房地产企业财务分析

房地产企业财务分析（共8篇）

房地产企业财务分析 篇1

一、房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析； 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%

房地产企业财务分析 篇2

一、财务预警系统的作用

房地产企业的根本目标是以最小的成本获得企业经营活动的最大利润,企业必须首先生存下去才有可能获利,在这个过程中,风险是随时可能出现的。企业的利润与风险是共存的,利润的增长是以风险的增大为代价的,利润越大,风险也就越大。为了减少和消除因财务风险而产生的损失,企业管理人员及全体财务人员应增强风险意识,重视财务预警系统的作用。一般来说,财务预警系统有以下几个方面的作用:

第一,有利于企业加强风险管理,提升企业的竞争力。企业财务困境是可预测的,财务风险的形成是一个渐进的过程,在刚开始的阶段总是会在财务上表现为个别及相关指标的异常,在一些局部发生某些问题或困难。如果房地产企业建立起了财务预警系统,则可以为企业提供真实的预警资讯,帮助企业及时发现经营过程中存在的风险以相关财务指标的异常,及时消灭财务风险。企业财务预警系统能够站在财务的角度上发现经营中的问题,是一个综合系统,可以对企业经营状况进行全面综合的反映,这样企业可以抓住产生问题的主要矛盾,采取有针对性的措施,提升企业的综合竞争力。

第二,有利于保护投资者和债权人的利益。投资者在进行投资决策时,需要对投资的项目进行详尽的了解,他们想知道盈利的企业是否会突然亏损,亏损的企业是否会继续亏损下去。财务危机预警系统可以帮助投资者提前对将要发生危机的企业做出判断,起到保护投资者利益的作用。在我国企业的资本结构中,债务融资占相当大的比重,债权人对企业的贷款进行决策时,希望能够了解到企业是否会发生财务危机,债权利益是否能够得到保障等这样的信息。通过财务危机预警系统,债权人可以提前了解到企业的财务状况,对债权采取保全措施并制约企业不良经营活动,使自己的损失降到最低。

第三,有利于降低企业成本。我国对财务危机预警模型的研究已经经历了一段相当长的时间并且取得了许多的成果,房地产企业很容易在这些模型中找到适合自己企业的财务风险预警模型。如果房地产企业一旦陷入财务危机,将会威胁到企业的持续经营活动,企业则会付出巨大的代价,而与因财务危机付出的成本的相比较,企业只需花费较低的成本就可以建立起适合自己的财务危机预警系统,相应降低了企业成本。

二、房地产企业建立财务预警系统的必要性分析

(一)受房地产行业自身特点的要求

房地产业在我国起步于上世纪80年代中期,具有很大的发展潜力是一个成长性很高的行业。在房地产开发与经营过程当中,显现出了企业资金链雄厚、项目建设周期长、受国家宏观调控政策影响较大等特点。房地产行业与国家经济密切相关,在很大程度上受制于政府的控制。为保证国民经济的健康有序运行,国家经常采用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控。国家金融政策的变动会影响房地产的融资情况,各项税费政策会对房地产价格造成影响,对土地资源的开发和使用计划又会对房地产企业的土地开发情况造成一定的影响。如果房地产企业建立起有效的财务预警系统,就可以很好地监测因国家政策变动而对房地产企业所造成的影响,为企业今后政策的制定提供依据。

(二)受房地产企业财务特点的要求。

房地产行业具有企业资金链雄厚的特点,对资金的需求十分巨大。我国房地产市场起步较晚,很多房地产开发商尚不具有规模,自有资金有限,因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高,这就为财务危机埋下了隐患。在当前金融危机的背景下,我国虽然并没有受到太大的冲击,但是受国家的信贷政策从紧、购房者持续观望等因素的影响,房地产企业资金链日益紧张。很多房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率,进行民间借贷。在这种情况下,一些房地产企业不仅资金链紧张,并且还背负上沉重的债务负担,一旦回款不利,就会导致财务危机出现。为保持我国房地产市场的稳定,及早防范风险,房地产企业必须建立财务预警系统。

(三)受房地产业在宏观经济中所占地位的要求

房地产业对整个宏观经济的稳定起到了非常重要的作用。房地产行业涉及的行业范围非常广泛,其上游涉及到银行业,下游涉及电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等行业,其侧向涉及到汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。一旦房地产行业出现危机,将会牵连为数甚多的行业,甚至危害整个社会经济的稳定发展。房地产企业建立起务预警系统,就可以及时对房地产企业的财务状况进行监测,从而采取相应的措施,及时防范和化解危机,确保我国经济的持续稳定发展。

