用发票违法行为将从根本上得到有效遏制。

三、未雨绸缪,出台一系列有效应对政策

(一)营改增后,强化改革新模式,剖析税改新变革

切记,千万不要认为营改增就是简单的税务管理调整,其影响将会覆盖企业管理每个方面的重大变革,尤其是至关重要的对企业的企业文化、组织架构、业务管理、合同管理环节等重大影响。比如,在企业供应商选择商品的时候,一般纳税人或小规模纳税人在进项税抵扣差异达到13%,在此已在屡见不鲜。

(二)重点学习营改增,充分吸收精华内容

在现代企业发展的过程中,有着多重繁琐的计税方式,其中增值税表现最为突出在企业成本控制、税务负担的主要问题上,抵扣项目的增值税发票是关键。应对这方面的税务问题时,对企业财务人员的业务能力要求就更高,需要其能够快速、透彻的了解增值税抵扣。同样。企业工程人员以及营销人员等对熟悉财务、税务知识同样为重要,最终为企业的财税得到最大优化。企业在完善增值税方面需要从内部体系以及日常流程方面同步优化,因为面临营改增也许会发生意想不到的变化,此时采用对内部控制管理企业方式有着跨越式催化作用,所以加强内部控制显得更加重要和迫切,积极应对营改增后可能发生的税务风险等经济问题。

(三)在企业采购环节强化梳理,规避一系列合同问题

为规避采购环节会出现的问题,必须在原有采购模式上采用大幅度的升级优化,一定要按照“货、票、款”相结合的三位一体的采购规则,完善企业采购中存在的不足。同时开具抵扣凭证的单位从劳务单位到收款单位都需要相互对应,只有这样,进项税额的抵扣的条件才算具备。在规避合同的一系列问题上,并成立评审团针对不同类型的供应商进行评审,再针对不同的供应商测算出价格。

四、结束语

为确保企业利益最大化,勇于学习和借鉴其他行业的营改增的成功案例,避免一系列财税风险。总结和梳理本年所有税收政策,深度剖析和学习优秀案例,自行采取排查以及补救企业账务中所存在的各种风险措施,提前为营改增与汇算清缴做充分准备工作。在整个营改增的过程中,深度学习总结,尽快跨越到成熟的道路上。

摘要：作为目前房地产界最为关注的话题——营改增,“营改增”税制改革是2016年地产行业所面临的重大问题之一,那营改增会对房地产行业造成什么动荡呢?下面会剖析营改增政策对房地产行业的动荡,重点突出房地产企业面临的财税风险问题,推动房地产企业在大浪潮中所向披靡。

关键词：营改增,房地产企业,政策

参考文献

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论“营改增”对房地产企业的影响 篇9

自2012年1月1日起，“营改增”首先在上海展开试点，将交通运输业（除铁路运输外）和部分现代服务业纳入试点行业；2012年8月又将试点范围扩大到北京、天津等10个省市；2013年8月1日起，将试点行业在全国范围内推开实施并扩大了现代服务业的范围；2014年1月1日邮政业和铁路运输业也被纳入试点行业范围；2014年6月1日又将电信业纳入“营改增”范围。直到现在，尚有房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等行业还未进行税制改革，作为“十二五”规划的最后一年，也是“营改增”税制改革的收官之年，上述行业都将在2015年进行改革。

鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游企业税费转嫁难等问题，房地产业“营改增”将面临不小的考验。2014年经济运行数据显示，2014年中国房地产投资进一步下滑，在2015年的房地产企业可能步履较为艰辛的情况下，“营改增”税制改革将给房地产企业税负带来不少的影响。按照分析预测，房地产企业将适用11%的税率，因此，本文以11%的税率对“营改增”前后房地产企业税负情况进行分析。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

因小规模纳税人按3%的增收率征收增值税，并且计算增值税的销售收入是含税收入，实际税率仅为：3%÷（1+3%）≈2.91%，对于“营改增”之前按5%计算营业税的房地产企业来说，税负明显是降低了，所以本文不涉及小规模纳税人。

