房地产施工企业（精选12篇）
房地产施工企业 篇1
施工企业与房地产开发企业虽然经营的物质对象都包括房屋建筑产品,但其行业性质和职能有着本质的不同。施工企业属于国民经济第二产业,其基本职能是为生产、流通、管理、事业等单位和居民生产房屋和建筑物,而房地产开发企业属于国民经济第三产业,其基本职能是组织房地产的开发、经营和服务。由此导致施工企业与房地产开发企业的会计也存在着不同。
一、两行业会计核算特点存在差异
(一)施工企业会计核算特点(1)成本核算对象具有单件性。施工企业的建筑安装工程只能按照建设要求和单个图纸组织单件生产,这也决定了其工程成本的核算应实行分批(定单)法,将每一独立编制施工图预算的单位工程作为成本核算对象。(2)产成品和在产品的划分具有特殊性。施工企业的建筑安装产品,需要人为地划分产成品和在产品,即将工程进度达到预算定额的工作内容,不需要在本企业内部进一步施工,可据以进行结算的分部分项工程,作为“已完工程”(即假定的“产成品”);将已投料施工尚未完成预算定额规定的全部工序、内容,暂时无法进行结算的分部分项工程,作为“未完工程”(即“在产品”)。这样划分,施工企业可以及时地对“已完工程”统计工程进度,进行工程价款结算,考核工程成本,计算财务成果。(3)工程价款的结算方式具有多样性。施工企业建筑安装工程施工周期较长,资金占用量大,工程所需资金的供应要达到合理解决的目的,可采用多种方式进行工程价款的结算。如竣工后一次结算;按工程形象进度,划分不同阶段进行结算;按月或季对已完分部分项工程进行结算、竣工后清算等办法。
(二)房地产开发企业会计核算特点(1)筹集资金渠道的多元性。房地产开发企业投资数额大,必须采用多元化的筹资方式来筹集资金,方可满足生产经营的需要。其筹资的形式与渠道主要有预收购房订金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券以及发行股票等方式。(2)资金占用形态的多元化。房地产开发企业开发经营的业务内容极为广泛,其资金在由货币资金转化为成品资金的过程中,不仅表现为货币资金———储备资金———在建资金(在产品资金)———成品资金依次直线运动,而且还具有多向平行运动的特点,从而使开发经营资金在生产领域表现为多种不同的存在形态,且有多元化。(3)结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性。房地产开发企业及经营的企业生产经营内容复杂,涉及面广。要全面组织开发规划设计、征地拆迁、施工、竣工验收和产品销售五个环节的生产经营活动,要同各方面单位的结算中心发生经济往来。在开发、销售时,一般又可以采用灵活多样的销售收款办法,如预收购房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地产开发公司与各方面之间的财务关系既重要又复杂。
二、两行业成本核算存在差异
( 一) 两行业成本分类及成本项目的构成不同(1)施工企业的工程成本按是否与工程直接相关,可分为直接成本和间接成本两大类。工程成本按经济用途又可分为以下五个成本项目:人工费;材料费;机械使用费;其它直接费和间接费用。(2)房地产开发企业的开发成本按其开发项目种类,可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等四类。开发成本在核算上又将其费用分为六个成本项目:土地征用拆补费用;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费;公共配套设施费;和开发间接费用。
(二)两行业成本核算设置账户不同(1)施工企业在核算过程中,一般可设置下列两个成本类账户:一是“工程施工”账户。施工企业发生各项费用支出时,借记该账户;转出已办理工程价款结算的已完工程实际成本时,贷记该账户;尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在该账户的期末借方余额。该账户下设“合同成本”和“合同毛利”两个二级明细账户“,合同成本”还需按成本核算对象设置明细账,并按规定的成本项目分设专栏,进行明细核算。二是“机械作业”账户。企业进行机械化作业过程中实际发生人工费、燃料及动力费、折旧及修理费等各项费用时,借记该账户;企业(包括内部独立核算的施工单位、机械站、运输队等)为本单位承包的工程进行机械化施工和运输作业的成本,月末转入承包工程成本时,贷记该账户。对外单位、专项工程等提供机械作业(包括运输设备)的成本,贷记该账户。该账户在月终全部结转后,一般应无余额。同时,该账户的明细账按规定的成本项目分设专栏,进行明细分类核算。
[例1]宏达建筑施工公司甲工区2013年度同时承建A工程和B工程。7月份该工区共领用原材料1800000元,其中A工程1100000元,B工程700000元,发生应付工程施工人员工资500000元,当月施工实际耗用10000 个工日,其中A工程实际耗用7000个工日,B工程实际耗用3000个工日。则该公司这两项工程领用原材料、工程人员人工费分配的账务处理如下:
(1)A工程、B工程领用原材料时
(2)工程施工人员人工费分配
工程施工人员日平均工资=500000/10000=50(元/工日)
则:A工程应负担的工资额=7000×50=350000(元)
B工程应负担的工资额=3000×50=150000(元)
[例2] 宏达建筑施工公司甲工区2013年4月份自有施工机械(挖土机)发生如下费用:人员工资5000元、耗用燃油48000元、支付水电费27000元、计提折旧40000元,合计120000元。则宏达公司应作出如下账务处理:
承上例,上述挖土机为A、B两工程共用,其使用情况为:A工程使用挖土机15台班,B工程使用挖土机25台班,宏达公司采用台班分配法对挖土机发生的费用进行分配。则:
挖土机费用分配率(台班成本)=12000015+25=3000(元/台班)
A工程应负担的挖土机费用=15×3000=45000(元)
B工程应负担的挖土机费用=25×3000=75000(元)
账务处理如下:
(2)房地产开发企业在进行开发成本核算时,一般可设置以下两个成本类账户:一是“开发成本”账户。房地产开发企业各成本核算对象发生各项费用时,借记该账户;期末分配结转完工开发产品的实际成本时,贷记该账户;期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本。该账户应设置土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发四个明细账户。二是“开发间接费用”账户。房地产开发企业内部独立核算单位,在本期为开发产品发生各项间接费用(如现场管理人员工资、固定资产折旧费、水电费等)时,借记该账户;期末分配结转间接费用时,贷记该账户,分配结转后期末无余额。该账户应按企业内部不同单位、部门设置明细账进行明细核算。
[例3]长兴房地产开发公司2013年6月,开发前进路建设用地4500平方米。计划30%部分(A区)作为商品性建设用地对外销售,70%部分(B区)用于本企业进行商品房开发用地。本月长兴公司发生的部分经济业务如下,请为每笔业务作出账务处理。
(1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1280000元,其中A区384000元,B区896000元。
(2)用银行存款支付勘察设计费220000元,其中A区65000元,B区155000元。
(3) 本月应付现场管理人员工资65000元,固定资产折旧费35000元,水电费12000元。
(4)月末分配开发间接费用,A区负担36000元,B区负担76000元。
三、两行业营业收入核算存在差异
(一) 两行业营业收入确认方法或原则不同(1)施工企业通过判断建造合同的结果如能可靠地估计,则在资产负债表日,采用完工百分比法确认合同的收入与合同的费用;如果判断建造合同的结果不能可靠地估计,则须采用其它的方法来确认合同的收入与合同的费用。(2)房地产开发企业是在满足收入准则规定的商品销售收入五个条件的前提下,再结合本行业经营的特点来确认主营业务收入的。
(二)两行业营业收入核算账务处理不同(1)施工企业采用完工百分比法,在资产负债表日确认、计量当期合同的收入、费用和毛利时,进行如下账务处理:借记“工程施工———合同毛利”,“主营业务成本”;贷记“主营业务收入”。
[ 例4]前进建筑施工公司签订一项建造合同,承建一座水电站,总金额为1000万元,工程已于2012年1月开工,预计2014年底完工。预计工程总成本为820万元,到2013年底,预计工程总成本已为830万元。2012年合同成本实际发生额为205万元,年末预计,要完成合同还需发生成本615万元;2013年合同成本实际发生额为390.50万元,本年末预计,要完成合同还需发生成本234.50万元。
按照上述资料,前进建筑施工公司确认第1年的合同收入、合同费用的计算过程及账务处理如下:
因前进建筑施工公司该建造合同的结果能够可靠地估计,故应采用完工百分比法确认合同收入与合同费用。
第1年合同的完工进度=205/(205+615)×100%=25%
第1年应确认的合同收入=1000×25%=250(万元)
第1年应确认的合同毛利=(1000-820)×25%=45(万元)
第1年应确认的合同费用=250-45=205(万元)
(2)房地产开发企业,根据签订的销售合同结算开发产品价款时,账务处理如下:借记:“银行存款、应收账款”等,贷记“主营业务收入———土地转让收入(或商品房销售收入)”。同时,根据收入与费用配比的原则,需要结转已售商品性建设场地、商品房等的销售成本,作出如下账务处理:借记“主营业务成本———土地开发成本(或房屋开发成本)”,贷记“开发产品——土地(或商品房)”
[例5] 长旺房地产开发公司2013年8月12日对外出售已开发完毕的某商品性建设场地,销售价款1200000元,其中800000元已存入银行,尚有400000元未收到。长旺公司账务处理如下:
参考文献
[1]傅胜:《行业会计比较》,东北财经大学出版社2011年版。
房地产施工企业 篇2
在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为 成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。
二、房地产网络营销的优势分析
房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：
1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。
中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《 览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。
3、多媒体展示
传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。
据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。
4、主动性与互动性强
与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。
5、提高附加值
许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的 保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。
6、定向性强
按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。
7、快捷性
由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到发布，只需要数小时或更短的时间就能把信息发布出去。