三、房地产企业如何构建有效地财务预警体系

(一)建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥,房地产企业应建立健全预警组织架构,包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。良好的财务预警分析系统是建立在对大量资料统计分析的基础之上的,这些资料应该包括房地产企业内部财务数据和外部信息等相关数据。系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务预警分析组织机构成员应由企业经营者、企业管理人员等组成,并应聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。财务预警分析组织机构应是一个独立的体系,不直接干涉企业经营管理过程。房地产企业财务预警系统的核心是具有高效的风险分析机制,通过风险分析可以迅速对影响财务的因素作出判断,从而可以把主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般包括预警指标和预警指标的临界点等两个要素,一旦评测指标超过临界点,应急计划则应马上启动。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案,在分析清楚财务危机后,应立即制定相应的预防或者消除措施,以减少危机带来的损失。

(二)确立财务预警指标体系。

预警指标的选取财务预警中最重要的环节,财务预警指标一般包括房地产行业特征预警指标、股权结构预警指标、公司治理预警指标以及财务预警指标等。房地产行业特征预警指标分为定量指标和定性指标两部分,最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的,因此可以使用定量指标来衡量;有些风险是无法量化的,因此需要使用定性指标来衡量。股权结构预警指标主要是将上市公司的股东构成和股权状况进行量化,企业管理层可以在了解公司股权结构状况的基础上,了解公司的运营状况和财务状况,从而有效的控制风险。公司治理预警指标主要是反映公司治理的状况,公司治理是现代公司制度的核心,不应仅局限于股东对经营者的制衡,还需要涉及到广泛的利益相关者,对这些指标加以量化,可以在了解公司的基本机制和基本机构的设置的基础上,进一步对战略实施和控制的有效性及益相关者的相关性进行分析,确保公司决策的科学性、合理性。财务预警指标主要是量化企业面临的财务风险,一般是从负债管理能力、盈利能力、资产规模以及现金流量方面选取财务指标。在财务管理工作中,企业现金流量预算的编制是特别重要的一环,准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及时发现经营过程中存在的问题。将现金流量表提供的数据信息与资产负债表和利润表提供的数据信息相结合,可以全面地分析企业的财务状况和经营业绩,从而使企业的风险状况得到真实有效的反映。

(三)加强对财务预警系统的日常监控

财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险,财务支付风险可以通过现金流动能力、资产变现能力、逾期负债率等几个方面进行监控。经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因,对企业经济效益具有决定性的作用,可以通过市场需求的变化、产业政策的变动、房屋销售价格的变动、管理者的素质和经验等几个指标来进行监控。房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件进行财务支付风险和财务结构风险的监控,管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险,会计电算化的广泛应用为企业的日常监控提供了实现的可能。

目前,我国金融体系尚不完善,房地产法律法规尚不健全,因此,房地产企业在经营过程中,应建立起动态的综合性的财务预警体系,随时对企业的财务状况进行监测,及时调整财务活动,应对不断变化的内部和外部环境,将企业的财务危机降到最低程度,提高经营效率。

摘要：在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。文章从财务预警系统的作用,房地产企业建立财务预警系统的必要性,以及房地产企业如何构建有效地财务预警体系等方面简单的对房地产企业财务预警进行了分析。

关键词：房地产企业,财务预警,财务危机

参考文献

[1]、周骏.我国企业在构建和使用财务预警模型中存在的问题及建议[J].金陵科技学院学报,2006(12)

[2]、王林.不确定性与企业预警研究[M].中国社会科学出版社,2007年

房地产企业项目投资财务分析评价 篇3

摘 要 近年来，国家对房地产行业的调控不断加强，市场状况不明朗。在这样的市场环境下，开发企业在进行新项目开拓时，有必要对拟投资项目从经济的角进行财务分析评，这不仅是对项目取舍的依据，也是在日后项目开发过程中进行财务控制的依据。在分析评价的过程中，应根据实际经济形势和对未来经济形势进行预测，做出科学、合理的判断，编制相关财务报表，据以计算分析评价指标，为决策、控制作好准备。

关键词 房地产项目投资 财务分析评价

近几年来，中央继续坚持房地产调控政策不动摇，在上海和重庆率先进行房产税改革试点，并有逐步扩大到全国的趋势，部分城市在一定时间内限定居民家庭购房套数，各大银行 “银根紧缩”，停止“开发贷”业务及贷款展期。在这样的背景下，开发商面临的经营风险加大，特别是一些中小房地产企业，融资能力弱，拿地成本高，项目单个规模小，经营弹性空间小，一旦销售不佳，投资风险显而易见，这无疑将加速中小开发商离场。即使是大型房地产企业，其处境也是不容乐观，在开发过程中要面临其它各种不确定性因素，这都加重了开发商的压力。因此，对开发企业而言，对拟投资新项目进行投资财务分析评价就格外重要。