（一）进项税额的影响

首先，房地产企业的销售人员较多，人工成本相对较高，并且这部分支出不能抵扣；其次，建筑业尚未纳入“营改增”的范围，所以建筑业的成本无法取得抵扣凭证进行进项抵扣；最后，土地购置的费用也无法取得增值税进项税额抵扣的专用发票，不能进行抵扣。基于上述这些原因，房地产企业的成本中可以抵扣进项的项目少，且取得可抵扣进项税额专用发票的项目也较少，这就可能会使房地产企业短期内税负增加。

（二）销项税额的影响

若房地产企业将房地产交予其他销售公司代销，根据营业税相关规定，纳税人销售不动产的纳税义务发生的时间为书面合同确定的付款日期的当天。而增值税中关于视同销售行为中的委托代销纳税义务发生时间的规定是：委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或部分货款的当天；未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。可见，“营改增”之前，房地产企业的营业税根据收入的实现来确认营业税的缴纳，税款缴纳的“战线”较长；“营改增”以后，房地产企业将房产交由其他公司代销的行为，最迟在交付以后的180天的当天就要确认收入的实现，并确定增值税销项税额，税款缴纳时间较短，这样加重了企业的税负负担。

“营改增”前房地产企业的营业税税率是5%，“营改增”后企业的增值税税率是11%，如果涉及委托其他公司代销的情况的话，税款缴纳的时间将会缩短，加之可抵扣的进项税额较少，销项税额又增加，这会在短时间内引起房地产企业税负增加，现金需求量也增加。

（三）整体税负的影响

1. 不考虑土地增值税的情况。

假定“营改增”后市场价格不会发生变化，不考虑投资收益、营业外收支等情况，营业收入X（不含增值税），营业成本Y（包括期间费用）。另外，营业成本包含直接材料、直接人工、其他直接成本，且直接人工和其他直接成本中只有一部分可以进项抵扣，假定这个比例为A。营业税税率5%，增值税税率11%，城建税假设为7%，教育费附加5%（包括教育费附加3%和地方教育附加2%），企业所得税税率25%。“营改增”前后，房地产企业的整体税负负担计算过程如下：

(1）“营改增”以前。

营业税金及附加=营业税+城建税+教育费附加=营业收入X×5%×（1+12%)=0.056X

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%=(X-Y-0.056X）×25%=0.236X-0.25Y

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税=0.056X+0.236X-0.25Y=0.292X-0.25Y

(2）“营改增”以后。

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=销售收入（即营业收入X）×11%÷（1+11%）-营业成本Y×A×17%÷(1+17%)=0.099X-0.145AY

营业税金及附加=城建税+教育费附加=增值税×12%=(0.099X-0.145AY）×12%=0.012X-0.017AY

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%=0.247X-0.25Y+0.004AY

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税+增值税=0.358X-0.25Y-0.158AY

2. 考虑土地增值税的情况。

土地增值税税额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

假定“营改增”后市场价格不会发生变化，不考虑投资收益、营业外收支等情况，营业收入X（不含增值税），营业成本Y（包括期间费用）。另外，营业成本包含直接材料、直接人工、其他直接成本，且直接人工和其他直接成本中只有一部分可以进项抵扣，假定这个比例为A。营业税税率5%，增值税税率11%，城建税假设为7%，教育费附加5%（包括教育费附加3%和地方教育附加2%），企业所得税税率25%。“营改增”前后，房地产企业的整体税负负担计算过程如下：

(1）“营改增”以前。

营业税金及附加=营业税+城建税+教育费附加+土地增值税=营业收入X×5%×（1+12%）+土地增值税=0.056X+土地增值税

当增值额未超过扣除项目金额的50%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.3=0.356X-0.3Y。

当增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.4-Y×5%=0.456X-0.35Y。

当增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.5-Y×15%=0.556X-0.35Y。

当增值额超过扣除项目金额200%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.6-Y×35%=0.656X-0.25Y。

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%，当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，企业所得税分别为0.161X-0.175Y、0.136X-0.163Y、0.111X-0.163Y、0.086X-0.188Y。

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税，当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，企业税负分别为：0.517X-0.475Y、0.592X-0.513Y、0.667X-0.513Y、0.742X-0.438Y。