三、房地产网络营销策划方案
对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻发布系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。
我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：
1、楼盘展示平台向客户全方位展示
5、项目网站全程为项目建设宣传服务
铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主发布样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。
更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。
四、整合互补，网络营销的成长之道
网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。
到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助网络媒介宣传品牌形象，是房地产企业当前较好方式。
房地产企业营销策划
房地产企业营销策划
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——
简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——
相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、营销战略——
楼盘名：世茂滨江花园
世茂集团自XX年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。
②客户会形式——
楼盘名：万科•光谷城市花园
XX年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。
楼盘名：招商•依云郡
XX年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批vip客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内 购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在XX年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。
海洲国际华园logo海选
XX年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。
⑤体验活动——
楼盘名：百仕达•红树西岸
红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了XX多名目标客户前往观展。
⑥产品说明会——
楼盘名：新湖•香格里拉
新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，XX年在凯悦大酒店最大的宴会厅举
行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店
房地产企业夹缝融资 篇3
中国指数研究院8月29日公布了《2012年1－7月全国房地产开发经营数据解读》报告(以下简称“《解读》”)，数据显示，2012年1－7月，房地产开发企业的各类资金来源中，国内贷款和自筹资金分别下降0.3％和1.0％，而购房者的定金及预付款却提高了1.1％。资金来源在一定程度上反映出房地产商融资方式的现状：贷款资金已不是房地产融资的主导，目前支撑其运营的是自筹资金和预售资金。
两条融资渠道半掩半闭
今年以来，相关部门更加密切地关注房地产业走势，持续出台有力举措防止信贷资金再次流入房地产企业。
7月27日，中国银行业监督管理委员会主席尚福林在“2012年第二次经济金融形势通报分析(电视电话)会议和2012年年中监管工作(电视电话)会议”上强调，坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，在调控政策的压力之下，面向地产企业的信贷会不同程度地收紧。刚刚公布的半年报显示，多家上市银行的房地产贷款余额出现下降。
建行上半年的房地产开发类贷款余额为4178亿元，较上年末减少14亿元。8月27日，中国建设银行副行长陈佐夫在2012年半年报业绩发布会上称，以前房地产行业信贷最高能占建行1／4的信贷余额，目前仅占全行信贷总额的7％左右。建行计划下半年安排不超过300亿的新增贷款投向房地产开发贷。
8月30日，中国工商银行发布的半年报显示，该行的房地产开发贷款余额较2011年末减少了207亿元。行长杨凯生强调，开发贷并没有暂停，只是倾向于再建续建项目。董事长姜建清补充说，房地产贷款倾向满足存量贷款需求，不会增加新项目投放。
河南省某工行信贷部门的负责人告诉记者，目前的工作主要是回收以往的信贷资金，已经停止对房地产行业的新增贷款。河北省某城市商业银行工作人员告诉记者，和国有商业银行不同，由于城商行资金量有限，一般都不会参与房地产融资业务。
房地产企业融资的另一个重要渠道是信托公司，但由于银行对房地产业信贷的收紧，引发了信托公司的连锁反应。
2011年6月，为配合国家宏观调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，严控房地产信托发行数量和存量规模，提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。
此后，对于房地产信托管制的力度始终没有放松。
中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国表示，出于风控的考虑，目前信托公司对房地产业的资金支持非常谨慎，审批较之以前更为严格。
山东中正置业有限公司财务部高经理表示，银行的项目开发贷款审批时间加长，以往是3－5个月，现在却要1年，出于时间成本的考虑，银行贷款目前不再作为首选；信托公司的融资成本相对较高，加之通常以银行作为中介，一般也不作为地产企业融资的选择。
两个重要的融资渠道都不再畅通，房地产企业的融资现状颇为局促。
股权融资方式或兴起
国家统计局8月份公布的《2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7％。《解读》显示，房屋和住宅新开工面积同比分别下降9.8％和13.4％，降幅均比1～6月扩大2.7个百分点。
尽管房地产价格自5月份连续上涨，但涨幅甚微，在土地供应充足的情况下，房地产新开发项目的降幅却还在扩大。这表明，房地产商通过销售回收的资金有限，而进行新开发项目的资金明显不足。
《解读》分析，外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，目前资金占有比例较大的为自筹资金和预售资金，分别为41.9％和25.1％。
房地产金融学家杜猛解释说，前两个季度房价下浮，地产商多采取“以价换量”的举措，融得一部分预售资金，这部分资金可以投入开发使用，缓解了部分房地产企业的资金窘境。中正置业有限公司财务部高经理说：“公司通过自筹资金运作，加之销售量有保证，足以应对经营开发。”
通用地产(天津)有限公司副总经理黄宇昕介绍，尽管预售款可以作为房地产企业的运营资金，但由于各省市对于预售结点的要求有所不同，进而房地产商在预售阶段所需要的时间成本也要考虑在前期的预算当中。
王玉国认为，比较而言，大型房地产企业的融资境况相对较好，从资质、抗风险能力考虑，资金腾挪的空间相对较大，更容易得到银行和信托公司资金支持。而小型企业融资渠道较为单一，比较容易陷入困境。
黄宇昕支持上述观点，央行下放的房地产信贷资金额度有限，贷款利率也在提高，这样就变相支持了有实力的房地产公司的发展。
多年来，由于城市化进程的加快，地方政府大量出让土地建造新城，使得资金涌入房地产行业。但随着国家政策导向的转变，在经济结构调整的大棋局中，资金流向不再侧重于房地产行业，而是转向其他实业，房地产行业必然重新洗牌。整个行业不仅在融资渠道上已经发生变化，而且在融资类别上也出现了两极分化。
那么，未来的房地产企业融资路径在哪里，模式会有哪些创新?
黄宇昕特别提到，房地产融资目前正在形成一个新型渠道，就是以私募股权投资(PE)和风险投资(VC)为主的融资方式。另外，就是广义的外资金融机构，融入外资再投入国内的房地产行业，但是这种方式的融资成本较高、时间较短，风险也较大，且均以高比例股权质押，一旦项目运作过程中出现问题，企业就面临实际控制权变更、股份转让等足以令其进入动荡的重大事项，增加项目开发进程的变数。极端情况下，如果面临违约风险，企业原股东方有可能就“净身出户”了。
他最后说：“经济的周期性是现实存在的，不会因为抑制或阻止就消失，房地产企业只有接受而后应对，才是唯一的解决之道。”
房地产施工企业 篇4
1 把握时机,深入调研,合理确定开发思路
1.1 地域因素
中铁三局桥隧公司郑州家属基地位于河南省郑州市陇海中路南侧,基地位于郑州市比较繁华的中心区域,距郑州火车站不足3 km,和长途汽车站京广站毗邻,地理位置优越。经过多年的发展建设,该地带蕴藏着巨大的商机,及时开发改造不仅可以盘活现存非经营性资产,而且可以提高经济效益和社会效益。
1.2 政策因素
根据当地房地产开发政策,业内人士透露今后的房地产开发规划报批费用、人防费用等相关配套费用将大幅提高,从而使开发成本大幅增加。随着城市土地匮乏,对国有无偿划拨土地再重新规划时,有可能缴纳全额的土地出让金。另外,由于郑州基地属非经营性土地,随着企业改制和主辅分离,势必造成企业土地的流失或低估,而失去从中获利的机会。
1.3 改善环境
郑州家属基地8栋3层小楼始建于1957年,现有住户228户,多数为生活较困难的弱势群体,也未享受国家房改房政策。由于基地住宅建设年代已久,建筑标准低,房屋损坏严重,影响了安全使用;建筑面积小,布局不合理,每户平均建筑面积仅24 m2,不能满足职工群众生活需要,每年维修费用在20万元以上,并逐年加大。基地的外部建筑造型与周围环境也不相协调,基地南侧与城中村路寨相邻,建筑物布置混乱并且密度大,各种居住人员混杂,周围均是小商小贩,小店林立,每天人头攒动,满地垃圾油污,治安环境不够稳定。这不仅给基地职工日常生活带来了不便,也影响了企业形象,不利于企业在郑州市场的拓展。
1.4 城市规划
郑州家属基地住宅楼被郑州市房屋安全鉴定中心鉴定为危房。市政府规定,所有临街建筑必须达到近期规划标准,特别是已被鉴定为危旧房的,必须在一定期限内进行改造,并多次发出通知,要求我单位对临街旧楼进行改造,否则,将由市政府进行统一规划改造。如果这样,企业将失去利用自有土地资源盘活地产、实施房地产开发的机遇,进而也将失去通过房地产开发,为企业创造效益、开辟新的利润增长点和改善职工居住环境的良机。
综合以上分析,郑州基地房地产开发势在必行。经过长时间调研、论证和方案比选,我们优先选择了“危旧房拆迁改造”的方案。该方案:一是符合地方现行政策,可以按程序拿到相关批文;二是经过做工作可以享受一定的税费减免优惠政策;三是稳妥可靠,具有可控性。最为关键的是企业可以争取到较大规模的房地产开发项目,在改善职工居住环境的同时,取得相应的规模经济效益。
2 统筹兼顾,整合资源,形成有利于房地产开发的管理链
2.1 项目人力资源配置与外部服务机构选择