一、房地产项目投资财务分析评价的含义

房地产项目投资财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析，即根据当前法律环境、宏观经济环境和项目所在地经济环境对未来项目经营状况进行预测，从房地产项目投资财务的角度通过对一系列财务评价指标的计算，编制财务评价分析表、计算评价指标，分析评价项目收益、清偿能力和资金平衡能力，并以此来判断项目的财务可行性的一种方法。

二、房地产项目投资财务分析评价的意义

作为资金密集型的房地产业通过详尽的财务分析评价充分权衡项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，以达到识别风险、控制风险和规避风险的目的，确保投资目标的达成。另外，项目财务评价是对项目未来的状况及经营业绩进行最佳预测，是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍，也是日后在开发过程中进行财务控制的基本依据。对保证项目投资决策的科学性和合理性、项目投资方案的优化、项目投资的有序性具有重要的意义。

三、房地产项目投资财务分析评价的程序

房地产项目投资财务分析评价的程序，大致可归纳为以下五个步骤：

1.收集相关信息、获取项目相关的数据资料。根据项目所在地经济环境收集项目的有关批文；有关的政策、法令、规定、条例、办法、国家有关金融政策；同类项目的有关基础数据等。为了使收集的数据资料更加详实，一般由企业各部门配合完成。

2.对房地产项目投资财务数据进行估算，编制相关财务报表。从项目开发角度出发，根据项目在市场、资源、技术条件分析的基础上，分不同开发阶段、开发周期编制有关财务数据估算报表，如开发成本估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、期间费用估算表、流动资金估算表 、固定资产投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、资金平衡计划分析表、盈亏平衡表等，并最终形成预计资产负债表、利润表和现金流量表等。

3.计算有关财务指标与评价。根据相应财务指标的定义，计算出各财务指标值并对指标值做出财务评价。

4.进行不确定性分析。可通过盈亏平衡分析，敏感性分析，概率分析等方法找出不确定性因素对项目投资的影响。

5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

四、房地产项目投资财务分析评价指标体系

鉴于房地产项目投资评价结果关系到项目的取舍和项目开发过程中的财务控制问题，因此财务分析评价指标应有多维度、全方位性，充分考虑所选指标的特性。分析指标主要有比率性指标、价值性指标和时间性指标。根据财务分析指标从不同的维度反映财务状况和经营成果情况，我们选择的指类型应包括盈利性指标、现金流量性指标、债务清偿性指标、获取现金能力指标、变现能力指标、资产管理效率性指标、财务弹性指标等。

在对房地产项目投资财务分析评价，可将分析评价指标可分为核心指标、参考指标和辅助指标。核心指标反映核心收益能力，也反映资本本质的趋势利。如：内部收益率、销售净利率；参考指标反映某一个方面或作补充说明，结合多个参考指标也有利于弥补单个指标的不足，如：总投资回报率、自有资金回报率、获利指数、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等。还可以结合其他辅助性指标全面揭示项目的预期财务状况，如：投资回收期、借款偿还期、总资产周转率、资产负债率、已获利率倍数、现金营运指数等。

综上所述，我们选择以下指标体系对项目投资进行分析评价：

五、房地产项目投资不确定性分析评价

房地产项目投资不确定性是指由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、评价指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者所作的某种确定的预测和估计。不确定性因素主要有租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、租售率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析评价时必需对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入分析，控制项目投资财务风险。房地产投资项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

参考文献：

[1]候春慧.房地产投资财务分析及其评价指标.西部财会.2005.06.

[2]陈岩炳.房地产开发项目经济评价研究.万方数据库.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划.商业经济.2008.06.

房地产企业财务价值体系 篇4

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长远发展，提升持续核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管控工具，发挥其应有的价值。

财务价值重心的演变

处在不同发展阶段的房地产企业，有着不同的战略侧重。基于此，财务管理也应当准确把握不同阶段的工作重心，进而把握各阶段财务价值的重心。

初具规模期：关注收入增长及经营现金流

这个阶段的房地产企业，通常在某个城市或区域有了一定的市场和立足之本。这时的首要管理目标是站稳脚跟，确立利润增长点。相应的财务管理就以收入增长和经营活动现金流为核心。由于项目比较少，除了关注项目一般回报率之外，还要寻找新的利润增长点，比如产品的创新和溢价能力、客户市场的细分等，使得在同等投入情况下有最大销售增长。同时还要关注购房者对定价等的接受度，以便为更大规模投资确定消费偏好。