(2）“营改增”以后。

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=销售收入（即营业收入X）×11%÷（1+11%）-营业成本Y×A×17%÷(1+17%)=0.099X-0.145AY

当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，营业税金及附加分别为：0.312X-0.3Y-0.017AY、0.412X-0.45Y-0.017AY、0.512X-0.65Y-0.017AY、0.612X-0.85Y-0.017AY。

相应的，企业所得税分别为：0.688X-0.7Y+0.017AY、0.588X-0.55Y+0.017AY、0.488X-0.35Y+0.017AY、0.388X-0.15Y+0.017AY。

企业的税负负担均为：1.099X-0.145AY-Y。

假设“营改增”前后企业的税负水平不变，可分别求得税负无差别点：

当土地增值率在50%内时，0.517X-0.475Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.582/（0.145A+0.525）。当0<A<0.39时，企业盈利；当A>0.39时，企业亏损。

当土地增值率在50%～100%时，0.592X-0.513Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.507/（0.487+0.145A）。当0<A<0.14时，企业盈利；当A>0.14时，企业亏损。

当土地增值率在100%～200%时，0.667X-0.513Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.145/（A+0.487）。由于Y/X>0才有意义，而此时A<0，因此讨论A没有意义。

当土地增值率在200%以上时，0.742X-0.438Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.357/（0.145A+0.562）。由于Y/X>0才有意义，而此时A<0，因此讨论A没有意义。

土地增值税考虑与否的税负无差别点为：

即：Y/X=0.741/（0.75-0.013A），当A=1时，Y/X≈1，说明在不考虑营业成本（包括期间费用）中其他费用的情况下，“营改增”后土地增值税对企业税负的影响并不大，所以，房地产业“营改增”后土地增值税是否立即停征问题可能不会成为房地产企业关注的焦点。

三、对房地产企业的建议

根据上述分析，房地产企业要在“营改增”后减轻税负，可以从以下几个方面进行完善：

1.政府对房地产抵扣凭证的规范。对于房地产企业来说，土地购置费用的进项抵扣问题是其增值税进项抵扣的主要问题。因此，若政府允许房地产企业将财政部门监制的土地专用收据等作为增值税进项抵扣凭证，那么“营改增”后房地产企业的税负将有所减轻。

2.加强房地产开发过程中的成本管理，规范外来发票的管理。房地产开发过程是成本发生的过程，房地产企业应不断加强房地产开发过程中的成本管理，尤其是对各项成本发生凭据的管理。增值税进项税额的抵扣实行凭票抵扣，因此，成本票据的管理显得尤为重要。

3.销售方式的选择。房地产企业的楼盘是由本公司销售还是委托其他公司销售的销售方式的选择，也会给企业带来不同的税负影响。增值税的委托代销纳税义务发生最迟在发出货物满180天的当天；若选择自销，纳税义务发生的时间为书面合同约定的收款日期的当天。

4.购进对象的选择。对于房地产企业来说，购进对象的选择也会给企业税负产生影响。一是选择一般纳税人作为提供方，可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人作为提供方，这种情况下，如果取得的增值税普通发票，房地产企业不能抵扣进项；如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票，房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言，若选择从一般纳税人或小规模纳税人采购对企业的净利润影响不大，则应当选择从一般纳税人采购货物或劳务；若采购小规模纳税人的货物或劳务会增加企业的净利润，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项税额的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作。

四、小结

在不考虑营业成本中其他相关费用的情况下，土地增值税对房地产“营改增”前后的税负影响并不是特别大，所以，房地产企业在“营改增”过程中不必过多关注土地增值税对公司的影响。

在税制改革的初期，房地产企业的税负可能增加，但是随着征收链条、经营模式、体制机制的不断完善，各种不利因素终将消失，“营改增”对房地产业的积极意义和推动作用也将随着增值税的进一步完善得以体现。

参考文献

全国注册税务师执业资格考试教材编写组.2014全国注册税务师执业资格考试教材——税法(I).北京:中国税务出版社,2014(1).