全过程的房地产项目对公司来讲是一个全新的行业,要保证房地产开发项目有序推进,必须靠强有力的人力资源和外部协调机制作支撑。重点要抓好项目人力资源的配置与外部服务机构的选择两个环节。在组建郑州基地危旧房改造指挥部时,由于公司已有几个施工项目在建,所以几乎没有工程管理技术人员,参与过房地产开发项目的人员更加匮乏。面对这个现状,我们在挖掘调动已有人员潜力和积极性的同时,通过兄弟单位协调、在社会上招聘等渠道招聘人才,逐步建立一个精干的项目管理班子,负责对开发项目的组织协调和工程质量、工期、安全文明施工等环节的指导监督,从而保障了改造工程的顺利进行。与此同时,陆续对咨询服务、工程设计、建设监理、招标代理、拆迁工程、土建施工、设备供应等建设环节采取邀请招标、公开招标等不同方式进行了几十项招标工作,充分运用市场竞争、信誉评价及调查核实一系列手段,最终确定了各自的承包商,完成了作为一个施工单位由被动投标向作为业主对外招标的角色转换。
2.2 规划报批与拆迁安置
规划报批与拆迁安置,是房地产开发链上的两个关键环节,也是房地产开发实践中的难点之一。现实案例中,往往是我们努力将动迁工作完成后,而规划报批工作却受当地政府城市环境规划和换届等因素影响,使规划报批“束之高阁”,长时间搁浅。
报批手续落实后,接下来是拆迁安置工程。这是大多数房地产开发项目都涉及到的一个困难环节。它直接关系到广大拆迁户的切身利益,能否按计划顺利完成拆迁,是新建工程能否顺利开工的前提和保证,对下一步工作的开展也具有制约性。
2.3 资金管理与施工控制
资金管理与施工控制,看似两个环节,实则一个问题两个方面。资金筹集和资金调控不到位,则影响工程进度和质量以及后续管理链条,有效的资金筹措和资金调控能为顺利实施房地产开发打下良好基础;如果管理工作缺失,安全质量、成本控制等要素协调不当,则影响到资金的周转和管理效益的提升。因此,首先要抓好资金环节。由于本开发项目资金全部由职工集资筹集而来,加强资金监管显得尤为重要。结合实际我们编制了项目总体资金预算,明确资金运作重点,加快资金周转,节约融资成本;强化资金日常使用情况检查、监督,发现问题,及时纠正和处理。
在施工管理环节中,坚持以国家相应的技术规范和质量标准为依托的模式化管理,严格实行项目业主制、工程招投标制、建设监理制和合同管理制。加强成本控制,推行“阳光采购”和内部预算管理;注重文明工地建设,实行标准化施工,尤其在安全质量管理方面着重推行标准化管理,层层落实责任制,做到事前计划、事中控制、事后检查全过程监控,保证安全“零”事故和工程无隐患交付。
3 房地产开发中值得注意的几个问题
3.1 人力资源配置不当,会影响到整个项目开发的正常开展
房地产开发成功与否关键在人。如果项目团队各个成员对各自分管负责的工作,事前没能及时跟进,会给项目整体推进造成不利影响,或者说,本来能够做得更好的工作,由于错过了时机,和个人的业务水平参差不齐,也会留下诸多遗憾。
3.2 对商品房的定价要具有前瞻性
如何对一个房地产项目预测,确定项目的规模,进行成本分析,把握时机是一项很关键的工作,也是我们将来重点要研究的问题。
3.3 投资概算要考虑不可预见的政策性因素
由于缺乏房地产项目运作经验,再加上对政策变化的估计不足,造成了项目运行的资金紧张,也是今后开发项目成本控制中应该汲取的一个经验教训。关于职工集资建房是否缴纳销售税,各省市在税收征管中存在差异。由此,在做开发投资概算时,应充分考虑由于国家和地方政策变化带来的企业不可预见因素造成的费用支出,以确保项目的顺利进行。
3.4 合理的标价是项目顺利进行的前提
在项目运行过程中发现,由于以标价高低为招标的主要原则,相对淡化了对施工队伍整体实力、社会信誉等方面的考察,也造成了本项目工期的拖延。再加上过多考虑一些单位内部事务的平衡,尤其对业主资金实力不是十分雄厚的开发企业来说,影响会更大一些。因此,以合理的标价,选择最好的队伍,才是保质保量完成施工任务的前提。
结合上述分析,笔者由此有两点感悟:1)商品房的开发定价要有一定的预知性,并且需要投入一定的广告宣传和前期运作;2)在目前全国房地产开发市场相对稳定的情况下,大中城市的房地产开发仍在持续增长,值得我们去放手一搏。
参考文献
房地产企业到底有没有企业文化？ 篇5
房地产企业到底有没有企业文化？前阵子跟一个朋友就这个话题，进行了私下的探讨。朋友的主张是：有的。而我却主张：无。
朋友主张有，并提出了自己的观点，还举了一些例子。他说，如果说房地产企业没有自己的企业文化，那么为什么同样的价钱，同样的地段，你要去买金科、龙湖这之类的大型开发商所开发的楼盘呢？
而我却认为，光从销售来证明房地产开发企业有自己的企业文化，似乎有些太过于牵强了。房屋的销售怎能直接代表这个企业的企业问文化？首先，我们应当从“企业文化”这个概念来进行详细的剖析。
“企业文化”其实并不能单一的去看待它，我们在看一个企业的企业文化的时候，应当从两个方面去看待它。企业内部的文化，以及企业的外部文化，这两个文化相加才能说是一个企业的“企业文化”。
企业的内部文化
也就是我们常说的企业组织架构中的核心理念。这个文化是企业在经营过程中，由企业内部沉淀出来的一种精神。团结，奋进，执行力，诚信，忠诚等等等，这些都可以称之为企业内部文化。可是市场呢？他们认可吗？难道你的企业是在消费者面前一边生产一边销售，同时还向消费者解说您的管理流程，生产流程？恐怕不太可能吧。所以说不考虑市场的企业内部文化也不能算得上是企业文化。
企业在市场上所展现出来的文化
那么单从市场来看，或许能给你造成一定的假象，让你误认为这就是这个企业的文化。其实不然。因为市场是变动的，需求是进步的，企业文化不是一个随着市场的变动而变动的文化，因为它的构成，是在这个企业长时间的经营下，逐渐沉淀，日积月累而形成的，并不是根据市场的需求可随之变动的。市场呈现出来的文化其实不能称之为一个企业的“企业文化”。仅仅只能说是，这个企业应对市场需求的战略规划。
作为一个房地产企业而言，他们如何去完成企业文化的塑造呢？众所周知，房地产行业是一体个受政策影响，购房者意识变化很强的行业。政策的变更，可以令房地产行业内部机构发生微妙的变化，变化后的企业，还可以持续原有的文化沉淀？市民意识的变化也是房地产企业文化沉淀的致命伤，就像我这位朋友所说的一样吧。为什么你买房子要买龙湖，因为他的服务好，可是龙湖还不是被业主闹过，为什么呢？这就是购房者意识的变化，带来的房产企业对外文化的无法统一。
房地产企业税收筹划 篇6
【摘要】 税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分,直接关系到企业的经营利润。房地产行业是一个税费负担较重的行业,对房地产开发企业的税务筹划,企业经营者都很重视。主要就房地产开发企业税务筹划的制度基础及如何在企业财务战略思想的指导下,开展税务筹划等若干问题作了试探性的讨论。
【关键词】 房地产企业;税收筹划;财务管理
随着我国社会主义市场经济的迅速发展,房地产行业市场化程度进一步调高,竞争日益激烈,房地产企业要在竞争中立于不败之地,必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润,其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计,各种税费占商品房成本的30%～40%,通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负,采取各种措施防范和化解纳税风险,是企业财务管理方面的一项重要工作。
一、税务筹划的概念及特点
(一)合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳,税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的,是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时,企业作出缴纳低税负的决策,依法行政的税务机关对此不应反对,这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
(二)可筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提,纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负,是在前期通过充分了解现行税法和财务知识,结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻,经营效益相对最好的决策方案的行为,是一种合理合法的预先筹划,具有超前性特点。
(三)目的性。企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标:直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因,是税务筹划最本质、最核心的目标;还包括有:延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额,不出现任何关于税收方面的处罚,以避免不必要的经济、名誉损失,实现涉税零风险;确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
(四)筹划过程的多维性。首先,从时间上看,税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程,任何一个可能产生税金的环节,均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划,而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段,都应进行税务筹划,选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型。其次,从空间上看,税务筹划活动不仅限于本企业,应同其他单位联合,共同寻求节税的途径。
二、税务筹划对企业财务管理的意义
(一)有利于提高企业财务管理水平,增强企业竞争力
首先,企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的税收筹划有利于规范其行为,制定出正确的决策,使整个企业的经营、投资行为合理、合法,财务活动健康有序运行,经营活动实现良性循环。
其次,筹划活动有利于促使企业精打细算、节约支出、减少浪费,从而提高经营管理水平和企业经济效益。
再次,税收筹划是一项复杂的系统工程。税收的法规、政策在一定时期内有其一定的适用性、相对的规范性和严密性。企业要达到合法“节税”的目的,必须依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理,只有如此,才能使筹划的方案得到最好实现。开展税务筹划也有利于规范企业会计核算行为,加强财务核算尤其是成本核算和财务管理,促进企业加强经营管理。
(二)有助于企业财务管理目标的实现
企业增加利润的方式有两种:一是提高效益;二是减轻税负。前者在投资一定的情况下,虽有所作为,但潜力是有一定限度的。企业税务筹划正是在减轻税负、追求税后利润的动机下产生,通过企业成功的税务筹划,可以在投资一定的情况下,为企业带来不少“节税”效果,更好地实现财务管理的目标。节税筹划,有助于企业在资金调度上受益,无形中增加了企业的资金来源,使企业资金调度更加灵活。
(三)现行税制为企业税务筹划提供了广阔的空间
首先,在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种,都在不同程度上存在问题:各经营环节税负分布不合理;各税种交叉重叠,如土地增值税与营业税的重复---由于土地增值税是在房地产的转让环节征收,每转让一次就征收一次土地增值税;土地增值税除了具有所得税的特征外,还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中,既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税,又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税,造成了重复征税,税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性,优惠标准模糊,不利于执行等等。正是这些问题的存在,才为企业避税提供了理论依据。