急速扩张期：关注资本成本及资产周转

这个阶段的房地产企业正在拓展各个城市的市场，在规模和盈利急速扩张的目标下，企业关注资本成本的降低、资产的周转率。关键的问题是确立合理的融资方式，预计企业的增长率以确立合适的投融资需求；注重土地、政府等后期可产生大量现金流资源的积累；更加重视各种关键的财务指标，为日后上市或者引入投资者等创造有利条件；同时开始注重企业品牌形象的塑造。

稳步增长期：关注稳定盈余现金流

在这一阶段，企业的核心就是确保产生稳定盈余现金流。此时，集团的重组就变得十分重要，包括横向与纵向并购、集团内部业务现金流的协调，在中国房地产行业整合和“工业制造”的产业化发展进程中谋取应有的行业地位；并开始对房地产以外的新的利润增长加以关注以创造新的企业价值；适当的股利政策以及灵活运用一些能赢得投资者满意度的资本市场技巧；开始关注企业的社会公众形象。应该说，这是中国房地产开发企业迈进的方向。

财务价值的提升途径

要改善财务管理方法，提升财务管理水平与价值，首先应当明确财务管理目标，构建并完善财务管理体系。具体途径如下：

一、构建财务核算的体系平台

从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。这是财务管理的基本功，也是不少公司需要突破的“瓶颈”和提升的方向所在。

二、建立和完善业务授权制度

这是公司目前正在推行的业务流程梳理和全面风险管控的核心内容。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于全过程之中，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次是明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

三、建立全面预算管理体系

这是财务工作参与和支持企业经营管理的切入点，也正是不少公司财务工作的薄弱环节。全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指母公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心，各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动、反复沟通。预算执行控制工作的主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批并说明理由。这样才能有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、总评，这是指每月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议，查找问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每终需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下的经营目标，指导下预算编制和预算目标的分解。建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。

四、完善资金管理系统

资金和资本运作对于“准金融行业”的房地产企业很重要，但认为“有了资金就是一切”的观点也是错误的。目前不少企业的资金管理体系是整个财务管理体系的一部分。当企业发展到一定阶段，最好能够将资金管理体系从财务管理系统中剥离，形成独立运作的“资金/资本运营中心”，从而更有效地进行资源配置，发挥资本的运营效率。

要真正做到资本的统一运作，首先必须练好在资金管理上的基本功，即融资渠道上要勤学苦练，建立和健全多渠道的融资体系。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，从资金监控模式向资金调度中心模式发展。

五、实现财务和业务的信息一体化集成充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现共享平台上的动态决策和动态管理。

在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度，会计信息的滞后性就会使资金流不严格地受控运行。而房地产集团信息化建设中最关键的问题，就是实现财务管理和房地产开发业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成。

六、培养高素质的财务管理团队

这是各公司财务部门主管最为关注的核心问题，即努力将财务管理的重心从传统的物资资源管理转向人力资源管理，这是实现财务管理目标和战略构想的基础。公司的财务专业人员要具备知识更新的自我意识和需求，主动参加在职培训和后继教育，提升综合素质，为参与企业的经营管理和决策创造条件。我经常对

财务部员工提出这样的问题：在高速发展的企业，面对不断出现的新发展机会，你准备好了吗？你有没有自信回答“我就是最合适接受新挑战的人选”？

七、整合管理体系

房地产企业财务风险控制策略 篇5

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

２ 邱启泉．现代企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．会计之友，２００８（１０）３ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

４ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

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７ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

８ 周瑞珍，陈虹．企业财务风险控制分析［Ｊ］．石家庄铁道学院学报社会科学版，２００８（３）

９ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

１０ 李婕．企业财务风险控制与预警［Ｊ］．铜业工程，２００４（２）

１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

１３ 韦正元．在价值最大化目标下企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．财经界，２００８（３）１４ 冯红霞，杜立成，王海燕．加强企业财务风险的内部控制分析［Ｊ］．全国商情（经济

我国房地产企业慈善营销策略分析 篇6

开启感动之门占领道德制高点

从西周时期的民本主义，到儒家仁义学说，再到近代实业家倡导的“弥缝其不及者，惟赖慈善”，中国的慈善文化源远流长，扶贫济困、乐善好施的慈善精神已经成为中国传统文化的重要组成部分。