营改增对房地产企业的影响 篇10

一、增值税取代营业税的必要性

我国全面推行“营改增”政策, 具有以下几点意义。第一, 基本上覆盖了增值税的纳税范围, 有利的避免了反复征税的弊端, 使得流通环节中增值税的抵扣链条环环相扣, 加强了社会管理活动的有序性, 促进了整个不同产业的优化升级。第二, 将不动产纳入到抵扣范围之中, 可以使得消费型增值税的制度更加完整和规范, 加强了企业的投资力度, 对企业的经济发展起到了很好的推动作用。第三, “营改增”后企业的税收负担在一定程度上有所缓解。国家财税领域打出的重要一招是“降成本”的组合拳, 简单的说也就是用短时间内税收收入的“减”来获得未来的“增”。为社会经济的又好又快发展夯实了基础。第四, “营改增”后, 国家的税收环境更加公正、中立, 有利于充分发挥市场在经济发展过程中的带动作用, 推动产业转变经营方式、优化管理结构、升级消费理念等方面的改革创新工作。

二、“营改增”给房地产企业带来的影响

(一) 房地产企业开发建设成本受“营改增”的影响

房地产企业“营改增”后的适用税率为11%, 税率的增加会在短期内使得企业的税负提高。依据对应的税负转嫁理论, 会相应的提高建筑安装的费用。建筑活动中的用材种类有很多, 其中只有一部分可以取得专门的增值税发票, 但另一部分则无法获取。例如购买的钢筋、水泥等都有增值税专用发票, 而有一些商户、五金店铺等供应的材料则无法开具。另外, 在“营改增”方案实施前, 很多企业, 包括绝大部分房地产开发企业, 一般情况下会利用预提费用等方式对其开发成本予以虚构和增加, 以此获取利益, 在一定程度上能减少企业各项支出费用与税负。“营改增”制度调整以后, 对上述提到的问题都有很好的管控作用。此外, 获得土地得途径有很多种, 可以通过作价入股、无偿划拨等方式获得, 这类情况都很难获取有关的增值税专用发票, 也极有可能无法对土地进行进项抵扣, 如此一来, 房地产开发企业的土地开发成本便大大提高。

(二) 营改增对房地产企业融资与现金流的影响

具体的实践过程当中, 绝大部分的房地产开发企业常常采用的方法是预售制, 而房地产企业在确认预售时则便要求其缴纳营业税, 这给房地产开发企业的现金流带来很大程度的影响。而“营改增”后, 一般的房地企业会提前购买用于建设房地产的相关原材料及其设备, 大部分建造期间内其进项税额通常都大于销项税额, 因此在房地产建设开发初期, 相当长的一段时间内房地产企业不用再缴纳税费, 这样一来能大大减少税费对于企业现金流资金的占用, 使得房地产开发企业合理可以充分利用现有流动资金, 有利于企业的稳定健康可持续发展。

(三) “营改增”后对房地产企业计税基数的影响

营业税的计算是以销售收入的全部金额为计税基础来向税务机关缴纳营业税。然而增值税的计税基数, 不管是一般纳税人还是小规模纳税人, 确定的收入里都不包括增值税。在前后的变化当中, 就需要企业的财会人员重新建立应纳金额的账目。按增值税的征税办法来计算在特定期间内企业应该缴纳的税额, 重新填制该企业的增值税纳税申报表。此外, 还会对企业的会计核算产生必然的影响。在改革之前, 企业的主营业务收入是加上营业税。之后的主营业务收入是不含增值税的销售收入。就算是实际的税收负担不大, 没有过多的影响, 企业的利润率也会有所幅度的提高。这是因为利润率等于利润除以主营业务收入, 被除数不变, 除数降低, 值相应增大。

三、营改增改革背景下房地产企业的应对措施

(一) 提高专业水平, 培养纳税观念, 强化纳税意识

“营改增”在目前税务革命中扮演着“冲锋者”的角色, 它将会给各个行业带来不小的影响。在一家房地产公司中, 不管是管理人员还是普通员工, 关注我国的税收改革制度的实行都是非常有必要的, 可以更好地加强业务培训工作。财务人员如良好掌握及运用“营改增”相关策略知识, 并依此加强会计相关算内容, 可以有效提高办事效率和业务水准。房地产开发企业采购相关人员在购买各项原材料时, 不能因为部分商家给出的优惠条件而同意不要求开具增值税专用发票, 这样会导致企业不能得到进项税额, 在将来抵扣的时候, 没有专用发票抵扣, 这将增加房地产企业的税费负担。