其次,由于税法除了组织稳定的财政收入职能外,还拥有宏观调控等效应,政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用,制定了不同类型的税收政策,使得无论多么健全严密的税制,税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案,这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税务筹划提供了极大的可能和众多的机会。
三、税务筹划的基本原则
(一)考虑经济环境配套性
当地的房地产经济越发达,竞争就越激烈,企业就必须想方设法降低成本,对纳税筹划的需求就越大,从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励,这牵涉到政府各个职能部门,真正决定企业是否符合一定优惠政策的所规定标准的,往往不是税务部门,企业还要充分利用其他职能部门的审批权,以获得减免税的资格。税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
(二)遵循成本效益的原则
任何一项筹划方案都有其两面性,随着某一项筹划方案的实施,企业在获取部分减轻税负利益的同时,必然会为该方案的实施付出额外的费用,以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时,该项筹划方案才是合理的,当费用或损失大于取得的利益时,该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择。不能简单的认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
(三)正确理解税法和会计制度分离原则
由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性。
1.目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息。根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节。目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。
2.基本前提不同。会计核算的基本前提包括:会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。会计核算对象的确定、会计方法的选择、会计数据的搜集等都以会计核算的基本前提为依据。由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同。
会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位,可以是一个法律主体,也可以是一个经济主体。 纳税主体,是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位(或自然人),也就是税法规定的独立纳税人。会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异。
3.遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑。
四、新形势下税收筹划的要求和发展方向
2006年财政部颁布了新的《企业会计准则》,其中38项具体准则都有了不同程度的变化,对会计科目和主要账务处理均做出了新的规定。中国税制改革也进入到了全面实施的阶段,国家在2006年个人所得税改革、消费税改革的基础上,2007年年又稳步推进增值税转型、企业所得税“两法合并”、个人所得税制、资源税计税方法、土地使用税标准的提高、税收优惠政策的调整及国际反避税政策的出台等一系列新的重大改革。特别是内外资企业所得税合并,它的改革进程影响到每一个企业。如何把握新的税制改革形势,掌握最新政策,规避税制改革给企业带来的影响,抓住契机推动企业的经济增长,在顺利地做好新旧准则(制度)的衔接和新准则的执行工作基础上,进一步推进企业税收,筹划工作是每一个财务人员都必须关注和思考的重大课题。
房地产企业应设置专门的税务会计,除具备财务、会计知识外、尤其是要精通税法,这样才能在企业税务筹划中发挥显著作用。税务会计的职责:一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量,计算和缴纳应交税金,编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测,对税务活动进行合理筹划,发挥税务会计的融资作用,尽可能使企业税收负担降到最低。
税务筹划作为一种综合的管理活动,所采用的方法是多种多样的。从环节上看,包括预测方法、决策方法、规划方法等;从学科上看,包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等,税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动,需要周密的规划、广博的知识。近年来,税务筹划活动领域的专业化现象越来越明显,随着房地产税制的日趋复杂和完善,仅靠企业自身进行税务筹划已显得力不从心,企业应当有选择的引进高素质的专业税务代理、咨询机构为企业做量身服务,依靠专业化的税务筹划人员为企业经济活动出谋划策。
税务筹划的概念出现的时间很短,整体上系统地对税务筹划的理论和务实的探讨还比较缺乏,加之房地产行业发展变化很快,税收制度还不完善,房地产税务筹划的研究还是一个新的课题,有待于我们进一步的加强理论和实践的探索。
参考文献
[1]梁云凤.房地产企业税收筹划.中国市场出版社,2006
房地产施工企业 篇7
关键词：房地产,建设市场,施工企业,经济效益
在现阶段来看, 房地产建设市场中, 施工企业由于没能够很好的跟上时代步伐, 在多个层面上难以做到与社会和行业的发展相切合, 所以在经济效益上出现了严重的下坡趋势。
1 房地产建设市场中施工企业的经济效益现状及其分析
1.1 房地产施工企业经济效益下坡现状
首先在行业间的竞争上, 缺乏良好的行业发展环境, 而导致的后果是同样为施工企业, 却没有形成一个良性的竞争过程, 如此也为施工企业的发展埋下了隐患;其次在于建筑工程合同的签署问题上, 现阶段由于相关的机构部门对其管理尚未到位, 而导致相应的法律法规也未能切实的为行业发展带来相应保障, 所以在建设施工合同上没有形成有力的约束;第三, 现阶段在建设施工中, 常常出现相关款项的拖欠问题, 而相应的企业也多次被告, 诸如此类问题的出现, 也使得施工企业在经济效益上蒙受损失;第四, 施工企业在施工中难以进行必要的工期调控, 为此常常延误工期, 不仅如此, 在涉及到资金量较大相关问题, 常常有企业完工后工程款出现迟迟未能结算的情况。诸如此类的现状综合作用下, 进一步扩大了施工企业经济效益的下坡趋势。
1.2 关于施工企业经济滑坡现状的分析
对于上述关于房地产建设市场中施工企业的经济出现下坡趋势的现状来看, 有必要对其进行简要分析, 方能从问题的源头上进行解决。首先, 在现阶段的施工企业中, 多数企业实行以包代管的模式进行工程施工执行, 而这样的管理机制缺乏必要的监制, 同时也有不可避免的成本控制缺乏问题出现;其次, 作为一项较为庞大的施工工程, 其周期运作相对较长, 所涉及的材料数量和规格等也较为繁琐, 在各个数额控制不到位的情况下, 经济效益的上涨将是一句空话;再有是现阶段施工企业难以运用新型科技, 进行对工程成本等的有效预测和分析, 而相应的人员素养得不到必要培养和提升, 与此同时, 在相应的生产费等核算也没有形成系统化。施工企业的经济效益提升已然成为一个重要课题。
2 提升房地产建设市场中施工企业的经济效益相关措施
2.1 完善市场秩序
通过现阶段对于房地产建设市场中施工企业所涉及的一系列经济效益的不良增长态势, 我们有必要对于其发展做出相关分析与探索, 让房地产建设施工行业能够在新时代下扭转经济效益形势, 并在强有力的经济增长趋势下进行企业的发展变革。首先, 作为房地产建设市场中施工企业来讲, 预想突破经济效益难增长的问题, 必须从相关的市场环境出发, 切实地完善整个市场秩序。完善的市场秩序要求有相应的宏观调整法规体系, 以此来确保在整个建设市场生存和发展的承包和发包双方能够在强有力的保障之下进行合作发展。其次在对于房地产建设施工过程中涉及到的资金等问题, 也应该建立在相应完善的市场体系之下, 如此才能够切实地为相应的审查等工作工序带来切实的流程保障。第三, 市场的完善, 强调对市场中出现的不良现象加以查处, 建立在有力的法律法规之上的市场新秩序, 要求不正当竞争行为将为法律所制裁, 而这样的市场秩序, 也将为真正有实力的企业提供良好的发展环境, 相应的, 也将促进房地产建设施工企业能够有更为优质的建筑产品, 并未整个企业的的经济效益的提升做出贡献。
2.2 完善企业管理机制
新时代发展的大背景之下, 要求每个企业的每个部门都能与时俱进的通过自身的不断发展, 来达到促进整体企业和社会等的更大发展。作为房地产建设施工企业来讲, 在提升经济效益的道路上, 还需要思考的是来自于企业管理体系的完善问题。房地产建设施工, 作为一项涉及面相对较大, 运作周期较长的项目运作来讲, 每个时间段所涉及的对于人力、物力、财力等问题, 都将对企业的经济效益带来相应的影响, 诸如相关材料费用、机械租凭费用、各方面人工费等等, 而这些多而复杂的事宜中, 建立在管理机制上的问题便显得尤为重要。首先在管理机制上应该加强对于成本的控制, 通过专业人员有计划的对相关成本进行规划, 并在相应的时间内进行调研, 确保成本的控制得到落实;其次是过程控制, 在周期较长的施工项目中, 控制施工过程将进一步提升工作效率, 并为项目执行提供切实的调控运作机制;第三, 在发现问题和解决问题中, 相关管理机制上应该做好必要反馈通道, 让不论是人力问题还是物力问题都能得到最快的解决, 为项目的执行奠定必要的基础。开源节流的管理体系, 能够让相应的高效作业模式得到更为科学的执行和发展, 而这也将为企业的经济效益带来提升的可能。
2.3 加强机构的兼顾管理
企业的发展需要在得到相应机构支持之下才能有更好的发展, 而这不仅仅是为了能够更好的完善整个市场规范, 更是为了能够在专业的组织机构下确保相关工作的正常进行, 进而来做到切实的提升企业经济效益。首先机构管理中, 要认识到转换经营机制的重要性, 通过实行责任承包制设立工程项目责任中心, 企业以工程项目为责任单位, 在签订“项目承包责任书”的情况下, 实行各项目的相关情况考核。其次, 机构应该能够做到对工程欠款的催收, 欠款的催收工作应该切实的进行制度执行工作来进行执行, 在相关的机构执行过程中, 必须及时的对实际情况进行了解, 并从中认识到项目中存在的问题, 并做好反馈工作, 在提升企业经济效益的执行上个, 对于工程款的清查和催收上是有着积极的意义。第三, 在机构管理上, 必须切实的认识和了解相关合同, 并对其有很好的管理落实, 房地产建设施工过程中, 常常涉及的相关合同问题而导致的施工延误, 这也造成了经济效益的严重损失, 合同管理上, 机构应该落实对相关细节的把握和认识, 并注意原始证据收集积累, 做到铁证确凿, 让问题解决在摇篮里, 切实地让企业经济效益最大化。
3 总结
在新时代经济和科技高速发展中, 思考如何通过相关手段让企业的利益最大化, 在激烈的行业竞争中显得尤为重要。作为房地产建设施工中的施工企业来讲, 我们分析了其经济效益下滑的原因, 并在一系列分析中建立起了相应的解决措施, 希望能够为房地产建设市场中施工企业的经济效益提升指明前进方向。
参考文献
[1]沈启胜.关于建筑施工企业合同管理中常见的几个问题[J].中国建设信息, 2012 (2) :18-20.