然而，如今，企业家的慈善行为却多次被推到了舆论的风口浪尖，颇受争议。2011年4月《中国经营报》刊登大篇幅报道，质疑陈光标最近几年慈善行为背后的功利色彩；在“5·12”汶川大地震发生后，万科集团捐赠200万元，却因王石的实话引起公愤，之后万科集团又捐了1亿元，仍难平民愤。

根据中国社科院2011年4月26日发布的《慈善蓝皮书》，2010年度在我国捐赠超过1亿元的企业家中，从事房地产业的超过三成，是捐赠主力。在慈善榜单上，在5家捐赠超过1亿元的民营企业中，有3家的主营业务为房地产业，延续了自2008年以来房地产业在中国慈善界的强势表现。

房地产企业如何通过从事慈善事业消除负面影响和打造品牌越来越引起大家的关注。

战略性聚焦

万达——慈善事业与企业同步发展

“我想告诉企业界的其他人，有好德行的企业才有可能做得更大、做得更好。”万达集团董事长王健林表示。他还说：“德和信对经商是非常重要的，它们的威力是慢慢释放出来的。”

万达集团以“共创财富，‘公益’社会”为企业使命。23年来，万达集团用于社会慈善事业的现金累计超过27亿元，是中国民营企业中慈善捐款较多的企业之一。

万达集团每年都将慈善捐助列入公司的年度工作计划，形成制度。万达集团每年都安排5000万元的慈善专项资金。

王健林的目标是打造有爱心的团队。万达集团通过举办各种活动引导员工去关爱他人，服务社会。目前，在万达集团内部已涌现出许多有强烈社会责任感的个人。

万达集团每年都组织近万名员工深入到我国最贫困的村庄“访贫问苦”，捐款捐物。万达集团在全国的子公司都成立了义工分站，每一名万达集团员工都是义工。

万达集团从事慈善事业，根源于企业的价值观。这赋予了企业品牌深刻的内涵，提高了企业的社会认知度，为企业发展创造了良好的外部条件。万达集团的慈善实践也增强了员工对企业的认同感，增强了企业凝聚力。

时机性投资

恒大——事件营销

截至目前，恒大地产集团已连续3年荣获民政部颁发的中华慈善奖。

2009年，恒大地产集团启动了恒大慈善万人行活动。当年，该集团捐出3000万元，用于资助特困群体中的弱势人员，包括孤儿、老人、残障人士、患病人员、农民、高中生、大学生、教师、农民工、下岗工人等10类群体中的特别困难者。受助群体的覆盖面之广，前所未有。

一次性捐出3000万元，7天内全部到账并投入使用，13278名特困人士受到救助。恒大慈善万人行活动捐赠数额之大、运转效率之高、受惠人群之广，均开了中国慈善捐助事业的先河。

2010年3月，恒大地产集团董事长许家印在全国两会上不谈地产，大谈慈善，其当时的大会发言受到社会广泛赞誉。

在恰当的时机进行恰当的援助。当发生重大事件时，如果企业在第一时间作出回应，必然引起大众的关注。对于慈善营销来说，抓住最适合的时机，可以收到“四两拨千斤”的效果。

准确导入业务

万科——共赢式慈善购房会

《慈善购房会》是万科集团与深圳慈善会、深圳广电集团共同打造的国内首创的房产现场竞买电视节目，万科集团参与拍卖了深圳金色沁园、金色半山、第五园和棠樾等项目中的住宅。该节目将企业、慈善机构、捐赠对象捆绑在一起，实现了多方共赢，是一种全新的房地产慈善营销模式。

竞买者能以低于市场价格10%~20%的价格竞购房屋，现场签约并交纳定金。节目所得的善款与万科集团的主营收入挂钩，善款由深圳慈善会交给受助对象，以此建立慈善资金可持续增长的长效机制。

房地产开发企业的财务控制分析 篇7

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 做好财务控制工作对防范经营风险和降本增效有着重要意义。房地产开发企业财务控制的主要内容是企业的资金流动情况, 包括企业的资本结构、融资渠道选择、信用政策、绩效评价的财务指标设计以及投资项目评价等。

一、房地产企业财务控制内容

(一) 货币资金控制

包括货币资金收入与支出的内部财务控制。货币资金是企业在生产经营活动中处于货币形态的那一部分资金, 它包括现金和各种存款。良好的货币资金业务的控制制度有助于防止现金业务的错误记录和舞弊行为的发生。

(二) 财务预算控制

财务预算控制是内部财务控制的日常工作, 也是使用最为普遍的控制手段, 在内部财务控制具有十分重要的地位。财务预算控制是财务控制的重要手段, 具有“全面、全额、全员”的特点, 房地产企业的一切活动都可以纳入预算控制之中。