(二) 房地产企业营改增后在设备、材料供应商上的精确选择

我国的增值税纳税人分为增值税一般纳税人和小规模纳税人, 计税方法分别是一般征收办法和简单征收方法, 一般纳税人具有开具增值税专用发票的条件, 小规模纳税人没有, 只能开具增值税普通发票。普通发票不能进行进项税额的抵扣。因此, 为了能积极的取得增值税专用发票, 在大型设备、材料供应商选择的基础上, 最后选择具有一般纳税人资质的企业, 可以更好地进行增值税进项税额的抵扣。

例如:A防盗门供应商为一般纳税人。房地产企业向其购买一批防盗门2000000元, 并取得增值税专用发票, 可抵扣的进项税额为340000元 (2000000*17%) 。

B、C、D防盗门供应商分别是小规模纳税人。向三家联合采购一批价值2000000元防盗门的, 同时取得三家的增值税普通发票。同时可以作为进项税额抵扣的为0元, 若是这三家企业分别向税务主管机关申请代开了增值税专用发票, 则可抵扣的进项税额为60000元 (2000000*3%)

二者进项税额相差280000元。则企业要多缴280000元税。

所以在“营改增”政策实施以后, 在选择供应商时一定要明确知道对方的纳税资格。选择供应商的条件最好是一般纳税人, 可以积极取得相应的增值税进项税票, 在以后的税款缴纳中扣减。

(三) 可开发精装楼盘

在我国的税收制度改革以后, 由于增值税是对收入增值部分征收税费, 精致装修的房子所涉及的费用可以进行相应抵扣。销售精装房和买房提供家具的活动, 对于房地产企业来说费用增加不大。因此房地产企业可以考虑开发精装楼盘。以案例来说明:

某房地产企业新开发了一栋公寓大楼, 共300套。其中初装修房每套以70万元的价格销售。精装修的房子以每套90万元的价格销售, 其中精致装修的房子中每套房子的装修费为16万元, 购买的电器的总价值为4.5万元。

1. 在营业税的前提下, 精装修房子比初装修房子每套多缴纳1万元的税款 (20*5%) 。

2. 在增值税的前提下, 如果装饰公司、提供电器的商家都是一般纳税人。提供装修的按照11%征收, 销售电器按照17%征收, 并都相应取得增值税专用发票。则可获得的增值税进项税分别是1.58万元 (16/1.11*11%) 和0.65万元 (4.5/1.17*17%) 。精装修房多20万元的销项税额为1.98万元 (20/1.11*11%) , 精装修部分则应缴增值税=1.98-1.58-0.65=-0.25万元。

(四) 将项目尽量外包, 积极取得增值税专用发票

1. 将新项目相关业务尽量外包, 并积极取得增值税专用发票。房地产企业要掌握其内部结构及经营的流程和环节, 对于设计、广告和宣传销售等相对独立的业务, 房地产企业可以考虑以外包或者成立子公司的形式, 将不能抵扣的人工等费用转为可以抵扣的外购服务, 有效减轻纳税负担。

2. 调整采购模式和成本管理经营模式, 房地产企业现有成本管理经营模式大体上是建立在建造合同模式下的管理, 缺失对组成成本部分的全面性分析, 税制改革后, 企业要结合增值税的纳税规定, 侧重于对各个成本组成项目所包括的进项税额的管理。税制改革后, 要精确挑选具有一般纳税人资质的供应商, 以确保供货方能够及时提供增值税专用发票。

摘要：本文首先对探索房地产“营改增”的背景和意义做了简要总结, 由此得出了房地产企业“营改增”的必然性。然后结合当前房地产的现状, 再联系房地产企业的特点, 深入分析房地产企业在开发建设阶段的成本、税收负担、融资和现金流、相关方 (建设成本) 等方面的现实影响。而对于“营改增”实施后的影响, 总结出促进中国房地产企业“营改增”后的措施和后续思考。

关键词：房地产,营业税,增值税

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[8]王文辉.浅析营改增对房地产企业的主要影响[J].财经界, 2015 (19) .