房地产施工企业 篇8
长治市是一座老城,它所辖的各县区有着丰富的煤炭资源,在中国经济发展的前30年中,长治市的矿产资源为推动当地经济发展发挥了重大作用。而房地产项目的开发与建设在整个经济发展的过程中也发挥了重要作用,给城市美化了环境,给政府增加了收入,给人们提供了住房,也给开发商们提供了丰厚的利润,使开发商很快的成长起来。但随着国际金融危机的爆发,随着国内经济步伐的放缓,尤其是政府投资项目的减少,大中型企业投资的放缓,建筑业市场在发展成熟的同时竞争也显得特别激烈。于是形形色色的承包商们也纷纷到房地产开发项目中博弈,起初几年都还能获得一定的利润,最近几年中却只能为了生存而搏,能获利者、能循环发展者却少得可怜。本文以下内容就对于近年的房地产市场发展和建筑施工企业在其中的生存空间和利润作出浅析。
以某企业在长治市内承担的不同时期的几个工程为例:
1)长治市城区某住宅楼,框剪结构,地下1层,地上19层,建筑面积18 601 m2(一栋),工期为402 d,于2002年5月开工。本工程为单位集资和社会商品房两种形式。
工程合同总价2 328.46万元,单位造价为1 251.79元/m2(当年长治市造价管理部门统计测定的同类型工程价格为1 300元/m2),工程承包方式与范围为:包工包料,施工图纸范围内所有土建、安装工程(图纸范围内的土建工程包括了工程主体结构、内外墙抹灰、公共部分涂料、楼(电)梯间的贴砖,安装部分为除去卫生洁具、灯具以外的内容)。本工程的结算办法为:执行2000年《山西省建设工程预算定额》,取费按一类工程、丙上类取费执行,材料价格按照施工同期的长治市材料指导价格执行。付款办法:按工程部位付款,3层封顶付合同总价的10%,6层封顶付合同总价的10%,9层封顶付合同总价的15%,17层封顶付合同总价的30%,达到交工条件付合同总价的10%(付至合同总价的85%),工程竣工结算完成后付至结算总价的95%,剩余5%作为工程保修金。此外,本合同约定了工程创优的奖励办法,鼓励施工单位创优质工程。
本工程为某一级施工企业投标所得的住宅楼工程,工程合同单价比政府造价管理部门统计测定的价格低约4%(以工程总价为计算基数),合同约定中降低了该企业的取费类别,定额取费费率为25.3%;工程存在一定程度的垫资(垫资约350万元,三个月),后期工程款支付也有一定的积压。对于这样的合同条件与当时的市场人工、材料情况,本工程的定额人工与市场相比亏损约占15%～20%,材料有6%左右的盈余,最终工程将会有12%左右的利润(以合同总价为计算基数,并不计因垫资等资金因素引起的利润损失)。
2)长治市城区某房地产开发公司住宅楼,框架结构,地下1层,地上11层,建筑面积24 968 m2(两栋),工期360 d,于2006年10月开工。
本工程合同总价2 715.39万元,单位造价为1 087.55元/m2(当年长治市工程造价管理部门测定的同类型工程造价约为1 150元/m2),本工程的承包方式与范围为:包工包料,施工图纸范围内所有土建、安装工程(电梯除外)。土建与安装工程的具体内容同上一工程。本工程的结算办法为:执行2000年《山西省建设工程预算定额》,取费按一类工程、丙上类取费执行,材料价格按照施工同期的长治市材料指导价执行。付款方式:按工程进度按月支付上月完成工程总量的80%,工程竣工结算完成后付至结算总价的95%,剩余5%作为保修金。
本工程为某一级施工企业以定额计价方式投标所得的工程,工程合同单价比政府工程造价管理部门统计测定的价格低约5.5%(以工程总价为计算基数)。2006年山西省已经开始执行2005年《山西省建设工程计价依据》,而开发商仍要求施工企业按2000年的定额执行,而且企业的取费类别仍按照较低的丙上类执行,定额取费费率为25.3%。合同中约定的是按月进度付款,但前期仍存在一定程度的垫资(一般是垫资至±0.000)。2006年的市场人工费单价与山西省2000定额人工费单价相比已经高出3倍左右,一般情况工程人工费总额的亏损率要达到定额人工费总额的30%～40%,材料费的节约与盈余也很有限,而且远小于人工费的亏损数额,从而导致工程直接费出现亏损。基于这些基本情况就造成了工程成本将占去一部分取费,最终施工企业的利润只能占到工程总价的9%～10%(不计因资金因素造成的利润损失)。
3)长治市城区某房地产开发公司所属的商住楼,剪力墙结构,地下1层,地上13层,建筑面积37 184 m2(三栋),工期424 d,于2009年6月开工。
本工程合同总价4 778.19万元,单位造价1 285元/m2(当年长治市工程造价管理部门公布的同类型工程造价约为1 500元/m2,本工程按山西省2005定额测定的工程实际预算造价为1 430元/m2),工程承包方式与范围为:包工包料,施工图纸范围内所有土建、安装工程(其中土建部分为主体工程、初装修工程及公共部分的涂料地、地砖、墙砖等内容,其他部分均为毛墙毛地)。本工程的结算方式为固定合同总价加变更、签证的方式,施工过程中的材料价格涨、跌超过5%时给予调整,在±5%以内时不予调整。付款办法:一层主体封顶后按月进度的70%付款,工程竣工结算完成后支付至工程结算总价的95%,剩余5%作为工程保修金。
本工程为某施工企业经过议标形式所取得的房地产开发工程,在近年的房地产市场中颇具代表性。本工程的合同价格比定额水平价格低了10.1%(以工程总价为计算基础)左右,以2005年山西省定额为计价基础,本工程的定额费率约14%,而且本合同约定了施工企业需承担材料价格5%的涨价风险,工程从头至尾还存在一部分垫资。2009年的市场人工费与2005年山西省定额人工费相比要高出许多,往往工程的人工费支出亏损率会达到以定额人工费总和为基数的60%左右,再加上需要承担的材料价格风险,施工企业所得利润将不足工程总价的5%(不计资金因素造成的利润损失)。事实上,本工程到竣工结算完成后的实际利润也仅达到了工程总价的3%(不计资金因素造成的利润损失)。
通过以上三个不同时期的房地产开发工程我们可能看出:在房地产业刚起步的几年中,施工企业还能够获得一定利润,随着时间的推移,房地产开发工程的合同条件变得越来越苛刻,施工企业所能获得的利润在不断下降,房地产开发商们对施工企业的降价要求在不断提高,而且都必须有一定的垫资能力。整个房地产开发建筑市场变得日益紧俏、火热、无味。而且随着农民工队伍的规模化,国家与政府对农民工权益维护的法规化,以及我国不断增长的劳务用工需求,使得建筑施工企业的人工费成本年年攀升;再加上房地产开发商不断地成长起来,在合同管理上积累了丰富的经验,往往把材料涨价风险转嫁给承包商,把工程价格定为固定价。由此导致了施工企业的成本不断高涨,利润不断下降。
为了赢得生存的机会,承包商们的竞争显得异常激烈。想要赢得微薄的利润只能靠大体量的工程,靠工程规模来维持企业的生存和发展。然而,随着房地产商们不断扩张,他们的资金链出现断裂的同时,也严重威胁到了一部分承包商的生存,使得这些承包商抵御风险的能力几乎为零。
改变现状的办法只有规范操作才是可行的方案。需要对开发商的发包行为进行规范,不能再无限制的追求低价格,不能再转嫁给承包商许多本不该由他们承担的风险;需要政府行政主管部门加大管控力度,要求发包商加强审核制度,严禁无资质的个体承包商、包工头挂靠大企业的资质取得工程;也需要各大型施工企业提高市场化水平,兼并吸收一部分有实力的小队伍,形成更有竞争力的新型施工企业;还需要相关行政主管部门加大对在施工程的管控力度,严格查处不符合条件的承包商,加大对工程质量的监督、检查,剔除用偷工减料办法获得利润的不法承包商。
通过一系列的规范行为,我们可以筛选出一批优秀的承包商,给优秀的承包商创建一个平台,使他们能有优先的、更多的机会去参与开发商的施工招标,甚至建立合格企业准入制,形成优胜劣汰,逐步的规范和净化房地产建筑市场,达到一种自然平衡与和谐。
摘要：主要对近年来长治地区的施工企业在房地产项目中的利润水平进行了分析与论述,通过几个实例对施工企业在房地产项目中的利润进行了论证,最后对维护施工企业利润和市场稳定的问题提出了一些操作性办法,以指导实践。
关键词：房地产,利润,下降,规范,管控,体制
参考文献
房地产施工企业 篇9
在中国市场经济体制的逐步发展之下,企业的规模日益扩大,分工逐步细化,功能逐步强大,合作逐步频繁,这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题,也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看,中国的房地产行业起步较晚,基础薄弱,规模化程度低,同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率,有的甚至高达90%,这类房地产企业面临着极大的财务风险。由于房地产行业具有高风险高投入的特点,对政策的敏感性极强,其收益也面临着较大的不确定性,这些因素要求房地产企业集团必须实施高效率、严标准的财务控制制度,才能在最大程度上保障集团项目的顺利开发和资金的合理利用。随着中国社会主义市场经济发展的不断深化,不少本土房地产开发企业,已经开始进行跨地域的房地产开发项目,鉴于此,强化房地产企业集团对下属企业的财务控制十分必要。对于多项目、跨地区进行项目运作的房地产企业集团来说,亟需建立起一套具有实际可操作性、能够进行有效监控的财务控制体系。通常,很多房地产企业集团在实际经营运作过程中,为了进一步控制财务风险,提高投资的可靠性、可行性,大多会从成本控制、财务人员管理、资金控制、财务信息控制等角度入手,对房地产企业集团的财务控制工作进行整体考量。