(三) 绩效评价

绩效评价控制是指房地产企业通过对经营业绩的考核评价来规范企业各级管理者的行为。它强调控制目标而不是控制过程, 只要各级管理目标实现, 房地产企业战略目标就得以实现。业绩评价控制系统的作用在于使各级管理者和员工明确自己的工作效果与自身利益的关系。

(四) 组织规划控制

主要包括财务治理结构的科学设置、财权和财务控制权的合理分割、明确与财务管理相关的各职能部门间的横向或纵向财务关系、不相容职务的分离等。

(五) 内部审计控制。

内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计, 既是内部财务控制的一个组成部分, 又是内部财务控制的一种特殊形式。

(六) 财务风险防范控制。

风险一般是指某一行动的结果具有变动性。风险防范, 是随市场经济发展的深入逐渐形成同时引起人们重视的。各项经济性活动不可避免地存在各种风险, 当人们树立了风险意识以后, 就要有相应的措施对风险进行防范和控制, 以达到发展事业降低和避免风险, 取得最佳经济效益的目的。

二、目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题

(一) 人才匮乏导致管理能力较低

由于房地产开发企业的财务核算的复杂度较低, 财务管理的要求不高, 财务人员普遍存在着年龄大、学历低的特点。企业的迅猛发展也带来了财务管理人员的缺乏, 财务控制方面人才的匮乏成为制约建立房地产企业内部财务控制体系前进路上的一块绊脚石。另外, 原有的财务人员的素质, 在集团的快速发展条件下, 已经不能适应现代企业制度对于财务人员的要求, 尤其是部分财务管理人员, 财务管理人员的管理能力较低也成为制约建立集团财务控制体系前进路上的另一块绊脚石。

(二) 财务管理工作基础薄弱, 企业内部控制制度不健全

目前我国的房地产开发企业多数是中小型民营企业, 财务管理不规范, 资金使用缺少计划安排。内部控制制度不够全面, 没有覆盖所有的部门和人员, 没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节。

(三) 内部审计职能弱化

内部审计是企业内部控制制度的一个重要组成部分。据调查, 许多房地产开发企业没有设置内部审计机构, 即使设有内审机构的企业, 其职能也已严重弱化, 不能正确评价财务会计信息及各级管理部门的绩效。

(四) 成本费用管理水平低下

房地产开发企业成本费用控制不严, 管理理念落后。房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视, 认为成本控制主要在工程施工阶段, 只要加强监控, 就可大量节约成本, 忽视了对设计阶段的成本控制, 设计阶段的成本控制重点不在设计费用的高低, 而是通过优化设计来降低成本, 属于成本的事前控制, 效率最高。

三、解决房地产开发企业财务控制中存在问题的对策

(一) 加强财务管理基础工作, 建立健全内控体系

房地产开发企业应当加强财务管理基础工作, 健全各项财务管理制度。建立内部控制机制, 实行岗位牵制制度, 明确各岗位的工作职责, 执行任何一项经济业务都要按照既定的程序和手续办理, 不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程, 而必须由其他部门或人员参与, 并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。建立良好的内部环境, 努力克服货币资金、财产物资及有关账簿的管理混乱现象, 降低财务风险。

(二) 加强内部审计工作

房地产开发企业应当设置内部审计机构并明确其职责为实施内部控制。内部审计机构应直接对企业最高领导层负责, 并保持相对独立性与权威性。企业通过内部审计制度对各级管理层的财务活动和管理活动进行检查、监督和评价, 内容包括企业经营方针的贯彻执行情况、经营目标的完成情况、企业财务会计信息的真实性和可靠性、各级管理人员的绩效、内控环节的协调情况等。

(三) 预算控制是财务控制的有效方法

预算控制是管理控制中使用最广泛的一种控制方法, 也是财务控制最有效的方法。预算控制中的预算, 是指全面预算, 全面预算是企业根据战略规划, 运用系统方法编制的企业整体经营、资本、财务等一系列业务管理标准和行动计划。全面预算是计划工作的成果, 它既是决策目标的具体化, 又是控制生产经营活动的依据。企业的全面预算包括营业预算、资本预算和财务预算三大类。全面预算应体现企业长期发展的阶段性, 围绕企业不同发展阶段的经营目标, 预测并设定资产、负债、收入、成本、费用、利润、投资、筹资等核心指标的目标。房地产开发企业通常根据长期市场预测和公司土地储备等情况编制长期销售预算, 以长期销售预算为基础, 确定年度的销售预算, 并根据企业财力确定资本支出预算。销售预算是年度预算的编制起点, 按照“以销定产”的原则编制生产预算, 同时编制销售费用预算。生产预算的编制, 除了考虑计划销售量外, 还要考虑当前开发产品的存量和期末存量, 根据生产预算来确定材料费用、人工费用和工程发包费用等预算。开发产品成本预算和现金流量预算是有关预算的汇总, 利润表预算和资产负债表预算是全部预算的综合。全面预算是企业的总体计划, 对企业未来发展和业务工作具有直接的作用, 利用预算控制未来的行动和业绩, 即为预算控制。