房地产企业营改增 篇11

关键词：“营改增”；房地产；对策；影响

我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。

一、营改增对房地产行业的影响

（一）对建安成本的影响

房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。

由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。

（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响

营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。

（三）无法适应统一税收政策

目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一，对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二，房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三，房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。

二、减少营改增对房地产行业不利影响的措施

（一）提升纳税意识，积极进行税收筹划

1.适应和学习“营改增”税收制度

“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。

2.对房地产开发成本进行税收筹划

房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。

3.对房地产建设中的物质材料进行税收筹划

房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。

4.对房地产销售方式进行税收规划

除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。

（二）加强企业宣传

因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面地了解营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。

（三）改变经营模式

房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。

（四）加强会计核算与企业财务管理

减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2015，06：46-48.

[2]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析[J].财经论丛，2016，04：29-34.

房地产企业营改增 篇12

关键词：房地产企业,营改增,关注点探析

一、引言

2011年, 国家财政部和国家税务总局就联合下发了关于“营改增”试点的通知, 交通运输业和部分现代服务业首先成为试点。但是由于房地产行业的工程周期较长, 涉及的供应链上下游企业较多, 项目成本的构成较为复杂且涉及的税种较多, 所以房地产行业实行“营改增”的阻力较大, 且面临较多的难题, 所以直到2016年5月1日房地产企业才被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”是1994年我国税制改革以来又一次突破性的税制改革, 其目的在于避免重复征税, 促进社会、经济运行效率的提升, 切实减轻企业税负。财税[2016]36号文件规定, 房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围, 适用11%的增值税率, 也可采取简易计税方法按5%的税率征税。房地产企业“营改增”给房地产企业的日常财务处理和生产经营带来了诸多的变化和挑战, 比如, 针对简易征收方法计税的老项目, 需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票;单位出公差, 住宿费和餐费可否抵扣, 如何抵扣;目前国家税务总局出台了哪些关于营改增的政策等问题, 我们接下来深入分析“营改增”对房地产企业会产生哪些影响, 加大对“营改增”后房地产企业发生的变化的关注, 以期能够帮助房地产企业平稳度过税制改革的过渡时期, 实现房地产企业新一轮的发展。

二、“营改增”对房地产企业的影响

(一) 房地产企业建设成本上升

建筑施工企业作为房地产的上游企业, “营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业, 使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人, 并提供的材料较为繁琐, 管理较为杂乱, 使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票, 使得进项抵扣难度加大, 造成建设成本上升;二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式, 特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式, 这反而使得税负上升, 增加了建筑企业的成本, 从而压缩了房地产企业的利润空间;三是由于房地产企业的生产周期较长, 且人工费用占到总成本很大的比例, 然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣, 使得建设的人工成本高于“营改增”之前。

(二) 税负变动可能与理论分析的情况有所出入

房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票, 使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一, 房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣, 使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金, 使得房地产企业开发的税负反而上升。第二, 取得土地成本较低的房地产企业, 项目开发过程中增值额较大, 可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三, 就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣, 使得实际税负有所上升。

(三) 对房地产企业的利润和现金流产生影响

房地产企业在项目完成以后, 都是以预售的形式进行房产的销售, 由此获得收入应该进行税金的预缴, 然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加, 若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票, 这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税, 而进项税抵扣较为滞后, 严重影响房地产企业的现金流, 甚至会导致企业资金链出现问题;另外, 由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势, 这就使得地方财政收入受到严重影响, 从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管, 比如加强对土地增值税的预缴和清算等, 使得房地产企业的税负上升。

(四) 企业纳税风险增加

房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面:第一, 房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目, 而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加, 使得会计核算过程中难免发生一些错误;第二, 由于新税制刚推行, 财务人员对于政策的变化把握不清, 导致会计核算不合格, 且没有规范的进行纳税申报, 给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险;第三, 一些财务人员可能会受上级的指示, 伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等, 给房地产企业带来巨大的风险;第四, 房地产企业尚未针对“营改增”建立财务风险预警系统, 无法及时发现和防范“营改增”给企业带来的涉税风险, 给房地产企业向新税制过渡带来阻碍。