二、强化房地产企业集团对下属企业财务控制的策略
(一)建立资金结算中心,确保资金得到合理运用
资金控制是房地产企业集团对下属企业财务实施控制的最主要方面。资金控制主要是指集团公司对子公司的资金流量、存量进行的控制和管理。为了在最大程度上确保资金能够在集团企业内部正常流动,更全面地发挥资金的整体效益,房地产企业集团可以建立资金结算中心。资金结算中心能够将企业集团分布在多个银行上的各个账户里的资金集中起来,实现统一筹融资、统一决策、统一调动资金、统一办理结算业务等资金控制的目标,继而树立起有借必还的市场经济运作原则,保障集团企业能够将各个环节上的闲散资金都能够得到最优配置,提高资金的使用效率,在充分化解资金供应紧张状况的同时,也降低集团企业的闲散资金量。通过资金的合理归集与安排,使企业整体、各项目之间的资金实现集约化使用,降低财务成本。
(二)进一步整合企业内部的财务资源,实现财务统一控制
随着现代网络技术的高速发展,很多技术成果都可以在财务管理领域中得到应用,充分将企业各个职能部门经济活动的信息进行整合,从而将科学的财务控制理念深入贯彻到集团企业组织管理的各个环节。具体来说,首先,企业集团财务资源的整合可以借助已经较为成熟的信息办公系统,实现集中化的财务管理模式,帮助企业实现对下属企业的跨地区控制。其次,推行财务业务的一体化控制,引进ERP系统,房地产集团企业可以同步生成信息流、物流、资金流的相关信息。最后,打造网上结算系统和远程计算机网络,强化企业集团对下属企业资金的调控能力,提高企业资金的流动效率,同时也能将下属企业各个项目的资金流转、预算执行等情况都全面集中于计算机网络平台上。通过这样的技术措施,集团企业能够随时查询、调用下属企业的财务状况、经营成果和现金流量,全方位掌控下属企业的项目开发进度,及时发现生产经营活动当中出现的错误和问题,尽可能降低经营风险,减少资金流失。
(三)建立预算控制制度,完善集团企业的财务信息网络系统
所谓预算控制,是指企业通过编制涵盖企业整体经营活动的全面预算,对集团企业下属的各个企业的经营活动进行严密控制,以便帮助集团企业实现自身经营目标的一种管理手段,是企业内部控制工作中的重要组成部分。企业集团在充分分析行业发展状况的基础上,结合自身的规模大小、母子公司的组织结构进行预算的编制,工作的重点主要涉及以下几个方面:首先,如果集团企业的规模较大,那么可以考虑设立专门的预算管理委员会,主要负责制定预算目标和具体的管理制度。如果集团企业的规模较小,那么可以由经营班子成员行使预算管理委员会的职能,来替代预算管理委员会。其次,通过完善的预算编制,能够帮助下属企业更进一步明确自身的经营管理目标和所拥有的权力和责任,促进下属企业进行更加完善的自我控制和调整。最后,针对产品较为单一的房地产企业集团,可以考虑采用“自上而下”的集中型预算编制方法;针对资本性控股的房地产企业集团可以采用“自下而上”的分散型编制方法;针对产业型企业集团则可以将“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型预算编制方法。
三、结语
房地产行业属于资金密集、风险较高的行业,做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本,对于整体房地产行业的健康发展,有着深远的意义。总的来说,有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到,要想建立完善的财务控制体系,就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等,使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息,从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险,切实提高其财务控制能力。
摘要：随着中国社会主义市场经济建设的不断深化,房地产行业也得到了迅猛的发展。然而,房地产企业集团的规模在不断扩大的同时,总公司对下属企业的控制力越来越薄弱。由于总公司难以全面监控公司的财务状况,导致企业集团面临的财务风险逐步上升,成本管理制度将可能形同虚设,资金周转率严重降低。鉴于此,积极发挥企业集团母公司的核心作用,对整个集团的财务运作进行有效监控是一个亟需解决的问题。
房地产施工企业 篇10
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,因开发产品采取的销售方式不同,其销售收入确认实现的时点也不一样。
1. 涉税风险。
一是采取一次性全额收款方式的,企业未对“预收账款”或“应收账款”于实际收到价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入。二是采取分期收款方式的,企业未按合同或协议约定的价款和付款日确认收入。三是采取银行按揭方式的,企业未于首付款实际收到日确认收入,或者余款未在银行按揭贷款办理转账之日确认收入,或者将贷款保证金直接冲减销售收入或作为费用在当期税前扣除。或者采取假按揭方式融资。四是采取委托销售方式的,在销售合同或协议约定的价格低于基价时,未按基价计算的价款在收到受托方已销开发产品清单之日确认收入,或在超基价实行分成方式时,企业将支付给受托方的分成额直接冲减了销售收入。
2. 风险规避。
首先,只要企业正式签订了《房地产销售合同》或《房地产预售合同》,无论会计上是通过“银行存款”、“库存现金”、“预收账款”还是“应收账款”科目核算,在税法层面都应该于实际收到价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入实现,尤其是“预收账款”。其次,采取分期收款方式的,按合同或协议约定的价款和付款日期确认收入实现。第三,采取银行按揭方式的,首付款于实际收到日确认收入实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现,银行按揭贷款保证金不得直接从销售收入中扣除,应该于实际支付时作为费用在当期税前扣除。对于假按揭,企业除了依据预征率计提营业税和土地增值税外,还要依据计税毛利率计算企业所得税,并且不得在财务费用或在建工程中列支个人按揭利息。第四,采取委托销售方式的,若售价高于基价则于收到受托方已销开发产品清单之日按实际售价确认收入;若售价低于基价则在收到受托方已销开发产品清单之日按基价确认收入;若双方约定超基价部分的价款有分成比例,企业按应支付给受托方的分成额不得直接从销售收入中减除,应于实际支付分成额时根据相关发票以“销售费用”列支并据实税前扣除。
二、企业代收款项和价外收费的涉税风险与防范
会计准则规定,企业代第三方收取的款项,应当作为负债处理,不应当确认为收入。税法规定,企业代有关部门或单位收取的各种名目的税费,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取并开具发票的,应作为代收代缴款项管理。
1. 涉税风险。
一是企业代有关部门或单位收取的各种基金、费用和附加等,纳入开发产品价内或由企业开具发票,企业未按规定确认收入。二是企业以代收代缴名义价外向购买方收取的煤气或暖气集资费、装修费、违约金、房屋交易手续费、补贴、劳务费、奖励费、优质费、装卸费、基金、租金、代垫款项,以及其他价外费用性质的款项,未按规定确认收入。三是企业代有关部门收取的契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税等,未按规定上缴有关部门。四是企业代有关单位收取的住房维修基金、产权登记费、权证工本费、有线电视或电话初装费等,未按规定移交给有关部门或单位。
2. 风险防范。
首先,企业可以考虑成立一个具有法人资格的物业公司,由企业代替物业公司收取(或者由物业公司直接收取)各种基金、费用和附加等,并由物业公司开具发票。其次,企业价外向购买方以各种名义收取的具有价外费用性质的款项,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入。第三,企业销售商品房时,代有关部门向购房者收取的各种税费,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为当前销售收入,但企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金,以及其他各种名目的税费按规定移交给有关部门或单位的,应于移交时作为成本费用列支并据实税前扣除。
三、视同销售行为的涉税风险与防范
视同销售按下列方法与顺序确认收入:按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市价确定;由主管税务机关参照当地同类开发产品市价确定;视开发项目位置不同按不低于开发产品成本利润率15%、10%、5%或3%确定。
1. 涉税风险。