为使预算控制发挥最好的效果, 房地产开发企业在实施预算控制时, 要做到以下三点:首先要获得公司高层领导的理解、支持甚至参与;其次, 公司要有规范的会计制度, 财务部门还要密切配合。为便于直接进行预算控制, 必须建立一个以责任会计制度为基础的有效的预算管理控制系统, 从而使传统的会计重点自产品转向责任中心, 会计制度必须从本质上重视计划与控制方面的需要, 如建立标准成本制度, 为建立经营预算和控制提供一个合理的基础;第三, 做好业绩考核工作。在预算期末要编制业绩考核报告, 比较预算和实际的差异并分析差异的原因和责任的归属, 据此评价考核各部门各岗位的业绩, 提出改进工作的措施和实行奖惩的建议, 业绩考核的目的是及时评定控制行动的实际效果, 并进一步促进标准的可操作性和可衡量性, 建立进一步改进规划及控制效率的基础。

摘要：本文简单介绍了目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题和解决问题的对策, 重点强调预算控制是财务控制的有效方法, 阐述了全面预算的概念、程序以及实施预算控制的方法。

关键词：房地产开发企业,财务控制

参考文献

[1].朱荣.管理控制与财务控制的关系探讨[J].东北财经大学学报, 2005 (2) :52一5

[2].刘芳.企业内部财务控制体系研究:[研究生论文].四川:四川大学, 2006

房地产企业融资渠道分析 篇8

关键词：房地产企业；融资渠道；多样化

在社会主义市场经济的大背景下，企业对资金的需求日益增大，特别是房地产企业由于项目工程开发费时费力，资金和人员的需求量都非常大，单纯依靠自身经济力量进行项目开发的房地产企业是违背市场规律的，也是不可能存在的。对于房地产企业来说，推进项目工程的顺利进行，促进企业健康与长久发展才能够实现企业利益的最大化。纵观我国的房地产企业融资发展现状，仍然存在很多问题亟待解决和改进，下面笔者针对这些问题进行详尽分析：

1、房地产企业融资现状

1.1融资数额持续增长

由于我国走的是社会主义市场经济的发展道路，较资本主义国家相比，政府具有更强的宏观调控能力，较传统的社会主义国家相比，经济具有更强的自由性。我国的房地产企业在这种经济发展模式中经历了20多年的快速发展时期，房地产事业发展前景一片光明，现已成为了社会主义市场经济的重要组成部分。尽管在这期间，国家因社会上大范围出现的房地产泡沫经济论而出台了针对房地产行业的信贷货币收紧政策，但是仍然不能阻碍房地产行业大步向前进的步伐，房地产企业的开发资金和融资数额仍呈大幅度增长态势，基本上呈现每隔两年翻一番的快速前景。2006年全国房地产企业的投资总数额为1.9万亿元，2008年增长为3万亿元，2010年增长为1.9万亿元，2012年更是突破了7万亿元的大关。

1.2融资方式较为单一

由于我国的市场化程度较低，房地产金融市场尚未发展成熟，多年来房地产企业的融资方式较为单一，缺乏创新和拓展。长久以来，房地产企业传统的融资渠道有自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四种方式，其中银行贷款融资数额占最大比重，直接融资所占数额比重较小。在现有的经济发展模式下，房地产企业的开发投资都离不开各个银行雄厚的资金支持。银行贷款主要分为两种，一种是银行信贷，这种贷款方式是建立在开发商商业成就、发展业务和信用历史的基础上，不需要开发商用开发投资的房地产作为抵押只需用其他有经济价值的物品作为担保即可申请的一种间接融资方式；另一种是银行等金融机构的贷款，这种贷款需要申请人将自己拥有开发的房地产作为抵押，这种贷款方式与前者相比具有更小的风险，因此在房地产企业融资渠道中占据主导地位。较为单一的融资方式是很多房地产企业在进行大的发展项目时遇到的掣肘问题，严重影响到房地产企业的健康发展。