三、持续关注并尽可能消除“营改增”对房地产企业的影响

(一) 加强建设成本税务筹划和增值税发票的管理

首先, 房地产企业实行“营改增”过后, 由于涉及的环节比以前多, 增加了房地产企业进行纳税的空间, 所以企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境, 加强与当地税务机关的沟通, 合理的利用一切税收优惠政策, 对企业进行纳税筹划, 以帮助企业平稳的度过改革期;其次, 房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是通过提升企业内部管理水平, 加强财务部门对于“营改增”的认识, 加强与建筑企业的沟通, 在完成项目或购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据;二是委派专门的人员进行增值税发票的管理, 使得增值税发票的管理更加系统, 有效的降低房地产企业的成本;三是房地产企业在选择合作对象时, 应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作, 避免风险转嫁到自己头上, 并且合理的降低成本。

(二) 有效控制“营改增”后税负上升问题

“营改增”后房地产企业的税率为11%, 所以房地产企业应该找到足够多的且合理的进项抵扣项目以完成税额的抵扣, 避免税负反而上升。第一, 在项目开始之前事先对企业所经营项目的流程进行系统的梳理、分析, 根据企业目前的发展现状以及所处的经济环境, 对项目的开展提前进行纳税方面的整体筹划, 做到未雨绸缪;第二, 有关部门应当积极推行有利于房地产企业发展和税制体系完善的税收优惠政策, 并且在房地产企业“营改增”的过渡阶段退出临时性的政策, 比如关于进项抵扣方面给与范围的扩大, 同时对于过渡阶段的房地产企业税负升高的情况, 给与房地产企业一定的政府补助, 以帮助房地产企业顺利向新税制过渡;第三, “营改增”后, 对于房地产企业中混业经营的情况, 应当对不同的项目进行单独的计算, 比如采取分业核算或分率核算的方式, 切实的降低房地产企业的税负。

(三) 规范会计核算, 加强财务管理

规范会计核算, 加强房地产企业的财务管理可以从做到以下几点:一是根据:营改增“对于会计核算的要去, 规范企业财务人员的会计核算方式和流程, 加强财务人员对于处理复杂账目的培训, 使得会计核算更加准确;二是建立核查小组, 定期的对企业的会计核算结果和核算方式进行核查, 及时发现其中存在问题的财务指标和不符合国家相关规定的财务处理方式, 并及时的控制, 避免给企业带来损失;三是加强房地产企业的财务管理, 及时发现可能导致现金流断裂的风险, 并采取措施实施控制, 保障企业现金流的健康, 为利润的获得提供基本的资金保证。

(四) 加强对新税制的学习, 建立税务风险防控体系

“营改增”后, 房地产企业的纳税模式以及计税方式发生了巨大的改变, 并且税收政策也在不断的更新, 给房地产企业带来了许多潜在的风险, 所以房地产企业应该采取相应的措施。第一, 加强企业员工关于新税制和新的计税方式的培训, 对企业进项税抵扣方面的知识进行定期考核, 以便于企业财务人员在会计核算过程中加深对税收政策的认识, 同时熟悉进项抵扣的范围和科目, 在规范操作的前提下完成新旧税制的过渡, 并有效的协助企业降低税负;第二, 建立税务风险防控体系, 通过会计电算化的方式建立财务数据电子录入系统和自动风险评估系统, 以及时自动发现企业存在问题的财务指标, 同时对企业的涉税科目通过M atlab等统计软件进行风险的评估和分析, 及时发现可能造成纳税风险的财务数据, 此外, 加强外部审计, 以外部监督的方式来防范企业涉税风险的发生, 顺利的向新税制过渡。

四、总结

总之, “营改增”的全面推行给房地产企业带来了诸多挑战, 我们应当时刻关注“营改增”给房地产企业带来的影响和变化, 采取相应的措施以实现房地产企业向新税制的完美过渡, 最终促进房地产企业新一轮的健康发展。

参考文献

[1]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界, 2015 (15) .

[2]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商论, 2015 (11) .