一是企业将开发产品用于对外投资、捐赠、赞助、抵债、广告、样品、奖励、福利、利润分配、资产置换等视同销售行为,未在开发产品所有权属发生转移或实际取得利益权利时按规定确认收入,造成少缴税款。二是企业将自用的开发产品视同销售———确认了所得并增加了计税基础,导致企业提前或重复缴税。三是企业以买房送轿车或赠阁楼等方式组合销售开发产品的,企业按捐赠行为将其以买价或市价确认了收入,导致企业多缴税款。
2. 风险防范。
首先,当企业开发产品发生视同销售行为时,在确认有关资产成本或费用的同时,应按规定确认收入。其次,企业将开发产品转为自用时,应按开发产品成本结转为固定资产的计税基础,不视同销售。例如,某房企将市价为120万元(成本为80万元)的一套商品房转为自用,80万元是该固定资产的计税基础。第三,以“买一赠一”方式组合销售开发产品,对“赠一”不做捐赠,而将总的销售金额按各项商品公允价值的比例分摊确认开发产品与赠品的销售收入。例如,购买市价150万元(成本88万元)的商品房,送市价12万元的宝来轿车一台,房企应计营业收入150万元、同时结转营业成本100万元(88万元+12万元)。
四、未完工开发产品的涉税风险与防范
企业销售未完工开发产品取得的收入(包括定金,但不包括订金、诚意金、保证金、会员卡等),先按预计毛利率分月(或季)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,待开发产品完工后再按实际毛利率确认实际毛利额,并依此进行纳税调整。
1. 涉税风险。
开发产品收入在完工前取得时按预计毛利率估计申报纳税,在完工后取得时按实际毛利率计算申报纳税。但企业销售未完工开发产品,付款方提前付款的(包括预收的定金),企业可能未在实际收款日确认收入;开发产品完工后,企业也可能未及时结算已售未完工开发产品计税成本并计算其实际毛利额,也未将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,调整报告年度的应纳税所得额,造成少缴或多缴企业所得税税款。
2. 风险防范。
在年度企业所得税汇算清缴时,企业应确认以前未完工已销开发产品的收入,并结转其对应的计税成本、期间费用、营业税金及附加、土地增值税,对实际毛利额与预计毛利额之间的差额要注意纳税调整,并向主管税务机关出具《开发产品实际毛利额与预计毛利额差异调整情况报告》以及其他相关资料。需要注意的是,企业销售未完工开发产品取得的收入按预计计税毛利率计算的预计毛利额分季或月计入当期应纳税所得额,是实际征收而非预征,既然不是预征就不存在多退少补问题,因此当未完工开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收入时,纳税调整的是预计毛利额而不是预缴税款。
五、租金收入的涉税风险与防范
对于租金收入,会计遵循权责发生制,但税务处理视不同情况有两种收入确认方式可供企业选择:一是按照租赁双方签订的合同或协议约定的承租人应付租金日期确认收入;二是租赁期限跨年度且租金提前一次性收取,出租人可以对已收取的全部租金在租赁期内分期均匀计入相关纳税年度的应纳税所得额。
1. 涉税风险。
一是企业取得经营性租赁租金收入时,如果租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的,会计按权责发生制原则仅将属于当期的租金确认为收入,其余额以“预收账款”形式体现。企业为了将租金收入一次性确认为当期应纳税所得在租赁期的第一年对已计入“预收账款”的租金收入全额进行了纳税调增处理,但在剩余的租赁期内没有进行相应的纳税调减处理。二是企业将租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的租金,在会计核算时却误将全部租金一次性地计入了“其他业务收入”科目中,而在企业所得税纳税申报时又没有进行必要的纳税调减处理。
2. 风险防范。
如果租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的,若企业欲将租金收入一次性确认为当期应纳税所得并申报纳税的话,应该对已计入“预收账款”的租金收入进行纳税调增处理,但在剩余的租赁期内切记要进行相应的纳税调减处理;相反,若企业欲将租金收入在整个租赁期内分期均匀地计入相关纳税年度的应纳税所得额的话,会计核算与企业所得税的税务处理是一致的,不需要进行任何的纳税调整,但营业税金及附加除外。即当税法上规定把预收或代收款项作为当期收入处理时,企业将预收账款确认为收入时,允许纳税调减处理或上缴、移交代收款时允许企业作为费用处理,换言之,对预收或代收款项在纳税申报表上调整但不调账。
参考文献
[1]中华人民共和国企业所得税法;主席令第六十三号;2007.3.16.
我国房地产企业并购研究 篇11
【摘要】如今，我国对于房地产加强了宏观调控，房地产行业竞争也日趋激烈，由此，为了提升自身竞争力，房地产企业多采并购的方式以扩大规模，从而提升自身影响力，并且近几年来，该并购态势居高不下。本文以我国房地产企业并购的现状着手，对我国房地产企业并购的动机作了分析，同时，就其并购风险进行了阐述，并提出了相应的应对策略。
【关键词】房地产企业并购；风险
一、我国房地产企业并购现状
金融危机中，国家对市场给予了四万亿的信贷支持，这在一定程度上缓解了企业资金枯竭的风险，真正的并购浪潮于2011年开始大规模出现，这与当时当时我国加强了宏观调控，房地产行业竞争也日趋激烈的现状不无关系，房地产企业为了走出困境，采用并购的方式以扩大规模，从而提升自身影响力，这也成为了房地产企业拓展市场份额的一条便捷通道。
二、我国房地产企业并购的动因分析
我国房地产企业并购潮的出现，一方面与外在的压力密切相关，另一方面企业也面临着自身的内在动力。
（一）外在压力
1.宏观调控的加强
2010年1月之后，我国为了抑制房价的过快增长以及通货膨胀严重的形势，一改以往宽松的货币政策，采取了一系列严厉的宏观调控措施，即加息、提高存款准备金率等。这些措施无疑对房地产产业的信贷融资带来了巨大的冲击。一方面该产业难以通过银行贷得款项，另一方面房产销售环节的受阻使得款额不能及时回流。这些就为房地产企业，尤其是中小房地产企业带来了巨大的挑战。在这样的背景下，融资渠道狭窄、背景有限的中小企业就极易被融资渠道多元化、金融产品新颖的大型企业并购。
2.房地产市场竞争加剧
我国采取收紧的宏观调控政策，限制了房地产产业的信贷融资渠道，同时抑制了人们的房产需求，这无疑严重抑制了房地产产业的发展，由此，诸多房地产企业进入了低迷期。在这样的环境背景下，有品牌、有实力、有管理能力的房地产企业就会有较大的发展空间，而对于那些资金断裂、创新机制缺乏的中小型企业而言，退出市场也许是其唯一且无奈的选择，这是房地产产业竞争的必然。在市场竞争加剧的情况下，一些大型企业收购中小型企业以扩大市场规模，提升自身实力无疑是其理智的选择。
（二）內在压力
1.获取土地资源
土地资源对于房地产企业的发展而言无疑是处于基础地位的。而今，土地资源在城市扩张的背景下日益稀缺。房地产企业如若采取并购方式，那么它就可以获得已经取得土地使用权的房地产公司的股权，由此便可控制土地资源，从而极大地节约了投资成本，也降低了相应的风险。
2.扩大战略发展范围
在我国，北上广等一线城市往往更容易受到政策与市场不确定性的影响，由此， 诸多房地产企业转向三四线城市拓展自己的市场范围，而三四线城市往往是一些中小型房地产企业的所在的。此外，由于一线城市的房产企业往往具有丰厚的资金、创新化的金融产品、较为完善的管理运营模式，所以极易在三四线城市立足，从而迅速扩大市场，增强品牌影响力，这无疑不是一项重要的战略选择。此外，三四线城市的开发对于再次拉升房价无疑起到了巨大的作用。
三、我国房地产企业并购的风险及其对策
（一）财务风险
定价风险、融资风险和支付风险构成了我国房地产并购的财务风险。对于定价风险，一旦对于目标企业的估价失准，势必会给企业带来损失；对于融资风险，即资金来源风险，要对目标企业的债务负担等有清晰的认知，否则会影响企业的正常生产；对于支付风险，企业应该认真进行考虑，选择适当的结算方式，否则一旦支付方式不合理，可能触发诸多法律问题。
（二）项目风险
企业并购必须与企业长期的发展战略相互吻合，否则即使进行了收购，也难以与自身发展相互匹配，反而不利于自身实力的增强。因此，企业并购要将自身战略发展纳入考量，并对目标企业进行详细分析，看其是否与自身经营相匹配，由此，才能实现自身机构的优化，更好的实现发展。
（三）管理风险
企业一旦对目标企业完成并购，就要进行一系列的整合，包括资产、财务、组织等各个方面，显然这具有一定的复杂性，但这却关系这企业并购战略的成败。企业完成并购只是并购战略的开始，其成功的关键还是在于企业对目标企业的后期管理。管理得当则能实现有效整合，企业才能良性发展。
（四）政策风险
国家信贷政策、土地政策等风险构成了房地产并购的政策风险，这些风险具有极大的不确定性。如今，我国的宏观调控政策依然严厉，行业竞争激烈，我国房地产的发展被严格限制。由此可见，我国房地产产业面临着极大的政策风险。因此，房地产企业应对我国的宏观调控政策进行认真的预判与分析，结合现状做出时下的理性决策，适时的采取并购战略以扩大自身实力。
参考文献
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房地产施工企业 篇12