1.3缺乏融资风险防范预警机制

房地产企业对资金的依赖性较大，是典型的资金密集型企业，良好的融资风险防范预警机制不仅有利于规避企业的自身出现的资金问题，促进房地产企业的长久经营，更有力稳定国内国际金融市场，促进国家经济的健康快速稳定发展，因此建立完善融资风险的防范和预警机制应该是房地产企业发展道路上应该着重关注的问题。但是纵观我国现阶段的房地产发展市场，很多企业盲目追求利润的最大化，忽视了企业融资风险防范和预警的关注，没有建立完善的资金预警和解决机制，这样一旦房地产企业的资金链条断裂，则会对大范围的房地产企业造成波及，影响房地产事业的稳定，威胁国家经济安全。

2、优化融资渠道建议

在经济快速发展的时代大背景下，各行各业已经连为一个密不可分的整体，房地产企业开发建设资金链条一旦发生断裂，房地产企业自身、银行及其相关的产业都会受到严重波及，从而对国民经济产生相当大的阻力，因此优化房地产企业融资渠道，推进房地产企业融资渠道多样化已经成为大势所趋。

2.1提高直接融资比重

完善的社会主义市场经济体制才能确保社会资源的合理优化配置，建立健全完善的社会主义市场经济体系是我国一直以来的追寻目标，房地产企业要想顺应时代新的发展特点，也应该在融资模式中追求创新的取向，建立一种适合自己发展的创新融资渠道。根据对我国房地产企业融资过程中出现的问题可以看出我国的房地产企业融资对非市场化的银行信贷依赖性过大，直接融资现象存在较少，这一发展特点是由我国独特的经济发展方式所决定的，在短时间内，很难完全改变。我国的金融证券市场虽起步晚但是发展迅速，但与世界发达的资本主义国家相比证券市场的法律法规和规模都存在很大缺陷。过度依赖外来资本导致银企信用关系扭曲、融资风险过于集中、资金利用和回笼率低下的现象时有发生，严重影响了我国金融市场的发展。所以房地产企业要想扩宽自身融资渠道，提高直接融资比重可以成为促进房地产企业融资多样化的首要备选方案。在融资时合理规划融资规模，确定多个融资方案，合理融资，循序渐进提高直接融资比重，逐步减少对银行等外来资本的依赖性，切实提高项目建设融资渠道的安全性与可靠性。

2.2完善房地产企业发展法律法规

我国相关法律法规的不健全也是影响房地产企业健康发展的主要因素之一，当前我国现行的法律法规中，比如银行法、合同法、建筑法、商业法、公司法、民法对于开发商和个人的行为没有提出明确约定，也鲜少有涉及房地产信贷和金融条款的规定，因此很多不法商家和个人利用法律的空隙制造假文件来片区信贷资金，官商勾结在建筑审批环节造假导致资金流失的现象时有发生。因此要合理优化拓宽房地产企业的融资渠道必须要依托于国家完善的法律办法规，将房地产信贷纳入法律条文规定的范畴当中，明确规范房地产开发商的融资行为，规定地产投资方的权利与义务，对于在融资过程中出现的违法行为按照规定给予严厉的刑事及经济处罚。除了要完善法律法规，国家的执法部门也要依法加强监督和管理，做到有法必依、执法必严、违法必究，以个人的实际行动维护法律的尊严，促进房地产融资渠道的合理化发展。

2.3建立个人企业信用制度，完善二手交易市场

国有银行或私人信贷机构在向房地产企业或个人审批贷款时，常常需要对企业和个人的信用制度进行审核，然而我国的个人信用体系并没有建立发展起来，个人信贷体系中存在很多漏洞缺陷。商家和个人利用虚假信息和资料申请贷款时，信贷机构在一期审核时因为没有完善的个人信用资料库往往不能发现潜在的错误，不法分子凭借不完善的手续骗取大量银行资金，使银行蒙受大量经济损失。除此之外房地在进行各种融资时往往将自己名下的楼盘作为抵押，当房地产企业无力偿还贷款时，房产就自然划分到银行名下，这在很大程度上保障了银行等放贷方的利益，但是这些房产的再次交易需要以健康的二手房市场作为保证，否则就很难将房产转化为资本。因此要合理优化房地产企业的融资渠道，不仅要建立完善个人企业的信用制度，使各项审批手续都有确切真实的数据作为依托，还要完善二手房交易市场，规划出一条完整的资金链条，促进资金的合理流转。

3、结语

我国的房地产企业一直深受国家宏观经济政策的影响，近些年来传统单一的融资渠道弊端日益暴露，所以房地产企业要想实现突破性发展必须合理优化自身融资渠道，推进融资方式的多样化健康发展，为企业进步打下良好的资金基础。