一、我国房地产企业的品牌战略现状
1. 房地产行业现状。
上个世纪90年代以来, 随着我国国民经济的快速发展和城市化进程的加快, 房地产业得到飞速的发展, 并逐步上升成为我国国民经济结构中的支柱性产业之一。数据显示, 自1998年开始近十年期间, 我国房地产开放投资总额一直呈强势上升的态势, 到2008年投资总额已达30580亿元人民币。
2. 房地产品牌战略实施现状。
随着国家的经济发展, 我国的企业也渐渐进入了品牌竞争时代, 一些行业内已经产生了领导品牌。企业之间的竞争也从单纯的产品竞争上升到品牌竞争的高度, 消费者的品牌意识也日益增高。在2008年胡润中国品牌榜中, 前15名也以通讯、银行及酒类企业所包揽, 万科排名第27位, 碧桂园排名38位。可见, 尽管近年来房地产行业蓬勃发展, 不乏优秀企业和楼盘出现, 但时至今日在中国品牌价值排名前15位依然没有一个房地产企业的身影, 这与房地产在我国国民经济中所占的重要地位并不相称。
二、影响房地产企业实施品牌战略的制约因素
1. 房地产的行业特殊性。
在个人消费品中, 不动产的价值最高昂, 使用过程和增值过程都比较长, 而且和人们的生活联系十分紧密, 加上投资额巨大, 因此大多数消费者更看重的是某个具体楼盘的相关因素, 而不是开发商的品牌。
2. 房地产企业的规模。
中国内地的房地产行业虽然已经经过了行业整合, 但是并没有像中国香港或者其他发达国家和地区, 达到较高的集中度, 仍然是以中小企业为主, 规模不大而且分散。
3. 房地产行业历程。
房地产行业的发展历程相对还是比较短, 还没有完全进入以品牌竞争为重点的阶段。在我国, 目前开发企业还可以在其他维度上展开竞争。因此, 品牌的经营管理也就在一定程度上被忽视了。
三、当前我国房地产企业推进品牌战略中的问题
1. 企业有注册商标, 无品牌形象。
几乎每家房地产企业都有自己的注册商标、企业标志、朗朗上口的企业标识语, 但在客户与社会大众心目中记得住并且有鲜明个性和差异的公司品牌形象却较少, 很多公司是项目卖的很好, 但公司却不为人所知;有的公司虽然有一定的知名度, 但客户却无法分别出与其他竞争者的区别。客户花费了数百万元投资买了企业的房子, 但企业品牌形象却没有给客户深刻印象, 更没有通过房子与客户建立起情感联系。
2. 品牌功能价值有余, 无形价值不足。
纵观全国著名房产开发商, “万科”以人文主义色彩浓郁、物业管理优秀而著称, “中海”以产品品质而取胜, “坤和”以“科学筑家”而定位。相比之下, 众多房地产企业真正让客户与社会认可、有个性差异的品牌还比较少, 大多数企业还是强调自己的产品功能定位, 不能将单个项目的推广与企业倡导的核心价值与理念结合起来, 并真正落实在产品定位、规划设计、施工建造、营销推广直至客户入住各个环节。结果, 客户除了能体验到产品的功能价值之外, 对开发商情感与文化的统一体验无法长久建立起来。企业品牌的无形价值——品牌个性、联想和品牌忠诚, 也就无法在客户心目中形成积淀。
3. 重视项目品牌, 忽视公司品牌。
有很多企业都不乏拥有丰富的品牌资源, 但问题是很多企业只重视单个项目的品牌推广和包装, 忽视公司品牌形象的建立和推广。大量的企业由于体制和运营模式方面的原因, 采用传统的项目公司运行模式, 各自为政, 母公司和子公司之间以及子公司之间品牌关系混乱, 为了各自团体的眼前利益, 子公司在打造项目品牌方面不遗余力, 倾其全力装修售楼处、不惜巨资打广告宣传, 但在销售现场和广告宣传中, 忽视了母公司品牌的传播, 有的甚至连母公司标志都省略了。我们最后看到的结果是, 有些公司开发了很多项目, 客户记住的仅仅是项目, 客户入住之后都不知道该项目是哪家企业开发的。公司花费了巨资打造的产品品牌价值无法转化为客户认可的公司品牌价值, 产品品牌和公司品牌价值严重背离。
4. 有产品创新, 缺乏营销创新。
房地产企业在产品规划、设计、研发和建造创新方面不乏非常优秀的公司, 把国际一流的设计师与硬件材料都引入到自己的项目上来也比比皆是。今天, 国内优秀的房地产企业围绕客户采用的关系营销、体验营销、情感营销和网络营销等全新的营销策略。但是, 很多地产公司在品牌营销方面的创新却裹足不前, 甚至趋于保守、传统, 营销推广采用的还是十年前的“老三样”———售楼书、样板房和传统媒体广告。
四、进一步实施品牌战略的对策
1. 促进企业品牌与产品品牌相互支持。
房地产产品主要指土地上永久性的建筑物, 因而具有不可移动性与低复制性。不可移动性决定了产品的不可流通性, 其产品品牌的影响范围是区域性的, 很难辐射到其它城市或地区。房地产产品的低复制性, 决定了产品之间的差异性, 房地产商建造的楼盘除了位置上的绝对差异, 其建筑风格与价格的差异也远远大于其它日常家用产品。因而在产品品牌创建时, 不同的楼盘间很难形成关联, 前一个楼盘品牌对后一个楼盘的影响力十分有限, 甚至没有, 这便造成了品牌资源的浪费。而企业品牌的打造与宣传则可以在一定程度上解决这些问题。企业品牌不是针对某一个产品项目, 它传达的是企业经营理念、企业文化、价值观念、定位及对消费者的态度等, 企业品牌是企业整体形象的体现, 因而跨越城市、地区的能力较强。企业品牌的塑造, 为各个差异较大的楼盘之间提供了一个统一的形象与承诺, 不同产品项目间形成关联, 若企业的品牌打造为强势品牌, 则其不同的产品项目 (各地风格各异的楼盘) 在进入市场时, 就可以充分享受品牌资产带来的利益, 获取较低的进入成本, 顺利进入市场, 被消费者所接受。但我们也应充分的认识到, 重视企业品牌建设并不等于忽视产品品牌, 统一品牌 (企业品牌) 能树立企业的整体形象, 但分立的产品品牌则可以突出不同产品项目的特点, 在产品销售时形成吸引不同消费者的卖点。企业品牌和产品品牌之间是相互支持的。
2. 品牌定位要走专一化、差异化道路。
为此, 应做到以下几点:第一, 要重视和研判政府对房地产宏观调控的战略和政策。在开拓开发之地, 更要热情支持当地经济社会建设和慈善事业, 使品牌房产专一化、差异化开拓赢得地方政府尽可能多的支持, 做到天时、地利、人和。第二, 要重视调研不同阶层购房的动机和承受能力。每到一地开发, 必须首先脚踏实地深入消费者市场去调查了解目标阶层购房的真正需求, 他们对品牌房产档次的定位, 消费习惯和对感兴趣的住宅小区 (下转第163页) (上接第161页) 的追求, 并据此进行设计和开发。在专一化、差异化方针下, 寻求适合本企业的投资方式和把握科学的投资策略。第三, 要重视全面创新营销模式和营销思维。应当通过整合购房消费者和房地产市场的各种信息, 制订决胜未来市场的营销策略, 创新营销模式和营销思维, 实施主动营销、特色营销、文化营销、网络营销、习俗营销和宗亲营销等, 在专一化、差异化道路上, 开创房地产品牌的营销新业绩、新成就。
3. 注重物质因素与精神因素相结合。
我国城镇化、工业化的进程加快, 土地资源的紧缺将永远制约住宅建筑业的发展, 如何在有限的土地上创造出附加值更高的财富, 笔者认为, 在品牌的打造中应从品质、服务、个性、文化等方面全方位地打造品牌, 将物质因素与精神因素相结合。不仅要突出企业实力、产品特色、提供优质服务、营造优良环境, 满足消费者物质性或功能性的需求, 同时还需要强调个性、利益、品味, 来满足其精神层面的需要。要提升文化精神层面的品牌内核, 建设好企业品牌的核心竞争力。
4. 优良的质量依然是品牌构建的前提基础。
汶川大地震更唤起了人们对房地产产品的质量意识。在房地产品牌形象的影响因素中, 建筑质量、结构设计、周边环境与物业管理是人们最为关注的三大基础问题。这就要求在项目建设施工中, 要坚持以人为本, 树立品牌质量意识, 坚持“百年大计, 质量第一”的思想, 认真组织, 精心施工, 力创精品, 真正把前期成果有效物化。一要选择好施工队伍和材料设备商, 这是质量控制的根本立足点。二要建立和完善质保体系, 制定质检制度, 实行多层次的有效检查。三要建立健全各项制度, 预防控制质量通病, 全面提高住宅质量。提高住宅质量, 要从点滴做起, 从克服质量通病做起。有口皆碑的工程质量会促进企业品牌的形成。
5. 建立和维护好长期、稳定的客户关系。
房地产企业应该把客户关系管理与服务工作, 摆到与其项目开发、销售、物业管理等同等重要甚至更为重要的位置。为此, 房地产企业应建立适合本企业发展的客户关系管理体系 (CR M) 。一是建立并完善客户数据库, 并在此基础上对客户进行研究、分类、制定客户发展策略、开发潜在客户;二是重视顾客服务, 提高顾客忠诚度;三是注重对客户的承诺, 这是建立良好品牌形象的重要方面。
6. 以战略眼光培养人才。
实施品牌战略, 成就百年企业, 关键还要拥有人才, 必须立足现有人员素质的培养提高, 强化对房地产专业技术和营销人才的继续教育和岗位培训, 培养企业“有头脑、有创意, 有闯劲”的优质实战人才。
综上所述, 房地产品牌的树立和推广对企业来说是一项艰辛而复杂的系统工程.需要从前期的市场调查、规划设计、到楼盘建设、售后服务、物业管理等全方位地精心组织, 其中任何一个环节出错, 品牌形象都会大打折扣。坚持科学发展观, 实施品牌战略, 走新型房地产发展之路, 是促进企业可持续发展的必然选择。
参考文献
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